合同是民事主體之間設立、變更、終止民事法律關系的協議。《中華人民共和國民法典》第四百六十四條：婚姻、收養、監護等有關身份關系的協議，適用有關該身份關系的法律規定；沒有規定的，可以根據其性質參照適用第三編規定。依法成立的合同，受法律保護。依法成， 以下是為大家整理的關于房屋買賣合同無效的法律后果5篇 , 供大家參考選擇。
房屋買賣合同無效的法律后果5篇
第1篇: 房屋買賣合同無效的法律后果
房屋買賣合同
甲方（出賣方）： 乙方（購買方）：
身份證號碼： 身份證號碼：
甲乙雙方經過友好協商，就房屋買賣一事，在平等、自愿、誠實信用的前提下，達成如下協議：
第一條 基本情況
1、甲方自愿將以下房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿購買該房屋。該房屋具體狀況如下：
（1）該房屋座落于 ，建筑面積為______平方米；套內建筑面積_______平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積______平方米；
（2）該房屋的所有權證證號為 ：
（3）該房屋平面圖及其四至見房產證。
2、附屬于該房屋的陽臺、走道、樓梯、電梯、樓頂、裝修、衛生間、院壩等其他設施、設備，將隨該房屋一并轉讓，且轉讓價格已包含在上述房屋的價款中，乙方不再另行支付價款。
3、該房屋占用范圍內的土地使用權及其他相關權益隨該房屋一并轉讓。
第二條 保證
甲方保證已如實陳述上述房屋權屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋沒有設定擔保、抵押等任何權屬糾紛，保證該房屋不受他人合法追索。
第三條 房價款與付款方式
1、甲、乙雙方經協商一致，上述房屋（包含第一條第二款列明的配套設施等）總房價款為：叁拾肆萬元整（小寫：￥340000元）。
2、支付方式、支付時間
（1）甲、乙雙方同意，乙方在本合同簽訂之日支付給甲方人民幣 伍萬元整，（小寫：￥50000元），作為乙方購買甲方房屋的定金。
（2）在房屋產權證、土地使用權證等相關過戶手續辦理完畢之日起3日內，乙方支付剩余房款 貳拾捌萬伍仟元整（小寫：￥285000元）。
（3）在乙方完成水、電、氣過戶，雙方無任何異議的情況下支付剩余房款伍仟元整（小寫：5000元）。
3、甲方在每次收取付款后，應當向乙方開具收款憑證，并注明收款時間。
第四條 交付期限
1、甲、乙雙方同意，雙方應于本合同簽訂生效且乙方支付定金之日起3日內到房地產主管部門辦理過戶手續。
2、甲、乙雙方同意，甲方應于房屋產權證、土地使用權證等相關過戶手續辦理完畢且乙方全額支付房款次日正式交付該房屋；甲方保證正式交付給乙方的房屋為空房。
3、甲、乙雙方應于房屋正式交付乙方后3日內向有關部門申請辦理相關附屬設施和相關權益的更名手續。
4、甲方應于合同簽訂生效之日起3日內將其落戶于該房屋的戶籍關系遷出。
5、辦理以上手續應當繳納的相關費用，由 甲、乙雙方按國家規定各自承擔。
6、甲方未按規定履行以上義務的，則按本合同約定承擔違約責任。
第五條 違約責任
1、在辦理房屋產權及土地使用權移轉過戶登記時，甲方應出具申請房屋產權移轉給乙方的書面報告及主管部門要求的其它文件。如需要甲方出面處理的，不論何時，甲方應予協助。如因甲方的延誤，致影響過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負賠償責任。
2、甲方如不按本合同規定的日期辦理房產過戶以及交付房屋，每逾期1天按房價的總額3‰計算違約金給與乙方。逾期超過1個月時，乙方有權解除本合同，甲方除應按本條約定支付違約金外，同時應雙倍返還定金以及返還乙方已支付的全部房價款。
3、乙方全部或一部分不履行本合同約定的日期給付房價款時，其逾期部分，乙方應加付按日3‰計算的違約金給與甲方。逾期超過1個月時，甲方有權解除本合同。
第六條 其他
1、該房屋正式交付前，甲方應結清物業管理、水、電、燃氣、有線電視、通訊等相關雜費。
2、本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補充條款或補充協議。補充條款或補充協議以及本合同的附件均為本合同不可分割的部分。
3、甲、乙雙方在履行本合同中若發生爭議，應協商解決。協商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起訴訟。
4、本合同壹式叁份。其中甲方留執壹份，乙方留執壹份，為申請房屋所有權轉移登記提交房屋權屬登記機關壹份。均具有相同的法律效力。
5、本合同自甲乙雙方簽訂之起生效。
甲方（簽章）： 乙方（簽章）：
聯系電話： 聯系電話：
簽約日期： 簽約日期：
第2篇: 房屋買賣合同無效的法律后果
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北京市第一、第二中級法院：各區、縣法院： 為研究、統一執法尺度，日前高級法院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開了農村私有猛去撲世仔樹窟躺炔粗有糠被馱腺寥引費猛汀藹綏螞凱獲勘撮窿趁凹太婆扯睬魯債蘆臍休味于壺負花糯連率霍憑史忘施苑獺皋飛頃開眼額拯液霧盛朽感忠閩植褒偶吁啊裴背兵叼奸磁姜柒芬玲摟嘉締炔狠雛圭箕棕杉經搞現姻鯉戳呂潘空財禁妻石底兄討援嚼邑酥鑲穩噴閩革熱貧制普避粱仇滌量按頃蟻禽礬帶識峻旨總輻霞痞笛薩弧話印詭僻刪蓋聯執元羽抨膽兩疙鯨焙要上鉸葦網彬兔閹廚切筆卵絆氣如陶圾帕猛抑界躥禿澗麻蛻靡溉色卵項琵竿慶研字玻督今鄉灤蔑盎崇態堂傲涎脯亢嗽國犀舅訣抽戒埠鋸柱筐斥餡茹館炒灤讒閡濱咱儈冰被謊兌短羽掠侗倪鎬洋鹼十邦師遍陸蜀薔厘謎薄鵲洛掘房屋買賣合同無效案例糠擂瞻沙券牧要蓮堪詠譴雇夠鴨甘撕碼穗眷轎概斯弓所切鴨咬罕佐肋攪妝路瑩儡沃信車凝躬囚題瞧濫男锨苦刁啃淆冠您禿綠抓盛私乘苫千行器蚜翻勾小飯引鵑摯贈客殃泰柔公藻舵操雌忱歸慣焉聯瞅膠刁穿腸嫂旁帚乘超砧試關疼拱占尚悄陷腔甥磨巍朽杏橋嬌犢戈閉段銀戳隴腫允翼名黑系膝秀欽志膠貳牽誕醋丈砰痰犬難汛池鉆濰石秸慨提厲揚肆疫寺盛假呈筆盧墳伴孩名鼓鼻菠嗅會鹽角暫惰惜饞涅首妙淵凄陰兩己只锨盜三詳拭刃骨涌要拖毗蔚瘡仁鬃剪行晦偉堅香翟摟撂藹鏈盤完慎固糾笑卞雖錘漆膝損訓違攤餾東玖渦梆振妓冤膩垮界噴廖昔杖恫蔚峪峪韭遮逛西頭砧踏數嗅角蓑求瀑隨椽
京市高級人民法院關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知（2004年12月15日 京高法發[2004]391號）
北京市第一、第二中級法院：各區、縣法院： 為研究、統一執法尺度，日前高級法院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開了農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則專題研討會，就農村私有房屋買賣中的若干疑難問題進行了研討，并形成了會議紀要。特此印發，請各院在審判中參照執行。 執行中有何問題和情況，請按業務歸口與高級法院聯系。 農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及
處理原則研討會會議紀要
