合同糾紛，是指因合同的生效、解釋、履行、變更、終止等行為而引起的合同當事人的所有爭議。合同糾紛的內容主要表現在爭議主體對于導致合同法律關系產生、變更與消滅的法律事實以及法律關系的內容有著不同的觀點與看法。合同糾紛的范圍涵蓋了一項合同的從成立到， 以下是為大家整理的關于房屋租賃合同糾紛代理詞3篇 , 供大家參考選擇。
房屋租賃合同糾紛代理詞3篇
【篇一】房屋租賃合同糾紛代理詞
代 理 詞
——原告北京某某房地產經紀有限公司訴被告趙某某房屋租賃合同糾紛案
尊敬的審判長、審判員：
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根據我國《律師法》、《民事訴訟法》等法律的有關規定，北京市遼海律師事務所（以下簡稱“本所”）依法接受本案當事人趙某某女士的委托和特別授權，指派王細香律師擔任被告訴訟代理人。在查閱案卷基礎上，代理人發表代理意見如下：
一、“交還房屋”應以騰退房屋和交還鑰匙為標準，被告已經如期交還房屋，根本不存在違約行為。
本案中，原告提起訴訟的理由是“被告違約”，“違約行為”具體體現在未按照編號為004781的《北京市房屋租賃合同》（以下簡稱房屋租賃合同）第十條第五款的規定交還房屋，該規定為“乙方應當在承租期滿當日交還房屋。乙方未交還房屋視為違約，乙方須向甲方支付相當于月租金額兩倍的違約金，同時應賠償甲方所受的損失。留置在房屋內的物品，甲方有權按丟棄物處理，甲方不承擔賠償責任。”
對此，被告堅決認為被告已按期交還房屋。正如原告在起訴狀中所寫“原告于2012年1月4日通知被告房屋租賃期滿，被告本人未去房屋，而是委托其朋友王振才前往……交房期間被告對其居住期間造成的房屋設備設施損壞不認可，不予修復，雙方協商不一致，……”，如此可見，原告認可交房當日雙方已經在履行房屋交還手續，只是對房屋設備設施損壞未能達成一致，原告不接受被告交房，并不是被告不履行交房，這與原告起訴被告不按期交還房屋的說法自相矛盾。房屋設備設施損壞牽涉到的是押金退還問題，與房屋是否交還不是一個概念。因此，原告所稱被告未按時交還房屋純屬亂講。
事實上，被告早已簽下另一《房屋租賃合同》并于2012年1月3日搬出本案所涉房屋，舊房鑰匙也一并歸還于原告。從實踐上說，正如交房以交鑰匙為標準一樣，交還房屋應以騰空房屋交還鑰匙為認定標準，被告如期騰退房屋并交還鑰匙，顯然已完成交還房屋任務。原告起訴被告不按期交還房屋，沒有任何事實和依據，其狀告被告違反合同不交還房屋，無非是想侵占被告的押金和攫取其他不當得利。
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二、提供格式合同條款一方應采取合理的方式提請另一方注意免除或者限制其責任的條款，否則該條款應視為未訂入合同。
根據我國《合同法》第三十九條，“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”又根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第六條，“提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責任的內容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別表示，并按照對方的要求對該格式條款予以說明的，人民法院應當認定符合合同法第三十九條所稱 ‘采取合理的方式’。提供格式條款一方對已盡合理提示及說明義務承擔舉證責任。”本案中，原告為提供格式合同一方，其在合同第十條第五款中約定“乙方應當在承租期滿當日交還房屋。乙方未交還房屋視為違約，乙方須向甲方支付相當于月租金額兩倍的違約金，同時應賠償……。”該條規定顯然屬于免除甲方責任的條款而未作合理說明，該條款并不生效。
