最高人民法院成立于1949年10月22日，辦公大樓現位于北京市東城區東交民巷27號。作為中華人民共和國最高審判機關，最高人民法院以維護憲法法律尊嚴為己任，秉持司法為民之理念，致力于構筑法治社會基礎，構建公正高效權威的司法制度。自成立以來，最高， 以下是為大家整理的關于最高院商品房買賣合同司法解釋5篇 , 供大家參考選擇。
最高院商品房買賣合同司法解釋5篇
第1篇: 最高院商品房買賣合同司法解釋
商品房買賣合同司法解釋
為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。
【釋義】本條說明了此司法解釋的法律依據，我們可以看到依據的都是全國人大制定的法律性規范文件，沒有一部是行政機構制定的法規或者規章，這說明此解釋的制作者對部分行政機構制定的法規及規章的穩定性并不認同，為了保證此解釋的合法性，作者只引用了相對來說級別比較高的法律。
另外，本人在此做一點常識性解釋，根據《立法法》的規定，我國的規范性文件有法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、國務院部門規章和地方政府規章幾種，象建設部的《商品房銷售管理辦法》就是部門規章。當然最高人民法院今天發布的這個司法解釋不在此列，它是根據《人民法院組織法》第三十三條的規定：“最高人民法院對于在審判過程中如何具體應用法律、法令的問題，進行解釋”，由于目前的糾紛多是由人民法院審理，所以可能這個司法解釋要比其他文件更為有效，所謂“縣官不如現管”啊。
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第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
【釋義】本條對商品房買賣合同的概念進行了定義，“商品房”大概只有在中國才有，它的作為房屋的一種，是相對于“公房”和“二手房”來說；不僅如此，我們還給它賦予了新的內容，就是那些還沒有完工不具備使用功能的房屋。
中國的土地制度大概是歷史上最復雜的制度，中國的房屋制度可能是當代世界范圍內最為復雜的制度，而中國的房屋預售制度則為至今為止人類歷史上空前絕后最為復雜的制度，這項制度復雜到一個政府無法對它的運行規律進行有效的調整，無法將土地、房屋、預售納入到一項有效的法律體系中進行綜合的考慮，只能是出一個問題討論一個問題，它無法使立法者參考其他國家或者地區的立法內容，無法對現有的市場行為進行預測；有了商品房、有了預售，中國的房地產訴訟就永遠沒有消亡；可以說“預售不廢，國難不已”。
此條解釋讓人看起來還有點思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？為了避免歧義，我認為還是“未竣工”和“已竣工”作為分界點比較好，否則大家可以想一想：如果開發商給消費者一套房屋，什么都全了，就是電梯每天只能開2小時，此時房屋到底是處于什么狀態呢？
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第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
【釋義】
中國的預售制度由來已久，目前由94年《城市房地產管理法》和95年建設部《城市商品房預售管理辦法》兩個規范性文件進行調整，但是兩個文件對這項人類歷史上最復雜的行為的描述加起來總共只有17條，如果除去重復和無用的內容，則僅13條1100字，可謂大道至簡。
高法的這項解釋是一種明顯的功利思想，相對于說“雙方不到結婚年齡是非法婚姻關系，但是離婚前已經到達結婚年齡的除外”；前三句認定預售許可制度的有效性，后兩句則認定了開發企業的變通性；所以有人說中國沒有辦不成的事情，關鍵看你怎么辦。
對于消費者來說，如果想利用開發商沒有取得預售許可證這一點來進行訴訟，我勸你還是要快點行動，否則磨磨蹭蹭的等下去，等對方有了許可證后再訴訟，一切都晚了；因為《預售許可證》相對于《土地使用權證》、《房屋所有權證》來說，其取得的成本比較低，而且是低多了。
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第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
【釋義】中國目前的房地產欺詐主要是通過廣告來完成的，而中國的消費者大概最相信的也就是廣告，所以房地產廣告成為中國目前廣告業的支柱產業；這種對廣告特別是大篇幅廣告的崇拜心理，使消費者行為方式非理智的重要表現，是消費者一切苦難行為的源泉。
本來《合同法》第十五條已經規定了廣告內容可以作為要約或者要約邀請，如果作為要約的話，其內容應當作為合同內容兌現，否則將承擔違約責任。
但是建設部《商品房銷售管理辦法》第十五條又說：“房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”這一條看起來是保護了消費者，但實際上它的潛臺詞是說：“如果廣告不寫入合同，那么廣告就不做為合同的一部分，開發商就不需要就廣告內容承擔責任”，所以我想全體開發商都應當感謝《商品房銷售管理辦法》第十五條的制定者，這是一種大智慧，一種將非法行為寫成合法行為的大智慧，我們普通人連這種膽量都沒有，而建設部的大師們不僅敢于將非法寫成合法，而且寫到讓普通人看不出來的水平，難道這不是一種大智慧嗎？
幸運的是，起草《合同法》的學者們沒有象建設部的官員這么寫，否則全世界都會嘲笑中國法律人的弱智；更幸運的是，法官們的良知在他們制定司法解釋的時候驅使他們力求恢復法理的真相，雖然只是恢復了“商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定”這一部分，但已經是巨大的進步了，我們要向法官們致敬。
希望這一條最后直接改成“廣告和宣傳資料應當做為房地產合同的要約”，因為過長的定語使消費者難以理解，而且還會給欺詐者以更多開脫的機會；例如我現在就可以給有關人士出計一條：大家在廣告下面寫一行小字“一切以最后完工為準”或者“本廣告內容尚未最終確定”，那么此法律解釋的前提條件就喪失了，消費者也就無法再用“內容確定”來一條來要求開發商兌現承諾了。
對于消費者來說，最保險的方法就是將一切寫入合同，具體方法可以參照《商品房買賣合同補充協議范本204條》。
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第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
【釋義】定金合同是中國房地產業的一個特有現象，簽訂了定金合同就是給消費者的脖子上上了一個小套，而收取了定金則將這個小套緊了緊，不退定金就是把這個小套拉了拉使消費者不得不低頭，很多消費者不是為了房屋而購房，而是為了不使定金浪費而購房。
這一條本來是想說，即使簽訂了定金合同，如果沒有簽訂正式的商品房買賣合同，那么開發商應當退還定金，但是又覺得這樣寫好象太對不起開發商的良苦用心，所以又寫了“果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理”，那么，怎么叫做“一方原因呢”？怎么又叫“未能訂立商品房買賣合同”呢？消費者去了現場雙方沒有就合同的條款達成一致性建議，是不是就是未能訂立合同呢？此時是哪一方的原因呢？
我想司法解釋是對現有的司法審判中可能出現模棱兩可的結果進行排除，將條件與結果進行確定，而一條司法解釋顯然沒有做到這一點，它不能解決目前大量存在的定金合同爭議，也就是說無法使消費者擺脫那個脖子上的小套。
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第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
【釋義】這一條是比較危險的，相當于確認了定金合同向買賣合同的轉化條件；法律或者司法解釋應當減少糾紛的，但是我想這一條則是相反的，它增加了糾紛。
我們一般將定金合同稱為預合同，而將買賣合同稱為本合同，預合同實際上是給雙方一個退出的機會，使大家在損失不大的情況下及時解除或者中止本來設想的交易行為，所以各國都規定了預合同解除的內容，嚴格限制將預合同認定為本合同的條件，但是這一條里我們看不到這種法律思想，很遺憾。
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第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
【釋義】中國房屋銷售登記備案制度來本就沒有法律規定，很多內容都是房屋管理機構為了掙那點“登記費”，在自己的文件中規定了“合同必須登記”這樣幾個字；殊不知，這種規定給多少企業創造了機會：開發商在預售時每平方米只收消費者三千元，利用這部分資金將樓建設成后，房價暫進可以漲到五千元，為了按照五千元的價格出售房屋，就要解除原來的預售合同，也就是要主動違約；怎么辦呢？其中一個最有效的理由就是“沒有登記備案”。
此條解釋可以說對癥下藥，基本上否定了登記備案制度的合法性，在目前登記制度沒有建立以前，是一種進步；當然，如果登記制度建立了再這樣寫，可就是倒退了。這大概就是法律的其妙性之所在吧，此一時彼一時也。
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第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。
【釋義】本為這一個司法解釋全部都是寫商品房的，但是這里卻寫到了拆遷房，可見是因為拆遷問題到了“非抓不可”的地步了；我想大概是有的法官自己體會到中國拆遷制度的腐敗性了，當然腐敗之源就是《城市房屋拆遷管理條例》，其中以十五條、十六條、十七條為最劣，簡直就是強搶豪奪。
可憐法官們的一番苦心，他們不能直接出關于拆遷的解釋，只能在這里面提幾句，將補償安置房歸于商品房調整的范圍之內，可見是良心未泯啊。但是此條如果能夠寫得更好一些，應當加一句“被拆遷人有權選擇是產權調換，還是貨幣補償”，否則今后拆遷企業都不進行產權調換了，這樣可以避開一個責任“雷區”。
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第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
【釋義】這兩天就報紙說“商品房買賣欺詐已經可以做到雙倍返還”，大家興高采烈地認為商品房已經可以適用消費者權益保護法的調整了，居然還有一位老教授在電視上也這樣說；我想說法律欺詐是最大的欺詐，大家一定要看清楚，《消法》第四十九條是說：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。”消法強調的是最低賠償要“增加一倍”，而本司法解釋則說得“可以不超過一倍”，前者是“應當”，后者是“可以”；前者是最低一倍高不封頂，后者是最高一倍低不限量，那當然包括零賠償，所以根本不是一回事！
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
【釋義】此款就是秦兵經常說的“秘密抵押”，按說這種情況不應當發生：所有權人怎么會不知道自己的房屋被抵押出去了呢？但是在中國、在北京這種事情就天天在重復，開發商將已經出售給消費者的房屋抵押給了銀行，有時還不止是一家銀行，使消費者用自己的錢購買完房屋后，為開發商進行了擔保，如果開發商破產了，那么消費者還要將房屋給銀行，做到“錢房兩空”；這是我們的制度設計問題，北京市762名人大代表只有一名律師（同達律師所劉紅宇女律師），懂抵押擔保的人大概不超過三人，這樣的人大代表能夠寫出高質量的法律嗎？不可能，不信各位可以在明年開人大會的時候問一問人大代表：中國的抵押制度就怎么實現“秘密抵押”，估計大家準是一頭霧水：“大哥，啥是抵押”。
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
【釋義】這一款沒有什么難的，一般人一看就明白，我也就不多寫了；其實這還是制度設計的問題，屬于物權變動的內容；只是中國這樣的事情太多，不僅你沒有入住的房屋，有時就連你自己住著的房屋也竟然會被其他人出賣，不是盜竊勝似盜竊、不是搶劫劣于搶劫。
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第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
【釋義】第八條強調的是合同違約責任，以合同有效為前提；而此條強調的實際上是一種締約過失責任，也就是說當合同不成立或者無效時，開發商也要承擔責任；此條甚好！但是如果將兩倍賠償由“可以”改成“應當”則更好！
目前很多案件開發商主動追求合同無效，因為合同無效后一切合同責任都可以免除，這里就明確通知開發商了：“合同就是無效，你也要承擔責任”；而且這樣對消費者就產生了一個有利之處，如果當合同雖然有效但責任無法確定時，可以追求合同無效，變不利為有利，變被動為主動。
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
【釋義】以上三款都是對消費者知情權的保護，保是寫得不是很具體，就是如何確認“故意隱瞞”這一事實，因為法律上說好說，但是在訴訟中做起來可以難了，這個法律環境是很難證明的，可以法官們想做好事，也不好做，只能讓律師來證明了。
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第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
