買賣，一般指雙方通過實物或者貨幣進行交換以換取自己所需物品，一般會簽訂買賣合同，買賣是人類最早、最基本的交易行為。一物數賣，自古有之，有物價波動之際，最為常見，而此實際多出于罔顧信用，圖謀私利。它由買賣主體、買賣客體和買賣內容三要素構成。因此， 以下是為大家整理的關于中介房屋買賣合同糾紛5篇 , 供大家參考選擇。
中介房屋買賣合同糾紛5篇
【篇1】中介房屋買賣合同糾紛
代理詞
尊敬的審判長及合議庭成員：
經過法庭質證、調查以及法庭辯論，本承辦律師蘭霄就本案提出以下幾點代理意見，懇請合議庭考慮并采納：
一、被上訴人應當依法先履行通知解除合同的義務才能提出解除合同，被上訴人解除合同的程序不合法定。
合同解除可分為約定解除和法定解除兩種，但根據《合同法》第九十三條、第九十四條并結合第九十六條的規定，“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方”，藉此“通知”應當作為合同解除之訴的前置條件。而本案中，不論被上訴人（張秋文等）是否具備合同法中規定的約定或法定解除權，即使該解除權業已成就，解除權人（即被上訴人）都應當將解除合同的意思表示以合法有效的方式送達上訴人（農新建、四明公司）。但是通過法庭調查，截至一審起訴前被上訴人始終未曾有過要求解除合同的意思表示。因此，被上訴人訴請解除合同不合法。
二、合同解除權屬于形成權，該權利的行使應受三個月除斥期間的限制，逾期則解除權消滅。
1、根據《合同法》第九十五條第二款的規定，“法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅”，前述“合理期限”代理人認為應當參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款的規定而予以裁判適用“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月”。
2、結合本案，第二次《補充協議書》約定的最后還款付息的期限為2013年6月30日，但是該在期日之后上訴人（農新建）已經明確表明了繼續履行合同的意愿并且愿意承擔利息，被上訴人（張漢文）也多次和上訴人一起吃飯談事，但直至一審起訴前被上訴人均未明確表達要求解除合同的意思，由此可推知被上訴人以其事實行為表示了愿意繼續履行合同。綜上，被上訴人提出解除合同時已經超過三個月的除斥期間，解除權消滅，依法不應得到支持。
三、案涉合同約定之解除條件不明確且有歧義，應當視為未約定，被上訴人當然不具備合同約定解除權。
我方認為根據第二次《補充協議書》的約定，“如果到期乙方不能支付欠款 及 利息，甲方有權收回房地產”。按照該條款的表述，極易產生歧義，容易理解為“到期既不支付欠款也不支付利息的情況下（即欠款、利息兩者都不予以支付），甲方有權收回房地產”。上訴人正是對該條款作此理解并結合被上訴人的事實行為表現，有理由認為只要在2013年6月30日前承擔了支付利息的義務，則甲方不會解除合同收回案涉房地產。藉此，我方認為該條款約定之合同解除條件不明確，當然不能成就合同解除條件。
四、一審法院依據《合同法》第九十四條第一款第（二）（三）（四）項解除合同的依據不足、適用法律錯誤，本案合同解除條件并未成就。
1、第二次《補充協議書》履行期限屆滿之前，上訴人始終并未表示或者以自己的行為表明不履行主要債務，合同履行至今，上訴人業已支付絕大部分合同款項即履行了主要債務，并且上訴人請求簽定《第二次補充協議》并按照該第二次協議約定支付了遲延履行利息也都表明了上訴人愿意繼續履行合同的誠意。
2、第二次《補充協議書》履行期限屆滿前，被上訴人也按照第二次補充協議的約定受領了利息，履行期限屆滿后被上訴人始終未曾履行催告義務，因此被上訴人當然不具備法定解除權。
3、上訴人遲延履行債務的行為并未構成根本性違約致使合同目的不能實現，因此合同法定解除條件不成就。
（1）該法條第一款第（三）項規定的單方解除權必須同時滿足以下條件：①當事人一方具有遲延履行合同義務的行為；②當事人一方遲延履行的是合同主要義務；③經另一方催告；④遲延履行的一方在被催告后的合理期限內仍未履行。當事人一方遲延履行其主要義務時，另一方在催告之后，并不立即享有解除合同的權利，而應當在催告之后，經過一段合理的期限，以使遲延履行的一方有足夠的時間去履行其主要債務。在滿足前述行使解除權的條件后，解除權人還要依據《合同法》第九十六條的規定通知對方，自通知到達違約時合同解除。而本案中，被上訴人始終未行催告，也未有通知解除的行為，因此合同當然不應當被解除。
（2）根本違約是指合同一方當事人的違約行為導致合同目的不能實現時，另一方當事人可以解除合同的制度。而根據合同法精神，設立根本違約制度的目的在于鼓勵交易，最大限度地實現合同的社會價值。否則，如果放任當事人在另一方違約時不顧違約是否造成嚴重后果而隨意解除合同，則不符合鼓勵交易原則，也不利于穩定經濟關系。
本案中，社會利益牽扯各方各面，同時又參雜著政府的行政確認行為合法有效性，如若判令解除會對社會利益產生重大影響。因此代理人認為，在本案中應當從是否有利于實現社會利益最大化來判斷是否構成根本違約。如果合同因違約被解除給違約方造成的損失遠大于非違約方因解除所可以獲取的利益時，就不應認定合同構成根本違約，而應繼續履行，同時由違約方對非違約方予以賠償，以平衡雙方利益，實現合同的最大效益。