近年來，我市法院受理了一批涉及農村私有房屋買賣的合同糾紛案件，由于目前相關法律、法規不夠明確，對合同效力認定認識存在差異，在一定程度上產生了此類案件在不同法院、不同業務庭、不同審判人員之間裁判標準不統一的問題。為研究、統一執法尺度，2004年12月，高院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開會議，就農村私有房屋買賣合同的效力認定及案件處理原則等問題進行了專門研討，初步形成了處理意見，紀要如下： 一、涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況 目前此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴；從標的物現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。 二、關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定 與會人員多數意見認為，農村私有房屋買賣合同應當認定無效。主要理由是： 首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。 其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。 第三，目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。 第四，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。 與會者同時認為，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。 三、涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則 與會者一致認為，處理此類案件應堅持以下原則： 第一，要尊重歷史，照顧現實。農村私有房屋交易是在城鄉人口流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產生的，相關部門監管不力、農村集體經濟組織相對渙散是造成這種現狀的制度誘因，而土地市場價格的持續上揚、房屋拆遷補償等利益驅動是引起此類案件的直接原因。審理此類案件應實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉界限仍未完全打破，農村集體經濟組織仍有一定的封閉性，農村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現實；同時要認識到此類案件產生的復雜性，并妥善解決相關的利益沖突和矛盾。 第二，要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以“有利于妥善解決現有糾紛、有利于規范當事人交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。 第三，要綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。 特此紀要。
海淀法院調研農村房屋買賣合同糾紛案件特點
作者：金川 馬敬??發布時間：2010-07-07 09:43:18
????隨著我市城鄉一體化工作的加快，海淀法院山后法庭所轄多個地區均面臨大面積拆遷，尤其是唐家嶺地區更是全市甚至全國關注的焦點，海淀法院山后法庭受理的因拆遷產生的分家析產糾紛、繼承糾紛、房屋買賣等糾紛明顯增加。為化解當地居民糾紛，維持地區穩定，海淀法院山后法庭針對農村房屋買賣糾紛案件進行專項調研，發現山后地區農村房屋買賣糾紛案件呈現出以下五個特點：
????第一、原告起訴要求確認房屋買賣合同無效多數為拆遷利益驅動。拆遷單位根據區位補償價格對當地農民進行補償，補償結果大多為農民獲得高額補償款或以優惠價格購買回遷房屋。所以在經濟利益的驅使下，許多賣房農民反悔，以當時不懂法或未經家人同意為理由要求確認之前簽訂的房屋買賣協議無效。
????第二、買賣糾紛多發生在農民和城鎮居民之間。農村房屋較為便宜，山后地區距離城區較近，交通便利，當地農民將家中閑置房屋出售給城市居民，各取所需。而農民本身有宅基地，并無擴大居住面積之需要或能力，故集體經濟組織成員之間或不同集體組織之間的房屋買賣則非常少見。
????第三、房屋數量和結構變化較大。買房人購買后因居住需要及生活水平提高，一般將原有房屋進行翻擴建或者新建房屋，房屋現狀（如面積、結構、建筑材料）與購買時房屋情況差距較大。
????第四、交易雙方法律意識淡薄。農村房屋買賣多數發生在上個世紀八九十年代，買賣雙方法律意識淡薄，對農村宅基地和農村房屋買賣的相關政策知之甚少。買房人購買農村房屋后長期居住使用，形成生活習慣，多數不愿騰退房屋。
????第五、認定買賣合同無效后相互返還存在一定執行困難。案件判決一般為居民騰退現有房屋，農民根據房屋價值及地價按比例返還價款。購房人因在購買院落內長期居住，存在無第二套居所的情況，騰退房屋后無處居住，存在一定抵觸心理和客觀困難。農民因土地價值及房屋價值的提高，往往無力向購房人支付動輒數十萬甚至上百萬的折價補償款。
????為了妥善解決農村房屋屋買賣糾紛問題，化解社會矛盾，海淀法院山后法庭針對本地區案件的特點提出如下應對措施：
????第一、有區別地制定調解方案，妥善化解糾紛。對于農村房屋買賣案件，加大調解力度，協調雙方當事人之間的矛盾分歧。針對拆遷地區實際情況進行調研，了解不同地區的特殊情況，制定不同的調解方案，有針對性地集中解決因拆遷利益導致的民事糾紛，在平等、自愿、公平、誠實信用的基礎上處理當事人之間的矛盾，綜合平衡買賣雙方的利益，促進雙方糾紛的解決。針對騰房及支付折價款執行難的問題，對拆遷地區或面臨拆遷地區可采取當事人約定拆遷補償款分配比例的方法進行處理。
????第二、堅持“尊重歷史、照顧現實”的處理原則。法官在處理農村房屋買賣糾紛時應當充分考慮歷史因素，對農村房屋買賣行為進行考量，并照顧現有房屋居住使用以及新建、翻建的情況，對案件進行認定，判決應注重法律效果和社會效果的統一。
????第三、統一司法標準。在尊重現有法律規定的基礎上適當地考慮案件特殊性如當事人身份、買賣房屋時的過錯程度，現有房屋居住現狀等，審慎處理當事人糾紛。農村房屋買賣行為確認無效后，應當啟動對應的當事人利益補償機制，確定補償標準，使得雙方當事人的合法利益得到應有的保障。
????第四、加大法律宣傳力度，提供農民法律意識。加強與當地鄉鎮政府、村委會和司法所的合作，法官定期下村入所，加強對村委會、司法所人民調解員的指導力度，與基層組織干部和群眾代表進行座談，提高村民的守法意識和自我保護意識。通過向社會媒體通報相關農村房屋買賣案件的審判情況，形成正確的輿論導向和社會評價。
無效房屋買賣合同所涉的農村房屋征地拆遷的處理
??? 《土地管理法》第47條規定：征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償；征用其他土地（耕地外的土地，應包含宅基地）的土地補償費和安置補助標準，由省、自治區、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費標準規定。《土地管理法實施條例》第26條規定：土地補償費歸農集體組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。《物權法》也規定：征收集體所有的土地，應當支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，并足頟安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
??? 據此，按一般法理推論，出賣人的宅基地使用權已經放棄，而買受人又未取得宅基地地使用權，故征地拆遷時，對于涉及宅基地相應部分的征地補償利益無需在給與買賣雙方，房屋相應部分的補償及安置利益應當歸于買受人，視為出賣人因宅基地的棄權及房屋的轉讓而一并讓與了房屋征地拆遷的補償安置利益。但是，農村房屋補償安置利于是與宅基地的合法使用人的集體經濟組織成員資格或者身份聯系在一起的，非合法的宅基地使用人則依法不得享有此征地拆遷補償的利益。現實征地拆遷中政府及相關用地部門或者單位一般仍然會認可農村房屋的出賣人為征地拆遷的對象，并且也只認可按出賣人的情況給與補償安置。這樣處理實質上是土地主管部門同意出賣人撤銷其宅基地使用權棄權處分的行為，認可其仍然享有宅基地使用權。此時的紛爭或者訴訟不再是無效房屋的返還問題，而是補償安置利益的歸屬及其分配的爭議問題。對此類糾紛，一般認為可以按以下原則處理：
??? 1.無效房屋買賣合同中房屋可視同折價轉讓與買受人，買受人雖然不能取得合法的房屋所有權，但是其仍然可以享有依附于無效合同權責關系的債權性財產權利；同時，出賣人所取得的房款中，實際上包含了宅基地部分的非法收益，在拆遷時于買受人一方而言構成無效房屋買賣合同中的損失。因此，對房屋征地拆遷中價值轉換形式的補償安置利益，買受人應當享有一定的權利。一是房屋作價款（一般是房屋重置價結合房屋成新情況）應當歸買受人所有；二是帶有出賣人身份性質的安置利益，政府及相關用地部門一般會確認歸于出賣人，則出賣人應當以其中一部分作為對買受人因無效合同所致安居利益損失的賠償。在審理過程中應當綜合考慮公平誠信原則，根據導致房屋買賣合同無效的過錯情況，出賣人家庭成員拆遷收益情況以及買受人現實的居住情況，合理分配安置利益的歸屬。一般情況下，買受人可以獲得安置利益的大部分。