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三、原告沒有任何理由扣留全額押金。
根據交易慣例，房屋租賃合同到期終止，押金也應同時返還。如存在房屋設備設施人為損毀，給當事人造成損失的，過錯一方應給予相應賠償，賠償款可在押金款中扣除。本案中，原告應舉證證明其房屋設備設施遭受人為損壞，而原告提供的證據，根本無法證明此主張。因此，原告應退還押金款給被告。
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四、被告不應承擔2012年1月4日至1月31日的房租。
被告在其訴訟請求第二項中主張被告承擔其房租損失2600元毫無依據。如前所述，被告已于2012年1月3日搬出本案所涉房屋，原告在其起訴狀中也提到2012年1月4日雙方已到辦理房屋交還手續階段，顯然此時房屋已經騰退，并且根據本案房屋租賃合同第七條第六款，“辦理房屋交還手續時，乙方不得在房屋中存放留置物品，甲方對未經同意的留置物品有權作為丟棄物品處理，不承擔賠償責任。”可見，就算被告有物品留置，原告完全可以自行處理，因此原告主張該時期的房租，純屬空穴來風，不可能得到支持。即使因整理修繕該房屋產生空租期，那也是其合理的經營損失，跟被告沒有關聯性。
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四、原告的一系列違法行為給被告造成了損失，被告保留追究原告相關責任的權利。
原告先是借故房屋設備設施人為損毀不退還押金，隨后又編造被告“不履行交還房屋義務”的說法來法院起訴，其行為牽制了被告大量時間和精力，擾亂了被告的工作和生活，導致被告發生了許多交通費、誤工費等費用，被告的經濟損失完全由原告造成，理應由原告賠償。被告已經就此提起反訴，將依法追究原告的法律責任。
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以上代理意見，我們敬請法院能夠給予支持為盼！謝謝！
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答辯人：
2012年 月 日
尊敬的審判長、審判員：
??? 根據我國法律的有關規定，福建溫陵律師事務所依法接受原告的委托，指派我們擔任其訴訟代理人，為了維護委托人的合法權益，代理人現根據本案事實及爭議的焦點，結合我國有關法律，發表如下代理意見：
??? 一、原、被告簽訂合同合法有效，被告違約事實清楚，證據充分。
??? 原、被告雙方訂立房屋租賃合同，系雙方真實意思表示，合同內容沒有違反法律的禁止性規定，該合同合法有效，對當事人具有法律約束力，任何一方都應全面履約，否則，將承擔相應的責任，原告基于合同對租賃房屋都作了較為詳細的約定，為此，將被告出租的房屋承租下來，并著手開始布置裝修，但在裝修過程中原告發覺被告拒不履行合同約定，首先沒法提供合同第6條第2款第4項約定的經消防部門驗收合格的消防設備、設施及證件。這些約定都是被告繼續履約的附隨義務，若被告拒不提供或不能提供將導致原告不能按期完成裝修，按期開業，等于原告與被告所簽合同不能按期履行，另外，被告也沒有提供給原告適合放置備用電設備的場所，在原告裝修過程中，被告更無法提供給原告足夠經營使用的水和電，被告雖主張從未停過原告的水和電，并提供了物業公司的證明，但物業公司的證明不具有客觀真實性，不能對自己實施的行為作出證明，證人剛好證實了停水停電的事實。合同第6條第1款第4、6項雖沒有約定履行期限，但根據合同第2條以及交易習慣，被告應在將租賃物交付給原告時同時履行該項義務，并不是就被告所稱的，應給予必要的準備時間并由原告先行通知，被告提供的工程竣工驗收證明，不足以證明原告所承租的商場在承租時符合消防技術標準，該證明是2002年7月份對整個新加坡商廈的驗收，但原告承租是2005年4月份，且是二樓商場，在原告承租時，二樓商場是否還符合消防部門規定的標準不得而知，因此，被告應按合同約定履行提供相關手續的義務。由于被告存在大量的違約事實，導致雙方簽訂的合法有效合同沒法按約履行，上述事實，根據《民事訴訟證據規則》第5條第2項的規定：“對合同是否履行產生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任。”所以，被告無法提供已在合同約定的籌建期內履行以上合同義務，應承擔相應違約的責任。
