以下是為大家整理的關于房屋買賣合同糾紛案4篇 , 供大家參考選擇。
房屋買賣合同糾紛案4篇
第一篇: 房屋買賣合同糾紛案
房屋買賣合同糾紛案例
重慶市黔江區人民法院民事判決書（ 2008）黔法民初字第 482 號 原告陳思維，男，生于 1980年 11月14日，土家族，住 （略）。 被告楊澤祿，男，生于 1955年 12月29日，漢族，住 （略）。 原告陳思維與被告楊澤祿房屋買賣合同糾紛一案，本院于 2008 年 7 月 30 日 受理，依法由本院代理審判員王貽獨任審理，于 2008 年 8 月 18 日公開開庭
進行了審理。 原告陳思維， 被告楊澤祿及其委托代理人李華榮到庭參加訴訟， 本案現已審理終結。
原告訴稱：我與被告于 2006年 9月達成房屋買賣協議，并交了 6萬元定金， 但后來被告未經原告同意擅自將房屋賣與他人。后經雙方協議，由被告退還 定金并賠償原告損失共計 10萬元，并于 2008年 3月30日前還清， 但被告到 期未還，故訴至人民法院，要求判令被告償還 10 萬元本金及利息 3840 元和 辦證費用 3500 元。
被告辯稱： 10 萬元欠條是答辯人在重大誤解的情況下，雙方實施的顯失公平 的民事行為。是因為承包人未按時完工，房屋未能在約定期間交給原告，后 原告多次向被告表示，不買此房了，要求退款。但因錢被他人挪借，未能歸 還。 2008 年元月原告及其妻子，還有一名姓楊的女律師到我家要求對此事作 個了解。楊姓律師稱，該 6 萬元是定金，違約方應雙倍返還，即 12 萬元。后 原告妻子就說只要 10 萬元，而且不解決就不走。楊姓律師寫了張 10 萬元的 欠條，我與妻子認為律師說的不會錯，雖然不愿意，也只得違心的簽了字，
后來經過咨詢才得知，支付的 6 萬元不等同于定金，不應適用雙倍返還。原 告利用被告沒有文化、經驗，讓被告對該 6 萬元就是定金的重大誤解，違反 公平、等價有償原則。因此該欠條應該予以撤銷。辦證的 3500 元錢未交給被 告，因此，不應由被告返還。
原告為證明其主張，提交如下證據：
欠條一張。
經質證，被告對欠條真實性無異議。 被告為證明其主張，提交如下證據： 購房合同一份。證明并未約定定金。 經質證，原告對該證據真實性無異議，但認為與本案無關。 對雙方提交的證據本院認為均符合證據三性，予以采信。
經審理查明： 2006 年 9 月 29 日，原告陳思維與被告楊澤祿簽訂購房合同， 約定由被告楊澤祿將其房屋的第四樓賣與原告，房屋竣工后交付。付款方式 為訂立合同時支付 6萬，房產證辦好后，再支付 5萬元，總價 11 萬元。 另查明：被告楊澤祿未能按約定時間交房，并將約定房屋賣與他人。事后， 被告楊澤祿出具 10 萬元欠條， 并約定 2008 年 3 月 30 日前還款，以及到期未 還，支付遲延履行期間利息。 本院認為：原告陳思維與被告楊澤祿雙方在自愿的基礎上訂立了房屋買賣合 同。被告楊澤祿未按合同如期交房，并將約定房屋賣與他人，屬于違約。雖 然雙方在合同中并未約定違約責任，但事后經過協商達成一致意見，由被告 楊澤祿以欠條形式約定返還原告陳思維 10 萬元，以及還款期限和利息。 被告 楊澤祿的辯解理由無證據支撐， 本院不予支持。 因此原告要求被告償還 10 萬 元的訴訟請求應予支持。因原告無證據證明辦證費的交納情況，該訴訟請求 本院不予支持。相關利息的具體數額，原告也未提交證據，故只能按中國人
民銀行同期貸款利率計算。據此，依據《中華人民共和國合同法》第六十條 之規定，判決如下：
一、被告楊澤祿支付原告陳思維人民幣 10 萬元，并按中國人民銀行同期貸款 利息支付從 2008 年 3 月 30 日至 2008 年 7 月 30 日的利息。限本判決生效之 日起 15 日內支付。
二、駁回原告陳思維其他訴訟請求。
本案訴訟費 2446 元，減半收取 1223 元由被告楊澤祿承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按
對方當事人的人數提出副本，上訴于重慶市第四中級人民法院。同時，直接
第二篇: 房屋買賣合同糾紛案
“房屋買賣合同糾紛案件疑難問題法律適用”研討會綜述2004
2004年11月26日至27日，省法院民一庭在常州召開了蘇南片“房屋買賣合同糾紛案件疑難問題”研討會，并舉辦了第四期“民一庭法官論壇”。蘇州、無錫、常州、鎮江四市中院的民一庭庭長及部分審判骨干，常州少數基層法院的民一庭負責人，省法院民一庭的負責人和審判長參加了會議。會議主要圍繞各地在審理房屋買賣案件中遇到的三大類問題及近二十個具體問題展開了討論。現將會議討論和論壇活動情況作為最新的民事審判動態綜述如下，供全省法院民一庭系統參考。