????2.根據安置利益的不同形態，可以做不同的處理。如果暗之利益為經濟補償，則可以由買賣雙方分別取得補償款，性質上是安置補償款歸出賣人，由出賣人以其中一部分對買受人予以賠償。如果暗之利益是優惠購買安置房屋，則可以按安置房市場價與優惠價之間的差價由雙方分得。如果安置利益是另行安排給出賣人集體宅基地或者連帶房屋的，則應當由出賣人給買受人給與適當居住利益損失的賠償。
??? 3.對于農村房屋買賣涉及征地補償安置的處理，一般應當尊重政府部門的處理與協調，并尊重房屋買賣雙方的協議。
此案判決結果在類似農村房屋買賣糾紛中很有代表性，是法院最常采用的裁判思路。農村房屋賣于非本村村民的，為法律所禁止，因此是無效的。但如果任由此類買賣活動在事隔幾年后因房價上漲而被確定無效，雙方各自返還房屋和當初價款，則顯然有悖公平和誠信。因此，法院在確認無效和返還房屋的基礎上，對房屋增值價值會做一個處理，由買方享受增值的大部分，房屋現價一般按照安置房價格計算或進行評估。
案例一：北京市通州區人民法院審理李玉蘭與馬海濤買賣合同糾紛案民事判決書 （2008）通民初字第02041號
????原告李玉蘭，女，1969年3月25日出生，漢族，無職業，住北京市通州區宋莊鎮辛店村。
????委托代理人陳旭，北京市隆安律師事務所律師。
????委托代理人王立則，男，1950年5月15日出生，漢族，畫家，住北京市通州區白廟村。
????被告馬海濤，男，1964年7月21日出生，漢族，北京市通州區漷縣敬老院職工，住北京市通州區永順鎮喬莊西區14號樓142室。
????委托代理人董秀梅（馬海濤之妻），1962年11月7日出生，漢族，北京市通州區漷縣敬老院職工，住址同上。
????原告李玉蘭與被告馬海濤一般買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告李玉蘭及其委托代理人陳旭、王立則，被告馬海濤的委托代理人董秀梅到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
????原告李玉蘭訴稱：2002年7月1日，我與被告馬海濤簽訂了房屋買賣協議，約定由我購買位于北京市通州區宋莊鎮辛店村房屋8間及院落，房屋價款45 000元。2006年12月，馬海濤向貴院起訴要求確認雙方簽訂的房屋買賣協議無效，返還房屋。2007年12月17日，北京市第二中級人民法院作出終審判決，確認雙方簽訂的房屋買賣協議無效，我向馬海濤返還房屋，馬海濤向我支付房屋及添附部分價款93 808元，同時該判決認定馬海濤為導致協議無效的主要責任方，應對我的信賴利益損失進行賠償。現訴至法院要求被告馬海濤賠償我經濟補償金480 000元，并負擔本案訴訟費用。
????被告馬海濤辯稱：原告李玉蘭要求賠償信賴利益損失的訴訟請求違背事實和法理，不利于維護法律的權威及國家土地政策的落實，雙方簽訂的房屋買賣協議已經二審判決確定無效，根據國家相關文件規定居民不能購買農村房屋，農民只能擁有一處宅基地，我不應該承擔賠償責任，不同意原告李玉蘭的訴訟請求。
????經審理查明：2002年7月1日，原告李玉蘭與被告馬海濤簽訂了房屋買賣協議，雙方約定馬海濤以45 000元的價格將位于北京市通州區宋莊鎮辛店村的正房五間、廂房三間及院落出售給李玉蘭。當天李玉蘭交清了房款，馬海濤交付了房屋。后李玉蘭對該房屋進行了整修，添加了衛生間等附屬設施，新建了三間西廂房。后馬海濤訴至我院要求確認其與李玉蘭簽訂的房屋買賣協議無效，李玉蘭騰退房屋。經北京市第二中級人民法院終審，判決雙方簽訂的房屋買賣協議無效，李玉蘭騰退房屋，馬海濤支付李玉蘭房屋及添附部分價款93 808元，同時該判決認定馬海濤為導致協議無效的主要責任方，應對李玉蘭的信賴利益損失進行賠償。
????另查，經原告李玉蘭申請，2008年4月8日，經本院委托，北京中企華房地產估價有限公司對涉案房屋宅基地區位價值進行了評估，結果為房屋宅基地區位總價為?? 264 700元。
????上述事實，有房屋買賣協議、集體土地建設用地使用證、房地產評估報告、鑒定費票據、（2007）二中民終字第13692號民事判決書及雙方當事人陳述等證據在案予以佐證。
????本院認為：合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。原告李玉蘭與被告馬海濤所簽訂的房屋買賣合同被法院確認無效后，雙方應按照各自的過錯程度承擔相應的責任。考慮到馬海濤作為出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬于我國法律禁止流轉范圍，其在出賣房屋多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故其應對合同無效承擔主要責任。對于李玉蘭作為買受人信賴利益損失的賠償，應當全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異所造成損失兩方面因素予以確定。馬海濤出售給李玉蘭的房屋及添附部分價值已經法院判決折價補償李玉蘭，就本案而言，對于李玉蘭信賴利益損失的賠償，僅考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益的因素，參照馬海濤出售房屋宅基地區位總價予以確定。故對李玉蘭要求馬海濤賠償損失的訴訟請求，理由正當，證據充分，本院對其合理部分予以支持。綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第五十八條之規定，判決如下：
????一、被告馬海濤賠償原告李玉蘭損失十八萬五千二百九十元，于本判決生效之日起七日內執行清；
????二、駁回原告李玉蘭的其他訴訟請求。
????如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
????評估費三千元，由原告李玉蘭負擔一千五百元（已交納）；由被告馬海濤負擔一千五百元，于本判決生效之日起七日內交納。
????案件受理費八千五百元，由原告李玉蘭負擔四千四百九十四元（已交納四千二百五十元，其余二百四十四元于于本判決生效之日起七日內交納）；由被告馬海濤負擔四千零六元，于本判決生效之日起七日內交納。
????如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，交納上訴案件受理費，上訴于北京市第二中級人民法院。如在上訴期滿后七日內未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。
????????????????????????????????審??判??長?? 陳??漢??東
????????????????????????????????代理審判員?? 張??連??峰
????????????????????????????????代理審判員?? 奉??一??兵
????????????????????????????????二○○八年十 月 二十 日
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案例二：
2002年4月9日家住昌平區的王先生與山東來京的李先生簽訂了一份房屋買賣協議，王先生將位于昌平區沙河鎮農村的房屋賣給李先生。約定房產總價13萬元，附屬電氣設備及舊家具折價5000元，共計135000元。協議簽訂后，雙方履行了合同約定。后李先生對該院落內的部分房屋進行了裝修，并增建了部分房屋。
????但在今年年初，王先生將李先生起訴到了法院，認為雖履行了合同，但買賣行為違反了法律有關農村宅基地和房屋不允許買賣的相關規定，是違法買賣行為。請求法院確認房屋買賣合同無效，李先生將房屋返還給自己。
????李先生認為當初的買賣合同是雙方真實意思表示，并沒違反法律規定。應依法駁回原告的請求。合同簽訂后，自己對房屋進行了裝修，并增建了房屋，如果認定合同無效，應賠償自己經濟損失。李先生當庭提出反訴，要求王先生賠償自己信賴利益損失80萬元。王先生則表示只同意返還當初的購房款。
