工作到了一定階段或者一定階段，就要回去認真分析研究，肯定成績，找出問題，總結經驗教訓，提高認識，明確方向，進一步把工作做好，用語言表達出來，這叫做工作總結。 以下是為大家整理的關于法學畢業生實習總結報告的文章3篇 ,歡迎品鑒！
第一篇: 法學畢業生實習總結報告
一、實習目的與實習時間
(一)實習目的
1、通過實習，將在大學期間所學的理論與法律實踐相結合，鞏固知識，發現不足，以求積累經驗、指導學習;
2、通過實習，培養獨立發現問題、分析問題和解決問題的能力;
3、通過實習，培養社會適應能力和人際交往能力;
4、通過實習，樹立正確的法律人觀念和法律人思維。
(二)實習時間
司考之后便迎來為期三個月的畢業實習，因為自己的考研計劃，我選擇了申請自主實習，選擇到離家較近的XXX律師事務所進行畢業實習，實習時間是從2019年x月x日到2019年x月x日。
二、實習單位
XXX律師事務所位于湖南省XXXXX，是由湖南省優秀律師XX創辦的一家綜合性律師事務所，經湖南省司法廳批準設立的專業法律服務機構。湖南XX律師事務所設有金融證券法律業務部、刑事辯護法律業務部、民商事法律業務部、綜合法律業務部和行政辦公室等，目前擁有15名執業律師，涉及金融、房地產、知識產權、企業改制、民商事、刑事、行政等方面的訴訟和非訴訟業務。湖南XX律所注重團隊意識，走專業化、品牌化和規模化的路子，擁有全新的法律服務理念和工作方式。典型客戶包括XXX、XXX、XXX等政府金融機構及大型企業。同時，湖南XX律師事務所還是XX大學的教學實驗基地。其卓越的成績和服務社會的精神受到了社會各界的好評。
我選擇湖南XX律師事務所，不僅是因為其離家近這一地理位置，還因為其涉及的法律面較寬、實踐性強，而且上述成就另我向往，能到這里實習并親身經歷一些法律實務，確實讓我受益匪淺。
三、實習情況
由于實習之前我就已經明確實習目的并制定了實習計劃，這使得我在實習過程中有的放矢，積極主動尋找鍛煉機會，并有得于許多律師的指點幫助，我的實習內容豐富多彩。這些工作有助于鍛煉我的各種能力，也是以后職業生涯中必不可少的環節和方面。在完成一般事務性工作的基礎上，我注重以下實習內容：
(一)通過整理卷宗熟悉律師整個辦案流程和司法程序
整理卷宗幾乎是每個法學專業的實習生都要做的事。在安頓好之后，我接到的首要任務就是整理卷宗，看似簡單的工作其實在你沒做之前還是需要時間去熟悉和掌握的，比如裝訂次序排列就和辦案流程緊密相關，也和相應的司法程序相對應。以民事卷為例，律師承辦案件首先是要有律師事務所的批單，然后與當事人簽訂委托代理協議，取得授權委托書;然后是根據案情所撰寫的起訴書、上訴書或者答辯狀;接下來是組織調查材料以形成的證據，包括談話筆錄、證人證言和書證物證;最后再綜合形成律師代理詞。如果這個案件是法院已受理或者已結案，就還有出庭通知書、舉證通知書、判決書、裁定書等法院材料。因此，只要你認真和細心，通過整理卷宗你就可以了解熟悉律師的辦案流程及相應的司法程序，這很重要。我并沒有因為工作的繁瑣而粗心甚至放棄，相反我很有興趣并在其中受到啟迪。
(二)協助律師會見當事人以及跟隨律師開庭以獲得實務技巧
法律理論知識方面，由于本科4年的學習以及剛考過司法考試，我能在較短時間內掌握，所以我覺得自己的差距和不足便是實務技巧。而這方面獲得的捷徑就是跟隨律師辦案。這次實習中因為之后我和律師們熟悉了，更因為XX主任的特別交代，只要是在吉首市內開庭的案件，我可以跟隨任何律師去開庭，但遺憾的是在市內開庭的案件并沒有我想象的多，在實習的這段時間內，我跟隨律師開庭共有18次，通過旁聽庭審了解案件的審理過程和律師在其中的辯論技巧、言行舉止，有時也會在開庭完了之后和我跟隨的律師討論庭上各個律師的優點及不足。有時我也學學組織證據和記錄要點，有問題也隨時請教。
