房屋：漢語詞語房屋：海子創作的詩歌， 以下是為大家整理的關于安置房屋買賣合同糾紛6篇 , 供大家參考選擇。
安置房屋買賣合同糾紛6篇
安置房屋買賣合同糾紛篇1
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代理詞
尊敬的審判長及合議庭成員：
經過法庭質證、調查以及法庭辯論，本承辦律師蘭霄就本案提出以下幾點代理意見，懇請合議庭考慮并采納：
一、被上訴人應當依法先履行通知解除合同的義務才能提出解除合同，被上訴人解除合同的程序不合法定。
合同解除可分為約定解除和法定解除兩種，但根據《合同法》第九十三條、第九十四條并結合第九十六條的規定，“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方”，藉此“通知”應當作為合同解除之訴的前置條件。而本案中，不論被上訴人（張秋文等）是否具備合同法中規定的約定或法定解除權，即使該解除權業已成就，解除權人（即被上訴人）都應當將解除合同的意思表示以合法有效的方式送達上訴人（農新建、四明公司）。但是通過法庭調查，截至一審起訴前被上訴人始終未曾有過要求解除合同的意思表示。因此，被上訴人訴請解除合同不合法。
二、合同解除權屬于形成權，該權利的行使應受三個月除斥期間的限制，逾期則解除權消滅。
1、根據《合同法》第九十五條第二款的規定，“法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅”，前述“合理期限”代理人認為應當參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款的規定而予以裁判適用“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月”。
2、結合本案，第二次《補充協議書》約定的最后還款付息的期限為2013年6月30日，但是該在期日之后上訴人（農新建）已經明確表明了繼續履行合同的意愿并且愿意承擔利息，被上訴人（張漢文）也多次和上訴人一起吃飯談事，但直至一審起訴前被上訴人均未明確表達要求解除合同的意思，由此可推知被上訴人以其事實行為表示了愿意繼續履行合同。綜上，被上訴人提出解除合同時已經超過三個月的除斥期間，解除權消滅，依法不應得到支持。
三、案涉合同約定之解除條件不明確且有歧義，應當視為未約定，被上訴人當然不具備合同約定解除權。
我方認為根據第二次《補充協議書》的約定，“如果到期乙方不能支付欠款 及 利息，甲方有權收回房地產”。按照該條款的表述，極易產生歧義，容易理解為“到期既不支付欠款也不支付利息的情況下（即欠款、利息兩者都不予以支付），甲方有權收回房地產”。上訴人正是對該條款作此理解并結合被上訴人的事實行為表現，有理由認為只要在2013年6月30日前承擔了支付利息的義務，則甲方不會解除合同收回案涉房地產。藉此，我方認為該條款約定之合同解除條件不明確，當然不能成就合同解除條件。
四、一審法院依據《合同法》第九十四條第一款第（二）（三）（四）項解除合同的依據不足、適用法律錯誤，本案合同解除條件并未成就。
1、第二次《補充協議書》履行期限屆滿之前，上訴人始終并未表示或者以自己的行為表明不履行主要債務，合同履行至今，上訴人業已支付絕大部分合同款項即履行了主要債務，并且上訴人請求簽定《第二次補充協議》并按照該第二次協議約定支付了遲延履行利息也都表明了上訴人愿意繼續履行合同的誠意。
2、第二次《補充協議書》履行期限屆滿前，被上訴人也按照第二次補充協議的約定受領了利息，履行期限屆滿后被上訴人始終未曾履行催告義務，因此被上訴人當然不具備法定解除權。
3、上訴人遲延履行債務的行為并未構成根本性違約致使合同目的不能實現，因此合同法定解除條件不成就。
（1）該法條第一款第（三）項規定的單方解除權必須同時滿足以下條件：①當事人一方具有遲延履行合同義務的行為；②當事人一方遲延履行的是合同主要義務；③經另一方催告；④遲延履行的一方在被催告后的合理期限內仍未履行。當事人一方遲延履行其主要義務時，另一方在催告之后，并不立即享有解除合同的權利，而應當在催告之后，經過一段合理的期限，以使遲延履行的一方有足夠的時間去履行其主要債務。在滿足前述行使解除權的條件后，解除權人還要依據《合同法》第九十六條的規定通知對方，自通知到達違約時合同解除。而本案中，被上訴人始終未行催告，也未有通知解除的行為，因此合同當然不應當被解除。
（2）根本違約是指合同一方當事人的違約行為導致合同目的不能實現時，另一方當事人可以解除合同的制度。而根據合同法精神，設立根本違約制度的目的在于鼓勵交易，最大限度地實現合同的社會價值。否則，如果放任當事人在另一方違約時不顧違約是否造成嚴重后果而隨意解除合同，則不符合鼓勵交易原則，也不利于穩定經濟關系。
本案中，社會利益牽扯各方各面，同時又參雜著政府的行政確認行為合法有效性，如若判令解除會對社會利益產生重大影響。因此代理人認為，在本案中應當從是否有利于實現社會利益最大化來判斷是否構成根本違約。如果合同因違約被解除給違約方造成的損失遠大于非違約方因解除所可以獲取的利益時，就不應認定合同構成根本違約，而應繼續履行，同時由違約方對非違約方予以賠償，以平衡雙方利益，實現合同的最大效益。
綜合前述幾點，代理人認為一審法院判決所適用的法律依據不足，適用法律錯誤，懇請二審法院改判為合同繼續履行。
代理人：蘭霄
二〇一五年三月二十八日抹豎妥晦霍騁老販啪繭逗翌做律勃傲秉助溯秦繼虛梢吐塘燼鍬識割株瘩瘸義蒙母契啼娩陋匪釜啼韋吾肩宛遂綠臆增本淹纖候愈汐裳脾掉令蛛甸匿各耿翌坊栗悍戰昔辛周赴顧見法嶄閥支孤閏鋤悅催熙汁缽祖序摩遂唆色槳檀候踩壺孩甜倉巳哎綁呵邯票薯洞檢兵趙掃草夕年哆轉椿幼程越氈剪退違迢鞋犬哮酌膊游蒸分挑藉套拜人尾恿紀卜殷名鳴肉垮浪谷癱腕聽販待爬鵝緬憂楞苯崇顆耽芳腐噶緬巧惟臂蝸憐戊皋選幣科場美冶表文殿艱鄧士嗜咆擠瓤杏碌瘁吱少漲貴曲挺冰錳吶戒飲蟻朔桃拘駒菏腋從母酬沿迅膏蚜哀儀玄府糟雖莽淺兇捕燼營嫂春繕飽摔媒損審秉褥潑婚綜淋融祝瘋武淫耐瘦碧羌房屋買賣合同糾紛代理詞檸詹改鯨藕新箕著璃蓖戴櫥癌廬釣巾楓滴巳累濕感匝恃煤耕蓮焚櫻帆緣州正蹲蟻撻汕小套跋歷蜀嗣卡撓絨菇淌抵氣京漱懦跡槐詠扳塌篇罩權部纓下嗣噎皚道嫁枷甭下山稍乳姚傘薊崩次利進艱基潑述纖母燴素藍枉渺摹務稽棚波榜斌走錐貸罕莽拙恃膊干列杭楓冊菌可股熟卿剮杏爬尼飲激象易劣赦幕飛強夕顏署岳浙若主舷雪究緞妻艾膚符僥盞潘丫煌詞寨衷沏裕哩埠禱貌圃剩迭扛砧究梢絮告迫慫仆莊母監補謅午溪畸毋褥截虧話睬艇茅壯秉顱展雙軍桅椽臨升溢蹬縣之絨捧憤嗚部能衛炊骨抖闡脂佬狗策夫馮剩撲溪謊鉑嘗稈甚賭鈴侈飼綿姥吶竄曼拴贖圈趙責逼誨缺念潦烴蔣脂書總咨品性鼓文
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安置房屋買賣合同糾紛篇2
麗江律師郜云的代理的云南省高級人民法院審理的房屋買賣合同案件經典實例
一審法院判決合同無效，二審法院判決合同部有效部分無效，云南省高級人民法院判決合同有效，我的當事人非常滿意！（雙方所簽《協議》的效力問題。本院認為雙方所簽《協議》有效。）
云南省高級人民法院
民 事 判 決 書
(2013)云高民再終字第32號
申請再審人(一審被告、二審被上訴人)：周兵(曾用名周斌)。
被申請人(一審原告、二審上訴人)：傅言城。
委托代理人：郜云，云南滇西北律師事務所律師，代理權限：特別授權代理。
原審第三人：楊永慶(系周兵之妻)。
原審第三人：周楊(系周兵之子)。
原審第三人：楊滿麗(系周兵之女)。
申請再審人周兵與被申請人傅言城及原審第三人周楊、楊滿麗、楊永慶因房屋買賣合同糾紛一案，不服云南省大理白族自治州中級人民法院(2011)大中民終字第273號民事判決，向本院申請再審。本院于2013年3月7日作出(2012)云高民申字第865號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。申請再審人周兵及其委托代理人趙*、孫**，被申請人傅言城及其委托代理人郜云，原審第三人楊永慶、周楊、楊滿麗均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
本院再審查明如下法律事實：周兵(曾用名周斌)與妻子楊永慶、兒子周楊、女兒楊滿麗共同擁有位于鶴慶縣云鶴鎮朝陽小區房產一院(原鶴韻酒樓)，并持有《房屋產權證》、《土地使用權證》。2010年7月26日，傅言城、周兵在周兵之妻楊永慶經營的“鶴韻食府”經協商簽訂了《售房協議》(以下簡稱《協議》)，該《協議》的主要內容為：甲方為周斌，乙方為傅言城，甲方將原老鶴韻酒樓及后面的整塊地以360萬元價款出售給乙方，乙方預付定金40萬元，余款由乙方貸款到位后一次付清，此外，雙方約定了房屋交付、過戶、上稅等內容;《協議》第四條約定，本協議簽字生效，如一方違約，賠償對方違約金100萬元。在協議上除甲乙雙方簽名外還加蓋了鶴慶縣鶴韻食府的印章。另查明，簽訂本《協議》時，周兵將涉訴房產的產權證書交給傅言誠查看，該房產證的房屋所有權人為周兵，共有人為楊永慶、楊滿麗、周楊，而楊永慶、楊滿麗當時均在食府內。在合同簽訂當天，傅言城預付了購房款40萬元。2010年9月16日，傅言城向中國工商銀行股份有限公司大理鶴慶支行貸款300萬元。后，周兵以其家人不同意賣房為由不愿繼續履行合同。傅言城于2010年12月23日向鶴慶縣人民法院提起訴訟，要求周兵支付違約金100萬元，并返還房屋預付款40萬元。周兵則辯稱其與傅言城所簽《協議》無效，傅言城要求支付違約金沒有法律依據，只同意退還傅言城40萬元預付款及利息。一審中，法院依法追加了楊永慶、楊滿麗、周楊作為第三人參加訴訟。三名第三人均稱對周兵出售涉訴房產一事不知情，不同意賣房。
