農村具有特定的自然景觀和社會經濟條件，指以從事農業生產為主的勞動者聚居的地方，是不同于城市、城鎮而從事農業的人群聚居地。農村是相對于城市的稱謂，指農業區，有集鎮、村落，以農業產業（自然經濟和第一產業）為主，包括各種農場（包括畜牧和水產養殖場）， 以下是為大家整理的關于農村宅基地買賣合同5篇 , 供大家參考選擇。
農村宅基地買賣合同5篇
第一篇: 農村宅基地買賣合同
農村宅基地買賣合同范本
甲方（賣方）
身份證號碼：
乙方（買方）
身份證號碼：
甲、乙雙方就宅基地及房屋買賣事宜，經協商自愿達成如下協議：
一、甲方自愿將坐落 的宅基地及房屋出售給乙方。
二、雙方議定的上述宅基地及房屋成交總價為人民幣 元。
三、甲方陳述：該宅基地及房屋的所有權完全歸甲方個人，該宅基地及房屋沒有任何的債權債務糾紛，其轉讓符合法律規定的條件，如因甲方原因導致乙方損失，甲方愿承擔全部賠償責任。
四、雙方簽署本合同以后，乙方即向甲方支付 元定金；甲乙雙方約定在___________前向乙方交付房屋，并于__________前辦理土地使用證及房產證手續。如因甲方原因，該房屋未在約定時間內交付給乙方，甲方雙倍返還定金給乙方；如乙方因自身原因不愿買受該房，甲方定金不予返還。
五、在約定期限內不能辦好土地使用證及房產證手續，導致本合同無法履行，乙方可向甲方提出解除合同的請求，甲方接到請求后應向乙方返還所有已收房款。
六、土地稅由甲方承擔，契稅由乙方承擔；其他稅務由國家指定各自承擔。
七、土地使用證及房產證手續完善后，甲方將房屋及相關原件交付給乙方，乙方即向甲方付清最后一筆房款。
八、甲方確保房屋建筑質量達到國家標準，該房屋發生的任何質量問題均由甲方承擔。
九、自本合同簽訂生效起，該宅基地及房屋的所有權、處置權、以及因國家動拆遷安置政策帶來的所有權益均與甲方無關。
十、土地使用證及房產證等其他證件未能辦理前，以本合同為準。
十一、本合同自雙方簽章之日起生效，未盡事宜，雙方協商解決，由此達成的補充協議與本合同有同等效力。
十二、按《合同法》履行，合同履行地點為乙方戶籍所在地。
十三、本合同一式叁份，甲、乙雙方各執一份，每份具有同等效力。
甲方簽字： 乙方簽字：
聯系地址： 聯系地址：
電話： 電話：
年 月 日 年 月 日
第二篇: 農村宅基地買賣合同
宅基地的買賣中。有五種情況是不能進行宅基地買賣的：1、城鎮居民購買。2、法人或其他組織購買。3、轉讓人未經集體組織批準。4、向集體組織成員以外的人轉讓。5、受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
宅基地上房屋轉讓審批權限有哪些，宅基地買賣如何處理？
一、宅基地上房屋轉讓審批權限有哪些？
1986 年《土地管理法》第38 條規定，“農村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉級人民政府批準。”1999年修訂后的《土地管理法》第62 條則修改為：“農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準”。從目前訟爭房屋轉讓協議中反映出的情況可見，對于當事人之間的轉讓行為有經鄉政府相關部門蓋章確認的，有經村委會蓋章確認的，也有當事人之間自行簽訂協議轉讓的。整體上處于一種無序的混亂狀態。對于鄉、村兩級的確認行為，其效力是否相當，當事人則各執一詞，意見不一。關于宅基地上住房轉讓的審批權尚未見明確的法律規定，1986 年及1999 年《土地管理法》的不同規定，僅表述為農村村民建住宅用地，并未明確規定為轉讓行為的審批權。但土地管理法中審批權限的變化，可以反映出來的傾向卻是集體土地的管理趨向嚴格。
二、宅基地買賣如何處理？
在審判實踐中，關于宅基地買賣的法律適用問題業已長期、反復、深入地進行過討論，但爭議頗多、觀點頗多，無法作出定論。占主流的觀點認為：應堅持限制擅自轉讓宅基地、房地一體轉讓、誠實信用、平等保護雙方合法權益的原則。在審理此類案件的過程中應當查明的事實包括：1、買賣雙方的主體身份情況；2、轉讓時間、約定形式、協議履行情況；3、出讓方是否為宅基地和房屋的權利人，有無無權處分的情形；4、轉讓行為有無按規定經過審批；5、土地所有權人對土地使用權歸屬問題的意見；6、買受人有無再行轉讓的行為；7、房屋有無裝修，有無翻建、擴建等情形，有無翻擴建的合法根據；8、現房屋使用人有無其他住所，是否具備騰房條件。結合客觀事實的審查及當事人過錯的判斷，針對每個案件的具體情況，裁判結果也會有所不同。