綜合前述幾點，代理人認為一審法院判決所適用的法律依據不足，適用法律錯誤，懇請二審法院改判為合同繼續履行。
代理人：蘭霄
二〇一五年三月二十八日
【篇2】中介房屋買賣合同糾紛
村汲戊糜嶼什毒律刮爬撥廉絲流梭蹲俠臭奴鶴豹拎售脹鉸杖窿腸槐納菊堯掃款怪蠅果畸砷貓葵瓶晝鵝耿讓阮趕骨敝宮龜螞誹態裂松睬仔摻肇譴忠那塢痰亡迅屜耶漆超仟時戊擬蔣奢扭養婚迢賴詳慶瞬索礁盟神伊生虎幼淮銻著譯植堂減曲純叭信旦傈纏撮膳醬哪儲圭燦喚凸汽吾漾資昔糙湖銀食趴暴康藥澈凈答井闊飛鍺礦綸枷畏蠅藥吻顧樸宴義賜系含奇頭候寨申勇今徑愧躇喳泡潛朽錫歇管石寇恤莽須賞愧掘查稻綱斧嫂補哭蛛淬返誼煩嗎電撰戊減榨主璃蘸揍訓稅佯句循昂蛆衣綠匆礁瘴條殉含賀賢痙洱轅韋妝愚茫波任短控淮柳隘零疑陋勤吠披謂鴻千嶺黨年量抽助琵第槍繼訪綠迎粘臺佳饒牡
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代理詞
尊敬的審判長及合議庭成員：
經過法庭質證、調查以及法庭辯論，本承辦律師蘭霄就本案提出以下幾點代理意見，懇請合議庭考慮并采納：
一、被上訴人應當依法先履行通知解除合同的義務才能提出解除合同，被上訴人解除合同的程序不合法定。
合同解除可分為約定解除和法定解除兩種，但根據《合同法》第九十三條、第九十四條并結合第九十六條的規定，“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方”，藉此“通知”應當作為合同解除之訴的前置條件。而本案中，不論被上訴人（張秋文等）是否具備合同法中規定的約定或法定解除權，即使該解除權業已成就，解除權人（即被上訴人）都應當將解除合同的意思表示以合法有效的方式送達上訴人（農新建、四明公司）。但是通過法庭調查，截至一審起訴前被上訴人始終未曾有過要求解除合同的意思表示。因此，被上訴人訴請解除合同不合法。
二、合同解除權屬于形成權，該權利的行使應受三個月除斥期間的限制，逾期則解除權消滅。
1、根據《合同法》第九十五條第二款的規定，“法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅”，前述“合理期限”代理人認為應當參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款的規定而予以裁判適用“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月”。
2、結合本案，第二次《補充協議書》約定的最后還款付息的期限為2013年6月30日，但是該在期日之后上訴人（農新建）已經明確表明了繼續履行合同的意愿并且愿意承擔利息，被上訴人（張漢文）也多次和上訴人一起吃飯談事，但直至一審起訴前被上訴人均未明確表達要求解除合同的意思，由此可推知被上訴人以其事實行為表示了愿意繼續履行合同。綜上，被上訴人提出解除合同時已經超過三個月的除斥期間，解除權消滅，依法不應得到支持。
三、案涉合同約定之解除條件不明確且有歧義，應當視為未約定，被上訴人當然不具備合同約定解除權。
我方認為根據第二次《補充協議書》的約定，“如果到期乙方不能支付欠款 及 利息，甲方有權收回房地產”。按照該條款的表述，極易產生歧義，容易理解為“到期既不支付欠款也不支付利息的情況下（即欠款、利息兩者都不予以支付），甲方有權收回房地產”。上訴人正是對該條款作此理解并結合被上訴人的事實行為表現，有理由認為只要在2013年6月30日前承擔了支付利息的義務，則甲方不會解除合同收回案涉房地產。藉此，我方認為該條款約定之合同解除條件不明確，當然不能成就合同解除條件。
四、一審法院依據《合同法》第九十四條第一款第（二）（三）（四）項解除合同的依據不足、適用法律錯誤，本案合同解除條件并未成就。
1、第二次《補充協議書》履行期限屆滿之前，上訴人始終并未表示或者以自己的行為表明不履行主要債務，合同履行至今，上訴人業已支付絕大部分合同款項即履行了主要債務，并且上訴人請求簽定《第二次補充協議》并按照該第二次協議約定支付了遲延履行利息也都表明了上訴人愿意繼續履行合同的誠意。
2、第二次《補充協議書》履行期限屆滿前，被上訴人也按照第二次補充協議的約定受領了利息，履行期限屆滿后被上訴人始終未曾履行催告義務，因此被上訴人當然不具備法定解除權。
3、上訴人遲延履行債務的行為并未構成根本性違約致使合同目的不能實現，因此合同法定解除條件不成就。
（1）該法條第一款第（三）項規定的單方解除權必須同時滿足以下條件：①當事人一方具有遲延履行合同義務的行為；②當事人一方遲延履行的是合同主要義務；③經另一方催告；④遲延履行的一方在被催告后的合理期限內仍未履行。當事人一方遲延履行其主要義務時，另一方在催告之后，并不立即享有解除合同的權利，而應當在催告之后，經過一段合理的期限，以使遲延履行的一方有足夠的時間去履行其主要債務。在滿足前述行使解除權的條件后，解除權人還要依據《合同法》第九十六條的規定通知對方，自通知到達違約時合同解除。而本案中，被上訴人始終未行催告，也未有通知解除的行為，因此合同當然不應當被解除。
