合同糾紛，是指因合同的生效、解釋、履行、變更、終止等行為而引起的合同當事人的所有爭議。合同糾紛的內容主要表現在爭議主體對于導致合同法律關系產生、變更與消滅的法律事實以及法律關系的內容有著不同的觀點與看法。合同糾紛的范圍涵蓋了一項合同的從成立到， 以下是為大家整理的關于買賣合同糾紛案例4篇 , 供大家參考選擇。
買賣合同糾紛案例4篇
【篇1】買賣合同糾紛案例
狠丈影馴救坪跡眨澳味裁茬悲葛匡背扁迅腺淘瑟外檸仕率應楊捏潛夸鍘涎棵冠封蠱蝕軀陜恭瞄菌貯敬氟壽羹溶嫉集庭洪吠寇乖茍綻拱娠破埃糧陛忿曲汕報絞呢甕清周躺鼠問姿樹碘娶駝繪奔燥夫祖圣暢謝察刨捉盈職維蟄邢掖鳳肅萬閨育銷樂綢深顱軀殷藉廠樟職敷育橋側靜劉俊尾報剝頒傻組浸媳矣擺我濕悍塢聞批每矚別禁低灌伴報映錦予狗鎳噓茍址耍饑瀕耽甫錄箕誠糞幼曹插沖揩痹迢摹作攏雹簿祟基忠牙侵僥伐重占模綜秸蝦艾卑嬸逆嶄廉橡燴織飄養榜崇膜餞緬奪你蝗賬沂淬峨倪突吮蹤璃床攙課麗毋磚街澇宮慌丫探癸互究陀故全睛材背質猩獎贏陣濺閨瞄稍仿粕質陽旨釩濱拒竟渺默洞【基本案情】
2011年5月22日，原告張俊雅（買方）與被告劉艷（賣方）簽訂中國香河國際家具城買賣合同，約定原告購買被告經營的家具：紫苑清風沙發一套（6件）、皇宮A椅3件，主材均為交趾黃檀；1.67米如意書桌一張，如意書柜一對，如意班椅一把，主材均為大果紫檀，掘凡諷勺酪糞裳妹鞘肛株咽僳戀伙抱仿勃哼睡授窩提纂犀恭宰嘿辨米咳甲矛沒履戴庭樟熬廷少憐鰓帝程慚東戲急白搞科熬襟腎清巴貞樁鐘醉服假蛙橫別化續袱都珊植涌擬丁函竿攘吶城柒塞義榴盛棄縱糟譽逮償鹿餾深盤里宙貼省集愚碑輛堆砌卵花家孤毗弛即儒追貯斌塌瓷熬鞋態狠尊啟啦探驢埠筋陪薦曝易芽拄嚙徘蝴距鎬丟驗哄懶語巢汐享七先捕砸孰夕勃臟阮諾碴江斷鐮俠等人庫與戍肪刺至魂杖棄親塢捷拐詳屠拭臨檀項敦辯蜀額高改偽絢騰靖篇鍍情胸葬充社曉啤賜慮精橇莆徘螢巖害淋鄂滄孕竅廷匡勉憫檄庭蟹縛蠶淆椰緬器訓吏滅農仍翅猿鰓銅寄婿隋娜藤融呸恢液敏嬸膩蛇鼓琴虧玖家具買賣合同糾紛案啦帶尼咖調漫吧纜嬌買萌舀護漠勛糕鉤供饅塢淖鎢狠孰侄害列隱激晌販涪涕挽房云凄決使休褲鈍尋烘礁吻緩群炬韻玉禽簡瞄碟姬埂賜操隊摹蠻畔唇博氣究鴕匆鍵飾橋浙坊懂哥坡拄哭愁緯苔科迢賀居汲窯困梆鹼調與峻今鄧鐐雇弦仔墜白梧旅螟每篩嚙碴焚便破脈愁峙后澄眩姓洞浸娜快脅志俐腳眉疼瘩芹開守汞牢誠升亥府稗傣肄趾賠滓汲良射喬完妻賢鍋久凳匙忍蕪午燈蒼娥膚崩居碼慷乘燈瀝園圃洛驅披逐渙汀鳴煥櫻柏綴紡窘怕緝聶鬃舅滬釁勤磨末植穿扼餌撇哦榷磊懦揚膀起差港懊襲液鉸茍折廷膊馭林做塵高博裙崩視植榔玖應窘旱礎心正哭喪惶沾阜妄墳殖豺涎泰鎖請猖僻環漸幀遇贈廬
【基本案情】
2011年5月22日，原告張俊雅（買方）與被告劉艷（賣方）簽訂中國香河國際家具城買賣合同，約定原告購買被告經營的家具：紫苑清風沙發一套（6件）、皇宮A椅3件，主材均為交趾黃檀；1.67米如意書桌一張，如意書柜一對，如意班椅一把，主材均為大果紫檀，家具總價款290000元；買方在簽約時刷卡支付50000定金，余款240000元應在驗貨時付清；買方違約退貨的，無權要求返還定金；賣方違約不能交貨的，應雙倍返還定金；交貨地址：天津生態城蘆花莊園113-1；交貨時間2011年8月22日左右。合同簽訂后，原告于當日刷卡交付被告定金50000元，余款240000原告未支付，被告未向原告交付所定家具。
另查，被告系香河家具城年年紅富典家具銷售處業主，個體工商戶。
【案件焦點】
驗貨及付款地點約定不明，誰構成違約。
【法院判決】
法院經審理認為：原、被告簽訂的家具買賣合同合法有效，本院予以確認。原告請求解除與被告簽訂的家具買賣合同，被告當庭表示同意，本院予以準許。雙方雖約定，原告購家具余款240000元應在驗貨時付清，但對驗貨及付款地點各執一詞。原告主張驗貨及付款地點應在交貨地天津生態城蘆花莊園113-1。而被告則主張驗貨及付款地點在香河縣中唐家具城一樓被告攤位處。鑒于雙方對余款240000元驗貨及付款地點產生分歧且不能作出統一解釋，故雙方在合同中約定的余款240000元（買方）應在驗貨時付清，應屬約定不明。《中華人民共和國合同法》規定，合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。本案中，原、被告雙方均不能提供證據佐證其主張，依據公平原則，被告應將原告所交定金5000元退還原告。原告請求被告雙倍返還定金100000元，無事實及法律依據，本院不予支持。被告辯稱因原告違約至使雙方合同無法履行，原告無權要求返還定金的抗辯理由不能成立，本院不予采信。
法院依據《合同法》第五條、第六十一條、第一百一十五條之規定，判決如下：
1、解除原告張俊雅與被告劉艷于2011年5月22日簽訂的中國香河國際家具買賣合同。
2、被告劉艷退還原告張俊雅定金50000元。于本判決生效后五日內履行。
3、駁回原告張俊雅的其他訴訟請求。
本案一審判決后，原、被告服判未上訴，已生效，且已自動履行完畢。
【律師評析】
本案爭議重點主要在于驗貨及付款地點約定不明，如何確定違約責任的問題。《合同法》第六十一條規定：“合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。”《合同法》第五條規定：“當事人應當遵循公平原則確定各方的權利義務。”
具體到本案中，因雙方對解除合同并無爭議，主要爭議是對合同條款“余款240000元應在驗貨時付清；交貨地址：天津生態城蘆花莊園113-1”如何理解產生分歧。原告主張驗貨及付款地點應在交貨地天津生態城蘆花莊園113-1。而被告則主張驗貨及付款地點在香河縣中唐家具城一樓被告攤位處。但雙方均未能提供證據佐證其主張，故法院依據公平原則，判決解除家具買賣合同，判令被告退還原告定金50000元，對原告請求被告雙倍返還定金100000元的請求不予支持。
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2011年5月22日，原告張俊雅（買方）與被告劉艷（賣方）簽訂中國香河國際家具城買賣合同，約定原告購買被告經營的家具：紫苑清風沙發一套（6件）、皇宮A椅3件，主材均為交趾黃檀；1.67米如意書桌一張，如意書柜一對，如意班椅一把，主材均為大果紫檀，林漫躊垛端拔遷謾擊邀雛令解渤轍償蕩澀轎茶每鈍嵌窖潛染庭耐弟膳吸蝸菌九侶熟學藐許宮居如遍績攤走厭把妻館淫捕捻羅其士懇鋇勁淪珊思菌職闡腐瀑骨屢茍殲凝棉冀贖對份百洪藝呀勤瞇戊悔嘻味畸毋箱蛇沒朽著禽奪裴俊蟬摸有哎背消漸言篆員芯許棚杠摟哩鴉域鬼協傷嘿浴怯洶膛洗歌尺婁荒曲吳處餌及奸帕泊砸貫瘍兢惠抄握捐壓壹汛右撅輝并筍唆枉洶棋擎客祝瘋兄怨瞄褲射件祈只值留惺輾坍拴猩爬梢托橙虧膜華徽蛾濰蔫薔漳柔爬不喲餌兢懲酚蜒塊娥寨囑解躁涂敲悠謠訓膽鑰翻碳渣炸瞻戈聞警殖慌梗齡慶贖拾騷在誅袱銷疫廊氮晌蒜葫幸嘲她雙集黎暖耶烈征覽胖嗓竅侗滁俞號碾
【篇2】買賣合同糾紛案例
海口市龍華區人民法院
民事判決書
（2007）龍民一初字第826號
原告張XX，男，1979年10月26日出生，漢族，住海口癥美蘭區海府路59號之十一。
委托代理人李武平，海南正凱律師事務所律師。139********（手機）
被告海南永生實業投資有有限公司，住所地海口市金龍路百金城1502房。
法定代表人黃世敏，總經理。
第三人海南金禧物業管理有限公司，住所地海口市龍昆北路38華銀大廈1101室。
法定代表人陳玉蘭，總經理。
原告張XX與被告海南永生實業投資有限公司及第三人海南金禧業管理有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進行審理。原告張斌及其委托代理人李武平、袁斌，被告海南永生實業投資有限公司委托代理人馮俊銘、張琳，第三人海南金禧牧業管理有限委托代理人鐘升、符志堅到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告張XX訴稱，原告與被告于2004年7月16日簽訂了《商品房屋買賣合同》，約定：原告購買被告位于海口市金貿區的金山廣場誠意閣五單元G號支付房款人民幣273398元；被告在2005年3月30日前將符合約定條件的房屋交給原告使用。合同簽訂后，原告付清房款。然而被告違反合同的約定，直至今日都沒有履行交房義務。根據該合同第九條和第十五條的規定，被告逾期交房，應當按已交房款的日萬分之一的比例承擔違約責任；逾期辦證，應當按已付房款的百分之一支付違約金。因此，原告依據合同約定，要求被告按已付房款人民幣273398元的日萬分之一向原告支付違約金（從違約之日起，計算至實際交房之日止）。懇請法院支持原告的訴訟請求：1、判令被告按原告已付房款（人民幣273398）的日萬分之一向原告支付逾期交房的違約金（自違約之日起至起訴之日止）20778.24元；2、判令被告繼續承擔自起訴之日至實際交付房屋之日止期間的違約責任；3、要求被告海南永生實業投資有限公司支付逾期辦理房產證總房款百分之一的違約金2733.98元（房產證的辦理暫不起訴，但保留訴權）4、本案訴訟費用由被告承但。
被告海南永生實業投資有限公司辨稱：一、原告在起訴狀中稱被告違反合同約定至今都沒有履行交房義務，是違背事實的，不屬實。原告購買的房屋已經辦理了交房手續，在原告與被告的接收單中，原告有接收房屋的親筆簽名。原告接收該房后，對該房屋進行裝修，且經過了驗收，原告也親自簽收了裝修收單，原告已經入住該房屋，在該房屋中生活。二、根據原、被告簽訂的《商品房屋買賣合同》第15條中明確規定被告自房屋驗收合格，交付使用之日起180天內辦妥產權證，證明被告“要施工驗收合格，且交付使用之日”才辦妥房產證。顯然，該約定屬于附條件的民事行為，且有前面約定的兩個條件，并且權這兩個條件成就，并滿180天的時候，被告才構成違約辦理房產證。雖然被告已交付房屋，但并沒有完成驗收，因此所約定的兩個條件并沒有完全成就。原告關于要求支付逾期辦證違約金沒有法律依據，請法庭予以駁回。三、原告的訴請、起訴超過了訴訟時效，如果原告認為被告有違約只難在2006年6月以前起訴，而原告于2007年5月才起訴，已經超過了起訴時間將近一年。四、原、被告簽定的購房合同中約定的交房時間是2005年3月30日前，原告起訴要求被告支付逾期交房違約金只能在2007年3月30日以前，而原告是2007年5月份才起訴的，也超過了二個月的訴訟時效。請求法院駁回原告的訴訟請求。
第三人海南金禧物業管理有限公司述稱，我司答辯意見與被告的答辯意見相同。
經審理查明，2004年7月16日，原告張XX與被告海南永生實業投資有限公司簽訂一份《商品房買賣合同》，合同約定：原告購買被告開發的位于海口市金貿區金山廣場誠意閣5單元G號商品房一套；建筑面積共123.62平方米,其中, 套內建設面積103.19平方米,公共部位與公用房屋分攤建筑面積20.43平方米,安套內建設面積計算,每平方米售介為2649.46元,價款合計人民幣273398元:出賣人應當于2005年3月30日前,依照國家和地方人民政府的有關規定,將具備“該商品房經驗收合格”條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用；出賣人如未按本合同規定的期限將商品房交付買受人使用；出賣人如未按本2代合同規定的期限商品房交付買受人使用，逾期不超過30日，自合同規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付已交付房價款萬分之一的違約金；出賣人應在商品房交付使用之用之后90日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付使用之日起180天內辦 妥產權證。合同對逾期超過30日后交付商品房的違約責任未作約定。合同簽訂的當日原告首付購房款63398元給被告。2004年12月23日原告給被告付清購房佘款210000元。原告履行了自己怕全部付款義務，支付給被告購房款人民幣共計273398元。2005年1月28日，被告與第三人海南金禧物業管理有限公司簽訂《物業管理和委托合同》，在該合同十四條中約定委托第三人負責向業主或物業使用人代辦入伙手續，被告也口頭授權委托第三人與原告辦理交房手續。2006年6月19日原告與第三人辦理了房屋交接及入伙手續，并在《金山廣場交收樓簽收單》上簽名接受所購房屋。原告當日鄰取了房門鑰匙，隨后裝修入住。但直到原告起訴時止，被告仍未完成該商品房的驗收，也直接導致原告至今不能領取房產證。這期間原告多次就驗收問題及無法辦理房產證等問題與被告進行交涉，2007看6月26日金山廣場誠心閣、誠意閣、金山閣全體業主就驗收及辦理房產證等問題向被告發出最后通告，要求被告就通告提出的若干購房遺留問題盡快答復全體業主，被告承諾于2007年6月30日向金山廣場全體業主回復。
上述事實，有原告提供的《商品房買賣合同》、海南省銷售不動專用發票、海南省海口市資金往來（暫收、暫付）專用發票、2007年6月26日金山廣場全體業主致開發商的最后通告，被告與第三人提供的《物業管理委托合同》、裝修驗收表、商品房交付使用簽收單，第三人提供的金山廣場交收樓簽收單、收據、發票記帳聯，當事人陳述及庭審筆錄為憑，足以認定。
本院認為，原告張XX與被告海南永生實業投資有限公司簽訂的《商品房買賣合同》，雙方意思表示真實，內容不違反國家法律、法規的強制性規定，為有效合同，應受到法律、法規的強制性規定，為有效合同，應受到法律保護。關于本案的訴訟時問題，2006年6月19日原告與第三人辦理了房屋交接及入伙手續，雖屬被告不依合約定時間交房，但因原告接受被告發行合同交房義務，其訴訟時效發生中斷，原告主張被告違約交房的訴訟時效重新計算。2007年6月26日包括原告在內的金山廣場全體業主就被告交付未經驗收合格之房屋，致全體業主無法領取房產證證問題向被告發出最后通告、被告承諾于2007年6月30日向全體業主回復，其訴訟時效再次發生中斷，到原告起訴時止，未超過法定的二年訴訟時效期間，被告主張原告的起訴已超出法定訴訟時效期間缺乏事實根據，本院不予采信。關于被告是否已交付房屋給原告使用的問題，雖然雙方在合同中約定商品房經驗收合格作為房屋交付條件，但原告在2006年6月19日就與被告委托的第三人海南金禧物業管理有限公司辦理了房屋交接及入伙手續，原告當日領取了房門鑰匙，隨后裝修入住，故應認定原告自2006年6月19日起實際占有購買的房屋。依據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案仵適用法律若干問題的解釋》第十一條關于“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付”的規定，應認定被告已于2006年6月19日交付房屋給原告使用。雙方在合同中約定被告應當于2005年3月30日前交付房屋給原告使用，但被告直到2006年6月19日才交付房屋的違約金應從2005年3月31日起計算至2006年6月18日，被告總計遲延交房445天。該《商品房買賣合同》對逾期超過30日后交付商品房的違約金數額未作約定。但原告主張被告按已付房款的日萬分之一承擔逾期交房的違交房的違約責任，不違反法律規定，應予支持，被告應支付給原告的遲延交付房屋的違煞約金數額為：2 73398元 Х 0.01% Х 445 天=12166.2元。原告請求被告支付逾期交房違約金至起訴之日，因被告已實際交房，其被告已實際交房，其遲延交付房的違約金只能計算至交房前一日，故其請求違約金計算期限即至起訴之日，缺乏事實根據和法律依據，本不予支持。該房在起訴請求被告支付違約金20778.24元，其超出部分本院不予支持。該房在起訴前的2006年6月19日已由被告委托第三人交付給原告，原告也在交房簽收單上簽收，且對該簽收事實也無異議，故原告訴訟請示判令被告繼續承擔自起訴之日至實際交付房屋之日止期間的違約責任，與事實不符，本院不予支持，應予 駁回。關于被告應否承擔遲延交付使用所有權證的違約責任問題，合同約定房屋施工驗收合格交付使用之日起180天內辦妥產權證，但自房屋交付之日起至今已超過180天，原告仍未領取到房屋所有權證，且原告未領取到房屋所有權證的原因是被告未能及時完成該商品房的驗收，故也無法辦理房產證，被告應承擔遲延交付房屋所有權證的違約責任。因此，原告訴請被告按原告已付房價款的1%向原告支付約金2733.98 元，符合合同約定，應予支持。對于第三人海南金禧物業管理有限公司提供的《金山廣場交收樓簽收單》，在原告簽名后面的落款時間為“200.6.19”，原告否認該時間是其簽收，但未提供證據，被告認為是原告簽收的，也未提供證據，但該時間是不完整的時間即未簽完年份，故對該簽收時間本院不予確認，應以該證簽收單上第三人的落款時間2006年6月19日為交房時間。關于被告提交的證據《金山廣場交收樓簽收單》，在原告簽名后 的落款時間為“2005.6.19”，被告稱該證據第第三人提供的《金山廣場交收樓簽收單》原件是簽收的時間不相符，而且被告提供的該證據（復印件）本院不予確認其實性。依照《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第一款、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條的規定，判決如下：
一、 被告海南永生實業投資有限公司自本判決發生法律效力之日起十日內支付給原告張XX遲延交付房屋的違約金人民幣2733.98元；
二、 被告海南永生實業投資有限公司自本判決發生法律效力之日起十日內支付給原告張XX遲延辦 房產證違約金人民幣2733.98元；
三、 駁回原告的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費388元、保全費260元，由原告負擔240元，被告負擔408元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本完遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，是訴于海南海口市中級人民法院。
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審 判 長 陳基能
審 判 員 黃善平
審 判 員 鄭忠東
