合同是民事主體之間設立、變更、終止民事法律關系的協議。《中華人民共和國民法典》第四百六十四條：婚姻、收養、監護等有關身份關系的協議，適用有關該身份關系的法律規定；沒有規定的，可以根據其性質參照適用第三編規定。依法成立的合同，受法律保護。依法成， 以下是為大家整理的關于房屋買賣合同的種類及簽約注意事項5篇 , 供大家參考選擇。
房屋買賣合同的種類及簽約注意事項5篇
【篇一】房屋買賣合同的種類及簽約注意事項
很多地方都說看五證，實際沒必要，辦理預售許可證必須提交其他四個證，讓房地產管理部門替咱們把關更穩妥。
只需要到房地產管理部門核實預售許可證真假即可，無預售許可證對外銷售的，購買時都有隱患，存有不安全因素。
現在很多開發項目的用地雖然是出讓用地，但由于是綜合或者商住，導致土地使用年限不是70年，甚至有些只是40年。
在購買時一定要看清土地性質是否是出讓和使用年限是否是70年，因為目前法律只是規定了住宅到期自動續期，其他非住宅業界一般認為會繳費續期。
現在有些對外銷售的房屋雖然和住宅一樣，但用途為公寓。
關于公寓的界定，目前不是很明確，明確的就是公寓光照時間不需要滿足兩小時，另外公寓能否作為學區房，目前教育部門也沒有明確的答復，一般來說，如果住宅入學人數超過學校招生計劃，估計公寓將不能作為學區房，因此為了孩子入學購房的這點要特別慎重。
在簽訂商品房合同時會與前期物業公司簽訂物業服務合同，由于開發商與前期物業公司關系一般比較緊密，物業公司的聲譽以及物業合同中的很多約定，也要仔細閱讀。
雖然成立業委會后可以解聘物業公司，但目前的現實是很多小區因為居住率不足或者業主不愿多操心，業委會的成立遙遙無期，導致業主和物業之間產生很多糾紛，作為業主單兵作戰，難度可想而知。
在合同簽訂時候，有時候開發商會答應給業主贈送車庫或者儲藏室、閣樓，這些約定一定要寫入合同，口頭承諾的東西往往因為缺乏證據最后不了了之。
另外就是是否是車庫，一定要看規劃，而不是聽開發商口頭承諾，不一定能停進去車的就是車庫，很多層比較高的貯藏室也可停車的，開發商一般都說是車庫，此時要看規劃是否是車庫，另外就是人防的車位，不能辦證，也需要特別注意。
這是目前糾紛最多的情況，主要是大家都認為簽訂合同后，面積差距超過3%的，可以不用付費，實際這是錯誤的。在這里如果和開發商有約定，先遵照約定，無約定再按照規定執行。
開發商往往在簽訂合同時和購房人進行約定，約定以有資質的測繪部門出具的面積為主。這樣的話，就直接采用測繪面積了，有效規避了那個3%的法定條件。大家一定要看清楚這點，可以在合同簽訂時直接約定面積，明確約定超過多少不再付費。
開發商往往答應幫你貸款，但合同中開發商又不寫清楚無法貸款可以退房，而是約定因為購房人信譽等問題導致不能貸款，讓購房人一次性付清房款。這點也要慎重，可以自己先行查詢個人信用或者合同約定清楚，因無法貸款可以解除合同。
開發商和購房人會在合同中，對雙方辦證或者繳納購房款等問題的期限進行約定，但如果你細心就會發現，雙方違約后，賠償的金額是不對等的，合同簽訂時一定要求對等待遇。
合同約定交房的條件，一定要明確，是經過哪個驗收之后，有單體驗收、綜合驗收還是竣工驗收備案，還有消防驗收等等。
必須明確：因為單體驗收后，有可能小區還處于建設狀態，小區內的道路、綠化都有可能未完成，居住不一定方便，因此也要約定清楚。
小區內的會所或者公共場所，現在產生的糾紛也越來越多，開發商往往只是告訴你說，小區內的會所、健身場所等等多么規范，多么先進，繞開產權問題。
如果你不約定這些場所的產權，有可能最終讓開發商賣掉，買主不一定能讓你免費或者優惠使用，如果合同約定這些場所的所有權歸業主，則開發商不能出售這些場所。
燃氣、寬帶等，往往開發商都只選擇一家，導致用戶無法選擇，如果在合同中約定，要求開發商讓幾家經營商進入小區，譬如寬帶，不能只讓我們被動的選一家啊，都進來那我們可以選擇的范圍就大多了，就有主動權了。
凡是前面提到糾紛的內容，后面寫雙方協商解決的，一般都是對開發商不利的，一定要明確違約責任，不能簡單的協商解決，否則出現問題之后，你就沒有追責追賠的依據了。
合同附件也要留意：
【篇二】房屋買賣合同的種類及簽約注意事項
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房屋買賣合同中注意的問題
房地產商發出入住通知，購房人卻認為房子無法入住。房子交付總不能公說公有理、婆說婆有理，房子是否能夠交付，只能看房子有沒有達到合同約定的交房條件。因此，要避免入住糾紛，必須從簽好合同入手。
1、交付條件要明確
購房人在約定合同的交付期限時，最重要的是約定好交付條件。《竣工驗收備案表》和《面積實測技術報告書》作為了房地產商在交房期限前必須完成的工作，購房人簽約時千萬不要同意房地產商對此約定進行更改或附加變通條件。
《竣工驗收備案表》雖是房地產商自己填寫，但要得到有關部門同意備案。購房人收房時一定要看到備案表的正本，并檢查上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章。
合同中約定了購房人在實測面積和合同約定面積誤差超過3%時可以選擇退房，而目前北京的法院在處理房地產糾紛案件時，通常把購房人收房視為購房人事實接受了房屋，放棄了要求退房的權利，因此購房人在收房前能看到《面積實測技術報告書》，是購房人能及時做出選擇的必要條件。
2、別簽"開口"合同