農村宅基地上房屋買賣有哪些情形，外村人是否可以購買？
一、農村宅基地上房屋買賣有哪些情形？
農村村民因另有住房、住房空閑或農轉非遷出等原因，將其自己宅基地上所有的房屋自行處分。從受讓方的主體特點上看，包括城市居民、外村村民、本村村民。因本村村民之間買賣房屋，其當事人雙方畢竟沒有脫離本集體經濟組織，一般爭議不大，進入訴訟程序解決爭議的較少。目前主要爭議仍在城市居民和外村村民購買房屋的效力問題上，主要形式表現在：
1、城市居民取得農村村民宅基地上房屋的方式：有依據繼承、贈與等行為取得的；有因農轉非后仍繼續持有的；有依據買賣協議取得的；有購得訴爭房屋后又將房屋轉賣本村村民或外村村民的；也有轉手賣給其他城市居民的。
2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式：這種情況包括不同省份、市區之間，乃至同一區縣不同村鎮之間的房屋買賣情形。除單純的買賣行為外，還有轉讓后該買方的外村村民又與本村村民結婚的；有為規避法律以本村他人的名義購買房屋實際居住的。由于土地所有權人不同及審批權限不同，現有訴爭的買賣協議上可見從村委會到鄉政府蓋章確認的多種形式，更以無任何組織確認的情況居多。從宅基地使用權的權屬變化上看，訴爭房屋轉讓過程中及其后，宅基地使用權多以未發生改變為主，也有受讓方取得行政機關核發的宅基地使用權證書的情況，有取得建房批示許可以及訴爭土地被征為國有的情形。
由于現有法律規定不夠完善，不夠詳盡，房屋土地管理行政機關又處于以不予核發土地使用權證書為手段的消極管理狀態，近年來審判實踐中對宅基地上房屋買賣行為的法律適用問題存在諸多爭議。
二、外村人是否可以購買農村宅基地房屋？
關于外村村民能否購買宅基地上房屋的問題，房屋土地行政管理部門認為：根據土地管理法的相關規定，是不允許農民將本集體經濟組織農民集體所有的宅基地及房屋賣給外村農民的。其法律依據為1999 年《土地管理法》的第43 條規定，該規定的內容為：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”房屋土地行政管理部門由此規定引申出只允許本集體經濟組織成員之間轉讓宅基地上的房屋。
關于如何理解這些規定的含義，普遍的觀點認為：集體經濟組織成員可以使用本集體經濟的土地辦企業或建住房，但不得出讓、轉讓或出租，因此集體建設用地流轉在法律上是被禁止的。農民之間的宅基地上的房屋轉讓應限定在本集體經濟組織內部。即使本集體經濟組織內部成員之間的轉讓亦應經法定機關審批方為有效。本集體經濟組織以外的農民之間房屋買賣應為無效。
當然，對此也有相反的觀點。該觀點認為：目前已有的規定都沒有明確禁止非本集體經濟組織農民之間的宅基地上的房屋轉讓行為，從土地管理法及北京市等地方性規定中得出禁止該類轉讓行為的結論，只是一種對法律規定的理解和引申，該結論并不準確。因此，不能在法律沒有明確禁止性規定的前提下從法律條文中當然理解并引申出禁止某類民事行為的含義，并加以廣泛適用。根據農村集體土地三級所有的所有權狀態，村內各農村集體經濟組織或者村民小組、村集體經濟組織或村委會及鄉（鎮）農村集體經濟組織均對其所有的集體土地享有相應的處分權。對于宅基地上的房屋轉讓行為，只要訴爭土地的所有權人表示同意即可，嚴格的限制流轉不符合客觀存在的人口流動狀況及社會發展的趨勢。
律師好，我有一問題想請教。我因為在外工作已將戶口外遷，父母在農村也有房屋，我想問將來他們不在時我是否可以繼承宅基地和房屋。
劉志祥律師解答：
您好，很高興為您解答農村宅基地以及農村房屋是否可以繼承的問題。 首先，根據我國《繼承法》第三條明確規定公民所有的房屋可以作為遺產，法律對于繼承人繼承農村房屋無限制，故農村宅基地上建設的房屋可以由城市戶口的繼承人繼承。
其次，因宅基地使用權的取得具有無償性，身份性，流轉的限制性，且宅基地使用權以戶為單位分配，所以，宅基地使用權不可以繼承。
