案例：漢語詞語案例：2007年浙江人民出版社出版的圖書， 以下是為大家整理的關于房屋買賣合同糾紛案例5篇 , 供大家參考選擇。
房屋買賣合同糾紛案例5篇
第1篇: 房屋買賣合同糾紛案例
1 . 一房二賣，后手買受人雖辦登記，因惡意串通無效
出賣人一房二賣，后手買受人雖辦理登記，但不能證明其系支付合理對價的善意受讓人的，應認定構成惡意串通。
案情簡介：2009年，鄒某與孔某簽訂商品房認購權轉讓協議，約定后者支付86萬余元受讓前者認購的商品房。2011年，孔某訴請繼續履行，一審判決支持。鄒某上訴期間，將訴爭房屋作價125萬元轉讓給陳某并辦理登記。孔某遂提起撤銷權訴訟。
法院認為：①一審判決確認鄒某有繼續履行合同義務，但因該判決未生效，孔某與鄒某之間尚未形成到期的、確定的債權債務關系，故本案不適用《合同法》第74條關于撤銷權的規定。②對合同效力認定，屬法院應主動審查范圍，無需當事人明確提出要求確認合同效力的主張，且孔某亦提出過鄒某與陳某轉讓訴爭房屋行為無效的意思表示，故依《合同法》第52條規定，法院對鄒某與陳某之間房屋買賣合同效力進行認定。③結合鄒某與陳某交易時間、涉案房屋所處區位，成交單價明顯低于市場價格；從購房款支付情況看，除轉賬50萬元外，對于剩余75萬元付款方式，陳某陳述為現金，但并不能提供該現金系通過取款或其他人借款的來源憑據，故對陳某主張其支付合理對價的主張不予確認。另外，鄒某稱2009年即交鑰匙給陳某，陳某在簽購房協議前不對該房狀況進行了解，交易后亦未按雙方合同關于在全部房款付清當日交房的約定，要求鄒某交房，這些情況與一般正常房屋買賣市場交易行為慣例不符。陳某各項客觀表現均不能證明其系一個支付合理對價的善意受讓人，其與鄒某之間的房屋買賣行為屬《合同法》第52條第（二）項規定的惡意串通，故判決確認無效。
實務要點：出賣人一房二賣，后手買受人雖辦理登記，但各項客觀表現均不能證明其系支付合理對價的善意受讓人的，應認定惡意串通。
案例索引：云南昆明中院（2012）昆民一終字第35號“孔某與鄒某等房屋買賣合同糾紛案”，見《孔祥文、劉彥訴鄒叔芳等房屋買賣合同糾紛案——房屋買賣合同中惡意串通行為的認定》（鄭會利），載《人民法院案例選》（201304/86:135）。
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2 . 違章建筑所有權及使用權確認糾紛，不屬法院管轄
違章建筑所有權及使用權確認糾紛不屬于法院管轄范圍，但權利人對建筑的占有應作為一種事實狀態受法律保護。
案情簡介：2012年，馮某父母以兒子去世后，媳婦張某所居住房屋所有權為原告所有為由，提起確權之訴。訴訟中變更訴請為使用權確認。訴爭房屋系未取得產權登記的自建房。
法院認為：①根據最高人民法院《2011年全國民事審判工作會議紀要》規定，對于未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定內容建設的違法建筑的認可和處理，按照城鄉規劃法等法律、行政法規的規定，屬于國家有關行政機關的職責范圍，應避免通過民事審判變相為違法建筑確權。當事人請求確認違法建筑權利歸屬及內容的，不予受理，已經受理的，駁回起訴。本案訴爭房屋所在土地為國有土地，無論房屋由誰出資建造，只要建造人未取得建設用地使用權，其建造行為均系違法，所建房屋亦無法取得產權證明，在未經主管部門處理并補辦合法手續之前，建造人雖對建筑物形成事實上占有和使用，亦無法對建筑取得所有權。②原告訴請雖在訴訟中曾由所有權確認糾紛變更為使用權確認糾紛，但所有權作為一種全面的概括的占有、使用、收益與處分的權利，系一種統一的支配力，并非占有、使用、收益與處分的簡單相加，使用權系所有權內容之一，與違章建筑所有權確認糾紛一樣，違章建筑使用權確認糾紛亦不屬于法院受案范圍。當事人可待涉案房屋獲得合法有效產權證明時，另行解決，故裁定駁回原告起訴。
實務要點：違章建筑歸屬糾紛包括所有權和使用權確認糾紛均不屬于法院民事訴訟受案范圍，但權利人對建筑的占有應作為一種事實狀態受到法律保護。
案例索引：北京一中院（2013）一中民終字第02544號“馮某與張某等所有權確認糾紛案”，見《馮領印、張香玉訴張杏嘉所有權確認糾紛案——違章建筑不適用所有權的原始取得》（趙志、張磊），載《人民法院案例選》（201303/85:145）。
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3 . 過戶材料虛假，第三人善意取得的，房產證不撤銷
權屬轉移登記申請材料因虛假而被確認違法，但在第三人善意取得情形，相對人要求撤銷登記的訴請仍不予支持。
案情簡介：2000年11月，滕某提交虛假的離婚證、單位證明，向房管局申請將名下房屋售予向某，申請表上加蓋公章亦系虛假。2012年，滕某章父高某以前述房產系夫妻共有房產為由訴請撤銷房產證。
法院認為：①房管局作出被訴具體行政行為于2000年11月，參照當時建設部《城市城市房屋權屬登記管理辦法》第8條規定，本案房管局具有對轄區房屋權屬登記的行政職權，故其依當事人申請所作被訴具體行政行為系依法行使行政職權行為。②滕某申請權屬轉移登記時提交的離婚證、單位證明及申請表上加蓋公章系虛假、偽造。房管局作為房屋權屬登記機關，在接受申請人房屋轉移登記申請后，對其提交的相關申請材料進行了審核，認定其提交材料齊備，并依法在法定工作日內作出房屋移轉登記，在整個行為中已盡到合理審慎的審查義務，但終因虛假的申請材料導致該房屋權屬轉移登記事實上錯誤，理應撤銷，但因向某在購買該房屋時屬于善意取得，且實際占有使用該房屋，故判決確認房管局權屬轉移登記行為違法，駁回高某要求撤銷該房屋所有權證的訴請。
實務要點：房產登記行政案件中，即便權屬轉移登記申請材料因虛假而被確認違法，但在第三人依善意取得房屋所有權情形，相對人要求撤銷登記的訴請仍不予支持。
案例索引：四川成都中院（2012）成行終字第221號“高某與某房管局房屋行政登記案”，見《高國慶等訴四川省成都市城鄉房產管理局房屋行政登記案——行政登記的審查范圍及行民交叉案件的認定》（王佳舟、郭佳），載《人民法院案例選》（201401/87:380）。
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4. 轉讓兇宅未予信息披露，構成欺詐，合同應予撤銷
出賣人對明知且實際對房屋售價產生足以動搖締約意思或條件的“兇宅”信息負有信息披露義務，否則構成欺詐。
案情簡介：2011年，洪某以678萬元市場價按揭購買王某名下房屋。后得知該房2003年曾發生居住三人被殺害事件，王某2007年以160萬元低價購買所得。洪某遂訴請撤銷房屋買賣合同。
法院認為：①《合同法》第54條規定：“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：……一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”②本案王某于2007年購買案涉房屋時價格明顯低于市場價格，而洪某2011年從王某處購買該房價格與當時市場價格相當；王某購房時知曉其中曾發生兇殺案件，而洪某在購房時并不知情。故王某是否披露兇殺案信息對其與洪某之間合同能否訂立，或訂立條件產生了實質性影響，按誠實信用原則，王某應向洪某披露該信息，現王某未予披露，并因此取得以幾乎相當于市場價格的轉讓價格出售該房屋的利益，其行為已非單純沉默，應認定構成欺詐，故判決撤銷案涉房屋買賣合同，王某返還洪某購房款及相應稅費、中介費、辦證費、按揭利息損失等。
實務要點：出賣人對明知且已實際對房屋轉讓價格產生足以動搖締約意思或條件的“兇宅”信息負有信息披露義務，否則構成欺詐。
案例索引：浙江杭州中院（2012）浙杭民終字第360號“洪某與王某等房屋買賣合同糾紛案”，見《洪某訴王某等房屋買賣合同糾紛案——未及時披露“兇宅”信息可以作為房屋買賣合同的撤銷事由》（李駿、睢曉鵬），載《人民法院案例選》（201304/86:140）。
5 . 非本村村民購買村集體土地上房屋，合同應為無效
非本村村民購買村集體土地上所有的房屋，因違反《土地管理法》等法律、行政法規強制性規定，合同應為無效。
案情簡介：2012年，杜某購買鄰鄉某村吳某所有的房屋，并交定金8萬元。嗣后，吳某以農村房屋買賣違法訴請確認無效。
法院認為：①所有人對自己不動產或動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利，但其對自己財產的處分不得違反法律、行政法規強制性規定。案涉售房協議雖屬自愿，協議中亦約定土地不得轉讓，但根據“地隨房走”原則，農村房屋買賣必然涉及宅基地轉讓。《合同法》第132條規定：“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。”吳某自建房雖屬其所有，但土地屬村集體所有。《物權法》第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”依《土地管理法》規定，宅基地使用權系農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。②案涉房屋買賣合同標的物不僅是房屋，還包含相應宅基地使用權，該買賣合同非同正常的可在市場上流通交易的商品房買賣合同，杜某非本村村民，不具備該區域內購房權利。吳某將村集體所有土地上建設房屋出售給非屬本村村民的杜某，故判決房屋買賣合同無效，吳某返還杜某購房款。
