同生：漢語詞匯同生：劉宇寧演唱歌曲， 以下是為大家整理的關于房屋買賣合同生效5篇 , 供大家參考選擇。
房屋買賣合同生效5篇
【篇一】房屋買賣合同生效
房 屋 買 賣 合 同
出賣人：
【法定代表人】【委托代理人】：
【身份證】
出生日期：_____年___月___日 _____年___月___日
通訊地址：____________________________________
聯系電話：
買受人：
【法定代表人】【委托代理人】：
【身份證】
出生日期：_____年___月___日 _____年___月___日
通訊地址：____________________________________
聯系電話：
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規的規定，出賣人和買受人在平等、自愿、公平、協商一致的基礎上就存量房屋買賣事宜達成如下協議：
第一條 房屋基本情況
（一）出賣人所售房屋（以下簡稱該房屋）為【商品房】【私房】，坐落為：___________【市（縣）】_____________【小區（街道）】________【幢】【號（樓）】 單元_________號（室）。該房屋所在樓棟建筑總層數為：_____層，其中地上_____層，地下_____層。該房屋所在樓層為_____層，建筑面積共___________平方米。
（二）該房屋規劃設計用途為【住宅】【公寓】【別墅】【辦公】【商業】【工業】：__________________。
第二條 房屋權屬情況
（一） 該房屋的《房屋所有權證》證號為： ，
《共有權證》證號為： 。房屋共有權人對出售該房屋的意見： 。
（二）土地使用狀況：該房屋占用的土地使用權以【出讓】【劃撥】【集體】方式獲得。《土地使用權證》證號為： 。
（三）該房屋的抵押情況為：___________。
1、該房屋未設定抵押；
2、該房屋已經設定抵押，抵押權人為：____________，抵押登記日期為：_____年____月____日，他項權利證證號為： 。
該房屋已經設定抵押的，出賣人應于_____年____月____日前辦理抵押注銷手續。
（四）該房屋的租賃情況及說明： 。
第三條 成交價格、付款方式
（一） 經買賣雙方協商一致，該房屋成交價格為：人民幣
元整（大寫），￥： 元（小寫）。
該房屋附屬設施設備、裝飾裝修等的有關價格另有約定的，具體約定說明： 。
（二）具體付款方式及期限的約定：
。
（三）關于貸款的約定
買受人向【 銀行】申辦抵押貸款，擬貸款金額為人民幣
元整（大寫）， ￥： 元整（小寫）。買受人因自身原因未獲得銀行批準的，雙方同意按照第_______種方式解決：
（1）買受人自行籌齊剩余房價款，以現金形式支付給出賣人；
（2）買受人繼續申請其他銀行貸款，至貸款批準，其間產生的費用由買受人自行負擔；
（3）本合同終止，買受人支付的定金和房價款應如數返還，雙方互不承擔違約責任，在申辦貸款過程中發生的各項費用由買受人承擔。
第四條 房屋產權及具體狀況的承諾
出賣人應當保證該房屋沒有產權糾紛，因出賣人原因造成該房屋不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔相應責任。
出賣人應當保證自已如實陳述該房屋權屬狀況、附屬設施設備、裝飾裝修情況和相關關系，買受人對出賣人所售的該房屋的具體狀況具有充分了解，自愿買受該房屋。
出賣人應當保證自本合同簽訂之日起至該房屋驗收交接完成，對已納入本合同的各項房屋附屬設施設備及其裝飾裝修保持良好的狀況，不得損壞，否則應按市場價做出相應賠償。
在房屋交付日以前發生的【物業管理費】【供暖】【水】【電】【燃氣】【有線電視】【電信】【 】費用由出賣人承擔，交付日以后（含當日）發生的費用由買受人承擔。
第五條 房屋的交付
出賣人應當在 （約定時間或約定條件）前將該房屋交付給買受人。該房屋交付時，應當履行下列第 項手續：
1、出賣人與買受人共同對該房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等具體情況進行驗收，記錄水、電、氣表的讀數，并交接所列物品；
2、房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單：
。
3、移交該房屋房門鑰匙；
第六條 違約責任
（一）逾期交房責任除不可抗力外，出賣人未按照第六條約定的期限和條件將該房屋交付買受人的，按照下列第______種方式處理。
1、逾期在_____日之內，自第六條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之______的違約金，并于該房屋實際交付之日起_____日內向買受人支付違約金，合同繼續履行；
2、逾期超過_____日后，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_____日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_____％向買受人支付違約金。
（二）逾期付款責任
買受人未按照付款約定的時間付款的，按照下列第______種方式處理。
1、逾期在____日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之____的違約金，并于實際支付應付款之日起____日內向出賣人支付違約金，合同繼續履行；
2、逾期超過____日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同通知送達之日起____日內按照累計的逾期應付款的______％向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。
（三）其他違約規定：_________________________________________ 。
第七條 出賣人將該房屋出賣給第三人，導致買受人不能取得房屋所有權證的，買受人有權退房，出賣人應當自退房通知送達之日起____日內退還買受人全部已付款，并按買受人累計已付房價款的一倍支付違約金。
第八條 產權過戶及稅、費相關規定
在買受人的過戶過程中，買賣雙方應繳納各項稅、費的承擔方式為：
；出賣人應積極予以配合，包括提供過戶申請、證件復印件、簽字等內容。如因雙方任何一方原因導致該房地產不能正常過戶，買賣雙方均有權退房或退款，由責任方向對方支付違約金為已付房款總額的 %。
第九條 不可抗力因素
因不可抗力因素不能按照約定履行本合同的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當事人應當及時告知另一方當事人，并自不可抗力事件結束之日起_______日內向另一方當事人提供證明。
第十條 爭議解決方式
本合同項下發生的爭議，由雙方協商解決；協商不成的，依法向房屋所在地人民法院起訴。
第十一條 本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效。雙方可以根據具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內容簽訂書面補充協議進行變更或補充。對本合同的解除，應當采用書面形式。本合同的補充協議與本合同具有同等法律效力。
第十二條 本合同共 頁，一式 份，具有同等法律效力，其中出賣人 份；買受人 份；中證人____份；雙方辦理轉移登記時，應向房屋權屬登記部門提交主合同一份。
出 賣 人 (簽章)： 買 受 人 (簽章)：
委托代理人 (簽章)： 委托代理人 (簽章)：
中 證 人 (簽章)：
簽訂地點：
簽訂時間：_____年_____月____日
【篇二】房屋買賣合同生效
動產買賣合同生效要件
篇一：買賣合同的生效 篇一：4.買賣合同的生效——附條件和附期限的區別 案情簡介 1998年10月，甲公司與乙公司簽訂了一份鋼材購銷合同。合同約定甲方為乙方提供鋼材1000噸，履行期限為1999年8月。在價格條款上，合同暫定為每噸價格2500元。同時合同約定，如果在1999年7月市場價格漲幅或者跌幅每噸不超過100元，將按每噸2500元履行。合同還約定，在1999年7月雙方就合同中鋼材價格達成一致意見時，乙方應預付定金80萬元。乙與甲簽約后，與1998年11月又與丙簽約，乙向丙提供鋼材1000噸，每噸價格為3000元，履行期限為1999年9月。合同還約定，如乙不能供貨或者丙中途退貨均支付貨款總額30%的違約金。1999年7月，鋼材價格漲至每噸3500元。乙急速向甲匯去定金80萬元，甲收到定金后如數退還。時至1999年10月，乙因無法履行合同被丙追索。 爭議點 本案爭議涉及連環買賣合同的合同效力認定問題。 第一、本案中乙、甲訂立的買賣鋼材合同與乙、丙的買賣鋼材合同屬于連環合同。乙與甲訂立的合同是附生效條件的合同，之后因鋼材價格漲幅每噸超過100元，雙方又未就價格從新達成一致意見，所以該合同無效。由于連環合同的標的物是同一的，所以乙與丙訂立的買賣合同也無效。 第二、盡管乙與甲的買賣合同無效，但乙與丙的買賣合同有效成立，所以乙應承擔違約責任。 法理分析 連環買賣合同是指就同一標的物簽訂的一連串的買賣合同，同一當事人在買入的合同中是買受方，在賣出的合同中是出賣方，各買賣合同之間形成一種連環關系。本案中乙與甲之間訂立了買賣鋼材的合同，乙又與丙就同一標的物訂立了買賣合同，故形成了連環買賣合同關系。 從本案來看，盡管是連環買賣合同，但這兩個買賣合同的效力完全不一樣。就乙與甲之間的買賣合同而言，該合同應認定為附條件的合同。附條件的合同是指在合同中規定了一定的條件，并且把該條件的成就或不成就作為確定當事人的民事權利和民事義務發生法律效力或失去法律效力的根據的合同。當事人訂立合同訂立合同時，對合同的生效或者失效可以附加條件，也可以不附加條件。是否附加條件，由當事人根據意思自治原則自行協商確定。合同所附的條件，其種類一般可分為以下幾種：其一，延緩條件和解除條件。其二，積極條件和消極條件。將上述條件綜合起來，構成了下列四種條件：積極的延緩條件；積極的解除條件；消極的延緩條件；消極的解除條件。當事人在訂立合同時約定合同應當附條件的，在合同成立后，如果所附條件尚未成就，合同就不產生法律效力或失去法律效力；如果所附條件一成就，合同邊立即生效或者失去法律效力。 本案1999年7月市場價格漲幅或者跌幅每噸不超過100元，是該合同生效的條件，該合同是附消極的延緩條件的合同。事實上1999年7月，鋼材價格漲至每噸3500元，所以該合同生效的條件未成就。之后雙方又未就鋼材價格協商一致，故乙與甲之間的買賣合同應認定無效。當然甲沒有履行合同的義務，其退還乙交付的定金也是正確的。 本案中，乙與丙訂立的鋼材買賣合同，因雙方就合同的主要條款，即合同的標的、數量、價格、履行期限、違約責任等協商一致，且不違反法律、法規和社會公共利益，也即具備了合同生效的條件，所以該合同有效成立。認為連環買賣合同中一個合同無效必然導致另一個合同無效的觀點，既否定了合同的相對性規則，而且也與本案的實際情況不符。依法成立的合同，自成立時生效，雙方應按合同的約定全面履行各自的義務，否則應承擔違約責任。從本案來看，1999年10月，因乙公司無法履行合同，構成違約，所以乙公司應按合同約定承擔支付違約金的責任，如實際損失大于違約金的，可以請求法院后仲裁機構增加違約金的比例。篇二：二手房買賣合同的生效條件有哪些 二手房買賣合同的生效條件有哪些 龍巖著名房產家庭律師表示，在二手房交易中，許多購房者往往只顧房產價值的高低，而忽略了對交易中可能出現的問題，對于如何簽訂房地產合同所知更少。事實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。 把產權過戶登記作為二手房買賣合同的生效要件的觀點，是對登記制度屬性的誤解，把債權制度和物權制度混為一談。下面由法律直通車小編為您介紹二手房買賣合同的生效條件，希望能對您有所幫助。 在二手房交易過程中，產權過戶登記不是二手房買賣合同的生效要件，原因如下： (1)二手房買賣合同作為債權合同，屬諾成性合同，而產權過戶登記只是房屋產權轉移的必備要件。 買賣合同是雙務、有償、諾成合同，二手房買賣合同作為買賣合同的一種，同樣具有雙務、有償、諾成的性質。按照民法理論，不動產物權轉移合同是以轉移不動產物權為內容的債權合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益則有效成立，應受法律保護。