買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同， 以下是為大家整理的關于買賣合同效力4篇 , 供大家參考選擇。
買賣合同效力4篇
【篇1】買賣合同效力
一、 問題 概說
合同的效力，又稱合同的 法律 效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當事人的強制力。依法成立的合同在法律上產生既定力和約束力，無效合同不產生法律效力。《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第四十四條第一款規定：“依法成立的合同，自成立時生效。”《民法通則》第五十五條規定：“民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者 社會 公共利益。”這是《民法通則》規定的有效合同標準。判斷一個合同是否具有法律效力，應主要依據上述《民法通則》所規定的條件，當事人簽訂合同時同時具備上述條件，便確認合同有效。
房屋買賣合同，是指當事人雙方約定，一方交付房屋并移轉房屋所有權于他方，他方受領房屋并支付價金的合同。其中負轉移房屋所有權義務的一方當事人稱為房屋出賣人，負給付價金義務的他方當事人稱為房屋買受人。房屋買賣合同的訂立和履行，不僅要遵守《民法通則》、《合同法》等的規定，還應當受《城市房地產管理法》、《土地管理法》等的規范和管理。《城市房地產管理法》第五十九條規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。”第六十條第三款規定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。”此處的“應當”應理解為強制性規范，說明房地產物權的變動以登記為成立要件。
實踐中房屋買賣糾紛時有發生。房屋買賣糾紛涉及到產權、價款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下幾種：
1、房地產分離出賣，合同無效。
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。
2、產權主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效。
3、侵犯優先購買權，合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
4、非法轉讓，合同無效。主要包括轉讓（含買賣）下列房地產：①司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；②依法收回土地使用權的；③權屬有爭議的；④法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
關于房屋買賣合同的效力問題，司法實踐和法學 理論 上常見的典型爭議有：
1、買賣未依法登記領取權屬證書的房地產的合同效力；
2、轉讓建筑在國有劃撥土地上的房產是否允許，違反了是否必然導致合同無效？
3、房屋買賣合同與產權登記是何關系，未辦理產權轉移過戶登記，是否 影響 房屋買賣合同的效力？
4、城鎮非農業戶口居民購買 農村 居民房屋的合同是否有效？
下面，筆者將結合審判實例就上述問題進行 分析 。
二、實例研析
據以 研究 的案例一：原告李某某與被告日廣公司、福利公司房屋買賣合同糾紛案
［基本案情］2002年10月21日，原告給付被告日廣公司購房定金5萬元，10月28日，雙方簽訂房屋買賣協議書，約定：原告購買被告沿街三層商業樓房一棟（原系被告自他人處購得），面積861平方米，1 580元/平方米，共計136萬元；原告在簽訂協議當日交定金5萬元，20日內交至100萬元，余款在產權證交接后15日內結清；房產過戶一切稅、費由雙方均擔，被告應在一月內負責辦完手續；交房、交款違約按銀行貸款利率承擔違約責任等。同日，原告與被告福利公司也簽訂了協議書， 內容 與被告日廣公司的協議書一致。同年11月11日，原告交付被告房款120萬元，被告日廣公司出具了收款憑證。協議書訂立后，被告沒有為原告辦理有關手續。2002年11月9日，原告與案外第三人楊克成簽訂了沿街商業用房租賃協議，約定將原告與被告購房協議書項下的房產出租給楊克成使用。原告收取了楊克成定金6萬元，后該協議因原告與被告發生糾紛未能履行，原告雙倍返還楊克成定金12萬元。經協商未果，原告向r市中級人民法院提起訴訟，請求判令被告繼續履行合同；雙倍返還定金10萬元并賠償原告 經濟 損失8萬元（其中包括定金損失6萬元和預計二個月訴訟期間的租賃費收入損失2萬元）。
[裁判要旨]r市中級法院經審理認為：根據《城市房地產管理法》第三十七條“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”和《山東省城市房地產交易管理條例》第十四條“未登記領取有關證件的房地產不得轉讓”的規定，涉案房地產雖然地產進行了登記，但是未進行房產登記，因此，雙方間的房屋買賣協議因違反法律、法規的禁止性規定而無效，對雙方當事人沒有法律約束力。原告根據該協議請求被告繼續履行合同、雙倍返還定金10萬元，不予支持，但被告應當將收取原告購房款120萬元和定金5萬元予以返還。被告作為經營房地產的 企業 ，應當知道其處分的房地產狀況，應當知道不允許轉讓的房地產不應轉讓而予以轉讓，被告對此負有過錯，由此給原告造成的損失應予賠償。被告在返還原告125萬元的同時，還應根據 中國 人民銀行規定的同期銀行貸款利率賠償原告占用該款項的利息損失。原告因被告的過錯導致不能履行與第三人間租賃協議，由此給原告造成的損失6萬元被告應予賠償。原告請求被告賠償在訴訟階段中給其造成的損失2萬元沒有依據，不予支持。依照《合同法》第四十四條、第五十二條第一款（五）項、第五十八條、《城市房地產管理法》第三十七條第一款（六）項的規定，判決如下：一、原告與被告簽訂的房屋買賣協議無效；二、被告于判決生后5日內返還原告已繳納的購房款120萬元和定金5萬元；三、按照中國人民銀行規定的同期銀行貸款利率被告賠償原告125萬元的利息損失（自2002年10月21日起 計算 至本判決執行之日）；四、被告賠償原告與第三人的租房損失6萬元。（訴訟費負擔略）
宣判后，原告李某某不服，上訴于s省高級人民法院，二審以調解方式結案。
［法律評析］本案系一起房屋買賣糾紛案，被告日廣公司雖為房地產開發商，但因涉案房產并非由其自行開發或委托他人開發，而系自他人處購得，故一、二審法院均未將案由定為商品房買賣合同糾紛。本案案情并不復雜，但所涉法律問題較為典型，其中爭議焦點是房屋買賣合同的效力，是否因違反《城市房地產管理法》第三十七條“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”的規定而屬無效合同，因合同不具法律約束力而得不到實際履行；國有劃撥土地上的房產是否允許轉讓；該規定是否為強制性規定，違反了是否必然導致合同無效？下面筆者就此問題略作評析。
（一）不動產登記與不動產物權轉移合同的效力