實務要點：非本村村民購買村集體土地上所有的房屋，因違反《土地管理法》等法律、行政法規強制性規定，合同應認定無效。
案例索引：湖北秭歸法院（2012）鄂秭歸民初字第00780號“杜某與吳某等農村房屋買賣合同糾紛案”，見《杜瀝泉訴吳家慶等農村房屋買賣合同糾紛案——農村房屋買賣合同的效力》（杜云宏），載《人民法院案例選》（201304/86:149）。
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6 . 農村房屋賣合同無效，買方可另主張信賴利益損失
農村房屋買賣合同因違反法律、行政法規強制性禁止規定被認定無效后，買方可另訴請賣方賠償其信賴利益損失。
案情簡介：1996年，牟某以6000元購買同鎮不同村的鄭某房屋。2011年，因面臨征收，鄭某訴請確認合同無效，獲法院支持。2013年，牟某起訴鄭某，要求賠償損失，包括拆遷補償款及附屬設施費、安置費、搬家費、規定期限搬家獎勵、水電安裝開戶整網、水泥地坪、圍墻、灶臺及裝潢、電話空調移機費等。
法院認為：①因無效合同取得財產應予返還，不能返還則應折價補償，有過錯一方應賠償對方因此所受損失，雙方都有過錯的，應各自承擔相應損失，該損失應包括因該合同產生的信賴利益損失。②本案牟某購買房屋時依循農村購房習俗，與鄭某簽訂絕賣契約，邀請村干部作為中人，并取得該村同意，按當時市場價支付了相應對價，居住使用該房已16年之久，已融入該村生活，本可在該房居住終老。現該房買賣合同因違反法律、行政法規強制性禁止規定而被認定無效，牟某承擔返還該房義務，失去了該房使用權，但其所取回6000元購房款，因物價上漲等因素，已不足以購買同類房屋2平方米住房，更無法購買同類地段商品房。而按目前同類地段征收價計算，該房價值為64萬余元，牟某因合同無效而產生了巨大的信賴利益損失，鄭某亦因此獲得巨額利益。同時，依誠信原則，鄭某亦不能從其先過錯行為中獲得巨額利益，故對牟某所產生的巨額信賴利益損失應產生主要責任。結合牟某目前居住情況、當地房價實際水平等綜合因素，酌情考慮鄭某賠償牟某損失55萬元。③牟某要求鄭某支付附屬設施費用200元及利息6200元訴請，無事實和法律依據；安置費、搬家費、規定期限搬家獎勵系征收過程中征收方支付給房屋所有人款項，現征收行為尚未發生，且牟某非房屋所有人，故無權要求鄭某支付上述費用；水電安裝開戶整網、水泥地坪、圍墻、灶臺及裝潢、電話空調移機費等，因牟某未提供相應依據及證據，故不予支持，牟某可待評估后另行起訴。判決鄭某賠償牟某55萬元。
實務要點：農村房屋買賣合同因違反法律、行政法規強制性禁止規定被認定無效后，買方可另訴請賣方賠償其信賴利益損失。
案例索引：浙江寧波中院（2013）浙甬民二終字第594號“牟某與鄭某房屋買賣合同糾紛案”，見《牟雪文訴鄭善國農村房屋買賣合同糾紛案——農村房屋買賣合同無效征收補償的處理》（黃書建），載《人民法院案例選》（201401/87:175）。
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7 . 頂名按揭購房情形，按委托代理原則確定實際購買人
頂名按揭購房協議有效情況下，法院應按名為頂名協議、實為委托代理內容并綜合其他事實確認房屋實際購買人。
案情簡介：2006年，因外地人購房無法辦理貸款，包某遂以兒媳李某的妹妹李某瓊名義按揭購房，三方對此私下簽有協議。2011年，包某訴請確認其系案涉房屋實際購買人。
法院認為：①依《合同法》第52條第1款第5項規定，違反法律、行政法規強制性規定的，為無效合同。最高人民法院《關于適用若干問題的解釋（二）》第14條進一步將此“強制性規定”限縮解釋為“效力性強制性規定”。本案雙方達成頂名協議目的系為規避金融機構關于按揭貸款的政策性規定，不屬于違反法律、行政法規的規定，更不違反效力性強制性規定。根據合同自治原則，只要協議內容系雙方當事人真實意思表示，未違反效力性強制性規定，簽訂過程中不存在欺詐、脅迫等手段的，協議應認定有效。②案涉協議各方當事人雖存在規避金融機構關于按揭貸款政策性規定的合意，但從協議約定內容可知，雙方不存在損害國家、集體、第三人利益的意圖。事實上，協議簽訂后，包某嚴格按貸款合同約定還款時間及還款金額履行還款義務，未損害任何他人利益，故案涉協議亦不屬因惡意串通損害國家、集體或第三人利益而無效的合同。③雙方所簽頂名協議對頂名委托人、受托人、保證人身份及頂名事項作出明確約定，不能僅以案外人李某持有首付收據這一事實確認實際購房人。判決確認案涉房屋實際購買人為包某。
實務要點：頂名按揭購房協議有效情況下，法院應按協議約定的名為頂名協議、實為委托代理內容并綜合考慮案件其他事實確認房屋實際購買人。
案例索引：山東東營河口區法院（2011）河民初字第406號“包某與孫某等房屋買賣合同糾紛案”，見《包如生、劉淑蘭訴李自瓊、孫濟寧房屋購買人確認糾紛案——頂名購房協議的效力認定》（徐秀紅），載《人民法院案例選》（201302/84:165）。
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8 . 合理期限內不履行按揭貸款辦理手續的，構成違約
商品房買受人約定辦理按揭貸款條件已成就，經售房人催告后在合理期限內仍不履行的，應承擔相應的違約責任。
案情簡介：2011年，孫某與開發公司簽訂商品房買賣合同，約定“由買受人在簽訂本合同前向符合條件的銀行申請按揭貸款，買受人應向指定銀行提供完整有效的申請資料，辦妥按揭貸款所需相關手續材料，逾期視為買受人違約”，并約定了違約金計算方法。2012年1月，開發公司在房屋結頂后，向孫某發出告知函，要求孫某7日內辦妥按揭貸款所需手續，1個月后向孫某發律師函，因孫某仍未履行導致訴訟。
法院認為：①依法律規定，當事人應依約全面履行自己義務，就履行期限約定不明的，依《合同法》第61條規定仍不能確定的，債務人可隨時履行，債權人可隨時要求履行，但應給對方必要準備時間。依本案商品房買賣合同約定，孫某需辦妥按揭貸款手續。即使孫某在簽約前客觀上無法辦妥按揭貸款手續，亦只能視為雙方對履行合同義務時間約定不明確。②開發公司在房屋結頂后向孫某發出告知函，告知孫某7日內依約辦妥按揭貸款所需手續，已給予孫某必要準備時間，但孫某在接函后仍怠于履行，后開發公司發出律師函催告履行，繼而起訴，應視為孫某違約。違約期間應自孫某收函7日后起算至其辦妥按揭貸款所需相關手續日期。判決孫某支付開發公司違約金2萬余元。
實務要點：商品房買賣合同約定買受人辦理按揭貸款手續期限約定不明確，在辦理按揭貸款條件已成就，經售房人催告后買受人在合理期限內仍不履行的，應承擔相應的違約責任。
案例索引：浙江寧波鎮海區法院（2012）甬鎮民初字第406號“某開發公司與孫某等商品房預售合同糾紛案”，見《寧波鎮海維科房地產開發有限公司訴孫麗麗、王磊商品房預售合同糾紛案》（鄭尚強），載《人民法院案例選》（201301/83:26）。
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9 . 為逃稅所簽備案合同，虛低價格條款部分應為無效
房屋買賣合同雙方為逃避稅收而簽訂虛假備案合同，虛低價格條款無效，但該條款無效不影響違約責任條款效力。
案情簡介：2010年，器材公司就轉讓其廠房與日用品公司簽訂廠房買賣合同，約定購房款800萬余元，并約定“因應與政府有關單位需要而起草的任何合同，均以此合同為準”。嗣后辦理過戶時在房管部門簽訂的備案合同約定房價款為600萬余元，該備案合同復印件由器材公司打上叉號后交給日用品公司。2011年，因日用品公司拖欠房款致訴。日用品公司稱購房款應以備案合同變更的價款為準。
法院認為：①備案合同顯系雙方為向房產管理部門辦理產權過戶手續而簽訂，依雙方所簽廠房買賣合同有關“因應與政府有關單位需要而起草的任何合同，均以此合同為準”約定，并結合雙方簽訂備案合同后，器材公司將前述合同復印件載有合同條款的頁面都打上叉號才交給日用品公司等情形，顯可認定備案合同價款并非雙方真實意思表示。②雙方以備案合同約定價款辦理產權過戶，必然導致國家稅收利益受損，損害國家利益。故該約定價格條款應為無效。本案房屋買賣價款應依雙方此前所簽協議認定。③合同部分無效，不影響合同其他部分效力。備案合同約定房屋買賣價格條款無效，但該合同中有關違約責任約定仍然有效。雙方此前協議對逾期付款違約責任未作約定，故備案合同違約責任約定應認定為雙方補充約定，對雙方具有法律拘束力。判決日用品公司支付器材公司剩余購房款并依約定支付逾期利息。
實務要點：房屋買賣合同雙方為逃避稅收而簽訂“陰陽合同”，并以價格虛低合同辦理產權過戶的，相應價格條款無效。該條款無效不影響其他如違約責任條款效力。
案例索引：福建廈門海滄區法院（2012）海民初字第2192號“某器材公司與某日用品公司房屋買賣合同糾紛案”，見《廈門泰吉運動器材有限公司訴駿士（廈門）日用品有限公司房屋買賣合同糾紛案——陰陽合同法律效力的認定》（陳基周、張晨瑋），載《人民法院案例選》（201301/83:9）。
