《糾紛》，馬志明相聲代表作之一 。這個故事是馬志明根據在派出所的見聞所改編的。一經推出，由于其貼近生活的內容和細膩傳神的表演，很快被觀眾接受，迅速火爆起來。甚至有觀眾向天拖打電話，詢問是否有一位叫丁文元的保全工。可見作者將這個人物刻畫活了，已， 以下是為大家整理的關于買賣合同糾紛案例分析6篇 , 供大家參考選擇。
買賣合同糾紛案例分析6篇
第一篇: 買賣合同糾紛案例分析
案 例
一、甲軟件開發公司與乙房地產開發公司購買辦公樓糾紛案
要點：締約過失
案情：2009年8月上旬，甲軟件開發公司決定在較為繁華的地段為公司購買一座大型的辦公樓。經過調查，發現有3 家賣主所提供的大樓在環境、位置、價格上可以選擇，其中一家為乙房地產開發公司。8 月下旬，該公司派出有關人員同時和3 家賣主聯系，準備擇優選擇賣主訂立合同。在洽談過程中，乙開發公司的人員一再表示愿以低于另外兩家的價格出售樓房。9 月中旬，當甲軟件公司同另外兩家價格談到每平方米8000元時，乙開發公司的業務員王某多次表示，若另外兩家的價格真能降到每平方米8000元，則乙開發公司愿以低于8000元的價格與甲軟件開發公司簽訂合同。經過近一個月的協商，10月中旬，在甲軟件公司準備簽訂合同時，乙開發公司卻提出，公司內部文件明確規定了業務員不得在8000元以下同客戶簽訂合同，王某作為公司的業務員，明知有此規定，卻擅自答應以低于8000元每平方米的價格簽訂合同，其行為是越權行為，對此公司概不負責。由于市場房價已有回升，此時甲軟件公司若要購房，必須在每平方米8100 元以上才能簽訂合同。當甲軟件公司再次找到原來洽談的另外兩家公司時，兩家公司的樓房均已賣完。后來，甲軟件公司查知乙開發公司的王某，在談判過程中把所獲得的甲軟件公司有關產品的銷售情況以及該公司固定的客戶名單，泄露給另外一家軟件公司丙，致使丙軟件公司拉走了甲軟件公司的一部分客戶，為此，甲軟件公司損失近10 萬元。甲軟件公司于是向法院提起訴訟。 問題：
1、乙公司能否援引內部規定拒絕承認王某行為的效力？
乙公司不能援引內部規定拒絕承認王某行為的效力。
2、8 月下旬，如果乙開發公司不與甲軟件公司簽訂樓房買賣合同，其是否需要承擔責任？為什么？
乙開發公司不需要承擔責任。因為此時雙方的合同尚未成立。
3、10 月中句，甲軟件公司是否有權要求乙開發公司必須簽訂樓房買賣合同？為什么？
不能。因為合同是雙方當事人意思表示一致的結果，一方無權強迫他方簽訂合同。
4、10 月中旬，若甲公司被迫以高價另行購房，對于差價，甲公司是否有權要求乙房地產公司賠償？
甲軟件公司有權要求乙房地產開發公司賠償差價損失。因為乙房地產開發公司違反了先合同義務，應當承擔締約過失責任。
5、由于王某的泄密，甲軟件公司損失近10 萬元，甲軟件公司能否要求賠償？為什么？
甲軟件公司要求賠償損失于法有據。因為當事人在締約時違反保密義務致使他方損失的，應當承擔相應的賠償責任。
6、乙開發公司在訴訟中稱，泄密系王某的個人行為，與公司無關。你認為其主張能否得到法院支持？為什么？
其主張不能得到法院支持。因為法人的工作人員以法人名義從事經營活動而給他人造成損失的，應當由法人承擔民事責任。
二、A 學校與甲公司招標投標糾紛案
要點：招標投標式的合同訂立、承諾的撤回、要約的撤銷
案情：A 校新建了一所學生宿舍，需要購買桌椅等家具，便在報紙上登載了招標公告，甲公司看到后將投標書發給A 學校。經過學校開標、評標，最后評標委員會確定了甲公司中標，并向甲公司發送了中標通知書，中標通知書載明：甲公司于4 月30 日前來學校簽訂書面合同，并且及早生產貨物，以防到時無法提供足夠數量的家具。甲公司是一家貿易公司，為了提前準備這批家具便于4 月6 日向興隆家具廠發出了傳真，載明了自己要購買家具的種類、數量、質量、價款要求，并要求其興隆家具廠在4 月9 日之前告知自己能否接受該條件。興隆家具廠于4 月7 日發出電報稱：“同意你公司的訂貨條件，我廠盡快安排生產。”由于投遞員的失誤，該電報于4 月10 日才到達。此期間，興隆家具廠的經理張某乘長途公共汽車出差，在車上被小偷用刀扎傷，無法管理公司的生產，于是便和長城家具廠商議由其代自己生產這批貨物，長城家具廠同意，興隆家具廠將該消息通知甲公司，甲公司不同意該安排。于是甲公司又于4 月12 日向乙、丙兩家家具廠發出傳真，載明所需家具的種類、數量、質量和價款，乙廠接受到傳真后于4 月12 日向甲公司去電稱可以接受該條件，于是甲公司便于4 月13 日向丙廠去電稱撤銷之前所發傳真，但丙廠已于4 月12 日向甲公司發出接受接受其購買條件的傳真。4 月20 日，甲公司從乙廠購進一批家具送到了A 學校，A 學校接受了該批貨物后，發現市場上賣的家具價格更便宜，便要求甲公司將送來的家具拉走，并聲稱由于雙方還未簽訂合同，所以甲公司4 月30 日也不必過來簽合同了。
問題：
1、A 學校在報紙上登載招標公告的行為、甲公司將投標書發給A 學校的行為和A 學校確定甲公司中標的行為分別是合同訂立過程中的什么行為？
A 學校在報紙上登載招標公告的行為是要約邀請，甲公司將標書發給A學校的行為是要約，A學校確定甲公司的中標行為是承諾。
2、A 學校與甲公司之間的合同是否成立？
要約與承諾一致，合同成立
3 、興隆家具廠與甲公司之間的合同是否成立？
興隆家具廠的承諾按通常情形可到達甲公司而由于其他原因而遲到，但甲公司未通知興隆家具廠不接受該承諾，所以該承諾仍有效，興隆家具廠與甲公司之間的合同成立。
4 、甲公司撤銷其于4 月12 日發給丙廠的傳真的行為是否有效？
甲公司撤銷其于4月12日發給丙廠的傳真行為因為已過要約撤銷期間而無效。
5 、興隆家具廠將其生產任務轉給長城家具廠的行為是否有效？
興隆家具廠將其生產任務轉給長城家具廠的行為屬于債務的轉移，未經債權人甲公司的同意，因而是無效的。
三、通達建材公司與萬開建筑公司買賣石灰合同糾紛案
要點:要約與要約邀請、匯票質押與背書轉讓、保證、定金、買賣合同風險承擔、運輸合同的運費
案情：2009年7月8日，開元公司通過互聯網發布廣告稱其有石灰100 噸，每噸500 元，保證現貨供應。2009 年7 月10 日，通達建材公司致函稱需購買100 噸。2009 年7 月14 日到達開元公司的郵箱,2009 年7 月19 日開元公司總經理看到，2009 年7 月20 日開元公司回復稱沒有問題。通達建材公司以一張金額為5 萬元的商業匯票支付。該匯票是紅發公司通過背書方式質押給通達建材公司的。開元公司收到匯票后將100 噸石灰的倉單背書給通達建材公司。2009 年7 月21 日通達建材公司憑倉單取得石灰后，積極聯系買家，于2009 年7 月25 日與萬開建筑公司簽訂100 噸石灰的買賣合同,合同約定：石灰100 噸，每噸550 元，通達建材公司代辦托運，2009 年8 月10 日在乙地萬開建筑公司交貨。萬開建筑公司于訂立合同同時支付1.5萬元定金，在收到貨物后的15日內付清全部貨款。為確保約定價款得以付清，由鴻昌公司提供擔保。在保證合同中約定鴻昌公司承擔保證責任直至萬開建筑公司付清價款時為止。合同訂立后通達建材公司只收到1萬元定金。2009年7月30日通達建材公司將100 噸石灰交付給興隆運輸公司運輸。運輸途中遭遇泥石流，50 噸石灰毀損。2009 年8 月15日興隆運輸公司將石灰運至萬開建筑公司，萬開建筑公司拒絕接收，為此萬開建筑公司和通達建材公司發生爭議。
問題：
1、開元公司與通達建材公司的石灰買賣合同何時成立？
2009年7月14日開元公司與通達建材公司的石灰買賣合同成立。
2、開元公司所交付的100 噸石灰的所有權從何時起轉移？
石灰的所有權自開元公司將倉單背書給通達建材公司時轉移。
3、通達建材公司將匯票背書轉讓給開元公司的行為的效力如何？為什么？
通達建材公司將匯票背書轉讓給開元公司的行為無效。因為以票據出質的，質權人再轉讓的行為無效。
4、鴻昌公司應當按照何種保證方式承擔保證責任？保證期間為何？
鴻昌公司應當按照連帶保證方式承擔保證責任。保證期間為主債務屆滿之日起2年。
5、定金合同的效力如何？為什么？
定金合同有效。因為實際交付的定金數額為1萬元，視為定金合同的變更，1萬元未達到主合同標的額的20%，定金合同有效。
6、萬開公司認為通達公司未按期如數交付石灰致使合同目的不能實現，要求通達公司雙倍返還定金，其主張能否得到支持？為什么？
萬開公司的主張不能得到支持。因為通達建材公司未按期如數交付石灰是因不可抗力造成的，不適用定金罰則。
7、50噸石灰毀損滅失的風險由誰承擔？為什么？
50頓石灰毀損滅失的風險由通達建材公司承擔。因為通達建材公司與萬開公司約定在乙地萬開建筑公司交付。50噸石灰的毀損滅失發生在交付之前，所以應當由出賣人通達建材公司承擔。
8、承運人就50 噸因泥石流滅失的石灰可否收取運費？
承運人就50噸因泥石流滅失的石灰不可收取運費。
四、百貨商城與悅意服裝廠服裝買賣合同糾紛案
要點：合同的變更、風險轉移
案情：A 市百貨商城與悅意服裝廠于2009年1 月10 日簽訂了一份服裝買賣合同。合同約定，悅意服裝廠向百貨商城提供一批秋季女裝，每件35元，總價為14 萬元，交貨日期為8 月20 日，由百貨商城派車到悅意服裝廠提貨，提貨后10日內付款。合同還約定：如有特殊情況一方應及時通知對方，若對方無異議，則變更成立。合同簽訂后，因為悅意服裝廠所在地區發生水災，因而在6 月10 日，悅意服裝廠通知百貨商城，把交貨日期推遲到9 月10 日，正巧百貨商城倉庫維修，覺得推遲交貨并無壞處，因此也就未作答復。
到了7 月份，百貨商城發現所訂的服裝面料和款式均同本年的流行趨勢不符，于是在8 月10 日發電通知悅意服裝廠：“每件單價降低5 元，否則將解除合同。”悅意服裝廠收到電報后未作表示。后來，百貨商城覺得貨還是不好銷，到期便未提貨。悅意服裝廠見百貨商城逾期未提貨，便催告百貨商城提貨，但經悅意服裝廠催告后，百貨商城仍未提貨。眼見秋裝銷售旺季即將過去，悅意服裝廠將該批貨物的一部分以每件32 元的價格賣給服裝個體戶李某。9 月21 日，因鄰近的工廠火災蔓延到悅愈服裝廠，只是另一部分服裝被大火燒毀。因此悅意服裝廠要求百貨商城賠償服裝差價，并支付被火災燒毀部分服裝的貨款。百貨商城認為，悅意服裝廠己經將貨物賣給李某，另一部分貨物是在悅意服裝廠自己的庫房中被燒毀的，與自己無關，拒絕賠償。
