《糾紛》，馬志明相聲代表作之一 。這個故事是馬志明根據在派出所的見聞所改編的。一經推出，由于其貼近生活的內容和細膩傳神的表演，很快被觀眾接受，迅速火爆起來。甚至有觀眾向天拖打電話，詢問是否有一位叫丁文元的保全工。可見作者將這個人物刻畫活了，已， 以下是為大家整理的關于買賣合同糾紛司法解釋4篇 , 供大家參考選擇。
買賣合同糾紛司法解釋4篇
第一篇: 買賣合同糾紛司法解釋
買賣合同司法解釋解讀
為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。
一、買賣合同的成立及效力
第一條 （輔助合同多樣性）當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結算單、發票等主張存在買賣合同關系的，人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其他相關證據，對買賣合同是否成立作出認定。
對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱，買賣合同當事人一方以此證明存在買賣合同關系的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。
第二條 （預約合同效力） 當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。
第三條 （無權處分的合同效力）當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無n效的，人民法院不予支持。
出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。
第四條 （電子合同）人民法院在按照合同法的規定認定電子交易合同的成立及效力的同時，還應當適用電子簽名法的相關規定。
二、標的物交付和所有權轉移
第五條 (電子信息產品的交付)標的物為無需以有形載體交付的電子信息產品，當事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即為交付。
第六條 （多交貨物保管問題）根據合同法第一百六十二條的規定，買受人拒絕接收多交部分標的物的，可以代為保管多交部分標的物。買受人主張出賣人負擔代為保管期間的合理費用的，人民法院應予支持。
買受人主張出賣人承擔代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的，人民法院應予支持。
第七條 (買賣物附帶資料)合同法第一百三十六條規定的“提取標的物單證以外的有關單證和資料”，主要應當包括保險單、保修單、普通發票、增值稅專用發票、產品合格證、質量保證書、質量鑒定書、品質檢驗證書、產品進出口檢疫書、原產地證明書、使用說明書、裝箱單等。
第八條 （發票證明貨物交付的效力）出賣人僅以增值稅專用發票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務，買受人不認可的，出賣人應當提供其他證據證明交付標的物的事實。
（發票證明付款的效力）合同約定或者當事人之間習慣以普通發票作為付款憑證，買受人以普通發票證明已經履行付款義務的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。
第九條 （普通動產一物二賣的處理）出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：
（一）先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支持；
（二）均未受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；
（三）均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。
第十條 （車船動產一物二賣的處理）出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：
（一）先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持；
（二）均未受領交付，先行辦理所有權轉移登記手續的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；
（三）均未受領交付，也未辦理所有權轉移登記手續，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持；
（四）出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權轉移登記，已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法院應予支持。
三、標的物風險負擔
第十一條 （托運貨物風險承擔）合同法第一百四十一條第二款第（一）項規定的“標的物需要運輸的”，是指標的物由出賣人負責辦理托運，承運人系獨立于買賣合同當事人之外的運輸業者的情形。標的物毀損、滅失的風險負擔，按照合同法第一百四十五條的規定處理。
第十二條 （貨物指定交付風險承擔）出賣人根據合同約定將標的物運送至買受人指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人負擔，但當事人另有約定的除外。
第十三條 （在途貨物惡意買賣的風險負擔）出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，在合同成立時知道或者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。
第十四條 （不特定在合同中的貨物之風險負擔）當事人對風險負擔沒有約定，標的物為種類物，出賣人未以裝運單據、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定于買賣合同，買受人主張不負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。
四、標的物檢驗
第十五條 (無檢驗期約定簽單視為驗收)當事人對標的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數量、型號、規格的，人民法院應當根據合同法第一百五十七條的規定，認定買受人已對數量和外觀瑕疵進行了檢驗，但有相反證據足以推翻的除外。
第十六條 （第三人驗收標準的認定）出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的物，出賣人和買受人之間約定的檢驗標準與買受人和第三人之間約定的檢驗標準不一致的，人民法院應當根據合同法第六十四條的規定，以出賣人和買受人之間約定的檢驗標準為標的物的檢驗標準。
第十七條 （檢驗貨物合理期間的判斷標準）人民法院具體認定合同法第一百五十八條第二款規定的“合理期間”時，應當綜合當事人之間的交易性質、交易目的、交易方式、交易習慣、標的物的種類、數量、性質、安裝和使用情況、瑕疵的性質、買受人應盡的合理注意義務、檢驗方法和難易程度、買受人或者檢驗人所處的具體環境、自身技能以及其他合理因素，依據誠實信用原則進行判斷。