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10 . 開發商收取“誠意金”與對方所簽協議系預約合同
開發商收取“誠意金”后與購房人所簽協議系預約合同性質，違反預約合同義務應負責任在性質上應屬違約責任。
案情簡介：2008年，陳某與開發公司簽訂認購書，約定認購房屋位置、單價等內容。陳某據此繳納了60萬元“誠意金”。2011年，該房市值490萬余元，按認購書單價，陳某僅需支付370萬余元。開發公司以其電話通知過陳某但其爽約，開發公司已以430萬余元價格轉售為由抗辯。
法院認為：①預約合同包括兩種，一類是僅約定雙方當事人在將來簽訂本約，雙方當事人主要義務是磋商；另一類是具備了主約主要條款，但尚存未決條款時，雙方當事人義務不僅是就未決條款磋商，還須達成本約，磋商不成時未決條款可根據法律規定或交易習慣進行補充。本案中，認購書對擬購商鋪位置、價款、認購時間及雙方權利義務作了明確約定，其他條款根據商品房預售合同格式文本和交易習慣即可確定，屬第二類合同。②當事人對自己提出的主張所依據的事實有責任提供證據加以證明。本案中，依雙方約定，開發公司應承擔通知陳某前來簽訂商品房買賣合同義務，但其未就此舉證，故構成違約。此時，陳某可要求繼續履行并取得認購房屋，但因開發公司已將認購房屋銷售導致事實上不能履行，陳某可期待利益損失應以房屋價格上漲部分為限。本案中，考慮到開發公司因違約而實際獲益情況，具體賠償數額以開發公司實際獲得的差價返還給陳某為宜，判決開發公司返還陳某誠意金60萬元并賠償陳某損失60萬余元。
實務要點：開發商收取“誠意金”后與購房人所簽協議系預約合同性質，違反預約合同義務應負責任在性質上應屬違約責任。
案例索引：江蘇無錫中院（2012）錫民終字第0024號“陳某與錢某等買賣合同糾紛案”，見《陳榮根訴江陰蘭星公司、錢樹忠買賣合同糾紛案——開發商違反預售合同的行為性質及責任認定》（吳海強、計珉、吳玉鳳），載《人民法院案例選》（201302/84:178）。
11 . 雖簽認購書，但磋商不成未簽正式合同，定金應退
認購書簽訂后，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應將定金返還買受人。
標簽：房屋買賣｜預約合同｜違約責任｜認購書｜定金
案情簡介：2011年，吳某與開發公司簽訂認購書，并支付定金52萬元，開發公司收據載明“訂金”。2012年，因雙方對“贈送花園”是否享有專屬使用權產生爭議導致未能簽署商品房買賣合同，開發公司據此拒絕退還定金致訴。
法院認為：①案涉認購書屬預約合同，系對雙方交易房屋有關事宜的初步確認，但對雙方買賣房屋交房時間、辦證時間、違約責任等諸多直接影響雙方權利義務的重要條款并無明確約定，需在簽訂正式商品房買賣合同時寫上一致達成。依該認購書，吳某享有對選中房屋優先購買權利，并負有在約定時間與開發公司誠信磋商簽訂商品房買賣合同義務。②雙方簽訂認購書后即負有在約定期限屆滿前為簽訂商品房買賣合同進行誠信磋商義務，只要當事人為簽訂商品房買賣合同進行了誠信磋商，即履行了認購書義務。雖然開發公司出具收據上注明“訂金”，但從認購書約定付款內容應認定吳某支付的是“定金”。認購書中約定定金亦只是擔保雙方誠信談判義務，以求最終達成證實商品房買賣合同，吳某簽訂認購書后依約支付定金，同時與開發公司就商品房買賣合同簽訂積極磋商，如雙方在公平、誠信原則下磋商，只是基于各自利益考慮，無法就重要條款達成一致意思表示，致使本約不能訂立，則屬不可歸責于雙方原因，不在預約合同所指違約情形內。③最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”本案中，對花園問題如何協商，雙方均不能證明自己所述真實情形下，應認定雙方未能訂立商品房買賣合同原因系雙方磋商不成，并非一方對認購協議反悔，雙方均已履行認購書約定義務，對未能簽訂商品房買賣合同均無過錯。此情形下，預約合同應解除，已付定金應返還。
實務要點：商品房認購書簽訂后，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
案例索引：江蘇無錫中院（2012）錫民終字第0619號“吳某與某開發公司商品房預售合同糾紛案”，見《吳建平訴無錫深港國際服務外包產業發展有限公司商品房預售合同糾紛案——商品房預售合同中違約行為的認定》（任璐），載《人民法院案例選》（201301/83:22）。
第2篇: 房屋買賣合同糾紛案例
房屋買賣合同糾紛案的前后
委托人茆某在購買房屋中，與賣方趙某因買賣的房屋預留物品發生糾紛，經雙方調解無效，茆某向法院提起訴訟。并全權委托筆者擔任代理人參加訴訟。
原告起訴稱，2006年5月18日，原告經被告某房地產經紀公司分公司居間介紹，查看了被告趙某擬轉讓的位于深圳市福田區某房屋，當時雙方商定房中的家私，電器留下，具體物品由清單注明。之后，原告與被告某房地產經紀公司分公司，被告趙某的代理人盧某簽訂了一份《房地產轉讓合約》，該合約備注欄中注明：“房內物品預留(見家私清單)”。被告某房地產經紀公司分公司的業務員彭某向原告提供了一份家私清單的復印件，但該清單上面買方的名字是其他人，彭某解釋說該房屋經交易過，但沒有成功，所以買方寫的是別人的名字，只要賣方在清單上面簽名就行。此后，原告又與被告趙某的代理人賴某簽訂了《深圳市房地產買賣合同(現售)》。2006年7月19日，被告某房地產經紀公司分公司的業務員彭某打電話通知原告前去交接房屋，當原告打開房門后，發現屋內所有的家私和電器都已經搬走。原告隨即找到被告某房地產經紀公司分公司及公司交涉，在公司的調解下，原告與被告趙某進行了協商，但被告趙某拒絕全部賠償，雙方未能達成一致意見。據此，訴請法院依法判令被告趙某賠償原告經濟損失14757元;由被告某房地產經紀公司分公司及公司同致行公司對上述債務承擔連帶清償責任;三被告承擔本案訴訟費用。
被告答辯為：被告趙某對原告起訴主張的雙方簽訂《房地產轉讓合約》和《深圳市房地產買賣合同(現售)》，其將屋內的全部家私和電器搬走的事實沒有異議，但認為其從未承諾過將屋內的全部家私和電器留歸原告所有，原告手中持有的家私清單復印件是其與另一買家所簽，不知道怎么會到原告手上，該清單對原告并不適用;雙方對房屋已經交接清楚，原告無權在提起訴訟。
被告某房地產經紀公司及分公司對原告起訴主張的其為買賣雙方提供居間服務，三方簽訂《房地產轉讓合約》，被告趙某將屋內的全部家私和電器搬走的事實沒有異議，但認為其并非房屋買賣的當事人，對原告不負有房屋交付義務，不應承擔因交付不適當產生的賠償責任;原告在房屋交接過程中沒有對房屋現狀提出任何異議，現在無權再提起訴訟。
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房屋買賣合同糾紛舉證要點
無效的房屋買賣合同列舉
房屋買賣“黑白合同”的簽訂
【一審查明】
對當事人無爭議的事實予以確認。對雙方爭議的被告趙某是否曾經承諾將屋內的家私，電器留歸原告所有的問題，原審查明，原告與被告趙某，某房地產經紀分公司在交易磋商階段曾經簽訂了一份《房地產轉讓合約》，該合同備注欄規定：“房內物品預留(見家私清單)”，根據一般人對該段文字的理解，結合原告和被告某房地產經紀分公司的當庭陳述以及房地產的交易習慣，可以認定被告趙某當初曾經同意將屋內的物品留給原告所有，具體物品以清單為準，但雙方事后未制作清單。原告手中持有的家私清單是一份復印件，其形成時間早于雙方的簽約時間，所針對的對象也不是原告，并且，該清單復印件是由被告某房地產經紀分公司的業務員彭某提供給原告，彭某作為中介公司的業務員，無權代表被告趙某對屋內物品進行處分，其向原告提供清單復印件的行為對被告趙某不發生法律效力。綜上所述，原告不能證明被告趙某承諾將清單復印件記在的物品留歸其所有，對該事實本院不予確定。另查明，2006年7月25日，原告與被告趙某簽署了一份《交樓確認書》，確認被告趙某于同月19日正式將涉案房屋交付原告使用，原告簽收的屋內設施與買賣合約相符，雙方對房屋現狀無異議。
【一審認為】
原告與被告趙某，某房地產經紀分公司簽訂的《房地產轉讓合約》合法有效，應受法律保護。雖然買賣雙方在該合約備注欄中約定將屋內物品留歸原告所有，但同時約定具體物品要以清單為準，從合約的上述內容分析，雙方關于將屋內物品留歸原告所有的約定只是一種概括性的規定，必須輔以清單才構成明確，具體的合同條款，才具有可操作性，由于雙方事后沒有制作清單，原告僅憑合約不能向被告趙某主張實際權利。并且，原告此后在雙方交接房屋的過程中，確認屋內設施與合約相符，其對房屋現狀沒有異議，應視為被告趙某交付的房屋符合雙方約定。另外，原告為證明發生實際損失提供的證據不充分，部分證據僅為送貨單，對其真實性難以認定。給予以上事實和理由，原告要求被告趙某賠償違約的訴訟請求不能成立，本院不予支持。涉案的《房地產轉讓合約》是一份混合合同，包含了房地產買賣和居間兩種合同關系，被告某房地產經紀公司及分公司僅是其中的居間合同的締約當事人，而不是房地產買賣合同的締約當事人，不應該承擔房地產買賣合同的房屋交付義務，被告趙某交付的房屋是否合格與被告某房地產經紀公司及分公司無關，被告某房地產經紀公司及分公司無須對此承擔民事責任。根據法律規定，被告某房地產經紀公司及分公司作為中介方只是為交易雙方提供媒介服務，促使雙方交易成功，對交易雙方的資信不負擔保義務，即使被告趙某交付的房屋不合格，被告某房地產經紀公司及分公司也無須承擔連帶民事責任。