一、商品房買賣合同糾紛案件疑難問題法律適用
與會代表就適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）過程中遇到的部分問題進行了探討。
1、關于預約不能轉化為本約的責任承擔
預約與本約，是合同法理論對合同的一種分類。預約的效力，旨在約束當事人訂立本約，即商品房買賣合同。但是因可歸責于一方當事人的原因，導致本約不能有效成立的，違約方應當向守約方承擔什么樣的責任？責任范圍又如何？
對此問題，會議代表取得了一定的共識：第一，區分一項合同是預約還是本約，應當探求當事人的真意，方法上應當堅持合同的文義解釋。除了根據《解釋》第五條規定將預約認定為本約外，對于“名為預約實為本約”的情形應當嚴格掌握。第二，如果預約中約定了定金罰則，因可歸責于一方當事人的事由導致本約不能有效成立的，應當適用定金罰則；如果預約中沒有約定定金罰則的，則違約方應當賠償守約方所遭受的實際損失。
但在實際損失之外，是否應當賠償履行本約產生的可得利益，存在觀點上的分歧。一種意見認為，當事人違反預約合同導致沒有訂立商品房買賣合同的，只承擔締約過失責任。另一種意見認為，雖然預約的形式多樣，但當事人的預期利益卻不同。對于一份內容比較全面的預約合同，因為當事人（主要是買受人）對此已有許多預期的利益，因開發商的違約，致使其利益無法實現，這種情況如果僅適用定金罰則，對維護市場的誠信體制是不利的，因此還應當賠償預期利益（可得利益），即在定金罰則或實際損失的范圍之外，再參照房屋差價或違約方所獲利潤確定買受人的損失數額。
2、關于“暫定價”糾紛的處理
實務當中，雙方當事人往往在預約中約定了“暫定價”，而其后在訂立本約時，出賣人往往又“提高”了房屋價款，買受人因不能接受而致使商品房買賣合同（本約）不能成立，此時，能否追究出賣人的違約責任？
與會代表在這個問題上的認識尚較一致，即出賣人于此情形下并不承擔違約責任。大家認為，這個問題的實質在于，預約中的“暫定價”條款對雙方當事人是否具有約束力。而該條款對雙方當事人是否具有約束力，又涉及到對預約的性質與效力的理解與判斷。預約既然是當事人約定將來訂立一定契約（本約）的契約，那么其債務的內容即是將來要訂立本約，房屋的價款及房屋的交付等內容應當留作將來訂立本約時予以確定，該“暫定價”條款僅是作為雙方當事人在訂立本約時確定價格條款的一種參照。只要“預約”還是預約，則預約中的“暫定價”條款對當事人就不應當具有約束力，就不能要求當事人即應按照該條款實際付款交房。真正對當事人具有約束力的價格條款尚須當事人的另行商定，買受人因不能接受出賣人這一關于價格內容的意思表示導致本約不能成立的，自屬契約訂立過程中非常正常的事情——當事人雖心懷誠意積極地進行締約活動，但并不能必然導致契約就能夠有效地成立，這是交易中的常識，即便有預約的擔保，也是如此。
另外一種觀點與之殊途同歸。這種觀點認為，預約中的“暫定價”是相對于本約中的核定價而言的，對于“暫定價”，雙方當事人都是可以調整的，合同的履行（付款交房）最終還是按核定價來計算。因此，出賣人違反“暫定價”條款，未能按之將房屋出售于買受人，并不對買受人承擔違約責任。
與會代表還認為，為了規范房地產市場的交易秩序，保護買受人的合法權益，對于符合《解釋》第五條規定的情形，即使名為“暫定價”，也不可單方變更。此外，對于預約合同中的價格用語，尚需具體問題具體分析，不可簡單套用上述“暫定價”條款而一概而論。
3、關于確定懲罰性賠償責任的因素
《解釋》第八條、第九條針對五種欺詐和違約程度突出的情形規定了懲罰性賠償責任。即除了返還已付購房款及利息，賠償實際損失外，買受人于特定情形下可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。由于房屋價值巨大，為了避免雙方當事人之間的利益明顯失衡，《解釋》又將具體的懲罰幅度交給處理具體案件的法官掌握。
《解釋》確定的懲罰性賠償涉及法官自由裁量權的行使，雖然難以統一具體尺度，但可以確定一些參考的因素。與會代表認為，僅僅考量出賣人（開發商）的主觀惡性程度是不夠的。因為既然可以適用懲罰性賠償責任，本身即已說明了出賣人的“主觀惡性”極為嚴重，再分其輕重而定其責任，已沒有實際意義；再者，在依法應當承擔民事責任的前提下，責任人的“主觀惡性”如何，一般并不影響責任的輕重程度——對責任的輕重具有決定性影響的，是損害后果。因此，在確定懲罰性賠償責任時，還應該考慮以下幾個因素：出賣人有無減責或者免責的事由，包括法律上的和道德上的事由；出賣人因欺詐性交易的獲利情況；買受人的受損情況；雙方當事人的經濟狀況；等等。