因此，不動產物權變動僅是不動產變動債權合同的履行效力所致，不動產物權過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為，則在本質上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。 (2)登記過戶行為就是對二手房買賣合同的效力的肯定。 登記行為的發生，是以雙方當事人簽訂的二手房買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的二手房買賣合同才獲得請求出賣方協助履行登記行為的權利，出賣人才相應地負有協助履行登記行為的義務。登記是這一對權利義務相互運動的結果。若登記前，二手房買賣合同無效或不成立，則登記本身就成為無源之水、無本之木了。 (3)登記的公示作用不能決定合同的效力。 房屋進行統一登記過戶，體現了國家為社會利益而對房屋產權的流轉進行干預。市場經濟必然要求契約自由，倘若把登記作為合同生效的要件，則勢必使登記審查變成對雙方可否簽訂買賣合同及簽訂后的合同是否有效的確認，這已經遠遠超出了房管部門的職權。(4)將登記作為二手房買賣合同的生效要件，在實踐中將會遇到一些無法解決的問題。 由于二手房買賣合同在訂立后、產權過戶前尚未成立和生效，導致出賣人基于自身利益而一房多賣，或者待房價上漲，故意不協助買方辦理產權過戶登記，而不承擔違約責任，致使合同形同虛設，這將不利于對無過錯方利益的保護，也難以適用于所有權保留的分期付款二手房買賣合同和商品房預售合同。 專業人士表示，買賣雙方在委托他人辦理房地產贖樓、過戶過程中，應當仔細閱讀所簽署的公證委托書內容。對外所授權限，應當在可控范圍內、在辦理房產轉移登記手續時，應當親自到場，避免出現交易風險。 如果你在房屋交易時遇到難題或對當下樓市現象有何不解，想了解更多房屋損害賠償的典型案例的法律問題，你可以找相關律師，進行咨詢相關房屋委托出租合同，或者您也可以上法律直通車，這里有專業律師提供免費咨詢。篇三：房屋買賣合同的成立與生效 房屋買賣合同的成立與生效 案情介紹 本案訟爭房屋是第一被告甲和第二被告乙兩夫婦共同共有房屋。XX年8月甲、乙委托本市某房地產中介公司上市出售該屋，同月29日下午原告丙經中介公司經紀丁介紹并帶至訟爭房屋察看，并于次日下午與甲簽訂《協議書》。該《協議書》訂明：甲、丙商定成交甲之房屋（即訟爭房屋），價額為30萬元人民幣；XX年9月5日去房屋交易所及丁處交易，丙于XX年9月22日前把房款30萬元交齊；XX年8月30日下午二時成交，甲不得將房屋再賣給別人。《協議書》簽訂后，丙沒有依約于XX年9月5日到中介公司丁處及交易所交易，亦沒有交納中介費。XX年9月6日兩被告經丁介紹與他人簽訂了該房屋的買賣協議，并于同 月18日到房管局登記備案。 審判結果 一審法院認為，甲出賣房屋的行為，雖未經乙同意，但相對人丙有理由相信甲有代理權，因此構成表見代理，《協議書》有效。由于原告沒有依約于XX年9月5日到房屋交易所及中介公司與兩被告進行交易，兩被告因此而繼續委托中介公司出售房屋，兩被告的行為是在原告履行不當時拒絕自己的履行，屬于行使同時履行抗辯權，應予支持。原告認為兩被告沒有依約將房屋售予，應承擔違約賠償責任的請求不予支持，由于違約首先在于原告，兩被告行使同時履行抗辯權，即使原告有損失，也應由其自行承擔。為此，判決駁回原告的訴訟請求。 二審法院認為，甲出賣與乙之共有房屋，未經乙書面同意，其合同依法應為無效。為此，判決駁回上訴，維持原判。 評析 關于本案的一、二審判決，在理論上都有一些瑕疵。本文試作探討。 一、《協議書》的性質 本案的《協議書》是房屋買賣合同，其簽訂即意味著在當事人之間完成了要約、承諾的合同程序，故應為成立。《合同法》第12條第1款規定：“合同的內容由當事人約定，一般包括以下條款：（一）當事人的名稱或者姓名和住所；（二）標的；（三）數量；（四）質量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責任；（八）解決爭議的方法。”這里規定的是合同的一般條款，并不意味著合同必須具備的“主要條款”。“主要條款”說曾被規定在《經濟合同法》第12條第1款，在實踐中一些地方的法院也會據此認定不具備上述條款的合同為無效合同，這種觀點并不正確。我國現行法，究其實旨，系采國際通行作法，將無效合同限定在損害國家利益和違反法律、行政法規禁止性規定的范圍之內。 第三，除上述必備條款外，《協議書》還約定有下列條款：交易價款為30萬元人民幣，由買受人丙于XX年9月22日前把房款30萬元交齊；出賣人甲不得將該房屋再賣給別人；具體交易時間為XX年9月5日。這些條款均不影響房屋買賣合同的成立。 二、《協議書》的效力 合同效力的取得，不是來源于當事人的約定，而是由法律所賦予的，反映出法律對該約定的價值判斷。所謂合同的生效，是指只要合同具備一定的要件后，便能產生法律上之效力。《合同法》第44條第1款規定：“依法成立的合同，自成立時生效。”該規定至少在概念上區分了合同的成立與合同的生效。合同的成立必須具備成立要件，前已述及；但合同成立后，能否發生法律上之效力，能否產生當事人所預期的法律效果，則非合同當事人意志所能決定。只有符合生效條件的合同，才能受到法律的保護。《合同法》第8條和第44條第1款中所稱為“依法成立的合同”，應當理解為既具備成立要件、又具備生效要件的合同。 《民法通則》 第55條規定：“民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力； （二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益。”這里規定的是民事法律行為的一般生效要件。在本案中，就前二項而言，《協議書》均已具備；就第三項而言，《協議書》是否屬于具有違法性的合同，其可能影響的因素，主要有如下兩個方面： 第一，是否經登記。《合同法》第44條第2款規定：“法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”根據《城市房地產管理法》第60條第3款前段規定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記”。因此，房屋買賣合同必須經過登記才能生效，如未登記的，即不生效力（區別于無效）。這也是為什么要求房屋買賣合同必須具備地方規章中規定采用的格式合同形式的原因，也是為什么雙方約定其具體交易時間的原因。但是，對于未以格式合同形式出現的、又未經法定登記手續的、由當事人“草簽”的合同，在當事人之間是否生其效力，法律并沒有為我們指示出 篇二：論房屋買賣合同的生效要件 「 正 文 」 眾所周知，簽訂房屋買賣合同而產生房屋所有權轉移必須辦理產權過戶登記手續。房屋買賣合同除應具備合同的一般生效要件-行為主體適格、意思表示自愿真實、行為內容合法、行為不違反社會利益和公共道德外，我國現行行政法規和相關司法解釋還規定房屋買賣合同須經登記方能生效。同時，法學界也存在一種比較流行的觀點，即私有住房買賣合同的生效以在國家房地產管理部門登記為要件，（注：參見王家福主編：《中國民法學。民法債權》，法律出版社，1991年版， 第636頁。）甚或，房屋買賣合同是一種要式合同，須以書面形式訂立，并辦理登記過戶手續，未登記過戶之房屋買賣合同無效。（注：參見楊振山主編：《民商法實務研究》（合同卷），山西經濟出版社，1994年版，第160—162頁。）筆者認為，將產權過戶登記視為房屋買賣合同生效要件的觀點值得商榷，產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的實際履行行為，而非其生效要件。（注：筆者注：對房屋買賣合同的一般生效要件，因無爭議，本文不述及。） 一、房屋買賣過戶登記效力相關法規和司法解釋之演進 1983年12月27日國務院公布的《城市私有房屋管理條例》（下稱《條例》）第九條規定：“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續。任何單位和個人都不得私買私賣城市私有房屋。”《條例》規定的本意顯然是：未經辦理登記手續的房屋買賣為“私買私賣”，所以其合同無效（注：參見梁慧星主編：《社會主義市場經濟管理法律制度研究》，中國政法大學出版社，1993年版，第110頁。）。 1984年8月30 日最高人民法院制定的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續。”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產權過戶登記為準的原則。但是未辦理過戶手續的房屋買賣合同有效的限制條件過多，既要買方交付了房款，又要實際使用和管理了房屋。 1987年12月10日，最高人民法院《關于如何具體適用最高人民法院〈關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見〉第五十六條規定的批復》規定：“‘意見’第五十六條規定的精神，只適用于解決‘條例’實施前的歷史遺留問題；‘條例’實施后，人民法院審理這類案件應嚴格按照‘條例’的規定辦理”。此批復將《意見》第五十六條規定僅適用于《條例》實施前的房屋買賣行為，即有條件地承認部分未辦理產權過戶手續的房屋買賣合同有效。但是，對于1984年8月30日至1987年12 月10日之間的房屋買賣行為本應適用《意見》第五十六條規定，而該批復卻規定適用《條例》，顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內的房屋買賣秩序不應有的混亂狀況。 1988年1月26 日最高人民法院發布的《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（下稱《民法通則意見》）第85條規定：“財產所有權合法轉移后，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按原協議轉移，一方翻悔并無正當理由，協議又能夠履行的，應當繼續履行；如果協議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任。”顯然，該條規定也適用于房屋買賣合同。根據該條規定，產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行為，并非房屋買賣合同的生效要件。但是，司法實踐并未沿用此條規定，而仍以產權過戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如1990年2月17 日最高人民法院《關于私房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的復函》強調：“簽訂房屋買賣協議以后，提出解除買賣協議，未辦理產權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月9日最高人民法院《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》答復：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證 明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有效”。 二、產權過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件 我國法學界和司法界把是否進行產權過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統觀點，是對登記制度屬性的誤解，把債權制度和物權制度混為一談。（注：參見耀振華：《二重買賣的法律問題研究》，載《中國法學》，1995年第5期。）房屋作為不動產，具有不可移動性， 它不像動產那樣可以通過直接具體占有向社會公示其所有權，房屋必須通過登記才能使權利變動的事實向社會公開。登記制度在國外是物權制度的重要組成部分。在登記的效力上，無論是采登記要件主義的德國、登記對抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家，均把登記作為物權制度的組成部分，而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件，（注：參見郭明端、王軼著：《合同法新論。分則》，中國政法大學出版社，1997年版，第63頁。）即認為登記制度屬物權制度范疇，對債權關系（房屋買賣合同）成立與否、有效無效并無影響。