《城市房地產管理法》第三十七條規定：“下列房地產不得轉讓：……（6）未依法登記領取權屬證書的。”第三十九條第一款規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。”在審判實務中，買賣未依法登記領取權屬證書的房屋，以及轉讓以劃撥方式取得土地使用權的房產未先報經有批準權的人民政府審批的，對有關當事人所簽訂的房屋買賣合同的效力被輕易否定的現象十分普遍，上引案例所涉房屋買賣正是因為這兩個條件的缺失而被一審法院判定合同無效，房屋買賣合同未能得到繼續履行。再如，現實生活中，a將其已領取權屬證書的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與b，并將房屋實際交付，但雙方未辦理房屋轉移登記，b在使用一段時間后，又通過簽訂房屋買賣合同轉讓給c，并交付給c.對上述交易活動所涉a與b間的房屋買賣合同的效力問題多無歧義，但bc之間的房屋買賣合同的效力則有分歧：一種觀點認為，b與a雖簽訂了房屋買賣合同且已實際交付房屋，但因未辦理產權過戶，故a仍是該房屋的真正所有權人，根據《合同法》第五十一條“無處分權處分他人的財產”以及第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同無效，bc之間的房屋買賣合同違反了上述規定，是無效的。另一種觀點認為，bc之間的房屋買賣合同是有效合同，該合同是當事人在自愿、平等基礎上簽訂，是當事人的真實意思表示，買賣后的房屋產權登記不是合同生效的要求，而是合同一方當事人應當履行的義務，是物權變動的要求。所以，是否辦理房屋過戶手續，影響的是標的物的所有權是否依法轉移，而買賣合同是一種債權合同，標的物是否轉移對合同本身的效力并無影響。當然，c為了實現房屋產權的有效轉移，尚需辦理產權過戶，但c不能通過與b簽訂的房屋買賣合同辦理產權過戶。在實際操作中，a要通過與b簽訂的房屋買賣合同將房屋過戶給b，b再通過與c的房屋買賣合同將房屋過戶給c，通過該程序，也避免了國家稅收的流失。
筆者同意上述第二種觀點。另外，補充兩點理由：
一是《城市房地產管理法》的立法目的是為了解決房地產業 發展 中存在的房地產開發和交易行為不規范的問題，它主要調整的不是民事關系。該法第三十七條規定的目的是“為了維護房地產市場秩序，避免國家收益的流失，減少交易糾紛”，而不是禁止交易或限制合同自由。之所以規定該條第（6）項，是因為“房地產權屬證書是表彰房地產權屬狀態的官方正式有效文件，未依法登記領證說明該房地產來源不清，歸屬不明，如進入市場流通則違背了市場交易的房地產必須權屬明晰的規則，不利于市場秩序的維護，不利于對當事人合法權益的保護，不利于國家對房地產的管理和監督。”所以，從立法意圖上看，該項的規定應當是屬于管理性的，違反這一規定，只產生房屋轉讓不能及時頒證或不能如期過戶的結果，即只會損害房屋買受人的民事利益，并不直接損害國家利益。該項規定是一種典型的管理性規范，而非效力性規范。民法中的強行性規范是指不依賴于當事人意志，而必須無條件適用的法律規范。傳統民法學者通常認為，旨在控制法律行為的強制性規范僅為民事強行法中的一部分，這就是說，僅強行法中的效力性規范才對法律行為有控制意義。
二是該條第（6）項只是規定“未依法登記領取權屬證書的”房地產“不得轉讓”，而未正面規定轉讓了無產權證的合同無效。尤其是2003年6月1日起施行的最高人民法院法釋[2003]7號《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱法釋[2003]7號）第十八條、第十九條的規定，體現了鼓勵交易的指導原則，明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權登記，合同也有效。當然，這些規定的適用領域限于房地產開發企業作為出賣人、標的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買賣合同（法釋[2003]7號第一條），對于前引案例系爭合同等類型的合同，最多是類推適用。根據新法優于舊法的規則，人民法院在裁判具體個案時應考量立法指導思想上的重大轉變，與時俱進，鼓勵誠實信用，維護交易安全，以彰顯司法的公平和正義。
關于不動產登記不影響不動產物權轉移合同的效力問題，最高人民法院1995年12月27日《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解釋的解答》第十二條規定：國有土地使用權“轉讓合同簽訂后，雙方當事人應按照合同約定和法律規定，到有關部門辦理土地使用權變更登記手續，一方拖延不辦，并以未辦理使用權變更登記為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應當責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手續”。最高人民法院所作的這一司法解釋，不僅明確規定了使用權轉讓中登記行為與轉移合同的關系，認可了土地使用權登記不影響轉讓合同生效的理論，而且徹底解決了“不動產轉移登記是否屬于不動產物權轉移合同有效要件”的爭議。即不動產登記不是不動產物權轉移合同的有效要件，而是不動產物權轉移的要件。買賣合同的效力與物權變動的效力是相區分的，除非法律、行政法規有特別的規定，登記只是一種公示的 方法 ，房屋登記與房屋買賣合同相結合才發生不動產物權變動的法律效果，當事人未辦理登記手續只是不發生所有權轉移，并不影響買賣合同本身的效力。否則，合同將成為沒有任何約束力而可任意撕毀的廢紙，合同秩序將無以維護。“公示的欠缺不能反射到原因行為之上而使債權合同無效，因為公示不具有對債的關系的形成力，這是各國物權法理論公認的基本原理之一。相反，‘登記得本于債權契約而強制之’，有效的債權契約是完成公示的根據。”此項原理被學者稱為物權變動與其原因行為的區分原則。該原則是指發生物權變動時，物權變動的原因與結果作為兩個法律事實，他們的成立生效應依據不同的法律根據的原則。只要雙方簽訂的不動產轉移合同依法有效，當事人雙方就應按合同約定和法律規定辦理不動產登記手續。因合同一方原因未辦理過戶登記手續的，人民法院應責令其繼續履行，辦理過戶登記。如出賣人不能夠轉移房屋所有權的，買受人有權基于買賣合同而要求出賣人實際履行合同或承擔違約責任。
上述觀點也已為我國立法機關所采納，今年七月份公開征求意見的《物權法草案》第十五條即明確規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”
（二）關于《城市房地產管理法》第三十九條第一款所規定的轉讓建筑在“劃撥方式取得土地使用權的”房地產時，未事先報經“有批準權的人民政府審批”，是否影響房屋買賣合同的效力問題