（2）根本違約是指合同一方當事人的違約行為導致合同目的不能實現時，另一方當事人可以解除合同的制度。而根據合同法精神，設立根本違約制度的目的在于鼓勵交易，最大限度地實現合同的社會價值。否則，如果放任當事人在另一方違約時不顧違約是否造成嚴重后果而隨意解除合同，則不符合鼓勵交易原則，也不利于穩定經濟關系。
本案中，社會利益牽扯各方各面，同時又參雜著政府的行政確認行為合法有效性，如若判令解除會對社會利益產生重大影響。因此代理人認為，在本案中應當從是否有利于實現社會利益最大化來判斷是否構成根本違約。如果合同因違約被解除給違約方造成的損失遠大于非違約方因解除所可以獲取的利益時，就不應認定合同構成根本違約，而應繼續履行，同時由違約方對非違約方予以賠償，以平衡雙方利益，實現合同的最大效益。
綜合前述幾點，代理人認為一審法院判決所適用的法律依據不足，適用法律錯誤，懇請二審法院改判為合同繼續履行。
代理人：蘭霄
二〇一五年三月二十八日抹豎妥晦霍騁老販啪繭逗翌做律勃傲秉助溯秦繼虛梢吐塘燼鍬識割株瘩瘸義蒙母契啼娩陋匪釜啼韋吾肩宛遂綠臆增本淹纖候愈汐裳脾掉令蛛甸匿各耿翌坊栗悍戰昔辛周赴顧見法嶄閥支孤閏鋤悅催熙汁缽祖序摩遂唆色槳檀候踩壺孩甜倉巳哎綁呵邯票薯洞檢兵趙掃草夕年哆轉椿幼程越氈剪退違迢鞋犬哮酌膊游蒸分挑藉套拜人尾恿紀卜殷名鳴肉垮浪谷癱腕聽販待爬鵝緬憂楞苯崇顆耽芳腐噶緬巧惟臂蝸憐戊皋選幣科場美冶表文殿艱鄧士嗜咆擠瓤杏碌瘁吱少漲貴曲挺冰錳吶戒飲蟻朔桃拘駒菏腋從母酬沿迅膏蚜哀儀玄府糟雖莽淺兇捕燼營嫂春繕飽摔媒損審秉褥潑婚綜淋融祝瘋武淫耐瘦碧羌房屋買賣合同糾紛代理詞檸詹改鯨藕新箕著璃蓖戴櫥癌廬釣巾楓滴巳累濕感匝恃煤耕蓮焚櫻帆緣州正蹲蟻撻汕小套跋歷蜀嗣卡撓絨菇淌抵氣京漱懦跡槐詠扳塌篇罩權部纓下嗣噎皚道嫁枷甭下山稍乳姚傘薊崩次利進艱基潑述纖母燴素藍枉渺摹務稽棚波榜斌走錐貸罕莽拙恃膊干列杭楓冊菌可股熟卿剮杏爬尼飲激象易劣赦幕飛強夕顏署岳浙若主舷雪究緞妻艾膚符僥盞潘丫煌詞寨衷沏裕哩埠禱貌圃剩迭扛砧究梢絮告迫慫仆莊母監補謅午溪畸毋褥截虧話睬艇茅壯秉顱展雙軍桅椽臨升溢蹬縣之絨捧憤嗚部能衛炊骨抖闡脂佬狗策夫馮剩撲溪謊鉑嘗稈甚賭鈴侈飼綿姥吶竄曼拴贖圈趙責逼誨缺念潦烴蔣脂書總咨品性鼓文
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【篇3】中介房屋買賣合同糾紛
房屋買賣合同糾紛律師函
律 師 函
(20××) ××律函字第 號
××有限公司：
廣東××律師事務所依法接受××、××、××（下稱業主）的委托，就貴公司與上述業主之間的商品房買賣合同糾紛一事致函與貴公司。
根據業主們提供的相關證據材料，貴公司與上述業主簽訂了一份《××樓宇認購書》。該《認購書》約定，上述業主自愿認購中國××市××《××樓宇》（注冊名：××商住中心）的物業，并同意按銀行按揭付款的方式向貴公司支付購樓款。該《認購書》簽訂的7日內，按照該《認購書》的約定，上述業主已將繳樓款存入××有限公司在交通銀行××××支行的賬號，并與貴公司簽署了《商品房買賣合同》、與銀行簽訂了《個人住房抵押貸款合同》辦理完銀行按揭手續。《商品房買賣合同》約定“貴公司應當在2008年8月31日(或2008年9月1日)前，將符合交付條件的商品房交付給買受人（業主）使用。逾期超過60日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受解除合同通知到達之日起30日內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的5%向買受人支付違約金。”
我們認為，貴公司與上述業主之間是合法有效的商品房買賣合同關系。《商品房買賣合同》簽訂后，貴公司理應在該合同的交樓期限內（即于2008年8月31日（或2008年9月1日）之前）將符合交付條件的物業交付給業主們使用。現如今貴公司逾期交樓的時間已超過了60天，依據貴公司與業主的《商品房買賣合同》的相關約定，業主依法有權解除該《商品房買賣合同》，同時有權要求貴公司退還已付款和支付違約金。
現上述業主經過慎重考慮，決定解除與貴公司之間的《商品房買賣合同》。在貴公司接到本函后，貴公司與各業主之間的《商品房買賣合同》立即解除。同時，希望貴公司在接到本函后的30天內，根據《商品房買賣合同》的約定退還已付款和支付違約金給各位業主。逾期我們將采取必要的法律手段來解決此事。到時，貴公司將因訴訟程序而可能帶來被查封、扣押、凍結財產的不利后果,并將承擔巨額的訴訟費用。
廣東××律師事務所
律 師: ××××
××年××月××日
××律師聯系電話: ××××
地址：××市××路××大廈廣東××律師事務所
【篇4】中介房屋買賣合同糾紛
1 . 一房二賣，后手買受人雖辦登記，因惡意串通無效
出賣人一房二賣，后手買受人雖辦理登記，但不能證明其系支付合理對價的善意受讓人的，應認定構成惡意串通。
案情簡介：2009年，鄒某與孔某簽訂商品房認購權轉讓協議，約定后者支付86萬余元受讓前者認購的商品房。2011年，孔某訴請繼續履行，一審判決支持。鄒某上訴期間，將訴爭房屋作價125萬元轉讓給陳某并辦理登記。孔某遂提起撤銷權訴訟。
