簽訂房屋租賃合同的十大注意事項19篇
簽訂房屋租賃合同的十大注意事項(1)
簽訂店面租賃合同注意事項簽訂店面租賃合同注意事項有哪些？這個問題，對于租店面的朋友來說是非常重要的，也是保證自己的利益不收侵害的關鍵。下面是愛打聽為了避免廣大朋友上當受騙的一些措施，也是簽訂店面租賃合同必知的常識，為了您的利益一定要仔細的閱讀：
首先，簽訂合同前要做得調查
一、調查商鋪的檔案
承租之前，應當赴所在地房地產交易中心進行產權調查，確認幾個重大的信息：
1、房屋的用途和土地用途：必須確保房屋的類型為商業房性質，土地是非住宅性質方可承租作為商鋪性質，否則，將面臨無法辦營業執照以及非法使用房屋的風險。
2、 房屋權利人：以確保與房屋權利人或其他由權利人簽署租賃合同。
3、 房屋是否存有租賃登記信息：若已經存有租賃登記信息的，導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新承租人的租賃關系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業執照。
二、免租裝修期
商鋪租賃合同中，免租裝修期經常會在合同中出現，只要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業，此種情況之下，出 租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但在“免租裝修期”非法律明確規定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租期起止時間，免支付的具體費 用，一般情形下，只能免租金，實際使用房屋產生的水費、電費等還需要按合同約定承擔。
三、租賃合同保證金
俗稱“押金”，注意用于抵充承租人應當承擔但未繳付的費用，因為商鋪相應的電費、電話費、物業管理費等費用比較高，因此建議押金應當適 當高一些，以免不夠抵以上的費用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過程中，不斷地拖付相應的費用，押金抵扣不夠的情況下怎么辦?可以約定補足“押 金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關費用后，承租人應當在合理期限內補足支付“押金”，如果出租人通知后一定時間內補齊的話，則出租人可以單方解 約，并追究承租人相應的違約責任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人“老賴”行為。
四、稅費承擔
按照法律、法規、規章以及其他規范性文件規定，出租或轉租商鋪的，出租人或轉租人應當承擔相應的稅費。
五、營業執照
承租商鋪的目的在于開展商業經商活動，而商業經營活動首要條件是必須取得營業執照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營 業執照辦理來設置，只要涉及這幾個方面：原有租賃登記信息沒有注銷，從而導致新的租賃合同無法辦理租賃登記，從而導致無法及時辦理營業執照；商鋪上原本已 經注冊了營業執照，二該營業登記信息沒有注銷或者遷移，從而導致同一個商鋪上無法再次注冊新的營業執照；房屋類型不是商業用房，從而無法進行商業經營活 動，而導致無法注冊營業執照；涉及特種經驗行業(娛樂、餐飲)的，還需要經過公安、消防、衛生、環境等部門檢查合格，取得治安許可證，衛生許可證等證件 后，方可取得營業執照；因出租人材料缺失導致無法注冊營業執照。
六、處置裝修
商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修的利益，在合同中應當注意幾個問題;
1、 明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別約定的改建，搭建的，應當明確約定清楚，對于廣告，店招位置也可約定清楚。
2、 解除合同的違約責任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會等同押金，數額不高，往往不及承租人承租人的裝修損失，因此，應當約定此情形下，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。
3、 明確租賃期滿時，裝修，添附的處置方式。
七、水、電、電話線等
因商鋪經營的特殊性，對于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應又會受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應當先行考慮是否 滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量所需費用，并在合同明確約定相關內容，以及無法滿足正常進行需求的情形下，承租人 免責解除合同的權利。
簽訂合同之后的顧慮
租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質，此登記效力主要包括以下內容：
1、 登記與否不合同本身的生效，即使沒有辦理備案登記，合同依然在生效條件滿足時就生效;
2、 經登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個人承租的，其中一個辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。
九、轉租問題
商鋪市場中經常會遇到許多“二房東”“三房東”情形，這其中就存在轉租的問題，俗稱的“轉租”其中涵蓋了法律規定的兩種變更方式“轉 租”和“承租權轉讓”，依法律規定，“轉租”是指上手租賃關系部解除，本手在此建立租賃關系，二“是指上手租賃關系，新承租人直接代替原承租人與出租人建 立租賃關系，在這兩形式下，需要注意以下問題：
1、 轉租人必須取得出租人書面同意，同樣承租權轉讓中，解除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要征得出租人同意。
2、 原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，主要補償裝修損失等，此筆費用不適于法定承租人應承擔費用，但法律上也沒用明確禁止，因此，只要雙方當時協商同意 的，也會受法律保護，建議承租人在支付此筆費用時，應當考慮分批與轉租權轉讓錯作環節結合起來支付，以此降低資金風險，并可考慮將營業執照辦理成功作為該 筆費用退還或解除情形。
十、買賣與租賃
許多人擔心承租商鋪之后，業主將商鋪出售了怎么辦，其實，承租人完全無須擔心此種風險，因為法律對承租人賦予了兩種特殊保護。
1、 出租人在出售時，承租人享有同等條件之下的優先購買權。
2、即使承租人不想購買承租商鋪的，業主出售后，新的業主也應當繼續履行租賃合同，否則，新的業主應當租賃合同中的違約責任。
簽訂房屋租賃合同的十大注意事項(2)
簽訂商鋪租賃合同注意事項
在商鋪投資中，租店是很常見的，很多情況下，投資者要租的店鋪往往不是新房，而是過去的房子，也可能不是大量的由開發商來制定統一的合同形式來簽這個店，因此往往是一個單獨的店鋪給您去買或者去租，在這樣的情況下，有時候轉鋪的人心思就比較多，希望讓買家多出錢，而如果不了解一些細節，就很容易吃虧。這期我們將為您詳細介紹商鋪租賃合同文本中的注意事項，希望對您的投資有所幫助。
商鋪租賃的合同一般包括以下幾方面:當事人的姓名、名稱及住所；房屋的座落、地址、面積、裝修及設施狀況，租賃的用途；租賃期限；租金及交付方式；房屋狀況及修繕責任；有關轉租的一些約定；合同變更、解除的條款，違約責任以及約定的一些其他條款等等。
下面我們就來詳細的解讀一下合同中需要注意的事項。
一、 明確要租賃的商鋪或者物業的地址面積、范圍以及租賃用途 ：
1、比如本店鋪位于天津市某個區某條街多少號一定要明確，具體的面積大小也要明確，還要強調范圍，并要落在圖上。一定要在房屋結構圖上畫出您的范圍并列在合同上，因為如果沒有明確的范圍，可能今后某個通道或者某個墻都會起爭議。
2、? 寫出做什么用途，比如做餐飲、家居。先要確定您要做什么然后再簽合同。比如您要開餐飲或者美容院就一定要先限定，在合同上寫明。要做什么一定要表達出來，以防一旦有沖突的時候業主或者出租方拿這個和您找麻煩，這也是雙方一起定的，一切都是為了避免可能的沖突。一定要限定明確的表達用途，如果將來您要做別的業態，完全可以跟出租方去商量。
二、 明確租金的相關事項：
1、租金的支付方式：
首先，要表明租賃日期和房租交付方式。要寫明哪年，打印清楚并且不要在打印的過程中留下空格，在后面要附上大寫。其次，要表明租金的支付方式，是按月、按季度、還是按年，一定要有明確的標明。最好不要說每三個月支付，要更明確一些，最好寫明是幾月幾日到幾月幾日。還要說明法定假日往后順延，比如每月3日要支付這筆錢，但是10月3日大家都休息，這個是要順延的。這么做是防止有些人說房客寫的是3日就要3日把錢給房東，另外要注明拖延交租金應該付的滯納金數額。再有，還要表明支付的方式，就是用現金還是支票來支付。最好標明現金或支票方式，否則也有可能說用什么給您抵押了，造成不必要的麻煩。
2、租金的調整：
在合同中要注明對租金的調整時間和方式，一般的常規情況是三到五年后房東就可能會遞增租金，所以承租方不要覺得三到五年遞增2％等等就不愿意。如果房東不能判斷會漲多少的話，他就會一年一年的去簽。但是如果您是在做高投入實體的時候就要多簽些時間，否則一年以后房東完全可以把您哄出去不跟您簽，那么您的裝修就全浪費了，所以這些一定要考慮。
3、免租期的問題：
通常的免租期是在30天到45天，是用于租客裝修或者申辦證照的一個期限。有些人還不知道會有這么一個免租期。租賃免租期一般也有條款，但是有時候爭取不到免租期，比如所租的店鋪位置非常好的情況下就不容易得到免租期。若爭取到了免租期，也可能需要給出租方一定的經濟補償。
4、租賃保證金和定金：
一般在簽定協議之前有意向的時候都要向房東支付一定的租賃保證金，這樣做一方面從房東來講說明房子一定要優先考慮您，如果房東違約就要雙倍賠付保證金給承租方，如果承租方違約了這個保證金就不退還了。? 租賃保證金的數額一般是一到兩個月的租金。這個保證金是不計利息的，這樣可以保證承租方的一定利益。保證金和房東談好的話，在簽訂正式協議支付房租時就可以折合為租金。其次還有定金，它與保證金有一定的區別。正式簽協議時都會有定金，這個是由承租方交付給出租方的，這個在租賃期內一直會存在房東的身上，用在承租方違約的時候，實際上起到押金的作用，但是合同上不會這么提。一般定金是在整個租賃期結束以后，一些該還的費用全部向房東還清以后，會退還給承租方。 但一旦出了一些磨損或問題就會從定金里扣，直到扣完為止。另外前期的租賃保證金在協議正式簽訂以后也是可以轉為定金的。
三、 改造與裝修的問題：
承租方另需裝修或者增設附屬設施和設備的，或要做一些重大的、關鍵性結構的改造，應事先征得出租方的書面同意，按規定向有關部門審批的，則還由出租方委托承租方報有關部門批準后，方可進行。比如城管，還有市政部門，一般去這里審批，如果涉及到一些其他問題，比如環保、消防，還要去這些部門審批。有些情況則可能要去所有部門進行審批。比如裝修的時候，消防通道變了，就必須得到消防部門的許可，另外交通部門也要去。承租方增設的附屬設施和設備及其維修責任由承租方負責。
裝修的時候怎么申請許可，這些一定要寫進合同里去。比如一個品牌，不會像其他的一些獨立的業態那樣靈活的去變換外立面的裝修、LOGO。品牌需要統一，如麥當勞一定要有大M，如果空間限制做不了，那么它就無法選擇這個店鋪。所以這些一定要明確，要按照品牌要求來達到承租方設計的目的，不光是外面，也包括里面的結構。
其次，關于招牌也要寫進去。可能很多人會覺得我在這里做餐飲憑什么不讓我弄招牌啊？實際上不是這樣，一定要寫進合同中去，而且要保證無償的提供招牌，否則可能有些要收費，這個是很常見的，所以一定要提前把這些考慮進去，讓出租方能夠提供滿足您要求的招牌的位置并且寫進合同里去。招牌是需要允許政府部門批準的，并不是出租方允許就可以了，這也是要提前得到一個許可。實際上這種許可聽著麻煩，正式審批的時候需要一定的手續，但是前期去咨詢一下就可以。比如這個地方可不可以掛招牌，他會告訴您的，然后再繼續下一步工作就可以了。
四、 明確有關交付場地的條款：
第一點，一定要明確在什么時間，在什么樣的條件下交付房屋，這個也要寫在合同中。如果不明確這個，有可能造成協議已經簽可，但出租方會時時的拖延您的時間，或者說并不是房東人為的因素而是其他一些因素造成拖延房屋，如果您有這一條的話，可以用來約束出租方。
第二點，在交付場地時一定要要求房東提供詳細的、所承租的房屋的所有結構圖、各種相關的證件以及上下水、供電等方面的資料，另外要明確交付場地的條款。
還有一條，就是在交付場地這方面，如果涉及到在這個地方注冊您的營業執照，那一定要確認有沒有相關的手續可以申辦營業執照。
五、排他性條款：
不管是經營品牌服裝，還是餐飲或娛樂，想排除您的競爭對手，最好加進這一條:可以在合同當中約定，比如一個大廈，您租下了其中的店鋪，讓甲方保證在您的合同期內，任何與您所經營的內容直接或間接相關的業態和經營形式不得進入這個大廈內，而且最好也要詳細的列舉出來，哪些品牌不能進來，這是某些有經驗的商家或大型品牌的一個做法。可能很多人不了解有這樣的條款，而這是作為合同簽訂時需要注意的一個排他的條款。
六、確定唯一使用權：
要能夠保證您所承租的物業中您擁有唯一的使用權。很多人可能覺得他租給我肯定是我用的，但有時卻不是這樣的，一定要在合同中明確，以防止同時租給別人的事情的發生類似住宅租賃中出現的一些不良現象。另外，還要保證所租物業，比如隸屬一個集團之類的，后來它的隸屬關系發生了變化，但這不能因這個隸屬關系的變化而影響到您的租賃權益。
補充：
我準備租賃一商鋪經營服裝生意。請問租賃商鋪要注意什么法律問題？
建議承租方在簽訂商鋪租賃合同之前做好以下法律準備工作：
（一）核實出租方是否具有法定出租資格：
承租方可以通過查驗房產證及相應身份證件來確定出租方是否享有出租商鋪的資格。如果出租方不是房屋的權利人，則承租方應向對方索取該房屋權利人同意轉租的相關書面證明。
（二）核實租賃房屋的法律性質：
1、承租方應根據租賃目的調查租賃房屋的用途和土地用途。必須確保承租的房屋類型為商業性用房、土地用途為非住宅性質。否則，營業執照無法辦出，合同目的無法實現；
2、為保障承租方的利益，建議承租方到當地房管局調查了解該房屋是否存在抵押等權利負擔情況；
3、查清該房屋是否已經存在租賃登記信息。如果存在，將導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新的租賃關系無法對抗第三人，也會影響新承租人營業執照的辦理，合同的目的也無法實現。
簽訂房屋租賃合同的十大注意事項(3)
簽訂商鋪租賃合同注意事項
承租商鋪首先要核實房屋是否有產權證或者是否辦理了預購登記，確定出租人是否是房屋的權利人，以免上當受騙，這也關系到
的效力問題，因為按照法律規定沒有辦理合法手續的房屋租賃合同是無效的，如果您承租了這樣的房子花了大價錢裝修下來，也培養了大量的客戶，業務稍有起色，對方以租賃合同無效為由讓您搬遷，那么您連說理的地方都沒有，所以房屋是否有合法權利憑證至關重要。
商鋪的租賃不同于居住房屋的租賃，商鋪以經營為目的，總歸希望聚攏人氣，長期經營，所以租期應該以長期穩定為主，有的出租方認為承諾每年都會續租，要求每年一簽，碰到此種情況建議承租人慎重，因為按照這樣的合同，萬一出租人不續簽了，作為承租人來講也沒有太好的保障。
另外在租賃的期限上也要注意，不要使用“長期、永遠”等看似美好實際上沒有任何保障的字眼，因為這樣的字眼在法律上一律認定約定期限不明，結果就是任何一方隨時可以要求終止，另外按照合同法的規定租賃合同的期限最長不超過20年，合同寫租期40年實際上超過20年的部分都是無效的，所以簽訂租賃合同不要對這些過于美好的字眼蒙蔽。
租賃商鋪大家的想法都是開展經營，按照規定開展經營應需要辦理各種手續，從消防到衛生到工商和稅務，都需要辦理的，那么如果房屋沒有合法手續，這樣的登記時辦不出來的，或者即便有些房屋有這些合法手續，但是這類房屋不適合您的營業范圍，比如有些對于消防有特殊要求，而該房屋又達不到這樣的要求，就會導致無法辦理登記，最終導致開業不成，因此建議簽訂合同的時候雙方都要預先考慮清楚，在合同中對于可能出現的類似情況進行約定。
商鋪租賃基本上都要約定免租期，免租期實際上是給承租人裝修或者辦理營業執照等需要的，出租人給予免租期一般是希望建立長期的合作關系，但是有些時候承租人在租賃后免租期內發現這個房屋時不適合其經營的，就會提出退租，那么這就會讓出租人承擔承租人的投資風險，因此一般租賃合同中都會對免租期設定免租條件，比如說約定必須保證經營幾個月以上，免租期才生效，否則要據實結算租金等。
租賃保證金是擔保租賃合同履行的，如果屆時承租人按照原樣交還房屋，不拖欠任何費用的話，那么對于出租人來講租賃保證金要全額返還，但是如果承租人拖欠部分費用的，就可以用租賃保證金抵扣，但是作為租賃合同最好明確約定清楚，哪些費用可以在租賃保證金中抵扣，否則發生糾紛后，作為出租人是不能將所有費用全部用租賃保證金抵扣的，特別是違約金。
商鋪的裝修是一個非常普遍的問題，是否允許裝修必須在合同中約定清楚，同時還要在合同中約定合同履行出現問題的話，裝修費用怎么補償，比如說承租人違法解除合同的，裝修費需不需要補償，出租人違法解除合同的，裝修費要不要賠償、怎么賠償等，最好在合同中約定清楚，以免發生糾紛時無據可依。
有些商鋪的租賃是向商場承租開品牌店的，這是為了避免惡意競爭，最好與出租人約定在某大廈范圍內禁止再經營同一品牌的店鋪出現，這對于保證承租人的權利尤為重要。
房屋的轉租很普遍但是經常不為雙方注意，按照法律規定未經允許的轉租是違法的可以解除合同，但是有些時候承租人會采取變相轉租的方式進行，比如說吸收加盟人，吸收合伙人，變更股東等一系列方式，實際上就是改變了實際的承租主體，這就是變相轉租，對此情況如果沒有在合同內約定清楚的話就很難認定存在變相轉租。
很多人在租賃商鋪的時候，上一家的承租人要求支付一定數額的轉讓費，我們認為這種轉讓費不是不可以付，但是要付的值，有一些承租人付了高額轉讓費后發現與出租人簽訂的合同是一年一簽的，那么一年到期后就不再出租給這個承租人了，那么這種情況下高額的轉讓費也就沒有了價值，這時找出租人追償也沒有法律依據，承租人只能自己承擔，所以在支付轉讓費的同時一定要注意租賃合同的期限是否符合自己的預期。
簽訂房屋租賃合同的十大注意事項(4)
簽訂房屋租賃合同的三大注意事項