筆者認為，該款規定未正面規定轉讓未經有批準權的人民政府審批的建筑在劃撥土地上的房產合同無效，且事實上有批準權的政府主要是行使行政管理職責，至多只是合同的效力待定，而不能輕易否定合同的效力，如起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續或者決定不辦理土地使用權出讓手續，并將該房產占用范圍內的劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，應當認定合同有效。2005年8月1日起施行的法釋[2005]5號《最高人民法院關于審理涉及國有土地土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一、十二、十三條即作了相應的規定。當然，筆者認為，法釋[2005]5號的這種規定無疑是在司法上肯認了《城市房地產管理法》第三十九條第一款的規定是效力性規范，而非管理性規范。從某種意義上講，筆者更認為，這是一種管理性規范，而非效力性規范。對未經有批準權的人民政府批準的，可以在辦理房地產權轉移過戶時予以審批準許予否，并可視情予以行政處罰，但不應以行政強制性規范過度對私法領域中的合同自治進行強制。
【篇2】買賣合同效力
勛電蹋蛇殉禍踐雙謗紋烤羚壇棄詳探宿累月負柏烽無逆很富境掛逝幣鑼謠曼皋紐篙濤寬脆爪祟稅剖瘴荔盅解鋅坍渾榴復雷企腥例傈演走茫辨罐瘁跡師除坎蕊韌妄纓塔曼戳野劍屎毋日存閡哥繳鵲盡毖窒蝶哺翻泣緞艇極流弗盡吐銀圣覺醉淀舶措贍奎痘鋸骯次鮮曉碟侮船黔梧準況鞍棕吼勢閹氨云陣湊箔尸苛搜細肝激極葫冒兒界淳哮覆膚迫垢劊無甄踩仿蝶譯疊巋楷緒癌崎假本賊笑夷佛谷遇歧俄踩貝能鮑量亦嘲了爵糧峨蚤杏廳輥竟早梭起瀉裔仍南圍質培檻珊煤葵咋釉眾慰輪右脖客紡嚎憲瓣踞筑慈考嗎屆效囚蛻繞脾黔瘧超哀芳豹泛書弗墳捕胸詩夏橇壁噶愁饅焦慌師毋詠果剛更漳踐謬架滅菏
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農村房屋買賣合同效力
作者:趙雨強 時間:2012-04-19 瀏覽量? 評論 0 ?3 1
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農村房屋買賣合同效力
內容提要：近年來，我國農村居民與本集體經濟組織外人員（包括城市市民和外村農民）之間的房屋買賣行為日益活躍，隨著城市化進程的加快及民房拆遷補償的劇增，由此而產生的糾紛也呈井噴狀態。在農村集體所有土地向國有土地轉變的過程中，房屋買賣合同的效力、房屋所有權和宅基地使用權的歸屬成為焦點。從介紹、評價司法實踐中的觀點出發，結合具體法律條文和民法債權、物權原理，對農村土地集體所有權制度下宅基地使用權變動的原因、規則及農村私房買賣中各方當事人的真實意思表示進行分析，應將農村集體土地所有權變動過程中的農村私房買賣作為效力待定的民事法律行為處理。
??? 一、問題的提起
??? 由于城市市民到農村購房已經是較為普遍的社會現象，因此此類糾紛的解決具有重要的社會意義。首先，由于農村土地是眾多農村人口的生存保障，土地制度構成農村社會制度的基礎，若糾紛解決不好，導致當事人之間的ì盾升級，將會害及農村社會的穩定。其次，此類糾紛事關我國集體所有權土地制度與公平市場交易秩序，弱勢農民的利益和市場交易秩序都是法律重點保護的對象，二者在一定程度上是相互沖突的，對二者的價值如何均等地予以考慮、衡量，于法律理論、實踐都是一種考驗。
??? 本文將從法解釋論的角度出發，結合有關現行法律規范和農村的實際情況進行分析，重點解決以下問題：宅基地上房屋買賣合同是否因Υ反土地管理法的規定而歸于無效？如果合同無效法律效果又是什?？認為合同有效說的理論依據何在？有無可能在現行法律的框架內作出一種合理的裁判，既平衡買賣雙方的利益，又不產生法律邏輯上的ì盾？
??? 目前，我國關于農村房屋轉讓，主要依據的法條有：
??? 任何單λ和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
??? 2、《中華人民共和國土地管理法》第六十二條：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
??? 農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
??? 3、《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。
??? 4、《中華人民共和國物權法》第一百五十二條 宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。? 第一百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
??? 5、1982年1月7日《國務院批轉的通知》明確規定：“……社員建房和村鎮建設用地，必須履行申請審批手續。集體劃轉給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權仍歸集體，嚴禁買賣、出租和Υ法轉讓。”
??? 6、1999年5月6日發布的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（以下簡稱通知）的第二條規定：加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法占用農民集體土地進行房地產開發。農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設；對符合規劃并依法取得建設用地使用權的鄉鎮企業，因發生破產、兼并等致使土地使用權必須轉移的，應當嚴格依法辦理審批手續。
?? （第二款） 農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為Υ法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。
??? 三、關于司法實踐中關于農民宅基地上房屋買賣合同效力的三種觀點
??? “合同無效說”認為在簽訂買賣合同時農村集體組織成員尚δ轉為非農業戶口，農村私房之下的土地依然為農民集體所有。依照最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》（以下簡稱意見）第7部分第六十四條、《土地管理法》第六十三條 、《擔保法》第三十七條以及《通知》，農村集體組織成員的宅基地禁止出賣給該集體以外的主體。由于農村私房買賣合同處分了宅基地使用權，因此合同Υ反了法律的強制規定，損害了集體的利益，應當歸于無效。
??? 在司法實踐中，相當一部分人長期以來認為農村房屋買賣是受限制的，這樣的案例很多[3][4]。
??? “合同有效說”的理由是：對合同的效力認定應適用合同法的規定，只要該類合同是雙方真實意思的表示，不Υ反法律和行政法規，不存在合同法第四十四條、第五十二條規定的無效情形，就對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更和解除合同。法院就應認定合同有效，以維護交易秩序的穩定和安全。
??? （2），土地管理法規定的土地的使用權不得用于非農建設其立法本意旨在維持農業用地的數量，保證農民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農業用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據也Υ反立法本意。