【釋義】象此條所述行為本來可以確認為詐騙，但是因為中國房地產市場中這種行為太多了，大家怕監獄里富豪太多，就要為他們找一個出路，如果建富豪專獄又擔心“各地區發展不平衡”，再加房屋不動產又不象動產一樣可以移動，大家反而就將這種不轉移財產地點的詐騙不認為是詐騙了，這實在是一種對犯罪的縱容，此條不好，大大的不好。
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第十一條 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；
【釋義】此條前半句沒有什么可說的，說得都是應當說的內容。
買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
【釋義】此條的后半句則有問題了，什么叫“無正當理由”？為什么不強調一下交房通知里的內容怎樣才是合法有效？為什么不看看目前交房時的各項“非法集資”？為什么不想一想交房前要讓消費者簽訂的各種不平等“條約”，總是強調消費者的單方責任，而不強調開發商的交付義務，明顯占在廣大資產階級一邊嘛，明顯將少數勞動人民看成是刁民嘛，希望下次寫司法解釋時可以改正！
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第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
【釋義】這里面就幾個內容可以讓某些人上下其手，什么叫“主體結構質量不合格不能交付使用”，什么是法律意義上的“主體結構”？與技術意義上的“主體結構”是否一樣？法律上的“質量”是技術上的“質量”是否一樣？此條是強調質量問題的，如果出現了這種問題什么辦：主體結構質量合格但房屋不能使用怎么辦？我花一百萬購買的房屋如果僅僅是主體結構質量“合格”行不行？也就是說以高價購買了一輛符合夏利質量標準的寶馬車，這樣的合同能否解除？我想，大概很多法官都是文科出身，大概想說清楚質量問題，但是又無法說清楚，就去找建設部有關質量管理部門了，質量管理部門也不想說得太清楚，干脆還是用這種不清楚的語句來表示吧，可嘆到頭來吃苦頭的還是消費者。
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第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
【釋義】此款表面看來很好，但實際一用又極為不好，什么叫“嚴重影響正常居住使用”，例如：某宅一用廁所，則樓下廁所開始下雨；另一處客廳中間有一大煤氣立柱；還有一處在餐廳內可以聽到隔壁臥室動靜。這些現象是否“嚴重影響正常居住使用”？法律不清則責任不明，責任不明則易枉法裁判。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
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第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
【釋義】中國的商品房買賣合同中會出多少個面積方面的述語，據我所知大概有以下五個：銷售面積、建筑面積、套內建筑面積、套內實用面積、公攤面積，其實面積就是長寬之積，為什么要做得這么復雜呢？其中一個重要的基本原理是：將簡單的事情復雜化后就可以獲得暴利。所以說北京現在的業主，幾乎人人都知道自己房屋的建筑面積是多少，但是能夠知道自己的建筑面積中分攤的公用面積是多少、公用部位又在何處的人可以說是萬里挑一。為什么實用面積這么簡單的內容推廣不開，而建筑面積這么復雜的概念卻大行其事，就是因為實用面積太容易核實了，開發企業很難做假；而建筑面積不僅容易做假，而且即使被查出來也可以以“由第三方測量”為理由開脫責任；所以說中國的房地產市場是欺詐者的天堂，再老實的企業到中國搞房地產也要學著搞點小動作，而且往往從面積開始。
這個司法解釋早就開始準備了，我本來以為會在面積問題上有所突破，例如：業主是否有權選擇測量單位、測量失誤的責任是否應當由開發企業與測量企業共同承擔、面積測量報告是否應當附圖等具體問題上進行規定，但是很顯然，司法解釋依然沒有說清楚這一點，例如：如果套內實用面積減少10%，但總建筑面積僅減少2%，能不能解除合同？看來這又給我們留下了很多工作；中國消費者維權的道路已經很漫長了，中國商品房消費者維權的道路會更加漫長。
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第十五條 根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
【釋義】這一條寫得不錯，可以舉個例子來說明：本來合同約定2003年1月1日交房，但是開發商到了2003年1月10日還沒有交房，于是業主就開始行使催告權：“開發商，你2003年2月1日前一定要給我房，我急著結婚用”。但“經催告后在三個月的合理期限內”也就是2003年5月1日前開發商還沒有交付，已經從根本上影響我得“非典”了，于是我要求解除合同，法院應當支持；不過注意，最后可是說明“另有約定的除外”，所以和開發商簽字一定要小心。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
【釋義】這一條也舉個例子：本來合同約定2003年1月1日交房，但是開發商到了2003年1月10日還沒有交房，于是業主于2003年2月1日發掛號信說：“開發商，你不交房影響了我得非典了，我準備解除合同”，那么到2003年5月1日前消費者都可以解除合同；而且如果到了2003年4月30日，我還想再等等看一看，那么可以再發一封信，又可以延長三個月。
但是，如果你一封信也沒有發，或者說是沒有任何證據可以證明你發了信了，那么你的解除權行使日期到2004年1月2日截止，消費者過了這一天就再也不能要求解除合同了！
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第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
【釋義】
此條的依據是《合同法》第114條所說的：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”
但此條容易與第八條、第九條產生矛盾的理解，因為前兩條是說“不超過已付購房款一倍的賠償責任”，為什么這里又說“以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少”，一個是100%，一個是30%，這倒底是怎么一回事呢？答案可能有以下幾個：
1、法官們寫錯了，他們因為非典太忙了，可能少寫了幾個字；
2、第八條、第九條適用于合同無效、解除、撤銷三種情況，而此條則適于普通情況下僅要求支付違約金的情況；不過當合同解除時也有違約金啊，所以有點難以理解。
3、秦兵還處于弱智狀態，無法理解最高人民法官的精深博大之思想；
我對消費者有一個建議：當你的合同可能被判無效或者被撤銷時，你就直接要求兩倍賠償；當你的合同要求解除時，你也要兩倍賠償，但是最好別提違約金；不過，你如果不提違約金，又會出現另外一種風險，就是法官并不支持兩倍賠償，怎么辦呢？只能看你的運氣了。
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
【釋義】此條簡單是從《商品房買賣合同補充協議范本204條》中抄下來的，只是我當時說是租金是實際發生的租金，而此處寫得是擬制的租金，我如果在合同里這么寫可能被認為無效條款，所以說司法解釋的要求比我得要求還要高，沒有辦法，誰讓人家是最高法院呢。
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第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
【釋義】此條款是整個解釋中最偉大最清楚的條款了，從1949年建國以來，沒有任何一個法律、法規、規章、文件或者領導講話，說過辦理產權證不準時要承擔違約責任，這次說得是非常具體了，是“三個代表”最直接的體現。
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第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
【釋義】此條與第十八條是不一樣的，上條說是的違約責任，此條說是解除合同，而且強調是由于出賣人的責任；只是留了一個小尾巴：什么是出賣人的責任呢？這又是給雙方律師提供了辯論的機會。
另外，《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定全文如下：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。”各位看官注意，此條強調是由購買人辦理承擔全部辦證義務，也別以為是開發商的義務。
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第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
【釋義】此條寫得是商品房的批發業務，提出了一個新概念：“包銷人”，其實就是銷售代理，所以如果消費者在購買房屋時是與代理商簽訂合同，可能會有一定的風險。
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第二十一條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
【釋義】對消費者沒有什么太多的影響，但是如果開發商將本來承諾由代理商銷售的房屋自己銷售了，就會有點麻煩了。
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第二十二條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
【釋義】前面所說都是實體問題，此條說的是審判程序問題，此處將代理商做為第三人對待，三角合同最難處理，請消費者在簽訂合同時務必與開發商簽訂買賣合同，如果有代理商的話最好簽一個居間合同罷了。
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第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
【釋義】此條是指如果消費者無法取得銀行貸款的情況，現在這種事情越來越多了，因為“假貸”越來越多，銀行也怕了，所以有時看著業主長相不對就不敢貸款了；只是少了一個條款：如果因為消費者的原因不能取得貸款，消費者是否有權解除買賣合同？就是說銀行不給我貸款了，我能不買房了嗎？此等情況會在非典后日益增加，不知道法院會怎么處理。
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第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
【釋義】此條是共同保護開發商、消費者的，因為只有在處理銀行合同中，兩者才有可能站在同一條壕溝里，這種機會并不是很多，希望各位要珍惜。
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第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
【釋義】此款也是審判程序方面的規定，就是要將《商品房買賣合同》糾紛與《商品房抵押貸款合同》糾紛或《商品房擔保貸款合同》糾紛一并審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
【釋義】寫到這里我到想起一種情況，如果消費者與開發商之間的爭議是由法院管轄的，那么銀行非常容易加入進來，但是如果是由仲裁委員會來管轄，由于仲裁程序沒有第三人的制度，所以銀行很難加入進來，這時的情況就比較難辦了。
另外，在《商品房擔保貸款合同》里，各方的身份如下是不一樣的；在貸款合同里，銀行是貸款人，消費者是借款人；在擔保合同里，開發商是擔保人、銀行是擔保權人、消費者是債務人；在抵押保同里，消費者是抵押人，銀行是抵押權人。
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第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
【釋義】此條內容比較難懂，這就是擔保法的高深之處，中國的土地法律很難，預售法律更難，預售房的擔保法律極難，但最難的是中國預售商品房的抵押法律，全民界難度第一，不要說普通人搞不懂，就是抵押法專家也很難說自己全懂了得；本來律師不想加入到這個市場里，但是沒有辦法，黨和國家非讓律師掙錢不可，除了專業律師誰還搞得懂這些東西啊。
此條可以解釋為：如果消費者不能按時向銀行還貸，在消費者還還沒有辦理抵押登記手續（這時銀行拿不到房屋）的情況下，如果銀行起訴消費者，那么應當通知開發商參加，潛臺詞是：如果銀行贏了官司，開發商就要將房屋給銀行，雖然房屋并沒有抵押給銀行；這一條的實質是通過訴訟辦理抵押登記，主要目的是為了保護大中華帝國的銀行。
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第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。
【釋義】此條也是為了保護銀行的，只是讓銀行對開發商網開一面，平時都是朋友，現在已經有消費者頂帳了，就不要再拉上開發商了，當然開發商提供了保證的除外。
