《糾紛》，馬志明相聲代表作之一 。這個故事是馬志明根據在派出所的見聞所改編的。一經推出，由于其貼近生活的內容和細膩傳神的表演，很快被觀眾接受，迅速火爆起來。甚至有觀眾向天拖打電話，詢問是否有一位叫丁文元的保全工。可見作者將這個人物刻畫活了，已， 以下是為大家整理的關于房屋租賃合同糾紛案例5篇 , 供大家參考選擇。
房屋租賃合同糾紛案例5篇
第1篇: 房屋租賃合同糾紛案例
租賃合同糾紛案例分析
案情介紹
長久物業與王某個人于2009年3月31日簽訂的第一份租賃合同，約定租期五年，年租金25萬元，協議中明確“在甲乙雙方簽訂正式合同后，根據先付后租的原則…”。該合同在第三次開庭原告提供了一份單獨的補充備案說明。
2009年5月1日，長久物業與朝圣公司（王某為公司法定代表人）再次簽訂第二份租賃協議，約定年租金為10萬元，期限自2009年5月1日至2010年4月30日。該合同在合同原件上直接有備案章。
2012年5月1日，長久物業公司與朝圣公司（王某為公司法定代表人）再次簽訂第三份租賃合同，期限為2012年5月1日至2014年4月31日，年租金為10萬元。該合同在合同原件上直接有備案章。
長久物業主張，第一份協議是雙方的真實意思表示，是由王某個人簽訂的合同，應屬于個人債務。而第二第三份合同是為了朝圣公司工商注冊時候用的，不是真實意思。長久物業主張王某個人承擔逾期租金，按照25萬元每年計算。
另外法庭查明事實，1，公司成立于2009年5月；2，雙方截止到12年支付的租金為25萬元一年，之后未付，但長久物業開具的發票僅有40萬元，且全部開具給朝圣公司；3，該場地是朝圣公司注冊地點。
王某表示，朝圣公司法定代表人王某和長久物業法定代表人王裔私交甚好，經常有古玩來往。朝圣公司經理王某愿意在公司前期資金能力比較充足的時候，盡量多支付租金，這樣當今后企業資金不足時，可以將提前支付的部分予以補充，實質上是起到一個存款功能，也是給予朝圣公司當期現實資金流的利益。雙方約定維持十年以上的租賃，當累計支付達到一定數字后，不再支付。因為后兩份合同都朝圣公司都現場見證了備案，才一直有恃無恐即使前期多付一部分也沒關系，反正要租十年以上的。總之，朝圣公司承諾，只要朝圣公司的預付金額滿足10萬每年的情況下，就會繼續向我們出租，不會以超出10萬年租金的標準向我方主張權利。如今系長久物業出爾反爾。
法庭最終支持了長久物業的訴訟請求，理由是前三年實際支付金額為25萬元每年，從而認定履行的是第一份協議，將債務判給王某個人。
四、案件焦點
本案的爭議焦點在于三份關于涉及本案租賃關系的合同哪一份是當事人之間真實的意思表示，以及，租賃法律關系在實際履行過程中，是否發生變更，誰才是租金支付的義務人。
五、爭議和分歧
1.如果長久物業否認后兩份協議的效力，那么請問其如何解釋后兩份協議簽署并備案的意義和背景情況？為何三份合同備案形式不同，其中有何蹊蹺？
2．如果每年租金25萬元，如何解釋，截止到2013年9月，長久物業出具的發票只有40萬元？
3.如果后兩份合同本無簽訂的必要，如何解釋第一份合同下“在甲乙雙方簽訂正式合同后，根據先付后租的原則…”的措辭？
六、本人意見
一、根據預約和本約的法理基礎，雙方租賃合同法律關系應以第二、第三份租賃合同予以確認，即年租金應為10萬，合同義務人為朝圣公司。
長久物業與王某于2009年3月31日簽訂的第一份租賃合同，約，年租金25萬元，協議中明確“在甲乙雙方簽訂正式合同后，根據先付后租的原則…”。從措辭上判斷，該份合同的性質應認定為預約。2009年5月1日，長久物業與公司簽訂第二份租賃協議，約定年租金為10萬元。從簽訂的時間間隔、協議形式規范化程度、措辭的延續性上判斷，該份協議性質上系本約。其后，2012年5月1日，長久物業公司與朝圣公司再次簽訂第三份租賃合同，年租金為10萬元。眾所周知，預約的目的在于成立本約，當事人之所以不直接簽訂本約，就是因為法律或者事實上的理由致使訂立本約未臻成熟。至于在本案中簽訂預約的原因，是因為朝圣公司尚未成立，雙方達成待公司成立后以公司名義訂立本約的意思一致。