買賣，一般指雙方通過實物或者貨幣進行交換以換取自己所需物品，一般會簽訂買賣合同，買賣是人類最早、最基本的交易行為。一物數賣，自古有之，有物價波動之際，最為常見，而此實際多出于罔顧信用，圖謀私利。它由買賣主體、買賣客體和買賣內容三要素構成。因此， 以下是為大家整理的關于農村房屋買賣合同糾紛6篇 , 供大家參考選擇。
農村房屋買賣合同糾紛6篇
第1篇: 農村房屋買賣合同糾紛
竭誠為您提供優質文檔/雙擊可除房屋買賣合同糾紛管轄篇一：房屋買賣合同糾紛是否屬于不動產糾紛1 房屋買賣合同糾紛是否屬于不動產糾紛 案情簡要：原告鄒某與被告劉某于20XX年6月3日簽訂房屋轉讓合同，約定被告劉某將位于株洲b區的房屋轉讓給周某，并約定如雙方因合同履行發生爭議，由原告所在地（株洲A區）人民法院管轄。后被告履行合同不能，原告以房屋買賣合同屬于不動產糾紛應屬不動產所在地法院專屬管(:房屋買賣合同糾紛管轄)轄為由向b區法院起訴，要求被告承擔違約責任。對于b區法院對本案是否有管轄權存在以下幾種不同觀點： 第一種觀點認為，房屋買賣合同糾紛涉及到不動產，應屬不動產糾紛，故按照我國民事訴訟法第33條第一款“因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄”的規定，該案屬于b區法院專屬管轄。 第二種觀點認為，房屋買賣合同糾紛本質上就是合同糾紛的一種，按照我國民事訴訟法第三十四條的規定，當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的人民法院管轄，該案雙方當事人在簽訂合同時約定了爭議由A區法院管轄，故該案應由A區法院管轄。 筆者認同該案的管轄權屬A區法院。理由如下： 房屋買賣合同糾紛本身是合同糾紛的一種，但其又確實涉及到了房屋這一不動產標的，而目前法律上亦沒有對其屬于合同糾紛還是不動產糾紛定性。但是我們應當看到，我國民事訴訟法第三十三條第一款規定的“因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄”其立法目的應是為了便于法院對不動產標的進行調查、保全，以及方便案件后期的執行。而本案的訴訟請求并沒有涉及到不動產房屋物權的變動，而只是主張一般的合同違約責任，其訴訟請求的實質與普通的合同糾紛并無兩樣，故應使用合同糾紛的管轄規定。另一方面，筆 者同時認為亦不能一概的認定房屋買賣合同糾紛都不屬于不動產糾紛，應根據具體案情加以區別對待，其涉及物權變動的糾紛應作為不動產糾紛范疇適用專屬管轄，以方便管轄法院對不動產進行調查、保全或執行。所以，筆者認為民事訴訟法第三十三條規定的“不動產糾紛”應理解為不動產物權糾紛，其針對的應是可能動搖不動產物權的糾紛。 后語：目前司法界對該問題做了明確規定的只有北京市高級人民法院，其20XX年12月22日出臺的《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第二十九條規定：因房屋買賣合同糾紛提起的訴訟，原則上按照《民事訴訟法》第二十四條關于合同糾紛管轄的規定確定管轄權。該規定雖沒有全國實施效力且針對的是老民訴法，但其如此規定的用意與解釋精神值得我們參考與借鑒。 篇二：房屋買賣合同糾紛不應適用不動產專屬管轄 房屋買賣合同糾紛不應適用不動產專屬管轄案情：20XX年8月12日王某與蚌埠市某房地產開發公司簽訂一份《商品房購銷合同》，載明：王某購買位于蚌埠市某小區3#樓6單元2樓西戶房屋一套，建筑面積122平方米，購房金額為158600元。后王某得知：開發公司于20XX年6月8日已將其購買的該套商品房賣給何某。20XX年5月6日蚌埠市房地產管理局并為何某發放了房地權證書。王某以一房兩賣為由起訴要求房屋開發公司雙倍返還購房款，并賠償損失。 一種觀點認為，按照我國《民事訴訟法》第34條第1款之規定，“因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄”。該案是房屋買賣合同糾紛，屬于與不動產有關的糾紛，應由房屋所在地人民法院專屬管轄;另一種觀點認為，對于本案糾紛，雖然涉及不動產，但應當看到，本案的實質并非不動產物權的變動，而是一般的合同違約糾紛，因而不適用專屬管轄的規定。按照《民事訴訟法》第24條之規定：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。” 筆者支持第二種觀點，理由如下： 關于不動產有關糾紛的管轄法院問題，我國《民事訴訟法》第34條第1款規定，“因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄”。該條“不動產糾紛”應理解為不動產物權糾紛，不動產糾紛專屬管轄是針對物的權屬關系發生爭議，之所以專屬管轄是因為不動產標的便于該地法院進行調查、勘驗，及時查明案件，也為了便于案件審理終結生效后得以順利執行。本案的合同違約之訴與民訴法34條規定不動產糾紛是有本質區別的。第一種觀點把因涉及不動產買賣合同所生違約之訴也強列為專屬管轄則屬任意擴張解釋，該擴張解釋本身已超出該條文可能的文意范圍。筆者認為，不動產糾紛情況是非常復雜的，應根據案件情況分別對待，涉及物權糾紛的應適用專屬管轄。如果不涉及物權糾紛的不應使用專屬管轄的規定。本案是一般的合同違約糾紛，因而不適用專屬管轄的規定，應按照《民事訴訟法》第24條之規定：由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。 最高人民法院在1995年12月8日《關于廣東順德東南亞地產發展有限公司訴湖南通利房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案和湖南通利房地產開發有限公司訴廣東順德東南亞地產發展有限公司債務糾紛案管轄問題的通知》中，認為雖然涉及房地產，但案件糾紛是純粹的給付貨幣的債務糾紛，由雙方約定管轄法院并無不當，并不違反專屬管轄的規定。20XX年12月21日北京高院的《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》中也有一條規定：因房屋買賣合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。這條規定雖然是由北京高院頒布的，但這個指導意見其它城市亦可參照適用。綜上，筆者建議對涉及到不動產非權屬爭議的合同糾紛案件不應適用不動產專屬管轄的規定。 篇三：房屋買賣合同糾紛民事起訴狀 民事起訴狀(魯宏律師) 原告：xx，男，漢族，xx年x月x日出生，身份證號：xxx，電話：xx，住址：xx。 被告：xx，男，漢族，xx年x月xx日出生，身份證號：xxx，電話：xx，住址：xx。 第三人：xx，法定代表人：xx，住所地：xx。 第三人：xx，電話：xx，法定代表人：xx住所地：xx。 訴訟請求： 1、被告繼續履行購房協議，為原告辦理房屋產權變更登記； 2、辦理房屋產權變更登記手續中產生的一切費用由被告承擔； 3、本案訴訟費及其他相關費用由被告方承擔。 事實與理由： 原被告雙方于xx年x月x日簽訂房屋買賣合同，按照合同約定，原告于簽訂合同當日已向被告給付購房款20萬元整，并已實際占有、使用該房屋。而被告卻違反合同，經原告多次催促，以種種理由至今未給原告辦理產權變更登記。并稱，待本案第三人xx為其辦理完畢房產證后立即協助原告辦理。后原告得知，被告不為原告辦理產權變更登記的真實原因是，已將在向第三人xx公司購買房屋時取得的相關手續丟失，無法辦理產權變更登記。無奈，原告只能訴諸法律。 綜上，為了維護原告的合法財產權益，特向貴院提起訴訟，懇請貴院在查清事實的基礎上，判如所請。 此致 天津市xx區人民法院 具狀人： 20XX年月日
第2篇: 農村房屋買賣合同糾紛
麗江律師郜云的代理的云南省高級人民法院審理的房屋買賣合同案件經典實例
一審法院判決合同無效，二審法院判決合同部有效部分無效，云南省高級人民法院判決合同有效，我的當事人非常滿意！（雙方所簽《協議》的效力問題。本院認為雙方所簽《協議》有效。）
云南省高級人民法院
民 事 判 決 書
(2013)云高民再終字第32號
申請再審人(一審被告、二審被上訴人)：周兵(曾用名周斌)。
被申請人(一審原告、二審上訴人)：傅言城。
委托代理人：郜云，云南滇西北律師事務所律師，代理權限：特別授權代理。
原審第三人：楊永慶(系周兵之妻)。
原審第三人：周楊(系周兵之子)。
原審第三人：楊滿麗(系周兵之女)。
申請再審人周兵與被申請人傅言城及原審第三人周楊、楊滿麗、楊永慶因房屋買賣合同糾紛一案，不服云南省大理白族自治州中級人民法院(2011)大中民終字第273號民事判決，向本院申請再審。本院于2013年3月7日作出(2012)云高民申字第865號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。申請再審人周兵及其委托代理人趙*、孫**，被申請人傅言城及其委托代理人郜云，原審第三人楊永慶、周楊、楊滿麗均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