問題：
1、雙方約定“如有特殊情況一方應及時通知對方，若對方無異議，則變更成立”的合同條款是否有效？
該合同條款有效
2、百貨商城同悅意服裝廠合同的交貨日期應該是哪一天？
交貨期應為9月10日。
3、該合同的服裝單價應該是多少？
單價應該是30元
4、悅意服裝廠開始尋找新的買主的行為是否成立單方解除合同？
不構成單方解除合同
5、悅意服裝廠能否要求百貨商城賠償服裝差價損失？為什么？
不能，因為其轉賣為每件32元，高于30元，獲差價為利益而非損失。
6、百貨商城是否應賠償悅意服裝廠因火災而受到的損失？
風險全部由百貨商城負擔。因為百貨商城遲延受領，違約在先，9月10日以后發生的風險應由百貨商城承擔。
五、A 、B 、C 、D 四公司合同權利義務轉讓糾紛案
要點：合同的讓與
案情：A 、B 、C 、D四公司之間形成了三角債。A 建材公司拖欠C鋼鐵公司貨款70 萬元。B 建筑公司欠A 建材公司材料款80 萬元。B 建筑公司在給D科研所建好一幢大樓后，因資金尚未到位，D科研所尚欠B 建筑公司工程款80 萬元。為了及早了結債務，2009年8 月B 建筑公司與D科研所達成協議，由D科研所向A建材公司清償B 建筑公司欠A 建材公司的材料款80萬元，之后，B建筑公司和D科研所之間的債權債務關系消滅。D科研所在派人同A建材公司協商后，取得了A建材公司的同意。2009年9月，A 建材公司和C鋼鐵公司達成協議，該協議約定，由D科研所向C鋼鐵公司清償80 萬元，然后，A 建材公司和C鋼鐵公司之間的原70萬元的債權債務關系亦告消滅。A建材公司隨后即通知了D科研所，但D科研所疏忽了此事，2009年10月在籌足資金后，仍向A建材公司進行了清償，A 建材公司并未表示反對。 問題：
1、B 公司與D科研所之間的合同對A 公司而言是什么性質的合同？
B公司與D科研所之間的合同對A公司而言是債務承擔合同。
2、B 公司與D科研所之間的合同是否有效？為什么？
該合同有效。因為A公司已經同意。
3、A 公司與C公司之間的合同對D科研所而言是什么性質的合同？
A 公司與C公司之間的合同對D科研所而言是債權讓與合同。
4、C 公司因為轉讓獲利10 萬元，是否違法？
并不違法
5、D 科研所向A 公司所作的清償是否有效？
其清償行為無效
6、D科研所向A 公司清償后，A 公司和D科研所之間是何種法律關系？
它們之間形成不當得利之債的關系。
7、如果A 公司沒有將它與C公司之間的協議告知D科研所，則D科研所向A 建材公司所為給付是否有效？此時，C公司如何實現自己的債權？
其清償行為有效。此時，C公司可以解除與A公司的變更債務人的合同，要求A公司按照原合同履行。
8、如果D科研所不能清償債務，C公司能否要求B公司承擔連帶責任？
C公司不能要求B公司承擔連帶責任。
六、甲公司與乙百貨商場購買服裝合同糾紛案
要點：不安抗辯權、同時履行抗辯權、先履行抗辯權
案情：甲公司為規范公司員工著裝，打算購買一批員工制服，遂與乙百貨商場在2009年5月4日訂立了服裝購買合同，約定，甲公司向乙百貨商場購買1000套員工服裝，2009年8月5日乙百貨商場交貨，交貨地點在甲公司辦公區，甲公司檢驗服裝質量并點數之后當即支付40 萬元貨款。之后乙百貨商場又與丙制衣廠訂立了服裝加工合同，約定由丙服裝廠加工這批制服，貨款在交付服裝時支付，乙百貨商場為此支付了5 萬元的定金。2009年6月5日，丙制衣廠將加工好的1000 套服裝交付給乙百貨商場，乙百貨商場發現這批服裝用料和加工都不符合原來的預定標準，因此不予付款，并要求解除合同，丙制衣廠不同意。乙百貨商場遂又找到另外一家制衣廠加工該批制服。2009 年7 月20 日，乙百貨商場首先將做好的500 套服裝用一輛貨車給甲公司送去，但在途中遇到了泥石流，造成500 套服裝全部毀損。2009 年8 月5 日，乙百貨公司又將加趕的l000套服裝運到甲公司辦公區。在卸車檢驗之前，乙百貨公司要求甲公司首先支付40 萬元貨款，但甲公司不同意。這時，乙百貨商場通過與甲公司存在競爭關系的另一家公司的經理了解到，現在甲公司瀕于破產，根本無力支付服裝款，乙百貨商場未向甲公司說明原因便又將服裝原車拉回，放到自己的倉庫。5 日后，倉庫由于雷電原因起火，這批服裝毀于一旦。甲公司遂起訴乙百貨商場，要求乙百貨商場承擔違約責任，庭審中甲公司否認自己財產狀況不佳的事實。乙百貨商場則聲稱該貨物是因不可抗力而滅失，自身無過錯，因此不承擔違約責任。
問題：
1、乙百貨商場是否有權拒絕向丙制衣廠支付1000 套服裝的貨款？
乙百貨商場可以行駛同時履行抗辯權，拒絕向丙制衣廠支付1000套服裝的貨款。
2、乙百貨商場能否解除其與丙制衣廠之間的合同？
丙制衣廠的瑕疵履行違反了合同約定，致使合同目的不能實現，乙百貨商場可以解除合同。
3、乙百貨商場交付給丙制衣廠的5 萬元定金該如何處理？
丙制衣廠因未按照合同約定履行債務，且合同解除，丙制衣廠應當雙倍返還定金，共計10萬元。
4、2009 年7 月20 日，乙百貨商場送給甲公司的500 套服裝損失由誰來承擔？
該500套服裝的損失由乙百貨商場承擔。
5、甲公司是否有權拒絕乙百貨商場要其支付40 萬元貨款的請求？
甲公司可以行使先履行抗辯權，拒絕乙百貨商場要求其先支付40萬元貨款的請求。
6、乙百貨商場將1000套服裝原車拉回的做法是否正確？
乙百貨商場將1000套服裝拉回的做法不正確。不符合不安抗辯的行使要求，即：一、應當有確切的證據證明后給付義務人有喪失或可能喪失履行債務能力的證明；二、應當通知對方。乙百貨商場的行為已經構成了違約。
7、乙百貨商場聲稱服裝滅失是不可抗力造成的，因此免于承擔違約責任是否有法律依據？
沒有法律依據。該批服裝因雷電原因而毀損是發生在乙百貨商場遲延履行合同之后，乙百貨商場不得以不可抗力作為免除合同責任的抗辯。
七、第三建筑公司訴源發建筑材料代理商案
要點：合同的法定解除、債務抵銷
案情：甲市第三建筑公司和源發建筑材料代理商（以下簡稱代理商）于2009 年1 月簽訂了兩份合同。一份是第三建筑公司將自己所屬的位于該市繁華地段的鋪面出租給代理商的合同。合同約定租金每月5000元，分別于每年6 月30 日和12 月31 日支付，租賃期3 年。另外一份是購銷合同。由代理商向第三建筑公司提供5 號水泥10 噸，共計50000 元，第三建筑公司收到水泥后2 個月內支付貨款。合同簽訂后，代理商搬進了鋪面，并交付了10 噸水泥。2 個月后，即2009年3月底，第三建筑公司沒有向代理商支付貨款。代理商礙于與其合作關系沒有向第三建筑公司索要貨款，只是告知其最好在5 月16 日之前付款。這時已臨近租金支付期，代理商便通知第三建筑公司自己將不交納上半年的租金。第三建筑公司得知后，在沒有通知代理商的情況下，私自解除了租賃合同，并將代理商存放在鋪面內的貨物搬出。由于無人看管，造成了貨物的損失。代理商遂于2009 年7 月6 日向法院起訴，要求確認該解除合同的行為無效并要求第三建筑公司支付貨款并賠償損失。
問題：1、代理商能否解除與第三建筑公司的購銷合同？
代理商能夠解除與第三建筑公司的購銷合同
2、如果該購銷合同約定，在履行期限屆滿后，一方不履行自己的義務，在履行期限屆滿后兩個月內，另一方可以解除合同。那么代理商是否可以在6 月底時解除該合同？
代理商在6月底時不能解除該合同
3、代理商能否以第三建筑公司不支付貨款為由而拒絕向其交納租金？
代理商不能以第三建筑公司不支付貨款為由而拒絕向其交納租金。
4、當代理商表明自己不交納租金后，第三建筑公司能否解除與其的租賃合同？
第三建筑公司能解除與代理商的租賃合同。
5、法院能否確認第三建筑公司的解除行為有效？
法院不能確認第三建筑公司的解除行為有效。
6、如果第三建筑公司和代理商之間的債務均已屆履行期，它們能否互相抵銷？
第三建筑公司和代理商之間的債務能相互抵銷。
八、與合同有關的抵押、質押、留置、“三金”
要點：抵押合同、質押合同、留置權、“三金”的關系
案情：2008年2月3日甲乙之間簽訂合同約定，乙借給甲10 萬元，甲以自己的一輛汽車作為借款的抵押擔保。2 月5 日，乙將10 萬元交給甲，但甲并沒有將汽車交給乙，也沒有辦理登記手續。2 月10 日甲與丙訂立合同，約定甲向丙購買一批價值30 萬元的冰箱，違約金為3 萬元，同時甲向丙交付了1.5萬元的定金。之后丙又要甲為該合同提供擔保，于是二人于2 月15日訂立了質押合同，約定甲將自己的汽車質押給丙，2 月16 日，甲將汽車交給了丙。后來丙由于無法提供合同約定的冰箱而違約，導致甲損失2 萬元。在丙占有該汽車期間，丙又將其出質給不知情的丁。丁由于駕駛不當而造成汽車多處受損，遂到戊汽車修理店修理，丁修完后交了修理費要將車開走，戊以丁之前還欠其5000 元為由要求留置該汽車。
問題：
1、甲乙之間借款合同何時生效？
2 月5 日，乙將10 萬元交給甲，借款合同生效。
2、甲乙之間的抵押合同是否生效，乙的抵押權效力如何？
甲乙之間的抵押合同生效，但是乙的抵押權不具有對抗第三人的效力。
3、甲丙之間的質押合同何時生效，丙的質押權何時產生？
質押合同2月15日生效，丙的質押權于2月16日產生。
4、甲為了最大限度地維護自己的利益，最多可要求丙付多少款？
甲為了最大限度地維護自己的利益，最多可要求丙承擔4.5萬元的違約責任。
5、丁駕駛不當造成汽車受損，甲應該向誰要求賠償損失？
甲應當向丙要求賠償損失。
6、戊能否留置丁送來修理的汽車？
戊不能留置丁送來修理的汽車
7、若本案中的抵押權、質押權、留置權都有效且有行使的依據，則其行使的順序如何？
戊的留置權、丁善意取得的質權、丙的質權、乙的抵押權。
公司內部案例：
一、昌林公司案
二、韓電冰箱案
三、克虜伯案
四、燕順案
合同審核感想：
第二篇: 買賣合同糾紛案例分析
房屋買賣合同糾紛案例分析