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第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。
【釋義】此條可謂是全文的畫龍點眼之作，過去的司法解釋都是約束生效之后建立的法律行為，而此條則是明確只要沒有結案的案件都可以適用，所以我的幾個案件要堅決拖到2003年兒童節以后再開庭
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
為準確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產治理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
【釋義】本條對商品房買賣合同的概念進行了定義，進一步明確了本解釋的適用范圍。所謂商品房買賣是相對于經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人私房的交易行為而言。經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房的交易受國家政策調整的因素比較高，其與商品房交易的主要區別在于市場化程度不同；個人私房交易中，交易各方都不是開發商，其與商品房交易的主要區別在于交易的其中一方是否必須是房地產開發企業，通俗講，是一手房與二手房的區別。
另外，此條解釋中“尚未建成”和“已竣工”的概念好像有些模糊，因此有人認為為了避免歧義，應改為“未竣工”和“已竣工”作為分界點。
第二條 出賣人未取得商品房預售許可證實，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
【釋義】《城市房地產管理法》第44條規定，商品房預售應“向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。”，該規定應理解為強制性規定。《城市房地產開發經營條例》、《城市商品房預售管理辦法》亦有相關規定。根據合同法第52條第五項規定，違背法律、行政法規的強制性規定的合同無效。所以，在未取得預售許可證明的情況下，開發商與購房人簽定的合同效力將不被人民法院認可。在以前的司法實踐中這一點也是確定的，本條解釋的重點在于條文中的但書部分。但書部分規定，開發商在與購房人簽定房屋買賣合同時，雖未取得預售許可證明，但若在合同簽定后至因該合同產生糾紛訴至法院前這段期間取得預售許可證明，則法院不因開發商在訂立合同時未取得預售許可證明而認定合同無效。在交易中若存在此類情況，作為開發商應及時取得預售許可證明，以保證交易的穩定；作為購房人若想解除合同，則應及時通過訴訟主張權利。
第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾詳細確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
【釋義】根據《合同法》第１5條第二款關于要約的規定，“商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。”但是建設部《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日起施行）第十五條又說：“房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”這一條看起來是保護了消費者，但實際上它的潛臺詞是說：“假如廣告不寫入合同，那么廣告就不做為合同的一部分，開發商就不需要就廣告內容承擔責任”。
本條司法解釋對于保護消費者的權益較為有利，但是如果站在開發商的角度來說，在發布廣告和宣傳資料時則應該特別引起注重。另外，本條中關于“說明和允諾具體確定買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響”并沒有作出更為具體的解釋，應該說給法官留下了自由裁量的空間。
第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
【釋義】實踐中，雙方就合同主要條款無法達成一致，導致商品房買賣合同未能訂立的，是屬于“因當事人一方原因”還是“不可歸責于當事人雙方的事由”？言之不詳。鑒于這種情況的不確定性，將使購房人在與開發商就商品房買賣合同的談判中，處于弱勢地位。
第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
【釋義】本條規定明確了訂購、認購、預訂協議轉化為商品房買賣合同的條件。發生這種轉化應同時具備兩個條件：第一，該協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，即“（一） 當事人的名稱或者姓名住所；（二） 商品房的基本情況；（三） 商品房的銷售方式；（四） 房款的確定方式及總價款、支付方式、付款時間；（五）交付使用的條件及日期；（六） 裝飾、設備標準承諾；（七） 供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交際花付承諾和有關權益、責任；（八）公共配套建筑的產權歸屬；（九） 面積差異的處理方法；（十） 辦理產權登記的有關事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。”；第二，開發商已經按照約定收取購房款。這些規定目的在于促進交易和保證交易的穩定。但購房人在訂立這類文件并切實履行前，應慎重考慮，以免后悔又無法解除購房合同。
第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，哀求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
【釋義】本條規定，進一步明確了商品房買賣預售合同是否辦理登記手續不影響合同效力的原則。同時，體現了當事人意思自治的原則，但對于已經履行主要義務，且對方接受的合同仍應認定其有效。
第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安頓協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。
【釋義】本條規定了拆遷人將補償安置的房屋另行出售給第三人的情況下，相對于第三人，被拆遷人有取得該房屋的優先權。同時，本條規定被拆遷人既可選擇優先取得補償安置房屋，也可選擇請求解除拆遷補償安置協議，并依照本解釋第八條的規定獲得賠償。
第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該
”以及“對商品房房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
【釋義】本條是關于購房人因開發商私自將商品房設定抵押或一房多賣的行為而無法實現商品房買賣合同目的，可以從開發商獲得何種賠償的規定。本條解釋的最大意義在于，確立了對開發商惡意違約和欺詐行為適用懲罰性賠償責任的原則。即購房人在可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失的同時，還可以要求開發商承擔不超過購房款一倍的懲罰性賠償。
第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
【釋義】第八條強調的是合同違約責任，以合同有效為前提；而此條強調的實際上是一種締約過失責任，也就是說當合同不成立或者無效時，開發商也要承擔責任。
以上三款情形都是對消費者知情權的保護，但就如何確認“故意隱瞞”這一事實，在訴訟中做起來比較難。
第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
【釋義】本條規定購房人在以下事實同時存在的情況下，可以請求法院確認開發商與第三人訂立的商品房買賣合同無效：1、開發商與第三人惡意串通，2、另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，3、購房人無法取得房屋。
第十一條 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；
買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
【釋義】本條規定了房屋交付的標準。即對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。本條同時明確了房屋交付前后買賣雙方的風險承擔的基本原則。這種原則下，不論房屋的所有權是否已經轉移，均由房屋的實際占有人承擔風險。但法律另有規定或當事人另有約定的除外。
另外，值得一提的是第三款中“無正當理由”其實也是較難界定的，因此最好在商品房買賣合同中將交房條件約定清晰，否則輕易產生糾紛。
第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
【釋義】此條是強調房屋主體結構質量不合格，購房人可以退房，并要求開發商賠償損失。
第十三條 因房屋質量問題嚴峻影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
【釋義】本條規定房屋若出現不能正常使用的質量問題，購房人可以退房，并要求開發商賠償損失。但對于什么叫“嚴重影響正常居住使用”，這一點也未作出明確的規定。
第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼承履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
第十五條 根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
【釋義】本條規定了當事人行使合同解除權的期限問題。留意第一款最后一句“當事人另有約定的除外”，也就是說，雙方達成一致的情況下是可以對這一點作出其他約定的。
第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
【釋義】此條的依據是《合同法》第114條所說的：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”這里定了一個30%的標準。這一條在訴訟中被運用的機會應該來說還是比較多的。
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標正確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門宣布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
【釋義】這里需要注意的是，關于“逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準”應該來說在訴訟中也是很不好確定的，因為有關主管部門并非每年都會公布租金標準，而房地產評估機構一般不做房屋租金的評估。
第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有非凡約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
【釋義】本條規定的是因開發商的原因，購房人無法在一定期限內辦理房屋權屬證書的除另有約定外，由開發商承擔違約責任及違約責任的計算標準。本條將辦理
房屋權屬證書作為商品房買賣合同的附隨義務加以規定，更有利地保護了購房人的合法權益。
第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
【釋義】此條與第十八條是不一樣的，上條說是的違約責任，此條說是解除合同，而且強調是由于出賣人的責任。
另外需要注意的是，《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。”此條強調是由購買人辦理承擔全部辦證義務，也就是說，辦理房產證也并非都是開發商的義務。
第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
第二十一條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
第二十二條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
【釋義】本條所稱商品房擔保貸款，就是俗稱的“按揭”。我國法律此前對此沒有相關的規定。這是我國首次以司法解釋的形式對此行為加以規范。本條規定的是在按揭付款的商品房買賣合同履行過程中，購房人不能取得銀行貸款從而無法履行商品房買賣合同的情況下，如何確定買賣雙方權利義務關系的原則。聯系上下文的內容，“因一方當事人原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。”，似應理解為：“因一方當事人的過錯未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。”，銀行審查購房人的貸款申請過程中，購房人沒有過錯，只因購房人并不明顯的原因而拒絕貸款的情況很多，如果因此要求購房人因不能履行商品房買賣合同而承擔民事賠償責任，顯然是不公平的。為保險起見，建議在訂立類似合同時，雙方在合同中明確約定過錯責任。
