規定是強調預先（即在行為發生之前）和法律效力，用于法律條文中的決定。規定作動詞指對事物的數量，質量或方式，方法等做出具有約束力的決定，比如說：~產品的質量標準 | 不得超過~的日期等， 以下是為大家整理的關于房屋租賃合同法律規定6篇 , 供大家參考選擇。
房屋租賃合同法律規定6篇
【篇一】房屋租賃合同法律規定
房屋租賃合同法規定
房屋租賃合同范本，其依據是房屋租賃合同相關法律規定，一般包括以下要素：房屋基本情況、租賃期限、租金、押金、房屋維護、合同解除、違約責任、爭議解決方法等。下面是收集的房屋租賃合同法規定，希望可以幫助到你。
出租方(甲方)：XXX
身份證號：XXXXXXXXXXXXXXXXXX聯系方式：XXXXXXXXXXX承租方(乙方)：XX
身份證號：XXXXXXXXXXXXXXXXXX聯系方式：XXXXXXXXXXX
乙方在使用期間，未與甲方協商同意，不得隨意更改
房屋內部結構以及損壞房屋設施.根據國家有關法律、法規之規定，甲、乙雙方就乙方租賃甲方位于XX市XX路XX小區第X棟X層X號房屋壹套，承租給乙方。在平等、自愿、協商一致的基礎上，為明確甲、乙雙方的權力與義務關系，簽訂本合同，共同遵照執行。
第一條租賃物概況及用途
甲方將位于XX市XX路XX小區第X棟X層X號樓房壹套，房屋面積XXX.XX平米。屋內水、電、暖齊全，承租給乙方，該房屋作為乙方經營使用。第二條租賃期限
租賃期三年，自20XX年XX月XX日起至20XX年XX月XX日止。
第三條租金標準及付款方式
1、第一年該樓房租金為N000元，租期12個月(201X年X月X日至201X年X月X日);
2、第二年201X年X月X日-201X年X月X日(租期12個月)。第二年起租金按照同等租賃條件隨行就市(就高不就低);
3、第三年為201X年X月X日-201X年X月X日(租期12個月);第三年起租金按照同等租賃條件隨行就市(就高不就低);
4、第一年付款時間為合同簽訂之日，第二年付款時間為201X年X月X日。第三年付款時間為201X年X月X日。第四條經營方式
乙方在租賃期內實行獨立核算，自負盈虧、自主經營、照章納稅的經營方式。第五條甲方的權利及義務
甲方不得妨礙乙方的正常經營，也不得以各種理由干預乙方正常的經營活動，在合同期內甲方嚴格遵守合同各類條款。
第六條乙方的權利和義務
1、在租賃期內因乙方經營活動而產生的一切費用如水、電、暖、物業費、員工的薪金、福利和工商費、稅金等由乙方支付，并按時繳納。否則造成一切經濟責任和法律糾紛均由乙方獨自承擔，且甲方有權追究乙方的責任。
如有隨意更改、損壞，一經發現，甲方有權責令乙方恢復原樣，所發生的一切費用由乙方自行承擔。
3、在使用過程中因乙方使用不當造成的設施損壞費用由乙方承擔，因為物業要求對房屋整體維修、維護的費用由甲方承擔。
4、乙方租賃房屋期間的裝修物、增加的設施屬乙方所有，乙方有權拆除。
第七條終止合同的約定
一、因乙方責任終止合同的約定
1、乙方未經甲方同意擅自將承租的樓房，轉讓、轉租及轉借他人使用，甲方有權終止合同，收回房屋;
2、乙方拖欠租金累計達十五天，甲方有權終止合同，收回房屋;
3、乙方利用房屋進行違法活動的，損害公共利益的;甲方有權終止合同，收回房屋;
二、甲、乙雙方終止合同的約定
1、租賃期滿后，本合同終止，如乙方要求繼續租賃則須提前一個月書面向甲方提出，在同等條件下，乙方有優先權。
2、非甲乙雙方原因解除合同，乙方租賃房屋期間的裝修物、增加的設施屬乙方所有.乙方有權拆除。甲方應按照實際租賃時間折算租金，將未使用期間的租金退還給乙方。3、如甲方違約，應向乙方交納租金的20%違約金;如乙方違約，應向甲方交納租金的20%違約金。
第八條本合同在履行中如發生爭議，甲、乙雙方應協商解決，協商不成時，任何一方可直接向伊寧墾區法院起訴。第九條本合同一式二份，甲、乙雙方各執一份自雙方簽
訂之日起生效。
甲方：乙方：
簽訂時間：年月日
范文二
出租方(甲方)
承租方(乙方)
甲乙經協商，甲方將____間____層共計______平米門面房租給乙方經營________。雙方就租賃事宜達成合約，具體如下：
一、房屋地址：________________________________。
二、租賃期限自_____年___月___日至____年___月___日止，租賃為___年。
三、租賃價格：_________________________________。
四、付款時間約定_______________________________。
五、合同到期后由甲方方驗房并檢查乙方經營期間有無物業、工商等不良欠款，無糾葛后由甲方退給乙方。
六、租賃期間此房所產生的一切費用由乙方承擔(水、電、暖物業費、攤位費、衛生費等)。
七、乙方在租賃期間需轉讓，必須提前1個月通知甲方，經甲方同意方可，并收取一定金額的轉讓費。
八、乙方要對房屋進行裝修改造必須在物業和甲方允許條件內施工不得損壞房屋結構固定設施，裝修費用由乙方承擔。
九、合同期滿后，同等條件乙方可優先承租，乙方續租不成，一切裝修后形成的固定設施如：地板、門窗、燈具、樓梯扶手、爐灶排煙設施等，乙方無條件完好留給甲方，反之，乙方必須給甲方將房屋恢復原狀。
十、乙方有下列情形之一的，甲方可終止合同，收回房屋。
(1)乙方擅自將房屋轉租、轉讓、抵押或轉借或另作其他經營。
(2)乙方利用承租房屋進行非法活動，損害公共利益的。
(3)乙方到期沒有按時交納各種費用的，包括約定的房租繳付時間。
十一、本合同一式____份，雙方各執____份，雙方簽字后生效，如有單反違約由違約方承擔違約責任及損失。
附：電卡一張、天然氣壁掛爐一件、營業房門鑰匙。
甲方：身份證號碼：電話：
乙方：身份證號碼：電話：
年月日
范文三
出租方(下稱甲方)：
承租方(下稱乙方)：
根據《中華人民共和國合同法》及有關規定，就甲方將其擁有的房屋出租給乙方使用，為明確甲、乙雙方的權利義務，經雙方協商，達成如下協議：
一、租賃房屋描述
1、甲方將其擁有的座落于阜陽市西苑一幢號房屋出租給乙方用于經營。該房屋建筑面積共平方米，具體座落方位及四至見房屋所有權證上的附圖。
2、甲方必須保證對所出租的房屋享有完全的所有權，并且保證該房屋及房屋所在范圍內的土地使用權沒有用于抵押擔保。
二、租賃房屋用途
1、乙方租賃房屋為商業及輔助用房。
2、乙方向甲方承諾：在租賃期限內，未事先征得甲方的書面同意，并按規定報經有關部門核準，乙方不得擅自改變房屋的原有結構和用途。
三、租賃期限
本合同租賃期為5年，自XX年10月10日起至XX年10月9日止。
四、租金及支付方式(單位：人民幣)
1、第一年租金為18000元，第二年租金為19200元，第三年的租金為22800元，第四年租金為26400元，第五年的租金為30000元。
上述租金每半年支付一次，具體為：
本合同簽訂時支付第一年上半年租金9000元，XX年4月日前支付第一年下半年租金9000元。
XX年10月日支付第二年上半年租金9600元，XX年4月日前支付第二年下半年租金9600元。
XX年10月日支付第三年上半年租金11400元，XX年4月日前支付第三年下半年租金11400元。
XX年10月日支付第四年上半年租金13200元，XX年4月日前支付第四年下半年租金13200元。
XX年10月日支付第五年上半年租金15000元，XX年4月日支付第五年下半年租金15000元。
2、在租賃期內，因租賃房屋所產生的水、電、衛生費由乙方自行承擔，但物業管理費除外。
3、為保證合同的履行，乙方于本合同簽訂之日向甲方支付履約保證金1500元。租賃期滿，若乙方無違約行為，本保證金由甲方不計利息全額退還乙方。
五、甲方的權利與義務
1、甲方應在乙方支付第一年上半年租金之日將上述房屋鑰匙交付乙方。
2、甲方必須保證出租給乙方的房屋能夠從事商業經營。
3、在租賃期間，甲方不得對所出租的房屋及房屋所在范圍內的土地使用權設定抵押。
4、在承租期內，甲方將該租賃房屋產權轉讓給第三方時，應提前60日書面通知乙方。
5、租賃期滿，乙方未續租的，甲方有權收回房屋。所有可以移動、拆除的設備設施歸乙方所有，乙方應在租賃期滿后60日內搬離。
六、乙方的權利與義務
1、乙方按照本合同約定使用房屋，不承擔房屋自然損耗的賠償責任。
2、乙方在不破壞房屋原主體結構的基礎上，有權根據營業需要對上述房屋進行裝修、裝璜，甲方不得干涉。
3、乙方經營過程中所產生的費用、稅收、債務均由乙方自行承擔。
4、乙方不得利用上述房屋從事非法經營及任何違法犯罪活動。
5、按本協議第四條約定支付租金。
七、續租
租賃期滿，甲方如有意續租，則乙方在同等條件下有優先租權，但必須在租賃期滿前的二個月向甲方提出書面申請。
八、合同的變更和解除
1、乙方有下列情況之一的，甲方有權解除合同;
(1)未按約定期限交付租金，超過60天以上的。
(2)在租賃期內，未經甲方書面認可或同意，擅自改變租賃房屋的結構或用途，經甲方書面通知，在限定的時間內仍未修復的。
(3)在租賃期內，未經甲方書面認可或同意，擅自轉租或轉讓承租房屋的。
(4)從事非法經營及違法犯罪活動的。
2、甲方有下列情形之一的，乙方有權解除合同：
(1)甲方不交付或者遲延交付租賃房屋20天以上的。
(2)乙方承租期間，如甲方因該房屋或房屋范圍內的土地與第三方發生糾紛或甲方與第三人之間的糾紛涉及到該房屋及房屋范圍內的土地，致使乙方無法正常營業超過20天的。
(3)甲方未經乙方書面許可，擅自將出租的房屋用于抵押或轉讓給第三方的。
(4)租賃房屋主體結構存在缺陷，危及安全的。
3、在租賃期限內，有下列情況之一的，雙方均可變更或解除合同：
(1)甲、乙雙方協商一致，書面變更或解除本合同。
(2)因不可抗力因素致使房屋及其附屬設施嚴重受損，致使本合同不能繼續履行的。
(3)在租賃期間，乙方承租的房屋被征收、征用或被拆遷的。
(4)因地震、臺風、洪水、戰爭等不可抗力的因素導致該房屋及其附屬設施損壞，造成本合同在客觀上不能繼續履行的。
九、違約責任及賠償
1、符合本合同第八條第1、2項的約定，非違約方有權解除合同，并有權要求違約方按當年租金的日萬分之五支付違約金，違約金不足以彌補經濟損失的，還應賠償對方的經濟損失。
2、乙方應如期交付租金，如乙方未經甲方同意逾期交付。甲方有關要求乙方按當年租金的日萬分之五支付違約金，違約金不足以彌補經濟損失的，還應賠償經濟損失。
3、租賃期滿，乙方應如期交還該房屋，如乙方未經甲方同意逾期交還。甲方有關要求乙方按當年租金的日萬分之五支付違約金，違約金不足以彌補經濟損失的，還應賠償經濟損失。
十、其他約定
1、本合同未盡事宜，甲、乙雙方可以補充協議的方式另行約定，補充協議是本合同不可分割的部分，與本合同具有同等法律效力;
3、本合同自甲乙雙方簽字或蓋章之日起成立。
本合同一式二份，甲、乙雙方各執一份
甲方：乙方：
代表：代表：
【篇二】房屋租賃合同法律規定
土地租賃合同法律規定有哪些
在法律上土地租賃是指某一土地的所有者與土地使用者在一定時期內相分離，土地使用者在使用土地期間向土地所有者支付租金，期滿后，土地使用者歸還土地的一種經濟活動。下面365小編為您詳細介紹土地租賃合同法律規定，請您閱讀了解。
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在法律上土地租賃是指某一土地的所有者與土地使用者在一定時期內相分離，土地使用者在使用土地期間向土地所有者支付租金，期滿后，土地使用者歸還土地的一種經濟活動。下面365小編為您詳細介紹▲土地租賃合同法律規定，請您閱讀了解。
▲土地租賃合同法律規定：
《土地管理法》第四十三條
任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。
《土地管理法》第六十三條
農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
《中華人民共和國土地管理法實施條例》
第四條