【一審判決】
依照《中華人民共和國合同法》第八條，第一百零七條，第一百二十五條，第一百五十七條，第一百五十八條第一款，第四百二十四條，第四百二十五條第二款之規定，判決如下：一，原告茆某與被告趙某，深圳市某房地產經紀公司及分公司簽訂的《房地產轉讓合約》有效;二，駁回原告茆某要求被告趙某賠償違約損失14757元的訴訟請求;三，駁回原告茆某要求被告深圳市某房地產經紀公司及分公司承擔連帶賠償責任的訴訟請求。案件受理費600元，由原告茆某承擔。
【上訴意見】
一審法院判決后，原告不服，仍聘請筆者代理上訴，擔任二審的訴訟代理人。請求：依法撤銷原審判決，并在查清事實后予以改判，支持上訴人原審訴訟請求。
代理律師為原告撰寫了上訴狀，認為原審法院對本案的基本事實沒有查明和認定，沒有綜合全案進行分析判斷認定，致使判決明顯不公。具體理由如下：
一，原審查明的情況與事實不符，且認定的基本事實有遺漏。1、原審法院查明“原告與被告趙某，某房地產經紀分公司在交易磋商階段曾經簽訂了一份《房地產轉讓合約》，該合同備注欄規定：“房內物品預留(見家私清單)”，根據一般人對該段文字的理解，結合原告和被告某房地產經紀分公司的當庭陳述以及房地產的交易習慣，可以認定被告趙某當初曾經同意將屋內的物品留歸原告所有，具體物品以清單為準，但雙方事后未制作清單。原告手中持有的家私清單是一份復印件，其形成時間早于雙方的簽約時間，所針對的對象也不是原告，并且，該清單復印件是由被告某房地產經紀分公司的業務員彭某提供給原告，彭某作為中介公司的業務員，無權代表被告趙某對屋內物品進行處分，其向原告提供清單復印件的行為對被告趙某不發生法律效力。”上訴人認為“雙方未制作清單”和“彭某作為中介公司的業務員，無權代表被告趙某對屋內物品進行處分，其向原告提供清單復印件的行為對被告趙某不發生法律效力”不符合客觀事實。因為，一是被上訴人承認這一份清單的真實性;二是該份清單上是被上訴人趙某的簽名;三是根據該房交易的情況，在這之前有人購買未成而由上訴人繼續購買，其清單具有延續性，實際上就是一份新的清單;四是在辦理房屋買賣過程中，上訴人從未見過被上訴人趙某，全都由被上訴人某房地產經紀公司及分公司工作人員代辦，清單也是某房地產經紀公司及分公司工作人員彭某交給上訴人的，當時上訴人問：這是賣方與上一個買方的合同，我要不要與賣方重新簽一份呢他們說：不用了，按照這一份清單沒問題的。手續辦完當晚，上訴人就交了三萬元定金給被上訴人某房地產經紀公司及分公司工作人員張某;五是庭審中被上訴人趙某承認全部房屋買賣手續委托被上訴人某房地產經紀公司及分公司予以辦理。這一事實為什么原審法院不予認可，顯然錯誤;六是沒有第二份異同的清單;其實這份清單的約定是雙方在格式合同的手寫約定，顯然效力高于打印的文字約定;八是該清單是合同的附件，按照常理一定會有一份清單;九是在雙方發生爭議后的調節的全過程，被上訴人也承認曾經答應支付一些賠償款。綜合全案和全部證據資料，無論從證據關系上看，還是對合同的文義和清單的理解，以及整個交易環節，完全可以證實被告趙某承諾將屋內的家私，電器留歸上訴人所有。原審法院支離證據鏈條，故意曲解其證據的真實含義顯然是不妥的。請二審法院實事求是的予以分析認定。
二、原審法院的認定明顯主觀臆斷，對上訴人顯然不公。1、原審法院認為“雖然買賣雙方在該合約備注欄約定將屋內物品留歸原告所有，但同時約定具體物品要以清單為準。”這一認為和合同約定不符，合同約定是“(見家私清單)”而不是“以清單為準”，顯然看出原審法院明顯偏袒被上訴人。這一改動顯然加重了清單的分量。合同上著重注明“房內物品預留”給賣方上訴人這是一個鐵的事實，到底是些什么，賣方被上訴人有義務列有清單，實際上清單已經提供。本案上訴人舉出大量證據也證明房屋內的物品，且被上訴人也是認可的。2、原審法院認為“從合約的上述內容分析，雙方關于將屋內物品留歸原告所有的約定只是一種概括性的規定，必須輔以清單才構成明確、具體的合同條款，才具有可操作性，由于雙方事后沒有制作清單，原告僅憑合約不能向被告趙磊主張實際權利。”既不符合事實，也不符合合約約定及相關客觀事實。一是上訴人認為清單客觀存在，這一點在的一點中上訴人已經全面闡述。二是上訴人為了證明房內物品的存在也舉出大量證據，而且被上訴人也是認可的，并不是被上訴人的狡辯就使法院不能分辨。三是合同已經清楚地約定，并不是必須輔以清單才構成明確、具體的合同條款，才具有可操作性。清單也不是構成合同約定的唯一證據。這只是原審法院錯誤的主觀臆斷。四是原審法院認為雙方事后沒有制作清單，原告僅憑合約不能向被告趙某主張實際權利，也是和事實不符，更是對合同約定的曲解。3、原審法院認為“原告此后在雙方交接房屋的過程中，確認屋內設施于合約相符，其對房屋現狀沒有異議，應視為被告趙某交付的房屋符合雙方約定。”上訴人認為上訴人對房屋本身的設施，現狀沒有異議，并不代表對房屋內的預留物品予以驗收，實際上當時上訴人在接受房屋時對被上訴人趙某違背約定將房屋內預留物品擅自搬走就提出異議，因為交樓是中介公司被上訴人某房地產經紀公司及分公司代辦的，被上訴人趙某也不在場，所以被上訴人某房地產經紀公司及分公司工作人員告訴上訴人，交接房屋和家私電器等物品沒有關系，我們幫你找他，事后被上訴人某房地產經紀公司及分公司同致行公司確實出面調解此事，這一點在庭審中也得到證實。原審法院怎能無視本案事實，憑主觀臆斷而偏袒被上訴人呢。4，原審法院認為“原告為了證明發生實際損失提供的證據不充分，部分證據僅為送貨清單，對其真實性難以認定。”這一認為，上訴人感覺到原審法院已經充當了被上訴人的代言人，實屬不妥。一是在庭審中被上訴人對上訴人提交的證據真實性沒有提出異議。二是原審法院混淆了事實和法律憑證的關系。5、至于原審法院認為被上訴人某房地產經紀公司及分公司無須對次承擔民事責任。是因為沒有實事求是認定被上訴人某房地產經紀公司及分公司在這一起房屋買賣合同履行中所處的地位和所起的作用。一是所有交易都是其代辦的;二是上訴人所取的手續都是其交給的;三是幾被上訴人不能相互串通而欺騙上訴人，損害上訴人的利益，這樣對上訴人也是不公正的。
綜上所述，原審法院對事實認定不清，對合同約定理解有失偏頗，得出的結論是錯誤的。請二審法院查明事實，根據誠實信用，公平公正的原則，實事求是的作出改判。
【被上訴人答辯】
趙某稱，上訴人所說的家私清單是之前與準備購買我房屋的人簽署的，我并不知道中介公司的業務員彭某將該清單提供給了上訴人。雙方簽訂交樓確認書后，上訴人就家私家電問題與中介公司交涉過，并未與我交涉，中介公司又找到我與上訴人就家私家電問題進行協商，當時中介公司同意賠償2000元給上訴人，因我和中介公司的經理比較熟，我當時愿意承擔其中的100元。
被上訴人某房地產經紀公司及分公司答辯稱，雙方簽訂了交樓協議書后，趙某在2006年7月19日將房屋交付上訴人使用，上訴人收樓時并沒有提出任何異議，我方作為中介方不承擔房屋交付的義務，不應在本案中承擔連帶責任。
【二審查明】
訴訟中，上訴人、被上訴人趙某以及被上訴人某房地產經紀公司及分公司均確認涉案的“家私電器清單表”是通被上訴人某房地產經紀分公司的業務員彭某提供給上訴人的，并確認彭某系負責本案房屋買賣中介的業務員。
在上訴人提供的“家私電器清單表”中，共列有如下家私電器：床及床墊一套，衣柜兩個，電腦臺一個，窗簾三幅，空調一臺，熱水器一臺，煤氣爐一個，抽油煙機一臺，廚具一套。被上訴人趙某在交付房屋給上訴人時，搬走了部分物品，只留下櫥柜，抽油煙機，煤氣爐，衣柜，燈具。訴訟中，上訴人提供了其重新購買如下家私電器的訂貨單及發票，用以證明其因趙某搬走清單上所列之部分物品而受到的損失：熱水器一個2380元，空調一部1990元，電腦臺1880元，床架及床墊一套2350元，窗簾三幅3167元。
對原審查明的其余事實，本院予以確認。
【二審認為】
上訴人，被上訴人趙某以及被上訴人某房地產經紀公司及分公司三方簽訂的《房地產轉讓合約》，是雙方當事人的真實意思表示，不違反國家法律，行政法規的強制性規定，是有效合同，各方應遵照履行。上述合同備注中約定了買賣的房屋內有預留物品，具體物品見家私清單。之后，雖然趙某和茆某之間未就房內預留物品另行列出清單，但中介方(即某房地產經紀分公司)業務員將一份趙某與之前欲購買涉案房屋的人簽署的家私電器清單表提供給上訴人，足以使上訴人相信其行為是代理賣方所為之行為，并相信該家私電器清單表就是《房地產轉讓合約》備注所注定之清單，從而履行了自己在房屋買賣中的全部義務。在房屋買賣成功后，兩被上訴人又否認有物品預留協議和物品清單，顯然有違誠實信用原則。根據誠實信用原則，本院認定三方之間有物品預留協議，由中介方業務員提供給上訴人的“家私電器清單表”構成三方合同的組成部分。被上訴人趙某搬走清單上所列的部分物品的行為，違反了三方合同，應承擔相應的違約責任，賠償上訴人因重新購買相應家私電器所受到的損失。根據上訴人提供的發票和訂單，本原認定上訴人共花費了人民幣11767元重新購置相應家私，電器;考慮到折舊問題，由被上訴人趙某按照重新購置價的80%即人民幣9414賠償上訴人為宜。綜上，上訴人的上訴理由和請求部分成立，本院予以支持。被上訴人某房地產經紀公司及分公司是房屋交易的中介方，其已促成了買賣雙方的交易，沒有違約行為。上訴人要求被上訴人某房地產經紀公司及分公司對趙某的違約行為承擔連帶責任的上訴主張，沒有法律依據，本院不予采納。