第二份協議作為本約，在租金問題上變更了前一份預約的約定，原則上當然應以本約確定的金額為準，這也是唯一真實的租金約定；同時，第二份協議在簽訂主體和履約主體上也變更為公司，這一點是本約的真正意義所在。因為實際租賃權利享有人為公司，租金支付方也是公司。根據一審法庭已查明事實，租賃地點用于開設商貿公司。而該商貿公司其實就是無錫朝圣經貿有限公司本身，因為根據無錫朝圣經貿有限公司工商資料顯示，上述地址與登記的法人住所地一致。合同義務人當屬朝圣公司無疑。而第三份租賃協議在租金上與本約保持一致，印證了本約中10萬元的約定并非偶然，具有持續性。其實第一份合同當時應該根本沒有備案，即使現在有備案記錄也應該是后續倒簽補上的。因為第二第三份協議是在朝圣公司會計的陪同下進行備案的，合同上都有備案章。
第2篇: 房屋租賃合同糾紛案例
租賃合同糾紛案例分析
以下是關于租賃合同糾紛案例分析，希望內容對您有幫助，感謝您得閱讀。
近日，北京市崇文區人民法院審結原告馮某與被告某(北京)房地產經紀有限公司租賃合同糾紛一案。
原告訴稱，2007年11月其通過被告與一個自稱“張鵬”的人簽訂了房屋租賃合同，被告為合同見證方。該合同中約定：原告承租“張鵬”的座落于北京市崇文區東花市南里東區某住房一套，租期自2007年11月19日至2008年11月18日，共計12個月，房屋租金為1800元/月。租金支付方式為半年付。合同簽訂后，原告給付“張鵬”房屋租金10800元，并給付被告中介費1800元，兩天后入住。12月11日，原告接到金某的給“徐春明”的催繳房租的通知，后經金某證實，所謂的“徐春明”即為“張鵬”。“徐春明”于2007年11月14日與真正房屋的所有人金某訂立了房屋租賃合同，租期兩個月，“徐春明”只預交了押金500元。故起訴被告承擔賠償責任。1、賠償房屋租金10800元;2、退還中介費1800元。
被告辯稱，其與原告沒有簽訂租賃合同，在租賃合同中，只是見證人的地位。另外其已經履行了租賃合同中關于見證人的義務，并不存在違約行為。依照該合同第十一條中約定，見證方只撮合雙方以合理的市場價格成交，及保證該合同履行期內的雙方發生爭議時，負責雙方的調解工作，這可以表明見證方只是為承租方和出租方提供一個信息平臺，對出租方的詐騙行為無法預見。在合同簽訂時，其已提醒原告應注意的事項，并如實報告出租方的真實情況，事發后積極配合原告解決問題。在整個過程中被告都履行了自己的義務，故不同意原告的訴訟請求。
【案情分析】：
崇文法院經審理查明，2007年11月15日，被告作為見證方，與作為承租方的原告和出租方“張鵬”簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：由原告承租位于北京市崇文區東花市南里東區某房屋一套;租賃期自2007年11月19日至2008年11月18日，共計12個月;房屋用途為居住;租金1800元/月;租金支付為半年付;見證方的責任和義務為負責撮合雙方以合理的市場價格成交及保證合同履行期內，在雙方發生爭議時負責雙方的調解工作。同日，“張鵬”收取了原告半年的房租10800元。隨后，被告收取了原告的中介費1800元。另查，北京市崇文區東花市南里東區某房屋一套系金某的產權房。《房屋租賃合同》中的出租方“張鵬”系假名。
法院經過審理認為，財產的處分權是屬于財產所有人的，其他人無權處分他人財產。原告與出租人“張鵬”簽訂的《房屋租賃合同》系“張鵬”使用假身份證、假產權證騙取原告信任后簽訂的，在合同簽訂后收取了原告半年租金10800元，“張鵬”的行為已涉嫌犯罪，依法移交有權機關處理，原告應通過其他途徑解決，本案不加以處理，原告要求被告返還半年租金，于法無據，不予支持。但是，作為《房屋租賃合同》的見證方的被告，雖履行了合同約定的撮合、提醒、調解義務，但作為房屋中介的專業機構，收取了較高的中介費用，本應從專業角度幫助原告審核相應材料，避免不利后果的發生，現給原告造成的損失，被告具有不可推卸的責任，故應退還收取的中介費1800元。
【案情結果】：