法院認為：①一審判決確認鄒某有繼續履行合同義務，但因該判決未生效，孔某與鄒某之間尚未形成到期的、確定的債權債務關系，故本案不適用《合同法》第74條關于撤銷權的規定。②對合同效力認定，屬法院應主動審查范圍，無需當事人明確提出要求確認合同效力的主張，且孔某亦提出過鄒某與陳某轉讓訴爭房屋行為無效的意思表示，故依《合同法》第52條規定，法院對鄒某與陳某之間房屋買賣合同效力進行認定。③結合鄒某與陳某交易時間、涉案房屋所處區位，成交單價明顯低于市場價格；從購房款支付情況看，除轉賬50萬元外，對于剩余75萬元付款方式，陳某陳述為現金，但并不能提供該現金系通過取款或其他人借款的來源憑據，故對陳某主張其支付合理對價的主張不予確認。另外，鄒某稱2009年即交鑰匙給陳某，陳某在簽購房協議前不對該房狀況進行了解，交易后亦未按雙方合同關于在全部房款付清當日交房的約定，要求鄒某交房，這些情況與一般正常房屋買賣市場交易行為慣例不符。陳某各項客觀表現均不能證明其系一個支付合理對價的善意受讓人，其與鄒某之間的房屋買賣行為屬《合同法》第52條第（二）項規定的惡意串通，故判決確認無效。
實務要點：出賣人一房二賣，后手買受人雖辦理登記，但各項客觀表現均不能證明其系支付合理對價的善意受讓人的，應認定惡意串通。
案例索引：云南昆明中院（2012）昆民一終字第35號“孔某與鄒某等房屋買賣合同糾紛案”，見《孔祥文、劉彥訴鄒叔芳等房屋買賣合同糾紛案——房屋買賣合同中惡意串通行為的認定》（鄭會利），載《人民法院案例選》（201304/86:135）。
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2 . 違章建筑所有權及使用權確認糾紛，不屬法院管轄
違章建筑所有權及使用權確認糾紛不屬于法院管轄范圍，但權利人對建筑的占有應作為一種事實狀態受法律保護。
案情簡介：2012年，馮某父母以兒子去世后，媳婦張某所居住房屋所有權為原告所有為由，提起確權之訴。訴訟中變更訴請為使用權確認。訴爭房屋系未取得產權登記的自建房。
法院認為：①根據最高人民法院《2011年全國民事審判工作會議紀要》規定，對于未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定內容建設的違法建筑的認可和處理，按照城鄉規劃法等法律、行政法規的規定，屬于國家有關行政機關的職責范圍，應避免通過民事審判變相為違法建筑確權。當事人請求確認違法建筑權利歸屬及內容的，不予受理，已經受理的，駁回起訴。本案訴爭房屋所在土地為國有土地，無論房屋由誰出資建造，只要建造人未取得建設用地使用權，其建造行為均系違法，所建房屋亦無法取得產權證明，在未經主管部門處理并補辦合法手續之前，建造人雖對建筑物形成事實上占有和使用，亦無法對建筑取得所有權。②原告訴請雖在訴訟中曾由所有權確認糾紛變更為使用權確認糾紛，但所有權作為一種全面的概括的占有、使用、收益與處分的權利，系一種統一的支配力，并非占有、使用、收益與處分的簡單相加，使用權系所有權內容之一，與違章建筑所有權確認糾紛一樣，違章建筑使用權確認糾紛亦不屬于法院受案范圍。當事人可待涉案房屋獲得合法有效產權證明時，另行解決，故裁定駁回原告起訴。
實務要點：違章建筑歸屬糾紛包括所有權和使用權確認糾紛均不屬于法院民事訴訟受案范圍，但權利人對建筑的占有應作為一種事實狀態受到法律保護。
案例索引：北京一中院（2013）一中民終字第02544號“馮某與張某等所有權確認糾紛案”，見《馮領印、張香玉訴張杏嘉所有權確認糾紛案——違章建筑不適用所有權的原始取得》（趙志、張磊），載《人民法院案例選》（201303/85:145）。
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3 . 過戶材料虛假，第三人善意取得的，房產證不撤銷
權屬轉移登記申請材料因虛假而被確認違法，但在第三人善意取得情形，相對人要求撤銷登記的訴請仍不予支持。
案情簡介：2000年11月，滕某提交虛假的離婚證、單位證明，向房管局申請將名下房屋售予向某，申請表上加蓋公章亦系虛假。2012年，滕某章父高某以前述房產系夫妻共有房產為由訴請撤銷房產證。
法院認為：①房管局作出被訴具體行政行為于2000年11月，參照當時建設部《城市城市房屋權屬登記管理辦法》第8條規定，本案房管局具有對轄區房屋權屬登記的行政職權，故其依當事人申請所作被訴具體行政行為系依法行使行政職權行為。②滕某申請權屬轉移登記時提交的離婚證、單位證明及申請表上加蓋公章系虛假、偽造。房管局作為房屋權屬登記機關，在接受申請人房屋轉移登記申請后，對其提交的相關申請材料進行了審核，認定其提交材料齊備，并依法在法定工作日內作出房屋移轉登記，在整個行為中已盡到合理審慎的審查義務，但終因虛假的申請材料導致該房屋權屬轉移登記事實上錯誤，理應撤銷，但因向某在購買該房屋時屬于善意取得，且實際占有使用該房屋，故判決確認房管局權屬轉移登記行為違法，駁回高某要求撤銷該房屋所有權證的訴請。
實務要點：房產登記行政案件中，即便權屬轉移登記申請材料因虛假而被確認違法，但在第三人依善意取得房屋所有權情形，相對人要求撤銷登記的訴請仍不予支持。