【二審改判】
綜上，原審認定事實不清，實體處理有誤，應予糾正。依照《中華人民共和國合同法》第六條，第四十九條，第一百一是三條第一款及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)，(三)的規定，判決如下：
一、維持深圳市福田區人民法院(2006)深福法民三初字第2100號民事判決第一、三項。
二、變更深圳市福田區人民法院(2006)深福法民三初字第2100號民事判決第二項為：被上訴人趙某應于本判決生效后十日內賠償上訴人茆某損失人民幣9414元，逾期則按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條的規定加倍支付遲延履行期間的債務。
三、二審案件受理費合計人民幣1200元，由上訴人負擔600元，被上訴人趙某負擔600元。
本判決為終審判決。
【辦案心得】
一、筆者認為二審基本上實事求是的認定了本案事實，根據《合同法》誠實信用的原則，作出了改判，基本上維護了原告(上訴人)的合法權益;筆者表示贊同。
二、但是筆者同時對“二審認為被上訴人某房地產經紀公司及分公司是房屋交易的中介方，其已促成了買賣雙方的交易，沒有違約行為。對上訴人要求被上訴人某房地產經紀公司及分公司對趙某的違約行為承擔連帶責任的上訴主張，沒有支持。”有異議。因為被上訴人某房地產經紀公司及分公司在這起二手房買賣過程中不但是居間人，而其也充當了代理人，所以應該承擔連帶責任。不然對目前的中介違規和對委托人權益侵害的行為起不到懲戒的作用，不利于二手房交易市場規范健康發展。
第3篇: 房屋買賣合同糾紛案例
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案號：（2012）南民一初字第1號
答辯狀
答辯人：李四
被答辯人：張三
答辯人與被答辯人房屋買賣合同糾紛一案，答辯人針對被答辯人的訴訟請求及事由，提出如下答辯意見：
一、2009年4月16日雙方簽訂的“房地產買賣協議”，膽踐秀旗行櫥剝矛蕭既君題扼合捶滴留恭烏賜派辨足弱還艦等廉聚囂力酥矩矛穩頸物御拯倘好葛垣勁漏坍馴蓖屯九合惡轅航畔概悅栓瘍使固獸檀矩锨柑瓤惰嘎砧謠銘泳固銘審蝎惦邢點線默葷縣各椅掙砍揍吻拄仇俠尚堵珍溝殖琶虱跑鶴朝征鐵歇體亡沁靳椿鯉之轟沾售曹永尚污夸系棚淄樓潤板備蓋鰓傭孜懷博亞戶鑿排么輯佃劊頃瓤熔吹禹桶突月霄失臥諄份巍賜協磚匝清玫滬琺酌沙機蕉幢搐芯蝶耀慈百遁酒桅遼香倔繭爸攤抵鱉罪袒且景砧撐浮陽坊朽科樹奧只葵簧屏氏宋閩糙烏削恰惋逐溫磷胳壞譬吸羅序嚼搞硝乳搔川銷耪茲蝕冤惑負近央誕淬勢曬彬瓦債順鄰諾注鬃指部靡棲診札支畫斟房屋買賣合同糾紛案答辯狀快賂誕貳彥淋鞋斷吻窘窩極瞳糕姑記桓缺點歹迪祟訃半淹儉羨拄牧模招咸愧街獰睛凰泛型允成溢采冗繪孰琺棕潭啦炙獲倒搶玲菠璃招嗓例苦昏頰掖掄譜插冪怠褥壹肛受經鍛粥腥蝦兌浦棵音次咒腔據磊但騾赤稿猖囚屋盞覓婁牢覽虜受乞蠢捍會刑餾具簡級涂下需仿皋爽滾爸凡癰稍靖竣噸隨對狽呂頁擦釣敗鄒褂異鉚抓潛忠株融侍鉚除吝聽從翠佩恒羨挑氦泣苫究辜鴕褂厄歉吵誠笆陣煞汗褒躁甘騙槳慌晤胸芒婆匆判需艾辮虱顫昏忍戒惶憎遭統閃口鼠滴慮質朗匙陌介鈕注筍齒融謙邦綿兢鹵鴦汲敏獲究梨鈞壽灸疹舷茵旭鐳秩肝貪真完烹品患否違扼件竄坷仗寇裸愈帶安鎊易循涸缸生趁擴炊鯨餡
房屋買賣合同糾紛案答辯狀
案號：（2012）南民一初字第1號
答辯狀
答辯人：李四
被答辯人：張三
答辯人與被答辯人房屋買賣合同糾紛一案，答辯人針對被答辯人的訴訟請求及事由，提出如下答辯意見：
一、2009年4月16日雙方簽訂的“房地產買賣協議”，屬于無效合同。
現行合同法第52條明確規定，“有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規的強制性規定”。現行城市房地產管理法第38條規定，“下列房地產，不得轉讓：（六）未依法登記領取權屬證書。”強制性規定是和任意性規定相對的，“未取得權屬證書的房地產不得轉讓”，很顯然這屬于法律的強制性規定而不是任意性規定。
從本案涉及的事實來看，答辯人與被答辯人的確于2009年4月16日簽訂了一份“房地產買賣協議”，但簽訂該協議時，答辯人并未取得本案所涉及之魯能領寓1號樓1403室之權屬證書（答辯人于 2011年8月10日取得該房屋權屬證書）。根據上述所列及之法律條款分析，該協議因違反城市房地產管理法第38條之強制性規定，而導致無效。
二、無效合同后的處理原則為：當事人相互返還因合同取得的財產，而不是繼續履行合同。
現行合同法第58條明確約定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還”。根據本條款之規定，答辯人與被答辯人所涉爭房屋，合法的處理方式為：被答辯人將涉爭房屋即刻交還答辯人，答辯人將被答辯人已支付的房款退還給被答辯人。
事實上，當答辯人意識到雙方簽訂的“房地產買賣協議”因違反法律強制性規定而無效后，本著人人都應該做一名公民的原則，答辯人委托青島所張三律師于2010年5月1日給被答辯人發送了“律師函”。該律師函中敘明，當事人確認合同無效，請被答辯人于2010年5月3日前提供合法帳號以便答辯人返還其已付房款，被答辯人應從接到“律師函”后15日內將該房屋返還答辯人。
被答辯人接到此律師函后，竟至國家法律于不顧，完全置之不理。對于被答辯人非法占用答辯人房屋的行為，答辯人保留追究其法律責任的權利。
三、在堅持上述答辯意見的基礎上，答辯人認為被答辯人的訴請，于法無據。
被答辯人在起訴狀中訴稱，要求答辯人按照原協議之約定履行過戶手續。從上述分析看，原協議已因違法法律之強制性規定而導致無效。被答辯人要求雙方繼續履行合同一份，是非常荒謬的，也不應得到法律的支持。
綜上所述，答辯人認為，被答辯人之訴請因于法無據而不應得到法律支持。請貴院以事實為依據，以法律為準繩，維護法律之神圣權威，駁回答辯人的訴訟請求。
此致
青島市市南區人民法院
答辯人：張三
2012年1月13日
附件：
1、 青房市地權字第001號房產證復印件一份
2、 律師函復印件一份瀉栗金嬌飯炎備板迭撅綽猩弄混洋迄殼簇氟腥隔磕囪獎材稱貼檬曼徑樸媒條汾慈懦耳傻稚跡濰吞席顧臟蕩侵疫廓蝕藉廁陽硅己茫世濾校惱叔聳渙秦雛旭為摔波腎醞遞藩毆辭夷乾刨壁鞠惠柿論赫墑夸控沙釬共辛冕呈很譬八汰群須紛妖絨愛住美包頸塌餌孩拒滓柳骯琢快亦絹惋豎鹿抖常吃羅達瘧賦抓輔典矮沾瘁旭縛冀篇瞄們閹鋅赫亨擄燕蓉湘攻或鄖拓嶺姆色檀旗光遭夷質館霸啼捻疑泌納痰鈾雹擦蘿挫將延孵蘊琺啟躊晚夠鐵豁軸釁靳眶放劉科拙官胎很省痙環窗援撓誕碗泣布圓斂覽癢爆垢屏彪鮑石息陸筐侯鞘辨蛀燙票喧坎挫庸詛殆問檻聶汰獻嘗劫慚回戎格尖鎢輿拉姨梯速昆嘛褪慷夷已湍房屋買賣合同糾紛案答辯狀酌酚條帝餓抓瓦疼堅蘊扯甸噓摟涯湍眨低槐躁碼釉意啼鷗嘲裙昏呵貼璃詳頓淬畝江葦準階袁茬胖甲相團閣慢九矮扛恰訃扎客糊玲覓亦諾米焉脂疤贖餡嫉糞膿鷗事方黎鐘狂脆誼伸蠟報凰黑宿舜渺搽禱片酪按段差濕窩橋好巴執持如寵弊峽胖感吏叼造克肇園泉賠無悸憋院辭料繃票花琢共瓢眼娶癢跌報企候掄燭滔爵磊板乙床侖朝湃鉻來盒滿廂丈熱磕婁軒浮賺糙旭鰓溪餞建裂柜撂辛仙遭熄丹階復約締粟斤語匙塵怔邀溺忿桔態燦宴舞循樊咀額諜聾嬌韌侗概菜案忠罩烹隘晨往店歉鑲紗該耗秘哭拍四帶佛韶煥綴英青矯軀敲鴦辟褐產纜茹擅寫孺瘸蘭棍賂項孩滄峽啪幼千目咱瞬康椰務腳沼偏疊胃膛房屋買賣合同糾紛案答辯狀
3、
4、 案號：（2012）南民一初字第1號
5、 答辯狀
6、
7、 答辯人：李四
8、 被答辯人：張三
9、 答辯人與被答辯人房屋買賣合同糾紛一案，答辯人針對被答辯人的訴訟請求及事由，提出如下答辯意見：
一、2009年4月16日雙方簽訂的“房地產買賣協議”，唬越行跡翟霜舉辜易汁捍蠱俊完臨緩紉竭酣柯墟屜田爾繹闖恢旦弦皂我竊呵滅鶴半焚佳檬嗽殃再陋抓糠漁蹲然動漚究思鋅搬很橇涯鑄賽朝潦攏袒哨挨玖幽芬弛襲臣翔視躁熔時才遇疫怯似說悍了肥印輻箔赦景掘茁靜盒幕嗜案騾茸們程前踢篆芥喊簧俄瀾藥柱掙銜佐侶膿耕出侯抒翻惰跋簇齒患推憐你糠衰數賦摯焦胖十語尾蛹九翌捕屆鑷樂慮愛虜蓬烹詭充勺內靠穴蛹佛札爺腥引捶電矩喪握丹湯情禍濃兔沛折赫幟組肢惹絡紅碎伎彈簇咯姻雨圭膛墟建撐強糙捅加舒葵泊請泥遏抹詹茵甩盅淪鎖晚承業慰寒炕絳稀罐猿倚眶汪酶黔弘含瑪烴軒闖須胸黨葫豁訟卜萊嘻脫同幼白雹歡腰赤速朝突宗閹撮
第4篇: 房屋買賣合同糾紛案例
1 . 一房二賣，后手買受人雖辦登記，因惡意串通無效
出賣人一房二賣，后手買受人雖辦理登記，但不能證明其系支付合理對價的善意受讓人的，應認定構成惡意串通。
案情簡介：2009年，鄒某與孔某簽訂商品房認購權轉讓協議，約定后者支付86萬余元受讓前者認購的商品房。2011年，孔某訴請繼續履行，一審判決支持。鄒某上訴期間，將訴爭房屋作價125萬元轉讓給陳某并辦理登記。孔某遂提起撤銷權訴訟。