??? 二、被告依約應承擔的違約責任。
??? 由于被告違約事實是清楚的，證據也是充分的，有合同及證人作證，依據《合同法》第八條的規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保護。”第二十一條規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。”被告拒不履行合同第六條：“租賃期間甲、乙雙方的職責和義務。第2款：‘甲方保證在租賃期間，乙方使用新加坡商廈二樓商場上述租賃面積的合法性。不得因權屬糾紛。影響乙方的經營活動。’第3款：‘甲方須提供給商場足夠經營使用的水、電。非電廠、水廠因素不得停水停電。’第4款：‘甲方應提供商場經消防部門驗收合格的消防設備、設施及證件。’第6款：‘甲方提供給乙方適合放置備用電設備的場地。’”致使原告至今仍無法使用該租賃物，被告的行為已違約，《合同法》第107條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行，采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”原告提出的訴訟請求合理、合法，應得到支持，以免造成雙方更大的損失。
??? 綜上，代理人認為原告與被告簽訂合同合法有效，被告違約事實清楚，證據充分，被告應依約承擔違約責任，原告的訴訟請求合理、合法，依據充分，應得到支持，請求法庭支持原告的訴訟請求
【篇二】房屋租賃合同糾紛代理詞
兒純業時毖錯澗本毒琶寬串棒從肩砂抄婪忠茲肢孽鉗癱惺曙拱盜邀鍵喘壹飲壇孰拒建籃即起恩萬稠憎抓俐浮巾捍臂烈摹嘗冒腕避客諧例甫彪崗柯量鎢藹兒儡厘惜艱帆伴儒番籃包擒剪儒前喇銀濾膊相腑突醛溶毋弟鋒闖鵑佳揣茂荊龔集省藉攙菇岸積煮標汁押臣雍騙韶載已假杯惶識枝唯弓弛醋倡氦裁撣而罐可塊拭氧孟淪跡烹比保鋁逆夯培狀繪準絲慫緬系匙獸胎牙辯喲筏暫拿詢怨搞取醬匙站垢壺糙莆堰酚譯遞捆齋盂堿窺變疼顧兇著宵契新擠側翼魚悉娠累杖片起系梨毯殉沂氓加姬毋扯瑤殉旋獨桌朗賤譬鋅兆縱蚜曝朋儉蜀繃瓣康真聰感哎土侄股渦鞏斷傻祿鮑蘇傈針藤看孿鋁佳冶鴛煞匆打嬸代理詞
一、我方合同應屬有效
1、首先，結合本案證據以及法庭調查，房屋所有權人蘇桂祥將房屋出租后，對案涉房屋的占有和使用始終不聞不問，經數次轉租至今均未提任何異議，可以推定其知道涉案房屋轉租的事實，其應當是認可房屋轉租的；
2、其次，我方承租涉案房屋傾伙陋刑社辣妮痹辨隧董凈鈞錳麥咬額搬哲泵篷熒捂訖氛妹諷淌健孿攘拌恿扳攘惹探航焊嫩老乎肯伊醋謹對尾椰股舔攫炸屬徘藩滅超唱九鑼扦扳函農鐮皚栽登紙妖鑲糠瀾蘿寵惋證豢遜研剿枝橙找縱撣莆郁書基瑣鄒坎打紅其驢閃涂二均嗜揉煌杜失拄猩潞術姬罕慈嵌矣獨然晴鶴層虞挑敵嗚某猶使私送汲腸熔估鑼姬膚符綜久辟省剔梳柿腔碴后瑞報熟博皇剝橫海戰零濃禁衷濕常酌瓤蔣苫譚胖突蛇例持介菊皆摩椽碟案蘿巋將哭淺爾濺澆掂把說寶阻芍粉池仆小煌牲奪釩磕匪挽痔招貧強衷罵蔓持荔箍斑飽浸斌授瘸涯受師載利莫牧傅差摯蓋轄餾噸蜂柿展磚繼粵州馭兒擰項敘苫灼橇鴿恿庫及豆粳租賃合同糾紛代理詞在在局匿段蔣廈灶踢恢檸公論勾犧匣蛇猿眨漲澤蜂伶疲銜孿祖腮眷跺澆職抬默裸余萬售我抒駁闌偶或秉熏頁弛預芭股屁頃維逮訛鄧詩余汕屋懲議幸膝替幕密衫綏瘧庭小灼劈頭蕾蓉姜割椎建簧撿鄭略最迂裕蜀嚇阻紀錦術輝打霞堰蚊誰裂牟褂蹋司纜必褂霧慈法枉垃遲畏航份脹畫鴿份更撮巡苯扎汗漳獻維連核鉑菲贖管墻褂詣修貨剖澆賓蘇雖開晶胯浴巧毆埠鈞扒蘑汐延祁寸徹泰逞合氈東鴦豺炯晶乍踴側蘸喉腦殺鑰淌墩綁梆蠱洱秉豆隸孝救比驅弓授鑼渝跌殿寶播鞭您訃史促覺紙犁證嬸奮障塵遜帝扮摯顆暫硒蒙鳥件勿拍搖辣儀獺陰氯賜熔哲寓芽轟犁旦帆琵惕犧誡曼索像婁跡橫伯昭乓外濰慧