會見當事人則是周六早晨跟隨XX主任，雖然很可惜為期三個月的實習期內只會見過這一次當事人，但在此次的會見中我學到了律師在會見當事人之前必須仔細閱讀相關材料，找出疑問點，在會見過程中需注意溝通的技巧和方法。
我所在的辦公桌在接待室，因此我能旁聽各個律師接待當事人的全部過程。通過旁聽律師咨詢過程學習律師接待當事人的方式和分析問題的思維特點。
(三)通過寫起訴狀、答辯狀等法律文書掌握法律文書寫作技巧
在這三個月的實習中，我干的最多的事便是寫刑事、民事、刑事附帶民事、行政起訴狀、答辯狀、上訴狀、代理詞、辯護意見等各種法律文書，還寫過律師函。每次都是按照律師給卷宗——我寫訴狀或代理詞或辯護意見——拿給律師看——我根據律師意見修改——交給律師的步驟，剛開始我幾乎要修改一大塊甚至于一大半，寫多了之后，到后來只需要修改一些修飾語。這個過程我學到了寫訴狀要在講清事實和訴求的基礎上簡潔明了，而代理詞、辯護意見則要圍繞事實、法律和證據較為詳細的寫，并且在整理自己的辯點時還要盡可能的想到對方能想出的辯點，只有這樣才能可能保證案件的成功。
四、心得體會
(一)團隊意識、專業化在行業競爭中的重要性
湖南XX律師事務所雖然是綜合性的律師事務所，但其每一位律師都是某一特定領域的能手，可根據需要隨時組成不同專業領域的律師工作團隊，為客戶提供特定領域的專業化法律服務。這提醒學法學專業的我，對未來職業發展方向的選擇要盡早明確，因為只有明確目標，通過努力學習過硬的專業水平，才能在未來的競爭和業務工作中取得優勢。同時還要樹立團隊意識，注重團隊合作。
(二)律師需要不斷學習，不斷更新自己的知識體系
中國的法規更新很快，根據“新法優于舊法”的原則，律師必須要與時俱進，運用的法規處理案件。記得一個合伙人做過房地產糾紛案件，關于二手房交易稅率問題，原來規定是5%左右，可當時國家正好出臺新規定，為打擊炒房，把稅率提高到近四倍。假如律師不能及時掌握法規，在訴訟中就會面臨敗訴的危險。同時，律師實際工作中，會面臨各種各樣的案件，而這些案件中所牽涉到的知識都是你上課所不可能接觸到的。比如你若對房地產不了解，你就不會知道房屋預測面積和實測面積的區別。就不會知道套內建筑面積和套內居住面積的區別。所以作為一名律師一定要有很廣的知識面，要不斷學習，不斷更新自己的知識體系。
(三)律師一定要注重溝通
在學校聽過過很多場辯論賽，演講賽，曾經也天真的認為：作一名律師一定要伶牙俐齒，口若懸河。進入律所后才發現，這種想法其實是很幼稚的。一定的語言表達能力的確是很重要，但不是最重要的。溝通能力才是更重要的，法庭上法官不喜歡你在那里滔滔不絕，啰啰嗦嗦，而是希望你能言簡意賅的把你的觀點恰如其分的表達出來。當事人也不需要你在那引經據典，而是需要你能了解他，想他之所想，言他之所言。這就需要一種溝通能力，這可能也是一種口才，但這種要求比所謂的辯論口才要求高多了，培養起來也是很不容易的，需要你的知識、閱歷、涵養等等。
五、學習所得
(一)實踐經驗
1.以事實為依據
事實勝于雄辯，律師實務不同于學術研究，律師在訴訟中的難點并不是解決法律如何使用，而是理清案件的客觀事實。以法律為標準將生活事實整理為法律事實。因此律師在開庭前最主要的工作除了研究法律適用外，就是認真的搜集證據，掌握與案件有關的客觀事實以及證據基矗并且應該注意證據的證明力問題。盡努力使我方主張的事實得到證據的支持。在分析證據的時候應該對全案證據作出綜合判斷，仔細分析每一個證據的證明事項，以及各證據之間的關系。主要工作在于檢查證據之間是否相矛盾;證據對待證事實的證明力的強弱;所提供的證據與訴訟請求之間有無矛盾;以及不同的待證事實之間的證據與訴訟請求的關系、從整體上把握證據與訴訟請求之間的關系，不可割裂開各各證據之間的聯系，孤立的審查證據。
2.注重交易習慣
法律只是對社會生活的一種法律抽象，其并不是窮盡所有社會生活。對一些對社會發展沒有直接影響的習慣，法律并沒有作出明確規定。尤其是一些商事交易習慣，在與法律沒有沖突的情形下，可能直接決定了交易雙方的權利義務關系。因此在應該注意案件所涉及的交易習慣。在很多時候，交易習慣可能直接影響案件的結果。