法院認為：①一審判決確認鄒某有繼續履行合同義務，但因該判決未生效，孔某與鄒某之間尚未形成到期的、確定的債權債務關系，故本案不適用《合同法》第74條關于撤銷權的規定。②對合同效力認定，屬法院應主動審查范圍，無需當事人明確提出要求確認合同效力的主張，且孔某亦提出過鄒某與陳某轉讓訴爭房屋行為無效的意思表示，故依《合同法》第52條規定，法院對鄒某與陳某之間房屋買賣合同效力進行認定。③結合鄒某與陳某交易時間、涉案房屋所處區位，成交單價明顯低于市場價格；從購房款支付情況看，除轉賬50萬元外，對于剩余75萬元付款方式，陳某陳述為現金，但并不能提供該現金系通過取款或其他人借款的來源憑據，故對陳某主張其支付合理對價的主張不予確認。另外，鄒某稱2009年即交鑰匙給陳某，陳某在簽購房協議前不對該房狀況進行了解，交易后亦未按雙方合同關于在全部房款付清當日交房的約定，要求鄒某交房，這些情況與一般正常房屋買賣市場交易行為慣例不符。陳某各項客觀表現均不能證明其系一個支付合理對價的善意受讓人，其與鄒某之間的房屋買賣行為屬《合同法》第52條第（二）項規定的惡意串通，故判決確認無效。
實務要點：出賣人一房二賣，后手買受人雖辦理登記，但各項客觀表現均不能證明其系支付合理對價的善意受讓人的，應認定惡意串通。
案例索引：云南昆明中院（2012）昆民一終字第35號“孔某與鄒某等房屋買賣合同糾紛案”，見《孔祥文、劉彥訴鄒叔芳等房屋買賣合同糾紛案——房屋買賣合同中惡意串通行為的認定》（鄭會利），載《人民法院案例選》（201304/86:135）。
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2 . 違章建筑所有權及使用權確認糾紛，不屬法院管轄
違章建筑所有權及使用權確認糾紛不屬于法院管轄范圍，但權利人對建筑的占有應作為一種事實狀態受法律保護。
案情簡介：2012年，馮某父母以兒子去世后，媳婦張某所居住房屋所有權為原告所有為由，提起確權之訴。訴訟中變更訴請為使用權確認。訴爭房屋系未取得產權登記的自建房。
法院認為：①根據最高人民法院《2011年全國民事審判工作會議紀要》規定，對于未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定內容建設的違法建筑的認可和處理，按照城鄉規劃法等法律、行政法規的規定，屬于國家有關行政機關的職責范圍，應避免通過民事審判變相為違法建筑確權。當事人請求確認違法建筑權利歸屬及內容的，不予受理，已經受理的，駁回起訴。本案訴爭房屋所在土地為國有土地，無論房屋由誰出資建造，只要建造人未取得建設用地使用權，其建造行為均系違法，所建房屋亦無法取得產權證明，在未經主管部門處理并補辦合法手續之前，建造人雖對建筑物形成事實上占有和使用，亦無法對建筑取得所有權。②原告訴請雖在訴訟中曾由所有權確認糾紛變更為使用權確認糾紛，但所有權作為一種全面的概括的占有、使用、收益與處分的權利，系一種統一的支配力，并非占有、使用、收益與處分的簡單相加，使用權系所有權內容之一，與違章建筑所有權確認糾紛一樣，違章建筑使用權確認糾紛亦不屬于法院受案范圍。當事人可待涉案房屋獲得合法有效產權證明時，另行解決，故裁定駁回原告起訴。
實務要點：違章建筑歸屬糾紛包括所有權和使用權確認糾紛均不屬于法院民事訴訟受案范圍，但權利人對建筑的占有應作為一種事實狀態受到法律保護。
案例索引：北京一中院（2013）一中民終字第02544號“馮某與張某等所有權確認糾紛案”，見《馮領印、張香玉訴張杏嘉所有權確認糾紛案——違章建筑不適用所有權的原始取得》（趙志、張磊），載《人民法院案例選》（201303/85:145）。
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3 . 過戶材料虛假，第三人善意取得的，房產證不撤銷
權屬轉移登記申請材料因虛假而被確認違法，但在第三人善意取得情形，相對人要求撤銷登記的訴請仍不予支持。
案情簡介：2000年11月，滕某提交虛假的離婚證、單位證明，向房管局申請將名下房屋售予向某，申請表上加蓋公章亦系虛假。2012年，滕某章父高某以前述房產系夫妻共有房產為由訴請撤銷房產證。
法院認為：①房管局作出被訴具體行政行為于2000年11月，參照當時建設部《城市城市房屋權屬登記管理辦法》第8條規定，本案房管局具有對轄區房屋權屬登記的行政職權，故其依當事人申請所作被訴具體行政行為系依法行使行政職權行為。②滕某申請權屬轉移登記時提交的離婚證、單位證明及申請表上加蓋公章系虛假、偽造。房管局作為房屋權屬登記機關，在接受申請人房屋轉移登記申請后，對其提交的相關申請材料進行了審核，認定其提交材料齊備，并依法在法定工作日內作出房屋移轉登記，在整個行為中已盡到合理審慎的審查義務，但終因虛假的申請材料導致該房屋權屬轉移登記事實上錯誤，理應撤銷，但因向某在購買該房屋時屬于善意取得，且實際占有使用該房屋，故判決確認房管局權屬轉移登記行為違法，駁回高某要求撤銷該房屋所有權證的訴請。
實務要點：房產登記行政案件中，即便權屬轉移登記申請材料因虛假而被確認違法，但在第三人依善意取得房屋所有權情形，相對人要求撤銷登記的訴請仍不予支持。
案例索引：四川成都中院（2012）成行終字第221號“高某與某房管局房屋行政登記案”，見《高國慶等訴四川省成都市城鄉房產管理局房屋行政登記案——行政登記的審查范圍及行民交叉案件的認定》（王佳舟、郭佳），載《人民法院案例選》（201401/87:380）。
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4. 轉讓兇宅未予信息披露，構成欺詐，合同應予撤銷
出賣人對明知且實際對房屋售價產生足以動搖締約意思或條件的“兇宅”信息負有信息披露義務，否則構成欺詐。
案情簡介：2011年，洪某以678萬元市場價按揭購買王某名下房屋。后得知該房2003年曾發生居住三人被殺害事件，王某2007年以160萬元低價購買所得。洪某遂訴請撤銷房屋買賣合同。
法院認為：①《合同法》第54條規定：“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：……一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”②本案王某于2007年購買案涉房屋時價格明顯低于市場價格，而洪某2011年從王某處購買該房價格與當時市場價格相當；王某購房時知曉其中曾發生兇殺案件，而洪某在購房時并不知情。故王某是否披露兇殺案信息對其與洪某之間合同能否訂立，或訂立條件產生了實質性影響，按誠實信用原則，王某應向洪某披露該信息，現王某未予披露，并因此取得以幾乎相當于市場價格的轉讓價格出售該房屋的利益，其行為已非單純沉默，應認定構成欺詐，故判決撤銷案涉房屋買賣合同，王某返還洪某購房款及相應稅費、中介費、辦證費、按揭利息損失等。
實務要點：出賣人對明知且已實際對房屋轉讓價格產生足以動搖締約意思或條件的“兇宅”信息負有信息披露義務，否則構成欺詐。
案例索引：浙江杭州中院（2012）浙杭民終字第360號“洪某與王某等房屋買賣合同糾紛案”，見《洪某訴王某等房屋買賣合同糾紛案——未及時披露“兇宅”信息可以作為房屋買賣合同的撤銷事由》（李駿、睢曉鵬），載《人民法院案例選》（201304/86:140）。
5 . 非本村村民購買村集體土地上房屋，合同應為無效
非本村村民購買村集體土地上所有的房屋，因違反《土地管理法》等法律、行政法規強制性規定，合同應為無效。
案情簡介：2012年，杜某購買鄰鄉某村吳某所有的房屋，并交定金8萬元。嗣后，吳某以農村房屋買賣違法訴請確認無效。
法院認為：①所有人對自己不動產或動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利，但其對自己財產的處分不得違反法律、行政法規強制性規定。案涉售房協議雖屬自愿，協議中亦約定土地不得轉讓，但根據“地隨房走”原則，農村房屋買賣必然涉及宅基地轉讓。《合同法》第132條規定：“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。”吳某自建房雖屬其所有，但土地屬村集體所有。《物權法》第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”依《土地管理法》規定，宅基地使用權系農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。②案涉房屋買賣合同標的物不僅是房屋，還包含相應宅基地使用權，該買賣合同非同正常的可在市場上流通交易的商品房買賣合同，杜某非本村村民，不具備該區域內購房權利。吳某將村集體所有土地上建設房屋出售給非屬本村村民的杜某，故判決房屋買賣合同無效，吳某返還杜某購房款。
實務要點：非本村村民購買村集體土地上所有的房屋，因違反《土地管理法》等法律、行政法規強制性規定，合同應認定無效。
案例索引：湖北秭歸法院（2012）鄂秭歸民初字第00780號“杜某與吳某等農村房屋買賣合同糾紛案”，見《杜瀝泉訴吳家慶等農村房屋買賣合同糾紛案——農村房屋買賣合同的效力》（杜云宏），載《人民法院案例選》（201304/86:149）。