與會代表還認為，由于懲罰性賠償責任的確定涉及法官的自由裁量權，為了維護司法權威和裁判的公信力，如果一審裁判沒有重大利益失衡的，二審法院一般不宜改判。
4、關于面積誤差問題的法律適用
依據《解釋》第十四條規定，出賣人交付使用的房屋面積與商品房買賣合同約定面積不符時，處理原則有二：首先交由當事人意思自決，表現為“合同有約定的，按照約定處理”；其次，在當事人意思未能自決的情況下，即在“合同沒有約定或者約定不明確的”的情況下，才依據《解釋》的規定處理。實踐中，當事人在合同中往往約定有“多退少補、按實結算”等類似條款，這是否屬于“合同有約定的，按照約定處理”的情形？如果屬于這種情形，當面積誤差過大以至明顯不合理時，是否仍然簡單套用“當事人另有約定除外”的規則？
《江蘇省城市房地產交易管理條例》（以下簡稱《條例》）第十七條第二款規定：當事人雙方雖在預售合同中約定以實際交付面積為準，但實際交付面積大于或者小于預售合同約定面積超過百分之三的，預購人有權退房。預購人退房的，適用前款第（一）項規定。預購人不退房的，大于或者小于部分不超過百分之三的，按照預售合同約定的價格多退少補；大于部分超過百分之三的，產權歸預購人所有，并可以不支付該部分的房價款，小于部分超過百分之三的，預售人應當向預購人雙倍返還該部分的房價款。
與會代表認為，第一，省人大常委會頒布的地方性法規是全省各級人民法院處理民事案件的依據。《條例》第十七條第二款的規定充分體現了保護群眾利益，維護市場誠信的理念，具有江蘇特色；而且，該規定是對當事人履行合同行為的規制，是對當事人權利義務關系的調整，并不涉及合同本身的效力。在這一點上，《條例》與《解釋》并不矛盾。因此，對約定“按實結算”而引發的面積糾紛，應當適用《條例》的規定。第二，如果雙方當事人在預售合同中明確約定了面積誤差的具體比例及相應的處理方法，則應當尊重當事人的意思自治，根據合同約定進行裁判。
5、關于違約金數額的調整
商品房買賣合同中往往約定了違約金條款，當一方當事人違約時，守約方會以之為據追究其違約責任，而違約方一般會以 “其并沒有違約、不應當承擔違約責任”為由進行抗辯。當此種抗辯不能成立時，違約方又會提出其原來的抗辯中包含了“約定的違約金過高、請求予以減少”的意思表示，而請求人民法院予以減少（這種情況往往發生在二審中）；或者人民法院發現約定的違約金確實過高，能否根據違約方的這種抗辯，推論其包含了“約定的違約金過高、請求予以減少”的意思表示，從而主動地減少違約金的數額？
與會代表大多認為，當事人的“其并沒有違約、不應當承擔違約責任”抗辯主張與其“約定的違約金過高、請求予以減少”的意思表示，在性質、意義上并不相同：前者為一種抗辯，旨在推卸責任；后者實為一項訴訟請求，旨在減輕責任。再者，二者的邏輯前提也不相同：前者以其不存在歸責事由（無違約行為）為前提；后者以其承認存在歸責事由（有違約行為）、因而應當承擔責任為前提，只是在此前提下，請求減輕其責任。因此，不存在前者包容后者的可能，更不存在著后者包容前者的可能。然而，基于訴訟經濟的考慮，在當事人僅提出“其并沒有違約、不應當承擔違約責任”的抗辯主張時，法官應當及時地予以詢問說明。其結果有二：（1）如果法官行使了釋明權，當事人又作出了“約定的違約金過高、請求予以減少”的意思表示，則法官應當根據對事實的審查結果，以當事人是否違約為據，而決定是采信其減責的訴訟請求還是免責的抗辯主張；如果當事人仍沒有作出“約定的違約金過高、請求予以減少”的意思表示，則應當認為當事人放棄了其違約金降低請求權而只有免責抗辯主張，法官應當根據其是否違約的事實而決定是否采納該抗辯主張；若不采納該抗辯主張即追究其違約責任的話，則法官不得主動地降低違約金的數額。（2）如果法官沒有行使釋明權，當事人也沒有作出“約定的違約金過高、請求予以減少”的意思表示的，則只能認為當事人僅有“其并沒有違約、不應當承擔違約責任”的抗辯主張，而不能認定其中包含了“約定的違約金過高、請求予以減少”的意思表示。
與會代表還認為，雖然當事人在一審中沒有提出請求減少違約金的意思表示，但在上訴請求和理由中提出這種意思表示的，人民法院在二審中仍然可以作出適當調整。
6、關于遲延或不能辦理不動產權屬證書的責任
《解釋》第十八條和第十九條規定，由于出賣人的原因，導致買受人在一定期限之內未能取得房屋權屬證書或者一定期限之后無法辦理房屋所有權登記的，買受人可以請求出賣人承擔諸如支付違約金、賠償損失等違約責任。但適用《解釋》遇到的問題在于，買受人行使這一請求權時，是否應當對“出賣人的原因”承擔舉證責任？