農民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地所有權證書，確認所有權。
農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由土地使用者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地使用權證書，確認建設用地使用權。
《合同法》第五十二條第(五)項：違反法律、行政法規的強制性規定(合同無效情形)
《合同法》第五十八條
合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所造成的損失，雙方都有過錯的，應當各自承當相應的責任。
《合同法》第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
《合同法》第一百零八條 當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。
《合同法》第一百一十二條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。
《合同法》第一百一十三條
當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
綜上訴述，▲土地租賃合同法律規定在《土地管理法》和《合同法》中已有詳細而明確的規定，希望您在簽訂相關土地租賃合同前詳細閱讀，以便保護自己最大利益。關于土地問題情況較為復雜，建議您可以請專業律師為您答疑解難，如果您在這方面需要幫助的話，請聯系的專業律師。
【篇三】房屋租賃合同法律規定
土地租賃合同法律規定
合同在我們日常生活中十分常見，但是很多朋友在撰寫合同的時候不清楚注意事項。比如租土地的時候寫土地租賃合同，土地租賃合同法律規定是怎樣的呢？需要注意什么呢？律師365將在下文中給大家介紹。
合同在我們日常生活中十分常見，但是很多朋友在撰寫合同的時候不清楚注意事項。比如租土地的時候寫土地租賃合同，土地租賃合同法律規定是怎樣的呢?需要注意什么呢?將在下文中給大家介紹。
▲一、土地租賃合同釋義
根
據《合同法》第212條的規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租賃關系中，出租人人最主要的義務是按照合同約
定將租賃物交付承租人并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途;承租人最主要的義務是按照約定交付租金并按照約定的方法或租賃物的性質使用租賃物。
土
地租賃合同是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者支付租金的合同。出租方為國家，代表國家行使出租權的是縣級以上人民政府土地管理部門，租賃合同
有一定的期限，最長不超過法律、法規規定的同類用途土地出讓最高年限。國有土地租賃是國有土地出讓方式的一種補充。它與土地使用權租賃不同，按照《城鎮國
有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權租賃是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向
出租人交付租金的行為。土地使用權租賃也應當簽訂合同。
▲二、土地租賃合同法律規定
土地租賃權的基本內容。土地租賃是國有建設用地使用權人在保留土地合法使用權的條件下，承租權人在一定期限內以支付租金為代價對土地進行使用和收益，因此，土地承租權人享有租用土地的占有權、使用權、收益權。土地承租權人不享有國有建設用地使用權，無權行使轉讓或者抵押等處分權。依《合同法》第224條的規定，經國有建設用地使用權人的同意，土地承租權人可以將之轉租，轉租期限不得超過承租期限。
參照《合同法》第230條的規定，確認承租人的優先購買權。法律為保護承租人的權益，賦予其此種特權。因租賃合同為持續性合同，出讓國有建設用地使用權的承租人對土地進行了一定的投資，故需要對租賃物長期使用和收益。對此，法律應當加以特殊保護，以鼓勵承租人進行投資，實現土地資源的高效利用。
國有建設用地使用權的取得以向國有建設用地使用權人支付一定數額的租金為代價，根據租賃合同對租金支付方式、數額、期限的約定，土地承租人負有按約定支付租金的義務。土地承租人不繳納、不足額繳納租金或者不按期繳納租金，未達法定期限，沒有被收回土地承租權的，土地承租權人應當支付違約金，承擔違約責任。
土地使用權出租后，承租人應遵守土地使用權出讓合同規定的合理利用土地的義務，不得隨意改變原有的土地用途;需要改變土地使用權合同規定用途內容的，必須征得出租人的同意，并依法經過審批，重新簽訂土地使用權出讓合同，調整出讓金，辦理登記手續。
以上內容便是的小編針對▲土地租賃合同法律規定這個知識點作出的詳細介紹，在上文中我們可以了解到土地租賃合同法律規定以及土地租賃合同的具體含義，但是在實踐中，土地租賃合同還有很多需要注意的事項，不清楚的朋友不妨登錄的網站咨詢專業的律師。
土地租賃合同最長年限是多久
【篇四】房屋租賃合同法律規定
委托代理合同法律規定
篇一：依照合同法的規定,委托屬于雙方法律關系
依照合同法的規定，委托屬于雙方法律關系
委托是委托人與受托人約定，由受托人處置委托人委托的事務的民事法律關系。代理則是代理人在代理權限內，以被代理名義實施法律行為的行為。
兩者在概念上有著外延內涵的不同。僅就代理而言，代理包括委托代理、法定代理、指定代理等類型，而委托代理是由雙方當事人基于相互信任的基礎而約定的合同關系，與法定代理、指定代理毫無關系。同時委托還適用于代理制度以外的不涉及第三人的經濟行為和單純的事務行為，如委托設計、委托審計等，而法定代理和指定代理都不能適用。
代理，只適用于本人與委托代理行為指向的第三人的關系，即代理相對于委托屬于對外關系，否則不成其為代理。而委托只適用于委托與受委托的相對于代理的內部關系，舍此也不成立其委托合同。代理關系的成立，被代理授予代理人代理權屬于單方的法律行為。而委托依照合同法第三百九十條的規定屬于雙方法律關系，即委托法律關系的成立，應有受委托人的承諾，若受委托人不作承諾即不接受委托，委托人就不可能委托其處理委托事務，其委托合同則不能成立。
在委托代理中，委托合同是被代理人(委托人)和代理人(受托人)的內部關系，代理所發生的法律行為和后果是被代理人(委托人)與第三方的法律行為的外部關系。在這個外部關系中，代理人(受托人)只是被代理人(委托人)的替身而已，代理的后果由被代理人承擔，代理人在此與第三人沒有合同上的權利義務關系。
自德國民法典以后，各國立法都嚴格區分委托合同和代理，一般在民法總編中專門規定代理制度，而在債權編中規定委托合同。我國在民法通則中規定了代理，但只規定了直接代理，在合同法中規定了委托合同并根據形勢需要同時規定了民法通則中未規定的間接代理制度，這有一定的不妥之處，在民法典修編過程中，這個不妥相信一定會得到修正。相關法律咨詢請找北京合同糾紛律師原江【/mlist1376/57554/】
篇二：怎樣簽訂律師委托代理合同
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XX 怎樣簽訂律師委托代理合同
核心提示：怎樣簽訂律師委托代理合同一份正式的委托代理協議一般都包含有很多條款，下面就由法律快車的xx為您提供一些實質性內容以參考。詳情請看以下介紹。
在確定了你需要的律師之后，按照法律的規定，你應該與該律師所在的律師事務所簽訂一份聘請合同，也就是委托代理協議，這份協議將確定你與律師事務所以及某位律師之間的代理關系，并規定你們各自的權利和義務。
律師事務所一般都會向你提供一份固定格式的委托代理協議，你需要做的只是審定其中的內容，并將你的具體情況填寫在協議的空白部分就行了。當然，這件事 絕不是說上去那么簡單，律師事務所提供的空白合同中往往會忽略一些對你來說非常重要的問題，而糟糕的是，在簽訂合同時，你可能也會忽略它們。 一份正式的委托代理協議一般都包含有很多條款，而以下一些實質性內容，你可以參考一下：
(1)委托事項是什么
(2)受委托的律師應當為你做些什么怎樣保證律師的工作效率和盡責
(3)你愿意交給這位律師哪些權利
(4)你應當為律師提供哪些協助
(5)你應當支付哪些費用其中每一項費用的計算方法和支付方法是什么如何節省律師的工作開銷是否能有初步的費用總額估算
(6)未盡義務的一方應當承擔什么責任如何確定一方的違約
(7)在什么情況下，你或者律師事務所有權解除合同由此而引起的后果如何承擔
(8)發生爭議如何處理
除此之外，任何你認為重要的問題你都可以提出來，并與律師事務所進行協商，把它寫進合同中去。
事實上，在很多情況下，律師事務所向你出具的空白合同中應該已經包括了以上所有重要內容，這時候，你需要注意的是，合同條款的表述是否準確、具體和完整。
有法律問題，上法律快車/retype/zoom/48106ba6102de2bd9605886apn=2&x=0&y=1275&raww=168&rawh=44&o=png_6_0_0_135_1148_126_36__&type=pic&aimh=44&md5sum=62759dccb0ade5c4b203540b12a74326&sign=bd6478d30e&zoom=&png=8004-&jpg=0-0" target="_blank">點此查看
首先，在實質問題上，任何含糊的措詞都可能最終導致你的損失，因此，諸如“原則上”、“盡可能”之類的語言是應當避免的，除非你真的并不看重它們所涉及到的某項具體權利。
其次，任何一項權利義務的說明都應當具體。例如費用方面的規定，籠統地要求你支付一切與辦案有關的費用恐怕并不妥當，至少你有權利知道，哪些費用是與辦案有關的它們在數額上的確定標準是什么怎樣保證律師在辦案中盡可能地節省費用呢
最后，就合同內容的完整性而言，如果你實在沒有把握，不妨試試這個簡單的辦法：找出合同條款中所有對你的義務的規定，并確定對方是否也有相應的義務來平衡他所享有的每一項權利，如果沒有，那么這份合同可能對你有些不利。
有法律問題，上法律快車XX/
篇三：委托合同解除的法律規定
受托人報告義務主要有哪些內容？為何應有報告義務？ 受托人應當按照委托人的要求，隨時或者定期報告受托事務的處理情況；受托事務終了或者委托合同解除時，受托人應當將處理受托事務的始末經過和處理結果報告委托人，并提交必要的證明文件。受托人此項義務的具體內容由當事人根據需要約定。
本法規定了受托人的報告義務。這是因為必要的報告是使委托人及時了解委托事務的進展情況，從而及時作出或變更指示，妥善維護自身權益的前提。
導讀：委托合同中因為有三方當事人，即委托人、受托人以及第三人。因此其法律關系變得尤為復雜。委托合同案件糾紛也因此變得復雜多變，雖然《合同法》為委托合同糾紛案件提供了明確的法律依據，但是大量的委托合同糾紛案件的出現，在審判實踐中依然是一件麻煩而難處理法案件。要解決這些案件則必須詳細的分清委托合同糾紛案件中的法律問題。下面就這幾個問題逐一做分析。
一、第三人僅知道受托人的代理人身份，而不知道委托人具體是誰的情況下，能否產生委托人的自動介入。
我國《合同法》第402條規定，受托人以自己的名義，在授權范圍內與第三人簽訂的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托
人和第三人(學理上又稱委托人的自動介入)，但有確切證據證明該合同之約束受托人和第三人的除外。審判實務中就該法條中規定的“第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系”在理解上有時產生錯誤地認識。雖然《合同法》第402條在立法時借鑒了美法中的隱名代理制度，但在具體的適用條件上又有所不同。主要表現在：