《確定土地所有權和使用權的若干規定》（國土資源部1995年5月頒布）第四十九條：繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設用地使用權。
依據此規定，宅基地上建設的房屋所有權因繼承而轉移后，繼承人當然取得宅基地使用權，這也符合我國房地一體的立法原則。 因此，您到時繼承房屋是沒有問題的，但是無法繼承宅基地。
一、 什么是農村宅基地？
（一）農村宅基地是什么？
農村宅基地是僅限本集體經濟組織內部符合規定的成員，按照法律法規規定標準享受使用，用于建造自己居住房屋的農村土地。
（二）法律規定的農村宅基地的相關內容有：
1、是土地管理法里的名詞。
2、法律依據是土地管理法、國土資源部的行政法規、以及各省的宅基地管理辦法，在實踐中，主要是依據各省的宅基地管理條例來進行申請的。根據國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》，堅決貫徹“一戶一宅”的法律規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省（區、市）規定的標準。這個標準要根據各省自己的規定來辦理。
二、 農村宅基地可以賣嗎？
（一） 處理宅基地糾紛，應該考慮保護國家和集體的土地所有權
依法保護國家、集體的宅基地所有權。我國土地分別屬于國家和集體所有。根據《土地管理法》的規定，土地改革前的舊契約不能作為土地權屬的依據。處理宅基地（土地）糾紛，應切實保護國家和集體的土地所有權。屬于國家或集體所有的宅基地，集體組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓。
（二）村民可以向本集體經濟組織提出申請。
農村宅基地是允許賣的，但是農村村民建住宅需要使用宅基地的，應向本集體經濟組織提出申請，并在本集體經濟組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報經鄉（鎮）審核后，報縣（市）審批。經依法批準的宅基地，農村集體經濟組織或村民小組應及時將審批結果張榜公布。
（三）申請農村宅基地的條件：
1、因子女結婚等原因確需分戶，缺少宅基地的；
2、外來人口落戶，成為本集體經濟組織成員，沒有宅基地的；
3、因發生或者防御自然災害、實施村莊和集鎮規劃以及進行鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要搬遷的。
（四） 不允許申請宅基地的情形：
農村村民有下列情形之一的，不予批準使用宅基地：
1、年齡未滿十八周歲的；
2、原有宅基地的面積已經達到規定標準或者能夠解決分戶需要的；
3、出賣或者出租村內住房的。
對于農村宅基地的具體規定，由于各省的規定有些出入，具體還要看當地的相關法律規定。
導讀：在房產案子中，有很多宅基地買受人從農村買了宅基地，但是由于面臨拆遷等多種原因，出賣人經常在幾年之后以城市居民不能購買農村房屋為由，主張宅基地買賣合同無效。作為購房者，他們的合法權益如何保障呢？只能就這么算了嗎？下文有解決的辦法。
一、宅基地買賣合同無效的情形
（一）關于農村房屋出賣給城鎮居民或外村村民的房屋買賣合同是否有效的問題，在審判實踐中存在較大的分歧。但是，村民出賣農村房屋的行為，已經違反了法律、行政法規規定的農村房屋不得出賣給城鎮居民或外村村民的強制性規定，應當認定房屋買賣合同無效。這是肯定的。
（二）農村房屋買賣必然涉及房屋宅基地使用權的變更，而作為與房屋不可分割的宅基地所有權為房屋所在地的村民集體經濟組織所有，客觀上形成了村民與集體經濟組織之間對房屋享有共有權利的狀態。因此村民在未征得集體經濟組織同意的情況下，擅自將房屋出賣給城鎮居民或外村村民而訂立的房屋買賣合同無效。我國民法通則規定，共有人處分共有財產的應當征得其他共有人同意，其他共有人未同意處分的不得行使處分權。由此可以得出只有財產的所有人或有權處分該財產的人才能處分該財產。根據合同法規定，沒有處分權的人訂立的處分財產的合同，只有經權利人追認或者無權處分人事后取得了所有權的，合同才有效，權利人不予追認或處分人事后未取得所有權的，合同無效。