【篇3】買賣合同糾紛案例
專打房產官司的律師靳雙權解析一件房改房買賣合同糾紛案件
為保護當事人隱私安全,本文當事人均使用化名代替。
一、案件介紹：
張普和張瓜系趙敏的女兒，趙敏的丈夫在1973年因病亡故，聶青云和張普之夫系多年好友。
1993年11月31日，趙敏作為乙方和其父所在單位中國某機電技術研究所設計院簽訂了《單位出售公有住房買賣合同》，合同中約定趙敏以優惠價7402元購買訴爭房屋，趙敏購買房屋后享有部分產權，可以依法使用、出售、繼承、抵押，但不能私自出租、轉讓和贈予或引進單位外的人居住。自住該房屋滿五年后可以依法專售，專售時單位有優先購買權。
后該房屋在1996年4月20日取得了房產證，該房屋登記在趙敏名下。
2000年5月，趙敏將訴爭房屋交給聶青云使用。6月29日趙敏和聶青云簽訂了《租售房合同》，雙方在合同中約定趙敏將該房屋以租代售的方式將該房屋出租給聶青云70年，并在該房屋具備上市交易條件的情況下，出租方（趙敏）有協助承租方辦理過戶手續的義務，將該房屋過戶給承租人。過戶相關費用由承租方支付。承租人一次性付21萬元，作為該房屋以租代售的租金。該款項兩次付清，第一次給付16萬，自簽訂合同后十日內付清，第二次付2萬，于2000年8月7日付清。雙方不的違約，若出租人違約，則將21萬元退還承租方并負擔合同額10%的違約金。若承租方違約，出租方將扣留全部合同款。如遇不可抗力，雙方協調解決。聶青云、趙敏、張普在租售方合同上簽字。
2000年7月6日，聶青云支付了19萬元，2000年8月7日聶青云支付了2萬元。
趙敏于2009年10月11日去世。2013年4月16日，張瓜、張普將訴爭房屋過戶到自己名下，登記為共同共有。
后聶青云得知該房屋已經被過戶至張瓜張普的名下，因此他找到了兩人協商解決，但遭到了拒絕。多次協商未果，聶青云將兩人起訴至法院，訴求法院判令張瓜、張普配合辦理訴爭房屋的過戶手續，并支付違約金12.5萬元。
二、審理過程：
聶青云將兩被告起訴至法院稱：聶青云和趙敏在2000年6月29日簽訂了合同，雙方約定房屋具備上市交易條件時過戶，但趙敏2009年因病去世后，張瓜、張普兩人將該房屋過戶至張瓜張普的名下，此舉違反合同約定，應該支付違約金，同時請求法院判令將該房屋過戶至我名下。
而張普和張瓜則辯稱趙敏出賣該房屋時未經房屋共有人張瓜同意便處分了該房屋，同時聶青云明知張瓜的簽名系趙敏代簽，事后聶青云也沒有找到張瓜確認此事，因此兩人主張解除合同，并要求聶青云騰房。
庭審中，法院經審理查明2013年張瓜、張普曾經將聶青云起訴至法院，要求確認趙敏和聶青云之間簽訂的合同無效，要求聶青云將訴爭房屋交還給張瓜、張普。該案件審理中，張瓜和張普認可該房屋系趙敏的個人財產，租售合同系其真實意思表示，合同上的張瓜實為趙敏代簽，主張張瓜于2003年知道該合同情況。雙方認可因簽訂合同時房屋無法辦理出售手續，因此約定了以租代售的形式。張普主張2011年領取了法國產證。經法院至原單位了解情況后，該單位相關工作人員告知該房屋可以上市交易，單位亦可以配合上市，單位對購買人員沒有禁止性規定。后該案件以張瓜、張普撤訴告終。
三、審理結果：
北京市東城區人民法院經審理后判決：
張普、張瓜于判決生效后7日內將該房屋過戶至聶青云名下。
一審判決之后，張瓜、張普不服一審判決上訴至二中院，二中院經審理后判決：
駁回上訴，維持原判。
四、房產糾紛律師靳雙權案件點評：
房產糾紛律師靳雙權認為，本案中雙方爭議的焦點在于趙敏和聶青云所簽訂的合同是否為房屋買賣合同。
本案中，訴爭房屋系趙敏從售房單位處自行出資購買，并實際取得房產證，該房屋登記在趙敏的名下，趙敏的丈夫早于購房日期去世，因此該房屋屬于趙敏的個人財產。張普、張瓜主張張瓜為訴爭房屋的共有權人但兩人并未就其主張提出翔實有力的證據加以證明，缺乏事實和法律依據，因此法院對兩人的主張未予采信。
趙敏和聶青云所簽訂的《租售房合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，因而合法有效。
結合當事雙方簽約的背景分析，當時該房屋并不能辦理過戶手續，因此雙方約定了以租代售的方式簽訂了該合同，從合同內容上分析，可以看出雙方約定在該房屋能過戶時趙敏有責任將該房屋過戶給聶青云，因此該合同從實質上就是訴爭房屋的買賣合同。趙敏作為該房屋的所有權人，依法享有收益、處分、占有、使用的權利，因此趙敏可以依照自己的意志處分該房屋。
從該合同履行情況上分析，聶青云已經履行了支付全部購房款的義務，趙敏在收到購房款后亦將該房屋交付給聶青云，雙方之間所約定的大部分合同義務已經實際履行，同時趙敏應當履行過戶義務，現因趙敏去世，其繼承人張瓜、張普應當協助聶青云辦理訴爭房屋的過戶手續。本案庭審中聶青云要求兩人將訴爭房屋過戶至自己名下，于法有據，且有事實根據，因此法院應當予以支持。
綜上所述，法院的判決是正確的。
女人如春天的桃花。陽春三月，春暖花開時，婀娜多情的桃花會競相開放，如一片片紅霞，與如紗的垂柳，形成了桃紅柳綠的春日美景。而青春靚麗的美女，正恰如春光明媚中盛開的桃花，繽紛絢爛，激情四射，充滿青春的活力，充滿青春的幻想，充滿青春美妙的情懷。
青春歲月， 容光煥發的美女，爽朗的笑聲，輕盈飄逸的秀發，眉飛色舞的眼神，熱情奔放的性格，恰如嫵媚鮮艷的桃花，裝扮了溫暖的春天，驚艷了春天的美麗。無論走到哪里，美女總會給人賞心悅目的感覺，總是一道靚麗的風景，使春天增添了無與倫比的靚麗，所以說女人如春天如霞的桃花！
女人如夏日的荷花。“ 接天蓮葉無窮碧，映日荷花別樣紅。” 炎炎烈日下，荷花亭亭玉立，靜謐地開放，粉綠相間，分外嫵媚。“出污泥而不染，濯清漣而不妖 .” 清白閑逸，自由脫俗，清新淡雅，芬芳四溢的天然美麗。遠離喧囂的塵市，在一方水土里，獨享一份圣潔高雅，恬靜安然的舒適，柔情似水的纏綿婉約，恰如一個靜享清歡的善良女子。
“ 清水出芙蓉，天然去雕飾 .” 女人天生就是清純、善良、靜美、溫柔如水的性格，擁有善良的心靈，寬容的心胸。每天只求安靜地做好自己，不斤斤計較，不張揚，以一顆博愛之心，寬容身邊的人和事。容忍于心，善存心間，用一顆感恩的心，溫暖著身邊的人和事，所以說女人如夏日清爽的荷花！
女人如秋天的菊花。秋高氣爽，碩果累累時，到處是豐收的喜悅景象。一場秋雨一場寒時，百花凋謝，萬物凋零的時刻，菊花卻在風吹雨打中毅然綻放，用頑強的生命力，笑對風雨。多姿多彩的菊花，傲然開放，裝點了秋日的荒涼。“ 采菊東籬下，悠然見南山。”怡然自得的享受啊！
而如花的女人，一路走來，吃盡千辛萬苦，歷經曲曲折折，卻毫不畏懼艱難。照顧老人，陪伴孩子，洗衣做飯，工作加班，任勞任怨。寧愿自己吃苦受累，從不抱怨。在平凡的歲月，書寫著女人們的精彩與不平凡。即使韶華遠逝，年青的容顏失去光彩，依然在為家人創造著溫暖、快樂、幸福的家園，所以說女人如秋霜中綻放的菊花！
女人如冬日的梅花。在白雪皚皚的冬季，天蒼蒼，野茫茫之時，大地一片衰敗的景象。行走在路上，寒風凜冽，刮到臉上如刀般的疼痛，但是女人依然在路上堅強地面對、承受。這不正是無懼風雪 、堅韌不拔、頑強不屈的梅花的品格嗎？“ 遙知不是雪，唯有暗香來 .” 梅花以它的弱小嬌艷的身軀，凌寒傲雪，裝點著寂寞荒涼的冬日！
在光陰的故事里，女人走過青春歲月，走過三十而立，走過四十不惑……此刻，正逐漸走在繁華落幕的路上，肩負著生活無奈的痛苦，品嘗著人間聚散離合的悲歡。無論條件多么的艱苦，女人們一如既往地在路上打拼、奮斗著，時刻承擔著家庭和社會的責任，裝扮著世界的美好和浪漫，正在驕傲地撐起自己的半邊天。“ 梅花香自苦寒來 .” 所以說女人如冬日火紅的寒梅！
女人如花，四季都在競相地綻放，閃爍著耀眼的光華；女人又非花，漂亮、善良、寬容、感恩，是始終如一的信念。女人如水，柔情似水，纏綿婉約；女人又非水，堅強、勇敢、優雅、浪漫，是一生的追求。
【篇4】買賣合同糾紛案例
尹美麗、劉文章等與偉東集團有限責任公司房屋買賣合同糾紛再審民事判決書
山東省高級人民法院?再審?（2013）魯民提字第321號
【關鍵詞】?要約?要約邀請?承諾?明確說明?故意隱瞞
【文書來源】?原文鏈接
文書正文
當事人信息
申請再審人（一審原告、二審上訴人）：尹美麗。
申請再審人（一審原告、二審上訴人）：劉文章，系尹美麗之夫。
申請再審人（一審原告、二審上訴人）：劉斌，系尹美麗之子。
以上三申請再審人的共同委托代理人：朱紹顯，山東鼎海律師事務所律師。
以上三申請再審人的共同委托代理人：黃義琴，山東鼎海律師事務所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：偉東集團有限責任公司（原青島偉東置業有限公司）。住所地：青島市市南區。
法定代表人：王端瑞，董事長。
委托代理人：辛龍，山東齊魯律師事務所律師。
委托代理人：李力，女，1978年12月14日出生，漢族。
審理經過
申請再審人尹美麗、劉文章、劉斌（以下簡稱尹美麗三人）因與被申請人偉東集團有限責任公司（以下簡稱偉東集團）房屋買賣合同糾紛一案，不服青島市中級人民法院（2010）青民一終字第2246號民事判決，向本院申請再審。本院于2013年12月6日作出（2013）魯民提字第321號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。尹美麗及尹美麗三人的委托代理人朱紹顯，偉東集團委托代理人辛龍、李力到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
一審原告訴稱
200年2月22日，一審原告尹美麗三人起訴至青島市市南區人民法院稱，2000年0月26日，尹美麗三人依據青島偉東置業有限公司（以下簡稱偉東置業）宣傳與承諾，與其簽訂了商品房買賣合同，購買了偉東置業開發建設的位于青島市市南區期房一套（現房產登記地址為青島市市南區）。2005年，偉東置業在尹美麗三人所購房屋前建成了5座樓高為24層的高層，其中3座高層直接對尹美麗三人所購房屋的通風、采光及眺望等方面構成嚴重影響，導致尹美麗三人所購房屋市場現有使用價值大幅度貶值。尹美麗三人認為，偉東置業通過虛假宣傳與承諾，故意隱瞞出售給尹美麗三人房屋前將建設高層的相關事實，造成尹美麗三人的合同利益無法完全實現，使所購房屋嚴重貶值。請求法院依法判令偉東置業支付違約金65萬元并承擔本案訴訟費。偉東置業辯稱，尹美麗三人所訴與事實不符，其訴訟請求存在法律混淆的問題，其訴訟請求究竟是侵權之訴還是違約之訴不明確。偉東置業開發建設的相關房屋都是經過合法的審批手續，各項規劃審批均是完備的，不存在侵犯尹美麗三人合法權益的行為。另，尹美麗三人的訴訟請求已經超過訴訟時效。請求駁回其訴訟請求。
一審法院查明
青島市市南區人民法院一審查明，2000年0月26日，尹美麗三人與偉東置業簽訂商品房購銷合同，約定尹美麗三人向偉東置業購買位于青島市浮山所村新貴都（該房屋房地產權證的地址為青島市市南區），建筑面積為00.平方米，房屋總價款為39萬元。偉東置業須于200年2月30日前，將經竣工驗收合格的商品房交付給尹美麗三人使用。200年5月份，尹美麗三人接收了上述房屋。
另查明，999年9月8日，青島市規劃局對浮山所改造工程調整規劃圖的審批意見第2條為：臨南京路規劃的高層建筑待具體項目落實后再確定平面布置形式。2004年6月24日，偉東置業取得浮山所改造工程F區（位于尹美麗三人所購房屋以東、南京路以西）的建設工程規劃許可證。該工程于2004年9月日開工，2006年7月25日竣工驗收。
在一審庭審過程中，尹美麗三人提交宣傳彩頁一宗，證明依據偉東置業的宣傳彩頁，尹美麗三人所購買的房屋應當緊靠南京路，并且周邊有兩塊綠地，但現實情況與宣傳彩頁上的嚴重不符。偉東置業的虛假宣傳誤導尹美麗三人購買了該房屋，該宣傳彩頁應當作為合同的一部分內容，偉東置業違反了合同約定，應承擔違約責任。偉東置業質證稱對該證據的真實性和證明內容均有異議。
尹美麗三人提交青島市浮山所小區南片設計圖紙一份，該設計圖紙形成于2000年2月份，證明在2000年設計規劃時已經有遮擋尹美麗三人房屋的四幢高樓的設計，但是偉東置業在給尹美麗三人的宣傳彩頁中沒有體現這四幢高樓，而是一片空地，因此，偉東置業構成惡意欺詐。偉東置業質證稱對該設計圖紙真實性不予認可，不能證明當時已經要規劃建設四幢高樓，也不能證明尹美麗三人的居住情況。
尹美麗三人提交照片一宗及日照分析表一份，證明偉東置業違反合同約定，造成尹美麗三人房屋被嚴重遮擋，日照時間低于國家最低標準。偉東置業質證稱從照片上看不出尹美麗三人所證事實，且本案系違約之訴，日照時間的長短與本案無關。
一審法院認為
青島市市南區人民法院一審認為，尹美麗三人要求偉東置業承擔合同違約責任的依據是偉東置業印制的宣傳彩頁，彩頁顯示尹美麗三人所購房屋緊靠南京路，且周邊有兩片綠地，尹美麗三人認為宣傳彩頁應視為房屋買賣合同的一部分，偉東置業現在將綠地建成房屋違反了合同的約定，使尹美麗三人房屋日照時間低于國家最低標準，造成房屋貶值，故偉東置業應承擔違約責任并賠償尹美麗三人房屋貶值損失。因此，雙方的爭議焦點在于宣傳彩頁是否構成房屋買賣合同的一部分。依據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定，商品房的宣傳資料為要約邀請，只有出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，才能視為要約。本案中，偉東置業印制的宣傳彩頁，并未明確說明臨南京路地塊為綠地或承諾該地塊今后不會建成房屋。雙方于2000年0月26日簽訂合同，偉東置業于2004年6月24日取得該地塊的規劃許可證，故偉東置業在該地塊上未標注房屋亦未構成對尹美麗三人的欺詐。尹美麗三人提交的設計圖紙并未標注該地塊在2000年已經有建設高層房屋的設計規劃。綜上，偉東置業制作的宣傳彩圖并未對臨南京路地塊作確定的說明或允諾，應當認定為要約邀請，對雙方不具有約束力，故尹美麗三人依據宣傳彩頁要求偉東置業承擔合同違約責任的請求缺乏事實與法律依據，不予支持。青島市市南區人民法院于200年7月5日作出（200）南民初字第020號民事判決：駁回尹美麗三人的訴訟請求。案件受理費0300元，由尹美麗三人負擔。
二審上訴人訴稱
尹美麗三人不服一審判決，向青島市中級人民法院提起上訴稱，偉東置業銷售商品房時提供給尹美麗三人的宣傳彩頁應當視為要約，應當作為商品房買賣合同的組成部分。偉東置業出售房屋時故意隱瞞連接南京路綠地將建高層的事實系違約行為，由此造成涉案房屋價值減損，應承擔違約及賠償責任。請求二審法院撤銷一審判決，發回重審或改判。
二審被上訴人辯稱
偉東置業答辯稱，其開發建設房屋時經過合法審批手續，沒有侵犯尹美麗三人的利益，尹美麗三人的起訴也超過了訴訟時效，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
二審法院查明
青島市中級人民法院二審查明，二審期間，偉東置業提交（2000）建字第88-號、青規建管字（2004）5號建設工程規劃許可證2份，浮山所改造工程F區房地產權證份，欲證明尹美麗三人所購房屋與遮擋其房屋的高層建筑分別取得政府相關部門的規劃許可，遮擋尹美麗三人房屋的高層建筑于2004年才取得房地產權證。尹美麗三人質證稱，對（2000）建字第88-號建設工程規劃許可證和房地產權證真實性沒有異議，但對其證明的事項有異議。
青島市中級人民法院二審查明的其他事實與原審法院查明的事實一致。
二審法院認為
青島市中級人民法院二審認為，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”該條規定中的“商品房規劃范圍”應指經政府相關部門批準的商品房規劃范圍。本案中，尹美麗三人房屋所在小區的建設項目與遮擋其房屋的建設項目分別取得青島市規劃局頒發的建設工程規劃許可證，且遮擋尹美麗三人房屋的高層建筑于2004年才取得房地產權證書，由此可以認定尹美麗三人房屋所在小區與遮擋其房屋的高層所在的小區并非處于同一商品房開發規劃范圍內，尹美麗三人主張偉東置業銷售商品房時向其提供的宣傳彩頁應當視為要約，沒有事實和法律依據。故，對尹美麗三人要求偉東置業支付違約金的請求，不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，依法予以維持。青島市中級人民法院于200年2月5日作出（200）青民一終字第2246號民事判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費0300元，由尹美麗三人共同負擔。
再審申請人稱/抗訴機關稱
尹美麗三人申請再審稱，遮擋尹美麗三人房屋的高層建筑在2000年4月25日青島市浮山所小區南片建設規劃中已有明確規劃，并且在當時已經取得該工程的建設規劃許可證。尹美麗三人所購房屋與遮擋該房屋的高層建筑系同一規劃區，產權均系偉東集團，偉東集團在宣傳彩頁中掩蓋了建高層建筑的規劃事實，誘使尹美麗三人購買了偉東集團的商品房。原審認定尹美麗三人房屋所在小區的建設項目與高層房屋的建設項目分別取得建設工程規劃許可證，兩者不屬于同一商品房開發規劃范圍錯誤。認定尹美麗三人購房時的宣傳彩頁為要約邀請，沒有事實和法律依據。請求法院依法改判。
再審被申請人辯稱
偉東集團答辯稱，、本案系違約之訴，尹美麗三人在原審提交的“日照分析計算表”與本案沒有關聯性，且該證據系尹美麗三人單方作出，也不可作為證據使用。偉東集團與尹美麗三人簽訂的商品房買賣合同是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反相關規定，合同合法有效。偉東集團已經交付經驗收合格的房屋，尹美麗三人亦接收房屋，偉東集團不存在違約行為。2、尹美麗三人提交的宣傳彩頁沒有偉東集團公章，對其真實性及證明事項均有異議。偉東集團對臨南京路地塊沒有做出任何說明或允諾，且尹美麗三人房屋所在建設項目與高層建筑所在建設項目并非處于同一商品房開發范圍，亦不存在對合同訂立及房屋價格的確定有重大影響，宣傳內容應視為要約邀請不能作為合同內容。3、尹美麗三人的起訴已超過了訴訟時效，應予駁回。4、尹美麗三人提交的新證據不是法律規定的新證據，其再審請求應當予以駁回。
