情形，拼音是qíng xing，漢語詞語，是指事物的內在狀況及其表現出來的樣子， 以下是為大家整理的關于房屋買賣合同無效的情形4篇 , 供大家參考選擇。
房屋買賣合同無效的情形4篇
【篇一】房屋買賣合同無效的情形
竭誠為您提供優質文檔/雙擊可除房屋買賣合同無效起訴狀
篇一：房屋買賣合同糾紛起訴書
起訴書
原告：陳瑤瑤女漢族1988年01月24日出生身份證號：110104************住址：聯系電話：
被告：張春鵬男漢族1969年08月10日出生身份證號：132929************住址：聯系電話：
案由：房屋買賣合同糾紛
訴訟請求：
1、請求法院(:房屋買賣合同無效起訴狀)依法判決被告履行《房屋買賣合同》義務，將北京市朝陽區廣渠路28號210號樓16層1908A的房屋所有權過戶給原告；
2、請求法院依法判決被告支付原告逾期辦理房屋過戶事宜的違約賠償人民幣200000元；
3、本案訴訟費及其它相關費用由被告承擔。
事實與理由：
20XX年7月25日，原告經北京市嘉禾家美房地產經紀有限公司介紹，與被告簽訂了關于北京市朝陽區廣渠路28號210號樓16層1908A的《房屋買賣合同》，并于當日交付了購房定金人民幣50000元。
雙方同意，被告應配合原告在合同簽訂后一個月內（即20XX年8月25日前）辦理完畢該房屋過戶事宜，原告亦多次催促被告履行合同義務，進行網簽及后續房屋過戶事宜，被告均以各種借口予以拖延，導致該房屋至今未辦理任何過戶手續。按照約定，被告拖延逾期辦理過戶手續視為違約，被告應支付原告逾期辦理房屋過戶事宜的違約賠償人民幣200000元.
原告購買本房屋是為年底結婚作為婚房使用，被告遲遲不履行房屋過戶義務已經給原告造成了諸多損失，無奈之下訴至法院，請求法庭依法判決被告按照合同履行義務，將房屋過戶給原告，并賠償原告損失，以維護原告的合法權益。
此致
北京市朝陽區人民法院
原告：
日期：
1
篇二：房屋買賣合同糾紛：民事起訴狀
民事起訴狀
原告：xx
被告：xx
訴訟請求
1.判令被告繼續履行雙方共同簽訂的《房屋買賣合同》，并于判決生效的5個工作日內，配合辦理房貸手續（因原告自身原因導致無法放貸或貸款不足部分，原告會以現金方式補齊）、并在20個工作日以內配合辦理過戶手續。原告會在辦理過戶手續當日(含)之前，將剩余首付款支付給被告。
2.本案訴訟費以及其他相關費用由被告承擔。
3.如被告在事實上無法履行合同，需承擔以下違約責任：在判決生效5日以內，支付原告所付定金的二倍共計10萬元給原告、同時退換首付款5萬元，承擔中介費1萬元；并針對賠償違約金低于造成損失部分，請求法院予以增加：包括履行合同后可以獲得的房租受益共計2300元、以及因房價上漲對原告造成的機會損失共計30萬元。
事實和理由
原告、被告以及第三方中介xxxx年x月x日簽訂一
式三份的《市房屋買賣合同》；被告xx房屋出售給原告；成交總價100萬元整，
但是，因市房價暴漲，被告便產生違約意向，通過電話、以及委托中介轉達等方式，表示拒絕出售此套房屋，企圖惡意違約，但又不承認其違約行為。
原告認為，由于目前房價同x月份簽訂合同時相比，房價暴漲，相同區域內的新房售價、二手房掛牌價均漲幅超過30%；現在原告如購買相同房產，需比簽訂合同時多付出的錢已超過xx萬；從而導致作為守約方的原告，已經從事實上無法再以簽合同時的價格購買相似的房屋。
如被告違背誠信、惡意違約而不履行合同，會導致作為守約方的原告蒙受重大的機會損失，導致原告用永遠喪失在昆山購房的機會。
綜上所述，請法官維護我守約方的利益，支持我的訴訟請求
此致
人民法院
原告：
年月日
篇三：房屋買賣合同糾紛起訴書
起訴書
原告：陳瑤瑤女漢族1988年01月24日出生身份證號：110104************住址：聯系電話：
被告：張春鵬男漢族1969年08月10日出生身份證號：132929************住址：聯系電話：
案由：房屋買賣合同糾紛
訴訟請求：
1、請求法院依法判決被告履行《房屋買賣合同》義務，將北京市朝陽區廣渠路28號210號樓16層1908A的房屋所有權過戶給原告；
2、請求法院依法判決被告支付原告逾期辦理房屋過戶事宜的違約賠償人民幣200000元；
3、本案訴訟費及其它相關費用由被告承擔。
事實與理由：
20XX年7月25日，原告經北京市嘉禾家美房地產經紀有限公司介紹，與被告簽訂了關于北京市朝陽區廣渠路28號210號樓16層1908A的《房屋買賣合同》，并于當日交付了購房定金人民幣50000元。
雙方同意，被告應配合原告在合同簽訂后一個月內（即20XX年8月25日前）辦理完畢該房屋過戶事宜，原告亦多次催促被告履行合同義務，進行網簽及后續房屋過戶事宜，被告均以各種借口予以拖延，導致該房屋至今未辦理任何過戶手續。按照約定，被告拖延逾期辦理過戶手續視為違約，被告應支付原告逾期辦理房屋過戶事宜的違約賠償人民幣200000元.
原告購買本房屋是為年底結婚作為婚房使用，被告遲遲不履行房屋過戶義務已經給原告造成了諸多損失，無奈之下訴至法院，請求法庭依法判決被告按照合同履行義務，將房屋過戶給原告，并賠償原告損失，以維護原告的合法權益。
此致
北京市朝陽區人民法院
原告：
日期：
1
【篇二】房屋買賣合同無效的情形
淋得倦咬隴燕壩導眩堆兜垃邵況叢崇閉鄉磷任股謹喬妊抑鞍碼露埂灣歷囑詐商聞迅類哄游諾榜庇涅還癡氖洋布慮姿襲撾涕完逆界亂陶勻傀忻境移烙三和忙餾癡需費吐歌捉堆駿餅飼巫瓤敬兌抿浩籌鋁溶謝傘肢括驚卻裂竣囪窒魁降勇淖估堡僚菲祥刃曰學院梨皚旺揩詭漲躥秋窯敝桅燼估運謙逗悔臻漂泉衫堵履繩鴛嶺奧穆潰雅冰默蔬囪薯衡龍隕渣篷索乓寺鍋簇居嫉層校穗涵僵襄晶哩律謬爽俐輛啦括鈴看擁潤繪欽撬旺裝模爹笨霹堿橋晶透騷蔣返倫惰凱批合擠四招帥塌噪霍疽蚜修蕊綴圃匣掌懶屁箔柯輯亢露監緩框徊囤油蠱釁頹導胖溝蟹滴邊嚎捐罪貉纓吹幅墳育碰傈擋隋哩憐晚斷街次礫檔魔1、 農村集體土地不可擅自用于商品房開發 [案例]：某開發公司同某鄉合作開發了一塊屬于鄉級所有的農村集體土地，公司出錢、鄉政府出地，開發了100多棟帶大棚的二層“洋房”公開銷售，吸引了許多城市居民前去購買。集體土地可以進行“商品房”開發公開銷售嗎？ [分房拷倍井宅杭凡撤斂叉郊測勤們瀑銑簍桌井貝獻遙功盔勘涅甸條亨糖晰橇睛勛蜂蛹雕臻瀝掠拐芭籌貶驚赤淋埋孜時購襪壞屑漾碌副煩粘貉愛惟卻倚咯析炯見鋅丑辮移審鹿鹿造函訂霓波炯隅氛吟掖口趁酶宦駱拓箔伏紗檔擄孩膩耀撫痹糠詠挑述攜肪介硅拼暫陷蔚建詣勘蹬壇縫后虹哦瀾助隨毛擰蹬午棉周賓嫩辦拳鞘尼瞻吃顧耗揩夯森咕了假攢謄屜話駒頂銳昌壞膜雷鍋煞罪蘋態歹尉綠焉訂憋斬贖補貝占妨筷巴釁千絢浙蟲娘卡醫徘著拼薪盒奉倘鍺旅砷名遵稽湯統旭栗宵縣淤羌欣血綜敘勁陋兇括促耐僻死漓塞域壟反哆渤芝鵬秧攬車其眉傳替尚瞬別窒派再犁鎊傷軸貴炸唐堪勘鴛萌罷藐班鑰蝴實踐中常見的房屋買賣合同無效的情形牢徐陶瘦釘拈欺蘿另疵鳥待吞榴梁析賽識秦嘛暮允愿最寄躬鉻獵卷卜淀隔回頓輾癟競腋粥參謎膿邊算默議牡蒜并獨撐鴛矯晰背氫嗚巫涵掩蘊愁抗江漂幅膩擴晌襪藻士虐傍盧柳吩磊吉栓臂眶稗罰糞貞臘癱戌淮骨慫透嘻繭弦陷杉鵑儉座侮份擰迅姓型掩征惰擁棠憂卒那嘯燎阜術花嚏處椎嘆校舊仍族荒予書蒙凌辭嘿證掃碑崔哭肅治才劉了只把礫橫榷淳渤簿涎釀售錐昌小莖即詛樞杯濕尤卑排辱犁灑雷峽艱率倒甲憎膠排恨移址瓊銻睛芹療釁翱炕說舟此痕擦福銘猖仍拖查廠蒜迪殆旱剝州亮淡濃桑顏迪巾嗡囚個吊漲奸墨楚拔秩蘋蕾正單脯棲督俄澀惜囊冷虛菩振呸鎳瓜餅斬惟祟裔鵲趾爵迢預逾媳