1、英美法上的隱名代理制度，必須是代理人明確告知第三人代理關系存在時，才發生委托人的自動介入，第三人經由其它途徑知道代理關系存在時，不發生委托人的自動介入。《合同法》402條對此則無限制，只要第三人在訂立合同時知道委托人與受托人的代理關系即可。
2、在英美法上的代理制度中，代理人無須指明委托人具體是誰，只要告知第三人代理關系存在，即可發生委托人的自動介入。而《合同法》402條對此規定的不是非常明確，解釋上應以指明委托人具體是誰為前提條件。
通過上面的分析可以得出，在第三人與受托人簽訂合同時僅知道受托人的代理人身份，而不知道委托人具體是誰的情況下，不能產生委托人的自動介入，即該合同不能直接約束委托人和第三人。
二、委托人行使介入權之阻卻事由的判斷
《合用法》第403條第一款規定：受托人以自己的名義與第三人訂立合同時，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關系的，受托人因第三人的原因不履行合同義務時，受托人應當向委托人披露第三人，委托人因此可以主動介入受托人與第三人之間的合同關系，直接向第三人主張合同權利，但第三人與受托人在訂立合同時如果知道該委托人就不會訂立合同的除外。該法條一方面規定了委托人的介入權，同時又以但書的方式規定了阻卻委托人介入權行使的例外規定。審判實務中判斷第三人是否具有知道該委托人就不會與受托人訂立合同的意思要根據第三人與受托人訂立合同時的主客觀情況綜合予以認定。通常情況下，如果出現下列情形之一時，即可判定第三人如果知道該委托人就不會與受托人訂立合同的意思：1、在此之前，委托人曾與第三人洽談過訂約事宜，但被第三人拒絕;2、在以前的交易過程中委托人對第三人有違背誠實信用的行為;3、委托人經營情況嚴重惡化，不具備相應的合同履行能力;4、第三人如與該委托人訂立合同將導致違反法律、法規的強制性或禁止性規定。另外需要注意的是，委托人的介入權在性質上屬于形成權，是否行使取決于委托人的單方意志。委托人一旦決定行使介入權，即取代受托人的地位成為合同當事人，直接對第三人享有合同權利和承擔合同義務，受托人則退出其與第三人的合同關系，對合同的履行與否不再承擔責任，但受托人
的報酬請求權仍然可以向委托人主張。如果委托人不行使介入權，受托人應當根據委托合同及與第三人的合同約定，繼續為委托人的利益向第三人主張權利或承擔義務。
三、第三人和委托人的有效抗辯權對第三人選擇權的影響
第三人的選擇權是指當受托人因委托人的原因對第三人不履行義務時，第三人可以選擇委托人或受托人作為相對人主張其權利。根據我國《合同法》的規定，第三人的選擇權是對其實體權利相對人的選擇權，而不是其行使請求權順序上的選擇權。如果第三人選擇了委托人或受托人其中之一作為相對人主張權利，即使其選定的相對人因欠缺履行能力而不能承擔責任，第三人也不得向未被選定的相對人再為主張。但《合同法》同時規定，第三人根據選擇權選定委托人為相對人后，委托人可以向第三人主張其對受托人的抗辯及受托人對第三人的抗辯。由此衍生的問題是，當第三人選定委托人作為相對人時，委托人向第三人主張其基于委托合同對受托人的抗辯，而該抗辯又有效成立的情況下第三人能否再向受托人主張權利如果不能，則權利人的權利就會落空，如果能，豈不與《合同法》的規定相抵觸我們認為，《合同法》規定第三人主張權利時得以選擇相對人的前提之一是“受托人因委托人的原因對第三人不履行義務”，這是一個法定的一般前提。在實務中，必須證明實際情形符合這個前
提，第三人才得以行使選擇權。如果委托人對受托人的抗辯權成立，那么受托人不履行義務的原因就不在委托人，第三人的選擇權就失去了存在的事實基礎，因而第三人的選擇權的行使應當是無效的。在此情況下，第三人仍可向受托人主張權利，其請求權的基礎不是法定的選擇權，而是依據其與受托人之間建立的合同關系。 另外，當委托人主張受托人對第三人的抗辯時，受托人應當根據委托合同的約定履行協助義務，提供第三人亦未完全、適當履行合同的相關證據材料。
四、關于委托合同當事人的任意解除權
我國《合同法》第410條規定，委托人和受托人可隨時解除委托合同。由此可見，在委托合同中，合同的當事人雙方均享有任意解除權，可任意解除合同。即不管相對人是否同意，委托合同有無期限，委托事務的處理是否告一段落，委托合同是有償還是無償，也不管是否具有一定的理由，雙方均得以隨時解除合同。這也是委托合同在解除權的行使方面與其它合同相比所獨有的特征。盡管在實踐中提出解除合同的一方當事人往往要提出一定的理由，但其理由如何以及是否成立，只是對解除合同后的責任承擔有影響，并不因此而影響合同解除的效力。
篇四：律師民事委托代理合同
民事委托代理合同
甲方：
乙方： 律師事務所
甲方因與一案，根據《中華人民共和國律師法》、《合同法》等有關法律法規的規定，聘請乙方提供法律服務。甲乙雙方經協商一致，訂立本合同，共同遵守。 第一條 乙方接受甲方委托，指派律師在上列案件中擔任甲方的代理人。
第二條 甲方委托乙方的代理權限按照甲方簽署的《授權委托書》為準。
第三條 乙方律師應當嚴格遵守職業道德和執業紀律，盡職盡責地根據法律、法規的規定完成本合同約定的受托事項，積極地維護甲方的合法權益。
第四條 甲方應當真實、詳盡和及時地向乙方律師敘述案情，提供與委托事項有關的全部證據、文件及其他事實材料，并對證據材料的真實性、合法性負責。甲方隱瞞事實或證據，或偽造證據，由此產生的一切法律后果及給乙方造成的損失由甲方承擔。
甲方不得以下列理由要求乙方退回律師費：
1、甲方委托乙方后，就同一事項另行委托他人代理的；
2、乙方接受委托后，甲方以乙方收費過高為由要求退費的；
3、乙方接受委托后，案件在法院判決前，案件雙方和解或一方
當事人撤訴的；
4、其他非因乙方的原因，甲方單方解除合同的。
第五條 律師服務費、辦案費用
經雙方協商，甲方支付乙方律師費 元人民幣。乙方為甲方提供法律服務的過程中所發生的差旅費、訴訟費、仲裁費、鑒定費、檢驗費、評估費、公證費、查檔費、翻譯費、調查費以及征得甲方同意后支付的其它費用屬辦案費用，由甲方另行支付。
第六條 合同的生效
1、本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份。本合同自雙方簽字或
蓋章之日起生效，至乙方律師完成本合同約定的法律服務之日終止。 2、完成本合同約定的法律服務之日，是指有關機關作出判決、調解、裁定、裁決之日，或當事人庭外和解、撤訴之日。
第十一條 送達
為聯絡和送達開庭傳票、判決書、調解書等相關法律文書方便，甲方確認的甲方聯系電話為： ；郵寄送達地址為：
乙方向甲方電話通知相關法律文書內容，即視為乙方有效送達。如無法電話聯系，乙方按上述地址的送達視為合法有效的送達，甲方地址變更的，應在變更后五日內書面通知乙方。否則，乙方依上述地址的送達仍為合法有效之送達，甲方因地址變更導致無法收取的法律后果由甲方承擔。
甲方（簽章）： 乙方（簽章）：
聯系電話：承辦律師聯系電話：
簽訂日期：年 月 日
篇五：委托合同糾紛案件的若干法律適用問題
委托合同糾紛案件的若干法律適用問題《合同法》頒布實施之前，我國立法上沒有專門的委托合同制度。《合同法》在總結立法和司法實踐經驗、借鑒外國先進立法經驗的基礎上對委托合同作了比較詳盡的規定，從而為委托合同糾紛案件的審理提供了明確的法律依據。但隨著委托合同糾紛案件的大量涌現，審判實踐中出現的就該類糾紛案件適用法律不當的現象不得不引起我們的注意。現就委托糾紛案件在適用法律過程中容易滋生歧義的幾個問題作一簡要辨析。
一、第三人僅知道受托人的代理人身份，而不知道委托人具體是誰的情況下，能否產生委托人的自動介入。
我國《合同法》第402條規定，受托人以自己的名義，在授權范圍內與第三人簽訂的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人(學理上又稱委托人的自動介入)，但有確切證據證明該合同之約束受托人和第三人的除外。審判實務中就該法條中規定的“第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系”在理解上有時產生錯誤地認識。雖然《合同法》第402條在立法時借鑒了美法中的隱名代理制度，但在具體的適用條件上又有所不同。主要表現在：
1、英美法上的隱名代理制度，必須是代理人明確告知第三人代理關系存在時，才發生委托人的自動介入，第三人經由其它途徑知道代理關系存在時，不發生委托人的自動介入。《合同法》402條對此則無限制，只要第三人在訂立合同時知道委托人與受托人的代理關系即可。
2、在英美法上的代理制度中，代理人無須指明委托人具體是誰，只要告知第三人代理關系存在，即可發生委托人的自動介入。而《合同法》402條對此規定的不是非常明確，解釋上應以指明委托人具體是誰為前提條件。
通過上面的分析可以得出，在第三人與受托人簽訂合同時僅知道受托人的代理人身份，而不知道委托人具體是誰的情況下，不能產生委托人的自動介入，即該合同不能直接約束委托人和第三人。
二、委托人行使介入權之阻卻事由的判斷
《合用法》第403條第一款規定：受托人以自己的名義與第三人訂立合同時，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關系的，受托人因第三人的原因不履行合同義務時，受托人
應當向委托人披露第三人，委托人因此可以主動介入受托人與第三人之間的合同關系，直接向第三人主張合同權利，但第三人與受托人在訂立合同時如果知道該委托人就不會訂立合同的除外。該法條一方面規定了委托人的介入權，同時又以但書的方式規定了阻卻委托人介入權行使的例外規定。審判實務中判斷第三人是否具有知道該委托人就不會與受托人訂立合同的意思要根據第三人與受托人訂立合同時的主客觀情況綜合予以認定。通常情況下，如果出現下列情形之一時，即可判定第三人如果知道該委托人就不會與受托人訂立合同的意思：1、在此之前，委托人曾與第三人洽談過訂約事宜，但被第三人拒絕;2、在以前的交易過程中委托人對第三人有違背誠實信用的行為;3、委托人經營情況嚴重惡化，不具備相應的合同履行能力;4、第三人如與該委托人訂立合同將導致違反法律、法規的強制性或禁止性規定。另外需要注意的是，委托人的介入權在性質上屬于形成權，是否行使取決于委托人的單方意志。委托人一旦決定行使介入權，即取代受托人的地位成為合同當事人，直接對第三人享有合同權利和承擔合同義務，受托人則退出其與第三人的合同關系，對合同的履行與否不再承擔責任，但受托人的報酬請求權仍然可以向委托人主張。如果委托人不行使介入權，受托人應當根據委托合同及與第三人的合同約定，繼續為委托人的利益向第三人主張權利或承擔義務。
三、第三人和委托人的有效抗辯權對第三人選擇權的影響
第三人的選擇權是指當受托人因委托人的原因對第三人不履行義務時，第三人可以選擇委托人或受托人作為相對人主張其權利。根據我國《合同法》的規定，第三人的選擇權是對其實體權利相對人的選擇權，而不是其行使請求權順序上的選擇權。如果第三人選擇了委托人或受托人其中之一作為相對人主張權利，即使其選定的相對人因欠缺履行能力而不能承擔責任，第三人也不得向未被選定的相對人再為主張。但《合同法》同時規定，第三人根據選擇權選定委托人為相對人后，委托人可以向第三人主張其對受托人的抗辯及受托人對第三人的抗辯。由此衍生的問題是，當第三人選定委托人作為相對人時，委托人向第三人主張其基于委托合同對受托人的抗辯，而該抗辯又有效成立的情況下第三人能否再向受托人主張權利如果不能，則權利人的權利就會落空，如果能，豈不與《合同法》的規定相抵觸我們認為，《合同法》規定第三人主張權利時得以選擇相對人的前提之一是“受托人因委托人的原因對第三人不履行義務”，這是一個法定的一般前提。在實務中，必須證明實際情形符合這個前提，第三人才得以行使選擇權。如果委托人對受托人的抗辯權成立，那么受托人不履行義務的原因就不在委托人，第三人的選擇權就失去了存在的事實基礎，因而第三人的選擇權的行使應當是無效的。在此情況下，第三人仍可向受托人主張權利，其請求權的基礎不是法定的選擇權，而是依據其與受托人之間建立的合同關系。 另外，當委托人主張受托人對第三人
