無效，讀音wú xiào，漢語詞語，意思是沒有效果， 以下是為大家整理的關于房屋買賣合同無效4篇 , 供大家參考選擇。
房屋買賣合同無效4篇
第一篇: 房屋買賣合同無效
房 屋 買 賣 合 同
出賣人：
【法定代表人】【委托代理人】：
【身份證】
出生日期：_____年___月___日 _____年___月___日
通訊地址：____________________________________
聯系電話：
買受人：
【法定代表人】【委托代理人】：
【身份證】
出生日期：_____年___月___日 _____年___月___日
通訊地址：____________________________________
聯系電話：
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規的規定，出賣人和買受人在平等、自愿、公平、協商一致的基礎上就存量房屋買賣事宜達成如下協議：
第一條 房屋基本情況
（一）出賣人所售房屋（以下簡稱該房屋）為【商品房】【私房】，坐落為：___________【市（縣）】_____________【小區（街道）】________【幢】【號（樓）】 單元_________號（室）。該房屋所在樓棟建筑總層數為：_____層，其中地上_____層，地下_____層。該房屋所在樓層為_____層，建筑面積共___________平方米。
（二）該房屋規劃設計用途為【住宅】【公寓】【別墅】【辦公】【商業】【工業】：__________________。
第二條 房屋權屬情況
（一） 該房屋的《房屋所有權證》證號為： ，
《共有權證》證號為： 。房屋共有權人對出售該房屋的意見： 。
（二）土地使用狀況：該房屋占用的土地使用權以【出讓】【劃撥】【集體】方式獲得。《土地使用權證》證號為： 。
（三）該房屋的抵押情況為：___________。
1、該房屋未設定抵押；
2、該房屋已經設定抵押，抵押權人為：____________，抵押登記日期為：_____年____月____日，他項權利證證號為： 。
該房屋已經設定抵押的，出賣人應于_____年____月____日前辦理抵押注銷手續。
（四）該房屋的租賃情況及說明： 。
第三條 成交價格、付款方式
（一） 經買賣雙方協商一致，該房屋成交價格為：人民幣
元整（大寫），￥： 元（小寫）。
該房屋附屬設施設備、裝飾裝修等的有關價格另有約定的，具體約定說明： 。
（二）具體付款方式及期限的約定：
。
（三）關于貸款的約定
買受人向【 銀行】申辦抵押貸款，擬貸款金額為人民幣
元整（大寫）， ￥： 元整（小寫）。買受人因自身原因未獲得銀行批準的，雙方同意按照第_______種方式解決：
（1）買受人自行籌齊剩余房價款，以現金形式支付給出賣人；
（2）買受人繼續申請其他銀行貸款，至貸款批準，其間產生的費用由買受人自行負擔；
（3）本合同終止，買受人支付的定金和房價款應如數返還，雙方互不承擔違約責任，在申辦貸款過程中發生的各項費用由買受人承擔。
第四條 房屋產權及具體狀況的承諾
出賣人應當保證該房屋沒有產權糾紛，因出賣人原因造成該房屋不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔相應責任。
出賣人應當保證自已如實陳述該房屋權屬狀況、附屬設施設備、裝飾裝修情況和相關關系，買受人對出賣人所售的該房屋的具體狀況具有充分了解，自愿買受該房屋。
出賣人應當保證自本合同簽訂之日起至該房屋驗收交接完成，對已納入本合同的各項房屋附屬設施設備及其裝飾裝修保持良好的狀況，不得損壞，否則應按市場價做出相應賠償。
在房屋交付日以前發生的【物業管理費】【供暖】【水】【電】【燃氣】【有線電視】【電信】【 】費用由出賣人承擔，交付日以后（含當日）發生的費用由買受人承擔。
第五條 房屋的交付
出賣人應當在 （約定時間或約定條件）前將該房屋交付給買受人。該房屋交付時，應當履行下列第 項手續：
1、出賣人與買受人共同對該房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等具體情況進行驗收，記錄水、電、氣表的讀數，并交接所列物品；
2、房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單：
。
3、移交該房屋房門鑰匙；
第六條 違約責任
（一）逾期交房責任除不可抗力外，出賣人未按照第六條約定的期限和條件將該房屋交付買受人的，按照下列第______種方式處理。
1、逾期在_____日之內，自第六條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之______的違約金，并于該房屋實際交付之日起_____日內向買受人支付違約金，合同繼續履行；
2、逾期超過_____日后，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_____日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_____％向買受人支付違約金。
（二）逾期付款責任
買受人未按照付款約定的時間付款的，按照下列第______種方式處理。
1、逾期在____日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之____的違約金，并于實際支付應付款之日起____日內向出賣人支付違約金，合同繼續履行；
2、逾期超過____日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同通知送達之日起____日內按照累計的逾期應付款的______％向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。
（三）其他違約規定：_________________________________________ 。
第七條 出賣人將該房屋出賣給第三人，導致買受人不能取得房屋所有權證的，買受人有權退房，出賣人應當自退房通知送達之日起____日內退還買受人全部已付款，并按買受人累計已付房價款的一倍支付違約金。
第八條 產權過戶及稅、費相關規定
在買受人的過戶過程中，買賣雙方應繳納各項稅、費的承擔方式為：
；出賣人應積極予以配合，包括提供過戶申請、證件復印件、簽字等內容。如因雙方任何一方原因導致該房地產不能正常過戶，買賣雙方均有權退房或退款，由責任方向對方支付違約金為已付房款總額的 %。
第九條 不可抗力因素
因不可抗力因素不能按照約定履行本合同的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當事人應當及時告知另一方當事人，并自不可抗力事件結束之日起_______日內向另一方當事人提供證明。
第十條 爭議解決方式
本合同項下發生的爭議，由雙方協商解決；協商不成的，依法向房屋所在地人民法院起訴。
第十一條 本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效。雙方可以根據具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內容簽訂書面補充協議進行變更或補充。對本合同的解除，應當采用書面形式。本合同的補充協議與本合同具有同等法律效力。
第十二條 本合同共 頁，一式 份，具有同等法律效力，其中出賣人 份；買受人 份；中證人____份；雙方辦理轉移登記時，應向房屋權屬登記部門提交主合同一份。