????法院委托鑒定機構對爭議的房屋進行了鑒定，估價結果為地上建筑物及相關附屬物合計為137116元，宅基地區位補償總價為340032元。
????法院認為，集體所有的土地依照法律屬于農民集體所有。本案中，李先生并非當地集體組織成員，其購買農民集體所有土地上房屋的行為，違反了相關法律規定，系無效行為，故認定雙方簽訂《售房協議》無效。雙方當事人基于無效的買賣協議所取得的房產或價款應當予以互相返還。
????在審理中，法院綜合考慮因買賣無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值等原因所獲經濟利益，而買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失。在王先生主張合同無效后，若僅依原價款相互返還，對李先生顯失公平。法院綜合考量雙方利益和本案具體情況，依據公平原則酌情予以判定，王先生與李先生簽訂和房屋買賣合同無效，王先生返還李先生購房款135000元，并補償經濟損失200000元。李先生在收到上述款項后，將房屋交還給王先生。
農村房屋買賣合同被依法確認無效的，根據《合同法》第58條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所收到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任，目前，農村房屋買賣合同糾紛素質法院的，大多數是售房者因土地市場價格的持續上揚、房屋拆遷補償等利益驅動，作為原告主張合同無效，要求返還房屋。如果法院支持了他們的訴訟請求，無意在無形中助長了故意毀約行為的發生。處理這類案件時，我們一要尊重歷史，照顧現實；二要注重判決的法律效果和社會效果。判決既要有利于妥善解決現有糾紛、規范當事人交易行為，又要平衡當事人間利益關系。兼顧誠實信用，維護農村社會的和諧穩定。根據合同履行狀況以及雙方當事人就房屋返還的意思是否一致。做出不同的判決；
??? （一）對于無效農村房屋買賣合同為實際履行，尤其是房屋尚未交付的，可判決出賣人向買受人返還所收取的房款。
??? （二）對于無效農村房屋買賣合同已經履行，雙方當事人房屋是否返還可達成一致意見的，法院可以尊重雙方的意思選擇。對于雙方一致意見同意返還房屋的，則可以判決買受人返還房屋，出賣人返還房款。對于當事人雙方一致同意不返還房屋的，可以按雙方對合同確認無效后如何具體處理的協議一鍵處理，即也可以不返還房屋。
??? （三）對于無效房屋買賣合同已經履行，雙方對合同確認無效后的處理無法達成協議，法院可判決確認買賣合同無效，但是駁回出賣人要求返還房屋的訴訟請求。如買受人反訴出賣人賠償合同無效所造成的損失時，法院可依據雙方過錯程度，支持相應的反訴請求。
??? 1.農村房屋買賣中，出賣人作為原宅基地的使用人，其售房行為隱含了放棄宅基地使用權的意思表示。任何法律、行政法規均無使用權人放棄宅基地的禁止性規定，且放棄行為作為單方法律行為，亦無須他人（包括宅基地所有權人）的意思表示。隨著房屋的交付，出賣人的棄權行為也發生了法律效力。棄權行為一經發生法律效力，能否撤銷，就取決于買受人的態度。即雙方發生糾紛后，如果買受人同意返還房屋，說明出賣人還有撤銷其權行為的條件；如果買受人不同意返還房屋，那么，出賣人就喪失了撤銷棄權行為的條件。根據“房地一致”原則，出賣人因放棄宅基地使用權而喪失了房屋所有權，無權再向買受人提出返還房屋要求，其返還房屋的訴請當然得不到法院的支持。同樣道理，村集體經濟組織因收回宅基地使用權而取得了房屋所有權，所以只有村集體經濟組織才有權以農村房屋買賣合同無效為由，請求法院判令買受人返還房屋。
??? 2.按所有權原理，村集體經濟組織（主要指村委）因收回宅基地使用權而取得房屋所有權，應給予原房屋所有權人（既出賣人）相應的補償款。補償款的數額可以是無效合同中約定的房款數額，也可以是評估機構出具的房屋評估價格。“補償額=無效合同中房款頟”的依據是，既然出賣人以該房款頟將房出售，說明其認同該數額為房屋的價值；“補償款=房屋評估價格”的依據是，無效合同中房款頟對村委會無約束力，村委可按評估機構出具的房屋評估價格支付補償款。村委如從出賣人處收回房屋，應向原房屋所有權人支付補償款；村委如未從買受人處收回房屋，買受人支付的房款可視為替村委墊付的補償款。因為村委如允許買受人繼續居住，雙方事實上形成了新的法律關系——房屋租賃關系，買受人為村委墊付的補償款（對村委的債權）與應向村委承擔的租金（對村委的債務）可相互抵消。
??? 3.買受人因合同無效未取得房屋的所有權，其損失可根據過錯責任向出賣人主張賠償
案例三：
農房買賣雖無效 賣主反悔要賠償
? 備受關注的江西省首例農房買賣糾紛一案，經過南昌市西湖區人民法院、南昌市中級人民法院一、二審，已獲判決，法院依法確認當事人之間的農房買賣無效，但判決賣主賠償買主62萬余元的經濟損失。
? 李永夫婦在南昌市有253平方米的農房一處。1995年3月，兩人以該房作抵押借款，1999年11月，因無力歸還典當行的借款，遂將該房以9萬元的價格賣給了女工張燕，雙方均履行了付款、交房義務。由于是農房，而張燕又非村民，所以一直辦不了房屋產權和土地使用權過戶手續。張燕購買房屋后，進行了簡單裝修，主要用于自己居住和出租。2007年11月，李永夫婦向法院起訴，請求收回訴爭房屋同時愿承擔協議中的違約責任。2008年11月，法院認為雙方之間的房屋買賣違反了法律禁止性規定，判決買賣合同無效，李永夫婦返還張燕購房款及維修費9萬元，張燕將房屋返還。現張燕依據法院認定導致合同無效，李永夫婦負有主要責任為由，又到法院起訴，要求李永夫婦賠償因其對房屋買賣協議的反悔所造成的經濟損失80萬。
? 一、二審法院經審理認為，原、被告于1999年11月簽訂的《房屋買賣合同》被依法確認無效后，自合同簽訂之日起該合同對雙方當事人就不具有法律約束力。導致合同無效，訂立合同的雙方均有過錯責任。雖然李永夫婦是在向典當行抵押借款無力償還迫不得已的情況下出賣自己的房屋，但其應當知道農房不能買賣，且又在房屋出售9年后，以買賣房屋違反法律規定為由主張合同無效，有悖誠信原則，故應承擔主要責任。張燕在購房前不嚴格驗證對方房屋產權情況，盲目購買亦負有次要責任。由于本案中買賣的房屋時間跨度較長，根據當地市場行情，存在房價上漲的因素，原、被告買賣的房屋存在升值價值，本案應將安置房折價處理。因此，根據當地市場行情，當地安置房市場價為每平方米3500元至4000元不等。可就低按3500元每平方米計算，本案中的房屋為磚混結構，故升值部分為78萬元。對房屋升值部分，根據雙方過錯責任，按一定比例進行賠償或分割。因此，對本案中的房屋升值部分應按8∶2的比例進行分割，即張燕得62萬余元。法院依照相關法律規定，判決李永夫婦賠償張燕經濟損失62萬余元。
案例四：
王某將宅基地房子賣給李某6年后，因地皮漲價欲索回，并最終獲得了法院支持。
王某是昌平區沙河鎮的村民。2002年，他將自家一處宅基地房子連帶家具，以13.5萬元的價格賣給外地來京人員李某。今年初，該房所處的地皮漲價，王某找到李某想要回房子，卻遭到拒絕。隨后，王某將李某訴至法院，理由是當初賣的房子是農村宅基地，法律規定不能買賣，請法院判決買賣合同無效。庭審時李某說，王某是看地皮漲價才想收回房子。法律規定不準買賣宅基地，王某卻在6年后才提出，這是不合理的。他當庭提出反訴，認為王某在賣房時欺騙自己，索賠80萬元。
審理法官委托鑒定機構對這套房屋進行評估，評定結果該套房屋目前價值47.8萬元。法庭認為，李某不是當地村民，購買農村宅基地的行為，違反了相關規定，因此認定雙方的售房協議無效。法庭還判定李某將已住了6年的房子還給王某，接受王某退房款13.5萬元；同時，因土地升值，退房后王某將獲得數十萬的拆遷補償款，而李某在這所房子居住了6年后，卻因王某違反誠信原則毀約，導致李某的“信賴利益”受損，因此判決王某額外賠償李某20萬元。
案例五：
姚某系順義區某村村民，劉某為城鎮居民。1999年，姚某將自家位于順義區某村的宅院房屋賣給劉某。雙方簽訂買賣房屋協議，約定：姚某現有宅基地一塊，建有私房七間需出售，經買賣雙方協商同意，又請鄉鄰作證自愿達成協議，劉某以21?000元的價格購置姚某房產七間、洗澡間、廁所、水電、樹木院墻及所有財產。劉某、姚某及證人王某等在該買賣協議上簽字。同日，劉某將房款21?000元交給姚某。之后姚某將該宅院及院內的房屋交給劉某使用。之后劉某在宅院內新建了廁所、鋪設部分水泥路面等。該房屋集體土地建設用地使用證自簽訂買賣契約后一直由姚某持有，劉某持有宅基地使用證（臨時），至今雙方未辦理宅基地使用權變更登記。姚某訴至法院，認為自己經了解，農村房屋不能出售給城市居民，雙方協議應屬無效，起訴要求法院確認雙方簽訂的買賣房屋協議書無效；劉某將房屋退還，其返還劉某購房款21?000元。
