買賣合同解釋第9條和第10條集合3篇

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解釋是一個漢語詞語，讀音是jiě shì，指在觀察的基礎上進行思考，合理地說明事物變化的原因，事物之間的聯系，或者是事物發展的規律。出自《后漢書·陳元傳》，以下是為大家整理的關于買賣合同解釋第9條和第10條3篇 , 供大家參考選擇。

買賣合同解釋第9條和第10條3篇

【篇一】買賣合同解釋第9條和第10條

第八十七條　用人單位違反本法規定解除或者終止勞動合同的，應當依照本法第四十七條規定的經濟補償標準的二倍向勞動者支付賠償金。
【解讀】本條是關于用人單位違反本法規定解除或者終止勞動合同應當承擔法律責任的規定。
用人單位違反本法規定解除或者終止勞動合同的行為主要包括以下兩種：一、用人單位違反本法第四十二條的規定，在法律明確規定不得解除勞動合同的情形下解除勞動合同，即（一）從事接觸職業病危害作業的勞動者未進行離崗前職業健康檢查，或者疑似職業病病人在診斷或者醫學觀察期間的；（二）患職業病或者因工負傷并被確認喪失或者部分喪失勞動能力的；（三）患病或者負傷，在規定的醫療期內的；（三）女職工在孕期、產期、哺乳期的；（四）在本單位連續工作滿十五年，且距法定退休年齡不足五年的；（五）法律、行政法規規定的其他情形。為了保障處于特定情形下勞動者的權益，本法規定用人單位在上述情形下，不得以勞動合同法第四十條、第四十一條為由解除勞動合同，否則就應當按照本條的規定承擔相應的法律責任。二、用人單位在解除勞動合同時，沒有遵守法定的程序。勞動合同法第四十一條規定：“有下列情形之一的，用人單位在提前三十日以書面形式通知勞動者本人或者額外支付勞動者一個月工資后，可以解除勞動合同：（一）勞動者患病或者非因工負傷，在規定的醫療期滿后不能從事原工作也不能從事由用人單位另行安排的工作的；（二）勞動者被證明不能勝任工作，經過培訓或者調整工作崗位，仍不能勝任工作的；（三）勞動合同訂立時所依據的客觀情況發生重大變化，致使勞動合同無法履行，經用人單位與勞動者協商，未能就變更勞動合同內容達成協議。”在出現上述三種情形時，用人單位雖有權解除勞動合同，但應提前三十日以書面形式通知勞動者本人或者額外支付勞動者一個月工資。如用人單位解除勞動合同時沒有遵守法定程序，未提前三十日以書面形式通知勞動者本人或者額外支付勞動者一個月工資的，仍屬于本條規定的“用人單位違反本法規定解除或者終止勞動合同的”情況，應當按照本條的規定承擔相應的法律責任。

用人單位違反勞動合同法的規定解除或者終止勞動合同的，應當承擔的法律責任是，依照勞動合同法的四十七條規定的經濟補償標準的二倍向勞動者支付賠償金，即用人單位應當按照勞動者在該單位工作的年限，每滿一年支付兩個月工資的標準向勞動者支付。但如果勞動者在該單位的工作年限不滿一年的應按一年計算；如果勞動者在該單位工作年限超過十二年的，用人單位向其支付經濟補償的年限最高仍不超過十二年；如果勞動者月工資高于用人單位所在直轄市、設區的市上年度職工月平均工資三倍的，用人單位應當按照用人單位所在直轄市、設區的市上年度職工月平均工資六倍的數額支付。還需要注意的是，這里所稱勞動者月工資是指勞動者在勞動合同解除或者終止前十二個月的平均工資。

通過提高用人單位的違法解除勞動合同的成本，在一定程度上遏制用人單位違法解除或者終止勞動合同的行為，同時這也是對用人單位違反法律規定侵犯勞動者權益的一種懲罰性賠償，體現了對勞動者權益的有力保障。但是，用人單位違反本法規定解除或者終止勞動合同的，勞動者要求繼續履行勞動合同，用人單位同意繼續履行的，可以不向勞動者支付賠償金。因為，本條規定賠償金的目的是對用人單位違反本法規定解除或者終止勞動合同的一種懲罰，也是對勞動者的一種賠償，如勞動者要求繼續履行勞動合同，用人單位同意繼續履行，用人單位不向勞動者支付賠償金，則可以鼓勵用人單位糾正違法行為，繼續履行合同，保障勞動者的合法權益。

經濟補償

第四十六條　有下列情形之一的，用人單位應當向勞動者支付經濟補償：
　　（一）勞動者依照本法第三十八條規定解除勞動合同的；
　　（二）用人單位依照本法第三十六條規定向勞動者提出解除勞動合同并與勞動者協商一致解除勞動合同的；
　　（三）用人單位依照本法第四十條規定解除勞動合同的；
　　（四）用人單位依照本法第四十一條第一款規定解除勞動合同的；
　　（五）除用人單位維持或者提高勞動合同約定條件續訂勞動合同，勞動者不同意續訂的情形外，依照本法第四十四條第一項規定終止固定期限勞動合同的；
　　（六）依照本法第四十四條第四項、第五項規定終止勞動合同的；
　　（七）法律、行政法規規定的其他情形。

【解讀】本條是關于支付經濟補償的規定。
經濟補償是勞動合同制度中的一項重要內容，是一種引導用人單位的有效手段，是一類與勞動者密切相關的重大經濟利益。在制定勞動合同法過程中，圍繞著經濟補償各種觀點激烈交鋒。最后勞動合同法根據常委會委員和各方面意見，對經濟補償作了明確規定。