合同法第一百五十八條第二款規定的“兩年”是最長的合理期間。該期間為不變期間，不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規定。
第十八條 （約定檢驗期間過短問題的處理）約定的檢驗期間過短，依照標的物的性質和交易習慣，買受人在檢驗期間內難以完成全面檢驗的，人民法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據本解釋第十七條第一款的規定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。
（約定檢驗期間短于法定期間的處理）約定的檢驗期間或者質量保證期間短于法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間的，人民法院應當以法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間為準。
第十九條 （檢驗異議的獨立性）買受人在合理期間內提出異議，出賣人以買受人已經支付價款、確認欠款數額、使用標的物等為由，主張買受人放棄異議的，人民法院不予支持，但當事人另有約定的除外。
第二十條 （檢驗期間的絕對過期） 合同法第一百五十八條規定的檢驗期間、合理期間、兩年期間經過后，買受人主張標的物的數量或者質量不符合約定的，人民法院不予支持。
（禁止反言）出賣人自愿承擔違約責任后，又以上述期間經過為由翻悔的，人民法院不予支持。
五、違約責任
第二十一條 (尾款保證金作用) 買受人依約保留部分價款作為質量保證金，出賣人在質量保證期間未及時解決質量問題而影響標的物的價值或者使用效果，出賣人主張支付該部分價款的，人民法院不予支持。
第二十二條 （質保期買受人自修費的承擔）買受人在檢驗期間、質量保證期間、合理期間內提出質量異議，出賣人未按要求予以修理或者因情況緊急，買受人自行或者通過第三人修理標的物后，主張出賣人負擔因此發生的合理費用的，人民法院應予支持。
第二十三條 （質量不符減價結算） 標的物質量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規定要求減少價款的，人民法院應予支持。當事人主張以符合約定的標的物和實際交付的標的物按交付時的市場價值計算差價的，人民法院應予支持。
價款已經支付，買受人主張返還減價后多出部分價款的，人民法院應予支持。
第二十四條 （付款期變更不影響逾期付款責任約定）買賣合同對付款期限作出的變更，不影響當事人關于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點應當隨之變更。
（接受價款不抗辯逾期付款責任）買賣合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價款時未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。
（對賬單還款協議示明逾期付款責任的效力）買賣合同約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協議等未涉及逾期付款責任，出賣人根據對賬單、還款協議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應予支持，但對賬單、還款協議等明確載有本金及逾期付款利息數額或者已經變更買賣合同中關于本金、利息等約定內容的除外。
（逾期付款違約金約定不明的計算方法）買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準計算。
第二十五條 （從給付義務對解除合同的影響）出賣人沒有履行或者不當履行從給付義務，致使買受人不能實現合同目的，買受人主張解除合同的，人民法院應當根據合同法第九十四條第（四）項的規定，予以支持。
第二十六條 （合同解除違約金條款繼續適用） 買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續適用違約金條款的，人民法院應予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規定處理。
第二十七條 （法院對調整違約金的示明職責） 買賣合同當事人一方以對方違約為由主張支付違約金，對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約等為由進行免責抗辯而未主張調整過高的違約金的，人民法院應當就法院若不支持免責抗辯，當事人是否需要主張調整違約金進行釋明。
一審法院認為免責抗辯成立且未予釋明，二審法院認為應當判決支付違約金的，可以直接釋明并改判。
第二十八條 （定金＋損失賠償≤實際損失）買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。
第二十九條 （可得利益的確定） 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應當根據當事人的主張，依據合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規定進行認定。
第三十條 （違約責任按過錯扣減）買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發生也有過錯，違約方主張扣減相應的損失賠償額的，人民法院應予支持。
第三十一條 （違約方實際賠償額＝守約方主張額－守約方獲利） 買賣合同當事人一方因對方違約而獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法院應予支持。
第三十二條 （出賣人明顯不告知出賣物瑕疵要擔責）合同約定減輕或者免除出賣人對標的物的瑕疵擔保責任，但出賣人故意或者因重大過失不告知買受人標的物的瑕疵，出賣人主張依約減輕或者免除瑕疵擔保責任的，人民法院不予支持。
第三十三條 （質量瑕疵擔保的免責）買受人在締約時知道或者應當知道標的物質量存在瑕疵，主張出賣人承擔瑕疵擔保責任的，人民法院不予支持，但買受人在締約時不知道該瑕疵會導致標的物的基本效用顯著降低的除外。
六、所有權保留
第三十四條 (所有權保留買賣不適用不動產) 買賣合同當事人主張合同法第一百三十四條關于標的物所有權保留的規定適用于不動產的，人民法院不予支持。
第三十五條 （所有權保留物的取回） 當事人約定所有權保留，在標的物所有權轉移前，買受人有下列情形之一，對出賣人造成損害，出賣人主張取回標的物的，人民法院應予支持：
（一）未按約定支付價款的；
（二）未按約定完成特定條件的；
（三）將標的物出賣、出質或者作出其他不當處分的。
取回的標的物價值顯著減少，出賣人要求買受人賠償損失的，人民法院應予支持。
第三十六條 （所有權保留物取回權的限制）買受人已經支付標的物總價款的百分之七十五以上，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。
（取回權不對抗善意取得）在本解釋第三十五條第一款第（三）項情形下，第三人依據物權法第一百零六條的規定已經善意取得標的物所有權或者其他物權，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。