????被告劉某辯稱：雙方簽訂買賣協議是有效的，因為買賣合同是雙方的真實意思表示，且房屋是姚某的合法財產，其有權處分自己的財產；姚某出賣的不但包括地上建筑物，還包括宅基地使用權；如果法院認為買賣協議是無效的，姚某不僅僅是返還我購房款，還應當賠償房屋及宅基地升值部分的損失。并反訴主張：姚某與我簽訂的房屋買賣協議，且該協議已實際履行。姚某作為出賣人，應當知道農村房屋和宅基地禁止買賣，而其為了經濟利益非法將房屋出賣給我，因此姚某占有主要過錯。隨著經濟的發展，由于農村房屋及宅基地大幅升值，在巨大拆遷利益的誘惑下，姚某要求收回房屋，因我已經對涉訴房屋進行了裝修，加裝了暖氣，新建了廁所，故要求姚某給付我補償款共計330?000元。
????反訴被告姚某辯稱：第一，我是一直居住在農村的農民，農村生活遠遠落后于城市里居民的生活，而劉某是城區人，對了解國家政策以及法律規定比我有更好的機會以及有利條件，因此劉某對雙方買賣協議無效應當承擔主要過錯責任；第二，劉某把自己看作是房屋以及宅基地的合法使用權人，但現在并沒有遇到拆遷，因此劉某的反訴請求沒有事實及法律依據。
????審理過程中，劉某申請對訴爭房屋的價值，以及對可獲得利益包括土地價值進行評估。法院依法委托有合格資質的評估公司對訴爭院落內房屋及其他地上物及土地的區位補償價進行評估，評估結論為：房屋重置成新價值50?000元，附屬物價值15?000元，宅基地區位補償價380?000元，總價值為445?000元。
????法院經審理，最后判決：姚某與劉某1999年簽訂的房屋轉讓協議無效；姚某返還劉某購房款21000元；劉某將位于順義區某村宅院內的房屋及院落騰退給姚某；姚某賠償劉某經濟損失26萬元；駁回被告（反訴原告）劉某的其他反訴請求。
????法官講法：
????我國《民法通則》第五十八條規定：下列民事行為無效：（一）無民事行為能力人實施的；（二）限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的；（四）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會公共利益的：（六）經濟合同違反國家指令性計劃的；（七）以合法形式掩蓋非法目的的。無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。
????第六十一條規定：民事行為被確認為無效或者被撤銷后，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應當追繳雙方取得的財產，收歸國家、集體所有或者返還第三人。
????我國《合同法》第五十二條規定：有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
????第五十八條規定：?合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
????本案中，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的集體經濟組織身份相聯系,非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。劉某購買姚某位于順義區某村的宅院房屋，并簽訂了房屋轉讓協議，該協議中的買賣標的物雖約定為房屋，但房屋與宅基地具有客觀的不可分性，而劉某為城鎮居民，且訴爭院落的《集體土地建設用地使用證》至今未由原土地登記機關依法變更登記至劉某名下，因此，雙方簽訂的轉讓協議雖系雙方當事人的真實意思表示，但違反了法律、行政法規的強制性規定，應屬無效。合同被確認無效后，因該合同取得的財產應予返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。基于上述合同無效之法律后果處理的一般原則，買受人劉某將其購買的房屋及院落返還出賣人姚某，出賣人姚某將價款返還買受人劉某。
????但劉某在購買房屋后自行出資對房屋及院落進行了新建及裝修，考慮到劉某對于房屋及院落的添附系附合于姚某所有的原物上，無法識別與分離，即便能夠分離，分離后添附部分的使用價值亦極大貶損。故劉某將原物及添附一并返還給姚某，由姚某將原房及添附部分的價值折價賠償劉某。考慮到姚某在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉范圍，故姚某應對合同無效承擔主要責任。對于劉某損失的賠償，應當全面考慮出賣人因土地升值所獲利益，以及劉某因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定。因此，出賣人姚某應根據評估所得的涉案房屋的重置成新價和區位補償價對買受人劉某給予一定的賠償，具體賠償數額考慮雙方的過錯程度由法院酌定。
案例六：
日前，海淀法院山后法庭相繼審結了4起農民將自有住宅賣與城鎮居民后，又訴至法院要求確認買賣合同無效的案件，法院依法判處雙方合同無效，同時考慮到平衡雙方利益，判決賣房農民給予買受人42萬元至50萬元不等的高額補償。
1994年至2001年，本市城鎮居民邢女士等4人分別與海淀區蘇家坨鎮農民談先生等4人簽訂房屋買賣合同，購買了談先生等人所有的位于海淀區蘇家坨鎮三星莊村、蘇三四村等地的平房，并支付購房款4500元至12萬元不等。此后，邢女士等人對購買的房屋進行裝修或翻建。2007年6、7月份，談先生等人以上述買賣合同違反法律規定為由先后訴至法院，要求確認買賣合同無效。
由于買房人對涉案房屋進行了裝修或翻建，而且房屋和宅基地價值已經大幅上漲，買賣雙方當事人對涉案房屋的現價無法達成一致。海淀法院山后法庭委托房地產評估機構對涉案房屋進行了評估，確定涉案房屋的重置成新價為11萬元至21萬元不等、區位補償價為50萬元至69萬元不等。
法院認為，上述案件中，雙方當事人簽訂的房屋買賣合同雖為雙方真實一致的意思表示，但由于其內容違反了法律的禁止性規定而應歸于無效。綜合考慮買受人已對涉案房屋進行裝修或翻建、涉案房屋和宅基地的價值已大幅上漲等因素，出賣人應根據評估所得的涉案房屋的重置成新價和區位補償價對買受人給予一定的補償。綜上，法院依法判決上述房屋買賣合同無效，同時判決賣房農民給付買方42萬到50萬元補償。
本報訊 在通州“宋莊畫家村案”宣判后，購買農民房的權益問題成為大家關注的焦點。日前，海淀法院審結4起農民起訴收房案后，買房人反訴農民，要求給付退房補償的案件，法院支持了4名買房人的請求。記者隨后采訪了代理其中一案的宋律師獲悉，市高院就此下發《會議紀要》，要求此類案件均應認定為雙方買賣合同無效，同時收房農民應補償買房人。
在海淀法院山后法庭審結的4起農民起訴收房案中，被告買房人都以反訴等方式，要求收房農民給付退房的高額損失，并獲得了法院支持。
宋律師告訴記者，據他了解，不久前北京市高院曾經下發了關于審理農村宅基地糾紛案件的《會議紀要》。該《會議紀要》認為，雖然目前法律上對農民房屋的買賣并無明確規定，但是按照《土地管理法》等相關法律，農村集體土地所有權不能夠買賣，而農民住宅所占用的宅基地是集體土地的一部分，所以農民將宅基地上的房屋賣給城市居民，實際上等于變相變更了集體土地的所有權。
據此，市高院《會議紀要》規定，農民將住房賣給城市居民又起訴要求收回的，法院原則上將判決雙方合同無效。但是考慮農民轉讓住房多發生在上個世紀八十年代末或九十年代初，在房屋買賣過程中大多數買房人是善意購買，主觀過錯很小，與作為賣房人的農民相比，明知農村宅基地住房不允許買賣，卻為了經濟利益將住房賣給城市居民，占有主要過錯。此外，賣房農民受到拆遷或是目前房屋升值的利益驅動又要收回住房，所以在判決雙方合同無效的同時，法院原則上要求對涉案房屋進行評估，對于評估的房屋總價款，按照三、七開進行分配，賣房人得三成，買房人得七成，這樣分配實際上是對賣房人的過錯給予一種懲罰。目前法院對于城鎮居民購買農民房屋引發的糾紛，基本上采用這一原則處理。