我國現行立法和有關學說關于登記的效力采登記要件主義，不僅與世界法律發展潮流相逆，而且產生了許多理論和實踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。 1、房屋買賣合同作為債權合同，屬諾成性合同， 而產權過戶登記只是房屋產權轉移的必備要件。買賣合同是雙務、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種，同樣具有雙務、有償、諾成之特質。有人主張房屋買賣合同屬實踐性合同，要經過要約、承諾、產權過戶登記三個階段，即如未依法辦理過戶手續，則買賣合同無效（注：參見王堯華：《也談城鎮私房買賣合同的生效問題》，載《律師世界》，1995年第1期。）。其實， 主張房屋買賣合同屬實踐性合同的觀點混淆了不動產物權轉移合同與不動產物權變動要件之間的區別。從民法上講，不動產物權轉移合同是以轉移不動產物權為內容的債權合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當事人之間發生法律效力，雙方當事人依合同所取得的權利亦應受合同法的保護。依據合同規定，出賣人有義務轉移不動產物權，其在法定期限內應協同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續，而買受人則有義務向出賣人支付價款，并有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產變動債權合同的履行效力所致，不動產物權過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為，則在本質上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認為房屋買賣合同屬實踐性合同，未辦理登記手續的房地產物權轉移的合同無效，在理論上是不正確的。 當然，并不是說房地產物權變動是房地產變動債權合同（即物權合意）的當然效力。不動產物權變動要件須包括雙方當事人變動物權的債權合同和產權過戶登記作為不動產物權變動的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨立，又相互統一。只有債權行為而無登記或者登記成立而債權行為無效，均不發生物權變動的效力。換言之，不動產物權轉移合同的有效成立不等于物權已經轉移，同時也不能因物的所有權變動未履行登記手續而否認不動產物權轉移合同的有效性。當事人未履行法定的登記手續，只標志著物的所有權變動無效或未發生變動，但契約的效力不受影響，即不動產物權變動中，登記不是契約是否有效的標志，而是物權變動效力的標志。是否辦理登記手續不應影響到合同的效力。 2、房屋買賣合同成立在前，產權過戶登記在后， 將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點對此無法作出合理解釋。登記行為的發生，是以雙方當事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請求出賣方協助履行登記行為的權利，出賣人才相應地負有協助履行登記行為的義務。登記是這一對權利義務相互運動的結果。若登記前，房屋買賣合同無效或不成立，則登記本身就成為無源之水、無本之木了。《條例》第七條關于私房所有權轉移登記時須提交“買賣合同”之規定，就已證明先有有效的買賣合同，然后才能履行產權過戶登記手續。否則，無效合同怎能作為產權變更登記的證件，而且據此發 放房屋產權證呢？同樣，既然房屋買賣合同在產權過戶登記前無效或不成立，則買方就無支付房款的義務，賣方更無協助辦理產權過戶手續的義務。另外，政務院1950年4月3日公布的《契稅暫行條例》第十一條明確規定：“房屋買賣完納契稅，應于契約成立之后三個月內辦理之，逾期交納者，除照章補稅外，每月加收稅額的20％，不足一月者以一月計，但加收稅額不得超過房價。”此即說明契證應于契約即房屋買賣合同成立后三個月內取得。根據《條例》 第六條第二項規定，只有取得契證，才能辦理產權過戶登記。顯然，倘房屋買賣合同無效或不成立，房屋買賣當事人又怎能完納契稅，取得契證？這說明，買賣合同成立時間、契證取得時間、產權過戶登記時間是不同步的。那種以未辦理產權過戶登記為由來否認房屋買賣合同成立，允許當事人隨意翻悔的觀點和做法，特別是最高人民法院批復將產權登記作為1987年12月10日之后簽訂的房屋買賣合同生效要件的做法，是與《條例》和《契稅暫行條例》相沖突的。 3、就登記行為本身的性質看，登記僅起物權公示作用， 并沒有決定房屋買賣合同是否有效的職能。房屋作為公民、法人和其他組織重要的生活資料和生產資料，價值巨大，關系國計民生，保護交易安全，國家介入房屋買賣，進行統一登記過戶，體現了國家為社會利益而對房屋產權的流轉進行干預。這種干預在合同生效后介入已經足夠了。 篇三：論房屋買賣合同的生效要件 【分類名】民商法學【復印期號】199908【標題】【作者】伍治良【作者簡介】作者單位：湖北省人民檢察院【正文】眾所周知，簽訂房屋買賣合同而產生房屋所有權轉移必須辦理產權過戶登記手續。房屋買賣合同除應具備合同的一般生效要件——行為主體適格、意思表示自愿真實、行為內容合法、行為不違反社會利益和公共道德外，我國現行行政法規和相關司法解釋還規定房屋買賣合同須經登記方能生效。同時，法學界也存在一種比較流行的觀點，即私有住房買賣合同的生效以在國家房地產管理部門登記為要件，（注：參見王家福主編：《中國民法學·民法債權》，法律出版社，1991年版，第636頁。）甚或，房屋買賣合同是一種要式合同，須以書面形式訂立，并辦理登記過戶手續，未登記過戶之房屋買賣合同無效。（注：參見楊振山主編：《民商法實務研究》（合同卷），山西經濟出版社，1994年版，第160—162頁。）筆者認為，將產權過戶登記視為房屋買賣合同生效要件的觀點值得商榷，產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的實際履行行為，而非其生效要件。（注：筆者注：對房屋買賣合同的一般生效要件，因無爭議，本文不述及。）一、房屋買賣過戶登記效力相關法規和司法解釋之演進1983年12月27日國務院公布的《城市私有房屋管理條例》（下稱《條例》）第九條規定：“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續。任何單位和個人都不得私買私賣城市私有房屋。”《條例》規定的本意顯然是：未經辦理登記手續的房屋買賣為“私買私賣”，所以其合同無效（注：參見梁慧星主編：《社會主義市場經濟管理法律制度研究》，中國政法大學出版社，1993年版，第110頁。）。1984年8月30日最高人民法院制定的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續。”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產權過戶登記為準的原則。但是未辦理過戶手續的房屋買賣合同有效的限制條件過多，既要買方交付了房款，又要實際使用和管理了房屋。1987年12月10日，最高人民法院《關于如何具體適用最高人民法院〈關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見〉第五十六條規定的批復》規定：“‘意見’第五十六條規定的精神，只適用于解決‘條例’實施前的歷史遺留問題；‘條例’實施后，人民法院審理這類案件應嚴格按照‘條例’的規定辦理”。此批復將《意見》第五十六條規定僅適用于《條例》實施前的房屋買賣行為，即有條件地承認部分未辦理產權過戶手續的房屋買賣合同有效。但是，對于1984年8月30日至1987年12月10日之間的房屋買賣行為本應適用《意見》第五十六條規定，而該批復卻規定適用《條例》，顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內的房屋買賣秩序不應有的混亂狀況。1988年1月26日最高人民法院發布的《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（下稱《民法通則意見》） 第85條規定：“財產所有權合法轉移后，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按原協議轉移，一方翻悔并無正當理由，協議又能夠履行的，應當繼續履行；如果協議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任。”顯然，該條規定也適用于房屋買賣合同。根據該條規定，產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行為，并非房屋買賣合同的生效要件。但是，司法實踐并未沿用此條規定，而仍以產權過戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如1990年2月17日最高人民法院《關于私房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的復函》強調：“簽訂房屋買賣協議以后，提出解除買賣協議，未辦理產權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月9日最高人民法院《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》答復：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有效”。二、產權過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件我國法學界和司法界把是否進行產權過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統觀點，是對登記制度屬性的誤解，把債權制度和物權制度混為一談。 （注：參見耀振華：《二重買賣的法律問題研究》，載《中國法學》，1995年第5期。）房屋作為不動產，具有不可移動性，它不像動產那樣可以通過直接具體占有向社會公示其所有權，房屋必須通過登記才能使權利變動的事實向社會公開。 篇四：登記不應是房屋買賣合同的生效要件 登記不應是房屋買賣合同的生效要件 [案情] 張某一套兩室一廳的住房，地處市中心的商業繁華地段。由于另有住房，決定將房子賣掉。他的朋友王某知道后愿以50萬元的價錢買下此屋，并且購房心切，既不愿再提高買價，又怕他人將房屋搶先買走，遂將一份預先擬好的“房屋買賣協議”拿出，要求張某在上面簽字。協議書上載明，買方愿出50萬元的價錢買下此房，賣方不得再將房屋轉賣，王某一周后付款。張某在協議上簽了字。等到第三天，鄰居李某也知道了張某要賣房的事情，并且說自己愿意出55萬元購買此房，并說可以立即付款，張某見他出的價錢高，便同意將房屋賣給他，在交完錢后，雙方便到房屋登記管理部門辦理了過戶手續。李某一家在辦完手續后立刻住了進去。這時王某聞訊而來，拿出自己手上的“房屋買賣協議”，主張李某買房在其后，房屋早巳答應賣給他，因而李某的買房行為無效，要求其搬遷出去。 [評析] 關于張某與王某簽訂的房屋買賣合同是否有效，王某能主張何種權利，形成多種觀點。 一種觀點認為，房屋買賣合同簽定即生效，辦理過戶手續只是房屋所有權轉移的要件。王某不能取得房屋，因為李某已取得房屋所有權，但該買賣協議是有效的，張某應對王某承擔違約責任。 第二種觀點認為張某與王某房屋買賣合同有效，張某與李某簽訂合同有惡意串通的情況，王某可請求人民法院認定其合同無效，并請求賣主履行交付房屋和辦理過戶登記義務。從案件情況看，第二份合同的買受人應當知道第一份合同的存在， 而以稍高價格取得房屋，應當認定為其與房主系惡意串通，(后一買受人知道第一份合同存在，賣方也明知第二份合同的后果及對前一買受人的損害，而雙方仍然為之，就能認定惡意串通)該買受人不是善意取得房屋，侵犯了前一買受人的債權。前一買受人可以后一買受人與房主惡意串通主張二者的買賣合同無效。因其依第一份合同只享有債權，不享有物權，不能直接請求后手買受人向己返還房屋，其欲想獲得房屋，須在法院確認后一合同無效及后手買受人的房產證被撤銷后，才能請求賣主履行交付房屋和辦理過戶登記義務，在依法取得所有權后，才可對侵權人行使物上請求權。 第三種觀點認為，本案中，張某與王某簽訂的房屋買賣合同無效。根據《民法通則》第72條：財產所有權的取得，不得違反法律規定。