多數意見認為，買受人行使這一請求權的法律基礎固然在于《解釋》的這兩條規定；但其也需要事實基礎，那就是出賣人的違約行為（即所謂“出賣人的原因”）、買受人的損害（即在一定期限之內或者之后不能辦到房屋所有權證或者進行所有權登記）以及兩者之間需具備的引起與被引起的因果關系。只有同時具備這兩個基礎，買受人的請求權才能成立。根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。可見，履行商品房買賣合同的過程中，所有權證的辦理與取得是由買受人承擔的義務。出賣人承擔的僅僅是法定協助義務。因此，買受人若行使《解釋》賦予的請求權，就應當對“出賣人的原因”承擔舉證責任，即證明到有關部門申請辦理房屋所有權登記，由于開發商未盡協助義務導致未能辦成。
另一種意見認為，該舉證責任主要在出賣人一方，買受人不需要舉證，其只要陳述一下，前往辦理所有權登記手續而沒有辦下來即可。
7、關于土地使用權證使用年限縮水的問題
《城市房地產管理法》等法律法規規定了各類用地的最高年限。住宅商品房的出賣人向買受人移轉交付的土地使用權，其使用期限常常短于七十年。這主要有兩種原因，其一是因為房地產開發建設占用了一定的時間，這屬于正常形態，一般不會引發糾紛。另一種情形是出賣人經出讓取得土地使用權后變更了土地用途，或者從他人處經轉讓取得土地使用權，土地性質本不屬于住宅用地，故導致土地使用權年限是四十年或者五十年。在后一種情形中，出賣人是否應向買受人承擔違約責任？如承擔，又該如何承擔？
一種意見認為，出賣人是否應當承擔違約責任，首先要看其在訂立買賣合同時，是否盡到了告知義務即告訴買受人土地使用權的年限情況。如果其已經盡到了告知義務，買受人仍然愿意購買的，可以認定買賣合同是據實訂立的，應當認為出賣人并沒有違反合同約定及附屬義務，因此不承擔違約責任。如果出賣人沒有盡到告知義務，且出賣人向買受人移轉交付的土地使用權年限不符合法律規定的住宅用地的使用年限，就構成違約，應當承擔違約責任。在違約責任的承擔方式上，可以責令出賣人退還多收取的土地成本，或者責令其將土地使用權的年限予以續展、補足，也可以由其支付費用而由買受人辦理續展手續。
另一種意見認為，根據《土地管理法》的有關規定，這種糾紛屬于土地使用權權屬爭議，不屬于人民法院受理民事案件的范圍，依法應當由有關人民政府處理。
二、私房買賣合同糾紛案件疑難問題法律適用
1、如何理解、適用“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”的法律規定？
《城市房地產管理法》第三十七條第六項規定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。對于違反這一規定而進行房地產轉讓的合同效力問題，實踐中掌握得并不一致。有的認為轉讓行為有效，其理由在于，這條規定是基于行政管理的目的而規定的，在理論上屬于取締規定，并不能否認轉讓合同的效力。有的認為轉讓行為無效，其理由在于，既然法律是這樣規定的，就應該嚴格遵守。
與會代表認為，這個問題急需統一裁量標準，并認為轉讓未依法登記領取權屬證書的房地產，轉讓合同的效力不能一概認定為無效。根據《合同法》第五十一條的規定，這種轉讓行為屬于無權處分，其效力也應當是待定的：如果出賣人以后辦理了權屬登記手續，即其以后取得了處分權，則轉讓行為的效力由待定狀態轉為有效狀態；若出賣人以后無法取得處分權，則轉讓行為的效力才從待定狀態轉為無效狀態。
與會代表還認為，適用該規定時，具體可分三種情形處理。第一，基于生效裁判而取得的場合，因這種取得方式是法定主義的取得方式，公開作出、宣布的生效裁判客觀上已經起到了公示的作用。因此，自裁判生效之日起，取得人已經取得了房屋的所有權，雖未依法登記領取權屬證書即將房屋又出售給他人的，無論是處分行為還是負擔行為（買賣合同）的效力都不會受到影響，都應當是有效的。基于這種轉讓行為，雖然需要補辦有關登記手續，但買受人對房屋所享有的權利已毋庸置疑。第二，因繼承或建造而取得房屋，應進行物權公示，即依法登記領取權屬證書，在此之前不能謂取得人已取得了所有權，故其將房屋又出賣于他人的，實為無權處分行為，買賣合同的效力應當是待定的，尚需根據以后的情況最終確定其是有效的還是無效的。但有觀點認為，這種情形與出賣他人之物不同，如果取得人提供充分證據其是事實上的權利人，可以認定轉讓合同有效，并判決出賣人必須先將房屋登記于自己名下，再過戶登記于買受人名下。第三，經過審查，若出賣人能夠依法登記領取權屬證書但故意拖延辦理的，可以認為出賣人嗣后（即買賣合同訂立后）是能夠取得處分權的，因此買賣合同的效力應當由待定狀態轉為有效，對出賣人的無效主張不予支持。