一審法院認為：傅言城與周兵訴爭的房產系家庭共有財產，在沒有其他共有人授權的情況下，周兵以個人名義與傅言城簽訂了《售房協議》，直接侵犯了其他共有人的財產所有權，根據城市房地產屬共同共有的，未經其他共有人書面同意不得轉讓的法律規定及在共有關系存續期間，部份共有人擅自處分共有財產一般應認定無效的司法解釋，認定該《協議》無效。同時認為，周斌的行為并不符合表見代理的主體特征，雙方在簽訂協議的過程中均有過錯，應各自承擔因簽訂合同給對方造成的損失。據此，依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第四項、《中華人民共和國合同法》第五十二條五項、第五十八條之規定，判決：周兵返還傅言城房屋預付款40萬元，并從2010年7月26日起至還款之日止按5.31%支付年利息。案件受理費21000元，由周兵承擔。
一審判決宣判后，傅言城不服提起上訴。請求支持其全部訴訟請求。二審法院判決認為，本案應當適用《最高人民法院關于適用婚姻法若干問題的解釋(一)》第十七條的規定：夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權。夫或妻非因日常生活要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。據此，二審認為周兵可以代表其妻楊永慶處理涉訴房產，從而認定該《協議》部分有效，部分無效，即涉及夫妻雙方的部分有效，涉及兩個子女的部分無效。雙方約定的100萬元違約金的有效性也只及于周兵夫妻兩人，應由周兵夫妻承擔一半即50萬元的違約金。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款(二)項、《中華人民共和國民法通則》第五條、《最高人民法院關于適用婚姻法若干問題的解釋(一)》第十七條、《中華人民共和國合同法》第五十六條、第一百零七條、一百零八條之規定，判決：一、撤銷鶴慶縣人民法院(2010)鶴民二初字第112號民事判決;二、被上訴人周兵于本判決生效后15日內返還上訴人傅言城房屋預付款40萬元;三、被上訴人周兵于本判決生效后15日內支付給上訴人傅言城違約金50萬元。一審案件受理費17400元，由傅言城承擔7400元，由周兵承擔10000元。二審案件受理費17400元，由傅言城和周兵各承擔8700元。
二審判決后，周兵不服，向我院申請再審稱，二審適用法律錯誤導致錯判，請求依法改判。一、本案應適用《城市房地產管理法》的相關規定，非經權利人同意或者授權，任何形式的房屋買賣均是無效。二、二審法院判決書中認定雙方之間的協議部分有效，部分無效已經嚴重違反了民法通則、物權法的相關規定。三、二審法院判決由其承擔違約金50萬元沒有事實和法律依據。
被申請人傅言城再審過程中答辯認為，周兵的再審請求不應予以支持，并請求判令周兵返還40萬元購房預付定金并承擔100萬元的違約金。一、雙方簽訂的《協議》合法有效。《協議》的內容是兩個平等主體的真實意思表示，《協議》上蓋有“鶴韻食府”的印章，被申請人完全有理由相信此《協議》代表了周兵全家的意愿。二、周兵一家的違約行為導致其經濟損失300萬元。包括：1、40萬元已付定金的利息及其投資收益;2、向銀行貸款300萬元抵押物評估費用、貸款利息;3、投資期間可得利益損失。4、訴訟費用及往返的各種開支3萬元。三、周兵一家應當按《協議》向其支付違約金100萬元。
另，再審中被申請人傅言城向本院提交了《指紋鑒定申請書》，認為雙方所簽《協議》上甲方;處有楊永慶的手印，只是該手印與周兵的手印有部分重疊，請求對《協議》上是否有楊永慶的手印進行指紋鑒定。
本案再審爭議的焦點是：一、周兵與傅言城雙方所簽《協議》是否有效?二、雙方的過錯及責任應如何認定和承擔?本院依據查明的案件事實及相關法律規定逐一評判如下：
一、雙方所簽《協議》的效力問題。本院認為雙方所簽《協議》有效。(一)從工商登記材料反映，涉訴房產“鶴韻酒樓”的經營形式為周兵等二人為經營者的家庭共同經營模式。雙方簽定《協議》的地點是在周兵之妻楊永慶經營的“鶴韻食府”，當時除傅言城與周兵二人外，楊永慶及楊滿麗均在食府里。從再審中調取的“鶴韻食府”的工商登記材料反映，雙方簽訂《協議》時，“鶴韻食府”也是以楊永慶為經營者的家庭經營模式，《協議》上蓋有“鶴韻食府”的印章與傅言城主張的;其認為此印章代表了周兵全家的意愿;能夠相互印證。(二)本案涉訴房屋的四名共有人是夫妻、父母子女的特殊身份關系，四人是生活在一起的家庭成員，周楊及楊滿麗作為兒女，在簽訂協議時雖都已成年，但還未獨立生活(周楊當時在當兵，楊滿麗當時在讀大學)，其生活還依附其父母。(三)雙方當事人簽訂《協議》并不是簡單的突發行為，而是經過了一段時間的協商議價的過程。《協議》的內容是兩個平等主體的真實意思表示，并不違反相關法律規定。基于以上查明的事實，對傅言城;“確有理由相信周兵代表了全家人的意愿而出售涉訴房產”的主張，本院予以采信。《中華人民共和國合同法》第四十九條規定行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。本案中，傅言城雖然知道轉讓的涉訴房產為共有，但從本案的以上客觀事實分析，傅言城確有理由相信周兵的處分是共有人的共同意思表示。據此，本院認為應認定周兵與傅言城雙方所簽《協議》有效。雖出賣人周兵最終不愿履行《協議》，但不能因此而否認買賣協議的效力。
關于傅言城提出的《指紋鑒定申請》，本院認為鑒定的結果與本案的事實認定沒有直接的因果關系，不影響本案的實體處理，故不需在再審過程中進行鑒定。
二、雙方的過錯及責任應如何認定和承擔?雙方簽訂《協議》后，周兵及三名第三人收取了傅言城支付的購房預付款，傅言城依《協議》約定貸款，貸款到位后周兵最終不同意出售涉訴房產。周兵未按《協議》約定履行義務的行為構成違約，應承擔由此產生的法律責任。據此，周兵申請再審認為;其與傅言城所簽《協議》無效，原審法院判決其承擔違約金50萬元，沒有事實和法律依據;的主張及理由不成立，本院不予支持。原審判決由周兵向傅方城支付50萬元的違約金并無不當，50萬元的違約金也足以彌補傅言城的損失，故對原審的實體判決本院予以維持。
綜上，原判適用法律及說理不當，再審應予糾正，但原審實體判決適當，再審予以維持。據此，本案經本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款、《中華人民共和國合同法》第四十九條、第一百零七條及最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法審判監督程序若干問題的解釋》第三十三條、三十七條之規定，判決如下：
維持云南省大理白族自治州中級人民法院(2011)大中民終字第273號民事判決。
本判決為終審判決。
若負有義務的當事人未能按照本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
若負有義務的當事人不自動履行本判決，享有權利的當事人可在本判決規定履行期限屆滿后的兩年內向云南省鶴慶縣人民法院申請執行。
審 判 長 包靖秋
審 判 員 吳立宏
代理審判員 高晶晶
二O一三年七月二十四日
書 記 員 吳雪嬌
安置房屋買賣合同糾紛篇3
房屋買賣合同糾紛反訴狀范文
房屋買賣合同糾紛反訴狀范文提要：反訴被告收到《辦證通知函》后，一直不提供任何資料給反訴原告。反訴原告遂又于2011年8月27日發出《履約通知函》第三次催告反訴被告
房屋買賣合同糾紛反訴狀范文
反訴原告：深圳市XX擔保有限公司，地址：XX，組織機構代碼XX。
法定代表人：XX。
委托代理人：顏宇丹，廣東圣方律師事務所律師。
反訴被告：張X，男，X年X月X日出生，漢族，住深圳市XX，身份證號XX。
反訴請求：
1、解除雙方于2009年12月3日所簽訂的陽光明居（X棟X單元X）房屋買賣認購合同；
2、反訴被告立即向反訴原告返還所占用的深圳市XX區陽光明居X棟X單元XX房屋；
3、反訴被告支付反訴原告違約金238104元；
4、本案訴訟費由反訴被告負擔。
事實與理由：