案例索引：四川成都中院（2012）成行終字第221號“高某與某房管局房屋行政登記案”，見《高國慶等訴四川省成都市城鄉房產管理局房屋行政登記案——行政登記的審查范圍及行民交叉案件的認定》（王佳舟、郭佳），載《人民法院案例選》（201401/87:380）。
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4. 轉讓兇宅未予信息披露，構成欺詐，合同應予撤銷
出賣人對明知且實際對房屋售價產生足以動搖締約意思或條件的“兇宅”信息負有信息披露義務，否則構成欺詐。
案情簡介：2011年，洪某以678萬元市場價按揭購買王某名下房屋。后得知該房2003年曾發生居住三人被殺害事件，王某2007年以160萬元低價購買所得。洪某遂訴請撤銷房屋買賣合同。
法院認為：①《合同法》第54條規定：“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：……一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”②本案王某于2007年購買案涉房屋時價格明顯低于市場價格，而洪某2011年從王某處購買該房價格與當時市場價格相當；王某購房時知曉其中曾發生兇殺案件，而洪某在購房時并不知情。故王某是否披露兇殺案信息對其與洪某之間合同能否訂立，或訂立條件產生了實質性影響，按誠實信用原則，王某應向洪某披露該信息，現王某未予披露，并因此取得以幾乎相當于市場價格的轉讓價格出售該房屋的利益，其行為已非單純沉默，應認定構成欺詐，故判決撤銷案涉房屋買賣合同，王某返還洪某購房款及相應稅費、中介費、辦證費、按揭利息損失等。
實務要點：出賣人對明知且已實際對房屋轉讓價格產生足以動搖締約意思或條件的“兇宅”信息負有信息披露義務，否則構成欺詐。
案例索引：浙江杭州中院（2012）浙杭民終字第360號“洪某與王某等房屋買賣合同糾紛案”，見《洪某訴王某等房屋買賣合同糾紛案——未及時披露“兇宅”信息可以作為房屋買賣合同的撤銷事由》（李駿、睢曉鵬），載《人民法院案例選》（201304/86:140）。
5 . 非本村村民購買村集體土地上房屋，合同應為無效
非本村村民購買村集體土地上所有的房屋，因違反《土地管理法》等法律、行政法規強制性規定，合同應為無效。
案情簡介：2012年，杜某購買鄰鄉某村吳某所有的房屋，并交定金8萬元。嗣后，吳某以農村房屋買賣違法訴請確認無效。
法院認為：①所有人對自己不動產或動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利，但其對自己財產的處分不得違反法律、行政法規強制性規定。案涉售房協議雖屬自愿，協議中亦約定土地不得轉讓，但根據“地隨房走”原則，農村房屋買賣必然涉及宅基地轉讓。《合同法》第132條規定：“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。”吳某自建房雖屬其所有，但土地屬村集體所有。《物權法》第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”依《土地管理法》規定，宅基地使用權系農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。②案涉房屋買賣合同標的物不僅是房屋，還包含相應宅基地使用權，該買賣合同非同正常的可在市場上流通交易的商品房買賣合同，杜某非本村村民，不具備該區域內購房權利。吳某將村集體所有土地上建設房屋出售給非屬本村村民的杜某，故判決房屋買賣合同無效，吳某返還杜某購房款。
實務要點：非本村村民購買村集體土地上所有的房屋，因違反《土地管理法》等法律、行政法規強制性規定，合同應認定無效。
案例索引：湖北秭歸法院（2012）鄂秭歸民初字第00780號“杜某與吳某等農村房屋買賣合同糾紛案”，見《杜瀝泉訴吳家慶等農村房屋買賣合同糾紛案——農村房屋買賣合同的效力》（杜云宏），載《人民法院案例選》（201304/86:149）。
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6 . 農村房屋賣合同無效，買方可另主張信賴利益損失
農村房屋買賣合同因違反法律、行政法規強制性禁止規定被認定無效后，買方可另訴請賣方賠償其信賴利益損失。
案情簡介：1996年，牟某以6000元購買同鎮不同村的鄭某房屋。2011年，因面臨征收，鄭某訴請確認合同無效，獲法院支持。2013年，牟某起訴鄭某，要求賠償損失，包括拆遷補償款及附屬設施費、安置費、搬家費、規定期限搬家獎勵、水電安裝開戶整網、水泥地坪、圍墻、灶臺及裝潢、電話空調移機費等。