第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款
合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
【釋義】本條本款規定的是在按揭付款的商品房買賣合同當事人請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同時，如果作為擔保權人的銀行依據商品房擔保貸款合同以有獨立請求權的第三人的身份提出訴訟請求，法院必須將商品房買賣合同糾紛與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理，這是該解釋確定的訴訟程序；如果擔保權人不告則不理；如果作為擔保權人的銀行依據商品房擔保貸款合同另行起訴，則法院可以選擇與商品房買賣合同糾紛合并審理也可以選擇單獨分別審理。
第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
【釋義】本條規定的是如果購房人不能按時向銀行償還借款，且在購房人還沒有與銀行就所購商品房辦理抵押登記手續的情況下，如果銀行起訴購房人，那么應當通知開發商作為訴訟當事人參加訴訟，開發商此時的身份為第三人。但如果開發商為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。
【釋義】本條規定的是在購房人不能按時向銀行償還借款，但購房人已經取得房屋權屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續的情況下，銀行起訴購房人時，案件處理結果不再與開發商有法律上的利害關系，開發商不應作為當事人參加訴訟。但開發商為商品房擔保貸款合同繼續提供保證的，仍應當列為共同被告。
第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。
【釋義】本條是對該解釋的時間效力的解釋，規定了《解釋》實施的時間及其效力所及的糾紛案件的范圍。以《中華人民共和國城市房地產管理法》實施的時間為界限，根據合同訂立的時間，分成三種情況確立法律、司法解釋的適用原則。《中華人民共和國城市房地產管理法》自1995年1月1日起實施，此前的商品房買賣行為發生的糾紛案件，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》，而不適用本解釋；1995年1月1日后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，2003年6月1日前已經終審，或正在再審的，亦不能適用本解釋；只有 1995年1月1日后訂立的商品房
買賣合同發生的糾紛案件，2003年6月1日后尚處于一審、二審階段的，方能適用本解釋。
案 例
某房地產開發公司為改善職工住房條件，打算建職工住宅樓一幢，多余部分預計向社會出售。經建設管理局批準，房地產公司在院內建設職工住宅樓。
2000年9月25日，張某得知房地產公司有住房銷售，即與該公司住房銷售部聯系，欲購買一套住房用做結婚新居。張某對售房條件基本滿足后，與房地產公司協商達成口頭協議:房地產公司將該住宅樓東門洞四樓南戶141平方米的房屋，以每平方米800元，共計11.28萬元的價格賣給張某。
張某于當日交付2萬元，房地產公司出具收據，寫明是付住宅樓房款(東門洞四樓南戶)，并加蓋了財務專用章。拿到收據后，張某覺得心里踏實了許多，就開始四處籌款。2001年3月7日、4月3日、4月28日，張軍又分別付款2萬元、3萬元、2萬元，房地產公司均出具了相關購房付款收據。
房屋“一女兩嫁”
2005年4月，住宅樓建成后，張某到房地產公司要求交付房屋鑰匙時，得知他買的那套房屋又賣給了劉某，而且在2005年年初已將鑰匙交給劉某。憤怒之余，張某于2005年4月26日將房地產公司告上法庭，要求解除雙方的房屋買賣合同，由房地產公司返還其已付的購房款9萬元，并賠償9萬元。
第2篇: 最高院商品房買賣合同司法解釋
最高院買賣合同解釋
最近發表了一篇名為《最高院買賣合同解釋》的范文，好的范文應該跟大家分享，重新編輯了一下發到。 篇一關于學習最高院審理買賣合同糾紛案件適用法律司法解釋的理解和適用 關于學習最高院審理買賣合同糾紛案件適用法律司法解釋 理解和適用 最高人民法院法釋 20XX 7號《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》,于20XX年3月31日經最高法院審委會通過,20XX年5月10日公布,20XX年7月1日起施行。《解釋》全文已刊登在《華升建筑》20XX年第二期政策和法律版塊上。 《解釋》的內容包括8個部分,總計46條,主要對買賣合同的成立及效力、標的物交付和所有權轉移、標的物毀損滅失的風險負擔、標的物的檢驗、違約責任、所有權保留、特種買賣等方面如何具體適用法律作出明確的規定。 《解釋》在買賣合同效力的認定方面有新的進展。認為合同法或買賣法最為重要的基本精神或價值目標就是鼓勵合同交易,增進社會財富。 《解釋》遵循“鼓勵交易、增加財富”原則和司法立場,針對在市場交易活動中存在形形色色的預約,諸如認購書、訂購書、預訂書、意向書、允諾書、備忘錄等預約的法律效力,明確承認其獨立契約效力,固定雙方交易機會,制裁惡意預約人。 《解釋》維護誠信原則,保護當事人合法權益,保障市場公平交易秩序。《解釋》根據合同法的規定、民法原理以及審判實踐經驗,最全面的范文參考寫作網站對可得利益損失的認定作出了具有可操作性的解釋和規定。 《解釋》對標的物檢驗的合理期間作出明確規定。對于合同法第158條規定的“兩年”的性質存在是訴訟時效還是除斥期間之爭,《解釋》將其界定為不變期間,該期間不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規定等等。內容豐富,觀點明確,需要吃透精神,有針對性地運用于簽訂和履行買賣合同的實踐中。特別應當注意的有幾個問題 1、《解釋》第一條 當事人之間沒有書面合同,一方以送貨單、收貨單、結算單、發票等主張存在買賣合同關系的,人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其他相關證據,對買賣合同是否成立作出認定。 按照該規定,當買受人不及時支付貨款,經銷商不向生產廠家支付貨款時,除經銷商可以起訴外,生產廠家也可以直接向法院起訴了。 2、無效合同大大減少 《解釋》第一部分、買賣合同的成立及效力,共四條,明顯放寬了買賣合同成立和效力的條件、標準和要求。按照這部分規定,今后合同效力的趨向有效合同增加,無效合同必將大大減少。 3、買受人增加了運輸中的風險 《解釋》第十一條規定合同法第一百四十一條第二款第(一)項規定的“標的物需要運輸的”,是指標的物由出賣人負責辦理托運,承運人系獨立于買賣合同當事人之外的運輸業者的情形。標的物毀損、滅失的風險負擔,按照合同法第一百四十一條第二款第(一)項規定當事人沒有約定交付地點或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,適用下列規定(一)標的物需要運輸的,出賣人應當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人。合同法第一百四十五條的規定當事人沒有約定交付地點或者約定不明確,范文TOP100依照本法第一百四十一條第二款第一項的規定標的物需要運輸的,出賣人將標的物交付給第一承運人后,標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。 對此,簽訂買賣合同中,必須明確交貨地點,并將買受人的在建工程名稱和詳細通訊地址寫入買賣合同。并明確約定由出賣人送貨至買受人指定的交貨地點,運輸費用由出賣人負擔。 4、《解釋》第二十四條第四款規定買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法,出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的,人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎,參照逾期罰息利率標準計算。 按照此解釋,可以理解為只要出買人訴訟期間主張賠償逾期付款利息損失的,即便合同當事人沒有約定逾期付款違約金標準的,人民法院也可以參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期付款違約金。即依據現行貸款指導利率標準%,在此基礎上再加處以50%罰息,即為%。 顯然,加大了對買受人逾期支付貨款的違約處罰力度。
20XX—2019學年度第一學期生物教研組工作計劃
指導思想 以新一輪課程改革為抓手，更新教育理念，積極推進教學改革。努力實現教學創新，改革教學和學習方式，提高課堂教學效益，促進學校的內涵性發展。同時，以新課程理念為指導，在全面實施新課程過程中，加大教研、教改力度，深化教學方法和學習方式的研究。正確處理改革與發展、創新與質量的關系，積極探索符合新課程理念的生物教學自如化教學方法和自主化學習方式。 主要工作 一、教研組建設方面： 1、深入學習課改理論，積極實施課改實踐。 、以七年級新教材為“切入點”，強化理論學習和教學實踐。 、充分發揮教研組的作用，把先進理念學習和教學實踐有機的結合起來，做到以學促研，以研促教，真正實現教學質量的全面提升。 2、強化教學過程管理，轉變學生的學習方式，提高課堂效益，規范教學常規管理，抓好“五關”。 （1）備課關。要求教齡五年以下的教師備詳案，提倡其他教師備詳案。要求教師的教案能體現課改理念。 （2）上課關。 （3）作業關。首先要控制學生作業的量，本著切實減輕學生負擔的精神，要在作業批改上狠下工夫。 （4）考試關。以確保給學生一個公正、公平的評價環境。 （5）質量關。 3、加強教研組凝聚力，培養組內老師的團結合作精神，做好新教師帶教工作。 二、常規教學方面： 1加強教研組建設。興教研之風，樹教研氛圍。特別要把起始年級新教材的教研活動作為工作的重點。 2、教研組要加強集體備課,共同分析教材,研究教法,探討疑難問題,由備課組長牽頭每周集體備課一次，定時間定內容，對下一階段教學做到有的放矢，把握重點突破難點. 3、教研組活動要有計劃、有措施、有內容，在實效上下工夫，要認真落實好組內的公開課教學。 4、積極開展聽評課活動，每位教師聽課不少于20節，青年教師不少于40節，興“聽課，評課”之風，大力提倡組內，校內聽隨堂課。 5、進一步制作、完善教研組主頁，加強與兄弟學校的交流。 我們將繼續本著團結一致，勤溝通，勤研究，重探索，重實效的原則，在總結上一學年經驗教訓的前提下，出色地完成各項任務。 校內公開課活動計劃表 日期周次星期節次開課人員擬開課內容 10月127四2王志忠生物圈 10月137五4趙夕珍動物的行為 12月114五4趙夕珍生態系統的調節 12月2818四4朱光祥動物的生殖 鎮江新區大港中學生物教研組 xx-9 20XX下學期生物教研組工作計劃范文 20XX年秋季生物教研組工作計劃 化學生物教研組的工作計劃 生物教研組工作計劃 下學期生物教研組工作計劃 年下學期生物教研組工作計劃 20XX年化學生物教研組計劃 20XX年化學生物教研組計劃 中學生物教研組工作計劃 第一學期生物教研組工作計劃
20XX—2019學年度第二學期高中英語教研組工作計劃
XX—XX學年度第二學期高中英語教研組工作計劃 一．指導思想： 本學期，我組將進一步確立以人為本的教育教學理論，把課程改革作為教學研究的中心工作，深入學習和研究新課程標準，積極、穩妥地實施和推進中學英語課程改革。以新課程理念指導教研工作，加強課程改革，緊緊地圍繞新課程實施過程出現的問題，尋求解決問題的方法和途徑。加強課題研究，積極支持和開展校本研究，提高教研質量，提升教師的研究水平和研究能力。加強教學常規建設和師資隊伍建設，進一步提升我校英語教師的英語教研、教學水平和教學質量，為我校爭創“三星”級高中而發揮我組的力量。 二．主要工作及活動： 1．加強理論學習，推進新課程改革。 組織本組教師學習《普通高中英語課程標準》及課標解度，積極實踐高中英語牛津教材，組織全組教師進一步學習、熟悉新教材的體系和特點，探索新教材的教學模式，組織好新教材的研究課活動，為全組教師提供交流、學習的平臺和機會。 2．加強課堂教學常規，提高課堂教學效率。 強化落實教學常規和“禮嘉中學課堂教學十項要求”。做好集體備課和二備以及反思工作。在認真鉆研教材的基礎上，抓好上課、課后作業、輔導、評價等環節，從而有效地提高課堂教學效率。加強教學方法、手段和策略的研究，引導教師改進教學方法的同時，引導學生改進學習方法和學習策略。 3．加強課題研究，提升教科研研究水平；加強師資隊伍建設，提升教師的教學能力。 組織教師有效開展本組的和全校的課題研究工作做到有計劃、有研究、有活動、有總結，并在此基礎上撰寫教育教學論文，并向報刊雜志和年會投稿。 制訂好本組本學期的校公開課、示范課、匯報課計劃，并組織好聽課、評課等工作。 三．具體安排： 二月份：制訂好教研組工作計劃、課題組工作計劃和本學期公開課名單。 三月份：1、組織理論學習。 2、高一英語教學研討活動。 3、組織好高三第一次模考、閱卷、評卷和總結等工作。 四月份：1、組織好高三英語口語測試。 2、高三英語復習研討會。 五月份：1、組織好高三第二次模考、閱卷、評卷和總結等工作。 2、協助開展好我校的區級公開課。 六月份：1、組織好高考的復習迎考工作。 2、收集課題活動材料。
2019學年春季學期小學語文組教研計劃