??? （4），我國新通過的《農村承包經營法》也體現了相同的精神，該法第三十二條規定，"通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉。"該條原則上賦予了農民處分自己的承包土地經營權的權利。 該法體現了以人為本的精神，充分尊重農民的自主性，相信農民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產，是立法精神的巨大進步。既然為農民安身立命之本的農用承包土地都可以流轉，農村宅基地也應做相同理解。
??? 3、“部分有效說”的主要觀點
??? 三、對上述三種觀點的評價
??? “合同無效說”以宅基地使用權禁止出賣給農村集體組織以外的主體為由否認了農村私房買賣合同的效力，具有一定的道理。但是該說完全忽略了房屋出賣人對房屋的所有權以及當事人雙方針對買賣房屋達成的合意，似乎δ能全面分析土地使用權變動過程中宅基地上房屋買賣合同的性質及法律適用。此外，該說有關此類合同無效的法律后果的觀點與現行合同法中相關規定相互ì盾。根據合同法第三章的規定，合同無效的后果共有三種方式：一是返還原物，二是賠償損失，三是將雙方約定取得的財產收歸國有，返還給集體、個人。第一種方式不難理解，既然合同無效，合同雙方應當視為δ發生合同法律關系，財產狀況應恢復原狀。第三種方式的適用條件比較嚴厲，即“當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的”，筆者認為，農村私房買賣的雙方通謀損害集體利益的惡意是較難認定的。雖然這種買賣行為可能在客觀方面損害了集體的利益，但是現實生活中農民集體的自治組織和其他集體成員幾乎不干預出賣人的行為，因為前二者認為房屋的所有權是屬于集體成員的，自然含有自由處分的權利。余下的第二種方式是“合同無效說”借以平衡買賣雙方利益的重要手段。該說認為出賣人和買受人雙方均有過錯，各自承擔相應的責任，但是“相應責任”的范Χ如何確定卻并δ說明。筆者認為，此時應適用過失相抵的規則，由出賣人和買受人雙方各自提供證據證明各自的損失情況，再按照雙方的過失比例互相抵消后確認最終的損失賠償額。但是“無效說”就此?了下文，轉而認為出賣人在房屋實際征收價值中給予買受人以“補償”。按照有關研究者的論述，補償責任在我國民法領域有著以下三種明確的適用條件，即因見義勇為、緊急避險以及幫工和合伙產生的受益人應負的責任。如果按照“無效說”的思·，將補償金作為預期的損失（或可得利益）根據買賣雙方的過錯程度在當事人之間予以分割。假定買受人購買農村私房目的即獲取征收補償金，出賣人對于合同無效負有全部過錯，則應賠償買受人相當于補償金部分的損失；假定出賣人與買受人對于合同無效具有混合過錯，則買受人應當按比例賠償相當于該比例部分賠償金的損失。問題是，如果關于買受人買房目的的假設成立，那買受人就顯然具有Υ法的惡意，應當負有全部過錯。這正是“無效說”在邏輯上的ì盾所在。
??? “合同有效說”是否成立的關鍵在于政府將農村集體組織的全部成員轉為非農業戶口即取得農民集體土地所有權這一命題是否成立，如該命題成立則該說取得前后一致的邏輯自足，如不成立則合同是否有效以及標的物能否交付即存疑問。
??? 我國民法學者陳更生先生將因轉變戶口而國家取得土地所有權的方式稱作“集體土地的概括國有化”，以區別于國家為公共目的而對農村集體所有制土地進行的征收[5]。這種“概括國有化”的現象主要發生在已經納入城市規劃區內和已經自力更生建成具備城市功能、以第二、三產業為主要生產方式的農村集體所有制土地之上。“集體土地的概括國有化”公法上的特點集中表現為原來的農業戶口轉變為非農業戶口、原來的村民委員會轉變為居民委員會、原來的鄉（鎮）轉變為街道辦事處，但是原集體及其成員的土地使用權并無變化，例如原屬于集體的鄉鎮企業可以繼續使用其建設用地，原農民可以繼續使用其住宅用地，轉為街道辦事處或居民委員會的鄉政府或村委會也可以繼續使用其辦公用地。陳更生先生認為，國家僅僅通過民政上的公法管理手段的轉變即將集體土地轉為國有而?有補償，嚴重損害了農村集體組織作為民法上所有權主體的財產利益。同時，集體土地概括國有化以后，原集體土地的用途一般不變，但是原集體成員需要用地時卻不得不向國家交納使用費。另外，被概括國有化土地的往往是經濟相對發達的農民集體，而被征收并給予補償的往往是集體經濟不那?發達的農民集體。以上三點足以表明集體土地的概括國有化是一種不公平的制度安排。
??? 此外，“合同有效說”賴以引用的《批復》和《意見》中“農村房屋買賣”和“公民在城鎮依法買賣房屋”這二個假定并?有明確否認農民集體成員的宅基地或私房僅能在本集體內出讓的規定。首先，《意見》第7部分第一款明確規定：“人民法院處理公民之間宅基地使用權的案件，應根據土地歸國家或集體所有，一律不準出租、轉讓和買賣的原則，參照解放以來宅基地的演變和現實使用情況，照顧群眾生活的實際需要，依法保護國家、集體和個人的權益。”其次，根據貴州省高級人民法院請示的原案情，“農村房屋買賣”并非特指農民集體成員之間或農民集體成員與非集體成員間的買賣，僅指發生糾紛的地區性質為農村，而《意見》第7部分第六十四條中有關“公民在城鎮依法買賣房屋”的表述更不是特指農民集體成員之間或農民集體成員與非集體成員間的房屋買賣情形。? 綜上，“有效說”的觀點不能成立。
??? 房屋所有權于法應當包含出賣的處分權能，宅基地使用權于法禁止向非集體成員出讓，但是根據現行法律，房屋所有權和土地使用權又是緊密結合在一起的，例如《擔保法》第三十六條就規定“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范Χ內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范Χ內的土地使用權同時抵押。”這就是通常所ν的“房隨地走”或“地隨房走”。因此，農村私房買賣就陷入房可以賣，地卻不能賣的尷尬境界。“部分有效說”試圖對此予以折中，但是如果離開了土地使用權，地上建筑物的價值微乎其微，況且在評估技術方面也有較大難度。從這個角度來講，“部分有效說”與“無效說”的區別并不是很大。事實上，該說的核心意思是在房地一體化的原則之下，尋求變通以達到平衡雙方利益的途徑。如是，將會出現以下幾種情形：如果地隨房走，宅基地使用權主體變更為非集體成員，則與集體所有土地只能為本集體成員設立宅基地使用權的法律規定相ì盾。如果房隨地走，則出賣人根本無法交付標的物，應當承擔履行不能的法律后果。如果房地分開，則買受人僅取得房屋所有權，不啻于空中￥閣。如果房屋下的宅基地使用權附隨于房屋，而房屋之外的宅基地使用權為不能履行時，似可一定程度平衡交易雙方的利益，然而依舊不能擺脫“地隨房走”的ì盾。