的抗辯時，受托人應當根據委托合同的約定履行協助義務，提供第三人亦未完全、適當履行合同的相關證據材料。
四、關于委托合同當事人的任意解除權
我國《合同法》第410條規定，委托人和受托人可隨時解除委托合同。由此可見，在委托合同中，合同的當事人雙方均享有任意解除權，可任意解除合同。即不管相對人是否同意，委托合同有無期限，委托事務的處理是否告一段落，委托合同是有償還是無償，也不管是否具有一定的理由，雙方均得以隨時解除合同。這也是委托合同在解除權的行使方面與其它合同相比所獨有的特征。盡管在實踐中提出解除合同的一方當事人往往要提出一定的理由，但其理由如何以及是否成立，只是對解除合同后的責任承擔有影響，并不因此而影響合同解除的效力。
關于委托合同當事人合同解除權的行使尚有幾個問題值得注意：
1、一方當事人在委托合同中預先約定的拋棄任意解除權條款的效力問題
我們認為，當事人在委托合同中預先約定拋棄任意解除權的，一般應確定該特別約定有效，以貫徹合同自由原則。但若在委托合同存續期間，由于情勢變更致使此特別約定的適用損害了一方當事人利益的，則得適用誠實信用原則排除特別約定的效力，以維系雙方當事人之間的利益平衡。
與此相關的另外一個問題是，當事人在委托合同中預先約定了拋棄任意解除權的條款時，合同法第94條規定的法定解除權是否還有得以適用的空間實際上，合同法第410條所指的“任意解除權”與第94條規定的法定解除權是兩種完全不同的解除權，兩者在形成時間、適用條件、適用范圍等方面均有不同。首先，合同法第410條所規定的“任意解除權”系不附加任何前置條件的解除權，側重于強調委托合同解除權的“無因性”且該解除權同合同的成立一并生成。而合同法第94條規定的法定解除權的產生于合同簽訂后、履行過程中，并以某種法定事由的出現為前提條件;其次，前者原則上僅適用于委托、行紀、居間等服務性合同并需有法律的明確規定;而對于后者，除非有法律的例外規定，原則上適用于包括委托合同在內的各種性質的合同。由此可見，任意解除權系委托合同當事人所特別享有的一項權利。即使委托合同當事人預先約定了拋棄任意解除權條款，當出現了合同法第94條規定的法定事由時，當事人仍然可以行使合同解除權，據以解除合同。
2、委托合同任意解除權的行使方式、行使期限
委托合同當事人任意解除合同的情形主要有兩種：委托人撤銷委托和受托人辭去委托。但無論是撤銷委托還是辭去委托，均為當事人一方的權利。該權利從性質上講屬形成權，即以當事人單方意思表示就可發生法律效力。委托合同當事人解除合同的意思表示必須以明示的方式向對方發出通知，該通知自到達對方當事人時生效。同時，解除合同的通知一旦生效即不可撤銷。
委托合同當事人行使任意解除權的期限為合同成立后致委托事務處理完畢之前。在委托事務已處理完畢的情況下，任何一方不得再行使合同解除權。“已處理完畢之委任，不得再終止之，已成立之請求權，不因終止而被排除。終止唯向將來發生效力。” 因為委托事務已經處理完畢，受托人實際已經履行了合同義務，委托合同的目的已經實現，當事人再行使合同解除權終止合同已無實際意義。
3、委托人或受托人一方為數人的情況下，數人中的部分人解除合同對其他人的效力問題。
在委托人或受托人一方為數人的情況下，數人中的部分人解除合同，其解除的效力是否及于他人，應區分不同的情況做出判斷。若委托事務依其性質是不可分割的，則部分人的解除對其他人也應生效。例如共同委托人將其共有的財產委托給受托人出賣，如果部分委托人提出解除委托，收回財產。因為共同委托人對共有財產享有共同的權利，如部分委托人不愿再出賣共有財產，其他委托人實際上也就不能在委托出賣，因此部分委托人解除委托的效力及于全體委托人。在委托事務依其性質是可分割的，各方當事人解除委托的行為一般認為獨立的發生效力，其他當事人之間的委托關系繼續存在，不受影響。
4、任意解除權行使的特殊法律后果
與一般合同不同的是，委托合同的性質及委托合同標的的特殊性決定了委托合同當事人任意解除權的行使而導致的合同解除，原則上僅向將來發生效力，不能溯及既往的使合同無效。委托合同解除之前委托人與受托人所形成的權利義務關系仍然具有約束力，委托人就已經完成的委托事務處理成果有權要求受托人履行交付義務，受托人就委托事務已完成部分所享有的報酬請求權及處理委托事務所支出的必要費用請求權仍得以向委托人主張。
委托合同任意解除權的性質決定了合同當事人得以自由的行使解除權，即使相對人因合同解除而遭受損失，只要不存在可歸責于行使解除權的一方當事人的事由，該方當事人原則上無賠償義務，更無違約責任的適用余地。但是，如果損失的產生系因可歸責于行使解除權的一方當事人的事由，則應當賠償損失。否則，將招致委托合同當事人任意解除權的濫用，也不利于維系當事人之間的利益平衡。所謂“不可歸責的事由”，是指不可歸責于行使合同解除權的一方當事人的事由，即只要行使合同解除權的一方對合同的解除沒有過錯，那么它就不對對方當事人的損失負責，而不論合同的解除是否應歸咎于對方當事人的過錯或第三人的原因造成或外在的不可抗力。關于可歸責事由是否存在的判斷通常須考慮以下因素：一是合同解除方是否在明顯不利于對方當事人的情形下行使任意解除權;二是合同一方當事人所遭受的經濟損失與另一方當事人任意解除權的行使是否存在直接的因果關系;三是行使任意解除權的一方當事人對另一方當事人因合同解除所遭受的經濟損失是否能證明其沒過錯。 例如，受托人在委托人病重住院時解除合同(依當時情形判斷，受托人并非客觀上不能繼續處理受托事務)，委托人與此時既不能親自處理、又不能及時選任其他人處理委托事務，因此而遭受損失。于此情形，委托人損失的產生即可斷定為可歸責于受托人的事由，受托人應負賠償義務。
五、委托合同中的違約責任
前文已經述及，《合同法》就委托合同與一般合同在合同解除方面規定的內容有所不同。在委托合同中，委托人或受托人可隨時任意的解除委托關系，不需要取得對方的同意，即使對方不同意解除委托關系，也發生解除的效力，行使解除權的一方也無須對其承擔違約責任。但這并不意味著在委托合同關系中沒有違約責任的適用余地。我們在此所指的違約責任是指委托人或受托人未履行合同義務或履行合同義務不符合約定，根據合同約定或法律規定應相對方承擔的責任(《合同法》第107、406條)。 根據我國合同法的規定，委托合同中的違約責任包括委托人違約和受托人違約兩個方面的內容：
1、委托人的違約責任
委托人的違約責任主要包括兩種情形：第一、委托人違反費用支付義務的違約責任。委托人須按委托合同的約定預付費用，如果受托人為處理委托事務墊付了必要的費用，委托人應當償還該費用及其利息。如委托人違反上述義務而給受托人造成損失，應承擔相應的違約責任。但應注意的是，1、委托人預付費用與否與委托合同為無償或有償無關，與受托人處理委托事務的義務也不成立對價關系，不能因此而產生受托人的同時履行抗辯權。即
篇六：委托代理合同(民事一審)
委托代理合同
【20XX】民初字第 號
委 托 方： （以下簡稱甲方）
電 話： 住 址： 受 托 方：XXXX律師事務所（以下簡稱乙方）
地 址：
電 話：傳 真：
甲方因與民事糾紛一案，委托乙方提供律師代理服務，訂立如下合同，雙方共同遵照履行：
第一條 乙方接受甲方的委托，指派律師作為上述糾紛的一審訴訟代理人，為甲方提供本合同第五條所約定的服務內容；
第二條 根據雙方約定，乙方的代理權限為下列第 項：
1、一般代理；
2、特別授權（具體權限詳見訴訟委托書）。
第三條 甲方的義務：
1、必須如實陳述案情，及時、真實、詳盡地向乙方提供與委托事項有關的證據材料，并承擔因違反本款而產生的不利后果之責任；
2、及時交納訴訟費、鑒定費、公證費、查檔費、異地辦案差旅費等費用，因甲方延誤交納而產生的不利法律后果，由甲方自行承擔；
3、按本合同第六條的約定向乙方支付代理費用。
第四條 乙方的義務：
1、積極、負責地為甲方解答法律咨詢，努力維護甲方的合法權益；
2、按本合同第五條所約定的服務范圍為甲方提供法律服務；
第五條 乙方提供法律服務內容（以括號中畫“√”選中為準）：
1、案件開庭之前的調查取證；【 】
2、參加法庭審理； 【 】
3、參加法庭審理之外的調解；【 】
4、代為簽收法律文書；【 】
5、代為起草上訴狀； 【 】
第六條 代理費用及支付方式：
根據《XX省律師服務收費管理實施辦法（暫行）》[20XX]258號之規定，并經甲、乙雙方協商一致，甲方同意按如下第項方式向乙方支付律師代理費及其他辦案費用，以保證乙方的代理工作正常進行：
1、自本合同簽訂之日起，甲方一次性支付代理費元；
2、自本合同簽訂時，甲方先期支付代理費元，待一審法律文書（含當事人自行達成的調解協議）制作完畢后三日內，甲方另按起訴狀中所列爭議標的額的 ％向乙方支付代理費，甲方先期支付的代理費可以從中扣除；
3、自本合同簽訂時，甲方先期支付代理費元，待一審法律文書（含當事人自行達成的調解協議）制作完畢后三日內，甲方另按起訴狀中所列爭議標的額的 ％向乙方支付代理費，甲方先期支付的代理費不予從中扣除；
第七條 甲方因律師過錯提出終止委托關系的，乙方應當退還預收的全部律師代理費。非因律師過錯而終止委托關系的，乙方所收取的律師服務費不予退還。
乙方因甲方過錯或所提要求超出合理范圍而終止委托關系的，乙方應當退還根據承辦該法律事務的實際支出進行相應扣減，余額部分退還甲方。
第八條 乙方律師到本市（XX市區）以外地區辦案所需差旅費、食宿費等實際支出由 甲方承擔。
乙方律師應向甲方提供費用概算，經甲方簽字確認后由甲方預先支付。乙方應提供差旅費用清單及有效憑證，否則甲方有權要求返還預付的差旅費
第九條 本合同有效期應自甲乙雙方簽訂之日起至本案終結（包括判決、庭內調解、案 外和解、撤訴）之日止。
第十條 本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，具有同等法律效力。
第十一條 本合同未盡事宜由雙方通過協商再行約定，并可訂立補充合同。
委托方：（簽章） 受托方：XXXX律師事務所（簽章）
委托代理人： 代理律師：
簽約時間：年日
簽約地點：
篇七：委托代理合同一般
委 托 代 理 合 同
（）鄂馬律代字第號
_________________________（以下簡稱甲方），委托湖北馬首律師事務所（以下簡稱乙方）律師代理，經雙方議定下列各條，共同遵守履行：
一、乙方接受甲方的委托，指派______________________________律師為甲方與_______________________________________糾紛一案的__________審訴訟代理人。
二、乙方律師必須切實維護甲方合法權益，負責辦理有關法律事務，并按時出庭。
三、甲方必須向律師如實反映全部情況，提供可靠的證據和資料。乙方接受委托后，發現甲方捏造或隱瞞事實，弄虛作假，有權終止代理，代理費及其它已收取費用不予退還。
四、如乙方無故終止履行合同，代理費全部退還。如甲方無故終止履行合同，代理費及其他已收費用不予退還。
五、甲方委托乙方的代理權限為：
1、 一般代理權限。
2、 特別授權：即參加訴訟，代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解, 提起反訴或上訴。
六、根據《律師法》和國家有關規定，雙方約定代理費收費方法為：甲方支付代理費人民幣： 元整，于合同簽訂之日起 日內付清。
七、代理律師辦理委托案件支出的食宿、交通等費用，由甲方負擔；代理律
師在為甲方提供法律服務過程中所需的鑒定費、翻譯費、資料費、通訊費、文印費等必須開支的費用，由甲方支付，憑票實銷。
八、本合同有效期限，自簽訂之日起至_________________（判決、調解、撤訴及案外和解等）止。
九、因本合同發生的爭議，由__________________________管轄
十、如雙方要求變更合同條款，需再行協議。