本院再審查明如下法律事實：周兵(曾用名周斌)與妻子楊永慶、兒子周楊、女兒楊滿麗共同擁有位于鶴慶縣云鶴鎮朝陽小區房產一院(原鶴韻酒樓)，并持有《房屋產權證》、《土地使用權證》。2010年7月26日，傅言城、周兵在周兵之妻楊永慶經營的“鶴韻食府”經協商簽訂了《售房協議》(以下簡稱《協議》)，該《協議》的主要內容為：甲方為周斌，乙方為傅言城，甲方將原老鶴韻酒樓及后面的整塊地以360萬元價款出售給乙方，乙方預付定金40萬元，余款由乙方貸款到位后一次付清，此外，雙方約定了房屋交付、過戶、上稅等內容;《協議》第四條約定，本協議簽字生效，如一方違約，賠償對方違約金100萬元。在協議上除甲乙雙方簽名外還加蓋了鶴慶縣鶴韻食府的印章。另查明，簽訂本《協議》時，周兵將涉訴房產的產權證書交給傅言誠查看，該房產證的房屋所有權人為周兵，共有人為楊永慶、楊滿麗、周楊，而楊永慶、楊滿麗當時均在食府內。在合同簽訂當天，傅言城預付了購房款40萬元。2010年9月16日，傅言城向中國工商銀行股份有限公司大理鶴慶支行貸款300萬元。后，周兵以其家人不同意賣房為由不愿繼續履行合同。傅言城于2010年12月23日向鶴慶縣人民法院提起訴訟，要求周兵支付違約金100萬元，并返還房屋預付款40萬元。周兵則辯稱其與傅言城所簽《協議》無效，傅言城要求支付違約金沒有法律依據，只同意退還傅言城40萬元預付款及利息。一審中，法院依法追加了楊永慶、楊滿麗、周楊作為第三人參加訴訟。三名第三人均稱對周兵出售涉訴房產一事不知情，不同意賣房。
一審法院認為：傅言城與周兵訴爭的房產系家庭共有財產，在沒有其他共有人授權的情況下，周兵以個人名義與傅言城簽訂了《售房協議》，直接侵犯了其他共有人的財產所有權，根據城市房地產屬共同共有的，未經其他共有人書面同意不得轉讓的法律規定及在共有關系存續期間，部份共有人擅自處分共有財產一般應認定無效的司法解釋，認定該《協議》無效。同時認為，周斌的行為并不符合表見代理的主體特征，雙方在簽訂協議的過程中均有過錯，應各自承擔因簽訂合同給對方造成的損失。據此，依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第四項、《中華人民共和國合同法》第五十二條五項、第五十八條之規定，判決：周兵返還傅言城房屋預付款40萬元，并從2010年7月26日起至還款之日止按5.31%支付年利息。案件受理費21000元，由周兵承擔。
一審判決宣判后，傅言城不服提起上訴。請求支持其全部訴訟請求。二審法院判決認為，本案應當適用《最高人民法院關于適用婚姻法若干問題的解釋(一)》第十七條的規定：夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權。夫或妻非因日常生活要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。據此，二審認為周兵可以代表其妻楊永慶處理涉訴房產，從而認定該《協議》部分有效，部分無效，即涉及夫妻雙方的部分有效，涉及兩個子女的部分無效。雙方約定的100萬元違約金的有效性也只及于周兵夫妻兩人，應由周兵夫妻承擔一半即50萬元的違約金。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款(二)項、《中華人民共和國民法通則》第五條、《最高人民法院關于適用婚姻法若干問題的解釋(一)》第十七條、《中華人民共和國合同法》第五十六條、第一百零七條、一百零八條之規定，判決：一、撤銷鶴慶縣人民法院(2010)鶴民二初字第112號民事判決;二、被上訴人周兵于本判決生效后15日內返還上訴人傅言城房屋預付款40萬元;三、被上訴人周兵于本判決生效后15日內支付給上訴人傅言城違約金50萬元。一審案件受理費17400元，由傅言城承擔7400元，由周兵承擔10000元。二審案件受理費17400元，由傅言城和周兵各承擔8700元。
二審判決后，周兵不服，向我院申請再審稱，二審適用法律錯誤導致錯判，請求依法改判。一、本案應適用《城市房地產管理法》的相關規定，非經權利人同意或者授權，任何形式的房屋買賣均是無效。二、二審法院判決書中認定雙方之間的協議部分有效，部分無效已經嚴重違反了民法通則、物權法的相關規定。三、二審法院判決由其承擔違約金50萬元沒有事實和法律依據。
被申請人傅言城再審過程中答辯認為，周兵的再審請求不應予以支持，并請求判令周兵返還40萬元購房預付定金并承擔100萬元的違約金。一、雙方簽訂的《協議》合法有效。《協議》的內容是兩個平等主體的真實意思表示，《協議》上蓋有“鶴韻食府”的印章，被申請人完全有理由相信此《協議》代表了周兵全家的意愿。二、周兵一家的違約行為導致其經濟損失300萬元。包括：1、40萬元已付定金的利息及其投資收益;2、向銀行貸款300萬元抵押物評估費用、貸款利息;3、投資期間可得利益損失。4、訴訟費用及往返的各種開支3萬元。三、周兵一家應當按《協議》向其支付違約金100萬元。
另，再審中被申請人傅言城向本院提交了《指紋鑒定申請書》，認為雙方所簽《協議》上甲方;處有楊永慶的手印，只是該手印與周兵的手印有部分重疊，請求對《協議》上是否有楊永慶的手印進行指紋鑒定。
本案再審爭議的焦點是：一、周兵與傅言城雙方所簽《協議》是否有效?二、雙方的過錯及責任應如何認定和承擔?本院依據查明的案件事實及相關法律規定逐一評判如下：
一、雙方所簽《協議》的效力問題。本院認為雙方所簽《協議》有效。(一)從工商登記材料反映，涉訴房產“鶴韻酒樓”的經營形式為周兵等二人為經營者的家庭共同經營模式。雙方簽定《協議》的地點是在周兵之妻楊永慶經營的“鶴韻食府”，當時除傅言城與周兵二人外，楊永慶及楊滿麗均在食府里。從再審中調取的“鶴韻食府”的工商登記材料反映，雙方簽訂《協議》時，“鶴韻食府”也是以楊永慶為經營者的家庭經營模式，《協議》上蓋有“鶴韻食府”的印章與傅言城主張的;其認為此印章代表了周兵全家的意愿;能夠相互印證。(二)本案涉訴房屋的四名共有人是夫妻、父母子女的特殊身份關系，四人是生活在一起的家庭成員，周楊及楊滿麗作為兒女，在簽訂協議時雖都已成年，但還未獨立生活(周楊當時在當兵，楊滿麗當時在讀大學)，其生活還依附其父母。(三)雙方當事人簽訂《協議》并不是簡單的突發行為，而是經過了一段時間的協商議價的過程。《協議》的內容是兩個平等主體的真實意思表示，并不違反相關法律規定。基于以上查明的事實，對傅言城;“確有理由相信周兵代表了全家人的意愿而出售涉訴房產”的主張，本院予以采信。《中華人民共和國合同法》第四十九條規定行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。本案中，傅言城雖然知道轉讓的涉訴房產為共有，但從本案的以上客觀事實分析，傅言城確有理由相信周兵的處分是共有人的共同意思表示。據此，本院認為應認定周兵與傅言城雙方所簽《協議》有效。雖出賣人周兵最終不愿履行《協議》，但不能因此而否認買賣協議的效力。
關于傅言城提出的《指紋鑒定申請》，本院認為鑒定的結果與本案的事實認定沒有直接的因果關系，不影響本案的實體處理，故不需在再審過程中進行鑒定。
二、雙方的過錯及責任應如何認定和承擔?雙方簽訂《協議》后，周兵及三名第三人收取了傅言城支付的購房預付款，傅言城依《協議》約定貸款，貸款到位后周兵最終不同意出售涉訴房產。周兵未按《協議》約定履行義務的行為構成違約，應承擔由此產生的法律責任。據此，周兵申請再審認為;其與傅言城所簽《協議》無效，原審法院判決其承擔違約金50萬元，沒有事實和法律依據;的主張及理由不成立，本院不予支持。原審判決由周兵向傅方城支付50萬元的違約金并無不當，50萬元的違約金也足以彌補傅言城的損失，故對原審的實體判決本院予以維持。
綜上，原判適用法律及說理不當，再審應予糾正，但原審實體判決適當，再審予以維持。據此，本案經本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款、《中華人民共和國合同法》第四十九條、第一百零七條及最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法審判監督程序若干問題的解釋》第三十三條、三十七條之規定，判決如下：
維持云南省大理白族自治州中級人民法院(2011)大中民終字第273號民事判決。
本判決為終審判決。
若負有義務的當事人未能按照本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
若負有義務的當事人不自動履行本判決，享有權利的當事人可在本判決規定履行期限屆滿后的兩年內向云南省鶴慶縣人民法院申請執行。
審 判 長 包靖秋
審 判 員 吳立宏
代理審判員 高晶晶
二O一三年七月二十四日
書 記 員 吳雪嬌
第3篇: 農村房屋買賣合同糾紛
房屋買賣合同糾紛反訴狀范文
房屋買賣合同糾紛反訴狀范文提要：反訴被告收到《辦證通知函》后，一直不提供任何資料給反訴原告。反訴原告遂又于2011年8月27日發出《履約通知函》第三次催告反訴被告
房屋買賣合同糾紛反訴狀范文
反訴原告：深圳市XX擔保有限公司，地址：XX，組織機構代碼XX。
法定代表人：XX。
委托代理人：顏宇丹，廣東圣方律師事務所律師。
反訴被告：張X，男，X年X月X日出生，漢族，住深圳市XX，身份證號XX。
反訴請求：
1、解除雙方于2009年12月3日所簽訂的陽光明居（X棟X單元X）房屋買賣認購合同；
2、反訴被告立即向反訴原告返還所占用的深圳市XX區陽光明居X棟X單元XX房屋；
3、反訴被告支付反訴原告違約金238104元；
4、本案訴訟費由反訴被告負擔。
事實與理由：
