解釋是一個漢語詞語，讀音是jiě shì，指在觀察的基礎上進行思考，合理地說明事物變化的原因，事物之間的聯系，或者是事物發展的規律。出自《后漢書·陳元傳》， 以下是為大家整理的關于商品房買賣合同糾紛司法解釋3篇 , 供大家參考選擇。
商品房買賣合同糾紛司法解釋3篇
第一篇: 商品房買賣合同糾紛司法解釋
海口市龍華區人民法院
民事判決書
（2007）龍民一初字第826號
原告張XX，男，1979年10月26日出生，漢族，住海口癥美蘭區海府路59號之十一。
委托代理人李武平，海南正凱律師事務所律師。139********（手機）
被告海南永生實業投資有有限公司，住所地海口市金龍路百金城1502房。
法定代表人黃世敏，總經理。
第三人海南金禧物業管理有限公司，住所地海口市龍昆北路38華銀大廈1101室。
法定代表人陳玉蘭，總經理。
原告張XX與被告海南永生實業投資有限公司及第三人海南金禧業管理有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進行審理。原告張斌及其委托代理人李武平、袁斌，被告海南永生實業投資有限公司委托代理人馮俊銘、張琳，第三人海南金禧牧業管理有限委托代理人鐘升、符志堅到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告張XX訴稱，原告與被告于2004年7月16日簽訂了《商品房屋買賣合同》，約定：原告購買被告位于海口市金貿區的金山廣場誠意閣五單元G號支付房款人民幣273398元；被告在2005年3月30日前將符合約定條件的房屋交給原告使用。合同簽訂后，原告付清房款。然而被告違反合同的約定，直至今日都沒有履行交房義務。根據該合同第九條和第十五條的規定，被告逾期交房，應當按已交房款的日萬分之一的比例承擔違約責任；逾期辦證，應當按已付房款的百分之一支付違約金。因此，原告依據合同約定，要求被告按已付房款人民幣273398元的日萬分之一向原告支付違約金（從違約之日起，計算至實際交房之日止）。懇請法院支持原告的訴訟請求：1、判令被告按原告已付房款（人民幣273398）的日萬分之一向原告支付逾期交房的違約金（自違約之日起至起訴之日止）元；2、判令被告繼續承擔自起訴之日至實際交付房屋之日止期間的違約責任；3、要求被告海南永生實業投資有限公司支付逾期辦理房產證總房款百分之一的違約金元（房產證的辦理暫不起訴，但保留訴權）4、本案訴訟費用由被告承但。
被告海南永生實業投資有限公司辨稱：一、原告在起訴狀中稱被告違反合同約定至今都沒有履行交房義務，是違背事實的，不屬實。原告購買的房屋已經辦理了交房手續，在原告與被告的接收單中，原告有接收房屋的親筆簽名。原告接收該房后，對該房屋進行裝修，且經過了驗收，原告也親自簽收了裝修收單，原告已經入住該房屋，在該房屋中生活。二、根據原、被告簽訂的《商品房屋買賣合同》第15條中明確規定被告自房屋驗收合格，交付使用之日起180天內辦妥產權證，證明被告“要施工驗收合格，且交付使用之日”才辦妥房產證。顯然，該約定屬于附條件的民事行為，且有前面約定的兩個條件，并且權這兩個條件成就，并滿180天的時候，被告才構成違約辦理房產證。雖然被告已交付房屋，但并沒有完成驗收，因此所約定的兩個條件并沒有完全成就。原告關于要求支付逾期辦證違約金沒有法律依據，請法庭予以駁回。三、原告的訴請、起訴超過了訴訟時效，如果原告認為被告有違約只難在2006年6月以前起訴，而原告于2007年5月才起訴，已經超過了起訴時間將近一年。四、原、被告簽定的購房合同中約定的交房時間是2005年3月30日前，原告起訴要求被告支付逾期交房違約金只能在2007年3月30日以前，而原告是2007年5月份才起訴的，也超過了二個月的訴訟時效。請求法院駁回原告的訴訟請求。
第三人海南金禧物業管理有限公司述稱，我司答辯意見與被告的答辯意見相同。