按照合同或者其他方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。房屋作為不動產，我國民法對其所有權的轉移是采取“登記生效主義”。買賣合同的要義，即在于合同標的物所有權的轉移，或者說沒有標的物所有權的轉移也就無所謂買賣，人為將所有權的轉移與買賣行為割裂，無疑是使買賣只余空殼，無法落實。民法通則關于不動產所有權轉移的特別規定(登記主義)，應當視為對于房屋買賣的要件性規定，這是合理的擴大解釋。一般情況下，合同因雙方當事人意思表示一致而成立，但法律規定采取登記生效主義的合同，其自登記之日起生效。《城市私有房屋管理條例》第6條規定：“房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續。”只有完成登記，才發生房屋所有權移轉效力。房屋買賣合同不只是一種簡單的要式合同，若缺少過戶登記這一法定要件，合同是無效的。本案中，張某與王某只是簽了一份“房屋買賣協議”，既未付款，又未去登記，當然就無法在法律上限制田紅將房屋賣給后來要來買房的人李某了。并且李某不僅付了款，且去房管部門登了記，所以李某的買房行為有效。既然張某與王某的房屋買賣合同不具有法律約束力，當然就不能要求張某賠償所謂違約金了。 第四種觀點認為，本案屬于締約過失責任。 雙方當事人訂立了合同，合同即告成立，但合同的成立并非代表合同的生效。對于不動產物權，我國采取登記主義 原則，不動產物權的買賣合同未經登記，合同無效。合同無效不能說明合同沒有成立。在合同成立與生效之間，由于某一方當事人的過錯，使成立的合同未能實現合同的合意，這時候可能產生締約過失責任。本案正是締約過失責任。 筆者同意第一種觀點，過戶登記不是是房屋買賣合同的生效要件。從德國物權理論上講，房屋買賣實際上存在兩個相互獨立的行為：一個是債權行為，即物權變動的原因行為；一個是物權行為，即物權合意和登記的結合。債權行為(物權變動的原因行為)自成立時生效，不能產生物權變動結果的，由違約方承擔違約責任。物權行為獨立于物權變動的原因行為，房屋買賣中的物權行為以登記為生效要件，沒有登記不產生所有權的轉移。我國法學界不承認不動產物權行為的獨立性和無因性，認為債權行為 (物權變動的原因行為)與登記相結合構成一個所有權移轉行為，登記是不動產物權變動的生效要件。如果承認登記是生效要件，則買賣合同行為在登記之前就不生效，如果賣方拒絕辦理登記，買方只能主張因締約過失所帶來的信賴利益賠償，而不能主張合同的期待利益。但是該理論近年來受到沖擊，尤其合同法規定了除法律、法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的以外，合同自成立時生效，這一規定將物權變動行為和物權變動的原因行為區分開來，成為有先后順序、上下層次的兩個行為，登記不是房屋買賣合同這一物權變動的原因行為的生效要件，而是房屋所有權變動的生效要件。物權變動的原因行為具有獨立的法律效果，當事人可以依據這一行為的有效性請求取得不動產物權，在不動產物權消滅時，可以向賣方主張違約責任。 就本案而言，張某與王某簽訂的房屋買賣合同作為房產變動的原因行為有效，由于該房產已經轉移他人所有，王某自然不能依據該合同在取得房屋所有權，但并不妨礙他依據買賣合同追究張某的違約責任。至于是否有惡意串通的情況，筆者認為，由于張某與王某簽訂的房屋買賣合同只是房產變動的原因行為，而非物權變動行為，此時只具有債權效力，而不具有物權效力。由于張某和李某的房屋變動行為沒有損害王某的物權，因而王某自然不能以損害其物權為由，請求法院認定張某和李某物權變動行為無效。 篇五：二手房買賣合同的生效條件有哪些 二手房買賣合同的生效條件有哪些 龍巖著名房產家庭律師表示，在二手房交易中，許多購房者往往只顧房產價值的高低，而忽略了對交易中可能出現的問題，對于如何簽訂房地產合同所知更少。事實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。 把產權過戶登記作為二手房買賣合同的生效要件的觀點，是對登記制度屬性的誤解，把債權制度和物權制度混為一談。下面由法律直通車小編為您介紹二手房買賣合同的生效條件，希望能對您有所幫助。 在二手房交易過程中，產權過戶登記不是二手房買賣合同的生效要件，原因如下： (1)二手房買賣合同作為債權合同，屬諾成性合同，而產權過戶登記只是房屋產權轉移的必備要件。 買賣合同是雙務、有償、諾成合同，二手房買賣合同作為買賣合同的一種，同樣具有雙務、有償、諾成的性質。按照民法理論，不動產物權轉移合同是以轉移不動產物權為內容的債權合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益則有效成立，應受法律保護。因此，不動產物權變動僅是不動產變動債權合同的履行效力所致，不動產物權過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為，則在本質上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。 (2)登記過戶行為就是對二手房買賣合同的效力的肯定。 登記行為的發生，是以雙方當事人簽訂的二手房買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的二手房買賣合同才獲得請求出賣方協助履行登記行為的權利，出賣人才相應地負有協助履行登記行為的義務。登記是這一對權利義務相互運動的結果。若登記前，二手房買賣合同無效或不成立，則登記本身就成為無源之水、無本之木了。 (3)登記的公示作用不能決定合同的效力。 房屋進行統一登記過戶，體現了國家為社會利益而對房屋產權的流轉進行干預。市場經濟必然要求契約自由，倘若把登記作為合同生效的要件，則勢必使登記審查變成對雙方可否簽訂買賣合同及簽訂后的合同是否有效的確認，這已經遠遠超出了房管部門的職權。 (4)將登記作為二手房買賣合同的生效要件，在實踐中將會遇到一些無法解決的問題。 由于二手房買賣合同在訂立后、產權過戶前尚未成立和生效，導致出賣人基于自身利益而一房多賣，或者待房價上漲，故意不協助買方辦理產權過戶登記，而不承擔違約責任，致使合同形同虛設，這將不利于對無過錯方利益的保護，也難以適用于所有權保留的分期付款二手房買賣合同和商品房預售合同。 專業人士表示，買賣雙方在委托他人辦理房地產贖樓、過戶過程中，應當仔細閱讀所簽署的公證委托書內容。對外所授權限，應當在可控范圍內、在辦理房產轉移登記手續時，應當親自到場，避免出現交易風險。 如果你在房屋交易時遇到難題或對當下樓市現象有何不解，想了解更多房屋損害賠償的典型案例的法律問題，你可以找相關律師，進行咨詢相關房屋委托出租合同，或者您也可以上法律直通車，這里有專業律師提供免費咨詢。 篇六：商品房買賣合同生效 篇一：房屋買賣合同的成立與生效 房屋買賣合同的成立與生效 案情介紹 本案訟爭房屋是第一被告甲和第二被告乙兩夫婦共同共有房屋。XX年8月甲、乙委托本市某房地產中介公司上市出售該屋，同月29日下午原告丙經中介公司經紀丁介紹并帶至訟爭房屋察看，并于次日下午與甲簽訂《協議書》。該《協議書》訂明：甲、丙商定成交甲之房屋（即訟爭房屋），價額為30萬元人民幣；XX年9月5日去房屋交易所及丁處交易，丙于XX年9月22日前把房款30萬元交齊；XX年8月30日下午二時成交，甲不得將房屋再賣給別人。《協議書》簽訂后，丙沒有依約于XX年9月5日到中介公司丁處及交易所交易，亦沒有交納中介費。XX年9月6日兩被告經丁介紹與他人簽訂了該房屋的買賣協議，并于同月18日到房管局登記備案。 審判結果 一審法院認為，甲出賣房屋的行為，雖未經乙同意，但相對人丙有理由相信甲有代理權，因此構成表見代理，《協議書》有效。由于原告沒有依約于XX年9月5日到房屋交易所及中介公司與兩被告進行交易，兩被告因此而繼續委托中介公司出售房屋，兩被告的行為是在原告履行不當時拒絕自己的履行，屬于行使同時履行抗辯權，應予支持。原告認為兩被告沒有依約將房屋售予，應承擔違約賠償責任的請求不予支持，由于違約首先在于原告，兩被告行使同時履行抗辯權，即使原告有損失，也應由其自行承擔。為此，判決駁回原告的訴訟請求。 二審法院認為，甲出賣與乙之共有房屋，未經乙書面同意，其合同依法應為無效。為此，判決駁回上訴，維持原判。 評析 關于本案的一、二審判決，在理論上都有一些瑕疵。本文試作探討。 一、《協議書》的性質 本案的《協議書》是房屋買賣合同，其簽訂即意味著在當事人之間完成了要約、承諾的合同程序，故應為成立。《合同法》第12條第1款規定：“合同的內容由當事人約定，一般包括以下條款：（一）當事人的名稱或者姓名和住所；（二）標的；（三）數量；（四）質量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責任；（八）解決爭議的方法。”這里規定的是合同的一般條款，并不意味著合同必須具備的“主要條款”。“主要條款”說曾被規定在《經濟合同法》第12條第1款，在實踐中一些地方的法院也會據此認定不具備上述條款的合同為無效合同，這種觀點并不正確。我國現行法，究其實旨，系采國際通行作法，將無效合同限定在損害國家利益和違反法律、行政法規禁止性規定的范圍之內。 筆者認為，關于合同條款的討論，主要是針對合同是否成立的問題。從上述“主要條款”的角度出發，合同是否應當有一個“必備條款”的問題呢？這是有的。當事人、標的及其數量是合同的必備條款。否則，連誰是交易人都不清楚，就無法確定權利的享受和義務的承擔，發生糾紛也難以解決；沒有標的和數量，合同根本不可能成立。其他的條款則均僅為一般條款，不是合同的必備條款。從合同成立的角度，只是合同程序，其事項作如何約定，并不涉及到條款的實質內容，因而也不決定合同效力。如果已經具備必備條款，則應認定其為合同，而非預約；此點為兩者的基本區別。在本案中，《協議書》的內容，可逐項分析如下： 第一，當事人是否具備。買、賣雙方分別為丙和甲。由于只是合同程序，套用訴訟法上的用語，是“程序上適格”，而不管出賣人甲是否有處分權或者買受人丙是否有民事行為能力，即不涉及其實質內容。因此，《協議書》的當事人已經具備。第二，標的和數量是否明確。標的約定為訟爭房屋。因此，《協議書》的標的和數量均已明確。基于此二點，房屋買賣合同已經成立。有觀點認為其不具備地方規章中規定采用的格式合同形式，因而不能認為是房屋買賣合同，筆者認為這種觀點拘泥于合同形式，并據此否定當事人的意思表示，違反私法自治原則，因 而是不正確的。 第三，除上述必備條款外，《協議書》還約定有下列條款：交易價款為30萬元人民幣，由買受人丙于XX年9月22日前把房款30萬元交齊；出賣人甲不得將該房屋再賣給別人；具體交易時間為XX年9月5日。這些條款均不影響房屋買賣合同的成立。 二、《協議書》的效力 合同效力的取得，不是來源于當事人的約定，而是由法律所賦予的，反映出法律對該約定的價值判斷。所謂合同的生效，是指只要合同具備一定的要件后，便能產生法律上之效力。《合同法》第44條第1款規定：“依法成立的合同，自成立時生效。”該規定至少在概念上區分了合同的成立與合同的生效。合同的成立必須具備成立要件，前已述及；但合同成立后，能否發生法律上之效力，能否產生當事人所預期的法律效果，則非合同當事人意志所能決定。只有符合生效條件的合同，才能受到法律的保護。《合同法》第8條和第44條第1款中所稱為“依法成立的合同”，應當理解為既具備成立要件、又具備生效要件的合同。 《民法通則》 第55條規定：“民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力； （二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益。”這里規定的是民事法律行為的一般生效要件。在本案中，就前二項而言，《協議書》均已具備；就第三項而言，《協議書》是否屬于具有違法性的合同，其可能影響的因素，主要有如下兩個方面： 第一，是否經登記。《合同法》第44條第2款規定：“法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”根據《城市房地產管理法》第60條第3款前段規定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記”。因此，房屋買賣合同必須經過登記才能生效，如未登記的，即不生效力（區別于無效）。這也是為什么要求房屋買賣合同必須具備地方規章中規定采用的格式合同形式的原因，也是為什么雙方約定其具體交易時間的原因。但是，對于未以格式合同形式出現的、又未經法定登記手續的、由當事人“草簽”的合同，在當事人之間是否生其效力，法律并沒有為我們指示出篇二：登記不應是房屋買賣合同的生效要件 登記不應是房屋買賣合同的生效要件 [案情] 張某一套兩室一廳的住房，地處市中心的商業繁華地段。