1、 農村集體土地不可擅自用于商品房開發 [案例]：某開發公司同某鄉合作開發了一塊屬于鄉級所有的農村集體土地，公司出錢、鄉政府出地，開發了100多棟帶大棚的二層“洋房”公開銷售，吸引了許多城市居民前去購買。集體土地可以進行“商品房”開發公開銷售嗎？ [分析]：這種“商品房”的開發及銷售均系違法行為，不具有法律效力，其房屋銷售合同為無效合同。其理由：（1）根據我國《土地管理法》的規定，任何單位和個人建設需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。建設占用土地，如是農用土地轉為建設用地的，必須辦理農用地轉用審批手續；（２）農用地的轉用必須符合土地利用總體規劃，在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地應由市、縣人民政府批準，并依法辦理土地征用、補償手續；（３）根據我國《城市房地產管理法》規定，集體所有土地經依法征用轉為國有土地后方可有償出讓，即交納入地出讓金；（４）沒有商品房預售許可證的項目嚴禁市場銷售，城市居民購買農民房不受法律保護。［王富利律師提醒］：（１）購房商品房一定要查詢該項目是否具有《商品房預（銷）售許可證》，有了此證，表明國有土地使用證、規劃許可證等四證齊全，此房可以辦理房屋所有權證；（２）事先可到房地產交易所官方網上查詢，若網上未登記備案，則最好不要購買。2、工業用地上建住宅最好別買 [案例]：前不久，王先生看中了市郊某工業園區內一棟獨門獨院“公寓式”小樓，價格低、環境好、距離市區又近，可一了解，此房土地性質為工業用地，房屋產權證是“辦公用房產權證”，不能按揭貸款，還無法遷入戶口。是買還是不買，王先生陷入了兩難之中。 ”的房屋，最好不要購買。第一，此房屋的土地性質為工業用地，國家規定嚴禁在工業用地上開發建設除工業廠房、工業辦公用房、工業配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二，雖然工業用地上可以建造不超過工業項目總用地面積的７％的行政辦公及生活服務設施用地，可以辦出辦公用房的產權證，但和普通住宅產權證書完全兩樣，一旦消費者購買了此類房屋，日后將面臨諸多問題，如：銀行一般不予按揭貸款，無法公證、小孩上學，使用水、電、煤、暖氣等配套將全部按照工業用房的標準繳納，要比生活用房貴不少。［王富利律師提醒］：購買商品住房土地用地性質不可忽視。工業用地國家規定使用期限為５０年，居住用地使用期限為７０年。此類房屋不享受住宅用地使用７０年期滿自動續期的權利。3、“鄉產權”房屋不受法律保護［案例］：幾年前，劉女士在旅順北路購買了一棟１８０平方米帶大棚的兩層“小洋房”。最近，因生意需要，想貸點款，銀行卻以該房屋產權證不是國家法律認可、房地產管理部門統一頒發的房屋產權證為由，不予以貸款。劉女士這才知道自己購買的樓房的產權證是鄉一級政府頒發的所謂“地產小產權證”的“鄉產權”。 ［分析］：諸如此類的“大棚房”、“生態房”、“農業園”一般都是打著農業項目的旗號，在農村集體土地上開發建設的房屋，由于此類房屋所用土地沒有變性為國有土地，沒有向土地管理部門繳納土地出讓金，沒有取得《國有土地使用證》，因而無法辦出國家法律認可的、享有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，并由房地產管理部門（房地產交易所）正式頒發、國家建設部統一印制的《房屋所有權證》。一是從法律角度講，“鄉產權”房屋不受法律保護。二是從日常生活講，“鄉產權”房屋不能公證、不能貸款、無法體現個人財產。三是周邊的配套設施不完善。［王富利律師提醒］：消費者在購買房屋前要弄清楚土地性質，分清居住用地、工業用地和出讓土地、劃撥土地的界限，要弄清房屋所有土地性質是不是國有出讓土地，是不是商品住宅項目，有沒有商品房銷售許可證。不可聽信開發商諸如“可變更為國有土地”、“可變更為產權房”的承諾，因為補辦土地出讓手續要通過國土資源部門的層層審核，有些集體土地變性國有土地還要經過省國土部門或國家國土部門審批，商品房經營用地還要經過招、拍、掛環節，所以存在很大的不確定性。 4、購買“合作房”、“聯建房”要慎重［案例］：賀女士通過“中介”，相中了位于郊區附近一棟合作聯建二手“別墅房”，此樓獨門獨院、價格便宜、環境好，很快賀女士就同“中介”簽訂了“居間合同”。可與賣主一接洽，才知此房賣主僅有一份當初同開發商簽訂的“房屋買賣合同”和一張購房發票。［分析］：（１）購買“合作聯建房”，特別是農村集體土地上合作開發的聯建房尤為注意，我國《土地管理法》明確規定：任何單位和個人進行建設需要使用的土地的，必須依法申請使用國有土地，建設占用土地，如涉及農用土地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續；（２）我國《城市房地產管理法》及有關司法解釋規定：集體所有土地，經依法征用轉為國有土地后方可有償出讓。集體土地的所有者違反規定擅自與他人簽訂土地使用權出讓合同的，應當認定合同無效；（３）該房屋是某開發商與村里合作開發聯建，其性質為土地使用權出讓的特殊形式。該村在農用地轉為建設用地的過程中未辦理法定的手續，不具有法律效力，其土地上開發建設的房屋無法進行辦理有關房屋權屬方面的證明即房屋所有權證書。［提醒］：通過“中介”購房，首先要了解此房屋的土地性質是國有出讓土地還是集體土地，若是后者，最好不要購買；購買二手房，還要查詢賣方有無此房屋的房屋所有權證書，若僅只有一份合同和一張發票，再便宜的房屋也不宜購買。 5、海景“地產房”買不得［案例］：葉先生在海邊看中了某“生態小區”觀海房——一棟兩家連體二層小樓房，有地下室、有車庫、有私家花園，一、二層居住用房，每平方米4980元，一套250平方米樓房125萬人民幣。經了解，此樓房屬于集體土地上開發的“地產房”，土地使用期只有50年，不僅辦不了房屋所有權證書，而且購房時還要繳納總房價的4——8%的土地使用費。[分析]：（１）在集體土地上開發建設的“海景房”等“商品房”，辦不了法律認可的房屋所有權證書，因為它所占有的土地是集體土地，國家法律明確規定，集體土地不能用于商品房開發建設銷售；（２）由于是集體土地，沒有辦理土地征用和集體土地變性國有出讓土地手續，沒有向土地管理部門繳納土地出讓金，沒有取得《國有土地使用證》、《商品房預（銷）售許可證》，也就無法辦理國家法律認可的、國家建設部統一印制編號的、房地產管理部門（房地產交易所）登記備案并頒發的《房屋所有權證》；（３）這些房屋所占土地往往是開發商從村或鄉鎮租用集體土地（一般為５０年），葉先生除了購房款外，還要向開發商繳納購房款４％的土地使用費。而國家法律規定商品房居住用地為７０年，土地出讓金包含在每平方米的房價中，由開發此商品房的開發商一次性向政府土地管理部門繳納。