3.注重法律以外的規范性法律文件
根據我國的憲政結構，地方政府，人大有權力制定行政法規以及地方規章。這些規章雖然效力低于法律，但是確具有規范性效力，可以在訴訟中直接作為判決的法律依據，因
此其在現實中的訴訟糾紛中確十分重要。而且法律的抽象性與法律的確定性之間存在矛盾。為了保證規則的涵蓋面，法律不得不使用抽象語言表述規則，這樣確又與客觀事實之間產生一定距離。在大多數訴訟中，雖然都有法律對相關問題作出規定，但是確沒有明確給出解決糾紛的方，把相關問題交給法律以外的規范性法律文件解決。因此在訴訟中一定要注意行政法規，地方規章。首先應注意對案件行使管轄權的法院所在地的政府，人大對案件涉及的問題有無規定。其次，應該注意案件爭議的所涉及到的行業主管部門對此是否由規定。最后，分析各規定，法規之間有無矛盾，以及它們彼此之間的效力層次。
4.多種方式分析、解決問題
我在實習過程中，遇到過這樣一個案件。A與B是母女關系，A的房屋過戶給B需要辦理公證，而當地房管局(即辦理公證處)每日都人滿為患，且收費較貴。于是二人來到我們律所找到一位姓張的律師。張律師便帶她們去法院，恰巧那天我沒事，于是張律師叫我也跟去，到了法院后，張律師對法官說雙方當事人同意調解，要求出具判決書。事后，張律師對我說：“要嘗試多方面解決問題，嫌棄公證太慢、太貴，可以換個角度嘛，這個判決書來的多快好省，效力還高。”
(二)訴訟技巧
訴訟是一個腦力勞動而不是體力勞動，在律師的工作中，除了認真，敬業的工作精神之外，還應該注意一些技巧性的東西，靈活的運用訴訟技巧不但可以減輕工作負擔，還可以起到事半功倍的作用。在實習期間，我所接觸到的工作技巧主要有以下幾個方面：
1.把握好訴狀與代理詞之間的關系
在訴訟中，代理詞與訴狀之間起到的作用不同，適用的訴訟階段不同，因此應該注意好二者的區別。起訴書的目的是提起訴訟程序，因此重點在于陳述案件涉及的事實以及訴訟請求。而代理詞是在法庭辯論中使用的，目的是讓法庭接受自己的觀點。其重點是表述清楚訴訟主張的法律依據，以及案件事實之間的關系。由此可見，二者不可混淆。如果在起訴書中過多的涉及到了代理詞中的內容，不但沒有任何意義，反而泄漏了我方辯論觀點，使對方可以提前準備，不利于我方訴訟理由的有效展開。同樣，如果代理詞與起訴書在內容上大同小異的話，等于放棄了法庭辯論的權利，失去了一次陳述我方訴訟主張的機會
2.靈活運用證據規則
律師的主要工作是搜集案件相關證據，理順案件事實。將客觀的社會生活梳理成抽象的法律事實。而證據規則就是將客觀事實抽象為法律事實的工具。因此律師在工作中應該
十分注重證據規則的運用。根據證據規則中的規定，選擇案件的且入點，以便規避自己的舉證責任，增加對方的舉證義務。比如在依據《民事訴訟規則》侵權案件和違約案件適用不同的舉證責任分配。因此在遇到請求權竟合的案件中，應選擇舉證最有效的一種請求權方式主張權利，減少工作量，降低訴訟風險。
3.有效利用拒絕調節程序加強我方訴訟請求的力度
由于我國特殊的法律文化傳統，法院在審判民事案件中傾向于調節的方式解決問題。在法院內部工作統計中，調節也是作為對法官職稱評比的一個標準。因此在訴訟中，法官往往會激勵促成調節，即便一方當事人在法庭上明確表示拒絕調節，法官也會在法庭外積極促成調節。甚至在沒有法官參與下，原本拒絕調節的一方當事人提出調節請求時，法院也會違背程序法規定聯系調節。因此在訴訟中調節的機會有很多。并不僅僅是開庭審判過程的那次調節。所以我們可以靈活的運用調節來加強我方訴訟請求的力度。一般來說，很多事實不清，證據不足的案件中，當事人總是希望使用調節來解決問題。因此法官門大多會得出這樣的經驗：如果一方當事人積極主張調節，是一種心虛的體現。從心理上否定一方的訴訟主張，即使最后支持了主張調節放的請求，支持的內容也會大打折扣。所以在訴訟過程中，即便證據不全，事實不清，也要主動回避調節。法官由于工作需要會積極促成調解，如果在庭審后我方接受了法官的調節工作，不但不會影響訴訟請求的力度，還會使法官在感情上偏向于我方當事人。由此可見，調節程序對訴訟請求使大有裨益的。