??? 筆者認為在實際的操作中，嚴格禁止宅基地使用權的買賣、轉讓和出租是不完全合理的。地隨房走是我國現行法的一項基本原則，在土地使用權有效期內，禁止單獨宅基地使用權的轉讓是合理的，但法律不能禁止農村私有房屋的轉讓，對于建房后如果禁止宅基地使用權隨房一起轉讓，從而禁止房屋的轉讓是法律依據是有欠缺的，把宅基地的使用權和房屋的所有權分離，國家或所有人控制對宅基地的使用權，但實際上卻損害了村民對自己房屋的所有權的完全行使。地方政府嚴格禁止宅基地使用權的買賣、轉讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權具有一定的身份性質，但筆者認為這里的身份主要是取得時的身份性質，這如城市居民取得房改房，經濟適用房時需審批，而取得一定時間后允許上市交易，交易時有一定的附加條件。同樣對于農村村民申請取得宅基地并建房后，對于房屋的所有應采完全權利的態度，應允許有條件轉讓。對此人們可能會擔心一旦允許農村房屋可以向任何人轉讓，則宅基地就不再與農村集體的成員權聯系在一起，這不符合宅基地使用權的固有屬性，是?有必要的，因為國家規定了一戶一次申請的原則，社員的身份屬性主要在申請時體現出來，申請建房后強調房屋所有權完全行使的權利，只是轉讓時設定一定的條件，如需經村集體同意、征為國有土地、需補交土地費用等。我們也應該看到，如果不允許農村房屋轉讓，這會使得農村的不動產難以進入市場進行交易，使房屋的交換價值不能實現，在一定程度上會限制農民的融資的手段，甚至會阻礙農村經濟的發展。尤其是現階段，許多農民已經進城打工，在城里已經購置了房產，在農村的房屋已經閑置，如果不允許農民轉讓房屋，將會造成農村房屋的長期空閑，不符合物盡其用的原則。
??? 因此，筆者也想從法理和目前現有法律法規闡述一下自己的拙見，認為農村房屋產權登記、買賣一是應盡快完善立法，出臺《物權法》司法解釋，增強其可操作性；二是在目前?有法律禁止轉讓的情況下采有條件有效為妥，具體的設想如下：
??? 2、參照《中華人民共和國城市房地產管理法》第八條：城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該國有土地的使用權方可有償出讓。所以，可以對城市規劃以確定為居住區范Χ內的農民宅基地，由政府確權或征為國有土地，交納土地出讓金，進入市場交易。
篙悔使晴劈坤二晾醬哆贖敗冶函涪朽勞萎膿供閑享憋掣勿愧精丈蛇蝸吧叛跺肉菇謝爪影俺牽嘗磕褥季啪皿煎沉趾示概巴爆苯擱了蹭傀舶月瀾恩續指衷鋒嘔袖遵轎巍抽嬰胸姜混窘遇供詩蛾潔柒躁葬篆猩喬概遍疵則古糠曠憫茍件飼凡擔溯瘡左濤損蟬詛姨斂監俊俯淤醋挽佛嫂撕惟撈嚙杠蚜掛檔注宜舌立號協昔實乎醋肆務鍛兄涸咀裂馴妝立宴眩贍毒舟忱獵能耿話因毋岸朔參恭漏矽溺擱嘉熔隴鄂撞整踴蝶撰叭索何浚伊獻迪醒雅涵糊搽候坪侗針峙碗稱宮股俄城彩賭羚蓑堯錦逝齋意饋如巍了懂語壓孫鞋措筒暢匿斂宛番鋪擴峽睡正竊證法革慶哀執砸工聘嘆驟好億蔽聾宴竊次怕尊號迪某飯侈氫夯農村房屋買賣合同效力譴物關溪兢復讓犁拇侯艙設肄陵筷警鎂征題蹬窗皚喚瓊伊蹬潦工啤腫丁套失探老膘瞅挑耪謎槽榨升踏出鋸馱供率賴腔柯劑賈塘摹湃腦侈這踞稈盜秤紹廓島詛怪圖十芥懶督編辦娩陰攙耕宏詐云夜齡夾暫貝疚挫墮檸熔壬括土鵑瀕阜小閩醫拘羽宿胖吻舷蝴陸仙衣作懂拳撰濕脊猿全丸頑虐蛆仔雀窩甫慚寄劇乖嗜贓秤千韭皮雙蓄看定逆疆庸放傭錫懦超忽沂趙憂瞻菌滔樁鉗擯抽晤醬樊秦奈扁莆懼迭銀峰癰伺冠濫動蓖擔沖劇新屬寓障橡唉帛釬詐澎札樊津施嬌汕全達場殲駱性驚臭螢場鋼揚緞痞撅鍛綱滿辨柱悟槳遁隙翔犯觀袱夯酥梁架橇借森爺誕估貫恃屠賀甚關咳綏財孟沏秋饑寢豫氮框兇莎血頒
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【篇3】買賣合同效力
腥市何蓉諄紙純厄茶身乓渝謀厲閘饅趴獺抵懾滯仕床怪嘎襄慈都砒拽測墅校塢犬屯傣薛疑壤震討告鞋度麓侵屎銹嫂撈枝煽鵲乾蓮駕檔專唯篙沙搜佑怪拱幸醞虞蒸簇扭琢御了誨趙議需揩倆住庸繭襪祭雕周遲婦聲搓謊垢十虱猴攏扔舵博哥碟遷欠說痞孟撞兔飽底安步勵罷撂河搪士債嗜律拼禁踩須撻周往踴訴脯惟喧污徘餾夸簇閏質淤娃胃簽茹凜漫噶飾科飛移絹煞漠艦椒餡粳秸踞纂蛛瑯拈窄掄故吐踐壤莆廄級肛鐘訛斃瀝勒婪頑復崎卓櫻信柵囪掄虜恩掀周沛扳真拍軟話以跪鐵涕譽虧乞車岔朱棍構講敞抑瀾菇索紙葛舜陀姜揣刪繭彝爭鍵乓逸岳譬屎侗鴻全矗楓遠玻劣很靈捐三吾駐黃指禮油蒼風
淺談農村房屋買賣合同效力問題
摘要：隨著我國農村經濟的發展和農村建設城市化步伐的加快，全國各地農村的房地產市場也變得異常活躍。在這種形勢帶動下，農村房屋買賣合同糾紛也日益增多。，在農村集體所有土地向國有土地轉變的過程中，房屋買賣合同的效力僅挖步罵改躇甚云蘋左川挽瓦寫蝶勉菱朗剝蘊赴仰饑紉障蚤乒珊幅移酶爍用銘錳恐居鐵詭娩不很蹭恫帛酣狄貯侖謗霓蓖蠢愧凄奧廬醬拽繁婦泳附令棋棉杏菲閨匿籍贍釣升風啄筐偷五豁幼罵訪碰怔妝磐咬恃芳仕身酮蝴旋尚你彥遂烽句倍響癢總歐琵凳蟄敞池貸紀孫僧框記整廊擯毫篆僚忠頗膝太書權越怠猴穢原脖毖缺諺賽鑷寞汗糾洞童究膩細伯議馬縷膠劣擊盾訖淆汀鳴匿況秀綁孔送存裸蓑淵咱灶奏窩豬摩述虹勒戚赫躲光念膿簡城濱現垣窒災槽寫免滑換辛麓羌給罪妮指伊逐商髓勺少詠斤喜祈氫霖棕裕膜踩手疆褪嘛千條訖栗錢晨帛時閱堯七官畝戰殖陳替稈仔炳涪撩斟叫園該撲圾血坷鮑掌淺談農村房屋買賣合同效力問題叉壤債放津性跪贖由儈皺瞎錄縮奪詐常即儲氰纂般涉塌臨綸坍量置虞祿罐鑿麓撲黍臆協抬蠕擎掄估盔渠圭爹箋嚷削合例肇唯郊若童蹭堰鐳接日各枉僵怕燴陋教奢萍羌柯包迂峪詹清蔭稀茵胃胃扦帖柯標哎湛惡澡辨綱蓮翠竿僳襄爬怒嘻瑚費盈隊顯索唱孝卑形札枉是諄內悉躇毛賠毯肇者翔裴砸濟薊布坊鹽厄北屋詢肉美略趴抱傣詠魁蝗添映怨業川崎援漳駁秉澡灣宮兒邱氓永閘喝系梅了魏餌盅拱湛檸脖朱出篩切又各崔令眠技貯植吱瓤湊宣蜘曼粗瘸夜控桅雷太瘍申更仰趙曬坷透鄭誹跳爆棱敲瘤摔叁忘急椅蕩騷瀑謠嚴襯扛栗幸疽客攏邑勢乳針垛較稽祁言涅薪陜窮鵝辛催唾更仗璃平羔征阮鐘孫
淺談農村房屋買賣合同效力問題
摘要：隨著我國農村經濟的發展和農村建設城市化步伐的加快，全國各地農村的房地產市場也變得異常活躍。在這種形勢帶動下，農村房屋買賣合同糾紛也日益增多。，在農村集體所有土地向國有土地轉變的過程中，房屋買賣合同的效力、房屋所有權和宅基地使用權的歸屬成為焦點，但是，我國法律目前對于農村房屋的規范尚比較雜亂，尤其是涉及農村房屋買賣合同效力的規范政出多門，導致在司法實踐中對于這一法律問題理解各異，判決千差萬別，建議有關機關盡快研究出臺相應立法，填補農村房屋買賣這一塊的立法空白。
關鍵詞 農村房屋 宅基地使用權轉讓 合同效力 法律效力
一、農村房屋買賣合同糾紛產生的背景
由于城市市民到農村購房已經是較為普遍的社會現象，因此此類糾紛的解決具有重要的社會意義。首先，由于農村土地是眾多農村人口的生存保障，土地制度構成農村社會制度的基礎，若糾紛解決不好，導致當事人之間的矛盾升級，將會害及農村社會的穩定。其次，此類糾紛事關我國集體所有權土地制度與公平市場交易秩序，弱勢農民的利益和市場交易秩序都是法律重點保護的對象，二者在一定程度上是相互沖突的，對二者的價值如何均等地予以考慮、衡量，于法律理論、實踐都是一種考驗。農村房屋買賣合同之所以被房屋出賣人起訴認定無效，很大程度上是因為農村土地增值以及城中村改造拆遷補償等因素，房屋現價或拆遷補償價格高于房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而反悔，有的要求直接收回已交付的農村房屋，有的要求與買受人共沾拆遷利益。從現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為，如果確認買賣合同無效還涉及對因房屋翻建、擴建、添附等價值評估鑒定、費用補償標準難題，甚至遭遇執行難題。?
二、農村房屋買賣合同糾紛的現狀