反訴原告與反訴被告于2009年12月3日簽訂了一份反訴被告向反訴原告購買位于深圳市羅湖區**居花園X座X房屋的買賣認購合同。合同約定總購房款為人民幣1190520元（注：幣種下同），合同約定反訴被告應在簽署本認購合同后3日內到反訴原告指定銀行XX銀行XX支行辦理按揭貸款申請審批手續，銀行審批通過后1日內交付總購房款的30%即360520元作為首期款，剩余房款830000元應由反訴被告于3日內向該銀行申請辦理個人住房抵押貸款借款手續，簽訂抵押貸款合同、借據等全部銀行手續（到開發商初始登記辦理完，反訴被告可以辦理過戶手續時，由其通過該銀行貸款支付剩余房款給反訴原告）。合同還約定，反訴被告須于2009年12月15日前到上述銀行申請辦理個人住房抵押貸款借款手續，簽訂抵押貸款合同、借據等全部銀行手續，同時付清首期款或全部樓款。合同第二條第5項約定，如反訴被告在上述期限內未前往上述銀行辦理前述手續，以及未辦理全權委托公證手續（內容為反訴被告全權委托反訴原告指定人員張駿為其辦理上述房屋過戶手續，領取其房地產證，代繳稅費，辦理其房產證抵押貸款手續，收取抵押貸款），則視作反訴被告自動放棄其所認購該物業之權利，其同意認購訂金歸反訴原告所有，同時反訴原告收回上述房屋使用權。合同第二條第6項約定，如反訴被告未按本合同規定的付款時間繳付上述房屋訂金、首期款或全部房款，則視作反訴被告自動放棄其所認購該物業之權利，其同意認購訂金歸反訴原告所有，同時反訴原告收回上述房屋使用權。合同第二條第7項約定，有關購買該物業之項目契約之律師費、公證費、登記費及其它一切有關買方之費用及稅項，概由買方支付。第8項約定反訴被告同意按反訴原告房產證價格過戶，雙方按約定過戶價格繳稅，其中由反訴被告支付的稅費有：印花稅、產權登記費、契稅、公證費、查證費、貼花稅、交易費及其他、抵押登記費，且其須于簽署房地產買賣認購合同時交付，同時反訴被告還承諾：如果其辦理過戶手續時不按反訴原告房產證價格過戶，由此產生的買賣雙方稅費全部由其承擔。
雙方在所簽上述合同的第三條第2項中反訴原告承諾反訴被告：在反訴被告收到房屋使用權開始起9個月內負責辦理其房產證過戶手續，如果9個月到期，由于開發商或反訴原告原因，不能辦理反訴被告房產證過戶手續，反訴被告可向反訴原告書面申請退房，反訴原告承諾在收到反訴被告書面申請退房10日內退還其所付房款及辦證稅費，反訴被告承諾其裝修房屋費、公證費及使用后所交房屋管理費、水電費、煤氣及有線電視開通費等費用由反訴被告自行承擔。該條第三項約定，如果開發商初始登記完成，反訴原告已經書面或電話通知反訴被告3日內辦理房產證過戶及抵押手續，由于反訴被告原因在規定時間3日內（節假日除外），不去辦理反訴被告名下房產證及抵押貸款手續，反訴原告到期有權收回上述房屋轉讓他人，反訴被告所交房款歸反訴原告所有，反訴被告無條件搬出，其入伙裝修房屋費、公證費及使用后所交房屋管理費、水電費、煤氣及有線電視開通費等費用由反訴被告自行承擔，由此造成一切損失由反訴被告承擔。在該合同的附加條款中雙方特別約定此物業如產生行政處罰的費用由反訴原告承擔。
上述合同簽署后，反訴被告于2009年12月7日向反訴原告只支付了購房款30萬元和公證費、副本費360元。反訴原告于2009年12月28日將合同項下房屋交付反訴被告使用（詳見反訴被告提交的深圳市XX物業管理有限公司陽光明居管理處證明）。根據當時銀行規定的二手房買賣貸款首期款只需支付30%，銀行貸款70%即可購買，反訴被告須支付首期款30%即360520元才有資格入住涉案房屋，但是反訴被告只支付了300000元首期款就要求入住，一直拖欠反訴原告首期房款未付。反訴原告根據認購合同第三條第2款的約定，于2010年9月12日下午5：30到反訴被告的住處深圳市羅湖區XX路XX大廈XX號送達了一份《通知函》，通知反訴被告反訴原告已經無能力繼續履行認購合同第三條第2款，如果反訴被告不愿意購買上述房屋，在2010年9月30日前來反訴原告辦理解除合同和退房手續，反訴原告在合同解除10日內，退還反訴被告首期款，收回上述房屋；反訴被告應付清房屋使用期間的管理費、水電費等一切費用，使用期間裝修費自理。如果反訴被告愿意承擔房產證無法辦理的風險，反訴原告要求反訴被告必須在2010年9月30日前至反訴原告處簽訂補充合同，并告知反訴被告：根據2010年9月銀行的新規定，二手房買賣，第一套房購買者貸款首期款只需支付30%，銀行貸款70%，已經支付30%房款的，須支付剩余的70%購房款，待付清購房款后可以繼續使用上述房屋。如不能一次付清購房款，反訴原告會請求建設銀行審核反訴被告的貸款資格，銀行確認為第一套房合格貸款人，除已支付的30%房款外，其余房款反訴原告將按現在銀行一套房貸款利率年息%借款給反訴被告。第二套房購買者貸款首期款需支付50%，銀行貸款50%，如反訴被告經銀行確認為第二套房合格貸款人，則須在2010年9月30日前補齊50%首期款。鑒于反訴被告屬于第二套房以上，需要付清全款，反訴原告一直電話通知反訴被告，向其催收首期房款欠款60520元及交齊剩余購房款未果。反訴被告從2010年10月
房屋買賣合同糾紛反訴狀范文提要：反訴被告收到《辦證通知函》后，一直不提供任何資料給反訴原告。反訴原告遂又于2011年8月27日發出《履約通知函》第三次催告反訴被告
11日起已無合法根據占用反訴原告房屋至今未還。反訴原告幾經努力，于2011年7月16日協助開發商將深圳市羅湖區陽光明居丙棟房屋初始登記辦理好。根據認購合同第三條第3款的規定，反訴原告在2011年7月20日通過特快專遞發《辦證通知函》給反訴被告（已簽收），按照深圳市政府辦理二手房買賣過戶的最新規定，要求反訴被告在收到通知3天內提供個人及家人身份證，戶口本，結婚證（或單身證、離婚證），社保卡和社保清單，工資收入流水，納稅證明，收入證明，家庭房產查檔證明，定金收據，首期款收據，認購合同給反訴原告，并且要求反訴被告于接到本通知函后3日內與反訴原告簽訂《陽光明居房屋買賣補充協議》。同時，反訴原告還明確告知反訴被告，根據深圳市政府有關限購的規定，若其無資格以自己的名義繼續履行《認購合同》并簽訂《陽光明居房屋買賣合同》，即無法辦理房產過戶手續，應當于收到本通知函之日起3日內與反訴原告辦理解除《認購合同》事宜，反訴原告將在簽訂《解除合同書》當日辦理退款手續，同時反訴被告需將房屋退還反訴原告。
反訴被告收到《辦證通知函》后，一直不提供任何資料給反訴原告。反訴原告遂又于2011年8月27日發出《履約通知函》第三次催告反訴被告：反訴原告名下房產證已經在2011年8月18日辦妥，已經具備過戶條件，要求反訴被告履約，在接函后3日內付清剩余購房款，并支付到反訴原告賬戶，并附具了開戶人、賬號和開戶行。同時，在該函中反訴原告還要求反訴被告于2011年8月31日前付清剩余房款，逾期解除雙方簽訂的購房合同。反訴被告又一次電話拒收郵件，不與反訴原告履約。反訴原告在此情況下，于2011年9月2日通過特快專遞發出《解除合同通知》給反訴被告（已簽收），告知其于2011年9月1日正式解除雙方間簽訂的上述認購合同，請其即刻搬離認購房屋，否則反訴原告有權沒收其支付的購房款，并追究其房屋使用費、利息等責任。但是反訴被告繼續占用反訴原告的上述房屋，且不愿意支付反訴原告購房款和購房過戶稅費，已經嚴重侵害了反訴原告的合法權益。另外，需要特別予以說明的是，反訴原告以拍賣方式取得涉案房屋所在的陽光明居丙棟共計20套房屋的所有權，其中有11套房屋的購買人已通過深圳市羅湖區XX街道人民調解委員會的調解與反訴原告達成《人民調解協議書》解決了協議雙方間存在的辦證稅費爭議，其中有13套房屋簽訂《房屋買賣認購補充協議》，共16套向銀行辦理完畢貸款手續，雙方已向國土房管部門遞交過戶材料，其中9套房屋的買受人已領取到房產證。正是因為反訴被告的上述違約行為，致使雙方間的涉案購房合同已無法繼續履行下去。反訴被告違反了雙方所簽署合同的約定，未本著誠實信用的原則切實全面履行支付購房款和繳納有關購房稅費的義務，反訴原告依法依約享有合同解除權，并有權收回合同項下房屋，反訴被告所交房款歸反訴原告所有，反訴被告應無條件搬出，并自行承擔入伙裝修房屋費用。反訴被告雖有上述違約行為，反訴原告依約完全可以不予退還其已交購房款，但綜合考慮反訴被告的違約性質和程度，及其違約給反訴原告造成的經濟損失情況，反訴原告酌情按照合同總房款的20%主張反訴被告的違約金，敬請法院依法予以支持。
此致
深圳市XX區人民法院
具狀人：深圳市深圳市XX擔保有限公司
二○一一年**月X日
第4篇: 農村房屋買賣合同糾紛
房屋買賣合同糾紛案例
重慶市黔江區人民法院民事判決書（ 2008）黔法民初字第 482 號 原告陳思維，男，生于 1980年 11月14日，土家族，住 （略）。 被告楊澤祿，男，生于 1955年 12月29日，漢族，住 （略）。 原告陳思維與被告楊澤祿房屋買賣合同糾紛一案，本院于 2008 年 7 月 30 日 受理，依法由本院代理審判員王貽獨任審理，于 2008 年 8 月 18 日公開開庭
進行了審理。 原告陳思維， 被告楊澤祿及其委托代理人李華榮到庭參加訴訟， 本案現已審理終結。
原告訴稱：我與被告于 2006年 9月達成房屋買賣協議，并交了 6萬元定金， 但后來被告未經原告同意擅自將房屋賣與他人。后經雙方協議，由被告退還 定金并賠償原告損失共計 10萬元，并于 2008年 3月30日前還清， 但被告到 期未還，故訴至人民法院，要求判令被告償還 10 萬元本金及利息 3840 元和 辦證費用 3500 元。