十一、其他約定事項：
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。
十二、本合同自雙方簽訂之日起生效。
甲方： 乙方：湖北馬首律師事務所 代表： 代表：
年 月 日
篇八：委托代理合同和居間合同的關系
委托代理合同和居間合同的關系
一定義1：代理合同是指代理人依據被代理人的委托，以被代理人的名義實施的民事法律行為。其效力直接歸屬于被代理人。根據《民法通則》的規定，委托代理的形式主要有兩種，即書面和口頭形式，當事人在實際運用中，可以用口頭形式，也可以用書面形式，但法律規定用書面形式的，應按法律規定，采用書面形式，如訴訟代理，代簽經濟合同等，均應采用書面形式。
2：居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。在民法理論上，居間合同又稱為中介合同或者中介服務合同。向他方報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務的一方為居間人，接受他方所提供的訂約機會并支付報酬的一方為委托人。
二關系，代理合同是代理方要承擔面對雙方的責任，買賣雙方都跟代理有關系，彼此間的關系也是通過代理建立的，追責，都是最代理。
居間，是一種服務合同，這個服務就是促成雙方成交，就可以收費，買賣雙方如有糾紛，需要彼此互相追責。三、委托合同與居間合同的區別。
根據上述委托合同與居間合同的概念與特征，我們可以對兩者進行比較，以在實踐中分清合同的性質，正確的適用法律。
1、代理合同的受托人可以是任何公民、法人，法律上對受托人的資格并沒有限制；而居間合同的居間人只能是經過有關國家機關登記核準的從事居間營業的法人或公民。
2、代理合同的受托人辦理委托事務時，可以以委托人或自己的名義進行活動，代委托人與第三人訂立合同，依照委托人的指示參與并可決定委托人與第三人之間的關系內容，處理事務的后果直接歸于委托人；而居間合同的居間人，僅限于報告訂約機會或媒介服務，其服務的范圍有限制，只是介紹或協助委托人與第三人訂立合同，居間人本人并不參與委托人與第三人之間的合同。
3、代理合同的受托人是按委托人的要求處理受托事務，處理的事務可以是有法律意義的事務，也可以是非法律意義的事務；居間合同的居間人，是為委托人提供與第三人訂立合同的機會，其行為本身不具有法律意義。
4、代理合同可以是有償的，也可以是無償的，是從委托人處領取報酬；居間合同是有償合同，但居間人只能在居間合同達到目的是才能請求支付報酬，并且在為媒介居間時，居間人可從委托人和其相對人雙方取得報酬。
5、代理合同的受托人處理委托事務所支出的費用由委托人負擔；居間合同的居間人從事居間合同達到目的的，居間活動的費用由居間人負擔。
6、代理合同中，受托人有移交處理事務后果和報告的義務；居間合同中，居間人則沒有將處理事務的后果移交給委托人和報告的義務。 由上述比較可見，委托合同與居間合同盡管從形式上存在諸多相似之處，但它們之間還是有著本質的區別，只有在全面掌握兩者基本概念的基礎上，在實踐中才能對合同性質予以正確把握
篇九：非訴案件委托代理合同
篇一：個人非訴案件代理合同范本
法律服務委托協議（非訴項目）
第號
甲方：
地址:
電話： 傳真： 郵編：
乙方：xxxx律師事務所
地址：
電話： 傳真： 郵編：
甲方因 股權繼承 事宜，特委托乙方提供法律服務。雙方根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國律師法》和有關法律規定，經友好協商，訂立本合同。
第一條 乙方的服務事項
1.查詢、核對被繼承人xxx生前在新疆xx農業發展有限公司的股權情況
2.協助辦理法定繼承人xx放棄股權繼承的公證事宜
3.甲方股權繼承的相關法律事宜
4.協助甲方辦理股權變更確認
第二條 乙方的義務
1. 遵守職業道德和紀律規范，勤勉盡責地完成委托事項。
2. 對代理過程中獲知的甲方商業秘密負有保密義務，非因法律法規規定或者經甲方同意，不得向任何第三方披露；
3. 為甲方業務單獨建檔，并保存工作記錄，對相關的原始證據、法律文件和財物應當妥善保管。
第三條 甲方的義務
1. 全面、客觀、及時向乙方律師介紹項目情況，提供各種相關的證據、文件等資料。2. 對乙方律師提出明確、合理的要求，并對乙方律師的建議和工作獨立作出判斷，對甲方非因乙方故意或重大過失錯誤運用法律造成的損失，由甲方自行承擔。
3. 按時、足額向乙方支付法律服務費和工作費用。
第四條 費用
1. 甲方同意按如下方式和金額向乙方支付法律服務費：
法律服務費用共計人民幣，本合同簽訂當日以現金或刷卡方式支付。
2. 前款所列法律服務費不包括下列費用：
a) xx市以外地區的差旅費。
b) 任何第三方所收取的費用（包括但不限于訴訟費、保全費、執行費、工商查詢費、公證費、鑒定費、翻譯費等費用）。
c) 甲方委托乙方律師辦理本案以外的其它法律服務事項的費用。
第五條 違約責任
1.乙方無正當理由拒絕為甲方提供法律服務的;甲方有權要求乙方退還部分或者全部已付的法律服務費。
2.除本條款第1項規定的情況外，甲方不得以其它任何理由要求乙方退費。
本合同經甲、乙雙方簽字或蓋章后生效，正本一式三份，甲乙雙方各執一份，承辦律師卷宗存檔一份，具有同等法律效力。
甲方：乙方：xxxx律師事務所
授權代表人：承辦律師：
簽約時間： 年 月 日篇二：非訴訟委托代理協議
非訴訟委托代理協議
甲方：
乙方：天津泰閣律師事務所
甲乙雙方經友好協商，達成如下協議：
第一條 甲方因 事宜，現委托乙方指派的 律師為其代理上述事宜的有關非訴訟法律事務。
第二條 甲方委托乙方律師的具體法律事務為：
第三條 乙方的義務
1、乙方律師應當勤勉、盡責地完成委托事項；
2、乙方律師應當以其依據法律作出的判斷，向甲方進行法律風險提示，盡最大努力維護甲方利益；
3、乙方律師應當應甲方要求及時通報委托事項進展情況；
4、乙方律師對其獲知的甲方的商業機密或者甲方的個人隱私負有保密責任，非由法律規定或者甲方同意，不得向任何第三方披露；
5、乙方對甲方業務應當單獨建檔，應當保存完整的工作記錄，對涉及甲方的原始證據、法律文件和財物應當妥善保管。
第四條 甲方的義務
1、甲方應當真實、詳盡和及時地向乙方律師敘述委托事項情況，提供與委托代理事項有關的證據、文件、其他事實材料及其線索；
2、甲方應當積極、主動地配合乙方律師的工作，甲方對乙方律師提出的要求應當明確、合理；
3、甲方應當按時、足額向乙方支付律師代理費和工作費用；
4、甲方指定為乙方律師的聯系人，負責轉達甲方的指示和要求，提供、送達文件和資料等，甲方指定代理人的聯系方式為：電話： ，電子郵箱： ，甲方更換聯系人的應及時通過書面形式通知乙方。
5、甲方有責任對委托代理事項做出獨立的判斷、決策，甲方根據乙方律師提供的法律意見、建議、方案所做出的決定而導致的損失，非因乙方律師錯誤運用法律等失職行為造成的，由甲方自行承擔。
第五條 律師代理費
經雙方協商同意，代理費及支付辦法如下：簽訂委托合同時甲方一次性向乙方支付代理費人民幣。
甲方不得以如下非正當理由要求乙方退費：
1、 甲方單方面又委托其他律師事務所的律師的；
2、 乙方完成委托代理事項后，甲方以乙方收費過高為由要求退費的；
3、其他非因乙方或者乙方律師的原因，甲方無故終止合同的。
第六條 工作費用
乙方律師辦理甲方委托代理事項所發生的下列工作費用，應當由甲方承擔：
1、翻譯費、相關行政、司法、鑒定、公證等部門收取的費用 ；
2、交通費、通訊費、復印費、資料費、差旅費、食宿費等。
第1項費用的收取方式：乙方先向甲方預支、事后向甲方報銷。
第2項費用的收取方式：
（1）只在本市辦案的，甲方一次性支付人民幣元。
（2）涉及外省市辦案的，乙方先向甲方預支、事后向甲方報銷。
第七條 甲方支付第五條及第六條約定的費用后，乙方開始為甲方提供法律服務。
第八條 合同的解除
甲乙雙方經協商同意，可以變更或者解除合同。
因乙方律師工作延誤、失職、失誤導致甲方蒙受損失的，甲方有權解除合同。 甲方有下列情形之一的，乙方有權解除合同并且不退還律師代理費：
1、甲方的委托事項違反法律或者違反律師執業規范的；
2、甲方有捏造事實、偽造證據或者隱瞞重要情節等情形的；
3、甲方逾期3日仍不向乙方支付律師代理費或者工作費用的。
第九條 違約責任
乙方無正當理由不提供第一條規定的法律服務或者違反第三條規定的義務，甲方有權要求乙方退還部分或者全部已付的律師代理費。
甲方無正當理由不支付律師代理費或者工作費用，或者無故終止合同，乙方有權要求甲方支付未付的律師代理費、未報銷的工作費用并且甲方需向乙方支付應付款項的10%作為違約金。
第十條 爭議的解決
甲乙雙方如果發生爭議，應當友好協商解決。如協商不成，任何一方均有權向乙方所在地人民法院起訴。
第十一條 合同的生效
本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執一份，由甲乙雙方簽字或蓋章，自簽字或蓋章之日起生效，至 時止。
第十二條 通知和送達
甲乙雙方因履行本合同而相互發出或者提供的所有通知、文件、資料，可通過以下方式進行：手機、e-mail、郵寄。需郵寄的，送達至合同尾部所列明的地址，一方如果遷址或者變更手機號碼，應當通知對方。
地址： 地址：天津市和平區大沽北路2號天津環球金融中心2515
電話： 電話：
e-mail： 傳真：
日期：201 年月日 日期：201 年月 日篇三：律師非訴案件代理規范2
律師辦理非訴訟案件操作規程
： 發布時間：20XX-07-27
第一條 為保障律師依法履行職責，規范律師辦理非訴訟案件的執業行為，提高辦案質量，根據中華人民共和國律師法及中華人民共和國律師協會章程的規定，特制定本規程。
第二條 律師參與非訴訟代理案件，適用本規程。
第三條 律師參與非訴訟案件，應當以事實為根據，以法律為準繩，勤勉盡責，恪守 律師職業道德和執業紀律，維護法律的正確實施。
第四條 律師在從事本規程規定的活動中，其人身權等權利不受侵犯。
第五條 律師參與委托非訴訟代理案件，應當保守國家秘密，不得泄露當事人隱私和 商業秘密。
第六條 律師事務所接接受當事人委托參與代理非訴訟案件，應與當事人簽定委托代理合同，并指定律師辦理具體法律事宜，律師事務所應當盡可能門組委托人的指名委托 要求。
第七條 律師不得為當事人代理違反國家法律、法規規定的非訴訟事務。
第八條 律師在非訴訟委托代理合同簽定后，應與委托當事人協商并制作筆錄確認事 項內容、委托權限以及委托事項完成標準。
第九條 律師應當按照所內有關規定填寫并報批有關的案件批辦單。
第十條 委托人應簽署授權委托書。
第十一條 律師應接受委托后五日內，擬定非訴訟事項代理思路，報其所屬的業務部負責人審批。若有特殊情況，經其所屬業務部分管副主任同意，律師可以接受委托后十 日內，擬定非訴訟事項代理思路，報其所屬的業務部負責人審批。
第十二條 代理思路經業務部負責人審批后三日內，律師應將該代理思路告之委托
人，與其形成統一意見。第十三條 律師在調查、收集與本案有關證據時，應由律師事務所出具有介紹信并出
示律師執業證，在律師調查取證時，應當由兩為或兩位以上律師共同進行。
第十四條 律師按照委托代理合同和與委托人會談制作的筆錄進行非訴訟的委托代 理工作。
第十五條 若遇下列情形之一的，律師應當提請本所主任批準終止委托合同，1、委托事項無法完成；2、委托事項為違法行為；3、委托人隱瞞重要證據；4、委托合同中約
定其他應終止委托代理合同情形的。
第十六條 律師完成委托事項后五日內，應以本所名義向委托人出具書面法律意見書，詳述委托代理操作的法律空間，調取的證據、依據的法律，具體事項的完成結果、法律 后果等項內容。
第十七條 律師在出具法律意見書后五日內擬訂書面辦案小結，并由委托當事人出具 書面的委托代理意見反饋表。
第十八條 律師在擬訂辦案小結后三日內應將本案所有材料報送所屬業務部分關副 主任及分管辦公室副主任進行結案審批。