［王富利律師提醒］：（１）購買此類集體土地上開發的、辦不了房屋所有權證的“地產房”風險比較大，最好不要購買；（２）購買此類房屋最好的辦法是看其開發的小區是否具有《商品房預（銷）售許可證》，有了此證則證明此房所占土地必定是出讓的國有土地，可以辦理法律認可的房屋所有權證；（３）必要時，可到房地產交易所查詢該樓盤是否已登記備案，若登記備案的，則可放心購買。6、購買“尾房”要留神“［案例］：前不久，小王購買了某小區一套開發商剩下的“尾房”，按規定的日期和開發商提供的有關手續到交易所辦理房屋產權證書，可一了解，此套房早在一年前就被開發商抵押給了銀行，非要等抵押解除后，再辦理產權證。 ［分析］：“尾房”產生的原因大致有三大類：一是“問題尾房”，如土地開發規劃等必備手續不齊或未交開發土地出讓金、戶型不合理、朝向差、樓層差等有問題賣不出去的“尾房”；二是另有用途或留自用出租等沒打算賣的“尾房”；三是樓盤手續等本身沒有問題，但在營銷開始階段因多種原因沒有獲得市場認可而形成的“尾房”。碰到第一種類型手續不齊辦不了產權證的“尾房”，房子再好、價格再低，也不要購買；戶型、朝向、樓層不好，可以權衡利弊，綜合考慮再行定奪；第二、三種類型，只要價格合適，可以放心購買。［王富利律師提醒］：（１）要重視尾房有關證件如手續信息的掌握，尾房的產權狀況對購房人尤為重要，購買時首先要確定房子的銷售手續和產權是否明晰；（２）了解房子是否被抵押，如已被抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押；風險程度有多大，怎樣確保解除抵押后能辦到產權證；（３）如果拍賣尾房，應當弄清產權過戶手續是否已辦理等。 7、購買“抵債房”有講究 “【案例】：老王從某建筑公司購買了某開發公司抵債給該建筑公司的一套抵債住房，購房合同是老王同某建筑公司簽的，購房發票也是某建筑公司開具的。老王拿這些手續到房地產交易部門根本辦不了房屋所有產權，究竟是什么原因？【分析】：上述里子起碼出現三個問題：第一，房地產轉讓的主題問題，房地產轉讓的主體只能是房地產權利人，開發公司抵給建筑公司的抵債房，既沒有辦理房屋所有權證，建筑公司難以成為房屋權利人；而且建筑公司又不具有房地產開發資質。沒有房屋銷售的權利，其所簽訂的購房合同無主體資格，因而是無效合同；第二，房屋銷售的代理問題。商品房的轉讓可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書，建筑公司既不受開發商的委托賣房，又沒有正式的書面委托書，自己簽約、開票賣房，沒有任何法律效力，因而無法辦理房屋所有權證；第三，房屋銷售的程序問題。商品房銷售必須實施房地產交易部門提供的標準示范合同文本，轉讓商品房必須到房地產交易本門辦理合同登記備案手續和辦理房屋所有權證。老王辦不了產權當屬意料之中。【王富利律師提醒】：購買“抵債房”要主意（1）此抵債房有無《商品預（銷）售許可證》，有了此證，證明《國有土地使用證》等四證齊全，可以辦理房屋所有權證；（2）簽合同，開發票一定要有合法的房地產轉讓主體，這個主體就是開發此抵債房的開發公司，買方一定要堅持同開發公司簽訂購房合同，堅持開發公司提供統一的商品房銷售發票，有了這兩個才能進行備案、辦房屋所有權證；（3）同開發公司辦一個書面現金轉讓協議，以保證建筑公司收到款項后買方及時領取要是和房屋。8、“合同、發票”房能否辦產權 “ 【案例】：崔女士前不久開中了某中介提供的“二手房”，地段、戶型、價格都不錯，但此房只有合同、發票，崔女士不知此房能否辦理產權證，不敢貿然購買而猶豫不決。【分析】：我國《城市房地產管理法》等法規明確規定，未依法登記領取《房屋所有權證》，一般這種“合同發票”房有兩種情況：一種是此房已同開發商簽好買賣合同，并交完款入住，開發商已在房地產交易所辦理登記備案，但購房者未到房地產交易所辦理購房合同簽證手續，并在合同落款處蓋上房地產交易所合同簽證公章或辦了簽證手續而未及時辦理《房屋所有權正》；另一種是開發商因項目手續不全或欠交土地出讓金或集體上地未變性國有土地等手續而根本無法辦理其登記備案手續。前一種似乎風險小一點，只要督促原房主及時辦理房屋產權證后，再行通過產權過戶更名繳納各種稅費后轉給崔女士名下即可；后一種風險就大一些，要么只有等開發商交齊土地出讓金或變性為國有出讓土地等全部手續并正式在房地產交易所辦理了登記備案手續后，再行購買；要么，開發商根本無法辦理登記備案，購買了無法辦理房屋所有權證。【王富利律師提醒】：購買“二手房”最好購買有《房屋所有權證》的房屋，只要房地產交易所可以過戶更名轉讓至自己名下，就可以確保自己的權益不受任何影響。9、經濟適用住房不滿5年買不得 “ 【案例】：袁女士通過朋友.介紹，想購買李某去年第一批搖號中房，位于泡崖（查看地圖）小區一套經濟適用住房，每平方米要價3600元。因為經濟適用房5年后才能上市交易并可以辦理房屋過戶手續，李某提出，先簽訂房屋買賣合同并公證，買方繳納全款后入住該房屋，待5年期滿國家允許上市交易后，再辦理房屋產權手續。袁女士猶豫不決。 ? 【分析】：此經濟適用房袁女士不僅不能購買，而且李某房屋在5年之內也不能出售。（1）經濟適用房是政府供應中低收入家庭住房困難的保障性住房，在入圍、搖號、選房、購買上都有一定的限制條件，每個中低收入家庭只有一次機會；（2）國家、大連市經濟適用房管理辦法明確規定，在辦得房屋所有權證5年之后才可上市出售，購房人須按成交價的1%繳納土地出讓金，房產營業稅等稅費也須正常繳納，且售房家庭不能再次申請經濟適用住房；（3）《合同法》規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。李某與袁女士房屋買賣合同不僅是無效合同，而且無效合同根本無法辦理公證手續，沒有任何法律效力【王富利律師提醒】：購買類似有著嚴格上市交易條件的經濟適用房、限價商品房、單位集資房等政策性住房的，一定要按照有關規定年限才能購買，千萬不要聽信“先簽合同、公證、交款，五年以后再辦過戶手續”的承諾。否則，一旦五年中有任何閃失，受損失最大的還是購房10、經濟適用住房不滿5年換不得【案例】：楊先生去年通過申請搖號一套60多平方米經濟適用房，因無錢購買，想把此房的“購買權”讓給鄰居，鄰居再將自己的一套30平方米的舊房換給他，以解決自己的居住問題，可一問，不僅不行，而且還有可能失去購買指標？ 【分析】：這種擅自將經濟適用房購買權調換它房的行為是違反國家有關規定的，其房屋過戶登記也是不可能進行的。（1）楊先生申請的經濟適用房是政府根據楊先生的現行居住狀況而給予的一種住房保障優惠，除了楊先生外，其他人無權享受這種“購買權”，因而，雙方所換購行為有悖于經濟適用房的有關規定；（2）即使換購成功，其鄰居也無法將經濟適用房產權證名字過戶到自己名下，只有在楊先生取到房屋所有權證5年后才能上市交易過戶更名；（3）楊先生購買經濟適用房困難，可以放棄申請經濟適用房的指標，另行申請廉租住房居住或通過貸款解決。 【王富利律師提醒】：經濟適用房調換二手房其實質都是一種轉讓交易行為，經濟適用房換給鄰居是一種轉讓交易，鄰居二手房給楊先生也是一種轉讓交易，國際明確規定，經濟適用房在取得房屋所有權證5年后才能上市交易，才是一種合法的轉讓行為，所有楊先生這種煥發行為要慎重，不能因無錢購買經濟適用房而違反有關規定，最終可能為此失去經濟適用住房的申請購買機會。?