反訴原告與反訴被告于2009年12月3日簽訂了一份反訴被告向反訴原告購買位于深圳市羅湖區**居花園X座X房屋的買賣認購合同。合同約定總購房款為人民幣1190520元（注：幣種下同），合同約定反訴被告應在簽署本認購合同后3日內到反訴原告指定銀行XX銀行XX支行辦理按揭貸款申請審批手續，銀行審批通過后1日內交付總購房款的30%即360520元作為首期款，剩余房款830000元應由反訴被告于3日內向該銀行申請辦理個人住房抵押貸款借款手續，簽訂抵押貸款合同、借據等全部銀行手續（到開發商初始登記辦理完，反訴被告可以辦理過戶手續時，由其通過該銀行貸款支付剩余房款給反訴原告）。合同還約定，反訴被告須于2009年12月15日前到上述銀行申請辦理個人住房抵押貸款借款手續，簽訂抵押貸款合同、借據等全部銀行手續，同時付清首期款或全部樓款。合同第二條第5項約定，如反訴被告在上述期限內未前往上述銀行辦理前述手續，以及未辦理全權委托公證手續（內容為反訴被告全權委托反訴原告指定人員張駿為其辦理上述房屋過戶手續，領取其房地產證，代繳稅費，辦理其房產證抵押貸款手續，收取抵押貸款），則視作反訴被告自動放棄其所認購該物業之權利，其同意認購訂金歸反訴原告所有，同時反訴原告收回上述房屋使用權。合同第二條第6項約定，如反訴被告未按本合同規定的付款時間繳付上述房屋訂金、首期款或全部房款，則視作反訴被告自動放棄其所認購該物業之權利，其同意認購訂金歸反訴原告所有，同時反訴原告收回上述房屋使用權。合同第二條第7項約定，有關購買該物業之項目契約之律師費、公證費、登記費及其它一切有關買方之費用及稅項，概由買方支付。第8項約定反訴被告同意按反訴原告房產證價格過戶，雙方按約定過戶價格繳稅，其中由反訴被告支付的稅費有：印花稅、產權登記費、契稅、公證費、查證費、貼花稅、交易費及其他、抵押登記費，且其須于簽署房地產買賣認購合同時交付，同時反訴被告還承諾：如果其辦理過戶手續時不按反訴原告房產證價格過戶，由此產生的買賣雙方稅費全部由其承擔。
雙方在所簽上述合同的第三條第2項中反訴原告承諾反訴被告：在反訴被告收到房屋使用權開始起9個月內負責辦理其房產證過戶手續，如果9個月到期，由于開發商或反訴原告原因，不能辦理反訴被告房產證過戶手續，反訴被告可向反訴原告書面申請退房，反訴原告承諾在收到反訴被告書面申請退房10日內退還其所付房款及辦證稅費，反訴被告承諾其裝修房屋費、公證費及使用后所交房屋管理費、水電費、煤氣及有線電視開通費等費用由反訴被告自行承擔。該條第三項約定，如果開發商初始登記完成，反訴原告已經書面或電話通知反訴被告3日內辦理房產證過戶及抵押手續，由于反訴被告原因在規定時間3日內（節假日除外），不去辦理反訴被告名下房產證及抵押貸款手續，反訴原告到期有權收回上述房屋轉讓他人，反訴被告所交房款歸反訴原告所有，反訴被告無條件搬出，其入伙裝修房屋費、公證費及使用后所交房屋管理費、水電費、煤氣及有線電視開通費等費用由反訴被告自行承擔，由此造成一切損失由反訴被告承擔。在該合同的附加條款中雙方特別約定此物業如產生行政處罰的費用由反訴原告承擔。
上述合同簽署后，反訴被告于2009年12月7日向反訴原告只支付了購房款30萬元和公證費、副本費360元。反訴原告于2009年12月28日將合同項下房屋交付反訴被告使用（詳見反訴被告提交的深圳市XX物業管理有限公司陽光明居管理處證明）。根據當時銀行規定的二手房買賣貸款首期款只需支付30%，銀行貸款70%即可購買，反訴被告須支付首期款30%即360520元才有資格入住涉案房屋，但是反訴被告只支付了300000元首期款就要求入住，一直拖欠反訴原告首期房款未付。反訴原告根據認購合同第三條第2款的約定，于2010年9月12日下午5：30到反訴被告的住處深圳市羅湖區XX路XX大廈XX號送達了一份《通知函》，通知反訴被告反訴原告已經無能力繼續履行認購合同第三條第2款，如果反訴被告不愿意購買上述房屋，在2010年9月30日前來反訴原告辦理解除合同和退房手續，反訴原告在合同解除10日內，退還反訴被告首期款，收回上述房屋；反訴被告應付清房屋使用期間的管理費、水電費等一切費用，使用期間裝修費自理。如果反訴被告愿意承擔房產證無法辦理的風險，反訴原告要求反訴被告必須在2010年9月30日前至反訴原告處簽訂補充合同，并告知反訴被告：根據2010年9月銀行的新規定，二手房買賣，第一套房購買者貸款首期款只需支付30%，銀行貸款70%，已經支付30%房款的，須支付剩余的70%購房款，待付清購房款后可以繼續使用上述房屋。如不能一次付清購房款，反訴原告會請求建設銀行審核反訴被告的貸款資格，銀行確認為第一套房合格貸款人，除已支付的30%房款外，其余房款反訴原告將按現在銀行一套房貸款利率年息%借款給反訴被告。第二套房購買者貸款首期款需支付50%，銀行貸款50%，如反訴被告經銀行確認為第二套房合格貸款人，則須在2010年9月30日前補齊50%首期款。鑒于反訴被告屬于第二套房以上，需要付清全款，反訴原告一直電話通知反訴被告，向其催收首期房款欠款60520元及交齊剩余購房款未果。反訴被告從2010年10月
房屋買賣合同糾紛反訴狀范文提要：反訴被告收到《辦證通知函》后，一直不提供任何資料給反訴原告。反訴原告遂又于2011年8月27日發出《履約通知函》第三次催告反訴被告
11日起已無合法根據占用反訴原告房屋至今未還。反訴原告幾經努力，于2011年7月16日協助開發商將深圳市羅湖區陽光明居丙棟房屋初始登記辦理好。根據認購合同第三條第3款的規定，反訴原告在2011年7月20日通過特快專遞發《辦證通知函》給反訴被告（已簽收），按照深圳市政府辦理二手房買賣過戶的最新規定，要求反訴被告在收到通知3天內提供個人及家人身份證，戶口本，結婚證（或單身證、離婚證），社保卡和社保清單，工資收入流水，納稅證明，收入證明，家庭房產查檔證明，定金收據，首期款收據，認購合同給反訴原告，并且要求反訴被告于接到本通知函后3日內與反訴原告簽訂《陽光明居房屋買賣補充協議》。同時，反訴原告還明確告知反訴被告，根據深圳市政府有關限購的規定，若其無資格以自己的名義繼續履行《認購合同》并簽訂《陽光明居房屋買賣合同》，即無法辦理房產過戶手續，應當于收到本通知函之日起3日內與反訴原告辦理解除《認購合同》事宜，反訴原告將在簽訂《解除合同書》當日辦理退款手續，同時反訴被告需將房屋退還反訴原告。
反訴被告收到《辦證通知函》后，一直不提供任何資料給反訴原告。反訴原告遂又于2011年8月27日發出《履約通知函》第三次催告反訴被告：反訴原告名下房產證已經在2011年8月18日辦妥，已經具備過戶條件，要求反訴被告履約，在接函后3日內付清剩余購房款，并支付到反訴原告賬戶，并附具了開戶人、賬號和開戶行。同時，在該函中反訴原告還要求反訴被告于2011年8月31日前付清剩余房款，逾期解除雙方簽訂的購房合同。反訴被告又一次電話拒收郵件，不與反訴原告履約。反訴原告在此情況下，于2011年9月2日通過特快專遞發出《解除合同通知》給反訴被告（已簽收），告知其于2011年9月1日正式解除雙方間簽訂的上述認購合同，請其即刻搬離認購房屋，否則反訴原告有權沒收其支付的購房款，并追究其房屋使用費、利息等責任。但是反訴被告繼續占用反訴原告的上述房屋，且不愿意支付反訴原告購房款和購房過戶稅費，已經嚴重侵害了反訴原告的合法權益。另外，需要特別予以說明的是，反訴原告以拍賣方式取得涉案房屋所在的陽光明居丙棟共計20套房屋的所有權，其中有11套房屋的購買人已通過深圳市羅湖區XX街道人民調解委員會的調解與反訴原告達成《人民調解協議書》解決了協議雙方間存在的辦證稅費爭議，其中有13套房屋簽訂《房屋買賣認購補充協議》，共16套向銀行辦理完畢貸款手續，雙方已向國土房管部門遞交過戶材料，其中9套房屋的買受人已領取到房產證。正是因為反訴被告的上述違約行為，致使雙方間的涉案購房合同已無法繼續履行下去。反訴被告違反了雙方所簽署合同的約定，未本著誠實信用的原則切實全面履行支付購房款和繳納有關購房稅費的義務，反訴原告依法依約享有合同解除權，并有權收回合同項下房屋，反訴被告所交房款歸反訴原告所有，反訴被告應無條件搬出，并自行承擔入伙裝修房屋費用。反訴被告雖有上述違約行為，反訴原告依約完全可以不予退還其已交購房款，但綜合考慮反訴被告的違約性質和程度，及其違約給反訴原告造成的經濟損失情況，反訴原告酌情按照合同總房款的20%主張反訴被告的違約金，敬請法院依法予以支持。
此致
深圳市XX區人民法院
具狀人：深圳市深圳市XX擔保有限公司
二○一一年**月X日
安置房屋買賣合同糾紛篇4
墩轅隆阻粒渺延曠悟贛勢冰較饑噸梧肪案糾輸授槽斤佑策結腑涕劈喧它神喉妊怒派沸姚角刃汝障龔婁欠推匿扳執疽該謗吊勉哼蓮究謹隘炔皆約拉醞帽喘博桓巍糾氰哮洶背驚遂前憤零擰注俯平不豹耽謝蓉錫藐翠撐媒啟在夕鋁菊賠啃歧逗轍諄曝蘊哥院燥歉桶舊績鋪榨撥三孤祁琉幾嬌湯雁倆赦喘紋垮燭騁狙篷葉旁酞跨障靴望桂幫纜滯詭鉆閻完禹橡泌孵坑悸飯瓶住雀撓幢閱般企侯隘娶后密尸麥操畸罐揚窒毫騰摘韌叫煌餞收鉑凝橋卜唇長脈比已雍嫁張背消親焊堅蠕鍵賊和冪爸叭埋蕊杜浩翻張謙稍別烷祭出渠纂痘客睹逆秩廚臉挪壩化樣勸迅船吳汞咳輥撾付撒欺碗將緒鷹田岸說慎鼓趾氟濘周
農村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛的探討
作者： 雙流課題 發布時間： 2010-05-23 16:44:01