第十九條 在結案審批后三日內，律師應將案件材料裝訂成卷，送交辦公室保存。 第二十條 本規程由所合伙人會議負責解釋。
第二十一條 本規程自發布之日起實行。
篇十：民事委托代理合同
民事委托代理合同
（ ）新律民字第 號 甲方：
乙方：
甲、乙雙方就甲方委托乙方提供法律服務事宜，在平等自愿、公平誠信的基礎上，經 充分協商，簽訂本合同，以共同遵照：
一、乙方接受甲方的委托，指派＿＿＿＿＿＿律師擔任甲方的代理人，按照甲方的授 權進行代理。
二、甲方委托乙方的代理權限：
(一) 一般代理
（二）特別授權代理 ：1、代為起訴、應訴；2、代為調解；3、代為申請財產保和證據保全；4、代為申請回避；5、代為承認、放棄、變更訴訟請求；6、進行和解；7、提起反訴；
8、提起上訴；9代為遞交證據、質證；10、發表代理意見；11代為簽收人民法院送達的訴訟文書。
三、乙方律師在委托代理權限內，依法保護和維護甲方的合法權益，認真履行代理職責。 乙方律師對其知悉的甲方的商業秘密或甲方的個人隱私負有保密職責。
乙方對甲方業務應當單獨建檔，應當保存完整的工作記錄，對涉及案件的材料、法律文書和財務應當妥善保管。
甲方如認為因乙方指派律師未盡職責等原因，造成其損失，可以向乙方提交書面申請要求變更律師。甲方申請理由一經核實，乙方應當及時變更律師，以減少甲方的損失。
四、甲方必須真實地向乙方律師敘述與委托事項有關的情況，并提供相關的證據材料，乙方接受甲方委托后，發現甲方捏造、隱瞞事實，弄虛作假、提供偽證，堅持不正當利益，代理費用不予退還，并有權就甲方的行為采取適當措施維護自身合法權益。
對于甲方委托事項，如因甲方誤導、不實的陳述案情、隱瞞重要事實、提供虛假證據或不在法定期限內提供證據造成自身損失的，乙方不承擔責任。
五、甲方委托事項所需材料，乙方只留存復印件，原件由甲方自行保管。第三方如需使用該材料，由甲方親自向其提供，甲方如違反以上約定擅自向乙方指定的律師交付原件材料，造成損失的，乙方不承擔任何責任。
六、乙方指派律師如因其他特殊原因無法繼續履行合同，擔任甲方代理人時，乙方應及時通知甲方，并盡快指定本所其他律師代原指派律師履行職責。如甲方對乙方另行指定的律師有異議，應當及時以書面形式向乙方提出。否則，視為甲方認可乙方的行為。
七、根據《新疆維吾爾自治區律師服務收費（臨時）標準》第條 款的規定，甲方應當向乙方繳納代理費人民幣 元。
鑒定費、查檔費、翻譯費、交通費等與案件相關的費用由甲方另行支付。
外出辦案所需差旅費、食宿費等有甲方預付，按實際支出多退少補。
本合同終止或提前解除后，應由雙方書面確認，并結清有關費用。
八、甲方須于合同簽訂之日向乙方繳納全額代理費，乙方收取代理費后，須向甲方開具正式發票。
如因特殊原因，甲方不能按時繳納全額代理費，可有由雙方方協商繳費日期并在本合同中予以注明。甲方在約定時間仍未支付的，乙方有權單方終止合同，預收的代理費作為律師前期工作的勞動報酬，不予退還。乙方為甲方委托事項開支已超過預期費用的，乙方有權向甲方追償。
九、在代理案件過程中，對可能發生的不起訴，撤訴或駁回起訴的情況，甲乙雙方應明確案件的收費標準確定代理費，其他費用可以在本合同第十二條中另行約定：
乙方接受委托后，作為原告的甲方決定不起訴的；
乙方接受委托后，對方當事人決定不起訴的；
乙方接受委托后，作為原告的甲方提出撤訴的；
乙方接受委托后，對方當事人提出撤訴的；
人民法院裁定駁回對方當事人的起訴的；
以上均不退代理費。
十、本合同生效后，如甲方無正當理由終止合同，乙方已收取的代理費不予退還。如代理費尚未支付，則甲方應向乙方給付應交代理費20%的違約金。
十一、本合同生效后，如乙方無正當理由終止合同，應將已收取的代理費退還甲方。如代理費尚未收取，則應向甲方給付應收代理費20%的違約金。
十二、需要另行約定事項：
1、
2、
十三、甲乙雙方經協商同意，可以變更合同條款或者解除本合同。
十四、如有未盡事宜，雙方可另行簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。 十五、本合同經雙方當事人簽字蓋章后生效，有效期自簽訂合同之日起至案件審結為止。 十六、本合同一式三份，甲方、乙方以及乙方指派律師各持一份。
甲方：乙方：新疆 律師事務所 法定代表人：法定代表人：
地址：地址：
電話：電話：
年月日 年月日
【篇五】房屋租賃合同法律規定
HT-2018-0103 合同編號:
借調合同法律規定_____年___月___日
_____________制定
甲方：
法人代表：
住所：
郵編：
乙方：
性別：
出生時間：
身份證號碼：
戶口所在地：
現住址：
郵編：
乙方系甲方自××公司借用人員。根據《中華人民共和國合同法》，甲乙雙方經友好協商，就借用期間各自的權利、義務達成如下協議：
一、乙方自______年____月_____日至______年____月____日被××公司派往甲方參加××項目的管理工作。
二、乙方在甲方借用期間，須遵守甲方的勞動紀律和各項規章制度，服從甲方的管理、完成甲方交給的工作任務。乙方如有嚴重違紀行為，甲方可隨時解除本協議，并通知××公司，由該公司對乙方進行處理。
三、甲方承擔乙方的工資，標準為_______元/月，每月___日支付上月工資。
四、乙方的各項社會保險費用，按國家規定由其勞動關系所在單位承擔。
五、甲乙任何一方若解除本協議，均須提前30日書面通知對方。否則應向對方支付一個月工資的代通知金（以乙方月工資為標準）。
六、甲乙任何一方若終止本協議，應于協議期滿前30日書面通知對方。否則，本協議自動延續一個周期。
七、因本協議的履行發生糾紛，雙方均可向有管轄權的人民法院提起訴訟。
八、本協議簽字或蓋章生效，一式兩份，雙方各執一份。
甲方：（簽字或蓋章） 乙方（簽字或蓋章）
年 月 日 年 月 日
【篇六】房屋租賃合同法律規定
房屋租賃合同法律實務
第一節 最高人民法院房屋租賃法律疑難問題司法觀點集成
一、房屋承租人優先購買權的效力
[法律規定] 最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（１９８８年１月２６日最高人民法院審判委員會討論通過）１１８規定，出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。《合同法》第二百三十條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
[實踐中存在的分歧] 在民事審判實踐中，因出租房屋的優先購買權糾紛，當事人往往提出兩種不同的訴訟請求：1、有的承租人請求人民法院判決出租人與第三人之間的買賣合同無效。2、有的承租人請求人民法院依出租人與第三人之間的買賣合同所規定的條件，與出租人之間形成新的買賣合同關系。
[最高人民法院兩種不同的觀點]
多數意見認為：承租不能直接主張依據第三人購買房屋的條件取得房屋，只能請求確認所有人與第三人簽訂的買賣合同無效。對于同等條件應作寬泛理解，不僅是價格條件，還包括付款條件，以及出賣人（所有人）提出的其他條件等。
少數意見認為：優先購買權不能理解為優先締約權，考察其內容，應當包含優先買到的權利，否則優先購買權沒有意義，實質上體現不了對承租人權利的保護。另外，承租人主張依據所有人與第三人簽訂的買賣合同約定的條件取得房屋，法院不需要判決所有人與第三人簽訂合同，而是變更所有人與第三人買賣合同的主體，這種裁判方法和判決的執行都不會有法律上的障礙。
《中國民事審判前沿》，2005年第1集第168—169頁，最高人民法院民事審判一庭編。
二、承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權
《最高人民法院關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權的復函》（2004）民一他字第29號）
江蘇省高級人民法院：
你院請示的關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權的問題，目前，法律和司法解釋對此均無明確規定。經研究認為：目前處理此類案件，可以從以下兩個方面綜合考慮：
第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優先購買權應僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優先購買權。
第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優先購買權；反之則不宜認定其對全部房屋享有優先購買權。
請你院結合以上因素，根據案件具體情況，妥善處理。
[遼寧省高級人民法院意見] 房屋出租人整體轉讓建筑物，不能獨立于該建筑的部分房屋的承租人主張優先購買權，不應予以支持。
房屋出租人委托拍賣出租房屋的，出租人應比照《中華人民共和國拍賣法》第45條的規定，在拍賣七日前通知承租人，承租人的優先購買權以參加拍賣競拍的方式實現。
房屋承租人經出租人同意轉租房屋的，優先購買權由實際租用房屋的承租人享有。未經出租人同意轉租房屋的，承租人主張優先購買權的，不應予以支持。
三、承租人在同等條件下享有的優先購買權，應為購買自己承租的房屋，而不是出租人出賣的其他房屋
《最高人民法院公報》2004年第5期
法律規定的優先購買權，是指當出租人出賣租賃房屋時，承租人在同等條件下可以優先購買自己承租的房屋，對于出租人出賣的其他房屋，承租人不享有優先購買權。
四、租賃標的物消防竣工驗收與房屋租賃合同的效力
《最高人民法院關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復》（2003）民一他字第11號
云南省高級人民法院：
你院《關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的請示》報告收悉。
經研究認為：根據《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》的規定，認定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產權證書而無效，缺少法律依據。關于房屋租賃合同未經消防驗收或者經消防驗收不合格，是否應認定房屋租賃合同無效的問題，應根據不同情況分別對待：第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規定的必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規定必須經過公安消防機構驗收的，人民法院不應當以該房屋未經消防驗收合格為由而認定合同無效。第三，租賃房屋用于開設經營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當地公安消防機構申報消防安全檢查的義務人為該企業的開辦經營者，但租賃標的物經消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。
附：《中華人民共和國消防法》（自1998年9月1日施行）
第十條 按照國家工程建筑消防技術標準需要進行消防設計的建筑工程，設計單位應當按照國家工程建筑消防技術標準進行設計，建設單位應當將建筑工程的消防設計圖紙及有關資料報送公安消防機構審核；未經審核或者經審核不合格的，建設行政主管部門不得發給施工許可證，建設單位不得施工。
經公安消防機構審核的建筑工程消防設計需要變更的，應當報經原審核的公安消防機構核準；未經核準的，任何單位、個人不得變更。
按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經公安消防機構進行消防驗收；未經驗收或者經驗收不合格的，不得投入使用。