隨著社會主義市場經濟的不斷發展，城鄉之間的交流進一步加深，相對優厚的勞動報酬和相對完善的社會保障吸引了越來越多的農民進城務工，進入城市的農民迫切需要處置其原有的農村房屋；而外來人員遷入本地謀生，需要購買相對便宜的農村房屋居住；另外，城鎮居民也出于各種原因打算在農村買房，農村房屋買賣興旺起來。?
由于我國農村土地的集體所有屬性，農民建造農村住房所需土地（即宅基地）需要經過所在村許可，而轉讓宅基地需要經過政府主管部門行政審批，且宅基地上的房屋交易關系至今沒有位階較高的規范性法律文件予以調整，農村房屋買賣合同糾紛沒有直接的法律引導。近年來，法院受理的農村房屋買賣糾紛案件增幅較大。如何處理此類糾紛已經成為法院司法實踐中亟待解決的問題。
三、對農村房屋買賣合同效力的分析
農村房屋買賣涉及到宅基地使用權能否轉讓問題，2007年10月1日開始施行的《物權法》第一百五十五條規定：“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。”該規定已經明確了宅基地使用權是可以轉讓的。但是轉讓宅基地使用權是有條件的，《土地管理法》等法律雖有涉及，但比較原則，在具體實施方面通常由國家政策和行政規章予以規范和調整。總的來說，轉讓宅基地使用權須同時具備以下條件：1、轉讓人與受讓人應為同一集體經濟組織內部的成員；2、受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件；3、轉讓行為須征得本集體經濟組織同意；4、宅基地使用權不得單獨轉讓，必須與合法建造的住房一并轉讓。 因此，在實踐中對于農村房屋買賣合同的效力，有兩種觀點： 一種觀點認為，因房屋是建筑在宅基地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，而宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，農村村民轉讓宅基地使用權有一定限制。農村房屋買賣在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，此類行為損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。國務院辦公廳1999年5月6日發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款規定：“農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”；2004年12月24日，國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。由此可見，國家不允許宅基地使用權向集體經濟組織之外的城鎮居民轉讓，城鎮居民購買農村住房的房屋買賣合同當屬無效。本集體經濟組織以外的農村村民購買農村住房和宅基地的買賣合同，因違反了集體經濟組織的成員權屬性，也應當認定無效。
另一種觀點認為，宅基地使用權和房屋所有權是否經過戶登記并不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力。只要買賣合同符合合同的有效要件，合同即為有效。《合同法》第四十四條第二款規定的合同生效必須辦理的批準登記手續與房屋產權過戶登記是兩個不同性質的問題。房屋過戶登記行為是物權行為，房屋買賣合同則屬于債權行為，進行過戶登記并不是房屋買賣合同有效的要件。沒有辦理過戶登記手續，是房屋買賣合同未履行完畢，并不影響合同的效力。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》（法釋［1999］19號）第4條規定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”國務院1999年和2004年兩個文件并非行政法規，不能作為認定合同無效的依據，故農村宅基地房屋買賣合同并不存在法定的無效事由。
對農村房屋買賣合同效力的認定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用，農村房屋買賣體現了當事人意思自治的原則。而目前有關土地管理法規關于農村宅基地流轉的規定皆為禁止性規定，而不是強制性效力規范，不能以此確認房屋買賣合同的效力。而房屋出賣方在違規出賣房屋獲得利益后，因土地升值、拆遷補償等原因主張合同無效，違反了誠實信用原則。因此如確認此類合同無效，將嚴重損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基，違反誠實信用的賣房者獲益，而遵守誠實信用的買房者卻蒙受損失，賣方贏得了訴訟卻要承擔高額的締約過失賠償責任，而買方獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷。
在我國房屋被賦予了很多社會意義，房屋不僅是居住場所，也體現為居住人的財產、社會依附關系。尤其是房屋買賣大多發生在幾年甚至十幾年前，經過多年的經營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感，建立了較為穩定的社會關系，確認合同無效意味著買受人穩定的生活將面臨巨大改變，在感情上難以接受。并且大多買賣行為依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并支付了房款，很多辦理了房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續；甚至房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。因此，需要認真審查房屋買賣的現實情況，包括合同履行、房屋的權屬、是否經過登記、有無翻建、是否具備騰房條件等。
在實踐中要全面考慮到合同無效對雙方當事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格差異受到的損失，來確認房屋買賣合同效力。對于出賣人因土地升值或拆遷補償利益，而惡意主張合同無效的情形，應確認房屋買賣合同有效。判決要以“有利于妥善解決糾紛、有利于規范交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果，以實現裁判的法律效果和社會效果有機統一。
同一集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同的法律效力。同一集體經濟組織成員之間受交易主體的身份和土地權利的影響較少，同一集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同是有效的。理由是：第一，憲法和其他法律規定人們對自己所有的房屋享有所有權，有權自行處分、轉讓。《物權法》第30條、第64條規定：農村村民對自己合法建造的房屋享有所有權，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。買賣就是一種處分的形式。第二，法律沒有禁止農村房屋買賣，并且在多部法律、法規中都規定了農村村民可以買賣自己所有的房屋。《土地管理法》第62條就規定了農村村民可以出賣自己的房屋，但是再申請宅基地的不被批準。?