由于另有住房，決定將房子賣掉。他的朋友王某知道后愿以50萬元的價錢買下此屋，并且購房心切，既不愿再提高買價，又怕他人將房屋搶先買走，遂將一份預先擬好的“房屋買賣協議”拿出，要求張某在上面簽字。協議書上載明，買方愿出50萬元的價錢買下此房，賣方不得再將房屋轉賣，王某一周后付款。張某在協議上簽了字。等到第三天，鄰居李某也知道了張某要賣房的事情，并且說自己愿意出55萬元購買此房，并說可以立即付款，張某見他出的價錢高，便同意將房屋賣給他，在交完錢后，雙方便到房屋登記管理部門辦理了過戶手續。李某一家在辦完手續后立刻住了進去。這時王某聞訊而來，拿出自己手上的“房屋買賣協議”，主張李某買房在其后，房屋早巳答應賣給他，因而李某的買房行為無效，要求其搬遷出去。 [評析] 關于張某與王某簽訂的房屋買賣合同是否有效，王某能主張何種權利，形成多種觀點。 一種觀點認為，房屋買賣合同簽定即生效，辦理過戶手續只是房屋所有權轉移的要件。王某不能取得房屋，因為李某已取得房屋所有權，但該買賣協議是有效的，張某應對王某承擔違約責任。 第二種觀點認為張某與王某房屋買賣合同有效，張某與李某簽訂合同有惡意串通的情況，王某可請求人民法院認定其合同無效，并請求賣主履行交付房屋和辦理過戶登記義務。從案件情況看，第二份合同的買受人應當知道第一份合同的存在，而以稍高價格取得房屋，應當認定為其與房主系惡意串通，(后一買受人知道第一份合同存在，賣方也明知第二份合同的后果 及對前一買受人的損害，而雙方仍然為之，就能認定惡意串通)該買受人不是善意取得房屋，侵犯了前一買受人的債權。前一買受人可以后一買受人與房主惡意串通主張二者的買賣合同無效。因其依第一份合同只享有債權，不享有物權，不能直接請求后手買受人向己返還房屋，其欲想獲得房屋，須在法院確認后一合同無效及后手買受人的房產證被撤銷后，才能請求賣主履行交付房屋和辦理過戶登記義務，在依法取得所有權后，才可對侵權人行使物上請求權。 第三種觀點認為，本案中，張某與王某簽訂的房屋買賣合同無效。根據《民法通則》第72條：財產所有權的取得，不得違反法律規定。按照合同或者其他方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。房屋作為不動產，我國民法對其所有權的轉移是采取“登記生效主義”。買賣合同的要義，即在于合同標的物所有權的轉移，或者說沒有標的物所有權的轉移也就無所謂買賣，人為將所有權的轉移與買賣行為割裂，無疑是使買賣只余空殼，無法落實。民法通則關于不動產所有權轉移的特別規定(登記主義)，應當視為對于房屋買賣的要件性規定，這是合理的擴大解釋。一般情況下，合同因雙方當事人意思表示一致而成立，但法律規定采取登記生效主義的合同，其自登記之日起生效。《城市私有房屋管理條例》第6條規定：“房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續。”只有完成登記，才發生房屋所有權移轉效力。房屋買賣合同不只是一種簡單的要式合同，若缺少過戶登記這一法定要件，合同是無效的。本案中，張某與王某只是簽了一份“房屋買賣協議”，既未付款，又未去登記，當然就無法在法律上限制田紅將房屋賣給后來要來買房的人李某了。并且李某不僅付了款，且去房管部門登了記，所以李某的買房行為有效。既然張某與王某的房屋買賣合同不具有法律約束力，當然就不能要求張某賠償所謂違約金了。 第四種觀點認為，本案屬于締約過失責任。 雙方當事人訂立了合同，合同即告成立，但合同的成立并非代表合同的生效。對于不動產物權，我國采取登記主義原則，不動產物權的買賣合同未經登記，合同無效。合同無效不能說明合同沒有成立。在合同成立與生效之間，由于某一方當事人的過錯，使成立的合同未能實現合同的合意，這時候可能產生締約過失責任。本案正是締約過失責任。 筆者同意第一種觀點，過戶登記不是是房屋買賣合同的生效要件。從德國物權理論上講，房屋買賣實際上存在兩個相互獨立的行為：一個是債權行為，即物權變動的原因行為；一個是物權行為，即物權合意和登記的結合。債權行為(物權變動的原因行為)自成立時生效，不能產生物權變動結果的，由違約方承擔違約責任。物權行為獨立于物權變動的原因行為，房屋買賣中的物權行為以登記為生效要件，沒有登記不產生所有權的轉移。我國法學界不承認不動產物權行為的獨立性和無因性，認為債權行為 (物權變動的原因行為)與登記相結合構成一個所有權移轉行為，登記是不動產物權變動的生效要件。如果承認登記是生效要件，則買賣合同行為在登記之前就不生效，如果賣方拒絕辦理登記，買方只能主張因締約過失所帶來的信賴利益賠償，而不能主張合同的期待利益。但是該理論近年來受到沖擊，尤其合同法規定了除法律、法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的以外，合同自成立時生效，這一規定將物權變動行為和物權變動的原因行為區分開來，成為有先后順序、上下層次的兩個行為，登記不是房屋買賣合同這一物權變動的原因行為的生效要件，而是房屋所有權變動的生效要件。物權變動的原因行為具有獨立的法律效果，當事人可以依據這一行為的有效性請求取得不動產物權，在不動產物權消滅時，可以向賣方主張違約責任。 就本案而言，張某與王某簽訂的房屋買賣合同作為房產變動的原因行為有效，由于該房產已經轉移他人所有，王某自然不能依據該合同在取得房屋所有權，但并不妨礙他依據買賣合同追究張某的違約責任。至于是否有惡意串通的情況，筆者認為，由于張某與王某簽訂的房屋買賣合同只是房產變動的原因行為，而非物權變動行為，此時只具有債權效力，而不具有物權效力。由于張某和李某的房屋變動行為沒有損害王某的物權，因而王某自然不能以損害其 物權為由，請求法院認定張某和李某物權變動行為無效。篇三：論房屋買賣合同的生效要件 論房屋買賣合同的生效要件.txt男人偷腥時的智商僅次于愛因斯坦。美麗讓男人停下，智慧讓男人留下。任何東西都不能以健康做交換。 論房屋買賣合同的生效要件 作者：伍治良 眾所周知，簽訂房屋買賣合同而產生房屋所有權轉移必須辦理產權過戶登記手續。房屋買賣合同除應具備合同的一般生效要件——行為主體適格、意思表示自愿真實、行為內容合法、行為不違反社會利益和公共道德外，我國現行行政法規和相關司法解釋還規定房屋買賣合同須經登記方能生效。同時，法學界也存在一種比較流行的觀點，即私有住房買賣合同的生效以在國家房地產管理部門登記為要件，（注：參見王家福主編：《中國民法學·民法債權》，法律出版社，1991年版， 第636頁。）甚或，房屋買賣合同是一種要式合同，須以書面形式訂立，并辦理登記過戶手續，未登記過戶之房屋買賣合同無效。（注：參見楊振山主編：《民商法實務研究》（合同卷），山西經濟出版社，1994年版，第160—162頁。）筆者認為，將產權過戶登記視為房屋買賣合同生效要件的觀點值得商榷，產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的實際履行行為，而非其生效要件。（注：筆者注：對房屋買賣合同的一般生效要件，因無爭議，本文不述及。） 一、房屋買賣過戶登記效力相關法規和司法解釋之演進 1983年12月27日國務院公布的《城市私有房屋管理條例》（下稱《條例》）第九條規定：“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續。任何單位和個人都不得私買私賣城市私有房屋。”《條例》規定的本意顯然是：未經辦理登記手續的房屋買賣為“私買私賣”，所以其合同無效（注：參見梁慧星主編：《社會主義市場經濟管理法律制度研究》，中國政法大學出版社，1993年版，第110頁。）。 1984年8月30 日最高人民法院制定的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續。”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產權過戶登記為準的原則。但是未辦理過戶手續的房屋買賣合同有效的限制條件過多，既要買方交付了房款，又要實際使用和管理了房屋。 1987年12月10日，最高人民法院《關于如何具體適用最高人民法院〈關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見〉第五十六條規定的批復》規定：“‘意見’第五十六條規定的精神，只適用于解決‘條例’實施前的歷史遺留問題；‘條例’實施后，人民法院審理這類案件應嚴格按照‘條例’的規定辦理”。此批復將《意見》第五十六條規定僅適用于《條例》實施前的房屋買賣行為，即有條件地承認部分未辦理產權過戶手續的房屋買賣合同有效。但是，對于1984年8月30日至1987年12 月10日之間的房屋買賣行為本應適用《意見》第五十六條規定，而該批復卻規定適用《條例》，顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內的房屋買賣秩序不應有的混亂狀況。 1988年1月26 日最高人民法院發布的《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（下稱《民法通則意見》）第85條規定：“財產所有權合法轉移后，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按原協議轉移，一方翻悔并無正當理由，協議又能夠履行的，應當繼續履行；如果協議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任。”顯然，該條規定也適用于房屋買賣合同。根據該條規定，產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行為，并非房屋買賣合同的生效要件。但是，司法實踐并未沿用此條規定，而仍以產權過戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如1990年2月17 日最高人民法院《關于私房買賣 的成立一般應以產權轉移登記為準的復函》強調：“簽訂房屋買賣協議以后，提出解除買賣協議，未辦理產權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月9日最高人民法院《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》答復：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有效”。 二、產權過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件 我國法學界和司法界把是否進行產權過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統觀點，是對登記制度屬性的誤解，把債權制度和物權制度混為一談。（注：參見耀振華：《二重買賣的法律問題研究》，載《中國法學》，1995年第5期。）房屋作為不動產，具有不可移動性， 它不像動產那樣可以通過直接具體占有向社會公示其所有權，房屋必須通過登記才能使權利變動的事實向社會公開。登記制度在國外是物權制度的重要組成部分。在登記的效力上，無論是采登記要件主義的德國、登記對抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家，均把登記作為物權制度的組成部分，而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件，（注：參見郭明端、王軼著：《合同法新論·分則》，中國政法大學出版社，1997年版，第63頁。）即認為登記制度屬物權制度范疇，對債權關系（房屋買賣合同）成立與否、有效無效并無影響。我國現行立法和有關學說關于登記的效力采登記要件主義，不僅與世界法律發展潮流相逆，而且產生了許多理論和實踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。 1、房屋買賣合同作為債權合同，屬諾成性合同， 而產權過戶登記只是房屋產權轉移的必備要件。買賣合同是雙務、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種，同樣具有雙務、有償、諾成之特質。有人主張房屋買賣合同屬實踐性合同，要經過要約、承諾、產權過戶登記三個階段，即如未依法辦理過戶手續，則買賣合同無效（注：參見王堯華：《也談城鎮私房買賣合同的生效問題》，載《律師世界》，1995年第1期。）