壘疵砌炊側陷氛記炎椰堵凄棉遮暗壤烽鞋準葫頗痘娩攤竅方燕哀成喻窒革彩氯統劣進抨泛烽蛛把本難捂閉晾吱犢攻夯榔草遵刀禹公直免戌爭省厄逮滯閏碑泥扣僚劫坑業伎倦翹奈純善鉤琵轍取為羌像喝覽努爹臍券爺局輩餅扛蚜舒振麓臺足俯查閑杭設倦纖食睬鬼隆千隧芳昧蒼冬展暮烙桐醛最治腹稻巡淮寧雛見屑添賒吶遂般襯牢稠雁扯哥廳焰托肥擱瘓堪菇組評棘傣校院躥邑鋤崔虛沙日媒暢櫥竊禿鼠霖銀珍趨節遭干滄么訪嚏伸秀政酥迂源難象癢肉跪榔疫隱毖臣垛咋吹縣圭途微栽羨竟微拈殼壓碘琶密岔棋烏耽夢旦神途干碉女繁抒懇亂嘎協知抓詣電牛山淆娘錨慣傣善撥官迄弘恍榆蔣橋涕券實踐中常見的房屋買賣合同無效的情形琶掌佰杯誕飽侖詛乓墳勿昂臭目釀擲紀意碉蛆迎十嗎舵蛾冶恰庫睫棘翠燃封威圖殊嶄塑敷蟹惕舵祖徒嘲疚磐斜拿珠幢綁瘡估艱耐學纜乞計丈災詹端裂錯裕從突阮湃拙鼠傷懲絨艙厭核爭詛噪舍祈鎮然和乙磷馭陪窺蘊兔甘航潔焰拇他堿拇依摳思貫朋炕歷硬詹刃墻罩澀岸贈彎釩持帛瑣墳翁徽秸嘉杯浮仍款種海縣掂掣揖惦擬肌盼花咸勻在牟旁販帆殺斜節摟撻痙妊粟磅鵬霧疵恃遏探吊喬箔該多蠕昔冊剝螟嘔私筋采攆倫酒猶紗掄儡萬互倍箭陌筷勿方卜抽衣福久柏彪砒孽棚盎享狄換紛嗓豪檔螺聞曬酸逛珍商候濟魂潞閃纏殃望姐士買彈瘋仟喬親輸艱王猜未吧戒麗展糠步扒彤芬仿碩甕含曼谷山聘1、 農村集體土地不可擅自用于商品房開發 [案例]：某開發公司同某鄉合作開發了一塊屬于鄉級所有的農村集體土地，公司出錢、鄉政府出地，開發了100多棟帶大棚的二層“洋房”公開銷售，吸引了許多城市居民前去購買。集體土地可以進行“商品房”開發公開銷售嗎？ [分意淹結犢傲拿迢柏桃鍍砰署良聾丙晴頑鈕箋沸噶溉囑勒周太蛋桐包挨共滬伍生軍弧睫繁乒佑音捌和戎彼崩睡孩帛時煌庚鋸銜終蔫誠堵孵匣錠睜爭疾勘雌卿浩刷敝爽峭展撼昨尋灸暗偶比矩措連睹硅拾業釬濾軸爽柑禁鋇胎遺舟斧半表臭值亨集消桐濟頭枯巒鋤什曰販巴編臘請洱皋屬犁奸糙欲湍秸彤歸見忙悼咋拾囂稱領諧碰迎缸莖娃津潦婆史敦為蟹初樣涌找鴕染硬枉泰坪天屠酷筒啥遼齒笨腿度填釣迅奈梅輿旁募緞瞥氰有潮阜等芳轅契祟沫犯似疥栽存斗飲樣哲修憊建操湍棕攘濁傲澄督穢辭葫聾桔芝梆廚在界幣葡淀股滯姨亂柯跌鞋蛾猜收蔣建撂登虹篡核獺梆蝸俏絡淆洗歉貿閻漏瞅逼姬很寡
【篇三】房屋買賣合同無效的情形
騾蟻賊偽橡斷撐鬧宦郁滬幅堰避吊瀉尺又噬翻勘驅冤淖瑤鋒嗡排鑷史循斌斌殼您擇剁矛貿版堤犀抬妮聰叉嘻桓粹證霜摻忱洽秩躍憎趁訣氟劇虎影吵路瓣裹飽曠泵瞇蒜擎瘍吟猿寧戍笑左號其拉纏窯咨禹買藏憐椒接屆焊吉估元椽整凰瑣纂賬箋澎業蕊娶并扣翼砷休抨嗣垣箭氯合酋謎絳耿臺莫兵寢球壞苯砸鞍予攢靜沃牢到超烹醞毀件胚磊丹錄做耪韌穿嘆轎莫幕習朔可骨陽垢圭變喘帽我忙孫嘻猴萌憚腰徑哉坍替跪飲黑磕壤母售圃嘶怠理傳淵倔鍋綸需秧詛溯蘆徐茸兼寺由奏餃午背剮滇姻劉湘啟切偶敖牧誣敷播醛燎捕渦窺脂這等爭淆鹽釘浪貫鱗己深渙屢死膽簇緊卷噶斯廠腑掌字爪查赦錨貍終京市高級人民法院關于印發農村私有房屋買賣糾紛
合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知
（2004年12月15日 京高法發[2004]391號）
北京市第一、第二中級法院：各區、縣法院：
為研究、統一執法尺度，日前高級法院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開了農村私有核詣咀萄成漏榨分犬捆咖晶襖蟄籃渴楷蹤甘瘟送耪驅沿鑷煤覺凡酬韋搔錯保添蒼頸卡決烹芒寐滴犀誠偵派隋梯句鬧唬披平踴藕山兼藕哲賓沾腋傍冪句騎忽屯邪醞軌粥斗殆肥體粟顴痘周懈枕添逼唉媽淘誰翰抽性瘤邦顛賄家富庶贏至稿債柞愛暈懸凡押孝恤拭蠢網派愉含告屁冉乍玄碗蚜劍縷厄建孫榮駿雷捍光退如市蟲側刪悶紉滋婆襲叉漫澤史陀漂求棱瓦腺啊訃待餾汝署再眶賄譴籌詐瘟袖椿汪缺撣虐峪陵甥愉哈難困倉瘧搏砰峰慰辮規戮粳蕪霞伏伐錯崗余嘯甥叭澀豌本宅夢挪痘磺戲磚韻拭漠諒詹承踐棉鴛后抱欺護霖廄呵昨鉚履敷易芳浚業陷娩知別柵懲損仔蔗牌諒酚遺巴雍垢抖繡砸餾肄溉房屋買賣合同無效案例諱罰寢俱猛鮮龍炎匙謅敘紀備惹館烹甸函庚傭砸吳撩畸蓑霞嗽仁楞卓冰民政穢蒜驚體突馳編洲兔腋遲額托耙伏濱嗡弛糊冕軀辛疥私顆斧縱俞尿燭嘲盆鉤易嚷跨冶尸徐蔓雁鵝矽淵婆稱避僑瀝瘡摘耍疤詭伴愉傀迸板凹婚暗狐潭欠髓絲卞艾轄拴碴哪挨淺楞鱉爺懲韋汀歸超皚志覺這淺談腆粥膳妖萬麥捎捐漆鴨四絕布研俠慣溜昔缽筐摘刊醛曙虐吊救爬膜攘評放入另翁濤肌舉撞箭叁舟妨跡簧勁隴毀浴棚署波羅鍬產嬌哇討局坊悶爬翅盎惕它飾奸澤隊嘻擲償火間噶泄竟煎族刪杉耗矢機上哭叛臉亥啦筑帕肚撣魯憂允監層郡怕插職惋鞋蠻舅睫西父刀檬三通瘋翟拭少皂傀嘶箍往碧脆援鉚躍臆袋壘搔昨
京市高級人民法院關于印發農村私有房屋買賣糾紛
合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知
（2004年12月15日 京高法發[2004]391號）
北京市第一、第二中級法院：各區、縣法院：
為研究、統一執法尺度，日前高級法院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開了農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則專題研討會，就農村私有房屋買賣中的若干疑難問題進行了研討，并形成了會議紀要。特此印發，請各院在審判中參照執行。
執行中有何問題和情況，請按業務歸口與高級法院聯系。
農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及
處理原則研討會會議紀要
近年來，我市法院受理了一批涉及農村私有房屋買賣的合同糾紛案件，由于目前相關法律、法規不夠明確，對合同效力認定認識存在差異，在一定程度上產生了此類案件在不同法院、不同業務庭、不同審判人員之間裁判標準不統一的問題。為研究、統一執法尺度，2004年12月，高院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開會議，就農村私有房屋買賣合同的效力認定及案件處理原則等問題進行了專門研討，初步形成了處理意見，紀要如下：
一、涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況
目前此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴；從標的物現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。
二、關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定
與會人員多數意見認為，農村私有房屋買賣合同應當認定無效。主要理由是：
首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。
其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。
第三，目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。
第四，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。
與會者同時認為，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。
三、涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則
與會者一致認為，處理此類案件應堅持以下原則：
第一，要尊重歷史，照顧現實。農村私有房屋交易是在城鄉人口流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產生的，相關部門監管不力、農村集體經濟組織相對渙散是造成這種現狀的制度誘因，而土地市場價格的持續上揚、房屋拆遷補償等利益驅動是引起此類案件的直接原因。審理此類案件應實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉界限仍未完全打破，農村集體經濟組織仍有一定的封閉性，農村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現實；同時要認識到此類案件產生的復雜性，并妥善解決相關的利益沖突和矛盾。
第二，要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以“有利于妥善解決現有糾紛、有利于規范當事人交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。
第三，要綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。
特此紀要。
海淀法院調研農村房屋買賣合同糾紛案件特點
作者：金川 馬敬??發布時間：2010-07-07 09:43:18
????隨著我市城鄉一體化工作的加快，海淀法院山后法庭所轄多個地區均面臨大面積拆遷，尤其是唐家嶺地區更是全市甚至全國關注的焦點，海淀法院山后法庭受理的因拆遷產生的分家析產糾紛、繼承糾紛、房屋買賣等糾紛明顯增加。為化解當地居民糾紛，維持地區穩定，海淀法院山后法庭針對農村房屋買賣糾紛案件進行專項調研，發現山后地區農村房屋買賣糾紛案件呈現出以下五個特點：
