買賣，一般指雙方通過實物或者貨幣進行交換以換取自己所需物品，一般會簽訂買賣合同，買賣是人類最早、最基本的交易行為。一物數賣，自古有之，有物價波動之際，最為常見，而此實際多出于罔顧信用，圖謀私利。它由買賣主體、買賣客體和買賣內容三要素構成。因此， 以下是為大家整理的關于審理房屋買賣合同糾紛5篇 , 供大家參考選擇。
審理房屋買賣合同糾紛5篇
第一篇: 審理房屋買賣合同糾紛
代 理 詞 審判長： 原告***訴被告**市**房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛一案，我作為原告的代理人，依法參加訴訟，結合本案證據和庭審情況，現就本案的事實和爭議的焦點，提出以下代理意見，請合議庭予以采納。 一、被告提出本案的商品房銷售合同是按套計價明顯不成立，其實質是按建筑面積計價的合同。理由如下： 1、根據住建部2001年發布的《商品房銷售管理辦法》第十八條規定：“ 按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。”《辦法》第十九條規定“按套（單元）計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。” 本案中雙方簽訂的房屋買賣合同，被告只是注明了建筑面積，并未在合同中注明分攤的共有建筑面積；雙方簽訂合同時，因被告青年開發公司所售房屋為期房，因此在當事人無法對現售房屋實地勘察；
被告也并未附所售房屋的平面圖，更不存在平面圖標注詳細尺寸及約定范圍。在以上條件缺失時，不存在“按套計價”的基礎，約定應為無效。 2、本案中雙方簽訂的買賣合同明確約定了商品房及儲藏室的面積，且在被告開具的發票中明確每平方單價，并按約定的面積乘以單價計算出的金額。從理論上來說，在按套計價方式下，已不存在單價之說，本案合同中既約定房屋面積，又以單價乘約定面積計算總價，實質明顯為按建筑面積計價方式；在此種情況下，開房商已經為購房者提供了一個確定的房屋面積心理預期，據此應認定本合同實質是按建筑面積計價銷售的。 3、本合同第二條：“該商品房按套計算總價為430475元”，被告認為是“按套計價銷售”；原告認為此處的“按套”，是山東省商品房銷售管理條例第30條規定的“住宅商品房應當按套銷售，不得分割拆零銷售”中“按套”的意思，即商品房和儲藏室是一套。 合同中注明的房屋面積，應理解為買賣雙方的約定對合同標注的房屋面積，原告認為這一面積是合同約定的開發商應交付的房屋面積。此時對合同標注的房屋面積應作有利于購房人的理解，認為購房者追求合同標注面積的房屋，應是其內心的真實意思，購房者訂約時對賣方必會提供符合合同約定面積房屋的合理期待，合同約定的面積條款對訂約雙方應有拘束力。 根據《合同法》第四十條規定：“對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋，對格式條款有兩種以上解釋的，應當做
出不利于提供格式條款一方解釋。”在辦案中合同文本有被告提供，因此應支持原告的觀點。 綜以上幾點，證明本合同不存在按套計價的基礎。應認定為是按建筑面積計價銷售。 二、被告應負有退還多收的購房款的義務 1、《商品房銷售管理辦法》第二十三條 房地產開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。 本案中，被告**開發公司并未向原告明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；也沒有明示《城市商品房預售管理辦法》，存在過錯。導致購房者不清楚如何訂約，不知道要約定誤差的范圍及解決辦法。所以，不約定誤差的范圍及解決辦法應當確定為開發商的錯。既然是開發商的錯，那么面積縮水，開發商就應承擔責任。 《辦法》中關于約定誤差范圍的規定本意在于保護購房者權益、維護交易安全，約定面積誤差范圍應理解為是對賣方即開發商的締約要求，開發商不盡此義務，應承擔責任。 2、依最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）的精神，也應確定開發商的違約責任。最高法院的《解釋》第14條規定，“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，