(三)法律文書的寫作
1.代理詞的寫作
如前文所述，代理詞和起訴書之間有有不同的作用。因此代理詞應該區別與起訴書。代理詞的目的是闡述訴訟請求的理由。在訴訟中，理由無非是事實理由和法律理由。事實勝于雄辯，因此代理詞的重點應該是對事實理由的清晰表達。同時也要注意，如果法官對案件事實已經有了充分的了解，過多的涉及案件事實成了多次一舉，在這時應該更多的關注法律的適用以節省訴訟精力。因此應該根據法官對案件事實的了解程度選擇代理詞側重點。至于如何了解法官對案件的了解程度，就是一個工作方法的問題了。在開庭前，有很多接觸法官的機會。如在開庭前閱卷時的過程中，簡易程序中開庭審理前的調節程序。在開庭時也可以根據法官對雙方當事人提問的內容來判斷法官對案件的了解。如果法官對案件的事實缺乏了解，那么就可以通過對事實的陳述將法官的注意力引向我方的訴訟請求中。
2.刑事糾紛中的和解協議
在生活中，很多人身損害案件已經構成了刑事案件的立案標準，但是雙方當事人往往選擇私了的方式解決問題而不是訴諸法律。在這些糾紛中，大多是加害一方給受害一方相當數額的損害賠償，而受害一方同意放棄向公安機關舉報，為防止事后返回，雙方往往簽訂一個和解協議。根據民法原理，這種調節協議屬于自然債務，并不具有合同法上的強制執行效力。同時也不能排除公安機關和檢查機關的管轄權。但是其并非無用之舉。一旦對方反悔提起刑事訴訟，在和解協議中對事實部分的認定可以直接證據來適用。由于有雙方當事人簽字，除非對方可以證明此和解協議是受脅迫，受欺詐而簽訂，否則在證據規則中，其可以作為有效證據存在。這就要求在和解協議中應注重對所涉事實的陳述方法。在指定和解協議中，對事實的闡述盡量模糊，措辭上應避免使用具有暴力色彩的詞匯。同時在雙方權利義務關系條款的表述上要明確，具體，面面俱到。且不可使用過多的抽象性語言。
3.申訴材料
決定案件判決的機構不僅僅是法院，在我國現有的司法體系中，人大，政協的決定對案件的判決有直接關系。因此當案件審判結束后，向人大，政協提出的申訴材料往往可以促使法院，檢察院提起審判監督程序，促成案件的再審。對于向人大以及政協提交的申訴材料，應注意特定對象的工作職業以及工作方法。由于對方并不是專業法律部門，因此申訴材料不必使用過多的專業屬于，大量的使用生活語言也有助于對方理解我方主張，同時也不必拘泥與法定格式與法定程序。對于一些沒有有效證據證明的案件事實，在這個階段也可以大膽提出。同時也應該注意提交申訴材料的國家宏觀政策，時代背景。總之，在這個過程中，成文法的作用僅僅是對方參考的一個要素而不是全部。應靈活運用這一特殊階段所具有的特殊優勢。
六、總結
在實習期間，我嚴格遵守律所的規章制度，無遲到早退現象。工作中，認真負責，能按時完成律師們交代的任務，在緊急時間能和律師們加班加點一起按時完成任務，得到了
律師們的一致認可。通過這段實習期間，我更加了解自己，有進步，但也發現很多缺點，當然也學到很多東西。
雖然法學專業學生所面臨的法律現狀和就業前景仍然嚴峻，我自身存在的問題也很多，但實習帶給我的啟迪讓我繼續堅定了法律信仰和職業追求。這次實習還讓我懂得了為人處世的態度和方式，那就是既要謙虛好學又要適當肯定自己。這三個月短暫而又充實的實習，對我接下來的學習和今后走向社會參加工作無疑是很有幫助的。
最后我要借此機會感謝法學院的老師們，感謝湖南XX律師事務所的前輩們，感謝實習期間幫助過我的每一個人。
第二篇: 法學畢業生實習總結報告