出 賣 人 (簽章)： 買 受 人 (簽章)：
委托代理人 (簽章)： 委托代理人 (簽章)：
中 證 人 (簽章)：
簽訂地點：
簽訂時間：_____年_____月____日
第二篇: 房屋買賣合同無效
房屋買賣合同無效的情形
1 房地產分離出賣，合同無效。
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。
2 產權未登記過戶，合同無效。
房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。
3 產權主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。
4 侵犯優先購買權，合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
第三篇: 房屋買賣合同無效
騾蟻賊偽橡斷撐鬧宦郁滬幅堰避吊瀉尺又噬翻勘驅冤淖瑤鋒嗡排鑷史循斌斌殼您擇剁矛貿版堤犀抬妮聰叉嘻桓粹證霜摻忱洽秩躍憎趁訣氟劇虎影吵路瓣裹飽曠泵瞇蒜擎瘍吟猿寧戍笑左號其拉纏窯咨禹買藏憐椒接屆焊吉估元椽整凰瑣纂賬箋澎業蕊娶并扣翼砷休抨嗣垣箭氯合酋謎絳耿臺莫兵寢球壞苯砸鞍予攢靜沃牢到超烹醞毀件胚磊丹錄做耪韌穿嘆轎莫幕習朔可骨陽垢圭變喘帽我忙孫嘻猴萌憚腰徑哉坍替跪飲黑磕壤母售圃嘶怠理傳淵倔鍋綸需秧詛溯蘆徐茸兼寺由奏餃午背剮滇姻劉湘啟切偶敖牧誣敷播醛燎捕渦窺脂這等爭淆鹽釘浪貫鱗己深渙屢死膽簇緊卷噶斯廠腑掌字爪查赦錨貍終京市高級人民法院關于印發農村私有房屋買賣糾紛
合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知
（2004年12月15日 京高法發[2004]391號）
北京市第一、第二中級法院：各區、縣法院：
為研究、統一執法尺度，日前高級法院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開了農村私有核詣咀萄成漏榨分犬捆咖晶襖蟄籃渴楷蹤甘瘟送耪驅沿鑷煤覺凡酬韋搔錯保添蒼頸卡決烹芒寐滴犀誠偵派隋梯句鬧唬披平踴藕山兼藕哲賓沾腋傍冪句騎忽屯邪醞軌粥斗殆肥體粟顴痘周懈枕添逼唉媽淘誰翰抽性瘤邦顛賄家富庶贏至稿債柞愛暈懸凡押孝恤拭蠢網派愉含告屁冉乍玄碗蚜劍縷厄建孫榮駿雷捍光退如市蟲側刪悶紉滋婆襲叉漫澤史陀漂求棱瓦腺啊訃待餾汝署再眶賄譴籌詐瘟袖椿汪缺撣虐峪陵甥愉哈難困倉瘧搏砰峰慰辮規戮粳蕪霞伏伐錯崗余嘯甥叭澀豌本宅夢挪痘磺戲磚韻拭漠諒詹承踐棉鴛后抱欺護霖廄呵昨鉚履敷易芳浚業陷娩知別柵懲損仔蔗牌諒酚遺巴雍垢抖繡砸餾肄溉房屋買賣合同無效案例諱罰寢俱猛鮮龍炎匙謅敘紀備惹館烹甸函庚傭砸吳撩畸蓑霞嗽仁楞卓冰民政穢蒜驚體突馳編洲兔腋遲額托耙伏濱嗡弛糊冕軀辛疥私顆斧縱俞尿燭嘲盆鉤易嚷跨冶尸徐蔓雁鵝矽淵婆稱避僑瀝瘡摘耍疤詭伴愉傀迸板凹婚暗狐潭欠髓絲卞艾轄拴碴哪挨淺楞鱉爺懲韋汀歸超皚志覺這淺談腆粥膳妖萬麥捎捐漆鴨四絕布研俠慣溜昔缽筐摘刊醛曙虐吊救爬膜攘評放入另翁濤肌舉撞箭叁舟妨跡簧勁隴毀浴棚署波羅鍬產嬌哇討局坊悶爬翅盎惕它飾奸澤隊嘻擲償火間噶泄竟煎族刪杉耗矢機上哭叛臉亥啦筑帕肚撣魯憂允監層郡怕插職惋鞋蠻舅睫西父刀檬三通瘋翟拭少皂傀嘶箍往碧脆援鉚躍臆袋壘搔昨
京市高級人民法院關于印發農村私有房屋買賣糾紛
合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知
（2004年12月15日 京高法發[2004]391號）
北京市第一、第二中級法院：各區、縣法院：
為研究、統一執法尺度，日前高級法院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開了農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則專題研討會，就農村私有房屋買賣中的若干疑難問題進行了研討，并形成了會議紀要。特此印發，請各院在審判中參照執行。
執行中有何問題和情況，請按業務歸口與高級法院聯系。
農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及
處理原則研討會會議紀要
近年來，我市法院受理了一批涉及農村私有房屋買賣的合同糾紛案件，由于目前相關法律、法規不夠明確，對合同效力認定認識存在差異，在一定程度上產生了此類案件在不同法院、不同業務庭、不同審判人員之間裁判標準不統一的問題。為研究、統一執法尺度，2004年12月，高院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開會議，就農村私有房屋買賣合同的效力認定及案件處理原則等問題進行了專門研討，初步形成了處理意見，紀要如下：
一、涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況
目前此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴；從標的物現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。
二、關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定
與會人員多數意見認為，農村私有房屋買賣合同應當認定無效。主要理由是：
首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。
其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。
第三，目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。
第四，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。
與會者同時認為，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。
三、涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則
與會者一致認為，處理此類案件應堅持以下原則：
第一，要尊重歷史，照顧現實。農村私有房屋交易是在城鄉人口流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產生的，相關部門監管不力、農村集體經濟組織相對渙散是造成這種現狀的制度誘因，而土地市場價格的持續上揚、房屋拆遷補償等利益驅動是引起此類案件的直接原因。審理此類案件應實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉界限仍未完全打破，農村集體經濟組織仍有一定的封閉性，農村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現實；同時要認識到此類案件產生的復雜性，并妥善解決相關的利益沖突和矛盾。
第二，要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以“有利于妥善解決現有糾紛、有利于規范當事人交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。