第三十七條 （所有權保留物取回后的回贖）出賣人取回標的物后，買受人在雙方約定的或者出賣人指定的回贖期間內，消除出賣人取回標的物的事由，主張回贖標的物的，人民法院應予支持。
（回贖過期處分權）買受人在回贖期間內沒有回贖標的物的，出賣人可以另行出賣標的物。
（另行出賣后價款的結算）出賣人另行出賣標的物的，出賣所得價款依次扣除取回和保管費用、再交易費用、利息、未清償的價金后仍有剩余的，應返還原買受人；如有不足，出賣人要求原買受人清償的，人民法院應予支持，但原買受人有證據證明出賣人另行出賣的價格明顯低于市場價格的除外。
七、特種買賣
第三十八條 （分期付款最少三次）合同法第一百六十七條第一款規定的“分期付款”，系指買受人將應付的總價款在一定期間內至少分三次向出賣人支付。
（未付款到達20%出賣人才能行使權利是強行性規定）分期付款買賣合同的約定違反合同法第一百六十七條第一款的規定，損害買受人利益，買受人主張該約定無效的，人民法院應予支持。
第三十九條 （分期付款解除合同后已付價金的結算） 分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領價金，出賣人扣留的金額超過標的物使用費以及標的物受損賠償額，買受人請求返還超過部分的，人民法院應予支持。
（分期付款解約后使用費的標準）當事人對標的物的使用費沒有約定的，人民法院可以參照當地同類標的物的租金標準確定。
第四十條 （憑樣品買賣發生質量爭議的參考標準） 合同約定的樣品質量與文字說明不一致且發生糾紛時當事人不能達成合意，樣品封存后外觀和內在品質沒有發生變化的，人民法院應當以樣品為準；外觀和內在品質發生變化，或者當事人對是否發生變化有爭議而又無法查明的，人民法院應當以文字說明為準。
第四十一條 （試用買賣中視為購買的情形） 試用買賣的買受人在試用期內已經支付一部分價款的，人民法院應當認定買受人同意購買，但合同另有約定的除外。
在試用期內，買受人對標的物實施了出賣、出租、設定擔保物權等非試用行為的，人民法院應當認定買受人同意購買。
第四十二條 （試用買賣中買受人退回權的限制） 買賣合同存在下列約定內容之一的，不屬于試用買賣。買受人主張屬于試用買賣的，人民法院不予支持：
（一）約定標的物經過試用或者檢驗符合一定要求時，買受人應當購買標的物；
（二）約定第三人經試驗對標的物認可時，買受人應當購買標的物；
（三）約定買受人在一定期間內可以調換標的物；
（四）約定買受人在一定期間內可以退還標的物。
第四十三條 （試用買賣使用費的處理）試用買賣的當事人沒有約定使用費或者約定不明確，出賣人主張買受人支付使用費的，人民法院不予支持。
八、其他問題
第四十四條 （買受人抗辯與反訴的區分）出賣人履行交付義務后訴請買受人支付價款，買受人以出賣人違約在先為由提出異議的，人民法院應當按照下列情況分別處理：
（一）買受人拒絕支付違約金、拒絕賠償損失或者主張出賣人應當采取減少價款等補救措施的，屬于提出抗辯；
（二）買受人主張出賣人應支付違約金、賠償損失或者要求解除合同的，應當提起反訴。
第四十五條 （權利轉讓合同的確立）法律或者行政法規對債權轉讓、股權轉讓等權利轉讓合同有規定的，依照其規定；沒有規定的，人民法院可以根據合同法第一百二十四條和第一百七十四條的規定，參照適用買賣合同的有關規定。
（權利轉讓合同適用法律條款規則）權利轉讓或者其他有償合同參照適用買賣合同的有關規定的，人民法院應當首先引用合同法第一百七十四條的規定，再引用買賣合同的有關規定。
第四十六條 （本解釋的適用） 本解釋施行前本院發布的有關購銷合同、銷售合同等有償轉移標的物所有權的合同的規定,與本解釋抵觸的，自本解釋施行之日起不再適用。
本解釋施行后尚未終審的買賣合同糾紛案件，適用本解釋；本解釋施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。
第二篇: 買賣合同糾紛司法解釋
《買賣合同解釋》考點解讀
第一部分 買賣合同的成立及效力
知識點 1：合同關系之證明
第一條 當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結算單、發票
等主張存在買賣合同關系的，人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習
慣以及其他相關證據，對買賣合同是否成立作出認定。
對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱，買賣合同當事
人一方以此證明存在買賣合同關系的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推
翻的除外。
知識點 2：預約合同之效力
第二條 當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，
約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請
求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院
應予支持。
知識點 3：無權處分合同之效力
第三條 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為
由主張合同無效的，人民法院不予支持。（無權處分的買賣合同由效力待定改成有效。）
無論善意惡意，合同均有效。均可以追究物權處分人的違約責任。
合同有效，善意取得依然成立。合同一定是有效的，第三人是善意，則第三人有機會構成善意取得。（106條）（三個要件：善意。合理對價。交付，三者缺一不可，如未交付，不一定可以取得物權。但可以追究出賣人的違約責任）
如第三人是惡意，則合同依然有效。但不能善意取得。無論是否交付，物權所有人要是不追認，必須交還。但買受人仍然可以要求追究出賣人的違約責任。）
出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求
出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。
第二部分 標的物交付和所有權轉移
知識點 4：電子信息產品的交付
如電子書，眾合錄音，無實物載體。兩種方式電子信息產品或者權利憑證即
第五條 標的物為無需以有形載體交付的電子信息產品，當事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規定仍不能確定的，買受人收到約定的
電子信息產品或者權利憑證即為交付。
知識點 5：超過約定數量交付的處理
第六條 根據合同法第一百六十二條的規定，買受人拒絕接收多交部分標的
物的，可以代為保管多交部分標的物。買受人主張出賣人負擔代為保管期間的合
理費用的，人民法院應予支持。（代為保管的合同費用，可以要求出賣人支付）
買受人主張出賣人承擔代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的 損失的，人民法院應予支持。
原因是出賣人的瑕疵履行。出賣人是受益者，買方是善意協助義務。
知識點 6：交付義務已履行之證明
第八條 出賣人僅以增值稅專用發票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標
的物義務，買受人不認可的，出賣人應當提供其他證據證明交付標的物的事實。
合同約定或者當事人之間習慣以普通發票作為付款憑證，買受人以普通發票