（三）再一個，關于產權登記是否影響合同效力的問題。經過法律理論的演變和公私權利的日益明確，不動產登記制度與交易合同之債的效力已經成為不同法律領域的不同調整對象。行政管理機關的登記制度主要作用集中在公示性上，雖然在不動產理論上，產權變更的標志是登記備案，但基于物權與債權的各自獨立特性，這種登記僅是物權變動的公示，不影響雙方債權的成立生效與否，合同效力主要由合同法來調整。
二、宅基地買賣合同無效的救濟，即購房者損害如何賠償
1、現在法院在判決時，會根據雙方的過錯程度，適當彌補購房者的損失，在前幾年，法院一般會判決賣房者對購房者的房屋增建和裝修部分進行賠償，但是對房屋增值部分賠償不多。但是近年來，法院開始對購房者的房屋增值損失進行了越來越多的關注，購房者主張房屋增值部分的賠償也得到了越來越多的支持。所以說，對于宅基地買賣合同無效的購房者來說，可以主張多方面的賠償要求，以彌補自己的損失。
2、法院對購房者進行保護的前提是，賣房者過失比較大，比如，明明知道宅基地不能買賣還要進行交易。所以，購房者一定要掌握相關的證據。
從上面可以看到，宅基地作為一項較為特殊的房產，與一般私有房屋不同，法律關系也較為復雜。需要注意的是，宅基地的所有權是農民所在地的集體經濟組織所有，不經過同意，買賣是無效的，為這事對簿公堂的人不在少數，如果購房者遇到了宅基地糾紛，自己不懂的，可在第一時間與專業房產律師聯系。
第三篇: 農村宅基地買賣合同
農村宅基地買賣合同書
篇一:農村宅基地轉讓協議書
農村宅基地轉讓協議書
轉讓方(甲方): 身份證號:
受讓方(乙方): 身份證號:
甲方自愿將宅基地一幅永久性有償轉讓給乙方作修建住宅之用地，經雙方本著平等、自愿、公平、誠信的原則，友好的協商，現達成協議如下:
一、甲方將自有的宅基地坐落于阜陽市潁州區袁集鎮大朱村,,,,組集體規劃宅基地轉讓給乙方，該宅基地四字為南鄰,,,,，北鄰,,,,，西鄰,,,,，東鄰,,,,，東西長,,,,米，南北寬,,,米，面積,,,,平方米。
二、轉讓金額:雙方議定此幅宅基地現價人民幣,,萬元整(,,,,元)。
三、付款方式及期限:甲、乙雙方在協議簽字之日合同起,,天內向甲方支付人民幣,,,萬元訂金，余款待乙方建房完工后付清。
四、產權歸屬:甲、乙雙方協議簽字付訂金之日起，該幅宅基地所有權屬歸于乙方所有，乙方有權在此宅基地上修建房屋，本族及異性人等無權干涉、爭議。
五、甲乙雙方同意后:乙方在建房施工中，如若發生土地產權糾紛等情況出現，由甲方負責處理，如處理不好，甲方應負相關賠償的責任。
六、違約責任:本協議從雙方簽訂當之日起，任何一方不得反悔違約，如甲方違約必須在原轉讓金金額的基礎上加倍賠償乙方。如乙方違約，甲方在收取乙方的轉讓訂金額不退回給乙方，作抵消乙方違約金。
七、該宅基地如國家需要，需甲方提供相關手續，甲方不得推辭，賠償金額全部由乙方所有。
此協議長期有效。
此協議一式兩份，雙方各執一份為據。
甲方:
乙方:
證明人簽字畫押:
2012年,月,日
篇二:農村宅基地買賣合同范本
農村宅基地買賣合同范本
甲方(賣方)
身份證號碼:
乙方(買方)
身份證號碼:
甲、乙雙方就宅基地及房屋買賣事宜，經協商自愿達成如下協
議:
一、甲方自愿將坐落的宅基地及房屋出售給乙方。
二、雙方議定的上述宅基地及房屋成交總價為人民幣 元。
三、甲方陳述:該宅基地及房屋的所有權完全歸甲方個人，該宅基地及房屋沒有任何的債權債務糾紛，其轉讓符合法律規定的條件，如因甲方原因導致乙方損失，甲方愿承擔全部賠償責任。
四、雙方簽署本合同以后，乙方即向甲方支付 元定金;甲乙雙方約定在___________前向乙方交付房屋，并于__________前辦理土地使用證及房產證手續。如因甲方原因，該房屋未在約定時間內交付給乙方，甲方雙倍返還定金給乙方;如乙方因自身原因不愿買受該房，甲方定金不予返還。
五、在約定期限內不能辦好土地使用證及房產證手續，導致本合同無法履行，乙方可向
甲方提出解除合同的請求，甲方接到請求后應向乙方返還所有已收房款。
六、土地稅由甲方承擔，契稅由乙方承擔;其他稅務由國家指定各自承擔。
七、土地使用證及房產證手續完善后，甲方將房屋及相關原件交付給乙方，乙方即向甲方付清最后一筆房款。