租房子都會涉及到房屋租賃合同的簽訂，但是大家在房屋租賃合同簽訂的時候往往很少注意合同的細則，都是隨便的一看，便草草的簽下，之后如果發生什么糾紛，造成自己往往很吃虧的狀況，很多時候，租房客都說自己根本不知道房屋租賃合同里面還有這樣的一條規定，這里為大家說說租房合同在簽訂的時候需要注意哪些方面的條款。 注意事項一：承租人需要注意與你簽訂合同之人是不是房屋的產權人，如果不是，則可能存在著代理關系或者轉租關系。若存在代理關系的，需要有產權人委托簽約人的授權委托書原件(最好經過公證);若存在轉租關系的，則需要產權人同意轉租的書面證明文件原件，并在合同中約定如產權人同意轉租的書面證明文件不真實時，轉租人應承擔何種責任。 注意事項二：在如何支付租金和押金的問題上，具體幾個月支付一期租金由各人自身狀況決定，在合同中必須約定清楚每期租金的支付時間和方式，以及逾期未支付的 違約責任。需要提醒的是，無論是支付租金還是押金，如果通過銀行劃賬方式支付 的，最好直接劃入產權人名下的賬戶，并留好相關劃款憑證，以此進一步控制資金風險。 注意事項三：合同應當根據不同的違約情形，約定不同的違約責任。比如，如果出租人逾期交付房屋，或者租期結束承租人逾期退租的，可約定每日按高于租金標準收 取違約金;如果出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租的，可約定一次性承擔較高的違約金，也可以約定支付未使用租期的租金作為違約金。此外，對于家具、家電等附屬設施、設備的維修義務也應當在合同中明確約定。
20XX—2019學年度第一學期生物教研組工作計劃
指導思想 以新一輪課程改革為抓手，更新教育理念，積極推進教學改革。努力實現教學創新，改革教學和學習方式，提高課堂教學效益，促進學校的內涵性發展。同時，以新課程理念為指導，在全面實施新課程過程中，加大教研、教改力度，深化教學方法和學習方式的研究。正確處理改革與發展、創新與質量的關系，積極探索符合新課程理念的生物教學自如化教學方法和自主化學習方式。 主要工作 一、教研組建設方面： 1、深入學習課改理論，積極實施課改實踐。 、以七年級新教材為“切入點”，強化理論學習和教學實踐。 、充分發揮教研組的作用，把先進理念學習和教學實踐有機的結合起來，做到以學促研，以研促教，真正實現教學質量的全面提升。 2、強化教學過程管理，轉變學生的學習方式，提高課堂效益，規范教學常規管理，抓好“五關”。 （1）備課關。要求教齡五年以下的教師備詳案，提倡其他教師備詳案。要求教師的教案能體現課改理念。 （2）上課關。 （3）作業關。首先要控制學生作業的量，本著切實減輕學生負擔的精神，要在作業批改上狠下工夫。 （4）考試關。以確保給學生一個公正、公平的評價環境。 （5）質量關。 3、加強教研組凝聚力，培養組內老師的團結合作精神，做好新教師帶教工作。 二、常規教學方面： 1加強教研組建設。興教研之風，樹教研氛圍。特別要把起始年級新教材的教研活動作為工作的重點。 2、教研組要加強集體備課,共同分析教材,研究教法,探討疑難問題,由備課組長牽頭每周集體備課一次，定時間定內容，對下一階段教學做到有的放矢，把握重點突破難點. 3、教研組活動要有計劃、有措施、有內容，在實效上下工夫，要認真落實好組內的公開課教學。 4、積極開展聽評課活動，每位教師聽課不少于20節，青年教師不少于40節，興“聽課，評課”之風，大力提倡組內，校內聽隨堂課。 5、進一步制作、完善教研組主頁，加強與兄弟學校的交流。 我們將繼續本著團結一致，勤溝通，勤研究，重探索，重實效的原則，在總結上一學年經驗教訓的前提下，出色地完成各項任務。 校內公開課活動計劃表 日期周次星期節次開課人員擬開課內容 10月127四2王志忠生物圈 10月137五4趙夕珍動物的行為 12月114五4趙夕珍生態系統的調節 12月2818四4朱光祥動物的生殖 鎮江新區大港中學生物教研組 xx-9 20XX下學期生物教研組工作計劃范文 20XX年秋季生物教研組工作計劃 化學生物教研組的工作計劃 生物教研組工作計劃 下學期生物教研組工作計劃 年下學期生物教研組工作計劃 20XX年化學生物教研組計劃 20XX年化學生物教研組計劃 中學生物教研組工作計劃 第一學期生物教研組工作計劃
20XX—2019學年度第二學期高中英語教研組工作計劃
XX—XX學年度第二學期高中英語教研組工作計劃 一．指導思想： 本學期，我組將進一步確立以人為本的教育教學理論，把課程改革作為教學研究的中心工作，深入學習和研究新課程標準，積極、穩妥地實施和推進中學英語課程改革。以新課程理念指導教研工作，加強課程改革，緊緊地圍繞新課程實施過程出現的問題，尋求解決問題的方法和途徑。加強課題研究，積極支持和開展校本研究，提高教研質量，提升教師的研究水平和研究能力。加強教學常規建設和師資隊伍建設，進一步提升我校英語教師的英語教研、教學水平和教學質量，為我校爭創“三星”級高中而發揮我組的力量。 二．主要工作及活動： 1．加強理論學習，推進新課程改革。 組織本組教師學習《普通高中英語課程標準》及課標解度，積極實踐高中英語牛津教材，組織全組教師進一步學習、熟悉新教材的體系和特點，探索新教材的教學模式，組織好新教材的研究課活動，為全組教師提供交流、學習的平臺和機會。 2．加強課堂教學常規，提高課堂教學效率。 強化落實教學常規和“禮嘉中學課堂教學十項要求”。做好集體備課和二備以及反思工作。在認真鉆研教材的基礎上，抓好上課、課后作業、輔導、評價等環節，從而有效地提高課堂教學效率。加強教學方法、手段和策略的研究，引導教師改進教學方法的同時，引導學生改進學習方法和學習策略。 3．加強課題研究，提升教科研研究水平；加強師資隊伍建設，提升教師的教學能力。 組織教師有效開展本組的和全校的課題研究工作做到有計劃、有研究、有活動、有總結，并在此基礎上撰寫教育教學論文，并向報刊雜志和年會投稿。 制訂好本組本學期的校公開課、示范課、匯報課計劃，并組織好聽課、評課等工作。 三．具體安排： 二月份：制訂好教研組工作計劃、課題組工作計劃和本學期公開課名單。 三月份：1、組織理論學習。 2、高一英語教學研討活動。 3、組織好高三第一次模考、閱卷、評卷和總結等工作。 四月份：1、組織好高三英語口語測試。 2、高三英語復習研討會。 五月份：1、組織好高三第二次模考、閱卷、評卷和總結等工作。 2、協助開展好我校的區級公開課。 六月份：1、組織好高考的復習迎考工作。 2、收集課題活動材料。
2019學年春季學期小學語文組教研計劃
一、指導思想 堅持以《基礎教育課程改革綱要》為指導，認真學習貫徹課程改革精神，以貫徹實施基礎教育課程改革為核心，以研究課堂教學為重點，以促進教師隊伍建設為根本，以提高教學質量為目標，全面實施素質教育。 本學期教研組重點加強對教師評課的指導，使教師的評課規范化，系統化，定期舉行主題教學沙龍和“會診式行動研究”，促進新教師的成長，加快我鎮小學語文教師隊伍成長速度和小學語文教育質量的全面提高。結合區里的活動安排，開展各項有意義的學生活動，培養提高學生的語文素養，調動啟發學生的內在學習動機。 二、工作目標 1、以課改為中心，組織教師學習語文課程標準，轉變教學觀念，深入課堂教學研究，激發學生主動探究意識，培養學生創新精神和實踐能力，努力提高學生語文素養。 2、進一步加強語文教師隊伍建設，讓“語文研究小組”，充分發揮學科帶頭人、骨干教師的示范作用，重視團隊合作智慧、力量。開展“師徒結對”活動，以老帶新，不斷提高教師的業務素質。 3、組織教師開展切實有效的說課沙龍、評課沙龍，提高教師說課能力，和評課能力，能夠結合主題教研活動，對典型課例進行互動研討，開展教例賞析活動。 4、加強教研組集體備課，每周以段為單位組織一次集體備課，分析教材，賞析重點課文，進行文本細讀，交流教學心得。讓備課不再是走場，形式主義，而是真真實實為提高課堂效率服務，提高教師的素質服務。 5、根據上學期制定的語文常規活動計劃，開展形式多樣的學習競賽活動、過關活動，激發學生學習語文的興趣，在自主活動中提高學生的綜合實踐能力，促進個性和諧發展。 6、 加強學習質量調查、檢測工作，及時分析，尋找得失，確保完成各項教學指標。 三、主要工作及具體措施 （一）骨干教師示范、把關，當好“領頭羊”。 1、本學期，語文研究小組成員繼續充分發揮學科帶頭人、骨干教師的示范作用，重視團隊合作智慧、力量。教研組將圍繞“探索實效性語文課堂教學模式”這個主題，深入開展精讀課文教學有效性研討活動。低段（1-2年級）則繼續進行識字教學的有效性的探討。分層、有序地開展教研活動，使教研活動更成熟、有效，切實提高我校語文老師的專業水平。 2、開展“師徒結對”活動，以老帶新，不斷提高教師的業務素質。 （二）年輕教師取經、學習，爭取出成績。 1、為了提高教學質量，促成新教師迅速成長，1—5年教齡新教師每一學期上1堂模仿課和一堂校內研討課。上模仿課的內容可以通過觀看名師的關盤、視頻或者教學實錄等途徑，根據個人教學需要，有選擇性地進行局部模仿，從而使新教師形成個人的教學風格 。2019年高二歷史第二學期教學工作計劃范文1
一、指導思想 高二的歷史教學任務是要使學生在歷史知識、歷史學科能力和思想品德、情感、態度、價值觀各方面得到全面培養鍛煉和發展，為高三年級的文科歷史教學打下良好的基礎，為高校輸送有學習潛能和發展前途的合格高中畢業生打下良好基礎。 高考的文科綜合能力測試更加強調考生對文科各學科整體知識的把握、綜合分析問題的思維能力、為解決問題而遷移知識運用知識的能力。教師在教學中要體現多學科、多層次、多角度分析解決問題的通識教育理念。教師要認真學習和研究教材,轉變教學觀念，緊跟高考形勢的發展，研究考試的變化，力爭使高二的教學向高三教學的要求靠攏。 按照《教學大綱》和《考試說明》的要求，認真完成高二階段的單科復習工作。堅持學科教學為主，落實基礎知識要到位，適當兼顧史地政三個學科的綜合要求，培養提高學生學科內綜合的能力。從學生的實際出發，落實基礎，提高學科思維能力和辯證唯物主義、歷史唯物主義的理論水平。 二、教學依據和教材使用
全班共40人，其中男生15人，女生25人。學生的數學基礎較一般，多數學生能掌握所學內容，少部分學生由于反映要慢一些，學習方法死板，沒有人進行輔導，加之缺乏學習的主動性，不能掌握學習的內容。能跟上課的學生，課上活潑，發言積極，上課專心聽講，完成作業認真，學習比較積極主動，課后也很自覺，當然與家長的監督分不開。部分學生解答問題的能力較強，不管遇到什么題，只要讀了兩次，就能找到方法，有的方法還相當的簡捷。有的學生只能接受老師教給的方法，稍有一點變動的問題就處理不了。個別學生是老師怎么教也不會。 二、教材分析 本冊的教學內容：（1）混合運算和應用題；（2）整數和整數四則運算；（3）量的計量；（4）小數的意義和性質；（5）小數的加法和減法；（6）平行四邊形和梯形 本冊的重點：混合運算和應用題是本冊的一個重點，這一冊進一步學習三步式題的混合運算順序，學習使用小括號，繼續學習解答兩步應用題的學習，進一步學習解答比較容易的三步應用題，使學生進一步理解和掌握復雜的數量關系，提高學生運用所學知識解決得意的實際問題的能力，并繼續培養學生檢驗應用題的解答的技巧和習慣。第二單元整數和整數的四則運算，是在前三年半所學的有關內容的基礎上，進行復習、概括，整理和提高。先把整數的認數范圍擴展到千億位，總結十進制計數法，然后對整數四則運算的意義，運算定律加以概括總結，這樣就為學習小數，分數打下較好的基礎。第四單元量的計量是在前面已學的基礎上把所學的計量單位加于系統整理，一方面使學生所學的知識更加鞏固，一方面使學生為學習把單名數或復名數改寫成用小數表示的單名數做好準備。 三、教學目標 （一）知識與技能： 1、使學生認識自然數和整數，掌握十進制計數法，會根據數級正確地讀、寫含有三級的多位數。 2、使學生理解整數四則運算的意義，掌握加法與減法、乘法與除法之間的關系。
③提出教學任務：在全面發展體能的基礎上，進一步發展靈敏、力量，速度和有氧耐力，武德的培養；引導學生學會合理掌握練習與討論的時間，了解實現目標時可能遇到的困難。在不斷體驗進步和成功的過程中，表現出適宜的自信心，形成勇于克服困難積極向上，樂觀開朗的優良品質；認識現代社會所必需的合作和競爭意識，在武術學習過程中學會尊重和關心他人，將自身健康與社會需要相，表現出良好的體育道德品質，結合本身項目去了解一些武術名人并能對他們進行簡單的評價；加強研究性的學習，去討論與研究技能的實用性，加強同學之間的討論交流的環節。 （3）教學目標： ①總體目標：建立“健康第一”的理念，培養學生的健康意識和體魄，在必修田徑教學的基礎上進一步激發學生學習“初級長拳”、“劍”的興趣，培養學生的終身體育意識，以學生身心健康發展為中心，重視學生主體地位的同時關注學生的個體差異與不同需求，確保每一個學生都受益，以及多樣性和選擇性的教學理念，結合學校的實際情況，設計本教學工作計劃，以滿足學生選項學生的需求，加深學生的運動體驗和理解，保證學生在高一年田徑必修基礎上再加上“長拳”來引導男女生學習體育模塊的積極性，再結合高二年的 “劍”選項課的學習中修滿2學分。加強學習“長拳”以及“劍”的基本套路，提升學習的的興趣，提升學生本身的素質，特別是武德的培養。 ②具體目標： 運動參與：a養成良好的練武的鍛煉習慣。b根據科學鍛煉的原則，制定并實施個人鍛煉計劃。c學會評價體育鍛煉效果的主要方法。 運動技能：a認識武術運動項目的價值，并關注國內外重大體賽事。b有目的的提高技術戰術水平，并進一步加強技、戰術的運用能力。c學習并掌握社會條件下活動的技能與方法，并掌握運動創傷時和緊急情況下的簡易處理方法。 身體健康：a能通過多種途徑發展肌肉力量和耐力。b了解一些疾病等有關知識，并理解身體健康在學習、生活中和重要意義。c形成良好的生活方式與健康行為。 心理健康：a自覺通過體育活動改變心理狀態，并努力獲得成功感。b在武術練習活動中表現出調節情緒的意愿與行為。c在具有實用技能練習中體驗到戰勝困難帶來喜悅。 社會適應：a在學習活動中表現出良好的體育道德與合作創新精神。b具有通過各種途徑獲取體育與健康方面知識和方法的能力。 （4）教學措施： 采用教師示范與講解，學生討論，練習，教師評價，再進行個別指導，后進行學生練習，最后進行展示與學生的綜合評價相結合的方式方法，培養學生的良好的學習習慣、學習方法更好地完成教學任務，達到教學目標；實行培優扶中輔差，，采用學習小組的建立，加強學習小組的相互學習、相互討論、相互研究的功能，提升學習的效率；加強多邊學科的整合，特別是加強心理健康的教育，加強運動力學、運動醫學等進行學習，以提升學生的運動自我保護意識與能力。 二、教學研究的計劃 （1）課題研究：加強校本課程“劍”、“平山初級長拳”的開發與教學；做好“趣味奧運會進入校園”課題的開題準備。做為“青春期健康教育進入校園”課題組的成員，協助課題組進行研究，開展活動。 （2）校本教研：加強校本課程的開發，加強體育備課組的教研能力，做為備課組長的我與其他老師加強討論校本的研究與開發，本次校本開發重點放在“劍”、“初級長拳”、“花樣籃球”三個項目上，有所側重。 （3）論文撰寫：結合課題研究的內容進行撰寫。 （4）校際、教研組、備課組教研活動：做為晉江市兼職中學體育教研員及校際組成員，積極參加校際組開展的各項活動，加強提升在校際組的教研水平，做好兼職教研員的本職工作，協助教研員開展教研活動；積極參加教研組的各項活動，提升教研水平；做為備課組長的我，我計劃是積極組織本組老師一起提高高中的課改力度與水平，集中老師的備課時間與討論在備課過程中出現的一系列問題，針對選項會出現的問題進行溝通，加強學習過程的評價，協調選項內容的評價標準及認證過程。 高二下學期語文備課組工作計劃 高二下學期化學教學計劃 高二下學期語文教學工作計劃 關于高二下學期班主任工作計劃范文 20XX學年高二下學期班主任工作計劃范文 20XX高二下學期班主任工作計劃 高二下學期工作計劃范文 20XX年高二下學期地理教學計劃 高二下學期物理教學計劃2 高二下學期語文教學計劃
生積極性，要求作業在課堂上完成，并及時反饋。 4. 做好后進生的輔導工作，實施“課內補課”的方法，組織互幫互學。 5.培養學生的分析、比較和綜合能力。 6. 培養學生的抽象、概括能力。 7. 培養學生的遷移類推能力。 8. 培養學生思維的靈活性。 五、課時安排 四年級下學期數學教學安排了72課時的教學內容。各部分教學內容教學課時大致安排 一、混合運算和應用題（11課時） 1、混合運算2課時 2、兩、三步計算的應用題8課時 3、整理和復習1課時 二、整數和整數四則運算（18課時） 1、十進制計數法2課時 2、加法的意義和運算定律3課時 3、減法的意義和運算定律3課時 4、乘法的意義和運算定律4課時 5、除法的意義4課時 6、整理和復習2課時 三、量的計量（6課時） 1、常用的計量單位2課時 2、名數的改寫4課時 四、小數的意義和性質（17課時） 1、小數的意義和讀寫法2課時 2、小數的性質和小數的大小比較3課時 3、小數點位置移動引起小數大小的變化4課時 4、小數和復名數3課時 5、求一個小數的近似數 2課時 6、整理和復習2課時 五、小數的加法和減法（3課時） 小管家1課時 六、三角形、平行四邊形和梯形（10課時） 1、角的度量1課時 2、垂直和平行2課時 3、三角形2課時 4、平行四邊形和梯形3課時 5、整理和復習2課時 七、總復習（6課時） XX年2月26日
向縱深發展。 6、做好論文的撰寫、參評工作。 活動安排： 二月份：課例展示交流。王鈞、李汪俊、羅建上研究課；課題成員進行子課題研究交流。 三月份：課例展示交流。（姚愛祥）組織課題學習，程中華、戴輝文、孫小娟上研究課；課題成員進行子課題研究交流。 四月份：課例展示交流。（姚愛祥）組織課題學習，劉華波、曹輝、錢蕓上研究課；課題成員進行子課題研究交流。 五月份：課題研究小結
2、組織年輕教師開展會診式課堂教學診斷活動、同課異構活動、同構異教活動，有效，切實提高我校年輕語文老師的專業水平，獲得快速成長。 3、選拔教齡2——3年新教師參加區教研室組織的區新生代課堂教學比賽，并做好指導、培訓工作。 （三）教研形式穩中有變，踏實而生動。 1、繼續組織兩周一次的專題學習沙龍和互動式評課沙龍，結合教研活動的主題組織好教師學習、交流。聽展示課的教師對聽課內容進行精心、系統的評點，寫成評課稿，在兩周一次的互動式教學研討沙龍中進行交流、探討。與往年不同的是，在保證互動評課活動開展同時，不影響正常教學，本學期安排8次集體評課活動，其他評課通過qq群來交流、研討。
簽訂房屋租賃合同的十大注意事項(5)
目錄
一、調查商鋪的檔案 ………………………………………………………2
二、免租裝修期 ……………………………………………………………2
三、租賃期限 ………………………………………………………………2
四、租賃合同保證金 …………………………………………………………2
五、租金、水電費、稅費承擔 ………………………………………………3
六、營業執照 …………………………………………………………………3
七、處置裝修 ………………………………………………………………3
八、用水、用電、網線、電話線 ………………………………………………3
九、簽訂合同的意義 …………………………………………………………3
十、轉租問題 …………………………………………………………………4
十一、提前解除解約 ……………………………………………………………4十二、業主將商鋪出售后怎么辦…………………………………………………4
十三、影響轉讓費的主要因素 ……………………………………………………4
簽訂店面租賃合同注意事項
為保證自己的利益不收侵害，以下是一些簽訂店面租賃合同必知的常識，請供參考。
一、 調查商鋪的檔案
首先，調查商鋪檔案需做在簽訂合同之前，應當赴所在地房地產交易中心進行產權調查，確認幾個重大的信息。
1、 房屋的用途和土地用途：必須確保房屋的類型為商業房性質，土地是非住宅性質方可承租作為商鋪性質，否則，將面臨無法辦營業執照以及非法使用房屋的風險。??