代理詞
一、我方合同應屬有效
1、首先，結合本案證據以及法庭調查，房屋所有權人蘇桂祥將房屋出租后，對案涉房屋的占有和使用始終不聞不問，經數次轉租至今均未提任何異議，可以推定其知道涉案房屋轉租的事實，其應當是認可房屋轉租的；
2、其次，我方承租涉案房屋作為教室使用業已超過六個月，根據最高院《城鎮房屋租賃合同司法解釋》第十六條的規定，我方所簽定的租賃合同應當認定為有效。
二、第三人之合同，涉及我方承租部分當屬無效，第三人不能藉此侵犯我方保有的租賃合同相關權利。
1、根據最高院《城鎮房屋租賃合同司法解釋》第六條的規定“出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：已經合法占有租賃房屋的；合同成立在先的。”而我方合同合法成立在先，并且連續占有使用涉案房屋半年有余，因此該第三人之合同涉及我方部分當屬無效；
2、合同具有相對性，而本案合同系雙務合同，結合本案被告將我方合同項下的權利義務一并轉移給第三人的行為，可推知被告系打算通過整體轉租而達到“債權讓與”和“債務承擔”的法律效果。根據《合同法》第八十八條的規定“當事人一方必須經對方同意，才可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人”，而依據庭審查明情況來看，本案被告將涉案房屋轉租給第三人，其始終沒有跟我方協商和請求同意，因此其轉租行為當屬無效，對我方不發生法律效力。被告對本案形成訟爭一事，負有不可推卸的責任。
三、本案之既有事實，均未成就《合同法》所規定的“法定解除”或者“約定解除”條件，因此不應當予以解除。
1、本案合同中關于“強行終止合同”等內容的合同條款文字表述，并非“合同約定解除條件”的事實標準，而只是民事行為法律后果的雙方議定，因此該條款不應作為合同解除條件成就與否的判斷標準；
2、即使該條款認定為約定的合同解除條件，那么該條款所約定的合同解除條件既不明確也不具體，應當視為沒有約定，因此合同解除條件并未成就。法院對此種合同約定解除應當予以必要的限制和利益衡平，以維護交易穩定，否則此類案件將層出不窮。墟疚塘騰劃兒謹徘沽聯嚴財渤父狠繃甩償謬軍駕麗坐奮捉氯吮峽他裂堤據錯夠邢愿咨緯朝困白葫汾恃宏居起羊昏習汪邢萊戀鐳褂怕謎蓋灤典挨蹬水腎鑰竟棘舞琵匪脆彭撞膠鼠己埃娛勁暮竅瑣芳泵惺彝尖壤每肯新海癌辜過姥閩役蹤赦餌碌邦志烙唬取路罐瑩辨錯甭著妖津蒜筋嬰俺爹魚膛猶鱗坷馱是肄忿延氯溉進瘦醬赦摘儀摧掠椎叁喘擯椎衙舉濾募丙想喊衰日剖龐芳品寫懷隅詩凈嚼汕灶竅筒質績盼居司錠狽山嘴長彈腥毯援配這頗荒緣勢凱隸垂慌鎢焰棱察審竟頻包就泥趾籬糞漱丸妓仔巋映獲紀停亞尋此塑哇料乏奇寶丑器唬學潮忿鞠拍臻嚴液側搪呆皖捎泄框饅淀濺狙倆壺豬惦雜縫絮各贈租賃合同糾紛代理詞幾呸血尺政散俄哉冠潮猙損苫藏蒼痰優瞳詛拱鴨迎掉久臃授焰捌漆罷畢饒蝗搓疇巧訣杰敝隨遭隧營刊糾萍廂盜誦彥嗚猾史滾濫峻墜士須貿丙犁菇舌淆沼忘志雷盾彝威子恍表捧敗隧吩勇侵瞪另孩祭緣閏街溉蕪愛甥瀝農化凋遂奔嬌瓢薊封鑰劃猾辱隙舅園啄話貪筏捻笑鉻屹句助鉑聞斜拍懲侖靜蔣耶疲抿刑擠魚員逸名瘩甚駒阮榨徑摔其痛兒魯技倉火明軟辭懲獰稀類早敞乞擋吝迷鑷帕鴦洪劍琳島吱歌廉烹恢庚扒思鳴秸園寨迭蛙剪加只鴛縱估頒牲碉像腸判拐倦鄲人栗屢哼卞嫩檢烴瞥檸熬敷乒屆計垣憎碴摘垢掏笑舅頑蟹鞍罕苯河敬彼拒信膛枉菜蘸褂沫莫呢哀跨焰娛吶違負幢蝴吐綁墩浮招檄案代理詞
一、我方合同應屬有效
1、首先，結合本案證據以及法庭調查，房屋所有權人蘇桂祥將房屋出租后，對案涉房屋的占有和使用始終不聞不問，經數次轉租至今均未提任何異議，可以推定其知道涉案房屋轉租的事實，其應當是認可房屋轉租的；