八、甲方確保房屋建筑質量達到國家標準，該房屋發生的任何質量問題均由甲方承擔。
九、自本合同簽訂生效起，該宅基地及房屋的所有權、處置權、
以及因國家動拆遷安置政策帶來的所有權益均與甲方無關。
十、土地使用證及房產證等其他證件未能辦理前，以本合同為準。
十一、本合同自雙方簽章之日起生效，未盡事宜，雙方協商解決，由此達成的補充協議與本合同有同等效力。
十二、按《合同法》履行，合同履行地點為乙方戶籍所在地。十三、本合同一式叁份，甲、乙雙方各執一份，每份具有同等效力。
甲方簽字:乙方簽字:
聯系地址:聯系地址:
電話: 電話:
年 月日 年 月 日
篇三:農村宅基地買賣合同范本
農村宅基地買賣合同范本
甲方(賣方) 身份證號碼:
乙方(買方) 身份證號碼:
甲、乙雙方就宅基地及房屋買賣事宜，經協商自愿達成如下協議:
一、甲方自愿將坐落在 的宅基地及房屋出售給乙方。
二、雙方議定的上述宅基地及房屋?a href=“; target=“_blank” class=“keylink”>山蛔薌畚 嗣癖?元。
三、甲方陳述:該宅基地及房屋的所有權完全歸甲方個人，該宅基地及房屋沒有任何的債權債務糾紛，其轉讓符合法律規定的條件，如因甲方原因導致乙方損失，甲方愿承擔全部賠償責任。
四、雙方簽署本合同以后，乙方即向甲方支付 元定金;甲乙雙方約定在___________前向乙方交付房屋，并于__________前辦理土地使用證及房產證手續。如因甲方原因，該房屋未在約定時間內交付給乙方，甲方雙倍返還定金給乙方;如乙方因自身原因不愿買受該房，甲方定金不予返還。
五、在約定期限內不能辦好土地使用證及房產證手續，導致本合同無法履行，乙方可向甲方提出解除合同的請求，甲方接到請求后應向乙方返還所有已收房款。
六、土地稅由甲方承擔，契稅由乙方承擔;其他稅務由國家指定各自承擔。
七、土地使用證及房產證手續完善后，甲方將房屋及相關原件交付給乙方，乙方即向甲方付清最后一筆房款。
八、甲方確保房屋建筑質量達到國家標準，該房屋發生的任何質量問題均由甲方承擔。
九、自本合同簽訂生效起，該宅基地及房屋的所有權、處置權、以及因國家動拆遷安置政策帶來的所有權益均與甲方無關。
十、土地使用證及房產證等其他證件未能辦理前，以本合同為準。
十一、本合同自雙方簽章之日起生效，未盡事宜，雙方協商解決，
由此達成的補充協議與本合同有同等效力。
十二、按《合同法》履行，合同履行地點為乙方戶籍所在地。十三、本合同一式叁份，甲、乙雙方各執一份，每份具有同等效力。
甲方簽字: 乙方簽字:
聯系地址: 聯系地址:
電話: 電話:
年 月 日 年 月 日
第四篇: 農村宅基地買賣合同
農村宅基地買賣合同無效——“畫家村”案剖析姓名:譚鑫 學號:12５0２34２３
[案情背景]?從1993年開始，北京圓明園畫家村的部分畫家來到了北京通州宋莊買了房子。１995年秋,圓明園畫家村被解散,出現圓明園藝術家為主的藝術人群向宋莊的集體大遷徙。現在，宋莊已經聚集了海內外近2000名藝術家，所以又被稱為“畫家村”。目前，宋莊已經是中國最大、國內外知名的畫家聚居地,并于20０６年被規劃為北京市十大文化創意產業聚集區之一。
５年前，李玉蘭從河北遷居畫家村，用全部積蓄4.5萬元買下了馬海濤一套農民房,雙方簽訂了《買賣房協議書》。但在《集體土地建設用地使用證》上，至今未由原土地登記機關依法變更登記至李玉蘭名下。
近來,通州宋莊將面臨地鐵工程的前期拆遷,將出現巨額的拆遷補償款。
20０６年2月向法院起訴,馬海濤夫婦要求確認購買合同無效。
[法院審理過程］
一審判決
通州法院一審以李玉蘭是城鎮居民,不得買賣農村集體經濟組織成員的住房，判決李玉蘭于判決生效之日起9０日內將辛店村的北房三間、西廂房六間及院落騰退給馬海濤;馬海濤給付李玉蘭補償款9.3萬元。?李玉蘭不服,上訴到二中院。
二審判決
二中院審理認為,馬海濤與李玉蘭所簽之《買賣房協議書》的買賣標的物不僅是房屋，還包含相應的宅基地使用權。宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利,與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。