近些年，與房地產市場繁榮相伴隨的，則是房地產糾紛案件的大量出現，從濱海新區塘沽審判區了解到，2011年，受理各類民事案件4300余件，其中房屋買賣合同糾紛、房屋拆遷安置補償協議糾紛等涉及房地產的案件占到七成以上。通過這些年我在房地產領域的關注和學習，結合在地產公司工作時接觸的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地產庭）參與的一些案件陪審，現總結了房屋買賣合同糾紛這部分的一些典型案例，和大家分享、研究。
房屋買賣合同糾紛分為商品房買賣合同糾紛和二手房買賣合同糾紛。
一、商品房買賣合同糾紛
商品房買賣合同，是指房地產開發企業將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售，轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。這類合同也就是常說的“一手房買賣合同”，房地產開發商為合同一方當事人，這類合同簽訂、履行過程中的糾紛主要有以下幾類：
（一）售房廣告引發的糾紛
眾所周知，開發商在售樓過程中為了推銷房屋，大幅度的制作售樓廣告，銷售人員在銷售過程中為了追求業績，也對購房人進行諸多說明及允諾，主要情形有：（1）向購房人提供某些購房優惠或附帶贈送禮品的說明；（2）對商品房美觀性的陳述；（3）對商品房使用功能的陳述；（4）對商品房環境性的陳述；（5）售后承諾，比如“售后包租”、“代租”等售后回報，為外地購房者辦理本地城市的戶口指標等等。而這些往往在購房人簽訂合同后或入往后統統不見蹤影。
案例一，天津某開發商在對外預售房屋時，宣傳廣告稱小區樓房前后間距有60米，小區綠化率為50%，并在預售房屋合同中約定， “開發商不得擅自變更已經與業主約定的小區平面圖，若確需變更的應當征得業主書面同意；開發商未征得業主同意變更小區的平面布局，業主有權要求開發商恢復，不能恢復的，開發商應當向業主支付總房價款的3%違約金”。該小區業主收房時才發現樓房前后的間距由原來的60縮小成了40.2平米，明顯違反了小區規劃，開發商違約。經過法院審理查明，開發商是自行提出變更規劃的，并未征得業主同意，政府有關部門也沒有強制要求變更，據此法院一審判決開發商向維權業主承擔總房價款3%的違約金。
案例二，北京某高檔小區在售樓時在宣傳資料中承諾，”小區內綜合綠化面積達總占地面積的31%，擁有6800的綠地和中心花園，環境宜人，5000平米的地下超大停車庫，原裝高檔現代電梯，小區實行封閉式管理，24小時保安，房屋共用部分精美裝修等等”。同樣業主入住以上承諾紛紛不能兌現，要求開發商承擔違約責任。一審法院認為，開發商對于綠地、花園面積、車庫、原裝現代電梯以及對商品房各組成部分裝飾裝修標準的說明和允諾，影響到了商品房的檔次及居住質量，也會對買受人購房，訂立購房合同及房屋價格的確定產生重要影響，因此對上述幾項開發公司說明和允諾的內容應當認定為合同內容。最后調解結案，開發商給予一定經濟補償。但是，同樣案例，如果要求解除合同，法院駁回訴訟請求。
案例三，貽成尚北新風系統案例。
案例四，貽成綜合大廈土地使用年限案例。土地變性后，使用年限未變。
法律分析：
適用法律：實踐當中解決此案件的主要依據是《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”。
通過上面案例，購房者基本售房廣告糾紛一般有兩種訴求：一是要求開發商承擔違約責任和賠償相關損失；二是要求解除商品房買賣合同，并賠償相關損失，損失主要為購房款的利息損失及房屋升值帶來的差價損失。在第一種訴訟請求中，若商品房買賣合同中對違約責任有規定，則購房者直接依據合同約定之數額請求違約賠償金，案例一。但大部分時候，合同中并未約定開發商的具體違約責任，天津市房管局的版本僅對開發商延期交房、辦證、面積差異、設計變更等進行了違約責任約定，補充條款是開發商自行擬定，僅對購房者進行了諸多約定，很少約定自身違約責任，這種情況下，估算損失大小存在困難，法官一般傾向于調解結案；在第二種訴訟請求中，購房者主要是依據合同法第94條之規定請求解除合同。從法理上來講，購房者能否行使解除權的依據是違約方的違約行為是否構成根本性違約，只有在違約方的違約行為構成根本性違約的情形下，才賦予守約方解除合同的權利。合同法第94條規定的幾種情形，則是法律上對根本性違約的行為做列舉，在列舉的五種情形中，銷售廣告不實可套用的主要是該條第4款之規定“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”因此，需要法院對案件進行審查，判斷廣告不實的違約行為是否導致合同目的不能實現，根據商品房買賣的通常目的而言，應從普通人的一般生活經驗及交易習慣的角度考察，對于商品房銷售廣告中開發商許諾但是最終沒有訂入合同而成為合同條款的事項及內容，雖然事后在客觀上對購房人買受該商品房目的產生了不良影響，但雙方尤其是買受人在訂立合同時竟沒有主意該內容，至少說明該內容并非是買受人在訂立合同時首先考慮的問題，從這一角度看，因商品房銷售廣告許諾沒有訂入合同致使該內容的法律地位不穩定而引起的糾紛，買受人也有一定的可責性，如上述案例中，開發商對周邊環境、配套設施問題上的許諾沒有到位，法院認定為一般違約，合同繼續履行，賠償酌定裁量。
售樓員的許諾，有無證據是關鍵。
（二）認購糾紛
認購是指在商品房買賣合同過程中，雙方當事人在簽署商品房預售合同或商品房現房買賣合同前簽訂文書的行為，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。簽訂的文書名稱五花八門，有叫“認購書”，有叫“訂購協議”，還有叫“房號保留協議”的。這方面的案例：
案例一，周某應房產公司要求與其簽訂《房產認購協議書》，并交付了定金2萬元，約定購買該公司開發的一處房屋。當時該公司聲稱該房屋的絕對不存在抵押等情況。簽訂協議后，周某遂于約定日期攜帶購房款到房產公司準備正式簽訂商品房買賣合同，簽訂合同前，周某經向產權機關查詢得知他預訂的該套住宅已于認購協議簽訂前抵押給銀行。周某遂拒絕簽訂商品房買賣合同，并要求房產公司返還定金2萬元;并提出在房產公司解除對該房屋的抵押后，雙方再簽訂商品房買賣合同。但房產公司不愿退還已收取的定金。周某遂將房產公司告上法庭，要求法院判令該公司撤銷《房產認購協議書》，返還已交的2萬元定金并加倍賠償2萬元。
開庭后，房產公司辯稱：該房產確實已抵押給銀行，但公司在與周某簽訂協議之前，已告知周某房產被抵押的事實，銀行也同意公司銷售被抵押的房產，何況目前周某沒有遭受任何損失。由于周某沒有按時簽訂商品房買賣合同，已經違約，故公司不退還購房定金的行為并無不當，請求法院駁回其訴訟請求。
法院審理后認為，由于房產公司在訂立《房產認購協議書》時，沒有如實向購房者說明房產已被抵押，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》作出判決：撤銷雙方簽訂的《房產認購協議書》，房產公司返還周某已付購房定金2萬元，并支付賠償金2萬元。
案例二，陳某與某地產公司簽訂《房產定購協議書》，約定陳定購一套商品房，并支付定金1萬元。協議另載明：陳在簽訂定購協議時已詳細閱讀和了解星星公司在銷售現場公示的《商品房買賣合同》范本、補充協議等購房文本的內容。同年4月19日，陳簽訂《商品房買賣合同》時，認為該合同的補充協議有許多不公平條款，兩次發函要求修改不公平條款。最后雙方扯皮起訴到法院。
法院審理后認為：該協議明確載明：陳已詳細閱讀和了解該《商品房買賣合同》范本、補充協議等購房文本的內容，故陳應按定購協議約定的合同基本條件與星星公司簽訂正式的《商品房買賣合同》，星星公司有權拒退定金，駁回陳的訴訟請求。
實踐中，開發商擬定的《訂購協議》往往把自身的責任推的一干二凈，工作時出具的《訂購協議》，換簽《商品房買賣合同》的時間無法確定，開發商將在建工程抵押給銀行，在未撤抵押前無法網簽正式《商品房買賣合同》，這時簽訂正式合同的時間會約定為：自開發商通知之日起幾日內換簽《商品房買賣合同》。到底什么時候通知沒有約定，有時長達幾個月，使購房者錯過貸款優惠政策或趕上不利政策，審查合同時注意此方面。
法律分析：
適用法律：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“ 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。《關于適用若干問題的解釋》第115條：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。”
這類糾紛主要集中在兩方面：第一，訂購協議的效力問題；第二，定金罰則問題。
1、根據我國法律以及相關司法解釋，效力問題可以分兩種種情況分別分析。
首先，如果雙方簽訂的商品房訂購協議不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同十三項（下稱“十三項”）主要內容，（附：《商品房銷售管理辦法》第十六條
商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。
商品房買賣合同應當明確以下主要內容：
（一）當事人名稱或者姓名和住所；
（二）商品房基本狀況；
（三）商品房的銷售方式；
（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
（五）交付使用條件及日期；
（六）裝飾、設備標準承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；
（八）公共配套建筑的產權歸屬；
（九）面積差異的處理方式；
（十）辦理產權登記有關事宜；
（十一）解決爭議的方法；
（十二）違約責任；
（十三）雙方約定的其他事項。）
那么該協議不是正式的商品房買賣合同，而是預約合同，是獨立有效的合同。又可細分為開發商有無取得預售許可證，如果沒有但應認定為無效，但是近些年，房價飛漲，司法實踐中出現了扭轉。