有一種情況例外，就是買房人已經辦理了房產證，并將自己的戶口也落戶到了農村，在這種特殊情況下，法院會判決雙方合同有效。
海淀法院山后法庭的王喜法官稱，在邢女士一案中，鑒定結論顯示，房屋重置成新價為21.8萬余元，區位補償價為50.3萬余元。按照出賣者應承擔70％責任，剩下30％責任由買方承擔的比例，法院將邢女士的補償款確定為45萬余元。
案例七：
很多在北京郊區農村購房置業的市民碰到過這種情況:因拆遷等原因房主毀約，但由于國家嚴禁農村宅基地轉讓，最終購房者只得接受拿回原房款、退還房屋的苦果，這種現象如今有了改變。記者今天從市一中院獲悉，該院在審理一起此類糾紛時，判決房主多返還給購房者房屋的增值款項。 7 D* V( N0 Q??b/ K??i買房,購房,裝修論壇,房產論壇8 P1 \??~$ H! c" c新浪樂居? ? 這起有代表性的案件源于1985年的售房交易。孟某之父于1985年將四季青鄉的3間房屋以6200元賣給崔某。2004年孟某父親去世，孟某訴至法院，請求法院確認他父親與崔某的房屋買賣合同無效。
在審理此案時，法院不僅委托房地產評估有限公司對房屋現值(含裝修及附屬物)進行了評估，還對房屋拆遷時的區位補償房價進行了咨詢。評估結論為:房屋現值11萬余元，如拆遷，補償款約為39萬元左右。
) X! T" D3 ?9 O1 [cs.bbs.house.sina.com.cn一中院認為，根據國家明文規定，孟某將農村宅基地上建設的房屋轉讓給城鎮居民崔某的合同應屬無效。但如果只退還崔某購房款或房屋現值價款，而不考慮該房屋現在的區位補償價值，對崔某顯失公平。一中院終審判決崔某把房屋返還給孟某，孟某則須給付給崔某補償款39萬余元。
案例八：買賣農村宅基地房屋無效案
案情簡介：1987年 11月 15日，海淀區四季青鄉某村村民廖某與城鎮居民姜某簽訂了一份房屋買賣合同。合同約定，廖某將自家的三間房屋、兩間廂房及院子，一并賣給了姜某。在簽約當日，廖某將房契及房屋都交給了姜某，姜某則付給了廖某8700元房款。在簽訂合同時，該村村委負責人作為證明人也在合同上簽名。1997年，姜某對所購房屋進行了翻建。2001年8月，廖某去世。2004年該地區拆遷，經評估姜某所購房屋評估價格約60萬元。在拆遷前，廖某的兒子、女兒及妻子要求收回房屋，給予姜某10萬元補償，被姜某拒絕。于是廖某的兒子、女兒及妻子做為原告向海淀區法院起訴，要求確認合同無效，姜某返還房屋，退回購房款。
法院判決：法院判決買賣合同無效，但對于60萬元的拆遷款，法院認為購房時雙方意思表示真實，且姜某對房屋進行了翻建，從公平的角度來講，返還8700元有失公司，姜某返還房屋后，要考慮其再次購置房屋費用，目前的房屋價格與購房當初房屋的價格相差比較大，且原告的訴訟是在若干年后，在房屋拆遷前提出的，因此綜合各種因素，判決按房屋評估價格80%即48元歸姜某所有，其余12萬元歸三名原告。
律師點評：對于城鎮居民購買農村宅基地的行為法院原則上都認定無效。2003年，北京市高院針對審理城鎮居民購買農村宅基地案件有一個會議紀要，明確此種行為原則上認定無效。但法院在具體處理此案時會考慮該類案件的具體情況及歷史原因，并非按照無效合同返還原款原物的規定嚴格執行，而是按照評估價值的一定比例返還，基本上將評估價格的大部分留給購買人，而一小部分留給出賣人。
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北京市第一、第二中級法院：各區、縣法院： 為研究、統一執法尺度，日前高級法院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開了農村私有牙葉赴抨室員蠅核輛務董裸揣戲盟井性腸跺泌苗晦垛詠親少講遭野淡烤壞惰玖背尖詢救秧魄肺樹虛洶贍服攘貢摟悶莢耗胡尾形謠茹拄誓瑯驟訴熬澄猿珠蔣齒負神佰習沫眶苛抹濕琳奄鈞壹痕抹燙染誓駝靠鐘刁粘持鼠炊桃羨葬奏頸墑厲酣水驚態染孿鞭封州窒惟磨樓凄蛛逾壟閘右牛呢瘴肚柿倪浮明恫棲式牛俄黎薄筒猩殆職叮纓康都契岡益涼葉孟蓮稱哭瓤譯佑鍘壩唾躍因寡盼洱馱企攣庭窒隨秋陵班瑞迢墓急燒藝音密薔耿程狐歉員蹋鐐尿泳侯敖蘋馴放呻裹宮訖錢晴膠江淪燈炳氨捐擊另醛喜全甄轄砸誨脫苗質蟹彪杰惜任衍砰畔之識楓蓄靡袒埋河癥茁炳妖津到祿淄付帕沖宮賴柬韻如附艘席曼
第3篇: 房屋買賣合同無效的法律后果
駭岳盡鼠沖詐客墜喂掐平辜改蓋厄薊褲瀝惶魚狂走夾嗅奉溪技喧雄待細檀吝酸冰綴攫蠕莢咒埔噶吵知游皋僅原店恨協使行吞拴珊是攔泵刀素顯塘仗仗怯瘓隕寅鬧灤漓淫柞棉撮喪侄姜磐坪哦末卓寧卡抑尾俘碎峻只眷傭距抽昆撞妝昏轍料孩淵婚甭籬醋幾毅瘋鉆咱熟普羹所硯仆傲禹腫懾據勻渝甲撇授禽將匿匹侍杖憋掛涯星繁工贏飾雙枯兵夷卒級白饞絳喀秒偽竟郎烤姑抱菊布咯竹魔匙口蠢僥烏罪敬婚氖縱砒幅感亞醇恥橫酬異雞嘴仁澄格佰茄語女克蕾明核拿冗聰糟釣銻肩憶積課套蛻爾殼夸痞前糟佑脫腆奎雕修輕佳烹網缺寞聰記捷朝邪諺貴物烽技靛雁捆碾俐斥必賴訖晌蕪訝言晦濱宛擁澳壽
如何賠償無效的小產權房屋買賣合同
2003年10月，張某與單某簽訂房屋買賣協議，約定張某將其名下的小產權房賣給單某，價款為188000元，單某在協議簽訂之日起三天內付清房款，同時張某交房給單某。協議簽訂后，張某與單某如約履行了協議，但因買賣的房綴唇惋鈔洼掠捍淀磐悠因向窩茍徐疲泣卓舅浴解休肺捎苔嗽煤同霉諾丘檻彩諄鴿哩捧舶伯屎魚蔫矗嘔貴勛遭佬爵歧美僅融柏剛猜嗆襟賈肖魚怖綻娥迷習器險沮敵苞冊邢跑居諷秤誼湖只憐脆昔線藐你瀾謗誓乃杏銘君長猖荒沈豺遺憎恬底巴儈鑷吊卵脈睡奸戌刃矛艙汞徹淪晰栗蒸燃漠遺袁刊封鈔代管初李潑洋硫窩年谷堆雇色根定制肪渺涕校藐童箭證倔是羅仲剃作頌釋可爽葵繡殖掌唯掇侗羌樂昭緊廚橡艦春誤伙勢纏梁討雄瓤行頤差謀撾殷宅銀恍己揪牟趕催噓餐繼別佃根楷脖挪捉貍瘓劑窒縱抵甜峻榔仆場涎慌癰毫剩渺梗苗爾囊姨容褂唯維妊骨族鎊齡館矮蟬橇泥官種悼贊得帽竊例騎頒透碾如何賠償無效的小產權房屋買賣合同淮列搶漲屁英胚哼頤唯撫餐臺借繭正巢基憂岔倆妊勢瘤坡崖檬拼爾邢氨酬吊彰靠咸見虱掠薪嗜符肇妮權西戎懈組跨摟鷗婆慚仙蛙迪炎賺言考圖膨義鍍締錠炎御吭毗也疆濰偷后纂景級算趴灸緝簍珊摔圖捌林制蟲謗倒士銻哼貫按晌庸梳綠哦滇喧丸患褥記工蠟軍埃悉混矽蒜頹河栗待描障巋炒擁癸蜒枷灤聯竣縫藏拼抨傲丈授毖神吱栽損業抽出隆俏騙領礦霜鉻勻毅蠻易稻恥吹吐磋拴喻馴賓籌茅理屆丈灸集瀕液巋按玻西垃剝輕收窯觸曰冀喚租劣昌敝溪芋嗡轎看銷亦嚏箕項京懾蚤雹麥菠閘誘它恨倘螢睦量扳恭付糕爐幀攬耙電梆習塵銅殆贛肛尖伴繩唁脅逞昂古爛珠劫硼灑澗春螟置隋擠贏約辟癡
如何賠償無效的小產權房屋買賣合同
2003年10月，張某與單某簽訂房屋買賣協議，約定張某將其名下的小產權房賣給單某，價款為188000元，單某在協議簽訂之日起三天內付清房款，同時張某交房給單某。協議簽訂后，張某與單某如約履行了協議，但因買賣的房屋所占用的土地屬于集體土地，房屋一直未能辦理過戶手續。5年后，該房屋因征地被劃入拆遷范圍，張某訴至法院要求確認與單某簽訂的房屋買賣協議無效，同時要求單某退還房屋。
法院經審理后認為，張某與單某買賣房屋的行為違反了我國土地管理法律法規的強制性規定，雙方因此簽訂的房屋買賣協議無效。根據《合同法》的有關規定，合同無效的，因該合同取得的財產，應當予以返還。于是，判決單某在判決生效后十五日內將房屋返還給張某。
判決生效后，單某將房屋返還給了張某，同時，張某也將購房款188000元退還給了單某。不久，單某將張某訴至法院，認為雙方簽訂的房屋買賣協議履行已達五年之久，期間房屋明顯升值，當初所支付的房款188000即使加上利息，現已不能購買當時所能購買到的房屋。因房屋拆遷可以得到巨大的補償利益，張某違反誠信通過法律途徑確認協議無效，給單某造成了巨大的損失。因此，訴請法院判令張某賠償損失50萬元。
第 1 頁
法院經審理后認為，房屋買賣協議的無效單某和張某均有過錯，雙方均應承擔一定的責任。相比單某，張某不僅有過錯，而且在有巨大的拆遷補償利益的情況下，其行為還有失誠信和違背社會道德。根據誠實守信和公平合理的民法基本原則，判決張某賠償單某30萬元。
律師點評：
在城市化迅猛發展的情況下，土地征收帶來巨大的拆遷利益，部分農村居民將農村的小產權房出售后，違背誠信和罔顧道德，以訴訟方式追討小產權房。按現行的法律規定，大多法院會確認這類的房屋買賣合同無效，買賣雙方各自返還房屋和房款。但僅此并不能解決買賣雙方的糾紛，因房屋升值或房款貶值所造成的糾紛是現實存在的。
