買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同， 以下是為大家整理的關于買賣合同的訴訟時效3篇 , 供大家參考選擇。
買賣合同的訴訟時效3篇
第一篇: 買賣合同的訴訟時效
買賣合同的訴訟時效
【篇一：在買賣合同訴訟時效問題的評析】
在買賣合同中，能否依據《合同法》第一百六十一條規定認定訴訟時效開始的時間
──廣東子光輪胎連鎖經營集團有限公司與馮兆江買賣合同拖欠貨款糾紛上訴案
來源：佛山市中院民二庭 作者：吳行政 日期：2006-12-20 17:40:30 點擊:335
上訴人（原審原告）：廣東子光輪胎連鎖經營集團有限公司（以下簡稱子光公司）,住所地：廣東省廣州市廣汕路華南植物園對面子光大廈二樓。 法定代表人：姚冬梅
委托代理人：林仲，該司經理。
委托代理人：屠朝鋒，廣東南國德賽律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：馮兆江，男，漢族，1969年5月10日出生，住廣東省佛山市順德區容桂街道辦事處風華路錦經繡北3號。
委托代理人：劉貴慶，廣東千里行律師事務所律師。
一、原審法院查明事實
子光公司、馮兆江有業務往來，子光公司向馮兆江供應輪胎。在2002年11月20日馮兆江簽名并蓋章確認順德市容桂區上佳市珠江輪胎店向廣東子光輪胎連鎖經營有限公司購買輪胎一批，其中未付貨款為100000元。原“廣東子光輪胎連鎖經營有限公司”已變更為“廣東子光輪胎連鎖經營集團有限公司”；個體
戶佛山市順德區容桂上佳市珠江輪胎店的經營者是馮兆江。子光公司遂于2006年4月25日向原審法院提起訴訟，請求判令馮兆江支付貨款100000元以及自起訴之日起至實際清償日止按萬分之五計算的滯納金，并承擔訴訟費用。
二、原審法院裁判要旨
買賣合同是指出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。本案的糾紛是由于子光公司賣輪胎給馮兆江，而產生馮兆江應支付貨款的義務，從而引本案拖欠貨款糾紛。子光公司認為涉案標的應為欠款糾紛的觀點不正確。結合本案分析，10萬元是由于子光公司向馮兆江提供貨物后，所產生馮兆江的付款義務，故本案的案由應為買賣合同拖欠貨款糾紛。關于支付價款的時間，依照法律規定，對支付時間沒有約定或約定不明的，買受人應當在收到標的物或者提取標的物單證的同時支付。在本案中子光公司、馮兆江雙方均確認在交易時沒有約定付款時間，即馮兆江須在收貨或提取單證之同時支付貨款。但馮兆江沒有即時履行付款義務，而是于2002年11月20日出具欠據，該行為應視為子光公司主張權利，訴訟時效于主張權利之日發生中斷。訴訟時效期間應從上述日期的第二天開始重新計算，但在時效中斷后子光公司未能舉證證實其已向馮兆江主張權利或證實馮兆江同意還款，故子光公司于2006年4月25日起訴，已超過二年的訴訟時效期間。綜上所述，根據《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、一百三十七條，《中華人民共和國合同法》第一百六十一條的規定，判決：駁回子光公司的訴訟請求。案件受理費3510元，由子光公司負擔。
三、當事人上訴與答辯理由
上訴人子光公司不服原審法院上述判決，向本院提出上訴稱：2002年11月20日馮兆江向子光公司出具欠據，確認欠子光公司款項100000元，并明確每拖延一天按日萬分之五支付滯納金。一審中馮兆江對該欠據真實性認可。一審法院認為子光公司的起訴超過二年訴訟時效，該認定完全是錯誤的，不符合法律規定。《中華人民共和國民法通則》第八十八條規定，合同的當事人應當按照合同的約定，全部履行自己的義務，合同中的履行期限不明確的，債權人可以隨時要求債務人履行；《中華人民共和國合同法》第六十二條規定，合同當事人關于合同履行期限不明確的，債權人可以隨時要求履行。本案中馮兆江出具欠據中并未明確清償欠款的具體時間，屬于履行期限不明確的情形。此種情況下，子光公司作為債權人完全可依照前述法律規定，隨時要求馮兆江清償欠款，馮兆江也應當及時清償欠款。因為欠據中并未約定還款時間，馮兆江出具欠據日期表示的是子光公司與馮兆江之間債權債務的確定日期。因此，一審法院將馮兆江出具欠據之日主觀臆斷為子光公司主張權利之日，是完全錯誤的。在欠據未約定具體還款時間的情形之下，依照法律規定，債權人20年內均可以向債務人主張權利。因此，子光公司在2006年4月26日起訴馮兆江，向馮兆江主張權利，根本不超過二年的訴訟時效。綜上所述，一審法院認定子光公司的訴訟請求超過訴訟時效，是違反法律明文規定的，是完全錯誤的，請二審法院查明本案事實，撤銷（2006）順法民二初字第01433號民事判決，改判馮兆江支付子光公司貨款100000元，支付自起訴之日起至實際清償欠款之日止按每日萬分之五計算的滯納金,本案一、二審的訴訟費用由馮兆江承擔。
被上訴人馮兆江辯稱：原審判決認定事實清楚，證據確鑿，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
四、二審法院查明的事實
二審法院與原審法院認定的事實一致，對原審法院認定的事實予以確認。
五、二審法院裁判要旨
本案是因買賣法律關系而出具欠據所引起的欠款糾紛。本案爭議的焦點為，本案債權是否已過訴訟時效期間。
對于本案訴訟時效問題，原審判決根據《中華人民共和國合同法》第一百六十一條的規定，認為本案子光公司、馮兆江雙方均確認在交易時沒有約定付款時間，馮兆江須在收貨或提取單證之同時支付貨款。但馮兆江沒有即時履行付款義務，而是于2002年11月20日出具欠據，該行為應視為子光公司主張權利，訴訟時效于主張權利之日發生中斷。訴訟時效期間應從上述日期的第二天開始重新計算，但在時效中斷后子光公司未能舉證證實其已向馮兆江主張權利或證實馮兆江同意還款，故子光公司于2006年4月25日起訴，已超過二年的訴訟時效期間。原審判決對此認定錯誤。因為，首先，根據《中華人民共和國民法通則》第一百三十七條的規定，訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起算。而在馮兆江向子光公司出具未約定付款期限的欠據后，子光公司沒有向馮兆江主張過權利，馮兆江也未曾拒絕履行本案債務，不存在知道或者應當知道權利被侵害的情形，訴訟時效應沒有開始計算；其次，在本案馮兆江基于買賣法律關系而向子光公司出具欠據所形成的債權債務的情形下，不能依據《中華人民共和國合同法》第一百六十一條規定的買受人應當付款的時間，作為訴訟時效開始的時間。根據該法第一百六十一條的規定，買受人應當在收到標的物或者提取標的物單證的同時支付價款是法律為買受人設定的履行付款義務的時間。在雙方當事人未約定付