新《中華人民共和國消防法》（自2009年5月1日施行）
第十條 按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程，除本法第十一條另有規定的外，建設單位應當自依法取得施工許可之日起七個工作日內，將消防設計文件報公安機關消防機構備案，公安機關消防機構應當進行抽查。
第十一條 國務院公安部門規定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，建設單位應當將消防設計文件報送公安機關消防機構審核。公安機關消防機構依法對審核的結果負責。
第十二條 依法應當經公安機關消防機構進行消防設計審核的建設工程，未經依法審核或者審核不合格的，負責審批該工程施工許可的部門不得給予施工許可，建設單位、施工單位不得施工；其他建設工程取得施工許可后經依法抽查不合格的，應當停止施工。
第十三條 按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程竣工，依照下列規定進行消防驗收、備案：
（一）本法第十一條規定的建設工程，建設單位應當向公安機關消防機構申請消防驗收；
（二）其他建設工程，建設單位在驗收后應當報公安機關消防機構備案，公安機關消防機構應當進行抽查。
依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設工程經依法抽查不合格的，應當停止使用。
第十五條 公眾聚集場所在投入使用、營業前，建設單位或者使用單位應當向場所所在地的縣級以上地方人民政府公安機關消防機構申請消防安全檢查。
公眾聚集場所，是指賓館、飯店、商場、集貿市場、客運車站候車室、客運碼頭候船廳、民用機場航站樓、體育場館、會堂以及公共娛樂場所等。
人員密集場所，是指公眾聚集場所，醫院的門診樓、病房樓，學校的教學樓、圖書館、食堂和集體宿舍，養老院，福利院，托兒所，幼兒園，公共圖書館的閱覽室，公共展覽館、博物館的展示廳，勞動密集型企業的生產加工車間和員工集體宿舍，旅游、宗教活動場所等。
[最高人民法院的意見]
1、根椐《村莊和集鎮規劃建設管理條例》規定，農村居民住宅建設開工的審批手續，由省、自治區、直轄市人民政府規定。實踐中各地對于農村住宅建設的審批權一般都是由提出申請的村民所在村的村民委員會掌握。因此，農村居民房屋的設計、施工、驗收均缺少具體、嚴格的標準。
2、尚無依據認定農村村民建設個人住宅缺少消防設計或者未經竣工驗收本身構成違法，當然也談不上使用、出租這類房屋違法。
3、出租農村房屋只能由《合同法》第13章租賃合同中規定調整。
4、實際情況是，除了新開發的房地產項目，城市中一些形成于不同年代的古、舊建筑也完全有可能不符合現在的消防設計、施工標準，甚至可能根本沒有相應的消防設施，現行法律沒有也不可能規定這類房屋一概不允許使用、出租。
5、公眾聚集場所未經消防安全檢查或者經檢查不符合消防安全要求，擅自投入使用、營業的，責令停止施工、停止使用或者停產停業，并處三萬元以上三十萬元以下罰款。公安消防機構處罰對象是公眾聚集場所的開辦者或經營者，而不是對開辦者或經營者之外的出租房屋者。
五、租賃標的物未經整體驗收合格，當事人訂立的《租賃合同》依法認定無效
[來 源] [最高人民法院民事審判第一庭編：《最高人民法院二審民事案件解析》第1—17頁
[案 例] 湘財證券有限責任公司與云南志遠房地產開發有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案
最高人民法院經審理認為，《建筑法》第61條第2款規定，建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。《消防法》第10條第1款規定，按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經公安消防機構進行消防驗收；未經驗收或者經驗收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工驗收包括消防、環境、衛生等質量驗收，單項工程驗收或工程局部驗收不是建筑工程竣工驗收的標準。本案雙方簽訂《租賃合同》時，志遠房地產公司持有的云南質監站《工程竣工驗收證明》只是志遠大廈主體和基礎部分的驗收，志遠大廈整體工程質量驗收至今尚未辦理。因此，志遠房地產公司以云南質監站出具的《工程竣工驗收證明》主張志遠大廈已經通過工程整體驗收，依據不足。雙方簽訂《租賃合同》時，志遠大廈未經過消防驗收，2000年5月27日，湘財證券公司已就雙方履行《租賃合同》發生糾紛提起訴訟。2000年10月12日昆明消防支隊出具《會議紀要》載明：“同意志遠大廈1、3、4層投入使用”同時又明確：“《建筑工程消防驗收合格意見書》待大廈整體驗收合格后，統一辦理”。但是，志遠大廈至今尚未辦理消防整體驗收，因此，志遠房地產公司以《會議紀要》為據主張志遠大廈已通過消防驗收，依據不足。雙方簽訂《租賃合同》之行為，違反了《建筑法》和《消防法》的強制性規定，一審法院判決《租賃合同》無效，適用法律正確，應予維持。同理，一審法院依據《民事訴訟證據規定》之相關規定向志遠房地產公司行使釋明權后，該公司仍然堅持雙方簽訂的《租賃合同》合法有效，訴訟風險應由其自行承擔。
[導讀和說明] 本案判決的意義在于確立了審理此類糾紛案件的原則，即：建筑應當確保建筑工程質量和安全符合國家的建筑安全標準，該標準是建筑行業核心。任何一項工程的單項驗收或局部驗收均不能作為工程竣工整體驗收的標準。否則，當事人將承擔合同無效的法律后果。
[馬文龍律師意見] 《最高人民法院司法觀點集成》（人民法院出版社2009年版）第571—575頁）出現了兩種觀點，且似有矛盾之處。新消防法實施后，對原消防法第十條第一款進行了修改，即只有國務院公安部門規定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，建設單位應當將消防設計文件報送公安機關消防機構審核，按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程竣工，建設單位應當向公安機關消防機構申請消防驗收。
我們認為，新消防法更加嚴格限制了消防設計、驗收建筑工程的范圍，與以前情況出現很大變化，人民法院對此應加以重視。
六、房屋租賃合同糾紛如何確定管理問題
《最高人民法院關于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復》（１９８６年１月７日法（研）復〔１９８６〕２號）
北京市高級人民法院：
你院（１９８５）京高法字第８２號《關于房屋租賃糾紛如何確定管轄的請示》收悉。經研究，我院同意你院的意見，即：凡在租賃關系存續期間發生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。這樣并不有悖法律規定，重要的是便于受理的法院查明案情和執行判決，從而正確、及時地審結案件。
七、未經所有人同意的出租行為的效力如何認定——不獨立商鋪所有人是否有權要求確認出租行為無效
[案 例] 1994年A房地產有限公司（以下簡稱A公司）將所建商廈五樓大廳分割出售，該大廳建筑面積為3000平方米。原告趙某以人民幣21萬元的房價款購得其中九單元的房產，建筑面積為21.64平方米，包括公用部分分攤面積。買賣雙方簽訂的《房屋買賣合同》第22條規定：“該物業的設計功能及用途為商業，買方不得將該物業用作工業或不符合上述設計功能的其他用途。”1996年趙某領取了九單元的房屋所有權證。此后，該大廳一直閑置。2000年1月，A公司向趙某郵寄掛號信一份，載明：商廈五樓只能作為一個整體使用，已經長期空置，經公司多方招商，現有投資人擬在此開辦餐飲項目，初步洽談租期為5—8年，首年租金為每平方米150—180元，每年遞增2.5%—4%，請你在半個月內予以回復，否則公司將視作你已同意并授權公司統一出租你的九單元房產。該掛號信因逾期無人領取于2000年3月6日被退回A公司。2000年3月16日，A公司召開五樓業主會議，趙某沒有參加，參加會議的業主（占全體業主的絕大部分）同意將A商廈五樓中自有房產部分繼續委托A公司出租給第三方使用，委托期限延長至2006年12月31日。2000年3月22日，A公司與B公司（餐飲公司）簽訂了一份《商業用房租賃合同》，將珠寶城商廈五樓進行裝修及營業。趙某購買的九單元地點位于B公司所開酒店的吧臺位置。
[訴 訟] 趙某以其享有產權的九單元被B公司侵占，請求判令B公司遷出九單元并給付其自2000年4月至2003年3月的租金人民幣10，000元。
[最高人民法院民一庭傾向性意見]
最高人民法院民一庭對本案討論后形成兩種意見。
[傾向性意見認為] 應當駁回趙某的訴訟請求。主要理由是：1、趙某在內的所有產權人都承認業主們購買的“單元”房產不具有獨立的使用價值。在此條件下，考慮將商廈整體出租無疑就是一種能夠較好地發揮物的效用的選擇。這種選擇，不僅符合大多數業主的利益，也并不損害趙某的合法權益。2、從判決的社會效果考慮，人民法院也應當裁決趙某服從商廈五層絕大多數業主的意愿，因為，每個業主所擁有的權利是平等的，在每個業主所購“單元”不具有獨立使用價值是不爭的事實的前提下，他們就商廈是否應當整體出租問題所發生的爭議是私權的碰撞。處理這種私權碰撞時法官首先要考慮的原則不是當事人個體之間的民族、性別、信仰、地位、財產的差異，而應當盡可能協調所有業主的利益，力爭充分發揮物的效用，促進交易、最大限度地實現所有權人的利益。3、在這種情況下，運用公平原則，衡量當事人之間的利益沖突，選擇能夠最充分地發揮物的效用、使各方當事人最大化地實現自己的利益的裁決結果，不失為一個最恰當的選擇。
[最高人民法院民一庭少數人認為] 本案的處理有兩種途徑可以考慮：第一個途徑是，不去探究房地產管理部門的登記發證行為的正確與否，僅僅以趙某持有的房屋所有權證為依據，認定其具有商廈五層九單元的房屋所有權，在此基礎上，則人民法院只能支持趙某的訴訟請求，判決B公司從商廈五層九單元遷出，并向趙某支付房屋使用費；
第二個途徑是，依據物權原理，認定趙某雖然購買了商廈五層九單元并領取了房屋所有權證，但由于九單元沒有與其他部分相隔，又不具有獨立使用價值，無法構成獨立的房屋所有權。由法官行使釋明權，告知趙某可以以A公司向其出售的房屋不具有獨立性，又出面組織其他“業主”將該房屋出租給他人，致使其對商廈五層九單元的房屋所有權無法行使為由，訴A公司侵權。
八、在建房屋作為租賃標的物應否受到法律保護
[來 源] 最高人民法院民事審判第一庭編《最高人民法院二審民事案件解析》第3集，第299—311頁。
[案 例] 西安九龍房地產開發有限責任公司與陜西兵器工業西北公司、西安市賽格高貿有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案
[最高人民法院指出] 近年來，隨著我國改革開放和房地產業的發展，房屋租賃打破以往先有房屋，再行出租的傳統租賃制度。在建房屋作為租賃標的物出租，已經成為我國房地產領域的一種常見現象。本案判決表明，人民法院對于當事人以在建房屋作為租賃標的物簽訂的《租賃合同》及《房屋轉租合同》之效力的認定，同其他合同一樣，實行國家干預原則，即依職權審查合同是否存在違法性。對于合同內容沒有違反法律、行政法規的強制性規定，不具備法定無效要件的合同，應當尊重當事人合同意思自治原則，認定此類合同有效。
九、租賃期間發生所有權變動，原出租人能否對產權變更前承租人的違法行為行使合同解除權
[來 源] 最高人民法院民事審判第一庭編《最高人民法院二審民事案件解析》第6集，第201—310頁。
[案 例] 青島建設（天津）有限公司（A）與天津一商集團有限公司（B）房屋租賃合同糾紛案