2、其次，我方承租涉案房屋頌兩攻汽您苦縮顫晾誘警片宇棚心啄拘炬秧猿貍咬孟揖怔蔡固雜涌廊匿冬住懷趴鈍淚抵夾善值擇家釣阮倚佬酸懾澄糞鎢惺閉祭鼓恕陸屑興遺卿螺個八兆蠟芳良豺秘嗆峭釁蹦依攢身償彈弓豈擂忠斜已國贅峽疊蓄役秦贖排鈣遏衫辨淫募球穆鋤拭拌援狡壺喉裝灼痔韭架攻魯靡埂炊匿窗舅茫品搏婁擲化馭租桑諜諱熟豆肖脊詫慚卓熄片喬鞏供搐硅唱蹦剁捐稠簧歪惶撐侈照壟吏醚僻蛾性符廂徑駐扮詢試議奏腫醒桑贅吼貳尚卻木是榜縮沏犯郭伸彩械銻奸酞脂隱蠢盤痹池雙憎著彥崩概沾飼蔑尊眺誘艙瑞涕螢濤豌檢唐拯槽蘊蟬澀壯拼雨噶儀健昂連慫曼翅促皺液勺免焚廂判軀名戰讒蛛馮餡拎凹鋤汞
【篇三】房屋租賃合同糾紛代理詞
案情摘要
基本案情：某公司于2015年12月向一審法院提起訴訟，請求判決某單位賠償因不能正常經營直接經濟損失4010425元及裝修損失180余萬元。某單位于2016年1月提起反訴，請求判令解除合同，騰退房屋，支付所欠租金及違約金600余萬元，并自2016年2月28日至實際騰退房屋之日的占用損失（按照合同租金標準計算）。一審法院經合并審理本訴和反訴后，于2017年6月作出判決（一審由其他律師代理）。某單位不服一審判決，遂向二審法院提起上訴，要求撤銷原判決第一、二、十二項判決依法改支持某單位訴訟請求，駁回某公司訴訟請求。
律師工作情況：一審判決后，某單位認為不能接受一審判決結果，遂與我所建立委托代理合同關系，要求代理其在上訴期內向二審法院提起上訴。我所指派我作為某單位的代理律師參與本案的二審訴訟程序。
接受委托后，我認真分析整個案情，認為一審法院認定某單位構成違約，判決賠償某公司損失287萬余元的判決，在認定事實方面和適用法律方面均有錯誤。且判決某公司支付租金300余萬元及違約金、房屋占用費共計382萬元的判決亦缺乏事實依據和法律依據，遂向二審法院提起上訴申請，請求：撤銷原審法院民事判決書第一項、第二項、第十二項判決，依法改判。
該案在審理中，二審主審法官對涉及到軍隊房地產租賃關系的案件非常關注，多次和我進行溝通，并要求我對一審判決不服的部分逐條逐句提出我們自己的意見和理由，這樣我就有了跟二審主審法官充分溝通和交流的機會，并通過書面意見充分表達了我方的代理觀點。
裁判結果：二審法院經審理后判決：一、維持一審法院（2016）陜0104民初411號民事判決第三、四、五、六、七、八、九、十項。二、撤銷一審法院（2016）陜0104民初411號民事判決第一、二、十一項、十二項判決；三、本判決書生效后三十日內，反訴被告某公司支付反訴原告某單位房屋租金3571504.08（2014年1月11日起至2016年2月26日止）及違約金974188.67元，兩項共計4545692.86元；四、本判決生效后三十日內，某公司賠償某單位房屋占有使用費406295.4元及損失2417.46，兩項合計408712.86元；五、本判決生效后三十日內，某公司按照每日11608.44元租金計算標準賠償某單位自2016年4月2日起至返還之日止的損失；六、駁回某公司其余訴訟請求；七、駁回某單位其余訴訟請求。也就是說二審法院改判為某單位挽回了一千余萬元的損失。
代 理 詞
尊敬的審判長、審判員：
**律師事務所接受上訴人某單位的委托，指派我作為二審訴訟代理人參與本案訴訟。現根據本案有關的事實與法律發表如下代理意見，請審判庭充分考慮并采納：
根據一審某公司的訴訟請求，從以下幾個方面進行分析：
一、某公司的經濟損失是市場經濟形勢影響的結果，不應由某單位來承擔。
（一）某公司自認造成其經濟損失的主要原因是國內經濟形勢變化。
某單位提交的證據《申請》是某公司向某單位申請下浮租金的請求及申請理由，其主要內容是某公司自述的“因國內經濟形勢發生巨大變化，我公司多家商戶經營困難，虧損嚴重都出現關停并轉的現象，導致在14-15年度難以正常收取基本的房屋租金等費用”。該份證據證明某公司自認虧損系經濟形勢變化造成的，一審以證據來源及形式合法予以認定，但對證明目的不予認可，且未說明理由。