根據《中華人民共和國民法通則》第一百零七條之規定，判決被告某(北京)房地產經紀有限公司返還原告馮某中介費人民幣一千八百元;駁回原告馮某的其它訴訟請求。
《中華人民共和國民法通則》第一百零七條 因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔民事責任，法律另有規定的除外。
第3篇: 房屋租賃合同糾紛案例
房屋買賣合同糾紛案例
重慶市黔江區人民法院
民事判決書
??????????????????????????????????????????????????? （2008）黔法民初字第482號
原告陳思維，男，生于1980年11月14日，土家族，住(略)。
被告楊澤祿，男，生于1955年12月29日，漢族，住(略)。
原告陳思維與被告楊澤祿房屋買賣合同糾紛一案，本院于2008年7月30日受理，依法由本院代理審判員王貽獨任審理，于2008年8月18日公開開庭進行了審理。原告陳思維，被告楊澤祿及其委托代理人李華榮到庭參加訴訟，本案現已審理終結。
原告訴稱：我與被告于2006年9月達成房屋買賣協議，并交了6萬元定金，但后來被告未經原告同意擅自將房屋賣與他人。后經雙方協議，由被告退還定金并賠償原告損失共計10萬元，并于2008年3月30日前還清，但被告到期未還，故訴至人民法院，要求判令被告償還10萬元本金及利息3840元和辦證費用3500元。
被告辯稱：10萬元欠條是答辯人在重大誤解的情況下，雙方實施的顯失公平的民事行為。是因為承包人未按時完工，房屋未能在約定期間交給原告，后原告多次向被告表示，不買此房了，要求退款。但因錢被他人挪借，未能歸還。2008年元月原告及其妻子，還有一名姓楊的女律師到我家要求對此事作個了解。楊姓律師稱，該6萬元是定金，違約方應雙倍返還，即12萬元。后原告妻子就說只要10萬元，而且不解決就不走。楊姓律師寫了張10萬元的欠條，我與妻子認為律師說的不會錯，雖然不愿意，也只得違心的簽了字，后來經過咨詢才得知，支付的6萬元不等同于定金，不應適用雙倍返還。原告利用被告沒有文化、經驗，讓被告對該6萬元就是定金的重大誤解，違反公平、等價有償原則。因此該欠條應該予以撤銷。辦證的3500元錢未交給被告，因此，不應由被告返還。
原告為證明其主張，提交如下證據：
欠條一張。
經質證，被告對欠條真實性無異議。
被告為證明其主張，提交如下證據：
購房合同一份。證明并未約定定金。
經質證，原告對該證據真實性無異議，但認為與本案無關。
對雙方提交的證據本院認為均符合證據三性，予以采信。
經審理查德明：2006年9月29日，原告陳思維與被告楊澤祿簽訂購房合同，約定由被告楊澤祿將其房屋的第四樓賣與原告，房屋竣工后交付。付款方式為訂立合同時支付6萬，房產證辦好后，再支付5萬元，總價11萬元。
另查明：被告楊澤祿未能按約定時間交房，并將約定房屋賣與他人。事后，被告楊澤祿出具10萬元欠條，并約定2008年3月30日前還款，以及到期未還，支付遲延履行期間利息。
本院認為：原告陳思維與被告楊澤祿雙方在自愿的基礎上訂立了房屋買賣合同。被告楊澤祿未按合同如期交房，并將約定房屋賣與他人，屬于違約。雖然雙方在合同中并未約定違約責任，但事后經過協商達成一致意見，由被告楊澤祿以欠條形式約定返還原告陳思維10萬元，以及還款期限和利息。被告楊澤祿的辯解理由無證據支撐，本院不予支持。因此原告要求被告償還10萬元的訴訟請求應予支持。因原告無證據證明辦證費的交納情況，該訴訟請求本院不予支持。相關利息的具體數額，原告也未提交證據，故只能按中國人民銀行同期貸款利率計算。據此，依據《中華人民共和國合同法》第六十條之規定，判決如下：
一、被告楊澤祿支付原告陳思維人民幣10萬元，并按中國人民銀行同期貸款利息支付從2008年3月30日至2008年7月30日的利息。限本判決生效之日起15日內支付。
二、駁回原告陳思維其他訴訟請求。