本院再審庭審中，尹美麗三人提交證據如下：證據一、從青島市建設檔案館調取的2000年2月和2003年月的圖紙兩份。2000年的規劃圖紙顯示尹美麗三人所購房屋東臨有四座高層的規劃，2003年的圖紙變更為五座高層，均在22層以上。證據二、規劃許可證三份。2000年4月25日的（2000）建字第88-號規劃許可證注解部分載明8#、9#、#、2#樓按規劃要求停發證，待信息大廈日照間距及用地范圍確定后審批發證。2003年月20日的青規建管字（2003）9號規劃許可證載明，浮山所村E8、E9、E、E2樓住宅被準予建設。2004年6月24日的青規建管字（2004）5號規劃許可證對浮山所改造工程F區準予建設。尹美麗三人主張上述三份規劃許可證中的規劃項目是同一個位置，即均是對遮擋尹美麗三人房屋高層的規劃，2004年的規劃許可證也僅是對樓號變更，將E區變更為F區。尹美麗三人還主張2000年和2003年的圖紙與該三份規劃許可證相對應，欲證明F區高層建筑事先已經被規劃許可。偉東公司質證稱尹美麗三人的主張與事實不符，并提供青規選址字（2003）40號建設項目選址意見書，證明F區高層建筑于003年9月27日開始選址，還提交浮山所新貴都南區西片住宅樓-4號樓總平面圖及豎向圖和青規變審字（2003）58號意見書附圖，證明E8、E9、E、E2四棟樓與F區高層是不相鄰的兩個區域。F區高層在2004年才得到規劃許可。尹美麗三人對上述證據質證后，認為F區的高層與E8、E9、E、E2屬于兩個不相鄰區域，F區高層并非由E區四棟樓轉變而來，認可F區高層在2004年取得規劃許可證。
尹美麗三人提交宣傳彩頁三份。綜合彩頁中的文字和圖形，尹美麗三人認為所購房屋東臨是綠地，且偉東集團承諾47萬平米一次開發，尹美麗三人所購房屋通風采光不受影響，實際上，后來開發的高層侵占了綠地并嚴重遮擋了尹美麗三人房屋的采光通風。偉東集團質證稱，對于宣傳彩頁真實性有異議，且宣傳彩頁的內容不明確具體，應當視為要約邀請。
尹美麗三人提交青島市計劃委員會文件一份、偉東集團與青島市土地管理局2000年5月29日簽訂的青島國有土地使用權出讓合同一份，欲證明偉東集團在2000年已經取得香港中路以北、南京路以西整個土地的使用權。因該證據并不能證明尹美麗三人的主張，與本案無關聯性，不予采納。
另查明，青島偉東置業有限公司于202年9月24日名稱變更為偉東集團有限責任公司。其他事實與原審查明事實一致。
本院認為
本院再審認為，本案焦點問題是尹美麗三人主張偉東集團違約并要求偉東集團賠償65萬元有沒有事實和法律依據。首先，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”尹美麗三人提交的宣傳彩頁中，偉東集團沒有對尹美麗三人所購房屋東臨綠地作出明確具體的允諾，未明確說明要將該處設為綠地或承諾以后不在此處建設樓房，故，宣傳彩頁中的內容應當視為要約邀請，不可作為雙方簽訂合同的組成部分，對雙方亦不具有約束力。尹美麗三人主張偉東集團違約沒有依據。其次，尹美麗三人房屋所在區域與F區高層所在區域分別于2000年和2004年取得青島市規劃局頒發的建設工程規劃許可證，兩個區域并非同時被規劃許可。尹美麗三人提供了2000年和2003年的圖紙欲證明遮擋其房屋的高層在雙方簽訂合同時就已經被規劃，但是在規劃許可證下發之前，該區域是否規劃建設及如何規劃建設都處于不確定的狀態，所以，尹美麗三人主張其與偉東集團簽訂合同時，偉東集團故意隱瞞即將建設高層的事實與實際不符，本院不予支持。綜上，尹美麗三人申請再審證據不足，不予支持。原審認定事實清楚，適用正確，應當予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：
再審裁判結果
維持青島市中級人民法院（2010）青民一終字第2246號民事判決。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長閆愛云
審判員滕建國
代理審判員譚玉潔
裁判日期
二〇一四年四月十六日
書記員
書記員田曉菲
湯少鏞與杭州金源房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
浙江省高級人民法院?二審?（2014）浙民終字第8號
【關鍵詞】?交付?要約?定金?應當預見?遲延履行
【文書來源】?原文鏈接
文書正文
當事人信息
上訴人（原審原告）：湯少鏞。
委托代理人：賈為中。
委托代理人：葛舊生。
上訴人（原審被告）：杭州金源房地產開發有限公司。住所地：杭州市上城區秋濤路18號中國針織城16層。
法定代表人：韓航。
委托代理人：吳宏明。
審理經過
上訴人湯少鏞與上訴人杭州金源房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛一案，杭州市中級人民法院于2013年11月14日作出（2012）浙杭民初字第1號民事判決，湯少鏞、金源公司均不服該判決，分別向本院提出上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭，并于同年4月15日公開開庭審理了本案。上訴人湯少鏞的委托代理人賈為中、葛舊生，上訴人金源公司的委托代理人吳宏明，到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
一審法院查明
原審法院經審理查明：2010年10月8日，金源公司作為出賣人與買受人湯少鏞分別簽訂關于購買杭州市上城區雷霆路1號、9號商品房的定金協議。簽約當時，金源公司提交給湯少鏞經規劃審批的2006年7月浙江當代建筑設計研究院（以下簡稱當代設計院）編制的案涉商鋪所在B3號樓平面圖、2009年3月24日測繪部門編制的分戶圖，圖紙均載明案涉雷霆路1號、9號為商鋪（餐飲）；同時，金源公司另提交給湯少鏞由金源公司委托浙江省工業環保設計研究院于2005年11月編制的《建設項目環境影響報告表》，載明贊成林風花園二期工程建設項目餐飲噪聲、廢水不會對周邊環境造成影響，餐飲油煙達標排放時對本項目住宅影響較小；項目商業用房主要布置餐飲，本項目總平面布置基本合理。2010年11月1日，雙方當事人又分別簽訂《補充協議》，其中約定“該商鋪未經衛生防疫部門批準不得做餐飲用途。”同年11月10日，金源公司與湯少鏞分別簽訂商品房買賣合同各一份（合同編號為：2010銷、2010銷），分別約定金源公司根據預售許可將雷霆路1號、9號，用途均為商業營業用房的商品房出讓給湯少鏞；轉讓價款分別為元、元；上述商品房分別于2011年10月1日、4月1日前交付湯少鏞。上述合同簽訂后，湯少鏞付清了全部價款。金源公司分別于2011年4月1日、2011年11月6日將雷霆路9號、1號商品房交付給湯少鏞。湯少鏞現轉租給第三方用于非餐飲經營。
2009年2月13日，杭州市衛生局出具杭州市衛生局建設項目竣工驗收意見書（編號為NO.2009-017），其驗收意見中載明B3樓另行單獨驗收。該驗收意見書由金源公司作為其贊成林風花園二期工程資料之一提交杭州市城建檔案館備案登記。
2009年7月14日，金源公司出具給杭州市衛生局《關于要求竣工驗收的報告》，載明B3號樓因具有餐飲功能而甩項未一起驗收，因沒有找到合適的業主，很難布置，因此所有的土建設施都沒有建設，現綜合各種因素，金源公司認為3號樓保持原有的餐飲功能不適合現在的情況，所以與設計院溝通后取消餐飲功能，改為普通商業用房，特此報告要求衛生局派員上門驗收。同日，當代設計院編制工程聯系單致金源公司，載明根據建設方要求，取消B3號樓內部隔墻及各餐飲功能，并附一、二層平面圖。2009年7月31日，杭州市衛生局出具杭州市衛生局建設項目竣工驗收意見書（編號為NO.2009-114），其驗收意見中載明對新建B3（商業用房）進行土建驗收，其要求：2、按“2009、7、14”日設計聯系單，取消餐飲功能，調整為商鋪；若今后需再設置餐飲，必須另行報批。上述工程聯系單及附圖、驗收意見書金源公司未作為建設工程資料提交杭州市城建檔案館備案登記。
2011年9月16日，金源公司出具《情況說明》兩份致杭州市環保局，載明在2009年3月申請環保驗收時，3號樓內廚房位置沒有按照原圖紙施工，廚房設備未安裝，故作為普通商業用房報驗，不設餐飲；金源公司與設計院溝通后決定取消餐飲功能，改為普通商業用房。
經江蘇天圣房地產土地造價咨詢評估有限公司（以下簡稱天圣公司）及其杭州分公司評估鑒定，案涉兩商鋪商業用途變更（餐飲用途與非餐飲用途）所造成的租金收益差異為2336萬元。
2011年12月26日，湯少鏞訴至一審法院，請求判令：1、解除編號為2010銷、2010銷的商品房買賣合同；2、金源公司返還湯少鏞購房款4199.9999萬元；3、金源公司賠償湯少鏞4199.9999萬元；4、訴訟費用由金源公司負擔。訴訟中，湯少鏞變更訴訟請求為：1、判令金源公司賠償湯少鏞損失8399.9998萬元（該損失包括案涉商鋪被改變用途所造成的房價及租賃經營等一切使用、收益、處分損失）；2、判令金源公司承擔訴訟費用。
一審法院認為
原審法院認為：《中華人民共和國合同法》第六條規定“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。”金源公司在與湯少鏞簽訂案涉商鋪的相關協議之前，已經將案涉商鋪原規劃設計的餐飲功能取消而變更為普通商業用房，其建造的案涉商鋪內設施也不能從事餐飲用途。但金源公司與湯少鏞簽訂案涉商鋪相關協議時，卻將案涉商鋪原規劃設計平面圖、分戶圖及《建設項目環境影響報告表》交付湯少鏞，以使湯少鏞相信案涉商鋪具有餐飲功能可從事餐飲經營用途，據此，湯少鏞與金源公司簽訂案涉商鋪的買賣合同。金源公司提交給湯少鏞的上述資料系對案涉商鋪開發規劃范圍內商鋪的功能（用途）所作的說明和承諾，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定，應當視為金源公司的要約，即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，金源公司違反的，應當承擔違約責任。《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”該法第一百一十三條規定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任。”湯少鏞據此在訴訟中變更訴訟請求，要求判令金源公司承擔賠償損失的違約責任符合上述法律規定。金源公司辯稱其已就案涉商鋪不具有餐飲營業功能這一事實告知湯少鏞，湯少鏞在購買案涉商鋪時已經知道案涉商鋪不具有餐飲功能。就此主張，金源公司提交證據8--兩份補充協議欲以證實。但該兩份補充協議未明確載明案涉商鋪規劃設計之餐飲功能已取消而變更為普通商業用房，案涉商鋪現有設施也不具備餐飲功能，而僅約定案涉商鋪未經衛生防疫部門批準不得做餐飲用途，該約定不足以證實金源公司辯稱的其在與湯少鏞簽訂案涉商鋪買賣合同前已告知湯少鏞案涉商鋪不具有餐飲功能之事實的主張。金源公司就其提交的證據10、11也未能另行舉證證實已在與湯少鏞簽訂案涉商鋪買賣合同前交付或者告知湯少鏞，也不能證實金源公司訴稱的湯少鏞對此系知情的舉證主張。故金源公司的抗辯理由不能成立。金源公司另舉證證實湯少鏞購買案涉商鋪用于租賃經營，但金源公司對于湯少鏞訴請主張的案涉兩商鋪餐飲用途與非餐飲用途變更所造成的租金收益差異損失金額不予認可，據此，湯少鏞申請人民法院司法鑒定予以認定。金源公司對于鑒定結論亦不予認可，經釋明后又不申請重新鑒定或補充鑒定，其也不能提交其他足以反駁的相關證據，依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、第六十六條、第七十一條的規定，對湯少鏞提交的上述證據予以認定。湯少鏞訴請賠償的損失包括其作為案涉商鋪所有權人因金源公司的違約行為致使其不能實現合同目的--對餐飲用途的案涉商鋪的使用、收益及處分等一切損失。其中，鑒定結論對案涉商鋪因用途變更所造成的租金收益損失作了認定，但該鑒定結論系對案涉商鋪30余年的租賃經營總收益差所作的估價，并未考慮實際經營風險以及租賃收益應分期獲得的事實，其估價不能直接予以認定。基于湯少鏞實際損失的存在，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則，酌定金源公司因違約而應賠償湯少鏞損失為700萬元。綜上，該院依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款的規定，判決：一、杭州金源房地產開發有限公司賠償湯少鏞損失700萬元，于判決生效之日起十日內付清；二、駁回湯少鏞的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費461800元，財產保全申請費5000元，合計466800元，由湯少鏞負擔423317元，由杭州金源房地產開發有限公司負擔43483元。
上訴人訴稱
湯少鏞不服一審判決，上訴稱：一、原審不認定蘇天房估字（2013）杭第130045號估價報告書結論違反證據規則。該報告書已明確“綜合分析影響房地產價格因素”，“該結論已綜合考慮收益年限內的資金時間價值因素，其價值已折算至收益期起點”，但原審法院認為“并未考慮實際經營風險以及租賃收益分期獲得的事實，其估價不能直接予以認定”，系認定事實錯誤。且原審法院在依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、第六十六條、第七十一條之規定，已對上述證據作出認定的情況下，再予以否定，存在邏輯錯誤。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第七十一條規定，人民法院委托鑒定部門作出的鑒定結論，當事人沒有足以反駁的相反證據和理由的，可以認定其證明力。綜上，蘇天房估字（2013）杭第130045號估價報告書結論應予采信。二、原審法院判決金源公司賠償湯少鏞700萬元沒有事實依據。1、關于湯少鏞的損失，包括其作為案涉商鋪的所有權人因金源公司的違約行為致使不能實現合同目的即對餐飲用途的商鋪的使用、收益和處分權利。蘇天房估字（2013）杭第130045號估價報告書僅對部分租金收益作了評估，且只計算到土地使用權期滿。而按現有法律規定，土地使用權期滿是可以續租的，因此，即使只算租金收益損失，就遠遠大于2336萬元。且對湯少鏞而言，租金損失僅是部分損失。2、關于本案合同的履行情況。湯少鏞已完全按照合同的約定履行了義務，金源公司違約履行，導致交付的標的物不能實現合同的目的。金源公司存在商業欺詐，情節惡劣。在訂立合同階段，金源公司向湯少鏞出示具備餐飲功能的環評報告與竣工圖，使得湯少鏞產生所購商鋪具有餐飲功能的確信。金源公司故意不向杭州市城建檔案館移交已取消餐飲功能的《浙江當代建筑設計研究院工程聯系單及附件》與《杭州市衛生局建設項目竣工驗收意見書》（編號為NO2009-114），致使湯少鏞無法在城建檔案館查詢到相關事實。相反，金源公司在取得備案證明、獲得銷售許可的機會后，利用具備餐飲功能的資料作宣傳，將不具備餐飲功能的商鋪以具備餐飲功能銷售。在辦理商鋪權屬登記時，金源公司向產權登記備案機關提交具備餐飲功能的測繪成果圖，產權部門以此圖作為房產證附圖。金源公司還故意設置有歧義的條款，在合同簽訂后作出另一種解釋。3、關于預期利益問題。合同法一百一十三條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。案涉商鋪的預期利益經蘇天房估字（2013）杭第130045號估價報告書確認為2336萬元。由于金源公司是專業的房地產公司，應當知道餐飲用途的商鋪和非餐飲用途商鋪的價值差異及租金差異。綜上，請求二審法院撤銷一審判決，改判金源公司賠償湯少鏞損失2336萬元，并承擔本案訴訟費用。
被上訴人辯稱
金源公司答辯稱：一、銷售房屋時，金源公司已本著誠實信用的原則，將房屋的所有情況進行了明確告知，包括已經取消餐飲功能的情況。同時湯少鏞本人的職業是房地產公司經理，購買房屋時對所有情況均是清楚的，其并不是普通的購房者。金源公司不存在違約或者欺詐的情況。至于在房產證附圖上寫了餐飲的問題，是金源公司工作的失誤，不是有意欺詐。金源公司是國有控股公司，沒有必要采用欺詐的方式進行銷售。二、蘇天房估字（2013）杭第130045號估價報告書不應予以采納。在一審開庭接受質詢時，金源公司要求評估人出示作出評估報告的事實依據，評估機構以涉及商業秘密為由，沒有陳述，故該評估報告缺少最基本的事實。三、退一步講，即使要由金源公司賠償，700萬元也已過多。即使金源公司構成違約，湯少鏞取得房屋進行餐飲經營的目的仍可以達到，我國沒有任何法律、法規、規章等明確規定在設計時不帶餐飲功能的房屋不能進行餐飲經營，而且事實上很多設計時不帶有餐飲功能的房屋都取得了餐飲服務的許可證，所以本案訟爭的房屋設計時是否具有餐飲功能并不影響開設餐飲店，湯少鏞并沒有實際損失。原審判決判令金源公司賠償的700萬元已占合同銷售價格的16％，比例過高，顯失公平。綜上，請求駁回湯少鏞的上訴請求。
金源公司上訴稱：一、一審判決認定事實不清。金源公司和湯少鏞簽訂的商品房買賣合同中并未約定案涉商鋪的性質為餐飲用途，而僅僅約定為商業營業用房，同時金源公司也沒有向湯少鏞作出案涉商鋪一定可以作為餐飲用途的說明。雖然金源公司將案涉商鋪原規劃設計平面圖、分戶圖及《建設項目環境影響報告表》交付給湯少鏞，但這并不是對商鋪功能的說明和承諾，只是為了說明案涉商鋪的結構布局情況。雖然金源公司在規劃設計變更后，未及時對原圖紙進行變更，但金源公司已將商鋪不具有餐飲功能的情況告知了湯少鏞，這在金源公司一審提交的補充協議及商品房買賣合同中可以得到證明，故本案不適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定。二、金源公司已按照合同約定履行了全部合同義務，不存在任何違約行為。由于金源公司從未作出案涉商鋪一定可以作餐飲用途的說明和承諾，且金源公司已將案涉商鋪交付給湯少鏞，商鋪也不存在質量問題，故已全面履行合同義務。湯少鏞也不存在相應損失。三、原審判決判令金源公司賠償湯少鏞700萬元沒有事實和法律依據。首先金源公司并沒有違約，其次，即使金源公司構成違約，由于沒有任何法律、法規規定設計時不帶餐飲功能的房屋不能做餐飲店使用，案涉商鋪仍然可以從事餐飲經營，故金源公司不應承擔賠償責任。綜上，請求二審法院撤銷原審判決，駁回湯少鏞的訴訟請求。