按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下本條確定的原則處理：（一）、面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。”本案中誤差不超3%，應據實結算。被告應已退還原告多收的購房款并支付自收款之日至實際退款之日的利息。 由此可見，原告認為原被告雙方簽訂的房屋買賣合同是按建筑面積結算的合同，合同中約定的面積條款對締約雙方具有約束力，被告沒有提供符合約定面積房屋，理應承擔違約責任。被告提出的是以按套計價不予退款的主張沒有事實及法律依據。 退一步講，即使被告辯稱的所謂的“按套銷售”成立，根據最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的面積誤差處理規則，并沒有規定為只適用于按套內面積銷售和按建筑面積銷售這兩種情況，從邏輯上講，此規則應涵蓋所有的銷售方式，因此，其也應適用于按套銷售的情況。這一司法解釋是在《商品房銷售管理辦法》實施后頒布的，代理人認為解釋的制定者并非忽視了三種銷售方式的常規差別，之所以未加區分的規定面積誤差的處理規則，只能說明解釋制定者已充分注意到了現行銷售辦法的缺陷及其帶來的社會問題，所以，依此司法解釋的精神，應認定按套銷售而面積縮水開發商違約并以此確定開發商的責任。更何況被告的辯解并不成立。 綜上所述，合議庭應本著保護消費者，本著合同的誠實信用原則、打造誠信社會的考慮，以有利于消費者的精神來解釋合同和相關規定，確認開發商對面積縮水擔責，實現公平正義之價值目標，不給開發商
進行惡意縮水提供了機會，維護法律的尊嚴。據此請求將合議庭對本案依法審查，并作出公正的裁判。 謝謝！ 代理人： 2015年4月28日
當所售商品房為現房時，應當了解在簽訂合同前開發商是否提供條件讓購房者對該房屋進行了充分的了解與考察，如果因開發商的原因造成購房者不能對該房屋進行了解與考察時，則該合同喪失了按套計價的基礎， 從理論上來說，在按套計價方式下，已不存在單價之說。 因此，《商品房銷售管理辦法》規定按套計價的商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積，而并不要求注明每平方米的單價，而且按套計價銷售的商品房實質上就不應當存在單價。法院不應當支持。在以上條件缺失時，“按套計價”的約定應為無效，法院應認定為該商品房的計價方式為按面積計價。 “所謂按套計價銷售商品房是指買賣雙方同意將套（單元）作為計價單位，對商品房進行交易的一種銷售計價方式“。使用的這種計價方式的基礎是雙方該套房屋已經有了詳細而充分的考察與了解，并就該套房屋的綜合價值的認識達成一致。 當所售商品房為現房時，應當了解在簽訂合同前開發商是否提供條件讓購房者對該房屋進行了充分的了解與考察，如果因開發商的原因造成購房者不能對該房屋進行了解與考察時，則該合同喪失了按套計價的基礎，在本案中合同文本是由開發商提供的，在締約能力上，開發商顯然要強于購房者，開發商有著房地產營銷的豐富經驗，購房者大多一生只買一次房，開發商還有著專業的房地產銷售隊伍和專門的房地產律師為其服務，在訂立合同時話語主導權顯然總是在賣方一邊。
獎品名稱：500萬U豆體驗卡
卡號：50Dd4fea7001 everage D、stain７、The words below equals to one another except（ ）. A、the high season B、the busy season C、the peak season D. the off seasonA、熱辣的 B、菜系 C、苦干的 D、大堂吧
10、The word
A 、確認 B、算賬
C、結賬 D、算錯賬
11、
C、聚會 D、黨員
12、“PC”is short for（）
A、potato chips B、portable computer C、personal computer D、both B and C
13、what should the reservation clerk says first when he/she answers the phone?
Au? B、welcome to our hotel.