其次，如果該協議體現了“十三項”內容，并且開發商已按照約定收受購房款的，購房者可向相關部門查實該房地產的開發商是否已取得房屋的預售許可證。如果開發商已取得商品房預售許可證，那么根據最高法的解釋，雖然雙方簽訂的是商品房訂購協議，但實際上是《商品房買賣合同》，直接要求交付房屋。
2、定金罰則問題，怎樣確定定金的性質。使用“定金”直接表述；未使用“定金”，但間接描述。在商品房買賣合同無法訂立的情況下，需區分以下幾種情形適用定金罰則：
(1)如果購房者無正當理由沒有按照商品房認購書規定的時間、地點去簽約，則應視為因購房者原因未能訂立商品房買賣合同，開發商有權不予返還定金。在這里要注意如前面案例所提到的情況，開發商有過錯在先，而購房者隨后不去簽約是否屬于正當理由?有判例認為這種情況下，購房者也有一定的過錯。因此，不應適用定金罰則，開發商只需返還定金即可。
(2)如因開發商過錯導致雙方不能簽訂商品房買賣合同的，開發商應承擔雙倍返還定金的責任。此種情形主要包括在認購書約定的期限到來時開發商尚未具備預售條件或者開發商將認購人認購的房屋又賣予他人以及開發商出售抵押房未履行法定義務而造成，開發商的過錯使得雙方簽訂認購書的目的不能實現，應當適用定金罰則。本案中，開發商即是在出售已抵押的房產過程中沒有履行告知受讓人(購房者)房產已被抵押的法定義務，從而導致購房者拒絕簽訂商品房買賣合同，故法院判令開發商承擔雙倍返還定金的責任。
(3)雙方對不能簽訂預售合同均無過錯的，定金應當返還。根據《合同法》第117條和《擔保法司法解釋》第122條的規定，在不可抗力的情況下，不適用定金罰則。另外，如果雙方對于認購書中未確認的其他購房合同條款達不成一致意見，這種情況下對于買賣任何一方而言都不視為違約，導致購房合同無法簽訂，那么開發商就應把定金全部返還購房者，不應以此為由“沒收定金”。后面將會提到政策變化導致不能貸款這種情形，不適用定金罰則。
（三）房貸難引發的相關糾紛
這類糾紛2011年呈快速上升趨勢，受國家調控政策影響。自國家及部分城市限購令出臺后，各大銀行對于購房貸款的發放越來越收緊，所以很多購房者在簽訂購房合同后，往往因為貸款辦不下來導致與開發商之間的糾紛。
案例一， 2011年2月，購房人葉某與某房地產開發公司簽訂了《天津市商品房買賣合同》，約定：葉某購買某房地產公司開發的位于天津市河西區某小區房屋，房屋成交總價為1 480 000元，葉某支付定金人民幣50 000元以及房屋首付款430000元，剩余房款100萬元整以貸款形式支付給房地產公司，如貸款不足100萬元，以現金形式補足；若貸款因葉某自身原因未獲批準，由葉某自行籌齊剩余房價款，以現金形式支付給房地產公司。后董某支付定金5萬元，首付款43萬元。2011年4月，天津實施限購令后，葉某不能取得銀行按揭貸款，銀行給出的理由是： 4月17日國務院發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，對不能提供1年以上當地納稅證明或社保證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。葉某并非天津市戶籍，也沒有提交社保和納稅證明，因此不符合銀行的貸款政策。因無法辦理貸款，葉某兩次向房地產公司發出解約函，主張現其沒有履約能力。
法院經審理認為，葉某與房地產公司簽訂的商品房買賣合同合法有效。《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》涉及的房貸新政屬于國家宏觀政策調整，對購房人的履約能力產生重大影響。葉某不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，屬于《通知》中暫停發放貸款之情形，該情形屬于政策變化所導致的合同成立后客觀情況的變化，是葉某在訂立商品房買賣合同時所無法預見的重大變化，購房人履約能力的變化并非因為其自身的原因或簽訂合同時可以預期的商業風險導致，而是國家房貸新政對購房人的履約能力產生了影響。若合同繼續履行對于一方當事人已明顯不公平，而購房人履約能力的變化亦導致合同目的難以實現。此種情況下，當事人請求人民法院解除合同的，人民法院應根據公平原則，結合案件的實際情況確定。故葉某請求法院解除合同，應予支持。故最終支持了葉某要求解約的訴求，不承擔違約責任。
案例二，我的一個朋友2010年在河東紅城買了一套商品房，簽訂了《商品房買賣合同》，總價130余萬，首付50萬，其余辦理按揭貸款。但是在辦理貸款過程中，銀行審查發現她大學時申請過助學貸款，并且有逾期還款的記錄，加上她目前自己做生意，銀行認為其無固定工作，還款來源沒有保證，所以貸款申請始終未獲批。按照合同，應自60日內辦理完畢按揭貸款，因購房人原因致使貸款無法辦理，購房人應一次性補齊房款，否則按照逾期付款處理。最終河東區法院判決解除購房合同，購房人承擔20%的違約責任。
貽成案例，2008年上半年，對于貸款遲遲未辦理的集中起訴，法院傳票后大部分可以交齊房款，2008年下半年，市場形勢急轉之下，不再起訴了，購房人要求退房，退后，2009年上半年又報復性反彈，后悔不已。
法律分析：
法律法規：最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。” 《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規定，該規定明確：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”
這類糾紛的焦點是：購房者因無法獲得銀行貸款而導致無法繼續履行合同的，違約責任究竟該由誰承擔？要具體情況具體分析，不能一概而論。要看致使貸款辦不下來的責任到底在哪一方，???如果是因為購房戶的信用等問題導致銀行不予辦理按揭貸款的，購房戶又沒有能力全額支付房款，導致商品房買賣合同不能繼續履行的，那么違約責任在購房戶，開發商可以請求解除合同、主張違約責任和賠償損失。如果是因為開發商原因導致無法辦理按揭貸款的，那么開發商應該允許購房戶以現款分期支付房款。購房戶如果無能力現款支付的，則可以請求解除合同、主張違約責任和賠償損失。
?? ??如果是因為政策調整原因導致無法辦理按揭貸款的，購房戶又不愿現款支付的，那么雙方都可以請求解除合同，開發商應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人，雙方都不用承擔違約責任。對第三種情況，因為合同沒有約定辦理按揭貸款，所以在支付房款時購房戶可以現款支付，也可以辦理按揭貸款。但如果是各種原因無法辦理按揭貸款的，購房戶應該以現款支付以全面履行合同。否則將會承擔違約責任。
???? 在訴訟過程中，人民法院一般采取的是積極引導當事人重新協商，改訂合同；重新協商不成的，爭取調解解決。對買賣雙方而言，不管是主動還是被動違約，都有可能要承擔違約責任。
????那么，購房者如何防范此類糾紛的發生呢？在現階段國家對樓市調控力度加大，不時會有房產新政策出臺的情況下，市民在準備購房前，最好能事先咨詢有關銀行，全面了解當前貸款政策后，再與開發商簽訂正式合同，以避免因無法貸款而引發不必要的違約糾紛。
（四）延期交房糾紛
交房時間是《商品房買賣合同》中必須載明的事項，延期交房毋庸置疑是開發商違約行為，按照合同約定應按日支付違約金，比例雙方可以事先約定。如果合同交房期屆滿，開發商未通知業主收房，責任很好認定。案例順馳太陽城。
但是，近些年隨著人們法律意識的逐漸提高，對于商品房交付時是否具備交付條件有了明顯的關注，很多業主在辦理入住手續時會提到《準入證》這個名詞，貽成交房，河北區某一樓盤交房時沒有準入證，很多業主不辦理手續，那么究竟準入證是什么，未取得準入證的商品房是否具備交付條件，先看案例。
案例：20007年2月26日，天津市河東區星河花園住宅小區196名業主，以選民的身份向區人大遞交聯合簽名的罷免函，要求罷免星河花園住宅小區的開發商丁冰的河東區人大代表資格。這是國內目前規模最大的一次由選民直接提請的人大代表罷免動議。同時，這也是業主運用選民的身份來維權，期待以此解決與開發商的矛盾。實際上也攙雜了如何對待天津“準許交付使用證”制度的因素。星河花園在沒有取得《準入證》的情況下通知業主交房，到了合同約定的交房日，我發現小區的配套設施還沒有搞好，更沒有準住證，這些商品房還不具備交房條件。我等了一年多，開發商仍遲遲拿不出準住證，我父親都79歲了，這個房子就是為父母買來養老的，無奈之下領取了房屋鑰匙。”
拿到鑰匙10天后，李高翎將開發商告上法庭，索賠違約金7萬多元。讓李高翎吃驚的是，河東區法院判她敗訴。記者看到了去年1月17日下發的這份判決書。法院認為，雖然開發商未按照《天津市商品房管理條例》的規定領取住宅商品房準住證，但天津市人大制定的這個條例是下位法，而全國人大制定的《建筑法》是上位法，上位法的效力高于下位法，而《建筑法》規定，建筑工程竣工經驗收格后即可交付使用，而沒有規定準住證制度，所以李高翎敗訴。李上訴后，天津市第二中級法院維持原判。
法律分析：
1、“新建住宅商品房準許交付使用證”概述
“新建住宅商品房準許交付使用證”一般被簡稱為“準入證”，是指政府職能部門對新建住宅商品房在交付使用前，對其品質及配套設施進行綜合驗收合格之后發放的許可證件。2002年10月24日，天津市人民代表大會常務委員會出臺了《天津市商品房管理條例》，該《條例》對“準入證”進行了初步規定。屬于地方性法規中的內容。
該《條例》第10條規定：“房地產開發企業開發建設的住宅商品房，必須在領取建設行政主管部門核發的住宅商品房準許交付使用證后，方可交付使用。”
《條例》第12條規定：“房地產開發企業將住宅商品房交付使用時，應當向購房人明示住宅商品房準許交付使用證。”
為全面落實新建住宅商品房準許交付使用證管理工作，天津市建委專門制定了《天津市新建住宅商品房準許交付使用證管理規定》（2002年12月1日起施行）。
該《規定》第12條規定：“房地產開發企業將新建的住宅商品房交付使用時，應當向購房人出示該幢住宅的準許使用證。?
不按規定辦理準許使用證的新建住宅商品房不得交付使用。?