被告辯稱： 10 萬元欠條是答辯人在重大誤解的情況下，雙方實施的顯失公平 的民事行為。是因為承包人未按時完工，房屋未能在約定期間交給原告，后 原告多次向被告表示，不買此房了，要求退款。但因錢被他人挪借，未能歸 還。 2008 年元月原告及其妻子，還有一名姓楊的女律師到我家要求對此事作 個了解。楊姓律師稱，該 6 萬元是定金，違約方應雙倍返還，即 12 萬元。后 原告妻子就說只要 10 萬元，而且不解決就不走。楊姓律師寫了張 10 萬元的 欠條，我與妻子認為律師說的不會錯，雖然不愿意，也只得違心的簽了字，
后來經過咨詢才得知，支付的 6 萬元不等同于定金，不應適用雙倍返還。原 告利用被告沒有文化、經驗，讓被告對該 6 萬元就是定金的重大誤解，違反 公平、等價有償原則。因此該欠條應該予以撤銷。辦證的 3500 元錢未交給被 告，因此，不應由被告返還。
原告為證明其主張，提交如下證據：
欠條一張。
經質證，被告對欠條真實性無異議。 被告為證明其主張，提交如下證據： 購房合同一份。證明并未約定定金。 經質證，原告對該證據真實性無異議，但認為與本案無關。 對雙方提交的證據本院認為均符合證據三性，予以采信。
經審理查明： 2006 年 9 月 29 日，原告陳思維與被告楊澤祿簽訂購房合同， 約定由被告楊澤祿將其房屋的第四樓賣與原告，房屋竣工后交付。付款方式 為訂立合同時支付 6萬，房產證辦好后，再支付 5萬元，總價 11 萬元。 另查明：被告楊澤祿未能按約定時間交房，并將約定房屋賣與他人。事后， 被告楊澤祿出具 10 萬元欠條， 并約定 2008 年 3 月 30 日前還款，以及到期未 還，支付遲延履行期間利息。 本院認為：原告陳思維與被告楊澤祿雙方在自愿的基礎上訂立了房屋買賣合 同。被告楊澤祿未按合同如期交房，并將約定房屋賣與他人，屬于違約。雖 然雙方在合同中并未約定違約責任，但事后經過協商達成一致意見，由被告 楊澤祿以欠條形式約定返還原告陳思維 10 萬元，以及還款期限和利息。 被告 楊澤祿的辯解理由無證據支撐， 本院不予支持。 因此原告要求被告償還 10 萬 元的訴訟請求應予支持。因原告無證據證明辦證費的交納情況，該訴訟請求 本院不予支持。相關利息的具體數額，原告也未提交證據，故只能按中國人
民銀行同期貸款利率計算。據此，依據《中華人民共和國合同法》第六十條 之規定，判決如下：
一、被告楊澤祿支付原告陳思維人民幣 10 萬元，并按中國人民銀行同期貸款 利息支付從 2008 年 3 月 30 日至 2008 年 7 月 30 日的利息。限本判決生效之 日起 15 日內支付。
二、駁回原告陳思維其他訴訟請求。
本案訴訟費 2446 元，減半收取 1223 元由被告楊澤祿承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按
對方當事人的人數提出副本，上訴于重慶市第四中級人民法院。同時，直接
第5篇: 農村房屋買賣合同糾紛
一切用數據說話 優質追賬款、智能合同服務 房屋買賣合同糾紛案例分析 近些年，與房地產市場繁榮相伴隨的，則是房地產糾紛案件的大量出現，從濱海新區塘沽審判區了解到，2011年，受理各類民事案件4300余件，其中房屋買賣合同糾紛、房屋拆遷安置補償協議糾紛等涉及房地產的案件占到七成以上。通過這些年我在房地產領域的關注和學習，結合在地產公司工作時接觸的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地產庭）參與的一些案件陪審，現總結了房屋買賣合同糾紛這部分的一些典型案例，和大家分享、研究。 房屋買賣合同糾紛分為商品房買賣合同糾紛和二手房買賣合同糾紛。 一、商品房買賣合同糾紛 商品房買賣合同，是指房地產開發企業將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售，轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。這類合同也就是常說的“一手房買賣合同”，房地產開發商為合同一方當事人，這類合同簽訂、履行過程中的糾紛主要有以下幾類： （一）售房廣告引發的糾紛 眾所周知，開發商在售樓過程中為了推銷房屋，大幅度的制作售樓廣告，銷售人員在銷售過程中為了追求業績，也對購房人進行諸多說明及允諾，主要情形有：（1）向購房人提供某些購房優惠或附帶贈送禮品的說明；（2）對商品房美觀性的陳述；（3）對商品房使用功能的陳述；（4）對商品房環境性的陳述；（5）售后承諾，比如“售后包租”、“代租”等售后回報，為外地購房者辦理本地城市的戶口指標等等。而這些往往在購房人簽訂合同后或入往后統統不見蹤影。 案例一，天津某開發商在對外預售房屋時，宣傳廣告稱小區樓房前后間距有60米，小區綠化率為50%，并在預售房屋合同中約定， “開發商不得擅自變更已經與業主約定的小區平面圖，若確需變更的應當征得業主書面同意；開發商未征得業主同意變更小區的平面布局，業主有權要求開發商恢復，不能恢復的，開發商應當向業主支付總房價款的3%違約金”。該小區業主收房時才發現樓房前后的間距由原來的60縮小成了40.2平米，明顯違反了小區規劃，開發商違約。經過法院審理查明，開發商是自行提出變更規劃的，并未征得業主同意，政府有關部門也沒有強制要求變更，據此法院一審判決開發商向維權業主承擔總房價款3%的違約金。 案例二，北京某高檔小區在售樓時在宣傳資料中承諾，”小區內綜合綠化面積達總占地面
一切用數據說話 優質追賬款、智能合同服務 積的31%，擁有6800的綠地和中心花園，環境宜人，5000平米的地下超大停車庫，原裝高檔現代電梯，小區實行封閉式管理，24小時保安，房屋共用部分精美裝修等等”。同樣業主入住以上承諾紛紛不能兌現，要求開發商承擔違約責任。一審法院認為，開發商對于綠地、花園面積、車庫、原裝現代電梯以及對商品房各組成部分裝飾裝修標準的說明和允諾，影響到了商品房的檔次及居住質量，也會對買受人購房，訂立購房合同及房屋價格的確定產生重要影響，因此對上述幾項開發公司說明和允諾的內容應當認定為合同內容。最后調解結案，開發商給予一定經濟補償。但是，同樣案例，如果要求解除合同，法院駁回訴訟請求。 案例三，貽成尚北新風系統案例。 案例四，貽成綜合大廈土地使用年限案例。土地變性后，使用年限未變。 法律分析： 適用法律：實踐當中解決此案件的主要依據是《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”。 通過上面案例，購房者基本售房廣告糾紛一般有兩種訴求：一是要求開發商承擔違約責任和賠償相關損失；二是要求解除商品房買賣合同，并賠償相關損失，損失主要為購房款的利息損失及房屋升值帶來的差價損失。在第一種訴訟請求中，若商品房買賣合同中對違約責任有規定，則購房者直接依據合同約定之數額請求違約賠償金，案例一。但大部分時候，合同中并未約定開發商的具體違約責任，天津市房管局的版本僅對開發商延期交房、辦證、面積差異、設計變更等進行了違約責任約定，補充條款是開發商自行擬定，僅對購房者進行了諸多約定，很少約定自身違約責任，這種情況下，估算損失大小存在困難，法官一般傾向于調解結案；在第二種訴訟請求中，購房者主要是依據合同法第94條之規定請求解除合同。從法理上來講，購房者能否行使解除權的依據是違約方的違約行為是否構成根本性違約，只有在違約方的違約行為構成根本性違約的情形下，才賦予守約方解除合同的權利。合同法第94條規定的幾種情形，則是法律上對根本性違約的行為做列舉，在列舉的五種情形中，銷售廣告不實可套用的主要是該條第4款之規定“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致
一切用數據說話 優質追賬款、智能合同服務 使不能實現合同目的”因此，需要法院對案件進行審查，判斷廣告不實的違約行為是否導致合同目的不能實現，根據商品房買賣的通常目的而言，應從普通人的一般生活經驗及交易習慣的角度考察，對于商品房銷售廣告中開發商許諾但是最終沒有訂入合同而成為合同條款的事項及內容，雖然事后在客觀上對購房人買受該商品房目的產生了不良影響，但雙方尤其是買受人在訂立合同時竟沒有主意該內容，至少說明該內容并非是買受人在訂立合同時首先考慮的問題，從這一角度看，因商品房銷售廣告許諾沒有訂入合同致使該內容的法律地位不穩定而引起的糾紛，買受人也有一定的可責性，如上述案例中，開發商對周邊環境、配套設施問題上的許諾沒有到位，法院認定為一般違約，合同繼續履行，賠償酌定裁量。 售樓員的許諾，有無證據是關鍵。 （二）認購糾紛 認購是指在商品房買賣合同過程中，雙方當事人在簽署商品房預售合同或商品房現房買賣合同前簽訂文書的行為，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。簽訂的文書名稱五花八門，有叫“認購書”，有叫“訂購協議”，還有叫“房號保留協議”的。這方面的案例： 案例一，周某應房產公司要求與其簽訂《房產認購協議書》，并交付了定金2萬元，約定購買該公司開發的一處房屋。當時該公司聲稱該房屋的絕對不存在抵押等情況。簽訂協議后，周某遂于約定日期攜帶購房款到房產公司準備正式簽訂商品房買賣合同，簽訂合同前，周某經向產權機關查詢得知他預訂的該套住宅已于認購協議簽訂前抵押給銀行。周某遂拒絕簽訂商品房買賣合同，并要求房產公司返還定金2萬元;并提出在房產公司解除對該房屋的抵押后，雙方再簽訂商品房買賣合同。但房產公司不愿退還已收取的定金。周某遂將房產公司告上法庭，要求法院判令該公司撤銷《房產認購協議書》，返還已交的2萬元定金并加倍賠償2萬元。 開庭后，房產公司辯稱：該房產確實已抵押給銀行，但公司在與周某簽訂協議之前，已告知周某房產被抵押的事實，銀行也同意公司銷售被抵押的房產，何況目前周某沒有遭受任何損失。由于周某沒有按時簽訂商品房買賣合同，已經違約，故公司不退還購房定金的行為并無不當，請求法院駁回其訴訟請求。 法院審理后認為，由于房產公司在訂立《房產認購協議書》時，沒有如實向購房者說明房產已被抵押，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的