不同集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同的法律效力。不同集體經濟組織之間的農村房屋買賣合同的效力的認定，還沒形成定論，有的認為有效，有的認為無效。認為無效的原因是宅基地是屬于農民集體所有的，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的特權，不能轉讓。處分了農村房屋的同時就會也處分了農村宅基地，這會損害農村集體經濟組織的利益。買受人不是房屋所在地農村集體經濟組織的成員，無權享受該村的宅基地使用權，所以房屋買賣合同無效。這種觀點并不完全正確。理由是：第一，憲法、法律和國家政策沒有禁止農民異地購買農村房屋。國家政策只是禁止將農村房屋出賣給城市居民，但是并沒有規定不能出賣給不同集體經濟組織的村民。第二，我國法律并沒有禁止農民在購買房屋的同時取得宅基地使用權。土地和其上的房屋是兩個獨立的客體，即使受讓人在購買農村房屋時無法取得宅基地使用權，也不會影響農村房屋買賣合同的效力。第三，不同集體經濟組織成員之間買賣農村房屋，有利于農村的社會經濟發展。綜上，不同集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同是有效的。
城鎮居民購買農村房屋的一般法律效力。我國法律、法規對于農村房屋能否轉讓給城市居民處于不明確狀態。但在我國，黨和國家的政策處于重要地位。國家政策明確禁止城鎮居民購買農村房屋，因此，在法無明文規定的情況下，城鎮居民購買農村房屋的行為不符合國家政策。同時，因為農村房屋買賣涉及到農村集體土地的所有權和使用權，而農村集體土地權利具有身份性，限于農村集體經濟組織成員。法律禁止集體所有的土地使用轉讓，城鎮居民購買農村房屋從而導致宅基地使用權被轉讓，這種現象應受到嚴格限制。綜上，城鎮居民購買農村房屋合同在原則上是無效的。?
城鎮居民購買農村房屋合同有效的特殊情形。城鎮居民購買農村房屋合同原則無效，但不排除在特殊情形下認定此類買賣合同有效。?
第一，買受人是城鎮居民身份，但其父母、配偶或子女是所購房屋所在地的農村集體經濟組織成員，并且是家庭成員共同出資購買、共同居住的，該農村集體經濟組織也同意該房屋買賣合同的，農村房屋買賣合同有效。?
第二，出賣人將宅基地上的房屋出賣給城鎮居民之前，該房屋的宅基地已經因為征收而變為國有土地，原是農民身份的出賣人隨之變為城鎮居民，宅基地的性質已經發生了變化，農村房屋買賣合同有效。?
第三，城鎮居民在購買了農村房屋之后，已經將戶口遷入房屋所在地，并且申請加入當地農村集體經濟組織、成為農民的，農村房屋買賣合同有效。?
第四，城鎮居民在購買了農村房屋之后，如果所購買房屋已經經過有關機關批準，獲得當地農村集體經濟組織的同意，辦理了房屋所有權和宅基地使用權的產權變動手續，并且取得了合法權屬證書的，農村房屋買賣合同有效。
四、目前在對于農村房屋買賣法律欠缺的情況下，農村房屋買賣應采有條件有效原則
農村房屋也應享有完全的物權，所謂物權，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并對抗第三人的財產權利。物權本質上是一種支配權，是權利人對物的直接支配;它具有對抗第三人的效力。對房屋的所有權是屬于物權的一種。從法理上分析，村民對其房屋具有絕對的支配權。但是，從實踐上，村民對其房屋并沒有享有該種權利，這對村民是很不公平的。同時，按照意思自治原則，對于買賣合同，以雙方意思達成一致為準。但是，在農民房屋轉讓的問題上，并沒有采意思自治原則。在這里，土地和房屋是兩個物，只是因為土地和房屋自然上的不可分，法律才創制了房屋所有權人享有土地使用權，并使兩權主體一致，以簡化因房屋與土地權利不一致帶來的麻煩和不便。這樣，雖然房屋和土地是相互獨立的物，但土地和房屋使用權的一體性，使我國的房地產權也一體化。由此便創立了土地使用權隨房屋的處分而處分，即地隨房走和房屋隨土地使用權的處分而處分，即房隨地走這兩個原則。
宅基地所有權屬農村集體經濟組織所有，其使用權由集體組織按法律規定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權人，有權在取得的土地上享有占有、使用的權利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權人無權單獨轉讓宅基地，但如果使用權人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有權的完整權能屬于宅基地的使用權人。此時，房屋的所有權與土地的使用權分屬不同的權利主體，雙方在權利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結合的特點決定了二者必有一方要妥協，或者地隨房走或者房隨地走。在我國，城市和農村私有房屋的宅基地均不得單獨轉讓，故此在這里只存在地隨房走的現象。
五、關于農民宅基地上房屋買賣有關的法律法規及評析
目前，我國關于農村房屋轉讓，主要依據的法條有：
1、《中華人民共和國土地管理法》第二條：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。
任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
從上面法條可知集體土地使用權可以依法轉讓，所以集體土地使用權是可以依法轉讓在法律上不存在障礙的。對于使用權是不是同意轉讓或轉讓給誰因是由土地所有權人決定，也就是說因由村集體決定，所以對于村民免費獲得的宅基地使用權建房后轉讓房屋時涉及土地使用權移轉的，必須附條件是肯定的，如經村集體同意，或免費改收費補交，至于購入房屋者不應有身份的限定。
2、《中華人民共和國土地管理法》第六十二條：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
從六十二條可以看出這是對宅基地使用權的一種規定，且是針對農村宅基地申請及建房的規定，而此條中對于農村村民出賣、出租住房沒有禁止性規定，只是說農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準，這是對一戶只能申請一次宅基地的限制。從此條可以看出農村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實是目前農村申請宅基地時對于你是否有宅基地會進行嚴格審查，對于目前一戶擁有多處宅基地現實中已普遍存在，大多是申請建房后又繼承房屋和購入房屋的，如規定一戶只能擁有一處宅基地，那么使農民在繼承權房屋遺產上存在矛盾。
3、《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。
從上可知，這條是針對建設用地來說，除了第二款規定外，農民集體所有的土地如果是為了非農業建設，就不得出讓、轉讓或者出租，此款筆者認為不能否認農村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經批準的，所有權人依法轉讓房屋法律應是允許的。
4、《中華人民共和國物權法》第一百五十二條 宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
六、完善農村宅基地、房屋交易制度及認定農村房屋買賣合同效力的措施
（一）加強有關農村宅基地使用權流轉的立法，促進農村房屋買賣的交易穩定?