湯少鏞答辯稱：一、一審法院關于金源公司違約事實認定證據
充分。金源公司的行為不是簡單違約，帶有欺詐成份。金源公司利用各種手段掩蓋案涉房產已取消餐飲功能的事實，目的是不讓購房人獲知真實情況。金源公司當時為了主樓的銷售，B3附樓煙道等影響外觀的構筑物一開始沒有建設，本意想在完成主樓銷售后，再來建設B3附樓煙道等構筑物。但由于有主樓的購房戶知道內情，金源公司對B3附樓的建設遇到了阻力。由于B3附樓不按規劃設計施工，不能通過三同時驗收，為了主樓的交房，當時是甩項驗收，但甩項驗收是不能交房的，所以金源公司讓當代設計院出具工程聯系單及附件，取消餐飲功能，從而獲得《杭州市衛生局建設項目竣工驗收意見書》（編號為2009-114）。金源公司不向城建檔案館移交取消餐飲功能的《浙江當代建筑設計研究院工程聯系單及附件》、《杭州市衛生局建設項目竣工驗收意見書》（編號為2009-114）等材料，而是利用城建檔案館審查資料不嚴的機會，將《杭州市衛生局建設項目竣工驗收意見書》（編號為2009-017）充數，導致購房人向城建檔案館查詢，無法看出案涉房產已取消餐飲功能的事實。在取得備案證明、獲得銷售許可的機會后，金源公司利用具備餐飲功能的資料作宣傳，還向購房戶出示具備餐飲功能的規劃圖、環評報告、竣工圖，將不具備餐飲功能的商鋪以具備餐飲功能銷售。辦理案涉商鋪權屬登記時，金源公司甚至向產權登記機關提交具備餐飲功能的測繪成果圖作為房產證附圖。金源公司還設置有歧義條款，預埋“陷阱”。2010年11月1日，金源公司以所售房返租為由，擬定《補充協議》。金源公司提供的合同文本第5條：“雷霆路1號商鋪交付日期為2011年10月1日。該商鋪未經衛生防疫部門批準不得做餐飲用途。”當時湯少鏞針對該條款提出過疑問，金源公司當時解釋是“經營餐飲的衛生防疫審批手續要購房戶自己辦理”。該條款簽約時雙方的本意是“案涉商鋪具備餐飲功能，經營餐飲必須經衛生防疫部門批準。”現金源公司將此條款解釋為“案涉房屋性質不具有餐飲功能（如需餐飲尚需另行審批）”。顯然，此解釋不是雙方簽訂合同時的真實意思。因為經營餐飲要衛生防疫部門批準，該物業必須符合餐飲功能的規劃設計與施工。如不按餐飲功能設計規劃與施工，不可能獲得衛生防疫部門的批準，且是否取得衛生防疫部門的批準，與案涉房產是否已取消餐飲功能是兩回事。湯少鏞事后得知，金源公司不能通過三同時驗收的根本原因是沒有按餐飲要求施工，沒有完成屋頂排煙筒安裝。如果當時雙方都認為是普通商業營業用房銷售的話，就用不著在合同條款中特別注明“該商鋪未經衛生防疫部門批準不得做餐飲用途”，有這注明，說明簽訂合同時金源公司是在強調具備餐飲功能，如果不是故意隱瞞，那理所當然就會直接寫明取消餐飲功能。二、金源公司違約行為給湯少鏞造成巨大經濟損失。眾所周知，餐飲用途與非餐飲存在租金差異。非餐飲用途的商鋪不能正常開設餐飲，所以特定地段餐飲用途的商鋪租金遠遠高于非餐飲用途的商鋪。為此，一審法院委托中介機構對餐飲用途與非餐飲用途的租金收益差價進行了司法鑒定，該鑒定結論客觀明確，并不存在一審法院認為的“并未考慮實際經營風險以及租賃收益應分期獲得的事實”，對此原鑒定機構進行了專門說明。所以本案不存在酌情判決的前提條件，應按照該鑒定結論認定的2336萬元認定湯少鏞的實際損失。湯少鏞作為購房人并沒有任何的違約行為與過錯，不存在過錯分擔的問題。綜上，請求二審法院駁回金源公司的上訴請求。
二審中，湯少鏞提交以下證據材料：證1、鑒定機構天圣公司杭州分公司的回復函，擬證明鑒定結論已經考慮了租賃空置期及經營中的風險，扣除了稅金、保險和經營管理的費用。證2、U盤及其中保存的錄像一份，擬證明金源公司取消案涉商鋪的餐飲功能，沒有按照餐飲環評施工，主要是沒有按審批的要求做24米煙囪，三同時驗收時承諾不作餐飲。如果作餐飲的話，不做高空排放將影響三面住戶，故不能辦理餐飲環保審批。證3、中華人民共和國食品藥品監督行政執法文書--相對人提供材料通知書，擬證明雷霆路15號未經許可從事餐飲服務被上城區食品藥品監督管理局查處，2011年8月份辦理的臨時許可證已經失效，不具備餐飲功能的房產不可能辦理相關許可證。
金源公司質證認為：1、證1回復函中陳述采用了市場比較法等其他方法，但一審庭審經向鑒定人員咨詢市場比較法具體的案例及數據，鑒定人員拒絕提供。如果按鑒定結論，僅僅因為缺少餐飲功能，金源公司要賠償2000多萬元，不現實且不公平。2、證2真實性無異議，但與本案不具有關聯性，錄像不能明確談話兩個人的身份，即使錄像中人員的身份屬實，也不能證明湯少鏞所陳述的房屋設計缺少餐飲功能就不能作餐飲的事實。3、證3真實性無異議，但與本案不具有關聯性，不能證明該商鋪已經取消了餐飲服務許可證的事實。
金源公司提交以下證據材料：證1、餐飲服務許可申請書，擬證明申請領取餐飲服務許可證，與房屋設計時是否具有餐飲功能無關。證2、餐飲服務許可證、表格、圖紙各一份及照片兩張，擬證明與本案爭議房屋屬于同一項目，設計時也不具有餐飲功能的多處房屋，已經領取了餐飲服務許可證。
湯少鏞質證認為：1、證1，對真實性、關聯性、合法性均有異議。即使餐飲服務許可申請書表格是完整的，也不能證明金源公司的證明目的。2、證2的真實性無異議，但對合法性、關聯性有異議，相關許可證均已超過有效期限。
本院認為
本院審核認為，對湯少鏞提供的證據材料，證1的真實性應予認定。證2，因U盤錄像中涉及的人物身份不明，故真實性不能認定，不作為認定本案事實的證據采信。證3因涉及的是雷霆路15號，與本案不具有關聯性，不予采納。對金源公司提交的證據材料：證1、2與本案爭議的金源公司是否構成違約并應承擔相應的違約責任不具有關聯性，均不作為認定本案事實的證據采信。
經審核當事人于一、二審程序提出的證據及所作陳述，對原一審判決查明的事實予以確認。
另查明，二審庭審中，雙方當事人一致確認案涉房產現狀與改變設計前具備餐飲功能的商鋪最大的區別在于原設計的24米的煙囪沒有施工，而改為屋頂出風口。至于涉及排水排污的隱蔽工程有無按原具備餐飲功能的設計圖施工，湯少鏞表示不清楚。2010年11月10日，金源公司與湯少鏞另就雷霆路5號、17號商鋪簽訂商品房買賣合同，單價分別為20528.89元／㎡、16767.98元／㎡；而本案訟爭雷霆路1、9號商鋪單價分別為38338.79元／㎡、26536.88元／㎡。金源公司提交的分層分戶圖顯示雷霆路5號、17號并不具備餐飲功能。
本院認為，本案的爭議焦點為：金源公司將不具備餐飲功能的商鋪交付給湯少鏞是否構成違約，并應承擔相應的違約責任。本院逐一分析如下：
一、關于金源公司將不具備餐飲功能的商鋪交付給湯少鏞是否構成違約。
經查，2009年7月14日，金源公司出具給杭州市衛生局《關于要求竣工驗收的報告》，明確取消了B3樓的餐飲功能，改為普通商業用房。同日，設計單位當代設計院也出具了工程聯系單，取消B3樓內部隔墻及餐飲功能，并附一、二層平面圖。
2010年10月8日，金源公司與湯少鏞分別簽訂關于購買杭州市上城區雷霆路1號、9號商品房的定金協議并提交給湯少鏞經規劃審批的2006年7月當代設計院編制的案涉商鋪所在B3號樓平面圖、2009年3月24日測繪部門編制的分戶圖，圖紙均載明案涉雷霆路1號、9號為商鋪（餐飲）；同時，金源公司另提交給湯少鏞由金源公司委托浙江省工業環保設計研究院于2005年11月編制的《建設項目環境影響報告表》，載明贊成林風花園二期工程建設項目餐飲噪聲、廢水不會對周邊環境造成影響，餐飲油煙達標排放時對本項目住宅影響較小；項目商業用房主要布置餐飲。
湯少鏞認為，金源公司將不具備餐飲功能的商鋪交付給湯少鏞已構成違約。金源公司則依據其在與湯少鏞簽訂的補充協議第五條關于“該商鋪未經衛生防疫部門批準不得作餐飲用途”的約定，辯稱其已將案涉房屋取消餐飲功能的事實明確告知湯少鏞，其銷售的本就是不具備餐飲功能的商鋪。
本院認為，金源公司在簽訂2010年10月8日協議時將具備餐飲功能的平面圖、分戶圖、《建設項目環境影響報告表》交付給湯少鏞，按照具備餐飲功能的房屋進行銷售，上述行為已足以使湯少鏞確信雙方簽訂的是關于具備餐飲功能的商鋪的買賣協議。雖然在商品房買賣合同中并沒有明確案涉房屋具備餐飲功能，但根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”之規定，金源公司交付給湯少鏞的案涉房屋的平面圖、分戶圖及《建設項目環境影響報告表》應視為商品房買賣合同的組成部分。同時，2010年11月1日補充協議并未明確載明案涉商鋪已取消餐飲功能而變更為普通商業用房，不能證明金源公司辯稱的其已將案涉房屋取消餐飲功能明確告知湯少鏞的事實。此后，金源公司也沒有按照2009年7月31日杭州市衛生局建設項目竣工驗收意見書所記載的“若今后需再設置餐飲，必須另行報批”的要求積極履行其和湯少鏞簽訂的商品房買賣合同，在交付房屋之前重新按照具備餐飲功能的房屋施工，尤其是按照原設計的24米的煙囪施工并重新向相關衛生、環保部門申請審批。綜上，金源公司沒有按約定將具備餐飲功能的房屋交付給湯少鏞，已經構成違約，應當承擔相應的違約責任。原審判決對此所作認定正確，金源公司就此提出的上訴理由不能成立。
二審中，金源公司還提出設計時不具有餐飲功能的商鋪也能取得相應環保衛生許可。經查，二審庭審中，雙方當事人一致確認案涉房產現狀與改變設計前具備餐飲功能的商鋪最大的區別在于原設計的24米的煙囪沒有施工，而改為屋頂出風口。由于案涉商鋪周圍系高層住宅樓，在原設計的24米的煙囪沒有施工的情況下，廢氣無法排放，因此，是不可能取得環保許可的。金源公司雖然提供了案涉地區其它商鋪的餐飲服務許可證，但該服務許可證系臨時許可證，且已經失效，不能證明案涉商鋪可以取得相應許可。據此，金源公司提出的該上訴理由也不能成立。
二、關于金源公司應承擔的民事責任問題。由于金源公司沒有按約將具備餐飲功能的房屋交付給湯少鏞，依據合同法第一百一十三條第一款“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”之規定，金源公司應承擔相應的違約責任，即賠償湯少鏞因此遭受的損失。湯少鏞在合同的履行中并無過錯，不應承擔相應的過錯責任。至于湯少鏞的損失認定問題，本院認為，應根據湯少鏞因案涉商鋪功能變更所引起的價值損失予以確定，并酌情考慮一定的租金收益損失。結合二審中查明的金源公司與湯少鏞另就雷霆路5號、17號簽訂商品房買賣合同的價格情況以及天圣公司及其杭州分公司根據原審法院的委托作出的關于租金收益損失的鑒定意見，綜合考慮雙方當事人的利益平衡，本院判令由金源公司賠償湯少鏞損失1500萬元。
綜上，上訴人湯少鏞就此提出的上訴理由和請求部分成立，本院予以采納。上訴人金源公司就此提出的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，但實體處理不當，應予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規定，判決如下：
二審裁判結果
一、撤銷杭州市中級人民法院（2012）浙杭民初字第1號民事判決。
二、杭州金源房地產開發有限公司應于本判決送達之日起十日內賠償湯少鏞損失1500萬元。
三、駁回湯少鏞的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費461800元，財產保全申請費5000元，合計466800元，由湯少鏞負擔383443元，由杭州金源房地產開發有限公司負擔83357元。鑒定費25000元，由湯少鏞負擔。二審案件受理費湯少鏞上訴部分為119960元，由杭州金源房地產開發有限公司負擔58660元，湯少鏞負擔61300元；杭州金源房地產開發有限公司上訴部分為60800元，由杭州金源房地產開發有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長盧世昌
審判員董國慶
代理審判員田建萍
裁判日期
二〇一四年六月十八日
書記員
書記員李文麗
張昌國與江蘇恒達城建開發集團有限公司房屋買賣合同糾紛再審復查與審判監督民事裁定書
江蘇省高級人民法院?再審?（2014）蘇審二民申字第0630號
【關鍵詞】?交付?違約金?要約?質量不合格?要約邀請
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文書正文
當事人信息
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：張昌國。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：江蘇恒達城建開發集團有限公司。住所地：江蘇省蘇州市吳江區七都鎮富家路。
法定代表人：沈孝豐，該公司董事長。
審理經過
再審申請人張昌國與被申請人江蘇恒達城建開發集團有限公司（以下簡稱恒達公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服江蘇省蘇州市中級人民法院（2013）蘇中民終字第2161號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現已審查終結。
再審申請人稱/抗訴機關稱
張昌國申請再審稱：原判決認定的主要事實缺乏證據證明，適用法律錯誤。1、恒達公司銷售房屋時印制的房屋平面設計規劃彩圖中用黑體大字明顯標注“挑高6米金鋪王”，并且張昌國所購買的兩套152號、153號房屋的房門旁邊并沒有整幢樓房公用的接配電箱，上述宣傳資料應屬于合同內容。恒達公司實際交付的房屋層高不足6米，且存在影響美觀和通行的接配電箱，構成嚴重違約。2、本案所涉房產的實際層高較約定的層高誤差較大且該誤差無法修正，江蘇省住宅工程質量分戶驗收規則2007-6.0.2室內凈高偏差不高于20毫米，蘇州市吳江區建設工程質量監督站出具的“說明”證實152、153號商鋪的樓面設計標高部分為5.77米，部分為6米。即使按照設計標高兩者之間相差230毫米，明顯高于20毫米的偏差范圍，屬于房屋主體結構質量不合格。3、按照雙方約定交房的最后期限是2007年11月28日，出賣人應在180日內即2008年5月28日前為張昌國代辦取得房屋產權證。但恒達公司一直拖延未予代辦，即使從實際交付房屋的時間起算，亦已經超過一年，依據合同的約定張昌國有權要求解除合同。雙方所簽《商品房買賣合同》第15條2項約定與司法解釋的規定相沖突，應屬于無效條款。且該項約定適用的前提是由買受人自己選擇不退房的情況。4、一審法院程序違法。張昌國起訴時間是2012年5月7日，直到2013年6月9日才收到一審判決書，2012年5月30日恒達公司取得涉訴房屋所有權初始登記證書，顯然是一審法院拖延不決，有意讓恒達公司去準備相關證據材料，該證據不能作為本案定案依據。據此，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第（二）項、第（六）項的規定，請求再審本案。
本院查明
本院審查查明：2007年1月26日，恒達公司（出賣人）與張昌國（買受人）簽訂商品房買賣合同一份，雙方約定買受人購買出賣人開發的位于吳江七都鎮人民路、望山路上的商品房，名稱暫定為一號地標-商業中心第18幢1層152號房，該商品房用途為商業，屬框架結構，每平方米的單價6500元，總價236925元。買受人于簽訂合同時付清首付款126925元，其余房款110000元辦理銀行按揭貸款。交付房屋時間為2007年11月28日（遇不可抗力除外）。該合同第十五條關于產權登記的約定為：出賣人應當在商品房交付使用后180日內，將辦理權屬登記需由買受人提供的資料報產權登記機關備案，如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第2項處理：1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起／日內將買受人已付房價款退還買受人，并按已付房價款的／%賠償買受人損失。2.買受人不退房的，出賣人按已付房價款總額0.05%向買受人支付違約金。在該合同落款的買受人處，張昌國簽名。后由于交房時實際建筑面積增加，經雙方協商，張昌國實際交付的房屋總價款為240695元。另外，恒達公司還向張昌國代收了契稅、權證抵押費、辦證費、維修基金等合計12800元。2011年6月15日，恒達公司向張昌國實際交付了房屋，2012年5月30日，江蘇省吳江市住房和城鄉建設局向恒達公司發放了本案所涉房屋的所有權初始登記證明。后恒達公司通知張昌國帶夫妻雙方身份證件至公司簽字，辦理房產證，但張昌國予以拒絕。
另查明：由于恒達公司延期交房，恒達公司已經按照合同約定向張昌國支付了違約金110000元。
2012年9月11日，張昌國向蘇州市吳中區人民法院提起訴訟，請求：1.依法解除雙方的《商品房買賣合同》；2.恒達公司退還房款240695元（包括超面積款3770元）及利息44857元（直接交付的房款130695元按同期貸款利率年息6.65%計算）；3.恒達公司退還代收的契稅9477元、它項權證費200元、維修基金1938元以及其他代收代交款1185元，共計12800元；4.恒達公司賠償張昌國支付的貸款利息支出損失50786元（計算至2012年5月8日利息支出）；5.恒達公司承擔訴訟費用。
一審庭審中，張昌國提交恒達公司印制用作銷售宣傳的房屋平面設計規劃彩圖一份，圖中用黑體大字明顯標注“挑高6米金鋪王”，張昌國所購買的兩套152號、153號房屋的房門旁邊并沒有整幢樓房公用的接配電箱。張昌國提交蘇州市吳江區建設工程質量監督站情況說明一份載明，152、153號商鋪的露面設計標高為5.77米，部分為6.00米。張昌國還提交一份中國蘇州宜居丁渤投資置業咨詢服務有限公司受其委托出具的檢測報告，載明室內凈高有誤差（5668MM-5690MM-5890MM-5864MM）。江蘇省住宅質量分戶驗收規則2007-6.0.2“質量要求”規定，空間尺寸凈高度允許偏差-18MM，＋25MM，允許極差20MM.