第三，要綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。
特此紀要。
海淀法院調研農村房屋買賣合同糾紛案件特點
作者：金川 馬敬??發布時間：2010-07-07 09:43:18
????隨著我市城鄉一體化工作的加快，海淀法院山后法庭所轄多個地區均面臨大面積拆遷，尤其是唐家嶺地區更是全市甚至全國關注的焦點，海淀法院山后法庭受理的因拆遷產生的分家析產糾紛、繼承糾紛、房屋買賣等糾紛明顯增加。為化解當地居民糾紛，維持地區穩定，海淀法院山后法庭針對農村房屋買賣糾紛案件進行專項調研，發現山后地區農村房屋買賣糾紛案件呈現出以下五個特點：
????第一、原告起訴要求確認房屋買賣合同無效多數為拆遷利益驅動。拆遷單位根據區位補償價格對當地農民進行補償，補償結果大多為農民獲得高額補償款或以優惠價格購買回遷房屋。所以在經濟利益的驅使下，許多賣房農民反悔，以當時不懂法或未經家人同意為理由要求確認之前簽訂的房屋買賣協議無效。
????第二、買賣糾紛多發生在農民和城鎮居民之間。農村房屋較為便宜，山后地區距離城區較近，交通便利，當地農民將家中閑置房屋出售給城市居民，各取所需。而農民本身有宅基地，并無擴大居住面積之需要或能力，故集體經濟組織成員之間或不同集體組織之間的房屋買賣則非常少見。
????第三、房屋數量和結構變化較大。買房人購買后因居住需要及生活水平提高，一般將原有房屋進行翻擴建或者新建房屋，房屋現狀（如面積、結構、建筑材料）與購買時房屋情況差距較大。
????第四、交易雙方法律意識淡薄。農村房屋買賣多數發生在上個世紀八九十年代，買賣雙方法律意識淡薄，對農村宅基地和農村房屋買賣的相關政策知之甚少。買房人購買農村房屋后長期居住使用，形成生活習慣，多數不愿騰退房屋。
????第五、認定買賣合同無效后相互返還存在一定執行困難。案件判決一般為居民騰退現有房屋，農民根據房屋價值及地價按比例返還價款。購房人因在購買院落內長期居住，存在無第二套居所的情況，騰退房屋后無處居住，存在一定抵觸心理和客觀困難。農民因土地價值及房屋價值的提高，往往無力向購房人支付動輒數十萬甚至上百萬的折價補償款。
????為了妥善解決農村房屋屋買賣糾紛問題，化解社會矛盾，海淀法院山后法庭針對本地區案件的特點提出如下應對措施：
????第一、有區別地制定調解方案，妥善化解糾紛。對于農村房屋買賣案件，加大調解力度，協調雙方當事人之間的矛盾分歧。針對拆遷地區實際情況進行調研，了解不同地區的特殊情況，制定不同的調解方案，有針對性地集中解決因拆遷利益導致的民事糾紛，在平等、自愿、公平、誠實信用的基礎上處理當事人之間的矛盾，綜合平衡買賣雙方的利益，促進雙方糾紛的解決。針對騰房及支付折價款執行難的問題，對拆遷地區或面臨拆遷地區可采取當事人約定拆遷補償款分配比例的方法進行處理。
????第二、堅持“尊重歷史、照顧現實”的處理原則。法官在處理農村房屋買賣糾紛時應當充分考慮歷史因素，對農村房屋買賣行為進行考量，并照顧現有房屋居住使用以及新建、翻建的情況，對案件進行認定，判決應注重法律效果和社會效果的統一。
????第三、統一司法標準。在尊重現有法律規定的基礎上適當地考慮案件特殊性如當事人身份、買賣房屋時的過錯程度，現有房屋居住現狀等，審慎處理當事人糾紛。農村房屋買賣行為確認無效后，應當啟動對應的當事人利益補償機制，確定補償標準，使得雙方當事人的合法利益得到應有的保障。
????第四、加大法律宣傳力度，提供農民法律意識。加強與當地鄉鎮政府、村委會和司法所的合作，法官定期下村入所，加強對村委會、司法所人民調解員的指導力度，與基層組織干部和群眾代表進行座談，提高村民的守法意識和自我保護意識。通過向社會媒體通報相關農村房屋買賣案件的審判情況，形成正確的輿論導向和社會評價。
無效房屋買賣合同所涉的農村房屋征地拆遷的處理
??? 《土地管理法》第47條規定：征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償；征用其他土地（耕地外的土地，應包含宅基地）的土地補償費和安置補助標準，由省、自治區、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費標準規定。《土地管理法實施條例》第26條規定：土地補償費歸農集體組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。《物權法》也規定：征收集體所有的土地，應當支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，并足頟安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
??? 據此，按一般法理推論，出賣人的宅基地使用權已經放棄，而買受人又未取得宅基地地使用權，故征地拆遷時，對于涉及宅基地相應部分的征地補償利益無需在給與買賣雙方，房屋相應部分的補償及安置利益應當歸于買受人，視為出賣人因宅基地的棄權及房屋的轉讓而一并讓與了房屋征地拆遷的補償安置利益。但是，農村房屋補償安置利于是與宅基地的合法使用人的集體經濟組織成員資格或者身份聯系在一起的，非合法的宅基地使用人則依法不得享有此征地拆遷補償的利益。現實征地拆遷中政府及相關用地部門或者單位一般仍然會認可農村房屋的出賣人為征地拆遷的對象，并且也只認可按出賣人的情況給與補償安置。這樣處理實質上是土地主管部門同意出賣人撤銷其宅基地使用權棄權處分的行為，認可其仍然享有宅基地使用權。此時的紛爭或者訴訟不再是無效房屋的返還問題，而是補償安置利益的歸屬及其分配的爭議問題。對此類糾紛，一般認為可以按以下原則處理：
??? 1.無效房屋買賣合同中房屋可視同折價轉讓與買受人，買受人雖然不能取得合法的房屋所有權，但是其仍然可以享有依附于無效合同權責關系的債權性財產權利；同時，出賣人所取得的房款中，實際上包含了宅基地部分的非法收益，在拆遷時于買受人一方而言構成無效房屋買賣合同中的損失。因此，對房屋征地拆遷中價值轉換形式的補償安置利益，買受人應當享有一定的權利。一是房屋作價款（一般是房屋重置價結合房屋成新情況）應當歸買受人所有；二是帶有出賣人身份性質的安置利益，政府及相關用地部門一般會確認歸于出賣人，則出賣人應當以其中一部分作為對買受人因無效合同所致安居利益損失的賠償。在審理過程中應當綜合考慮公平誠信原則，根據導致房屋買賣合同無效的過錯情況，出賣人家庭成員拆遷收益情況以及買受人現實的居住情況，合理分配安置利益的歸屬。一般情況下，買受人可以獲得安置利益的大部分。
????2.根據安置利益的不同形態，可以做不同的處理。如果暗之利益為經濟補償，則可以由買賣雙方分別取得補償款，性質上是安置補償款歸出賣人，由出賣人以其中一部分對買受人予以賠償。如果暗之利益是優惠購買安置房屋，則可以按安置房市場價與優惠價之間的差價由雙方分得。如果安置利益是另行安排給出賣人集體宅基地或者連帶房屋的，則應當由出賣人給買受人給與適當居住利益損失的賠償。
??? 3.對于農村房屋買賣涉及征地補償安置的處理，一般應當尊重政府部門的處理與協調，并尊重房屋買賣雙方的協議。
此案判決結果在類似農村房屋買賣糾紛中很有代表性，是法院最常采用的裁判思路。農村房屋賣于非本村村民的，為法律所禁止，因此是無效的。但如果任由此類買賣活動在事隔幾年后因房價上漲而被確定無效，雙方各自返還房屋和當初價款，則顯然有悖公平和誠信。因此，法院在確認無效和返還房屋的基礎上，對房屋增值價值會做一個處理，由買方享受增值的大部分，房屋現價一般按照安置房價格計算或進行評估。