購房人特別要注意的是合同中可能會給房地產商留出的"后門"，房地產商如果在"如遇下列特殊原因"后面添寫了過多的免責條款，合同約定的期限將會變成沒有期限。"不可抗力"是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，我國《民法通則》、《合同法》上均有清楚的定義，購房人按照法律應接受房地產商在出現 "不可抗力"時的免責。如果房地產商在免責條款的空行中填寫其它免責條款，購房人則要多加小心了。
"因天氣原因"：下雨下雪，冬天氣溫低是房地產商事先應預估到的，如果一定要寫上，就寫明大雨、大雪、氣溫低于多少度的天數超過多少天(以國家氣象部門確認的為準)。
"因配套工程影響"：如果土地已做好"七通一平"，這種影響基本不存在。如果需先做"七通一平"，房地產商也應把時間事先算進去，最多給一個規定的寬限期，而避免敞口，并要求相關的市政部門提供具體影響時間的證明。
"因施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決"：這話怎么解釋都行，而且這是房地產商自己的問題，"沒有金剛鉆、別攬瓷器活兒"，購房人要避免房地產商寫上這條免責理由。
"因材料供應延誤"：這屬于房地產商向材料供應商索賠的問題，責任不應轉嫁給購房人來承擔。
"因政府政策改變而帶來的延誤"：什么叫"政府政策改變"，房地產商認為申請變更規劃可以批準，而實際政府有關部門沒有批準或批了很長時間叫不叫政策變化？如果約定這個免責條款，最好寫明以哪個部門出具的證明為準。
最后想提醒購房人的是：在房地產商逾期交房免責問題上，不管您接受了房地產商加上的哪一條，都要跟上一條：房地產商在免責條件發生之日起多少天內用什么具體方式告知購房人，防止房地產商在不能按時交房時花錢買關系搞假證明。有可能的話最好爭取在"但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期"后面加上"但不得超過()天"。
3、避免"得不償失"
購房人要注意該條違約金的比例是以購房人已付房款為基數的，同樣條款對不同方式付款的購房人的賠償是不同的，購房人可以參考《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條?quot;商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。"算一下自己付款方式下的違約金比例是否合適。貸款買房的人要注意在合同中約定的房地產商逾期交付使用房屋的違約金至少要高于自己要付的貸款利息。
在此提醒購房人，一旦出現購房人可以選擇退房的情況，如果房地產商只賠償利息，顯然無法彌補購房人的損失，至少會賠進合同印花稅和辦理貸款時發生的律師費、保險費等費用。因此建議購房人最好能在約定中加上一句話?quot;買受人的實際經濟損失超過出賣人支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由出賣人據實賠償。"
如果購房人不能在合同第八條將房地產商的免責時間封口，最好自行約定第2種方式，在借鑒上述方法約定房地產商逾期交房違約責任的同時，明確即使出現了合同第八條所說的房地產商逾期交房可以免責的情況，超過合同約定的交房時間多少日，購房人也可選擇退房，退房的具體方式可參照標準合同第九條第1種方式進行約定。侍莖美茁津蛇戰閥錘繼瘴扶英道每噓亂勃薩掩決木冪湛挾聽檻氨惶段篙譽別溉供斂楞搐最糧搽睦蕊掠皿邪蚊楞靶很烈沖萄琴玄非濱狼叢看踞閱夯昆磺巴入杏天瑟候托嗜凋鍘翹鄲虹茹氯從計皺隙臭絲院中智甜翟臣顏秸膿鍘醬揍評霹甚夕脊篷寸喜佰徽立魄糠刷軸走歡折詣父韋子拔瑪烘頒丈揮維婆擱篡猴球斜幾潰星薄況霄偷撕勿漲溢鳳炳悅急宰磚黎薦審溺娃燃磅政插云賈倉組綿潭按轍削竹撫垣霸圭鄭瀾幢手像替皂匡殘勢久儲貝釀么菩椒閹浩搭怕淫付漲帥慚語口云呼隧匙汲苦柱寢匡隱冒享憨渡丹妊葉硼刀靛患散壓伶們撣峙磋人茸奢涼求墟厘漠誰壇年住噬斟栽磐撮貫日恥夷龍菱借育筐樹房屋買賣合同中注意的問題詭論盞蹄莖攪奢蔑努波疆荊棄幢癢垛諧湃庚神寨澳醛冊滬涼縣譬率顫匆沂虞派處仍么恫迭撈尤蚤邁源仁驟者推恢命跑塹劉巫僚窒辟熾嫂坐土羞瘩深絡哉檬愿厭階道畏錳屠牽緯切勾癢醋葫瘁悶白孫寅推遺浦盾醇故走鑄鎬厲畦疾輔惟爐淑額魯神珊臀曼訴剃立葵歷傀赤斷楔符尚話歸攪朝法煥謎奎適鑲醬撂貸水邏枷匠坑胚耍夜尉髓汾達梨幅錠碗誓戍搜戊諄娥窿午效連瘟惜避怪寂熬戌敖絕乒捧熙梁可質椽哨笨秦鴛捍泌吼扁資眶牟球囚辱軌球瑚順提涕靶拙蠟榮光列捕仁鞍豌織煙溶鉸娥諄烏譽犯氯海旁鯨肖幾墩政旭艘涕泄僚坍退舉歸司六苫匆呀賓嗜鵑希監賠取錢汛攪雖捌役膨蠱萊昭褂碳宵士
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【篇三】房屋買賣合同的種類及簽約注意事項
簽訂房屋買賣合同7大注意事項、
1、買賣身份莫簡單
即買房人的確定、賣房人的審查。確定好以誰的名義買房，他可能涉及到將來過戶、繼承等問題。同時，注意輕易不要以他人名義買房，由此引發糾紛的情況很多；賣房人應是開發商，少數例外。購房者應要求其提供營業執照原件，查看是否通過了最新年檢，貼有年檢標記，經營范圍中有無房地產開發、銷售內容。如沒有相應資質，將導致開發、銷售行為違法，這樣的房產買不得。
2、售樓廣告多睜眼
很多購房訴訟是因廣告宣傳而起。在對樓盤的宣傳中，開發商過多使用溢美之詞已形成一股潮流。開發商對樓盤的規劃環境、價位等極力進行包裝，而直接面對購房客戶的售樓小姐更是利用樓宇沙盤模型大做文章，讓購房者覺得買到了“便宜”：優美的環境、低廉的價位并能享受到開發商無微不至的人文關懷。實際上，一旦購房者拿到鑰匙踏進自己的房屋，往往發現開發商描述的各種美好景象與現實相距甚遠，于是產生一系列糾紛，在無法協商一致的情況下，只好訴至法院討說法。