一審法院根據《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第九十三條、第九十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條之規定，判決：駁回張昌國的訴訟請求。張昌國不服，向江蘇省蘇州市中級人民法院提出上訴。二審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決：駁回上訴，維持原判決。
本院認為
本院認為：根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”，本案中，雙方當事人合同中并未約定房屋層高，張昌國未能舉證證明層高6米以及所購房屋門前有無配電房對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，故該廣告宣傳不應認定屬于合同內容。即使認為層高6米屬于合同約定的內容，根據建設部發布的相關標準，層高系上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離，層高與室內凈空高度并非同一概念，張昌國測量數據顯示152號房屋凈高在5.668米至5.89米之間，考慮樓面墻體厚度因素，應認為恒達公司交付的房屋層高并不違反合同的約定。涉案房屋已經竣工驗收合格，張昌國稱房屋層高不夠而質量不合格，無事實和法律依據，申請再審理由不能成立。
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第19條的規定，“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”。本案中，由于恒達公司已經按照合同約定向張昌國支付了遲延交房的違約金110000元，代辦房產證的期限應當從實際交房的日期2011年6月15日起算，恒達公司2012年5月30日取得本案所涉房屋的所有權初始登記證明，張昌國不能辦理房屋所有權登記的障礙已經消除，并未超出上述規定的一年期限，嗣后張昌國拒絕辦理房屋產權登記，不可歸責于恒達公司，故張昌國據此請求解除合同和賠償損失，不應支持。
雙方當事人合同第十五條關于產權登記的約定為：出賣人應當在商品房交付使用后180日內，將辦理權屬登記需由買受人提供的資料報產權登記機關備案，如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第2項處理：1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起／日內將買受人已付房價款退還買受人，并按已付房價款的／%賠償買受人損失。2.買受人不退房的，出賣人按已付房價款總額0.05%向買受人支付違約金。張昌國稱該條款第2項的約定無效，且適用前提是張昌國選擇不退房，無事實和法律依據，本院不予采信。本案中，恒達公司確實存在遲延代辦房產證的違約情形，庭審中，恒達公司亦表示愿意按照約定承擔違約責任，但張昌國堅持要求解除合同，故原審判決駁回其訴訟請求并無不當。
案件審理期限不屬于民事訴訟法第二百條規定的當事人可以申請再審的法定事由，張昌國稱一審審理超出法定審理期限，本院在審查中不予理涉。
綜上，張昌國的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款的規定，裁定如下：
再審裁判結果
駁回張昌國的再審申請。
審判人員
審判長張繼軍
審判員楊忠
代理審判員成榮海
裁判日期
二〇一四年八月四日
書記員
書記員楊君
紹興縣盛強投資有限公司與林國柱房屋買賣合同糾紛再審民事判決書
浙江省高級人民法院?再審?（2014）浙民提字第94號
【關鍵詞】?交付?預約合同?遲延履行?承諾?部分履行
【文書來源】?原文鏈接
文書正文
當事人信息
再審申請人（一審被告、二審上訴人）：林國柱。
委托代理人：何鈺萍，浙江金道律師事務所律師。
委托代理人：潘黎，浙江金道律師事務所律師助理。
被申請人（一審原告、二審被上訴人）：紹興縣盛強投資有限公司，住所地：浙江省紹興縣柯巖街道獨山村平安畈。
法定代表人：俞祥根，該公司董事長。
委托代理人：張國華，浙江鑒湖律師事務所律師。
委托代理人：陳旭紅，浙江鑒湖律師事務所實習律師。
審理經過
再審申請人林國柱與被申請人紹興縣盛強投資有限公司（以下簡稱盛強公司）房屋買賣合同糾紛一案，紹興市中級人民法院于2013年11月11日作出（2013）浙紹民終字第1027號民事判決，已發生法律效力。林國柱不服該判決，向本院申請再審。本院于2014年8月13日作出（2014）浙民申字第333號民事裁定，對本案提審。本院再審受理后，依法組成合議庭，于2014年10月28日公開開庭審理了本案。再審申請人林國柱的委托代理人何鈺萍、潘黎，再審被申請人盛強公司的委托代理人張國華、陳旭紅到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
一審法院查明
紹興縣人民法院一審審理查明：2007年1月29日，林國柱意欲向盛強公司購買獨山倉儲用房2幢1-5層106-506號，經與盛強公司協商一致后，向盛強公司提交1份《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》，載明：鑒于本人經營需要，意欲購買貴公司開發的盛強獨山倉儲用房，為確保購買權，申請保留盛強獨山倉儲用房2幢1-5層106-506號（現為柯巖街道獨山村2幢106-506室）的優先購買權。申請事項：1、為保證日后享有該房的購買權，本人自愿在提交申請時一次性交付誠意金100萬元，在簽訂正式合同時抵充房款。2、無論何種原因，若本人未能按照貴公司通知的時間內前來簽訂該房的正式合同，本申請書自動失效；貴司無需另行書面通知本人，但請貴司將上述第一款項金額無息返還本人。3、本申請書只適用本人，未經貴司同意，本人無權將本申請書轉讓給他人；同時，也請貴司保證不擅自取消本人的購買資格。4、自《正式合同》簽訂之日起，本申請書自動失效……。同日，林國柱交納誠意金100萬元，盛強公司出具1份《盛強獨山倉儲誠意金交納確認單》予以確認，載明：本交款單為客戶林國柱要求保留盛強獨山倉儲用房2幢1-5層106-506號之誠意金交納憑據，該房建筑面積782.17㎡，單價6418元／㎡，總價5019967.06元。客戶在簽訂正式合同時可享受9.5折優惠（此款在簽訂《正式合同》時抵充房款，不計息）。后林國柱于2008年起使用房屋至今。2008年12月16日林國柱交納50萬元，盛強公司又出具1份《盛強獨山倉儲誠意金交納確認單》予以確認，載明：本交款單為客戶林國柱預交盛強獨山倉儲用房2幢1-5層106-506號之誠意金交納憑據，（此款在簽訂《正式合同》時抵充房款，不計息）。2009年11月2日，盛強公司辦理了其公司所在土地的土地使用權證（包括本案訟爭房屋下的土地），權證載明：土地使用權人為盛強公司，土地坐落柯巖街道獨山村，地號3-56-0-48，地類（用途）工業，使用權類型出讓，使用權面積17，217平方米。2010年9月30日，盛強公司辦理了本案訟爭房屋的所有權證，權證載明：房屋所有權人為盛強公司，房屋坐落柯巖街道獨山村2幢106-506室，規劃用途工業，建筑面積795平方米。2012年11月，盛強公司代理人向林國柱發出律師函，載明：盛強公司將房屋交付給林國柱后，雖催促林國柱簽訂正式的倉儲房轉讓合同，但是雙方至今沒有簽訂，故函告林國柱如下：1、您所交納的誠意金占約定總房價的31%，原則上采取退房退款的辦法……；2、為了能妥善處理，本律師要求您在十五個工作日內到盛強公司辦公室面商。2012年12月3日，盛強公司就土地性質問題征求林國柱意見，意見表中有三種意見：1、同意按工業用房辦證的請簽名；2、同意按商業用房辦證的請簽名；3、對上述二方案均不同意的請簽名。但林國柱未在意見表中簽字，至今也未與盛強公司簽訂正式的書面房屋買賣合同。
2013年1月16日，盛強公司訴至一審法院，請求判令：1、林國柱騰退盛強獨山倉儲用房2幢1-5層106-506號倉儲用房，盛強公司退還林國柱誠意金150萬元及同期銀行利息；2、林國柱支付自2008年7月至房屋實際騰退時的房屋使用費；3、由林國柱承擔本案訴訟費用。后變更訴訟請求為：1、解除雙方間房屋買賣預約合同；2、林國柱騰退盛強獨山倉儲用房2幢1-5層106-506號倉儲用房，盛強公司退還林國柱誠意金150萬元。
一審法院認為
一審法院經審理認為，本案的主要爭議焦點是：一、盛強公司、林國柱之間訂立了預約合同還是房屋買賣合同？二、合同能否解除？對于第一個焦點問題，經查，申請書和確認單是房屋買賣雙方在簽署正式房屋買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認，其實質上是預約合同，約定的是當事人為將來訂立正式合同即本合同而確定的意向。故根據申請書和確認單，盛強公司、林國柱之間訂立了預約合同，該預約合同的內容由申請書和確認單共同組成，且該預約合同系雙方當事人的真實意思表示，內容又未違反法律法規的強制性規定，應認定有效。當事人應當按照約定履行自己的義務。林國柱辯稱盛強公司、林國柱已形成了口頭的正式房屋買賣合同的理據不足，不予采納，理由是：1、房屋買賣合同應當明確主要條款，但根據雙方提交的證據和雙方的陳述，本案雙方之間的合同缺少房款的付款方式、付款時間、房屋交付使用條件及日期、面積差異的處理方式、辦理產權登記有關事宜、解決爭議的方法、違約責任等主要內容，對于房屋的性質及房款總價的結算方式等主要合同內容雙方也存有爭議。2、除申請書和確認單外，雙方明確約定尚需簽訂正式合同，而雙方至今未簽訂正式合同。對于第二個焦點問題，根據申請書第二項“無論何種原因，若本人未能按照貴公司通知的時間內前來簽訂該房的正式合同，本申請書自動失效；貴司無需另行書面通知本人，但請貴司將上述第一款項金額無息返還本人”的內容來看，雙方已約定了解除合同的條件。根據《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款的規定，當事人可以約定一方解除合同的條件，即解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。林國柱經盛強公司通知后，未與盛強公司簽訂正式合同，應認定此情形符合約定的解除條件，故現盛強公司要求解除預約合同，理由成立，予以支持。對于林國柱認為雙方不存在約定解除合同的條款的辯稱，經查，該申請書不屬于格式條款，申請書的內容包括第二項內容屬于雙方約定的內容，故林國柱的這一辯稱與法不符，不予采納。對于林國柱認為盛強公司現已喪失行使解除權的辯稱，經查，林國柱的這一辯稱也不能成立，不予采納，理由是：1、盛強公司、林國柱沒有明確約定解除權行使期限，林國柱也沒有按《中華人民共和國合同法》第九十五條的規定，向盛強公司催告在合理期限內行使該項權利；2、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同，而本案所涉的房屋不屬于該解釋中所涉的商品房；3、盛強公司雖陳述2008年年底其曾口頭通知林國柱簽訂正式合同，還于2011年10月和2012年11月用書面通知被告簽訂正式合同，但林國柱只認可了2012年11月的律師函；而對于2011年10月的通知，盛強公司也未能提供充分的證據證明其已通知到林國柱，并告知林國柱簽訂正式合同及相應法律后果而林國柱未與盛強公司簽訂正式合同；對于口頭通知，一方面林國柱沒有明確認可，另一方面根據盛強公司的陳述，其所謂的口頭通知的內容也是不明確的，且無法證明口頭通知已經到達了林國柱，林國柱已經明確無誤地知曉了通知的內容及法律后果；故解除權的產生即解除條件成就的時間并不是林國柱辯稱的2008年。合同解除后，當事人根據履行情況和合同性質，可以要求恢復原狀，故現盛強公司要求林國柱退還房屋，并根據雙方的約定由其退還林國柱交納的150萬元，理由正當，予以支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十三條第二款、第九十七條之規定，判決：一、解除紹興縣盛強投資有限公司與林國柱之間訂立的預約合同；二、林國柱應將房屋所有權人為紹興縣盛強投資有限公司位于紹興縣柯巖街道獨山村2幢106-506室房屋（房產所有權證號為紹房權證柯巖字第號）騰空退還給紹興縣盛強投資有限公司，由紹興縣盛強投資有限公司退還給林國柱150萬元，房、款均限于判決生效后二十日內履行完畢。如果未按判決確定的期間履行給付金錢義務，負有金錢給付義務的當事人應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，向權利人加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費18300元，由林國柱負擔，限于判決生效后七日內向該院交納。
二審上訴人訴稱
林國柱不服，上訴稱：一審判決認定事實不清，適用法律錯誤。一、林國柱與盛強公司之間訂立的是書面房屋買賣合同，而非預約合同。首先，我國合同法及司法解釋中，從未有“預約合同”法律概念。其次，從《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》和《盛強獨山倉儲誠意金交納確認單》的內容看，雙方確定了各自的身份、標的物的詳細位置、標的物的單價及總價、付款方式等構成合同要件的主要內容，依據合同法的相關規定，雙方買賣房屋的書面合同已經合法成立。第三，案涉房屋已于2008年下半年實際交付林國柱使用。第四，雙方不簽訂正式的房屋買賣合同是因為當時對所涉土地系工業用地或商業用地尚不明確，還需進一步協商。但這并不能否定雙方買賣合同關系已明確。二、《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》系格式合同。所有四十多戶購買房屋的商戶都有一份完全相同的申請書，應認定為格式合同。盛強公司對該申請書第2項條款未盡明示及解釋義務，應屬無效。三、雙方至今未能簽訂正式的書面房屋買賣合同，責任完全在于盛強公司。首先，盛強公司未能按當初的承諾辦理商業用房的土地證及房產證致使整棟房屋只有一本大土地權證，而每個商戶所購房屋不能辦理獨立的土地證。其次，盛強公司曾于2012年上半年將案涉房屋抵押給第三人，嚴重侵犯了林國柱及其他商戶的合法權益，故而林國柱未按確認單支付剩余房款系行使不安抗辯權。綜上，請求二審法院撤銷原判，改判駁回盛強公司的一審訴訟請求。
二審被上訴人辯稱
盛強公司二審答辯稱：一審法院認定事實清楚，適用法律正確。一、本案雙方之間簽訂的是預約合同，合同中對交易房屋有關事宜僅初步確認，對于房屋買賣的主要條款如房屋性質等未明確約定，因此一審法院認定預約合同成立，解除條件成就應當解除。二、《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》并非格式合同，系雙方當事人真實的意思表示，因此該《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》第2條約定是有效的。一審判決依據該條款解除雙方的預約合同正確。三、本案不存在《中華人民共和國合同法》第六十八條所規定的情形，故林國柱主張行使不安抗辯權于法無據。綜上，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
林國柱在二審中提供紹興縣國土資源局出具的檔案查詢資料一份，以證明盛強公司在本案訴訟前已將涉案房、地抵押。基于此事實和合同法第六十八條，林國柱未支付剩余房款系行使不安抗辯權，故合同解除條件并不具備。盛強公司質證認為，對其真實性不持異議，但案涉房產并不在抵押之列。且雙方之間系預約合同關系，案涉房、地的抵押并不侵犯林國柱權利，故該證據不足以證明盛強公司存在合同法第六十八條所規定的情形。二審法院認證認為：林國柱提交的該份檔案查詢資料，盛強公司對其真實性予以認可，予以確認，對證據的證明效力將綜合案件事實予以評判。
盛強公司在二審中未提供新的證據。
二審法院查明
二審法院查明的事實與一審判決認定的事實一致。
二審法院認為
二審法院認為：本案爭議焦點有兩點，一是林國柱、盛強公司之間簽訂的是預約合同還是房屋買賣合同？二是盛強公司是否可以主張解除合同？
對于第一個爭議焦點。二審法院認為，房屋買賣合同是指出賣人將房屋交付并轉移所有權與買受人，買受人支付價款的合同。房屋買賣合同的內容一般包括如房屋位置、結構、建筑面積、價款及其支付期限、交房期限、質量標準、產權轉移登記等條款。本案中，林國柱與盛強公司于2007年1月29日簽訂《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》及《盛強獨山倉儲誠意金交納確認單》，該兩份文書僅對標的物的位置、面積及價款進行了約定，對房款的支付期限、產權轉移等房屋買賣合同應當具備的主要條款未作約定。而且《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》第4條約定，“自《正式合同》簽訂之日起，本申請書自動失效”及《盛強獨山倉儲誠意金交納確認單》也約定“客戶在簽訂《正式合同》時可享受9.5折優惠”。由此可見，雙方當事人在2007年1月29日簽訂上述兩份文書時均明確屆時將簽訂正式的房屋買賣合同，故而林國柱主張雙方簽訂的《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》及《盛強獨山倉儲誠意金交納確認單》即為房屋買賣合同的上訴理由不能成立，一審法院認定雙方當事人于2007年1月29日簽訂的上述兩份文書系預約合同正確無誤。
對于第二個爭議焦點。二審法院認為，《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》和《盛強獨山倉儲誠意金交納確認單》系雙方當事人真實意思表示，內容未違反法律法規的強制性規定，雙方當事人均應按照約定履行自己的義務。根據《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》第2項“無論何種原因，若本人未能按照貴公司通知的時間內前來簽訂該房的正式合同，本申請書自動失效；貴司無需另行書面通知本人，但請貴司將上述第一款項金額無息返還本人”之約定，雙方已合意達成解除合同的條件。現林國柱經盛強公司通知后，仍未與盛強公司簽訂正式合同，應認定解除條件已成就。故一審法院認定盛強公司要求解除預約合同的理由成立，并無不當。林國柱上訴稱《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》系格式合同應屬無效的理由，經查，根據《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款之規定，格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款，而該份《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》文本雖由盛強公司制作，但林國柱作為申請人，在該份《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》上填寫自身詳細信息后將該《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》提交給盛強公司，應認為其已對該《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》上的條款明確知曉并同意。故林國柱現提出該項上訴理由不能成立，依法不予支持。至于林國柱上訴所稱2012年9月盛強公司已將案涉房、地辦理了抵押，林國柱不與盛強公司簽訂正式合同系行使不安抗辯權的理由，首先，根據《中華人民共和國合同法》第六十八條之規定，應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經營狀況嚴重惡化；（二）轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；（三）喪失商業信譽；（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。當事人沒有確切證據中止履行的，應當承擔違約責任。林國柱雖然在二審中提交了盛強公司已將案涉房、地抵押的證據，但因雙方當事人實際并未簽訂房屋買賣合同，對房屋權屬過戶登記時間并未進行過約定，林國柱并不能基于盛強公司2012年9月將房、地抵押的事實即認為盛強公司存在《中華人民共和國合同法》第六十八條規定情形。而且，在一審訴訟過程中，盛強公司也已提交過所涉柯巖街道獨山村2幢106-506室的房屋產權證原件，并未顯示存在抵押情形。其次，即使如林國柱所稱，盛強公司存在將案涉房、地抵押，林國柱系基于不安抗辯權中止履行，但根據《中華人民共和國合同法》第六十九條規定，當事人依照本法第六十八條的規定中止履行的，應當及時通知對方。本案中，林國柱認可接到盛強公司簽訂正式合同的通知是在2012年11月，而林國柱在接到該通知后并未通知盛強公司因存在《中華人民共和國合同法》第六十八條規定情形，林國柱依據不安抗辯權中止與盛強公司簽訂正式合同。至盛強公司于2013年1月起訴林國柱違約要求解除合同，一審法院審理終結前，林國柱未提起不安抗辯，其直到二審審理過程中才提出該項抗辯理由，顯然與不安抗辯權行使的立法目的相違背，故對林國柱的該項上訴意見不予采納。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費18300元，由林國柱負擔。
再審申請人稱/抗訴機關稱