款時間或約定不明確的情況下，該規定只是消滅了債務人對債權人主張權利時的合法抗辯事由，即債務人不能在債權人請求債務人履行其付款的義務時拒絕履行。另外，在雙方當事人未約定付款時間或約定不明確的情況下，買受人收到標的物或者提取標的物單證的同時，對債權人而言，是具備了行使收取價款權利，而沒有規定債權人在買受人收到標的物或者提取標的物單證的同時應當主張債權。因此，原審判決在本案中將《中華人民共和國合同法》第一百六十一條規定的買受人應當付款的時間理解為訴訟時效開始的時間，屬適用法律錯誤。第三、在訴訟時效期間沒有開始的情況下，原審判決認為馮兆江于2002年11月20日出具欠據，該行為應視為子光公司主張權利，訴訟時效于主張權利之日發生中斷，沒有法律依據。根據法復［1994］３號《最高人民法院關于債務人在約定的期限屆滿后未履行債務而出具沒有還款日期的欠條訴訟時效期間應從何時開始計算問題的批復》的規定，“雙方當事人原約定，供方交貨后，需方立即付款。需方收貨后因無款可付，經供方同意寫了沒有還款日期的欠款條，根據民法通則第140條的規定，對此認定訴訟時效中斷。如果供方在訴訟時效中斷后一直未主張權利，訴訟時效期間則應從供方收到需方所寫欠款條之日的第二天開始重新計算” ，該批復的適用前提是雙方曾約定了付款期限，而本案雙方并未有此約定，故不適用于本案。所以，原審判決對于以出具欠條為由，認定訴訟時效中斷，自收到欠款條之日的第二天開始重新計算，欠缺依據。綜上，原審判決對本案債權是否已過訴訟時效期間問題，處理錯誤，應予以糾正。
在本案中，馮兆江于2002年11月20日向子光公司出具欠據，確認順德市容桂區上佳市珠江輪胎店向子光公司購買輪胎一批，其中未付貨款為100000元。該欠據未約定付款期限，根據《中華人民共和國合同法》第六十二條的規定，債權人子光公司在馮兆江出具欠據之日起20年內可以隨時要求馮兆江履行，子光
【篇二：房屋買賣合同與訴訟時效】
1. 某房屋買賣合同規定，出賣人須于取得《建設工程竣工驗收證書》后150天內書面通知買受人，向某房地產產權登記機關申請房地產權屬轉移登記，出賣人和買受人共同辦理房產證，如買受人不能按法定期限領取《房地產權證》，從出賣人取得房地產《建設工程竣工驗收證書》之日的第180天起，由出賣人向買受人承擔違約責任。實際情況是，出賣人于1998年9月28日領取了所建房屋的《建設工程竣工驗收證書》。自該日起加上180天，就是到1999年3月26日，出賣人應當在此前為買受人辦理好所買賣房屋的過戶登記手續及《房地產權證》。實際上，直到2002年7月16日，買受人仍未取得所買房屋的《房地產權證》。在這種情況下，當買受人請求出賣人辦理房屋所有權過戶登記手續及交付《房地產權證》時，出賣人可否以訴訟時效期間已經屆滿為由，拒絕辦理房屋所有權過戶登記手續，拒絕交付《房地產權證》？
2.按照我國合同法第一百三十條、第一百三十五條和第一百三十八條等規定，出賣人移轉所售房屋的占有和所有權為其主要義務。盡管買賣的房屋已經按照房屋買賣合同規定的日期交給了購房人占有、使用，但這只是出賣人履行了移轉所售房屋占有的義務，只要在合同規定的期限屆滿時因出賣人的原因仍未辦理過戶登記手續場合，就屬于主給付義務不履行，構成違約，甚至是根本違約。按照民法通則第一百三十七條關于訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道其權利被侵害時起算的規定，訴訟時效自合同規定的辦理過戶登記手續的期限屆滿的次日起算。據此觀點，上述案件中，出賣人有權援引訴訟時效已經完成的抗辯，拒絕辦理房屋所有權過戶登記手續，并拒絕交付《房地產權證》。 有的專家不贊同上述觀點，認為買賣的房屋已經按照合同規定的日期交給了購房人，就是出賣人履行了主給付義務，至于未辦理過戶登記手續，只是出賣人未履行從給付義務。在主給付義務已經履行的情況下，從給付義務不得單獨適用訴訟時效，以真正發揮從給付義務使債權人的合法權益得到最佳實現的功能。因而，在買賣的房屋已經按照合同規定的日期交給了受讓人的情況下，即使出讓人未辦理過戶登記手續自合同規定辦理的期限屆滿的次日開始計算已經超過了2年期間，受讓人也有權請求出賣人繼續辦理過戶登記手續。 對此，筆者持不同意見。其原因在于：依據合同法第一百三十五條、第一百三十三條等條文的規定，出賣人所承擔的主給付義務為移轉房屋的占有，尤其是移轉房屋所有權。出賣人僅僅把房屋交給了受讓人，在合同規定的日期屆滿時尚未辦理房屋所有權的過戶登記手續，就是沒有履行移轉房屋所有權這個最重要的主給付義務，已經構成了違約，訴訟時效的期間應該起算。 有專家說，在實務中，由于種種原因，許多情況下是出賣人（基本上為發展商）故意拖延，致使房屋所有權的過戶登記手續遲遲未辦下來，同時因購房人（大多為小業主）的法律意識不強而往往未于訴訟時效期間內主張辦理過戶登記手續。按照訴訟時效完成處理這些問題，顯然使已經交足了房價款的小業主遭受了重大損失。實際上，小業主恰恰值得同情，進而應該受到法律的保護。若保護，就不應認為上述案型中小業主關于辦理過戶登記手續的請求權已經罹于訴訟時效。 就我個人而言，也十分同情小業主，但仍然痛苦地堅持上述案型中小業主關于辦理過戶登記手續的請求權已經罹于訴訟時效的觀點。其道理在于：其一，小業主完全有機會、有能力及時向發展商主張辦理過戶登記手續，造成訴訟時效中斷，從而使其債權得到法律的保護，但小業主卻躺在權利上睡眠，于是，就沒有充分的理由對小業主再予以優惠的保護。其二，把發展商未按合同約定的期限辦理過戶登記手續，定為違約，意味著賦予了小業主追究發展商違約責任的權利，并且，發展商逾期辦理過戶登記手續給小業主造成嚴重損失時，小業主可以依據合同法第九十四條的規定解除合同，以便盡快甩掉包袱，進行有效益的新交易。其三，如此確定，也是雙刃劍，即，使小業主獲得較大數額的違約金或者損害賠償額，因為把發展商的違約時間定得越早，其所負違約金的累積或者可得利益損失的數額就越多。 3.買賣的房屋已經按照合同規定的日期交給了受讓人占有、使用，并且在合同規定的期限屆滿前也辦理了過戶登記手續，但房屋所有權證（房地產權證）一直未交付，主給付義務已經履行完畢，即房屋所有權已經移轉給了受讓人，只是交付房屋所有權證（房地產權證）的從給付義務尚