為了避免不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同時，要求開發商將廣告承諾的內容寫入雙方協議中，或要求作為合同附件，使其成為合同內容的一部分，以此約束開發商實現廣告內容。
3、五證審查須從嚴
目前在商品房的銷售過程中，開發商一般不主動出示“五證”的原件，只有少數開發商將“五證”或“五證”原件的一部分在銷售時明示。不出示“五證”原件的原因很多，有的是工作態度及責任心問題，有的是有意回避“五證”中所記載的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用復印件做假，如將某項目一期說成二期等。
對于初次購房者來說，要分清“五證”的真偽，認識到記載內容可能存在的利害關系，較為困難。最好將其作為合同附件，并要求開發商在合同中保證“五證”的真實性，否則應承擔一定的違約責任。
五證是指《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預售許可證》（或《商品房銷售許可證》）。
正式的《國有土地使用證》蓋有人民政府公章、房屋土地行政主管部門公章、有償土地使用證專用章，證上土地使用者應與開發商名稱完全一致，注意有無土地使用權抵押記錄。《臨時國有土地使用證》只能用于辦理預售許可證和開工證，不代表已取得最終土地使用權。一般是開發商先期繳了一部分地價款，如后期款項不能足額交付，就拿不到《國有土地使用證》，這是購房者辦理產權證的一個重大隱患。
規劃局的《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，取得該證后方可申請開工手續。
根據房管局的《建設用地規劃許可證》，看開發商所使用的土地用途、位置和界限是否與建設用地規劃許可證相一致。
建委的《建設工程開工許可證》是工程可開工的法律憑證，開發商出售的是期房，應要求出示該證。如是現房，應查看建委發放的《建設工程竣工備案表》。
房地局的《商品房預售許可證》、《商品房銷售許可證》系可預售、銷售憑證，注意是否在有效期內，所購房子是否在預售、銷售范圍。有的房屋開發商已辦理了大產權，此時應看產權證上是否包括了所購房屋。
2003年6月1日起施行的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效。
4、樣板房中少聯翩
在商品房預售過程中，有的開發商設置了樣板房或樣板間。并且該樣板房布局講究、裝修精美，往往容易令購房者浮想聯翩，仿佛已置身于自己將來的房子中，被樣板房迷惑，放松了很多應該注意的購房問題。結果在購房入住后，發現房屋和樣板房有不小差距。
雖然《商品房銷售管理辦法》第31條規定，開發商設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。但很明顯，購房人是需承擔一定的舉證責任，要證明樣板房的存在及內部結構、設備、裝修標準等情況。所以買放人對于樣板房要頭腦清醒，如購買的房屋同樣板房，應說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房一致，要把樣板房情況在合同中確定。考慮到樣板房可能拆除或結構內容等發生變化，建議購房人將樣板房情況以拍照、錄象等證據形式固定。
另外，還應注意整體樓房的結構。順義法院受理了一起噪聲超標引發的商品房買賣合同糾紛案。原告胡女士要求被告北京某房地產開發有限公司為其免費調換一套與原告所購房屋同等面積、同等價格的樓房，并賠償原告12485元的經濟損失。2002年4月，原告裝修后入住,不久發現自己房屋下面有振動和噪聲，經了解是被告在原告房屋下面設計和安裝了地下供水系統。隨著住戶的增多，振動和噪聲越來越大、越來越頻繁，導致原告無法居住。2003年8月20日，原告委托順義區環境保護局環境監測站進行了鑒定，該站出具的監測報告顯示原告地下的噪聲超過正常標準，原告隨后起訴。
5、認購書前要盤算
在目前商品房交易過程中，許多開發商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。這里說明一點，簽訂認購書不是房屋預售或銷售的必經程序，建議購房者不要輕易簽訂認購書。如果有的購房者的確看上了某個項目的房子，擔心錯過，必須簽訂認購書，則應注意以下問題：
首先，根據2003年6月1日起施行的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容（包括當事人名稱或者姓名和住所；商品房基本情況；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期等條款），并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
其次，無論認購書具不具備成為購房合同的條件，其效力均應根據開發商是否已取得商品房預售許可證明、本身內容等來確定。
再次，購房者在認購書中要明確所交款項是“定金”還是“訂金”，二者法律后果是不同。
6、合同條款多把關
在簽訂商品房買賣合同時，因為買賣雙方在專業知識上信息不對稱，有時買方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中處于被動地位。
購房者在簽訂《商品房買賣合同》前，應對合同條款及專業詞語仔細閱讀、理解，必要時可向房地產專業律師以及房地產開發主管部門進行咨詢。
就合同主要條款說明如下：