本案訴訟費2446元，減半收取1223元由被告楊澤祿承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于重慶市第四中級人民法院。同時，直接向該院預交上訴費用（金額與一審同）。遞交上訴狀后上訴期滿七日內仍未預交訴訟費用，又不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。
雙方當事人在法定上訴期內均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發生法律效力。
第4篇: 房屋租賃合同糾紛案例
房屋租賃合同糾紛案例
房屋租賃合同糾紛案例
由于我國房地產政策的歷史遺留問題，造成大量產權人雖在名義上擁有房屋產權，但房屋被歷史上形成的承租人長期租住的情況。在這種承租關系中，房屋租金一直在按照歷史上形成的極低廉的租金標準執行，名為承租但實際上并未支付租金的例子亦屢見不鮮。
在現實生活中，房屋租賃合同的承租人未經出租人的同意就單方解除合同的事情時有發生。當承租人單方解除房屋租賃合同時，出租方如何請求賠償損失?
對于房屋租賃合同來說，出租人收取租金是獲得合同履行的可得利益，如果承租人不履行合同，出租人自然無法收取租金，無法獲得可得利益，承租人不履行合同所造成的損失，就是未履行期間的租金收益。而這部分的租金收益，由于租賃合同明確寫明租金標準、租賃期限，承租人完全可以在訂立合同時就預見到、計算到的。因此，出租人完全可以把未履行部分租金作為損失進行請求賠償。
出租人這部分可得利益，并不是百分之百的純收利益，其中包括房屋租賃稅、房屋租賃管理費等費用，因此在計算損失時應扣除這部分費用，才是公平的。
房屋租賃合同有無效力，應根據有關法律和地方性行政法規的規定，從以下幾個方面來審查：
1、審查合同的主體是否適格。
即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。
2、審查租賃的標的物是否為法律法規明確禁止出租，只要法律法規沒有禁止出租的房屋，都應是可以出租的。
建設部1995年以第42號令發布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有權證的;(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)權屬有爭議的;(5)屬于違法建筑的;(6)不符合安全標準的;(7)已抵押，未經抵押權人同意的;(8)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;(9)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
3、審查是否進行過登記備案。
《城市房地產管理法》規定登記備案后有關機關頒發的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡言之，非經登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。
4、審查房屋租賃合同的內容是否合法。
在審判實踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日3%計，因其滯納金過高，導致滯納金的約定無效。有人認為：只要出租房屋不存在法律、法規所禁止出租的情形，承租人應當參考中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期付租金等款項的違約金。
此外，還要審查房屋出租是否用來進行違法犯罪活動，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無效。
承租人對房屋進行的裝修，在租賃合同被確認無效或被解除后如何處理
1、對承租人裝修物價值的認定。