林國柱再審申請稱：一、案涉房屋買賣合同已經成立，并已實際履行主要義務。1、本案中，《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》和《盛強獨山倉儲誠意金交納確認單》已經明確了買賣雙方身份信息、房屋坐落、面積、單價、總價、土地性質等，根據合同法司法解釋（二）第一條“當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的，一般應當認定合同成立。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外”的規定，應認定為雙方已成立房屋買賣合同關系。至于原審法院列舉的房款的交付、產權的轉移、解決爭議的方式、面積差異的處理、違約責任等均可以通過協議補充、交易習慣以及法律法規規定的方式補救。2、《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》及《盛強獨山倉儲誠意金交納確認單》雖然提到以后簽訂正式合同，但并未約定以該正式書面合同的簽訂為買賣合同成立要件。事實上，盛強公司已將房屋交付給林國柱，并收取了林國柱后續交納的購房款。因此，雙方的房屋買賣合同已經成立。盛強公司在一審中的訴訟請求是要求解除雙方間的房屋買賣合同關系，證明盛強公司也是承認雙方買賣合同已經成立的事實的。3、雙方沒有簽訂正式合同的原因在于由于土地性質從原約定的商業變更為工業性質，雙方對于購房價格的核心問題沒有達成一致意見，并不存在林國柱拒絕與盛強公司簽訂正式合同的情況。二、盛強公司未能交付商業性質用房，已構成重大違約，違約方無權解除合同。1、《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》手寫第五條“工轉商（包括費用）由甲方負責”可以證明盛強公司承諾房屋的性質是商業用房。林國柱提交的盛強公司的宣傳單、致各位業主的函、征詢意見表及信訪函件等均可以證明上述事實。盛強公司辦理工業產權證后，向林國柱簽署的“工業再協商”意見、盛強公司提交的“正式購房合同樣本”等進一步表明雙方約定房產性質系商業性質用地的事實。2、盛強公司未交付商業用地房屋構成重大違約，即使雙方的合同被認定為預約合同，盛強公司也構成重大違約。解除合同是守約方在對方違約時對自己受損權利的救濟，違約方不享有合同解除權。三、在盛強公司未能交付商業性質的房屋，又拒絕誠信磋商嚴重喪失商業信譽的情況下，林國柱不支付剩余房款是行使不安抗辯權，且該權利的行使已通過和盛強公司協商等多種途徑通知盛強公司，盛強公司也明確認可是因為商業用地和工業用地的原因導致林國柱沒有繼續交錢。四、《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》第二項“無論何種原因，若本人未能按照貴公司通知的時間內前來簽訂該房的正式合同，本申請書自動失效；貴司無需另行書面通知本人，但請貴司將上述第一款項金額無息返還本人”的約定系格式條款一方免除其責任，加重對方責任，排除對方主要權利的無效條款。五、即使盛強公司具有合同約定的解除權，該解除權也因盛強公司沒有在合理的期限內（一年內）行使而喪失。根據盛強公司的訴請，其在2008年底已口頭通知林國柱簽訂正式合同，書面通知的時間是2011年10月，直至2013年5月24日變更訴訟請求才主張解除合同，其權利早已喪失。綜上，請求再審法院撤銷一、二審判決，改判駁回盛強公司的訴訟請求。
再審被申請人辯稱
盛強公司再審答辯稱：一、雙方簽訂的《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》及《盛強獨山倉儲誠意金繳納確認單》是房屋買賣雙方在簽署正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認，且明確屆時將簽訂正式的房屋買賣合同，故雙方簽訂的是關于倉儲用房買賣的預約合同。林國柱的再審理由自相矛盾，一方面認為雙方房屋買賣合同已經成立且實際履行，另一方面又認為雙方對于購房價格沒有達成一致意見。林國柱認為房屋買賣合同無需對合同價款及支付方式、期限、交房期限、房屋質量標準、產權轉移登記等協商一致，只需要占有使用預約的房屋，顯然與法不符。二、《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》及《盛強獨山倉儲誠意金交納確認單》組成的房屋買賣預約合同并沒有明確約定土地性質是商業用地，盛強公司也沒有相關承諾，盛強公司是通過合法途徑取得工業用地并建造倉儲用房的，對此林國柱在繳納誠意金時是明知的。由于雙方是預約合同關系，林國柱占有使用房屋并不能代表雙方房屋買賣合同已經履行。由于林國柱在經盛強公司通知后未與盛強公司簽訂正式合同，根據《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》第二項的約定，解除預約合同的條件已經具備，原審判決認定及處理正確。三、關于不安抗辯權，林國柱在一審時沒有提出，只是作為上訴理由提出。由于雙方存在的只是預約合同關系，根據合同法第六十九條的規定，當事人行使不安抗辯權中止履行的，應當及時通知對方，本案中，林國柱沒有任何證據證明已依據上述規定通知了盛強公司，故林國柱在二審時提出不安抗辯權沒有依據。對于《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》第二項是否屬于格式條款，由于相關事項是雙方協商一致的結果，由林國柱填寫自己詳細的信息，故林國柱對《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》第二條的條款內容明確知曉及同意，《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》系對林國柱放棄購買保留房屋時違約責任的約定，不存在“提供格式條款一方免除其責任，加重對方責任，排除對方主要權利”的情形。四、林國柱提出的盛強公司已喪失解除權的再審理由，作為其抗辯理由曾經于一審提出，但二審時沒有作為上訴理由。根據最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條“當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持”的規定，鑒于本案中對于何時簽訂房屋買賣合同沒有約定，根據一審時已經查明的林國柱只認可2012年11月的律師函的事實，盛強公司解除權產生的時間并不是林國柱所稱的2008年，而是在收到律師函后，盛強公司依據合同法第九十三條第二款的規定行使解除權于法有據。林國柱認為應適用最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條的規定無法律依據。五、林國柱的本意是既不與盛強公司簽訂房屋買賣合同，也不繳納應繳納的房款，卻要占有使用盛強公司的房屋，顯然違背誠實信用原則。綜上，請求再審法院駁回林國柱的再審申請，維持原判。
再審中，林國柱提交以下證據材料：證1、收款收據，擬證明自2008年8月盛強公司將案涉房屋交付給林國柱使用后，林國柱按其要求交納電費，雙方的買賣合同一直處于履行狀態。證2、2011年10月25日盛強公司的股東陳華旺出具的“工業再協商”書面意見，擬證明雙方所約定的房屋性質系商業性質，2011年10月12日，盛強公司推翻其原先承諾的房價按78％計算的方案，要求林國柱等業主按原價支付剩余房價，林國柱表示不同意。在與盛強公司進行磋商后，盛強公司承諾“工業再協商”的事實。
盛強公司質證認為：證1真實性、合法性無異議，但只能證明從2008年以后林國柱使用了房屋的事實。林國柱購買的只是案涉房產的一小部分，并不能以此證明雙方房屋買賣合同已經簽訂的事實。證2的真實性無異議，陳華旺出具的“工業再協商”內容無法核實，從字面看是陳華旺簽的，但是簽字內容并非如林國柱所陳述的盛強公司承諾的是商業用地，僅看出雙方對房價進行了協商。
本院審核認為：證1、2的真實性因盛強公司均無異議，故可認定。證1可以證明自2008年以后到盛強公司提起本案訴訟時林國柱使用了案涉房屋。證2可以證明2011年10月25日，盛強公司當時的股東陳華旺給林國柱出具“工業再協商”的意見。
本院查明
本院再審對原一、二審查明的事實予以確認。另查明：雙方當事人于《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》第五條約定：“工轉商（包括費用）由甲方負責”。2011年10月12日，盛強公司發函給林國柱，要求林國柱收到通知之日起三日內與盛強公司簽訂合同并支付剩余款項。同年10月25日，盛強公司當時的股東陳華旺在該函簽署意見“工業再協商”。10月13日，盛強公司發出致各位業主的函件，其中第三條載明：“因于工業談判，我們決定工業出售，按前面誠意金申請書單價結算，折扣一律不計78%單價，按比例計算，即人民幣一次性付清”。
本院認為
本院認為，本案再審當事人的爭議焦點為：一、雙方當事人成立的是預約合同關系還是房屋買賣合同關系？二、盛強公司訴請解除合同的理由能否成立？
關于爭議焦點一。根據民法原理，合同有預約和本約之分，二者性質和效力不同。當事人訂立本約的目的，是要通過本約的履行，滿足生產、生活的需要，而訂立預約合同的目的，則是為了在一定期限內訂立本約。所謂預約，是使當事人之間訂立本約（正式合同）之債權債務的合同。預約合同雙方當事人的權利是請求對方履行訂立本約的義務，而非請求對方履行買賣合同之交貨或付款義務。具體本案，2007年1月29日《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》載明，林國柱為確保對案涉房屋的購買權，自愿交納100萬元誠意金，此后雙方還需另行簽訂正式合同。單獨從該申請書的記載看，屬于制約雙方當事人在一定期限內訂立房屋買賣合同的預約合同。但是，盛強公司于同日出具的《盛強獨山倉儲誠意金交納確認單》上明確約定了林國柱所購買的房屋的坐落位置、建筑面積、單價、總價。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第一條“當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的，一般應當認定合同成立”之規定，應認定林國柱與盛強公司之間的房屋買賣合同關系成立。且此后，盛強公司已向林國柱交付案涉房屋，林國柱另外又以誠意金的形式交納50萬元款項，由于雙方此前于《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》中約定的關于林國柱應交納的誠意金內容已履行完畢，結合原審查明的林國柱自2008年起即使用案涉房屋的事實，林國柱另行交納的50萬元應認定為支付部分剩余房款。據此，在雙方當事人已經分別履行交納部分房款、交付房屋等房屋買賣合同的主要義務的情況下，應認定雙方間房屋買賣合同不僅成立，且已經部分履行。關于雙方約定的房價問題，再審中，林國柱主張由于盛強公司未能交付原所約定的商業性質用房故不能按照《盛強獨山倉儲誠意金交納確認單》的記載認定房屋價款，盛強公司辯稱林國柱認為房價尚未確定的同時又主張房屋買賣合同關系存在自相矛盾，故雙方間并不存在房屋買賣合同關系。經查，《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》、《盛強獨山倉儲誠意金交納確認單》雖未明確約定案涉房屋的性質應為商業性質，但《盛強獨山倉儲用房購買權確認申請書》第五條約定：“工轉商（包括費用）由甲方（即盛強公司）負責”，盛強公司致業主的函明確記載“因于工業談判，我們決定工業出售，按前面誠意金申請書單價結算，折扣一律不計78%單價，按比例計算，即人民幣一次性付清”。2011年10月25日，盛強公司當時的股東陳華旺又在給林國柱的通知上簽署“工業再協商”的意見，這一系列事實可以表明，盛強公司確實給予林國柱等購房戶案涉房屋可以變更為商業性質的承諾。參照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”的規定，案涉房屋的土地性質對房屋價款具有重大影響，盛強公司關于案涉房屋可以變更為商業性質的承諾應視為本案雙方房屋買賣合同的組成部分。綜上，本院認為，本案雙方房屋買賣合同關系成立，合同約定由盛強公司交付商業性質的案涉房屋，建筑面積782.17㎡，單價6418元／㎡，總價5019967.06元等。雙方當事人也進行了部分履行，即林國柱交納了部分房款，盛強公司交付了案涉房屋。林國柱再審申請中所稱的房價尚未確定，其本質是在盛強公司未能按約交付商業性質房屋的情況下，其要求相應降低價款或者違約賠償的一種體現，系其行使合法權利，不能據此認定林國柱存在違約。
關于爭議焦點二。前已分析，盛強公司未能按約提供林國柱等購房戶商業性質的房屋，構成違約。林國柱在再審庭審中陳述，其愿意接收現有的工業性質的房屋，但要求按照其購買時工業性質房屋的單價確定案涉房屋價格。據此，本案并不存在客觀履行不能的情形。根據《中華人民共和國合同法》第九十四條的規定：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。由于本案并不屬于不可抗力導致不能實現合同目的之情形，作為違約一方的盛強公司依法不享有合同的解除權。原一、二審判決對此所作認定錯誤，應予糾正。
綜上，再審申請人林國柱的再審申請理由和請求成立，本院予以支持。原一、二審判決認定事實清楚，但適用法律不當，應予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第（二）項之規定，判決如下：
再審裁判結果
一、撤銷紹興市中級人民法院（2013）浙紹民終字第1027號民事判決和紹興縣人民法院（2013）紹民初字第408號民事判決。
二、駁回紹興縣盛強投資有限公司的訴訟請求。
一、二審案件受理費各18300元，均由紹興縣盛強投資有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長盧世昌
審判員董國慶
代理審判員田建萍
裁判日期
二〇一四年十一月十七日
書記員
書記員李文麗
羅臣、鄧霞申請再審案民事裁定書
貴州省高級人民法院?再審?（2014）黔高民申字第48號
【關鍵詞】?欺詐?違約金?要約邀請?要約?公共利益
【文書來源】?原文鏈接
文書正文
當事人信息
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：羅臣，男，1982年1月10日出生，土家族，住貴州省德江縣青龍鎮鐘山東路30號。
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：鄧霞，女，1984年5月19日出生，漢族，住貴州省德江縣青龍鎮鐘山東路30號。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：貴陽保利海明房地產開發有限公司。住所地：貴州省貴陽市云巖區延安中路56號世貿廣場A座15樓。
法定代表人：韓清濤，該公司董事長。
審理經過
再審申請人羅臣、鄧霞因與被申請人貴陽保利海明房地產開發有限公司（以下簡稱保利海明房開公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服貴陽市中級人民法院（2013）筑民商終字第1693號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現已審查終結。
再審申請人稱/抗訴機關稱
羅臣、鄧霞申請再審稱：1、原審法院均認定《補充協議》第3.7條無效，但未支持申請人賠償請求不當。2、申請人通過合同、宣傳資料、政府批準性文件以及購房時看到的實物足可以相信爭議的房屋是應當有架空層和直達地下停車場等設施，因此，保利海明房開公司存在欺詐銷售的行為。原審法院未對申請人利益相關的事實進行調查取證錯誤。3、原審法院違反《中華人民共和國消防法》強制性規定，將未經消防驗收合格作為商品房綜合驗收合格的條件，從而認定保利房開公司沒有逾期交房不當。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第（二）項、第（五）項之規定申請再審。
本院認為
本院認為，關于欺詐銷售問題。從羅臣、鄧霞提供網站宣傳資料看，圖中已經表明為僅供參考，具體規劃以政府批準文件和合同簽訂為準，其符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定，且《補充協議》第9.6條也證實該宣傳資料屬于要約邀請。且《商品房買賣合同》及《補充協議》均未約定購買了架空層以及地下停車場。故原審法院認定保利海明房開公司在案涉爭議房屋買賣中不存在欺詐銷售的行為并無不當。
關于消防驗收不合格是否導致逾期違約及逾期違約金能否得到支持的問題。經查：羅臣、鄧霞與保利海明房開公司簽訂的《商品房買賣合同》以及《補充協議》約定商品房經驗收合格為交房的條件，未約定驗收合格為條件，保利海明房開公司在一審提交的《貴陽市建設工程竣工驗收備案表》，在其竣工驗收備案文件清單中，載明有公安消防部門出具認可文件。為此，保利海明房開公司在2011年9月26日在《貴州都市報》刊登“保利云山國際交房公告，通知保利云山國際11、12號樓業主于2011年9月30日交房。”不存在逾期交房的情形。羅臣、鄧霞以消防驗收不合格主張保利海明房開公司逾期違約的理由不充分，故原審未支持逾期違約金并無不當。
關于調取證據問題。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第十五條規定“人民法院認為審理案件需要的證據”，是指以下情形：（一）涉及可能有損國家利益、社會公共利益或者他人合法權益的事實；（二）涉及依職權追加當事人、中止訴訟、終結訴訟、回避等與實體爭議無關的程序事項。”以及第十六條“除本規定第十五條規定的情形外，人民法院調查收集證據，應當依當事人的申請進行。”羅臣、鄧霞要求法院收集政府批準文件不屬于人民法院依職權收集證據的范圍。
綜上，再審申請人羅臣、鄧霞的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百第（二）項、第（五）項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款之規定，裁定如下：
再審裁判結果
駁回羅臣、鄧霞的再審申請。
審判人員
審判長常禮貴
審判員付強
代理審判員陳歷瓊
裁判日期
二〇一四年三月二十日
書記員
書記員劉晟
黃克明、洪美竹與杭州萬地置業有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
杭州市中級人民法院?二審?（2013）浙杭民終字第429號
【關鍵詞】?承諾?要約?要約邀請?授權?特定
【文書來源】?原文鏈接
文書正文
當事人信息
上訴人（原審原告）：黃克明。
上訴人（原審原告）：洪美竹。
兩上訴人共同委托代理人：史慧鋒。
被上訴人（原審被告）：杭州萬地置業有限公司。
法定代表人：宋茂彬。
委托代理人：趙毅。
審理經過
上訴人黃克明、洪美竹因與被上訴人杭州萬地置業有限公司（以下簡稱萬地置業公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服杭州市余杭區人民法院（2012）杭余塘民初字第270號民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年1月12日立案受理后，依法組成合議庭，于2013年3月14日公開開庭進行了審理。上訴人黃克明及黃克明、洪美竹的委托代理人史慧鋒，被上訴人萬地置業公司的委托代理人趙毅均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
一審法院查明
原審法院認定：萬地置業公司開發建設坐落于杭州市余杭區崇賢街道的錦昌年華苑房產。2008年10月17日至20日在杭州和平國際會展中心和浙江世界貿易中心舉行的浙江省第十五屆房地產博覽會上，萬地置業公司推出換房保障承諾的優惠促銷活動。
2009年4月至2012年4月，杭州網、騰訊網、網易等網站發布有關城建錦昌年華的信息，其“項目介紹”部分共有“錦昌年華升級版，品質再塑”、“理性價格，打造繞城內輕松派家園”和“保障承諾，確保安心置業”三部分內容。其中“理性價格，打造繞城內輕松派家園”一節內容如下：“錦昌年華，同時奉行理性價格準則，其主推的90平米內舒適2房、精致3房，推售起價僅5400元／平米……”；“保障承諾，確保安心置業”一節內容如下：“在理性定價的同時，錦昌年華，為解決購房者的后顧之慮，鄭重推出‘換房保障承諾’，即當前只需認購該項目任一房產品，交房前可任意換購一套未售及未預定的住宅或商鋪。通俗地講，假如房價跌了，相當于將差價補還給前期購房者。如此舉措，只為確保購房者安心置業，市場的風險完全由開發商替購房者承擔。在當前市場不明朗、購房者持幣觀望的情況下，錦昌年華此舉無疑為市場注入一劑‘強心針’，讓更多購房者購房有保障”。
2011年6月22日，黃克明、洪美竹與萬地置業公司簽訂浙江省商品房買賣合同一份，約定：黃克明、洪美竹向萬地置業公司購買錦昌年華苑15幢2單元802室房屋；建筑面積為82.9平方米；單價為每平方米9650.18元；交付期限為2013年1月15日前。合同還約定了其他內容，但未就黃克明、洪美竹主張的換房保障承諾和不降價承諾的有關內容作出約定。
原審法院又認定：1.黃克明、洪美竹購買的房屋至今尚未交付。2.杭州網絡傳媒有限公司、杭州眾居易廣告有限公司出具情況說明，分別證明杭州網、騰訊網有關錦昌年華項目介紹信息未經萬地置業公司公布確認的事實。
2012年7月31日，黃克明、洪美竹向原審法院起訴，要求萬地置業公司履行換房保障承諾，將黃克明、洪美竹購買的錦昌年華苑15幢2單元802室房屋置換為錦昌年華苑23幢2單元1301室房屋，并賠償差價損失178250萬元。原審審理過程中，黃克明、洪美竹以換房要求無法得到實現為由，要求萬地置業公司賠償差價損失178250元。
一審法院認為