。其實， 主張房屋買賣合同屬實踐性合同的觀點混淆了不動產物權轉移合同與不動產物權變動要件之間的區別。從民法上講，不動產物權轉移合同是以轉移不動產物權為內容的債權合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當事人之間發生法律效力，雙方當事人依合同所取得的權利亦應受合同法的保護。依據合同規定，出賣人有義務轉移不動產物權，其在法定期限內應協同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續，而買受人則有義務向出賣人支付價款，并有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產變動債權合同的履行效力所致，不動產物權過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為，則在本質上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認為房屋買賣合同屬實踐性合同，未辦理登記手續的房地產物權轉移的合同無效，在理論上是不正確的。 當然，并不是說房地產物權變動是房地產變動債權合同（即物權合意）的當然效力。不動產物權變動要件須包括雙方當事人變動物權的債權合同和產權過戶登記作為不動產物權變動的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨立，又相互統一。只有債權行為而無登記或者登記成立而債權行為無效，均不發生物權變動的效力。換言之，不動產物權轉移合同的有效成立不等于物權已經轉移，同時也不能因物的所有權變動未履行登記手續而否認不動產物權轉移合同的有效性。當事人未履行法定的登記手續，只標志著物的所有權變動無效或未發生變動，但契約的效力不受影響，即不動產物權變動中，登記不是契約是否有效的標志，而是物權變動效力的標志。是否辦理登記手續不應影響到合同的效力。 2、房屋買賣合同成立在前，產權過戶登記在后， 將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點對此無法作出合理解釋。登記行為的發生，是以雙方當事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請求出賣方協助履行登記行為的權利，出賣人才相 篇七：商品房預售合同的生效要件 商品房預售合同的生效要件 在商品房預售中，一般認為，商品房預售合同的生效要件是以下幾個要件： 1、預售方主體資格條件 預售方主體分為兩種情況：（1）開發企業自行銷售；（2）開發企業委托中介機構銷售。自行銷售的開發企業必須是具有獨立法人資格，取得房地產開發主管部門核發的資質證書的房地產開發企業。對于委托房地產中介服務機構進行商品房預售的，房地產開發企業對中介服務機構的銷售行為承擔責任。受委托的房地產中介服務機構必須取得相應的資格。房地產中介服務機構在預售商品房或進行商品房預售宣傳時，要出示房地產開發企業的委托書，委托書必須載明委托單位的權限。此外商品房預售的開發企業還必須滿足我國1995年1月1日施行的《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《房地產管理法》）對預售商品房主體資格所作的嚴格限定：（1）預售方必須是經土地管理部門核準，已全部交付土地使用權出讓金，取得了商品房開發項目的土地使用權；（2）商品房屋的開發項目已經當地計劃管理部門立項，已申領了固定資產投資許可證； （3）持有建設工程規劃許可證；（4）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和峻工交付日期； （5）預售方已向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得了《商品房預售許可證》。 2、商品房預售合同雙方意思表示真實一致 由于合同雙方對于預售商品房的真實情況的信息的知情不對稱，承購方往往處于弱勢地位。因此預售方應按照預售合同所規定的有關內容向承購方真實、完整地披露有關承購方所要購買的商品房的真實情況。由于是預售，承購方不可能真實地感受到商品房的客觀存在，也不可能對商品房作任何的評價，所以這就更要要求預售方按照誠實信用的原則履行自己的告知義務，以保護承購人的合法權益。也只有如此，承購人才能在知情的基礎上作出自己真實的意思表示。任何一方尤其是開發企業都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預售合同，否則此合同為無效合同，并不受到國家法律的保護。 3、商品房預售合同內容的合法性 預售合同必須遵守我國現行法律、法規的規定，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序和損害社會公共利益。 4、商品房預售合同形式的合法性 商品房預售合同屬不動產買賣合同，涉及金額較大，履行期限較長，且內容比較復雜。為保護當事人合法權益，我國法律法規規定，雙方應當簽訂書面合同并履行登記備案手續。《城市房地產開發經營管理條例》明確規定："商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同"，我國《城市房地產管理法》規定，商品房預售合同簽訂后，"商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案"，建設部1994年11月15日發布的《城市商品房預售管理辦法》也明確規定："商品房預售，房地產開發 經營企業應與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續"。 張律師說明： 1預售登記不是商品房預售合同生效的要件。法律依據，根據最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第六條： 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。 當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。最高人民法院《關于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（一）第九條規定，“依據法律行政法規規定應當辦理登記手續，但未規定登記生效的，當事人未辦理登記手續的不影響合同的效力，合同標的物的所有權及其他物權不能轉移。” 從法理分析來看： 開發商在沒有取得預售許可證的情況下預售商品房，實際上屬于企業法人超越經營范圍訂立合同。最高人民法院《關于適用〈合同法〉若干問題的解釋》 第十條專門就此作出了規定："企業法人超越經營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效，但是違反國家特許經營、限制經營或法律、法規禁止經營規定的除外。"既然我國法律規定了商品房預售應當具備的條件，那么，商品房預售應當屬于國家特許經營的范圍。因此，開發商在沒有取得預售許可證的情況下，與買受人簽訂的預售合同是無效的。 我們可以把商品房的預售看作是一種需要政府發放許可證的特許經營行為，沒有取得預售許可證的情況下預售商品房，就是違法行為，其對外簽訂的合同因違法而無效。 2從司法解釋來看，商品房預售合同生效的要件與一般的買賣合同的相比，只有一個特別要件，其他要件完全一樣。即根據最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條： 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是，在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。 篇八：買賣合同的有效 篇一：買賣合同有效要件 買賣合同有效要件 合同的生效要件： 合同的效力，僅存在于已經成立并且具備法定要件的合同，而并非是所有已成立的合同。只有滿足一定的要求，合同的效力才能夠實現。具體地，根據《合同法》的規定，合同的生效應當符合下列條件： 1.當事人具有相應的民事行為能力 《合同法》第9條規定：“當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。”行為人只有具備相應的民事權利能力和民事行為能力，能夠正確理解自己行為的性質和后果、獨立表達自己意思的能力，才能成為合同的主體，其合同行為才能發生法律效力。因此，無民事行為能力的自然人一般不能自己訂立合同；限制民事行為能力的自然人只能訂立與其年齡、智力相適應的合同；例外的是，根據《最高人民法院關于貫徹執行若干問題的意見》第6條規定：“無民事行為能力人、限制民事行為能力人接受獎勵、贈與、報酬，他人不得以行為人無民事行為能力、限制民事行為能力為由，主張以上行為無效”。而具有完全民事行為能力的自然人可以成為合同的主體，但也并非是所有合同的主體。依法成立的法人和其他組織具有民事行為能力，但它們的行為能力又受其自身形態、職責、業務或者經營范圍的限制。法律的該規定對于保護當事人的利益，維護社會經濟秩序，是十分必要的。 2.意思表示真實 所謂意思表示真實，是指表意人的表示行為應當真實地反映其內心的效果意思。所謂效果意思，是指意思表示人欲使其表示內容引起法律上效力的內在意思要素。所謂表示行為，是指行為人將其內在意思以一定的方式表示于外部，并足以為外界所客觀理解的要素。意思表示真實要求表示行為應當與效果意思相一致。意思表示真實是合同生效的重要要件。因為合同在本質上乃是當事人之間的一種合意，此種合意符合法律規定，依法律可以產生法律約束力；而當事人的意思表示能否產生此種約束力，則取決于此種意思表示是否同行為人的真實意思相符合。 3.不違反法律和社會公共利益 從法律上看，合同之所以能產生法律效力，就在于當事人的意思表示符合法律的規定。對合法的意思表示，法律賦予其法律上的約束力，不合法的合同顯然不能受到法律保護，也不能產生當事人預期的法律效果。合同不違反法律，是指合同不得違反法律的強行性規定，也不得規避法律。所謂強行性規定，是指這些規定當事人必須遵守，不得通過協議加以改變。但若僅僅是部分條款違法，確認部分條款無效不影響其他部分的效力。 合同不僅應符合法律規定，而且在內容上不得違反社會公共利益。將不違反社會公共利益作為合同生效要件，可以大大彌補法律規定的不足。對于那些表面上雖未違反現行立法的禁止性規定，但實質上損害了全體人民的共同利益，破壞了社會經濟生活秩序的合同行為，都應認為是違反了社會公共利益的行為。同時，將社會公共利益作為衡量合同生效的要件，也有利于維護社會公共道德，因為社會公共利益本身也包含了行為內容應符合社會公共道德的要求。 4.合同必須具備法律所要求的形式 《民法通則》第56條規定：“民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規定用特定形式的，應當依照法律規定。”《合同法》第44條也作出規定：“法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”可見，我國法律承認當事人可以依法選擇合同的形式。但是，如果法律對合同的形式作出了特殊規定，當事人必須遵守法律規定。例如根據《城市私有房屋管理條例》的規定，房屋的買賣須經房管部門登記、辦理過戶手續后才能生效。篇二：安置房買賣合同是否有效安置房買賣合同是否有效 案例 XX年2月，甲與乙簽訂買賣協議，約定乙將其即將交付的拆遷安置房一套賣給甲，房屋面積125平 方米,總價款12萬元。協議簽訂后，甲按約支付了定金，乙也于同年6月1日交付房屋。XX年11月，乙領取房產證和土地證后拒絕履行協議，不協助辦理過戶手續，并提案例XX年2月，甲與乙簽訂買賣協議，約定乙將其即將交付的拆遷安置房一套賣給甲，房屋面積125平方米,總價款12萬元。協議簽訂后，甲按約支付了定金，乙也于同年6月1日交付房屋。XX年11月，乙領取房產證和土地證后拒絕履行協議，不協助辦理過戶手續，并提出拆遷安置房未經批準不能轉賣，主張原協議無效。試問該份合同是否有效甲應如何處之 分析 依據最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第九條第一款規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準手續才生效。在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不得轉移。”