證明已經履行付款義務的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。
區分了增值稅專用發票和普通發票，增值稅發票一般不能作為付款的憑證，普通發票沒有例外可以作為已經交付的憑證。因為其開稅時間有任意性。因為先開發票后交付的情形存在。因此增值稅發票不能作為其已經履行交付的憑證。普通發票具有收據的功能，一般不存在先開票后交貨的情形，前提是合同約定，和當事人之間習慣
知識點 7：多重買賣場合下的履行規則
第九條 出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情
況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：
（先行受領交付，先行支付價款，依法成立在先合同）
（一）先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支
持；
（二）均未受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等
合同義務的，人民法院應予支持；
（三）均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣
人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持
第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同，
在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形
分別處理：（先行受領交付的，先行辦理所有權轉移登記手續，依法成立在先合同的。交付優先于登記）
（一）先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續等合
同義務的，人民法院應予支持；
（二）均未受領交付，先行辦理所有權轉移登記手續的買受人請求出賣人履
行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；
（三）均未受領交付，也未辦理所有權轉移登記手續，依法成立在先合同的
買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人
民法院應予支持；
（四）出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權轉移
登記，已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法院應
予支持。
第三部分 標的物風險負擔
前提風險負擔非歸因于任何一方當事認定的原因導致該標的物毀損滅失。
知識點 8：代辦托運之認定
第十一條 合同法第一百四十一條第二款第（一）項規定的"標的物需要運
輸的"，是指標的物由出賣人負責辦理托運，承運人系獨立于買賣合同當事人之
外的運輸業者的情形。標的物毀損、滅失的風險負擔，按照合同法第一百四十五
條的規定處理。
代表托運的界定。（約定了交付地點，交付地點后所有權和風險都轉移給買方。沒有約定交付地點，貨交第一承運人后，所有權和風險都轉移給買方）
第一百四十一條 出賣人應當按照約定的地點交付標的物。
當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用下列規定：
（一）標的物需要運輸的，出賣人應當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人；
（二）標的物不需要運輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的，出賣人應當在該地點交付標的物；不知道標的物在某一地點的，應當在出賣人訂立合同時的營業地交付標的物。
第一百四十五條 當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第一百四十一條第二款第一項的規定標的物需要運輸的，出賣人將標的物交付給第一承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。
知識點 9：標的物需運送場合的風險負擔
第十二條 出賣人根據合同約定將標的物運送至買受人指定地點并交付給
承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人負擔，但當事人另有約定的除外。
約定了交付地點，無論是將交付給買受人還是承運人，風險均轉移）
知識點 10：出賣人的貨損告知義務
第十三條 出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，在合同成立時知道或
者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔標的
物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。
對合同法144條的補充
知識點 11：種類物特定化前的風險負擔
第十四條 當事人對風險負擔沒有約定，標的物為種類物，出賣人未以裝運
單據、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定于買賣合同，
買受人主張不負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。
（風險負擔應該以標的物的特定化為前提）
第四部分 違約責任（
標的物的檢驗違約責任
知識點 12：質量瑕疵的違約責任承擔
（權利瑕疵擔保責任、質量瑕疵擔保責任。檢驗期合同法157、158）
第二十三條 標的物質量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的
規定要求減少價款的，人民法院應予支持。當事人主張以符合約定的標的物和實
際交付的標的物按交付時的市場價值計算差價的，人民法院應予支持。
質量瑕疵減價的計算（考法交付時：以交付時的市場價值與符合約定的標的物的差價）
價款已經支付，買受人主張返還減價后多出部分價款的，人民法院應予支持。
（如果數額全部支付了，返還減價后多出部分價款）
知識點 13：逾期付款的違約責任
第二十四條 買賣合同對付款期限作出的變更，不影響當事人關于逾期付款
違約金的約定，但該違約金的起算點應當隨之變更。
（起算點是變更后的。不影響逾期付款
違約金）
買賣合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價款時未主張逾期付款
違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。
（接受付款不影響逾期付款違約金的主張）
買賣合同約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協議等未涉及逾期付款責任，
出賣人根據對賬單、還款協議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金
的，人民法院應予支持，但對賬單、還款協議等明確載有本金及逾期付款利息數
額或者已經變更買賣合同中關于本金、利息等約定內容的除外。