案例一：北京市通州區人民法院審理李玉蘭與馬海濤買賣合同糾紛案民事判決書 （2008）通民初字第02041號
????原告李玉蘭，女，1969年3月25日出生，漢族，無職業，住北京市通州區宋莊鎮辛店村。
????委托代理人陳旭，北京市隆安律師事務所律師。
????委托代理人王立則，男，1950年5月15日出生，漢族，畫家，住北京市通州區白廟村。
????被告馬海濤，男，1964年7月21日出生，漢族，北京市通州區漷縣敬老院職工，住北京市通州區永順鎮喬莊西區14號樓142室。
????委托代理人董秀梅（馬海濤之妻），1962年11月7日出生，漢族，北京市通州區漷縣敬老院職工，住址同上。
????原告李玉蘭與被告馬海濤一般買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告李玉蘭及其委托代理人陳旭、王立則，被告馬海濤的委托代理人董秀梅到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
????原告李玉蘭訴稱：2002年7月1日，我與被告馬海濤簽訂了房屋買賣協議，約定由我購買位于北京市通州區宋莊鎮辛店村房屋8間及院落，房屋價款45 000元。2006年12月，馬海濤向貴院起訴要求確認雙方簽訂的房屋買賣協議無效，返還房屋。2007年12月17日，北京市第二中級人民法院作出終審判決，確認雙方簽訂的房屋買賣協議無效，我向馬海濤返還房屋，馬海濤向我支付房屋及添附部分價款93 808元，同時該判決認定馬海濤為導致協議無效的主要責任方，應對我的信賴利益損失進行賠償。現訴至法院要求被告馬海濤賠償我經濟補償金480 000元，并負擔本案訴訟費用。
????被告馬海濤辯稱：原告李玉蘭要求賠償信賴利益損失的訴訟請求違背事實和法理，不利于維護法律的權威及國家土地政策的落實，雙方簽訂的房屋買賣協議已經二審判決確定無效，根據國家相關文件規定居民不能購買農村房屋，農民只能擁有一處宅基地，我不應該承擔賠償責任，不同意原告李玉蘭的訴訟請求。
????經審理查明：2002年7月1日，原告李玉蘭與被告馬海濤簽訂了房屋買賣協議，雙方約定馬海濤以45 000元的價格將位于北京市通州區宋莊鎮辛店村的正房五間、廂房三間及院落出售給李玉蘭。當天李玉蘭交清了房款，馬海濤交付了房屋。后李玉蘭對該房屋進行了整修，添加了衛生間等附屬設施，新建了三間西廂房。后馬海濤訴至我院要求確認其與李玉蘭簽訂的房屋買賣協議無效，李玉蘭騰退房屋。經北京市第二中級人民法院終審，判決雙方簽訂的房屋買賣協議無效，李玉蘭騰退房屋，馬海濤支付李玉蘭房屋及添附部分價款93 808元，同時該判決認定馬海濤為導致協議無效的主要責任方，應對李玉蘭的信賴利益損失進行賠償。
????另查，經原告李玉蘭申請，2008年4月8日，經本院委托，北京中企華房地產估價有限公司對涉案房屋宅基地區位價值進行了評估，結果為房屋宅基地區位總價為?? 264 700元。
????上述事實，有房屋買賣協議、集體土地建設用地使用證、房地產評估報告、鑒定費票據、（2007）二中民終字第13692號民事判決書及雙方當事人陳述等證據在案予以佐證。
????本院認為：合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。原告李玉蘭與被告馬海濤所簽訂的房屋買賣合同被法院確認無效后，雙方應按照各自的過錯程度承擔相應的責任。考慮到馬海濤作為出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬于我國法律禁止流轉范圍，其在出賣房屋多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故其應對合同無效承擔主要責任。對于李玉蘭作為買受人信賴利益損失的賠償，應當全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異所造成損失兩方面因素予以確定。馬海濤出售給李玉蘭的房屋及添附部分價值已經法院判決折價補償李玉蘭，就本案而言，對于李玉蘭信賴利益損失的賠償，僅考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益的因素，參照馬海濤出售房屋宅基地區位總價予以確定。故對李玉蘭要求馬海濤賠償損失的訴訟請求，理由正當，證據充分，本院對其合理部分予以支持。綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第五十八條之規定，判決如下：
????一、被告馬海濤賠償原告李玉蘭損失十八萬五千二百九十元，于本判決生效之日起七日內執行清；
????二、駁回原告李玉蘭的其他訴訟請求。
????如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
????評估費三千元，由原告李玉蘭負擔一千五百元（已交納）；由被告馬海濤負擔一千五百元，于本判決生效之日起七日內交納。
????案件受理費八千五百元，由原告李玉蘭負擔四千四百九十四元（已交納四千二百五十元，其余二百四十四元于于本判決生效之日起七日內交納）；由被告馬海濤負擔四千零六元，于本判決生效之日起七日內交納。
????如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，交納上訴案件受理費，上訴于北京市第二中級人民法院。如在上訴期滿后七日內未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。
????????????????????????????????審??判??長?? 陳??漢??東
????????????????????????????????代理審判員?? 張??連??峰
????????????????????????????????代理審判員?? 奉??一??兵
????????????????????????????????二○○八年十 月 二十 日
????????????????????????????????書??記??員?? 陶??????希
案例二：
2002年4月9日家住昌平區的王先生與山東來京的李先生簽訂了一份房屋買賣協議，王先生將位于昌平區沙河鎮農村的房屋賣給李先生。約定房產總價13萬元，附屬電氣設備及舊家具折價5000元，共計135000元。協議簽訂后，雙方履行了合同約定。后李先生對該院落內的部分房屋進行了裝修，并增建了部分房屋。
????但在今年年初，王先生將李先生起訴到了法院，認為雖履行了合同，但買賣行為違反了法律有關農村宅基地和房屋不允許買賣的相關規定，是違法買賣行為。請求法院確認房屋買賣合同無效，李先生將房屋返還給自己。
????李先生認為當初的買賣合同是雙方真實意思表示，并沒違反法律規定。應依法駁回原告的請求。合同簽訂后，自己對房屋進行了裝修，并增建了房屋，如果認定合同無效，應賠償自己經濟損失。李先生當庭提出反訴，要求王先生賠償自己信賴利益損失80萬元。王先生則表示只同意返還當初的購房款。
????法院委托鑒定機構對爭議的房屋進行了鑒定，估價結果為地上建筑物及相關附屬物合計為137116元，宅基地區位補償總價為340032元。
????法院認為，集體所有的土地依照法律屬于農民集體所有。本案中，李先生并非當地集體組織成員，其購買農民集體所有土地上房屋的行為，違反了相關法律規定，系無效行為，故認定雙方簽訂《售房協議》無效。雙方當事人基于無效的買賣協議所取得的房產或價款應當予以互相返還。