經審理查德明，2004年7月16日，原告張XX與被告海南永生實業投資有限公司簽訂一份《商品房買賣合同》，合同約定：原告購買被告開發的位于海口市金貿區金山廣場誠意閣5單元G號商品房一套；建筑面積共平方米,其中, 套內建設面積平方米,公共部位與公用房屋分攤建筑面積平方米,安套內建設面積計算,每平方米售介為元,價款合計人民幣273398元:出賣人應當于2005年3月30日前,依照國家和地方人民政府的有關規定,將具備“該商品房經驗收合格”條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用；出賣人如未按本合同規定的期限將商品房交付買受人使用；出賣人如未按本2代合同規定的期限商品房交付買受人使用，逾期不超過30日，自合同規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付已交付房價款萬分之一的違約金；出賣人應在商品房交付使用之用之后90日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付使用之日起180天內辦 妥產權證。合同對逾期超過30日后交付商品房的違約責任未作約定。合同簽訂的當日原告首付購房款63398元給被告。2004年12月23日原告給被告付清購房畬款210000元。原告履行了自己怕全部付款義務，支付給被告購房款人民幣共計273398元。2005年1月28日，被告與第三人海南金禧物業管理有限公司簽訂《物業管理和委托合同》，在該合同十四條中約定委托第三人負責向業主或物業使用人代辦入伙手續，被告也口頭授權委托第三人與原告辦理交房手續。2006年6月19日原告與第三人辦理了房屋交接及入伙手續，并在《金山廣場交收樓簽收單》上簽名接受所購房屋。原告當日鄰取了房門鑰匙，隨后裝修入住。但直到原告起訴時止，被告仍未完成該商品房的驗收，也直接導致原告至今不能領取房產證。這期間原告多次就驗收問題及無法辦理房產證等問題與被告進行交涉，2007看6月26日金山廣場誠心閣、誠意閣、金山閣全體業主就驗收及辦理房產證等問題向被告發出最后通告，要求被告就通告提出的若干購房遺留問題盡快答復全體業主，被告承諾于2007年6月30日向金山廣場全體業主回復。
上述事實，有原告提供的《商品房買賣合同》、海南省銷售不動專用發票、海南省海口市資金往來（暫收、暫付）專用發票、2007年6月26日金山廣場全體業主致開發商的最后通告，被告與第三人提供的《物業管理委托合同》、裝修驗收表、商品房交付使用簽收單，第三人提供的金山廣場交收樓簽收單、收據、發票記帳聯，當事人陳述及庭審筆錄為憑，足以認定。
本院認為，原告張XX與被告海南永生實業投資有限公司簽訂的《商品房買賣合同》，雙方意思表示真實，內容不違反國家法律、法規的強制性規定，為有效合同，應受到法律、法規的強制性規定，為有效合同，應受到法律保護。關于本案的訴訟時問題，2006年6月19日原告與第三人辦理了房屋交接及入伙手續，雖屬被告不依合約定時間交房，但因原告接受被告發行合同交房義務，其訴訟時效發生中斷，原告主張被告違約交房的訴訟時效重新計算。2007年6月26日包括原告在內的金山廣場全體業主就被告交付未經驗收合格之房屋，致全體業主無法領取房產證證問題向被告發出最后通告、被告承諾于2007年6月30日向全體業主回復，其訴訟時效再次發生中斷，到原告起訴時止，未超過法定的二年訴訟時效期間，被告主張原告的起訴已超出法定訴訟時效期間缺乏事實根據，本院不予采信。關于被告是否已交付房屋給原告使用的問題，雖然雙方在合同中約定商品房經驗收合格作為房屋交付條件，但原告在2006年6月19日就與被告委托的第三人海南金禧物業管理有限公司辦理了房屋交接及入伙手續，原告當日領取了房門鑰匙，隨后裝修入住，故應認定原告自2006年6月19日起實際占有購買的房屋。依據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案仵適用法律若干問題的解釋》第十一條關于“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付”的規定，應認定被告已于2006年6月19日交付房屋給原告使用。雙方在合同中約定被告應當于2005年3月30日前交付房屋給原告使用，但被告直到2006年6月19日才交付房屋的違約金應從2005年3月31日起計算至2006年6月18日，被告總計遲延交房445天。