（對逾期付款違約金條款的變更，對賬單、還款協議變更的以這個為準，沒有以原合同為準）
買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受
人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民
幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準計算。
（本金+損失（約定，沒有約定幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準）
知識點 14：合同解除后的違約金責任
第二十六條 買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續適用違約金條款
重大變化;合同解除后違約金責任和違約損害賠償金可以并存。合同解除，不影響清理合同、結算合同的條款）合同法規定損害賠償金和違約金不能并用
的，人民法院應予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以
參照合同法第一百一十四條第二款的規定處理。
知識點 15：定金與賠償金的并用
第二十八條 買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請
求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償的數額總
和不應高于因違約造成的損失。
（不是合同總價款）注意定金和損害賠償金可以并用
知識點 16：違約中的與有過失
第三十條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發生也有
過錯，違約方主張扣減相應的損失賠償額的，人民法院應予支持。
(損害賠償到底受害人過錯減輕規則;注意不是損害的擴大，而是損害的發生，過失相抵）
第五部分 所有權保留
知識點 17：所有權保留買賣的適用范圍
第三十四條 買賣合同當事人主張合同法第一百三十四條關于標的物所有權保留的規定適用于不動產的，人民法院不予支持。（所有權保留不適用不動產）
所有權保留含義約定不以交付為物權變動的條件
知識點 18：出賣人取回標的物的情形及限制
第三十五條 當事人約定所有權保留，在標的物所有權轉移前，買受人有下
列情形之一，對出賣人造成損害，出賣人主張取回標的物的，人民法院應予支持：
（一）未按約定支付價款的；
（二）未按約定完成特定條件的；
（三）將標的物出賣、出質或者作出其他不當處分的。
取回的標的物價值顯著減少，出賣人要求買受人賠償損失的，人民法院應予
支持。
第三十六條 買受人已經支付標的物總價款的百分之七十五以上，出賣人主
張取回標的物的，人民法院不予支持。
在本解釋第三十五條第一款第（三）項情形下，第三人依據物權法第一百零
六條的規定已經善意取得標的物所有權或者其他物權，出賣人主張取回標的物
的，人民法院不予支持。
知識點 19：標的物的回贖及另行出賣
第三十七條 出賣人取回標的物后，買受人在雙方約定的或者出賣人指定的
回贖期間內，消除出賣人取回標的物的事由，主張回贖標的物的，人民法院應予
支持。
買受人在回贖期間內沒有回贖標的物的，出賣人可以另行出賣標的物。
出賣人另行出賣標的物的，出賣所得價款依次扣除取回和保管費用、再交易
費用、利息、未清償的價金后仍有剩余的，應返還原買受人；如有不足，出賣人
要求原買受人清償的，人民法院應予支持，但原買受人有證據證明出賣人另行出
賣的價格明顯低于市場價格的除外。
第六部分 特種買賣
知識點 20：分期付款買賣
（至少分三次才是試用買賣，未付款達到五分之一，可以要求剩余價款全部一次付清或者解除合同，如果約定未付款達到十分之一，可以要求剩余價款全部一次付清或者解除合同，約定無效。約定大于等于五分之一都有效，小于五分之一無效。）
第三十八條 合同法第一百六十七條第一款規定的"分期付款"，系指買受
人將應付的總價款在一定期間內至少分三次向出賣人支付。
分期付款買賣合同的約定違反合同法第一百六十七條第一款的規定，損害買
受人利益，買受人主張該約定無效的，人民法院應予支持。
第三十九條 分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領
價金，出賣人扣留的金額超過標的物使用費以及標的物受損賠償額，買受人請求
返還超過部分的，人民法院應予支持。
當事人對標的物的使用費沒有約定的，人民法院可以參照當地同類標的物的
租金標準確定。
知識點 21：樣品買賣
（樣品有隱蔽性瑕疵，按同種物的標準交付，交付合同約定的樣品質量與文字說明不一致，樣品為準，樣品發生變化，以文字說明為準。）
第四十條 合同約定的樣品質量與文字說明不一致且發生糾紛時當事人不
能達成合意，樣品封存后外觀和內在品質沒有發生變化的，人民法院應當以樣品
為準；外觀和內在品質發生變化，或者當事人對是否發生變化有爭議而又無法查
明的，人民法院應當以文字說明為準。
知識點 22：試用買賣
試用買賣核心特征買不買取決于買家，試用期出賣人說了算。試用期內標的物毀損滅失歸賣方，試用買賣試用期滿后沉默等于買，用期內已經支付一部分價款的視為買，出賣、出租、設定擔保物權等非試用行為的視為買；試用期沒有約定的，出賣人說了算。保證合同沒有約定6個月。試用期滿，無約定，無償。
第四十一條 試用買賣的買受人在試用期內已經支付一部分價款的，人民法
院應當認定買受人同意購買，但合同另有約定的除外。
在試用期內，買受人對標的物實施了出賣、出租、設定擔保物權等非試用行
為的，人民法院應當認定買受人同意購買。
第四十二條 買賣合同存在下列約定內容之一的，不屬于試用買賣。買受人
主張屬于試用買賣的，人民法院不予支持：
（一）約定標的物經過試用或者檢驗符合一定要求時，買受人應當購買標的物；
（二）約定第三人經試驗對標的物認可時，買受人應當購買標的物；
（三）約定買受人在一定期間內可以調換標的物；
（四）約定買受人在一定期間內可以退還標的物。不是返還，試用期內標的物毀損滅失歸賣方
第四十三條 試用買賣的當事人沒有約定使用費或者約定不明確，出賣人主
張買受人支付使用費的，人民法院不予支持。
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第三篇: 買賣合同糾紛司法解釋
對商品房買賣合同糾紛司法解釋的思考——建元律師事務所 · 王建文
最高人民法院于２００３年４月２８日公布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下通稱該司法解釋），并于２００３年６月１日起施行。該司法解釋對無效合同的確認、銷售廣告的性質認定、懲罰性賠償責任、房屋的交付使用、包銷期滿未售房屋的處理、商品房“按揭”貸款糾紛等內容均做了較為明確、具體的規定，不少條款有很積極的指導意義。但該司法解釋仍對一些問題未予明確，或在實踐中將存在一定的操作性問題，現提出對其中部分條款的看法，拋磚引玉，希望引起各界的重視。
一、預售許可證明的追認問題
該司法解釋第２條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”