一切用數據說話 優質追賬款、智能合同服務 解釋》作出判決：撤銷雙方簽訂的《房產認購協議書》，房產公司返還周某已付購房定金2萬元，并支付賠償金2萬元。 案例二，陳某與某地產公司簽訂《房產定購協議書》，約定陳定購一套商品房，并支付定金1萬元。協議另載明：陳在簽訂定購協議時已詳細閱讀和了解星星公司在銷售現場公示的《商品房買賣合同》范本、補充協議等購房文本的內容。同年4月19日，陳簽訂《商品房買賣合同》時，認為該合同的補充協議有許多不公平條款，兩次發函要求修改不公平條款。最后雙方扯皮起訴到法院。 法院審理后認為：該協議明確載明：陳已詳細閱讀和了解該《商品房買賣合同》范本、補充協議等購房文本的內容，故陳應按定購協議約定的合同基本條件與星星公司簽訂正式的《商品房買賣合同》，星星公司有權拒退定金，駁回陳的訴訟請求。 實踐中，開發商擬定的《訂購協議》往往把自身的責任推的一干二凈，工作時出具的《訂購協議》，換簽《商品房買賣合同》的時間無法確定，開發商將在建工程抵押給銀行，在未撤抵押前無法網簽正式《商品房買賣合同》，這時簽訂正式合同的時間會約定為：自開發商通知之日起幾日內換簽《商品房買賣合同》。到底什么時候通知沒有約定，有時長達幾個月，使購房者錯過貸款優惠政策或趕上不利政策，審查合同時注意此方面。 法律分析： 適用法律：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“ 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。《關于適用若干問題的解釋》第115條：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。” 這類糾紛主要集中在兩方面：第一，訂購協議的效力問題；第二，定金罰則問題。 1、根據我國法律以及相關司法解釋，效力問題可以分兩種種情況分別分析。
一切用數據說話 優質追賬款、智能合同服務 首先，如果雙方簽訂的商品房訂購協議不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同十三項（下稱“十三項”）主要內容，（附：《商品房銷售管理辦法》第十六條 商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。 商品房買賣合同應當明確以下主要內容： （一）當事人名稱或者姓名和住所； （二）商品房基本狀況； （三）商品房的銷售方式； （四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； （五）交付使用條件及日期； （六）裝飾、設備標準承諾； （七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任； （八）公共配套建筑的產權歸屬； （九）面積差異的處理方式； （十）辦理產權登記有關事宜； （十一）解決爭議的方法； （十二）違約責任； （十三）雙方約定的其他事項。） 那么該協議不是正式的商品房買賣合同，而是預約合同，是獨立有效的合同。又可細分為開發商有無取得預售許可證，如果沒有但應認定為無效，但是近些年，房價飛漲，司法實踐中出現了扭轉。 其次，如果該協議體現了“十三項”內容，并且開發商已按照約定收受購房款的，購房者可向相關部門查實該房地產的開發商是否已取得房屋的預售許可證。如果開發商已取得商品房預售許可證，那么根據最高法的解釋，雖然雙方簽訂的是商品房訂購協議，但實際上是《商品房買賣合同》，直接要求交付房屋。 2、定金罰則問題，怎樣確定定金的性質。使用“定金”直接表述；未使用“定金”，但間接描述。在商品房買賣合同無法訂立的情況下，需區分以下幾種情形適用定金罰則：
一切用數據說話 優質追賬款、智能合同服務 (1)如果購房者無正當理由沒有按照商品房認購書規定的時間、地點去簽約，則應視為因購房者原因未能訂立商品房買賣合同，開發商有權不予返還定金。在這里要注意如前面案例所提到的情況，開發商有過錯在先，而購房者隨后不去簽約是否屬于正當理由?有判例認為這種情況下，購房者也有一定的過錯。因此，不應適用定金罰則，開發商只需返還定金即可。 (2)如因開發商過錯導致雙方不能簽訂商品房買賣合同的，開發商應承擔雙倍返還定金的責任。此種情形主要包括在認購書約定的期限到來時開發商尚未具備預售條件或者開發商將認購人認購的房屋又賣予他人以及開發商出售抵押房未履行法定義務而造成，開發商的過錯使得雙方簽訂認購書的目的不能實現，應當適用定金罰則。本案中，開發商即是在出售已抵押的房產過程中沒有履行告知受讓人(購房者)房產已被抵押的法定義務，從而導致購房者拒絕簽訂商品房買賣合同，故法院判令開發商承擔雙倍返還定金的責任。 (3)雙方對不能簽訂預售合同均無過錯的，定金應當返還。根據《合同法》第117條和《擔保法司法解釋》第122條的規定，在不可抗力的情況下，不適用定金罰則。另外，如果雙方對于認購書中未確認的其他購房合同條款達不成一致意見，這種情況下對于買賣任何一方而言都不視為違約，導致購房合同無法簽訂，那么開發商就應把定金全部返還購房者，不應以此為由“沒收定金”。后面將會提到政策變化導致不能貸款這種情形，不適用定金罰則。 （三）房貸難引發的相關糾紛 這類糾紛2011年呈快速上升趨勢，受國家調控政策影響。自國家及部分城市限購令出臺后，各大銀行對于購房貸款的發放越來越收緊，所以很多購房者在簽訂購房合同后，往往因為貸款辦不下來導致與開發商之間的糾紛。 案例一， 2011年2月，購房人葉某與某房地產開發公司簽訂了《天津市商品房買賣合同》，約定：葉某購買某房地產公司開發的位于天津市河西區某小區房屋，房屋成交總價為1 480 000元，葉某支付定金人民幣50 000元以及房屋首付款430000元，剩余房款100萬元整以貸款形式支付給房地產公司，如貸款不足100萬元，以現金形式補足；若貸款因葉某自身原因未獲批準，由葉某自行籌齊剩余房價款，以現金形式支付給房地產公司。后董某支付定金5萬元，首付款43萬元。2011年4月，天津實施限購令后，葉某不能取得銀行按揭貸款，銀行給出的理由是： 4月17日國務院發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，對不能提供
一切用數據說話 優質追賬款、智能合同服務 1年以上當地納稅證明或社保證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。葉某并非天津市戶籍，也沒有提交社保和納稅證明，因此不符合銀行的貸款政策。因無法辦理貸款，葉某兩次向房地產公司發出解約函，主張現其沒有履約能力。 法院經審理認為，葉某與房地產公司簽訂的商品房買賣合同合法有效。《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》涉及的房貸新政屬于國家宏觀政策調整，對購房人的履約能力產生重大影響。葉某不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，屬于《通知》中暫停發放貸款之情形，該情形屬于政策變化所導致的合同成立后客觀情況的變化，是葉某在訂立商品房買賣合同時所無法預見的重大變化，購房人履約能力的變化并非因為其自身的原因或簽訂合同時可以預期的商業風險導致，而是國家房貸新政對購房人的履約能力產生了影響。若合同繼續履行對于一方當事人已明顯不公平，而購房人履約能力的變化亦導致合同目的難以實現。此種情況下，當事人請求人民法院解除合同的，人民法院應根據公平原則，結合案件的實際情況確定。故葉某請求法院解除合同，應予支持。故最終支持了葉某要求解約的訴求，不承擔違約責任。 案例二，我的一個朋友2010年在河東紅城買了一套商品房，簽訂了《商品房買賣合同》，總價130余萬，首付50萬，其余辦理按揭貸款。但是在辦理貸款過程中，銀行審查發現她大學時申請過助學貸款，并且有逾期還款的記錄，加上她目前自己做生意，銀行認為其無固定工作，還款來源沒有保證，所以貸款申請始終未獲批。按照合同，應自60日內辦理完畢按揭貸款，因購房人原因致使貸款無法辦理，購房人應一次性補齊房款，否則按照逾期付款處理。最終河東區法院判決解除購房合同，購房人承擔20%的違約責任。 貽成案例，2008年上半年，對于貸款遲遲未辦理的集中起訴，法院傳票后大部分可以交齊房款，2008年下半年，市場形勢急轉之下，不再起訴了，購房人要求退房，退后，2009年上半年又報復性反彈，后悔不已。 法律分析： 法律法規：最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同