該《商品房買賣合同》對逾期超過30日后交付商品房的違約金數額未作約定。但原告主張被告按已付房款的日萬分之一承擔逾期交房的違交房的違約責任，不違反法律規定，應予支持，被告應支付給原告的遲延交付房屋的違煞約金數額為：2 73398元 Х % Х 445 天=元。原告請求被告支付逾期交房違約金至起訴之日，因被告已實際交房，其被告已實際交房，其遲延交付房的違約金只能計算至交房前一日，故其請求違約金計算期限即至起訴之日，缺乏事實根據和法律依據，本不予支持。該房在起訴請求被告支付違約金元，其超出部分本院不予支持。該房在起訴前的2006年6月19日已由被告委托第三人交付給原告，原告也在交房簽收單上簽收，且對該簽收事實也無異議，故原告訴訟請示判令被告繼續承擔自起訴之日至實際交付房屋之日止期間的違約責任，與事實不符，本院不予支持，應予 駁回。關于被告應否承擔遲延交付使用所有權證的違約責任問題，合同約定房屋施工驗收合格交付使用之日起180天內辦妥產權證，但自房屋交付之日起至今已超過180天，原告仍未領取到房屋所有權證，且原告未領取到房屋所有權證的原因是被告未能及時完成該商品房的驗收，故也無法辦理房產證，被告應承擔遲延交付房屋所有權證的違約責任。因此，原告訴請被告按原告已付房價款的1%向原告支付約金 元，符合合同約定，應予支持。對于第三人海南金禧物業管理有限公司提供的《金山廣場交收樓簽收單》，在原告簽名后面的落款時間為“，原告否認該時間是其簽收，但未提供證據，被告認為是原告簽收的，也未提供證據，但該時間是不完整的時間即未簽完年份，故對該簽收時間本院不予確認，應以該證簽收單上第三人的落款時間2006年6月19日為交房時間。關于被告提交的證據《金山廣場交收樓簽收單》，在原告簽名后 的落款時間為“，被告稱該證據第第三人提供的《金山廣場交收樓簽收單》原件是簽收的時間不相符，而且被告提供的該證據（復印件）本院不予確認其實性。依照《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第一款、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條的規定，判決如下：
一、 被告海南永生實業投資有限公司自本判決發生法律效力之日起十日內支付給原告張XX遲延交付房屋的違約金人民幣元；
二、 被告海南永生實業投資有限公司自本判決發生法律效力之日起十日內支付給原告張XX遲延辦 房產證違約金人民幣元；
三、 駁回原告的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費388元、保全費260元，由原告負擔240元，被告負擔408元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本完遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，是訴于海南海口市中級人民法院。
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審 判 長 陳基能
審 判 員 黃善平
審 判 員 鄭忠東
第二篇: 商品房買賣合同糾紛司法解釋
近日，記者從貴陽仲裁委獲悉，2010年貴陽仲裁委受理各類仲裁案件308件，其中商品房買賣合同糾紛、房屋拆遷安置補償協議糾紛等涉及房地產的案件占到七成以上。商品房認購糾紛、逾期交房、逾期付款、逾期辦理產權證、房屋質量問題等依然是2010年商品房買賣合同糾紛的熱點。就以上熱點問題，有關法律界專業人士對一些典型案例進行深度剖析，希望能對購房者有所警示。
熱點一：認購糾紛
案例回放：