一、經濟補償的性質

各方面對勞動合同中經濟補償的性質爭議較大。有的認為，經濟補償是違約責任，用人單位提前單方解除勞動合同就要承擔違約責任，支付經濟補償。因此經濟補償是對用人單位的一種懲罰。有的認為，經濟補償是一種國家要求用人單位承擔的社會責任。國家要求用人單位解除或者終止勞動合同時，支付一定經濟補償，以幫助勞動者在失業階段維持基本生活，不至于生活水平急劇下降。這種社會責任國家承擔的多一點，用人單位支付的經濟補償就少一點，國家承擔的少一點，用人單位支付的經濟補償就多一點。有的認為，經濟補償是對勞動者以往為用人單位作出貢獻的補償，是對勞動者過去勞動內容和成果的肯定。勞動者對用人單位貢獻不完全體現在用人單位支付給勞動者的勞動報酬中，用人單位的經營效益、持續發展能力和資產的積累都有勞動者的貢獻。經研究，比較認同對經濟補償性質的第二種觀點。經濟補償是一種企業承擔社會責任的主要方式之一，在我國失業保險制度建立健全過程中，經濟補償可以有效緩減失業者的焦慮情緒和生活實際困難，維護社會穩定，形成社會互助的良好社會氛圍。經濟補償不同于經濟賠償，不是一種懲罰手段。我國實行按勞分配制度，勞動者付出勞動得到勞動報酬，勞動報酬基本能體現勞動者的貢獻。

另外，經濟補償是國家調節勞動關系的一種經濟手段，引導用人單位長期使用勞動者，謹慎行使解除權利和終止權利。勞動法規定，用人單位單方解除勞動合同，依法支付經濟補償。用人單位為了減少成本，避免支付經濟補償，就不會隨意解除勞動合同，從而達到穩定勞動關系的目的。勞動合同法基本延續了勞動法關于用人單位單方解除勞動合同支付經濟補償的規定，同時增加規定勞動合同期滿，用人單位依法支付經濟補償。這一增加規定有利于解決短期勞動合同普遍化的問題。實踐中，短期勞動合同一年一簽的情況比較普遍，用人單位為了規避關于解除勞動合同支付經濟補償的規定，通過簽訂短期勞動合同，待勞動合同終止時，再結束勞動關系。勞動合同法通過規定勞動合同終止，用人單位依法支付經濟補償，可以防止用人單位鉆法律的空子，按照企業實際需求，簽訂勞動合同。

二、經濟補償的范圍

（一）有勞動合同法第三十八條情形的，用人單位支付經濟補償。

用人單位有違法、違約行為的，勞動者可以隨時或者立即解除勞動合同，并有權取得經濟補償。較勞動法的規定，本項經濟補償是勞動合同法增加的內容。勞動合同法第三十八條規定，在用人單位有違約、違法行為時，勞動者可以隨時或者立即解除勞動合同。用人單位的違約、違法行為有：用人單位未依照勞動合同約定提供勞動保護或者勞動條件的；用人單位未及時足額支付勞動報酬的；用人單位未依法為勞動者繳納社會保險費的；用人單位的規章制度違反法律、法規的規定，損害勞動者權益的；用人單位有勞動合同法第二十六條中欺詐、脅迫或者乘人之危等行為致使勞動合同無效或者部分無效的；法律、行政法規規定的其他情形；用人單位以暴力、威脅或者非法限制人身自由的手段強迫勞動者勞動的；用人單位違章指揮、強令冒險作業危及勞動者人身安全的。

（二）雙方協商一致解除勞動合同，但是由用人單位提出解除動議的，用人單位支付經濟補償。

用人單位與勞動者可以協商一致解除勞動合同，但由用人單位首先提出解除動議的，應當支付經濟補償。較勞動法的規定，本項經濟補償范圍有所縮小。勞動法第二十四條、第二十八條規定，用人單位與勞動者協商一致解除勞動合同的，用人單位應當依照國家有關規定給予經濟補償。在勞動合同法制定過程中，考慮到有的情況下，勞動者主動跳槽，與用人單位協商解除勞動合同，此時勞動者一般不會失業，或者對失業早有準備，如果要求用人單位支付經濟補償不太合理，因此對協商解除情形下，給予經濟補償的條件作了一定限制。

（三）用人單位依照本法第四十條規定解除勞動合同的。

勞動合同法第四十條規定，勞動者患病或者非因工負傷，在規定的醫療期滿后不能從事原工作也不能從事由用人單位另行安排的工作的；勞動者不能勝任工作，經過培訓或者調整工作崗位，仍不能勝任工作的；勞動合同訂立時所依據的客觀情況發生重大變化，致使勞動合同無法履行，經用人單位與勞動者協商，未能就變更勞動合同內容達成協議的，用人單位可以在提前三十日通知或者額外支付一個月工資后，解除勞動合同。也就是說，在勞動者有一定不足，用人單位沒有過錯，且作了一些補救措施，但勞動者仍不符合工作要求的情況下，允許用人單位解除勞動合同，但為平衡雙方的權利義務，用人單位須支付經濟補償。本項經濟補償與勞動法的規定一致。

（四）用人單位依照勞動合同法第四十一條第一款規定解除勞動合同的。

勞動合同法第四十一條規定的是經濟性裁員。經濟性裁員中，勞動者沒有任何過錯，用人單位也是迫于無奈，為了企業的發展和大部分勞動者的權益，解除一部分勞動者的勞動合同。為平衡雙方的權利義務，經濟性裁員中，用人單位應當支付經濟補償。本項經濟補償與勞動法的規定一致。