2、關于不動產登記公信力制度的保護范圍
不動產登記具有權利正確性推定的作用和社會公信力。不動產登記簿上登記的不動產權利狀況推定為實際的權利狀況，即使是登記的權利狀況于實際的權利狀況不一致，法律仍保護善意的第三人對登記簿所公示的權利狀況的信賴。善意的第三人可以取得相應的不動產的權利。但在買受人取得不動產權利之前，第三人主張對該房屋享有所有權，并主張該買賣合同無效，如果審查結果認為第三人確為真正的所有權人，如何保護買受人？該房屋買賣合同能否繼續履行？
一種意見認為，不動產物權公信原則是指任何人因為相信登記記載的權利而與權利人從事了移轉該權利的交易，該項交易應當受到保護。從法律規定來看，房屋既然登記在出賣人的名下，那么他就有處分權，因此買賣合同是有效的；從價值導向來看，既然要保護交易安全，就應當繼續履行合同。至于實際權利人，可通過向出賣人主張返還不當得利的方式得到救濟。
另一種意見認為，不動產登記的公信力制度要求在出賣人與買受人之間已經完成了物權轉移。也就是說，在出賣人與買受人之間尚未完成物權轉移時，若經審查發現，原來出賣人并非真正的權利人，就無權處分該房屋，轉讓合同效力待定。既然真正的物權人主張權利，說明其對出賣人的處分行為持否認態度，是不追認的，該買賣合同為無效合同，因此也無繼續履行的可能與必要。至于買受人的保護問題，可以通過追究出賣人的締約過失責任、責令其賠償買受人的信賴利益損失予以解決。
3、關于“一房兩賣”糾紛中確定房屋產權歸屬的原則
“一物二賣”的問題，是一個在實踐中經常會發生的問題。“一房兩賣”的問題，即是其中一例。與會代表認為，只要不動產權利登記在出賣人名下，不論其出賣了幾次，幾個買賣合同都是有效的。若出賣人與后一買受人惡意串通，損害前一買受人利益的，則后一買賣合同應當確認為無效合同，由前一買受人取得房屋的所有權；若出賣人的后一出賣行為具備撤銷權行使條件的，則前一買受人也可以行使債權人的撤銷權，以保全其得以向出賣人主張的房屋交付請求權。
在數個買賣合同均有效的前提下，出賣人“一房兩賣”甚至多賣的，若數個買受人均未辦理產權過戶登記手續，當其都要求實際履行合同、交付房屋時，如何處理？根據什么原則確定房屋產權的歸屬？
一種意見認為，應當結合一定的事實因素或者一定的社會政策來判斷：如果數個買受人中，已經有人占有了該房屋并進行了裝修添附，那么可以決定由占有的買受人取得房屋的所有權。這是經濟效益原則的體現。如果買受人都沒有實際占有房屋的，那么應由第一個訂立買賣合同的買受人取得所有權。這是誠實信用原則的體現。
另一種意見認為，到底由誰取得房屋的所有權，應當由出賣人決定，即由出賣人選擇向誰交付。這是意思自由原則的要求與體現，而且出賣人作出的這一選擇，是以其將向其他未被選擇的買受人承擔違約責任為代價的，因此，對出賣人的這一選擇，沒有理由不予尊重。這一原則，可以概括為出賣人自由選擇交付原則。
4、關于處理夫妻共有房屋買賣糾紛的價值取向
夫妻如何行使財產權利，不僅關系到夫妻本人的利益，而且關系到與夫妻發生種種民事交往的第三人的利益。夫妻一方與他人訂立買賣合同出賣共有房產，另一方卻主張買賣合同無效，在保護夫妻另一方與交易相對人的合法權益之間，民事法官應當如何取舍？這確是審判實踐中一個難題。
最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條第二項規定：夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。但適用該規定時，誰應當對該“理由”承擔舉證責任？
與會代表一致認為，對該“理由”的舉證責任，應當由買受人來承擔，因為該“理由”是構成其善意信賴的客觀基礎，而買受人既然應當對其善意的信賴承擔舉證責任，當然應當對其據以信賴的客觀基礎即該“理由”承擔舉證責任，只有如此才能證明其信賴是善意的，這樣才可以獲得保護。這一點與夫妻之間約定財產制對外效力的證明責任不同。司法解釋對后者采取的是有利于保護第三人的做法，即夫或妻若想以夫妻之間關于財產的約定來對抗第三人，舉證責任在夫妻一方，其必須能夠證明該第三人明確、清楚地知道夫妻之間的約定，才可以對抗第三人。因此，在因夫妻一方出賣共有房屋而引發的糾紛中，要注意保護夫妻關系中另一方的合法權益，防止片面強調保護交易安全而忽視保護夫或妻對共同共有的房屋的權利，特別是如果夫妻只有一套住房，且為必需的生活資料，在認定房屋買賣合同的效力時，必須從嚴掌握。