原審法院認為：當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明，否則，應當承擔舉證不能的不利后果。在本案中，（一）從杭州網、騰訊網、網易等網站發布的有關錦昌年華苑項目介紹來看，其內容是相對固定的，作為具有完全民事行為能力的黃克明、洪美竹，根據其向萬地置業公司購房時杭州范圍內整個房地產市場行情，應當能判斷出上述網站發布的信息不是被告萬地置業公司即時發布或更新的信息。（二）黃克明、洪美竹提供證據證明杭州網、騰訊網、網易等網站發布關于“保障承諾，確保安心置業”信息的事實，但在萬地置業公司提供證據證明杭州網、騰訊網有關錦昌年華項目介紹信息未經萬地置業公司公布確認的事實的情況下，未進一步提供證據證明該信息系萬地置業公司委托上述網站設計、制作、發布的廣告的事實。同時，黃克明、洪美竹提供的證據不足以證明萬地置業公司作出不降價承諾的事實。（三）退一步講，即使上述網站發布的消息是萬地置業公司委托發布的廣告，也因其內容不具體確定而為要約邀請，不構成要約，同時，上述網站信息中有關換房保障承諾的內容是指以換購房屋的形式彌補購房者的損失，而非黃克明、洪美竹主張的賠償差價損失，且在雙方簽訂的浙江省商品房買賣合同中就換房保障承諾也未作約定，故其主張的有關萬地置業公司作出過換房保障承諾的事實不成立。綜上所述，黃克明、洪美竹要求萬地置業公司賠償差價損失178250元的訴訟請求，證據不足，原審法院不予支持。萬地置業公司的答辯意見理由充分，原審法院予以采信。但需要指出的是，萬地置業公司在營銷過程中，針對特定時期、特定標的所作的宣傳，應當明確適用時間，但其在活動結束后未及時聲明，取消相關宣傳報道，并對上述網站轉載信息持放任態度，這種做法是欠妥的，應予以糾正。據此，依照《中華人民共和國合同法》第十五條、第三十二條、第四十四條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，于2012年12月17日判決：駁回黃克明、洪美竹的訴訟請求。案件受理費3865元，由黃克明、洪美竹負擔。
上訴人訴稱
宣判后，黃克明、洪美竹不服，向本院提起上訴稱：一、原審判決認定事實不清。1、原判認為杭州網、騰訊網、網易等網站發布的有關年華苑的廣告信息，因為這些信息內容是相對固定，所以黃克明、洪美竹應當有能力根據購房時杭州房地產市場行情對網站發布的信息不實萬地置業公司即使發布或更新的信息，此理由讓黃克明、洪美竹無法理解，也不符合邏輯。2、原判認定，根據杭州網絡傳媒有限公司、杭州眾居易廣告有限公司出具的情況說明，可以證明杭州網、騰訊網有關錦昌年華苑項目介紹信息未經萬地置業公司確認，事實違背民事訴訟法證據認定規則。3、原判認定黃克明、洪美竹應對萬地置業公司與杭州網、騰訊網、網易等網絡媒體之間有無合作關系承擔舉證責任，因黃克明、洪美竹無法舉證簽署事實而承擔不利后果。但法院未考慮黃克明、洪美竹作為消費者處于弱勢地位，受消費者權益法的決定保護，在舉證責任分配方面應當適當考慮消費者的弱勢地位。4、一審法院在僅有杭州網、杭州眾居易公司出具的說明作為情況之下，認定萬地置業公司與杭州網、騰訊網、網易三家之間沒有授權委托關系，令人難以信服。5、原判認為案涉廣告信息，因其內容部具體確定而為要約邀請，無法構成要約。黃克明、洪美竹認為萬地置業公司的換房保障承諾的內容是相當具體確定的，構成了一種公示、對不特定人的公開承諾，屬于典型的開放性要約。6、原判認為案涉信息中所指以換購房屋的形式彌補購房者損失而非黃克明、洪美竹主張的賠償差價損失，據此駁回黃克明、洪美竹的訴訟請求是錯誤的。7、黃克明、洪美竹的訴訟理由除了萬地置業公司做出的換房保障承諾之外，還有萬地置業公司的保持房價穩定承諾。但原判對此卻未作任何認定，顯然屬于認定事實不清。8、判決書中自相矛盾，一審法院既然認定萬地置業公司已發布廣告未終止，其行為明顯在誤導消費者，就應該承擔相應的法律責任與后果。而在該判決中，萬地置業公司無需承擔任何責任。二、原判適用法律錯誤。事實認定不清必然導致適用法律錯誤。綜上，請求二審法院：1、撤銷原審判決，改判萬地置業公司賠償黃克明、洪美竹購房損失5萬元；2、本案一審、二審訴訟費用由萬地置業公司承擔。
針對黃克明、洪美竹的上訴，萬地置業公司辯稱：一、萬地置業公司未與任何網絡媒體有“換房保障承諾”及“不降價承諾”的宣傳合作關系。“消費者”與“經營者”之間舉證責任依然適用“誰主張，誰舉證”的一般證據規則，本案并不適用舉證責任倒置或由人民法院重新分配舉證責任的情由。二、萬地置業公司提交的情況說明蓋有出具單位的公章，符合證據的法定形式。《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥若干問題的意見》第77條的規定是人民法院向單位調查取證時的證據形式要件，并非當事人提交單位書證的證據形式要件。三、即使存在“換房保障承諾”及“不降價承諾”的宣傳和允諾，該內容也只是一種要約邀請，并非要約。黃克明、洪美竹提出的“開放性”要約的設定沒有法律依據，擴大了要約的定義。四、即使存在“換房保障承諾”，也應當按照換房承諾的程序進行操作，而不能徑行賠償之訴。請求二審法院維持原判，駁回上訴。
二審中，雙方當事人均未提交新的證據材料。
本院查明
經審查，本院對原審判決認定的事實予以確認。另查明，萬地置業公司副總經理姜莉雯在接受杭州網記者采訪時曾說：“至少在我們交付之前，這個價格是長期穩定的，給客戶，給現在購買的客戶一些信心，給后期購買的客戶一個堅定的信念。”
本院認為
本院認為，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。”本案中，即使杭州網、騰訊網、網易等網站發布的有關錦昌年華樓盤的信息以及杭州網記者對姜莉雯的采訪內容確系萬地置業公司發布或者授權發布，亦不符合上述司法解釋規定的應當認定為要約的條件，不能認定為是案涉商品房買賣合同的內容。黃克明、洪美竹關于該信息屬于開放性要約的主張，沒有法律依據，本院不予采信。黃克明、洪美竹認為，其是由于看到網站上錦昌年華樓盤的換房保障承諾才去購房的，但是網站發布的信息中錦昌年華樓盤的起價僅為5400元／平方米，而黃克明、洪美竹購房的價格已近10000元／平方米。房價是商品房買賣合同的主要內容，而現在兩者相差近一倍，黃克明、洪美竹應對換房保障承諾是否一直有效、是否針對案涉商品房具有理性判斷。黃克明、洪美竹稱在購房時樓盤銷售人員曾向其確認有換房保障承諾，但其并未舉證證實。黃克明、洪美竹既然主張其購買該樓盤主要是基于其從網站了解到的換房保障承諾，卻未將此內容寫入合同或另行簽訂補充協議，顯然不符合生活常理，亦與其主張相互矛盾。綜上，原審判決認定事實基本清楚，實體處理并無不當。黃克明、洪美竹的上訴請求于法無據。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：
二審裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1050元，由上訴人黃克明、洪美竹負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長余文玲
審判員王宓
代理審判員睢曉鵬
裁判日期
二〇一三年四月一日
書記員
書記員黃琴
劉西英與棗莊倫達置業有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
棗莊市中級人民法院?二審?（2014）棗民五終字第278號
【關鍵詞】?違約金?要約?要約邀請?未履行?遲延履行
【文書來源】?原文鏈接
文書正文
當事人信息
上訴人（原審被告）：棗莊倫達置業有限公司。住所地：臺兒莊區金光路北，興中路西。
法定代表人：吳伯國，董事長。
委托代理人（特別授權）：趙恒亮，男，1957年6月10日出生，漢族。
委托代理人（特別授權）：施廣勇，臺兒莊區法律援助中心律師。
被上訴人（原審原告）：劉西英，城鎮居民，
委托代理人（特別授權）：王巖，山東法揚律師事務所律師。
審理經過
上訴人棗莊倫達置業有限公司（以下簡稱倫達公司）因與被上訴人劉西英房屋買賣合同糾紛一案，不服棗莊市臺兒莊區人民法院（2013）臺民初字第94號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
一審法院查明
原審法院審理查明：2011年8月16日，被告倫達公司作為甲方與作為乙方的原告劉西英簽訂了定向開發協議書。該協議內容為：1、定向開發內容，甲方為乙方定向開發中式風格低密度住宅物業，該物業位于甲方所開發的龍灣西區，六合院和獨棟別墅房屋。為乙方（劉西英）開發的房屋戶型為金桂苑H3戶房屋，總計面積為204㎡，單價為7850元／㎡，房款總價為元；簽訂協議前乙方已詳細了解并知悉所簽協議房屋的全部情況。2、付款方式，（1）本協議簽訂時，乙方向甲方支付部分前期定向開發費用30000元，總計需向甲方交納前期開發費用500000元，乙方承諾于2011年8月31日前將剩余前期開發費用470000元補齊，如逾期則視為自動放棄該房屋的購買權，甲方可另行出售房屋，乙方所交納的款項作為違約金不予退還。或者，甲方有權選擇要求乙方履行義務。如本條款違約則本協議該條款以下所有條款無效。（2）在甲方為乙方定向開發的物業獲得政府預售證之后三日內，甲方書面或電話通知或短信通知乙方簽署《商品房買賣合同》，乙方必須在三日內前往甲方售樓部正式簽署《商品房買賣合同》。（3）雙方正式簽署《商品房買賣合同》時，乙方依照按揭貸款方式支付余款，應在雙方簽署《商品房買賣合同》（本協議甲方同時收回）同時向甲方提供相關按揭辦理所需資料。3、雙方責任：（1）乙方自愿參與本次定向開發活動，并自覺遵守相關條款；（2）乙方簽署本協議后，應按照本協議第二條第2款的時間約定內正式簽署《商品房買賣合同》，逾期則視為自動放棄定制開發權利，甲方有權解除合同自行處理該房屋，乙方已交付定向開發費用的10%作為違約金不予退還；（3）乙方選擇按揭貸款時，應按銀行規定提供資料，不符合按揭辦理條件時應一次性交清房款。否則，甲方有權解除合同自行處理該房屋，乙方應承擔定向開發費用的10%的違約金；（4）乙方定向開發必須為本人購買，不得轉讓；（5）甲方為乙方定向開發的物業面積最終以房管部門測繪為準，雙方以此為依據計算房屋總價；（6）雙方正式簽署《商品房買賣合同》時，本協議自動終止，雙方按《商品房買賣合同》約定繼續履行雙方權利義務。4、協議履行期間，雙方若產生爭議，應友好協商解決，雙方可另行簽訂補充協議約定，出現糾紛由甲方所在地人民法院裁決。協議簽訂后，原告交納了20000元會員權益金成為棗莊市古城半島溫泉酒店的鉆卡會員，享有購置古城內被告倫達公司所開發的房產優惠10000元（即20000元抵30000元）。后劉西英分別于2011年8月16日和2011年8月31日向倫達公司交納了購房款30000元和450000元；被告倫達公司向原告提供的宣傳圖冊上載明，H3戶型房屋的結構為五房二廳五衛。在雙方簽訂《定向開發協議書》時，本案爭議的房屋已建至第三層，戶型結構為四房二廳四衛。在原告付款后不久，因房屋施工三層內仍有供電線路通過，工程停止施工，截至原告起訴時工程仍處于停工狀態。被告倫達公司在2011年8月16日雙方簽訂協議時，并未取得商品房預售許可證，但其在2011年11月3日取得了商品房預售許可證。
一審法院認為
原審法院認為：原告與被告之間簽訂的定向開發協議是雙方在簽訂正式的商品房買賣合同之前，為準備在將來一定期限內訂立商品房買賣合同、明確有關事宜、經雙方協商一致、表達共同意向而訂立的協議，應屬于商品房買賣合同的預約合同。該協議是雙方的真實意思表示，協議合法有效，雙方系商品房預約合同關系。依照協議約定，被告倫達公司作為房地產開發商負有為原告建造開發約定的房產的義務，原告作為購房者負有按時付款和簽訂正式商品房買賣合同的義務。原告根據被告提供的宣傳圖冊中對各種房屋類型的具體描述，選購了被告開發的金桂苑H3戶房屋，并按照協議約定履行了相關付款義務。但被告實際開發的金桂苑H3戶房屋卻與其宣傳圖冊上描述的戶型嚴重不符，宣傳圖冊上的戶型為五房二廳五衛、建筑面積約204㎡，實際開發建造的金桂苑H3戶房屋卻是四房二廳四衛。原告主張其是因為看了被告宣傳圖冊中關于戶型的描述才決定購買該戶房屋，但被告卻無視原告的合法權益，在未履行變更前的通知義務且未征得原告同意的情況下，擅自將房屋戶型結構由五房二廳五衛單方變更為四房二廳四衛，構成根本違約，原告有權要求解除合同并要求被告承擔違約責任。被告主張該宣傳圖冊只是一種銷售廣告，是項目實施一年前的宣傳廣告，屬于要約邀請，且在宣傳圖冊的最后一頁明確載有“一切圖文及數據均以政府部門最終批準之法律文件為準”字樣，故該宣傳圖冊不能作為要約來確定房屋戶型。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”被告的宣傳圖冊中關于戶型的描述配有明確具體的圖形說明和詳盡的文字、數據說明，原告正是基于這些具體確定的說明和允諾，才決定購買該戶型房屋，從而與被告簽訂了預約合同，故該宣傳圖冊應視為要約。該宣傳圖冊中關于戶型的說明和允諾亦應認定為原、被告雙方所簽協議的內容，被告違反該內容，未按照該內容開發建造房屋，應承擔違約責任，應返還原告已交購房款并支付違約金。原告劉西英向被告交納的購房款500000元，被告應予以返還。協議中沒有明確約定被告違約情形下的違約金，原告亦無法提供充分證據證實其實際損失數額，但協議中明確約定了原告違約情形下的違約金，原告主張應根據合同當事人雙方權利義務對等的原則來確定被告的違約金，對此主張予以支持。協議中約定，如原告未能按照雙方約定一次性交清房款，被告有權解除合同，原告應承擔定向開發費用的10%作為違約金。協議中雖未出現定向開發費用的具體數額，但協議中約定前期定向開發費用為500000元，結合協議內容可得知定向開發費用即為房屋總價款，總額應為元，故被告向原告劉西英承擔的違約金應為160140元。依照《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規定，判決如下：一、依法解除原告劉西英與被告棗莊倫達置業有限公司之間簽訂的《定向開發協議書》；二、被告棗莊倫達置業有限公司自判決生效之日起十日內返還原告劉西英購房款500000元；三、被告棗莊倫達置業有限公司自判決生效之日起十日內給付原告劉西英違約金160140元；四、駁回原告劉西英的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費13800元、保全費5000元，由被告棗莊倫達置業有限公司承擔。
上訴人訴稱
上訴人棗莊倫達置業有限公司不服原審判決上訴稱：一、一審判決事實不清，證據不足。1、一審法院認定上訴人開發建造的房屋戶型為四房二廳四衛，缺乏事實根據。2、上訴人不存在擅自改變房屋結構的事實。3、賣房宣傳冊印有“一切圖文及數據均以政府部門最終批準之法律文件為準”的明確提示。4、雙方簽訂該預約協議是基于房屋現狀，而非宣傳圖冊。5、宣傳冊充其量為商業廣告，為要約邀請，不符合《最高人民法院關于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條視為要約的規定。該宣傳冊的圖文及數據不具有約束力，充其量為商業廣告的要約邀請。6、按照協議第一條的約定，房屋為金桂院，H3戶房屋，總面積204平方米，H3戶房屋H3僅能是房號，整個協議只有面積和房號，沒有戶型的約定，按現狀交易。一審法院認定根本違約及判令解除合同，沒有事實和法律依據。二、判令上訴人承擔違約金及承擔的標準，顯然缺乏依據。一審法院推定定向開發費用為房屋總價款明顯不妥。綜上，一審判決認定，房屋戶型變動、無法實現合同目的以及判定違約金的數額等均無依據，存在事實不清，證據不足，適用法律錯誤，請求二審法院予以依法改判駁回被上訴人的訴訟請求或撤銷一審判決發回重審。
被上訴人辯稱
被上訴人答辯稱：本案一審判決認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，上訴人的上訴請求和上訴理由均不能成立，應當依法駁回上訴，維持原判。1、一審判決認定上訴人建造與《定向開發協議書》約定戶型不符的商品房，是完全正確的。上訴人的宣傳圖冊中雖印有“一切圖文及數據均以政府部門最終批準之法律文件為準”，但在向答辯人推銷房屋，卻將H戶型結構作為確定的內容宣介，并與之作為與答辯人簽訂的《定向開發協議書》約定的內容，而未約定戶型可能變化。2、一審判決解除合同及判令上訴人承擔的違約責任符合本案事實和法律規定。（1）上訴人實際建造的戶型與答辯人簽訂協議約定的戶型嚴重不符。（2）被告長期停止施工建設，無法按期竣工和交付商品房。（3）原告有權要求被告返還收取的購房款，要求被告承擔違約金，賠償原告遭受的資金利息及其他損失。合同法第九十七條規定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。定向開發協議書第三條第3項約定“原告如果不能按被告要求交納購房款的話，要承擔因違約行為造成合同解除的定向開發費用百分之十的違約金”。一審判決認定事實清楚，適用法律明確，請求依法判決駁回上訴，維持原判。
本院查明
本院二審查明的事實與一審查明的事實一致。
本院認為
本院經審理認為：上訴人倫達公司與被上訴人劉西英應當依據雙方簽訂的《定向開發協議書》承擔權利、履行義務。在雙方簽訂該協議書時，所爭議的房屋第二層建設已經施工完畢、正在進行第三層施工，上訴人對于在建房屋的實際戶型與上訴人提供的宣傳圖冊所標識的H3戶型明顯不同應當是明知的，而該差異對被上訴人就開發協議書的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。該宣傳圖冊中房屋H3戶型說明具體，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定，應當視為要約。該宣傳圖冊雖印有“一切圖文及數據均以政府部門最終批準之法律文件為準”，但上訴人未將實際戶型與宣傳圖冊標識戶型之間的差異明確告知被上訴人，而是以宣傳圖冊所標識的H3戶型與被上訴人簽訂《定向開發協議書》，因而上訴人倫達公司存在過錯，應當承擔違約責任。上訴人關于一審判決認定房屋戶型變動及宣傳冊為商業廣告、為要約邀請的上訴理由不成立。
根據《中華人民共和國合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”、第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失”之規定，上訴人倫達公司實際建設房屋戶型與雙方協議約定戶型不相符且長期停止施工建設，無法按期竣工和交付，構成違約，致使不能實現合同目的，被上訴人有權請求解除合同、不再承擔后續的簽訂房屋買賣合同義務，且上訴人應當承擔返還收取的購房款、承擔違約金的違約責任。原審法院判令根據合同當事人雙方權利義務對等的原則來確定上訴人的違約金計算方式，以及結合雙方協議認定定向開發費用即為房屋總價款并無不當。上訴人關于一審判決判令解除合同沒有事實和法律依據、上訴人承擔違約金及承擔的標準缺乏依據的上訴理由不成立。
綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。上訴人上訴理由不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條、第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條之規定，判決如下：
二審裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費13800元，由上訴人棗莊倫達置業有限公司承擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長鄒楓
審判員李政遠
審判員朱海燕
裁判日期
二〇一四年十月十四日
書記員
書記員張婕
上訴人調兵山市嘉納置業有限公司與被上訴人米繼友房屋買賣合同糾紛判決
鐵嶺市中級人民法院?二審?（2013）鐵民一終字第00696號
【關鍵詞】?要約?承諾?特定?要約邀請?告知義務
【文書來源】?原文鏈接
文書正文
當事人信息
上訴人（原審被告）：調兵山市嘉納置業有限公司。
法定代表人：周新政。
委托代理人：黨榮光。
被上訴人（原審原告）：米繼友。
審理經過
上訴人調兵山市嘉納置業有限公司與被上訴人米繼友房屋買賣合同糾紛一案，調兵山市人民法院于2013年9月18日作出（2013）調民一初字第404號民事判決，宣判后，原審被告調兵山市嘉納置業有限公司不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2013年12月11日公開開庭審理了本案。上訴人調兵山市嘉納置業有限公司的委托代理人黨榮光、被上訴人米繼友到庭參加訴訟，本案現已審理終結。
一審原告訴稱
2013年4月7日，米繼友向一審法院起訴稱，原告從被告處購買了調兵山市觀山郡小區20號樓2單元602號房產。被告在售樓時承諾贈送原告露臺，并以宣傳冊等書面形式明確表示贈送露臺的事實。2011年9月原告得知被告欲收取露臺面積房款，多次與被告協商。2011年11月1日經調兵山市人民政府、調兵山市人民政府法制辦、調兵山房產管理局、調兵山市街道辦理處出面組織協商，被告與原告小區業主代表簽訂了《協議書》，協議書第二條約定：“承諾贈送的半封閉式陽臺部分，以房產證上半封閉陽臺面積為準返還房款，如所交房款未收贈送面積，不在索賠范圍，還款日為收到房產證后5日內”。原告于2012年1月18日收到房產證后得知被告收取了贈送露臺的一半房款。原告按協議約定向被告提出返還多收的露臺面積房款，但被告至今未給付。為維護原告的合法利益，現依法提起訴訟，請求人民法院依法判決被告返還原告多收的購房款人民幣5630.78元，并由被告承擔本案訴訟費。
一審被告辯稱
調兵山市嘉納置業有限公司一審時未出庭亦無書面答辯意見。
一審法院查明
一審法院審理查明：原告從被告處購買了調兵山市觀山郡小區20號樓2單元602號房屋，建筑面積為51.66平方米，單價2594.8316元每平方米，房屋總價款134049元。被告在售樓時以宣傳冊等書面形式明確表示贈送露臺。2011年9月原告得知被告欲收取露臺面積房款，多次與被告協商。2011年11月1日經調兵山市人民政府、調兵山市人民政府法制辦、調兵山房產管理局、調兵山市街道辦理處出面組織協商，被告與原告小區業主代表簽訂了《協議書》，協議書第二條約定：“承諾贈送的半封閉式陽臺部分，以房產證上半封閉陽臺面積為準返還房款，如所交房款未收贈送面積，不在索賠范圍，還款日為收到房產證后5日內”。原告于2012年1月18日收到房產證后得知被告收取了贈送露臺的一半房款。原告購買房屋的露臺面積為4.34平方米，被告調兵山市嘉納置業有限公司收取了露臺面積一半房款5630.78元。
一審法院認為
一審法院經審理認為：原、被告之間房屋買賣合同合法有效，雙方應嚴格履行各自的義務。被告在房屋銷售宣傳資料中向特定購房者承諾全贈送露臺，對于房屋買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重要影響，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。原告請求給付露臺面積一半房款5630.78元以85%為宜。故本院對原告的訴訟請求予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條之規定，