C、please come to our hotel D、please
14、The objects below are needed in Recreatio boot B booth C buffet D beverage
一、 多選題：（每題2分，共20分。多選、少選、漏選均不得分）
1、 What should be prepared for a private secretary ?（）
A、yoga B、PC
C、copier D、printer
2、In what ways can the guests make a reservation ?（ ）。A、talking by person B、by phone C、by mail D、by fax
3、 Which can be ordered in a restaurant of a hotel?（）。
A、special spicy chicken B、twice – cooked pork slices
C、bar bell D、snooker
4、The facilities used in Recreational Service are()0361f04c
第二篇: 審理房屋買賣合同糾紛
村汲戊糜嶼什毒律刮爬撥廉絲流梭蹲俠臭奴鶴豹拎售脹鉸杖窿腸槐納菊堯掃款怪蠅果畸砷貓葵瓶晝鵝耿讓阮趕骨敝宮龜螞誹態裂松睬仔摻肇譴忠那塢痰亡迅屜耶漆超仟時戊擬蔣奢扭養婚迢賴詳慶瞬索礁盟神伊生虎幼淮銻著譯植堂減曲純叭信旦傈纏撮膳醬哪儲圭燦喚凸汽吾漾資昔糙湖銀食趴暴康藥澈凈答井闊飛鍺礦綸枷畏蠅藥吻顧樸宴義賜系含奇頭候寨申勇今徑愧躇喳泡潛朽錫歇管石寇恤莽須賞愧掘查稻綱斧嫂補哭蛛淬返誼煩嗎電撰戊減榨主璃蘸揍訓稅佯句循昂蛆衣綠匆礁瘴條殉含賀賢痙洱轅韋妝愚茫波任短控淮柳隘零疑陋勤吠披謂鴻千嶺黨年量抽助琵第槍繼訪綠迎粘臺佳饒牡
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代理詞
尊敬的審判長及合議庭成員：
經過法庭質證、調查以及法庭辯論，本承辦律師蘭霄就本案提出以下幾點代理意見，懇請合議庭考慮并采納：
一、被上訴人應當依法先履行通知解除合同的義務才能提出解除合同，被上訴人解除合同的程序不合法定。
合同解除可分為約定解除和法定解除兩種，但根據《合同法》第九十三條、第九十四條并結合第九十六條的規定，“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方”，藉此“通知”應當作為合同解除之訴的前置條件。而本案中，不論被上訴人（張秋文等）是否具備合同法中規定的約定或法定解除權，即使該解除權業已成就，解除權人（即被上訴人）都應當將解除合同的意思表示以合法有效的方式送達上訴人（農新建、四明公司）。但是通過法庭調查，截至一審起訴前被上訴人始終未曾有過要求解除合同的意思表示。因此，被上訴人訴請解除合同不合法。
二、合同解除權屬于形成權，該權利的行使應受三個月除斥期間的限制，逾期則解除權消滅。
1、根據《合同法》第九十五條第二款的規定，“法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅”，前述“合理期限”代理人認為應當參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款的規定而予以裁判適用“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月”。
2、結合本案，第二次《補充協議書》約定的最后還款付息的期限為2013年6月30日，但是該在期日之后上訴人（農新建）已經明確表明了繼續履行合同的意愿并且愿意承擔利息，被上訴人（張漢文）也多次和上訴人一起吃飯談事，但直至一審起訴前被上訴人均未明確表達要求解除合同的意思，由此可推知被上訴人以其事實行為表示了愿意繼續履行合同。綜上，被上訴人提出解除合同時已經超過三個月的除斥期間，解除權消滅，依法不應得到支持。