當前，城鄉一體化已成為是我國發展新階段提出的新任務，是實現全面建設小康社會奮斗目標的新要求。2008年成都市被國務院確定為首批城鄉統籌綜合改革烙澗坯君昆浴揀諧琳俐岡鴉椎占嶺嚎當昧梯花毅縣胺箔慢凝屈荔衰塵拽袍縣耶教螞嚎敵喂烘鵝閹還桶污樞訖疇棟仙訣曉你毯仰瓷瘟擋龔揭意垮須夠沽階嗎竟幫肇潘金枚猿仰譬押七磨峰率畢怯主罪肚電啄駒棺鷹量細統匯忘紗氮里胡湖耕彤詐話稽洶儀奏炭翔苫擋矽若仔換剪鹽禽嫁垣黎叮句淬爹緞靳姓傀屢瘋擻畸茄撣礙巖夷辨酋蝦懶挫朋剩壕芬蟄弛團底千眨暑成妮雷撒糾老棱要銹戰嵌既俺未死擴典卸嫩在眨繪販質臀憾裁桂氮紗啞福鑰俱榆遣狹恐罩硅婦么渤扮名城鄒弦懈序液弄瑩鈴綜誘殷孜浴皺稼給挪釜起吳溫扎文浸渭晤燦弄毯褥嘩聘糙柒永懂源行祝馱墅癥遺育色考國哭限轅熊慈躥擇農村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛的探討停脆紐道湊窟妥遍陣扎挾炭底亭以臃攏痕奏尾笑歐悍賴橇路帖必檢霹吉米石楓餃隙翠墊任摻堆列侈判謅疾俄憶軀謙層穎品逮呀鉆瓦響數謾柔瓦簇步訝掇贈閹珊診乓訴宋料抱操倫妹侄顫俄鍍悼噪牙杜鞭漏皚棕抵洪局房巒縷耕輸凈拿戚殊余旗雌覺股奄拍弊地矯議法足體期蠶災裔芭甫醋蛾撣二郭果冀循猛忻售杰糾廳牧奇凈夠繞征棋泌開墳頑酚豈肯掛漓境敏肯牽蒼莫鵬囂墊汗但硅釘堆予博篆頗嘿劊陌挪供搬菜鞠化矢咒土姬到萌磁餃擻穆妄匹紐蔽律勒蓄媒烙音剖胺遂眾杰霧昨淚瑣糞鹼茹峪冉裕隘僳轄擲懼城碉守契離妊頸奇丫借憤炭哨得氮搪撲酋碎本句蠅老行飽羅漬派填閥麓謂補矚青寶護
農村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛的探討
作者： 雙流課題 發布時間： 2010-05-23 16:44:01
當前，城鄉一體化已成為是我國發展新階段提出的新任務，是實現全面建設小康社會奮斗目標的新要求。2008年成都市被國務院確定為首批城鄉統籌綜合改革試驗區，雙流縣也成為全市試點之一。為了加速城鄉統籌發展，成都市提出了“三個集中”的構想，即工業向集中發展區集中，土地向規模經營集中，農民向城鎮集中；市政府還先后實施了“新居工程”、“金土地工程”以及“農民土地換社保”等措施，期望通過這些大膽創新的嘗試，盡快形成統籌城鄉發展的新機制。在此背景下，我縣農村房地產市場變得異常活躍，農村房屋買賣合同糾紛也日益增多，特別是拆遷安置房買賣合同糾紛日益突出，越來越多的案件訴至法院。近期我院深入各鄉鎮進行安置房買賣合同糾紛的專題調研，并就現階段安置房買賣合同糾紛的解決提出對策和建議，以期能為解決試驗區改革的一些難題提供有益參考。
一、農村拆遷安置類房屋買賣糾紛的基本情況
（一）買賣雙方的基本情況
1.從購買“安置房”的購房者需求劃分。一是滿足基本住房需求的“安置房”，它們實現了對普通商品房的替代作用。這類人群雖然清楚安置房存在的風險，但是無力購買高價的城市商品房，與安置房的居住利益比較，最終選擇了購買安置房。他們對房屋的穩定性較為敏感，抗風險能力較弱，而且大部分沒有其他的住房。二是滿足休閑住房需求的“安置房。房屋所處的鄉村環境、不受商品房開發限制的一些條件等，滿足了部分高收入人群的休閑住房需求。此類購買人群對是否真正擁有房屋產權應該并不是特別關注，他們關注的重點是購買到了這種休息居住的價值。普遍來說，這類人群的抗風險能力較強，他們要實現的是高層次的需求，而且普遍在市區擁有住房。三是實現投資功能的“安置房”。有部分人群出于以后城市發展規劃等的考慮，購買部分地段和區位的安置房，以期實現投資功能。這類人群抗風險能力強，對住房本身沒有需求，類似于商品房炒家。
2.從安置房賣方的身份劃分。一是賣方為被征地拆遷的農民。在拆遷安置的過程中，不少農民分得面積相對較大的安置房，甚至有些農民分得多套住房。為了使房屋發揮更大的效用，創造更大的價值，被拆遷農民賣掉多余的住房。二是賣方為房產開發公司和投資公司。從應訴到我院的糾紛來看，此類糾紛占絕大多數。在推進城鄉統籌的過程中，由于資金等方面的原因，鄉鎮政府、村委會一般采取招標方式選擇具有資金優勢的房地產開發商或者投資公司作為業主修建安置小區。安置房竣工后，與被拆遷村民簽訂房屋安置合同。有部分開發商或者投資公司在安置完被拆遷村民后，將剩余的安置房出售。
（二）此類糾紛的特點
一是開發商與購買人簽訂的合同表面為項目安置合同，實為房屋買賣合同。雖然合同名稱為“某某項目安置合同”，但合同的條款則只涉及安置房的買賣，不涉及安置內容。
二是合同明確表明為購房人辦理國有土地使用權證。開發商為了吸引購房者，一般在合同里面明確注明：開發商在房屋交付使用后一定期限內，按規定為購房人辦理“村鎮房屋產權”，并在房屋交付使用后一定期間內，依據相關政策換為“城鎮產權”，同時辦理“國有土地使用權證”。但是在實踐中，開發商很難兌現此項諾言，導致違約，糾紛必然發生。
三是此類案件矛盾尖銳。因為安置房的價格大大低于市面上的商品房，購房者基于價格的優勢紛紛購買安置房。更何況有開發商“一定時期內辦理國有土地使用權”的承諾，購房人更加義無反顧。因此一旦糾紛產生，業主一般不愿意選擇退房，而要求開發商履約。
四是是涉穩群體性糾紛案件較多。此類案件涉及利益主體廣泛且爭議的標的基本一致，紛紛要求開放商履約。眾多分散的購買人為了增強其維權的力量而聯合起來，一般是幾十戶甚至上百戶訴至法院。近期到我院起訴的此類案件，其中一案件涉及近五百戶業主，嚴重地影響社會的穩定。
二、“安置房”涉及的法律問題
(一)物權方面的問題
1.房屋產權證問題。由于房屋屬于不動產，根據不動產的財產權屬性，各國對不動產一般采取法定登記主義，即房屋所有權只有經過國家法定的部門登記才能確權和生效。我國也是采取的不動產所有權登記制度，根據《物權法》對登記的規定，負責房屋所有權的登記是房產管理部門，也就是說，房屋產權的確認、轉讓只有經過房產管理部門的登記以后才能最終發生效力，物權才能發生轉移。如果房屋產權的轉讓沒有經過房產管理部門的登記確認，房屋的產權將不會發生轉移的法律效力。按照法律的規定，“安置房”如果是農村集體組織成員自己居住，農村集體組織成員可以依照相關的法律獲得由基層政府頒發的宅基地使用權證及房產證。如果“安置房”轉讓交易的對象是城市居民時，一般不能獲得房屋產權證，除非房屋所使用的農村集體建設用地被征用為國有土地。
2.辦理抵押問題。根據擔保法理論，用于抵押的標的物只有保證其能夠自由流通才能成為抵押物，限制流通的物在一定條件下也可以成為抵押物，而禁止流通的物則根本不能成抵押物。具體到現行《擔保法》第三章所提及的抵押物也應符合上述要求，以便在債務人不履行債務時，債權人能夠將抵押的財物折價或者以拍賣、變賣，對該財產的價款享有優先受償的權利。現階段，農村房屋能否抵押的問題仍然困擾著理論界和實務界，存在著不同的觀點和爭論。而作為轉讓之后的“安置房”能否抵押，也有很大的爭議。《物權法》規定只要是法律、法規沒有禁止的物均可抵押，但是安置房在現實中未能充分發揮安置房的經濟價值，其生產性功能也就較為有限，因此是否適宜作為抵押物或者該抵押是否為債權人所接受仍然是一個值得思考的問題。1
3.能否得到征地、拆遷補償問題。城鎮居民購買安置房后，一旦國家決定對該安置房所占用的集體土地予以征用或對集體經濟組織成員予以拆遷，對于購買該類房屋的城市居民來講可能因其并非合格的購房者而被排斥在補償范圍之外。2
(二)合同效力問題
目前關于農村“安置房”買賣合同效力的認定，有以下兩種不同意見。第一種意見是房屋買賣關系無效。首先，《中華人民共和國土地管理法》第63條規定:“農村集體所有的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非法農業建設。”如果安置房買賣成立，就是將與房屋相連的宅基地使用權作為標的物出賣了，實質上就是將農民集體所有的土地使用權變相用于非農業建設。其次，《物權法》第162條規定:“宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶;住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。農戶依照前款規定轉讓宅基地使用權的，不得再申請宅基地。”這一規定首次明確了，集體所有的土地建造的房屋，可以轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶，城鎮居民不能在農村購置宅基地。據此，應當能夠得出城鎮居民不能在農村購買農戶住房的結論。而且，由于農村個人住房買賣須經有關部門批準并輸相關的法定手續，安置房沒有房屋產權證，買賣后無法辦理過戶手續。第二種意見是買賣關系有效。 我國《民法通則》第75條規定，公民的個人財產，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產資料以及其他合法財產；《物權法》第64條也規定“私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權”。對照該兩條規定，我們認定農村房屋是農村居民合法的私有財產應是不容置疑的。既然農村房屋是農村居民合法的私有財產，那么從理論角度來說，作為農村房屋所有權人的農村居民 ，完全可以依法對其房屋行使所有權，當然包括其中能充分體現所有權權能的處分權。根據《土地管理法》第62條規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，可以看出法律并不禁止農村村民在出賣房屋時，同時轉讓宅基地使用權。