三、農村房屋買賣合同糾紛案件疑難問題法律適用
在當前的經濟生活中，農村村民出賣農村房屋的現象較為普遍。此外，由于征地拆遷造成地價上漲，出賣房屋一段時間后，出賣人反悔的情況也比較多。在當前的審判實踐中，農村村民把房屋出賣給本集體經濟組織以外的其他人的，買賣合同是否有效？認定無效后如何處理？是全省各地面臨的共性問題。
一種意見認為，由于農村房屋買賣涉及宅基地的轉讓，對于買受人不符合申請建房條件的買賣合同，應當認定合同無效，但駁回出賣方要求返還的訴訟請求。理由在于，把房屋和宅基地分開考慮。房屋作為私有財產，出賣人有權處分，買受人對房屋通過交換享有權利。但是，出賣人對宅基地僅享有使用權，不得進行處分。出賣人在出賣房屋的行為可以認定為對宅基地使用權的放棄。買受人不符合法定條件，不能取得宅基地的使用權，故買受人只對房屋的價值享有權利，但不享有對宅基地的權利。至于買受人是否屬于非法用地，對其用地行為如何處理，由有關行政機關和村里去處理。
另一種意見認為，一般應當認定買賣房屋有效。理由在于，從法律規定看，《土地管理法》第六十二條僅規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。這一條規定的目的在于禁止村民多占宅基地，以免農村土地過多地被用于宅基地，從而保持耕地的數量不至于減少。該規定不是禁止或限制村民轉讓其宅基地。從政策規定看，農村村民不需要宅基地的，要把宅基地還給土地所有權人。因此，在具體的案件處理中，應當采用尊重所有權人意見的方法，到鄉鎮的村鎮用地辦公室和村里征求意見。若他們沒有異議，則認定合同有效。
與會代表一致認為，農村房屋買賣案件面廣量大，而且涉及對法律法規的正確適用和對保護土地政策的正確理解，還需要進一步加強研究，并加強與土地管理部門的溝通，以取得法律效果與社會效果的有機統一。
第三篇: 房屋買賣合同糾紛案
房屋買賣合同糾紛案例分析作者：李志娟來源：《大東方》2017年第04期
????????一、基本案情
????????甲是A公司的股東和法定代表人，A公司（博然）出資成立了B（華寶）公司，B公司法定代表人為周子明。
????????2014年2月，C公司（以下簡稱南峰公司）與甲簽訂《房屋買賣及居間合同》，由C公司向甲出售位于某廣場商住樓11間商鋪（以下簡稱案涉商鋪），合同價款人民幣6000萬元。
????????2014年4月，B公司向D公司（以下簡稱金仙峰公司）借款人民幣1600萬元，借期15天，由甲和A公司對該筆債務提供連帶保證，B公司提供案涉商鋪的權益作為擔保，若其到期無法償還借款，其與B公司簽訂的房屋買賣合同的權益歸D公司所有。簽訂《借款協議》的同日，D公司向B公司指定的收款賬戶E公司轉賬人民幣1600萬元。隨后，E公司即向C公司支付該筆款項作為甲的購樓款。
????????2014年4月，B公司因無力償還借款，甲簽署《授權委托書》給D公司，由D公司收取其支付給C公司的1700萬購樓款。同時，D公司取得甲與C公司所簽訂的《房屋買賣及居間合同》的所有權益。經C公司同意，D公司于2014年5月與其簽訂《房屋買賣及居間合同》，合同中明確約定，甲及E公司已支付的樓款1700萬沖抵D公司的部分樓款。同日，D公司簽訂承諾書，承諾“對于甲及其實際控股公司B公司、E公司就《房屋買賣及居間合同》提出的一切異議及紛爭，承諾人愿意承擔貴司的一切責任和損失。”2014年9月，D公司付清剩余樓款，同月C公司將案涉商鋪過戶至D公司指定的公司名下。
????????2014年5月，因案外第三人申請執行，法院向C公司發送協助執行通知書，要求其將甲的1700萬購房款予以凍結，停止支付。隨后，C公司通過提起訴訟解除與甲之間的房屋買賣合同關系。2015年4月，法院裁定提取甲在C公司的購房款1700萬元。此后，C公司向法院提起執行異議之訴，仍在審理過程中。
第四篇: 房屋買賣合同糾紛案
農村房屋買賣合同糾紛案件的處理
伴隨我國城市化進程的加快及農村人口向城鎮產業化轉移,農村宅基地上房屋買賣作為一種經濟現象浮出視野.由此引發的糾紛解決漸次成為司法實踐必須予以回應的審判熱點.我國關于規范農村宅基地的現行法律法規僅對宅基地使用權的取得作出了規定,但對其包含買賣在內的各種形式的流轉則鮮有涉及.這使得該類糾紛的司法裁決成為了審判中的難點,從而導致司法中的裁判不統一.在一定程度上弱化了司法對社會經濟生活的調整和規范功能.有鑒于此,本文試圖從農村宅基地相關法律法規的梳理著眼,以相關物權理論及宅基地使用權的憲法意義為基本視角,對涉及但不限于農村宅基地及其上房屋買賣的相關法律問題進行探討,以期有益于該類糾紛的司法裁判.