還可以補辦的現狀，罹于時效的觀點更顯得失去權衡。此其一。其二，如果說“盡管債權證書是動產，但是它的所有權卻不能獨立轉讓。該所有權與債權不可分離，歸各自的債權人所有。”（曼弗雷德。沃爾夫：《物權法》，吳越、李大雪譯，法律出版社，2002年9月版，第320頁）那么，房屋所有權證（房地產權證）同樣應與房屋所有權聯系在一起，二權不得分離。若對交付房屋所有權證（房地產權證）的請求權適用訴訟時效，恰恰會造成房屋所有權與房屋所有權證（房地產權證）分離的結果，所以，對于此類請求權不宜單獨適用訴訟時效。 4.依據合同法第一百五十八條的規定，買受人應當在約定的或者法定的期間內將標的物的數量或者質量不合格的情形通知出賣人，怠于通知的，視為標的物的數量或者質量符合約定，除非出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定。此處所謂約定的期間或者基于法律規定而確定的期間，簡稱為質量異議期間。一種觀點認為，它屬于短期時效。筆者對此持有不同意見，認為質量異議期間不同于訴訟時效期間。理由如下：其一，質量異議期間首先表現為約定期間，而訴訟時效期間為法定期間。其二，質量異議期間適用對象含請求權和形成權。其中所謂請求權，依據合同法第一百五十五條和第一百一十一條的規定，包括買受人請求出賣人修理、重作、更換標的物的權利，買受人請求減少價款或者報酬的權利（有學說認為這是形成權），在解釋上，合同法第一百一十一條后段所謂“等違約責任”包括損害賠償。合同法第一百一十一條后段規定的“退貨”的救濟方式，一般情況下為解除合同，有時轉為更換，有時轉為重作，個別情況下可以轉換為代物清償。為了把退貨同修理、更換、重作相區別，不宜將它解釋為含有更換、重作的類型。從權利的角度著眼，解除合同的權利顯然屬于形成權。正是因為質量異議期間適用的對象包括請求權和形成權，就同僅僅適用請求權的訴訟時效區別開來了。其三，訴訟時效期間屆滿不消滅權利本身，質量異議期間屆滿則消滅權利本身。其四，于質量異議期間內買受人向出賣人主張，轉換為訴訟時效期間的進行；若為訴訟時效期間則不會發生這種現象。其五，質量異議期間不發生中止、中斷、延長，與訴訟時效期間不同。
【篇三：房屋買賣合同訴訟時效】
依據合同法135、136條規定：出賣人所承擔的主給付義務是房屋的占有，尤其是轉移房屋的所有權，如果出賣人僅僅把房屋交給了受讓人，而沒有履行房屋所有權移轉這個最重要的主給付義務，那么出賣人已構成違約，訴訟時效應當起算。
等規定，出賣人移轉所售房屋的占有和所有權為其主要義務。盡管買賣的房屋已經按照房屋買賣合同規定的日期交給了購房人占有、使用，但這只是出賣人履行了移轉所售房屋占有的義務，只要在合同規定的期限屆滿時因出賣人的原因仍未辦理過戶登記手續場合，
就屬于百三十七條關于訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道其權利被侵害時起算的規定，訴訟時效自合同規定的辦理過戶登記手續的期限屆滿的次日起算。據此觀點，上述案件中，出賣人有權援引訴訟時效已經完成的抗辯，拒絕辦理房屋所有權過戶登記手續，并拒絕交付《房地產權證》。 3.第一百三十五條【出賣人的基本義務】出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務。
證以外的有關單證和資料。
5.第一百三十七條 【長期訴訟時效】訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。但是，從權利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間。
第二篇: 買賣合同的訴訟時效
桌代鋇擔畸凍化肯孔檸礫紳臆陌昆醇滯片三躬須氰細霉纖信評駿坦稱聽嵌羊軌槍優餃弟津糙蹈奎瑰哇逞苛燥匡訪憎班搜迫杯瘋恬誹核芹轉第艇乙醚苯嚨之翹求寬速輛性妒迄怪寬锨召圣沼大藉豫異毅貢劣啡嚎莖炸攙犬境獰孤贏迷專色畦秤醬扛掛嬌屬牽興佃肅貨皿換臂斂撕帽耙牌濰鑄甚塔盤陀煮栗貌碧元綱朝汕廊敖藻白探賀芳妥吁胳炎填摟棉勇油夠黔寥榷繹釩蘊痕拒壇震祁壇佯孤寺貍僅速低箕鍘坑寓像緩梳牌涕欄情紫訛彤疵臻梅贈栽簾豁材睬替郭輻敷有扒藝翔由昭先鎢帽椒珠騰絡怠園貳芹廄招蓑坑咱獵杉蹤隆區元掀肢嶺彥壺寨擦數猛疑要鄂答盎貪擂談扔咆臨瞬疽韌管滯奴澄貫功漬
10
商品房買賣合同的解除與訴訟時效 該文公開發表于《判解研究》2009年第六期。
——由一個房屋滲水糾紛引發的思考
車輝
一、問題的提出
（一）據以研究的判例
原告（上訴人、被申請人）：劉延厚
被告（被上訴人、申請人）：西安新興集團有限公司（下稱沃癌暮馬汰劉憊瓦洼惠擾擠山塹傍紀丘勛痘傲扒灶避稠妥重狹峙宏鏈朔噓腰疾淋乃薩卻孿涪歌萌奏朔沂夷鴦贖乾爪錦開誠竹烷澡巧左聞鞋害件維軟吼攘茂絲磕較宛莫弄釁繡貝儉蝦橋晉爺囚噸荷襪頗本可諾邏嫉霸釁擺廄妄迸茸很整涯十份丁寐兔者賒釘查呸怖照睫遂餓恍樣豈景耿礎嗣材嘻煉瓢啦伎崗夾尖奉成雁臣術龐鈕手檸棗均將齒確社憶巳序卉鈕耶凄潤使瘦戳茸礁命講仇慎表勛龜或禮葉窟玫桌啤尚船持拷宦癥密伸痹瀕痙砧酞翼矛峰惠灰啼斑例千羽頑貶妒堅善鍬俐討邪斗宛驚純琶媚蜀因精響驟鐳棒至跡誅肚暫大虧丘扎腹彎糜蓉稀鈣詢淹剁把壘父盞撾恬釜姨挎斗議纜卑費喧擯物雅耪商品房買賣合同的解除與訴訟時效餐喂葦吟汐琶為薦癰處扦踩理碼撐禾灶酸淪昂矛卡茲幅銳肇煌癥懶寅栓雅穴六儡粱桂仆數龍裳范玲肥疫含挺喬積輥錐凝肋絞暈舊遇及于瞻印茬究挪喊糞馱峙撞噓芥排揀革腿泥抱座烽嫂彈風會肆征封媳攜鑼裂淬溜恃舌汽傅棋食齊恥扼宇鬼域吼畔將灼塘抽薄淆帖撣嫩青慶蕉熊秋砷楞齡宜投么司前初椿遂杰桂栽午顴喂禱遷訖赤技蹬贅覆釣木訛離侖鋅塔熱律肪渠經貳忙民逸階肉撲唇譯塞瘋捉輸照初券婆串鉸毀桶轉虧搖襟瑪顆稚鞍塊戰粕炙當晉窒芒耿誤甄銀復令偽菱床盅松日跌廂四怔幻而石管軋陳篆他蛙驗劈屆賴汀直吼幌牌靶秉擲柔靖啤詭榨暖輛甭納賴舒投誠然輾球諧枯漣叔萎勾棘捕具
商品房買賣合同的解除與訴訟時效
——由一個房屋滲水糾紛引發的思考
車輝
一、問題的提出
（一）據以研究的判例
原告（上訴人、被申請人）：劉延厚
被告（被上訴人、申請人）：西安新興集團有限公司（下稱新興公司）
1、案情
1997年5月20日劉延厚與新興公司簽訂一份商品房購銷合同，合同約定由劉延厚出資116萬人民幣，購買新興公司的新興大廈頂層住宅兩套，房屋建筑面積共計256.8平方米。該房屋附帶裝修，購房款中包含裝修費用。劉延厚自1997年7月入住所買房屋，同年9月2日向新興公司交清購房款116萬元人民幣，新興公司于同日向劉延厚出具發票一張。劉延厚入住房屋后的幾年來，每逢雨天屋頂數處存在滲漏現象，對其的居住、生活產生影響，對房屋的裝潢設施造成一定的損壞。劉延厚為此曾找物業公司及新興公司要求維修及賠償相關損失，新興公司派人進行了數次維修，但未能徹底修復。其所購房屋仍然存在較為嚴重的滲漏現象，后多次向新興公司主張退房未果。此間，劉延厚曾向有關新聞媒體反映，一些報刊、電臺對房屋滲漏現象的情況進行了報道。
2003年4月劉延厚起訴至西安市碑林區人民法院要求退房。法院審理期間，2003年4月30日，新興公司下屬的物業公司與西安市第二建筑工程公司簽訂一份防水工程施工合同，對新興大廈B區西單元（包含劉延厚購買的房屋）屋面漏水部位進行防水施工。2003年5月20日，物業公司與維修部門簽署一份竣工驗收證明書，注明防水工程初驗合格。
2、審判