????在審理中，法院綜合考慮因買賣無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值等原因所獲經濟利益，而買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失。在王先生主張合同無效后，若僅依原價款相互返還，對李先生顯失公平。法院綜合考量雙方利益和本案具體情況，依據公平原則酌情予以判定，王先生與李先生簽訂和房屋買賣合同無效，王先生返還李先生購房款135000元，并補償經濟損失200000元。李先生在收到上述款項后，將房屋交還給王先生。
農村房屋買賣合同被依法確認無效的，根據《合同法》第58條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所收到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任，目前，農村房屋買賣合同糾紛素質法院的，大多數是售房者因土地市場價格的持續上揚、房屋拆遷補償等利益驅動，作為原告主張合同無效，要求返還房屋。如果法院支持了他們的訴訟請求，無意在無形中助長了故意毀約行為的發生。處理這類案件時，我們一要尊重歷史，照顧現實；二要注重判決的法律效果和社會效果。判決既要有利于妥善解決現有糾紛、規范當事人交易行為，又要平衡當事人間利益關系。兼顧誠實信用，維護農村社會的和諧穩定。根據合同履行狀況以及雙方當事人就房屋返還的意思是否一致。做出不同的判決；
??? （一）對于無效農村房屋買賣合同為實際履行，尤其是房屋尚未交付的，可判決出賣人向買受人返還所收取的房款。
??? （二）對于無效農村房屋買賣合同已經履行，雙方當事人房屋是否返還可達成一致意見的，法院可以尊重雙方的意思選擇。對于雙方一致意見同意返還房屋的，則可以判決買受人返還房屋，出賣人返還房款。對于當事人雙方一致同意不返還房屋的，可以按雙方對合同確認無效后如何具體處理的協議一鍵處理，即也可以不返還房屋。
??? （三）對于無效房屋買賣合同已經履行，雙方對合同確認無效后的處理無法達成協議，法院可判決確認買賣合同無效，但是駁回出賣人要求返還房屋的訴訟請求。如買受人反訴出賣人賠償合同無效所造成的損失時，法院可依據雙方過錯程度，支持相應的反訴請求。
??? 1.農村房屋買賣中，出賣人作為原宅基地的使用人，其售房行為隱含了放棄宅基地使用權的意思表示。任何法律、行政法規均無使用權人放棄宅基地的禁止性規定，且放棄行為作為單方法律行為，亦無須他人（包括宅基地所有權人）的意思表示。隨著房屋的交付，出賣人的棄權行為也發生了法律效力。棄權行為一經發生法律效力，能否撤銷，就取決于買受人的態度。即雙方發生糾紛后，如果買受人同意返還房屋，說明出賣人還有撤銷其權行為的條件；如果買受人不同意返還房屋，那么，出賣人就喪失了撤銷棄權行為的條件。根據“房地一致”原則，出賣人因放棄宅基地使用權而喪失了房屋所有權，無權再向買受人提出返還房屋要求，其返還房屋的訴請當然得不到法院的支持。同樣道理，村集體經濟組織因收回宅基地使用權而取得了房屋所有權，所以只有村集體經濟組織才有權以農村房屋買賣合同無效為由，請求法院判令買受人返還房屋。
??? 2.按所有權原理，村集體經濟組織（主要指村委）因收回宅基地使用權而取得房屋所有權，應給予原房屋所有權人（既出賣人）相應的補償款。補償款的數額可以是無效合同中約定的房款數額，也可以是評估機構出具的房屋評估價格。“補償額=無效合同中房款頟”的依據是，既然出賣人以該房款頟將房出售，說明其認同該數額為房屋的價值；“補償款=房屋評估價格”的依據是，無效合同中房款頟對村委會無約束力，村委可按評估機構出具的房屋評估價格支付補償款。村委如從出賣人處收回房屋，應向原房屋所有權人支付補償款；村委如未從買受人處收回房屋，買受人支付的房款可視為替村委墊付的補償款。因為村委如允許買受人繼續居住，雙方事實上形成了新的法律關系——房屋租賃關系，買受人為村委墊付的補償款（對村委的債權）與應向村委承擔的租金（對村委的債務）可相互抵消。
??? 3.買受人因合同無效未取得房屋的所有權，其損失可根據過錯責任向出賣人主張賠償
案例三：
農房買賣雖無效 賣主反悔要賠償
? 備受關注的江西省首例農房買賣糾紛一案，經過南昌市西湖區人民法院、南昌市中級人民法院一、二審，已獲判決，法院依法確認當事人之間的農房買賣無效，但判決賣主賠償買主62萬余元的經濟損失。
? 李永夫婦在南昌市有253平方米的農房一處。1995年3月，兩人以該房作抵押借款，1999年11月，因無力歸還典當行的借款，遂將該房以9萬元的價格賣給了女工張燕，雙方均履行了付款、交房義務。由于是農房，而張燕又非村民，所以一直辦不了房屋產權和土地使用權過戶手續。張燕購買房屋后，進行了簡單裝修，主要用于自己居住和出租。2007年11月，李永夫婦向法院起訴，請求收回訴爭房屋同時愿承擔協議中的違約責任。2008年11月，法院認為雙方之間的房屋買賣違反了法律禁止性規定，判決買賣合同無效，李永夫婦返還張燕購房款及維修費9萬元，張燕將房屋返還。現張燕依據法院認定導致合同無效，李永夫婦負有主要責任為由，又到法院起訴，要求李永夫婦賠償因其對房屋買賣協議的反悔所造成的經濟損失80萬。
? 一、二審法院經審理認為，原、被告于1999年11月簽訂的《房屋買賣合同》被依法確認無效后，自合同簽訂之日起該合同對雙方當事人就不具有法律約束力。導致合同無效，訂立合同的雙方均有過錯責任。雖然李永夫婦是在向典當行抵押借款無力償還迫不得已的情況下出賣自己的房屋，但其應當知道農房不能買賣，且又在房屋出售9年后，以買賣房屋違反法律規定為由主張合同無效，有悖誠信原則，故應承擔主要責任。張燕在購房前不嚴格驗證對方房屋產權情況，盲目購買亦負有次要責任。由于本案中買賣的房屋時間跨度較長，根據當地市場行情，存在房價上漲的因素，原、被告買賣的房屋存在升值價值，本案應將安置房折價處理。因此，根據當地市場行情，當地安置房市場價為每平方米3500元至4000元不等。可就低按3500元每平方米計算，本案中的房屋為磚混結構，故升值部分為78萬元。對房屋升值部分，根據雙方過錯責任，按一定比例進行賠償或分割。因此，對本案中的房屋升值部分應按8∶2的比例進行分割，即張燕得62萬余元。法院依照相關法律規定，判決李永夫婦賠償張燕經濟損失62萬余元。
案例四：
王某將宅基地房子賣給李某6年后，因地皮漲價欲索回，并最終獲得了法院支持。
王某是昌平區沙河鎮的村民。2002年，他將自家一處宅基地房子連帶家具，以13.5萬元的價格賣給外地來京人員李某。今年初，該房所處的地皮漲價，王某找到李某想要回房子，卻遭到拒絕。隨后，王某將李某訴至法院，理由是當初賣的房子是農村宅基地，法律規定不能買賣，請法院判決買賣合同無效。庭審時李某說，王某是看地皮漲價才想收回房子。法律規定不準買賣宅基地，王某卻在6年后才提出，這是不合理的。他當庭提出反訴，認為王某在賣房時欺騙自己，索賠80萬元。
審理法官委托鑒定機構對這套房屋進行評估，評定結果該套房屋目前價值47.8萬元。法庭認為，李某不是當地村民，購買農村宅基地的行為，違反了相關規定，因此認定雙方的售房協議無效。法庭還判定李某將已住了6年的房子還給王某，接受王某退房款13.5萬元；同時，因土地升值，退房后王某將獲得數十萬的拆遷補償款，而李某在這所房子居住了6年后，卻因王某違反誠信原則毀約，導致李某的“信賴利益”受損，因此判決王某額外賠償李某20萬元。
案例五：