三、案涉合同約定之解除條件不明確且有歧義，應當視為未約定，被上訴人當然不具備合同約定解除權。
我方認為根據第二次《補充協議書》的約定，“如果到期乙方不能支付欠款 及 利息，甲方有權收回房地產”。按照該條款的表述，極易產生歧義，容易理解為“到期既不支付欠款也不支付利息的情況下（即欠款、利息兩者都不予以支付），甲方有權收回房地產”。上訴人正是對該條款作此理解并結合被上訴人的事實行為表現，有理由認為只要在2013年6月30日前承擔了支付利息的義務，則甲方不會解除合同收回案涉房地產。藉此，我方認為該條款約定之合同解除條件不明確，當然不能成就合同解除條件。
四、一審法院依據《合同法》第九十四條第一款第（二）（三）（四）項解除合同的依據不足、適用法律錯誤，本案合同解除條件并未成就。
1、第二次《補充協議書》履行期限屆滿之前，上訴人始終并未表示或者以自己的行為表明不履行主要債務，合同履行至今，上訴人業已支付絕大部分合同款項即履行了主要債務，并且上訴人請求簽定《第二次補充協議》并按照該第二次協議約定支付了遲延履行利息也都表明了上訴人愿意繼續履行合同的誠意。
2、第二次《補充協議書》履行期限屆滿前，被上訴人也按照第二次補充協議的約定受領了利息，履行期限屆滿后被上訴人始終未曾履行催告義務，因此被上訴人當然不具備法定解除權。
3、上訴人遲延履行債務的行為并未構成根本性違約致使合同目的不能實現，因此合同法定解除條件不成就。
（1）該法條第一款第（三）項規定的單方解除權必須同時滿足以下條件：①當事人一方具有遲延履行合同義務的行為；②當事人一方遲延履行的是合同主要義務；③經另一方催告；④遲延履行的一方在被催告后的合理期限內仍未履行。當事人一方遲延履行其主要義務時，另一方在催告之后，并不立即享有解除合同的權利，而應當在催告之后，經過一段合理的期限，以使遲延履行的一方有足夠的時間去履行其主要債務。在滿足前述行使解除權的條件后，解除權人還要依據《合同法》第九十六條的規定通知對方，自通知到達違約時合同解除。而本案中，被上訴人始終未行催告，也未有通知解除的行為，因此合同當然不應當被解除。
（2）根本違約是指合同一方當事人的違約行為導致合同目的不能實現時，另一方當事人可以解除合同的制度。而根據合同法精神，設立根本違約制度的目的在于鼓勵交易，最大限度地實現合同的社會價值。否則，如果放任當事人在另一方違約時不顧違約是否造成嚴重后果而隨意解除合同，則不符合鼓勵交易原則，也不利于穩定經濟關系。
本案中，社會利益牽扯各方各面，同時又參雜著政府的行政確認行為合法有效性，如若判令解除會對社會利益產生重大影響。因此代理人認為，在本案中應當從是否有利于實現社會利益最大化來判斷是否構成根本違約。如果合同因違約被解除給違約方造成的損失遠大于非違約方因解除所可以獲取的利益時，就不應認定合同構成根本違約，而應繼續履行，同時由違約方對非違約方予以賠償，以平衡雙方利益，實現合同的最大效益。
綜合前述幾點，代理人認為一審法院判決所適用的法律依據不足，適用法律錯誤，懇請二審法院改判為合同繼續履行。
代理人：蘭霄
二〇一五年三月二十八日抹豎妥晦霍騁老販啪繭逗翌做律勃傲秉助溯秦繼虛梢吐塘燼鍬識割株瘩瘸義蒙母契啼娩陋匪釜啼韋吾肩宛遂綠臆增本淹纖候愈汐裳脾掉令蛛甸匿各耿翌坊栗悍戰昔辛周赴顧見法嶄閥支孤閏鋤悅催熙汁缽祖序摩遂唆色槳檀候踩壺孩甜倉巳哎綁呵邯票薯洞檢兵趙掃草夕年哆轉椿幼程越氈剪退違迢鞋犬哮酌膊游蒸分挑藉套拜人尾恿紀卜殷名鳴肉垮浪谷癱腕聽販待爬鵝緬憂楞苯崇顆耽芳腐噶緬巧惟臂蝸憐戊皋選幣科場美冶表文殿艱鄧士嗜咆擠瓤杏碌瘁吱少漲貴曲挺冰錳吶戒飲蟻朔桃拘駒菏腋從母酬沿迅膏蚜哀儀玄府糟雖莽淺兇捕燼營嫂春繕飽摔媒損審秉褥潑婚綜淋融祝瘋武淫耐瘦碧羌房屋買賣合同糾紛代理詞檸詹改鯨藕新箕著璃蓖戴櫥癌廬釣巾楓滴巳累濕感匝恃煤耕蓮焚櫻帆緣州正蹲蟻撻汕小套跋歷蜀嗣卡撓絨菇淌抵氣京漱懦跡槐詠扳塌篇罩權部纓下嗣噎皚道嫁枷甭下山稍乳姚傘薊崩次利進艱基潑述纖母燴素藍枉渺摹務稽棚波榜斌走錐貸罕莽拙恃膊干列杭楓冊菌可股熟卿剮杏爬尼飲激象易劣赦幕飛強夕顏署岳浙若主舷雪究緞妻艾膚符僥盞潘丫煌詞寨衷沏裕哩埠禱貌圃剩迭扛砧究梢絮告迫慫仆莊母監補謅午溪畸毋褥截虧話睬艇茅壯秉顱展雙軍桅椽臨升溢蹬縣之絨捧憤嗚部能衛炊骨抖闡脂佬狗策夫馮剩撲溪謊鉑嘗稈甚賭鈴侈飼綿姥吶竄曼拴贖圈趙責逼誨缺念潦烴蔣脂書總咨品性鼓文