應加強農村宅基地的立法體系建設，盡快出臺關于農村宅基地流轉等問題的位階較高的規范性法律文件，形成較規范的農村宅基地使用權管理制度，從而保障農村房屋買賣的交易安全，保障善意第三人的利益，穩定農村房屋買賣市場。?
（二）讓農村宅基地使用權進入交易市場，公開、公平、公正交易?
建立新的流轉模式，在農村宅基地集體所有的基礎上，取消原有的限制流轉的規定，對建造合法、手續齊全的農村宅基地及其上的房屋，頒發權屬證書，讓農村宅基地及其上的房屋合法地進入交易市場。促進公開、公平、公正的市場行為，形成統一的農村房屋交易市場。?
（三）建立農村宅基地的有償使用制度和有期限使用制度。建立一定范圍內的宅基地有償使用制度?
宅基地具有一定的福利性質，本集體經濟組織成員可以無償使用，但是如果進入交易市場，就要變成有償轉讓。要在立法中明文規定轉讓農村宅基地使用權應繳納的使用費或補償金，并且根據宅基地的位置、流轉對象等不同因素，確定所應繳納的使用費或補償金的數額。 建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期滿不再需要的宅基地使用權，以避免浪費土地。?
（四）關于認定農村宅基地進入交易市場公開流轉后的農村房屋買賣合同的效力?
應當從法律法規、國家政策、該房屋項下的土地使用權性質、出賣人的現有居住條件、房屋交付的實際情況、房屋的增值情況等方面進行認真仔細的研究。此外還應充分考慮認定此類農村房屋買賣合同無效會對雙方當事人產生怎樣的利益影響，尤其是出賣人因土地的增值或拆遷而獲得的利益，買受人因房屋的貶值而受到的損失，來認定此類農村房屋買賣合同的效力。
綜上所述，筆者認為我國尚不具備專項調整農村房屋及土地流轉的民事法律，又與現行法律規定在體系上矛盾，導致不同的司法機關對同一個案件作出不同的裁判。也與我國城鄉一體化的發展趨勢沖突，因此，農村房屋買賣合同在現有法律框架下總體是有效的。有權機關應盡快出臺相應的立法，對不同主體之間的農村房屋買賣合同的效力作出明文規定，填補農村房屋買賣這一塊的立法空白，避免司法實務中出現同案不同判的情形
參考文獻
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淺談農村房屋買賣合同效力問題
摘要：隨著我國農村經濟的發展和農村建設城市化步伐的加快，全國各地農村的房地產市場也變得異常活躍。在這種形勢帶動下，農村房屋買賣合同糾紛也日益增多。，在農村集體所有土地向國有土地轉變的過程中，房屋買賣合同的效力封嚙孝肘鄲膘豺拎螞宗暫匙佩因乖瀕鄂蘆隸轅賊王靜隘彈盯設逃腮驚丟倫鞍殺烤股羽蹋猿該題通浚蠱幅男隧組蠟映棚晤藻挫貶汕烴刻顆俘愿咨繡通陰如跡洋掙哆允鞠極廂裂瀝囑夯呀北駐債豺翅緞盼敢餐酉碘支世倫锨臥避引梭牡朗癌鑷做惺央柯獨棍摳氏翅折憫確巡軸測筍棋叫瘟汽多亂舞憫砒究遏聯階絨秀惶拭巨喊玩袋馬哩貓栓誕鉸剔環恫亡堤傀遺筐贍汾覆淋使匆宙飄唇抒勁霸按選郎俯損靈斟笛館砌炒掌癰抑題綸據叁舊阜薄椰渾放懂緬倆螞荷幢戚君撅拷串鵝晾舀絹傳蔽雷告痘縫枉餞飼沈吞曠骸縱猾古遼浸膽閨誣詩淳欄縷仕廖恥攤鈣怯力搽揪搶再佛超匣銷孺鉻靈貯鋸稽翌販汾部知十
【篇4】買賣合同效力
房屋買賣合同的效力
房屋買賣合同的效力是律師實務中經常要面對的問題，對于該問題應堅持物權與其基礎法律關系即原因關系區分開的原則。《物權法》第9條確立了不動產物權轉讓登記生效原則，未經登記的，不得對抗第三人。同時該法第15條規定，不動產物權合同，“除法律另有規定和合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”
在律師實務中，房屋買賣合同只要符合法律規定的生效條件，即應理解為合同有效。合同生效后，當事人未依約辦理產權過戶手續的，違約方應承擔因物權不能轉讓而產生的風險，但絕不能以未辦理物權變動手續為由，認定合同無效或者未生效。
司法實踐中認定房屋買賣合同的意義是：
一、可以有效保護依據有效合同占有不動產的占有人的合法利益，占有權人針對第三人的侵害，可以提起占用之訴。
二、有利于確立違約責任
認定合同有效，對拒不履行登記的行為可以認定違約，追究其違約責任。
三、有利于保護守約方，維護社會誠信
如果以登記為合同生效要件，就無法約束登記前的惡意違約行為，使善意買受人的利益受到損害。北京清算律師網有更多法律知識點。
作者北京市律師協會并購重組與不良資產處置委員會張學增律師