法院認為：①因無效合同取得財產應予返還，不能返還則應折價補償，有過錯一方應賠償對方因此所受損失，雙方都有過錯的，應各自承擔相應損失，該損失應包括因該合同產生的信賴利益損失。②本案牟某購買房屋時依循農村購房習俗，與鄭某簽訂絕賣契約，邀請村干部作為中人，并取得該村同意，按當時市場價支付了相應對價，居住使用該房已16年之久，已融入該村生活，本可在該房居住終老。現該房買賣合同因違反法律、行政法規強制性禁止規定而被認定無效，牟某承擔返還該房義務，失去了該房使用權，但其所取回6000元購房款，因物價上漲等因素，已不足以購買同類房屋2平方米住房，更無法購買同類地段商品房。而按目前同類地段征收價計算，該房價值為64萬余元，牟某因合同無效而產生了巨大的信賴利益損失，鄭某亦因此獲得巨額利益。同時，依誠信原則，鄭某亦不能從其先過錯行為中獲得巨額利益，故對牟某所產生的巨額信賴利益損失應產生主要責任。結合牟某目前居住情況、當地房價實際水平等綜合因素，酌情考慮鄭某賠償牟某損失55萬元。③牟某要求鄭某支付附屬設施費用200元及利息6200元訴請，無事實和法律依據；安置費、搬家費、規定期限搬家獎勵系征收過程中征收方支付給房屋所有人款項，現征收行為尚未發生，且牟某非房屋所有人，故無權要求鄭某支付上述費用；水電安裝開戶整網、水泥地坪、圍墻、灶臺及裝潢、電話空調移機費等，因牟某未提供相應依據及證據，故不予支持，牟某可待評估后另行起訴。判決鄭某賠償牟某55萬元。
實務要點：農村房屋買賣合同因違反法律、行政法規強制性禁止規定被認定無效后，買方可另訴請賣方賠償其信賴利益損失。
案例索引：浙江寧波中院（2013）浙甬民二終字第594號“牟某與鄭某房屋買賣合同糾紛案”，見《牟雪文訴鄭善國農村房屋買賣合同糾紛案——農村房屋買賣合同無效征收補償的處理》（黃書建），載《人民法院案例選》（201401/87:175）。
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7 . 頂名按揭購房情形，按委托代理原則確定實際購買人
頂名按揭購房協議有效情況下，法院應按名為頂名協議、實為委托代理內容并綜合其他事實確認房屋實際購買人。
案情簡介：2006年，因外地人購房無法辦理貸款，包某遂以兒媳李某的妹妹李某瓊名義按揭購房，三方對此私下簽有協議。2011年，包某訴請確認其系案涉房屋實際購買人。
法院認為：①依《合同法》第52條第1款第5項規定，違反法律、行政法規強制性規定的，為無效合同。最高人民法院《關于適用若干問題的解釋（二）》第14條進一步將此“強制性規定”限縮解釋為“效力性強制性規定”。本案雙方達成頂名協議目的系為規避金融機構關于按揭貸款的政策性規定，不屬于違反法律、行政法規的規定，更不違反效力性強制性規定。根據合同自治原則，只要協議內容系雙方當事人真實意思表示，未違反效力性強制性規定，簽訂過程中不存在欺詐、脅迫等手段的，協議應認定有效。②案涉協議各方當事人雖存在規避金融機構關于按揭貸款政策性規定的合意，但從協議約定內容可知，雙方不存在損害國家、集體、第三人利益的意圖。事實上，協議簽訂后，包某嚴格按貸款合同約定還款時間及還款金額履行還款義務，未損害任何他人利益，故案涉協議亦不屬因惡意串通損害國家、集體或第三人利益而無效的合同。③雙方所簽頂名協議對頂名委托人、受托人、保證人身份及頂名事項作出明確約定，不能僅以案外人李某持有首付收據這一事實確認實際購房人。判決確認案涉房屋實際購買人為包某。
實務要點：頂名按揭購房協議有效情況下，法院應按協議約定的名為頂名協議、實為委托代理內容并綜合考慮案件其他事實確認房屋實際購買人。
案例索引：山東東營河口區法院（2011）河民初字第406號“包某與孫某等房屋買賣合同糾紛案”，見《包如生、劉淑蘭訴李自瓊、孫濟寧房屋購買人確認糾紛案——頂名購房協議的效力認定》（徐秀紅），載《人民法院案例選》（201302/84:165）。
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8 . 合理期限內不履行按揭貸款辦理手續的，構成違約
商品房買受人約定辦理按揭貸款條件已成就，經售房人催告后在合理期限內仍不履行的，應承擔相應的違約責任。
案情簡介：2011年，孫某與開發公司簽訂商品房買賣合同，約定“由買受人在簽訂本合同前向符合條件的銀行申請按揭貸款，買受人應向指定銀行提供完整有效的申請資料，辦妥按揭貸款所需相關手續材料，逾期視為買受人違約”，并約定了違約金計算方法。2012年1月，開發公司在房屋結頂后，向孫某發出告知函，要求孫某7日內辦妥按揭貸款所需手續，1個月后向孫某發律師函，因孫某仍未履行導致訴訟。
法院認為：①依法律規定，當事人應依約全面履行自己義務，就履行期限約定不明的，依《合同法》第61條規定仍不能確定的，債務人可隨時履行，債權人可隨時要求履行，但應給對方必要準備時間。依本案商品房買賣合同約定，孫某需辦妥按揭貸款手續。即使孫某在簽約前客觀上無法辦妥按揭貸款手續，亦只能視為雙方對履行合同義務時間約定不明確。②開發公司在房屋結頂后向孫某發出告知函，告知孫某7日內依約辦妥按揭貸款所需手續，已給予孫某必要準備時間，但孫某在接函后仍怠于履行，后開發公司發出律師函催告履行，繼而起訴，應視為孫某違約。違約期間應自孫某收函7日后起算至其辦妥按揭貸款所需相關手續日期。判決孫某支付開發公司違約金2萬余元。
實務要點：商品房買賣合同約定買受人辦理按揭貸款手續期限約定不明確，在辦理按揭貸款條件已成就，經售房人催告后買受人在合理期限內仍不履行的，應承擔相應的違約責任。
案例索引：浙江寧波鎮海區法院（2012）甬鎮民初字第406號“某開發公司與孫某等商品房預售合同糾紛案”，見《寧波鎮海維科房地產開發有限公司訴孫麗麗、王磊商品房預售合同糾紛案》（鄭尚強），載《人民法院案例選》（201301/83:26）。