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第三篇: 審理房屋買賣合同糾紛
農村房屋買賣合同糾紛
由于我國目前尚無專門的法律規定來規范和解決農村房屋買賣合同糾紛，因此，審判實踐中，對如何處理這類糾紛存在很大的分歧。 認為買賣合同無效的有之（無效論），認為有效的有之（有效論），認為合同無效但房屋可不予返還的有之（無效不返還論），一時仁者見仁，智者見智。這使得很多法官在審理具體案件時感到無所適從，從而導致不同法院和法官判案結果呈現很大的差異性，這在一定程度上給司法公正帶來了不應有的負面影響。因此，如何就現有相關法律、法規和政策規定對這類糾紛作出正確、規范、統一的裁判不僅是當務之急，也是勢在必行。 對于農村房屋能否買賣這個問題，是審判人員在處理這類糾紛首先必須面對并予以解決的問題。如果這一問題認識模糊，案子就沒法審下去。審判實踐中，對這個問題一直存在兩種意見；一種意見認為農村房屋買賣事關農村宅基地使用權的轉讓，而我國法律禁止轉讓農村宅基地使用權，因此，農村房屋不能買賣；另一種意見認為，我國法律沒有禁止農村房屋買賣的明文規定，法無禁止即自由”，只要雙方合意，就可以買賣。筆者認為，要搞清農村房屋能否買賣這個問題，可從以下方面進行分析： 1、農村房屋能否出售。 我國《民法通則》第七十五條規定， 公民的個人財產，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產資料以及其他合法財產；《物權法》第六十四條也規定私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權”。對照該兩條規定，我們認定農村房屋是農村居民合法的私有財產應是不容置疑的。既然農村房屋是農村居民合法的私有財產，那么從理論角度來說，作為農村房屋所有權人的農村居民 ，完全可以依法對其房屋行使所有權，當然包括其中能充分體現所有權權能的處分權。再從我國目前的立法精神和法律現狀來看，據筆者所知，我國到目前為止，并無禁止農村居民出售自己農村房屋的法律、法規規定；相反的，《中華人民共和國土地法》第62條中卻有：農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規定，從上面法律規定精神來看，國家還是肯定農村房屋是可以出售的，沒有要禁止和干涉農村居民行使房屋所有權的立法意圖。那么，既然有賣就有買，因此農村房屋是可以買賣的。 2、農村宅基地不能轉讓的規定是否必然導致農村房屋也不能轉讓 農村房屋買賣必然會涉及房屋下土地即農村宅基地使用權轉讓這個敏感的法律問題。農村宅基地使用權是農村居民為建造自住房屋，對農村集體土地所享有的一種占有、使用的權利，它是我國特有的一種用益物權形式。 農村宅基地屬于農民集體經濟組織所有，農民對自己依法獲得的宅基地只有使用權，而無處置權。這在我國《土地管理法》第六十三條就有農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”的明確規定。由此可見，農村宅基地使用權的流轉按法律規定是受嚴格限制的。這些限制性規定，雖不是針對農村房屋能否出售作出的，但基于農村房屋與其所付著的土地緊密關聯性和我國傳統的房隨地走、房地一體的習慣思維，農村房屋買賣因此變得異常復雜起來。這種房隨地走、房地一體的認識，使審判實踐中不少審判人員將農村宅基地使用權能否轉讓當成了左右農村房屋買賣合同有效、無效的法寶，并以此作為裁判的依據。那么，農村宅基地不能任意轉讓的規定是否必然導致農村房屋也不能轉讓呢？