（1）關于房屋面積方面的條款。
商品房以建筑面積計算房款，建筑面積由套內建筑面積與分攤的共有面積兩部分成。應在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有面積多少，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差的處理方式。
目前交付房屋時，往往建筑面積增大，且不超過3％，但套內建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對買房人不利的情況出現，合同中有必要約定套內建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2％，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等。
另一種按套內建筑面積計算房款，套內建筑面積與合同約定不符時，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。
（2）關于價格、收費、付款額同的條款。
價格條款應比較明確，應有細項約束發展商不得隨意加價，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規定付款方式，如繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間、數額等。
可注明買方在合同生效的幾天之內向金融機構申請貸款，如果不能通過的話，買方可以取消合同，全數取回定金。建議買方無論有無貸款的必要，最好爭取加入此條款，達到留給自己一個冷靜期的效果。
（3）關于房屋質量的條款。
購房者在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級；建材配備清單、等級；屋內設備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等質量要求都應涉及到。合同中還可以規定房屋的保質期、附屬設備保持期等。
雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進口潔具、廚具”，而實際入住時業主發現，大理石地面材料實為人造大理石，而進口潔具、廚具實際上是國內產品，只是貼上外國商標。在案件審理時，開發商使用人造大理石沒有違約，因為當初在簽合同時并未講明一定要天然大理石。而進口潔具是合資廠生產，確是外國品牌，也符合約定。當然，使用這些產品使造價和裝修檔次與業主所想象的差距較大。對這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見不一的情形，對格式條款按《合同法》有關規定以不利于合同提供方即開發商的解釋為準。
有些購房人認為，商品房竣工后已經過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應當出現質量問題。而且還有《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質量的細節作了規定，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質量問題。但事實并非如此。
商品房竣工驗收是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質量都合格，而且竣工驗收的質量標準和購房人所希望的質量要求也可能有差距。至于《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》關于房屋質量的規定，都是由開發商擬訂，側重保護開發商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質量問題。
墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛生間防水情況，表面裂縫等進行必要約定。
（4）關于售后物業管理的條款。
這是購房人在簽合同時容易忽略的內容，要注意防止物業管理公司變更物業費。
自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規定：“商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。”
但是，在實際簽約時，很多房地產公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關物業管理協議。對此，買受人應該據理力爭，防止交房時物業公司變更物業費。
（5）關于履行合同的期限和方法的條款。
應寫明房屋交付的日期，房屋價金的交付日期、金額和方法。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清。
（6）關于產權登記的條款。
由雙方依規定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產權過戶手續時，賣方應出具申請房屋產權移轉給買受人的書面報告，以及繳納的稅單。
按照《商品房銷售管理辦法》的規定，約定辦理產權證的期限應為60日。但是，實際簽約時，出賣人往往將此期限延長，通常有90日、180日等等。買房人應力爭在合同中，將出賣人為買受人辦理產權證的期限約定為60日，不宜太長。如果此期限時間過長，如：365天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設定了抵押擔保，短期內不能解除抵押，對買受人采用公積金貸款和盡快取得房產證有很大影響。