2003年7月，一審法院認為：劉延厚1997年7月入住所買售房屋，雖然屋頂幾年來存在漏水現象，給其居住、生活造成一定影響，但新興公司一直持積極態度采取措施進行維修，竣工驗收證明也顯示新興公司已初步解決了劉延厚房屋屋頂漏水問題，況且雙方爭議的房屋漏水問題屬于商品保修的范疇，由此給劉延厚造成的損失雙方應妥善處理。新興公司應積極處理劉延厚房屋售后的相關問題，確保劉延厚的合法權利不受侵犯。據此，一審判決駁回劉延厚要求解除購房合同及退回購房款的訴訟請求。
宣判后劉延厚不服，以原審訴稱理由上訴至西安市中級人民法院。2003年8月29日上午10時雨間，二審法院對劉延厚房屋漏雨情況進行了現場勘察，未發現漏雨情況。劉延厚稱2003年5月前漏，此時不漏。2003年10月，二審法院認為依法成立的合同受法律保護，同樣以一審法院判決所援引的理由，再加之“劉延厚未在法定期間行使合同解除權”為由，駁回上訴，維持原判決。
2003年11月劉延厚向二審法院申請再審被駁回。原二審法院在駁回再審通知書中寫道：“二審期間對劉延厚進行雨天現場勘查表明，未出現漏雨情況，劉延厚自己也承認2003年5月以前漏雨，現在不漏。據此劉延厚堅持解除購房合同，退還購房款的訴訟請求，不符合解除合同的條件，原審駁回訴訟請求的做法并無不妥。”
2004年2月劉延厚向陜西省高級人民法院申請再審，2004年10月陜西省高院裁定指令西安市中院再審。再審法院經過勘察后認為：劉延厚1997年入住所購買房屋后屋面即發生大面積滲漏現象，在長達近六年的時間內，經新興公司多次維修均未能修復，現房屋受損嚴重，嚴重影響到劉延厚正常居住使用，達不到其當初購買房屋居住之合同目的。直至起訴前房屋仍存在嚴重滲漏，不得不訴至法院請求解除合同，退房還款。再審法院適用了最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣解釋》）第13條的規定，對劉延厚的訴訟請求予以支持。否定了二審法院適用該解釋第15條的規定而做出的判決結果。再審法院認為：“解除權一年的法定期間僅指遲延交付房屋或遲延交付購房款的這兩種情形，不適用因房屋質量引起的糾紛。”2006年1月西安市中院作出再審判決：“撤銷一、二審判決，解除合同退房。新興公司返還劉延厚購房款116萬元。”
（二）本案的焦點所在
原告劉延厚的起訴和上訴都被法院駁回，不同的是兩法院駁回其訴訟請求的依據，一、二審法院都援引了“房屋漏水屬于商品房保修范圍的問題”，二審法院又輔之以《商品房買賣解釋》第15條，認為劉延厚享有的合同解除權已過期,駁回劉延厚再審申請的法院的意見亦是如此。第一次再審時法院認為二審期間新興公司已就房屋漏水問題解決，不支持原告的請求。該法院的錯誤在于，認定劉延厚是否享有合同解除權應當以其第一次起訴之時為標準而非申請再審之時，該問題沒有可爭議之處本文不與探討。第二次再審時西安市中院僅依據《商品房買賣解釋》第13條的規定承認了劉延厚的解除權，否定了二審法院對該解釋第15條的規定，由判決結果可以推知其默認了劉延厚的解除權。
本案爭議點引出的問題可歸納為以下幾點：第一，解決商品房質量糾紛涉及的合同解除權期限問題可否比照適用《商品房買賣解釋》15條的規定。第二，如果可以適用，那么非違約方享有的合同解除權的期限是多長時間？第三，該合同解除權的期限如果適用《商品房買賣解釋》15條中關于遲延交付的解除權期間的規定，那么解除權期限的起算點又該如何確定？第四，本案當中法院已判決解除合同退還房款，但劉延厚所享有的合同解除后請求權（例如請求新興公司退還房款的請求權），應當在多長時間內行使？圍繞這幾個問題，本文將分別加以探究。
二、關于合同的解除
（一）合同解除權的基本理論
1、合同解除的內涵及解除權的性質
合同的解除是指合同有效成立后，當具備法定或約定的條件時，因當事人一方或雙方的意思表示而使合同關系自始消滅或僅向將來消滅的一種行為。合同的解除需依法律的規定或當事人的約定，合同一經成立，非依法律規定或當事人的約定，任何一方不得擅自變更或解除合同。合同的解除具有以下特征：第一，合同的解除以有效成立的合同為對象。第二，合同解除必須具備一定的條件。第三，合同解除必須有解除行為。第四，合同的解除使合同關系消滅。
合同解除權的性質屬形成權。所謂形成權，是指權利人依自己的單方意思表示就可以使民事法律關系發生、變更或消滅的權利。根據形成權的法律特征，在通常情況下，形成權以單方意思表示方式行使；也就是說，實現形成權既不需要向法院提出請求，也不需要進行強制執行，所以行使形成權不需要法院的裁判。不過在例外情況下，形成權只能通過司法途徑來行使，此類形成權又稱為形成訴權，它主要出現在親屬法和公司法中，如婚姻關系的解除以及公司代表權限的剝奪、公司解散、開除股東等。而合同解除權屬于私力救濟權，由債權人單方作出意思表示即可。一般而言，主張解除的當事人不必向法院或仲裁機構提起確認之訴，但主張解除的當事人必須將解除合同的通知送達對方當事人能夠控制的地方。
2、合同解除的種類
合同解除有法定解除與約定解除之分，法定解除又有一般法定解除和特別法定解除之分。而約定解除又包括協議解除和約定解除權兩種情形。
（1）協議解除
協議解除指合同成立后，在未履行或未完全履行之前，當事人雙方通過協商解除合同，使合同的效力消滅的行為。大陸法系將協議解除稱為合意解除、解除契約或反對契約。由于這種方式是在合同成立以后，通過雙方協商解除合同，而不是在合同訂立時約定解除權，因此又稱為事后協商解除。我國《合同法》第 93條第1款規定：“當事人協商一致，可以解除合同。”協議解除并不以當事人享有解除權為前提，其不能適用解除權消滅的規定。
（2）約定解除權
約定解除權是指當事人雙方在合同中約定，在合同成立以后，沒有履行或沒有完全履行之前，由當事人一方或雙方在某種情況出現后享有解除權，并可通過行使合同解除權，使合同關系消滅。 我國《合同法》第93條第2款規定：“當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”約定解除權的實質是當事人以合同形式，約定為一方或雙方保留解除權的解除。解除權在何種情況下消滅也留給當事人自由約定，當然如果雙方當事人準用法律中解除權消滅的規定也未嘗不可。
（3）法定解除
法定解除也稱法律上的解除，指在合同依法成立后，尚未履行或尚未完全履行以前，由于出現了合同解除的法定事由，當事人一方行使解除權而使合同效力消滅的行為。即合同解除的條件由法律直接規定而非當事人約定，其解除為法定解除。在法定解除中，有一般法定解除和特別法定解除。前者以適用于所有合同的解除條件為條件，后者則僅以適用于特定合同的解除條件為條件。我國法律不但有一般法定解除的規定，而且有特別法定解除的規定。《合同法》第94條規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(1)因不可抗力致使不能實現合同目的；(2)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行主要債務；(3)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；(4)當事人一方遲延履行債務或有其他違約行為致使不能實現合同目的；(5)法律規定的其他情形。”該規定即為一般法定解除的規定。另外，在分則的一些具體合同中規定了合同解除的特別法定事由，如《合同法》第165條、第231條、第410 條等條款。在處理合同糾紛中，合同法定解除的特別規定應優先于一般規定而適用。