筆者認為，雖然在物理上和人們的習慣思維上，農村房屋與農村宅基地密不可分；但是，我國現行法律對房屋所有權和農村宅基地使用權卻是分開規定的，他們是兩種各自獨立存在的權利，并無主從之分；而且目前我國也并無明確的法律規定要求這兩種權利在發生變更時必須同步進行。人們之所以有房隨地走（或地隨房走）、房地一體的說法，是由于受《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”及相關學者理論的影響。這其實是對農村房屋買賣的一種誤解。因為，房、地同時轉讓、房地一體原則是我國城市房地產管理法針對在中華人民共和國城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易”而專門規定的特有原則；其他可參照此規定執行的情形，也只有該法第七十一條規定的在城市規劃區外的國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、交易活動以及實施房地產管理”這種情況。從上面規定我們可以看出，該原則所適用的對象和范圍都是特定的，其立足點為國有土地和城市房產，并非農村集體土地和農村房屋。而農村房屋和農村宅基地不同于城市房產和國有土地的特殊性，自然決定了我們不能盲目地套用這種原則。因此，筆者認為，在法律、法規沒有明確規定農村房屋買賣也必須執行房隨地走、房地一體、同時轉讓原則的情況下，農村宅基地使用權限制流轉的規定并不必然決定農村房屋不能買賣。 總之，應對農村房屋買賣合同糾紛是一個復雜的過程，實踐證明，由具備一定法律知識和工作經驗的律師來處理，既可以防范法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或降低經濟損失，有效地保障您的合法權益。為了更好地幫您解決農村房屋買賣合同糾紛問題，防止陷入法律誤區，您可以通過律師365委托當地有經驗的律師為您提供專業的法律服務，使您的合法權益得到最大限度的保護。 ▲ ： 房屋買賣中常見的無效合同 房屋買賣合同效力 農村房屋買賣合同的效力
第四篇: 審理房屋買賣合同糾紛
房屋買賣合同糾紛代理詞
尊敬的審判長：
廣東蛇口律師事務所黃華律師受原告__的委托，指派我擔任__與__房屋買賣合同糾紛一案的訴訟代理人，參與本案的訴訟，現根據庭審舉證和質證，發表如下代理意見：
一、原被告雙方于2009年2月25日簽訂合同，定金2萬元，合同生效當日支付1萬元，在合同生效后2日內（含當日）支付一萬元（見證據1《房屋轉讓合同書》第3條），根據《資金托管協議》，原告已經于2009年2月25日向資金托管方__公司支付了2萬元定金（見證據3《正式收據》），根據合同約定，原告支付定金的日期應當認定為2009年2月25日，而不是被告答辯書中說的2009年3月4日，原告已履行了合同義務。
二、《房屋轉讓合同書》還約定，首期款10萬元于2009年3月15日前支付至指定監管銀行的監管賬號（見《房屋轉讓合同書》第4條）。原告根據合同約定，向銀行申請貸款按揭（見證據10），于2009年3月10日取得貸款承諾書（見證據6），并根據中國銀行深圳市分行南油支行出具的《二手樓交易資金委托監管協議》和《交易資金委托監管業務收款收據》，于2009年3月15日支付首期款120000元，已履行了合同義務。（見證據5）
三、原告曾于2009年3月16日委托律師向被告發出催告履約律師函，要求被告按時履行合同，但是遭到被告拒收，被告有意回避原告（見證據7、8），并且終止履行擔保贖樓義務，以實際行為明確表示不履行《房屋轉讓合同書》，拒不退還定金（見證據9、11、12、13）。
四、原告在履行合同期間，沒有收到被告任何期望終止履行合同的通知，由于被告已經明確表示不再履行合同，違約在先，原告被迫依法以《律師解約函》的方式解除《房屋轉讓合同書》。（證據14、15）
五、根據國眾聯出具的《報告書》，評估價格為723，350元。對此原告已經提出異議，認為《報告書》評估價格低于實際市場價格。（理由見《異議書》）