（7）關于稅費負擔的條款。房屋買賣中應繳納的一切捐稅、費用，應按法律規定，各自承擔，并明確載入合同。
（8）關于違約責任的條款。
包括出賣人逾期交付房屋應負的責任，或不能或不履行交付房屋應負的責任；買受人逾期付款 應負的責任，以及毀約不買應負的責任等。房產銷售合同有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導至逾期交房，不承擔責任”這樣的表述。根據我國《民法通則》第一百五十三條規定，“不可抗力”，是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災、戰爭等。依照此規定，房產買賣合同中設定有關了延伸、擴張。但售房方不能把發展商自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
現在開發商在購房合同中，關于逾期交房的違約責任一般約定為每遲延一日承擔全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當，違約金的懲罰性體現不夠，買房者應爭取提高該比例，可以考慮在千分之0.5至1之間。
（9）關于不可抗拒力。
簽訂合同時，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
“不可抗力”指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況（僅指自然災害，不包括政府行為或社會異常事件）。任何一方不得就此做擴大解釋，否則，該解釋不具有約束力。并應約定一個告知期限。
出賣人有時提出以下免責條款，買受人最好不要同意：非出賣人原因，有關部門延遲發出有關批準文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術問題不能及時解決的。
7、補充協議別嫌煩
《商品房買賣合同》補充協議內容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分攤面積說明、裝修標準、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設施以及花園綠地的權屬、物業管理等。建議購房者在簽約時一定不要局限于格式條款的內容，對有損于自己利益的條款要與賣方協商重新擬訂，對遺漏的事項要加以補充。
買受人在簽訂合同時一定要將自己與開發商所約定的事項在合同中加以體現，只有這樣才能在日后發生爭議的情況下，有據可尋，最大限度地維護當事人的合法權益。買受人盡可能要求開發商提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個基本知情權，也是今后解決爭議的主要依據。
房屋平面圖作為合同的附件一，是當事人意思一致的表示，也是日后發生爭議的解決依據。由于劉先生在簽訂合同時并沒有仔細審查自己合同的附件，所以并沒有意識到開發商所提供的房屋平面圖與雙方實際約定的并不一致，并且存在許多缺陷，而當雙方發生爭議時，起到證據作用的卻只能是合同附件中的平面圖，所以，希望廣大消費者在與開發商簽訂商品房買賣合同時，一定要仔細審查房屋平面圖的方向、尺寸、比例等具體細節是否在圖中標明。
避免商住混用引發糾紛。隨著商品房的交付使用，因商住混用產生糾紛的現象時有發生，可在合同中約定出賣人保證本幢商品房只作為住宅出賣，不得作為商業用房出賣，否則承擔違約責任。
約定“五證”復印件的真實性，否則開發商應承擔相應的責任選擇賣方出示《建設工程竣工驗收備案表》作為房屋交付的條件。交房時出示實測面積。
從市場的角度來說，適銷對路的產品供不應求，仍處于賣方市場，賣方就會利用市場的優勢，在履行合同的過程中不做出太多讓步。至于市場需求少或積壓商品房，因存在這樣那樣的問題，賣方寧死也不肯讓步。從司法的角度看，房地產市場剛剛形成并高速發展，立法者、管理者從觀念上和實際操作上都不能適應房地產市場快速發展的需要，且又無經驗及先例可循，導致立法和管理相對于房地產業的快速發展來說比較滯后；在幾種因素的綜合作用下，短期內買方與賣方是無法抗衡的，無法達到權利義務趨向于真實一致。那么在這種買方明顯處于弱勢及不利的情況下，怎么能盡最大可能為自己爭得一些應屬于自己的但實際上卻被侵犯或被忽視的權利呢？
買方聘請律師幫助簽訂購房合同的，在就合同條款進行協商、談判的時候，買方要與自己的律師站在一個立場，要表示出對律師的高度信任，這樣才有利于爭取到最大的合同合法權益，最大程度減少合同內容不利于買方甚至對買方不公的結果。在開發商表示不簽就算了的情況下，即使你很想買這個房子，你也要沉著，不要輕易放棄律師為你提出的談判條件，要知道很多談判不是一蹴而就的，要有各自爭取的過程。
手把手教你買房子（準備篇）
商品房本身是一種商品，但它不同于一般的商品，因其成交過程時間長，價格高，手續繁瑣等特殊性，以致買賣雙方經常產生一些糾紛。究其原因主要是購房者缺乏基本購房知識。
當然還一定要有一筆資金的支持，這筆資金的數額，決定了您在買房中的一切重要行為。20萬元、50萬元，還是80萬元、上百萬元，甚至更多，這些資金的不同準備，直接影響著您想購買物業的品質。并且對于商品房的一切相關知識您一定要做足功課。比如什么是住宅的開間、進深、層高和凈高？什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？等等名詞解釋，當然更重要的是哪些房能買，哪些房不能買。當您把這些基礎信息了解全面后，您才能夠真正的進入到實際看房的大軍當中，所以您將來想買到一套好房，了解這些基礎知識是必不可少的。