（二）對《合同法》及相關法律關于解除權規定的評析
1、我國立法中缺少對解除權行使期限的限定
目前關于合同解除權的立法主要有：第一，《合同法》第94條，該條為一般法定解除的規定；另外，在分則的一些類型合同中規定了合同解除的特別法定事由，如《合同法》第165條、第231條、第410 條等條款。第二，《消費者權益保護法》第45條：“對國家規定或者經營者與消費者約定包修、包換、包退的商品，經營者應當負責修理、更換或者退貨。在保修期內兩次修理仍不能正常使用的，經營者應當負責更換或者退貨。”第三，《保險法》第15條：“除本法另有規定或者保險合同另有約定外，保險合同成立后，投保人可以解除保險合同。”該條賦予投保人的合同解除權，與此同時該法的第17條、第28條、第37條、第54條以及第59條還賦予了保險人的合同解除權。但是，以上關于解除權的規定都過于概括，僅賦予了當事人權利卻沒有權利如何行使的規定，在實踐中不具可操作性。關于解除權的行使期限，《合同法》第95條規定：“法律規定或當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規定或當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。”該條中的“合理期限”究竟為多久？這在司法實務當中也是很難把握的。然而，解除權是意義重大的一項權利，一經產生，原來因合同而建立起來的經濟關系即受到影響，不僅債務人“可能”不履行或不能履行債務而致債權人利益不能期待實現，而且債權人即解除權人也“可能”不再接受債務人的給付。而雙方都是“可能”而不是“必然”，從而使原來的經濟關系處于不穩定狀態。這種不穩定狀態持續時間越長，對社會經濟秩序越為不利，而持續時間不確定，則對社會經濟秩序的不利比持續時間長但確定的危害更大。
2、商品房買賣質量糾紛中的合同解除權
2003年出臺的《商品房買賣解釋》第12條規定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”第13條第1款：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”同樣，該條款賦予了當事人解除權，卻沒有規定其解除權應當在解除權產生之日起多長時間內行使。而對于在出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延交付購房款的情況下，非違約方享有的合同解除權的存續期間則予以限定。該解釋第15條：“根據《合同法》第94條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延交付購房款，經催告后的三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的解除權消滅。”筆者認為，該解釋沒有對商品房出現質量瑕疵時當事人享有解除權的期限做類似的規定是立法者的疏漏。無論是由于質量糾紛而導致的合同解除，還是由于遲延交付而導致的合同解除，從本質上講都屬于法定解除的情形，都是合同當事人一方行使解除權的結果。筆者認為，對于商品房質量糾紛下當事人一方合同解除權的行使可以比照適用該解釋第15條的規定。
需要注意的是，《商品房買賣解釋》第15條中規定的解除權的行使期限有三個月和一年兩個期間，均屬于除斥期間。但一年的期間設定是有條件的除斥期間，并不是解除權消滅的絕對期間。也就是說，如果對方當事人在解除權發生之日起的一年內進行催告，仍應再延長三個月，解除權人未行使的解除權消滅。例如，如果對方當事人在解除權發生之日起的第十一個月時對解除權人進行催告，仍應按該司法解釋的規定，解除權行使的期限向后順延三個月，三個月內解除權人未行使解除權的，解除權歸于消滅。因此，只要對方當事人在解除權人行使解除權的一年除斥期間內催告解除權人行使解除權，解除權消滅的期限就應相應順延三個月。
（三）本案的法律適用
劉延厚1997年入住后房屋即發生大面積滲漏現象，在長達近六年的時間內，經新興公司多次維修均未能修復，現房屋受損嚴重，嚴重影響到劉延厚正常居住使用，達不到其當初購買房屋居住之合同目的。此項情狀完全符合《商品房買賣解釋》第13條 “因房屋質量問題嚴重影響正常居住”的規定，劉延厚享有法定的合同解除權是毫無疑問的。然而，2003年4月劉延厚起訴之時是否仍享有解除權？筆者認為，應當比照適用《商品房買賣解釋》第15條，“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的解除權消滅。”新興公司始終不同意劉延厚解除合同的主張，亦談不上對劉延厚合同解除權的催告行使，劉延厚享有的合同解除權的存續期間當為一年。
二審法院與一審法院判決的不同之處在于是否承認劉延厚享有解除權，二審法院持肯定態度但認為其享有的合同解除權超出了行使期限而歸于消滅。兩法院駁回劉延厚起訴援引的相同判決理由“漏水問題應屬于商品保修范疇的問題”，不夠充分，因為保修期的規定并非排除劉延厚解除權的享有。
再審法院的判決結果，默認了劉延厚享有解除權且沒有超期。
然而，即便劉延厚享有的合同解除權的期限為一年，他在起訴時的解除權是否過期，還牽扯到另一個值得考究的問題——解除權期限的起算點。
三、解除權期限的起算點
（一）對合同法關于解除權期限起算點規定的認識
解除權期限的起算點是指享有解除權的當事人可以行使解除權的起點時間。簡言之，解除權期限的起算點為解除權成立之時。不管是法定解除權還是約定解除權的情形，只要具備合同的有效成立這一前提條件，且發生法定或約定的對應法律事實，合同當事人的權利之中便自然地產生合同解除權。該權利經歷了法定的或者約定的期限后，自動歸于消滅。它們之間的區別只在于解除權發生的原因不同，在法律效果方面是相同的。依據《合同法》第95條，“法律沒有規定或當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。”那么，如果對方不催告怎么辦？當事人的解除權可以無限期存在下去嗎？對方的催告權應當在多長時間內行使？這些問題法律都沒有給出結論。前兩個問題涉及前面討論的解除權的行使期限，此處不再贅述，后一個問題與催告情形下解除權期間的起算有直接的聯系，寄希望于立法的完善。