一、農村宅基地使用權的法律解讀
《中華人民共和國憲法》第十條第二款規定:“農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有.”《中華人民共和國土地管理法》第十條規定“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的,由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的,由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營管理；已經屬于鄉鎮農民集體所有的,由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理.”該條第四款規定“農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基的,不予批準.”上述法律規定實際確立了農村宅基地的以下法律屬性；首先,農村宅基地的所有權為農民集體經濟組織全體成員共同共有；其次,我國對農村宅基地實行三級所有,所有者主體依法可劃分為村集體經濟組織,組集體經濟組織及鄉、鎮集體經濟組織；再次,農村宅基地使用權系依照法律規定,依法定程序確定給特定主體的用益物權；最后,緣于農村宅基地系本集體經濟組織成員依行政審批無償取得,旨在解決為以農戶為基本單位的集體經濟組織成員提供居住保障,同時,受制于土地系不可再生資源的自然屬性,基于需求與供應之間的現實緊張關系,對于宅基地的流轉必然要求法律予以限制,因此,宅基地使用權在法律上屬于受限制的用益物權.《中華人民共和國物權法》第一百五十三條規定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規定”,該項法律規定從民事實體法律規則層面對宅基地使用權的上列法律屬性予以了重申.
二、農村宅基地上房屋的法律定位
《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第二款規定“農村村民建住宅,應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃,并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地”.該條第三款規定“農村村民住宅用地,經鄉（鎮）人民政府審核,由縣級人民政府批準；其中,涉及占用農用地的,依照本法第四十四條的規定,辦理審批手續.”《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十一條第四款規定“建設單位或個人在取得鄉村建設規劃許可證后,方可辦理用地審批手續”.上述法律規定旨在規制利用農村宅基地的建房行為,否定非依法取得農村宅基地進行建設的行為,以實現確實控制非法占用農用地及農村宅基地的法律價值目標,因此均屬于效力性法律規定,違反上列法律規定的行為應受到法律的否定性評價.
農村宅基地上建房的違法行為常見于以下情形:
1、村集體經濟組織成員未依行政審批程序占用宅基地建房；這種情形屬于行為人違法占地建設,其行為違反國家法律的強制性規定,行為人不能取得所建房屋的物權,也當然不享有宅基地使用權,僅對其投資形成的建筑物、構造物享有實物形態的占有及處分利益；
2、村集體經濟組織成員違法占用農用地建房；我國依法實行土地用途管制制度,土地的利用應符合土地利用總體規劃,涉及農用地轉為建設用地等土地用途變更事項法律均設定了嚴格的行政分級審批程序,未依法定程序占用農用地建房屬于嚴重的違法用地行為,其所建房屋屬違法建筑,行為人不能取得物權；
3、非本集體經濟組織成員占用宅基地建房；農村土地依法屬于特定集體經濟組織所有,屬于該集體經濟組織所有成員生存和發展的基本生產和生活資料,為維護農村、農業、農民的根本性利益,我國的相關政策一直對包含但不限于城市居民占用農村宅基地建房的行為持否定態度,國辦發（1999）39號文件第二條規定“……農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅”.對于村民占用非本集體經濟組織的土地建房行為應如何處理？相關法律規定未有涉及.筆者認為,根據憲法及土地管理法的立法精神,農村土地屬于本集體經濟組織成員共有,應僅限于該集體經濟組織成員有權申請并經相應行政審批程序取得宅基地.因此,無論是城鎮居民,還是非本集體經濟組織成員,均不能依法取得宅基地,其建造房屋的事實行為亦當然不能作為物權取得的原始依據.