承租人一般是在租賃房屋期內根據租賃合同的用途對房屋進行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回。但在合同履行期間，往往因為合同無效或者當事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對裝飾物現價值的確認問題。
租賃雙方可對裝修物進行協商，如果協商不成，則可以委托評估機構對裝修物的價值進行評估。一般評估是按照裝修物的正常使用年限計算折舊，房屋裝修物的使用年限應與租賃期限相符，故裝修物收回時的現價值應當按照租賃期限的計算標準折舊。
2、對承租人裝修物的處理及補償。
裝修物在法律上屬于添附物。《最高人民法院關于貫徹執行若干問題的意見(試行)》第86條對添附物的規定是：非產權人在使用他人的財產上增添附屬物的，財產所有權人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理;沒有約定又協商不成的，能夠拆除的可以責令拆除;不能拆除的，也可以折價歸財產所有人;造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。這是對裝修物如何處理法律上作出的原則規定。
第5篇: 房屋租賃合同糾紛案例
案情摘要
基本案情：某公司于2015年12月向一審法院提起訴訟，請求判決某單位賠償因不能正常經營直接經濟損失4010425元及裝修損失180余萬元。某單位于2016年1月提起反訴，請求判令解除合同，騰退房屋，支付所欠租金及違約金600余萬元，并自2016年2月28日至實際騰退房屋之日的占用損失（按照合同租金標準計算）。一審法院經合并審理本訴和反訴后，于2017年6月作出判決（一審由其他律師代理）。某單位不服一審判決，遂向二審法院提起上訴，要求撤銷原判決第一、二、十二項判決依法改支持某單位訴訟請求，駁回某公司訴訟請求。
律師工作情況：一審判決后，某單位認為不能接受一審判決結果，遂與我所建立委托代理合同關系，要求代理其在上訴期內向二審法院提起上訴。我所指派我作為某單位的代理律師參與本案的二審訴訟程序。
接受委托后，我認真分析整個案情，認為一審法院認定某單位構成違約，判決賠償某公司損失287萬余元的判決，在認定事實方面和適用法律方面均有錯誤。且判決某公司支付租金300余萬元及違約金、房屋占用費共計382萬元的判決亦缺乏事實依據和法律依據，遂向二審法院提起上訴申請，請求：撤銷原審法院民事判決書第一項、第二項、第十二項判決，依法改判。
該案在審理中，二審主審法官對涉及到軍隊房地產租賃關系的案件非常關注，多次和我進行溝通，并要求我對一審判決不服的部分逐條逐句提出我們自己的意見和理由，這樣我就有了跟二審主審法官充分溝通和交流的機會，并通過書面意見充分表達了我方的代理觀點。
裁判結果：二審法院經審理后判決：一、維持一審法院（2016）陜0104民初411號民事判決第三、四、五、六、七、八、九、十項。二、撤銷一審法院（2016）陜0104民初411號民事判決第一、二、十一項、十二項判決；三、本判決書生效后三十日內，反訴被告某公司支付反訴原告某單位房屋租金3571504.08（2014年1月11日起至2016年2月26日止）及違約金974188.67元，兩項共計4545692.86元；四、本判決生效后三十日內，某公司賠償某單位房屋占有使用費406295.4元及損失2417.46，兩項合計408712.86元；五、本判決生效后三十日內，某公司按照每日11608.44元租金計算標準賠償某單位自2016年4月2日起至返還之日止的損失；六、駁回某公司其余訴訟請求；七、駁回某單位其余訴訟請求。也就是說二審法院改判為某單位挽回了一千余萬元的損失。
代 理 詞
尊敬的審判長、審判員：
**律師事務所接受上訴人某單位的委托，指派我作為二審訴訟代理人參與本案訴訟。現根據本案有關的事實與法律發表如下代理意見，請審判庭充分考慮并采納：
根據一審某公司的訴訟請求，從以下幾個方面進行分析：
一、某公司的經濟損失是市場經濟形勢影響的結果，不應由某單位來承擔。
（一）某公司自認造成其經濟損失的主要原因是國內經濟形勢變化。