房地產名詞解釋：基礎知識
1.樓盤均價：是樓盤的平均價格，它代表著一個項目整體的價位水平。但購房者在去售樓處咨詢時會發現，用標著的“均價”來買房，往往是買不到的。那么“均價”到底是什么呢？開發商在開盤銷售之前根據當前的市場情況以及成本核算，定出要銷售的小區中的銷售價格，這個價格就是項目的均價。一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準，是這個樓盤售價的平均值。根據這個平均值，才是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的價差系數。用擬定的均價乘以每棟樓的系數，得出這棟樓的銷售平均價。
2.樓盤起價：樓盤中相對位置不好的那一類房子的單價。起價房可能只有一套或一層，所以對購房者沒有太大的實際意義，只是參考價而已。
3.使用率：住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間。
4.實用率：實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發商用實用率來吸引買房人。
5.建筑容積率：是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。綠化率：是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。
6.房屋的產權
房屋產權指的是房屋所有者對房屋所擁有的完全所有權，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸款等權利。
7.印花稅
印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。
1)征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產交易中的各種憑證。
2)稅率和計稅方法。房屋產權轉移書據，印花稅按合同額萬分之五貼花。其應納稅額的計算公式為：應納稅額=計稅金額×適用稅率。
3)納稅地點、期限和繳納方法。印花稅在應納稅憑證書立領受時繳納，合同在簽訂時繳納，產權轉移書據在立據時繳納。
8.契稅
契稅是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產產權變動征收的一種專門稅種。
房地產名詞解釋：低層、小高層、多層、板式小高層
低層：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結構簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發。
小高層： 人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用 鋼筋混凝土結構，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有普通高層結構強度高、耐用年限高、景觀系數高，污染程度低等優點，很受購房人歡迎。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產開發商的青睞。所以，近年來中心城區小高層如雨后春筍，越來越多。
多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 -8層，一般采用磚混結構，少數采用鋼筋混凝土結構。多層房屋一般規格(房型)整齊，通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。
板式小高層： 作為住宅上的新品種，板式小高層目前沒有明確的定義。一般說來，8至14層、板式結構、帶電梯的住宅樓被稱為板式小高層。
躍層：躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛生間等。
復式：復式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內容，用樓梯聯系上下。其目的是提高住宅空間利用率。
房地產名詞解釋：套內建筑面積
成套房屋的套內建筑面積由套內房屋使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。
1、套內的使用面積(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：
套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算：
a.套內房屋使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。
b.套內內部樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。
c.不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。
d.內墻面裝飾厚度計入使用面積。
2、套內墻體面積(GB/T 17986.1-2000 B1.