對未取得準許使用證的商品房，購房人有權拒絕入住。”
以往我國的法律法規只規定了房屋交付時間是在建筑工程竣工并經驗收合格后。比如《中華人民共和國建筑法》第61條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第27條、《城市房地產開發經營管理條例》第17條、《建設工程質量管理條例》第16條等。天津市的上述規定嚴格限定了商品房交付的條件，客觀上有利于維護業主的權益。但由于習慣性思維和房地產開發商慣有的強勢地位，使得該《天津市商品房管理條例》出臺時，開發企業往往不能形成足夠的重視，對如何預防風險上也缺乏深度的思考，導致這幾年天津市形成了“準入證”糾紛集中爆發的時期，不僅行政層涉及面較廣，而且在司法界也形成了較多的爭議。
2、辦理《新建住宅商品房準許交付使用證》（準入證）需要的材料
?按照《天津市商品房管理條例》和《天津市新建住宅商品房準許交付使用證管理規定》的規定，房地產開發企業申辦《新建住宅商品房準許交付使用證》需要提供以下材料：
1、項目竣工驗收報告；
2、建設工程規劃驗收合格證；
3、非經營性公建配套證明；
4、供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明；
5、土地使用權證書；
6、地名管理部門批準的地名文件；
7、小區竣工資料（現狀照片4張，一份小區情況簡介）。
其中，1—4項為法定要件，5—7項為附件資料。
需要注意的是“準入證”按幢發放，即所謂的“一樓一證”。
3、未取得《新建住宅商品房準許交付使用證》（準入證）的后果
依據《天津市商品房管理條例》第38條規定：“房地產開發企業有下列行為之一的，建設行政主管部門責令改正，并可處以十萬元以下罰款：違反本條例第十條規定，未取得住宅商品房準許使用證而將住宅商品房交付使用的”。
《天津市新建住宅商品房準許交付使用證管理規定》第13條規定：“開發企業不按規定辦理準許使用證而將項目交付使用的，由建設行政主管部門按《天津市商品房管理條例》第38條有關規定給予處罰。給購房人造成損失的，房地產開發企業按照合同約定承擔相應的賠償責任”?。
4、天津市地方條例關于“準入證”規定的效力問題
如上面案例所述，某法院認定《天津市商品房管理條例》的規定違反了全國人大制定的《建筑法》即上位法的規定，因為訴訟過程中沒有依據《天津市商品房管理條例》進行判決。
實際上，對于認定《天津市商品房管理條例》是否違反《建筑法》的規定的問題，從二者的立法本意和關系來看，“準入證”制度并未從根本上顛覆《建筑法》關于房屋交付的規定，只是制定了嚴于《建筑法》的交房條件，從《立法法》和行政法律法規的相關規定看，《天津市商品房管理條例》并不違反我國上位法的規定。
5、部分司法判例對于因“準入證”糾紛的處理。
天津各法院在審理“準入證”糾紛時，由于對法律認知和思維考慮的差異，對于這類案件始終沒有一個統一的看法，有些法院并沒有認可“準入證”在延期交房案件中的法律基準點，這是業主在涉訴過程中存在的主要風險之一。也有支持業主的訴訟請求的。我年前曾經問過塘沽法院對于這類案件審理的把控分寸，和市場形勢掛鉤，穩定壓倒一切，房地產形勢好的時候，大多支持業主的訴訟請求，地產商對準入證也很看重，貽成報建部在每個樓盤交房時壓力最大，有的是趕著交房當天才取得準入證，拿到后馬上張貼，業主這邊還和工作人員僵持著呢。但是自2011年開始，有了轉向，準入證不被認定為法定交房條件了，恢復到了國家法律規定的最底線，只要通過竣工驗收，取得竣工驗收報告即可，因為很多購房人開始以此條件退房，不利于房地產市場經濟的穩定。我也同時咨詢了二中院、紅橋法院、河東法院、北辰法院等法院關于此類糾紛的觀點，總體上和塘沽法院的看法趨同，但是有一點需要注意的是，《天津市商品房買賣合同》于2011年2月份修訂了，普遍采用天津市建委制定的統一文本，其中第3條約定：“商品房竣工后，經驗收合格，方可交付，未經驗收或驗收不合格的不得交付。其中新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房準許交付使用證》后，方可交付使用。”加入了準入證的約定，那么在案件審判過程中，就要看使用的是哪個版本的合同，由于牽涉到延期交房違約的訴訟，合同簽約日期都在兩三年前，指期房，如果是使用的最新版本，那就毫無異議的支持業主的訴訟請求，因為不論是法定交房條件還是約定交房條件，《準入證》都是必需的，所以我認為再過一兩年這類糾紛應該比較容易掌控了。
有一點需要說明的是，司法實踐中，不論法院怎么看待《準入證》的效力，但是如果業主在接到開發商的通知后即辦理了入住，但是其后卻以開發商沒有實際交房為由涉訴，這種情況下業主很難得到支持。
法院一般認為：開發商雖在未取得該房屋“新建住宅商品房準許交付使用證”的情況下向業主交付房屋，但業主實際入住，應認定為開發商和業主對交付房屋條件的事實變更。就開發商在沒有取得準予交付房屋使用證的情況下向業主交付房屋一節，系違反《天津市商品房管理條例》中的相關規定，屬于行政部門給予處罰的范圍，因此對業主入住后仍以違約為由要求開發商承擔責任有失妥當，故不予支持。
（五）房屋面積糾紛
在中國，商品房買賣，都是以建筑面積作為銷售的單位。一般來說，商品房的建筑面積由兩部分組成，即套內建筑面積以及公共部位與公用房屋分攤建筑面積。然而，作為消費者來說，實際購買的卻只是房屋的套內建筑面積。也就是說，需要將建筑面積減去公共部位與公用房屋分攤的面積。在同等單價的前提下，套內建筑面積越大，購房者越合算，反之就吃虧了。買房人在入住后常常遇到房屋的實際面積和開發商所承諾的建筑面積誤差的問題，不是缺斤短兩地“縮水”，就是買房人額外負擔“漲水”的費用。“縮水”侵犯了買房人權益是無疑的，“漲水”對買房人來說未必占了便宜，因為買房人不僅要承擔超出部分的房價，還得多支付物業管理費、供暖費等等。面積糾紛主要分兩種情況，第一，公攤系數不變的情況下，建筑面積變化，隨之套內建筑面積和公攤面積會同比變化；第二，公攤系數變大，建筑面積不變或變化，套內建筑面積變小或增加的幅度小于公攤面積增加的幅度。
目前，商品房面積誤差糾紛的處理原則是根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條之規定：出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持;(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
司法解釋對于處理建筑面積變化的第一種情況具有明確的指導意義，但是對于面積變化的第二種情況，單純適用此條法律不利于保護購房人的利益。
案例，2008年，濟南某小區的居民,以每平方米8000多元的價格，購買了自己的房子。2010年領到房產證時，他們發現，開發商新增了公攤面積，使得實際公攤面積比合同約定多出了2平方米。以小區內2號樓為例，分攤系數由19.4％增加到了23.8％，每戶增加2平方米以上。開發商根據登記結果主張購房差價額，每戶居民還需再交1萬元左右的購房款。據悉，小區內總共有400多戶居民，每戶都面臨這種情況。
????在與開發商交涉無果的情況下， 37戶居民將濟南市房管局告到歷下區法院，要求房管局收回認證，糾正濟南市房產測繪中心的計算錯誤。
????9個月以后，歷下法院宣判37戶居民敗訴。后來，他們又上訴，被駁回。這些不服輸的業主又向省檢察院提出抗訴，目前檢察院已受理，此案還未審結。
???這類糾紛的根源到底在哪呢？濟南市房地局產權監理處測管科的一位工作人員稱，根據國家相關規定，商品房必須取得《預售許可證》才能進行銷售，開發商辦理《預售許可證》的前提之一，就是必須有正規測繪機構出具的預測繪報告。預測繪報告是根據規劃部門審批圖紙，還有開發企業提供的公攤面積說明等信息，測繪公司按照國家規范預測出的有關面積的報告，其中包括某套房的公攤面積、套內面積、建筑面積。 “預測繪沒辦法進行實地測繪，部分項目在預售過程中會出現局部的規劃變更，會影響套內面積與公攤面積的變化。”這位工作人員稱，這個變化都是經過規劃部門的批準，等到項目建設完畢、交房時，測繪主管部門和測繪公司會一同到項目現場進行實地測繪，出具《測繪報告》，作為辦理房產證的依據和要件之一。測繪公司出具的預測繪報告及測繪報告，都得經過濟南市房地局產權監理處的測管科審批備案。顯然，只要是合法樓盤，預售時的預測公攤和辦理房產證時的實測公攤，即便有些出入，問題也不會太大。有些開發商特意在銷售合同中有關面積的約定中，補充一條“據實結算，多退少補”。這樣就悄悄地把責任規避，而轉嫁到購房人的頭上了。
維權：有三種途徑可選擇
一是直接找開發商協調，也可向測繪部門或房地產行政主管部門反映，要求測繪單位重新進行測量，在以上兩種方式都不能解決的情況下，最后還可以通過法院訴訟，由法院指定測繪單位重測或是以設計變更為由要求退房，目前天津還沒有相近案例發生。
三種維權辦法中，第一種辦法比較直接有效，但往往需要眾多業主聯合起來，要求開發商給出一個明確的解釋，必要時還可以通過媒體監督解決糾紛，但很多不良開發商會玩“躲貓貓”，采取避而不見和拖而不決的策略，處理起來比較耗時耗力。
第二種辦法的維權成本較高，專家介紹，公攤面積的測量都是以“幢”為單位，一幢樓中所有套內面積之外的地方都在公攤計算范圍內，如果一戶業主提出申請，意味著需要對整幢樓重新測量，按照現在純住宅1元平米、商住兩用1.7元平米的測繪費用，業主的負擔至少在數千元甚至上萬元。
相比之下，通過法律途徑訴訟解決的辦法實在是無奈之舉，不僅要耗費大量的時間和人力，各種費用的支出也是不可避免的，可以說是三種維權辦法中成本最高的。
這方面，北京做的比較好。北京市2005年出臺的《關于規范商品房預售方案和房屋測繪技術報告書等有關問題的通知》，開發商取得預售許可后，房屋測繪技術報告書和面積分攤情況將在北京市房屋土地測繪信息網上進行公示，公示內容包括：被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數；不分攤的共用部位。變更商品房預售方案及相關內容的，也要在網上提前進行公示。?商品房規劃不得隨意更改
開發商要調整已經審查過的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向、面積等，必須要提供規劃行政主管部門的批準文件，以及審查機構的審查變更說明和重新測繪的房屋測繪技術報告書。、面積不準測繪機構將乘擔責任
測繪機構必須要按審查合格的施工圖進行商品房面積預測，而不能開發商提供什么圖就按什么圖測繪，否則，發生面積糾紛的，將由開發商和測繪機構共同承擔責任。
（六）設計變更糾紛
（七）房屋質量糾紛
（八）延期辦證糾紛
（九）補充條款引發糾紛
（十）“一房二賣”糾紛
商品房認購糾紛、逾期交房、逾期付款、逾期辦理產權證、房屋質量問題等依然是2010年商品房買賣合同糾紛的熱點。就以上熱點問題，有關法律界專業人士對一些典型案例進行深度剖析，希望能對購房者有所警示。
市五中院昨日公布了該院2009年以來審理的八大房產消費維權案例。因房產與民生息息相關，該院希望這些案例能夠引起人們重視。
定購協議書簽字要謹慎