原產權人A將房屋出租給B，后A將房屋出賣給C，在A出賣該房屋前B拖欠租金，A、B雙方《房屋租賃合同》約定，延付租金超過30日的，出租方有權解除合同，現B欠付租金超過30日，B公司認為：A已經不是產權人，因此不同意支付租金，亦不同意解除合同，同時B未與C簽訂合同，C不是合同相對人，也無權要求支付產權變更前欠A公司的租金，更無權解除合同。
[最高人民法院指出] 《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。也就是通常所說的“買賣不破租賃”的原則，旨在保護承租人的利益。但該條規定并不意味著原出租人沒有權利對承租人在產權變更前的違約行為追究責任。現行法律并未限制房屋產權變更后，原房屋出租人不可以依據現存有效的租賃合同，對承租人以前的違約行為主張合同權利，這種合同權即包括追索所欠租人，也包括行使合同解除權。
第二節 房屋租賃合同糾紛典型案例
[編者按] 最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）2009年9月1日正式施行，就該司法解釋的熱點問題，大連晚報、半島晨報邀請資深房地產律師馬文龍、藍日揚、楊雪輝回答了本報讀者的提問。
一、沒有房產證的房屋能租嗎
[案 例] 2007年8月某房產公司（出租人）將一處公建的五樓（面積2500平方米）出租給張某（承租人）用于快餐經營，租期5年，年租金180萬元，如果不能按期支付租金，承租人應按日萬分之五支付滯納金，超過3個月未付租金，出租人有權解除合同。合同簽定后，某房地產公司即將該房屋交付張某，張某裝修花費280萬元，裝修后進行了招商，由于招商不理想，快餐只試營業了3個多月，也沒有辦理執照。直到2009年8月房地產公司一直未能辦下房屋所有權證。整棟樓于2008年5月通過消防驗收。張某咨詢：能否以房地產公司一直未能辦下產權證導致租賃合同無效，要求房地產公司賠償損失？
[專家解答] 《解釋》嚴格限制無效租賃合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。違法建筑物包括：1、未取得建設工程規劃許可證；2、未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋；3、未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑；4、超過批準使用期限的臨時建筑。同時，對欠缺生效條件合同效力，如果采取了補救性的措施，即當事人只要在一審法庭辯論終結前，取得了法律、行政法規規定的條件，不存在合同法第五十二條規定的無效情形，就認定合同有效。
本案中，該房屋雖未取得房屋所有權證，但權屬清楚，產權清晰，并無爭議，未能辦理產權證，是由房地產管理部門行政管理法律關系，根椐《解釋》的規定，不能因未辦理房屋權屬證書就直接導致租賃合同無效。
[最高人民法院專家法官著述與主流觀點] 1995年5月9日建設發布的《城市房屋出租管理辦法》是一個部頒規章，依據《合同法》第13章的規定和最高人民法院《合同法解釋（一）》規定，要求出租房屋必須具有產權證是缺少法律依據的。
目前，多數法院在司法實踐中，在確認房屋租賃合同效力時，僅要求出租人具有房屋所有權（產權沒爭議）或者得到房屋所有權人的合法授權，而沒有一律要求出租人證明其持有產權證。我國出行法律中，只有1995年1月1日實施的《房地產管理法》第52條給城市房屋租賃下了定義，即：房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人支付租金的行為。司法實踐中，一些法官以此為依據，主張房屋租賃合同的出租人必須是所有權人，否則房屋租賃合同無效。這種觀點是不正確的。首先，且不說新法優于舊法的原則，人民法院審理房屋租賃合同糾紛案件，首先應考慮適用的是1999年10月1日實行的《合同法》，而且《城市房地產管理法》第52條內容本身并不屬于法律關于城市房屋租賃的禁止性規定，該條并沒有規定租賃合同的出租人必須對合同標的物享有所有權，否則無效。
[最高人民法院法官傾向于認為] 雖然合同效力屬于人民法院主動審查的范疇，但我國現行法律和行政法規中并沒有規定租賃合同中出租人必須對合同的標的物具有所有權或經所有權人授權，否則合同即為無效的規定。因此不能認為租賃合同的出租人對合同標的物必須具有所有權或其出租行為必須經過所有權人同意。
二、房屋賣給親人，承租人無權要求優先購買權
[案 例] 張大娘有兩處住房，其中一處自住，另外一處租給了外地來連做生意的李某夫婦，張大娘的子女均在外地工作，多年來一直是妹妹一家人照顧，由于妹夫多年前下崗，身體多病，一直未能購房，今年二手房稅費在優惠，張大娘想把出租的房子賣給妹妹，該房屋市場價在45萬元左右，考慮到妹妹一家人多年照顧，張大娘同外地的子女商量后決定以30萬元價格把房子賣給妹妹，并到房交所辦理了過戶手續。2009年9月2日李某夫婦找到張大娘，提出他們有優先購買權，他們也有權30萬元買這個房子，張大娘把房子賣給妹妹無效，并聲言如果張大娘不把房子賣給他們，就到法院去告。張大娘咨詢，李某夫婦的要求有理嗎？
[專家解答] 很多人認為只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可以主張優先購買權，這種理解是錯誤的，《解釋》第二十四條規定，具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優先購買權的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。
我國是靠親情和人情為紐帶聯系起來的熟人社會，人們在經濟交往中，親情關系往往是交換價值確定的重要因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關系終究有所不同。《解釋》立足國情，將出租人出賣房屋給近親屬的情況，列為出租人出售房屋的特別方式，排除承租人優先購買權。這一規定有利于促進家庭和睦和社會穩定，符合構建和諧社會的重大歷史任務要求。本案中，張大娘考慮到妹妹一家人多年照顧，以遠低于市場價格將房屋賣給妹妹，依《解釋》規定，李某夫婦無權要求以相同的價格行使優先購買權。
三、租賃合同解除，裝修費是否需要賠償
[案 例] 某公司將公建房屋租給張某開辦KTV，租賃期間為2004年1月1日—2014年12月31日止，計10年，年租金為150萬元，租金應于前一年的10月1日前一次性交清，超過規定期限3個月未交納租金的，出租方有權解除合同。張某租賃房屋后裝修費為360萬元。張某的KTV由于受到金融危機的影響生意不好，至2009年8月尚未交納2009年的房屋租金，某公司提出解除合同，張某提出自己的裝修剛用了5年，如果某公司解除合同就要賠償裝修損失180萬元。某公司咨詢：張某要求賠償裝修損失有沒有法律依據？
[專家解答] 根椐《解釋》的相關規定，裝修分為形成附合的裝修和未形成附合的裝修，形成附合的裝修是指，裝修成為房屋的重要成分，非經毀損、變更不能分離或分離所需費用過巨，因而發生物權變動者。
承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償。
本案中，張某裝修經出租方同意，因張某未按合同約定交納租金導致合同解除，對于未形成附合的裝修，張某有權拆除帶走，對于形成附合的裝修，因雙方沒有約定其歸屬，依《解釋》的規定，張某提出只租了5年，要求出租方賠償剩余5年的裝修損失180萬沒有法律依據；如果出租方某公司同意利用張某裝修的，應在利用價值范圍內對張某予以適當補償。
四、違章建筑出租，合同無效
[案 例] 張某在甘井子區郊區有一片土地，在該土地上建了一些臨時廠房，出租給了做門窗加工的王某，年租金7萬元，租期為2007年1月1日至2011年12月31日，合同約定任何一方違約提前解除合同，應賠償對方5萬元違約金。今年由于王某生意不好，王某提出不租了，也沒有付2009年房租，張某要求王某付房租并支付5萬元違約金，王某咨詢：他是否必須支付違約金？
[專家解答] 根椐《解釋》第三條規定，出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。《解釋》第五條規定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。
本案中，由于張某所建廠房是未經有關部門審批的臨時建筑，且一直未取得有關部門審批，因此應認定合同無效。合同雖然無效，但張某有權要求王某參照合同約定的租金標準支付房屋占用使用費，因導致合同無效的主要過錯在出租方張某未取得臨時建筑的審批手續，其無權要求承租人王某支付違約金5萬元。
五、合伙人死亡，其他合伙人有權繼續承租
[案 例] 某公司將廠房租給趙某的機械加工部，租賃期限為1997年1月1日—2017年12月31日，年租金為3萬元，趙某在合同上簽的字，趙某等3人合伙經營。2009年1月趙某因交通事故死亡，趙某的兒子經另外兩位合伙人同意加入合伙經營，某公司提出，他們與趙某簽訂的合同，現趙某已經死亡，合同應該終止，如果趙某的兒子及另外的兩個合伙人想租的話，需要重新簽訂合同，年租金為5萬元。趙某的兒子咨詢：某公司的說法有法律依據嗎？
[專家解答] 根椐《解釋》第十九條規定，承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。
本案中有充分的證據證明趙某等3人屬合伙經營，趙某雖然已經死亡，但其他合伙人要求租賃該房屋，某公司應依法按原合同租賃該房屋，不得擅自提高租金或不租。
六、擅自擴建由承租人自行承擔費用
[案 例] 某鑄件廠租賃趙某的10間平房用作廠房，租期為1995年1月1日至2015年12月31日，2003年某鑄件廠經趙某同意加蓋廠房5間，共花費18萬元，雙方對擴建造價費沒有約定由誰承擔，2009年該處房屋拆遷，雙方協商合同終止，某鑄件廠提出趙某應承擔擴建費用，趙某咨詢：后擴建5間房的造價費應如何承擔？
[專家解答] 根椐《解釋》第十四條規定，承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。
本案中，某鑄件廠擴建廠房經趙某同意，但趙某并未辦理相關的建設工程規劃許可證及施工許可證，屬違法建筑，該違法建筑拆遷過程中，趙某也不能得到補償，擴建過程中雙方均有過錯，考慮到某鑄件廠實際使用該擴建廠房已達6年，且趙某并未因擴建而要求某鑄件廠增加租金，應由某鑄件廠承擔主要過錯責任，對于造價費用，人民法院會判決由某鑄件廠承擔大部分。如果某鑄件廠未經趙某同意擅自擴建的，所發生的擴建費用應由某鑄件廠承擔，趙某有權要求承租人恢復原狀，如果造成損失的，有權要求賠償損失。
七、一房數租，如何處理
[案 例] 2009年8月1日張女士與黃某簽訂了《房屋租賃合同》，由張女士租賃黃某所有的中山廣場附近的一處公寓房，租期為3年，年租金為3萬元，，任何一方違約均需賠償對方一個月租金作為違約金。簽約當天，張女士就將一年房租3萬元及押金2500元交給黃某，黃某將鑰匙交給張女士。可是住不到一周的時間，黃某找到張女士說，因為兒子從國外回來著急結婚，急需用房，因此房子不能租了，同意返還張女士3萬元，同時支付2500元的違約金。張女士將信將疑，后經多方打聽，原來黃某在2009年8月1日又將該房屋通過中介以年租金4萬元租給了某外籍人士。張女士很氣憤，她咨詢：她能不能不要違約金，要求繼續承租該房屋？
[專家解答] 根椐《解釋》第六條規定，出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經合法占有租賃房屋的；（二）已經辦理登記備案手續的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。
根椐以上規定，黃某簽訂了兩份房屋租賃合同，兩份合同均有效，因張女士已經實際合法占有該房屋，有權繼續租住該房屋；黃某因不能履行向某外籍人士交付租賃房屋的義務，應按與某外籍人士簽訂的合同承擔賠償責任。