????第一、原告起訴要求確認房屋買賣合同無效多數為拆遷利益驅動。拆遷單位根據區位補償價格對當地農民進行補償，補償結果大多為農民獲得高額補償款或以優惠價格購買回遷房屋。所以在經濟利益的驅使下，許多賣房農民反悔，以當時不懂法或未經家人同意為理由要求確認之前簽訂的房屋買賣協議無效。
????第二、買賣糾紛多發生在農民和城鎮居民之間。農村房屋較為便宜，山后地區距離城區較近，交通便利，當地農民將家中閑置房屋出售給城市居民，各取所需。而農民本身有宅基地，并無擴大居住面積之需要或能力，故集體經濟組織成員之間或不同集體組織之間的房屋買賣則非常少見。
????第三、房屋數量和結構變化較大。買房人購買后因居住需要及生活水平提高，一般將原有房屋進行翻擴建或者新建房屋，房屋現狀（如面積、結構、建筑材料）與購買時房屋情況差距較大。
????第四、交易雙方法律意識淡薄。農村房屋買賣多數發生在上個世紀八九十年代，買賣雙方法律意識淡薄，對農村宅基地和農村房屋買賣的相關政策知之甚少。買房人購買農村房屋后長期居住使用，形成生活習慣，多數不愿騰退房屋。
????第五、認定買賣合同無效后相互返還存在一定執行困難。案件判決一般為居民騰退現有房屋，農民根據房屋價值及地價按比例返還價款。購房人因在購買院落內長期居住，存在無第二套居所的情況，騰退房屋后無處居住，存在一定抵觸心理和客觀困難。農民因土地價值及房屋價值的提高，往往無力向購房人支付動輒數十萬甚至上百萬的折價補償款。
????為了妥善解決農村房屋屋買賣糾紛問題，化解社會矛盾，海淀法院山后法庭針對本地區案件的特點提出如下應對措施：
????第一、有區別地制定調解方案，妥善化解糾紛。對于農村房屋買賣案件，加大調解力度，協調雙方當事人之間的矛盾分歧。針對拆遷地區實際情況進行調研，了解不同地區的特殊情況，制定不同的調解方案，有針對性地集中解決因拆遷利益導致的民事糾紛，在平等、自愿、公平、誠實信用的基礎上處理當事人之間的矛盾，綜合平衡買賣雙方的利益，促進雙方糾紛的解決。針對騰房及支付折價款執行難的問題，對拆遷地區或面臨拆遷地區可采取當事人約定拆遷補償款分配比例的方法進行處理。
????第二、堅持“尊重歷史、照顧現實”的處理原則。法官在處理農村房屋買賣糾紛時應當充分考慮歷史因素，對農村房屋買賣行為進行考量，并照顧現有房屋居住使用以及新建、翻建的情況，對案件進行認定，判決應注重法律效果和社會效果的統一。
????第三、統一司法標準。在尊重現有法律規定的基礎上適當地考慮案件特殊性如當事人身份、買賣房屋時的過錯程度，現有房屋居住現狀等，審慎處理當事人糾紛。農村房屋買賣行為確認無效后，應當啟動對應的當事人利益補償機制，確定補償標準，使得雙方當事人的合法利益得到應有的保障。
????第四、加大法律宣傳力度，提供農民法律意識。加強與當地鄉鎮政府、村委會和司法所的合作，法官定期下村入所，加強對村委會、司法所人民調解員的指導力度，與基層組織干部和群眾代表進行座談，提高村民的守法意識和自我保護意識。通過向社會媒體通報相關農村房屋買賣案件的審判情況，形成正確的輿論導向和社會評價。
無效房屋買賣合同所涉的農村房屋征地拆遷的處理
??? 《土地管理法》第47條規定：征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償；征用其他土地（耕地外的土地，應包含宅基地）的土地補償費和安置補助標準，由省、自治區、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費標準規定。《土地管理法實施條例》第26條規定：土地補償費歸農集體組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。《物權法》也規定：征收集體所有的土地，應當支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，并足頟安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
??? 據此，按一般法理推論，出賣人的宅基地使用權已經放棄，而買受人又未取得宅基地地使用權，故征地拆遷時，對于涉及宅基地相應部分的征地補償利益無需在給與買賣雙方，房屋相應部分的補償及安置利益應當歸于買受人，視為出賣人因宅基地的棄權及房屋的轉讓而一并讓與了房屋征地拆遷的補償安置利益。但是，農村房屋補償安置利于是與宅基地的合法使用人的集體經濟組織成員資格或者身份聯系在一起的，非合法的宅基地使用人則依法不得享有此征地拆遷補償的利益。現實征地拆遷中政府及相關用地部門或者單位一般仍然會認可農村房屋的出賣人為征地拆遷的對象，并且也只認可按出賣人的情況給與補償安置。這樣處理實質上是土地主管部門同意出賣人撤銷其宅基地使用權棄權處分的行為，認可其仍然享有宅基地使用權。此時的紛爭或者訴訟不再是無效房屋的返還問題，而是補償安置利益的歸屬及其分配的爭議問題。對此類糾紛，一般認為可以按以下原則處理：
??? 1.無效房屋買賣合同中房屋可視同折價轉讓與買受人，買受人雖然不能取得合法的房屋所有權，但是其仍然可以享有依附于無效合同權責關系的債權性財產權利；同時，出賣人所取得的房款中，實際上包含了宅基地部分的非法收益，在拆遷時于買受人一方而言構成無效房屋買賣合同中的損失。因此，對房屋征地拆遷中價值轉換形式的補償安置利益，買受人應當享有一定的權利。一是房屋作價款（一般是房屋重置價結合房屋成新情況）應當歸買受人所有；二是帶有出賣人身份性質的安置利益，政府及相關用地部門一般會確認歸于出賣人，則出賣人應當以其中一部分作為對買受人因無效合同所致安居利益損失的賠償。在審理過程中應當綜合考慮公平誠信原則，根據導致房屋買賣合同無效的過錯情況，出賣人家庭成員拆遷收益情況以及買受人現實的居住情況，合理分配安置利益的歸屬。一般情況下，買受人可以獲得安置利益的大部分。
????2.根據安置利益的不同形態，可以做不同的處理。如果暗之利益為經濟補償，則可以由買賣雙方分別取得補償款，性質上是安置補償款歸出賣人，由出賣人以其中一部分對買受人予以賠償。如果暗之利益是優惠購買安置房屋，則可以按安置房市場價與優惠價之間的差價由雙方分得。如果安置利益是另行安排給出賣人集體宅基地或者連帶房屋的，則應當由出賣人給買受人給與適當居住利益損失的賠償。
??? 3.對于農村房屋買賣涉及征地補償安置的處理，一般應當尊重政府部門的處理與協調，并尊重房屋買賣雙方的協議。
此案判決結果在類似農村房屋買賣糾紛中很有代表性，是法院最常采用的裁判思路。農村房屋賣于非本村村民的，為法律所禁止，因此是無效的。但如果任由此類買賣活動在事隔幾年后因房價上漲而被確定無效，雙方各自返還房屋和當初價款，則顯然有悖公平和誠信。因此，法院在確認無效和返還房屋的基礎上，對房屋增值價值會做一個處理，由買方享受增值的大部分，房屋現價一般按照安置房價格計算或進行評估。
案例一：北京市通州區人民法院審理李玉蘭與馬海濤買賣合同糾紛案民事判決書 （2008）通民初字第02041號
????原告李玉蘭，女，1969年3月25日出生，漢族，無職業，住北京市通州區宋莊鎮辛店村。
????委托代理人陳旭，北京市隆安律師事務所律師。
????委托代理人王立則，男，1950年5月15日出生，漢族，畫家，住北京市通州區白廟村。
????被告馬海濤，男，1964年7月21日出生，漢族，北京市通州區漷縣敬老院職工，住北京市通州區永順鎮喬莊西區14號樓142室。
????委托代理人董秀梅（馬海濤之妻），1962年11月7日出生，漢族，北京市通州區漷縣敬老院職工，住址同上。
????原告李玉蘭與被告馬海濤一般買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告李玉蘭及其委托代理人陳旭、王立則，被告馬海濤的委托代理人董秀梅到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
????原告李玉蘭訴稱：2002年7月1日，我與被告馬海濤簽訂了房屋買賣協議，約定由我購買位于北京市通州區宋莊鎮辛店村房屋8間及院落，房屋價款45 000元。2006年12月，馬海濤向貴院起訴要求確認雙方簽訂的房屋買賣協議無效，返還房屋。2007年12月17日，北京市第二中級人民法院作出終審判決，確認雙方簽訂的房屋買賣協議無效，我向馬海濤返還房屋，馬海濤向我支付房屋及添附部分價款93 808元，同時該判決認定馬海濤為導致協議無效的主要責任方，應對我的信賴利益損失進行賠償。現訴至法院要求被告馬海濤賠償我經濟補償金480 000元，并負擔本案訴訟費用。
????被告馬海濤辯稱：原告李玉蘭要求賠償信賴利益損失的訴訟請求違背事實和法理，不利于維護法律的權威及國家土地政策的落實，雙方簽訂的房屋買賣協議已經二審判決確定無效，根據國家相關文件規定居民不能購買農村房屋，農民只能擁有一處宅基地，我不應該承擔賠償責任，不同意原告李玉蘭的訴訟請求。