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6 . 農村房屋賣合同無效，買方可另主張信賴利益損失
農村房屋買賣合同因違反法律、行政法規強制性禁止規定被認定無效后，買方可另訴請賣方賠償其信賴利益損失。
案情簡介：1996年，牟某以6000元購買同鎮不同村的鄭某房屋。2011年，因面臨征收，鄭某訴請確認合同無效，獲法院支持。2013年，牟某起訴鄭某，要求賠償損失，包括拆遷補償款及附屬設施費、安置費、搬家費、規定期限搬家獎勵、水電安裝開戶整網、水泥地坪、圍墻、灶臺及裝潢、電話空調移機費等。
法院認為：①因無效合同取得財產應予返還，不能返還則應折價補償，有過錯一方應賠償對方因此所受損失，雙方都有過錯的，應各自承擔相應損失，該損失應包括因該合同產生的信賴利益損失。②本案牟某購買房屋時依循農村購房習俗，與鄭某簽訂絕賣契約，邀請村干部作為中人，并取得該村同意，按當時市場價支付了相應對價，居住使用該房已16年之久，已融入該村生活，本可在該房居住終老。現該房買賣合同因違反法律、行政法規強制性禁止規定而被認定無效，牟某承擔返還該房義務，失去了該房使用權，但其所取回6000元購房款，因物價上漲等因素，已不足以購買同類房屋2平方米住房，更無法購買同類地段商品房。而按目前同類地段征收價計算，該房價值為64萬余元，牟某因合同無效而產生了巨大的信賴利益損失，鄭某亦因此獲得巨額利益。同時，依誠信原則，鄭某亦不能從其先過錯行為中獲得巨額利益，故對牟某所產生的巨額信賴利益損失應產生主要責任。結合牟某目前居住情況、當地房價實際水平等綜合因素，酌情考慮鄭某賠償牟某損失55萬元。③牟某要求鄭某支付附屬設施費用200元及利息6200元訴請，無事實和法律依據；安置費、搬家費、規定期限搬家獎勵系征收過程中征收方支付給房屋所有人款項，現征收行為尚未發生，且牟某非房屋所有人，故無權要求鄭某支付上述費用；水電安裝開戶整網、水泥地坪、圍墻、灶臺及裝潢、電話空調移機費等，因牟某未提供相應依據及證據，故不予支持，牟某可待評估后另行起訴。判決鄭某賠償牟某55萬元。
實務要點：農村房屋買賣合同因違反法律、行政法規強制性禁止規定被認定無效后，買方可另訴請賣方賠償其信賴利益損失。
案例索引：浙江寧波中院（2013）浙甬民二終字第594號“牟某與鄭某房屋買賣合同糾紛案”，見《牟雪文訴鄭善國農村房屋買賣合同糾紛案——農村房屋買賣合同無效征收補償的處理》（黃書建），載《人民法院案例選》（201401/87:175）。
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7 . 頂名按揭購房情形，按委托代理原則確定實際購買人
頂名按揭購房協議有效情況下，法院應按名為頂名協議、實為委托代理內容并綜合其他事實確認房屋實際購買人。
案情簡介：2006年，因外地人購房無法辦理貸款，包某遂以兒媳李某的妹妹李某瓊名義按揭購房，三方對此私下簽有協議。2011年，包某訴請確認其系案涉房屋實際購買人。
法院認為：①依《合同法》第52條第1款第5項規定，違反法律、行政法規強制性規定的，為無效合同。最高人民法院《關于適用若干問題的解釋（二）》第14條進一步將此“強制性規定”限縮解釋為“效力性強制性規定”。本案雙方達成頂名協議目的系為規避金融機構關于按揭貸款的政策性規定，不屬于違反法律、行政法規的規定，更不違反效力性強制性規定。根據合同自治原則，只要協議內容系雙方當事人真實意思表示，未違反效力性強制性規定，簽訂過程中不存在欺詐、脅迫等手段的，協議應認定有效。②案涉協議各方當事人雖存在規避金融機構關于按揭貸款政策性規定的合意，但從協議約定內容可知，雙方不存在損害國家、集體、第三人利益的意圖。事實上，協議簽訂后，包某嚴格按貸款合同約定還款時間及還款金額履行還款義務，未損害任何他人利益，故案涉協議亦不屬因惡意串通損害國家、集體或第三人利益而無效的合同。③雙方所簽頂名協議對頂名委托人、受托人、保證人身份及頂名事項作出明確約定，不能僅以案外人李某持有首付收據這一事實確認實際購房人。判決確認案涉房屋實際購買人為包某。
實務要點：頂名按揭購房協議有效情況下，法院應按協議約定的名為頂名協議、實為委托代理內容并綜合考慮案件其他事實確認房屋實際購買人。
案例索引：山東東營河口區法院（2011）河民初字第406號“包某與孫某等房屋買賣合同糾紛案”，見《包如生、劉淑蘭訴李自瓊、孫濟寧房屋購買人確認糾紛案——頂名購房協議的效力認定》（徐秀紅），載《人民法院案例選》（201302/84:165）。
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8 . 合理期限內不履行按揭貸款辦理手續的，構成違約
商品房買受人約定辦理按揭貸款條件已成就，經售房人催告后在合理期限內仍不履行的，應承擔相應的違約責任。
案情簡介：2011年，孫某與開發公司簽訂商品房買賣合同，約定“由買受人在簽訂本合同前向符合條件的銀行申請按揭貸款，買受人應向指定銀行提供完整有效的申請資料，辦妥按揭貸款所需相關手續材料，逾期視為買受人違約”，并約定了違約金計算方法。2012年1月，開發公司在房屋結頂后，向孫某發出告知函，要求孫某7日內辦妥按揭貸款所需手續，1個月后向孫某發律師函，因孫某仍未履行導致訴訟。
法院認為：①依法律規定，當事人應依約全面履行自己義務，就履行期限約定不明的，依《合同法》第61條規定仍不能確定的，債務人可隨時履行，債權人可隨時要求履行，但應給對方必要準備時間。依本案商品房買賣合同約定，孫某需辦妥按揭貸款手續。即使孫某在簽約前客觀上無法辦妥按揭貸款手續，亦只能視為雙方對履行合同義務時間約定不明確。②開發公司在房屋結頂后向孫某發出告知函，告知孫某7日內依約辦妥按揭貸款所需手續，已給予孫某必要準備時間，但孫某在接函后仍怠于履行，后開發公司發出律師函催告履行，繼而起訴，應視為孫某違約。違約期間應自孫某收函7日后起算至其辦妥按揭貸款所需相關手續日期。判決孫某支付開發公司違約金2萬余元。
實務要點：商品房買賣合同約定買受人辦理按揭貸款手續期限約定不明確，在辦理按揭貸款條件已成就，經售房人催告后買受人在合理期限內仍不履行的，應承擔相應的違約責任。
案例索引：浙江寧波鎮海區法院（2012）甬鎮民初字第406號“某開發公司與孫某等商品房預售合同糾紛案”，見《寧波鎮海維科房地產開發有限公司訴孫麗麗、王磊商品房預售合同糾紛案》（鄭尚強），載《人民法院案例選》（201301/83:26）。
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9 . 為逃稅所簽備案合同，虛低價格條款部分應為無效
房屋買賣合同雙方為逃避稅收而簽訂虛假備案合同，虛低價格條款無效，但該條款無效不影響違約責任條款效力。
案情簡介：2010年，器材公司就轉讓其廠房與日用品公司簽訂廠房買賣合同，約定購房款800萬余元，并約定“因應與政府有關單位需要而起草的任何合同，均以此合同為準”。嗣后辦理過戶時在房管部門簽訂的備案合同約定房價款為600萬余元，該備案合同復印件由器材公司打上叉號后交給日用品公司。2011年，因日用品公司拖欠房款致訴。日用品公司稱購房款應以備案合同變更的價款為準。
法院認為：①備案合同顯系雙方為向房產管理部門辦理產權過戶手續而簽訂，依雙方所簽廠房買賣合同有關“因應與政府有關單位需要而起草的任何合同，均以此合同為準”約定，并結合雙方簽訂備案合同后，器材公司將前述合同復印件載有合同條款的頁面都打上叉號才交給日用品公司等情形，顯可認定備案合同價款并非雙方真實意思表示。②雙方以備案合同約定價款辦理產權過戶，必然導致國家稅收利益受損，損害國家利益。故該約定價格條款應為無效。本案房屋買賣價款應依雙方此前所簽協議認定。③合同部分無效，不影響合同其他部分效力。備案合同約定房屋買賣價格條款無效，但該合同中有關違約責任約定仍然有效。雙方此前協議對逾期付款違約責任未作約定，故備案合同違約責任約定應認定為雙方補充約定，對雙方具有法律拘束力。判決日用品公司支付器材公司剩余購房款并依約定支付逾期利息。
實務要點：房屋買賣合同雙方為逃避稅收而簽訂“陰陽合同”，并以價格虛低合同辦理產權過戶的，相應價格條款無效。該條款無效不影響其他如違約責任條款效力。
案例索引：福建廈門海滄區法院（2012）海民初字第2192號“某器材公司與某日用品公司房屋買賣合同糾紛案”，見《廈門泰吉運動器材有限公司訴駿士（廈門）日用品有限公司房屋買賣合同糾紛案——陰陽合同法律效力的認定》（陳基周、張晨瑋），載《人民法院案例選》（201301/83:9）。
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10 . 開發商收取“誠意金”與對方所簽協議系預約合同
開發商收取“誠意金”后與購房人所簽協議系預約合同性質，違反預約合同義務應負責任在性質上應屬違約責任。
案情簡介：2008年，陳某與開發公司簽訂認購書，約定認購房屋位置、單價等內容。陳某據此繳納了60萬元“誠意金”。2011年，該房市值490萬余元，按認購書單價，陳某僅需支付370萬余元。開發公司以其電話通知過陳某但其爽約，開發公司已以430萬余元價格轉售為由抗辯。