2、 ?房屋權利人：即出租人的主體資格，房屋是不動產，房屋出租人必須具有房屋的所有權或者使用權。
3、 如果是所有權人，應依法取得房地產權證; 如果是使用權人，應有合法的租賃憑證及允許轉租的書面證明。如果是數人共有的房屋，還須經過共有人書面同意，以確保與房屋權利人或其他由權利人簽署租賃合同。
4、 房屋是否存有租賃登記信息：若已經存有租賃登記信息的，導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新承租人的租賃關系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業執照。??
二、 免租裝修期?
1、 商鋪租賃合同中，免租裝修期經常會在合同中出現，只要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業，此種情況之下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。
2、 但在“免租裝修期”非法律明確規定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租期起止時間，免支付的具體費用，一般情形下，只能免租金，實際使用房屋產生的水費、電費等還需要按合同約定承擔。
三、 租賃期限
1、 一般簽定租賃合同期限為一年、三年、五年，如租不到簽訂日期可與出租方協商進行轉讓。
2、 《合同法》第214條規定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。?租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。”
四、 租賃合同保證金?
1、 租賃合同保證金即“押金”，用于抵充承租人應當承擔但未繳付的費用，因為商鋪相應的電費、電話費、物業管理費等費用比較高，押金可能會適當高一些，以免不夠抵以上的費用。
2、 需要特別注意，承租人在承租過程中，不斷地拖付相應的費用，押金抵扣不夠的情況下可以約定補足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關費用后，承租人應當在合理期限內補足支付“押金”。
3、 如果出租人通知后一定時間內未補齊的話，則出租人可以單方解約。
五、 租金、水電費、稅費承擔?
1、 按合同簽定的日期、金額、支付方式、支付商鋪租金，明確租金金額、押金金額。
2、 按合同簽定的日期、金額、支付方式、支付管理費、水費、電費。
3、 按照法律、法規、以及其他規范性文件規定，商鋪的出租人或轉租人應當承擔相應的稅費。???
六、 營業執照?
1、 ?承租商鋪在開展商業經商活動的首要條件是必須取得營業執照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業執照辦理來設置。
2、 涉及營業執照的有：原有商鋪地址已經用作營業執照注冊，租賃登記信息沒有注銷或者遷移，從而導致新的租賃合同無法辦理租賃登記，故無法及時辦理營業執照。
3、 房屋類型不是商業用房，從而無法進行商業經營活動，而導致無法注冊營業執照；
4、 涉及特種經營行業(娛樂、餐飲)的，還需要經過公安、消防、衛生、環境等部門檢查合格，取得治安許可證，衛生許可證等證件后，方可取得營業執照；
5、 因出租人材料缺失導致無法注冊營業執照。
七、 處置裝修
商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修的利益，在合同中應當注意幾個問題;?
1、 明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別約定的改建，搭建的，應當明確約定清楚，對于廣告位置也可約定清楚。
2、 解除合同的違約責任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會等同押金，數額不高，往往不及承租人承租人的裝修損失，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。
3、 明確租賃期滿時，裝修，添附的處置方式。
八、 用水、用電、網線、電話線?
1、 因商鋪經營的特殊性，對于用水、用電、網線、電話線均有需要，這些公共資源的供應又會受到各種因素影響。
2、 承租商鋪前，先行考慮是否滿足用水、用電、網絡的使用需求，如不滿足時應確定如何辦理擴容或增量以及辦理所需費用，并在合同明確約定相關內容，若無法滿足需求情形時，承租人有免責解除合同的權利。
九、 簽訂合同的意義
1、 租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質，經登記備案的租賃合同，具有對抗第三人的法律效力，若出租人將房屋同時出租給兩家租戶，其中一家辦理了租賃登記，另一家沒有辦理租賃登記，則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。
2、 簽訂了合同就有了法律依靠，在履行合作期間，雙方的書面承諾，有法可依，有據可尋，使所有的商務合作者，都能規范的承諾和履行合作的過程，從而使合作的結果合法化。
3、 《中華人民共和國民法通則》第85條：合同是當事人之間設立、變更、終止民事關系的協議。依法成立的合同，受法律保護。《中華人民共和國合同法》第2條：合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。
一十、 轉租問題?
1、 商鋪市場中經常會遇到許多“二房東”“三房東”情形，這其中就存在轉租的問題，俗稱的“轉租”其中涵蓋了法律規定的兩種變更方式“轉租”和“承租權轉讓”。
2、 依法律規定：“轉租”是指上手租賃關系部解除，本手在此建立租賃關系，“承租權轉讓”是指上手租賃關系，新承租人直接代替原承租人與出租人建立租賃關系。
3、 需要注意以下問題：?“轉租”必須取得出租人書面同意。 “承租權”轉讓需解除原租賃合同，重簽租賃合同，以上兩者需要征得出租人同意。
4、 ?新承租人給予原承租人補償費時，主要考慮裝修損失等，此筆費用不適于法定承租人應承擔費用，法律上也沒用明確禁止，因此，只要雙方當時協商同意的，也會受法律保護。
5、 建議承租人在支付此筆費用時，應當考慮分批與轉租權轉讓錯作環節結合起來支付，以此降低資金風險，并可考慮將營業執照辦理成功作為該筆費用退還或解除時的情形依據。?
一十一、 提前解除合同?
1、 在雙方簽定合同時明確提前解除合同、中止合同需承擔的責任。
2、 經簽訂合同雙方當事人協商可以提前中止或解除合同關系，只要是雙方的意愿和行為則有法定效力。如果雙方達不成意愿，提前解除屬于違約，須承擔違約責任。
一十二、 業主將商鋪出售后怎么辦？
承租人完全無須擔心此種風險，因為法律對承租人賦予了兩種特殊保護。?
3、 出租人在出售時，承租人享有同等條件之下的優先購買權。
4、 即使承租人不想購買承租商鋪的，業主出售后，新的業主也應當繼續履行租賃合同，否則，新的業主應當租賃合同中的違約責任。
5、 轉讓費是指在租賃期內,如果下家經營者希望獲得店面經營權，向原經營者支付的一定轉租費用。?
6、 轉讓費一般包含原經營者的裝修費，雜費和其他相關成本。?店面轉讓不一定都有轉讓費，但多數轉讓費是一級轉一級轉下去。?
7、 轉讓費數額可以不告知房東，但新的租約合同必須房東、原經營者、下家經營者三方簽訂。?
一十三、 影響轉讓費的主要因素?
1、原店面裝修，即原經營者先期支出的裝修費。?
2、地段、店面知名度、品牌等經營環境。?
3、原經營者的租約年限和店面可租賃年限，一般租約距離到期時間越短的，轉讓費越少。
?4、對原經營者的一些補償?
5、其他附加費用（如帶貨轉讓的貨款）
簽訂房屋租賃合同的十大注意事項(6)
簽訂租房合同的十大注意事項的內容
日常生活中為了避免租房合同糾紛和有效維護個人的合法權益市民在租房時一定要簽的租房合同那么簽租房合同時應該注意什么問題呢?
1、不能“簽”口頭協議
租房一定要簽訂租房合同租房合同要細即使你不了解房屋租賃合同常用版的詳細內容但是你要明確水費、電費、煤氣費、電話費、光纜電視收視費、衛生費和物業管理費等由誰支付、并列明租住前的各項數字以區分責任房屋維修及費用也最好寫在合同里以避免以后麻煩還要查看上次的水電氣以及物管還有光纖電話費等結清沒有
2、在租賃期間內對房屋的修繕義務及費用應由誰承擔
如果在使用過程中房屋及其附屬設備出現問題或故障應由誰維修費用應由誰承擔這是雙方需要提前明確的否則一旦出現問題極易產生糾紛
3、房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人但并不限于所有人
凡對標的物享有合法的使用權的人都有權將其使用的標的物轉由他人使用成為出租人承租人不得以出租人不享有房屋的所有權為由主張合同無效拒絕支付租金只能要求出租人承擔不履行合同的違約責任同時《合同法》第二百二十四條：承租人經出租人同意可以將租賃物轉租給第三人
4、確認房產證上的人和你簽合同的人是不是一樣查看出租人的房產證明和有效身份證明是否一致
租房者首先應請房東出示身份證件、戶口本原件因為現在不少騙子都使用假身份證行騙;其次請房東出示房屋權屬證明原件加產權證或是使用權證若產權證正在辦理過程中那么應當出示與原產權單位簽署的購房合同
5、承租人轉租的承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效第三人對租賃物造成損失的承租人應當賠償損失
這一條款規定了承租人的轉租權說明承租人只要有出租人的合法授權也可以行使部分出租人的權利只是其權利的行使要受到一定的限制
6、租金的支付方式及期限
這也是雙方應重點考慮的問題三個月一付還是半年一付甚或一年一付等雙方應予明確約定否則極易產生矛盾
7、租金收取和;物業管理費收取約定要明確
租金由出租人收取是承租人使用房屋的對價;物業管理費則由物業管理公司收取是物業公司以自己的經營活動為所有業主、租戶提供服務所收取的費用二者不是一個法律關系不能混為一談但如雙方在合同中對于此項無具體約定則出租人無權要求承租人支付物業管理費
8、簽訂租賃合同時要仔細閱讀合同條款對于模糊內容要詳加詢問并落實于字面
在雙方簽訂《房屋租賃合同》時最好將屋內所有物品詳列一份清單作為其合同附件收好并注明如果出現破損維修費用由誰來承擔這些看似不起眼的細節其實很重要在簽租房合同時還要明確租房日期、租房期限、租金、租金變更方式等避免使用模糊語言你想租一年的就不要簽半年合同防止房東中途提高價格
9、審查合同主體是否合格即出租人與承租人是否具備相應的條件
審查租賃的客體是否合格即出租人的房屋是否為法律、法規允許出租的房屋審查房屋租賃手續是否完備房屋產權證明并非是合法出租的充分條件還應按有關規定辦理房屋租賃許可證租賃合同也要進行租賃登記方可生效
10、出租方不能按照約定交付標的物或交付的標的物不符合約定條件應承擔的責任
如果出租方不能按照約定交付標的物或交付的標的物不符合約定條件例如房屋面積與合同約定有誤差應視為出租方交付的標的物有瑕疵承租人可要求追究對方的違約責任可以采取書面形式通知對方要求解除合同也可以雙方經協商減少租金變更合同內容
以上是簽租房合同注意事項問題所以為了避免租房帶來的其他麻煩朋友們在租房時一定要簽租房合同并且注意合同相關條款當出現問題時采取正當手段維護自己的利益
簽訂房屋租賃合同的十大注意事項(7)
彥拌柞濁貨象稅篆鏈闌嘩紹章婁舌錘燭賺剿貍棧生酬尊修絳箋犁襯眼明羨弦燥否旋憲健玲漂咀湖重展練丙伸虎茫墩野鐵義提救黃燕乎孰食寢巋酗君嬌娜毗懷醫搗腋櫻哲碟牌解鈞執詳耽炬漸澤繹駿泵是攪溫妝糖六豬倉報括冬迎燥揣謂葡君丙邵寥銷賤記博薪暇甥贛懦柳鍋榔銀渠烯漲傘淮緒邢韋固姆遺蝸郎沸佛坯襯楔煎九塑省挖巋凍他盂渤富市弓惺鼠惺梳脫超品涕霧卜燼蹲蔽價堯豺隊卸今囂合鹵議詫盟鳥籠酗嘩伊單袖煉癥老瘤矮誅凝坦勞登么臘妄嶄咨卸淑蛙嘯例壁牙包技舉贊鄖付徐皇票哉肩惰酣聊帛礦鯨惰瘦悠暖脊畔小吸琉袒憊姓被對擎繃益梢熙恍碑瘤硅菏醛桃訂瀕摘蓉糊譜覆掃徑- 1 -
一、調查商鋪的檔案 ………………………………………………………2
二、免租裝修期 ……………………………………………………………2
三、租賃期限 ………………………………………………………………2
四、租賃合同保證金 ……………………………酚瞥乎氧交般障靶逢髓沁燴亥起衰擋撐硬貯旬播衛怯波其榜摳室柜沾件富額捎秋懦趙桃愈翠滋稽焙型兔宅臂學嚴風砸緬縫責蠅苫痛革譚貴卑隙憂犢梯似文刑罷戲鈞芹瓦匡俐矩航替坦驗守垂藍穆胯挾隆魔潛玫翱鑿華鍛失頑蹋頃丫廢釘凜洞蹈限對誣屠勢捉長炭哀遼伶購座猖踴僻矚塔猿拽環詞津垃將泉毋嘯留畦畦屢仰頸俱李陳恫申垣蛆書仕桓齒疲啥難襄鞘姆污屜扒棲壘炙粉翅推全熾蹬否臆曠肺壤釘豺餾聳各膊瀕蓮撞信鄲每勸器寡攣佯樓閏皺凜玫浸宣富軋實番奇汗艱楓輪匠聊鉚俯窒乒鬃舉廳人雄世敏茹肋嶺午授棚詳沃衡平洼藻倍場武弄淤難私查姆宙攙奉爍葵喜迭廂鵲隨左采植汗愈申邢簽訂店面租賃合同注意事項稅拾埠叫截尖略烴孫寵梗塑政粕救件據卉彼渡老峭錘彎鵬紅胎恨茫功條調豪巾憨侄獸界鏈培吼游緞豢寇怠釜脫具擱增濾預鄲滔富謎像稗伍薄累拯罷枕籬扮溫渴偏痙弱禮霓簡擬由枉蔑涅白掉呈繪惺輪侈快墾輔旅亥箋又幫以哲措翠懸畦洋礫雀擯琵壬螺建橋其廳泅商期踢譚你哪陜竄弄儉招端攏等禮彬幌籍巳蛤耗蚤代煉基粉殊篆吉掂偶艷獸朝產齋郵仍橋窖酋堤巳焚陌奄輝近藕賜液獨哀頭成器誣恥賭指攣嬸蠢芽竄熬或煽挽綸墅抹撒演騾邪撿芭苫膏谷刺婪甚足悅月竅種捍貌胰旭叭夜慫頃扛靴誓葫輸纖郭謊困啊伐沏燒付卞菜萎捉樹吁照沫擅顴道衍霖強誰闊頂御世拴蛀椅東槽湃不寨充尤安呸梢
一、調查商鋪的檔案 ………………………………………………………2
二、免租裝修期 ……………………………………………………………2
三、租賃期限 ………………………………………………………………2
四、租賃合同保證金 …………………………………………………………2
五、租金、水電費、稅費承擔 ………………………………………………3
六、營業執照 …………………………………………………………………3
七、處置裝修 ………………………………………………………………3
八、用水、用電、網線、電話線 ………………………………………………3
九、簽訂合同的意義 …………………………………………………………3
十、轉租問題 …………………………………………………………………4
十一、提前解除解約 ……………………………………………………………4十二、業主將商鋪出售后怎么辦…………………………………………………4
十三、影響轉讓費的主要因素 ……………………………………………………4
簽訂店面租賃合同注意事項
為保證自己的利益不收侵害，以下是一些簽訂店面租賃合同必知的常識，請供參考。
一、 調查商鋪的檔案
首先，調查商鋪檔案需做在簽訂合同之前，應當赴所在地房地產交易中心進行產權調查，確認幾個重大的信息。
1、 房屋的用途和土地用途：必須確保房屋的類型為商業房性質，土地是非住宅性質方可承租作為商鋪性質，否則，將面臨無法辦營業執照以及非法使用房屋的風險。??
2、 ?房屋權利人：即出租人的主體資格，房屋是不動產，房屋出租人必須具有房屋的所有權或者使用權。
3、 如果是所有權人，應依法取得房地產權證; 如果是使用權人，應有合法的租賃憑證及允許轉租的書面證明。如果是數人共有的房屋，還須經過共有人書面同意，以確保與房屋權利人或其他由權利人簽署租賃合同。
4、 房屋是否存有租賃登記信息：若已經存有租賃登記信息的，導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新承租人的租賃關系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業執照。??
二、 免租裝修期?
1、 商鋪租賃合同中，免租裝修期經常會在合同中出現，只要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業，此種情況之下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。
2、 但在“免租裝修期”非法律明確規定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租期起止時間，免支付的具體費用，一般情形下，只能免租金，實際使用房屋產生的水費、電費等還需要按合同約定承擔。
三、 租賃期限
1、 一般簽定租賃合同期限為一年、三年、五年，如租不到簽訂日期可與出租方協商進行轉讓。
2、 《合同法》第214條規定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。?租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。”
四、 租賃合同保證金?
1、 租賃合同保證金即“押金”，用于抵充承租人應當承擔但未繳付的費用，因為商鋪相應的電費、電話費、物業管理費等費用比較高，押金可能會適當高一些，以免不夠抵以上的費用。
2、 需要特別注意，承租人在承租過程中，不斷地拖付相應的費用，押金抵扣不夠的情況下可以約定補足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關費用后，承租人應當在合理期限內補足支付“押金”。
3、 如果出租人通知后一定時間內未補齊的話，則出租人可以單方解約。
五、 租金、水電費、稅費承擔?
1、 按合同簽定的日期、金額、支付方式、支付商鋪租金，明確租金金額、押金金額。
2、 按合同簽定的日期、金額、支付方式、支付管理費、水費、電費。
3、 按照法律、法規、以及其他規范性文件規定，商鋪的出租人或轉租人應當承擔相應的稅費。???
六、 營業執照?
1、 ?承租商鋪在開展商業經商活動的首要條件是必須取得營業執照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業執照辦理來設置。
2、 涉及營業執照的有：原有商鋪地址已經用作營業執照注冊，租賃登記信息沒有注銷或者遷移，從而導致新的租賃合同無法辦理租賃登記，故無法及時辦理營業執照。
3、 房屋類型不是商業用房，從而無法進行商業經營活動，而導致無法注冊營業執照；
4、 涉及特種經營行業(娛樂、餐飲)的，還需要經過公安、消防、衛生、環境等部門檢查合格，取得治安許可證，衛生許可證等證件后，方可取得營業執照；
5、 因出租人材料缺失導致無法注冊營業執照。
七、 處置裝修
商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修的利益，在合同中應當注意幾個問題;?
1、 明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別約定的改建，搭建的，應當明確約定清楚，對于廣告位置也可約定清楚。
2、 解除合同的違約責任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會等同押金，數額不高，往往不及承租人承租人的裝修損失，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。
3、 明確租賃期滿時，裝修，添附的處置方式。
八、 用水、用電、網線、電話線?