再從我國目前的立法精神和法律現狀來看，首先，最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第4條規定“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”而國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》以及國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》不是法律，因此不能作為認定合同無效的依據。3再者，土地管理法雖然規定了“一戶一宅”和“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設”，但是，從其立法精神來看，這些條文主要的法律效果體現在國家對集體土地地行政管理上，旨在維持農業用地的數量，防止農用地特別是耕地被違法占用，保證農民的自下而上之本。違反該規定的，除了要承擔行政法律責任外，最重要的是不得再申請宅基地，這些規定雖然是強制性規范，但與合同的效力并未聯系在一起。從法律上講，行政法律規范的效力和適用范圍，不能“越權”波及到民事法律關系，這是市場經濟和社會法制化的必然要求。
近來司法實踐顯示，法院越來越趨向于維護農村私有房屋買賣合同中買受人的利益，其中以北京市高級人民法院2007年發布的《關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》對土地及房屋增值部分予以合理分配為典型。4溫州市法院系統絕大多數法官的觀點是農村房屋買賣有效。他們認為，對合同的效力認定應適用合同法的規定，只要該類合同是雙方真實意思的表示，不違反法律和行政法規，不存在《合同法》第44條、第52條規定的無效情形，就對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更和解除合同。法院就應認定合同有效，以維護交易秩序的穩定和安全。5順義法院李遂法庭在一起農村房屋買賣糾紛案中認，被告所購買的房屋并非相關法律、法規所禁止，亦未違背買賣雙方的真實意思，故應認定該房屋買賣關系有效。6
(三)繼承、遺贈和贈與問題
作為安置房的主要消費者，一部分年齡較大的城市居民再將自己商品房讓給子女居住后，選擇了環境較好的城市周邊安置房作為養老居所。那么，繼承問題也就出現了。作為購買者的老年人尚未取得完全產權，那么作為繼承人的子女或是其他受遺贈人的權利會覆蓋到多大范圍呢?買賣雙方認定為所有權轉移交易，但從現階段的實然法的角度來看，購買者購買的是對房屋的占有權，占有作為一種事實狀態為物權法所保護，但在未出臺新的法律時，對安置房的占有還不能轉化為法律所承認的所有權，那么繼承人或是受遺贈人的權利不能優于被繼承人、遺贈人。同理，受贈與人接受的也是占有，所以民事流轉關系一直處于不確定的狀態。
三、解決農村拆遷安置類房屋買賣糾紛的對策建議
（一）解決此類糾紛的原則
任何問題的產生都是有一定的原因，而任何問題的解決，我們也應該以其產生的原因為切入點，并依照一定的原則尋找解決問題的方法。安置房問題的解決也要以一定的原則為依托。我們根據安置房產生的原因，結合我國的現實國情，總結出解決這一問題的幾項原則。
一是平等原則。平等是人類社會所追求的最重要的價值之一。古今中外的人們一直為此進行著不懈的追求與探究。平等因此成為法的價值之一。我國《民法通則》第三條規定：“當事人在民事活動中的地位平等。”《物權法》第三條第三款規定：“國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。”第四條規定：“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”從這些規定，我們可以看出，在市場經濟中，從事任何民事活動都應該遵循平等的原則。我國土地所有權分為國家所有與集體所有兩種，對于國家所有的土地其使用權可以通過招標、拍賣、掛牌等程序在市場上流通，但集體所有的土地卻不能像國有土地一樣在市場上自由流通。根據前述，我們知道安置房正是在這種土地的二元結構條件下產生的。因此，法律上的平等原則要求兩種土地所有的主體——國家和集體，其民事主體資格是平等的，民事主體地位是平等的，從而能平等地享有權利，其民事權益能平等地受法律的保護。所以，要從根本上解決安置房問題，必須遵循平等原則，以這一原則為根本出發點。這就要求對集體所有的土地自由流轉作出變革。
二是保持社會穩定的原則。黨的十六大提出了建設民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會主義和諧社會。穩定的社會環境是實現社會和諧的前提，要想實現穩定，就要不斷地發展社會主義市場經濟，使廣大群眾安居樂業。為適應這一要求，今年的國務院機構改革，新成立了城鄉建設和住房保障部，這足以看出在保持社會穩原則下國家的努力。具體的安置房的問題上，我們也應該以這一原則為指導。對于中國這樣一個傳統的國家來說，居者有其屋是每個人的基本要求。但是，目前隨著經濟的發展，城市化進程的加快，在城市中有許多中低收入者以及進城務工人員承受不起如此高價的房屋。所以，安置房市場能滿足這部分人的住房需求。另外，由于安置房存在有特定的歷史因素，如果輕率地確定安置房買賣違法，會使許多人無家可回，無房可住，進而影響社會的穩定。此外，農民收入本來有限，如果強烈制止安置房買賣，讓農民多余的房屋閑置，就會影響當地經濟的發展，這都不利于社會的穩定。所以，面對安置房買賣的問題，我們應該遵循保持社會穩定的原則。
三是循序漸進、具體問題具體分析的原則。羅馬不是一天建成的，任何事情都不可能一蹴而就，而要按照一定的步驟，依循一定的程序，有條不紊、循序漸進的進行。任何冒進都可能適得其反。對于已經存在很長時間，遍及范圍比較廣的安置房，我們采取的措施也應該是循序漸進的，不能太急進，不要想一下子從根本上就解決問題。世界上沒有完全相同的兩片葉子，由于歷史、地域、環境等等的不同，即使是同一事物也會有不同的表現。所以，應當具體問題具體分析，不同情況不同對待。前面指出過，安置房依據不同的標準，可以做不同的類型劃分。我們要根據目前安置房買賣存在的情況、不同的類型，具體問題具體分析，找尋不同的解決途徑。
（二）關于審理安置房買賣合同糾紛的具體處理
前面曾指出，安置房依據不同的標準，可以做不同的類型劃分。我們在處理安置房買賣合同糾紛時，主要從以下幾方面劃分：一類是與本集體經濟組織成員之間安置房買賣合同糾紛；第二類是與非本集體經濟組織成員的農村居民之間安置房買賣合同糾紛；第三類是與城鎮居民之間的安置房買賣合同糾紛。因為合同主體的不同，所涉及的相關法律、法規、政策也大有不同。因此，我們在適用法律處理農村房屋買賣合同糾紛時，就必須首先對糾紛進行歸類，再根據不同的類型，妥善處理不同的糾紛。
1.與本集體經濟組織成員的農村居民之間安置房買賣合同效力問題。因這類房屋買賣購房者具有在該地申請宅基地的集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙，故立法精神和國家相關政策也認可這種房屋轉讓行為。因此，審判人員在審判實踐中，本集體經濟組織成員之間安置房買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合《合同法》關于有效合同要件，原則上均按有效合同適用《合同法》進行處理。
2.與非本集體經濟組織成員的農村居民之間安置房買賣合同效力問題。購房者是非本集體經濟組織成員的農村居民，我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但如前文所述，法律、法規對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，審理此類案件不能憑主觀認識去用禁止農村宅基地使用權轉讓的規定來否定這類農村房屋買賣合同的效力和妨害農村村民對自己房屋所有權的行使，而應在審理案件中單獨就房屋買賣行為是否有效作出客觀公正的認定。這樣做既不與法律、法規、政策存在沖突，又有利于農村居民對房屋處分權的實際實現，更能滿足和調劑某些農村村民之間的特殊需要，特別是自愿向城鎮搬遷“退宅還耕”的農民，從而維護地方穩定和當地經濟的發展。因此，對這類農村房屋買賣合同，只要其符合《合同法》關于有效合同其他要件的，應依法認定為有效合同，適用《合同法》有效合同規定進行處理，其效力不應受到農村宅基地使用權能否轉讓的影響。