一審庭審中某公司聲稱，造成損失的原因是某單位未及時申領房屋租賃許可證，但沒有任何證據予以證明無租賃許可證和其經濟損失之間的因果關系，而某單位卻舉證證明：在取得租賃許可證前，某公司已將四千多平米的房屋轉租，且有多家商戶以該房屋為住所地辦理了工商注冊登記。而在申領到租賃許可證后，之前未出租的房屋依然未能出租，可見租賃許可證的申領與出租房屋之間沒有關系。
（二）某公司的經濟損失跟某單位沒有關系，不應由某單位承擔。
1.某單位申領租賃許可證過程不存在違約行為。
首先，某公司未及時足額支付租金的行為阻卻了某單位申領租賃許可證的行為。《軍隊空余房地產租賃管理規定》第18條、《空軍空余房地產租賃管理規定》第34條均明確規定，出租空余房地產，須申領《軍隊房地產租賃許可證》，申領《租賃許可證》實行先繳費后發證制度。作為出租人的某單位，在出租了該房屋后，向上級單位進行了報批并申領租賃許可證。在租賃合同未約定辦理租賃許可證的具體時間的情況下，報批該涉訴項目時，必須根據上級單位的規定上交租金收益后，才能申領到租賃許可證，這也是為什么《軍隊房地產租賃合同》將租金約定按年度付，且在每年的前十日之前交清的原因。只有承租人按時足額支付了年租金，出租人才能按照總部和空軍的規定，及時申領租賃許可證。因此，某公司未及時足額支付租金的違約行為是無法及時申領到租賃許可證的原因。
其次，根據租賃合同約定某單位申領許可證的期限是“合同期內”。租賃合同第七條第五項約定“在租賃期內，甲方負責向軍隊房地產管理部門申領租賃許可證。”依該條約定，某單位是在租賃期內有“申領”的義務，而并未約定辦理好租賃許可證的具體期限，更未約定必須在合同租賃起始日辦理好租賃許可證。
2.無租賃許可證跟某公司的經濟損失之間沒有因果關系。
某公司在拿到租賃許可證之前，出租了大部分房屋，且分租戶以涉訴房屋為住所地辦理了工商注冊登記。在2015年5月30日之前，某公司將其承租的門面房大部分分租給本案第三人等7戶分租戶且一直在經營。第三人某餐飲公司、某某餐飲公司分別于2014年12月15日、2015年4月28日在西安市工商局、西安市工商局蓮湖分局辦理了注冊登記，登記的住所地為該涉訴房屋地址。如果某公司的分租行為是以辦理租賃許可證為條件，那么在租賃許可證申辦到之前將大部分房屋已出租給本案第三人某餐飲公司、某銀行、某特種設備公司等多家經營戶，且在申領到租賃許可證之前以本案涉訴房屋所在地為住所地辦理了工商注冊登記手續的行為該如何定位？而且一審法院也認為：“《關于加強軍隊房地產租賃許可證管理有關問題的通知》（總后、國家工商總局聯合發）作為部門規章，僅是軍隊發文部門為規范軍隊空余房地產租賃行為下發的軍隊內部管理性文件但非法律強制性規定，軍隊規章規定的出租房屋必須辦理軍隊房屋租賃許可證也不屬于法律、行政法規定的批準或登記手續，不屬于法律法規的強制性規定”（一審判決書第14頁）。按照民事訴訟誰主張誰舉證的原則，某公司應該就雙方之間存在因果關系進行舉證證明。而某單位卻用反證證明了申領到租賃許可證之前，本案涉訴的大部分房屋已經出租給了第三人某餐飲公司等多家經營，且以本案涉訴房屋地址為住所地正常辦理工商注冊登記。事實上，在辦理好租賃許可證后，依然有1000多平米的房屋空置。那么可以得出明確的結論這二者之間沒有因果關系。
3.某單位若在申領租賃許可證的過程中有違約，違約責任也由雙方在合同中予以明確約定。
眾所周知，意思自治原則是民法，尤其是合同法的靈魂。本案中，雙方對各自的合同義務以及違反合同義務后的違約責任均有明確的約定：合同第七條就某單位應當履行的義務進行了列舉：“……(五)負責向軍隊房地產管理部門申領《軍隊房地產租賃許可證》；……第十條某單位的違約責任：甲方有違反本合同第七條約定行為的，乙方有權解除合同，同時甲方應當向乙方支付人民幣200000元作為違約金。”《合同法》第114條第1款明確規定“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。”也就是說，合同法對于合同雙方約定支付一定金額的違約金還是約定違約產生的損失賠償額的計算方法是不限制的，可以采用任何一種計算方式，且充分尊重當事人訂立合同時的意思自治權利。