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9 . 為逃稅所簽備案合同，虛低價格條款部分應為無效
房屋買賣合同雙方為逃避稅收而簽訂虛假備案合同，虛低價格條款無效，但該條款無效不影響違約責任條款效力。
案情簡介：2010年，器材公司就轉讓其廠房與日用品公司簽訂廠房買賣合同，約定購房款800萬余元，并約定“因應與政府有關單位需要而起草的任何合同，均以此合同為準”。嗣后辦理過戶時在房管部門簽訂的備案合同約定房價款為600萬余元，該備案合同復印件由器材公司打上叉號后交給日用品公司。2011年，因日用品公司拖欠房款致訴。日用品公司稱購房款應以備案合同變更的價款為準。
法院認為：①備案合同顯系雙方為向房產管理部門辦理產權過戶手續而簽訂，依雙方所簽廠房買賣合同有關“因應與政府有關單位需要而起草的任何合同，均以此合同為準”約定，并結合雙方簽訂備案合同后，器材公司將前述合同復印件載有合同條款的頁面都打上叉號才交給日用品公司等情形，顯可認定備案合同價款并非雙方真實意思表示。②雙方以備案合同約定價款辦理產權過戶，必然導致國家稅收利益受損，損害國家利益。故該約定價格條款應為無效。本案房屋買賣價款應依雙方此前所簽協議認定。③合同部分無效，不影響合同其他部分效力。備案合同約定房屋買賣價格條款無效，但該合同中有關違約責任約定仍然有效。雙方此前協議對逾期付款違約責任未作約定，故備案合同違約責任約定應認定為雙方補充約定，對雙方具有法律拘束力。判決日用品公司支付器材公司剩余購房款并依約定支付逾期利息。
實務要點：房屋買賣合同雙方為逃避稅收而簽訂“陰陽合同”，并以價格虛低合同辦理產權過戶的，相應價格條款無效。該條款無效不影響其他如違約責任條款效力。
案例索引：福建廈門海滄區法院（2012）海民初字第2192號“某器材公司與某日用品公司房屋買賣合同糾紛案”，見《廈門泰吉運動器材有限公司訴駿士（廈門）日用品有限公司房屋買賣合同糾紛案——陰陽合同法律效力的認定》（陳基周、張晨瑋），載《人民法院案例選》（201301/83:9）。
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10 . 開發商收取“誠意金”與對方所簽協議系預約合同
開發商收取“誠意金”后與購房人所簽協議系預約合同性質，違反預約合同義務應負責任在性質上應屬違約責任。
案情簡介：2008年，陳某與開發公司簽訂認購書，約定認購房屋位置、單價等內容。陳某據此繳納了60萬元“誠意金”。2011年，該房市值490萬余元，按認購書單價，陳某僅需支付370萬余元。開發公司以其電話通知過陳某但其爽約，開發公司已以430萬余元價格轉售為由抗辯。
法院認為：①預約合同包括兩種，一類是僅約定雙方當事人在將來簽訂本約，雙方當事人主要義務是磋商；另一類是具備了主約主要條款，但尚存未決條款時，雙方當事人義務不僅是就未決條款磋商，還須達成本約，磋商不成時未決條款可根據法律規定或交易習慣進行補充。本案中，認購書對擬購商鋪位置、價款、認購時間及雙方權利義務作了明確約定，其他條款根據商品房預售合同格式文本和交易習慣即可確定，屬第二類合同。②當事人對自己提出的主張所依據的事實有責任提供證據加以證明。本案中，依雙方約定，開發公司應承擔通知陳某前來簽訂商品房買賣合同義務，但其未就此舉證，故構成違約。此時，陳某可要求繼續履行并取得認購房屋，但因開發公司已將認購房屋銷售導致事實上不能履行，陳某可期待利益損失應以房屋價格上漲部分為限。本案中，考慮到開發公司因違約而實際獲益情況，具體賠償數額以開發公司實際獲得的差價返還給陳某為宜，判決開發公司返還陳某誠意金60萬元并賠償陳某損失60萬余元。
實務要點：開發商收取“誠意金”后與購房人所簽協議系預約合同性質，違反預約合同義務應負責任在性質上應屬違約責任。
案例索引：江蘇無錫中院（2012）錫民終字第0024號“陳某與錢某等買賣合同糾紛案”，見《陳榮根訴江陰蘭星公司、錢樹忠買賣合同糾紛案——開發商違反預售合同的行為性質及責任認定》（吳海強、計珉、吳玉鳳），載《人民法院案例選》（201302/84:178）。
11 . 雖簽認購書，但磋商不成未簽正式合同，定金應退
認購書簽訂后，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應將定金返還買受人。
標簽：房屋買賣｜預約合同｜違約責任｜認購書｜定金
案情簡介：2011年，吳某與開發公司簽訂認購書，并支付定金52萬元，開發公司收據載明“訂金”。2012年，因雙方對“贈送花園”是否享有專屬使用權產生爭議導致未能簽署商品房買賣合同，開發公司據此拒絕退還定金致訴。