在該司法解釋頒布前，最高人民法院曾于１９９５年底頒布了《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》（下稱《解答》），由于《解答》頒布之后，最高人民法院對房地產糾紛未系統地頒布過其他司法解釋，因此，直至該司法解釋出臺前，即便是房地產管理法施行后的房地產糾紛審理，也基本參照《解答》進行審理。《解答》第２５、２６條規定，預售方未取得商品房預售許可證明的，“在一審訴訟期間辦理了預售許可證明的，可認定預售合同有效”。而上述規定明確將預售許可證明的追認期限，由“一審訴訟期間”調整為“起訴前”，可以說是一個有限的進步。
之所以這么說，是因為在國務院頒布的《城市房地產開發經營管理條例》中，已明確規定“房地產開發企業預售商品房，應當已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”；“房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明”。即房地產開發企業預售商品房，應取得并出示預售許可證明，這是行政法規中的一項強制性規定。根據《合同法》第５２條“違反法律、行政法規的強制性規定”的“合同無效”。因此，出賣人在與買受人訂立商品房預售合同時，只要未取得商品房預售許可證明，就應視為無效。
而本條款又通過但書形式，給開發商開了一個口子，形成開發商在預售時是否取得預售許可證明無所謂，只要在發生糾紛、且一方起訴前取得預售許可證明，即可認定合同有效；如果買受人發生糾紛后始終未提起訴訟，那么，開發商在今后任何時間取得預售許可證明，均可以追認合同有效。這一條款在本質上形成了行政法規與司法解釋之間的沖突。
二、有關銷售廣告的性質認定
該司法解釋第３條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”
上述規定中，“說明和允諾具體確定”、“有重大影響”仍不夠明確，沒有量化標準，客觀上增加了案件審理中的變數，擴大了法官的自由裁量權。
三、關于定金的處理
該司法解釋第４條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”
本條中關于“不可歸責于當事人雙方的事由”未作詳解，容易產生糾紛，現實當中，商品房預售一般要經過簽訂認購書，再訂立商品房買賣合同兩個步驟，而買賣雙方一般在簽訂認購書前，是不會就買賣合同具體條款先進行洽商的，而認購書簽訂，并交納定金后，雙方再訂立商品房買賣合同時，往往會就具體條款發生較大爭執，而導致合同不能訂立，這種情況是否可以認定為“不可歸責于當事人雙方的事由”﹖如果可以認定，可能會導致合同一方欲放棄合同的訂立時，有意在洽商中提出一些令對方無法接受的內容，而逃避定金罰則。
四、關于預售合同的效力
該司法解釋第６條規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。”
根據現行的《城市房地產開發經營管理條例》、《城市房屋權屬登記管理辦法》和《城市商品房預售管理辦法》等規定，出賣人在房屋預售后須辦理登記備案手續，但從未明確預售合同是否須備案才生效。本條對預售合同是否須備案才生效做了明確規定，從而解決了一個長期以來懸而未決的問題。
而實際上，目前的《商品房買賣合同》示范文本，均約定“合同自雙方簽字之日起生效”；“商品房預售的，自本合同生效之日起３０日內，由出賣人向房地產主管部門申請登記備案”。因此在示范文本中，備案本身就不是合同生效的必然要件，當事人如需設定“登記備案手續為商品房預售合同生效條件的”，反而需變更示范文本，做特別約定。
五、關于懲罰性賠償責任
該司法解釋第８條、第９條規定了五種出賣人須承擔懲罰性賠償責任（按不超過已付購房款的一倍賠償）的情形：１．商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；２．商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；３．出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；４．故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；５．故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
這兩個條款中，有四點內容值得關注：
①損失賠償與違約金并舉。依據《民法通則》和《合同法》的規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。”在司法實踐當中，當一方違約時，司法機關一般是在實際損失和違約金中，二選其一，如違約金約定超過實際損失，只要不是過高，司法機關一般也予以支持。而上述條款中規定，“買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”，亦即在賠償實際損失的同時，買受人還可要求不超過已付購房款一倍的懲罰性違約賠償。
對于這一懲罰性賠償責任的法律依據，最高院負責人在答記者問時指出，“是以《合同法》第１１３條和《消費者權益保護法》第４９條規定的懲罰性賠償責任原則為依據的，但不是對《消費者權益保護法》第４９條規定的直接適用。該司法解釋所規定的懲罰性賠償責任在適用條件和結果上都與《消費者權益保護法》第４９條的規定有所不同”。
由此可見，上述的懲罰性賠償，在我國現行的法律中確實是一種大膽的創新。
②懲罰性賠償的額度。這兩個條款規定了懲罰性賠償的上限（即不超過已付購房款一倍的賠償），但這不意味著只要出現五種情形，買受人就必然可獲得一倍的賠償，法院有可能根據情節酌定賠償的具體比例和金額。因此，買受人在主張有關權利時，應慎用有關條款，避免贏了官司而不贏錢，因為索賠額加大，訴訟的相關費用也必然增大。
③出賣人告知義務的履行和操作。在這兩個條款規定的五種情形中，有四種提及了“未告知”和“故意隱瞞”，這實際上是要求出賣人在簽約時，如果存在上述幾種情形，應當履行告知義務。建議出賣人在履行有關告知義務時，采取書面形式，避免口頭告知而今后發生糾紛時，因舉證不能又承擔相應責任。
④土地使用權抵押的責任。這兩個條款也側面解答了土地使用權抵押的責任問題。在現實的期房銷售中，出賣人訂立預售合同時及訂立合同后，所預售的房屋往往尚未建成，甚至工程剛處于基礎狀態，地上物尚未建設，因此出賣人即使是設定抵押，也是以土地使用權設定抵押，不會是所售房屋抵押（銀行等抵押權人一般也不接受這種期權抵押），那么這種以土地使用權（而非所售房屋）設定抵押，又未告知買受人的，是否需承擔上述懲罰性賠償責任呢﹖從有關條款來看是不需要承擔的。
在現實中，有許多買受人擔心土地使用權的抵押會影響到自己所購房屋的權益，經常會要求出賣人承諾相應的土地使用權未設定抵押，事實上，這種抵押土地地上物的預售，只要保證兩點即可：①出賣人需征得抵押權人的同意；②在買受人辦理預售房屋產權登記手續時，有關的抵押必須撤銷，因為根據《城市房地產管理法》的規定，“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移”。
六、房屋的交付確認問題
該司法解釋第１１條規定，“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用”；“房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”
此條款實際是確認“交鑰匙”即為交房，即不以房屋所有權的移轉作為交房的成立條件。由于此條款在強調對“房屋的轉移占有”的同時，并未強調交房的合法性，有可能會引起一些爭執。