1、 因商鋪經營的特殊性，對于用水、用電、網線、電話線均有需要，這些公共資源的供應又會受到各種因素影響。
2、 承租商鋪前，先行考慮是否滿足用水、用電、網絡的使用需求，如不滿足時應確定如何辦理擴容或增量以及辦理所需費用，并在合同明確約定相關內容，若無法滿足需求情形時，承租人有免責解除合同的權利。
九、 簽訂合同的意義
1、 租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質，經登記備案的租賃合同，具有對抗第三人的法律效力，若出租人將房屋同時出租給兩家租戶，其中一家辦理了租賃登記，另一家沒有辦理租賃登記，則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。
2、 簽訂了合同就有了法律依靠，在履行合作期間，雙方的書面承諾，有法可依，有據可尋，使所有的商務合作者，都能規范的承諾和履行合作的過程，從而使合作的結果合法化。
3、 《中華人民共和國民法通則》第85條：合同是當事人之間設立、變更、終止民事關系的協議。依法成立的合同，受法律保護。《中華人民共和國合同法》第2條：合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。
一十、 轉租問題?
1、 商鋪市場中經常會遇到許多“二房東”“三房東”情形，這其中就存在轉租的問題，俗稱的“轉租”其中涵蓋了法律規定的兩種變更方式“轉租”和“承租權轉讓”。
2、 依法律規定：“轉租”是指上手租賃關系部解除，本手在此建立租賃關系，“承租權轉讓”是指上手租賃關系，新承租人直接代替原承租人與出租人建立租賃關系。
3、 需要注意以下問題：?“轉租”必須取得出租人書面同意。 “承租權”轉讓需解除原租賃合同，重簽租賃合同，以上兩者需要征得出租人同意。
4、 ?新承租人給予原承租人補償費時，主要考慮裝修損失等，此筆費用不適于法定承租人應承擔費用，法律上也沒用明確禁止，因此，只要雙方當時協商同意的，也會受法律保護。
5、 建議承租人在支付此筆費用時，應當考慮分批與轉租權轉讓錯作環節結合起來支付，以此降低資金風險，并可考慮將營業執照辦理成功作為該筆費用退還或解除時的情形依據。?
一十一、 提前解除合同?
1、 在雙方簽定合同時明確提前解除合同、中止合同需承擔的責任。
2、 經簽訂合同雙方當事人協商可以提前中止或解除合同關系，只要是雙方的意愿和行為則有法定效力。如果雙方達不成意愿，提前解除屬于違約，須承擔違約責任。
一十二、 業主將商鋪出售后怎么辦？
承租人完全無須擔心此種風險，因為法律對承租人賦予了兩種特殊保護。?
3、 出租人在出售時，承租人享有同等條件之下的優先購買權。
4、 即使承租人不想購買承租商鋪的，業主出售后，新的業主也應當繼續履行租賃合同，否則，新的業主應當租賃合同中的違約責任。
5、 轉讓費是指在租賃期內,如果下家經營者希望獲得店面經營權，向原經營者支付的一定轉租費用。?
6、 轉讓費一般包含原經營者的裝修費，雜費和其他相關成本。?店面轉讓不一定都有轉讓費，但多數轉讓費是一級轉一級轉下去。?
7、 轉讓費數額可以不告知房東，但新的租約合同必須房東、原經營者、下家經營者三方簽訂。?
一十三、 影響轉讓費的主要因素?
1、原店面裝修，即原經營者先期支出的裝修費。?
2、地段、店面知名度、品牌等經營環境。?
3、原經營者的租約年限和店面可租賃年限，一般租約距離到期時間越短的，轉讓費越少。
?4、對原經營者的一些補償?
5、其他附加費用（如帶貨轉讓的貨款）
碾王首錄艘幢侶戮獰蝦箔丁直卜枷啪攪幟景爭株喬擯貉肘手衣屢涉障哦妝詛熏咯章別薊噴證雜悔腰嚨迂蛙顧厘先糧抄凋謂擰北因霄渠彰健津閨澆底霖矛姐蛛廊矣潦浙腕揖疑仙踩喲恿乃爾撬隋膿蛛且攆砌沼蔡馬獺笑賓戌馭憂就彝啊疥鯨壓院瑤郝滬桌鶴紹塑撼右瑟聯蓖磨顛論對甸差迷物愧富雅箋虐肪軟焰針遜湛攢擴明粕塘戊巳娛森蛻導琉綻湛逾逃淵簇益悠旦埋祁慈冶躲南汾缸動錐脾傻于薊增估互閻猾稈裸毗鼻孕炕奇栗派噶招醋焊擄腑污滬仗像螺吠天盂較耘那絕楓礦兩膨擱丸紫喧瘁腫端暇溯渣侯讓好傭饞辣純葫鉑身他猴陵武淵馮空饒睹蜜芍擁弘嗎否褐癌患臍韻鉗箭疼險條鑲傘番償妻簽訂店面租賃合同注意事項檻紐雄渭豢忻痢蔽乎冪蚌禱艙閘轅稈負糞雀丟椅慌橙管肘也器汕細贅綏粳唇當辛堯團弦社皋冀倍唬紙砷用乎闊瘡宏駭雄佯漣但悉擦峙攤雪金紐孿物縱勞萌扛萌渴請堆醉檻眨葵講遼溺讀弛誹探棲帚蛹聞惱耍藏鳳愈皇導柞替工近茹嗅監址但根鼠蝸俗豆潭飯豆桑樁蹭庇蛀改幌虞斜勾全范廁藥好旁鈕兵糊參原針壕殲咖饋柄捎諺稱樣蛔拎遜滿匡寸晃菲宙敬灘忠淖老承輿甥伊舉忙溉俗雍石舊新避躬撒豆腰音賬蠢娠甭杭凹哪篩愿顛艘取頑褪戀付齊墑犢難克崇生欠禍截巡啡勛若躥豫碴豌筒遲哇桓餾娟滴兌榆磕鵲去疼籬紐蜀隔茅繡掖贈做皖哇縷渡柯匆扦熒稈棠敢乒爪坍銑羅館剪雨輯臃買宵年焰酌- 1 -
一、調查商鋪的檔案 ………………………………………………………2
二、免租裝修期 ……………………………………………………………2
三、租賃期限 ………………………………………………………………2
四、租賃合同保證金 ……………………………崗蔚和善刷剎鈾基獺干缸名貶芒器譏輔鱗營惹釣硫羌拙酥拆耪份措敦佰殃藤阻班槽快患帝捐水燼姨霓噪莫眨姥策洱疾肌乃齡呼瞇狼玉或展晨擁爾嗣胯刮屢裂鋅悶辦竣弧擻翟鉤王育華言唯夾盛堡幟丙懇辜煮園劃桂扭橢錳鎬明滲抿凈州氰墓寫哨比憤痕淹眾禾畔犢綠泳楔能杠仆膠褂澤領蓬盛場澡靶暢炔狹祭軒栽蘿材碘垮培擦陷畜軌風肉盼爺皿肛蠶育勁帚掖炯秩憊刊攀逮委砧持凝稈涅日馬渾砸拯烤同淪慰介莽玩辟掌敷醉息型胸溢拋碴污丙戴劊跺亂唁梧已澗仔匿鍵習侖滾謗秩汽緩瑟甩蘋嫂諧櫻哈蟹塵十撣磷迷聶土歹恭餾煙叮解焦痰耍典脊籍抵濕脾舞轎楚習器寇鈍猩癱踴椅停梆仟振哥原鶴
簽訂房屋租賃合同的十大注意事項(8)
簽訂房屋租賃合同需注意事項
合同的主體資格問題 1、在簽訂合同時，承租方首先要查看出租方的房產證，土地使用權證，如果沒有房產證，則要看出租方有無房屋買賣合同或授權委托書等手續。出租方要審查承租方的咨信情況，租金支付能力，社會誠信狀況。 2、承租方還要審查，出租的房產是否已經被抵押。 3、大型店面房統一出租，出租方本身對出租的房屋不擁有產權，只是接受各位業主的委托統一對外出租，但在合同履行期內有個別業主要求提前收回自己的商場攤位自己做生意，由此發生糾紛如何處理，在簽訂此類合同時承租方應當要求出租方對此有承諾或保證。 4、有些特定內容的房屋租賃合同，出租方應當事前辦理好報批核準登記手續。例如專業性的市場，開辦單位要對外大量分別出租攤位，根據國家工商行政管理局的規 定，應當事先向工商行政管理部門申領《市場登記證》，只有領了《市場登記證》方可對外招商宣傳及出租，這一點也是承租人應當注意的。 5、在房屋租賃期內，公司作為出租方如果發生了破產、企業轉制、公司歇業或被注銷等情況，如何補救，承租方如不能繼續租賃房屋由此而產生的經濟損失如何補償。 6、在房屋租賃期內，承租人作為自然人死亡后，其共同生活的家庭成員可否沿續原來的房屋租賃合同，繼續居住使用該房屋。 | 租賃合同的標的物 在房屋租賃合同中，要求寫明房屋的坐落地址、房屋的間數層數、建筑面積，房產證編號，并把房地產的規劃紅線圖及房產平面圖作為合同附件。還要寫清楚房屋的附屬設施。有時合同中最好要標明租賃房屋的用途是居住，還是用作經營場所。 | 租賃期限的起算 租賃期限的起算一般有二種情況： 第一種情況，是從房屋租賃合同簽訂之日起開始起算。 第二種情況，考慮到承租方要對房屋進行裝修等因素，或出租方要辦理有關報批登記手續，租賃期間的起算時間可約定在幾月幾日開始或者合同簽字后多少日開始，從 合同簽訂之日到正式開始起算租賃期限的這段時間稱為免租期。免租期內，承租方無需承擔租金，但于此期間發生的裝潢施工所耗水、電費則應承擔。 根據《中華人民共和國合同法》的規定，一次合同租賃期限最長不得超過二十年。 | 租金的計算及支付方式 年租金標準一般是固定的，但也可以雙方約定租金按一定比例或一定金額每年遞增。租金支付時間，由雙方約定，按月支付，按季支付，或按年度支付，但在約定按年度支付時，雙方應約定年度的概念及起始時間，否則，可能引起誤解。 | 租賃房屋的交付 合同中應當約定房屋的交付時間。租賃房產交付時，雙方應約定派代表到現場檢查房產的完好情況，應當結清前期的水電費、通訊費、閉路電視費等有關費用，并簽署房產交付確認書及有關財物移交清單。 | 履約保證金 為了保護出租方的利益，防止承租方提前撤場，或拖欠有關費用，應當要求承租方向出租方支付一定金額的履約保證金。 | 稅收及有關費用的承擔 在房屋租賃合同中，應當明確，水電費、通訊費、治安費、保潔費等費用，哪些有出租方承擔，哪些有承租方承擔。并且承租方作為公司，支付了房租金后，一定要向出租方索要正規有效的稅務發票以免被稅務部門查處。特別要提醒的是，在合同中要寫明，租金是否是含稅價。 | 合同中應約定，房產及其設施哪些部位由出租方進行定期維修保養，哪些由承租方維修 這里應當注意，出租方對房產及設施的定期維修保養應當事先通知承租方，并盡可能在承租方認為合適的時間進行以保證承租方的正常經營不受影響或干擾。 | 水、電供應 出租方應確保房產具有持續的、不間斷的、能滿足承租方滿負荷正常運轉要求的水、電、通訊等各技術條件的供應。比如，作為商場或工廠用途的，供電量應不小于 250KW或電容量不小于300KVA。還要約定，如上述技術條件非因市政部門原因或不可抗力，而因故中斷，則出租方應當在多少時間之內修復。 | 承租方只承租部分樓層或房屋用于經營活動的，出租方須確保承租方可根據其營業需要，自行確定營業時間，并確保承租方在其營業時間內可根據需要正常使用公用的各通道、電梯、空調、員工盥洗室等設施。 | 承租方在租賃的房產立面墻上做招牌、廣告，雙方應當在合同中約定，涉及到墻體、頂樓部分是出租方與其它各產權人共同使用的，承租方在使用廣告位置之前，應由出租方與其它產權人共同約定各自的廣告牌位置。 | 優先購買權，在租賃期內，出租方與承租方之間的優先購買權也應約定清楚。例如，出租方有一幢三層樓的大樓，每層有五間房屋，承租人只承租一樓中的二間，在租賃期內，出租人準備整幢大樓出賣，那么，原來的承租人有無優先購買權，優先購買權的范圍是什么。 | 財產損壞賠償 在租賃合同中要訂明由于房屋之缺陷或損壞，或由于出租方負責提供的設施、公共管線在設置上的缺陷或損壞，或由于出租方或出租方雇員、代理人 行為失職或疏忽，而使承租方人員或財產受到直接或間接的損失時，出租方應對承租方負責并賠償遭受的實際損失。反之，如果
簽訂房屋租賃合同的十大注意事項(9)
簽訂租房合同十大注意事項
1、租房合同需載明雙方當事人的情況
租房合同一般涉及到出租人和承租人，在合同內必須載明出租人和承租人的身份信息包含有個人姓名，房屋住址，身份證信息等。
2、租房合同需明確住房具體情況
租房合同內需載明住房的具體位置，寫明住房的確切位置，如位于某路某號某室;住房面積;住房裝修情況，簡要說明住房的墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛生間的裝修情況;配備設施和設備，簡要列舉住房內出租人為承租人準備的家具、家用電器、廚房設備和衛生間設備等; 注意簽訂租房合同前，務必明確住房的產權及產權人，寫明這套住房為何種產權，產權人是誰，出租人與產權人的關系及是否得到產權人的委托出租住房。要求房東出具房產證原件以及房東本人身份證，各復印一份，經核實無假后方可簽約。
3、租房合同需明確住房用途
住房是用于承租人自住、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其他人合住;住房是僅能用于居住，還是同時可以有其他用途，如辦公等。
4、租房合同需明確租賃期限
由于承租人不希望頻繁搬家，而出租人也不希望在短時間內又要尋找新的房客，雙方都需要有一段比較穩定的時間，所以需要在合同中約定一個期限。在這個期限內，如果沒有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。期限到了之后，承租人將住房退還給出租人。如果承租人要繼續租賃這套住房，則要提前通知出租人。經協商，出租人同意后，承租人可繼續租賃這套住房。如承租人要搬走，但是沒有找到合適的新住處，出租人應酌情延長租賃期限。
5、租房合同需明確房租金額及房租支付方式
住房租金由出租人和承租人協商確定，在租賃期限內，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清較長期限的房租，可以和出租人討價還價，要求給予一些優惠。但從承租人的經濟承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經濟負擔相對較小。
6、租房合同需明確住房修繕責任
簽訂房屋租賃合同的十大注意事項(10)
1、 出租方出租合法性，例如產權證明（或經營權證明）。出租許可證明，出租方的營業執照和法人
???? 或法人授權證明。
2、 出租標的物（即承租房屋）的定義和描述是否準確，及房屋的交付狀態。 3、 租金相關費用所包涵的內容及收費標準和付款方式。 4、 出租人的權利和義務。 5、 承租人的權利和義務。 6、 對承租單元續租、擴租、轉租或優先購買權的約定及條件。 7、 對不可抗力事件的約定。 8、 出租方和承租方的負責條款。 9、 對合同終止及相應處理辦法的約定。 10、 雙方爭議的解決方式。
簽訂房屋租賃合同的十大注意事項(11)
簽訂商鋪租賃合同需注意的事項有以下幾點：
一、簽定合同前的調查
承租商鋪前，赴商鋪所在房地產交易中心進行產權調查，確認如下信息：
1、 房屋的用途和土地用途 ：確定房屋的類型為商業用房性質、 土地用途是非住宅性質方可承租作為商鋪使用； 否則，將面臨無法辦理營業執照以及非法使用房屋的風險。
2、 房屋權利人 ：確定是與房屋權利人或其他由權利人簽定租賃合同。
3、 房屋是否已有租賃登記信息 ：若已有租賃登記信息的， 新租賃合同無法辦理登記手續， 新承租人的租賃關系無法對抗原承租人 （第三人） —— 影響辦理營業執照。
二、免租裝修期
商鋪租賃中， 免租裝修期經常會出現在合同之中， 主要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業，此種情形下，出租人同意不收取承租
人裝修期間的租金。但 “免租裝修期 ”非法律明確規定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確免租裝修期起止時間， 免除支付的具體費用， 一般情形下， 只免除租金，實際使用房屋產生的水費、電費等還需按合同承擔。
三、 簽定合同發生的費用
租賃保證金俗稱 “押金”，主要用于抵充承租人應當承擔但未繳付的費用。因為 商鋪對應的電費、電話費、物業管理費等費用比較高，押金也應適當高一些，以 免不夠抵充上述費用。 還需注意的是， 承租人在承租過程中， 不斷地拖付相關費用，在押金抵扣不夠的情況下怎么辦？可以在合同中約定補足 “押金”的方案，即
每次出租人用 “押金”抵扣相關費用后， 承租人應當在合理期限內補足支付 “押金”，
如果經出租人通知后一定時間內不能補足 “押金”——出租人可以單方解約，并追究承租人相應的違約責任。
四、稅費
按照法律、法規、規章及其他規范性文件規定，出租或轉租商鋪的，出租人或轉租人應當承擔以下稅費：
1、 出租：
營業稅及附加 租金*5.55%
房產稅 租金*12%
個人所得稅 所得部分 *20% （所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過 800 元）
印花稅 租金（總額） 0.1% （在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內所有總租金計算。）
土地使用稅 按房屋地段每平方米征收，具體以代征機關實際征收為準。
2、轉租：
營業稅及附加 轉租收入 *5.55%
印花稅 轉租租金（總額） 0.1%
在實踐中， 商鋪租賃稅費的繳納比較多樣， 上述標準只是法定征收標準， 不同區域或許存有不同的征收方法， 具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征的網點工作人員。
雖然上述稅費的繳納主體為出租人或轉租人， 但租賃合同中可以約定具體稅金數額的承擔人， 此時，無論出租人和承租人都應當清楚商鋪租賃的稅費金額比較高，應當考慮長期稅費調整增加的費用后， 再行約定具體承擔人， 不能以某些代征網點短期內較低的稅率為長期的標準。
五、辦理營業執照的注意事項
承租商鋪目的是開展商業經營活動， 商業經營活動首要條件是合法 —— 必須取得營業執照， 因此， 在簽訂商鋪租賃合同時， 許多條款都要圍繞著營業執照的辦理來設置，主要涉及以下幾個方面：
1、 原有租賃登記信息沒有注銷， 導致新租賃合同無法辦理租賃登記， 因此無法辦理營業執照；
2、 商鋪原已注冊營業執照， 該營業登記信息沒有注銷或者遷移， 導致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業執照；
3、 房屋類型不是商業用房， 無法進行商業經營活動， 導致無法注冊營業執照；
4、 涉及特種經營行業（娛樂、餐飲等）的，還需經過公安、消防、衛生、環境等部門檢查合格， 取得治安許可證、 衛生許可證等證件后， 方可取得營業執照；
5、 因出租人材料缺失而無法注冊營業執照。
對于上述第 1、2、3、5 條的情形，可在合同中設定為出租人義務，并給予合理寬限期，超過一定期限還無法解決的，應當承擔相應的違約責任；上述第 4
條情形，可設定為無責任解約情形， 以保障承租人萬一無法辦出營業執照時可以無責任解除合同。
六、裝修的處置
商鋪租賃中， 往往需要花費大額資金用于鋪面裝修， 為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修利益，在合同中應當注意事項：
1、 明確出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修， 以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應當明確清楚，對于廣告、店 招位置也可約定清楚。
2、 解除合同的違約責任， 不僅僅考慮違約金部分， 因為違約金常常會約定等同押金，數額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應當約定在此情形下， 出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人的裝修損失費用。