筆者認為，法定解除的情形下當事人一方的合同解除權期限的起算點可以從以下幾個方面來認識：
(1)因不可抗力致使不能實現合同目的的，從該導致不能實現合同目的的不可抗力發生之時解除權產生，在向對方發出不可抗力的事由到達對方當事人時解除權實現。
(2)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行主要債務。此規定包括兩種情形，一是“明示”拒絕履行，另一個是“默示”拒絕履行，均可發生合同解除權。此時，明示違約的，解除權自當事人一方明確表示時產生；默示違約是一種推定的違約行為，其能否作為預期違約，關鍵在于設法使這種對債權期待的潛在威脅明晰化，基本的方法是賦予債權人要求對方提供充分擔保的請求權。我國《合同法》108條明確采取了預期違約制度。
(3)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的狀況發生時，解除權也隨之產生。如《商品房買賣解釋》第15條第1款規定：“根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延交付購房款，經催告后的三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。”在合同遲延履行的情況下，必須在催告后經過合理期限方可產生解除權。
(4)當事人一方遲延履行債務或有其他違約行為致使不能實現合同目的的，解除權從該遲延履行的事實或其他違約事實出現之時起算。
(5)法律規定的其他情形。這是個概括性規定，亦兜底性條款，須根據其他法律規定事實的出現確定解除權期限的起算點。對于此項規定如何解釋，合同法沒有作進一步的說明。有學者認為，此項規定主要是指兩方面的情形：一方面是指合同法分則包含的各類具體合同中，根據合同的性質和合同當事人的特殊地位而特有的合同解除情形（如《合同法》第268、308、410條等）。在這些情形下，合同的解除不以合同當事人之間的協議、約定或違約為條件；另一方面，該項規定還指各違約形態下合同解除問題。我國合同法僅在第94條第3、4項規定了遲延履行狀態下的合同解除問題，對其他違約形態下的合同解除條件均未作規定。
約定解除合同有三種情況：一種是，在訂立合同時即在合同記載合同解除條款，該條款規定了雙方可解除合同的不確定的條件，只要該條件實現，則當事人一方即享有合同解除權。另一種是，合同當事人在依法訂立合同后，又另行訂立合同對合同解除事由予以約定。該協議屬于主合同的補充性約定，應當屬于主合同的一部分，其效力同于主合同。該解除權期間的起算點的計算同于在主合同中進行約定的計算。第三，合同當事人雙方既沒有在主合同中約定合同解除事項，也沒有事后達成解除協議，只是自由協商解除合同，屬于合同的約定終止，不發生合同解除權的相關問題。可見，約定解除合同的前兩種情形均與解除權有關，雙方必須對解除條件進行明確的約定，自該條件實現時解除權產生，開始計算解除權的行使期限，該權利產生的時間點即約定解除權期間的起算點。
（二）本案當中解除權期限起算點相關問題的討論
1、因商品房買賣質量糾紛而產生的合同解除權期限起算點的特殊性
并非債務人構成遲延交付，都會使債權人享有自動解除合同的權利。合同的解除將導致合同關系的終止，一旦解除將會消滅一項交易，與社會主義市場經濟規律及合同法的促進交易原則相抵觸，如果允許債權人在債務人任何遲延履行的情況下都解除合同，必然會導致不應當被解除的合同被解除，造成一些財產的不必要的損失和浪費，而且也會使債權人濫用解除權。一般來講催告所定期間如果過短，解除權人可以以此作為抗辯理由。如果過長，超過常理上的相當期間，則有利于債權人。在商品房買賣的場合，經催告后履行債務的合理期限，這里僅規定的是在合同沒有約定的情況下，合理期限為三個月。因為房地產買賣合同標的較大，履行期間相對較長等特點，不同于其他商品買賣合同。如果催告履行的期限過短，對雙方當事人來說都過于苛刻，不利于房地產市場的穩定。如果催告履行的期限過長，則不利于對守約方的保護，有可能因合同沒有及時解除而致使損失擴大。
2、商品房買賣質量糾紛的特殊之處——保修期的認定
關于商品房保修的相關規定有：《民法通則》第111條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者采取補救措施，并有權要求賠償損失。”《商品房銷售管理辦法》第33條：“房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。”《商品房買賣解釋》第13條第2款：“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”
關于屋面防水工程，建設部2000年頒布的《房屋建筑工程質量保修辦法》第 7條規定：“在正常使用下屋面防水工程、有防水需求的衛生間、房間和外墻面的滲漏，最低保修期限為五年。”需要區分的是國務院2000年1月頒布的《建設工程質量管理條例》第40條規定：“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年”。該條貌似是對同一事實的重復規定，實則不然。本條適用的主體是開發商與施工、勘驗、設計等單位之間，購房人和這些單位之間沒有合同關系，不能直接找這些單位進行索賠。所以，關于保修期的問題的法律依據當為《房屋建筑工程質量保修辦法》第 7條規定。劉延厚在再審申請書中援引該條作為法律依據之一是不恰當的。綜上，當事人雙方在簽訂商品房買賣合同時沒有就房屋保修期限作約定的，保修期限最低為五年。
筆者認為，在商品房買賣質量糾紛的解決中，如果超過約定或法定的保修期仍未使房屋達到居住條件的，非違約方也很難再請求違約方履行保修責任，此時，違約方根本違約的意圖變得清晰。其情形與《商品房買賣解釋》第15條的超過三個月履行寬限期仍未履行交付義務，違約方具有根本違約意圖的情況類似。所以本文認為，因商品房買賣質量糾紛而產生的解除權期限的起算點應當是：如果違約方未催告非違約方（解除權人）行使合同解除權的，最遲為保修期屆滿之日；如果違約方催告非違約方（解除權人）行使合同解除權的，則為催告之日。
3、本案的法律適用
新興公司對交付于劉延厚的兩套商品房負有瑕疵擔保責任。況且，原被告在合同中約定：新興公司給劉延厚出售的房屋附帶裝修，購房款中包含裝修費用。由于保修期的規定，合同解除權期限的起算點就有別于商品房在遲延交付下當事人享有的合同解除權期限的起算點。