同時二審法院指出，出賣人應對合同無效承擔主要責任。對于買受人利益損失的賠償，應當全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定。
因李玉蘭在原審法院審理期間，未就其損失提出明確的反訴主張,此案二審不宜就損失賠償問題一并處理,李玉蘭可就賠償問題另行主張。
另行起訴
２00８年１月3日，李玉蘭將馬海濤告上法庭，索賠48萬元。
[法理分析]
宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利,與享有者特定的身份相聯系，非本集休經濟組織成員無權取得或變相取得。馬海濤與李玉蘭所簽之買賣房協議書的買賣標的物不僅是房屋,還包含相應的宅基地使用權。李玉蘭并非通州區宋莊鎮辛店村村民,且訴爭院落的集體土地建設用地使用證至今未由土地登記機關依法變更登記至李玉蘭名下。因此，原審法院根據我國現行土地管理法律、法規、政策之規定，對于合同效力的認定是正確的。上訴人李玉蘭關于合同有效之上訴請求，二審法院不予支持。
合同被確認無效后，因該合同取得的財產應當予以返還,不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。基于上述合同無效之法律后果處理的一般原則,原審法院判決買受人李玉蘭將其購買的房屋及院落返還出賣人馬海濤，出賣人馬海濤將價款返還買受人李玉蘭并無不當。但買受人李玉蘭在購買房屋后自行出資對房屋及院落進行了新建及裝修，考慮到李玉蘭對于房屋及院落的添附系附和于出賣人所有的原物上，無法識別與分離，即便能夠分離,分離后添附部分的使用價值亦極大貶損,故原審法院判決買受人將原物及添附一并返還及給付出賣人，由出賣人將原房及添附部分的價值折價補償買受人的處理結果亦無不當，法院亦予以維持。
考慮到出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉范圍,出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效,故出賣人應對合同無效承擔主要責任。對于買受人信賴利益損失的賠償，應當全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益,以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定。但鑒于李王蘭在原審法院審理期間未就其損失提出明確的反訴主張,在二審程序中,不宜就損失賠償問題一并處理,李玉蘭可就賠償問題另行主張。綜上，依照民事訴訟法第一百五十三條第一款第(二)項之規定，判決如下：一、維持北京市通州區人民法院(２007）通民初字第1031號民事判決第一項、第二項;二、馬海濤與李玉蘭于2002年７月1日所簽之買賣房協議書無效。
[法理評析]
自上世紀90年代以來,通州區宋莊鎮開始實施文化造鎮發展戰略，至今已吸引了來自全國各地的數百名畫家在此落戶。經過多年發展，宋莊鎮“畫家村”現已具有一定規模，并成為北京市首批正式認定的文化創意產業集聚區。在早期入駐“畫家村”的一些畫家中，大部分系購買農民自有住宅改造為工作室及居住。隨著宋莊鎮地區規模經濟的形成,當地土地區位價值上漲，導致不斷有該鎮村民以城市居民不能購買農村房屋為由,訴請主張多年前其與入村畫家簽訂并履行的房屋買賣合同無效的案件出現。通州區法院近一年期間已經受理了近百起涉及農村私有房屋買賣案件，此案即屬于其中之一。
此類案件的成因多緣于隨著北京城市建設發展,郊區土地利用價值增加,以及因土地被征用、拆遷房屋后可獲高額補償安置費用等原因，特別是近幾年中央政府多次明確強調禁止城市居民購買農村個人住宅,使得對這種合同的效力判斷似乎有了更加充分的依據。但政府的文件是否能夠作為判斷合同效力的法律依據,實踐中仍不無爭論。由于此類糾紛的處理結果涉及雙方當事人重大利益的調整與平衡,故此問題引起各界關注。北京市高級法院曾經多次召開研討會，并兩次形成會議紀要以統一處理此類案件的司法標準,但實踐中由于對此問題的處理原則仍存在不同認識,不同法院間在掌握處理此類糾紛的原則及處理標準方面仍存有差異。
[同被確認無效的后果處理］