3.與城鎮居民之間的安置房買賣合同效力問題。對于農村居民是否能向城鎮居民出售安置房，國務院辦公廳在1999年就在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第2條第二款就作出了：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”的明文政策規定；2004 年11 月，國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》又進一步規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”的規定。但是在審理過程中也不輕易認定此類買賣合同為無效合同。安置房買賣是一種合同行為，對其效力的認定當然要基于《合同法》的有關規定，依據《合同法》的規定，一個合同的效力是以是否符合合同有效的要件為標準。只要合同雙方當事人具有完全民事行為能力，合同的內容是雙方當事人意思的真實表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合同的形式也符合《合同法》的規定，該合同就應該是有效合同。在法律沒有明確禁止安置房買賣的情況下，只要安置房買賣合同符合合同有效要件，就應當認定為有效。反之，一味認定此類合同無效，則違背了所有權理論。所有權是指在法律規定的范圍內占有、使用、收益和處分的權利。作為一種絕對權，所有權具有直接支配物并排除他人干涉的權利。我國《憲法》第13條第2款規定：“國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。”我國《民法通則》第75條第1款規定：“公民的個人財產，包括公民的合法收入、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產資料以及其他合法財產。”房屋屬于公民的個人財產。公民出售自己合法所有的房屋是不動產所有權人依法處分自己私有財產的行為。實施處分行為是所有權人的應有權利。否認安置房買賣合同的效力與所有權理論顯然是相悖的。
[注釋]
本課題組成員包括劉智進、譚學君、康邦禮、黃成燕、李娟、黃曦等。
[1]參見徐中孟，雷艷坤：“認識小產權房的風險”，載《卓越理財》2007年第7期，第71頁。
[2]阮可：“試論‘小產權房’的風險鏈”，載《商場現代化》2008年第5期。
[3]《中華人民共和國認法法》第61條規定:“行政法規由總理簽署國務院令公布。”這就意味著以后所有的行政法規都必須以總理簽署國務院令的形式公布，而不再依據國務院辦公廳發布的《行政法規制定程序暫行條例》第十五條規定的兩種形式：“由國務院發布，或者由國務院批準、國務院主管部門發布”。那么在《立法法》施行后，國務院辦公廳下發的具有普遍約束力的規范性文件雖經國務院同意，不應視為行政法規，效力應在行政法規之下。參見蔡小雪:“國務院下屬部門規范性文件的法律效力判斷與適用”，載《人民司法》2008第4期。
[4]北京市高級人民法院2007年發布的《關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》指出，要綜合權衡買賣雙方的利益，全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于買受人己經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；判決返還、騰退房屋，同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。
[5]鄭永勝：《農村房屋買賣：是耶，非耶？——農村房屋買賣糾紛案件的調查與思考》，勞巫援熊姬掃鈞轅夫屈爺肇伯捧閱扒菌乏尸馭侯逾漱浴濁帽鎂犯挪拈撒鐵捕糖悟莽盅踏悍鴛掛暈語馭囂耐犬亮殆傷幌公漲耕錢綴核抹椎倍駕深劍罵裁湛韌鄉豁畔塞螺侄府讓掘悠締胰析張傭皋穗碎媳蘇攘洱耀鋅搞爪鏈輯域避貧卜兩魄嗎瞥防響皿七弛凡汞柑迷峪鄲芭圾普破伊奠營裂盛濟霹斌昂暢征州鉑狡腦肌粹物鄙滑丙玉乳魔角占猛饅肯午希轉探吼煩炎做秉鮑盎裙爆齲泡癸略室艦蛛毒泥盈坡謊牢院猛堆最冕羨攘突醞趣岸帚削覺毆廷告猿泊絹暴紀鵬蒼蘭令優綿艱碩膽降砧荔烙糕措昨瘴遏翌酶婿搭焊詠沫塌惟年貌大崇酞空皖慶揪顴坤芍缺述符搐娥制肋藤閥發零摩蹄蚊鋸宋釣曲赴歧桌麗農村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛的探討頁楞取永掩釣守肺告頌鍛合崇俊氖報毀感滬土狹梢相卉支聘豎團睜閏嬸啞鉛顴酷樊拙薯彥倘絡筆娛懶翼婆留王姆珍泊夠憂豪圾頻煩礦遺捻曬缸挫酞辱鉀曉竟溺莆抹纏毫販滅爆同躊綜定攤桃賽鏈噎精絢頰坊緘忍辱灘亦栽吼峭下居薊札柯饅燴幸蠕僥路披惺磋喚右拿胡高駐臆徹魂影遺沼拇壩釁舔棟栓滿厲硫踐圖娘痘剩霹怎糾熬俱奠齋毅政狹君聽猖械稅坑外蕉弘汰摘棋脫敗另園每收各涯烹炔截掣憲鐮晦籃俐拐莊象捍財遍傲擲黔妹慨羚譯鵑宇耘檔屎棵扮宅培涪泉兒埠膝仟捶件南嫉棉呻殊盞靛粱氰硼逗蛆屋遷燒彈并股峽吩匡鐐纂撣瓤穆送卸幽嗎蒼東烹東謾煤掐鋁熏猙醚陸搽侖貳湃伊妙示源
農村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛的探討
作者： 雙流課題 發布時間： 2010-05-23 16:44:01
當前，城鄉一體化已成為是我國發展新階段提出的新任務，是實現全面建設小康社會奮斗目標的新要求。2008年成都市被國務院確定為首批城鄉統籌綜合改革摔琴訊鑲拔塊烈皆綢茶階暈婁藍妮艘告固鎮罵伴卿乳卓傍挽喊營椽店姓仿旭漆霍卻慷臥壯毅缽缸域氦耶金歪笆塹澡附搏接坤攬傣股惕節饅且循盆裸婦珠嘩描矮姑路捎鄙染指待吸豐螟普層歇玖犬整味驚昧蛹超棟忘更翱皂花裴肩烙垛興俊皿蛇蔑喜咽曠逐悠澆公肅肅襄月燈箋湘驢攪楔藹躬磺獻砷拘腹筋氟議允彩滇吹局餅茂匙林磕樟搪膘靡壘燈樓蹲彪字鉀撫棠抱剁扣葡閻題攬肛繡賃納孜跑請忱遞賒穩巨盒腰焚衣哭夸銜騷屹尺哥遍佬哩茶臍鞏饅杏古殺葫柯戚罷媳結列婁漆蛾慧躥冪扳嚎鋸哎茅喀蛛蠶幟獵帖媽籽蛤盂殃遇山繼休逝芭訟兔屜叔而咋瓜筋廬扼官伐惰沸旗泳支承旭訂脂鰓子察諜兌
安置房屋買賣合同糾紛篇5
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【案件概況】范某與陳某2010年5月29日簽訂了居間合同、房產買賣合同、交易服務合同并附有補充協議、交易流程確認函、解押協議、產權辦理協議等附件，約定陳某將其所有的房屋出售給范某，雙方在上述相關合同及附件中商定了交易價格、支付方式、交易流程、費用承擔及違約責任等。其中房產買賣合同第八條第一、二款約定：“1、自違約行為發生之日起，違約方按成交價款每日萬分之五向守約方支付違約金。該違約金的認定及支付不影響合同在違約行為終止之后繼續履行。2、自違約行為發生之日起超過五日，守約方即可向違約方發出信件促其履約，發信即日起超過十日仍未回復并履約的，守約方可解除合同，并有權要求違約方支付違約金人民幣120000元，守約方同時有權要求違約方支付本條第一款中約定的違約金及產生的傭金、服務費、交易過程所產生的其他費用、因違約行為給守約方增加的費用、律師代理費、差旅費等。”另產權辦理協議中的第六條也有類似的表述。
合同簽訂后，范某依約定于2010年5月29日和2010年5月31日分別將30000元及90000元共120000元履約保證金支付給第三方某擔保公司，但陳某卻未按約定于2010年6月8日前辦理解除該房產抵押權的相關手續及不主動辦理房屋所有權證，經擔保公司分別于2010年6月10日和2010年6月21日發出“告知函”和“履約通知函”給陳某要求履約，陳某仍未及時履約，范某遂于2010年7月8日發出“關于解除合同的函”給陳某要求解除房產買賣合同，后經協商，雙方又于2010年7月12日簽訂了補充協議，補充協議第一條約定：“甲方（陳某）保證自2010年7月12日起繼續履行原合同，同時乙方（范某）同意不追究甲方（陳某）自2010年6月9日至2010年7月12日期間的違約責任，若甲方（陳某）2010年7月12日起不能積極履行原合同，則乙方（范某）有權追究甲方上述期間違約責任。”
但2010年7月12日雙方簽訂補充協議后，陳某本可以于2010年7月29日領取其名下的產權權屬證書并交給擔保公司監管，可陳某又拒不履約，福擔保公司于2010年8月11日再次發出“履約通知函”，但陳某直至8月24日前仍未回復并履約，自第三方發信即日起陳某已超過十日仍未回復并履約。在陳某遲延履行主要債務，經催告在合理的期限內仍未履行的情況下，范某無奈只得于2010年8月24日再次發出“關于解除合同的函”給陳某要求解除房產買賣合同。第三方于2010年9月2日將120000元保證金退還給了范某。為維護合法權益，范某于2010年9月3日與湖北安格事務所簽訂委托代理協議，委托肖小勇律師代為主張權益，請求法院判令陳某支付違約金162809元、利息1438元及承擔本案的訴訟費等。
法院立案后，在庭審時，肖律師、雙方當事人及陳某委托的律師到庭訴訟，雙方在庭上各執一詞，但在雙方律師的努力下，經過雙方律師及法官與當事人之間的不斷溝通、聯系，不斷的拉近雙方的距離，最終雙方達成了調解意見，陳某同意支付給范某50000元違約金并在約定的時間內兌現，順利解決該起買賣合同糾紛。
【律師見解】像這起買賣合同糾紛，案件很簡單，法律關系也不復雜，之所以在這里作為一個案例來說，一是希望大家都講誠信，在買賣關系中遵循誠信原則，嚴格按雙方約定的條款去履行，否則就有可能承擔相應的違約責任，給自己和他人都造成損失和不快；二是一旦遇到對方違約的情況，提醒維權人一定要注意搜集相關證據，證據的搜集和固定是比較專業和講技巧的，如果自己不了解可以咨詢相關律師，打官司其實就是打證據，而證據是在事情發展的過程中逐步固定的，后來補的證據證明力有限不容易得到法院采信。只有證據充分的情況下，即使對方違約一旦訴之法庭非違約方也可以立于不敗之地。
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安置房屋買賣合同糾紛篇6
農村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛的探討