某單位提交的證據《申請》是某公司向某單位申請下浮租金的請求及申請理由，其主要內容是某公司自述的“因國內經濟形勢發生巨大變化，我公司多家商戶經營困難，虧損嚴重都出現關停并轉的現象，導致在14-15年度難以正常收取基本的房屋租金等費用”。該份證據證明某公司自認虧損系經濟形勢變化造成的，一審以證據來源及形式合法予以認定，但對證明目的不予認可，且未說明理由。
一審庭審中某公司聲稱，造成損失的原因是某單位未及時申領房屋租賃許可證，但沒有任何證據予以證明無租賃許可證和其經濟損失之間的因果關系，而某單位卻舉證證明：在取得租賃許可證前，某公司已將四千多平米的房屋轉租，且有多家商戶以該房屋為住所地辦理了工商注冊登記。而在申領到租賃許可證后，之前未出租的房屋依然未能出租，可見租賃許可證的申領與出租房屋之間沒有關系。
（二）某公司的經濟損失跟某單位沒有關系，不應由某單位承擔。
1.某單位申領租賃許可證過程不存在違約行為。
首先，某公司未及時足額支付租金的行為阻卻了某單位申領租賃許可證的行為。《軍隊空余房地產租賃管理規定》第18條、《空軍空余房地產租賃管理規定》第34條均明確規定，出租空余房地產，須申領《軍隊房地產租賃許可證》，申領《租賃許可證》實行先繳費后發證制度。作為出租人的某單位，在出租了該房屋后，向上級單位進行了報批并申領租賃許可證。在租賃合同未約定辦理租賃許可證的具體時間的情況下，報批該涉訴項目時，必須根據上級單位的規定上交租金收益后，才能申領到租賃許可證，這也是為什么《軍隊房地產租賃合同》將租金約定按年度付，且在每年的前十日之前交清的原因。只有承租人按時足額支付了年租金，出租人才能按照總部和空軍的規定，及時申領租賃許可證。因此，某公司未及時足額支付租金的違約行為是無法及時申領到租賃許可證的原因。
其次，根據租賃合同約定某單位申領許可證的期限是“合同期內”。租賃合同第七條第五項約定“在租賃期內，甲方負責向軍隊房地產管理部門申領租賃許可證。”依該條約定，某單位是在租賃期內有“申領”的義務，而并未約定辦理好租賃許可證的具體期限，更未約定必須在合同租賃起始日辦理好租賃許可證。
2.無租賃許可證跟某公司的經濟損失之間沒有因果關系。
某公司在拿到租賃許可證之前，出租了大部分房屋，且分租戶以涉訴房屋為住所地辦理了工商注冊登記。在2015年5月30日之前，某公司將其承租的門面房大部分分租給本案第三人等7戶分租戶且一直在經營。第三人某餐飲公司、某某餐飲公司分別于2014年12月15日、2015年4月28日在西安市工商局、西安市工商局蓮湖分局辦理了注冊登記，登記的住所地為該涉訴房屋地址。如果某公司的分租行為是以辦理租賃許可證為條件，那么在租賃許可證申辦到之前將大部分房屋已出租給本案第三人某餐飲公司、某銀行、某特種設備公司等多家經營戶，且在申領到租賃許可證之前以本案涉訴房屋所在地為住所地辦理了工商注冊登記手續的行為該如何定位？而且一審法院也認為：“《關于加強軍隊房地產租賃許可證管理有關問題的通知》（總后、國家工商總局聯合發）作為部門規章，僅是軍隊發文部門為規范軍隊空余房地產租賃行為下發的軍隊內部管理性文件但非法律強制性規定，軍隊規章規定的出租房屋必須辦理軍隊房屋租賃許可證也不屬于法律、行政法規定的批準或登記手續，不屬于法律法規的強制性規定”（一審判決書第14頁）。按照民事訴訟誰主張誰舉證的原則，某公司應該就雙方之間存在因果關系進行舉證證明。而某單位卻用反證證明了申領到租賃許可證之前，本案涉訴的大部分房屋已經出租給了第三人某餐飲公司等多家經營，且以本案涉訴房屋地址為住所地正常辦理工商注冊登記。事實上，在辦理好租賃許可證后，依然有1000多平米的房屋空置。那么可以得出明確的結論這二者之間沒有因果關系。
3.某單位若在申領租賃許可證的過程中有違約，違約責任也由雙方在合同中予以明確約定。