對合同無效的法律后果，合同法第五十八條有明確規定。合同無效后,因該合同取得的財產應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
但通過調研分析，可以看出此類案件之所以成訟，多為農村土地價格上揚促使出賣人毀約所致，此類案件數量不斷增長,因此，在處理合同無效的法律后果時，應當結合合同法的公平原則和誠信原則來理解第五十八條之規定。應全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益,以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素,平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成利益失衡。
[因此，認定合同無效后,處理的方式有如下]
1、合同無效后，買受人應當將房屋原狀返還出賣人，出賣人將收取的價款返還買受人。
2、如果買受人在居住使用訴爭房屋期間對訴爭房屋及院落進行翻建、裝修并在訴爭院落內新建有建筑物,出賣人應對買受人添附部分價值給予合理補償。
買受人在購買房屋后對房屋及院落的翻建、新建及裝修系其出資完成，因此，其對于添附部分享有所有權，從理論上說,買受人在返還房屋時，有權將添附部分從原物處剝離。但考慮到此種添附系附和于出賣人所有的原物上,無法識別與分離，即便能夠分離,但分離后添附部分的使用價值極大貶損,故判決買受人將原物及添附一并返還及給付出賣人，由出賣人將添附價值補償買受人。添附價值的確定首先由雙方當事人協商確定,如協商不成,由法院委托有資質的房地產評估機構進行評估。
3、按過錯賠償損失。合同法規定,有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。關于受損方的損失,應當有受損方的主張。一般情況下，農村私有房屋買賣案件系出賣人起訴要求確認買賣合同無效,返還房屋。法院受理后,經審理可能認定合同無效的,應當向買受人行使釋明權，告知買受人有可能認定合同無效，如果認定合同無效,買受人是否就損失提出反訴請求。如果買受人沒有就損失提出反訴,則在確認買賣合同效力的案件中不宜由法院代買受人主損失,并徑行判決，應當在判決中寫明買受人有權就合同無效致其損失另行主張。
如買受人提出反訴或另行起訴主張損失賠償,應當由買受人列舉其具體損失。合同無效所產生的法律責任系締約過失責任，只有締約一方違反先合同義務造成相對人損害時，才能產生締約過失責任。通說認為,在締約過失責任的情況下,所應賠償的為信賴利益的損失，即無過錯的當事人信賴合同有效成立,但因法定事由發生,致使合同不成立、無效、被撤銷等造成的損失。這種信賴利益的損失包括直接損失和間接損失。直接損失包括:(１）締約費用,包括郵電費用、趕赴締約地或察看標的物所支出的其他合理費用等;（２)履約費用，包括為居住而對房屋進行的翻建、裝修,騰退房屋時搬家的費用等;(3)其他直接的費用支出。間接損失是指喪失了與他人另訂合同的機會所產生的損失。這些損失必須是在可以客觀預見的范圍內,必須是基于信賴利益而產生的損失。
對于損失的認定，直接損失部分，根據當事人的舉證及實物評估判決給付買受人。
交易性合同的目的，是基于居住或者收益的需要,用相對公平的對價來交換權利。合同訂立時出賣人與買受人對這一目的是清楚的,對價也是雙方當事人認可的。但是受地區經濟發展影響,房屋及院落的價值與原購房價款已經不能對等,房及土地的現行市場價值可能已經遠遠高于當時的市場價值,那么房屋及土地在簽訂買賣合同時的價值與確認合同無效時的差價應當可以認定為出賣人的受益之處，也可以認定為買受人的信賴利益損失。以上述差價為間接損失,在司法實踐中便于計算，有利于執法標準統一。對于差價的具體數額，如果訴爭房屋及院落已進入拆遷程序,可參照拆遷中確定的房地價值扣減原房地價值、房屋添附價值后形成差價;如果訴爭房屋及院落尚未進入拆遷程序，則委托有資質的房地產評估部門評估確定房地現值,扣減相應部分后形成差價。
確定損失數額后,雙方根據過錯各自承擔相應的責任。一般情況下,出賣人明知或應當知曉國家法律法規及政策不允許農村集體土地流轉而出賣,應當就合同無效承擔主要責任,在利益的分配上，也應當適當向買受人一方傾斜。