（五）除用人單位維持或者提高勞動合同約定條件續訂勞動合同，勞動者不同意續訂的情況外，依照本法第四十四條第一項規定終止固定期限勞動合同的。

根據本項規定，勞動合同期滿時，用人單位同意續訂勞動合同，且維持或者提高勞動合同約定條件，勞動者不同意續訂的，勞動合同終止，用人單位不支付經濟補償；如果用人單位同意續訂勞動合同，但降低勞動合同約定條件，勞動者不同意續訂的，勞動合同終止，用人單位應當支付經濟補償；如果用人單位不同意續訂，無論勞動者是否同意續訂，勞動合同終止，用人單位應當支付經濟補償。在勞動合同法制定過程中，本項規定引起了較大的爭議。有的意見認為，勞動合同期滿勞動合同自然終止，合同雙方當事人的權利義務已經履行完畢，對這種情況勞動者有明確的預期，因此用人單位不應當支付經濟補償。有的意見認為，有些用人單位利用勞動者的青春期，在固定期限勞動合同終止時，不再續訂勞動合同，勞動者的年齡和身體對再次求職已有很大影響，此時用人單位給予一定的經濟補償是合理的。有些勞動者在同一用人單位工作較長時間，這些勞動者的勞動合同到期終止不給經濟補償不合情理。為平衡勞動者與用人單位的權利義務，勞動合同法在保留勞動合同期滿終止給經濟補償的規定外，也作了一定限制。較勞動法的規定，本項經濟補償是增加規定。

（六）依照本法第四十四條第四項、第五項規定終止勞動合同的。

勞動合同法第四十四條第四項規定，用人單位被依法宣告破產的，勞動合同終止。第四十四條第五項規定，用人單位被吊銷營業執照、責令關閉、撤銷或者用人單位決定提前解散的，勞動合同終止。企業破產法第一百一十三條規定，破產清償順序中第一項為破產人所欠職工的工資和醫療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本養老保險、基本醫療保險費用，以及法律、行政法規規定應當支付給職工的補償金。用人單位因為有違法行為而被吊銷營業執照、責令關閉、撤銷時，勞動者是無辜的，其權益應該受到保護。勞動合同終止時，用人單位應該支付經濟補償。較勞動法的規定，本項規定是增加的規定。

（七）法律、行政法規規定的其他情形

有些法律、行政法規中有關于用人單位支付經濟補償的規定。如《國營企業實行勞動合同制度暫行規定》規定，國營企業的老職工在勞動合同期滿與企業終止勞動關系后可以領取相當于經濟補償的有關生活補助費。盡管《國營企業實行勞動合同制度暫行規定》于2001年被廢止，但2001年之前參加工作的勞動者，在勞動合同終止后，仍可以領取工作之日起至2001年的生活補助費。

經濟補償的計算

第四十七條　經濟補償按勞動者在本單位工作的年限，每滿一年支付一個月工資的標準向勞動者支付。六個月以上不滿一年的，按一年計算；不滿六個月的，向勞動者支付半個月工資的經濟補償。
　　勞動者月工資高于用人單位所在直轄市、設區的市級人民政府公布的本地區上年度職工月平均工資三倍的，向其支付經濟補償的標準按職工月平均工資三倍的數額支付，向其支付經濟補償的年限最高不超過十二年。
　　本條所稱月工資是指勞動者在勞動合同解除或者終止前十二個月的平均工資。

【解讀】本條是關于如何計算經濟補償的規定。
在勞動合同解除或者終止，用人單位依法支付經濟補償時，就涉及到如何計算經濟補償的問題。計算經濟補償的普遍模式是：工作年限×每工作一年應得的經濟補償。勞動合同法及有關國家規定對工作年限及經濟補償標準作了明確的規定。

一、計算經濟補償中的工作年限

勞動者在單位工作的年限，應從勞動者向該用人單位提供勞動之日起計算。如果由于各種原因，用人單位與勞動者未及時簽訂勞動合同的，不影響工作年限的計算。如果勞動者連續為同一用人單位提供勞動，但先后簽訂了幾份勞動合同的，工作年限應從勞動者提供勞動之日起連續計算。如勞動者甲自2008年在某企業工作，期間勞動合同一年一簽，一直工作到2012年。最后一份勞動合同期滿后終止，用人單位依法支付經濟補償時，計算的工作年限應從2008年算起，共四年。如果勞動者為同一用人單位提供勞動多年，但間隔了一段時間，也先后簽訂了幾份勞動合同，工作年限原則上應從勞動者提供勞動之日起連續計算，已經支付經濟補償的除外。總之，本條“在本單位工作的年限”的規定，不能理解為連續幾個合同的最后一個合同期限，原則上應連續計算。當然，隨著勞動合同法的實施，用人單位利用短期勞動長期用工的現象將會減少，這主要是勞動合同法規定了兩個措施，一是連續簽訂兩次固定期限勞動合同的，勞動者可以要求簽訂無固定期限勞動合同；二是勞動合同期滿終止的，用人單位也要依法支付經濟補償。

根據勞動部1996年關于終止或解除勞動合同計發經濟補償金有關問題的請示的復函中規定，對于因用人單位的合并、兼并、合資、單位改變性質、法人改變名稱等原因而改變工作單位的，其改制前的工作時間可以計算為“在本單位的工作時間”。

另外，根據勞動合同法第九十六條第三款的規定，在勞動合同法施行前簽訂，試行前解除或者終止的勞動合同，依照勞動法和原有關國家規定計算經濟補償。在勞動合同法施行前簽訂，試行后解除或者終止的勞動合同，依照勞動合同法第四十六條規定應當支付經濟補償的，經濟補償年限自本法施行之日起計算；本法施行前按照當時有關規定，用人單位應當向勞動者支付經濟補償的，按照當時有關規定執行。

二、計算標準

經濟補償的計算標準為：經濟補償按勞動者在本單位工作的年限，每滿一年支付一個月工資的標準向勞動者支付。六個月以上不滿一年的，按一年計算；不滿六個月的，向勞動者支付半個月工資的經濟補償。勞動合同法關于經濟補償的計算標準延續了我國以往的做法。根據勞動法第二十八條的授權，1994年12月3日，勞動部頒布了《違反和解除勞動合同的經濟補償辦法》，規定了計算經濟補償時，每滿一年發給相當于一個月工資的經濟補償金。工作時間不滿一年的按一年的標準發給經濟補償金。勞動合同法增加了六個月以上不滿一年的，按一年計算；不滿六個月的，向勞動者支付半個月工資的經濟補償。