2009年4月，陳燕妮與星星公司簽訂《房產定購協議書》，約定陳定購一套商品房，并支付定金1萬元。協議另載明：陳在簽訂定購協議時已詳細閱讀和了解星星公司在銷售現場公示的《商品房買賣合同》范本、補充協議等購房文本的內容。同年4月19日，陳簽訂《商品房買賣合同》時，認為該合同的補充協議有許多不公平條款，兩次發函要求修改不公平條款。最后雙方扯皮起訴到法院。
判決該協議明確載明：陳已詳細閱讀和了解該《商品房買賣合同》范本、補充協議等購房文本的內容，故陳應按定購協議約定的合同基本條件與星星公司簽訂正式的《商品房買賣合同》，星星公司有權拒退定金，駁回陳的訴訟請求。
法官點評購房者在簽訂定購協議時，應詳細了解協議內容，否則一旦簽訂協議，將承擔法律規定或合同約定的義務與責任。
天然氣改動不算結構改變
2008年1月，李飛與南翔公司簽訂《商品房買賣合同》。2009年3月，李飛接房時發現，合同上寫明位于入戶廚房位置的天然氣管道改到客廳陽臺上。他遂以房屋結構變更為由提出退房。但南翔公司不同意。
判決天然氣管道安裝有特別的規范和要求，不可能滿足所有業主的意愿。有關行政管理部門認為，天然氣管道的安裝位置變化，既不屬于規劃的變更和設計上的變化，也不屬于房屋結構改變。所以，天然氣管道的改變并不構成購房合同約定的解除條件，該合同不能解除。故駁回李飛的訴訟請求。
法官點評在設計時，天然氣管道位置原則上放在廚房，但如果涉及安全隱患問題，專業安裝人員可對安裝位置予以調整。
購房戶看清逾期交房條件
2007年5月，林小藝與秋韻公司簽訂《商品房買賣合同》，約定2007年7月20日前交房。逾期交付的，按已付房價款每日萬分之五的違約金計算。2007年6月27日，秋韻公司取得竣工驗收備案登記證。2008年2月16日，林接到接房通知，卻以房屋需要維修為由不接房。2009年4月15日，秋韻公司將維修后的房屋交付給林。林要求秋韻公司承擔2007年7月21日至2009年4月15日期間的逾期交房違約金，被拒絕。林遂起訴索賠。
判決雙方在合同中明確約定，房屋維修事項不能作為拒絕接房及開發商承擔逾期交房責任的理由，故本案責任應由林小藝自行承擔。
法官點評本案中，雙方在合同中明確約定房屋交付條件為商品房已進行竣工驗收備案登記，并約定“房屋的維修事項不能作為拒絕接收房屋的理由”。購房者在商品房竣工驗收備案登記前有權拒絕接房，但經過竣工驗收后不能以房屋的維修事項作為拒絕接房的理由。
這些情況可拒絕接房
2006年11月，李月玖與永航公司簽訂《商品房買賣合同》，約定2007年12月31日前交房。2007年12月28日，李收到接房通知驗房時，發現房屋生活陽臺鐵欄桿與公共露臺鐵欄桿相連，且有室外電線搭在該公共露臺的鐵欄桿轉角處，李便以房屋需要整改為由不予接房。永航公司不允，李遂訴至法院，要求整改。
判決房屋雖驗收合格，但公共露臺搭接的室外電線不符合電氣裝置安裝工程及驗收規范，存在重大安全隱患，李月玖有權拒絕接房，永航公司構成違約。
法官點評房屋存在重大安全隱患或不能滿足基本使用功能時，購房者可以拒絕接房。開發商交付的房屋是否符合交付條件，購房者在哪些條件下可以拒絕接房，一要尊重當事人的約定；二要看是否滿足法律法規規定的標準；三要考慮房屋存在的質量瑕疵是否能夠滿足房屋的基本使用功能。
房屋沒驗收接房也有錯
2004年7月，傅瑤購買華麟公司一套房屋。合同約定2006年12月31日前交房，如逾期交房應支付違約金。
2006年12月31日，華麟公司交付房屋時，在其制定的《房屋交接表》中明示：“現項目已通過質量驗收，還未進行竣工驗收備案登記，你在認知該現狀的情況下，經驗房后自愿接房”，傅在交接表上簽署“同意接房”。
2007年9月30日，房屋才竣工驗收合格。之后，雙方因逾期交房違約金問題發生糾紛，華麟公司向傅支付了2006年12月31日之前的逾期交房違約金，不同意支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房違約金。傅遂起訴。
判決華麟公司違約金應承擔責任到房屋實際驗收合格之日，但雙方的書面交接房手續已載明房屋不符合交付條件的情況下，傅仍簽收接房并使用，故對華麟公司的違約責任額度應酌情減輕。
法官點評法律強制規定，商品房交付使用的最基本條件是經竣工驗收合格。華麟公司提前交房違反了法律，但傅明知房屋沒有竣工驗收合格而接房，也有一定過錯。
優惠沒兌現可起訴索賠
2006年8月2日，張亞南與鵬程公司簽約購買了一套房屋，交房時間為2006年8月31日。簽約當天，張付清全款和契稅。同年8月4日，該公司刊登售房廣告時承諾“8月1日至31日，購房業主享受免契稅優惠”。廣告刊登后兩三個月，張才知悉廣告內容。張認為自己也應享受該優惠，但鵬程公司拒絕。張遂訴至法院。
判決鵬程公司應遵守誠實信用原則兌現其承諾，應向張亞南支付已經交納的購房契稅。
法官點評開發商違反其承諾的，應承擔相應的違約責任。同時提醒購房者，為避免將來產生不必要的糾紛，可以要求將廣告內容寫進合同中或者簽訂補充協議，并明確約定違約責任。
提高容積率開發商要賠
2008年3月，陳奇與大宏公司簽訂《商品房買賣合同》，合同載明總層數28，但陳接房時發現所建房屋實際樓層為33層。陳奇遂以開發商增加容積率起訴至法院。
判決大宏公司人為違背了合同對商品房基本狀況的約定。大宏公司增加樓層的行為必然使陳奇預期的相關公共設施使用人數增加，居住舒適度下降，大宏公司的加層行為對陳奇的損害確實存在。綜合考慮業主遭受損害的程度，以及開發商超建可能獲得的利益等因素，判決大宏公司賠償陳奇4500元。
法官點評開發商違約提高容積率，應當承擔相應違約責任。
入住發現質量問題可索賠
2006年2月，秦遠購買蒙泰公司的住宅一套。2006年12月，秦對房屋裝修入住后，發現屋內墻體出現縱向和斜向裂紋、結構梁部分開裂、鋁合金窗邊滲水、鋁合金窗和玻璃不合格。秦遠要求蒙泰公司整改修復，蒙泰公司不允，秦遠遂向法院起訴。
判決市五中院認為，秦遠所購買房屋在保修期內出現了墻體裂紋等質量問題，蒙泰公司應當承擔修復責任。在房屋修復期間無法正常使用房屋，蒙泰公司應承擔修復房屋期間產生的搬家費、過渡費、清潔費等損失。
法官點評法官稱，因房屋存在質量問題需要修復的，購房者可以請求開發商賠償因房屋修復期間所產生的搬家費等必要費用。（文中企業和人名均系化名）
八成購房者被忽悠
焦點網日前的一份調查顯示，超過八成的被調查者在買房時被忽悠過。這其中最主要的問題是廣告宣傳虛假、夸大及承諾不兌現、樓盤開盤時“被漲價”、面積房型與銷售所說的不符、開發商不及時辦理房產證、房屋質量問題(墻壁開裂、材料使用、管線安裝等)、房屋產權縮水、開發商延遲交房、小區規劃的變更等。
第三篇: 買賣合同糾紛案例分析
房屋買賣合同糾紛案例
重慶市黔江區人民法院
民事判決書
??????????????????????????????????????????????????? （2008）黔法民初字第482號
原告陳思維，男，生于1980年11月14日，土家族，住(略)。
被告楊澤祿，男，生于1955年12月29日，漢族，住(略)。
原告陳思維與被告楊澤祿房屋買賣合同糾紛一案，本院于2008年7月30日受理，依法由本院代理審判員王貽獨任審理，于2008年8月18日公開開庭進行了審理。原告陳思維，被告楊澤祿及其委托代理人李華榮到庭參加訴訟，本案現已審理終結。
原告訴稱：我與被告于2006年9月達成房屋買賣協議，并交了6萬元定金，但后來被告未經原告同意擅自將房屋賣與他人。后經雙方協議，由被告退還定金并賠償原告損失共計10萬元，并于2008年3月30日前還清，但被告到期未還，故訴至人民法院，要求判令被告償還10萬元本金及利息3840元和辦證費用3500元。
被告辯稱：10萬元欠條是答辯人在重大誤解的情況下，雙方實施的顯失公平的民事行為。是因為承包人未按時完工，房屋未能在約定期間交給原告，后原告多次向被告表示，不買此房了，要求退款。但因錢被他人挪借，未能歸還。2008年元月原告及其妻子，還有一名姓楊的女律師到我家要求對此事作個了解。楊姓律師稱，該6萬元是定金，違約方應雙倍返還，即12萬元。后原告妻子就說只要10萬元，而且不解決就不走。楊姓律師寫了張10萬元的欠條，我與妻子認為律師說的不會錯，雖然不愿意，也只得違心的簽了字，后來經過咨詢才得知，支付的6萬元不等同于定金，不應適用雙倍返還。原告利用被告沒有文化、經驗，讓被告對該6萬元就是定金的重大誤解，違反公平、等價有償原則。因此該欠條應該予以撤銷。辦證的3500元錢未交給被告，因此，不應由被告返還。
原告為證明其主張，提交如下證據：
欠條一張。
經質證，被告對欠條真實性無異議。
被告為證明其主張，提交如下證據：
購房合同一份。證明并未約定定金。
經質證，原告對該證據真實性無異議，但認為與本案無關。
對雙方提交的證據本院認為均符合證據三性，予以采信。
經審理查德明：2006年9月29日，原告陳思維與被告楊澤祿簽訂購房合同，約定由被告楊澤祿將其房屋的第四樓賣與原告，房屋竣工后交付。付款方式為訂立合同時支付6萬，房產證辦好后，再支付5萬元，總價11萬元。
另查明：被告楊澤祿未能按約定時間交房，并將約定房屋賣與他人。事后，被告楊澤祿出具10萬元欠條，并約定2008年3月30日前還款，以及到期未還，支付遲延履行期間利息。
本院認為：原告陳思維與被告楊澤祿雙方在自愿的基礎上訂立了房屋買賣合同。被告楊澤祿未按合同如期交房，并將約定房屋賣與他人，屬于違約。雖然雙方在合同中并未約定違約責任，但事后經過協商達成一致意見，由被告楊澤祿以欠條形式約定返還原告陳思維10萬元，以及還款期限和利息。被告楊澤祿的辯解理由無證據支撐，本院不予支持。因此原告要求被告償還10萬元的訴訟請求應予支持。因原告無證據證明辦證費的交納情況，該訴訟請求本院不予支持。相關利息的具體數額，原告也未提交證據，故只能按中國人民銀行同期貸款利率計算。據此，依據《中華人民共和國合同法》第六十條之規定，判決如下：
一、被告楊澤祿支付原告陳思維人民幣10萬元，并按中國人民銀行同期貸款利息支付從2008年3月30日至2008年7月30日的利息。限本判決生效之日起15日內支付。
二、駁回原告陳思維其他訴訟請求。
本案訴訟費2446元，減半收取1223元由被告楊澤祿承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于重慶市第四中級人民法院。同時，直接向該院預交上訴費用（金額與一審同）。遞交上訴狀后上訴期滿七日內仍未預交訴訟費用，又不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。
雙方當事人在法定上訴期內均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發生法律效力。
第四篇: 買賣合同糾紛案例分析
專打房產官司的律師靳雙權解析一件房改房買賣合同糾紛案件
為保護當事人隱私安全,本文當事人均使用化名代替。
一、案件介紹：
張普和張瓜系趙敏的女兒，趙敏的丈夫在1973年因病亡故，聶青云和張普之夫系多年好友。
1993年11月31日，趙敏作為乙方和其父所在單位中國某機電技術研究所設計院簽訂了《單位出售公有住房買賣合同》，合同中約定趙敏以優惠價7402元購買訴爭房屋，趙敏購買房屋后享有部分產權，可以依法使用、出售、繼承、抵押，但不能私自出租、轉讓和贈予或引進單位外的人居住。自住該房屋滿五年后可以依法專售，專售時單位有優先購買權。
后該房屋在1996年4月20日取得了房產證，該房屋登記在趙敏名下。