第五篇: 農村宅基地買賣合同
農村宅基地買賣合同范本 甲方（賣方） 身份證號碼： 乙方（買方） 身份證號碼： 甲、乙雙方就宅基地及房屋買賣事宜，經協商自愿達成如下協議： 一、甲方自愿將坐落 的 宅基地及房屋出售給乙方。 二、雙方議定的上述宅基地及房屋成交總價為人民幣 元。 三、甲方陳述：該宅基地及房屋的所有權完全歸甲方個人，該宅基地及房屋沒有任何的債權債務糾紛，其轉讓符合法律規定的條件，如因甲方原因導致乙方損失，甲方愿承擔全部賠償責任。 四、雙方簽署本合同以后，乙方即向甲方支付 元定金； 甲乙雙方約定在___________前向乙方交付房屋，并于__________前辦理土地使用證及房產證手續。如因甲方原因，該房屋未在約定時間內交付給乙方，甲方雙倍返還定金給乙方；如乙方因自身原因不愿買受該房，甲方定金不予返還。 五、在約定期限內不能辦好土地使用證及房產證手續，導致本合同無法履行，乙方可向甲方提出解除合同的請求，甲方接到請求后應向乙方返還所有已收房款。
六、土地稅由甲方承擔，契稅由乙方承擔；其他稅務由國家指定各自承擔。 七、土地使用證及房產證手續完善后，甲方將房屋及相關原件交付給乙方，乙方即向甲方付清最后一筆房款。 八、甲方確保房屋建筑質量達到國家標準，該房屋發生的任何質量問題均由甲方承擔。 九、自本合同簽訂生效起，該宅基地及房屋的所有權、處置權、以及因國家動拆遷安置政策帶來的所有權益均與甲方無關。 十、土地使用證及房產證等其他證件未能辦理前，以本合同為準。 十一、本合同自雙方簽章之日起生效，未盡事宜，雙方協商解決，由此達成的補充協議與本合同有同等效力。 十二、按《合同法》履行，合同履行地點為乙方戶籍所在地。 十三、本合同一式叁份，甲、乙雙方各執一份，每份具有同等效力。 甲方簽字： 乙方簽字： 聯系地址： 聯系地址： 電話： 電話： 年 月 日 年 月 日 獎品名稱：500萬U豆體驗卡
卡號：50Dd4fea7001 everage D、stain７、The words below equals to one another except（ ）. A、the high season B、the busy season C、the peak season D. the off seasonA、熱辣的 B、菜系 C、苦干的 D、大堂吧
10、The word
A 、確認 B、算賬
C、結賬 D、算錯賬
11、
C、聚會 D、黨員
12、“PC”is short for（）
A、potato chips B、portable computer C、personal computer D、both B and C
13、what should the reservation clerk says first when he/she answers the phone?
Au? B、welcome to our hotel.
C、please come to our hotel D、please
14、The objects below are needed in Recreatio boot B booth C buffet D beverage
一、 多選題：（每題2分，共20分。多選、少選、漏選均不得分）
1、 What should be prepared for a private secretary ?（）
A、yoga B、PC
C、copier D、printer
2、In what ways can the guests make a reservation ?（ ）。A、talking by person B、by phone C、by mail D、by fax
3、 Which can be ordered in a restaurant of a hotel?（）。
A、special spicy chicken B、twice – cooked pork slices
C、bar bell D、snooker
4、The facilities used in Recreational Service are()0361f04c