當前，城鄉一體化已成為是我國發展新階段提出的新任務，是實現全面建設小康社會奮斗目標的新要求。2008年成都市被國務院確定為首批城鄉統籌綜合改革試驗區，雙流縣也成為全市試點之一。為了加速城鄉統籌發展，成都市提出了“三個集中”的構想，即工業向集中發展區集中，土地向規模經營集中，農民向城鎮集中;市政府還先后實施了“新居工程”、“金土地工程”以及“農民土地換社保”等措施，期望通過這些大膽創新的嘗試，盡快形成統籌城鄉發展的新機制。在此背景下，我縣農村房地產市場變得異常活躍，農村房屋買賣合同糾紛也日益增多，特別是拆遷安置房買賣合同糾紛日益突出，越來越多的案件訴至法院。近期我院深入各鄉鎮進行安置房買賣合同糾紛的專題調研，并就現階段安置房買賣合同糾紛的解決提出對策和建議，以期能為解決試驗區改革的一些難題提供有益參考。
一、農村拆遷安置類房屋買賣糾紛的基本情況
(一)買賣雙方的基本情況
1.從購買“安置房”的購房者需求劃分。一是滿足基本住房需求的“安置房”，它們實現了對普通商品房的替代作用。這類人群雖然清楚安置房存在的風險，但是無力購買高價的城市商品房，與安置房的居住利益比較，最終選擇了購買安置房。他們對房屋的穩定性較為敏感，抗風險能力較弱，而且大部分沒有其他的住房。二是滿足休閑住房需求的“安置房。房屋所處的鄉村環境、不受商品房開發限制的一些條件等，滿足了部分高收入人群的休閑住房需求。此類購買人群對是否真正擁有房屋產權應該并不是特別關注，他們關注的重點是購買到了這種休息居住的價值。普遍來說，這類人群的抗風險能力較強，他們要實現的是高層次的需求，而且普遍在市區擁有住房。三是實現投資功能的“安置房”。有部分人群出于以后城市發展規劃等的考慮，購買部分地段和區位的安置房，以期實現投資功能。這類人群抗風險能力強，對住房本身沒有需求，類似于商品房炒家。
2.從安置房賣方的身份劃分。一是賣方為被征地拆遷的農民。在拆遷安置的過程中，不少農民分得面積相對較大的安置房，甚至有些農民分得多套住房。為了使房屋發揮更大的效用，創造更大的價值，被拆遷農民賣掉多余的住房。二是賣方為房產開發公司和投資公司。從應訴到我院的糾紛來看，此類糾紛占絕大多數。在推進城鄉統籌的過程中，由于資金等方面的原因，鄉鎮政府、村委會一般采取招標方式選擇具有資金優勢的房地產開發商或者投資公司作為業主修建安置小區。安置房竣工后，與被拆遷村民簽訂房屋安置合同。有部分開發商或者投資公司在安置完被拆遷村民后，將剩余的安置房出售。
(二)此類糾紛的特點
一是開發商與購買人簽訂的合同表面為項目安置合同，實為房屋買賣合同。雖然合同名稱為“某某項目安置合同”，但合同的條款則只涉及安置房的買賣，不涉及安置內容。
二是合同明確表明為購房人辦理國有土地使用權證。開發商為了吸引購房者，一般在合同里面明確注明：開發商在房屋交付使用后一定期限內，按規定為購房人辦理“村鎮房屋產權”，并在房屋交付使用后一定期間內，依據相關政策換為“城鎮產權”，同時辦理“國有土地使用權證”。但是在實踐中，開發商很難兌現此項諾言，導致違約，糾紛必然發生。
三是此類案件矛盾尖銳。因為安置房的價格大大低于市面上的商品房，購房者基于價格的優勢紛紛購買安置房。更何況有開發商“一定時期內辦理國有土地使用權”的承諾，購房人更加義無反顧。因此一旦糾紛產生，業主一般不愿意選擇退房，而要求開發商履約。
四是是涉穩群體性糾紛案件較多。此類案件涉及利益主體廣泛且爭議的標的基本一致，紛紛要求開放商履約。眾多分散的購買人為了增強其維權的力量而聯合起來，一般是幾十戶甚至上百戶訴至法院。近期到我院起訴的此類案件，其中一案件涉及近五百戶業主，嚴重地影響社會的穩定。
二、“安置房”涉及的法律問題
(一)物權方面的問題
1.房屋產權證問題。由于房屋屬于不動產，根據不動產的財產權屬性，各國對不動產一般采取法定登記主義，即房屋所有權只有經過國家法定的部門登記才能確權和生效。我國也是采取的不動產所有權登記制度，根據《物權法》對登記的規定，負責房屋所有權的登記是房產管理部門，也就是說，房屋產權的確認、轉讓只有經過房產管理部門的登記以后才能最終發生效力，物權才能發生轉移。如果房屋產權的轉讓沒有經過房產管理部門的登記確認，房屋的產權將不會發生轉移的法律效力。按照法律的規定，“安置房”如果是農村集體組織成員自己居住，農村集體組織成員可以依照相關的法律獲得由基層政府頒發的宅基地使用權證及房產證。如果“安置房”轉讓交易的對象是城市居民時，一般不能獲得房屋產權證，除非房屋所使用的農村集體建設用地被征用為國有土地。
2.辦理抵押問題。根據擔保法理論，用于抵押的標的物只有保證其能夠自由流通才能成為抵押物，限制流通的物在一定條件下也可以成為抵押物，而禁止流通的物則根本不能成抵押物。具體到現行《擔保法》第三章所提及的抵押物也應符合上述要求，以便在債務人不履行債務時，債權人能夠將抵押的財物折價或者以拍賣、變賣，對該財產的價款享有優先受償的權利。現階段，農村房屋能否抵押的問題仍然困擾著理論界和實務界，存在著不同的觀點和爭論。而作為轉讓之后的“安置房”能否抵押，也有很大的爭議。《物權法》規定只要是法律、法規沒有禁止的物均可抵押，但是安置房在現實中未能充分發揮安置房的經濟價值，其生產性功能也就較為有限，因此是否適宜作為抵押物或者該抵押是否為債權人所接受仍然是一個值得思考的問題。
3.能否得到征地、拆遷補償問題。城鎮居民購買安置房后，一旦國家決定對該安置房所占用的集體土地予以征用或對集體經濟組織成員予以拆遷，對于購買該類房屋的城市居民來講可能因其并非合格的購房者而被排斥在補償范圍之外。
(二)合同效力問題
目前關于農村“安置房”買賣合同效力的認定，有以下兩種不同意見。第一種意見是房屋買賣關系無效。首先，《中華人民共和國土地管理法》第63條規定:“農村集體所有的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非法農業建設。”如果安置房買賣成立，就是將與房屋相連的宅基地使用權作為標的物出賣了，實質上就是將農民集體所有的土地使用權變相用于非農業建設。其次，《物權法》第162條規定:“宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶;住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。農戶依照前款規定轉讓宅基地使用權的，不得再申請宅基地。”這一規定首次明確了，集體所有的土地建造的房屋，可以轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶，城鎮居民不能在農村購置宅基地。據此，應當能夠得出城鎮居民不能在農村購買農戶住房的結論。而且，由于農村個人住房買賣須經有關部門批準并輸相關的法定手續，安置房沒有房屋產權證，買賣后無法辦理過戶手續。第二種意見是買賣關系有效。 我國《民法通則》第75條規定，公民的個人財產，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產資料以及其他合法財產;《物權法》第64條也規定“私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權”。對照該兩條規定，我們認定農村房屋是農村居民合法的私有財產應是不容置疑的。既然農村房屋是農村居民合法的私有財產，那么從理論角度來說，作為農村房屋所有權人的農村居民 ，完全可以依法對其房屋行使所有權，當然包括其中能充分體現所有權權能的處分權。根據《土地管理法》第62條規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，可以看出法律并不禁止農村村民在出賣房屋時，同時轉讓宅基地使用權。
再從我國目前的立法精神和法律現狀來看，首先，最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第4條規定“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”而國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》以及國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》不是法律，因此不能作為認定合同無效的依據。再者，土地管理法雖然規定了“一戶一宅”和“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設”，但是，從其立法精神來看，這些條文主要的法律效果體現在國家對集體土地地行政管理上，旨在維持農業用地的數量，防止農用地特別是耕地被違法占用，保證農民的自下而上之本。違反該規定的，除了要承擔行政法律責任外，最重要的是不得再申請宅基地，這些規定雖然是強制性規范，但與合同的效力并未聯系在一起。從法律上講，行政法律規范的效力和適用范圍，不能“越權”波及到民事法律關系，這是市場經濟和社會法制化的必然要求。