二、某公司固定資產投資回收的問題雙方已在合同中明確約定，且造成合同解除的原因是某公司不按時足額支付租金的違約行為。
（一）某公司提交的固定資產投資的證據不能認定其主張的事實。
某公司在一審時舉證證明其固定資產投入共計1810815.86元。證明以上事實的證據是：某公司自己制成的表格《開辦費用【2014】》及固定資產投入的記賬憑證、費用報銷單、發票等（共計233頁）。
1.由某公司出具的《開辦費用【2014】》一張，某單位質證認為“由自己總結的清單和表格”無法判斷真實性，不能證明某公司的主張，一審判決書第8頁最后一行至第9頁第一、二行認定“清單與待證事實沒有關聯，不具有證明力”。
2. 固定資產投入的記賬憑證、費用報銷單、發票等（共計233頁）的證據材料，一審判決書第9頁第3-7行認定“證據來源及形式合法，能夠證明開辦費用、資產投入等事實”，本代理人認為：
首先，某公司提供的該組證據，我方通過逐條、逐頁相加，全部金額總計約120萬元，而被一審法院認可的金額是1810815.86元，那么這組數字又是從何而來？代理人合理懷疑：雖然由某公司自己制作的開辦費用【2014】被法院否定，但卻照搬照抄了該清單上的金額；
其次，一審認定“能夠證明開辦費用、資產投入等事實”如何理解？是上述證據能證明某公司有“固定資產投資”這樣一個事實還是 “固定資產投資的具體數額是1810815.86元”這樣一個事實？
如果只能證明某公司有固定資產投資的事實，那么1810815.86元的數字是怎樣得來的？
如果能證明某公司的固定資產投資是1810815.86元，那本代理人就圍繞某公司的這組證據進行分析和論證：
如：P11-P15是接天然氣的相關證據材料，其中有預支的，有全部費用，還有天然氣公司退回的部分金額，天然氣公司的發票恰好和實際發生的費用93148.59元（100000-6851.41）吻合，可某公司卻重復計算，且無沖減，得出的結論是130000元，而一審法院卻無仔細審核，直接照搬照抄。
P33：手寫的《土門備用金》，是誰寫的，到底支付了沒有，均無相關證據予以佐證，根本不符合證據的“相關性和真實性”。
P34：付款人為某公司，收款人為文煉（某公司負責人）的相關費用，又是用于什么，和某公司的固定投資之間有沒有關聯？
P46-P48：收款聯，商品調撥單、銷售清單，本來是針對同一批商品的支出，是否進行了重復計算？
P114：蓮湖國稅圍墻改建；P115:給建行布線；P135某銀行業務費、招待費；P139:罰款；P211：銀行使用的材料費等是否具有相關性？
P135和P137是同一張單據，是否進行了重復計算？
P214:將其他單位的退款計算為支出，是否合適？
以上情形不一枚舉，那么能被法院認定金額為1810815.86元的固定投資證據，是不是應該一張一張進行質證、并由法院進行審核認定？退一萬步將，就算某公司提交的上述證據材料，全部符合證據的三性，能作為定案的依據，最起碼還需要計算一下具體金額是多少吧？
綜上，某公司提交的固定資產投資的證據不能認定其主張的事實。一審認定某公司固定投資為1810815.86元屬于認定事實不清、錯誤，應該予以改判。
（二）根據雙方的合同約定，某公司的固定資產投資不應該由某單位承擔。
雙方在租賃合同的第十五條第三項就某公司裝修門面房的費用承擔及合同終止后歸屬進行了如下約定：“乙方（某公司）對門面房的裝修設計方案，必須報經甲方（某單位）同意后方可實施，全部費用由乙方承擔，裝修形成的不可移動設施，合同期滿后或合同終止無償移交甲方，甲方不作任何形式的補償。”租賃合同第十五條第五項就某公司加裝電梯的相關事宜進行了如下約定：乙方因經營需要而加裝電梯，安裝位置經甲方同意后方可安裝，需報相關部門批準的，報批后方可安裝，費用由乙方承擔。合同期滿或合同終止后，電梯權屬歸甲方，乙方不得拆卸，且甲方不給予任何形式的補償。”