三、計算基數

計算經濟補償時，工作滿一年支付一個月工資。關于一個月工資是勞動者本人月工資、本企業的職工月平均工資還是當地月平均工資，在勞動合同法制定過程中進行了討論和研究，最后規定月工資是指勞動者解除或者終止勞動合同前十二個月的平均工資。之所以如此規定，主要有以下考慮：第一，保持制度的延續性，原有規定有不足的，適當進行修改。《違反和解除勞動合同的經濟補償辦法》第十一條規定，本辦法中經濟補償金的工資計算標準是指企業正常生產情況下勞動者解除勞動合同前十二個月的月平均工資。用人單位依據本辦法第六條、第八條、第九條解除勞動合同時，勞動者的月平均工資低于企業月平均工資的，按企業月平均工資的標準支付。按照該規定，月平均工資在不同的情形下有不同的內容，這樣的規定一定程度上有利于保護低收入勞動者的權益，但失之于設計過于復雜，不利于勞動者掌握。同時也與其他國家和地區的做法不同。因此，勞動合同法統一了月平均工資的內容，這樣便于操作，一目了然。第二，講究公平性，平衡勞動合同雙方的權利義務。勞動合同法規定月平均工資為勞動者解除或者終止勞動合同前十二個月的平均工資，這樣的規定一方面保護了勞動者的合法權益，有的勞動者在用人單位工作年限比較長，最初的工資可能比最后的工資要低得多，考慮到物價等因素，因此勞動合同法規定了以最近十二個月的平均工資為標準。另一方面也考慮到用人單位的實際情況。勞動者的經濟補償應與勞動者本人的工資收入相適應。一般來說，某一崗位的工資受市場規律的調節，有的工作崗位的工資水平很高，有的工作崗位的工資水平較低。某一個地區，不同企業之間有著很大差別。如果規定以企業職工平均工資或者當地平均工資為標準，將對用人單位明顯不公。

四、計算封頂

在勞動合同法制定過程中，有的意見認為有些高端勞動者，工資收入較高，談判能力較強，在勞動關系中并不總處于弱勢地位，如果完全適用經濟補償的規定，用人單位負擔太重，也體現不出經濟補償的性質和特點，建議勞動合同法作出調整。這種觀點有一定的合理性，目前最迫切的問題是如何更好的保護處于弱勢地位的低端勞動者的基本勞動權利，對于高端勞動者，可以通過法律強制性規定和市場調節并舉的方式，保護其合法勞動權益。但考慮到我國還沒有將勞動者區分不同群體，并適用不同法律的先例，在立法技術上也較難處理，因此勞動合同法并沒有將高端勞動者排除在保護范圍之外，但在經濟補償部分對高端勞動者作了一定限制。即從工作年限和月工資基數兩個方面作了限制，規定勞動者月工資高于用人單位所在直轄市、設區的市級人民政府公布的上年度職工月平均工資的三倍的，用人單位向其支付經濟補償的標準按職工月平均工資三倍的數額支付，向其支付經濟補償的年限最高不超過十二年。

另外，為督促用人單位及時支付經濟補償，勞動合同法第八十四條規定，解除或者終止勞動合同，未依照本法規定向勞動者支付經濟補償的，由勞動行政部門責令限期支付經濟補償，逾期不支付的，責令用人單位按應付金額百分之五十以上百分之一百以下的標準向勞動者加付賠償金。

【篇二】買賣合同解釋第9條和第10條

16-05 商品房買賣合同與建設合同裁判規則10條

【規則摘要】

1..聯建房一房二賣，均未登記的，應依占有確定歸屬——聯建房屋一房二賣，在均未辦理房屋所有權轉移登記情況下，已實際合法占有房屋的一方應為履行合同的買受人。

2.公房拆遷，繼承人對承租權轉化利益仍享有繼承權——公房承租權因具獨立財產性質，即便經拆遷和產權調換，繼承人并不因此喪失對該承租權及其轉化利益的繼承權。

3.開發商違約致按揭貸款合同解除，應承擔全部責任——購房合同與按揭貸款合同糾紛合并審理時，銀行可被列為被告；開發商單方違約致合同解除的，應承擔全部損失。

4.開發商交付商品房不具備永久用電條件，構成違約——開發商未依約定期限將具備永久用電條件的房屋交付購房人使用，構成違約，應依約向購房人支付延遲交房違約金。

5.房屋租賃合同是否解除，應分析解除條件是否成就——承租人同時存在遲延交付租金、轉租、對租賃房屋裝修改動等情形時，應區分約定解除與法定解除條件是否成就。

6.房屋買賣未過戶，買受人不能提起所有權確認之訴——房屋買賣未辦過戶，屬于合同履行糾紛，買受人不能提起所有權確認之訴，但其將該房屋出租，應視為間接占有。

7.一房數賣，應懲罰性賠償，但一般不包括可得利益——一房數賣情形，出賣人應承擔懲罰性賠償，一般不應與《合同法》第113條第1款規定的可得利益賠償同時適用。

8.一地二賣：已付款并實際接管買受人構成有權占有

——當事人一地二賣情形，已付部分款項并實際接管項目的前一買受人構成有權占有，后一買受人只能主張違約責任。

9.建設部工程造價企業資質等級規定，屬管理性規范

——有關工程造價咨詢企業資質等級規定的《工程造價咨詢企業管理辦法》系原建設部的部頒規章，屬于管理性規范。

10.以房屋所有權安置租賃房屋情形，亦應認定優先權

——最高人民法院商品房買賣合同司法解釋第7條規定，從其立法本意看，應適用于以房屋所有權安置租賃房屋情形。

【規則詳解】

1.聯建房一房二賣，均未登記的，應依占有確定歸屬——聯建房屋一房二賣，在均未辦理房屋所有權轉移登記情況下，已實際合法占有房屋的一方應為履行合同的買受人。

標簽：房屋買賣｜一房二賣｜聯建房｜均未登記｜占有

案情簡介：1994年，工程公司出資、物業公司出地，雙方簽訂聯建協議。2002年，物業公司取得全部聯建房地產權屬證書。2005年，工程公司訴請繼續履行聯建協議。2010年，法院生效判決支持工程公司訴請。2011年，工業局以其2003年與物業公司簽訂房屋轉讓協議、支付價款并占有房屋為由，訴請撤銷前述生效判決。