法院認為：①預約合同包括兩種，一類是僅約定雙方當事人在將來簽訂本約，雙方當事人主要義務是磋商；另一類是具備了主約主要條款，但尚存未決條款時，雙方當事人義務不僅是就未決條款磋商，還須達成本約，磋商不成時未決條款可根據法律規定或交易習慣進行補充。本案中，認購書對擬購商鋪位置、價款、認購時間及雙方權利義務作了明確約定，其他條款根據商品房預售合同格式文本和交易習慣即可確定，屬第二類合同。②當事人對自己提出的主張所依據的事實有責任提供證據加以證明。本案中，依雙方約定，開發公司應承擔通知陳某前來簽訂商品房買賣合同義務，但其未就此舉證，故構成違約。此時，陳某可要求繼續履行并取得認購房屋，但因開發公司已將認購房屋銷售導致事實上不能履行，陳某可期待利益損失應以房屋價格上漲部分為限。本案中，考慮到開發公司因違約而實際獲益情況，具體賠償數額以開發公司實際獲得的差價返還給陳某為宜，判決開發公司返還陳某誠意金60萬元并賠償陳某損失60萬余元。
實務要點：開發商收取“誠意金”后與購房人所簽協議系預約合同性質，違反預約合同義務應負責任在性質上應屬違約責任。
案例索引：江蘇無錫中院（2012）錫民終字第0024號“陳某與錢某等買賣合同糾紛案”，見《陳榮根訴江陰蘭星公司、錢樹忠買賣合同糾紛案——開發商違反預售合同的行為性質及責任認定》（吳海強、計珉、吳玉鳳），載《人民法院案例選》（201302/84:178）。
11 . 雖簽認購書，但磋商不成未簽正式合同，定金應退
認購書簽訂后，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應將定金返還買受人。
標簽：房屋買賣｜預約合同｜違約責任｜認購書｜定金
案情簡介：2011年，吳某與開發公司簽訂認購書，并支付定金52萬元，開發公司收據載明“訂金”。2012年，因雙方對“贈送花園”是否享有專屬使用權產生爭議導致未能簽署商品房買賣合同，開發公司據此拒絕退還定金致訴。
法院認為：①案涉認購書屬預約合同，系對雙方交易房屋有關事宜的初步確認，但對雙方買賣房屋交房時間、辦證時間、違約責任等諸多直接影響雙方權利義務的重要條款并無明確約定，需在簽訂正式商品房買賣合同時寫上一致達成。依該認購書，吳某享有對選中房屋優先購買權利，并負有在約定時間與開發公司誠信磋商簽訂商品房買賣合同義務。②雙方簽訂認購書后即負有在約定期限屆滿前為簽訂商品房買賣合同進行誠信磋商義務，只要當事人為簽訂商品房買賣合同進行了誠信磋商，即履行了認購書義務。雖然開發公司出具收據上注明“訂金”，但從認購書約定付款內容應認定吳某支付的是“定金”。認購書中約定定金亦只是擔保雙方誠信談判義務，以求最終達成證實商品房買賣合同，吳某簽訂認購書后依約支付定金，同時與開發公司就商品房買賣合同簽訂積極磋商，如雙方在公平、誠信原則下磋商，只是基于各自利益考慮，無法就重要條款達成一致意思表示，致使本約不能訂立，則屬不可歸責于雙方原因，不在預約合同所指違約情形內。③最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”本案中，對花園問題如何協商，雙方均不能證明自己所述真實情形下，應認定雙方未能訂立商品房買賣合同原因系雙方磋商不成，并非一方對認購協議反悔，雙方均已履行認購書約定義務，對未能簽訂商品房買賣合同均無過錯。此情形下，預約合同應解除，已付定金應返還。
實務要點：商品房認購書簽訂后，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
案例索引：江蘇無錫中院（2012）錫民終字第0619號“吳某與某開發公司商品房預售合同糾紛案”，見《吳建平訴無錫深港國際服務外包產業發展有限公司商品房預售合同糾紛案——商品房預售合同中違約行為的認定》（任璐），載《人民法院案例選》（201301/83:22）。
第5篇: 房屋買賣合同糾紛案例
房屋買賣合同糾紛案答辯狀
案號：（2012）南民一初字第1號
答辯狀
答辯人：李四
被答辯人：張三
答辯人與被答辯人房屋買賣合同糾紛一案，答辯人針對被答辯人的訴訟請求及事由，提出如下答辯意見：
一、2009年4月16日雙方簽訂的“房地產買賣協議”，屬于無效合同。
現行合同法第52條明確規定，“有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規的強制性規定”。現行城市房地產管理法第38條規定，“下列房地產，不得轉讓：（六）未依法登記領取權屬證書。”強制性規定是和任意性規定相對的，“未取得權屬證書的房地產不得轉讓”，很顯然這屬于法律的強制性規定而不是任意性規定。
從本案涉及的事實來看，答辯人與被答辯人的確于2009年4月16日簽訂了一份“房地產買賣協議”，但簽訂該協議時，答辯人并未取得本案所涉及之魯能領寓1號樓1403室之權屬證書（答辯人于 2011年8月10日取得該房屋權屬證書）。根據上述所列及之法律條款分析，該協議因違反城市房地產管理法第38條之強制性規定，而導致無效。
二、無效合同后的處理原則為：當事人相互返還因合同取得的財產，而不是繼續履行合同。
現行合同法第58條明確約定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還”。根據本條款之規定，答辯人與被答辯人所涉爭房屋，合法的處理方式為：被答辯人將涉爭房屋即刻交還答辯人，答辯人將被答辯人已支付的房款退還給被答辯人。
事實上，當答辯人意識到雙方簽訂的“房地產買賣協議”因違反法律強制性規定而無效后，本著人人都應該做一名公民的原則，答辯人委托青島所張三律師于2010年5月1日給被答辯人發送了“律師函”。該律師函中敘明，當事人確認合同無效，請被答辯人于2010年5月3日前提供合法帳號以便答辯人返還其已付房款，被答辯人應從接到“律師函”后15日內將該房屋返還答辯人。
被答辯人接到此律師函后，竟至國家法律于不顧，完全置之不理。對于被答辯人非法占用答辯人房屋的行為，答辯人保留追究其法律責任的權利。
三、在堅持上述答辯意見的基礎上，答辯人認為被答辯人的訴請，于法無據。
被答辯人在起訴狀中訴稱，要求答辯人按照原協議之約定履行過戶手續。從上述分析看，原協議已因違法法律之強制性規定而導致無效。被答辯人要求雙方繼續履行合同一份，是非常荒謬的，也不應得到法律的支持。
綜上所述，答辯人認為，被答辯人之訴請因于法無據而不應得到法律支持。請貴院以事實為依據，以法律為準繩，維護法律之神圣權威，駁回答辯人的訴訟請求。
此致
青島市市南區人民法院
答辯人：張三
2012年1月13日
附件：
1、 青房市地權字第001號房產證復印件一份
律師函復印件一份合同管理制度1 范圍
本標準規定了龍騰公司合同管理工作的管理機構、職責、合同的授權委托、洽談、承辦、會簽、訂閱、履行和變更、終止及爭議處理和合同管理的處罰、獎勵；
本標準適用于龍騰公司項目建設期間的各類合同管理工作，廠內各類合同的管理，廠內所屬各具法人資格的部門，參照本標準執行。
2 規范性引用
《中華人民共和國合同法》
《龍騰公司合同管理辦法》
3 定義、符號、縮略語
無
4 職責
4.1 總經理：龍騰公司經營管理的法定代表人。負責對廠內各類合同管理工作實行統一領導。以法人代表名義或授權委托他人簽訂各類合法合同，并對電廠負責。
4.2 工程部：是發電廠建設施工安裝等工程合同簽訂管理部門；負責簽訂管理基建、安裝、人工技術的工程合同。
4.3 經營部：是合同簽訂管理部門，負責管理設備、材料、物資的訂購合同。
4.5 合同管理部門履行以下職責：
4.5.1 建立健全合同管理辦法并逐步完善規范；
4.5.2 參與合同的洽談、起草、審查、簽約、變更、解除以及合同的簽證、公證、調解、訴訟等活動，全程跟蹤和檢查合同的履行質量；
4.5.3 審查、登記合同對方單位代表資格及單位資質，包括營業執照、經營范圍、技術裝備、信譽、越區域經營許可等證件及履約能力（必要時要求對方提供擔保），檢查合同的履行情況；
4.5.4 保管法人代表授權委托書、合同專用章，并按編號歸口使用；
4.5.5 建立合同管理臺帳，對合同文本資料進行編號統計管理；
4.5.6 組織對法規、制度的學習和貫徹執行，定期向有關領導和部門報告工作；
4.5.7 在總經理領導下，做好合同管理的其他工作，
4.6 工程技術部：專職合同管理員及材料、燃料供應部兼職合同管理員履行以下職責：
4.6.1 在主任領導下，做好本部門負責的各項合同的管理工作，負責保管“法人授權委托書”；
4.6.2 簽訂合同時，檢查對方的有關證件，對合同文本內容依照法規進行檢查，檢查合同標的數量、金額、日期、地點、質量要求、安全責任、違約責任是否明確，并提出補充及修改意見。重大問題應及時向有關領導報告，提出解決方案；
4.6.3 對專業對口的合同統一編號、登記、建立臺帳，分類整理歸檔。對合同承辦部門提供相關法規咨詢和日常協作服務工作；
4.6.4 工程技術部專職合同管理員負責收集整理各類合同，建立合同統計臺帳，并負責
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