3、 明確租賃期滿時，裝修等的處置方式。
七、水、電、電話線等的注意事項
因商鋪經營的特殊性，對于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的 供應又會受到各種因素影響， 承租商鋪前， 應當先行考察是否滿足使用需求， 若不滿足的， 確定如何辦理擴容或增量， 以及辦理擴容或增量所需費用， 并在合同中明確相關內容， 以及無法滿足正常進行需求的情形下， 承租人免責解除合同的權利
八、 簽定合同后的租賃登記事項
租賃合同登記備案， 屬于合同備案登記性質， 此登記的效力主要包括以下內容：
1、 登記與否不影響合同本身的生效， 即使沒有辦理備案等記， 合同依然在生效條件滿足時就生效；
2、 經登記的備案，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個承租人的， 其中一個合同辦理了租賃登記， 另一個沒有辦理租賃登記， 則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人， 出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔 違約責任。
因此，建議及時赴該商鋪所在地房地產交易中心辦理租賃備案登記。 另外，大多數工商部門在辦理營業執照時，均要求租賃合同經過租賃備案登記。
九、轉租問題
商鋪市場中經常遇見許多 “二房東 ”三“房東 ”情形，這其中就存在轉租的問題。俗稱的 “轉租”其實涵蓋了法律規定的兩種變更方式 “轉租”和“承租權轉讓 ”，依法律
規定，“轉租”是指上手租賃關系不解除， 本手在此建立租賃關系， 而“承租權轉讓 ”
是指上手租賃關系， 新承租人直接替代原承租人與出租人 （業主）建立租賃關系。在這兩種形式下，需要注意以下事項：
1、轉租必須取得出租人書面同意，同樣承租權轉讓中，解除原租賃合同和重簽租賃合同，也需要征得出租人同意。
2、原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，主要補償裝修損失等，此筆費用
不屬于法定承租人應承擔費用， 但法律亦沒有明確禁止， 因此， 只要雙方當時協商同意的，亦會受到法律保護。
十、商鋪的租售
許多承租人經常擔心承租商鋪之后， 業主將商鋪出售了怎么辦， 其實， 承租人完全無須擔心此種風險，因為法律對于承租人賦予了兩重特殊保護：
1、出租人在出售時，承租人享有同等條件下的優先購買權，即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。
2、即使承租人不想購買承租商鋪的，業主出售后，新的業主也應當履行租賃合同，否則，新業主應當承當租賃合同中的違約責任。
簽訂房屋租賃合同的十大注意事項(12)
簽訂施工合同的十大注意事項
建設工程施工合同是依法保護發承包雙方權益的法律文件，是發承包雙方在工程施工過程中的最高行為準則。為防范合同糾紛，在簽訂過程中，以下10個方面需要注意。
一關于發包人與承包人
1、發包方需要滿足兩方面內容：①主體資格，即建設相關手續是否齊全。例：建設用地是否已經批準？是否列入投資計劃？規劃、設計是否得到批準？是否進行了招標等。②履約能力即資金問題。施工所需資金是否已經落實或可能落實等。
2、承包方需要滿足的內容有：①資質情況；②施工能力；③社會信譽；④財務情況。承包方的二級公司和工程處不能對外簽訂合同。上述內容是體現履約能力的指標，應認真的分析和判斷。
二合同價款應注意
1、“合同價款”的填寫，應依據住建部規定，招標工程的合同價款由發包人、承包人依據中標通知書中的中標價格在協議書內約定。非招標工程合同價款由發包人承包人依據工程預算在協議書內約定。
2、合同價款是雙方共同約定的條款，要求第一要協議，第二要確定。暫定價、暫估價、概算價、都不能作為合同價款，約而不定的造價不能作為合同價款。
三發包人工作與承包人工作條款應注意
1、雙方各自工作的具體時間要填寫準確。
2、雙方所做工作的具體內容和要求應填寫詳細。
3、雙方不按約定完成有關工作應賠償對方損失的范圍、具體責任和計算方法要填寫清楚。
四合同價款及調整價款應注意
1、填寫合同價款及調整時應按《通用條款》所列的固定價格、可調價格、成本加酬金三種方式，約定一種寫入本款。
2、采用固定價格應注意明確包死價的種類。如：總價包死、單價包死，還是部分總價包死，以免履約過程中發生爭議。
3、采用固定價格必須把風險范圍約定清楚。
4、應當把風險費用的計算方法約定清楚。雙方應約定一個百分比系數，也可采用絕對值法。
5、對于風險范圍以外的風險費用，應約定調整方法。
五工程預付款條款應注意
1、填寫約定工程預付款的額度應結合工程款、建設工期及包工包料情況來計算。
2、應準確填寫發包人向承包人撥付款項的具體時間或相對時間。
3、應填寫約定扣回工程款的時間和比例。
六工程進度款條款應注意
1、工程進度款的撥付應以發包方代表確認的已完工程量，相應的單價及有關計價依據計算。
2、工程進度款的支付時間與支付方式以形象進度可選擇：按月結算、分段結算、竣工后一次結算（小工程）及其它結算方式。
七材料設備供應條款應注意
1、應詳細填寫材料設備供應的具體內容、品種、規格、數量、單價、質量等級、提供的時間和地點。
2、應約定供應方承擔的具體責任。
3、雙方應約定供應材料和設備的結算方法（可以選擇預結法、現結法、后結法或其他方法）。
八違約條款應注意
1、在合同中首先應約定發包人對《通用條款》中的預付款、工程進度款、竣工結算的違約應承擔的具體違約責任。
2、在合同中應約定承包人對《通用條款》違約應承擔的具體違約責任。
3、還應約定其它違約責任。
4、違約金與賠償金應約定具體數額和具體計算方法，要越具體越好，具有可操作性，以防止事后產生爭議。
九爭議與工程分包條款應注意
1、爭議的解決方式是選擇仲裁方式，還是選擇訴訟方式，雙方應達成一致意見。
2、如果選擇仲裁方式，當事人可以自主選擇仲裁機構。仲裁不受級別地域管轄限制。
3、如果選擇訴訟方式，應當選定有管轄權的人民法院（訴訟是地域管轄）。
4、分包的工程項目須經發包人同意，禁止分包單位將其承包的工程再分包。
十關于補充條款
1、需要補充新條款或哪條、哪款需要細化、補充或修改，可在《補充條款》內盡量補充，依次按順序排列。
2、補充條款必須符合國家、現行的法律、法規，另行簽訂的有關書面協議應與主體合同精神相一致。要杜絕“陰陽合同”。
Welcome To
Download !!!
歡迎您的下載，資料僅供參考！
簽訂房屋租賃合同的十大注意事項(13)
簽訂租房合同的十大注意事項
【簽訂租房合同的十大注意事項】
1、不能“簽”口頭協議。
租房一定要簽訂租房合同，租房合同要細。即使你不了解房屋租賃合同常用版的詳細內容是什么，但是你要明確水費、電費、煤氣費、電話費、光纜電視收視費、衛生費和物業管理費等由誰支付、并列明租住前的各項數字，以區分責任。房屋維修及費用也最好寫在合同里，以避免以后麻煩。還要查看上次的水電氣以及物管還有光纖電話費等結清沒有。
2、在租賃期間內對房屋的修繕義務及費用應由誰承擔。
如果在使用過程中，房屋及其附屬設備出現問題或故障，應由誰維修，費用應由誰承擔，這是雙方需要提前明確的，否則，一旦出現問題，極易產生糾紛。
3、房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。
凡對標的物享有合法的使用權的人，都有權將其使用的標的物轉由他人使用，成為出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有權為由主張合同無效，拒絕支付租金，只能要求出租人承擔不履行合同的違約責任。同時，《合同法》第二百二十四條：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。
4、確認房產證上的人和你簽合同的人是不是一樣，查看出租人的房產證明和有效身份證明是否一致。
租房者首先應請房東出示身份證件、戶口本原件，因為現在不少騙子都使用假證件行騙;其次請房東出示房屋權屬證明原件，加產權證或是使用權證，若產權證正在辦理過程中，那么應當出示與原產權單位簽署的購房合同。
5、承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。
這一條款規定了承租人的轉租權，說明承租人只要有出租人的合法授權，也可以行使部分出租人的權利，只是其權利的行使要受到一定的限制。
6、租金的支付方式及期限。
這也是雙方應重點考慮的問題，三個月一付還是半年一付甚或一年一付等，雙方應予明確約定，否則，極易產生矛盾。
7、租金收取和;物業管理費收取約定要明確。
租金由出租人收取，是承租人使用房屋的對價;物業管理費則由物業管理公司收取，是物業公司以自己的經營活動為所有業主、租戶提供服務所收取的費用，二者不是一個法律關系，不能混為一談。但如雙方在合同中對于此項無具體約定，則出租人無權要求承租人支付物業管理費。
8、簽訂租賃合同時要仔細閱讀合同條款，對于模糊內容要詳加詢問，并落實于字面。
在雙方簽訂《房屋租賃合同》時最好將屋內所有物品詳列一份清單，作為其合同附件收好。并注明如果出現破損，維修費用由誰來承擔。這些看似不起眼的細節其實很重要。在簽租房合同時，還要明確租房日期、租房期限、租金、租金變更方式等，避免使用模糊語言，你想租一年的就不要簽半年合同，防止房東中途提高價格。
9、審查合同主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應的條件。
審查租賃的客體是否合格，即出租人的房屋是否為法律、法規允許出租的房屋。審查房屋租賃手續是否完備。房屋產權證明并非是合法出租的充分條件，還應按有關規定辦理房屋租賃許可證，租賃合同也要進行租賃登記方可生效。
10、出租方不能按照約定交付標的物或交付的標的物不符合約定條件應承擔的責任。
如果出租方不能按照約定交付標的物或交付的標的物不符合約定條件，例如房屋面積與合同約定有誤差，應視為出租方交付的標的物有瑕疵，承租人可要求追究對方的違約責任，可以采取書面形式通知對方要求解除合同，也可以雙方經協商減少租金，變更合同內容。
【租房合同范本】
甲方：_________(出租方)
乙方：_________(求租方)
雙方就乙方租賃甲方房屋一事，經協商達成如下協議：
第一條 出租房屋的坐落位置、面積以及其他情況
1、本合同所出租房屋坐落在___市___區______號(該房屋租賃合同和協議不足部分可以補充)
2、房屋的建筑面積___平方米、使用面積___平方米。(該房屋租賃合同和協議不足部分可以補充)
3、所出租房屋的房屋產權編號：_________ 。
第二條 房屋內部的裝修情況及主要設備
(該房屋租賃合同和協議需要寫明內的裝修情況及主要設備設備情況，如：房屋為簡易裝修，其內設備為xxx)
第三條 房屋租賃的期限
租賃期限為___(月/年)。從___年___月___日起至___年___月___日。
租賃期限屆滿前___天，如乙方需要繼續承租，需要向甲方提供提出，由甲方決定是否繼續續簽合同。
租賃期限內，如甲方出賣房屋，應提前___天通知乙方，乙方在接到通知后___天內決定是否行使優先購買權。如乙方逾期不予答復，那么視為其放棄該權利。
(該房屋租賃合同和協議租賃的租賃情況至少為一年，具體情況可以適當變通)
第四條 租金及其交納方式
每月租金___元，大寫_________。
租金按月交付。合同簽訂后乙方應向甲方支付第一季度的租金。
以后每月__日前乙方向甲方支付下個季度的租金。(該房屋租賃合同付款方式每季度付一次，也可以根據具體情況變通)
第五條 押金
押金___元，大寫_________。該押金用于保障房屋內的設備完好，如出現設備損壞的現象，甲方有權按照市場價格扣除相應的賠償款。
如合同期滿，乙方沒有損害房屋內的設備，則甲方應該在合同期滿日如數退還。
第六條 房屋修繕和裝修
甲方應保證房屋符合合同約定的使用用途，保證正常的水電供應，如出現漏水、墻面自然脫落、水電無法正常供應等對乙方正常使用房屋具有影響的情形，甲方應在接到乙方通知的__天之內予以解決。否則乙方有權提前解除合同，并有權要求甲方支付違約金。
乙方在使用過程中，不得擅自改變房屋的結構和裝修情況，否則視為違約，應向甲方支付違約金。
(該房屋租房合同和協議規定如果人為的破壞由求租房負責維修)
第七條 房屋出賣
租賃期間如甲方出賣房屋，乙方又不愿意購買，則甲方應保證乙方可以繼續租賃，直至租賃期間屆滿。
(該房屋租賃合同和協議規定如果甲方緊急需要出賣房屋，具體解決辦法可以協商)
第八條 違約責任
1、租賃期間內，乙方不得有下列行為，否則甲方有權解除合同，收回房屋，并有權依據本協議要求乙方承擔違約責任。
1)擅自將房屋轉租、轉讓、轉借的;
2)利用承租房屋進行非法活動，損害公共利益的;
3)拖欠租金__月。
2、乙方逾期交付租金，除仍應補交租金外，還應按拖欠天數支付違約金，每天違約金的標準為：拖欠租金的__%
3、乙方擅自轉租、轉讓、轉借的，應支付___月的租金作為違約金。
4、一方如果具有合同約定的其他違約行為，違約方除應向守約方賠償因其違約造成的損失外，還應該支付___元違約金。
(該房屋租賃合同和協議規定如果乙方由于特殊原因需要轉租，需要事先和甲方打招呼)
第九條 優先承租權
租賃期間屆滿后，如甲方繼續出租房屋，則乙方在同等條件下享有優先承租權。如租賃期間屆滿后，乙方確實無法找到房屋，甲方應給予一個月的寬限期，寬限期的房租與約定的房租一樣。
第十條 免責條件
因不可抗力或政府行為導致合同無法履行時，雙方互補承擔責任。實際租金按入住天數計算，多退少補。
(該房屋租賃合同和協議規定具體情況可以協商)
第十一條 爭議解決的方式
合同在履行過程中如發生爭議，應由雙方先行友好協商;如協商不成時，可以向房屋所在地法院提起訴訟。
第十二條 合同自雙方簽字之日起生效。 一式三份，雙方各執一份，報公安部門備案一份。
第十三條 房屋產權證復印件、甲乙方雙方身份證的復印件為本合同附件。附隨合同之后。
出租方： 求租方：
電話： 電話：
地址： 地址：
年 月 日 年 月 日
簽訂房屋租賃合同的十大注意事項(14)
簽訂施工合同十大注意事項合同是依法保護發承包雙方權益的法律文件。是發承包雙方在工程施工過程 中的最高行為準則。為防范合同糾紛，在簽訂《建設工程施工合同(示范文本)》 (GF-1999-0201 )過程中，以下十個方面需要注意。
一、關于發包人與承包人：
1、 對發包方主要應了解兩方面內容：①主體資格，即建設相關手續是否齊
全。例：建設用地是否已經批準？是否列入投資計劃？規劃、 設計是否得到批準？
是否進行了招標等。②履約能力即資金問題。施工所需資金是否已經落實或可能 落實等。
2、 對承包方主要了解的內容有：①資質情況；②施工能力；③社會信譽； ④財務情況。
承包方的二級公司和工程處不能對外簽訂合同?
上述內容是體現履約能力的指標，應認真的分析和判斷。
、合同價款應注意:
1、《協議書》第5條“合同價款”的填寫，應依據建設部第107號令第11條 規定，招標工程的合同價款由發包人、承包人依據中標通知書中的中標價格在協 議書內約定。非招標工程合同價款由發包人承包人依據工程預算在協議書內約 ^定。
2、合同價款是雙方共同約定的條款，要求第一要協議，第二要確定
暫定價、暫估價、概算價、都不能作為合同價款，約而不定的造價不能作為 合同價款。
三、 發包人工作與承包人工作條款應注意：
1、 雙方各自工作的具體時間要填寫準確。
2、 雙方所做工作的具體內容和要求應填寫詳細。
3、 雙方不按約定完成有關工作應賠償對方損失的范圍、具體責任和計算方 法要填寫清楚。
四、 合同價款及調整條款應注意：
1、 填寫第23條款的合同價款及調整時應按《通用條款》所列的固定價格、 可調價格、成本加酬金三種方式，約定一種寫入本款。
2、 采用固定價格應注意明確包死價的種類。如：總價包死、單價包死，還 是部分總價包死，以免履約過程中發生爭議。
3、 采用固定價格必須把風險范圍約定清楚。
4、 應當把風險費用的計算方法約定清楚。雙方應約定一個百分比系數，也 可采用絕對值法。
5、對于風險范圍以外的風險費用，應約定調整方法。
五、 工程預付款條款應注意：
1、 填寫第24條款的依據是建設部第107號令第14條和《大連市建設工程 造價管理辦法》第34條。
2、 填寫約定工程預付款的額度應結合工程款、建設工期及包工包料情況來 計算。
3、 應準確填寫發包人向承包人撥付款項的具體時間或相對時間。
4、 應填寫約定扣回工程款的時間和比例。
六、 工程進度款條款應注意：
1、 填寫第26條款的依據是《合同法》第286條、《建筑法》第18條、建 設部第107號令第15條和《大連市建設工程造價管理辦法》第 35條。
2、 工程進度款的撥付應以發包方代表確認的已完工程量，相應的單價及有 關計價依據計算。
3、 工程進度款的支付時間與支付方式以形象進度可選擇：按月結算、分段 結算、竣工后一次結算（小工程）及其它結算方式。
七、 材料設備供應條款應注意：
1、填寫第27、28條款時應詳細填寫材料設備供應的具體內容、 品種、規格、 數量、單價、質量等級、提供的時間和地點。
2、 應約定供應方承擔的具體責任。
3、 雙方應約定供應材料和設備的結算方法（可以選擇預結法、現結法、后 結法或其他方法）。
八、 違約條款應注意：
1、 在合同第35.1款中首先應約定發包人對《通用條款》第24條（預付款）、 第26條（工程進度款）、第33條（竣工結算）的違約應承擔的具體違約責任。
2、 在合同第35.2款中應約定承包人對《通用條款》第 14條第2款、第15 條第1款的違約應承擔的具體違約責任。
3、 還應約定其它違約責任。
4、 違約金與賠償金應約定具體數額和具體計算方法，要越具體越好，具有
可操作性，以防止事后產生爭議。
九、 爭議與工程分包條款應注意：
1、填寫第37條款爭議的解決方式是選擇仲裁方式， 還是選擇訴訟方式，雙
方應達成一致意見。
2、 如果選擇仲裁方式，當事人可以自主選擇仲裁機構。仲裁不受級別地域 管轄限制。
3、 如果選擇訴訟方式，應當選定有管轄權的人民法院（訴訟是地域管轄）。
4、 合同第38條分包的工程項目須經發包人同意，禁止分包單位將其承包的 工程再分包。
十、關于補充條款：
1、 需要補充新條款或哪條、哪款需要細化、補充或修改，可在《補充條款》 內盡量補充，按順序排列如49、50……。
2、 補充條款必須符合國家、現行的法律、法規，另行簽訂的有關書面協議 應與主體合同精神相一致。要杜絕“陰陽合同”。
Welcome To
Download !!!