法院認為：①出賣人就同一房屋分別簽訂數份買賣合同，在合同均為有效前提下，買受人均要求繼續履行合同的，原則上應按以下順序確定履行合同買受人：（1）已辦理房屋所有權轉移登記的；（2）均未辦理房屋所有權轉移登記，已實際合法占有房屋的；（3）均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額多少及限售、是否辦理網簽、合同成立先后等因素，公平合理地予以確定。買受人之一起訴要求出賣人繼續履行買賣合同，出賣人以房屋已轉讓給他人為由提出抗辯的，法院可根據案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟；其他買受人另行提起訴訟要求繼續履行合同的，應依前款原則協調處理。②另案判決中，工業局非該案當事人，工程公司與工業局分別同物業公司所簽合同均為有效，均未辦理房屋所有權轉移登記，因工業局已實際占有涉案房屋，無需再考慮工程公司與工業局實際付款數額多少及先后、合同成立等因素。比照前述原則，合建協議已無法繼續履行，另案判決合建協議繼續履行不當，故判決撤銷。

實務要點：房屋聯建一方將約定歸屬于另一方的房地產轉讓給第三人，在均未辦理房屋所有權轉移登記的情況下，已實際合法占有房屋的第三人應為履行合同買受人。

案例索引：北京高院（2014）高民終字第483號“某工業局與某工程公司等撤銷權糾紛案”，見《北京市朝陽區工業局訴中國昆侖工程公司、北京朝海物業管理有限公司第三人撤銷之訴糾紛案——一房數賣的認定》（陸旻），載《人民法院案例選》（201502/92:115）。

標簽：繼承｜公房｜公房承租權｜拆遷｜轉化利益

案情簡介：2002年，陳某父去世，單位分配公房承租人由陳某父變更為陳某母黃某。2009年，該房拆遷，黃某取得安置房產權。2012年，陳某訴請對安置房繼承分割。

法院認為：①公房承租權產生于計劃經濟時期，目的在于使在社會主義公有制下每個人都居有其所，具有公益保障性質。但隨著市場經濟快速發展和房產制度改革，傳統意義上的公房性質發生巨大變化。公房差價交換和轉租并無明確法律和政策限制，公房承租人能以公房租賃權獲得財產利益，使得公房租賃權成為財產性質的權利，故應可被繼承。②本案中，陳某父死亡后，該公房承租權應以遺產方式進行分割，故在陳某未明示放棄繼承情況下，其繼承利益依然凝聚在該公房承租權上，該房后雖拆遷和產權調換，但陳某并未喪失對該承租權及其轉化利益的繼承權，故陳某依然可對拆遷安置房進行分割。③因公房租賃權公益保障性質系第一位的，黃某與原承租人一直共同居住在該公房內，故在分割時應對黃某多分。根據拆遷安置房約定價值、產權調換時價值及胡某補交房屋安置時差價等情況，判決訴爭安置房歸黃某所有，黃某支付陳某房屋折價款8萬元。

實務要點：公房承租權因具獨立的私有財產性質，故應可被繼承。即便該房后經拆遷和產權調換，繼承人并不因此喪失對該承租權及其轉化利益的繼承權。

案例索引：重慶南岸區法院（2010）南法民初字第03056號“陳某與黃某繼承糾紛案”，見《陳穎超訴黃安惠繼承糾紛案——公有住房承租權可以作為遺產繼承》（嚴蓓佳、余洪峰），載《人民法院案例選》（201502/92:101）。

標簽：房屋買賣｜按揭貸款｜合同解除｜合并審理

案情簡介：2010年，肖某與開發公司簽訂商品房預售合同、與銀行簽訂按揭抵押貸款合同后，支付了首付款，銀行取得按揭房屋的抵押權人預告登記證明。2012年，因開發公司遲延交房，肖某訴請依約解除合同，同時列銀行為被告。

法院認為：①依最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條規定，商品房買賣合同的雙方僅就買賣合同提起訴訟時，按揭銀行有權作為獨立請求權的第三人主動要求參加該案訴訟。本案并非銀行主動申請參加訴訟，故前述司法解釋并不適用。肖某作為原告起訴時一并要求解除預售合同及按揭貸款合同，并將作為按揭貸款合同一方當事人的銀行列為被告，銀行針對肖某訴請，行使抗辯及反訴權利和機會，程序上已獲相當保障，故本案中銀行應被列為被告而非有獨立請求權第三人。②預售合同解除，按揭貸款合同目的已無法實現，依前述司法解釋第24條規定，購房人有權解除按揭貸款合同，并溯及于合同成立時即消滅效力，故按揭貸款合同解除后即對雙方不再具有約束力，原則上應恢復原狀，即購房人應返還所貸全部款項，銀行應返還購房人已償還本金及利息。銀行因按揭貸款合同解除所受損失，可要求購房人予以賠償。在合同解除系開發商違約導致情形，購房人向銀行承擔的損失賠償責任最終亦應由開發商承擔。為減輕訟累，在商品房買賣合同糾紛和按揭抵押貸款合同糾紛合并審理時，可由貸款實際收取方即開發商直接將購房貸款返還銀行，并直接向銀行承擔購房人應承擔的責任。③鑒于銀行尚未就系爭房屋取得實在之抵押權，僅為抵押權預告登記，故不存在抵押權行使問題。當開發公司怠于履行歸還剩余貸款義務時，銀行可拒絕辦理系爭房屋上設定的抵押權預告登記滌除手續，以保障其債權實現。判決解除預售合同及按揭抵押貸款合同，開發公司返還肖某房款本金及已向銀行歸還的貸款本金及利息，償還銀行剩余貸款，在清償上述貸款后，銀行辦理訴爭房屋上抵押登記的滌除手續。