一切用數據說話 優質追賬款、智能合同服務 目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。” 《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規定，該規定明確：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人” 這類糾紛的焦點是：購房者因無法獲得銀行貸款而導致無法繼續履行合同的，違約責任究竟該由誰承擔？要具體情況具體分析，不能一概而論。要看致使貸款辦不下來的責任到底在哪一方， 如果是因為購房戶的信用等問題導致銀行不予辦理按揭貸款的，購房戶又沒有能力全額支付房款，導致商品房買賣合同不能繼續履行的，那么違約責任在購房戶，開發商可以請求解除合同、主張違約責任和賠償損失。如果是因為開發商原因導致無法辦理按揭貸款的，那么開發商應該允許購房戶以現款分期支付房款。購房戶如果無能力現款支付的，則可以請求解除合同、主張違約責任和賠償損失。 如果是因為政策調整原因導致無法辦理按揭貸款的，購房戶又不愿現款支付的，那么雙方都可以請求解除合同，開發商應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人，雙方都不用承擔違約責任。對第三種情況，因為合同沒有約定辦理按揭貸款，所以在支付房款時購房戶可以現款支付，也可以辦理按揭貸款。但如果是各種原因無法辦理按揭貸款的，購房戶應該以現款支付以全面履行合同。否則將會承擔違約責任。 在訴訟過程中，人民法院一般采取的是積極引導當事人重新協商，改訂合同；重新協商不成的，爭取調解解決。對買賣雙方而言，不管是主動還是被動違約，都有可能要承擔違約責任。 那么，購房者如何防范此類糾紛的發生呢？在現階段國家對樓市調控力度加大，不時會有房產新政策出臺的情況下，市民在準備購房前，最好能事先咨詢有關銀行，全面了解當前貸 款政策后，再與開發商簽訂正式合同，以避免因無法貸款而引發不必要的違約糾紛。
一切用數據說話 優質追賬款、智能合同服務 （四）延期交房糾紛 交房時間是《商品房買賣合同》中必須載明的事項，延期交房毋庸置疑是開發商違約行為，按照合同約定應按日支付違約金，比例雙方可以事先約定。如果合同交房期屆滿，開發商未通知業主收房，責任很好認定。案例順馳太陽城。 但是，近些年隨著人們法律意識的逐漸提高，對于商品房交付時是否具備交付條件有了明顯的關注，很多業主在辦理入住手續時會提到《準入證》這個名詞，貽成交房，河北區某一樓盤交房時沒有準入證，很多業主不辦理手續，那么究竟準入證是什么，未取得準入證的商品房是否具備交付條件，先看案例。 案例：20007年2月26日，天津市河東區星河花園住宅小區196名業主，以選民的身份向區人大遞交聯合簽名的罷免函，要求罷免星河花園住宅小區的開發商丁冰的河東區人大代表資格。這是國內目前規模最大的一次由選民直接提請的人大代表罷免動議。同時，這也是業主運用選民的身份來維權，期待以此解決與開發商的矛盾。實際上也攙雜了如何對待天津“準許交付使用證”制度的因素。星河花園在沒有取得《準入證》的情況下通知業主交房，到了合同約定的交房日，我發現小區的配套設施還沒有搞好，更沒有準住證，這些商品房還不具備交房條件。我等了一年多，開發商仍遲遲拿不出準住證，我父親都79歲了，這個房子就是為父母買來養老的，無奈之下領取了房屋鑰匙。” 拿到鑰匙10天后，李高翎將開發商告上法庭，索賠違約金7萬多元。讓李高翎吃驚的是，河東區法院判她敗訴。記者看到了去年1月17日下發的這份判決書。法院認為，雖然開發商未按照《天津市商品房管理條例》的規定領取住宅商品房準住證，但天津市人大制定的這個條例是下位法，而全國人大制定的《建筑法》是上位法，上位法的效力高于下位法，而《建筑法》規定，建筑工程竣工經驗收格后即可交付使用，而沒有規定準住證制度，所以李高翎敗訴。李上訴后，天津市第二中級法院維持原判。 法律分析： 1、“新建住宅商品房準許交付使用證”概述 “新建住宅商品房準許交付使用證”一般被簡稱為“準入證”，是指政府職能部門對新建住
一切用數據說話 優質追賬款、智能合同服務 宅商品房在交付使用前，對其品質及配套設施進行綜合驗收合格之后發放的許可證件。2002年10月24日，天津市人民代表大會常務委員會出臺了《天津市商品房管理條例》，該《條例》對“準入證”進行了初步規定。屬于地方性法規中的內容。 該《條例》第10條規定：“房地產開發企業開發建設的住宅商品房，必須在領取建設行政主管部門核發的住宅商品房準許交付使用證后，方可交付使用。” 《條例》第12條規定：“房地產開發企業將住宅商品房交付使用時，應當向購房人明示住宅商品房準許交付使用證。” 為全面落實新建住宅商品房準許交付使用證管理工作，天津市建委專門制定了《天津市新建住宅商品房準許交付使用證管理規定》（2002年12月1日起施行）。 該《規定》第12條規定：“房地產開發企業將新建的住宅商品房交付使用時，應當向購房人出示該幢住宅的準許使用證。 不按規定辦理準許使用證的新建住宅商品房不得交付使用。 對未取得準許使用證的商品房，購房人有權拒絕入住。” 以往我國的法律法規只規定了房屋交付時間是在建筑工程竣工并經驗收合格后。比如《中華人民共和國建筑法》第61條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第27條、《城市房地產開發經營管理條例》第17條、《建設工程質量管理條例》第16條等。天津市的上述規定嚴格限定了商品房交付的條件，客觀上有利于維護業主的權益。但由于習慣性思維和房地產開發商慣有的強勢地位，使得該《天津市商品房管理條例》出臺時，開發企業往往不能形成足夠的重視，對如何預防風險上也缺乏深度的思考，導致這幾年天津市形成了“準入證”糾紛集中爆發的時期，不僅行政層涉及面較廣，而且在司法界也形成了較多的爭議。 2、辦理《新建住宅商品房準許交付使用證》（準入證）需要的材料 按照《天津市商品房管理條例》和《天津市新建住宅商品房準許交付使用證管理規定》的
一切用數據說話 優質追賬款、智能合同服務 規定，房地產開發企業申辦《新建住宅商品房準許交付使用證》需要提供以下材料： 1、項目竣工驗收報告； 2、建設工程規劃驗收合格證； 3、非經營性公建配套證明； 4、供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明； 5、土地使用權證書； 6、地名管理部門批準的地名文件； 7、小區竣工資料（現狀照片4張，一份小區情況簡介）。 其中，1—4項為法定要件，5—7項為附件資料。 需要注意的是“準入證”按幢發放，即所謂的“一樓一證”。 3、未取得《新建住宅商品房準許交付使用證》（準入證）的后果 依據《天津市商品房管理條例》第38條規定：“房地產開發企業有下列行為之一的，建設行政主管部門責令改正，并可處以十萬元以下罰款：違反本條例第十條規定，未取得住宅商品房準許使用證而將住宅商品房交付使用的”。 《天津市新建住宅商品房準許交付使用證管理規定》第13條規定：“開發企業不按規定辦理準許使用證而將項目交付使用的，由建設行政主管部門按《天津市商品房管理條例》第38條有關規定給予處罰。給購房人造成損失的，房地產開發企業按照合同約定承擔相應的賠償責任” 。 4、天津市地方條例關于“準入證”規定的效力問題
一切用數據說話 優質追賬款、智能合同服務 如上面案例所述，某法院認定《天津市商品房管理條例》的規定違反了全國人大制定的《建筑法》即上位法的規定，因為訴訟過程中沒有依據《天津市商品房管理條例》進行判決。 實際上，對于認定《天津市商品房管理條例》是否違反《建筑法》的規定的問題，從二者的立法本意和關系來看，“準入證”制度并未從根本上顛覆《建筑法》關于房屋交付的規定，只是制定了嚴于《建筑法》的交房條件，從《立法法》和行政法律法規的相關規定看，《天津市商品房管理條例》并不違反我國上位法的規定。 5、部分司法判例對于因“準入證”糾紛的處理。 天津各法院在審理“準入證”糾紛時，由于對法律認知和思維考慮的差異，對于這類案件始終沒有一個統一的看法，有些法院并沒有認可“準入證”在延期交房案件中的法律基準點，這是業主在涉訴過程中存在的主要風險之一。也有支持業主的訴訟請求的。我年前曾經問過塘沽法院對于這類案件審理的把控分寸，和市場形勢掛鉤，穩定壓倒一切，房地產形勢好的時候，大多支持業主的訴訟請求，地產商對準入證也很看重，貽成報建部在每個樓盤交房時壓力最大，有的是趕著交房當天才取得準入證，拿到后馬上張貼，業主這邊還和工作人員僵持著呢。但是自2011年開始，有了轉向，準入證不被認定為法定交房條件了，恢復到了國家法律規定的最底線，只要通過竣工驗收，取得竣工驗收報告即可，因為很多購房人開始以此條件退房，不利于房地產市場經濟的穩定。我也同時咨詢了二中院、紅橋法院、河東法院、北辰法院等法院關于此類糾紛的觀點，總體上和塘沽法院的看法趨同，但是有一點需要注意的是，《天津市商品房買賣合同》于2011年2月份修訂了，普遍采用天津市建委制定的統一文本，其中第3條約定：“商品房竣工后，經驗收合格，方可交付，未經驗收或驗收不合格的不得交付。其中新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房準許交付使用證》后，方可交付使用。”加入了準入證的約定，那么在案件審判過程中，就要看使用的是哪個版本的合同，由于牽涉到延期交房違約的訴訟，合同簽約日期都在兩三年前，指期房，如果是使用的最新版本，那就毫無異議的支持業主的訴訟請求，因為不論是法定交房條件還是約定交房條件，《準入證》都是必需的，所以我認為再過一兩年這類糾紛應該比較容易掌控了。 有一點需要說明的是，司法實踐中，不論法院怎么看待《準入證》的效力，但是如果業