因《城市房地產管理法》第三十九條并未規定合同必須在報批、登記后才生效，因此，上述拆遷安置房屋買賣合同訂立后雖暫時沒有履行報批、登記手續，但并不影響合同的效力，只是交易房屋的所有權暫時不能發生轉移。 實踐中，拆遷安置房屋買賣交易雙方對買賣合同的報批、登記手續都是放在合同履行過程的房屋過戶階段進行，而房管部門也是將房地產交易、房屋所有權發證審批同時進行，由受讓方繳納土地出讓金后再由房管部門批準交易并著手核發房產證。從實際操作的這一做法中，也可以看出拆遷安置房屋買賣合同的效力并不受批準、登記手續的影響。 法律服務無處不在，讓您隨時、隨地享受專家級法律服務（科云律師團） 電話137********篇三：簽訂買賣合同時如何有效約定管轄法院 簽訂買賣合同時如何有效約定管轄法院？ 張 國 華 企業對外簽訂買賣合同，經常涉及“約定管轄”。十一屆全國人大常委會第二十八次會議通過的《關于修改民事訴訟法的決定》，對“約定管轄”進一步作出明確規定。我們應注重理解和運用，適當約定較為便利、合適的法院打官司，以節省訴訟成本，達到訴訟目的。 “約定管轄”須符合法定規則。筆者在多年的法制服務活動中，發現有些企業想方設法、費盡口舌爭取到管轄條款，卻因約定欠妥而得不到法院認可，到頭來空忙一場，還因管轄異議，被人為拖延訴訟，貽誤時機，實在可惜。 請看以下案例： 案例一：某不銹鋼制品公司與山東的某貿易公司簽訂供銷合同一份，約定不銹鋼制品公司向貿易公司供應不銹鋼緊固件。為保障貨款回籠，不銹鋼制品公司提議寫出約定：“如發生糾紛，由不違約方所在地的人民法院解決。”合同簽訂、送出30多萬元貨后，貿易公司遲遲不付款。為此，不銹鋼制品公司向本市法院起訴。但訴狀送達被告時，貿易公司卻提出管轄權異議。法院經審查認為，在審理前無法判定誰才是合同約定的“不違約方”。裁定將案件移送到被告即山東貿易公司所在地法院處理。 案例二：趙某經朋友介紹認識了在上海辦公司的沈某，兩人一見如故。當趙某拿出以往格式合同打算給對方簽字時，沈某仔細看過提出補充條款：“如發生爭議，應協商解決；協商不成，則交由乙方（指沈某公司）所在地法院裁定”。趙某為了公平，要求把條款改為“交由甲方（指甲方工廠）或乙方所在地法院管轄”，終于達成協議。簽約后，趙某按時送貨到對方公司，可左等右要就是追不到貨款，則一紙訴狀送給本市人民法院。立案庭法官看后告訴他，由于約定的管轄條款無效，須到對方所在地法院起訴。 案例三：原告某金屬材料有限公司與南通某貿易有限公司簽訂鋼材買賣合同，雙方約定：如發生爭議協商不成，則向xx市中級人民法院提起訴訟。因該案標的額不超過95萬元，屬基 層法院管轄范圍，承辦法官查明事實后，將該案依法移送。 那么，究竟應如何有效地約定管轄法院呢？歸納起來，應把握“五個只能和不能”及“兩個不得”。 一是只能約定一審法院，不能約定二審法院。根據我國法律規定，一審法院確定后，二審法院則按照級別管轄的規定當然確定。一審判決、裁定后當事人上訴的，只能上訴至一審法院的上級法院，而不得向其他法院上訴。 二是只能約定有聯系的法院，不能約定無聯系的法院。根據我國新民事訴訟法第34條規定，合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以選擇的管轄法院，包括被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的人民法院管轄，超出該范圍任意選擇的，不具有法律效力。 三是只能約定一個法院，不能約定多個法院。所選擇的管轄法院必須確定、唯一。按最高人民法院關于適用《民事訴訟法》若干問題的意見第24條規定，雙方當事人選擇兩個以上人民法院管轄的，選擇管轄的協議無效。案例二中的管轄法院條款之所以無效，是因為趙某約定的法院既有原告所在地又有被告所在地，不符合明確、唯一的要求。再例如在合同中約定由“甲方住所地法院和乙方住所地法院管轄”，也應認定是約定了兩個以上法院管轄，該約定無效。 四是只能明確約定，不能模糊約定。當事人選擇管轄法院必須是明確的。如有的公司約定“在甲方所在地按照合同法處理”。其本意是在甲方所在地法院訴訟，但是“按照合同法處理”的方式有多種。對方提出管轄異議后，法院認定異議有效，則裁定移送管轄。其實，該公司完全可以約定發生爭議“向甲方所在地人民法院起訴。” 五是只能以書面約定為準，不能以口頭約定為憑。約定管轄法院是要式行為，我國民事訴訟法規定，協議管轄必須以書面形式，可以是合同中的協議管轄條款，也可以是在訴訟前達成的選擇管轄的協議。如果合同中未約定管轄法院，僅口頭達成協議，即使對方予以認可，在沒有簽訂書面約定管轄協議的情況下，該口頭約定仍不能采用。 “兩個不得”，即約定管轄不得違反民事訴訟法對級別管轄和專屬管轄的規定。法院對于級別管轄是有硬性規定的。某案件按性質或者標的額應當由基層人民法院管轄的，如果選擇由中級或者高級人民法院管轄，這種約定就無效。案例三就屬這種情況。我們應按其訴訟標的額選擇相應的人民法院管轄。至于專屬管轄，是指法律強制規定某類案件只能由特定法院管轄，其它法院無權管轄，也不允許當事人協議變更管轄。與其他法定管轄相比，專屬管轄具有優先性、排他性與強制性。如因不動產、港口作業、繼承遺產發生的糾紛，都屬于專屬管轄的范圍，還有涉外專屬管轄案件，都不得通過約定管轄而更改。 當然，依法約定管轄法院，避免約定無效，這僅是基本前提。要使管轄約定既利于自己維護合法權益，又能使對方接受，還有不少策略、技巧有待探討掌握。
【篇三】房屋買賣合同生效
房屋買賣合同
篇一：房屋買賣合同(適用個人)
房屋買賣合同
甲方（出售方）：
乙方（購買方）：
甲乙雙方在自愿平等，互惠互利的原則下經友好協商就乙方購買
甲方房屋，并委托中介方辦理過戶事宜達成協議如下：
一、甲方自愿將其座落于 區 路 號小區 號樓號，建筑面積 平方米（地下室平方米）， 結構房屋及其附屬設施、設備出售給乙方。乙方已對該房地產作了充分了解并同意購買。
二、甲乙雙方議定上述房地產成交價格為人民幣 元
（大寫： 元），乙方于本合同簽訂之日起3日內將全額購房款以 現金方式一次性支付給甲方。甲乙雙方共同委托中介方辦理過戶手續，甲乙雙方應予以積極協助。
三、甲方保證上述房地產權屬清晰，無爭議；未被判決、裁定限
制出售，也未設置抵押，不在建設拆遷范圍內；已取得其他共有人書面同意；協議有效期內，甲方不得將該房產另行出售給第三人。若發生與甲方有關的產權糾紛或債權債務，概由甲方負責清理，并承擔民事責任，因此給乙方造成的經濟損失，甲方負責賠償。
四、該房屋在辦理過戶手續過程中所需繳納的稅費由乙方承擔。
五、違約責任：
（一）甲方不能如期簽訂《房地產買賣契約》，或者甲方在辦理過
戶過程中違約，并導致最終不能辦理過戶手續的；在得到確認后，甲方退還乙方所交的購房款。對已辦理完的過戶手續所產生的費用，甲方應全部承擔。并向乙方支付總房款10%的違約金。
（二）乙方不能如期付款，或者乙方在辦理過戶過程中違約，并
導致最終不能辦理過戶手續的；在得到確認后，甲方退還乙方所交的
購房款項。但對已辦理完的過戶手續所產生的費用，乙方應全部承擔。并向甲方支付總房款10%的違約金。
六、在合同期限內，如因洪水、地震、火災和政府政策等不可抗力因素造成合同不能履行，合同方均不承擔違約責任，本合同自動終止。
七、若對其它事項有異議的可協議補充在以下約定條款中，若約定條款與前條款有異議，以約定條款為主，約定條款具有優先效力。
八、其他約定事項：
九、本協議經雙方簽字后生效，一式兩份，每份共兩頁，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。
甲方：乙方：
身份 證號：身份 證號：
地址：地址：
電話：電話：
年 月 日
篇二：房屋買賣合同-房子買賣
房屋買賣合同
本合同雙方當事人：
賣方（以下簡稱甲方）： 身份證號：
買方（以下簡稱乙方）： 身份證號：
甲乙雙方就房屋買賣事項，經協商一致，達成以下協議條款。
一、甲方房屋（如有共有權人，甲方已經取得了共有權人對轉讓該房屋的一致同意）坐落于 建筑面積 平方米，房屋用途為。
二、雙方商定該房屋轉讓價格為：總金額 萬元 （大寫：拾萬仟佰拾元整）。
三、乙方于年月日向甲方支付首付款萬元 （大寫：拾萬仟佰拾元整）。
待房屋過戶后公積金貸款支付剩余房款 萬元
（大寫：拾萬仟佰拾元整）
乙方保證房屋過戶后一個月內付清余款。
四、甲方應于乙方付清全部房款之時，將上述房屋及全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進行接收。接收后房屋的占有、使用、收益和處分權利歸乙方行使，該房屋所發生的物業管理費、水費、電訊費、網費等相關費用由乙方負責支付。
五、甲方負責將該房屋所有權更改給乙方所有。辦理產權時所發生的相關費用由乙方承擔。
六、甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，有關按揭、抵押債
務、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任。
七、甲方保證已如實陳述上述房屋權屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋不受他人合法追索。
甲方保證自己對該轉讓房屋擁有處分權，并保證不管以后房價如何上漲，絕不反悔。
八、除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同規定的時間將房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約利息。甲方保證在房款付清時，將房屋交付乙方，否則乙方有權追究甲方責任。
九、甲方及配偶共同擁有一套住房，辦理房產證所產生的費用，全部由乙方承擔。若甲方及配偶擁有兩套及以上住房，所發生的相關費用，全部由甲方承擔。
十、本合同未盡事宜，由雙方另行協商，并簽訂補充協議。補充協議與本合同具有同等法律效力。
十一、本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。
甲方（簽章）：乙方（簽章）：
聯系電話：聯系電話：
年 月 日年 月 日
篇三：房屋買賣合同范本【標準】
房屋買賣合同
甲方（出賣方）：
乙方（買受方）：
丙方（中介方）：某某房地產經紀有限公司
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國房地產管理法》及其他相關法律、法規之規定，甲、乙、丙三方在平等、自愿和協商一致的基礎上，就甲、乙雙方共同委托丙方從事房地產經紀事項達成一致意見，特訂立如下協議：
第一條 房屋信息描述
甲方自愿出售的房屋（以下簡稱該房屋）位于 。該房屋用途為 ，建筑面積為 平方米（以該房屋產權證標注面積為準）。該房屋已依據國家有關規定取得產權證書，所有權證號為 字第 號，所有權人為 。乙方對該房屋已做充分了解，并愿意購買。
第二條 房屋交易價格
甲、乙雙方確認該房屋交易價格為每建筑平方米人民幣元，總價款合計為人民幣 元（大寫 元整）。
第三條 與該房屋交易相關的費用
與該房屋交易相關的費用按國家和北京市有關規定執行，由甲、乙方承擔，由丙方代收代繳。經甲、乙雙方確認，具體支付費用的種類和數額見附件一。
若乙方需要向銀行貸款，則乙方還應支付保險費、評估費和律師費，該費用在評估報告完成并確定后仍應由丙方代收代繳，具體支付費用的種類和數額見附件二。
第四條 委托事項和服務費
甲、乙雙方共同委托丙方為其提供促成房屋買賣、代辦房屋產權過戶等服務。甲、乙雙方應向丙方支付相應服務費。經甲、乙雙方確認，具體支付的服務費用種類和數額見附件一。
若需要從銀行貸款，則乙方委托丙方為其提供代辦銀行貸款服務。乙方應向丙方支付相應服務費。經乙方確認，具體支付的服務費用見附件二。
第五條 定金支付
甲、乙雙方已達成該房屋買賣意向，在簽訂本合同當日，乙方需向丙方支付相當于房屋交易價格10％的購房定金，計人民幣元（大寫
元整），甲、乙雙方同意該定金自支付于丙方時起視為定金已支付。在支付定金同時，甲方應將該房屋的產權證、身份證等相關證件的原件交付于丙方。
第六條 付款方式
甲、乙雙方商定以下列第 種方式付款：
（一） 一次性付款
1、在丙方通知乙方立契過戶七個工作日內，乙方應將該房屋交易所需款項（包括該房屋交易價格、與該房屋交易相關的費用以及服務費）共計人民幣元（大寫 元整）
交付于丙方（此時已付定金自動轉為房款）；
2、在辦理完該房屋立契過戶手續后七個工作日內，丙方將該房屋交易價格的70％交付于甲方，計人民幣 元（大寫元整）；
3、在辦理完該房屋交付手續后三個工作日內，丙方在扣除甲方應付稅費及服務費（共計人民幣 元整）后，把剩余房款交付于甲方，計人民幣