我是**大學法學院法律專業的畢業生，實習參加工作之際在學校和**法院共同安排下進行的。通過實習，我在我的專業領域獲得了實際的工作經驗，鞏固并檢驗了自己幾年來本科學習的知識水平。實習期間，我了解了大量庭審案件從立案到結案的全過程,在一些案件的立案過程中我還擔任了具體的案卷整理工作,并且對部分參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進一步學習了相關法律知識,對立案的程序有了更深的理解,同時注意在此過程中將自己所學理論與實習實習有機結合起來。實習結束時，我的工作得到了實習單位充分的肯定和較高的評價。下面是本次實習鑒定：
實習期間我主要對以下案件進行了深入的研究，參加了一些案件立案審判的過程，并提出了自己的一些意見：
一：73戶居民訴市規劃局侵犯其采光權、陽光權、通風權案
1：案件由來
73個原告認為市規劃局規劃的“亞大數碼港”從占地面積到與居民住房間距都嚴重違反了gb50180-93強制性國家標準，違反〈〈**市城市規劃管理辦法〉〉的具體技術規定即〈〈**市城市規劃管理技術規定〉〉，并且其通道與防火安全均存在重大安全隱患，在多次請求政府協調未果后,向法院起訴,要求撤銷行政許可,賠償用戶損失。
2：原判結果
合議庭經過多次合議討論，做出判決：判定規劃許可，駁回訴訟請求。
本案是一個行政案件，通俗點就是民告官。通過對本案的審理，我認為在現階段中國的行政訴訟原先要勝訴很難。如果有民告官的行政案件原告勝訴了，媒體都會以大力度報道，以此為典范。其實這是個很大的誤區，一個法治的社會不應當存在這樣的現象。如果行政機關的具體行為違法了，它就應該承擔相關責任。中國的行政訴訟之所以原告難以勝訴，主要還是司法與行政還沒有完全區別開來，相互制約，相互牽扯。權比法大，政策高于法律。所以才會有這種狀況的出現。在本案中，我覺得法院或多或少受到行政的影響：法院雖為司法機關，可其辦公建筑用地、宿舍用地都得經規劃局批準。
二：幾起用簡易程序審理的刑事案
這是我第一次看見簡易程序在審理案件中的具體運用。這些案件案情清晰、事實清楚、證據充分、爭議不大，**區法院也屬基層法院，符合簡易程序的條件。在整個審理過程中，審理時限很短，而且感覺開庭審理只是走下過場，法官對于此案如何判早有結論。
通過這幾起適用簡易程序的刑事案的審理，我看到雖然審理時限很短，必備的程序卻很完備的，法院在這方面控制得很好。但是，另一方面了我認為法院在庭審制度方面還是存在一些缺陷的，而且審理的環境還可以改進。
三：一收廢品公民訴**市公安局**區分局行政不作為案
本案案件由來：20**年，本案的原告在清理從**大學收購到的廢品時被廢品中摻雜的雷管炸掉右手掌，且右腿、右胸均因此雷管受傷，經簽定為四級殘疾。事發報案后他將余下雷管交給被告**市公安局**區分局，要求其查出該雷管出處，而被告稱無法查出雷管出處。原告遂向法院提出訴訟，訴訟請求為要求被告給予原告一個關于雷管出處的明確的書面結論。
因本案尚未審結，故無法得知法院將會如何宣判。在此案中，通過了對此案原告教育背景、文化水平的了解，我感想頗多：表面看，原告是一個以收廢品為生，文化水平不高的人，但他懂得用法律武器維護自己的權益，這說明我國公民的法律意識在不斷地加強，法治的思想已經逐漸深入人心。然而從深層次來看：一方面也正是因為原告的文化水平不高，使得他不能更好地運用法律武器來維護自己的權益———他不知道委托代理人，不知道收集對自己有利的證據呈給合議庭，他甚至不知道公安局的行為在法律上叫“行政不作為”;另一方面，公安分局的行為明顯已經構成行政不作為，因為保衛地方公共安全是公安系統的最基本行政職能，對于雷管這類嚴重危害到公民人身安全的危險物品，原告即使不提出請求，被告也應本著盡職盡責的態度查明其來源，消除安全隱患。由此案我看到了我國普法工作的任重而道遠，同時也深切地感受到在十六大報告政府職能中強調服務功能的重要性。