2010年7月，市民張先生與某房開公司簽訂了一份商品房認購協議。協議中就認購商品房的房屋位置、房型、價格、建筑面積等進行了明確約定。由于張先生認購的房屋還處于開發初期，尚未取得預售許可證，張先生依照認購協議，向房開公司支付了2萬元的認購金。2010年9月，張先生收到房開公司的書面通知：“一期物業已取得預售許可證，可以簽訂商品房買賣合同。”與此同時，房開公司表示由于整體樓市房價大幅上漲，所以張先生之前訂購的房屋房價也由之前約定的每套20萬元左右，上調至25余萬元。若張先生在10日之內不能按房開公司通知的價格簽訂商品房買賣合同，則視為放棄原定的認購協議。對此，張先生表示不能接受，在雙方協商未果情況下，張先生與其他多名購房者分別向法院提起訴訟。
近日，法院已對該案作出判決，在交易中違背了誠信原則的開發商將向購房者們作出巨額賠償。
法院判決認為，訂立合同的雙方當事人應遵循誠實信用原則。但本案中某房開公司在認購協議簽訂完、購房者按約支付了認購款后，卻提出了大大超過雙方預約時約定的價格條件，違背了我國合同法所規定的誠實信用原則和公平原則，導致購房者締約機會的喪失，應對此承擔責任并作出賠償。最后，法院參照房開公司向購房者發出的通知中的售價與原認購價的差額，酌情確定了賠償標準。張先生獲得了2萬元經濟損失賠償，已支付的2萬元認購款也如數返還。
律師點評：商品房認購糾紛相當復雜，一般認為，根據現有法律規定，在違背認購協議的約定不履行簽訂商品房買賣合同義務的情況下，違約方應承擔締約過失責任。承擔締約過失責任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機會的損失，并不包括強制簽訂商品房買賣合同的責任。
熱點二：逾期交房糾紛
案例回放：
市民李女士于2010年2月與某房地產開發公司簽訂了房屋買賣合同，合同約定房屋的交房日期為當年8月31日。但在到期交房時，房開公司卻無法出示房屋竣工驗收合格證、消防驗收合格證明、房屋驗收備案表等證件及資料。為此，李女士以房屋達不到交房條件為由拒絕收房。事后，李女士將房開公司告上法庭，申請法院判令房開公司給付因逾期交房而產生的已付款利息、違約金、租房費等損失共5萬元。庭審中，房開公司辯稱，涉訴商品房并非李女士所說，其實已經符合了業主入住的條件，已經取得竣工驗收報告。而且合同中約定的交付條件并不包含房屋驗收備案表，故無需出示驗收備案表給李女士。此外，房開公司對李女士提交的租賃協議等均不認可。
法院認為，原、被告簽訂《商品房買賣合同》為雙方的真實意思表示，合同中明確了雙方的權利義務，對房開公司逾期交房所要承擔的責任也有所規定，故法院對房開公司的抗辯理由不予支持。此外，依照《合同法》規定，違約金和實際損失不能重復計算，在本案中，違約金數額不能彌補李女士的租房費損失，則違約金應以李女士的房租替代。最終，法院判令房開公司賠償李女士已付款利息、租房費等損失共計萬余元。
律師點評：對于商品房(建筑工程)的交付條件，我國多部法律、法規以及地方性法規都做出了相應的規定。《城市房地產管理法》第二十六條第二款規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用”。《城鄉規劃法》第四十五條規定：縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。這一條既對規劃部門的驗收作了強行性的規定，同時也表明規劃部門的驗收應在建設單位組織竣工驗收之前。《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第一款規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。
根據上述法律、行政法規，房地產開發企業向買受人交付的商品房的強制性條件必須是“經驗收合格”的商品房。
2008年新修訂的《消防法》對消防驗收制度作了重大修改，即只有對國務院公安部門規定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，才實行竣工驗收制度，未經驗收合格不得投入使用；對于其他的建設工程，實行消防備案制度。因此，住宅小區的消防驗收合格不再是法律規定的交付標準之一。