一、指導思想 堅持以《基礎教育課程改革綱要》為指導，認真學習貫徹課程改革精神，以貫徹實施基礎教育課程改革為核心，以研究課堂教學為重點，以促進教師隊伍建設為根本，以提高教學質量為目標，全面實施素質教育。 本學期教研組重點加強對教師評課的指導，使教師的評課規范化，系統化，定期舉行主題教學沙龍和“會診式行動研究”，促進新教師的成長，加快我鎮小學語文教師隊伍成長速度和小學語文教育質量的全面提高。結合區里的活動安排，開展各項有意義的學生活動，培養提高學生的語文素養，調動啟發學生的內在學習動機。 二、工作目標 1、以課改為中心，組織教師學習語文課程標準，轉變教學觀念，深入課堂教學研究，激發學生主動探究意識，培養學生創新精神和實踐能力，努力提高學生語文素養。 2、進一步加強語文教師隊伍建設，讓“語文研究小組”，充分發揮學科帶頭人、骨干教師的示范作用，重視團隊合作智慧、力量。開展“師徒結對”活動，以老帶新，不斷提高教師的業務素質。 3、組織教師開展切實有效的說課沙龍、評課沙龍，提高教師說課能力，和評課能力，能夠結合主題教研活動，對典型課例進行互動研討，開展教例賞析活動。 4、加強教研組集體備課，每周以段為單位組織一次集體備課，分析教材，賞析重點課文，進行文本細讀，交流教學心得。讓備課不再是走場，形式主義，而是真真實實為提高課堂效率服務，提高教師的素質服務。 5、根據上學期制定的語文常規活動計劃，開展形式多樣的學習競賽活動、過關活動，激發學生學習語文的興趣，在自主活動中提高學生的綜合實踐能力，促進個性和諧發展。 6、 加強學習質量調查、檢測工作，及時分析，尋找得失，確保完成各項教學指標。 三、主要工作及具體措施 （一）骨干教師示范、把關，當好“領頭羊”。 1、本學期，語文研究小組成員繼續充分發揮學科帶頭人、骨干教師的示范作用，重視團隊合作智慧、力量。教研組將圍繞“探索實效性語文課堂教學模式”這個主題，深入開展精讀課文教學有效性研討活動。低段（1-2年級）則繼續進行識字教學的有效性的探討。分層、有序地開展教研活動，使教研活動更成熟、有效，切實提高我校語文老師的專業水平。 2、開展“師徒結對”活動，以老帶新，不斷提高教師的業務素質。 （二）年輕教師取經、學習，爭取出成績。 1、為了提高教學質量，促成新教師迅速成長，1—5年教齡新教師每一學期上1堂模仿課和一堂校內研討課。上模仿課的內容可以通過觀看名師的關盤、視頻或者教學實錄等途徑，根據個人教學需要，有選擇性地進行局部模仿，從而使新教師形成個人的教學風格 。2019年高二歷史第二學期教學工作計劃范文1
一、指導思想 高二的歷史教學任務是要使學生在歷史知識、歷史學科能力和思想品德、情感、態度、價值觀各方面得到全面培養鍛煉和發展，為高三年級的文科歷史教學打下良好的基礎，為高校輸送有學習潛能和發展前途的合格高中畢業生打下良好基礎。 高考的文科綜合能力測試更加強調考生對文科各學科整體知識的把握、綜合分析問題的思維能力、為解決問題而遷移知識運用知識的能力。教師在教學中要體現多學科、多層次、多角度分析解決問題的通識教育理念。教師要認真學習和研究教材,轉變教學觀念，緊跟高考形勢的發展，研究考試的變化，力爭使高二的教學向高三教學的要求靠攏。 按照《教學大綱》和《考試說明》的要求，認真完成高二階段的單科復習工作。堅持學科教學為主，落實基礎知識要到位，適當兼顧史地政三個學科的綜合要求，培養提高學生學科內綜合的能力。從學生的實際出發，落實基礎，提高學科思維能力和辯證唯物主義、歷史唯物主義的理論水平。 二、教學依據和教材使用
全班共40人，其中男生15人，女生25人。學生的數學基礎較一般，多數學生能掌握所學內容，少部分學生由于反映要慢一些，學習方法死板，沒有人進行輔導，加之缺乏學習的主動性，不能掌握學習的內容。能跟上課的學生，課上活潑，發言積極，上課專心聽講，完成作業認真，學習比較積極主動，課后也很自覺，當然與家長的監督分不開。部分學生解答問題的能力較強，不管遇到什么題，只要讀了兩次，就能找到方法，有的方法還相當的簡捷。有的學生只能接受老師教給的方法，稍有一點變動的問題就處理不了。個別學生是老師怎么教也不會。 二、教材分析 本冊的教學內容：（1）混合運算和應用題；（2）整數和整數四則運算；（3）量的計量；（4）小數的意義和性質；（5）小數的加法和減法；（6）平行四邊形和梯形 本冊的重點：混合運算和應用題是本冊的一個重點，這一冊進一步學習三步式題的混合運算順序，學習使用小括號，繼續學習解答兩步應用題的學習，進一步學習解答比較容易的三步應用題，使學生進一步理解和掌握復雜的數量關系，提高學生運用所學知識解決得意的實際問題的能力，并繼續培養學生檢驗應用題的解答的技巧和習慣。第二單元整數和整數的四則運算，是在前三年半所學的有關內容的基礎上，進行復習、概括，整理和提高。先把整數的認數范圍擴展到千億位，總結十進制計數法，然后對整數四則運算的意義，運算定律加以概括總結，這樣就為學習小數，分數打下較好的基礎。第四單元量的計量是在前面已學的基礎上把所學的計量單位加于系統整理，一方面使學生所學的知識更加鞏固，一方面使學生為學習把單名數或復名數改寫成用小數表示的單名數做好準備。 三、教學目標 （一）知識與技能： 1、使學生認識自然數和整數，掌握十進制計數法，會根據數級正確地讀、寫含有三級的多位數。 2、使學生理解整數四則運算的意義，掌握加法與減法、乘法與除法之間的關系。
③提出教學任務：在全面發展體能的基礎上，進一步發展靈敏、力量，速度和有氧耐力，武德的培養；引導學生學會合理掌握練習與討論的時間，了解實現目標時可能遇到的困難。在不斷體驗進步和成功的過程中，表現出適宜的自信心，形成勇于克服困難積極向上，樂觀開朗的優良品質；認識現代社會所必需的合作和競爭意識，在武術學習過程中學會尊重和關心他人，將自身健康與社會需要相，表現出良好的體育道德品質，結合本身項目去了解一些武術名人并能對他們進行簡單的評價；加強研究性的學習，去討論與研究技能的實用性，加強同學之間的討論交流的環節。 （3）教學目標： ①總體目標：建立“健康第一”的理念，培養學生的健康意識和體魄，在必修田徑教學的基礎上進一步激發學生學習“初級長拳”、“劍”的興趣，培養學生的終身體育意識，以學生身心健康發展為中心，重視學生主體地位的同時關注學生的個體差異與不同需求，確保每一個學生都受益，以及多樣性和選擇性的教學理念，結合學校的實際情況，設計本教學工作計劃，以滿足學生選項學生的需求，加深學生的運動體驗和理解，保證學生在高一年田徑必修基礎上再加上“長拳”來引導男女生學習體育模塊的積極性，再結合高二年的 “劍”選項課的學習中修滿2學分。加強學習“長拳”以及“劍”的基本套路，提升學習的的興趣，提升學生本身的素質，特別是武德的培養。 ②具體目標： 運動參與：a養成良好的練武的鍛煉習慣。b根據科學鍛煉的原則，制定并實施個人鍛煉計劃。c學會評價體育鍛煉效果的主要方法。 運動技能：a認識武術運動項目的價值，并關注國內外重大體賽事。b有目的的提高技術戰術水平，并進一步加強技、戰術的運用能力。c學習并掌握社會條件下活動的技能與方法，并掌握運動創傷時和緊急情況下的簡易處理方法。 身體健康：a能通過多種途徑發展肌肉力量和耐力。b了解一些疾病等有關知識，并理解身體健康在學習、生活中和重要意義。c形成良好的生活方式與健康行為。 心理健康：a自覺通過體育活動改變心理狀態，并努力獲得成功感。b在武術練習活動中表現出調節情緒的意愿與行為。c在具有實用技能練習中體驗到戰勝困難帶來喜悅。 社會適應：a在學習活動中表現出良好的體育道德與合作創新精神。b具有通過各種途徑獲取體育與健康方面知識和方法的能力。 （4）教學措施： 采用教師示范與講解，學生討論，練習，教師評價，再進行個別指導，后進行學生練習，最后進行展示與學生的綜合評價相結合的方式方法，培養學生的良好的學習習慣、學習方法更好地完成教學任務，達到教學目標；實行培優扶中輔差，，采用學習小組的建立，加強學習小組的相互學習、相互討論、相互研究的功能，提升學習的效率；加強多邊學科的整合，特別是加強心理健康的教育，加強運動力學、運動醫學等進行學習，以提升學生的運動自我保護意識與能力。 二、教學研究的計劃 （1）課題研究：加強校本課程“劍”、“平山初級長拳”的開發與教學；做好“趣味奧運會進入校園”課題的開題準備。做為“青春期健康教育進入校園”課題組的成員，協助課題組進行研究，開展活動。 （2）校本教研：加強校本課程的開發，加強體育備課組的教研能力，做為備課組長的我與其他老師加強討論校本的研究與開發，本次校本開發重點放在“劍”、“初級長拳”、“花樣籃球”三個項目上，有所側重。 （3）論文撰寫：結合課題研究的內容進行撰寫。 （4）校際、教研組、備課組教研活動：做為晉江市兼職中學體育教研員及校際組成員，積極參加校際組開展的各項活動，加強提升在校際組的教研水平，做好兼職教研員的本職工作，協助教研員開展教研活動；積極參加教研組的各項活動，提升教研水平；做為備課組長的我，我計劃是積極組織本組老師一起提高高中的課改力度與水平，集中老師的備課時間與討論在備課過程中出現的一系列問題，針對選項會出現的問題進行溝通，加強學習過程的評價，協調選項內容的評價標準及認證過程。 高二下學期語文備課組工作計劃 高二下學期化學教學計劃 高二下學期語文教學工作計劃 關于高二下學期班主任工作計劃范文 20XX學年高二下學期班主任工作計劃范文 20XX高二下學期班主任工作計劃 高二下學期工作計劃范文 20XX年高二下學期地理教學計劃 高二下學期物理教學計劃2 高二下學期語文教學計劃
生積極性，要求作業在課堂上完成，并及時反饋。 4. 做好后進生的輔導工作，實施“課內補課”的方法，組織互幫互學。 5.培養學生的分析、比較和綜合能力。 6. 培養學生的抽象、概括能力。 7. 培養學生的遷移類推能力。 8. 培養學生思維的靈活性。 五、課時安排 四年級下學期數學教學安排了72課時的教學內容。各部分教學內容教學課時大致安排 一、混合運算和應用題（11課時） 1、混合運算2課時 2、兩、三步計算的應用題8課時 3、整理和復習1課時 二、整數和整數四則運算（18課時） 1、十進制計數法2課時 2、加法的意義和運算定律3課時 3、減法的意義和運算定律3課時 4、乘法的意義和運算定律4課時 5、除法的意義4課時 6、整理和復習2課時 三、量的計量（6課時） 1、常用的計量單位2課時 2、名數的改寫4課時 四、小數的意義和性質（17課時） 1、小數的意義和讀寫法2課時 2、小數的性質和小數的大小比較3課時 3、小數點位置移動引起小數大小的變化4課時 4、小數和復名數3課時 5、求一個小數的近似數 2課時 6、整理和復習2課時 五、小數的加法和減法（3課時） 小管家1課時 六、三角形、平行四邊形和梯形（10課時） 1、角的度量1課時 2、垂直和平行2課時 3、三角形2課時 4、平行四邊形和梯形3課時 5、整理和復習2課時 七、總復習（6課時） XX年2月26日
向縱深發展。 6、做好論文的撰寫、參評工作。 活動安排： 二月份：課例展示交流。王鈞、李汪俊、羅建上研究課；課題成員進行子課題研究交流。 三月份：課例展示交流。（姚愛祥）組織課題學習，程中華、戴輝文、孫小娟上研究課；課題成員進行子課題研究交流。 四月份：課例展示交流。（姚愛祥）組織課題學習，劉華波、曹輝、錢蕓上研究課；課題成員進行子課題研究交流。 五月份：課題研究小結
2、組織年輕教師開展會診式課堂教學診斷活動、同課異構活動、同構異教活動，有效，切實提高我校年輕語文老師的專業水平，獲得快速成長。 3、選拔教齡2——3年新教師參加區教研室組織的區新生代課堂教學比賽，并做好指導、培訓工作。 （三）教研形式穩中有變，踏實而生動。 1、繼續組織兩周一次的專題學習沙龍和互動式評課沙龍，結合教研活動的主題組織好教師學習、交流。聽展示課的教師對聽課內容進行精心、系統的評點，寫成評課稿，在兩周一次的互動式教學研討沙龍中進行交流、探討。與往年不同的是，在保證互動評課活動開展同時，不影響正常教學，本學期安排8次集體評課活動，其他評課通過qq群來交流、研討。
第3篇: 最高院商品房買賣合同司法解釋
《最高院商品房買賣合同司法解釋》全文解讀為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件， 根據《中
華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華 人民 共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》 等相關法律， 結合民事審判實踐，制定本解釋。
【釋義】本條說明了此司法解釋的法律依據，我們可以看到 依據的 都是全國人大制定的法律性規范文件，沒有一部是行 政機構制定的法
規或者規章，這說明此解釋的制作者對部分 行政機構制定的法規及規
章的穩定性并不認同，為了保證此 解釋的合法性，作者只引用了相對 來說級別比較高的法律。
另外，本人在此做一點常識性解釋， 根據《立法法》的規定，
我國的規范性文件有法律、行政法規、地方性法規、自治條 例和單行
條例、國務院部門規章和地方政府規章幾種，像建 設部的《商品房銷
售管理辦法》就是部門規章。當然最高人 民法院公布的這個司法解釋
不在此列，它是根據《人民法院 組織法》第三十三條的規定："最高 人民法院對于在審判過 程中如何具體應用法律、法令的問題，進行解 釋”，由于目 前的糾紛多是由人民法院審理，所以可能這個司法解釋 要比其他文件更為有效 第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企 業（以下 統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社 會銷售并轉移房屋 所有權于買受人，買受人支付價款的合 同。
【釋義】本條對商品房買賣合同的概念進行了定義，“商品 房”大
概只有在中國才有，它的作為房屋的一種，是相對于
“公房”和“二手房”來說；不僅如此，我們還給它賦予了 新的內
容，就是那些還沒有完工不具備使用功能的房屋。