一審法院判決，被告調兵山市嘉納置業有限公司返還原告米繼友房屋露臺款4786.16元，在判決書生效后10日內履行完畢。訴訟費50元（原告預交），由被告調兵山市嘉納置業有限公司承擔。
上訴人訴稱
上訴人調兵山市嘉納置業有限公司不服原審判決，向本院提起上訴，上訴稱：一、原審認定事實錯誤，該宣傳冊中的戶型圖并沒有標明是被上訴人的房屋，宣傳冊只是要約邀請，而不是邀約合同的組成部分。被上訴人提供的宣傳冊上明確注明，雙方權利義務以商品房買賣合同為準，雙方簽訂的合同中，并沒有贈送露臺的約定。上訴人沒有收被上訴人露臺款，不存在退露臺款的問題。二、適用法律錯誤，贈送露臺不構成“要約”。要求二審法院撤銷原判，改判駁回被上訴人的訴訟請求，被上訴人承擔訴訟費用。
被上訴人辯稱
被上訴人米繼友辯稱：原審認定事實清楚，適用法律正確，要求二審法院維持原判。
本院查明
本院經審理查明：本院查明事實與一審認定事實一致。
本院認為
本院認為：上訴人承建調兵山市嘉納觀山郡小區時，在其制作的宣傳資料戶型圖中明確標注全贈送露臺，但所建樓房并沒有露臺，標注的全贈送露臺部分均建成半封閉式陽臺，雙方產生糾紛，經政府等有關部門協調，上訴人的法定代表人與業主代表達成協議，約定承諾贈送的半封閉式陽臺部分，以房產證上半封閉陽臺面積為準返還房款。故被上訴人要求上訴人返還房款，符合雙方的約定，本院應予以支持。上訴人主張，宣傳冊并未指明就是被上訴人購買的房屋，因宣傳冊是針對不特定人群的一種宣傳資料，被上訴人購買的房屋就是上訴人宣傳冊中的一種戶型，故該主張與事實不符。上訴人主張，上訴人提供的宣傳冊上明確注明，雙方權利義務以商品房買賣合同為準，雙方簽訂的合同中，并沒有贈送露臺的約定。對其主張經審查，上訴人制作的宣傳冊封底最下方以較小字體進行說明，無法起到宣傳告知作用，未盡到明確告知義務，故其該主張不成立。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。綜上所述，上訴人的上訴理由無事實及法律依據，本院不予支持。原審認定事實清楚，判決上訴人給付露臺面積一半房款5630.78元的85%，被上訴人并未提出異議，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規定，判決如下：
二審裁判結果
駁回上訴、維持原判
二審訴訟費50元，由上訴人負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長張貴軼
審判員孫愛萍
審判員張杰
裁判日期
二〇一四年二月二十六日
書記員
書記員徐銘澤
趙民珠與許兆彥許茂樑綠地集團昆山置業有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
蘇州市中級人民法院?二審?（2014）蘇中民終字第1041號
【關鍵詞】?要約?要約邀請?承諾?交付?沒有約定
【文書來源】?原文鏈接
文書正文
當事人信息
上訴人（原審原告）趙民珠
上訴人（原審原告）許茂樑
上訴人（原審原告）許兆彥
被上訴人（原審被告）上海綠地集團（昆山）置業有限公司。
審理經過
上訴人趙民珠、許茂樑、許兆彥因與被上訴人上海綠地集團（昆山）置業有限公司（以下簡稱綠地公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服昆山市人民法院（2013）昆花民初字第0338號民事判決，向本院提起上訴，本院于2014年3月5日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
一審法院查明
原審法院查明，2009年7月4日，趙民珠與綠地公司簽訂定購協議一份，約定趙民珠向綠地公司定購位于昆山市花橋鎮綠地大道137弄44號（現為21號）102室房屋。2009年7月11日，原審原告支付綠地公司預付購房款80000元。2010年時，因涉訴房屋地下室的使用等問題，趙民珠與綠地公司經協商達成一致，由綠地公司補償（優惠）原審原告20000元。該20000元是以降低單價，從而使涉訴房屋總價減少20000元的方式補償給原審原告。基于此，雙方于2011年簽訂昆山市商品房購銷合同一份，約定綠地公司以382342元的價格將涉訴房出售給原審原告；綠地公司應于2011年4月30日前將涉訴房屋交付給原審原告。合同補充協議21條約定，買受人同意：出賣人所做的宣傳廣告中的具體內容，如經雙方同意載入本合同的視作有效，未載入本合同的不作為出賣人的要約，雙方履行之權利、義務以本合同為準；22條約定：本合同附件和補充協議均為昆山市商品房購銷合同不可缺少的組成部分，具有同等法律效力。若與昆山市商品房購銷合同約定不一致，以合同附件和補充協議準。除此之外，其他任何形式的廣告、宣傳資料、售樓書、樣板房、照片等資料的內容與本合同及附件、補充協議不一致的，均以本合同及附件、補充協議之內容為準，本合同及附件、補充協議沒有約定的以出賣人實際交付為準；買受人也不得援引本合同及附件、補充協議之外的資料內容進行解釋事項或提起主張。2011年11月上旬，原審原告將涉訴房屋余款302342元支付綠地公司，綠地公司也將涉訴房屋交付原審原告。
另查明，涉訴房屋所在樓房的南面現建有商務樓，商務樓旁邊有停車位。
2011年12月，原審原告發函給綠地公司，反映當時購房時主要以沙盤為依據，涉訴房屋所在樓房的南面是一大片綠地，當時銷售人員擔保此處不建造任何建筑物，為此原審原告拍了照片。現在房屋南面建起了商務樓，商務樓旁邊的一片竹林也變成一排停車場。影響了房屋的光照、視線，又破壞了安寧的居住環境，取而代之的是噪聲、尾氣的污染。為此，要求綠地公司予以解決。
上述事實有原審原告提供的昆山市商品房購銷合同、補充協議、發票、樓盤模型照片、昆山市商品房竣工移交單、房屋現場照片、書函、郵寄憑證、查詢回單、綠地公司提供的定購協議等予以證實。
原審原告的訴訟請求是：1、原審被告賠償損失80000元；2、訴訟費由原審被告負擔。
一審法院認為
原審法院認為，原審原、被告間的買賣關系合法有效，應受法律保護。原審原告主張的損失有兩方面組成，一是房屋本身存在問題而產生的損失，二是房屋南面建造商務樓及設停車位等問題而產生的損失。對于第一方面的損失，原審原、被告在合同履行過程中，雙方已協商一致，通過由原審被告降低房價20000元的方式補償了原審原告，現原審原告認為該20000元補償仍不足以彌補其損失，其主張依據不足，原審法院不予支持。關于第二方面損失，原審原告雖提供了樓盤模型照片，但根據合同補充協議21條、22條的約定，該樓盤模型并不能作為合同要件，且原審原告也無證據證明原審被告曾承諾涉訴房屋所在樓房前是綠地，且不會建商務樓、停車位等。故原審原告主張的第二方面損失也不成立。基于此，原審法院認為原審原告的訴訟請求不成立，原審法院不予支持。遂依照《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定，判決：駁回趙民珠、許茂樑、許兆彥的訴訟請求。案件受理費1800元，由趙民珠、許茂樑、許兆彥負擔。
上訴人訴稱
上訴人趙民珠、許茂樑、許兆彥不服上述民事判決，向本院提起上訴稱：被上訴人交付的房屋本身存在面積短缺的問題，被上訴人補償20000元仍不足以彌補其造成的損失；涉訴房屋南面被上訴人承諾是綠地，上訴人提供的樓盤模型也可證明，現在建造商務樓及設停車位對上訴人造成影響。請求二審法院撤銷原判。
被上訴人辯稱
被上訴人綠地公司未作答辯。
本院查明
本院二審查明的事實與原審判決查明的事實無異，本院予以確認。二審期間雙方當事人并未舉出新的有效證據。
本院認為
本院認為，上訴人趙民珠與被上訴人綠地公司于2009年7月4日簽訂的定購協議以及上訴人趙民珠、許茂樑、許兆彥與被上訴人綠地公司于2011年4月30日簽訂的商品房購銷合同，均系雙方真實意思表示，合法有效。在合同履行過程中，雙方因訴爭房屋地下室的使用等問題已于2010年協商達成一致，由被上訴人綠地公司以房屋總價優惠20000元的形式補償給上訴人。之后，雙方才簽訂了正式購房合同。可見雙方的房屋面積問題在合同訂立前已協商解決。現上訴人還認為20000元補償不足以彌補其損失，于法無據，本院不予支持。關于上訴人主張的其提供的樓盤模型可證明訴爭房屋南面是綠地的理由，本院認為，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人對商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”首先，該條表明宣傳內容構成要約有三個必要條件，即屬于“說明和允諾”、具體確定、對合同的訂立或價格產生重大影響，三者缺一不可。本案中，被上訴人所制作樓盤模型其內涵具有不確定性，也沒有具體而明確的說明和允諾，不符合上述規定的條件；其次，雙方合同補充協議21條、22條明確約定，該樓盤模型并不能作為合同要件，在正式合同中也沒有訴爭房屋南面是綠地的條款，實際上通過雙方合約的形式已將廣告、宣傳資料等排除在合同內容以外。故本案樓盤模型內容仍屬要約邀請，不能視為要約，不應當視為協議內容。再次，上訴人稱被上訴人曾承諾訴爭房屋所在樓房前是綠地，且不會建商務樓、停車位等，但未能提供任何有效證據證明，同時被上訴人亦不予認可，本院無法采信。因此，上訴人以此主張被上訴人違約，因無合同依據，本院不予確定和支持。綜上，原審認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。上訴人趙民珠、許茂樑、許兆彥的上訴理由不能成立，不予采納。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：
二審裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1800元，由上訴人趙民珠、許茂樑、許兆彥負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長黃文杰
審判員葉剛
代理審判員王芮
裁判日期
二〇一四年五月九日
書記員
書記員吉宇璐
上訴人河南合立置業有限公司（以下簡稱合立公司）與被上訴人鄭麗娟房屋買賣合同糾紛一案
鄭州市中級人民法院?二審?（2013）鄭民三終字第453號
【關鍵詞】?承諾?要約?補救措施?繼續履行?建筑物
【文書來源】?原文鏈接
文書正文
當事人信息
上訴人（原審被告）河南合立置業有限公司。住所地：鄭州市鄭東新區商務內環路A48―49號2幢505房。
法定代表人蔡方博，該公司董事長。
委托代理人李靜靜，該公司員工。
委托代理人車零，該公司員工。
被上訴人（原審原告）鄭麗娟，女，漢族。
委托代理人楊志國，河南官渡律師事務所律師。
委托代理人鄭全貴，男，漢族。
審理經過
上訴人河南合立置業有限公司（以下簡稱合立公司）與被上訴人鄭麗娟房屋買賣合同糾紛一案，不服鄭州市中牟縣人民法院（2012）牟民初字第3147號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人合立公司的委托代理人李靜靜、車零，被上訴人鄭麗娟的委托代理人楊志國、鄭全貴到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
一審法院查明
原審法院經審理查明：2007年4月3日，合立公司與鄭麗娟簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：鄭麗娟作為買受人購買合立公司位于中牟縣青年路北解放路東B53號房，戶型為一二層連體。該商品房的用途為商業，屬框架結構，層高為一層3.6米，二層3.3米，建筑層數地上三層。該商品房合同約定建筑面積共56.77平方米，其中，套內建筑面積52.08平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積4.69平方米。按建筑面積計算，該商品房單價為（人民幣）每平方米2989.33元，總金額壹拾陸萬玖千柒百零肆元整。買受人在本合同簽訂之日支付總價款的50%首期房款，計人民幣捌萬玖千柒百零肆元整，余款人民幣捌萬元整，買受人應在2007年5月1日前交房時支付。出賣人應當在2007年5月1日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將經驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。商品房交付后，如產權登記面積大于合同約定面積，面積誤差比在3%以內，買受人應按合同約定的價格補足房款，面積誤差比如超出3%，出賣人承擔超出部分的房價款，產權歸買受人。產權登記面積如小于合同約定面積，出賣人應按合同約定的價格將多收的房款退還買受人并按銀行一年期流資貸款利率支付多收房款的利息。出賣人應當在商品房交付使用后60日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房屋所有權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的2%向買受人支付違約金。后鄭麗娟向合立公司支付房款169704元，2007年中旬，雙方對房屋進行了交接。2007年7月24日，鄭麗娟向合立公司補交3%的購房款5091元，現鄭麗娟以合立公司未履行承諾給其造成經濟損失，且拒不給鄭麗娟辦理產權證為由訴至法院，要求合立公司賠償鄭麗娟經濟損失42426元，要求合立公司協助辦理房產證，由此所產生的辦證稅費由合立公司承擔。
原審法院另查明，合立公司在其印發的“中牟第一街商業廣場”售樓宣傳頁中載明該商業廣場為“青年路與解放路黃金交匯•鉆石地段”，“100%臨街，100%超強人流•100%黃金旺鋪”，并配發有臨街的效果圖。另合立公司印制的“中牟第一街商業廣場”平面圖中顯示該商業廣場西臨解放路，東臨街心花園。
原審法院再查明，2009年，合立公司向中牟縣人民法院提起訴訟稱孫學超在與其簽訂《商品房買賣合同》后，僅支付首付房款，下余購房款190871.84元拒按合同約定辦理按揭手續，致使合立公司不能收取該下余購房款，為此，合立公司訴至中牟縣人民法院。孫學超提起反訴稱，不向合立公司支付下余房款是在行使不安抗辯權，因為合立公司在銷售中牟第一街商業廣場商鋪時，發放的宣傳彩頁中的“中牟第一街夜景效果圖”和“中牟第一街外觀效果圖”以及“100%臨街，100%超強人流•100%黃金旺鋪”的文字說明，使孫學超相信“中牟第一街商業廣場”西邊的博大電器大賣場、城關工商所、紅峽商場和城關信用社都是要拆除的。孫學超相信了合立公司的該承諾，才高價購買了該商鋪。后合立公司未履行承諾，孫學超采用多種方式多次通知合立公司要求履行承諾未果后，采用公證送達的方式通知合立公司，在合立公司未履行承諾前，孫學超暫不支付剩余購房款。因合立公司未履行承諾，使孫學超購買商鋪的目的不能實現，給孫學超造成巨大經濟損失。孫學超請求法院依法解除雙方之間簽訂的合同；要求合立公司退還已付房款182395元、維修基金3174元并支付利息；賠償抵押費、中介費950元及利息；賠償裝修費10000元。后該案經中牟縣人民法院調解，雙方達成協議，其中約定：一、孫學超于2010年4月15日前給付合立公司房款95435.92元（合立公司向孫學超所主張剩余房款190871.84元的二分之一），逾期加倍支付遲延履行期間的房款利息；二、雙方及時到有關部門辦理房產手續，雙方有互相協助義務，今后所產生的辦證稅費雙方各承擔二分之一。
一審法院認為
原審法院認為：合立公司與鄭麗娟所簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，為有效合同。各方當事人均應按合同約定全面履行自己的義務。本案中，關于合立公司發放的宣傳彩頁中的“100%臨街，100%超強人流•100%黃金旺鋪”及所配發的“中牟第一街夜景效果圖”和“中牟第一街外觀效果圖”等，上述說明系合立公司對所出售商品房環境性質量的陳述，該陳述屬清楚明白的廣告許諾，具有不可撤回的形式拘束力，且該許諾對鄭麗娟與合立公司訂立買賣合同以及確定房屋價格具有重大影響，應視為要約，應視為鄭麗娟、合立公司雙方的合同內容。因此，合立公司在售樓廣告中作出許諾以后，與鄭麗娟簽訂買賣合同，合立公司應當履行廣告許諾的義務。合立公司所出售房屋并未達到廣告許諾條件，應視為合立公司違約。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。鄭麗娟購買合立公司的商鋪，因合立公司在其售樓廣告中承諾“100%臨街，100%超強人流•100%黃金旺鋪”，但房屋至今仍未達到承諾條件，勢必會給鄭麗娟造成房屋自身價值及經營利潤的減損。在合立公司與其他業主的案件中，因相同原因，合立公司與其他業主達成協議約定下余房款按一半支付，并承擔辦理房產手續稅費的二分之一，系合立公司真實意思表示，可認為合立公司對給其他業主造成損失數額的認可。現鄭麗娟主張參照合立公司與其他業主所達成的調解協議，要求合立公司支付賠償損失數額42426元，并要求合立公司承擔辦證稅費的二分之一，較為客觀、合理，該院予以支持。合立公司作為房屋出賣人，有協助房屋購買人辦理房產證的義務，故鄭麗娟可要求合立公司協助辦理房產證。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，該院判決：一、合立公司于該判決生效之日起十日內賠償鄭麗娟經濟損失四萬二千四百二十六元；二、合立公司于該判決生效之日起十日內協助鄭麗娟辦理房屋產權證，并承擔辦證稅費的二分之一；三、駁回鄭麗娟的其他訴訟請求。如未按該判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息；同時案件受理費八百六十元，由合立公司負擔。
一審判決宣判后，合立公司不服該判決，向本院提起上訴。合立公司上訴稱：首先，一審判決適用法律不當，其一，其超出了最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第三條的規定，該條的核心內容是“出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定”，也就是不包含規劃范圍之外的范疇；其二，上訴人制作的宣傳彩頁為了突出宣傳效果就隱去了周邊建筑物，并不表明周圍的建筑物就會拆除，而且周圍建筑是否予以拆除屬于政府行為，與開發商無關，宣傳彩頁上的文字說明是根據樓盤的性質而解說的，這些也符合宣傳的相關規定，還有樓盤銷售后的經濟效益取決于商家的實力及相關制度的制定，開發商是不能保證其發展情況的。其次，一審判決違反了“民事調解書不具有既判力，不得適用于其他案件”這一基本常識，認為民事調解書是基于案件當事人各方面的考慮而自愿達成的協議，對其他案件是沒有拘束力的；再次，一審判決違反了“遵守契約，鼓勵交易，保護交易穩定性”等基本法律原則，因為被上訴人是時隔多年之后因市場冷清才要求上訴人比照按揭貸款的業主返還四分之一房款，但被上訴人屬于付全款的業主，故被上訴人的行為違反了上述原則，打破了交易的穩定性；最后，被上訴人沒有證據證明未辦理房產證是上訴人的原因導致的，稱上訴人未辦理房產證是因為中牟縣房管局停止了涉案樓盤所在范圍內所有房屋房產證的辦理，是辦理不能。綜上請求二審法院依法改判，駁回被上訴人的訴訟請求。
被上訴人鄭麗娟答辯稱：首先當時購買樓盤時上訴人合立公司的推銷人員就解說樓盤周圍的建筑物就會拆除，且其宣傳語也是十分具體肯定的，所以才決定予以購買的，其被上訴人的宣傳彩頁隱去周邊建筑物說是為了突出宣傳效果，其實是屬于虛假宣傳誤導消費者，再次開發商雖無法決定周圍建筑是否拆除，但其具有了解相關信息的優勢地位，但卻未向消費者予以說明，還有商鋪的發展狀況是與其所處的地理位置和周邊環境有很大關系的，故被上訴人的行為嚴重違反了民法中的誠實信用原則，還有一審法院是根據案件情況客觀的參照調解書，是合理的；最后，房產證因為上訴人不予協助才未辦理的，綜上認為原審法院認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院維持原判，駁回上訴人的上訴請求。
本院經審理查明的事實與原審法院查明的事實一致。
本院認為
本院認為，本案屬于房屋買賣合同糾紛，本案的爭議焦點是宣傳彩頁的內容是否應視為合同的一部分及對雙方產生約束力。根據《合同法》及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定，如果商品房的銷售廣告和宣傳資料對房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格確定有重大影響的，應當視為要約，即使未載入合同，也應當視為合同的一部分，合立公司在其售樓廣告中承諾“100%臨街，100%超強人流•100%黃金旺鋪”，涉及對在售房屋的環境設施的宣傳，內容具體確定，且該承諾對鄭麗娟與合立公司訂立買賣合同以及確定房屋價格具有重大影響，應視為要約和合同內容的一部分。合立公司至今仍未達到承諾條件內容，根據《合同法》，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。對于賠償損失的數額，因鄭麗娟對合立公司的違約行為給其造成的房屋價值及經營利潤的損失未能舉證，請求法院參照合立公司與其他業主的案件中的賠償數額即按其房屋總價款的四分之一計（42426元），并要求合立公司承擔辦證稅費的二分之一，因上述案件的有關情況與本案相同，其數額具有參考的意義，原審法院認為該請求數額較為客觀、合理給予支持并無不當。綜上，原審判決認定事實清楚、適用法律正確，處理適當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規定，判決如下：
二審裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1237元，由上訴人河南合立置業有限公司承擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長王學正
審判員魯金煥
審判員申付來
裁判日期
二O一三年五月十七日
書記員
書記員元陽