就貴州省地方規定來看，自2009年5月1日起施行的《貴州省城鎮房地產開發經營管理條例》第三十九條規定：“商品房交付使用，應當符合下列條件：一是房地產開發項目經竣工驗收合格，依法取得建設、城鄉規劃等有關部門出具的認可文件或者準許使用文件，并經房地產主管部門備案；二是房地產開發項目的公共服務設施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎設施具備國家規定的投入使用條件，已經明確產權、管理權，并且以書面形式明確管理責任；三是法律、法規規定的其他條件。”
綜合上述法律法規的規定，不難看出，自2009年5月1日起，我省對于商品房的驗收原則上實行的是備案制，驗收主體是房地產開發企業。當然，交房條件除了上述的法律、法規、規章的規定外，還應當符合合同的約定。
熱點三：房貸難引發的逾期違約責任糾紛
案例回放：
2010年3月，市民黃女士與某房開公司簽訂了一份商品房買賣合同。合同約定，黃女士購買該公司位于某區的一套房屋，房屋總價為40萬元。其中，黃女士計劃貸款28萬元。在簽訂合同當日，黃女士即向房開公司支付了12萬元首付款。在黃女士與房開公司簽訂合同后不久，"國十條"調控政策出臺。"國十條"要求嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。在隨后辦理貸款過程中，銀行以此套房屋屬于第三套房為由拒絕為黃女士發放貸款。在無法獲得銀行貸款的情況下，黃女士要求解除與房開公司簽訂的商品房買賣合同，并返還當初支付的12萬元首付款。房開公司卻認為，在黃女士申請銀行貸款問題上房開公司并無過錯，黃女士不能以此為由拒絕履行合同。黃女士除一次性付清28萬元余款外，還應按合同約定承擔逾期付款的違約責任。至此，買賣雙方因貸款問題引發的糾紛開始不斷升級。
律師點評：購房者因無法獲得銀行貸款而導致無法繼續履行合同的，違約責任究竟該由誰承擔？要具體情況具體分析，不能一概而論。
以黃女士買房糾紛為例，黃女士與房開公司簽訂的商品房買賣合同是在房貸新政發布前簽訂的，合同成立后客觀情況發生了改變，這是黃女士在簽訂合同時無法預見的。在此情況下，如果要求黃女士繼續履行合同，對其明顯不公平。根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”
如果案例糾紛中商品房買賣合同訂立是在新政施行后發生的，就不適用情勢變更原則。在沒有其他約定的情況下，購房者還可以依據《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規定，行使解除合同的權利。該規定明確：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。雖然人民法院可根據實際情況確定是否變更或解除合同，但適用形式變更原則并非簡單地豁免債務人的義務而使債權人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調整雙方利益關系。在訴訟過程中，人民法院一般采取的是積極引導當事人重新協商，改訂合同；重新協商不成的，爭取調解解決。對買賣雙方而言，不管是主動還是被動違約，都有可能要承擔違約責任。
那么，購房者如何防范此類糾紛的發生呢？在現階段國家對樓市調控力度加大，不時會有房產新政策出臺的情況下，市民在準備購房前，最好能事先咨詢有關銀行，全面了解當前貸款政策后，再與開發商簽訂正式合同，以避免因無法貸款而引發不必要的違約糾紛。
律師提醒：
從以上幾個典型案例不難看出，商品房買賣雙方對合同的重視不夠或對合同內容約定不明是造成糾紛的根源。因此，交易雙方應充分意識到合同的重要性，從根源上規避糾紛的產生。尤其是購房者，在簽訂認購協議時應盡量明確簽訂商品房買賣合同的時間、盡量多涉及商品房買賣合同的實質內容、商品房買賣合同磋商不成的處理方式、違約責任等；在簽訂商品房買賣合同時應盡量明確交房條件及違約責任、房屋的接交方式及違約責任、產權證的辦理時限及違約責任，以及約定的其他事項等，以防范糾紛的發生。(以上案例由典正律師事務所提供，典正律師事務所盧安龍律師予以點評)(記者 劉圓圓)
第三篇: 商品房買賣合同糾紛司法解釋
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