實務要點：商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合并審理時，銀行可被列為被告，因開發商違約導致合同解除的，全部違約損失應由開發商承擔。

案例索引：上海一中院（2013）滬一中民二（民）終字第325號“肖某與某開發公司等合同糾紛案”，見《肖樹生、陳曉玲訴上海博錦房地產開發中心有限公司、上海銀行股份有限公司青浦支行商品房預售合同糾紛、按揭貸款合同糾紛案——商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛的合并審理》（金紹奇），載《人民法院案例選》（201502/92:130）。

標簽：房屋買賣｜商品房買賣｜永久性用電

案情簡介：2012年，黎某與開發公司簽訂商品房買賣合同，約定交房日期為2013年12月20日。2013年12月13日，該樓盤竣工驗收；2014年7月16日，供電局出具復函證明訴爭房屋已完成永久性用電設施安裝并通過竣工驗收。此前，黎某一直以此為由拒絕收房并訴請支付延遲交房違約金。

法院認為：①依電力工業部《供電營業規則》第12條第1、2款規定：“對基建工地、農田水利、水政建設等非永久性用電，可供給臨時電源。臨時用電期限除經供電企業準許外，一般不得超過六個月，逾期不辦理延期或永久性正式用電手續的，供電企業應終止供電。使用臨時電源的用戶不得向外轉供電，也不得轉讓給其他用戶，供電企業也不受理其變更用電事宜。如需改為正式用電，應按新裝用電辦理。”由此可見，所謂臨時用電是供電企業按用電期限分類區別于正式用電的一種供電方式，其不能用作居民日常生活用電。②開發公司雖已依約取得竣工驗收報告，但其未依約定期限將具備永久用電條件的房屋交付黎某使用，已構成違約，應依約計付延遲交樓違約金。③鑒于供電局出具復函證明涉案房產已于2014年7月16日具備永久用電，故判決開發公司向黎某支付從2013年12月21日起至2014年7月16日止的延遲交樓違約金。

實務要點：具備永久用電條件，是開發商簽訂售房合同時必須“承諾”，且系交樓時必須滿足的必備條件，該要求不因后續補充協議對交樓標準降低而削減或免除。開發商未依約定期限將具備永久用電條件的房屋交付購房人使用，構成違約，應依約向購房人支付延遲交房違約金。

案例索引：廣東廣州中院（2014）穗中法民五終字第2513號“黎某與某開發公司等商品房預售合同糾紛案”，見《黎永昌、程聰訴廣州市粵銳恒星房地產有限公司商品房預售合同糾紛案——永久用電是否為商品房買賣的必備交樓條件》（徐華斌、鄧小春、趙麗），載《人民法院案例選》（201502/92:141）。

標簽：房屋租賃｜合同解除｜解除條件｜遲延交納租金

案情簡介：2004年，周某與陳某簽訂房屋租賃協議，約定年租金10萬元，其后雙方數次續簽。期間，陳某高額轉租給科技公司。2012年6月6日，周某以陳某遲延交付租金為由通知解除租賃協議。一周后，陳某以匯款方式支付周某拖欠租金10萬元。2013年2月25日，陳某向周某發出解約通知并退還鑰匙。其后，周某以陳某遲延交納租金，擅自裝修、轉租等為由，訴請解除租賃協議并賠償其轉租收益。

法院認為：①租賃協議約定了解除條件，陳某未在約定期限交付租金，約定解除條件成就，周某據此發出解除通知，按《合同法》第93條、第96條第1款規定，合同于周某提出解除之日起解除。②對租賃房屋裝修改動非合同約定解除條件，亦非法定解除條件，陳某對外轉租部分房屋雖未經周某明確同意，但鑒于雙方存在長期租賃合同關系，且在雙方續簽租賃協議前，轉租關系一直存在，周某之前從未提出異議，可推定周某對陳某轉租行為默認，依最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第16條規定，陳某轉租行為不構成合同解除理由。③法律未規定在租賃期內承租人轉租獲利應歸出租人所有，合同亦無相關規定，但因合同解除后陳某繼續占有租賃房屋無合法依據，陳某對合同解除后占有租賃房屋的占用費用和基于租賃房屋所獲收益應支付給周某，因陳某向周某發出同意解除租賃協議并要求接收房屋退還鑰匙通知后，周某未積極配合接收房屋，按《合同法》第119條第1款規定，周某對由此導致損失擴大部分應自行承擔責任。即，陳某應向周某支付2012年6月6日至2013年2月26日期間的房屋占用費用72329元和轉租收益20457元，此期間以后的房屋損失應由周某自行承擔，因陳某已向周某支付年度租金10萬元，故判決解除租賃協議，陳某及第三人科技公司騰空房屋返還周某，陳某將房屋恢復原狀并給付周某經濟損失12124元。

實務要點：承租人存在遲延交付租金、轉租、對租賃房屋裝修改動但并未改變房屋主體和承重結構情形時，應區分約定解除與法定解除條件是否成就。

案例索引：遼寧沈陽中院（2013）沈中民二終字第1456號“陳某與周某租賃合同糾紛案”，見《陳鐵兵與周曉華房屋租賃合同糾紛案——房屋租賃合同解除事由及法律責任承擔問題分析》（邢丹、劉冬），載《人民法院案例選》（201502/92:164）。

標簽：房屋買賣｜訴訟程序｜案由確定｜執行｜房屋

案情簡介：2010年，陳某購買張某名下房產，在交付房款、未辦過戶情況下，將該房出租給謝某用于存放物品。2013年，張某因欠他人債務被法院強制執行，前述房產被作為張某財產予以查封。陳某提出執行異議被駁回后，提起執行異議之訴，要求確認其系案涉房產所有權人，并解除查封措施。