國務院《城市房地產開發經營管理條例》明確規定，“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。
在大量入住民事糾紛中，很多是出賣人尚未通過竣工驗收（即取得《建筑工程竣工驗收備案表》），便強行向買受人發出入住通知，迫使買受人不得不在沒有竣工驗收手續的情況下接收房屋，后續的許多工程質量糾紛、產權辦理糾紛，其實均與此有關，因此，本條款在強調“交鑰匙”即為交房時，并未強調必須是“經驗收合格”的交付，有可能對買受人更加不利。
七、因質量問題解約的規定
該司法解釋第１３條規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”
根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》的規定，“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任”。按此規定，買受人申請解除合同的條件是“商品房主體結構質量不合格”。
而根據本條解釋，買受人申請解除合同的條件變為“嚴重影響正常居住使用”，由此使退房的條件增加了諸多變數，包括了主觀因素。墻皮裂縫、衛生間漏水等等，從買受人角度看，均可認為是“嚴重影響正常居住使用”，這在客觀上擴大了法官的自由裁量權。
八、面積誤差的處理問題
該司法解釋第１４條對面積誤差的處理進行了規定，其原則基本與《商品房銷售管理辦法》第２０條的規定相同。
上述原則并未徹底解決面積誤差問題，現實中，絕大多數項目是以建筑面積計價的，很多項目在進行面積誤差結算時，往往是總建筑面積變化很小，但其中的公攤面積增大、套內建筑面積減少，使買受人多有微詞，并因此糾紛不斷。
對此情況，北京市國地資源和房屋管理局在２００２年１１月１３日頒布的《關于商品房銷售有關問題的通知》 京國土房管市一［２００２］１１０６號 第３條明確作出了如下規定：
１．按建筑面積計價的，應分別約定建筑面積、套內建筑面積誤差比，并按照８８號令第２０條的規定辦理。
２．建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值均在約定范圍內的，根據建筑面積據實結算房價款。
３．建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出約定范圍的，買受人有權退房。買受人不退房的，根據建筑面積誤差比，按照８８號令第２０條第２款第２項的規定結算房價款。
應當說，北京有關主管部門頒布的規范性文件更加科學和嚴謹。該司法解釋在起草之初，有關的規范性文件尚未出臺，因此缺少有關的詳盡規定作為參考可以理解，但在有關的規范性文件頒布半年后，該司法解釋方頒布，而這樣一個重要的司法解釋在尚未施行前就已滯后于地方主管部門的規范性文件，畢竟是一種缺憾。
九、合同解除權的合理期限
該司法解釋第１５條規定：“根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持。”“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。”
在《合同法》第９４、９５條中，僅規定了“經催告后在合理期限內仍未履行主要債務的，當事人可以解除合同”；同時規定“法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅”。但《合同法》中并未明確“合理期限”的確切時限，而本條規定中明確了解除權行使的合理期限是經催告后三個月。
十、關于違約金約定標準問題
該司法解釋第１６條規定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。”
本條款明確了違約金和實際損失之間的關系，不少購房人在簽訂預售合同補充條款時（包括一些是律師提供的簽約條款），均逐條加上動輒５％～１０％的違約金，一旦發生了糾紛，則要么累計計算違約金，要么既要違約損失，又要違約金。
最高院早在起草《合同法》司法解釋之時，即已考慮了違約金約定是否過高的標準，但因有關司法解釋始終未正式公布，所以一直也沒有一個核定的標準，本次確定的“應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少”，為解決糾紛賠償問題提供了一個很好的量化標準。
十一、關于權屬證書辦理的責任問題
該司法解釋第１８條規定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”
本條解釋仍然是單項性地規定了出賣人的責任，而房屋權屬證書的辦理，實際上涉及到了出賣人、買受人和登記機關三方：
１．出賣人將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料，報產權登記機關備案；
２．購房人向登記機關提出登記申請，提交相關個人資料，并向有關部門交納契稅、共用部位共用設施設備維修基金、登記費和權屬證書工本費等費用；
３．登記機關經過“受理→初審→復審→審批→繕證→收費、發證→歸檔”等一系列程序，受理、審核申請，核準申請并制證、發證。
按照《城市房地產開發經營管理條例》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》的規定，辦理房屋權屬證書的義務人是買受人，出賣人只是協助辦理義務，而本條解釋和《買賣合同》示范文本，均單方強調了出賣人的責任和義務，卻未對其他兩方做任何規定。
在現實中，有一個普遍存在的問題是，貸款購房的買受人，不交納相關稅費，使得出賣人無法協助其取得房屋權屬證書，由于沒有房屋權屬證書，無法辦理抵押登記，出賣人作為貸款擔保人，就要一直為買受人提供擔保，承擔相應的擔保風險。對此，目前無任何明確的法律規定，來保護出賣人作為擔保人的合法權益。
此外，根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》的規定，“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。”
這里要強調的是：購買人要在商品房交付使用之日或銷售合同簽訂之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并非是９０日內取得房屋權屬證書。開始辦理手續與取得房屋權屬證書之間，至少還有一個登記機關進行一系列審核程序的時間，而登記機關的工作時間，并不是出賣人和買受人能夠控制的，出賣人對此往往又難以舉證。本條解釋中，將取得房屋權屬證書的期限限定為９０日內，實際上不合理地加重了出賣人的責任。
十二、關于包銷合同的規定
該司法解釋第２０條至第２２條對包銷合同的有關問題做了規定。包括對包銷期滿后、未出售房屋的歸屬沒有約定的情況做了規定，同時對出賣人違反包銷合同約定的責任做了規定。
包銷是開發商與房屋銷售代理商之間的一種委托代理關系，而商品房買賣合同中，出賣人（開發商）和買受人（購房人）則是一種買賣關系；包銷合同與商品房買賣合同雖然在主體和客體上存在一定的聯系，但卻是兩種完全不同的法律關系。該司法解釋從名稱上看，是“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”，因此將包銷合同糾紛也置于該司法解釋中，似乎并不太合適。