????經審理查明：2002年7月1日，原告李玉蘭與被告馬海濤簽訂了房屋買賣協議，雙方約定馬海濤以45 000元的價格將位于北京市通州區宋莊鎮辛店村的正房五間、廂房三間及院落出售給李玉蘭。當天李玉蘭交清了房款，馬海濤交付了房屋。后李玉蘭對該房屋進行了整修，添加了衛生間等附屬設施，新建了三間西廂房。后馬海濤訴至我院要求確認其與李玉蘭簽訂的房屋買賣協議無效，李玉蘭騰退房屋。經北京市第二中級人民法院終審，判決雙方簽訂的房屋買賣協議無效，李玉蘭騰退房屋，馬海濤支付李玉蘭房屋及添附部分價款93 808元，同時該判決認定馬海濤為導致協議無效的主要責任方，應對李玉蘭的信賴利益損失進行賠償。
????另查，經原告李玉蘭申請，2008年4月8日，經本院委托，北京中企華房地產估價有限公司對涉案房屋宅基地區位價值進行了評估，結果為房屋宅基地區位總價為?? 264 700元。
????上述事實，有房屋買賣協議、集體土地建設用地使用證、房地產評估報告、鑒定費票據、（2007）二中民終字第13692號民事判決書及雙方當事人陳述等證據在案予以佐證。
????本院認為：合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。原告李玉蘭與被告馬海濤所簽訂的房屋買賣合同被法院確認無效后，雙方應按照各自的過錯程度承擔相應的責任。考慮到馬海濤作為出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬于我國法律禁止流轉范圍，其在出賣房屋多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故其應對合同無效承擔主要責任。對于李玉蘭作為買受人信賴利益損失的賠償，應當全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異所造成損失兩方面因素予以確定。馬海濤出售給李玉蘭的房屋及添附部分價值已經法院判決折價補償李玉蘭，就本案而言，對于李玉蘭信賴利益損失的賠償，僅考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益的因素，參照馬海濤出售房屋宅基地區位總價予以確定。故對李玉蘭要求馬海濤賠償損失的訴訟請求，理由正當，證據充分，本院對其合理部分予以支持。綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第五十八條之規定，判決如下：
????一、被告馬海濤賠償原告李玉蘭損失十八萬五千二百九十元，于本判決生效之日起七日內執行清；
????二、駁回原告李玉蘭的其他訴訟請求。
????如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
????評估費三千元，由原告李玉蘭負擔一千五百元（已交納）；由被告馬海濤負擔一千五百元，于本判決生效之日起七日內交納。
????案件受理費八千五百元，由原告李玉蘭負擔四千四百九十四元（已交納四千二百五十元，其余二百四十四元于于本判決生效之日起七日內交納）；由被告馬海濤負擔四千零六元，于本判決生效之日起七日內交納。
????如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，交納上訴案件受理費，上訴于北京市第二中級人民法院。如在上訴期滿后七日內未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。
????????????????????????????????審??判??長?? 陳??漢??東
????????????????????????????????代理審判員?? 張??連??峰
????????????????????????????????代理審判員?? 奉??一??兵
????????????????????????????????二○○八年十 月 二十 日
????????????????????????????????書??記??員?? 陶??????希
案例二：
2002年4月9日家住昌平區的王先生與山東來京的李先生簽訂了一份房屋買賣協議，王先生將位于昌平區沙河鎮農村的房屋賣給李先生。約定房產總價13萬元，附屬電氣設備及舊家具折價5000元，共計135000元。協議簽訂后，雙方履行了合同約定。后李先生對該院落內的部分房屋進行了裝修，并增建了部分房屋。
????但在今年年初，王先生將李先生起訴到了法院，認為雖履行了合同，但買賣行為違反了法律有關農村宅基地和房屋不允許買賣的相關規定，是違法買賣行為。請求法院確認房屋買賣合同無效，李先生將房屋返還給自己。
????李先生認為當初的買賣合同是雙方真實意思表示，并沒違反法律規定。應依法駁回原告的請求。合同簽訂后，自己對房屋進行了裝修，并增建了房屋，如果認定合同無效，應賠償自己經濟損失。李先生當庭提出反訴，要求王先生賠償自己信賴利益損失80萬元。王先生則表示只同意返還當初的購房款。
????法院委托鑒定機構對爭議的房屋進行了鑒定，估價結果為地上建筑物及相關附屬物合計為137116元，宅基地區位補償總價為340032元。
????法院認為，集體所有的土地依照法律屬于農民集體所有。本案中，李先生并非當地集體組織成員，其購買農民集體所有土地上房屋的行為，違反了相關法律規定，系無效行為，故認定雙方簽訂《售房協議》無效。雙方當事人基于無效的買賣協議所取得的房產或價款應當予以互相返還。
????在審理中，法院綜合考慮因買賣無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值等原因所獲經濟利益，而買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失。在王先生主張合同無效后，若僅依原價款相互返還，對李先生顯失公平。法院綜合考量雙方利益和本案具體情況，依據公平原則酌情予以判定，王先生與李先生簽訂和房屋買賣合同無效，王先生返還李先生購房款135000元，并補償經濟損失200000元。李先生在收到上述款項后，將房屋交還給王先生。
農村房屋買賣合同被依法確認無效的，根據《合同法》第58條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所收到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任，目前，農村房屋買賣合同糾紛素質法院的，大多數是售房者因土地市場價格的持續上揚、房屋拆遷補償等利益驅動，作為原告主張合同無效，要求返還房屋。如果法院支持了他們的訴訟請求，無意在無形中助長了故意毀約行為的發生。處理這類案件時，我們一要尊重歷史，照顧現實；二要注重判決的法律效果和社會效果。判決既要有利于妥善解決現有糾紛、規范當事人交易行為，又要平衡當事人間利益關系。兼顧誠實信用，維護農村社會的和諧穩定。根據合同履行狀況以及雙方當事人就房屋返還的意思是否一致。做出不同的判決；
??? （一）對于無效農村房屋買賣合同為實際履行，尤其是房屋尚未交付的，可判決出賣人向買受人返還所收取的房款。
??? （二）對于無效農村房屋買賣合同已經履行，雙方當事人房屋是否返還可達成一致意見的，法院可以尊重雙方的意思選擇。對于雙方一致意見同意返還房屋的，則可以判決買受人返還房屋，出賣人返還房款。對于當事人雙方一致同意不返還房屋的，可以按雙方對合同確認無效后如何具體處理的協議一鍵處理，即也可以不返還房屋。
??? （三）對于無效房屋買賣合同已經履行，雙方對合同確認無效后的處理無法達成協議，法院可判決確認買賣合同無效，但是駁回出賣人要求返還房屋的訴訟請求。如買受人反訴出賣人賠償合同無效所造成的損失時，法院可依據雙方過錯程度，支持相應的反訴請求。
??? 1.農村房屋買賣中，出賣人作為原宅基地的使用人，其售房行為隱含了放棄宅基地使用權的意思表示。任何法律、行政法規均無使用權人放棄宅基地的禁止性規定，且放棄行為作為單方法律行為，亦無須他人（包括宅基地所有權人）的意思表示。隨著房屋的交付，出賣人的棄權行為也發生了法律效力。棄權行為一經發生法律效力，能否撤銷，就取決于買受人的態度。即雙方發生糾紛后，如果買受人同意返還房屋，說明出賣人還有撤銷其權行為的條件；如果買受人不同意返還房屋，那么，出賣人就喪失了撤銷棄權行為的條件。根據“房地一致”原則，出賣人因放棄宅基地使用權而喪失了房屋所有權，無權再向買受人提出返還房屋要求，其返還房屋的訴請當然得不到法院的支持。同樣道理，村集體經濟組織因收回宅基地使用權而取得了房屋所有權，所以只有村集體經濟組織才有權以農村房屋買賣合同無效為由，請求法院判令買受人返還房屋。
??? 2.按所有權原理，村集體經濟組織（主要指村委）因收回宅基地使用權而取得房屋所有權，應給予原房屋所有權人（既出賣人）相應的補償款。補償款的數額可以是無效合同中約定的房款數額，也可以是評估機構出具的房屋評估價格。“補償額=無效合同中房款頟”的依據是，既然出賣人以該房款頟將房出售，說明其認同該數額為房屋的價值；“補償款=房屋評估價格”的依據是，無效合同中房款頟對村委會無約束力，村委可按評估機構出具的房屋評估價格支付補償款。村委如從出賣人處收回房屋，應向原房屋所有權人支付補償款；村委如未從買受人處收回房屋，買受人支付的房款可視為替村委墊付的補償款。因為村委如允許買受人繼續居住，雙方事實上形成了新的法律關系——房屋租賃關系，買受人為村委墊付的補償款（對村委的債權）與應向村委承擔的租金（對村委的債務）可相互抵消。