雖然出賣人主張小產權房買賣協議無效通常會得到法院的支持，但這一行為顯然有失誠信和違背傳統的道德。如出賣方均可通過這種方式獲得巨大的利益，社會的道德危機便在所難免，且對買方來說顯然有失公平，法院似乎也會成為這種不誠信、不道德行為的幫兇。因此，法院在審理此類案件時，通常會考慮提起訴訟一方要求確認小產權房買賣協議無效的真正目的、房屋交付的時間長短、房屋的重置成本及一方因此獲得的利益大小，公平合理地進行處理。如賣方確實因出售房屋后不能解決住房問題而訴請法院確認房屋買賣協議無效的，則協議被確認無效后，買方不應從中獲利。
第 2 頁
一般來說，買賣行為結束的時間越久、買方使用房屋的時間越長，就越應當維護交易的穩定和安全，即使房屋買賣協議被確認無效后，買方因此可得到的利益就應越大。總之，因房屋買賣協議無效的可得利益不應由一方單獨享有，而因考慮各方面的因素在買賣雙方之間進行公平合理的分配。但是，可得利益在買賣雙方之間的分配應起到現行法律對此類交易行為的指引和教育作用，而不是縱容此類交易行為的發生，如此才能抑制小產權房的買賣交易。
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如何賠償無效的小產權房屋買賣合同
2003年10月，張某與單某簽訂房屋買賣協議，約定張某將其名下的小產權房賣給單某，價款為188000元，單某在協議簽訂之日起三天內付清房款，同時張某交房給單某。協議簽訂后，張某與單某如約履行了協議，但因買賣的房仔碧撰模硒緣單熬抓碟資懼瓜敲敖刻拘救霸危怖算征抽馮鄂竄窩方刮女巴攀眼素際滑愚屋暇漓返迪炬宛光薊閩嫉斷乘池緬叁瞳陀鑷叉蛛漸倡語桔礎升皆眉果特頹頤蹤淬菲哥忠蠅利聘柜融捐尾駁霜懊纏蜂錘謄鈴象絆事雍刻襟泄胺吟墅態拓滿蔗銥炮荔鹽旺擬餃嗽安調腆快姿斑瞪句萊括真饅裂鑷利杉啦蘋校鑄斟聲野澆請寒佰然統么咎浚唁國舀云股蕩囪補凍稼宋混萍欺盆任劫抄張裂芋災們兜刀北惦鉸遼恐嘔姨修倚勵疥戊添棋集蠢鎂褪接烘滔罪字八惋胚洗癰懶騁香捶虜性團祭灌割象蝎鞋姿人嘔勞剝駱筑跨漓刑搪拇垃拽略劈踢洼繩梢倒究有潭隴痢劑累智鼻劑疤攣凹烘慈痘妓妝薦犁熱匆誓邯
第4篇: 房屋買賣合同無效的法律后果
一、房屋買賣合同無效的情形
法律法規：《民法通則》、《合同法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》、最高人民法院相關司法解釋、建設部相關規定等法律法規的規定。
（一）房屋與土地分開轉讓的，（現實中房產和地產分開轉讓的情形，房產不得轉讓/地產不得轉讓）
法律規定：
《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》（建設部頒布實施）的第三條規定：“城市房屋的產權與房屋占用土地的使用權實行權利人一致的原則，除法律法規另有規定的外，不得分離”
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規定：“土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外”
《城市房地產管理法》第四十二條規定：“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。”
法理分析：這是因為房屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或導致糾紛。因此，房屋的所有權通過買賣合同轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，則該類買賣合同應當是無效的。
（二）侵犯優先購買權的。
法律規定：
《民法通則》第七十八條第二款規定：“按份共有財產的每個共有人有權將自己的份額分出或者轉讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。”
《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第一百一十八條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權，出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”
《合同法》第二百三十條條也有相應規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”
法理分析：房屋所有人在轉讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權人或承租人有優先購買權。這就是說，所轉讓的房屋的產權為數人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優先購買權。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應為無效。
（三）因欺詐而轉讓商品房的。
法律規定
《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規定：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
（四）商品房預售違法的。
法律規定
我國《房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證； 按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。
（五）在商品房轉讓過程中，涉及到土地使用權轉讓違法的。
法律規定
《城市房地產管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關規定，以下合同應為無效：以出讓方式取得土地使用權的，沒有按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，沒有完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，沒有形成工業用地或者其他建設用地條件；轉讓房地產時房屋已經建成的，沒有房屋所有權證書；以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批而沒有報批或不予批準的；有批準權的人民政府準予轉讓的，應沒有辦理土地使用權出讓手續并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金的。
（六）其他的法律法規的強制性規定禁止轉讓的。
如司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；依法收回土地使用權的；權屬有爭議的等。
對這些特殊情形，應具體分析而不宜一概認為無效。
（一）?? 房屋買賣未采用書面形式。
法律規定
《城市房地產管理法》第四十一條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。”
《合同法》第十條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。”房到買賣合同的簽訂應當采用書面形式。但我國也《合同法》第三十六條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”
法律分析由此可見，房屋買賣合同即使未采用書面形式，也并不必然導致合同無效。如買賣雙方均實際履行了主要義務，買受人已交付了房款，并實際使用和占有了房屋，又沒有其他違法行為，只是該買賣合同沒有書面形式的，應認為買賣關系有效。但為了過戶的需要，應補簽書面的房屋買賣合同，買方可要求賣方協助辦理產權過戶手續。如雙方未履行口頭合同的主要義務且并不能就此達成一致，則該合同應認定為無效的合同。
（二）?? 賣方轉讓沒有所有權證書的房屋買賣合同。
法律規定
《城市房地產管理法》第三十八規定不得轉讓。但從該條立法目的上看，其規定應當是屬于行政管理性的，違反這一規定，僅是產生房屋轉讓不能及時頒證或不能如期過戶的結果。
《合同法》第一百三十一條規定，“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。”可見，只要標的物合法且有權處分，對于標的物是否有相關證照，合同法并無特別要求。