從有關規定的實體內容看，包銷是從港澳地區引進內地的一種商品房銷售方式，包銷合同雖然被定性為無名合同，但包銷實際上仍然是一種特殊的委托銷售行為，如何區分包銷與普通的委托銷售，首要的就是要確定包銷行為的構成要件，是否在委托合同中，有約定的銷售底價、銷售額和銷售期限，或者在合同中有“包銷”的文字描述就構成包銷﹖事實上，普通的委托銷售合同中，往往也具備有關的條款。該司法解釋的有關條款中，對“包銷”的概念本身并未做明確的界定。
十三、有關購房貸款合同未能訂立、導致購房合同不能履行的處理
該司法解釋第２３條規定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”
本條中關于“不可歸責于當事人雙方的事由”未作詳解，也容易產生糾紛，如現實中，買受人不能有效提供貸款銀行要求提供的文件資料，或買受人提供的文件資料未通過貸款銀行的審核，而導致商品房擔保貸款合同未能訂立的，是認定買受人有過錯，承擔解約的賠償責任，還是認定為“不可歸責于當事人雙方的事由”，較難確定。
十四、有關買賣合同終止后的房款處理
該司法解釋第２５條規定，“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”
本條規定了三種情形下（合同被確認無效、被撤銷、解除），出賣人應當將收受的購房款的本金及利息返還買受人，但未對造成上述三種情形的責任作任何規定和說明。在實際操作中，既有個別出賣人缺少或變造政府規證，導致合同被確認無效、被撤銷、解除的，也有不少是購房人不能按期償還貸款或拖欠其他債務，使貸款人或債權人對所購房屋主張權利，而使出賣人不得不要求撤銷、解除合同的。在不明確造成上述三種情形的法律責任（包括損失賠償責任）的情況下，僅要求“出賣人應當將收受的購房款的本金及利息返還買受人”，極不利于對出賣人合法權益的保護，出賣人一旦返還了全部首付款本息，再向買受人主張違約責任，在執行中將會遇到很大的困難。
十五、對“另有約定除外”應注意的問題
該司法解釋中共有七條九處在明確規定各方責任、權利、義務的同時，強調了“另有約定除外”的原則。
契約行為作為一種基于雙方合意的民事行為，一個重要特征就是：只要不違反法律、法規和損害社會公共利益，只要是雙方基于自愿、平等原則而訂立的合同，就受法律保護。司法解釋中的上述規定，正是體現了法律對雙方合意的尊重。
而具體到商品房買賣行為中，對“另有約定除外”的規定，有兩點需要注意：
１．由于該司法解釋在多個問題上，均明確了出賣人負有較重的責任，因此，作為買賣雙方、特別是出賣人，應充分注意“另有約定除外”的條款。部分出賣人采取簽約時堅持雙方均不做任何補充約定、在糾紛發生后再采取各種措施彌補的做法是不足取的。
２．通觀該司法解釋，在多個問題上明確出賣人負有較重責任的本意，是借此給予買受人司法救濟，但在實際操作中，很可能導致的結果是買賣合同的訂立難度進一步加大，特別是出賣人充分、有效利用“另有約定除外”的規定時，這將導致交易成本的進一步加大。
十六、對司法解釋本身的一點看法
司法解釋作為一種特殊形式的法律規定，其存在有著非常積極的現實意義。在法律缺乏具體規定的情況下，可以補救法律規定的不敷使用；在各級法院適用法律不完全統一的情況下，可以有效保證法院審理案件的公正性和提高審判效率。但是，司法解釋制訂的本身也存在著一些值得關注的問題：
１．根據《立法法》的規定，“法律解釋權屬于全國人民代表大會常務委員會”；“最高人民法院可以向全國人民代表大會常務委員會提出法律解釋要求”。亦即最高人民法院作為司法機關，并沒有對法律的解釋權。
２．最高人民法院針對審判當中的具體情況，依據法律制訂一些法律適用和操作中的具體解釋和規定，也未嘗不可，但當司法解釋的內容突破了現行法律和行政法規的規定時，就會形成立法、行政和司法機關之間的沖突，而使其缺乏成立的法律基礎。不管這種突破具有多么重大的現實意義，它也會從程序上對我國法律體系的良性運行、立法機關的權威性和行政機關的有效行政帶來負面影響。至少可能使民事主體在依據法律、法規從事民事活動時會面對無所適從的局面。法官在司法實踐中依據法律、法規行使自由裁量權是一回事，而司法機關通過司法解釋突破法律又是另一回事。
３．在目前一些司法審判人員整體素質有待提高的情況下，由司法機關自行制訂司法解釋來擴大司法審判人員的自由裁量權，本身也不利于對審判人員的執法監督。
４．具體到商品房買賣合同糾紛案件的審理，既然在現行法律中，確定了買賣合同雙方是平等的民事主體，在制訂法律適用的具體解釋和規定時，就應本著平等主體地位的原則，規定雙方的權利、義務。如果認為在商品房買賣行為中，買賣雙方本身就存在著“強勢”和“弱勢”的不平衡性，而欲對“弱勢”群體給予司法救濟，也應當是由立法機關，通過對法律的調整來實施，如《勞動法》、《消費者權益保護法》等，就是在特別法中，明確了當事各方法律地位的不平等性。以司法解釋的方式突破現行法律、法規，加重一方責任、擴大一方義務來對另一方進行司法救濟，這即便是實現了實體公正，也會導致程序不公正，而法律的公正首先應體現程序公正。
第四篇: 買賣合同糾紛司法解釋
關于審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋
導讀:本文介紹在房屋買房，的一些知識事項，如果覺得很不錯，歡迎點評和分享。
為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋權于買受人，買受人支付價款的合同。
第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第七條拆遷人與被拆遷人按照權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。
第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
第十一條對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
第十四條出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。 第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
第二十一條出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
第二十二條對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
第二十四條因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
第二十五條以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
第二十六條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
第二十七條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。
第二十八條本解釋自２００３年６月１日起施行。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。
二○○三年四月二十八日
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