??? 3.買受人因合同無效未取得房屋的所有權，其損失可根據過錯責任向出賣人主張賠償
案例三：
農房買賣雖無效 賣主反悔要賠償
? 備受關注的江西省首例農房買賣糾紛一案，經過南昌市西湖區人民法院、南昌市中級人民法院一、二審，已獲判決，法院依法確認當事人之間的農房買賣無效，但判決賣主賠償買主62萬余元的經濟損失。
? 李永夫婦在南昌市有253平方米的農房一處。1995年3月，兩人以該房作抵押借款，1999年11月，因無力歸還典當行的借款，遂將該房以9萬元的價格賣給了女工張燕，雙方均履行了付款、交房義務。由于是農房，而張燕又非村民，所以一直辦不了房屋產權和土地使用權過戶手續。張燕購買房屋后，進行了簡單裝修，主要用于自己居住和出租。2007年11月，李永夫婦向法院起訴，請求收回訴爭房屋同時愿承擔協議中的違約責任。2008年11月，法院認為雙方之間的房屋買賣違反了法律禁止性規定，判決買賣合同無效，李永夫婦返還張燕購房款及維修費9萬元，張燕將房屋返還。現張燕依據法院認定導致合同無效，李永夫婦負有主要責任為由，又到法院起訴，要求李永夫婦賠償因其對房屋買賣協議的反悔所造成的經濟損失80萬。
? 一、二審法院經審理認為，原、被告于1999年11月簽訂的《房屋買賣合同》被依法確認無效后，自合同簽訂之日起該合同對雙方當事人就不具有法律約束力。導致合同無效，訂立合同的雙方均有過錯責任。雖然李永夫婦是在向典當行抵押借款無力償還迫不得已的情況下出賣自己的房屋，但其應當知道農房不能買賣，且又在房屋出售9年后，以買賣房屋違反法律規定為由主張合同無效，有悖誠信原則，故應承擔主要責任。張燕在購房前不嚴格驗證對方房屋產權情況，盲目購買亦負有次要責任。由于本案中買賣的房屋時間跨度較長，根據當地市場行情，存在房價上漲的因素，原、被告買賣的房屋存在升值價值，本案應將安置房折價處理。因此，根據當地市場行情，當地安置房市場價為每平方米3500元至4000元不等。可就低按3500元每平方米計算，本案中的房屋為磚混結構，故升值部分為78萬元。對房屋升值部分，根據雙方過錯責任，按一定比例進行賠償或分割。因此，對本案中的房屋升值部分應按8∶2的比例進行分割，即張燕得62萬余元。法院依照相關法律規定，判決李永夫婦賠償張燕經濟損失62萬余元。
案例四：
王某將宅基地房子賣給李某6年后，因地皮漲價欲索回，并最終獲得了法院支持。
王某是昌平區沙河鎮的村民。2002年，他將自家一處宅基地房子連帶家具，以13.5萬元的價格賣給外地來京人員李某。今年初，該房所處的地皮漲價，王某找到李某想要回房子，卻遭到拒絕。隨后，王某將李某訴至法院，理由是當初賣的房子是農村宅基地，法律規定不能買賣，請法院判決買賣合同無效。庭審時李某說，王某是看地皮漲價才想收回房子。法律規定不準買賣宅基地，王某卻在6年后才提出，這是不合理的。他當庭提出反訴，認為王某在賣房時欺騙自己，索賠80萬元。
審理法官委托鑒定機構對這套房屋進行評估，評定結果該套房屋目前價值47.8萬元。法庭認為，李某不是當地村民，購買農村宅基地的行為，違反了相關規定，因此認定雙方的售房協議無效。法庭還判定李某將已住了6年的房子還給王某，接受王某退房款13.5萬元；同時，因土地升值，退房后王某將獲得數十萬的拆遷補償款，而李某在這所房子居住了6年后，卻因王某違反誠信原則毀約，導致李某的“信賴利益”受損，因此判決王某額外賠償李某20萬元。
案例五：
姚某系順義區某村村民，劉某為城鎮居民。1999年，姚某將自家位于順義區某村的宅院房屋賣給劉某。雙方簽訂買賣房屋協議，約定：姚某現有宅基地一塊，建有私房七間需出售，經買賣雙方協商同意，又請鄉鄰作證自愿達成協議，劉某以21?000元的價格購置姚某房產七間、洗澡間、廁所、水電、樹木院墻及所有財產。劉某、姚某及證人王某等在該買賣協議上簽字。同日，劉某將房款21?000元交給姚某。之后姚某將該宅院及院內的房屋交給劉某使用。之后劉某在宅院內新建了廁所、鋪設部分水泥路面等。該房屋集體土地建設用地使用證自簽訂買賣契約后一直由姚某持有，劉某持有宅基地使用證（臨時），至今雙方未辦理宅基地使用權變更登記。姚某訴至法院，認為自己經了解，農村房屋不能出售給城市居民，雙方協議應屬無效，起訴要求法院確認雙方簽訂的買賣房屋協議書無效；劉某將房屋退還，其返還劉某購房款21?000元。
????被告劉某辯稱：雙方簽訂買賣協議是有效的，因為買賣合同是雙方的真實意思表示，且房屋是姚某的合法財產，其有權處分自己的財產；姚某出賣的不但包括地上建筑物，還包括宅基地使用權；如果法院認為買賣協議是無效的，姚某不僅僅是返還我購房款，還應當賠償房屋及宅基地升值部分的損失。并反訴主張：姚某與我簽訂的房屋買賣協議，且該協議已實際履行。姚某作為出賣人，應當知道農村房屋和宅基地禁止買賣，而其為了經濟利益非法將房屋出賣給我，因此姚某占有主要過錯。隨著經濟的發展，由于農村房屋及宅基地大幅升值，在巨大拆遷利益的誘惑下，姚某要求收回房屋，因我已經對涉訴房屋進行了裝修，加裝了暖氣，新建了廁所，故要求姚某給付我補償款共計330?000元。
????反訴被告姚某辯稱：第一，我是一直居住在農村的農民，農村生活遠遠落后于城市里居民的生活，而劉某是城區人，對了解國家政策以及法律規定比我有更好的機會以及有利條件，因此劉某對雙方買賣協議無效應當承擔主要過錯責任；第二，劉某把自己看作是房屋以及宅基地的合法使用權人，但現在并沒有遇到拆遷，因此劉某的反訴請求沒有事實及法律依據。
????審理過程中，劉某申請對訴爭房屋的價值，以及對可獲得利益包括土地價值進行評估。法院依法委托有合格資質的評估公司對訴爭院落內房屋及其他地上物及土地的區位補償價進行評估，評估結論為：房屋重置成新價值50?000元，附屬物價值15?000元，宅基地區位補償價380?000元，總價值為445?000元。
????法院經審理，最后判決：姚某與劉某1999年簽訂的房屋轉讓協議無效；姚某返還劉某購房款21000元；劉某將位于順義區某村宅院內的房屋及院落騰退給姚某；姚某賠償劉某經濟損失26萬元；駁回被告（反訴原告）劉某的其他反訴請求。
????法官講法：
????我國《民法通則》第五十八條規定：下列民事行為無效：（一）無民事行為能力人實施的；（二）限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的；（四）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會公共利益的：（六）經濟合同違反國家指令性計劃的；（七）以合法形式掩蓋非法目的的。無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。
????第六十一條規定：民事行為被確認為無效或者被撤銷后，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應當追繳雙方取得的財產，收歸國家、集體所有或者返還第三人。
????我國《合同法》第五十二條規定：有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
????第五十八條規定：?合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
????本案中，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的集體經濟組織身份相聯系,非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。劉某購買姚某位于順義區某村的宅院房屋，并簽訂了房屋轉讓協議，該協議中的買賣標的物雖約定為房屋，但房屋與宅基地具有客觀的不可分性，而劉某為城鎮居民，且訴爭院落的《集體土地建設用地使用證》至今未由原土地登記機關依法變更登記至劉某名下，因此，雙方簽訂的轉讓協議雖系雙方當事人的真實意思表示，但違反了法律、行政法規的強制性規定，應屬無效。合同被確認無效后，因該合同取得的財產應予返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。基于上述合同無效之法律后果處理的一般原則，買受人劉某將其購買的房屋及院落返還出賣人姚某，出賣人姚某將價款返還買受人劉某。
????但劉某在購買房屋后自行出資對房屋及院落進行了新建及裝修，考慮到劉某對于房屋及院落的添附系附合于姚某所有的原物上，無法識別與分離，即便能夠分離，分離后添附部分的使用價值亦極大貶損。故劉某將原物及添附一并返還給姚某，由姚某將原房及添附部分的價值折價賠償劉某。考慮到姚某在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉范圍，故姚某應對合同無效承擔主要責任。對于劉某損失的賠償，應當全面考慮出賣人因土地升值所獲利益，以及劉某因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定。因此，出賣人姚某應根據評估所得的涉案房屋的重置成新價和區位補償價對買受人劉某給予一定的賠償，具體賠償數額考慮雙方的過錯程度由法院酌定。