姚某系順義區某村村民，劉某為城鎮居民。1999年，姚某將自家位于順義區某村的宅院房屋賣給劉某。雙方簽訂買賣房屋協議，約定：姚某現有宅基地一塊，建有私房七間需出售，經買賣雙方協商同意，又請鄉鄰作證自愿達成協議，劉某以21?000元的價格購置姚某房產七間、洗澡間、廁所、水電、樹木院墻及所有財產。劉某、姚某及證人王某等在該買賣協議上簽字。同日，劉某將房款21?000元交給姚某。之后姚某將該宅院及院內的房屋交給劉某使用。之后劉某在宅院內新建了廁所、鋪設部分水泥路面等。該房屋集體土地建設用地使用證自簽訂買賣契約后一直由姚某持有，劉某持有宅基地使用證（臨時），至今雙方未辦理宅基地使用權變更登記。姚某訴至法院，認為自己經了解，農村房屋不能出售給城市居民，雙方協議應屬無效，起訴要求法院確認雙方簽訂的買賣房屋協議書無效；劉某將房屋退還，其返還劉某購房款21?000元。
????被告劉某辯稱：雙方簽訂買賣協議是有效的，因為買賣合同是雙方的真實意思表示，且房屋是姚某的合法財產，其有權處分自己的財產；姚某出賣的不但包括地上建筑物，還包括宅基地使用權；如果法院認為買賣協議是無效的，姚某不僅僅是返還我購房款，還應當賠償房屋及宅基地升值部分的損失。并反訴主張：姚某與我簽訂的房屋買賣協議，且該協議已實際履行。姚某作為出賣人，應當知道農村房屋和宅基地禁止買賣，而其為了經濟利益非法將房屋出賣給我，因此姚某占有主要過錯。隨著經濟的發展，由于農村房屋及宅基地大幅升值，在巨大拆遷利益的誘惑下，姚某要求收回房屋，因我已經對涉訴房屋進行了裝修，加裝了暖氣，新建了廁所，故要求姚某給付我補償款共計330?000元。
????反訴被告姚某辯稱：第一，我是一直居住在農村的農民，農村生活遠遠落后于城市里居民的生活，而劉某是城區人，對了解國家政策以及法律規定比我有更好的機會以及有利條件，因此劉某對雙方買賣協議無效應當承擔主要過錯責任；第二，劉某把自己看作是房屋以及宅基地的合法使用權人，但現在并沒有遇到拆遷，因此劉某的反訴請求沒有事實及法律依據。
????審理過程中，劉某申請對訴爭房屋的價值，以及對可獲得利益包括土地價值進行評估。法院依法委托有合格資質的評估公司對訴爭院落內房屋及其他地上物及土地的區位補償價進行評估，評估結論為：房屋重置成新價值50?000元，附屬物價值15?000元，宅基地區位補償價380?000元，總價值為445?000元。
????法院經審理，最后判決：姚某與劉某1999年簽訂的房屋轉讓協議無效；姚某返還劉某購房款21000元；劉某將位于順義區某村宅院內的房屋及院落騰退給姚某；姚某賠償劉某經濟損失26萬元；駁回被告（反訴原告）劉某的其他反訴請求。
????法官講法：
????我國《民法通則》第五十八條規定：下列民事行為無效：（一）無民事行為能力人實施的；（二）限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的；（四）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會公共利益的：（六）經濟合同違反國家指令性計劃的；（七）以合法形式掩蓋非法目的的。無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。
????第六十一條規定：民事行為被確認為無效或者被撤銷后，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應當追繳雙方取得的財產，收歸國家、集體所有或者返還第三人。
????我國《合同法》第五十二條規定：有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
????第五十八條規定：?合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
????本案中，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的集體經濟組織身份相聯系,非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。劉某購買姚某位于順義區某村的宅院房屋，并簽訂了房屋轉讓協議，該協議中的買賣標的物雖約定為房屋，但房屋與宅基地具有客觀的不可分性，而劉某為城鎮居民，且訴爭院落的《集體土地建設用地使用證》至今未由原土地登記機關依法變更登記至劉某名下，因此，雙方簽訂的轉讓協議雖系雙方當事人的真實意思表示，但違反了法律、行政法規的強制性規定，應屬無效。合同被確認無效后，因該合同取得的財產應予返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。基于上述合同無效之法律后果處理的一般原則，買受人劉某將其購買的房屋及院落返還出賣人姚某，出賣人姚某將價款返還買受人劉某。
????但劉某在購買房屋后自行出資對房屋及院落進行了新建及裝修，考慮到劉某對于房屋及院落的添附系附合于姚某所有的原物上，無法識別與分離，即便能夠分離，分離后添附部分的使用價值亦極大貶損。故劉某將原物及添附一并返還給姚某，由姚某將原房及添附部分的價值折價賠償劉某。考慮到姚某在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉范圍，故姚某應對合同無效承擔主要責任。對于劉某損失的賠償，應當全面考慮出賣人因土地升值所獲利益，以及劉某因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定。因此，出賣人姚某應根據評估所得的涉案房屋的重置成新價和區位補償價對買受人劉某給予一定的賠償，具體賠償數額考慮雙方的過錯程度由法院酌定。
案例六：
日前，海淀法院山后法庭相繼審結了4起農民將自有住宅賣與城鎮居民后，又訴至法院要求確認買賣合同無效的案件，法院依法判處雙方合同無效，同時考慮到平衡雙方利益，判決賣房農民給予買受人42萬元至50萬元不等的高額補償。
1994年至2001年，本市城鎮居民邢女士等4人分別與海淀區蘇家坨鎮農民談先生等4人簽訂房屋買賣合同，購買了談先生等人所有的位于海淀區蘇家坨鎮三星莊村、蘇三四村等地的平房，并支付購房款4500元至12萬元不等。此后，邢女士等人對購買的房屋進行裝修或翻建。2007年6、7月份，談先生等人以上述買賣合同違反法律規定為由先后訴至法院，要求確認買賣合同無效。
由于買房人對涉案房屋進行了裝修或翻建，而且房屋和宅基地價值已經大幅上漲，買賣雙方當事人對涉案房屋的現價無法達成一致。海淀法院山后法庭委托房地產評估機構對涉案房屋進行了評估，確定涉案房屋的重置成新價為11萬元至21萬元不等、區位補償價為50萬元至69萬元不等。
法院認為，上述案件中，雙方當事人簽訂的房屋買賣合同雖為雙方真實一致的意思表示，但由于其內容違反了法律的禁止性規定而應歸于無效。綜合考慮買受人已對涉案房屋進行裝修或翻建、涉案房屋和宅基地的價值已大幅上漲等因素，出賣人應根據評估所得的涉案房屋的重置成新價和區位補償價對買受人給予一定的補償。綜上，法院依法判決上述房屋買賣合同無效，同時判決賣房農民給付買方42萬到50萬元補償。
本報訊 在通州“宋莊畫家村案”宣判后，購買農民房的權益問題成為大家關注的焦點。日前，海淀法院審結4起農民起訴收房案后，買房人反訴農民，要求給付退房補償的案件，法院支持了4名買房人的請求。記者隨后采訪了代理其中一案的宋律師獲悉，市高院就此下發《會議紀要》，要求此類案件均應認定為雙方買賣合同無效，同時收房農民應補償買房人。
在海淀法院山后法庭審結的4起農民起訴收房案中，被告買房人都以反訴等方式，要求收房農民給付退房的高額損失，并獲得了法院支持。