此條解釋讓人看起來還有點思考：什么“尚未建成”？什么 叫“已竣 工”？為了避免歧義，我認為還是“未竣工”和
“已竣工”作為分界點比較好？
第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立 的商品房 預售合同，應當認定無效， 但是在起訴前取得商品 房預售許可證明的， 可以認定有效。
【釋義】中國的預售制度由來已久，目前由 94 年《城市房 地產管 理法》和 95 年建設部《城市商品房預售管理辦法》 兩個規范性文件 進行調整，但是兩個文件總共只有 17 條， 如果除去重復和無用的內容，則僅 13 條 1100 字，可謂大道
至簡。
高法的這項解釋是一種明顯的功利思想前三句認定預售許
可制度的有效性，后兩句則認定了開發企業的變通性 對于消費者來說，如果想利用開發商沒有取得預售許可證這 一點來進 行訴訟，應快點行動，否則磨磨蹭蹭的等下去，等 對方有了許可證后 再訴訟，一切都晚了；因為《預售許可證》 相對于《土地使用權證》、
《房屋所有權證》來說，其取得的 成本比較低。
第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出 賣人就商品
房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說 明和允諾具體確定，并
對商品房買賣合同的訂立以及房屋價 格的確定有重大影響的，應當視 為要約。該說明和允諾即使 未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同 內容，當事人違反 的，應當承擔違約責任。
【釋義】本來《合同法》第十五條已經規定了廣告內容可以 作為要
約或者要約邀請，如果作為要約的話，其內容應當作 為合同內容兌現， 否則將承擔違約責任。
但是建設部《商品房銷售管理辦法》第十五條又說：“房地 產開發企
業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和 宣傳資料所明示的
事項，當事人應當在商品房買賣合同中約 定。”這一條看起來是保護
了消費者，但實際上它的潛臺詞 是說：“如果廣告不寫入合同，那么 廣告就不做為合同的一 部分，開發商就不需要就廣告內容承擔責任”。
幸運的是，起草《合同法》的學者們沒有象建設部的官員這 么寫，否
則全世界都會嘲笑中國法律人的弱智； 更幸運的是，
法官們的良知在他們制定司法解釋的時候驅使他們力求恢 相，雖然只是恢復了“商品房開發規劃范圍內的 房屋及相關設施所作 的說明和允諾具體確定”這一部分，但 已經是巨大的進步了，我們要 向法官們致敬。
希望這一條最后直接改成“廣告和宣傳資料應當做為房地 產合同的要 約”，因為過長的定語使消費者難以理解，而且 還會給欺詐者以更多 開脫的機會。
第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受 定金作為
訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原 因未能訂立商品房
買賣合同，應當按照法律關于定金的規定 處理；因不可歸責于當事人
雙方的事由，導致商品房買賣合 同未能訂立的，出賣人應當將定金返
還買受人。
【釋義】定金合同是中國房地產業的一個特有現象，簽訂了 定金合
同就是給消費者的脖子上上了一個小套，而收取了定 金則將這個小套
緊了緊，不退定金就是把這個小套拉了拉使 消費者不得不低頭，很多
消費者不是為了房屋而購房，而是 為了不使定金浪費而購房。
這一條本來是想說，即使簽訂了定金合同，如果沒有簽訂正 式的商品
房買賣合同，那么開發商應當退還定金，但是又覺 得這樣寫好象太對
不起開發商的良苦用心，所以又寫了“如 果因當事人一方原因未能訂
立商品房買賣合同，應當按照法 律關于定金的規定處理”，那么，怎
么叫做“一方原因 呢”？怎么又叫“未能訂立商商品房買賣合同” 呢？。
第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷 售管理辦 法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容， 并且出賣人已經按 照約定收受購房款的，該協議應當認定為 商品房買賣合同。
【釋義】這一條是比較危險的，相當于確認了定金合同向買 賣合同 的轉化條件；法律或者司法解釋應當減少糾紛的，但 是我想這一條則 是相反的，它增加了糾紛。
我們一般將定金合同稱為預合同，而將買賣合同稱為本合 同，預合同 實際上是給雙方一個退出的機會，使大家在損失 不大的情況下及時解 除或者中止本來設想的交易行為，所以 各國都規定了預合同解除的內 容，嚴格限制將預合同認定為 本合同的條件，但是這一條里我們看不 到這種法律思想，很 遺憾。
第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規 定辦理登 記備案手續為由， 請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條 件的，從其 約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接 受的除外。
【釋義】此條解釋可以說對癥下藥，基本上否定了登記備案
如果登記制度建立了再這樣寫，可就是倒退了。這大 概就是法律的其
妙性之所在吧，此一時彼一時也。
第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷 補償安置協議
明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對 被拆遷人予以補償安置，
如果拆遷人將該補償安置房屋另行 出賣給第三人，被拆遷人請求優先
取得補償安置房屋的，應 予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條 的規定處
理。
第4篇: 最高院商品房買賣合同司法解釋
?《最高院商品房買賣合同司法解釋》全文解讀為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。
【釋義】本條說明了此司法解釋的法律依據，我們可以看到依據的都是全國人大制定的法律性規范文件，沒有一部是行政機構制定的法規或者規章，這說明此解釋的制作者對部分行政機構制定的法規及規章的穩定性并不認同，為了保證此解釋的合法性，作者只引用了相對來說級別比較高的法律。
另外，本人在此做一點常識性解釋，根據《立法法》的規定，我國的規范性文件有法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、國務院部門規章和地方政府規章幾種，像建設部的《商品房銷售管理辦法》就是部門規章。當然最高人民法院公布的這個司法解釋不在此列，它是根據《人民法院組織法》第三十三條的規定：“最高人民法院對于在審判過程中如何具體應用法律、法令的問題，進行解釋”，由于目前的糾紛多是由人民法院審理，所以可能這個司法解釋要比其他文件更為有效。
第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
【釋義】本條對商品房買賣合同的概念進行了定義，“商品房”大概只有在中國才有，它的作為房屋的一種，是相對于“公房”和“二手房”來說；不僅如此，我們還給它賦予了新的內容，就是那些還沒有完工不具備使用功能的房屋。
此條解釋讓人看起來還有點思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？為了避免歧義，我認為還是“未竣工”和“已竣工”作為分界點比較好？
第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
【釋義】中國的預售制度由來已久，目前由94年《城市房地產管理法》和95年建設部《城市商品房預售管理辦法》兩個規范性文件進行調整，但是兩個文件總共只有17條，如果除去重復和無用的內容，則僅13條1100字，可謂大道至簡。
高法的這項解釋是一種明顯的功利思想前三句認定預售許可制度的有效性，后兩句則認定了開發企業的變通性。
對于消費者來說，如果想利用開發商沒有取得預售許可證這一點來進行訴訟，應快點行動，否則磨磨蹭蹭的等下去，等對方有了許可證后再訴訟，一切都晚了；因為《預售許可證》相對于《土地使用權證》、《房屋所有權證》來說，其取得的成本比較低。
第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
【釋義】本來《合同法》第十五條已經規定了廣告內容可以作為要約或者要約邀請，如果作為要約的話，其內容應當作為合同內容兌現，否則將承擔違約責任。
但是建設部《商品房銷售管理辦法》第十五條又說：“房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”這一條看起來是保護了消費者，但實際上它的潛臺詞是說：“如果廣告不寫入合同，那么廣告就不做為合同的一部分，開發商就不需要就廣告內容承擔責任”。
幸運的是，起草《合同法》的學者們沒有象建設部的官員這么寫，否則全世界都會嘲笑中國法律人的弱智；更幸運的是，法官們的良知在他們制定司法解釋的時候驅使他們力求恢復法理的真相，雖然只是恢復了“商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定”這一部分，但已經是巨大的進步了，我們要向法官們致敬。
希望這一條最后直接改成“廣告和宣傳資料應當做為房地產合同的要約”，因為過長的定語使消費者難以理解，而且還會給欺詐者以更多開脫的機會。
第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
【釋義】定金合同是中國房地產業的一個特有現象，簽訂了定金合同就是給消費者的脖子上上了一個小套，而收取了定金則將這個小套緊了緊，不退定金就是把這個小套拉了拉使消費者不得不低頭，很多消費者不是為了房屋而購房，而是為了不使定金浪費而購房。
這一條本來是想說，即使簽訂了定金合同，如果沒有簽訂正式的商品房買賣合同，那么開發商應當退還定金，但是又覺得這樣寫好象太對不起開發商的良苦用心，所以又寫了“如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理”，那么，怎么叫做“一方原因呢”？怎么又叫“未能訂立商商品房買賣合同”呢？。
第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
【釋義】這一條是比較危險的，相當于確認了定金合同向買賣合同的轉化條件；法律或者司法解釋應當減少糾紛的，但是我想這一條則是相反的，它增加了糾紛。
我們一般將定金合同稱為預合同，而將買賣合同稱為本合同，預合同實際上是給雙方一個退出的機會，使大家在損失不大的情況下及時解除或者中止本來設想的交易行為，所以各國都規定了預合同解除的內容，嚴格限制將預合同認定為本合同的條件，但是這一條里我們看不到這種法律思想，很遺憾。
第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
【釋義】此條解釋可以說對癥下藥，基本上否定了登記備案制度的合法性，在目前登記制度沒有建立以前，是一種進步；當然，如果登記制度建立了再這樣寫，可就是倒退了。這大概就是法律的其妙性之所在吧，此一時彼一時也。
第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。
【釋義】本來這一個司法解釋全部都是寫商品房的，但是這里卻寫到了拆遷房，可見是因為拆遷問題到了“非抓不可”的地步了；我想大概是有的法官自己體會到中國拆遷制度的腐敗性了，當然腐敗之源就是《城市房屋拆遷管理條例》，其中以十五條、十六條、十七條為最劣，簡直就是強搶豪奪。
可憐法官們的一番苦心，他們不能直接出關于拆遷的解釋，只能在這里面提幾句，將補償安置房歸于商品房調整的范圍之內，可見是良心未泯啊。但是此條如果能夠寫得更好一些，應當加一句“被拆遷人有權選擇是產權調換，還是貨幣補償”，否則今后拆遷企業都不進行產權調換了，這樣可以避開一個責任“雷區”。
第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
【釋義】《消法》第四十九條是說：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。”消法強調的是最低賠償要“增加一倍”，而本司法解釋則說得“可以不超過一倍”，前者是“應當”，后者是“可以”；前者是最低一倍高不封頂，后者是最高一倍低不限量，那當然包括零賠償，所以根本不是一回事！
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
【釋義】此款就是常說的“秘密抵押”，按說這種情況不應當發生：所有權人怎么會不知道自己的房屋被抵押出去了呢？但是在中國、在北京這種事情就天天在重復，開發商將已經出售給消費者的房屋抵押給了銀行，有時還不止是一家銀行，使消費者用自己的錢購買完房屋后，為開發商進行了擔保，如果開發商破產了，那么消費者還要將房屋給銀行，做到“錢房兩空”；這是我們的制度設計問題。
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
【釋義】這一款沒有什么難的，一般人一看就明白；其實這還是制度設計的問題，屬于物權變動的內容；只是中國這樣的事情太多，不僅你沒有入住的房屋，有時就連你自己住著的房屋也竟然會被其他人出賣，不是盜竊勝似盜竊、不是搶劫劣于搶劫。?