一切用數據說話 優質追賬款、智能合同服務 主在接到開發商的通知后即辦理了入住，但是其后卻以開發商沒有實際交房為由涉訴，這種情況下業主很難得到支持。 法院一般認為：開發商雖在未取得該房屋“新建住宅商品房準許交付使用證”的情況下向業主交付房屋，但業主實際入住，應認定為開發商和業主對交付房屋條件的事實變更。就開發商在沒有取得準予交付房屋使用證的情況下向業主交付房屋一節，系違反《天津市商品房管理條例》中的相關規定，屬于行政部門給予處罰的范圍，因此對業主入住后仍以違約為由要求開發商承擔責任有失妥當，故不予支持。 （五）房屋面積糾紛 在中國，商品房買賣，都是以建筑面積作為銷售的單位。一般來說，商品房的建筑面積由兩部分組成，即套內建筑面積以及公共部位與公用房屋分攤建筑面積。然而，作為消費者來說，實際購買的卻只是房屋的套內建筑面積。也就是說，需要將建筑面積減去公共部位與公用房屋分攤的面積。在同等單價的前提下，套內建筑面積越大，購房者越合算，反之就吃虧了。買房人在入住后常常遇到房屋的實際面積和開發商所承諾的建筑面積誤差的問題，不是缺斤短兩地“縮水”，就是買房人額外負擔“漲水”的費用。“縮水”侵犯了買房人權益是無疑的，“漲水”對買房人來說未必占了便宜，因為買房人不僅要承擔超出部分的房價，還得多支付物業管理費、供暖費等等。面積糾紛主要分兩種情況，第一，公攤系數不變的情況下，建筑面積變化，隨之套內建筑面積和公攤面積會同比變化；第二，公攤系數變大，建筑面積不變或變化，套內建筑面積變小或增加的幅度小于公攤面積增加的幅度。 目前，商品房面積誤差糾紛的處理原則是根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條之規定：出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持;(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定
一切用數據說話 優質追賬款、智能合同服務 的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 司法解釋對于處理建筑面積變化的第一種情況具有明確的指導意義，但是對于面積變化的第二種情況，單純適用此條法律不利于保護購房人的利益。 案例，2008年，濟南某小區的居民,以每平方米8000多元的價格，購買了自己的房子。2010年領到房產證時，他們發現，開發商新增了公攤面積，使得實際公攤面積比合同約定多出了2平方米。以小區內2號樓為例，分攤系數由19.4％增加到了23.8％，每戶增加2平方米以上。開發商根據登記結果主張購房差價額，每戶居民還需再交1萬元左右的購房款。據悉，小區內總共有400多戶居民，每戶都面臨這種情況。 在與開發商交涉無果的情況下， 37戶居民將濟南市房管局告到歷下區法院，要求房管局收回認證，糾正濟南市房產測繪中心的計算錯誤。 9個月以后，歷下法院宣判37戶居民敗訴。后來，他們又上訴，被駁回。這些不服輸的業主又向省檢察院提出抗訴，目前檢察院已受理，此案還未審結。 這類糾紛的根源到底在哪呢？濟南市房地局產權監理處測管科的一位工作人員稱，根據國家相關規定，商品房必須取得《預售許可證》才能進行銷售，開發商辦理《預售許可證》的前提之一，就是必須有正規測繪機構出具的預測繪報告。預測繪報告是根據規劃部門審批圖紙，還有開發企業提供的公攤面積說明等信息，測繪公司按照國家規范預測出的有關面積的報告，其中包括某套房的公攤面積、套內面積、建筑面積。 “預測繪沒辦法進行實地測繪，部分項目在預售過程中會出現局部的規劃變更，會影響套內面積與公攤面積的變化。”這位工作人員稱，這個變化都是經過規劃部門的批準，等到項目建設完畢、交房時，測繪主管部門和測繪公司會一同到項目現場進行實地測繪，出具《測繪報告》，作為辦理房產證的依據和要件之一。測繪公司出具的預測繪報告及測繪報告，都得經過濟南市房地局產權監理處的測管科審批備案。顯然，只要是合法樓盤，預售時的預測公攤和辦理房產證時的實測公攤，即便有些出入，問題也不會太大。有些開發商特意在銷售合同中有關面積的約定中，補充一條“據實結算，多退少補”。這樣就悄悄地把責任規避，而轉嫁到購房人的頭上了。 維權：有三種途徑可選擇
一切用數據說話 優質追賬款、智能合同服務 一是直接找開發商協調，也可向測繪部門或房地產行政主管部門反映，要求測繪單位重新進行測量，在以上兩種方式都不能解決的情況下，最后還可以通過法院訴訟，由法院指定測繪單位重測或是以設計變更為由要求退房，目前天津還沒有相近案例發生。 三種維權辦法中，第一種辦法比較直接有效，但往往需要眾多業主聯合起來，要求開發商給出一個明確的解釋，必要時還可以通過媒體監督解決糾紛，但很多不良開發商會玩“躲貓貓”，采取避而不見和拖而不決的策略，處理起來比較耗時耗力。 第二種辦法的維權成本較高，專家介紹，公攤面積的測量都是以“幢”為單位，一幢樓中所有套內面積之外的地方都在公攤計算范圍內，如果一戶業主提出申請，意味著需要對整幢樓重新測量，按照現在純住宅1元平米、商住兩用1.7元平米的測繪費用，業主的負擔至少在數千元甚至上萬元。 相比之下，通過法律途徑訴訟解決的辦法實在是無奈之舉，不僅要耗費大量的時間和人力，各種費用的支出也是不可避免的，可以說是三種維權辦法中成本最高的。 這方面，北京做的比較好。北京市2005年出臺的《關于規范商品房預售方案和房屋測繪技術報告書等有關問題的通知》，開發商取得預售許可后，房屋測繪技術報告書和面積分攤情況將在北京市房屋土地測繪信息網上進行公示，公示內容包括：被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數；不分攤的共用部位。變更商品房預售方案及相關內容的，也要在網上提前進行公示。 商品房規劃不得隨意更改 開發商要調整已經審查過的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向、面積等，必須要提供規劃行政主管部門的批準文件，以及審查機構的審查變更說明和重新測繪的房屋測繪技術報告書。、面積不準測繪機構將乘擔責任 測繪機構必須要按審查合格的施工圖進行商品房面積預測，而不能開發商提供什么圖就按什么圖測繪，否則，發生面積糾紛的，將由開發商和測繪機構共同承擔責任。 （六）設計變更糾紛 （七）房屋質量糾紛 （八）延期辦證糾紛 （九）補充條款引發糾紛 （十）“一房二賣”糾紛
一切用數據說話 優質追賬款、智能合同服務 商品房認購糾紛、逾期交房、逾期付款、逾期辦理產權證、房屋質量問題等依然是2010年商品房買賣合同糾紛的熱點。就以上熱點問題，有關法律界專業人士對一些典型案例進行深度剖析，希望能對購房者有所警示。 市五中院昨日公布了該院2009年以來審理的八大房產消費維權案例。因房產與民生息息相關，該院希望這些案例能夠引起人們重視。 定購協議書簽字要謹慎 2009年4月，陳燕妮與星星公司簽訂《房產定購協議書》，約定陳定購一套商品房，并支付定金1萬元。協議另載明：陳在簽訂定購協議時已詳細閱讀和了解星星公司在銷售現場公示的《商品房買賣合同》范本、補充協議等購房文本的內容。同年4月19日，陳簽訂《商品房買賣合同》時，認為該合同的補充協議有許多不公平條款，兩次發函要求修改不公平條款。最后雙方扯皮起訴到法院。 判決該協議明確載明：陳已詳細閱讀和了解該《商品房買賣合同》范本、補充協議等購房文本的內容，故陳應按定購協議約定的合同基本條件與星星公司簽訂正式的《商品房買賣合同》，星星公司有權拒退定金，駁回陳的訴訟請求。 法官點評購房者在簽訂定購協議時，應詳細了解協議內容，否則一旦簽訂協議，將承擔法律規定或合同約定的義務與責任。 天然氣改動不算結構改變 2008年1月，李飛與南翔公司簽訂《商品房買賣合同》。2009年3月，李飛接房時發現，合同上寫明位于入戶廚房位置的天然氣管道改到客廳陽臺上。他遂以房屋結構變更為由提出退房。但南翔公司不同意。 判決天然氣管道安裝有特別的規范和要求，不可能滿足所有業主的意愿。有關行政管理部門認為，天然氣管道的安裝位置變化，既不屬于規劃的變更和設計上的變化，也不屬于房屋結構改變。所以，天然氣管道的改變并不構成購房合同約定的解除條件，該合同不能解除。故駁回李飛的訴訟請求。 法官點評在設計時，天然氣管道位置原則上放在廚房，但如果涉及安全隱患問題，專業安裝人員可對安裝位置予以調整。 購房戶看清逾期交房條件 2007年5月，林小藝與秋韻公司簽訂《商品房買賣合同》，約定2007年7月20日前交房。