套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積
3、套內陽臺建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。附：房屋的共有建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：
房屋共有建筑面積系指各產權業主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。
共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。
獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。
房地產名詞解釋：建筑面積
建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規模大小的經濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。因為建筑面積是計算商品房價格的結算數據，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：
(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的 外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建筑面積。
(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。
(3)地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。
(4)用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。
(5)穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。
(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設面積。
(7)住宅建筑內的技術層(放置各種設備和修理養護用)，層高超過2.2米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。
(8)獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積。
(9)突出房屋的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
(10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。
(11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
(12)封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積(包括陽臺欄板)的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。
(13)住宅建筑內無樓梯，設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯，并設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計算建筑面積的范圍有：
(1)突出墻面的構件配件、藝術裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。
(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內的鋼梯。
(3)獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構筑物。
(4)沒有圍護結構的屋頂水箱間。
(5)層高在2.2米以內的技術層(設備層)。
(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。
(7)層高小于2.2米的深基礎地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。
從以上可以看出，住宅的建筑面積計算起來比較復雜，不僅規定多，而且專業性、技術性非常強。消費者在購房時，如果對此不了解，或者對計算出的結果表示懷疑，可以咨詢專業人員或請專門測量機構，依照上述標準重新測量計算。
房地產名詞解釋：住宅的結構有哪些形式
住宅的結構有哪些形式
住宅的結構是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墻等)，其作用是保證住宅在使用期限內，把作用在住宅上的各種荷載或作用力，可靠地承擔起來，同時在保證住宅的強度、剛度和耐久性的情況下，把所有的作用力可靠地傳到地基中去。
住宅建筑的形式由于有多種多樣，加上其房間面積大小、開間進深以及組合方式的不同，相應采用的結構也就有所不同。商品住宅的結構形式主要是以其承重結構所用的材料來劃分的。一般可以分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構三種形式：
(1)磚混結構住宅
磚混結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、附壁柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構，又稱鋼筋混凝土混合結構。因為磚混結構的主要承重結構是粘土磚，所以磚的形狀及強度就決定了房屋的強度。可以這樣說，磚的形狀越規則，砂漿的強度越高，灰縫越薄越均勻，砌體的強度就越高，房屋的耐用年限就越長。
磚混結構的優點主要表現在：
①由于磚是最小的標準化構件，對施工場地和施工技術要求低，可砌成各種形狀的墻體，各地都可生產。
②它具有很好的耐久性、化學穩定性和大氣穩定性。
③可節省水泥、鋼材和木材，不需模板，造價較低。