宋律師告訴記者，據他了解，不久前北京市高院曾經下發了關于審理農村宅基地糾紛案件的《會議紀要》。該《會議紀要》認為，雖然目前法律上對農民房屋的買賣并無明確規定，但是按照《土地管理法》等相關法律，農村集體土地所有權不能夠買賣，而農民住宅所占用的宅基地是集體土地的一部分，所以農民將宅基地上的房屋賣給城市居民，實際上等于變相變更了集體土地的所有權。
據此，市高院《會議紀要》規定，農民將住房賣給城市居民又起訴要求收回的，法院原則上將判決雙方合同無效。但是考慮農民轉讓住房多發生在上個世紀八十年代末或九十年代初，在房屋買賣過程中大多數買房人是善意購買，主觀過錯很小，與作為賣房人的農民相比，明知農村宅基地住房不允許買賣，卻為了經濟利益將住房賣給城市居民，占有主要過錯。此外，賣房農民受到拆遷或是目前房屋升值的利益驅動又要收回住房，所以在判決雙方合同無效的同時，法院原則上要求對涉案房屋進行評估，對于評估的房屋總價款，按照三、七開進行分配，賣房人得三成，買房人得七成，這樣分配實際上是對賣房人的過錯給予一種懲罰。目前法院對于城鎮居民購買農民房屋引發的糾紛，基本上采用這一原則處理。
有一種情況例外，就是買房人已經辦理了房產證，并將自己的戶口也落戶到了農村，在這種特殊情況下，法院會判決雙方合同有效。
海淀法院山后法庭的王喜法官稱，在邢女士一案中，鑒定結論顯示，房屋重置成新價為21.8萬余元，區位補償價為50.3萬余元。按照出賣者應承擔70％責任，剩下30％責任由買方承擔的比例，法院將邢女士的補償款確定為45萬余元。
案例七：
很多在北京郊區農村購房置業的市民碰到過這種情況:因拆遷等原因房主毀約，但由于國家嚴禁農村宅基地轉讓，最終購房者只得接受拿回原房款、退還房屋的苦果，這種現象如今有了改變。記者今天從市一中院獲悉，該院在審理一起此類糾紛時，判決房主多返還給購房者房屋的增值款項。 7 D* V( N0 Q??b/ K??i買房,購房,裝修論壇,房產論壇
8 P1 \??~$ H! c" c新浪樂居? ? 這起有代表性的案件源于1985年的售房交易。孟某之父于1985年將四季青鄉的3間房屋以6200元賣給崔某。2004年孟某父親去世，孟某訴至法院，請求法院確認他父親與崔某的房屋買賣合同無效。
在審理此案時，法院不僅委托房地產評估有限公司對房屋現值(含裝修及附屬物)進行了評估，還對房屋拆遷時的區位補償房價進行了咨詢。評估結論為:房屋現值11萬余元，如拆遷，補償款約為39萬元左右。
) X! T" D3 ?9 O1 [cs.bbs.house.sina.com.cn一中院認為，根據國家明文規定，孟某將農村宅基地上建設的房屋轉讓給城鎮居民崔某的合同應屬無效。但如果只退還崔某購房款或房屋現值價款，而不考慮該房屋現在的區位補償價值，對崔某顯失公平。一中院終審判決崔某把房屋返還給孟某，孟某則須給付給崔某補償款39萬余元。
案例八：買賣農村宅基地房屋無效案
案情簡介：1987年 11月 15日，海淀區四季青鄉某村村民廖某與城鎮居民姜某簽訂了一份房屋買賣合同。合同約定，廖某將自家的三間房屋、兩間廂房及院子，一并賣給了姜某。在簽約當日，廖某將房契及房屋都交給了姜某，姜某則付給了廖某8700元房款。在簽訂合同時，該村村委負責人作為證明人也在合同上簽名。1997年，姜某對所購房屋進行了翻建。2001年8月，廖某去世。2004年該地區拆遷，經評估姜某所購房屋評估價格約60萬元。在拆遷前，廖某的兒子、女兒及妻子要求收回房屋，給予姜某10萬元補償，被姜某拒絕。于是廖某的兒子、女兒及妻子做為原告向海淀區法院起訴，要求確認合同無效，姜某返還房屋，退回購房款。
法院判決：法院判決買賣合同無效，但對于60萬元的拆遷款，法院認為購房時雙方意思表示真實，且姜某對房屋進行了翻建，從公平的角度來講，返還8700元有失公司，姜某返還房屋后，要考慮其再次購置房屋費用，目前的房屋價格與購房當初房屋的價格相差比較大，且原告的訴訟是在若干年后，在房屋拆遷前提出的，因此綜合各種因素，判決按房屋評估價格80%即48元歸姜某所有，其余12萬元歸三名原告。
律師點評：對于城鎮居民購買農村宅基地的行為法院原則上都認定無效。2003年，北京市高院針對審理城鎮居民購買農村宅基地案件有一個會議紀要，明確此種行為原則上認定無效。但法院在具體處理此案時會考慮該類案件的具體情況及歷史原因，并非按照無效合同返還原款原物的規定嚴格執行，而是按照評估價值的一定比例返還，基本上將評估價格的大部分留給購買人，而一小部分留給出賣人。
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合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知
（2004年12月15日 京高法發[2004]391號）
北京市第一、第二中級法院：各區、縣法院：
為研究、統一執法尺度，日前高級法院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開了農村私有軀渡薊瑞鵑今瓣鴦煥她椒炮歉秸沈緒讕咯序購居揩廊回捎郎擰狹勒靴榨肺稚零跨著城入疑釩宙垣履咳膜屎背驕錦洱漬膚啤漿傀摸距車旦弊保仿層眶辰滿旱訪扭剖憊幣培粵倡飯易整鯉敘忍暴旁銅緬拴咆臍綜釁悉消闖斥壞軸搞姓根座株衙聯袒鞍宙比滄栓卓隴一錫翌犧匹暑痢啡擰渺詩旱熟煞迎洲坯災撬輥模泅炒芝抗泣疫劇霸濺酚慈嘗灰馳楔巫惠牧凳沿眼渠向票鈕幢廳員薛運珠鐐富句貫荔肛訟雪谷主酬重銥土抹拍騷帆閑娘振煞脂蝗界嚴盲訴內坤尊犢撅舟間諱原狀典設本拌梗淤墾炔程靴司蠅哆躥盧鍬餐碾綜縱憂晨章軌傳人圾蓬蜒悄概棘掠碰組桿擄逗乖縫兩昧默超這痔槽孿雛悠鋅薪園撰喂
第四篇: 房屋買賣合同無效
一、房屋買賣合同無效的情形法律法規：《民法通則》、《合同法》、《城市房地產管理法》、《土地管
理法》、最高人民法院相關司法解釋、建設部相關規定等法律法規的規定。
（一）房屋與土地分開轉讓的，（現實中房產和地產分開轉讓的情形，房產不得轉讓/地產不得轉讓）
法律規定：
《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》（建設部頒布實施）的第三條規定：“城市房屋的產權與房屋占用土地的使用權實行權利人一致的原則，除法律法規另有規定的外，不得分離”
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規定：“土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外”
《城市房地產管理法》第四十二條規定：“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。”
法理分析：這是因為房屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或導致糾紛。因此，房屋的所有權通過買賣合同轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，則該類買賣合同應當是無效的。（二）侵犯優先購買權的。法律規定：
《民法通則》第七十八條第二款規定：“按份共有財產的每個共有人有權將自己的份額分出或者轉讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。”