2000年5月，趙敏將訴爭房屋交給聶青云使用。6月29日趙敏和聶青云簽訂了《租售房合同》，雙方在合同中約定趙敏將該房屋以租代售的方式將該房屋出租給聶青云70年，并在該房屋具備上市交易條件的情況下，出租方（趙敏）有協助承租方辦理過戶手續的義務，將該房屋過戶給承租人。過戶相關費用由承租方支付。承租人一次性付21萬元，作為該房屋以租代售的租金。該款項兩次付清，第一次給付16萬，自簽訂合同后十日內付清，第二次付2萬，于2000年8月7日付清。雙方不的違約，若出租人違約，則將21萬元退還承租方并負擔合同額10%的違約金。若承租方違約，出租方將扣留全部合同款。如遇不可抗力，雙方協調解決。聶青云、趙敏、張普在租售方合同上簽字。
2000年7月6日，聶青云支付了19萬元，2000年8月7日聶青云支付了2萬元。
趙敏于2009年10月11日去世。2013年4月16日，張瓜、張普將訴爭房屋過戶到自己名下，登記為共同共有。
后聶青云得知該房屋已經被過戶至張瓜張普的名下，因此他找到了兩人協商解決，但遭到了拒絕。多次協商未果，聶青云將兩人起訴至法院，訴求法院判令張瓜、張普配合辦理訴爭房屋的過戶手續，并支付違約金12.5萬元。
二、審理過程：
聶青云將兩被告起訴至法院稱：聶青云和趙敏在2000年6月29日簽訂了合同，雙方約定房屋具備上市交易條件時過戶，但趙敏2009年因病去世后，張瓜、張普兩人將該房屋過戶至張瓜張普的名下，此舉違反合同約定，應該支付違約金，同時請求法院判令將該房屋過戶至我名下。
而張普和張瓜則辯稱趙敏出賣該房屋時未經房屋共有人張瓜同意便處分了該房屋，同時聶青云明知張瓜的簽名系趙敏代簽，事后聶青云也沒有找到張瓜確認此事，因此兩人主張解除合同，并要求聶青云騰房。
庭審中，法院經審理查明2013年張瓜、張普曾經將聶青云起訴至法院，要求確認趙敏和聶青云之間簽訂的合同無效，要求聶青云將訴爭房屋交還給張瓜、張普。該案件審理中，張瓜和張普認可該房屋系趙敏的個人財產，租售合同系其真實意思表示，合同上的張瓜實為趙敏代簽，主張張瓜于2003年知道該合同情況。雙方認可因簽訂合同時房屋無法辦理出售手續，因此約定了以租代售的形式。張普主張2011年領取了法國產證。經法院至原單位了解情況后，該單位相關工作人員告知該房屋可以上市交易，單位亦可以配合上市，單位對購買人員沒有禁止性規定。后該案件以張瓜、張普撤訴告終。
三、審理結果：
北京市東城區人民法院經審理后判決：
張普、張瓜于判決生效后7日內將該房屋過戶至聶青云名下。
一審判決之后，張瓜、張普不服一審判決上訴至二中院，二中院經審理后判決：
駁回上訴，維持原判。
四、房產糾紛律師靳雙權案件點評：
房產糾紛律師靳雙權認為，本案中雙方爭議的焦點在于趙敏和聶青云所簽訂的合同是否為房屋買賣合同。
本案中，訴爭房屋系趙敏從售房單位處自行出資購買，并實際取得房產證，該房屋登記在趙敏的名下，趙敏的丈夫早于購房日期去世，因此該房屋屬于趙敏的個人財產。張普、張瓜主張張瓜為訴爭房屋的共有權人但兩人并未就其主張提出翔實有力的證據加以證明，缺乏事實和法律依據，因此法院對兩人的主張未予采信。
趙敏和聶青云所簽訂的《租售房合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，因而合法有效。
結合當事雙方簽約的背景分析，當時該房屋并不能辦理過戶手續，因此雙方約定了以租代售的方式簽訂了該合同，從合同內容上分析，可以看出雙方約定在該房屋能過戶時趙敏有責任將該房屋過戶給聶青云，因此該合同從實質上就是訴爭房屋的買賣合同。趙敏作為該房屋的所有權人，依法享有收益、處分、占有、使用的權利，因此趙敏可以依照自己的意志處分該房屋。
從該合同履行情況上分析，聶青云已經履行了支付全部購房款的義務，趙敏在收到購房款后亦將該房屋交付給聶青云，雙方之間所約定的大部分合同義務已經實際履行，同時趙敏應當履行過戶義務，現因趙敏去世，其繼承人張瓜、張普應當協助聶青云辦理訴爭房屋的過戶手續。本案庭審中聶青云要求兩人將訴爭房屋過戶至自己名下，于法有據，且有事實根據，因此法院應當予以支持。
綜上所述，法院的判決是正確的。
女人如春天的桃花。陽春三月，春暖花開時，婀娜多情的桃花會競相開放，如一片片紅霞，與如紗的垂柳，形成了桃紅柳綠的春日美景。而青春靚麗的美女，正恰如春光明媚中盛開的桃花，繽紛絢爛，激情四射，充滿青春的活力，充滿青春的幻想，充滿青春美妙的情懷。
青春歲月， 容光煥發的美女，爽朗的笑聲，輕盈飄逸的秀發，眉飛色舞的眼神，熱情奔放的性格，恰如嫵媚鮮艷的桃花，裝扮了溫暖的春天，驚艷了春天的美麗。無論走到哪里，美女總會給人賞心悅目的感覺，總是一道靚麗的風景，使春天增添了無與倫比的靚麗，所以說女人如春天如霞的桃花！
女人如夏日的荷花。“ 接天蓮葉無窮碧，映日荷花別樣紅。” 炎炎烈日下，荷花亭亭玉立，靜謐地開放，粉綠相間，分外嫵媚。“出污泥而不染，濯清漣而不妖 .” 清白閑逸，自由脫俗，清新淡雅，芬芳四溢的天然美麗。遠離喧囂的塵市，在一方水土里，獨享一份圣潔高雅，恬靜安然的舒適，柔情似水的纏綿婉約，恰如一個靜享清歡的善良女子。
“ 清水出芙蓉，天然去雕飾 .” 女人天生就是清純、善良、靜美、溫柔如水的性格，擁有善良的心靈，寬容的心胸。每天只求安靜地做好自己，不斤斤計較，不張揚，以一顆博愛之心，寬容身邊的人和事。容忍于心，善存心間，用一顆感恩的心，溫暖著身邊的人和事，所以說女人如夏日清爽的荷花！
女人如秋天的菊花。秋高氣爽，碩果累累時，到處是豐收的喜悅景象。一場秋雨一場寒時，百花凋謝，萬物凋零的時刻，菊花卻在風吹雨打中毅然綻放，用頑強的生命力，笑對風雨。多姿多彩的菊花，傲然開放，裝點了秋日的荒涼。“ 采菊東籬下，悠然見南山。”怡然自得的享受啊！
而如花的女人，一路走來，吃盡千辛萬苦，歷經曲曲折折，卻毫不畏懼艱難。照顧老人，陪伴孩子，洗衣做飯，工作加班，任勞任怨。寧愿自己吃苦受累，從不抱怨。在平凡的歲月，書寫著女人們的精彩與不平凡。即使韶華遠逝，年青的容顏失去光彩，依然在為家人創造著溫暖、快樂、幸福的家園，所以說女人如秋霜中綻放的菊花！
女人如冬日的梅花。在白雪皚皚的冬季，天蒼蒼，野茫茫之時，大地一片衰敗的景象。行走在路上，寒風凜冽，刮到臉上如刀般的疼痛，但是女人依然在路上堅強地面對、承受。這不正是無懼風雪 、堅韌不拔、頑強不屈的梅花的品格嗎？“ 遙知不是雪，唯有暗香來 .” 梅花以它的弱小嬌艷的身軀，凌寒傲雪，裝點著寂寞荒涼的冬日！
在光陰的故事里，女人走過青春歲月，走過三十而立，走過四十不惑……此刻，正逐漸走在繁華落幕的路上，肩負著生活無奈的痛苦，品嘗著人間聚散離合的悲歡。無論條件多么的艱苦，女人們一如既往地在路上打拼、奮斗著，時刻承擔著家庭和社會的責任，裝扮著世界的美好和浪漫，正在驕傲地撐起自己的半邊天。“ 梅花香自苦寒來 .” 所以說女人如冬日火紅的寒梅！
女人如花，四季都在競相地綻放，閃爍著耀眼的光華；女人又非花，漂亮、善良、寬容、感恩，是始終如一的信念。女人如水，柔情似水，纏綿婉約；女人又非水，堅強、勇敢、優雅、浪漫，是一生的追求。
第五篇: 買賣合同糾紛案例分析
買賣合同糾紛案司法案例
原告：***。
法定代表人：趙鳳軍，董事長。
委托代理人：郝婕，北京匯融（天津）律師事務所律師。
被告：***。
法定代表人：何禮良，總經理。
委托代理人：呂慧賓，天津擊水律師事務所律師。
委托代理人：王榮貴，天津擊水律師事務所律師。
原告***（以下簡稱盛天強公司）訴被告***（以下簡稱大馬公司）買賣合同糾紛一案，本院于2019年4月12日受理后，依法由代理審判員王俊卿適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告盛天強公司委托代理人郝婕、被告大馬公司委托代理人呂慧賓、王榮貴到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。
原告盛天強公司訴稱：原告與被告于2019年3月9日簽訂《柴油配送合同》，由原告向被告提供成品柴油。合同約定了履行期限、油品質量標準、結算價格、結算方式等，2019年12月原告向被告供油42780升，至今被告尚欠原告貨款240540.60元，故原告起訴請求判令被告給付原告貨款240540.60及違約金774元（截至2019年4月12日）訴訟費用由被告承擔。
被告大馬公司辯稱：原告所主張的貨款金額并未按照合同約定價格計算，該數額與被告實際欠款數額不符。被告尚欠原告貨款為183307.45元。
經審理查明：原、被告系長期業務關系，2019年3月9日，雙方簽訂柴油配送合同，合同約定乙方（原告）向甲方（被告）提供符合國家標準的柴油，甲方收貨后，雙方按照甲方計量器確認無誤后結算。甲方向乙方采購油品時，價格以提油之日當日掛牌價為準，（低于國家到位價0.12元/升）。甲方向乙方采取電匯方式進行付款，每月25日為對賬日，每月15日為結賬日，賬期最長不超過80天。合同簽訂后，原告自2019年11月28日至2019年12月24日向被告供應負10號柴油7次，累計供應柴油42780升，相應價款被告至今未給付。
庭審中，就雙方合同中約定的當日掛牌價，原告主張該價格系當日的市場零售價格，其參考了天津市發改委公布的同期最高零售價格定價。就雙方合同中約定的國家到位價，原告庭審中表示不清楚其內容，被告認為該價格應為天津市發改委公布的同期最高零售價格，在該價格基礎上每升降低0.12元應為原告的供貨價格。原告同時主張，被告未依約向其給付貨款，應向其給付逾期付款違約金。因雙方合同中約定的對賬日為每月25日，結賬日為每月15日，且雙方約定有80日賬期，因而本案所涉及的貨款被告應于2019年3月15日給付，因被告至今未付，故原告主張被告應以欠款金額為基數按照銀行同期貸款利率給付自2019年3月16日起至2019年4月12日止的逾期付款違約金。庭上雙方確認自2019年2月27日至2019年11月27日被告已經給付原告貨款2129570.60元。被告主張由于上述已經給付原告的貨款中原告也未按雙方約定計價，故要求將其中產生的差額從未付貨款中扣除。
另查，原告向本院提交的7份送貨單中，2019年11月28日供貨單價為5.69元/升，與天津市發改委公布的同期負10號柴油最高零售價一致。2019年12月2日至12月24日，原告供貨單價分別為5.69元、5.57元，同期天津發改委公布的負10號柴油最高零售價為5.56元。庭審中原告稱其定價受到市場價格影響。
上述事實，有原告提交的柴油配送合同、送貨單、匯款憑證，被告提交的送貨單、天津發改委文件等書證及當事人陳述予
第六篇: 買賣合同糾紛案例分析
江陰市興達染整設備制造有限公司與江陰市變色龍印染有限公司買賣合同糾紛上訴案
問題提示：作為特種設備買賣合同的買受人，在出賣人未履行交付設備附隨文件義務的情況下，有無先履行抗辯權？
【要點提示】
特種設備買賣合同中，特種設備的設計文件、產品質量合格證明、安裝及使用維修說明、監督檢驗證明等相關文件是合同履行的重要部分，出賣人應當對特種設備出廠時附有安全技術規范要求的上述文件負舉證責任，出賣人未履行上述義務的，買受人享有先履行抗辯權。
【案例索引】
一審：江蘇省江陰市人民法院（2007）澄民二初字第662號（2007年8月15日）
二審：江蘇省無錫市中級人民法院（2007）錫民二終字第0448號（2007年11月8日）
【案情】
原告：江陰市興達染整設備制造有限公司（以下簡稱興達公司）。
被告：江陰市變色龍印染有限公司（以下簡稱變色龍公司）。