元（大寫元整）。
（二） 銀行貸款
1、在該房屋評估報告作出后第三個工作日，乙方應將該房屋的首付款（該房屋交易價格減去銀行實際貸款額）以及與該房屋交易相關費用和服務費交于丙方（此時已付定金自動轉為房款）；
2、在銀行放貸手續完成后，由丙方配合甲方持相關證件、材料辦理70％的房款；
3、在辦理完該房屋交付手續后三個工作日內，丙方在扣除甲方應付稅費及服務費（共計人民幣 元整）后，把剩余房款交付甲方，計人民幣
元（大寫元整）。
第七條 房屋交付
（一） 甲方應在辦理完立契過戶手續之日起五個工作日內將該房屋交付給乙方。
（二） 該房屋交付當日，甲、乙雙方均需到場。待該房屋交付完畢后，甲、乙雙方應簽訂《物業交割單》。
（三） 該房屋交付前，因該房屋所產生的各項費用如：水、電、煤氣、物業、供暖等費用，由甲方承擔；該房屋交付并簽訂《物業交割單》后，因該房屋所產生的各項費用如：水、電、煤氣、物業、供暖等，由乙方承擔。該房屋交付時，甲方應提供上述費用交納的單據。
（三） 如該房屋原產權單位要求立契過戶前簽訂物業、供暖協議并提前預付物業、供暖費用的，乙方應按照原產權單位要求辦理。
（四） 甲方交付該房屋的裝修、設備狀況應符合國家標準。
第八條 甲、乙、丙三方義務
（一） 甲方義務
1 甲方應保證該房屋無抵押、無查封、無產權糾紛和債權債務糾紛，由此而引起的法律及經濟責任由甲方自行承擔。甲方承諾對該房屋權屬證件的合法性、真實性和有效性負全責。 2 甲方應保證該房屋交付時符合國家規定。
3 甲方應及時提供該房屋辦理產權過戶手續過程中所需要的相關證件及材料的原件和復印件，并保證在辦理過戶交易手續時按時到場。
（二） 乙方義務
1 簽訂本合同的同時交付定金。
2 提供該房屋過戶交易和銀行貸款時所需的相關證件及材料的原件和復印件，并保證在辦理過戶交易手續時按時到場。
3 若乙方申請銀行按揭貸款，需及時向丙方提供貸款所需資料。
（三） 丙方義務
1 見證并監督本合同的執行。
2 代辦該房屋過戶、貸款的相關手續。
3 代收甲、乙方支付的定金、房款，并按本合同第六條中約定的方式向甲方支付房款。 4 甲、乙雙方發生違約或爭執等情形時，應出面予以協商；協商無效時，應采取中立態度，并證明事實。
第九條 違約責任
（一） 乙方支付定金后，若甲方悔約，不將上述房屋出售給乙方，甲方同意按上述定金額賠償乙方，甲方仍應支付丙方相當于該房屋成交價2.5％的違約金，丙方將乙方已付定金如數退還；若乙方違約，不購買該房屋，則無權要求返還已付定金，該定金歸甲方所有，乙方仍應支付丙方相當于該房屋成交價2.5％的違約金。三方對此條款均無異議。
（二） 若甲方逾期交付該房屋，則每逾期一日，甲方均應按該房屋價格的萬分之五向乙方交付違約金，逾期超過十個工作日，乙方可解除本合同，甲方將乙方已付房款退還，并按本條第（一）款中的甲方悔約條款處理。
（三） 若乙方逾期付款，每逾期一日，乙方均應按逾期款的萬分之五向甲方支付違約金，逾期超過十個工作日，甲方可解除本合同，甲方將乙方已付房款退還，并按本條第（一）款中的乙方悔約條款處理。
（四） 在辦理立契過戶和銀行按揭貸款過程中，若因甲、乙任何一方單方延誤而致使其他方遭受損失，則視為延誤方違約，按本條第（二）款和第（三）款處理。
第十條 合同的終止與解除
本協議履行期間，因不可抗力或國家政策調整，致使本合同無法履行或雖能履行已無實際意義時，本協議自行終止，三方互不承擔責任，甲方在本協議終止后三個工作日內將已收房款全額退還，丙方則應將甲、乙雙方提交的所有證件及相關資料退還。
第十一條 解決爭議的方式
本合同在履行過程中發生爭議的，雙方應協商解決；協商不成的，雙方同意按以下第 種方式解決：
（一） 提交 仲裁；
（二） 任何一方均可向房屋所在地人民法院提起訴訟。
第十二條 本合同附件作為本合同不可分割的部分，具有同等法律效力。
第十三條 對于未盡事宜，甲、乙、丙三方可簽訂補充協議。
第十四條 本合同一式三份，三方各持一份。
甲 方： 乙 方： 丙 方：
身份證號： 身份證號： 身份證號：
通信地址： 通信地址： 通信地址：
郵政編碼：郵政編碼： 郵政編碼：
聯系電話： 聯系電話： 聯系電話：
委托代理人： 委托代理人： 委托代理人：
聯系電話： 聯系電話： 聯系電話：
簽字日期： 簽字日期：簽字日期：
附件一 略
附件二 略
祝語 :要知道，親人們永遠是我們心中的依靠。不要去抱怨自己的親人們對自己不好，其實是我們自己對他們要求和想得到的太多了。請想一想，從小到大，父母為我們付出了多少？再想一想。兄弟姐妹給過我們多少關愛？難道我們還不感覺愧欠的太多，還有什么可抱怨的。
【篇四】房屋買賣合同生效
房產買賣合同
賣方： 身份證號：
聯系電話： 通訊地址：
賣方： 身份證號：
聯系電話： 通訊地址：
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關法律、法規的規定，買賣雙方在平等、自愿、公平、協商一致的基礎上就本合同所涉房地產轉讓事宜，達成如下協議：
第一條【轉讓標的】
賣方所轉讓房地產（下稱該房產）坐落于：
，土地使用權證號： ，房產權證號： ，登記建筑面積為： 平方米。套內建筑面積為： 平方米。該房地產土地使用權年限自 年 月 日至 年 月 日止。該房地產約定交付的附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品等在簽訂本協議前，已經雙方現場確認，均無異議。
第二條【房地產產權現狀】
賣方保證上述房地產權屬清晰，無爭議，并對該房地產享有完全的處分權；未被判決、裁定限制出售，也未設置抵押也未被查封，不在建設拆遷范圍內；已取得其他共有人書面同意；協議有效期內，賣方不得將該房產另行出售給第三人。若發生與賣方有關的產權糾紛或債權債務，概由賣方負責清理，并承擔民事責任，因此給買方造成的經濟損失，賣方負責賠償。
第三條【房地產租約現狀】
該房地產所附租約現狀為第 項：
1、該房地產沒有租約；
2、該房地產之上存有租約，賣方須于本合同簽訂時將承租人放棄優先購買權的書面文件及租賃合同交予買方。
第四條【附著于該房地產之上的戶口】
如該房地產所附著有賣方戶口，基于保證買方辦理房產過戶登記后，應享有完全的處分權，賣方保證于收到房地產轉讓總價款之日起30日內遷出，逾期則以該房地產轉讓總價款為基數按日萬分之五向買方支付違約金。
第五條【轉讓價款】
該房地產轉讓總價款為人民幣：
（小寫： 元）。
第六條【稅費承擔】
雙方約定，由買方承擔辦理相關過戶手續雙方按規定應繳納的一切可能產生的稅、費。買方不按約定繳納相關稅費，導致交易不能繼續進行的，買方不得因此解除合同，本合同應繼續履行，但違約方應承擔違約責任，賠償給守約方造成的損失。
第七條【付款方式】
買方于 年 月 日前一次性付清全部房款。
第八條【買方逾期付款的違約責任】
買方逾期付款的，賣方有權要求買方要求買方以未付款項為基數，按日萬分之五支付違約金，合同繼續履行。
第九條【房地產交付】
賣方應當于 年 月 日將該房地產交付買方，并履行下列手續：
1、買賣雙方共同對該房地產及附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品等事項進行驗收，記錄水、電、氣表的讀數，并辦理交接手續；
2、交付該房地產鑰匙。
第十條【延遲交房的違約責任】
除本合同另有約定外，賣方未按合同約定的期限將該房地產交付買方，自約定的交付期限屆滿次日起至實際交付日止，賣方以該房地產轉讓總價款為基數按日萬分之五向買方支付違約金，合同繼續履行。
第十一條【附隨債務的處理】
賣方在交付該房地產時，應將附隨的水費、電費、煤氣費、電話費、有線電視費、物業管理服務費、垃圾清運費等費用結清，單據交買方確認，否則買方有權從交房保證金中抵扣上述欠費。
第十二條【產權轉移登記】
買賣雙方須在簽訂本合同7日內，共同向房地產權登記機關申請辦理轉移登記手續，賣方應按照行政機關的登記手續要求積極協助。
在收文回執載明的回復日期屆滿之日起7日內，買方須按本約定辦理交納稅費的手續。
第十三條【其他違約責任】
任何一方不履行本合同約定義務，致合同目的不能實現，守約方有權選擇定金罰則或要求對方支付該房地產總價款百分之10%的違約金。
第十四條【不可抗力】
因不可抗力不能履行本合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當事人應當及時告知另一方當事人，并自不可抗力結束之日起15日內向另一方提供證明。
第十五條【本合同與其他文件的沖突解決】
買賣雙方在本合同簽訂之前的承諾及協議，如有與本合同不相符的，以本合同為準。
第十六條【合同附件】
本合同共有附件1份。合同附件為本合同組成部分，具有同等法律效力。
第十七條【法律適用與糾紛解決】
因本合同發生糾紛，由買賣雙方協商解決。協商不成時，依據中華人民共和國法律，采取下列第 種方式解決：
1、向福州市仲裁委員會申請仲裁；
2、向房產所在地人民法院起訴。
第十八條【合同數量及持有】
本合同一式4份，賣方1份，買方1份，其他交有關部門，均具同等法律效力。
第十九條【合同生效】
本合同自買賣雙方簽署后立即生效。
賣方（簽字）： 買方（簽字）：
年 月 日 年 月 日
合同簽定地點： 福州市
附件一：
雙方其他約定：
一、關于水、電、天然氣交接
1、交付方方只對以下記錄之前的水、電、氣使用額度承擔責任：經雙方共同確認水電氣分戶表記錄,水表交接讀數記錄截止于__________（噸），大寫：________________（噸）;電表交接讀數記錄截止于__________（度），大寫：________________（度）；天然氣表交接讀數記錄截止于__________（立方），大寫：________________（立方）。
2、接收方對交接記錄之后產生的水電氣使用費用承擔負責，交付方自交接之日起不再對增加的水電氣使用負責。
交付方： 接收方：
二、
【篇五】房屋買賣合同生效
房屋買賣合同
甲方(出賣方)：身份證號：
乙方（購買方）：身份證號：
甲乙雙方經過友好協商，就房屋買賣一事，在平等、自愿、誠實信用的前提下，達成如下協議：
1、甲方自愿將以下房屋出售給乙方，乙方也已經充分了解該房屋具體狀況，并自愿購買該房屋。該房屋具體狀況如下：
2、該房屋座落于人民路中段（石人山公寓）二單元一樓東北戶，建筑面積為平方米，套內建筑面積平方米，地下室平方米。
3、附屬于該房屋的陽臺、走道、樓梯、衛生間等其他設施、設備，將隨該房屋一并轉讓，且轉讓價格已包含在上述房屋的價款中，乙方不再另行支付任何款項。
4、乙方需要辦理房產登記手續時，甲方應積極配合并無條件給乙方提供有關證明。
5、甲方保證已如實陳述房屋權屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋沒有設定擔保、抵押等任何權屬糾紛，保證該房屋不受他人合法追索，否則乙方所受損失由甲方承擔。該房屋因政府拆遷、房屋改造等一切引起的補償或賠償事宜，受益方為乙方，甲方不受益，如需甲方提供幫助，甲方應積極配合。
6、甲、乙雙方協商一致，上述房屋帶配套設施總房價款為人民幣：（小寫：￥元）
7、乙方向甲方一次性付清購該房的所有款項人民幣：
元。付清購房款后，該房屋的所有產權歸乙方所有。
8、甲方應于本合同簽訂生效之日起向乙方交付該房屋。
9、甲、乙雙方同意，甲方在交付該房屋后，將屬于該房屋權屬的所有憑證、合同、繳納各項稅費的票據全部交付給乙方。
10、甲方未按規定履行以上義務的，則按本合同約定承擔違約責任。
11、在辦理房屋產權有土地使用權移轉過戶登記時，甲方應出具申請房屋產權移轉給乙方的書面報告及主管部門要求的其它文件。如需要甲方出面處理的，不論何時，甲方應予協助。如因甲方的延誤，致影響過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負賠償責任。
12、該房屋正式交付前，甲方應結清物業管理、水、電等相關雜費。
13、本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補充條款或補充協議。補充條款或補充協議以及本合同的附件為本合同不可分割的部分。
14、甲、乙雙方在履行本合同中若發生爭議，應協商解決。協商不成的，任何一方均可向房屋所在的地人民法院提起訴訟。
15、本合同一式份，其中甲方留執份，乙方留執份，為申請房屋所有權轉移登記提交房屋權屬登記機關一份。均具有相同法律效力。
16、本合同自甲乙雙方簽訂之日起生效。
甲方（簽章）：乙方（簽章）：
聯系電話：聯系電話：
中間人：（簽字）中間人：（簽字）
簽約日期：簽約日期：