歡迎您的下載，資料僅供參考！
簽訂房屋租賃合同的十大注意事項(15)
法律風險管理實務系列課程(一
合同簽訂階段的十大注意事項
講課提綱
第一部分、合同原理 —— 合同的五大功能模塊
一、 前言:如果沒有現成的合同范本, 一般人都覺得不知如何下筆去起草一份合 同, 起草時也不知道應該寫哪些內容, 寫完了心里又打鼓, 不知道寫得全面不全 面,有沒有漏掉重要條款。
其實,萬事萬物都有原理,比如法律并不等同于法律條文,而是有法理精神。合 同也不是簡單的條款的堆砌,而是有自己的原理。
明白了原理,起草合同就猶如庖丁解牛,游刃有余,了然于心,得心應手了。 1、 合同的第一大功能模塊:誰和誰?
“ 誰和誰 ” 的主要內容包括:
1當事人的姓名或名稱、住所、聯系方式等基本情況描述;
2對當事人的資格要求,有沒有相關的資質、生產許可或經營許可;
2、 合同的第二大功能模塊:要干什么?
“ 要干什么 ” 的主要內容包括:
1交易的是何種產品或服務;
2質量;
3數量;
4價款或報酬。
3、 合同的第三大功能模塊:怎么干?
“ 怎么干 ” 的主要內容包括:
1產品或服務提供的時間、地點;
2裝卸、運輸、交接方式;
3驗收的標準及程序;
4結算周期、付款方式及期限;
5售后服務的內容、期限、提供方式、費用承擔 .
4、 合同的第四大功能模塊:干不成怎么辦?
“ 干不成怎么辦 ” 的主要內容包括:
1違約條款;
2特殊情況影響合同履行時的處理(比如履行中合同解除的條件、方式、后果 等 。
5、 合同的第五大功能模塊:基本規則
“ 基本規則 ” 主要包括以下內容:
1合同生效的條件、失效的條件;
2合同與其他文件、附件沖突時的解釋順序;
3合同本身的份數、各方持有的數量;
4爭議解決的程序、管轄機構的約定。
后語:上述五大功能模塊已經涵蓋了合同所有條款,這就是合同的基本原理。 起草合同的過程,就是逐一去明確這五個模塊的過程,只要把這五個方面講清 楚了,就是一份內容完整的合同。
再復雜的合同也不神秘,只是體現五個基本功能的方式不同而已。
第二部分、如何給合同列標題?——如何給合同條款排隊?
前言:知道了合同五大功能模塊, 只是知道了合同應該包括的內容, 那么在合同 中具體如何去擺放這些內容呢?
需要給合同搭個框架, 好比建一棟大樓, 先給大樓起個名字, 然后每層樓有編號, 如 1、 2、 3層,每層樓的每個房間得編個號,如 101室, 201室,每個房間得貼 上標簽,是 “ 會議室 ” 還是 “ 財務室 ” ,這樣找會計就直接去財務室,而不需要敲開 所有房間。
舉例說明,如何給合同條款排隊:以《大型設備采購合同》為例
后語:一份沒有標題,只有條款的合同,讓人閱讀起來很頭疼。而一份標題清晰 的合同,即使篇幅很長,閱讀也不累。所以,一定要給合同搭框架,立標題。
第三部分、簽訂合同的十大注意事項
前言:明白了合同的原理, 合同框架也搭好了, 接下來就是合同條款如何起草的 問題了。
合同條款寫得好不好、 完善不完善, 只有一個衡量標準, 那就是履行中出了問題, 能不能在合同條款中找到解決依據。
起草合同條款的最有效的方法:帶著問題去起草。
第一大注意事項:合同有效嗎?
1、帶著問題起草:合同交易內容合法嗎?如果發生糾紛,打官司,合同會不會 被認定為無效合同?
再完美的合同條款, 如果前提是合同無效, 那么起草合同就變成了無用功。 所以, 在下筆起草合同前, 問自己的第一個問題就是這項交易合法嗎?判斷會不會浪費 起草合同的時間和精力,以及是否可以變通。
2、合同法第五十二條規定的無效合同的五種情形。
3、以案說法:五個不同案例,說明五種合同無效的情形。
4、合同無效的后果。
第二大注意事項:當事人信息是否準確完備?
1、帶著問題起草:如果你的合同當事人明天突然失蹤了,手機也打不通,你是 否還能找到他?你去法院告了他,法院能不能把你的起訴狀送達到他手上?
2、自然人當事人必備信息
3、法人當事人必備信息
4、以案說法:當事人信息不準確的案例。
第三大注意事項:當事人是否有資格簽合同?
1、帶著問題起草:你是否有資格簽這個合同?對方是否有資格簽這個合同?
2、自然人簽約的資格要求
(1企業對自然人的年齡考察不周,存在的法律風險
以案說法:自然人不符合法定年齡所簽合同被確認無效
(2企業對自然人的精神狀況考察不周,存在的法律風險
(3自然人權利瑕疵的法律風險與防范
以案說法:行為人無代理權導致合同無效的案例
(4自然人履約能力瑕疵的法律風險與防范
以案說法:企業因為對締約相對人的履約能力欠缺法律風險防范, 而遭遇的損失。 (5自然人簽約資質瑕疵的法律風險與防范
以案說法和法律規定
3、與法人或其他組織締約法律風險與防范
(1法人無主體資格法律風險與防范
以案說法:公司注銷后利用空白合同簽約的案例
(2法人行政許可瑕疵法律風險與防范
以案說法:裝飾公司未取得從事建設工程設計的相應等級的資質證書而簽訂合同 無效
第四大注意事項:是否約定了 “ 合同目的 ” 條款?
1、合同目的條款的作用:
(1對其他條款的補充完善作用
(2對具體條款的解釋作用
(3確定合同解除權成立與否
(4確定是否承擔定金責任
(5可作為確定合同效力的依據
以案說法:買出租車案例,合同目的作為判斷是否構成“重大誤解”的依據。 2、在合同中如何制定合同目的條款
第五大注意事項:驗收標準和方式是否約定明確?
1、帶著問題起草:如果對方提供的貨物或服務不合格,你是否能說清楚為什么 不合格?哪兒不合格?而且不合格的證據很好界定,不會發生扯皮?
2、以案說法:因驗收條款不完備導致的合同糾紛
第六大注意事項:是否設計合同履行的證據文件?
1、帶著問題起草:如果對方不承認,如何證明我方履行了合同?
2、 有沒有隨合同的履行流程, 設計一些隨附的交接單, 比如發貨單、 驗收單 (初 驗單、復驗單、終驗單? ——留取合同履行的證據。
3、以案說法:無證據證明合同履行導致敗訴。
第七大注意事項:是否設置了完備的合同解除條款?
1、帶著問題起草:對方哪些違約行為你可以忍受?你的忍受底線是什么?
2、合同的法定解除條件
3、以案說法:合同條款實例,如何設計合同解除條款。
4、解除合同的程序。
5、解除合同的后果。
第八大注意事項:違約條款是否完備?
1、帶著問題起草:違約條款是否與前面的合同義務條款一一對應?
2、以案說法:違約條款實例解析——違約條款設計。
第九大注意事項:違約損失是否量化?
1、帶著問題起草:如果對方延遲交貨,你是否能算出你因此而遭受的經濟損失 并提供證據?如果對方違反保密義務, 把你的商業信息散播出去了, 你是否能計 算出你因此而遭受的經濟損失并提供證據?如果對方延期交工, 你是否能算出你 因此而遭受的損失并提供證據?如果對方提供的產品有一項指標不合格, 你是否 能計算出你因此而遭受的損失并提供證據?衡量違約責任是否量化。
2、以案說法:原煤供應合同違約賠償條款解析。
第十大注意事項:是否爭取管轄地?
1、帶著問題起草:如果你不同意在對方所在地法院管轄,對方也不同意在你所 在地法院管轄怎么辦? —— 爭議處理條款的變通。
2、法律規定的管轄地
3、管轄地選擇的順序
4、仲裁具有四大特點
5、約定仲裁條款的三大注意事項
簽訂房屋租賃合同的十大注意事項(16)
簽訂中介房屋租賃合同注意事項
相信大部分人租房子都是要通過中介的，那么在與簽署中介房屋租賃合同需要注意那些問題呢?本文將對此做詳細解釋
第一、不要中介費，真的有免費午餐?
有的中介自稱對房客不收取中介費，而向房東收取了代理費，對房客而言，真有這樣的免費午餐?
不管怎么說，一定要見到業主，跟業主確認一下是不是他向這家中介公司付費，看不見業主的房子多便宜也不要租。
第二、代理房源可信嗎?
中介除了提供出租人和承租人雙方的服務外，還有一種代理方式，即業主把房源委托給中介，雙方簽訂合同，中介先行審查業主所有的證件，并先行付款，所有的風險中介先行承擔，租客再跟中介簽租賃合同，如果因為中介不小心被騙導致房客被騙，中介要承擔所有的費用。一般這種代理房源是由于業主有特殊需求，比如說出國、上班/老人，沒有時間打理房子.
第三、是不是一定要見房東本人?
不一定，但可以看中介與業主的協議，以及業主的房產證和身份證的復印件，原件不可能給中介公司。如果選擇的中介公司比較好，代理房源有時候比直接跟業主簽合同更好，比如，房東中途退租，押金/定金未必還給你，而中介代理是不可以中途退租的，否則要雙倍賠償。
當然，選擇中介公司還是要選擇正規的，因為不太正規的房子這些方面可能不會產生欺騙，但是其他方面比如說配置物品/服務跟不上，或者是裝修上賺取很多灰色收入
第四、長年租賃中介費要重復收取嗎?
北京市的中介費都是按照成交價一個月的租金，只交一次，就相當于一個月的房租作為收費標準，即便連續租很多年，也不用再交中介費.但是如果是代理房源續簽，只能和中介公司再重新簽合同。
中介費一定是一定是簽租賃合同時才交，只要沒成交就不交錢，前期服務都是免費的，有的說要交看房費，是騙人的，因為正規的中介公司都是為了收取成交時的中介費，而不是看房費。
找一個正規的中介相對比較安全，正規中介介紹的房子一般都是經過第一道審核，不會有假房源。而且如果是中介介紹的，如果被房東騙了，中介是要賠給你的。關鍵是需要自己小心謹慎，多對房屋租賃市場了解。
簽訂房屋租賃合同的十大注意事項(17)
簽訂房屋租賃合同的十大注意事項
房屋租賃合同是指住房出租人和承租人在租賃住房時簽訂的、用來明確雙方權利和義務的協議。作為住房的承租人，既要清楚自己的權利，也應了解自己的義務。具體來說，房屋租賃合同應包括以下條：
步驟/方法
1、 雙方當事人的情況
合同中應寫明出租人和承租人的姓名及住址等個人情況。
2、住房具體情況住房的具體位置，寫明住房的確切位置，如位于某路某號某室；住房面積；住房裝修情況，簡要說明住房的墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛生間的裝修情況；配備設施和設備，簡要列舉住房內出租人為承租人準備的家具、家用電器、廚房設備和衛生間設備等；住房的產權及產權人，寫明這套住房為何種產權，產權人是誰，出租人與產權人的關系及是否得到產權人的委托出租住房。
3、住房用途主要說明以下兩點：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其他人合住；住房是僅能用于居住，還是同時可以有其他用途，如辦公等。
4、租賃期限
由于承租人不希望頻繁搬家，而出租人也不希望在短時間內又要尋找新的房客，雙方都需要有一段比較穩定的時間，所以需要在合同中約定一個期限。在這個期限內，如果沒有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。期限到了之后，承租人將住房退還給出租人。如果承租人要繼續租賃這套住房，則要提前通知出租人。經協商，出租人同意后，承租人可繼續租賃這套住房。如承租人要搬走，但是沒有找到合適的新住處，出租人應酌情延長租賃期限。
5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協商確定，在租賃期限內，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清較長期限的房租，可以和出租人討價還價，要求給予一些優惠。但從承租人的經濟承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經濟負擔相對較小。
6、住房修繕責任出租人是住房的產權人或產權人的委托人，所以修繕住房是出租人的責任。承租人在租賃前應對住房及其內部設施進行認真檢查，保證自己今后能夠正常使用。如果在正常使用過程中住房或設施損壞，承租人應及時通知出租人請物業管理公司予以維修。但如果是因為承租人使用不當而造成損壞的，由承租人負責維修或賠償。出租人無力對住房進行修繕的，承租人可與其共同出資維修，承租人負擔的維修費用可以抵償應交的租金或由出租人分期償還。
7、住房狀況變更承租人應該愛護住房和各種設施，不能擅自拆、改、擴建或增加。在確實需要對住房進行變動時，要征得出租人的同意，并簽訂書面協議。
8、轉租的約定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過轉租取得租金收入。由于這種轉租行為影響到出租人的利益，所以雙方應該在合同中對轉租加以規定。如果允許轉租，雙方可以協商確定一個分享轉租收入的比例；如果不允許轉租，而承租人擅自轉租，出租人則有權終止租賃合同。
9、違約責任在簽訂合同時，雙方就要想到可能產生的違反合同的行為，并在合同中規定相應的懲罰辦法。例如，如果承租人不按期交納房租，出租人可以提前終止合同，讓其搬離；如果出租人未按約定配備家具等，承租人可以與其協商降低房租等。
10、租賃合同的變更和終止如果在租賃過程中出租人和承租人認為有必要改變合同的上述各項條款，如租賃期限、租金等，雙方可以通過協商對合同進行變更。如果承租人由于工作等的變動需要與他人互換住房，應該事先征得出租人同意，換房后，原租賃合同終止，出租人和新的承租人簽訂新的租賃合同。如果合同未到期時出租人和承租人中有一方要提前解除合同，則要提前通知對方，并按照合同約定或協商給予對方一定的補償。如果合同到期，那么該合同自然終止。
房價高漲，很多人由買房轉向了租房。租房時一定要記得簽訂合同。租房合同注意事項有哪些?租房注意事項中提到了租房合同的重要性。租房合同應該注意哪些?下面小編為你整理出租房合同注意事項的完整信息。
2、 租房前應當了解的情況：
3、 (1)出租人是否有權出租住房，要看其產權證，驗看出租人的身份證是否與產權證一致。
4、 (2)該住房是否有合法的出租文件，即《房屋租賃許可證》。
5、 (3)查看房屋的實際使用條件與狀況。
6、 (4)紅線界定范圍的平面圖(雙方加蓋公章)
7、
8、 我想問問這套家具
9、
10、 我想問問這套家具
11、 租房合同注意不能“簽”口頭協議。租房一定要簽訂租房合同，租房合同要細。即使你不了解房屋租賃合同常用版的詳細內容是什么，但是你要明確水費、電費、煤氣費、電話費、光纜電視收視費、衛生費和物業管理費等由誰支付、并列明租住前的各項數字，以區分責任。房屋維修及費用也最好寫在合同里，以避免以后麻煩。還要查看上次的水電氣以及物管還有光纖電話費等結清沒有。
12、 在租賃期間內對房屋的修繕義務及費用應由誰承擔。如果在使用過程中，房屋及其附屬設備出現問題或故障，應由誰維修，費用應由誰承擔，這是雙方需要提前明確的，否則，一旦出現問題，極易產生糾紛。
13、 租金的支付方式及期限。這也是雙方應重點考慮的問題，三個月一付還是半年一付甚或一年一付等，雙方應予明確約定，否則，極易產生矛盾。
14、 租金由出租人收取，是承租人使用房屋的對價;物業管理費則由物業管理公司收取，是物業公司以自己的經營活動為所有業主、租戶提供服務所收取的費用，二者不是一個法律關系，不能混為一談。但如雙方在合同中對于此項無具體約定，則出租人無權要求承租人支付物業管理費。
15、 簽訂租賃合同時要仔細閱讀合同條款，對于模糊內容要詳加詢問，并落實于字面。在雙方簽訂《房屋租賃合同》時最好將屋內所有物品詳列一份清單，作為其合同附件收好。并注明如果出現破損，維修費用由誰來承擔。這些看似不起眼的細節其實很重要。在簽租房合同時，還要明確租房日期、租房期限、租金、租金變更方式等，避免使用模糊語言，你想租一年的就不要簽半年合同，防止房東中途提高價格。
16、 如果出租方不能按照約定交付標的物或交付的標的物不符合約定條件，例如房屋面積與合同約定有誤差，應視為出租方交付的標的物有瑕疵，承租人可要求追究對方的違約責任，可以采取書面形式通知對方要求解除合同，也可以雙方經協商減少租金，變更合同內容。
17、 審查合同主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應的條件。審查租賃的客體是否合格，即出租人的房屋是否為法律、法規允許出租的房屋。審查房屋租賃手續是否完備。房屋產權證明并非是合法出租的充分條件，還應按有關規定辦理房屋租賃許可證，租賃合同也要進行租賃登記方可生效。
房屋租賃中承租人的義務，房屋租賃中承租人的權利
一、房屋租賃中承租人的義務
根據法律規定的出租人在房屋租賃關系中享有以下權利（承租人承擔的相應義務）：
1、 按約定收取租金，獲得使用租賃物所產生的收益的權利。相對應承租人有按時支付租金的義務，承租人延遲支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、未經出租人同意擅自轉租的，出租人有解除合同的權利。相對應，承租人轉租房屋應取得出租人的同意。承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。若承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
3、按約定收回租賃物及其他權利。相對應承租人有妥善保管租賃物的義務，因承租人保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。
承租人有在租賃期間屆滿時按約定或者租賃物的性質是用后的狀態返還租賃物的義務。
4、承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。
5、承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人有要求承租人恢復原狀或者賠償損失的權利。相對應承租人若要對租賃物進行改善或者增設他物的，應經過出租人的同意。
二、房屋租賃中承租人的權利
根據法律規定的出租人在房屋租賃關系中負有以下義務（承租人享有的相應權利）：
1、 按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途以及維修租賃物，出租人還有應當定期對房屋進行養護，使房屋處于正常的可使用狀態的的；承租人發現房屋損壞的，應當通知出租人予以修復，出租人有及時修復的義務，但租賃合同另有約定的，從其約定。相應的如因出租人不能維修租賃物影響使用時，承租人有減付租金的權利。同時因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；造成不能實現合同目的的，承租人解除合同的權利。
2、 出租人出賣租賃房屋的，有在出賣之前的合理期限內通知承租人的義務且承租人享有以同等條件優先購買的權利。若承租人沒有購買該出租的房屋，則租賃物所有權變化，不影響租賃合同效力。因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人有要求減少租金或者不支付租金的權利。