2005年7月2日，興達公司與變色龍公司簽訂訂購合同。2005年7月22日，興達公司供給變色龍公司電加熱染色機1臺，計價7000元；電加熱試樣機1臺，計價7000元；常溫常壓試樣機1臺，計價5000元。變色龍公司收貨后，支付貨款10000元，結欠貨款9000元。2006年4月7日，興達公司與變色龍公司簽訂買賣合同1份。合同約定，由興達公司供給變色龍公司500公斤高溫、高壓染色機1臺，計價19． 8萬元；300公斤高溫高壓染色機1臺，計價14． 5萬元；50公斤高溫高壓染色機1臺，計價6．5萬元；35公斤高溫高壓染色機1臺，計價4． 8萬元；20公斤高溫高壓染色機1臺，計價1．8萬元，合計47．4萬元。合同生效預付30%；發貨付40%；余款6個月內付清。變色龍公司收貨后已付款331800元給興達公司，尚欠142200元，并于2006年5月11日，出具欠條1份，載明今欠江陰市興達染整設備有限公司設備款142200元。興達公司于2007年4月11日起訴來院，要求變色龍公司支付貨款和逾期付款利息155962． 80元。
審理中，變色龍公司申請對興達公司交付的印染設備壓力容器容積進行鑒定，因變色龍公司未提供初步證據，江蘇省產品質量監督檢驗研究院不作鑒定。興達公司認為已交付合格證給變色龍公司未提供證據。
另查明：無錫市江陰質量技術監督局于2007年1月29日接舉報對變色龍公司的設備進行檢查，并于同日發出特種設備安全監察指令書[（澄）質技監特令（2007）第00123號]責令變色龍公司于2007年2月2日前采取措施予以改正或者消除事故隱患：（1）五臺染色機、一臺分汽包立即停止使用。（2）染色機、分汽包辦理使用登記后方可投入使用。（3）將整改情況以書面形式報江陰質監局特設科。
原告興達公司訴稱：興達公司與變色龍公司從2005年就發生業務往來，由變色龍公司向興達公司訂購設備，興達公司已依約履行完合同，而變色龍公司拖欠貨款151200元拒不歸還。興達公司是國家核準壓力容器的生產商、銷售商，變色龍公司拖欠貨款的行為，應承擔違約責任，請求法院判令變色龍公司支付貨款151200元、逾期付款利息4762．80元，合計人民幣155962．80元。
被告變色龍公司辯稱：興達公司所述與事實不符，興達公司提供的產品不合格，至今未向變色龍公司提供產品質量合格證明等有關文件。興達公司交付的標的物不符合約定，申請法院委托質監部門鑒定。興達公司義務尚未履行完畢已構成違約，請求法院駁回興達公司訴訟請求。
【審判】
江陰市人民法院經審理認為，興達公司與變色龍公司簽訂的買賣合同有效。特種設備出廠時，應當附有安全技術規范要求的設計文件、產品質量合格證明、安裝及使用維修說明、監督檢驗證明等文件，但興達公司在特種設備交付變色龍公司時，未按照安全技術規范的要求交付上述文件，致使變色龍公司未向特種設備安全監督管理部門辦理特種設備使用登記。興達公司有先履行義務而未履行。故對變色龍公司要求駁回興達公司訴訟請求的抗辯，該院依法予以支持。興達公司履行義務后，可再行主張權利。依照《中華人民共和國合同法》第六十七條、國務院《特種設備安全監察條例》第十五條、第二十五條、第六十八條之規定判決：駁回原告興達公司的訴訟請求。
一審宣判后，興達公司不服，向江蘇省無錫市中級人民法院提起上訴稱：（1）興達公司在交付買賣合同約定的設備時已附隨交付了全套的相關文件。這些文件的正本全部交付給了變色龍公司，但相關的副本根據規定要求均留存在興達公司處，興達公司沒有必要不向變色龍公司交付。相關設備的產品銘牌現均在變色龍公司處，興達公司沒有理由只交付銘牌而不交付其他單證。在本案訴訟前，變色龍公司從未提出所謂文件單證未交的問題，相反還向興達公司出具了確認結欠貨款的欠條，并多次訂購興達公司產品。變色龍公司并非不能辦理特種設備使用登記，而是其主觀上沒有去辦理，并一直非法使用設備至被江陰質量技術監督局責令停止使用。因此，雖然雙方當時履行合同的書面手續不健全，導致興達公司沒有變色龍公司直接簽收相關技術文件等資料的證據，但是上述間接證據亦能夠證明興達公司向變色龍公司交付了相關全套的文件。（2）興達公司與變色龍公司在合同中對于付款沒有約定相關的前置條件，變色龍公司按約向興達公司付清余款，是其單方義務，并沒有興達公司的前置義務在先。因此，原審法院認定變色龍公司履行抗辯權屬適用法律錯誤。綜上，請求二審法院撤銷原審判決，依法改判。
被上訴人變色龍公司辯稱：興達公司未按法律規定和交易習慣交付特種設備的合格證明、設計文件等相關資料，已構成違約，該違約行為造成變色龍公司購買了特種設備卻無法生產，致使其不能實現合同目的，變色龍公司有權依據法律規定行使抗辯權，拒付余款。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
無錫市中級人民法院經審理認為，特種設備系指涉及生命安全、危險性較大的鍋爐、壓力容器等設施。根據我國法律規定，特種設備出廠時，應當附有安全技術規范要求的設計文件、產品質量合格證明、安裝及使用維修說明、監督檢驗證明等文件。興達公司向變色龍公司交付其生產的高溫高壓染色機等特種設備時，理應提交相應的設計文件、產品質量合格證明、安裝及使用維修說明、監督檢驗證明等文件。興達公司稱其在交付特種設備的同時已經將高溫高壓染色機鍋爐壓力容器產品安全性能監督檢驗證書等技術文件正本交付給了變色龍公司，但其在起訴時又提供了上述文件資料的正本復印件并經原審法院核對與原本無異。興達公司的說法存有矛盾之處，難以采信。興達公司亦無其他證據證明其向變色龍公司交付了相關文件等資料，故法院對其已交付相關文件等資料的主張不予支持。另，特種設備使用單位在使用特種設備時，應當向特種設備安全監督管理部門提交相應的設計文件等資料進行使用登記。因興達公司沒有交付相關的設計文件等資料，致使變色龍公司未能辦理特種設備使用登記并影響了設備的正常使用，變色龍公司有權行使履行抗辯權。綜上，興達公司的上訴理由不能成立，該院對其上訴請求不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。據此，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定判決：駁回上訴，維持原判。
【評析】
除法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物外，其余物品大都可以納入買賣合同標的物的范疇，小至日常生活所需用品，大至船舶、航空器、衛星等均無例外。特種設備作為買賣合同標的物的一種，是指涉及生命安全、危險性較大的鍋爐、壓力容器、壓力管道、電梯、起重機械、客運索道、大型游樂設施等。特種設備危險性很大，國家對特種設備的設計、制造、買賣、安裝、使用、維修制定了嚴格的標準。特種設備買賣合同，有著區別于其他合同的不同之處，具體到本案，主要有以下幾個問題：
（一）特種設備符合安全技術規范要求的設計文件、產品質量合格證明、安裝及使用維修說明、監督檢驗證明等相關文件是合同履行的重要部分，其重要性不亞于產品本身。
產品或者其包裝上應當附有標識，根據《產品質量法》第二十七條要求，產品的規格、等級、使用說明等應當在產品或者外包裝上注明，對于不便在產品上說明的，應當附有相應的說明書、檢驗證明等。雖然法律對產品的附隨文件做出了要求，但在一般買賣中，說明書僅僅作為產品本身的附帶部分，只要產品進行了交付，即使沒有說明書或者說明書存在微小瑕疵，也不影響買賣雙方本身相關義務的履行。但對于涉及人身安全的特種設備，則進行了嚴格的規定，根據《特種設備安全檢查條例》第十五條的規定，特種設備出廠時。應當附有安全技術規范要求的設計文件、產品質量合格證明、安裝及使用維修說明、監督檢驗證明等文件。第二十五條規定，特種設備在投入使用或者投入使用后30日內，特種設備使用單位應當向特種設備安全監督管理部門提交相應的設計文件等資料進行使用登記。可見，特種設備所附的相關文件，對于買受人來說意義重大，不僅在特種設備的安裝階段需要說明書的指引，在使用前也需要向監督管理部門提交相應的文件進行使用登記，否則不能投入使用。所以，沒有附隨文件的特種設備，從法律意義講不具有完全價值，附隨文件應當是特種設備買賣合同中的重要部分，出賣人對此應作為必要義務予以履行。
（二）出賣人應當對特種設備出廠時附有相關文件資料負舉證責任
本案中，出賣人興達公司訴稱交付買賣合同約定的特種設備時已附隨交付了全套的相關文件。這些文件的正本全部交付給了變色龍公司，但相關的副本根據規定要求均留存在興達公司處。相關設備的產品銘牌現均在變色龍公司處，興達公司沒有理由只交付銘牌而不交付其他單證。變色龍公司答辯稱，這不能證明興達公司已經交付了特種設備相關技術文件資料。
該案中，法院根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》（以下簡稱《規定》）運用證據規則對合同糾紛案件中的舉證責任分配進行了認定。
《規定》第五條第二款：對合同是否履行發生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任。合同是否履行發生的爭議，是指一方當事人主張合同尚未履行，要求對方當事人履行合同上的義務，而對方則抗辯說合同義務已經履行，或者認為合同已不具有履行效力。如果用法律要件分類說來透視的話，這個問題的實質是債權人的請求履行權是否消滅。依法律要件分類說，就他人所主張的合同權利，認為有消滅權利的事實的，由主張消滅事實的人負責證明。因此，主張他人的合同履行請求權已歸于消滅的一方應就消滅他人權利的事實負舉證責任。根據《合同法》第九十一條的規定，合同權利的消滅有絕對消滅和合同履行效力的消滅兩種。其中，絕對消滅的法律事實有清償、抵消、提存、免除和混同，合同履行效力的消滅的法律事實有解除合同、履行期屆止。具體而言，負有履行義務的當事人只要證明了下列事實之一，就表明他人的履行請求權不復存在了：（1）債務已經按照約定履行；（2）合同解除；（3）債務互相抵消；（4）債務人依法將標的物提存；（5）債權人免除債務；（6）債權債務同歸于一人。本案中，變色龍公司主張興達公司未按法律規定和交易習慣交付特種設備的合格證明、設計文件等相關資料，興達公司則主張其已將相關資料交給變色龍公司，變色龍公司從未提出所謂文件單證未交的問題，相反還向興達公司出具了確認結欠貨款的欠條。變色龍公司雖然未提出文件資料未交付的問題，并且向興達公司出具了確認結欠貨款的欠條，但這并不能證明興達公司已經履行了交付文件資料的義務，對該義務是否履行仍應由興達公司承擔舉證責任。興達公司亦無其他證據證明其向變色龍公司交付了相關文件等資料，興達公司應當承擔舉證不能的不利后果。
（三）出賣人未履行文件資料交付義務的，買受人享有先履行抗辯權
興達公司在上訴中稱，其與變色龍公司在合同中對于付款沒有約定相關的前置條件，變色龍公司按約向興達公司付清余款，是其單方義務，并沒有興達公司的前置義務在先。根據《合同法》第六十七條規定，當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。本案中，興達公司向變色龍公司交付文件資料是特種設備買賣中的一項重要義務，在興達公司沒有履行該義務的情況下，變色龍公司當然享有先履行抗辯權，有權拒絕支付相應貨款。
（一審合議庭成員：朱新陽 周益民 孫榮良
二審合議庭成員：蔣馨葉 周科 牛兆祥
編寫人：江蘇省江陰市人民法院 朱新陽 潘亞偉
責任編輯：郎貴梅）