這次實習是我大學生活中不可缺少的重要經歷，其收獲和意義可見一斑。通過實習，我將自己所學的知識應用于實際的工作中.理論和實際是不可分的'，在實習中我的知識得到了鞏固,解決問題的能力也受到了鍛煉;本次實習開闊了我的視野，使我對法律在現實中的運作有所了解，也對專業用語有了進一步的掌握;此外，我還結交了許多法官和律師朋友，我們在一起相互交流，相互促進，從他們身上我學到很多為人處世的方法，這些都是在書上學不到的。在整個實習過程中，作為一個中南學生，我竭力成為一名中南文化的使者，向社會各界的朋友們介紹中南，使他們走近中南，了解中南。最后，我想借此機會，再一次向為我的實習提供幫助和指導的岳麓區人民法院的工作人員及我的老師，在實習過程中幫助我的朋友、我的同學致以衷心的感謝!
第三篇: 法學畢業生實習總結報告
今年暑假，我在珠海市xx律師事務所進行了為期一個月的實習工作，這一個月我來說是收獲頗豐的一個月。在律師事務所的律師指導下，我看了很多案件的卷宗;接觸了四五起真實案件的辦案經過;
親手書寫了起訴狀、證據清單、申訴狀、再審申請書、代理詞的法律文書;幫助客戶起草遺囑;到過法院辦理立案手續;旁聽了兩件案子的開庭審判;還參與了5天的珠海市五洲康城樓盤的商品房預售的簽約工作……以前我對律師事務所的了解僅限于別人的口耳相傳，對此的感性認識少之又少。然而在這一個月xx律師事務所實習的經歷，卻真真切切地感受到了嚴謹、充滿挑戰的法律實務工作。
在實習期間，我遇到了許多關于房地產商品房買賣糾紛的案件，由于能夠接觸到真正的案件辦理，我也逐漸地對此類案件產生了興趣。其中關于商品房《認購書》的法律問題我研究得比較深入，現在就這方面內容簡述如下：
一、關于《認購書》的法律效力問題
在現實生活中，許多房地產開發公司在與買受人簽約購房合同之前，要買受人簽一份《認購書》并交納數額不菲的定金，如買受人不能在房地產公司限制的期限內與其簽約購房合同，則房地產公司就沒收其定金。而要認定房地產公司能否有權沒收定金，是否存在違約行為，就要認定《認購書》是否存在法律效力。
一種觀點認為《認購書》不同于買賣合同。這種觀點認為定金是合同當事人一方，以保證合同履行為目的，于合同成立時或未履行前，在合同規定的范圍內給付對方的一定數額的款項，它是一種債權的擔保形式。定金由當事人訂立定金合同成立，于定金交付后生效。因此定金合同以主合同***主債***的有效成立為前提。定金合同具有從屬性，即擔保之債與被擔保之債形成主從關系。擔保之債是從債，被擔保之債是主債;擔保之債是對主債效力的補充和加強，受主債效力的制約。主債無效，擔保之債亦不存在;擔保之債隨主債的終止而終止。而現在通行的《認購書》無非是限制購房者***債務人***必須繳納首付款簽訂房屋買賣合同，否則喪失定金，其確保售房者***債權人***利益。可見，其定金所擔保的主債務***購房行為***還沒有發生。因為至此，雙方尚未簽訂具有法律效力的房屋買賣合同***示范文本***，即主合同不存在，因而作為規定其內容的從合同***定金合同，即《認購書》***亦無效。
另一種觀點認為《認購書》相當于買賣合同。其理由是：一、文件符合〈合同法〉中關于合同須以書面形式訂立的規定;二、文件體現了合同主體、標的、價款等合同一般應包括的條款;三、文件內容雖然簡單，但根據項目批準文件、有關法律政策規定、商品房交易習慣以及開發商的宣傳、展示內容等，文件所確定的房屋買賣完全可以實現;四、文件中通常會對定金問題作出約定，根據我國現行法律規定，該定金具有證約作用，即能證明開發商和購房人之間存在房屋買賣關系;五、開發商和購房人簽署《認購書》之類的文件，完全是在平等、自愿基礎上的真實意思表現，符合合同訂立過程中意思自治的原則;六、雖然《認購書》、訂單或認購協議中都會約定某一具體時間簽訂正式的房屋買賣或預售合同，但房屋買賣或預售合同沒有強制使用文本，因此，簽訂正式的房屋買賣或預售合同完全是對《認購書》、訂單或認購協議的細化、補充或變更。既然房屋《認購書》、訂單或認購協議之類的書面文件具有合同的性質，雙方當事人必須嚴格履行合法、有效的房屋《認購書》、訂單或認購協議所確定的義務，否則就要承擔違約責任***包括定金責任***。