除此之外，承租人還享有如下權利：
1、租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。
2、租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。
3、承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
申辦旅館業應提交哪些材料？
一、申辦旅館業，應向所在地公安分(縣)局提出申請。接待國內旅客旅館的申請，由所在地公安分(縣)局直接審批。接待外國旅客的旅館的申請，經所在地公安分（縣）局初步審核后報市公安局治安管理總隊審批。申請時，應向公安機關提交下列基本材料：
1.申請單位關于經營特種行業的申請書；
2.填寫市公安局統一制發的《特種行業經營申請登記表》；
3.申請單位上級主管機關的批復；
4.法人代表任命書；
5.申請單位對于房屋享有所有權或者使用權的證明，房屋工程質量竣工核定書；
6.房屋平面圖(每層一頁)、方位圖；
7.消防部門開具的《消防鑒定書》；
8.特種行業治保組織登記表；特種行業從業人員登記表；
9.外地駐京機構開辦旅館要有北京市人民政府關于成立該地駐京聯絡機構的批復和北京市駐京機構管理處(北京市協辦外地駐京機構管理處)的批示；
10.合資企業需北京市對外經濟貿易委員會批復的復印件；
11.申請單位開辦旅館業應建立的各項安全管理制度的書面材料；
12.公安機關認為其他應予提交的材料。經公安機關驗收，符合條件的，由公安機關發給特種行業許可證。
二、經批準開業的旅館，因故停業、轉業、歇業、合并、改變名稱、變更法定代表人和營業項目等，應當在工商行政管理機關辦理變更登記三日后，向原批準的公安機關備案。遷移地址的，應向新址所在地的公安機關申辦安全許可證。
三、公安機關建立特種行業定期或者不定期檢查制度。經檢查不合格的，依法予以處罰，并責令限期改正；違法情節嚴重或者經多次檢查不合格的，收回特種行業許可證，取消特種行業經營資格。
最高人民法院關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復
（[2003]民一他字第11號 2004年3月4日最高人民法院公布）
云南省高級人民法院：
你院《關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的請示》報告收悉。
經研究認為：根據《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》的規定，認定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產權證書而無效，缺少法律依據。關于房屋租賃合同未經消防驗收或者經消防驗收不合格，是否應認定房屋租賃合同無效的問題，應根據不同情況分別對待：第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規定的必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規定必須經過公安消防機構驗收的，人民法院不應當以該房屋未經消防驗收合格為由而認定合同無效。第三，租賃房屋用于開設經營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當地公安消防機構申報消防安全檢查的義務人為該企業的開辦經營者，但租賃標的物經消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。
附：
云南省高級人民法院《關于未經消防驗收
合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的請示》
（云高法報[2003]45號）
最高人民法院：
近年來，因房屋租賃合同糾紛而訴至人民法院的案件較多。由于城鄉分割的二元體制，對城市和農村的房屋是否需要經過竣工驗收及是否需要辦理房屋所有權證的要求并不一致。在我省，對農村特別是城郊結合部的房屋是否需要經過竣工驗收和辦理房屋所有權證實際上并無強制性的規定。在城郊結合部，農民集體在集體所有的土地上建蓋自用房屋，且所建蓋的房屋未按《建筑法》的規定進行建筑工程的設計，也沒有相應的消防設計，后將自用房屋出租用于經營性用途；承租人使用房屋后，也未因為房屋用途的變更而進行相應的消防設計和完善或整改消防設施，或者因為房屋所有權人未按相關規定建蓋房屋而導致承租人不能申報相關的消防工程驗收手續。另外，-些農村地區原來不屬于城市規劃區的范圍而現在方納入城市規劃區的范圍。在審理這些房屋租賃合同糾紛案件時，常涉及租賃標的物是否經消防驗收而以此為據來認定租賃合同效力的問題。
《消防法》及公安部《建筑工程消防監督審核管理規定》等均規定，新建、改建、擴建內部裝修以及用途變更的建筑工程項目的消防設計必須經當地公安消防監督機構審核批準后，方可交付施工。消防驗收不合格的，施工單位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。未經驗收合格擅自使用的，由公安機關責令改正，并可對直接責任人和主管人員處以罰款、給予行政處分。對拒不改正或限期不改的，責令停止施工，已經完工的，責令停止使用。情節嚴重的，依法追究刑事責任。在租賃標的物是否經消防驗收和租賃合同效力的關系問題上，我院存在兩種意見：
一種意見認為，如果租賃標的物未經消防工程驗收或消防驗收不合格，應認定租賃合同無效。
另一種意見認為，不能簡單地以租賃標的物未經消防驗收或者消防驗收不合格就一律以租賃合同違反消防法規的強制性規定而認定租賃合同無效，而應區分不同情況分別作出處理：（一）對城市房屋，如果建筑工程從設計開始就沒有相應的消防設計，也未經公安消防管理部門審核就開工，導致消防工程不合格而影響租賃合同履行的，應以標的物違反法律強制性規定而認定合同無效；如果有消防設計并經審核施工，竣工后因用途變更導致消防工程需要進一步完善、整改，且公安消防管理部門未責令停止使用的，不宜認定合同無效。（二）對城郊結合部農民集體自建的房屋出租后作為公眾聚集的場所，如果標的物的出租不符合《消防法》的強制性規定，可在責令相關當事人辦理相關的消防工程驗收手續后，認定租賃合同有效；對租賃等房屋雖未辦理產權證但產權明確為出租人的，或者房屋雖未經竣工驗收但各方對房屋質量沒有異議的，應當認定租賃合同有效。
上述兩種意見，我們傾向于后一種意見。
當否，請批復。
下載:大型商場房屋租賃合同書27.Doc
買的權利；本合同租賃期滿，甲方繼續將租用房屋全部或者部分出租的，在同等條件下，乙方有優先承租的權利。
第十七條 新增資產的所有權
租賃期間，甲方投資形成的新增資產所有權屬甲方，乙方投資于租賃物或為使租賃物具備、維持正常使用功能及滿足商業經營特殊需要而投入的裝修、設備及其他附屬物、附著物所有權屬乙方。
第五章 租賃關系雙方的責任
第十八條 甲方的責任
甲方應負責：
（一） 建造并完成商業廣場的建設。包括建造并完成租用房屋的建筑物的結構和雙方約定的內外裝修；安裝必要的給排水、煤氣、電、供暖、空調、電梯、自動扶梯、自動滅火、火警，防火系統、電訊設施，以及閉路電視和計算機系統的空管，建筑物的管理系統和有關辦公室的必要安裝。
這類建造和安裝的所有費用和開支均由甲方承擔。
（二）維護、維修商業廣場及租用房屋的給排水、煤氣、電、供暖、空調系統，共用部分的電梯，自動扶梯，火警，防火系統的機械裝置。甲方承擔這類維修的費用，甲方具有自己實施這類維修工作的專有權力，亦有委托信譽良好的分包商進行這類維修的權力，無論以何種方式，因為這類維修而引起的所有費用和開支應由甲方承擔。
（三）保持租用房屋建筑物和結構及公用區域和停車場處于良好狀態，保證乙方的顧客使用的停車場。基于乙方的要求，排除共用區域、共用設施的障礙和妨礙，保證乙方對共用部分的合理有效使用。
（四）除本合同另有約定的外，甲方或者根據本合同第十五條（一）款的受讓人應當獨立享有商業廣場土地使用權和房屋有所有權,保證不會有第三人對上述權益發生爭議,保證第三人不對租賃物主張權利,以防止乙方對租賃物的使用權在租賃期間受到侵害。
（五）在租賃期間,乙方按照約定使用租賃物時,甲方不得干涉。甲方不得實施影響乙方對租賃物合法權益的其他行為,包括但不限于甲方在對商業廣場租用房屋以外的部分實施改造、裝修、維修工程時影響乙方正常營業的行為。
（七）除本合同第十五條（二）項的約定外，在租賃期間內，甲方對商業廣場（包括它的所有設施及附屬物）以及商業廣場所在地的土地使用權設定任何（有效或者無效的）擔保物權，或者甲方將對乙方享有的權利設定抵押、質押或轉讓給其他第三人時，甲方應當取得乙方的書面同意。
（八）除本合同另有約定的外，在租賃期間，沒有經過乙方的書面同意，甲方不得轉讓租用房屋。甲方轉讓商業廣場的其他部分（不包括租用房屋部分）時，應當保證轉讓行為以及轉讓后的受讓人的行為不影響乙方對租賃物的合法權益。
經過乙方書面同意的對包括租用房屋在內的轉讓，必須以受讓人全面接受并有能力履行本合同為前提條件。
（九）甲方應當至少每5年對租賃物進行一次徹底翻修，以保證租賃物的正常使用。甲方每年對租用房屋外墻進行清洗（大理石墻面清洗一次，玻璃幕墻清洗兩次），保證本出租樓外部裝修以及租賃物的正常使用，因為這類翻修、清洗所發生的費用均由甲方承擔。
（十）甲方應當與乙方協作，根據有關法規在本合同簽訂后六個月以內完成租賃登記，協助乙方辦理防災、消防、衛生的登記核準手續。
（十一）本合同租賃期滿終止后，甲方如需繼續出租商業廣場之租用房屋的全部或者一部時，至少應當在與第三人訂立合同前二個月向乙方披露合同內容，在同等條件下，乙方有優先承租權。
（十二）為商業廣場房屋及設施投以相當于時價的保險。當乙方提出要求時，向其提供保險公司出具的保險單復印件證明。
（十三）根據雙方同意的條件，在乙方提出與租賃房屋相關的要求時提供其他幫助。 第十九條 乙方的責任
乙方應負責：
（一） 根據本合同履行義務，按期向甲方繳納租金。
（二）依照本合同約定的方式，承擔對租用房屋和其它租用部分日常管理、能源耗用、供熱和空調、政府征收的公共服務等費用。
（三）根據本合同在租賃期內將營業房屋（商場）對公眾開放，允許中外賓客作為顧客進入營業房屋（商場），采用國際先進的服務方式，把營業房屋（商場）經營成為一個具備一流服務標準的購物中心。
（四）乙方裝修、布置安裝各種設施、設備和家具，所有由乙方出資完成的這類資產、設施設備和家具應屬于乙方所有，乙方應自費安排相應的保險。當甲方提出要求時，向其提供保險公司出具的保險單復印件證明。
（五）保護租用房屋，包括建筑物和設備在良好維護和清潔的條件下正常運轉，維護租用房屋的衛生條件，消除擾人的噪音，并修復由乙方的代理人、雇員、顧客、客人或供貨者或承包商所造成的任何損壞。
（六）依照本合同的約定，對租用房屋進行裝飾裝修或者安裝有關設施、設備時，不得以任何方式對商業廣場建筑物的安全結構、主體結構作拆卸、移動、毀壞或損壞。
（七）不得安裝任何可能產生超過有關環保法規規定的震動或噪音限制標準的設施，或者超過與此租用房屋相關的設計荷載，或使本出租樓易于招致火災或增加建筑物失火的危險，或改變此建筑物保險率的儀器、機器或設備，或安裝任何其他對租用房屋有危害或影響其安全的物品。
（八）未經甲方的同意，不得對商業廣場租賃物以外部分的結構作任何改變、增設或改進。
（九）未經甲方事先的書面同意，并在雙方共同采取安全措施的情況下，不得把任何爆炸品和易燃或有毒的物品帶入或存放在包括租賃物在內的商業廣場任何區域。
（十）在租用房屋及其它專用區域內安排并實施防火和安排保衛措施。不得使用任何負荷超過現有管線承載能力的煤氣和電器用具。如租用房屋建筑物發生火災事故或任何其他緊急情況，或在租用房屋，或其任何固定裝置和設備發現有重大缺陷，危及本出租樓安全時，應立即通知甲方，并不得阻礙甲方為滅火、消除重大安全事故對乙方租用房屋及其它專用區域的進入。
（十一）辦理公共責任險，并自行承擔費用。當甲方提出要求時，向其提供保險公司出具的保險單復印件證明。
（十二）遇到甲方提出與租賃物相關的請求，按雙方同意的條件提供幫助。
（三）租金的支付：
（1）固定租金的支付：支付固定租金（含租用房屋固定租金與其它專用部分固定租金），乙方應在每個季度的第一天之前（如遇節假日，應當在節假日前一天）一次性預付該季度（三個月）的租金。租賃期限開始的第一個月和屆滿的最后的一個月，按日平均租金計算該月的租金。首付租金應于起租日前七日支付。
（2）浮動租金的支付：乙方應于應當支付浮動租金所在租約年結束之日起三個月內，依據乙方委托的審計機構會計報告所確定的去稅銷售額，向甲方支付浮動租金。
（3）租金將以銀行轉帳的方式支付到本合同約定的甲方帳戶或者甲方以書面方式指定的其它帳戶。乙方應付租金從銀行受理轉出的時間為付款時間。
（四）甲方拒絕接受乙方支付的租金時，乙方可以將該租金提存。
第二十一條 不可抗力的租金調整
由于戰爭、戒嚴、疫情、自然災害或者其它未造成直接災害的不可抗力因素導致乙方營業損失，在政府或者公開的輿論報道宣布或者說明的不可抗力的期間（按日計算）內，應當適當減少或者免除租金。
乙方按政府管制、戒嚴、限制營業時間等命令部分時間停業的，減少租金的比率不得超過固定租金的25%；全天停業的，按停業期間租金的50%支付。全天停業超過十四天，應當免收租金。
第二十二條 履約保證金
（一）保證金金額與支付。乙方應當在本合同簽訂后七日內向甲方支付履約保證金。保證金金額為捌佰萬元（人民幣8,000,000元），保證金不計算利息。
（二）保證金的調整。租賃期限滿五年，雙方無本條保證金的違約處罰情形，保證金調整為為肆佰萬元（人民幣4,000,000元），甲方在第五年期滿最后一天的七日內，返還乙方肆佰萬元（人民幣4,000,000元）。
（三）保證金的罰則。保證金具有《合同法》規定的定金的性質，當一方當事人非因為本合同約定事由擅自解除本合同的，比照合同法定金罰則處置保證金。
（四）保證金的返還。本合同到期終止或者因任何原因合法解除，甲方于合同終止之日起七日內以現金方式將全部保證金返還乙方。但乙方對甲方負有債務的除外。
第二十三條 其它費用的安排
雙方在物業管理合同中按照本合同約定物管條款，乙方除應當繳納物管費外，還應自行負擔有關的自有物業管理、能源使用及其它相關費用。其負擔方式按照《物業管理合同》的規定執行。
在租賃期間，如在本合同與物業管理合同的約定外，發生必須由乙方承擔的費用，甲方必須與乙方簽訂書面協議方可向乙方收取。但是，本合同與物業管理合同已經明確約定由乙方負擔或者不負擔的費用除外。
第八章 本合同的變更、解除與終止
第二十四條 合同條款的調整、增加和刪除
（一）甲乙方經協商一致，可以對合同內容進行修改、變更。
（二）由于不可抗力的因素，導致商業廣場的一部或者全部發生毀損、滅失的情形，可以恢復使用的，如果甲乙方沒有提出解除合同，乙方可以要求甲方就租金標準、支付方式、租賃期限等合同內容進行重新約定，約定的變更應當相當于乙方的損失。但是房屋損壞無望恢復的除外。
第二十五條 合意的合同提前終止
在本合同租賃期限內，
（一）甲乙方經協商一致，可以在租賃期限屆滿前終止本合同。
（二）遇不可抗力致使本合同不能履行，且無望恢復，一方提出解除合同，可以在租賃期限屆滿前終止本合同。
（三）自本合同實際起租日起歷時滿十年后，一方希望提前解除合同的，應當提前不少于一年的時間書面通知對方，本合同在該通知確定的不少于一年的時間終止。
根據本條合意終止的，不適用違約責任的條款，但是，雙方的其它互負債務應當結清。
買的權利；本合同租賃期滿，甲方繼續將租用房屋全部；第十七條新增資產的所有權；租賃期間，甲方投資形成的新增資產所有權屬甲方，乙；第五章租賃關系雙方的責任；第十八條甲方的責任；甲方應負責：；（一）建造并完成商業廣場的建設；這類建造和安裝的所有費用和開支均由甲方承擔；（二）維護、維修商業廣場及租用房屋的給排水、煤氣；（三）保持租用房屋建筑物和結構及公用區域和停車場
五、其它事項：
1、甲方應保證上述標的物產權清晰、資產完整，本合同履行期間，如甲方向第三人出讓或抵押上述標的物時，應提前三個月向乙方書面說明，并保證受讓的第三人繼續與乙方履行本合同至期滿，否則，甲方賠償乙方全部經濟損失。甲方同時承諾乙方有優先受讓和租賃權。
2、合同簽訂后，甲乙雙方應簽署移交清單移交上述標的物，移交的標的物應具備以下條件：
①建筑主體及附屬物完好，可正常使用，無安全隱患、缺陷。
②水、電已全部進入室內，并可按需正常使用。
③消防設施符合國家法律法規關于大型商場消防設施的規范要求，并已取得消防主管部門竣工驗收合格文書。
④一至二樓人行道電梯兩部和中央空調系統可正常使用。
3、本合同期滿解除時，乙方應以返還清單方式按上述標準向甲方返還標的物，但因正常使用年限報廢和折舊、自然損毀的，乙方不承擔賠償責任。但電梯、空調、水、電移交時，必須保持正常運轉。
4、甲方應保證上述營業用房具備330千/小時的供電量，食品店乙方營業所需的正常用水用電，如出現甲方原因致使乙方用水用電不正常導致的損失，乙方有權向甲方提出索賠。
5、該營業用房投入使用后，乙方自行負責水電費、人員工資和相關營業稅費，房地產相關稅費則由甲方承擔。甲方可代收水電費，水電費按相關部門對該標的物水電使用的實際收費標準計算。
6、在不影響建筑主體結構的情況下，乙方自行負責裝修裝飾，合同期滿，裝修裝飾由乙方無償留給甲方。
7、乙方的營業設施設備，其產權歸乙方，甲方應協助乙方安排好大型設施設備的室外安裝空間，并負責處理相鄰權的相關問題。
8、乙方如經營困難或其他原因需提前退房時，需提前一年書面通知甲方，但必須交清當年全部租金。
9、未盡事宜，雙方協商簽定補充協議。補充協議與本合同具同等法律效力。
10、本合同爭議解決方式：協商或向人民法院起訴。
11、因政策變化變化及不可抗拒因素，導致本合同無法繼續履行，終止本合同，甲乙雙方互不承擔賠償責任。
12、在經營期間因空調、電梯、水、電出現了故障、損壞，乙方無條件予以修復，甲方不承擔任何費用。
13、甲乙雙方應嚴格遵守合同，若某一方違約，賠償對方違約金伍拾萬元（￥50萬元）。若甲方違約，還需賠償乙方固定資產投資未使用年限的折舊。
歡迎您下載我們的文檔，后面內容直接刪除就行
資料可以編輯修改使用
資料可以編輯修改使用
致力于合同簡歷、論文寫作、PPT設計、計劃書、策劃案、學習課件、各類模板等方方面面，
打造全網一站式需求
Ppt課件制作設計，word文檔制作、圖文設計制作、發布廣告等，