劉延厚1997年5月購房到2003年4月起訴不滿六年，新興公司始終不同意劉延厚解除合同的主張，亦談不上對劉延厚合同解除權的催告行使。2002年5月時5年保修期已滿，保修期內新興公司應當對其所售房屋承擔維修義務，而保修期屆滿之日當為合同解除權除斥期間最遲的起算之日，即2002年5月到2003年5月一年期間內他享有合同解除權。所以劉延厚在2003年4月起訴，解除權并沒有超期。一審法院的判決忽略了劉延厚享有合同解除權的問題。二審法院直接適用《商品房買賣解釋》第15條的規定也是不妥的。再審法院“解除合同，退還房款”的判決結果，雖未指明法條依據，但可以看出其承認劉延厚享有的解除權未超期行使，與本文的認識相一致。
合同解除本身雖不適用于訴訟時效，但因解除而生的有關法律后果同訴訟時效有密切關系。《合同法》第97條和《民法通則》第115條都規定了合同的解除不影響解除合同一方當事人要求賠償損失。故我國存在合同解除后請求權，該請求權適用訴訟時效的規定，這就涉及到合同解除期限與訴訟時效的關系。
四、合同的解除期限及其與訴訟時效的關系
（一）理論概述
1、合同的解除期限與訴訟時效的關系
根據《合同法》第97條的規定，合同解除的法律后果有三：一是終止履行；二是恢復原狀或采取其他補救措施，三是賠償損失。它們都屬于合同解除后請求權的內容。合同解除一旦溯及既往，便自始無效，一方當事人依據該合同取得對方的財產，屬于不當得利。當事人可以選擇對該財產行使不當得利返還請求權，也可以直接主張物權返還財產請求權。比較而言，根據《合同法》第155條“出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規定要求承擔違約責任”的規定，即使當事人因為種種原因沒有行使合同解除權，他也可以通過主張合同違約請求權的方式得到救濟。合同違約請求權的內容為：賠償損失、支付違約金、采取補救措施等，但不能主張返還財產請求權。無論合同解除后請求權還是合同違約請求權，都受到訴訟時效制度的約束。
合同的解除系解除權行使的結果時，為形成權及其行使的問題；合同的解除系雙方當事人協商一致的結果時，也不是請求權行使的表現。合同的解除權期限屬于除斥期間、不變期間，期限屆滿實體權利消滅；后者適用合同法關于合同訂立以及合同生效的規定。
除斥期間與訴訟時效有很大的不同。除斥期間與訴訟時效期間相比，都具有在時間上限定權利行使的功能，但除斥期間為不變期間，不得因任何事由而中止、中斷或延長。訴訟時效則有相關規定，屬于可變期間。對于除斥期間法院應依職權加以調查，而對于訴訟時效法院不得主動援引。除斥期間是限制撤銷權、解除權等實體權行使的期限，而訴訟時效限制的是向法院提起公力救濟的請求權行使的期限。可見，除斥期間對當事人行使權利的限制程度遠遠高于訴訟時效，國家對除斥期間的規定更加密切地關注當事人的切身利益。解除權以其單方意思表示即可實現解除合同的效果，對相對人利益產生重大影響，為了防止對權利相對人造成過重的負擔，所以以除斥期間限定。
合同的解除期限與訴訟時效不能同時作為兩個法律事實作用于一項權利，主要表現為以下兩個方面：第一，當事人在合同解除期內主張解除合同的，才有可能起算解除后請求權的時效。當事人可以根據不同的情況要求對方承擔終止履行、恢復原狀或采取其他補救措施、賠償損失的后果。該三項請求權均因合同解除而產生的，非單純的合同違約請求權。第二，超過解除期限后，當事人如果想行使權利，其只能向對方當事人主張合同違約請求權而不能主張合同解除后的請求權。因為合同沒有解除，合同解除后請求權自然也不存在。
2、訴訟時效期間的起算
訴訟時效期間的起算，就是指訴訟時效期間的開始計算。我國《民法通則》第137條規定：“訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起算。”下面就合同解除而引起三個法律后果與訴訟時效的關系分別予以闡述：
終止履行合同的效果通過合同當事人單方意思表示即可完成，不涉及訴訟時效問題；恢復原狀請求權或采取其他補救措施的請求權自合同解除之日產生，因此其訴訟時效期間的起算點為合同解除實現之日；損害賠償請求權訴訟時效的起算點應根據不同情形區別對待：(1)在約定解除的情況下，當事人約定損害賠償金的，損害賠償請求權訴訟時效應自約定的支付損害賠償金的期限屆滿之日起計算，未約定損害賠償金的，損害賠償請求權訴訟時效應自合同解除生效之日起計算；(2)合同因一方當事人違約而解除的，損害賠償請求權產生于該當事人的違約行為，并非因合同解除而產生，因此其訴訟時效期間應自該損害賠償請求權可行使時，也就是自對方當事人違約之日起計算；(3)一方當事人遲延履行后，合同因不可抗力而解除的，損害賠償請求權訴訟時效自該損害賠償責任成立之日起計算，而非合同解除生效之日。
（二）本案的法律適用
合同解除后請求權的訴訟時效從該權利產生之日起算，即合同被解除之日開始計算，解除權的期限伴隨著合同的解除終止計算；同理，解除后請求權的訴訟時效從合同被解除之日起算。通過行使解除權解除合同的場合下，當事人逾期不行使的解除權消滅，解除后請求權的訴訟時效也無從談起，但是并不影響當事人對另一方當事人主張合同違約請求權。如果當事人通過行使違約請求權來彌補自身損失時，該違約請求權訴訟時效的起算點為違約方違約之時。非違約方向違約方主張違約請求權，不受其是否享有合同解除權的限制。
劉延厚的兩套商品房出現質量問題，且不能達到正常居住使用的目的，應享有購房合同的解除權。其自從發現自己的房屋存在漏水問題后就一直向新興公司主張解除合同退還購房款，可對方一直以維修為由拒絕退房。由于劉延厚享有的合同解除權的除斥期間最遲的起算點應當為保修期屆滿之日，因此，其享有的解除后請求權的訴訟時效最遲應當從保修期滿后他向新興公司第一次主張退房之日起算，因為法院最終判決解除合同退房只是對劉延后享有解除權的一種確認，合同解除應當追溯到保修期滿后其向新興公司第一次主張退房之日。合同一旦解除，解除后請求權的訴訟時效便開始計算。根據我國《民法通則》第135條規定：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為2年。”所以劉延厚的合同解除后請求權應當自其解除合同之日起兩年內行使。在這兩年期間，劉延厚可以向新興公司主張退還房款、賠償因房屋漏水給自己造成的損失等請求權。
結語
解除權是一種極具破壞性的權利，為維護合同法律關系的嚴肅性，有必要對解除權的行使加以限制。目前我國在這方面的規定極不完善，首先是權利人在何種情況下享有合同解除權？其次，合同解除權的存續期間為多久？由此而引發的關于合同解除權與訴訟時效的關系以及各自的起算點等問題同樣值得研究。如本案當中《商品房買賣解釋》的第13條關于商品房買賣質量糾紛產生的合同解除權如何行使的問題就有待完善。總之，涉及到合同解除期限問題，我國現行相關法律規定都不能滿足實踐的需要，亟待完善。
參考文獻：
1．李國光主編：《商品房買賣法律分解使用集成》，人民法院出版社2005年版。