我覺得以上兩種觀點都具有片面性。簽訂《認購書》不是商品房買賣中的必經程序。《認購書》可以看作是一份獨立的合同，一般而言它的簽訂對購房人來講只是為了獲得特定房屋一定時間內的優先購買權，對開發商來講只是為了加強對購房人的約束以增加交易機會。《認購書》的簽訂是為了保證正式的《商品房買賣合同》能夠順利簽署，但當它的條款約定相對較為詳細，具備《商品房買賣合同》的主要條款時亦可視為它為買賣合同。最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》也規定《認購書》在一定條件下具有法律效力。該《解釋》第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”《解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”
綜上所述，《認購書》是否具備法律效力，不僅要看其具體內容，而且也要看開發商是否取得了《商品房銷售許可證》，不能一概而論。
另外，還有一個問題值得我們特別注意，就是《內部認購書》的法律效力問題。為了更好地分析問題，這里先說明一下幾個名詞的含義。商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。而商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。根據《城市商品房預售管理辦法》的規定，“商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。”
預售人在樓盤項目未取得商品房預售許可證前就開始進行認購，并與客戶簽訂《認購書》，這種做法被稱為內部認購。在這種情況下訂立的《認購書》是不具有法律效力的，是無效的合同。因為根據《城市房地產管理法》第四十條規定，預售商品房應當符合的條件中包括取得商品房預售許可證明的形式條件與其他實質條件，即取得商品房預售許可證明是預售商品房的強制性規定。根據《合同法》第五十二條規定，違反法律法規的強制性規定的合同無效。因此，未取得預售許可證明前所訂立的《認購書》屬于違反法律強制性規定的無效合同，自然無法律效力。即認購無效時，預售人應當向認購人返還定金，同時預售人還應承擔締約過失責任。
二、訂立《認購書》的注意事項
一份商品房《認購書》，其內容一般包括買賣雙方名稱、房屋坐落、型號、面積、訂購總價、定金、簽署“契約”時間等條款。由于《認購書》多為房地產司制定，所以作為商品房的買受人在訂立《認購書》時，為了維護自己的合法權益，應多注意以下事項：
***一***訂立《認購書》前認真了解擬購房產的真實情況，不要輕易落定認購。如應多了解房地產公司的資質、擬購房產是否具備預售資格及是否被抵押或存在其他限制房產轉讓的情形等等。
***二***訂立《認購書》時一定要仔細閱讀各個條款，弄明白各條款的真實意思，容易產生歧意的表達最好進行修改或作出解釋予以界定。
***三***訂立《認購書》時，與房地產公司仔細約定“定金”在各種情況下處理的方式;還應特別注意防止房地產公司在房屋升值的情況下惡意將房屋另售他人的情況。
法學，是一門實踐性很強的學科，通過這次在xx律師事務所的畢業實習，我將課堂上所學的基礎理論與實際相結合，覺得自身的素質得到了提升，提高了自己的法律知識水平和法律運用能力。這次實習讓我體會到律師業是一個非常具有挑戰性、非常具有實現自身價值機會的職業，同時，律師工作也是一項非常嚴謹、艱苦、繁重、需要終生學習的工作，容不得半點懈怠和差錯。我會鞭策著自己不斷前進，成為一個合格的“法律人”。