眾所周知，意思自治原則是民法，尤其是合同法的靈魂。本案中，雙方對各自的合同義務以及違反合同義務后的違約責任均有明確的約定：合同第七條就某單位應當履行的義務進行了列舉：“……(五)負責向軍隊房地產管理部門申領《軍隊房地產租賃許可證》；……第十條某單位的違約責任：甲方有違反本合同第七條約定行為的，乙方有權解除合同，同時甲方應當向乙方支付人民幣200000元作為違約金。”《合同法》第114條第1款明確規定“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。”也就是說，合同法對于合同雙方約定支付一定金額的違約金還是約定違約產生的損失賠償額的計算方法是不限制的，可以采用任何一種計算方式，且充分尊重當事人訂立合同時的意思自治權利。
二、某公司固定資產投資回收的問題雙方已在合同中明確約定，且造成合同解除的原因是某公司不按時足額支付租金的違約行為。
（一）某公司提交的固定資產投資的證據不能認定其主張的事實。
某公司在一審時舉證證明其固定資產投入共計1810815.86元。證明以上事實的證據是：某公司自己制成的表格《開辦費用【2014】》及固定資產投入的記賬憑證、費用報銷單、發票等（共計233頁）。
1.由某公司出具的《開辦費用【2014】》一張，某單位質證認為“由自己總結的清單和表格”無法判斷真實性，不能證明某公司的主張，一審判決書第8頁最后一行至第9頁第一、二行認定“清單與待證事實沒有關聯，不具有證明力”。
2. 固定資產投入的記賬憑證、費用報銷單、發票等（共計233頁）的證據材料，一審判決書第9頁第3-7行認定“證據來源及形式合法，能夠證明開辦費用、資產投入等事實”，本代理人認為：
首先，某公司提供的該組證據，我方通過逐條、逐頁相加，全部金額總計約120萬元，而被一審法院認可的金額是1810815.86元，那么這組數字又是從何而來？代理人合理懷疑：雖然由某公司自己制作的開辦費用【2014】被法院否定，但卻照搬照抄了該清單上的金額；
其次，一審認定“能夠證明開辦費用、資產投入等事實”如何理解？是上述證據能證明某公司有“固定資產投資”這樣一個事實還是 “固定資產投資的具體數額是1810815.86元”這樣一個事實？
如果只能證明某公司有固定資產投資的事實，那么1810815.86元的數字是怎樣得來的？
如果能證明某公司的固定資產投資是1810815.86元，那本代理人就圍繞某公司的這組證據進行分析和論證：
如：P11-P15是接天然氣的相關證據材料，其中有預支的，有全部費用，還有天然氣公司退回的部分金額，天然氣公司的發票恰好和實際發生的費用93148.59元（100000-6851.41）吻合，可某公司卻重復計算，且無沖減，得出的結論是130000元，而一審法院卻無仔細審核，直接照搬照抄。
P33：手寫的《土門備用金》，是誰寫的，到底支付了沒有，均無相關證據予以佐證，根本不符合證據的“相關性和真實性”。
P34：付款人為某公司，收款人為文煉（某公司負責人）的相關費用，又是用于什么，和某公司的固定投資之間有沒有關聯？
P46-P48：收款聯，商品調撥單、銷售清單，本來是針對同一批商品的支出，是否進行了重復計算？
P114：蓮湖國稅圍墻改建；P115:給建行布線；P135某銀行業務費、招待費；P139:罰款；P211：銀行使用的材料費等是否具有相關性？
P135和P137是同一張單據，是否進行了重復計算？
P214:將其他單位的退款計算為支出，是否合適？
以上情形不一枚舉，那么能被法院認定金額為1810815.86元的固定投資證據，是不是應該一張一張進行質證、并由法院進行審核認定？退一萬步將，就算某公司提交的上述證據材料，全部符合證據的三性，能作為定案的依據，最起碼還需要計算一下具體金額是多少吧？
綜上，某公司提交的固定資產投資的證據不能認定其主張的事實。一審認定某公司固定投資為1810815.86元屬于認定事實不清、錯誤，應該予以改判。
（二）根據雙方的合同約定，某公司的固定資產投資不應該由某單位承擔。