法院認為：①案涉認購書屬預約合同，系對雙方交易房屋有關事宜的初步確認，但對雙方買賣房屋交房時間、辦證時間、違約責任等諸多直接影響雙方權利義務的重要條款并無明確約定，需在簽訂正式商品房買賣合同時寫上一致達成。依該認購書，吳某享有對選中房屋優先購買權利，并負有在約定時間與開發公司誠信磋商簽訂商品房買賣合同義務。②雙方簽訂認購書后即負有在約定期限屆滿前為簽訂商品房買賣合同進行誠信磋商義務，只要當事人為簽訂商品房買賣合同進行了誠信磋商，即履行了認購書義務。雖然開發公司出具收據上注明“訂金”，但從認購書約定付款內容應認定吳某支付的是“定金”。認購書中約定定金亦只是擔保雙方誠信談判義務，以求最終達成證實商品房買賣合同，吳某簽訂認購書后依約支付定金，同時與開發公司就商品房買賣合同簽訂積極磋商，如雙方在公平、誠信原則下磋商，只是基于各自利益考慮，無法就重要條款達成一致意思表示，致使本約不能訂立，則屬不可歸責于雙方原因，不在預約合同所指違約情形內。③最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”本案中，對花園問題如何協商，雙方均不能證明自己所述真實情形下，應認定雙方未能訂立商品房買賣合同原因系雙方磋商不成，并非一方對認購協議反悔，雙方均已履行認購書約定義務，對未能簽訂商品房買賣合同均無過錯。此情形下，預約合同應解除，已付定金應返還。
實務要點：商品房認購書簽訂后，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
案例索引：江蘇無錫中院（2012）錫民終字第0619號“吳某與某開發公司商品房預售合同糾紛案”，見《吳建平訴無錫深港國際服務外包產業發展有限公司商品房預售合同糾紛案——商品房預售合同中違約行為的認定》（任璐），載《人民法院案例選》（201301/83:22）。
【篇5】中介房屋買賣合同糾紛
房屋買賣合同糾紛案例
重慶市黔江區人民法院民事判決書（ 2008）黔法民初字第 482 號 原告陳思維，男，生于 1980年 11月14日，土家族，住 （略）。 被告楊澤祿，男，生于 1955年 12月29日，漢族，住 （略）。 原告陳思維與被告楊澤祿房屋買賣合同糾紛一案，本院于 2008 年 7 月 30 日 受理，依法由本院代理審判員王貽獨任審理，于 2008 年 8 月 18 日公開開庭
進行了審理。 原告陳思維， 被告楊澤祿及其委托代理人李華榮到庭參加訴訟， 本案現已審理終結。
原告訴稱：我與被告于 2006年 9月達成房屋買賣協議，并交了 6萬元定金， 但后來被告未經原告同意擅自將房屋賣與他人。后經雙方協議，由被告退還 定金并賠償原告損失共計 10萬元，并于 2008年 3月30日前還清， 但被告到 期未還，故訴至人民法院，要求判令被告償還 10 萬元本金及利息 3840 元和 辦證費用 3500 元。
被告辯稱： 10 萬元欠條是答辯人在重大誤解的情況下，雙方實施的顯失公平 的民事行為。是因為承包人未按時完工，房屋未能在約定期間交給原告，后 原告多次向被告表示，不買此房了，要求退款。但因錢被他人挪借，未能歸 還。 2008 年元月原告及其妻子，還有一名姓楊的女律師到我家要求對此事作 個了解。楊姓律師稱，該 6 萬元是定金，違約方應雙倍返還，即 12 萬元。后 原告妻子就說只要 10 萬元，而且不解決就不走。楊姓律師寫了張 10 萬元的 欠條，我與妻子認為律師說的不會錯，雖然不愿意，也只得違心的簽了字，
后來經過咨詢才得知，支付的 6 萬元不等同于定金，不應適用雙倍返還。原 告利用被告沒有文化、經驗，讓被告對該 6 萬元就是定金的重大誤解，違反 公平、等價有償原則。因此該欠條應該予以撤銷。辦證的 3500 元錢未交給被 告，因此，不應由被告返還。
原告為證明其主張，提交如下證據：
欠條一張。
經質證，被告對欠條真實性無異議。 被告為證明其主張，提交如下證據： 購房合同一份。證明并未約定定金。 經質證，原告對該證據真實性無異議，但認為與本案無關。 對雙方提交的證據本院認為均符合證據三性，予以采信。
經審理查明： 2006 年 9 月 29 日，原告陳思維與被告楊澤祿簽訂購房合同， 約定由被告楊澤祿將其房屋的第四樓賣與原告，房屋竣工后交付。付款方式 為訂立合同時支付 6萬，房產證辦好后，再支付 5萬元，總價 11 萬元。 另查明：被告楊澤祿未能按約定時間交房，并將約定房屋賣與他人。事后， 被告楊澤祿出具 10 萬元欠條， 并約定 2008 年 3 月 30 日前還款，以及到期未 還，支付遲延履行期間利息。 本院認為：原告陳思維與被告楊澤祿雙方在自愿的基礎上訂立了房屋買賣合 同。被告楊澤祿未按合同如期交房，并將約定房屋賣與他人，屬于違約。雖 然雙方在合同中并未約定違約責任，但事后經過協商達成一致意見，由被告 楊澤祿以欠條形式約定返還原告陳思維 10 萬元，以及還款期限和利息。 被告 楊澤祿的辯解理由無證據支撐， 本院不予支持。 因此原告要求被告償還 10 萬 元的訴訟請求應予支持。因原告無證據證明辦證費的交納情況，該訴訟請求 本院不予支持。相關利息的具體數額，原告也未提交證據，故只能按中國人
民銀行同期貸款利率計算。據此，依據《中華人民共和國合同法》第六十條 之規定，判決如下：
一、被告楊澤祿支付原告陳思維人民幣 10 萬元，并按中國人民銀行同期貸款 利息支付從 2008 年 3 月 30 日至 2008 年 7 月 30 日的利息。限本判決生效之 日起 15 日內支付。
二、駁回原告陳思維其他訴訟請求。
本案訴訟費 2446 元，減半收取 1223 元由被告楊澤祿承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按
對方當事人的人數提出副本，上訴于重慶市第四中級人民法院。同時，直接