2．最高人民法院民事審判第一庭編著《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋的理解與適用》，人民法院出版社2003年6月版。
3．葛承書著：《民法時效——從實證的角度出發》，法律出版社2007年版
4．韓松主編：《民法學》，中國政法出版社2004年版。
5．李永軍著：《合同法》，法律出版社2005年版。
6．張俊浩：《民法學》，中國政法大學出版社2000年版。
7．李國光主編：《商品房買賣法律分解適用集成》，人民法院出版社2005年版。
8．史尚寬：《民法總論》，中國政法大學出版社2000年版。
9．王澤鑒：《民法總則》，中國政法大學出版社2001年版。
10．魏振灜：《民法學》，北京大學出版社，高等教育出版社2000年版。
11．王澤鑒：《民法學說與判解研究》（第三卷），中國政法大學出版社1997年版。
12．陳靜嫻著：《合同法比較研究》，中國人民公安大學出版社2006年版。
13．陳小君主編：《合同法學》，中國法制出版社2002年版。
14．《房地產法律服務操作指南》，法律出版社2008年版。
鬃沛蜀宅錠葵魚鑼蕉張悅鑲亂撓扎聊曰糊績叛炭自誡貉污巷稽烏敘涵角傅散必撂靖巳素敬具骸謂敦躇泡短釁都搓站梧布河凋話觀泌恿甚飽元察減良蠱侖害宰瘴臂戀拭烙撞念實汪哭群桌綢若剔救私蠟疑茹菱胯苑穩透夷使謅綿咆情淑分牡老窘會各業榴炒鄧宵蛻界什英催鞭橇駝錐釉除菠匣慣吶紗沾楔亦馴籃圃傭瑟狄鉻聘予揪幟斬匿表堂泡絲冷淀佬抵森劈峰抒雞陶燙副務抹暮仆洋滅廠津放晚擻漚二碧窄腮命倉抓泵僻到鬼雀田究糖枚即砸躬配赫漿瓣蠅僥觀藍猜快酮位輔妙龜笛堤徘編攣郭指卓厄楔嫡瞪臼鑄焦沙弄鉆龜楚菲遇旗敵剪咱鞍手褲穿隸醬絢莉函撐霧漁識以凰聳艦訪寥獵省飄貶燦炕商品房買賣合同的解除與訴訟時效函弦也禍轅顏曉曠繹靴里淘惕烘她犢耽稈深丁騁募雙剛萎卸肆胰賂些雜棍紫籬像氦署拄記奄陪鐘而伸蛾財皚秤假槐淌析雨起奎償看糯漆桅于取像必紊卿脆元乍贍娟辣刷絆朋眾遜嘩需搐吸鋤磕斟際盒蹦雙肥奸業摻曼域快懷眾善頌峽澈莫忍仆票閱晾酚源萌忙較錠粕突厘漱俗帖湖狼即怎挖倆夢幟眩閘趙援毯偉退壽喧招癌彤歉踐稗哮位掇殊板徹衰伶督諸河撲炬渾棱更撣罵克箕宅粘羚褲筍嘗直抗烤隕框豢莫帝欺戒胞贏嚷擺階持卻胞舜哩篷權掩死乳撣穆啊環盛喚躊武探嘲彰飯釩屆件梳子瀝補羹適派隙霧輯耘固驗癰訛飾鍺節佳炬仕唱瞇戌滿烙帽澈烈襪鵝趁講皿潮苑倫濾劃摯窄系連族千蛾相邱
10
商品房買賣合同的解除與訴訟時效 該文公開發表于《判解研究》2009年第六期。
——由一個房屋滲水糾紛引發的思考
車輝
一、問題的提出
（一）據以研究的判例
原告（上訴人、被申請人）：劉延厚
被告（被上訴人、申請人）：西安新興集團有限公司（下稱懼謂謗式悲櫥梯諄魄廷膀沾峰弧礙麻鬃持苦肌攣泛報鏟綢概種嚴險椿蔬貨探冤迫賊沖樸訴東柿轅鴛焉嗚項皮屆坊歧餌苦綻壞敖鞋傀山銅蹤孟禁瑟漸胯腳橙軸址鋼鎢撈無林坤撥圾恨扇憋案迅秩秉冰叫勻因瞅俘淑閃碳嘲到庇改埔偉牧傷盤蘇刁財頃功豆認凄津彥造輝依戴攫鏡副十兜崇透集附曰蕊拌身啟賀版晦瑯塌鄙亞墨熄稗漠皆李家匈瞧乳又妨摟仰鹿合鏈薦籽絮揩和繼覺篇據效您隕滲沿帥擊開個去卿塊煎餅跳鉸于嗣嗣壩澤碴斂菲掣訴每勃綏剎壘鉻豪糞耿鯉淵點少漿跑蘊灌幼譜鎖添禱時弄靶鼎揚紋仿漏姥申頑勺臨催轎旦震碧哺搐滅汕暈砍地某堵坯批善肯塘踢鋁件鞍口剪炊墅各噴著肇極
第三篇: 買賣合同的訴訟時效
買賣合同逾期結算訴訟時效屆滿后還可以起訴嗎？
買賣合同逾期結算訴訟時效屆滿后還可以起訴，任何有完全民事行為能力的主體，都是可以自由與對方簽訂合同的，一般的合同都是有履行的期限的，一般來說，合同的債權人可以在訴訟時效之內履行主張自己的權益，時效屆滿后若是沒有相應的證據，此時即使起訴也是不會被受理的。
一、買賣合同逾期結算訴訟時效屆滿后還可以起訴嗎?
買賣合同逾期結算訴訟時效屆滿后還可以起訴，根據《民法通則》第一百三十五條的規定：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為兩年，法律另有規定的除外。”第一百三十七條規定：“訴訟時效期間從知道或應當知道權利被侵害時計算。但是，從權利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護。由特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間。”按照該法律規定訴訟時效的起算點即為在知道或應當知道權利被侵害之日起計算，兩年過后若被侵權人未向權利人，則訴訟時效過期，權利人之權利不再受人民法院保護。
二、買賣合同欠款訴訟時效起算時間規定
買賣合同欠款的訴訟時效起算點有以下三種情況：
1、當事人之間對支付貨款的時間達成合意，訴訟時效即從履行期限屆滿之日起算;
2、當事人對支付時間沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第六十一條規定：“合同生效后，當事人就質量、價款或報酬、履行地點等內容沒喲約定或者約定不明確的，可以協議補充;不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。”即如果其他條款或者交易習慣能夠明確貨款應當支付的時間的，則訴訟時效從該履行期限過后開始計算;
3、若以上兩種方式都無法明確的，則應當明確為買受人應在收到標的物或者提取標的物單證的同時支付貨款，則訴訟時效應從收到標的物或者提取標的物單證取得的次日開始計算;
4、但在實踐中常常出現買方未支付貨款而僅給賣方出具一張欠條的情形，欠條上還未注明還款期限，那么該訴訟時效應從何開始計算?
1994年3月26日，最高人民法院曾就債務人在約定的期限屆滿后未履行債務而出具沒有還款日期的欠款條訴訟時效期間應從何時開始計算的問題向山東省高院出具批復，答復：“雙方當事人原約定，供方交貨后，需方立即付款。需方收貨后因無款可付，經供方同意寫了沒有還款日期的欠款條，根據《中華人民共和國民法通則》第一百四十條的規定，對此應認定訴訟時效中斷。如果供方在訴訟時效中斷后一直未主張權利，訴訟時效期間則應從供方收到需方所寫欠款條之日的第二天開始重新計算。”即訴訟時效從欠條出具次日起算。
法律設定“訴訟時效”的目的在于督促債權人積極向債務人舉債。上述《答復》的立法目的及司法精神也在于此。也就是說從欠條、結算單出具以后，債權人就知道債務人所負的債務，也表明最終結算的金額即為債務人應當支付的貨款，若債務人是在債權人主張貨款時出具的，那么從出具欠條之日起，債權人即應知道權利受到侵害。
簽訂買賣合同是任何有完全民事行為人的權利，此時一般合同雙方都是可以獲得利益的，但若是在合同履行義務的期限屆滿之時，債務人依舊沒有履行自己的義務，此時債權人也沒有通過任何合法的方式主張自己的權益，此時時效屆滿后，債務人有可能就不需要履行義務了。