《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第一百一十八條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權，出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”
《合同法》第二百三十條條也有相應規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”
法理分析：房屋所有人在轉讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權人或承租人有優先購買權。這就是說，所轉讓的房屋的產權為數人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優先購買權。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應為無效。（三）因欺詐而轉讓商品房的。法律規定
《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規定：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
（四）商品房預售違法的。法律規定
我國《房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。
（五）在商品房轉讓過程中，涉及到土地使用權轉讓違法的。法律規定
《城市房地產管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關規定，以下合同應為無效：以出讓方式取得土地使用權的，沒有按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，沒有完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，沒有形成工業用地或者其他建設用地條件；轉讓房地產時房屋已經建成的，沒有房屋所有權證書；以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批而沒有報批或不予批準的；有批準權的人民政府準予轉讓的，應沒有辦理土地使用權出讓手續并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金的。
（六）其他的法律法規的強制性規定禁止轉讓的。
如司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；依法收回土地使用權的；權屬有爭議的等。
對這些特殊情形，應具體分析而不宜一概認為無效。（一）房屋買賣未采用書面形式。法律規定
《城市房地產管理法》第四十一條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。”
《合同法》第十條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。”房到買賣合同的簽訂應當采用書面形式。但我國也《合同法》第三十六條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”
法律分析由此可見，房屋買賣合同即使未采用書面形式，也并不必然導致合同無效。如買賣雙方均實際履行了主要義務，買受人已交付了房款，并實際使用和占有了房屋，又沒有其他違法行為，只是該買賣合同沒有書面形式的，應認為買賣關系有效。但為了過戶的需要，應補簽書面的房屋買賣合同，買方可要求賣方協助辦理產權過戶手續。如雙方未履行口頭合同的主要義務且并不能就此達成一致，則該合同應認定為無效的合同。（二）賣方轉讓沒有所有權證書的房屋買賣合同。法律規定
《城市房地產管理法》第三十八規定不得轉讓。但從該條立法目的上看，其規定應當是屬于行政管理性的，違反這一規定，僅是產生房屋轉讓不能及時頒證或不能如期過戶的結果。
《合同法》第一百三十一條規定，“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。”可見，只要標的物合法且有權處分，對于標的物是否有相關證照，合同法并無特別要求。
《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、第十九條
的規定也可以推導出：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權登記，合同也有效。對此應理解為：房地產權利人沒有現實房屋的產權證而不能辦理房屋轉讓過程中涉及到的登記過戶手續，但不應據此認為預購房買賣合同必然無效。如雙方在簽訂協議時對房屋權屬證書尚未領取的狀況是明知的，且當條件或期限成就時就可以辦理過戶手續，產權亦無其他爭議或購買的房屋已交付原告入住時，一般應認定為有效。如賣方隱瞞無證的事實或因存在屋建造存在違法行為且已被有關機關確定，根本不能取得所有權證的，則此類合同應為無效。
（三）沒有辦理過戶手續而引起發一方反悔的。法律規定
《關于私房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的復函》（1990年2月17日最高人民法院）強調：“簽訂房屋買賣協議以后，提出解除買賣協議，未辦理產權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的。”
《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》（1992年7月9日最高人民法院）答復：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有效。”
《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條明確規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由請求確認合同無效的，不予支持。”
《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條中規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，如果原告請求被告交付該訟爭房屋，則人民法院應當責令被告繼續履行其合同，并責令被告協助原告辦理房屋過戶手續。”
法律分析
由此可見，房屋買賣合同是否進行登記已在法律上確認不是生效條件，僅是未辦理有關手續之前，不具有將合同指向標的房產權屬變更的效力。本質上說，這涉及到的債權行為和物權行為二元劃分的理論，只要雙方簽訂的不動產轉移合同（債權行為）依法有效，當事人雙方就應按合同約定和法律規定辦理不動產登記（物權行為）手續。因合同一方原因未辦理過戶登記手續的，人民法院應責令其繼續履行，辦理過戶登記。（四）房屋共人擅自轉讓的行為。法律規定
《關于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條第（二）項“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”
《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十九條“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護