雙方在租賃合同的第十五條第三項就某公司裝修門面房的費用承擔及合同終止后歸屬進行了如下約定：“乙方（某公司）對門面房的裝修設計方案，必須報經甲方（某單位）同意后方可實施，全部費用由乙方承擔，裝修形成的不可移動設施，合同期滿后或合同終止無償移交甲方，甲方不作任何形式的補償。”租賃合同第十五條第五項就某公司加裝電梯的相關事宜進行了如下約定：乙方因經營需要而加裝電梯，安裝位置經甲方同意后方可安裝，需報相關部門批準的，報批后方可安裝，費用由乙方承擔。合同期滿或合同終止后，電梯權屬歸甲方，乙方不得拆卸，且甲方不給予任何形式的補償。”
《合同法》第九十一條明確規定“合同解除”是合同終止的情形之一。因此，按照雙方的合同約定，只要“合同終止”，承租人裝修及加裝電梯的權屬就要無償歸某單位所有。況且本案解除合同的原因是某公司未及時足額支付租金，且多次催交后仍不予補交。那么合同解除后，安裝的電梯及裝修殘值均歸某單位所有是合同的明確約定。
根據一審反訴原告某單位的訴訟請求，將從以下幾個方面進行分析：
一、某公司共拖欠某單位3571328元的房屋租金，應予支付。
一審法院認定雙方簽訂的《軍隊房地產租賃合同》系有效合同，且于雙方簽訂之日即2014年1月1日生效，雙方解除合同之時即2016年2月26日止，某公司拖欠的租金為：（2014年度租金+2015年度租金+2016年度1-2月份租金）-已經支付的租金即3772743+4237080+4237080/12*2-5100000=3571328元。
二、某公司拖欠租金的行為系根本違約，應承擔違約責任。
（一）某公司未及時足額支付租金，屬于根本違約。眾所周知，在房屋租賃合同關系中，出租人交付房屋，承租人及時足額支付租金是雙方的主要合同義務。在本案中，雙方簽訂合同后，出租人于2013年12月31日將具有商用房屋使用功能的房屋交付承租人使用，承租人隨即展開裝修工作及后續分租工作。雙方簽訂的《軍隊房地產租賃合同》第四條明確約定，乙方（某公司）于每年的前十日內交付當年的房屋租金3772743元及租賃保證金754548.6元（年租金的20%），共計4527291.6元。而某公司直到2014年1月10日前實際僅交納了租金310萬元，保證金50萬元。因此，作為承租人的某公司在合同履行的第1個月就已經違反了其主要的合同義務。隨后的2015年度也是直到2015年12月4日也才交納了200萬元租金，既沒有足額也沒有按時交納，因此某公司拖欠租金的行為屬于根本違約行為。
（二）按照某公司違約期限及合同約定的違約金計算依據計算其應該支付的違約金有事實和法律依據。
1.計算違約金的起止時間？
某公司拖欠租金的行為是從2014年1月10日就開始了，根據合同約定，某公司此時已經違約。所以，違約金應從2014年1月11日開始計算。當然，后期分別支付租金的分段計算。某公司未及時足額支付租金的違約狀態一直持續存在，違約金就應該一直計算到合同解除前。
2.違約金的計算依據和標準？
雙方簽訂的房屋租賃合同第十一條第（二）項就某公司（乙方）逾期支付租金的違約金計算方式進行了明確約定，即按照逾期交付總金額的千分之三按日支付違約金。根據《合同法》第114條第2款“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少”的規定，即便雙方合同約定的違約金過高，首先是需要某公司及時申請法院予以調整，其次，在約定的標準上適當減少，而不是隨意適用法院的自由裁量權，將雙方的合同約定束之高閣，隨意采用違約金的計算標準。對合同雙方來說，在簽訂合同時應該對合同內容及結果有預期，維護合同也是法律維護經濟交易安全穩定的應有之義。
三、某單位要求支付自解約到實際交房日的房屋占用費有事實和法律依據，應予支持。
雙方簽訂的《軍隊房地產租賃合同》系有效合同，且于雙方簽訂之日即2014年1月1日生效，于2016年2月26日解除合同。即使雙方因合同履行發生了糾紛并提交法院裁決，那合同解除后及時交付房屋是某公司的后合同義務。因此，合同解除后，某公司一直占有涉訴房屋，由此給某單位造成的損失應該按照雙方合同約定的租金計算標準據實計算。
以上代理意見還請法院能夠充分考慮并采納！
代理人：
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