法院認為：①《物權法》第33條規定，因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。物權確認是指在物權歸屬和內容不明或發生爭議時，利害關系人請求有權機關對爭議內容予以明確，從而解決物權爭議的行為。②本案中，當事人系通過簽訂買賣合同方式意欲轉讓房屋所有權，陳某取得房屋所有權系買賣合同依法履行的結果，即在當事人針對標的物物權移轉達成合議時，至履行階段結束前，標的物物權歸屬于張某系確定的。故雙方當事人之間爭議不符合物權確認爭議的構成要件，本案訴訟性質上不屬于確認之訴。③最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”本案中，陳某受領張某交付后，雖未自己直接占有，但其通過設定租賃關系方式已實現對案涉房產的間接占有，故應認定已符合前述規定，判決解除針對該房產的查封措施，駁回陳某有權確認其為所有權人的訴請。

實務要點：房屋買賣合同簽訂后尚未辦理過戶登記，買受人請求確認其享有標的物所有權的，不符合《物權法》第33條規定的物權歸屬爭議，不應納入物權確認之訴。買受人受領交付后，雖未自己直接占有，但其通過設定租賃關系方式應視為已實現對案涉房產的間接占有。

案例索引：見《買賣合同尚未履行完結，買受人請求確認其為房屋所有權人的，不屬于物權確認爭議》（辛正郁，最高院民一庭），載《民事審判指導與參考·指導性案例》（201501/61:177）。

標簽：房屋買賣｜一房二賣｜懲罰性賠償｜可得利益損失

案情簡介：2004年，鄭某與開發公司簽訂商品房買賣合同。鄭某依約支付503萬余元全部房款后將該房出租，但未辦理產權過戶手續。2012年，開發公司協商回購未果，將該房在內的商鋪售予百貨公司并辦理過戶。經評估機構鑒定，鄭某商鋪市場價現為1600萬余元。鄭某據此訴請解除合同，開發公司返還其購房款503萬余元，并賠償其按揭貸款利息259萬余元、房屋漲價損失755萬余元及已付購房款一倍的賠償503萬余元。

法院認為：①開發公司一房二賣，依最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條規定，應承擔解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失等合同解除后的民事責任，并承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責任的權利。②賠償損失是指違約方以支付金錢的方式彌補受損害方因違約行為所減少的財產或所喪失的利益，包括所受損失和可得利益。根據《合同法》第113條第1款規定，合同履行后的可得利益應由違約方予以賠償，故開發公司應賠償鄭某所受損失和可得利益。而考察前述司法解釋第8條制定背景及目的，該條規定的“損失”并不包括對可得利益損失的賠償，而對于在房價漲速過快、漲幅較大情形下，房地產開發商在較短時間內一房數賣的行為，僅支持返還已付購房款及利息，賠償所受損失將會導致出賣人違約成本過低、從而在客觀上鼓勵違約行為的后果，故該條進一步規定了懲罰性賠償制度。③鄭某的可得利益損失應得到賠償，而鄭某主張的按揭貸款利息，系合同正常履行后鄭某為獲得利益所支出的必要成本，故法院不予支持。鄭某主張的房屋漲價損失，實際上指的就是可得利益損失。《合同法》第113條第1款規定，違約方應當賠償守約方的可得利益損失，但不得超過其訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。本案中，開發公司與鄭某簽訂商品房買賣合同時，開發公司應預見到，如其違反合同約定，根據前述解釋第8條規定，其可能承擔的違約責任，除對方當事人所受直接損失外，還可能包括已付購房款一倍賠償。綜合本案中鄭某已實際占有案涉房產并出租獲益6年多，以及開發公司將案涉房產轉售他人的背景、原因、交易價格等因素，根據《合同法》第113條第1款規定精神，為更好平衡雙方當事人利益，酌定開發公司賠償鄭某可得利益損失一倍房款。

實務要點：根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條制定懲罰性賠償的背景及目的，該條規定的“損失”不包括對可得利益損失的賠償，一般不應與《合同法》第113條第1款規定的可得利益賠償同時適用。

案例索引：最高人民法院（2014）民一終字第198號“鄭某與某開發公司商品房買賣合同糾紛案”，見《如何理解第八條關于懲罰性賠償的規定，違約方在承擔了合同法第一百一十三條規定的可得利益損失的情況下，是否還應承擔懲罰性賠償——鄭國安與青海萬通物業發展有限公司商品房買賣合同糾紛二審案》（司偉，最高院民一庭；審判長辛正郁，代理審判員司偉、沈丹丹），載《民事審判指導與參考·最高人民法院案件解析》（201501/61:245）。

8.一地二賣：已付款并實際接管買受人構成有權占有——當事人一地二賣情形，已付部分款項并實際接管項目的前一買受人構成有權占有，后一買受人只能主張違約責任。

標簽：土地使用權轉讓｜合同解除｜有權占有｜繼續履行

案情簡介：2003年，開發公司與房產公司簽訂《土地使用權轉讓合同》，約定房產公司將受讓取得的土地使用權掛靠開發公司名下用于房地產開發項目。2006年，房產公司法定代表人麥某以1.3億元將上述項目整體轉讓給李某，李某支付一半款項后，麥某通過授權委托書、托管方式實際移交權利。2008年3月，麥某使用新啟用公章代表房產公司與地產公司簽訂項目整體轉讓合同，約定前者以1.5億元將掛靠在開發公司名下的土地使用權轉讓給后者。隨后，地產公司訴請確認其與麥某所簽項目轉讓合同有效并繼續履行。

法院認為：①雖然地產公司與房產公司所簽合同有效，但因該合同所約定轉讓的標的物涉及房產公司與開發公司所簽《土地使用權轉讓合同》中權利義務轉讓，《合同法》第80條規定：“債權人轉讓權利的，應當通知債務人，未經通知，該轉讓對債務人不發生效力”，第88條規定：“當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人。”本案無證據證明麥某代表房產公司通知或征得開發公司同意，故轉讓合同約定內容對開發公司不發生效力。②由于麥某將開發項目轉讓給李某后，又代表房產公司將項目轉讓給地產公司，構成一地二賣。鑒于李某已支付部分轉讓款并實際接管項目、進行開發建設，涉案標的物不動產已發生重大變化，根據《物權法》占有制度立法目的，在占有人有權占有情況下，為保持和維護現有物的事實秩序和法律秩序，事實上已不能按轉讓合同約定向地產公司交付涉案標的物。依《合同法》第110條關于當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定，事實上不能履行的規定和最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第10條規定，地產公司要求繼續履行的訴請應予駁回，其損失可另循法律途徑解決。