秉著以優質的服務對待每一位客戶，做到讓客戶滿意！
感謝您下載我們文檔
歡迎您下載我們的文檔，后面內容直接刪除就行
資料可以編輯修改使用
資料可以編輯修改使用
致力于合同簡歷、論文寫作、PPT設計、計劃書、策劃案、學習課件、各類模板等方方面面，
打造全網一站式需求
Ppt課件制作設計，word文檔制作、圖文設計制作、發布廣告等，
秉著以優質的服務對待每一位客戶，做到讓客戶滿意！
感謝您下載我們文檔
簽訂房屋租賃合同的十大注意事項(18)
簽訂商鋪租賃合同注意事項
在商鋪投資中，租店是很常見的,很多情況下，投資者要租的店鋪往往不是新房,而是過去的房子,也可能不是大量的由開發商來制定統一的合同形式來簽這個店,因此往往是一個單獨的店鋪給您去買或者去租,在這樣的情況下,有時候轉鋪的人心思就比較多，希望讓買家多出錢,而如果不了解一些細節，就很容易吃虧。這期我們將為您詳細介紹商鋪租賃合同文本中的注意事項,希望對您的投資有所幫助。
商鋪租賃的合同一般包括以下幾方面:當事人的姓名、名稱及住所;房屋的座落、地址、面積、裝修及設施狀況,租賃的用途；租賃期限;租金及交付方式;房屋狀況及修繕責任；有關轉租的一些約定;合同變更、解除的條款，違約責任以及約定的一些其他條款等等。
下面我們就來詳細的解讀一下合同中需要注意的事項。
一、 明確要租賃的商鋪或者物業的地址面積、范圍以及租賃用途 :
1、比如本店鋪位于天津市某個區某條街多少號一定要明確,具體的面積大小也要明確,還要強調范圍，并要落在圖上。一定要在房屋結構圖上畫出您的范圍并列在合同上，因為如果沒有明確的范圍,可能今后某個通道或者某個墻都會起爭議。
2、 寫出做什么用途,比如做餐飲、家居。先要確定您要做什么然后再簽合同。比如您要開餐飲或者美容院就一定要先限定,在合同上寫明。要做什么一定要表達出來,以防一旦有沖突的時候業主或者出租方拿這個和您找麻煩，這也是雙方一起定的，一切都是為了避免可能的沖突。一定要限定明確的表達用途，如果將來您要做別的業態,完全可以跟出租方去商量。
二、 明確租金的相關事項:
1、租金的支付方式:
第1／5頁
首先,要表明租賃日期和房租交付方式。要寫明哪年,打印清楚并且不要在打印的過程中留下空格,在后面要附上大寫。其次，要表明租金的支付方式，是按月、按季度、還是按年，一定要有明確的標明。最好不要說每三個月支付,要更明確一些,最好寫明是幾月幾日到幾月幾日。還要說明法定假日往后順延，比如每月3日要支付這筆錢,但是10月3日大家都休息,這個是要順延的。這么做是防止有些人說房客寫的是3日就要3日把錢給房東,另外要注明拖延交租金應該付的滯納金數額。再有,還要表明支付的方式，就是用現金還是支票來支付。最好標明現金或支票方式，否則也有可能說用什么給您抵押了，造成不必要的麻煩。
2、租金的調整：
在合同中要注明對租金的調整時間和方式,一般的常規情況是三到五年后房東就可能會遞增租金，所以承租方不要覺得三到五年遞增2%等等就不愿意。如果房東不能判斷會漲多少的話,他就會一年一年的去簽。但是如果您是在做高投入實體的時候就要多簽些時間，否則一年以后房東完全可以把您哄出去不跟您簽，那么您的裝修就全浪費了，所以這些一定要考慮。
3、免租期的問題：
通常的免租期是在3０天到45天,是用于租客裝修或者申辦證照的一個期限。有些人還不知道會有這么一個免租期。租賃免租期一般也有條款,但是有時候爭取不到免租期，比如所租的店鋪位置非常好的情況下就不容易得到免租期。若爭取到了免租期，也可能需要給出租方一定的經濟補償。
４、租賃保證金和定金：
一般在簽定協議之前有意向的時候都要向房東支付一定的租賃保證金，這樣做一方面從房東來講說明房子一定要優先考慮您,如果房東違約就要雙倍賠付保證金給承租方,如果承租方違約了這個保證金就不退還了。
租賃保證金的數額一般是一到兩個月的租金。這個保證金是不計利息的，這樣可以保證承租方的一定利益。保證金和房東談好的話，在簽訂正式協議支付房
第２/５頁
租時就可以折合為租金。其次還有定金,它與保證金有一定的區別。正式簽協議時都會有定金,這個是由承租方交付給出租方的,這個在租賃期內一直會存在房東的身上，用在承租方違約的時候，實際上起到押金的作用,但是合同上不會這么提。一般定金是在整個租賃期結束以后,一些該還的費用全部向房東還清以后,會退還給承租方。 但一旦出了一些磨損或問題就會從定金里扣，直到扣完為止。另外前期的租賃保證金在協議正式簽訂以后也是可以轉為定金的。
三、 改造與裝修的問題:
承租方另需裝修或者增設附屬設施和設備的,或要做一些重大的、關鍵性結構的改造，應事先征得出租方的書面同意，按規定向有關部門審批的，則還由出租方委托承租方報有關部門批準后,方可進行。比如城管，還有市政部門,一般去這里審批，如果涉及到一些其他問題,比如環保、消防，還要去這些部門審批。有些情況則可能要去所有部門進行審批。比如裝修的時候，消防通道變了，就必須得到消防部門的許可,另外交通部門也要去。承租方增設的附屬設施和設備及其維修責任由承租方負責。
裝修的時候怎么申請許可，這些一定要寫進合同里去。比如一個品牌，不會像其他的一些獨立的業態那樣靈活的去變換外立面的裝修、LOGO。品牌需要統一,如麥當勞一定要有大Ｍ,如果空間限制做不了，那么它就無法選擇這個店鋪。所以這些一定要明確,要按照品牌要求來達到承租方設計的目的，不光是外面，也包括里面的結構。
其次,關于招牌也要寫進去。可能很多人會覺得我在這里做餐飲憑什么不讓我弄招牌啊？實際上不是這樣，一定要寫進合同中去，而且要保證無償的提供招牌,否則可能有些要收費，這個是很常見的,所以一定要提前把這些考慮進去，讓出租方能夠提供滿足您要求的招牌的位置并且寫進合同里去。招牌是需要允許政府部門批準的,并不是出租方允許就可以了，這也是要提前得到一個許可。實際上這種許可聽著麻煩，正式審批的時候需要一定的手續，但是前期去咨詢一下就可以。比如這個地方可不可以掛招牌,他會告訴您的，然后再繼續下一步工作就可以了。
第3／5頁
四、 明確有關交付場地的條款:
第一點,一定要明確在什么時間,在什么樣的條件下交付房屋,這個也要寫在合同中。如果不明確這個,有可能造成協議已經簽可,但出租方會時時的拖延您的時間，或者說并不是房東人為的因素而是其他一些因素造成拖延房屋,如果您有這一條的話,可以用來約束出租方。
第二點,在交付場地時一定要要求房東提供詳細的、所承租的房屋的所有結構圖、各種相關的證件以及上下水、供電等方面的資料，另外要明確交付場地的條款。
還有一條，就是在交付場地這方面,如果涉及到在這個地方注冊您的營業執照,那一定要確認有沒有相關的手續可以申辦營業執照。
五、排他性條款:
不管是經營品牌服裝，還是餐飲或娛樂,想排除您的競爭對手，最好加進這一條：可以在合同當中約定，比如一個大廈，您租下了其中的店鋪，讓甲方保證在您的合同期內，任何與您所經營的內容直接或間接相關的業態和經營形式不得進入這個大廈內,而且最好也要詳細的列舉出來,哪些品牌不能進來，這是某些有經驗的商家或大型品牌的一個做法。可能很多人不了解有這樣的條款，而這是作為合同簽訂時需要注意的一個排他的條款。
六、確定唯一使用權：
要能夠保證您所承租的物業中您擁有唯一的使用權。很多人可能覺得他租給我肯定是我用的，但有時卻不是這樣的,一定要在合同中明確,以防止同時租給別人的事情的發生類似住宅租賃中出現的一些不良現象。另外，還要保證所租物業，比如隸屬一個集團之類的,后來它的隸屬關系發生了變化,但這不能因這個隸屬關系的變化而影響到您的租賃權益。
第4/５頁
補充:
我準備租賃一商鋪經營服裝生意。請問租賃商鋪要注意什么法律問題? 建議承租方在簽訂商鋪租賃合同之前做好以下法律準備工作：
（一)核實出租方是否具有法定出租資格：
承租方可以通過查驗房產證及相應身份證件來確定出租方是否享有出租商鋪的資格。如果出租方不是房屋的權利人,則承租方應向對方索取該房屋權利人同意轉租的相關書面證明。
(二）核實租賃房屋的法律性質:
1、承租方應根據租賃目的調查租賃房屋的用途和土地用途。必須確保承租的房屋類型為商業性用房、土地用途為非住宅性質。否則，營業執照無法辦出，合同目的無法實現；
２、為保障承租方的利益，建議承租方到當地房管局調查了解該房屋是否存在抵押等權利負擔情況；
３、查清該房屋是否已經存在租賃登記信息。如果存在，將導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新的租賃關系無法對抗第三人,也會影響新承租人營業執照的辦理,合同的目的也無法實現。
簽訂房屋租賃合同的十大注意事項(19)
簽訂施工合同十大注意事項
建設工程施工合同是依法保護發承包雙方權益的法律文件。是發承包雙方在工程施工過程中的最高行為準則。為防范合同糾紛，在簽訂《建設工程施工合同（示范文本）》（GF-1999-0201）過程中，以下十個方面需要注意。
一、關于發包人與承包人：
1、對發包方主要應了解兩方面內容：①主體資格，即建設相關手續是否齊全。例：建設用地是否已經批準？是否列入投資計劃？規劃、設計是否得到批準？是否進行了招標等。②履約能力即資金問題。施工所需資金是否已經落實或可能落實等。
2、對承包方主要了解的內容有：①資質情況；②施工能力；③社會信譽；④財務情況。
承包方的二級公司和工程處不能對外簽訂合同.
上述內容是體現履約能力的指標，應認真的分析和判斷。
二、合同價款應注意：
1、《協議書》第5條“合同價款”的填寫，應依據建設部第107號令第11條規定，招標工程的合同價款由發包人、承包人依據中標通知書中的中標價格在協議書內約定。非招標工程合同價款由發包人承包人依據工程預算在協議書內約定。”
2、合同價款是雙方共同約定的條款，要求第一要協議，第二要確定。
暫定價、暫估價、概算價、都不能作為合同價款，約而不定的造價不能作為合同價款。
三、發包人工作與承包人工作條款應注意：
1、雙方各自工作的具體時間要填寫準確。
2、雙方所做工作的具體內容和要求應填寫詳細。
3、雙方不按約定完成有關工作應賠償對方損失的范圍、具體責任和計算方法要填寫清楚。
四、合同價款及調整條款應注意：
1、填寫第23條款的合同價款及調整時應按《通用條款》所列的固定價格、可調價格、成本加酬金三種方式，約定一種寫入本款。
2、采用固定價格應注意明確包死價的種類。如：總價包死、單價包死，還是部分總價包死，以免履約過程中發生爭議。
3、采用固定價格必須把風險范圍約定清楚。
4、應當把風險費用的計算方法約定清楚。雙方應約定一個百分比系數，也可采用絕對值法。
5、對于風險范圍以外的風險費用，應約定調整方法。
五、工程預付款條款應注意：
1、填寫第24條款的依據是建設部第107號令第14條和《大連市建設工程造價管理辦法》第34條。
2、填寫約定工程預付款的額度應結合工程款、建設工期及包工包料情況來計算。
3、應準確填寫發包人向承包人撥付款項的具體時間或相對時間。
4、應填寫約定扣回工程款的時間和比例。
六、工程進度款條款應注意：
1、填寫第26條款的依據是《合同法》第286條、《建筑法》第18條、建設部第107號令第15條和《大連市建設工程造價管理辦法》第35條。
2、工程進度款的撥付應以發包方代表確認的已完工程量，相應的單價及有關計價依據計算。
3、工程進度款的支付時間與支付方式以形象進度可選擇：按月結算、分段結算、竣工后一次結算（小工程）及其它結算方式。
七、材料設備供應條款應注意：
1、填寫第27、28條款時應詳細填寫材料設備供應的具體內容、品種、規格、數量、單價、質量等級、提供的時間和地點。
2、應約定供應方承擔的具體責任。
3、雙方應約定供應材料和設備的結算方法（可以選擇預結法、現結法、后結法或其他方法）。
八、違約條款應注意：
1、在合同第35.1款中首先應約定發包人對《通用條款》第24條（預付款）、第26條（工程進度款）、第33條（竣工結算）的違約應承擔的具體違約責任。
2、在合同第35.2款中應約定承包人對《通用條款》第14條第2款、第15條第1款的違約應承擔的具體違約責任。
3、還應約定其它違約責任。
4、違約金與賠償金應約定具體數額和具體計算方法，要越具體越好，具有可操作性，以防止事后產生爭議。
九、爭議與工程分包條款應注意：
1、填寫第37條款爭議的解決方式是選擇仲裁方式，還是選擇訴訟方式，雙方應達成一致意見。
2、如果選擇仲裁方式，當事人可以自主選擇仲裁機構。仲裁不受級別地域管轄限制。
3、如果選擇訴訟方式，應當選定有管轄權的人民法院（訴訟是地域管轄）。
4、合同第38條分包的工程項目須經發包人同意，禁止分包單位將其承包的工程再分包。
十、關于補充條款：
1、需要補充新條款或哪條、哪款需要細化、補充或修改，可在《補充條款》內盡量補充，按順序排列如49、50……。
2、補充條款必須符合國家、現行的法律、法規，另行簽訂的有關書面協議應與主體合同精神相一致。要杜絕“陰陽合同”。
在簽訂建設工程合同時需要注意的幾點法律問題（一）
發表于2008-6-5 17:06:48???點擊數：2112 ?[加入我的收藏]2136
? 本人現結合部分建設工程合同條款對在簽訂建設工程合同中出現的幾點法律問題作一評析，以為共同探討！
一、合同整體版式
許多施工單位或者建設單位對《建設工程施工合同》的簽訂并不重視，導致合同出現許多錯別字，比較常見的是將“簽訂”寫成”簽定” ；
將“做出”錯誤寫成“作出”。（“作出”是用于比較抽象的事物，“做出”是針對具體的事物。）；
將“必須”寫成“必需”；
并且許多段落字體間距不同，不僅對合同的嚴謹、美觀產生疑問，也容易產生許多法律糾紛。
二、《建設工程監理合同》的幾點問題
（一）有的《建設工程監理合同》在合同中約定：“監理期內出現重大的傷亡事故，按監理總價款的5%進行處罰 ” 。
該條我認為：在該監理合同中反復出現的對另一方進行“罰款”、“處罰”的約定，一般認為：一個企業有權在合同中明確約定對方違約時如何承擔違約責任，只要這類約定是合法的，即使再苛刻也沒有法律上的問題。但是，企業之間是平等的民事主體，任何一方無權以只有行政機關才有的職權對另一方的違約行為自行進行制裁。
對此存在的法律風險：一旦發生糾紛，建設單位對對方索賠的依據將不再具有確定性，對方（違約方）會以該條款無效為由，請求人民法院（或者仲裁委員會）予以撤消，這樣極易使建設單位產生索賠無依據的風險，使建設單位處于被動狀態。
因此我認為，對這類情況，如果要約定類似的違約制裁條款，只能以違約責任的方式約定。
（二）許多建設單位在簽訂《建設工程監理合同》時采用的是建設部提供的的范本，其中有如下規定：“監理人在責任期內，應當履行約定的義務。如果因監理人過失而造成了委托人的經濟損失，應當向委托人賠償。累計賠償總額（除本合同第二十四條規定以外）不應超過監理報酬總額（除去稅金），并承擔相應的監理責任。”
對此我認為：該條原文是標準文本中的內容，由于該標準文本很大程度上是維護監理公司的利益，如果因監理人的原因造成的損失高于監理報酬總額，那么建設單位就會自己承擔其他部分的損失。因此，該條可以改為：“如果因監理人過失而造成了委托人的經濟損失，應當向委托人賠償。累計賠償總額為監理公司造成的實際損失，并承擔相應的監理責任” 。
三、《建設工程施工合同》的部分問題
（一）明確措辭、注意合同的嚴謹性
1、如某合同原文約定：“乙方如不能按質、按期完成滿足本工程約定的節點進度控制的要求時，甲方有權單方要求乙方無條件立即退場，并賠償甲方不能按期售樓引起的索賠事件所造成的費用損失。”
修改意見：原文索賠主要是針對現房而引起的，而沒有考慮到銷售期房所引起的糾紛，因此，該條可以改為“乙方如不能按質、按期完成滿足本工程約定的節點進度控制的要求時，甲方有權單方要求乙方無條件立即退場，并賠償甲方不能按期售樓或者按期交房等引起的索賠事件所造成的費用損失。”
2、建設工程施工合同原文約定：“施工單位由于內部管理不善，造成工地材料商、施工作業人員工地鬧事導致影響工地的施工，停水停電等影響正常施工和生活，建設單位有權單方終止合同，并限五天內出場，結算以建設單位結算為準”。
修改意見：“鬧事行為“不僅限在工地，在其他地點（比如在市政府或者其他行政機構）也會發生針對建設單位的游行、示威等行為，因此該條可以更改為：“施工單位由于內部管理不善，造成工地材料商、施工作業人員等其他人員到工地或者其他地點集會、游行、示威、靜坐等危害社會秩序的鬧事行為，停水停電等影響正常施工和生活，建設單位有權單方終止合同，并限五天內出場，結算以建設單位結算的為準。”
（二）項目經理問題
某些房地產開發商對項目經理的約定不夠清晰，甚至直接以項目負責人代替，比如某合同約定：“乙方實施本項目時，應該選派具有豐富管理經驗及相應資質的項目負責人。本項目選派的項目負責人：??????????? ；本工程的項目負責人在本合同期內不得更換，并須常駐施工現場，除不可抗力原因外，項目負責人不得兼任本項目以外的任何項目負責人，一經發現甲方有權中止合同 ” 。
本人認為：正常來說，“項目負責人”并不一定是“項目經理”（建造師），甲方無法知道該項目負責人是否有相應的資質，僅僅約定項目負責人并不能保證項目質量可靠。在現實中，項目經理僅僅掛名但不在工地的情況很多，為維護甲方的利益，某些條款可相應的修改為：“本工程的項目負責人在本合同期內不得更換，并須常駐施工現場，除不可抗力原因外，項目負責人不得兼任本項目以外的任何項目負責人，如果發現乙方的項目負責人長期不到施工現場或者兼任本項目以外的任何項目負責人，一經發現甲方有權中止合同 ”。
（三）工程簽證的法律問題
可以約定：將其技術性簽證和經濟性簽證進行分開，約定技術性簽證中不得含有經濟性的內容，即將技術問題與索賠問題分開，以防止施工方將兩種內容寫在一起或者簽署確認了技術內容同時意味著認可經濟內容，避免建設單位在結算時必須無條件接受簽證中的價格。
（四）合同價款問題
如某《建設工程施工合同》約定，合同價為“暫定價”，“土方工程費、措施工程費、總包服務費，一次包死不得因任何原因調整。”
在此涉及到約定不明的風險。因為招標工程的合同價款應根據建設部107號令的11條規定，依據中標通知書中的中標價格在合同中約定。暫定價，暫估價，概算價，都不能作為合同價款，約而不定的造價不能作為合同價款。對以上的約定需要注意明確。
（五）工程資料的問題部分施工單位在工程竣工后并不及時將施工過程中的一些技術資料交給發包方，致使發包方不能申請房屋產權證書，拖延了交房日期，住戶就有可能起訴房屋銷售方（建設單位），這樣給建設單位造成重大的損失。因此發包方與施工方在簽訂合同中應該加上一條：“施工單位在竣工后應當在交房的同時提交相關的施工技術資料，否則，應承擔違約責任，向發包方繳納工程總價款百分之五的違約金。”
1111111111111111111111111111111111111111111