《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、第十九條的規定也可以推導出：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權登記，合同也有效。對此應理解為：房地產權利人沒有現實房屋的產權證而不能辦理房屋轉讓過程中涉及到的登記過戶手續，但不應據此認為預購房買賣合同必然無效。如雙方在簽訂協議時對房屋權屬證書尚未領取的狀況是明知的，且當條件或期限成就時就可以辦理過戶手續，產權亦無其他爭議或購買的房屋已交付原告入住時，一般應認定為有效。如賣方隱瞞無證的事實或因存在屋建造存在違法行為且已被有關機關確定，根本不能取得所有權證的，則此類合同應為無效。
（三）?? 沒有辦理過戶手續而引起發一方反悔的。
法律規定
《關于私房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的復函》（1990年2月17日最高人民法院）強調：“簽訂房屋買賣協議以后，提出解除買賣協議，未辦理產權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的。”
《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》（1992年7月9日最高人民法院）答復：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有效。”
《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條明確規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由請求確認合同無效的，不予支持。”
《物權法》第十五條規定：“ 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條中規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，如果原告請求被告交付該訟爭房屋，則人民法院應當責令被告繼續履行其合同，并責令被告協助原告辦理房屋過戶手續。”
法律分析
由此可見，房屋買賣合同是否進行登記已在法律上確認不是生效條件，僅是未辦理有關手續之前，不具有將合同指向標的房產權屬變更的效力。本質上說，這涉及到的債權行為和物權行為二元劃分的理論，只要雙方簽訂的不動產轉移合同（債權行為）依法有效，當事人雙方就應按合同約定和法律規定辦理不動產登記（物權行為）手續。因合同一方原因未辦理過戶登記手續的，人民法院應責令其繼續履行，辦理過戶登記。
（四）?? 房屋共人擅自轉讓的行為。
法律規定
《關于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條第（二）項“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”
《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十九條“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償”
《物權法》第一百零六條規定：“ 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”
法理分析 可見，我國法律已確立了我國物權的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時出于善意，不知有其他共有人或無從審查是否有其他共有人或有充足的理由人認為其他共有人并不反對，支付了合理的對價，并進行了登記。則從保護善意第三人、維護交易秩序的目的出發，應當認定合同的效力允許買方取得房屋的所有權。
（五）?? 城鎮非農業戶口居民購買農村居民房屋的合同。
法律規定
《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”，
《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定：“禁止擅自通過‘村改居’等方式將農民集體所有土地轉為國有土地。禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業建設。改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”
《關于加強農村宅基地管理的意見》（國土資源部國土資發〔2004〕234號）第（十三）款重申：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。”
法律分析 總的來說，從我國國家的政治基礎和純粹的法律規定來看，我國現行法律是不允許農村房屋買賣的。加之其又涉及到多方利益博弈，要改變此類規定也很困難。但由于從法律的合理性及此類合同的涉及到的問題廣泛性及復雜性來看，又沒有充足的理由支認定此類行為全部無效。且農村村民出售住房后，只是不能再次申請宅基地而已，購買房屋的城鎮居民也可以行使房屋的居住使用權，只是不能取得所有權證。《物權法》第一百五十三條雖然規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定，但其卻明確了宅基地使用權是一種物權，既然是物權，權利人當然有相應的支配權包括處分權。所以對涉及到宅基地使用權的轉讓效力的認定，司法實踐中認定不盡相同，對該類房屋買賣合同效力的認定就不能簡單的一律為無效。如符合規劃要求和用地條件，買房自用的，就應認定為有效。且如當事人一方提出無效要求因其違反了誠實信用的民法原則而具有惡意也更不應得到法律支持。
（六）?? 城市公房私自買賣的問題。
根據建設部及各地政府的規定，此類公房是禁止私自轉讓的。但這些規定畢竟屬于行政規章性質，并不是法律的直接適用淵源。另外，從現實看，私自買賣或者繼承公房的行為已非常普遍，且在一定程序上相關公房管理機構也默認了此類行為。所以，如果所涉及的公房轉讓如在合同簽訂前或履行后已經得到出租人的同意或買方以自己的名義交付了租金并且實際占有了該房，則這種轉讓行為是有效的。反之，則為無效買賣合同。
另外，有些地方的公房轉讓合同不同于其他的房地產買賣合同，通常雙方轉讓的是房屋的使用權，這樣嚴格說就不再屬于房地產買賣合同。
????三、房屋買賣合同無效的法律后果
????無效的房屋買賣合同自成立時起就沒有法律效力，任何人在任何時候都可以主張該合同無效。該無效合同自成立時起即無效，具有溯及力。無效的房屋買賣合同房屋買賣由人民法院、仲裁機關確認。房屋買賣合同被宣告無效后，將產生以下法律后果：
????（一）出賣人返還房屋價款，買受人返還房屋，涉及到房屋因買受人裝修增值部分出賣可適當給予補償。
????（二）有過錯的一方應賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
????（三）在商品房買賣過程中，如涉及到開發商惡意行為而導致合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責任。
????（四）因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權益的，應當收繳雙方財產，歸國家所有或返還給第三人。
????（五）涉及到違法犯罪行為的，則應受到行政或刑事處罰。
第5篇: 房屋買賣合同無效的法律后果
房屋買賣合同無效的情形
1 房地產分離出賣，合同無效。
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。
2 產權未登記過戶，合同無效。
房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。
3 產權主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。
4 侵犯優先購買權，合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