近來司法實踐顯示，法院越來越趨向于維護農村私有房屋買賣合同中買受人的利益，其中以北京市高級人民法院2007年發布的《關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》對土地及房屋增值部分予以合理分配為典型。溫州市法院系統絕大多數法官的觀點是農村房屋買賣有效。他們認為，對合同的效力認定應適用合同法的規定，只要該類合同是雙方真實意思的表示，不違反法律和行政法規，不存在《合同法》第44條、第52條規定的無效情形，就對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更和解除合同。法院就應認定合同有效，以維護交易秩序的穩定和安全。順義法院李遂法庭在一起農村房屋買賣糾紛案中認，被告所購買的房屋并非相關法律、法規所禁止，亦未違背買賣雙方的真實意思，故應認定該房屋買賣關系有效。
(三)繼承、遺贈和贈與問題
作為安置房的主要消費者，一部分年齡較大的城市居民再將自己商品房讓給子女居住后，選擇了環境較好的城市周邊安置房作為養老居所。那么，繼承問題也就出現了。作為購買者的老年人尚未取得完全產權，那么作為繼承人的子女或是其他受遺贈人的權利會覆蓋到多大范圍呢?買賣雙方認定為所有權轉移交易，但從現階段的實然法的角度來看，購買者購買的是對房屋的占有權，占有作為一種事實狀態為物權法所保護，但在未出臺新的法律時，對安置房的占有還不能轉化為法律所承認的所有權，那么繼承人或是受遺贈人的權利不能優于被繼承人、遺贈人。同理，受贈與人接受的也是占有，所以民事流轉關系一直處于不確定的狀態。
三、解決農村拆遷安置類房屋買賣糾紛的對策建議
(一)解決此類糾紛的原則
任何問題的產生都是有一定的原因，而任何問題的解決，我們也應該以其產生的原因為切入點，并依照一定的原則尋找解決問題的方法。安置房問題的解決也要以一定的原則為依托。我們根據安置房產生的原因，結合我國的現實國情，總結出解決這一問題的幾項原則。
一是平等原則。平等是人類社會所追求的最重要的價值之一。古今中外的人們一直為此進行著不懈的追求與探究。平等因此成為法的價值之一。我國《民法通則》第三條規定：“當事人在民事活動中的地位平等。”《物權法》第三條第三款規定：“國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。”第四條規定：“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”從這些規定，我們可以看出，在市場經濟中，從事任何民事活動都應該遵循平等的原則。我國土地所有權分為國家所有與集體所有兩種，對于國家所有的土地其使用權可以通過招標、拍賣、掛牌等程序在市場上流通，但集體所有的土地卻不能像國有土地一樣在市場上自由流通。根據前述，我們知道安置房正是在這種土地的二元結構條件下產生的。因此，法律上的平等原則要求兩種土地所有的主體——國家和集體，其民事主體資格是平等的，民事主體地位是平等的，從而能平等地享有權利，其民事權益能平等地受法律的保護。所以，要從根本上解決安置房問題，必須遵循平等原則，以這一原則為根本出發點。這就要求對集體所有的土地自由流轉作出變革。
二是保持社會穩定的原則。黨的十六大提出了建設民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會主義和諧社會。穩定的社會環境是實現社會和諧的前提，要想實現穩定，就要不斷地發展社會主義市場經濟，使廣大群眾安居樂業。為適應這一要求，今年的國務院機構改革，新成立了城鄉建設和住房保障部，這足以看出在保持社會穩原則下國家的努力。具體的安置房的問題上，我們也應該以這一原則為指導。對于中國這樣一個傳統的國家來說，居者有其屋是每個人的基本要求。但是，目前隨著經濟的發展，城市化進程的加快，在城市中有許多中低收入者以及進城務工人員承受不起如此高價的房屋。所以，安置房市場能滿足這部分人的住房需求。另外，由于安置房存在有特定的歷史因素，如果輕率地確定安置房買賣違法，會使許多人無家可回，無房可住，進而影響社會的穩定。此外，農民收入本來有限，如果強烈制止安置房買賣，讓農民多余的房屋閑置，就會影響當地經濟的發展，這都不利于社會的穩定。所以，面對安置房買賣的問題，我們應該遵循保持社會穩定的原則。
三是循序漸進、具體問題具體分析的原則。羅馬不是一天建成的，任何事情都不可能一蹴而就，而要按照一定的步驟，依循一定的程序，有條不紊、循序漸進的進行。任何冒進都可能適得其反。對于已經存在很長時間，遍及范圍比較廣的安置房，我們采取的措施也應該是循序漸進的，不能太急進，不要想一下子從根本上就解決問題。世界上沒有完全相同的兩片葉子，由于歷史、地域、環境等等的不同，即使是同一事物也會有不同的表現。所以，應當具體問題具體分析，不同情況不同對待。前面指出過，安置房依據不同的標準，可以做不同的類型劃分。我們要根據目前安置房買賣存在的情況、不同的類型，具體問題具體分析，找尋不同的解決途徑。
(二)關于審理安置房買賣合同糾紛的具體處理
前面曾指出，安置房依據不同的標準，可以做不同的類型劃分。我們在處理安置房買賣合同糾紛時，主要從以下幾方面劃分：一類是與本集體經濟組織成員之間安置房買賣合同糾紛;第二類是與非本集體經濟組織成員的農村居民之間安置房買賣合同糾紛;第三類是與城鎮居民之間的安置房買賣合同糾紛。因為合同主體的不同，所涉及的相關法律、法規、政策也大有不同。因此，我們在適用法律處理農村房屋買賣合同糾紛時，就必須首先對糾紛進行歸類，再根據不同的類型，妥善處理不同的糾紛。
1.與本集體經濟組織成員的農村居民之間安置房買賣合同效力問題。因這類房屋買賣購房者具有在該地申請宅基地的集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙，故立法精神和國家相關政策也認可這種房屋轉讓行為。因此，審判人員在審判實踐中，本集體經濟組織成員之間安置房買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合《合同法》關于有效合同要件，原則上均按有效合同適用《合同法》進行處理。
2.與非本集體經濟組織成員的農村居民之間安置房買賣合同效力問題。購房者是非本集體經濟組織成員的農村居民，我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但如前文所述，法律、法規對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，審理此類案件不能憑主觀認識去用禁止農村宅基地使用權轉讓的規定來否定這類農村房屋買賣合同的效力和妨害農村村民對自己房屋所有權的行使，而應在審理案件中單獨就房屋買賣行為是否有效作出客觀公正的認定。這樣做既不與法律、法規、政策存在沖突，又有利于農村居民對房屋處分權的實際實現，更能滿足和調劑某些農村村民之間的特殊需要，特別是自愿向城鎮搬遷“退宅還耕”的農民，從而維護地方穩定和當地經濟的發展。因此，對這類農村房屋買賣合同，只要其符合《合同法》關于有效合同其他要件的，應依法認定為有效合同，適用《合同法》有效合同規定進行處理，其效力不應受到農村宅基地使用權能否轉讓的影響。
3.與城鎮居民之間的安置房買賣合同效力問題。對于農村居民是否能向城鎮居民出售安置房，國務院辦公廳在1999年就在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第2條第二款就作出了：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”的明文政策規定;2004 年11 月，國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》又進一步規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”的規定。但是在審理過程中也不輕易認定此類買賣合同為無效合同。安置房買賣是一種合同行為，對其效力的認定當然要基于《合同法》的有關規定，依據《合同法》的規定，一個合同的效力是以是否符合合同有效的要件為標準。只要合同雙方當事人具有完全民事行為能力，合同的內容是雙方當事人意思的真實表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合同的形式也符合《合同法》的規定，該合同就應該是有效合同。在法律沒有明確禁止安置房買賣的情況下，只要安置房買賣合同符合合同有效要件，就應當認定為有效。反之，一味認定此類合同無效，則違背了所有權理論。所有權是指在法律規定的范圍內占有、使用、收益和處分的權利。作為一種絕對權，所有權具有直接支配物并排除他人干涉的權利。我國《憲法》第13條第2款規定：“國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。”我國《民法通則》第75條第1款規定：“公民的個人財產，包括公民的合法收入、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產資料以及其他合法財產。”房屋屬于公民的個人財產。公民出售自己合法所有的房屋是不動產所有權人依法處分自己私有財產的行為。實施處分行為是所有權人的應有權利。否認安置房買賣合同的效力與所有權理論顯然是相悖的。