第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
【釋義】第八條強調的是合同違約責任，以合同有效為前提；而此條強調的實際上是一種締約過失責任，也就是說當合同不成立或者無效時，開發商也要承擔責任；此條甚好！但是如果將兩倍賠償由“可以”改成“應當”則更好！
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
【釋義】以上三款都是對消費者知情權的保護，保是寫得不是很具體，就是如何確認“故意隱瞞”這一事實，因為法律上說好說，但是在訴訟中做起來可以難了，這個法律環境是很難證明的，所以法官們想做好事，也不好做，只能讓律師來證明了。
第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
【釋義】象此條所述行為本來可以確認為詐騙，但是因為中國房地產市場中這種行為太多了，再加上房屋不動產又不象動產一樣可以移動，大家反而就將這種不轉移財產地點的詐騙不認為是詐騙了，這實在是一種對犯罪的縱容，此條不好，大大的不好。
第十一條 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；
【釋義】此條前半句沒有什么可說的，說得都是應當說的內容。
買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
【釋義】此條的后半句則有問題了，什么叫“無正當理由”？為什么不強調一下交房通知里的內容怎樣才是合法有效？為什么不看看目前交房時的各項“非法集資”？為什么不想一想交房前要讓消費者簽訂的各種不平等“條約”，總是強調消費者的單方責任，而不強調開發商的交付義務？
第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
【釋義】這里面什么叫“主體結構質量不合格不能交付使用”，什么是法律意義上的“主體結構”？與技術意義上的“主體結構”是否一樣？法律上的“質量”是技術上的“質量”是否一樣？此條是強調質量問題的，如果出現了這種問題什么辦：主體結構質量合格但房屋不能使用怎么辦？我花一百萬購買的房屋如果僅僅是主體結構質量“合格”行不行？也就是說以高價購買了一輛符合夏利質量標準的寶馬車，這樣的合同能否解除？
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第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
【釋義】此款表面看來很好，但實際一用又極為不好，什么叫“嚴重影響正常居住使用”，例如：某宅一用廁所，則樓下廁所開始下雨；另一處客廳中間有一大煤氣立柱；還有一處在餐廳內可以聽到隔壁臥室動靜。這些現象是否“嚴重影響正常居住使用”？法律不清則責任不明，責任不明則易枉法裁判。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
【釋義】這個司法解釋早就開始準備了，我本來以為會在面積問題上有所突破，例如：業主是否有權選擇測量單位、測量失誤的責任是否應當由開發企業與測量企業共同承擔、面積測量報告是否應當附圖等具體問題上進行規定，但是很顯然，司法解釋依然沒有說清楚這一點，例如：如果套內實用面積減少10%，但總建筑面積僅減少2%，能不能解除合同？看來這又給我們留下了很多工作；中國消費者維權的道路已經很漫長了，中國商品房消費者維權的道路會更加漫長。
第十五條 根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
【釋義】這一條寫得不錯，可以舉個例子來說明：本來合同約定2003年1月1日交房，但是開發商到了2003年1月10日還沒有交房，于是業主就開始行使催告權：“開發商，你2003年2月1日前一定要給我房，我急著結婚用”。但“經催告后在三個月的合理期限內”也就是2003年5月1日前開發商還沒有交付，已經從根本上影響我得“非典”了，于是我要求解除合同，法院應當支持；不過注意，最后可是說明“另有約定的除外”，所以和開發商簽字一定要小心。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
【釋義】這一條也舉個例子：本來合同約定2003年1月1日交房，但是開發商到了2003年1月10日還沒有交房，于是業主于2003年2月1日發掛號信說：“開發商，你不交房影響了我得非典了，我準備解除合同”，那么到2003年5月1日前消費者都可以解除合同；而且如果到了2003年4月30日，我還想再等等看一看，那么可以再發一封信，又可以延長三個月。
但是，如果你一封信也沒有發，或者說是沒有任何證據可以證明你發了信了，那么你的解除權行使日期到2004年1月2日截止，消費者過了這一天就再也不能要求解除合同了！
第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
【釋義】此條的依據是《合同法》第114條所說的：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”
但此條容易與第八條、第九條產生矛盾的理解，因為前兩條是說“不超過已付購房款一倍的賠償責任”，為什么這里又說“以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少”，一個是100%，一個是30%，這倒底是怎么一回事呢？答案可能有以下幾個：
1、法官們寫錯了，他們因為非典太忙了，可能少寫了幾個字；
2、第八條、第九條適用于合同無效、解除、撤銷三種情況，而此條則適于普通情況下僅要求支付違約金的情況；不過當合同解除時也有違約金啊，所以有點難以理解。
我對消費者有一個建議：當你的合同可能被判無效或者被撤銷時，你就直接要求兩倍賠償；當你的合同要求解除時，你也要兩倍賠償，但是最好別提違約金；不過，你如果不提違約金，又會出現另外一種風險，就是法官并不支持兩倍賠償，怎么辦呢？只能看你的運氣了。
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
【釋義】此條簡單是從《商品房買賣合同補充協議范本204條》中抄下來的，只是我當時說是租金是實際發生的租金，而此處寫得是擬制的租金，我如果在合同里這么寫可能被認為無效條款，所以說司法解釋的要求比我得要求還要高，沒有辦法，誰讓人家是最高法院呢。
第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
【釋義】此條款是整個解釋中最偉大最清楚的條款了，從1949年建國以來，沒有任何一個法律、法規、規章、文件或者領導講話，說過辦理產權證不準時要承擔違約責任，這次說得是非常具體了，是“三個代表”最直接的體現。
第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
【釋義】此條與第十八條是不一樣的，上條說是的違約責任，此條說是解除合同，而且強調是由于出賣人的責任；只是留了一個小尾巴：什么是出賣人的責任呢？這又是給雙方律師提供了辯論的機會。
另外，《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定全文如下：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。”各位看官注意，此條強調是由購買人辦理承擔全部辦證義務，也別以為是開發商的義務。
第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
【釋義】此條寫得是商品房的批發業務，提出了一個新概念：“包銷人”，其實就是銷售代理，所以如果消費者在購買房屋時是與代理商簽訂合同，可能會有一定的風險。
第二十一條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
【釋義】對消費者沒有什么太多的影響，但是如果開發商將本來承諾由代理商銷售的房屋自己銷售了，就會有點麻煩了。
第二十二條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
【釋義】前面所說都是實體問題，此條說的是審判程序問題，此處將代理商做為第三人對待，三角合同最難處理，請消費者在簽訂合同時務必與開發商簽訂買賣合同，如果有代理商的話最好簽一個居間合同罷了。
第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
【釋義】此條是指如果消費者無法取得銀行貸款的情況，現在這種事情越來越多了，因為“假貸”越來越多，銀行也怕了，所以有時看著業主長相不對就不敢貸款了；只是少了一個條款：如果因為消費者的原因不能取得貸款，消費者是否有權解除買賣合同？就是說銀行不給我貸款了，我能不買房了嗎？此等情況會在非典后日益增加，不知道法院會怎么處理。
第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
【釋義】此條是共同保護開發商、消費者的，因為只有在處理銀行合同中，兩者才有可能站在同一條壕溝里，這種機會并不是很多，希望各位要珍惜。
第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
【釋義】此款也是審判程序方面的規定，就是要將《商品房買賣合同》糾紛與《商品房抵押貸款合同》糾紛或《商品房擔保貸款合同》糾紛一并審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
【釋義】寫到這里我到想起一種情況，如果消費者與開發商之間的爭議是由法院管轄的，那么銀行非常容易加入進來，但是如果是由仲裁委員會來管轄，由于仲裁程序沒有第三人的制度，所以銀行很難加入進來，這時的情況就比較難辦了。
另外，在《商品房擔保貸款合同》里，各方的身份如下是不一樣的；在貸款合同里，銀行是貸款人，消費者是借款人；在擔保合同里，開發商是擔保人、銀行是擔保權人、消費者是債務人；在抵押保同里，消費者是抵押人，銀行是抵押權人。
第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
【釋義】此條可以解釋為：如果消費者不能按時向銀行還貸，在消費者還還沒有辦理抵押登記手續（這時銀行拿不到房屋）的情況下，如果銀行起訴消費者，那么應當通知開發商參加，潛臺詞是：如果銀行贏了官司，開發商就要將房屋給銀行，雖然房屋并沒有抵押給銀行；這一條的實質是通過訴訟辦理抵押登記，主要目的是為了保護大中華帝國的銀行。
第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。
【釋義】此條也是為了保護銀行的，只是讓銀行對開發商網開一面，平時都是朋友，現在已經有消費者頂帳了，就不要再拉上開發商了，當然開發商提供了保證的除外。
第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。
【釋義】此條可謂是全文的畫龍點眼之作，過去的司法解釋都是約束生效之后建立的法律行為，而此條則是明確只要沒有結案的案件都可以適用，所以我的幾個案件要堅決拖到2003年兒童節以后再開庭
第5篇: 最高院商品房買賣合同司法解釋
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《高院商品房買賣合同司法解釋》全文解讀
導讀:本文介紹在房屋買房，的一些知識事項，如果覺得很不
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為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。【釋義】本條說明了此司法解釋的法律依據，我們可以看到依據的都是全國制定的法律性規范文件，沒有一部是機構制定的法規或者規章，這說明此解釋的制作者對部分機構制定的法規及規章的穩定性并不認同，為了保證此解釋的合法性，作者只引用了相對來說級別比較高的法律。另外，本人在此做一點常識性解釋，根據《立法法》的規定，我國的規范性文件有法律、法規、地方性法規、自治條例和單行條例、國務院部門規章和地方政府規章幾種，像建設部的《商品房銷售管理辦法》就是部門規章。當然最高人民法院公布的這個司法解釋不在此列，它是根據《人民法院組織法》第三十三條的規定：“最高人民法院對于在審判過程中如何具體應用法律、法令的問題，進行解釋”，由于目前的糾紛多是由人民法院審理，所以可能這個司法解釋要比其他文件更為有效。
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第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋權于買受人，買受人支付價款的合同。【釋義】本條對商品房買賣合同的概念進行了定義，“商品房”大概只有在中國才有，它的作為房屋的一種，是相對于“公房”和“二手房”來說；不僅如此，我們還給它賦予了新的內容，就是那些還沒有完工不具備使用功能的房屋。此條解釋讓人看起來還有點思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？為了避免歧義，我認為還是“未竣工”和“已竣工”作為分界點比較好？
第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
【釋義】中國的預售制度由來已久，目前由94年《城市房地產管理法》和95年建設部《城市商品房預售管理辦法》兩個規范性文件進行調整，但是兩個文件總共只有17條，如果除去重復和無用的內容，則僅13條1100字，可謂大道至簡。
高法的這項解釋是一種明顯的功利思想前三句認定預售許可制度的有效性，后兩句則認定了開發企業的變通性。對于消費者來說，如果想利用開發商沒有取得預售許可證這一點來進行訴訟，應快點行動，否則磨磨蹭蹭的等下去，
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等對方有了許可證后再訴訟，一切都晚了；因為《預售許可證》相對于《土地使用權證》、《房屋權證》來說，其取得的成本比較低。
第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
【釋義】本來《合同法》第十五條已經規定了廣告內容可以作為要約或者要約邀請，如果作為要約的話，其內容應當作為合同內容兌現，否則將承擔違約責任。
但是建設部《商品房銷售管理辦法》第十五條又說：“房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”這一條看起來是保護了消費者，但實際上它的潛臺詞是說：“如果廣告不寫入合同，那么廣告就不做為合同的一部分，開發商就不需要就廣告內容承擔責任”。幸運的是，起草《合同法》的學者們沒有象建設部的官員這么寫，否則全都會嘲笑中國法律人的弱智；更幸運的是，法官們的良知在他們制定司法解釋的時候驅使他們力求恢復法理的真相，雖然只是恢復了“商品房開發規劃范圍內的
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房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定”這一部分，但已經是巨大的進步了，我們要向法官們致敬。
希望這一條最后直接改成“廣告和宣傳資料應當做為房地產合同的要約”，因為過長的定語使消費者難以理解，而且還會給欺詐者以更多開脫的機會。
第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。【釋義】定金合同是中國房地產業的一個特有現象，簽訂了定金合同就是給消費者的脖子上上了一個小套，而收取了定金則將這個小套緊了緊，不退定金就是把這個小套拉了拉使消費者不得不低頭，很多消費者不是為了房屋而購房，而是為了不使定金浪費而購房。
這一條本來是想說，即使簽訂了定金合同，如果沒有簽訂正式的商品房買賣合同，那么開發商應當退還定金，但是又覺得這樣寫好象太對不起開發商的良苦用心，所以又寫了“如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理”，那么，怎么叫做“一方原因呢”？怎么又叫“未能訂立商商品房買賣合同”呢？。第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品
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房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