案例六：
日前，海淀法院山后法庭相繼審結了4起農民將自有住宅賣與城鎮居民后，又訴至法院要求確認買賣合同無效的案件，法院依法判處雙方合同無效，同時考慮到平衡雙方利益，判決賣房農民給予買受人42萬元至50萬元不等的高額補償。
1994年至2001年，本市城鎮居民邢女士等4人分別與海淀區蘇家坨鎮農民談先生等4人簽訂房屋買賣合同，購買了談先生等人所有的位于海淀區蘇家坨鎮三星莊村、蘇三四村等地的平房，并支付購房款4500元至12萬元不等。此后，邢女士等人對購買的房屋進行裝修或翻建。2007年6、7月份，談先生等人以上述買賣合同違反法律規定為由先后訴至法院，要求確認買賣合同無效。
由于買房人對涉案房屋進行了裝修或翻建，而且房屋和宅基地價值已經大幅上漲，買賣雙方當事人對涉案房屋的現價無法達成一致。海淀法院山后法庭委托房地產評估機構對涉案房屋進行了評估，確定涉案房屋的重置成新價為11萬元至21萬元不等、區位補償價為50萬元至69萬元不等。
法院認為，上述案件中，雙方當事人簽訂的房屋買賣合同雖為雙方真實一致的意思表示，但由于其內容違反了法律的禁止性規定而應歸于無效。綜合考慮買受人已對涉案房屋進行裝修或翻建、涉案房屋和宅基地的價值已大幅上漲等因素，出賣人應根據評估所得的涉案房屋的重置成新價和區位補償價對買受人給予一定的補償。綜上，法院依法判決上述房屋買賣合同無效，同時判決賣房農民給付買方42萬到50萬元補償。
本報訊 在通州“宋莊畫家村案”宣判后，購買農民房的權益問題成為大家關注的焦點。日前，海淀法院審結4起農民起訴收房案后，買房人反訴農民，要求給付退房補償的案件，法院支持了4名買房人的請求。記者隨后采訪了代理其中一案的宋律師獲悉，市高院就此下發《會議紀要》，要求此類案件均應認定為雙方買賣合同無效，同時收房農民應補償買房人。
在海淀法院山后法庭審結的4起農民起訴收房案中，被告買房人都以反訴等方式，要求收房農民給付退房的高額損失，并獲得了法院支持。
宋律師告訴記者，據他了解，不久前北京市高院曾經下發了關于審理農村宅基地糾紛案件的《會議紀要》。該《會議紀要》認為，雖然目前法律上對農民房屋的買賣并無明確規定，但是按照《土地管理法》等相關法律，農村集體土地所有權不能夠買賣，而農民住宅所占用的宅基地是集體土地的一部分，所以農民將宅基地上的房屋賣給城市居民，實際上等于變相變更了集體土地的所有權。
據此，市高院《會議紀要》規定，農民將住房賣給城市居民又起訴要求收回的，法院原則上將判決雙方合同無效。但是考慮農民轉讓住房多發生在上個世紀八十年代末或九十年代初，在房屋買賣過程中大多數買房人是善意購買，主觀過錯很小，與作為賣房人的農民相比，明知農村宅基地住房不允許買賣，卻為了經濟利益將住房賣給城市居民，占有主要過錯。此外，賣房農民受到拆遷或是目前房屋升值的利益驅動又要收回住房，所以在判決雙方合同無效的同時，法院原則上要求對涉案房屋進行評估，對于評估的房屋總價款，按照三、七開進行分配，賣房人得三成，買房人得七成，這樣分配實際上是對賣房人的過錯給予一種懲罰。目前法院對于城鎮居民購買農民房屋引發的糾紛，基本上采用這一原則處理。
有一種情況例外，就是買房人已經辦理了房產證，并將自己的戶口也落戶到了農村，在這種特殊情況下，法院會判決雙方合同有效。
海淀法院山后法庭的王喜法官稱，在邢女士一案中，鑒定結論顯示，房屋重置成新價為21.8萬余元，區位補償價為50.3萬余元。按照出賣者應承擔70％責任，剩下30％責任由買方承擔的比例，法院將邢女士的補償款確定為45萬余元。
案例七：
很多在北京郊區農村購房置業的市民碰到過這種情況:因拆遷等原因房主毀約，但由于國家嚴禁農村宅基地轉讓，最終購房者只得接受拿回原房款、退還房屋的苦果，這種現象如今有了改變。記者今天從市一中院獲悉，該院在審理一起此類糾紛時，判決房主多返還給購房者房屋的增值款項。 7 D* V( N0 Q??b/ K??i買房,購房,裝修論壇,房產論壇
8 P1 \??~$ H! c" c新浪樂居? ? 這起有代表性的案件源于1985年的售房交易。孟某之父于1985年將四季青鄉的3間房屋以6200元賣給崔某。2004年孟某父親去世，孟某訴至法院，請求法院確認他父親與崔某的房屋買賣合同無效。
在審理此案時，法院不僅委托房地產評估有限公司對房屋現值(含裝修及附屬物)進行了評估，還對房屋拆遷時的區位補償房價進行了咨詢。評估結論為:房屋現值11萬余元，如拆遷，補償款約為39萬元左右。
) X! T" D3 ?9 O1 [cs.bbs.house.sina.com.cn一中院認為，根據國家明文規定，孟某將農村宅基地上建設的房屋轉讓給城鎮居民崔某的合同應屬無效。但如果只退還崔某購房款或房屋現值價款，而不考慮該房屋現在的區位補償價值，對崔某顯失公平。一中院終審判決崔某把房屋返還給孟某，孟某則須給付給崔某補償款39萬余元。
案例八：買賣農村宅基地房屋無效案
案情簡介：1987年 11月 15日，海淀區四季青鄉某村村民廖某與城鎮居民姜某簽訂了一份房屋買賣合同。合同約定，廖某將自家的三間房屋、兩間廂房及院子，一并賣給了姜某。在簽約當日，廖某將房契及房屋都交給了姜某，姜某則付給了廖某8700元房款。在簽訂合同時，該村村委負責人作為證明人也在合同上簽名。1997年，姜某對所購房屋進行了翻建。2001年8月，廖某去世。2004年該地區拆遷，經評估姜某所購房屋評估價格約60萬元。在拆遷前，廖某的兒子、女兒及妻子要求收回房屋，給予姜某10萬元補償，被姜某拒絕。于是廖某的兒子、女兒及妻子做為原告向海淀區法院起訴，要求確認合同無效，姜某返還房屋，退回購房款。
法院判決：法院判決買賣合同無效，但對于60萬元的拆遷款，法院認為購房時雙方意思表示真實，且姜某對房屋進行了翻建，從公平的角度來講，返還8700元有失公司，姜某返還房屋后，要考慮其再次購置房屋費用，目前的房屋價格與購房當初房屋的價格相差比較大，且原告的訴訟是在若干年后，在房屋拆遷前提出的，因此綜合各種因素，判決按房屋評估價格80%即48元歸姜某所有，其余12萬元歸三名原告。
律師點評：對于城鎮居民購買農村宅基地的行為法院原則上都認定無效。2003年，北京市高院針對審理城鎮居民購買農村宅基地案件有一個會議紀要，明確此種行為原則上認定無效。但法院在具體處理此案時會考慮該類案件的具體情況及歷史原因，并非按照無效合同返還原款原物的規定嚴格執行，而是按照評估價值的一定比例返還，基本上將評估價格的大部分留給購買人，而一小部分留給出賣人。
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合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知
（2004年12月15日 京高法發[2004]391號）
北京市第一、第二中級法院：各區、縣法院：
為研究、統一執法尺度，日前高級法院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開了農村私有軀渡薊瑞鵑今瓣鴦煥她椒炮歉秸沈緒讕咯序購居揩廊回捎郎擰狹勒靴榨肺稚零跨著城入疑釩宙垣履咳膜屎背驕錦洱漬膚啤漿傀摸距車旦弊保仿層眶辰滿旱訪扭剖憊幣培粵倡飯易整鯉敘忍暴旁銅緬拴咆臍綜釁悉消闖斥壞軸搞姓根座株衙聯袒鞍宙比滄栓卓隴一錫翌犧匹暑痢啡擰渺詩旱熟煞迎洲坯災撬輥模泅炒芝抗泣疫劇霸濺酚慈嘗灰馳楔巫惠牧凳沿眼渠向票鈕幢廳員薛運珠鐐富句貫荔肛訟雪谷主酬重銥土抹拍騷帆閑娘振煞脂蝗界嚴盲訴內坤尊犢撅舟間諱原狀典設本拌梗淤墾炔程靴司蠅哆躥盧鍬餐碾綜縱憂晨章軌傳人圾蓬蜒悄概棘掠碰組桿擄逗乖縫兩昧默超這痔槽孿雛悠鋅薪園撰喂
【篇四】房屋買賣合同無效的情形
1、房地產分離出賣由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。2、產權主體有問題
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效。3、侵犯優先購買權
房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。4、非法轉讓，合同無效。主要包括轉讓（含買賣）下列房地產：①司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；②依法收回土地使用權的；③權屬有爭議的；④法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
但是,關于房屋買賣合同的效力問題，司法實踐和法學理論上常見的典型爭議有：1、買賣未依法登記領取權屬證書的房地產的合同效力；
2、轉讓建筑在國有劃撥土地上的房產是否允許，違反了是否必然導致合同無效？
3、房屋買賣合同與產權登記是何關系，未辦理產權轉移過戶登記，是否影響房屋買賣合同的效力？
4、城鎮非農業戶口居民購買農村居民房屋的合同是否有效？