4、村民違反鄉村建設規劃建房；隨著社會主義新農村建設步伐的加快及城鄉一體化進程的推進,國家將鄉村規則納入到規劃控制的范圍.《中華人民共和國城鄉規劃法》第三條第二款規定“……在確定區域內的鄉、村莊,應當依照本法制定規劃,規劃區內的鄉、村莊建設應當符合規劃要求”.因此,村民在依法制定了鄉村規劃的區域修建住房,必須符合鄉村規劃的要求,依法取得鄉村建設規劃許可證,否則,其建房行為構成規劃違法,其所建房屋即為違法建筑.
三、農村宅基地上房屋買賣及其司法裁決
《中華人民共和國憲法》第十三條第一款規定“公民的合法的私有財產不受侵犯”.《中華人民共和國民法通則》第七十五條規定“公民的個人財產,包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產資料以及其他合法財產”.農村宅基地上房屋屬于村民基本的重要的生活資料,其建造往往也耗費了農戶大部分甚至畢生積累,也常常是村民最昂貴的私有財產.因此,無論從物盡其用的經濟價值考量,還是從肯定和激發村民投資消費的積極性著眼,村民對房屋的所有權應受到法律的充分保護,村民依法對其房屋享有的占有、使用、收益及處分的權利應得到法律的彰顯.但如前文所述,村民對其房屋的處分是受限制的處分,即在房屋交易對象上實行限制.一方面,村民的自然流動必然涉及農村宅基地上房屋的流轉,另一方面,對該類房屋的流轉又必須依法實行限制.因此,司法實踐必須對該類訴諸司法的糾紛裁決作出及時、有效的回應和規制.
1、村民將依法取得使用權的宅基地上自建住宅轉讓給本集體經濟組織成員的糾紛處理
基于雙方交易主體均系本集體經濟組織成員,其住宅買賣行為不會導致本集體經濟組織有限宅基地資源的流失.因此,對村民之間基于自主意思表示所締結的房屋買賣合同應認定為有效.但依據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第四款之規定,農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基的,不予批準.
2、村民將依法取得使用權的宅基地上自建住宅轉讓給非本集體經濟組織成員的糾紛處理
農村土地系不可再生的自然資源,決定著農村的長期穩定發展,村民取得宅基地系依法無償取得,因此其轉讓行為中必然隱含的土地價值利益不得為本集體經濟組織以外的成員享有.無論其交易對象是城鎮居民,還是非本集體經濟組織成員,雙方以村宅基地上房屋為合同標的物的買賣合同均應認定為無效.依據《中華人民共和國合同法》第五十八條之規定,基于該買賣合同取得的財產應當予以返還.對于受讓方取得房屋后進行了改、擴建或裝飾裝修的,依據民法的添附理論,由房屋出讓方享有添附物的所有權,同時按評估殘值對受讓方予以折價補償,若雙方還有其它損失,則還須由買賣雙方按同等責任各自承擔相應的責任.
3、非本集體經濟組織成員將宅基地上所建房屋轉讓的糾紛處理
如上文分析,非本集體經濟組織成員占用宅基地建房無論是否經過相應行政審批,其均不享有所涉宅基地的使用權,因此其所建房屋不能取得物權,基于該房屋的買賣合同亦當然無效.司法實踐中處理該類糾紛還應注意二個問題:其一是若建房人取得宅基地經過了行政審批,則在民事訴訟進程中尚需前置性的通過以司法建議啟動行政程序或行政訴訟程序撤銷相應行政許可；其二是鑒于出賣方雖未依法取得宅基地使用權及房屋所有權,但其作為投資人,在違法建筑未被拆除前,其占用利益應予保護,以維護既定的經濟秩序,因此,法院在司法裁判時應就案件所涉宅基地違規向土地行政主管部門發出司法建議,同時判決確認合同無效,并按無效合同的法律規定明確雙方當事人的責任.
4、村宅基地上房屋在被行政征收后,買受人與出賣人之間的買賣合同被確認無效的處理
《中華人民共和國物權法》第二十八條規定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等,導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的,自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生法律效力”.一般而言,人民政府征收決定發生法律效力后,相關征收實施單位才與被征收人簽訂征收補償協議,而此時,依據法律的規定,被征收房屋的物權已移轉至作出征收決定的人民政府享有,因此,若相關當事人就該房屋的轉讓所簽買賣合同在此時被確認無效,則會出現買受人返還房屋不能的情形.在此前提下,對該類糾紛的處理則應遵循以下原則:緣于買受人取得宅基地違法,則其僅對宅基地上房屋相關建筑裝飾材料享有相應權利,因此,其僅得就建筑裝飾材料部分的對應價值在征收補償款中主張權利,就宅基地價值部分,基于取得行為違法,則應由該宅基地所在集體經濟組織享有或以司法制裁的形式予以收繳,買賣合同雙方當事人的相關損失則由簽約雙方予以分擔.需要另外指出的是,若原出賣人仍具備集體經濟組織成員資格,由于宅基地系其所在集體經濟組織成員共同共有,宅基地的征收利益亦不能為出賣人獨自享有,而應作為集體收益歸屬集體經濟組織享有,出賣人則可以原宅基地被征收為由另行申請宅基地.