【釋義】這一條是比較危險的，相當于確認了定金合同向買賣合同的轉化條件；法律或者司法解釋應當減少糾紛的，但是我想這一條則是相反的，它增加了糾紛。
我們一般將定金合同稱為預合同，而將買賣合同稱為本合同，預合同實際上是給雙方一個退出的機會，使大家在損失不大的情況下及時解除或者中止本來設想的交易行為，所以各國都規定了預合同解除的內容，嚴格限制將預合同認定為本合同的條件，但是這一條里我們看不到這種法律思想，很遺憾。
第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
【釋義】此條解釋可以說對癥下藥，基本上否定了登記備案制度的合法性，在目前登記制度沒有建立以前，是一種進步；當然，如果登記制度建立了再這樣寫，可就是倒退了。這大概就是法律的其妙性之所在吧，此一時彼一時也。第七條拆遷人與被拆遷人按照權調換形式訂立拆遷
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補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。
【釋義】本來這一個司法解釋全部都是寫商品房的，但是這里卻寫到了拆遷房，可見是因為拆遷問題到了“非抓不可”的地步了；我想大概是有的法官自己體會到中國拆遷制度的腐敗性了，當然腐敗之源就是《城市房屋拆遷管理條例》，其中以十五條、十六條、十七條為最劣，簡直就是強搶豪奪。可憐法官們的一番苦心，他們不能直接出關于拆遷的解釋，只能在這里面提幾句，將補償安置房歸于商品房調整的范圍之內，可見是良心未泯啊。但是此條如果能夠寫得更好一些，應當加一句“被拆遷人有權選擇是產權調換，還是貨幣補償”，否則今后拆遷企業都不進行產權調換了，這樣可以避開一個責任“雷區”。
第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
【釋義】《消法》第四十九條是說：“經營者提供商品
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或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。”消法強調的是賠償要“增加一倍”，而本司法解釋則說得“可以不超過一倍”，前者是“應當”，后者是“可以”；前者是一倍高不封頂，后者是最高一倍低不限量，那當然包括零賠償，所以根本不是一回事！
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
【釋義】此款就是常說的“秘密抵押”，按說這種情況不應當發生：權人怎么會不知道自己的房屋被抵押出去了呢？但是在中國、在北京這種事情就天天在重復，開發商將已經出售給消費者的房屋抵押給了銀行，有時還不止是一家銀行，使消費者用自己的錢購買完房屋后，為開發商進行了擔保，如果開發商破產了，那么消費者還要將房屋給銀行，做到“錢房兩空”；這是我們的制度設計問題。
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
【釋義】這一款沒有什么難的，一般人一看就明白；其實這還是制度設計的問題，屬于物權變動的內容；只是中國這樣的事情太多，不僅你沒有入住的房屋，有時就連你自己住著的房屋也竟然會被其他人出賣，不是盜竊勝似盜竊、不
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是搶劫劣于搶劫。
第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
【釋義】第八條強調的是合同違約責任，以合同有效為前提；而此條強調的實際上是一種締約過失責任，也就是說當合同不成立或者無效時，開發商也要承擔責任；此條甚好！但是如果將兩倍賠償由“可以”改成“應當”則更好！（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
【釋義】以上三款都是對消費者知情權的保護，保是寫得不是很具體，就是如何確認“故意隱瞞”這一事實，因為法律上說好說，但是在訴訟中做起來可以難了，這個法律環境是很難證明的，所以法官們想做好事，也不好做，只能讓律師來證明了。
第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，
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應予支持。
【釋義】象此條所述行為本來可以確認為詐騙，但是因為中國房地產市場中這種行為太多了，再加上房屋不動產又不象動產一樣可以移動，大家反而就將這種不轉移財產地點的詐騙不認為是詐騙了，這實在是一種對犯罪的縱容，此條不好，大大的不好。
第十一條對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；
【釋義】此條前半句沒有什么可說的，說得都是應當說的內容。
買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
【釋義】此條的后半句則有問題了，什么叫“無正當理由”？為什么不強調一下交房通知里的內容怎樣才是合法有效？為什么不看看目前交房時的各項“非法集資”？為什么不想一想交房前要讓消費者簽訂的各種不平等“條約”，總是強調消費者的單方責任，而不強調開發商的交付義務？
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第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
【釋義】這里面什么叫“主體結構質量不合格不能交付使用”，什么是法律意義上的“主體結構”？與技術意義上的“主體結構”是否一樣？法律上的“質量”是技術上的“質量”是否一樣？此條是強調質量問題的，如果出現了這種問題什么辦：主體結構質量合格但房屋不能使用怎么辦？我花一百萬購買的房屋如果僅僅是主體結構質量“合格”行不行？也就是說以高價購買了一輛符合夏利質量標準的寶馬車，這樣的合同能否解除？
第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
【釋義】此款表面看來很好，但實際一用又極為不好，什么叫“嚴重影響正常居住使用”，例如：某宅一用廁所，則樓下廁所開始下雨；另一處客廳中間有一大煤氣立柱；還有一處在餐廳內可以聽到隔壁臥室動靜。這些現象是否“嚴重影響正常居住使用”？法律不清則責任不明，責任不明則易枉法裁判。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復
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期間造成的其他損失由出賣人承擔。
第十四條出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
【釋義】這個司法解釋早就開始準備了，我本來以為會在面積問題上有所突破，例如：業主是否有權選擇測量單位、測量失誤的責任是否應當由開發企業與測量企業共同承擔、面積測量報告是否應當附圖等具體問題上進行規定，但是很顯然，司法解釋依然沒有說清楚這一點，例如：如果套內實
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用面積減少10%，但總建筑面積僅減少2%，能不能解除合同？看來這又給我們留下了很多工作；中國消費者維權的道路已經很漫長了，中國商品房消費者維權的道路會更加漫長。第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
【釋義】這一條寫得不錯，可以舉個例子來說明：本來合同約定2003年1月1日交房，但是開發商到了2003年1月10日還沒有交房，于是業主就開始行使催告權：“開發商，你2003年2月1日前一定要給我房，我急著結婚用”。但“經催告后在三個月的合理期限內”也就是2003年5月1日前開發商還沒有交付，已經從根本上影響我得“非典”了，于是我要求解除合同，法院應當支持；不過注意，最后可是說明“另有約定的除外”，所以和開發商簽字一定要小心。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
【釋義】這一條也舉個例子：本來合同約定2003年1月1日交房，但是開發商到了2003年1月10日還沒有交房，于是業主于2003年2月1日發掛號信說：“開發商，你不
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交房影響了我得非典了，我準備解除合同”，那么到2003年5月1日前消費者都可以解除合同；而且如果到了2003年4月30日，我還想再等等看一看，那么可以再發一封信，又可以延長三個月。
但是，如果你一封信也沒有發，或者說是沒有任何證據可以證明你發了信了，那么你的解除權行使日期到2004年1月2日截止，消費者過了這一天就再也不能要求解除合同了！第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
【釋義】此條的依據是《合同法》第114條所說的：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”但此條容易與第八條、第九條產生矛盾的理解，因為前兩條是說“不超過已付購房款一倍的賠償責任”，為什么這里又說“以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少”，一個是100%，一個是30%，這倒底是怎么一回事呢？答案可能有以下幾個：
1、法官們寫錯了，他們因為非典太忙了，可能少寫了幾個字；
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2、第八條、第九條適用于合同無效、解除、撤銷三種情況，而此條則適于普通情況下僅要求支付違約金的情況；不過當合同解除時也有違約金啊，所以有點難以理解。我對消費者有一個建議：當你的合同可能被判無效或者被撤銷時，你就直接要求兩倍賠償；當你的合同要求解除時，你也要兩倍賠償，但是最好別提違約金；不過，你如果不提違約金，又會出現另外一種風險，就是法官并不支持兩倍賠償，怎么辦呢？只能看你的運氣了。
第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
【釋義】此條簡單是從《商品房買賣合同補充協議范本204條》中抄下來的，只是我當時說是租金是實際發生的租金，而此處寫得是擬制的租金，我如果在合同里這么寫可能被認為無效條款，所以說司法解釋的要求比我得要求還要高，沒有辦法，誰讓人家是最高法院呢。
第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿
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未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
【釋義】此條款是整個解釋中最偉大最清楚的條款了，從1949年建國以來，沒有任何一個法律、法規、規章、文件或者領導講話，說過辦理產權證不準時要承擔違約責任，這次說得是具體了，是“三個代表”最直接的體現。第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。【釋義】此條與第十八條是不一樣的，上條說是的違約責任，此條說是解除合同，而且強調是由于出賣人的責任；只是留了一個小尾巴：什么是出賣人的責任呢？這又是給雙方律師提供了辯論的機會。
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另外，《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定全文如下：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋權登記手續，并提供必要的證明文件。”各位看官注意，此條強調是由購買人辦理承擔全部辦證義務，也別以為是開發商的義務。第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
【釋義】此條寫得是商品房的批發業務，提出了一個新概念：“包銷人”，其實就是銷售代理，所以如果消費者在購買房屋時是與代理商簽訂合同，可能會有一定的風險。第二十一條出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
【釋義】對消費者沒有什么太多的影響，但是如果開發商將本來承諾由代理商銷售的房屋自己銷售了，就會有點麻煩了。
第二十二條對于買受人因商品房買賣合同與出賣人
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發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
【釋義】前面所說都是實體問題，此條說的是審判程序問題，此處將代理商做為第三人對待，三角合同最難處理，請消費者在簽訂合同時務必與開發商簽訂買賣合同，如果有代理商的話最好簽一個居間合同罷了。
第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
【釋義】此條是指如果消費者無法取得銀行貸款的情況，現在這種事情越來越多了，因為“假貸”越來越多，銀行也怕了，所以有時看著業主長相不對就不敢貸款了；只是少了一個條款：如果因為消費者的原因不能取得貸款，消費者是否有權解除買賣合同？就是說銀行不給我貸款了，我能不買房了嗎？此等情況會在非典后日益增加，不知道法院會怎么處理。
第二十四條因商品房買賣合同被確認無效或者被撤
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銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
【釋義】此條是共同保護開發商、消費者的，因為只有在處理銀行合同中，兩者才有可能站在同一條壕溝里，這種機會并不是很多，希望各位要珍惜。
第二十五條以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
【釋義】此款也是審判程序方面的規定，就是要將《商品房買賣合同》糾紛與《商品房抵押貸款合同》糾紛或《商品房擔保貸款合同》糾紛一并審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。【釋義】寫到這里我到想起一種情況，如果消費者與開發商之間的爭議是由法院管轄的，那么銀行容易加入進來，但是如果是由仲裁委員會來管轄，由于仲裁程序沒有第三人的制度，所以銀行很難加入進來，這時的情況就比較難辦了。
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另外，在《商品房擔保貸款合同》里，各方的身份如下是不一樣的；在貸款合同里，銀行是貸款人，消費者是借款人；在擔保合同里，開發商是擔保人、銀行是擔保權人、消費者是債務人；在抵押保同里，消費者是抵押人，銀行是抵押權人。
第二十六條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
【釋義】此條可以解釋為：如果消費者不能按時向銀行還貸，在消費者還還沒有辦理抵押登記手續（這時銀行拿不到房屋）的情況下，如果銀行起訴消費者，那么應當通知開發商參加，潛臺詞是：如果銀行贏了官司，開發商就要將房屋給銀行，雖然房屋并沒有抵押給銀行；這一條的實質是通過訴訟辦理抵押登記，主要目的是為了保護大中華帝國的銀行。
第二十七條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但
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出賣人提供保證的除外。
【釋義】此條也是為了保護銀行的，只是讓銀行對開發商網開一面，平時都是朋友，現在已經有消費者頂帳了，就不要再拉上開發商了，當然開發商提供了保證的除外。第二十八條本解釋自２００３年６月１日起施行。《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。
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