一切用數據說話 優質追賬款、智能合同服務 逾期交付的，按已付房價款每日萬分之五的違約金計算。2007年6月27日，秋韻公司取得竣工驗收備案登記證。2008年2月16日，林接到接房通知，卻以房屋需要維修為由不接房。2009年4月15日，秋韻公司將維修后的房屋交付給林。林要求秋韻公司承擔2007年7月21日至2009年4月15日期間的逾期交房違約金，被拒絕。林遂起訴索賠。 判決雙方在合同中明確約定，房屋維修事項不能作為拒絕接房及開發商承擔逾期交房責任的理由，故本案責任應由林小藝自行承擔。 法官點評本案中，雙方在合同中明確約定房屋交付條件為商品房已進行竣工驗收備案登記，并約定“房屋的維修事項不能作為拒絕接收房屋的理由”。購房者在商品房竣工驗收備案登記前有權拒絕接房，但經過竣工驗收后不能以房屋的維修事項作為拒絕接房的理由。 這些情況可拒絕接房 2006年11月，李月玖與永航公司簽訂《商品房買賣合同》，約定2007年12月31日前交房。2007年12月28日，李收到接房通知驗房時，發現房屋生活陽臺鐵欄桿與公共露臺鐵欄桿相連，且有室外電線搭在該公共露臺的鐵欄桿轉角處，李便以房屋需要整改為由不予接房。永航公司不允，李遂訴至法院，要求整改。 判決房屋雖驗收合格，但公共露臺搭接的室外電線不符合電氣裝置安裝工程及驗收規范，存在重大安全隱患，李月玖有權拒絕接房，永航公司構成違約。 法官點評房屋存在重大安全隱患或不能滿足基本使用功能時，購房者可以拒絕接房。開發商交付的房屋是否符合交付條件，購房者在哪些條件下可以拒絕接房，一要尊重當事人的約定；二要看是否滿足法律法規規定的標準；三要考慮房屋存在的質量瑕疵是否能夠滿足房屋的基本使用功能。 房屋沒驗收接房也有錯 2004年7月，傅瑤購買華麟公司一套房屋。合同約定2006年12月31日前交房，如逾期交房應支付違約金。 2006年12月31日，華麟公司交付房屋時，在其制定的《房屋交接表》中明示：“現項目已通過質量驗收，還未進行竣工驗收備案登記，你在認知該現狀的情況下，經驗房后自愿接房”，傅在交接表上簽署“同意接房”。 2007年9月30日，房屋才竣工驗收合格。之后，雙方因逾期交房違約金問題發生糾紛，華麟公司向傅支付了2006年12月31日之前的逾期交房違約金，不同意支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房違約金。傅遂起訴。 判決華麟公司違約金應承擔責任到房屋實際驗收合格之日，但雙方的書面交接房手續已載明房屋不符合交付條件的情況下，傅仍簽收接房并使用，故對華麟公司的違約責任額度應酌情減輕。
一切用數據說話 優質追賬款、智能合同服務 法官點評法律強制規定，商品房交付使用的最基本條件是經竣工驗收合格。華麟公司提前交房違反了法律，但傅明知房屋沒有竣工驗收合格而接房，也有一定過錯。 優惠沒兌現可起訴索賠 2006年8月2日，張亞南與鵬程公司簽約購買了一套房屋，交房時間為2006年8月31日。簽約當天，張付清全款和契稅。同年8月4日，該公司刊登售房廣告時承諾“8月1日至31日，購房業主享受免契稅優惠”。廣告刊登后兩三個月，張才知悉廣告內容。張認為自己也應享受該優惠，但鵬程公司拒絕。張遂訴至法院。 判決鵬程公司應遵守誠實信用原則兌現其承諾，應向張亞南支付已經交納的購房契稅。 法官點評開發商違反其承諾的，應承擔相應的違約責任。同時提醒購房者，為避免將來產生不必要的糾紛，可以要求將廣告內容寫進合同中或者簽訂補充協議，并明確約定違約責任。 提高容積率開發商要賠 2008年3月，陳奇與大宏公司簽訂《商品房買賣合同》，合同載明總層數28，但陳接房時發現所建房屋實際樓層為33層。陳奇遂以開發商增加容積率起訴至法院。 判決大宏公司人為違背了合同對商品房基本狀況的約定。大宏公司增加樓層的行為必然使陳奇預期的相關公共設施使用人數增加，居住舒適度下降，大宏公司的加層行為對陳奇的損害確實存在。綜合考慮業主遭受損害的程度，以及開發商超建可能獲得的利益等因素，判決大宏公司賠償陳奇4500元。 法官點評開發商違約提高容積率，應當承擔相應違約責任。 入住發現質量問題可索賠 2006年2月，秦遠購買蒙泰公司的住宅一套。2006年12月，秦對房屋裝修入住后，發現屋內墻體出現縱向和斜向裂紋、結構梁部分開裂、鋁合金窗邊滲水、鋁合金窗和玻璃不合格。秦遠要求蒙泰公司整改修復，蒙泰公司不允，秦遠遂向法院起訴。 判決市五中院認為，秦遠所購買房屋在保修期內出現了墻體裂紋等質量問題，蒙泰公司應當承擔修復責任。在房屋修復期間無法正常使用房屋，蒙泰公司應承擔修復房屋期間產生的搬家費、過渡費、清潔費等損失。 法官點評法官稱，因房屋存在質量問題需要修復的，購房者可以請求開發商賠償因房屋修復期間所產生的搬家費等必要費用。（文中企業和人名均系化名） 八成購房者被忽悠 焦點網日前的一份調查顯示，超過八成的被調查者在買房時被忽悠過。這其中最主要的問題是廣告宣傳虛假、夸大及承諾不兌現、樓盤開盤時“被漲價”、面積房型與銷售所說的不符、開發商不及時辦理房產證、房屋質量問題(墻壁開裂、材料使用、管線安裝等)、房屋產權縮水、開發商延遲交房、小區規劃的變更等。
一切用數據說話 優質追賬款、智能合同服務 獎品名稱：500萬U豆體驗卡
卡號：50Dd4fea7001 everage D、stain７、The words below equals to one another except（ ）. A、the high season B、the busy season C、the peak season D. the off seasonA、熱辣的 B、菜系 C、苦干的 D、大堂吧
10、The word
A 、確認 B、算賬
C、結賬 D、算錯賬
11、
C、聚會 D、黨員
12、“PC”is short for（）
A、potato chips B、portable computer C、personal computer D、both B and C
13、what should the reservation clerk says first when he/she answers the phone?
Au? B、welcome to our hotel.
C、please come to our hotel D、please
14、The objects below are needed in Recreatio boot B booth C buffet D beverage
一、 多選題：（每題2分，共20分。多選、少選、漏選均不得分）
1、 What should be prepared for a private secretary ?（）
A、yoga B、PC
C、copier D、printer
2、In what ways can the guests make a reservation ?（ ）。A、talking by person B、by phone C、by mail D、by fax
3、 Which can be ordered in a restaurant of a hotel?（）。
A、special spicy chicken B、twice – cooked pork slices
C、bar bell D、snooker
4、The facilities used in Recreational Service are()0361f04c
第6篇: 農村房屋買賣合同糾紛
房屋買賣合同糾紛答辯狀
答辯狀
答辯人：李x
代理人：廣東金聯律師事務所 馬俊哲律師
因陳x訴李x房屋買賣合同糾紛案一案，根據事實及相關證據，提出以下答辯意見：
一、關于本案的事實。
2015年1月5日，原告與被告簽訂了《房屋買賣合同》，約定將位于從化市xx街xxx畔x11棟401房以715000元的價格出售給原告。現原告以被告拒收定金為由起訴至貴院。
二、關于原告提出的訴訟請求。
原告主張我方拒收定金于法無據，且不可能存在拒絕收取定金的情況。
第一、我方簽訂《房屋買賣合同》當天給了賬號給原告，但對方一直未支付定金給我方，同時在原告提交的相關證據中，郵件無法看出是與本案的糾紛相關聯的，也不是以原告的名義發出，僅僅是律師函三個字，正常人拒收寫上律師函的郵件是情理之中的，也不清楚該郵件里面的律師函是何內容，因此，我方認為與本案無關。
第二、根據《房屋買賣合同》第三條的約定，經紀方作為代理人有權代收代付定金、房款及相關稅費。但對方一直未將定金提存給中介，對方一直沒履行合同下的義務。
第三、涉案的主合同《房屋買賣合同》并無約定支付定金的情況，即使原告提交的證據中令頁提交了一份關于定金與剩余樓款的交易的附件，但該附件無法與《房屋買賣合同》聯系起來，且無原被告的簽名確認，更嚴重的是，該合同約定的時間是2014年，而本案的買賣合同簽訂的時間是在2015年。
第四、附件上約定支付定金的時間是在1月5日，結合《房屋買賣合同》上簽訂的時間也是1月5日，也就是說簽訂合同當天是可以直接給定金的，但是對方一直未履行支付定金的義務。
第五、原告要求的違約金過高，同時我方并非違約方，違約金是在要補充對方的損失在產生的，現對方毫無損失，要求違約金過高，并不合理。
以上答辯意見請法庭考慮!
此致
XXX人民法院
答辯人：XXX
XX年XX月XX日
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法律知識之無效合同：
無效合同是指合同雖然成立，但因其違反法律、行政法規、社會公共利益而無效。可見，無效合同是已經成立的、欠缺生效要件的、不具有法律約束力的合同，不受國家法律保護。無效合同自始無效，但部分條款無效，不影響其余部分的效力。
確認合同無效的條件:
1、訂立合同內容不合法，表現為：違反法律、行政法規的強制性規定的合同，無效；違反社會公共利益的合同，無效；惡意串通，損害國家、集體或三人利益的合同，無效；以合法形掩蓋非法目的合同，無效；無處分權的人處分他人財產的合同，無效。但有兩例外：事后經權利人追認的，有效；事后取得處分權的，有效。
2、意思表示不真實，即意思表示有瑕疵，如：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的，無效。
3、訂立合同主體不合格，表現為：無民事行為能力人或者限制民事行為能力人訂立合同且法定代理人不予追認的，該合同無效，但有例外：純獲利益的合同和與其年齡、智力、精神健康狀況相適應而訂立的合同，不需追認，合同有效；代理人不合格且相對人有過失而成立的合同，該合同無效；法人和其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的合同，且相對人知道或應當知道其超越權限的，該合同無效。