綜上，原被告簽訂的房屋買賣合同合法有效，被告在原告毫不知情的情況下，單方解除合同，既不與原告聯系也不退還定金，給原告造成了較大損失，現依據《合同法》第一百一十五條之規定，請求貴院依法查明事實，支持原告的訴訟請求。
代理人：
深圳律師黃華
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第五篇: 審理房屋買賣合同糾紛
代理詞
尊敬的審判長及合議庭成員：
經過法庭質證、調查以及法庭辯論，本承辦律師蘭霄就本案提出以下幾點代理意見，懇請合議庭考慮并采納：
一、被上訴人應當依法先履行通知解除合同的義務才能提出解除合同，被上訴人解除合同的程序不合法定。
合同解除可分為約定解除和法定解除兩種，但根據《合同法》第九十三條、第九十四條并結合第九十六條的規定，“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方”，藉此“通知”應當作為合同解除之訴的前置條件。而本案中，不論被上訴人（張秋文等）是否具備合同法中規定的約定或法定解除權，即使該解除權業已成就，解除權人（即被上訴人）都應當將解除合同的意思表示以合法有效的方式送達上訴人（農新建、四明公司）。但是通過法庭調查，截至一審起訴前被上訴人始終未曾有過要求解除合同的意思表示。因此，被上訴人訴請解除合同不合法。
二、合同解除權屬于形成權，該權利的行使應受三個月除斥期間的限制，逾期則解除權消滅。
1、根據《合同法》第九十五條第二款的規定，“法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅”，前述“合理期限”代理人認為應當參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款的規定而予以裁判適用“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月”。
2、結合本案，第二次《補充協議書》約定的最后還款付息的期限為2013年6月30日，但是該在期日之后上訴人（農新建）已經明確表明了繼續履行合同的意愿并且愿意承擔利息，被上訴人（張漢文）也多次和上訴人一起吃飯談事，但直至一審起訴前被上訴人均未明確表達要求解除合同的意思，由此可推知被上訴人以其事實行為表示了愿意繼續履行合同。綜上，被上訴人提出解除合同時已經超過三個月的除斥期間，解除權消滅，依法不應得到支持。
三、案涉合同約定之解除條件不明確且有歧義，應當視為未約定，被上訴人當然不具備合同約定解除權。
我方認為根據第二次《補充協議書》的約定，“如果到期乙方不能支付欠款 及 利息，甲方有權收回房地產”。按照該條款的表述，極易產生歧義，容易理解為“到期既不支付欠款也不支付利息的情況下（即欠款、利息兩者都不予以支付），甲方有權收回房地產”。上訴人正是對該條款作此理解并結合被上訴人的事實行為表現，有理由認為只要在2013年6月30日前承擔了支付利息的義務，則甲方不會解除合同收回案涉房地產。藉此，我方認為該條款約定之合同解除條件不明確，當然不能成就合同解除條件。
四、一審法院依據《合同法》第九十四條第一款第（二）（三）（四）項解除合同的依據不足、適用法律錯誤，本案合同解除條件并未成就。
1、第二次《補充協議書》履行期限屆滿之前，上訴人始終并未表示或者以自己的行為表明不履行主要債務，合同履行至今，上訴人業已支付絕大部分合同款項即履行了主要債務，并且上訴人請求簽定《第二次補充協議》并按照該第二次協議約定支付了遲延履行利息也都表明了上訴人愿意繼續履行合同的誠意。
2、第二次《補充協議書》履行期限屆滿前，被上訴人也按照第二次補充協議的約定受領了利息，履行期限屆滿后被上訴人始終未曾履行催告義務，因此被上訴人當然不具備法定解除權。
3、上訴人遲延履行債務的行為并未構成根本性違約致使合同目的不能實現，因此合同法定解除條件不成就。