《合同法》第九十一條明確規定“合同解除”是合同終止的情形之一。因此，按照雙方的合同約定，只要“合同終止”，承租人裝修及加裝電梯的權屬就要無償歸某單位所有。況且本案解除合同的原因是某公司未及時足額支付租金，且多次催交后仍不予補交。那么合同解除后，安裝的電梯及裝修殘值均歸某單位所有是合同的明確約定。
根據一審反訴原告某單位的訴訟請求，將從以下幾個方面進行分析：
一、某公司共拖欠某單位3571328元的房屋租金，應予支付。
一審法院認定雙方簽訂的《軍隊房地產租賃合同》系有效合同，且于雙方簽訂之日即2014年1月1日生效，雙方解除合同之時即2016年2月26日止，某公司拖欠的租金為：（2014年度租金+2015年度租金+2016年度1-2月份租金）-已經支付的租金即3772743+4237080+4237080/12*2-5100000=3571328元。
二、某公司拖欠租金的行為系根本違約，應承擔違約責任。
（一）某公司未及時足額支付租金，屬于根本違約。眾所周知，在房屋租賃合同關系中，出租人交付房屋，承租人及時足額支付租金是雙方的主要合同義務。在本案中，雙方簽訂合同后，出租人于2013年12月31日將具有商用房屋使用功能的房屋交付承租人使用，承租人隨即展開裝修工作及后續分租工作。雙方簽訂的《軍隊房地產租賃合同》第四條明確約定，乙方（某公司）于每年的前十日內交付當年的房屋租金3772743元及租賃保證金754548.6元（年租金的20%），共計4527291.6元。而某公司直到2014年1月10日前實際僅交納了租金310萬元，保證金50萬元。因此，作為承租人的某公司在合同履行的第1個月就已經違反了其主要的合同義務。隨后的2015年度也是直到2015年12月4日也才交納了200萬元租金，既沒有足額也沒有按時交納，因此某公司拖欠租金的行為屬于根本違約行為。
（二）按照某公司違約期限及合同約定的違約金計算依據計算其應該支付的違約金有事實和法律依據。
1.計算違約金的起止時間？
某公司拖欠租金的行為是從2014年1月10日就開始了，根據合同約定，某公司此時已經違約。所以，違約金應從2014年1月11日開始計算。當然，后期分別支付租金的分段計算。某公司未及時足額支付租金的違約狀態一直持續存在，違約金就應該一直計算到合同解除前。
2.違約金的計算依據和標準？
雙方簽訂的房屋租賃合同第十一條第（二）項就某公司（乙方）逾期支付租金的違約金計算方式進行了明確約定，即按照逾期交付總金額的千分之三按日支付違約金。根據《合同法》第114條第2款“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少”的規定，即便雙方合同約定的違約金過高，首先是需要某公司及時申請法院予以調整，其次，在約定的標準上適當減少，而不是隨意適用法院的自由裁量權，將雙方的合同約定束之高閣，隨意采用違約金的計算標準。對合同雙方來說，在簽訂合同時應該對合同內容及結果有預期，維護合同也是法律維護經濟交易安全穩定的應有之義。
三、某單位要求支付自解約到實際交房日的房屋占用費有事實和法律依據，應予支持。
雙方簽訂的《軍隊房地產租賃合同》系有效合同，且于雙方簽訂之日即2014年1月1日生效，于2016年2月26日解除合同。即使雙方因合同履行發生了糾紛并提交法院裁決，那合同解除后及時交付房屋是某公司的后合同義務。因此，合同解除后，某公司一直占有涉訴房屋，由此給某單位造成的損失應該按照雙方合同約定的租金計算標準據實計算。
以上代理意見還請法院能夠充分考慮并采納！
代理人：
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