實務要點：當事人一地二賣情形，已支付部分轉讓款并實際接管項目、進行開發建設，導致涉案標的物不動產已發生重大變化的前一買受人構成《物權法》上的有權占有，后一買受人要求繼續履行的訴請應予駁回，其損失可另循法律途徑解決。

案例索引：最高人民法院（2012）民提字第122號“東莞市利成電子實業有限公司、河源市源城區寶源房地產發展有限公司與東莞市晶隆實業發展有限公司、東莞市大嶺山鎮房地產開發公司、東莞市大嶺山鎮顏屋村村民委員會及麥贊新、蔡月紅項目轉讓合同糾紛案”，見《對房地產項目轉讓中一物數賣行為的認定處理——東莞利成公司、寶源公司與東莞晶隆公司、大嶺山房地產公司房地產項目轉讓合同糾紛案》（韓延斌，最高院民一庭），載《民事審判指導與參考·最高人民法院案件解析》（201501/61:198）；另參見最高人民法院（2008）民申字第677號“蔡月紅與李炳、麥贊新股權轉讓合同糾紛案”，見《夫妻一方向第三人轉讓夫妻公司全部股權的效力認定》（潘杰），載《人民司法·案例》（201122:28）。

9.建設部工程造價企業資質等級規定，屬管理性規范——有關工程造價咨詢企業資質等級規定的《工程造價咨詢企業管理辦法》系原建設部的部頒規章，屬于管理性規范。

標簽：工程款｜鑒定｜合同效力｜行政規章｜工程造價咨詢企業資質

案情簡介：2007年，建筑公司與開發公司因工程款糾紛致訴。開發公司二審中提出，工程造價鑒定結論作出機構系乙級資質，本案工程造價系5000萬元以上，故鑒定結論無效。

法院認為：①《工程造價咨詢企業管理辦法》第19條規定：“乙級工程造價咨詢企業可以從事工程造價5000萬元人民幣以下的造價咨詢業務。”第38條規定：“超越資質等級承接工程造價咨詢業務的，出具的工程造價成果文件無效。”但該規定系原建設部的部頒規章，屬于管理性規范，且開發公司一審中并未提出鑒定資質不合格主張，故應以鑒定結論作為計算涉案工程款依據。②一審法院已組織雙方當事人對鑒定結論進行質證，鑒定機構亦對雙方當事人所提異議予以解答，故鑒定程序合法。關于質量問題，一審時，法院曾征求開發公司意見，對于工程質量與修復費用進行鑒定。開發公司不同意對此進行鑒定且未繳納鑒定費用，故鑒定機構未對工程質量與修復費用進行鑒定并無不當之處，結論可作為涉案工程款的依據。

實務要點：有關工程造價咨詢企業資質等級規定的《工程造價咨詢企業管理辦法》系原建設部的部頒規章，屬于管理性規范，不必然否定鑒定結論作為計算涉案工程款依據的效力。

案例索引：最高人民法院（2014）民一終字第72號“某建筑公司與某開發公司建設工程施工合同糾紛案”，見《違反招投標法規定簽訂的建設工程施工合同應當認定無效——江蘇南通六建建設集團有限公司與山西嘉和泰開發有限公司建設工程施工合同糾紛案》（王毓瑩，最高院民一庭；審判長張進先，審判員吳曉芳，代理審判員王毓瑩），載《民事審判指導與參考·最高人民法院案件解析》（201501/61:231）。

10.以房屋所有權安置租賃房屋情形，亦應認定優先權——最高人民法院商品房買賣合同司法解釋第7條規定，從其立法本意看，應適用于以房屋所有權安置租賃房屋情形。

標簽：拆遷安置｜優先權｜租賃房屋

案情簡介：毛紡廠與拆遷辦簽訂拆遷安置協議，毛紡廠僅對部分被拆遷房享有產權，對大多數被拆遷面積僅享有租賃權，關于此情形下，毛紡廠是否對安置房享有優先權形成爭議。

處理意見：①最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第7條第1款規定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。”上述規定雖針對所有權調換形式，但從立法原意而言，該條規定重點應在于以所有權來安置被拆遷人。故若拆遷安置補償協議約定以房屋所有權來安置被拆遷人，則原則上應考慮對上述規定作擴張解釋，即應考慮上述規定的適用。②本案中，毛紡廠雖只對部分被拆遷房屋面積享有產權，對多數房屋面積僅有使用權，但若依拆遷安置協議約定，拆遷人與被拆遷人已約定以建成房屋所有權對毛紡廠進行安置，則這種產權安置約定符合前述司法解釋規定情形，應認定毛紡廠優先取得安置房屋。

實務要點：最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第7條規定重點應在于以所有權來安置被拆遷人，故應適用于以房屋所有權安置租賃房屋情形。

【篇三】買賣合同解釋第9條和第10條

對無權處分合同的幾點思考--以合同法第51條、買賣合同解釋第3條為例

畢玉清

【期刊名稱】《法制博覽》

【年(卷),期】2014(000)003

【摘要】無權處分，被稱為“法學上的精靈”。我國合同法第51條和買賣合同解釋第3條主要對無權處分合同的效力作了規定，本文主要對這兩個法條發表自己的見解和看法。

【總頁數】2頁(106-107)

【關鍵詞】負擔行為;處分行為;追認;善意取得

【作者】畢玉清

【作者單位】廣西大學法學院，廣西南寧 530004

【正文語種】中文