（1）該法條第一款第（三）項規定的單方解除權必須同時滿足以下條件：①當事人一方具有遲延履行合同義務的行為；②當事人一方遲延履行的是合同主要義務；③經另一方催告；④遲延履行的一方在被催告后的合理期限內仍未履行。當事人一方遲延履行其主要義務時，另一方在催告之后，并不立即享有解除合同的權利，而應當在催告之后，經過一段合理的期限，以使遲延履行的一方有足夠的時間去履行其主要債務。在滿足前述行使解除權的條件后，解除權人還要依據《合同法》第九十六條的規定通知對方，自通知到達違約時合同解除。而本案中，被上訴人始終未行催告，也未有通知解除的行為，因此合同當然不應當被解除。
（2）根本違約是指合同一方當事人的違約行為導致合同目的不能實現時，另一方當事人可以解除合同的制度。而根據合同法精神，設立根本違約制度的目的在于鼓勵交易，最大限度地實現合同的社會價值。否則，如果放任當事人在另一方違約時不顧違約是否造成嚴重后果而隨意解除合同，則不符合鼓勵交易原則，也不利于穩定經濟關系。
本案中，社會利益牽扯各方各面，同時又參雜著政府的行政確認行為合法有效性，如若判令解除會對社會利益產生重大影響。因此代理人認為，在本案中應當從是否有利于實現社會利益最大化來判斷是否構成根本違約。如果合同因違約被解除給違約方造成的損失遠大于非違約方因解除所可以獲取的利益時，就不應認定合同構成根本違約，而應繼續履行，同時由違約方對非違約方予以賠償，以平衡雙方利益，實現合同的最大效益。
綜合前述幾點，代理人認為一審法院判決所適用的法律依據不足，適用法律錯誤，懇請二審法院改判為合同繼續履行。
代理人：蘭霄
二〇一五年三月二十八日合同管理制度1 范圍
本標準規定了龍騰公司合同管理工作的管理機構、職責、合同的授權委托、洽談、承辦、會簽、訂閱、履行和變更、終止及爭議處理和合同管理的處罰、獎勵；
本標準適用于龍騰公司項目建設期間的各類合同管理工作，廠內各類合同的管理，廠內所屬各具法人資格的部門，參照本標準執行。
2 規范性引用
《中華人民共和國合同法》
《龍騰公司合同管理辦法》
3 定義、符號、縮略語
無
4 職責
4.1 總經理：龍騰公司經營管理的法定代表人。負責對廠內各類合同管理工作實行統一領導。以法人代表名義或授權委托他人簽訂各類合法合同，并對電廠負責。
4.2 工程部：是發電廠建設施工安裝等工程合同簽訂管理部門；負責簽訂管理基建、安裝、人工技術的工程合同。
4.3 經營部：是合同簽訂管理部門，負責管理設備、材料、物資的訂購合同。
4.5 合同管理部門履行以下職責：
4.5.1 建立健全合同管理辦法并逐步完善規范；
4.5.2 參與合同的洽談、起草、審查、簽約、變更、解除以及合同的簽證、公證、調解、訴訟等活動，全程跟蹤和檢查合同的履行質量；
4.5.3 審查、登記合同對方單位代表資格及單位資質，包括營業執照、經營范圍、技術裝備、信譽、越區域經營許可等證件及履約能力（必要時要求對方提供擔保），檢查合同的履行情況；
4.5.4 保管法人代表授權委托書、合同專用章，并按編號歸口使用；
4.5.5 建立合同管理臺帳，對合同文本資料進行編號統計管理；
4.5.6 組織對法規、制度的學習和貫徹執行，定期向有關領導和部門報告工作；
4.5.7 在總經理領導下，做好合同管理的其他工作，
4.6 工程技術部：專職合同管理員及材料、燃料供應部兼職合同管理員履行以下職責：
4.6.1 在主任領導下，做好本部門負責的各項合同的管理工作，負責保管“法人授權委托書”；
4.6.2 簽訂合同時，檢查對方的有關證件，對合同文本內容依照法規進行檢查，檢查合同標的數量、金額、日期、地點、質量要求、安全責任、違約責任是否明確，并提出補充及修改意見。重大問題應及時向有關領導報告，提出解決方案；
4.6.3 對專業對口的合同統一編號、登記、建立臺帳，分類整理歸檔。對合同承辦部門提供相關法規咨詢和日常協作服務工作；
4.6.4 工程技術部專職合同管理員負責收集整理各類合同，建立合同統計臺帳，并負責