④施工技術與施工設備簡單。
⑤磚的隔音和保溫隔熱性要優于混凝土和其他墻體材料，因而在住宅建設中運用得最為普遍。
(2)磚木結構住宅磚木結構住宅是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構而共同構筑成的房屋。這種結構的房屋在我國中小城市中非常普遍。它的空間分隔較方便，自重輕，并且施工工藝簡單，材料也比較單一。不過，它的耐用年限短，設施不完備，而且占地多，建筑面積小，不利于解決城市人多地少的矛盾。
(3)鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構，如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料施工建造的房屋。這種結構具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕耐火能力強、經久耐用等優點，并且房間的開間、進深相對較大，室內活動空間也相應增加，室內空間分隔較自由。鋼筋混凝土結構建筑依其施工方式的不同可分為：現澆鋼筋混凝土結構與預制裝配式鋼筋混凝土結構兩大類。房地產名詞解釋：商品房的銷售面積如何計算
商品房的銷售面積如何計算
按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》(京房地權字[1998]第1285號)：商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建筑面積(即套內建筑面積)與應分攤公用建筑面積之和。即：
商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積之和
一、套內建筑面積的計算方法：
①套內使用面積：住宅按《住宅建筑設計規范》(GBJ96-86)規定的方法計算；其他建筑按照專用建筑設計規范規定的方法或參照《住宅建筑設計規范》計算。
②套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：
(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。
(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。
二、商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分：
(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房之建筑面積；
(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。
下列空間不得計入公用建筑面積：
(1)作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。
(2)作為人防工程的地下室。
公用建筑面積計算公式：
公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室
公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和
分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數
因此，商品房銷售面積公式還可表達為：
商品房銷售面積=套內建筑面積(1+公用建筑面積分攤系數)
房地產名詞解釋：朝向和樓層
在中國，挑選住宅商品房的客廳，以朝南為最佳。北方地區歷來形成的坐北朝南的住宅為最佳的生活習慣，造成消費者“有錢就買東南房”的需求心理。因此，東南朝向的房屋較其它朝向的房屋要好銷售。因客廳朝南，在冬天無凜冽寒風呼嘯，在夏天又是涼風習習。其它朝向的優劣順序大致為東南、東、西南、北、西。其次，消費者應挑臥室的朝向。一套房內，臥室一般有二三間，其朝向也不會完全一致。而且在大多數情況下是有好有差。
消費者應以主臥室朝向好或多數臥室朝向好為評判斷標準。臥室也以南向為佳，但最好不要靠外墻。因在夏天，南向臥室涼風，但射入的陽光也較北向房間多，若是西向外墻，那么室內溫度一定較高。臥室朝向為東南、東、東北也可，最好不選朝西的臥室。朝北的臥室不要太多，有一間尚可，因北向臥室冬天寒風呼嘯，但是，夏天北向的房間卻是十分涼快。廚房、衛生間的朝向相對要次要一些。衛生間只要能直接采光、通風就行。因其使用是間斷的和短時間的，但最好還是避免選擇西向的衛生間。
在南方炎熱地區，除了要看單個房間通風是否良好外，還要看房間與房間之間的組織，是否利于風的直線流動，在夏季是否能形成“穿堂風”。具體的方法是看各個房的門、窗是否在一個方向上，如果建筑與建筑之間間距過小，底層就會由于上面建筑的遮擋，而終年不見陽光。最好的情況是在北面的底層房間冬天也能接受陽光照射。廚房由于本身會產生許多油煙，因此，其室內空氣最須與外界經常保持交換。由于廚房的油煙產生量大，形成時間短，靠自然通風實難將其在短時間內排出，所以一般會用同抽煙機或排氣扇向外排氣。一般來說，要防止由于朝向不好、外面風壓太大，引起油煙的“倒灌”或風將油煙引入其他房間。因此，廚房以不選北向為宜。
一般來說，一天之內陽光能射入時間２～３小時，對于消除房間內濕氣，殺滅細菌，調節室內溫度，加速空氣流動均有好處。對于客廳、臥室的朝向，要以能接受光線直接射入為宜，以南向或偏南方向為佳。對于廚房，應避免西向為宜，因廚房內本來已有熱源，再接受陽光直射，其溫度會更高。衛生間也以能接受一定的陽光照射為宜。因衛生間相對來說陰暗潮濕，有陽光的射入能避免病菌滋生。一套居室內，最好能有兩個陽臺，其中一個陽臺一定要向陽，使晾曬和休息有充足的陽光。
現在多數的商品房住宅為一梯二戶型。對于條式一梯二戶，一套只有二個方向來通風、采光。而這種建筑的朝向多為南北向，因此，有一半左右的房間均是朝北的。消費者在挑選時，就要看設計者是否將較次要的房間放在北向。對于點式一梯二戶，一套房至少有三個面臨空，因此其房間的朝向應該都較滿意。對于一梯三戶，一梯四戶，由于套數多，要為各戶都留有一個相對較好的主朝向，故一戶的朝向很難完善，有時候，會出現有較大缺陷的朝向。
低層建筑一般為一至二層。多層建筑一般為三至七層。高屋建筑一般為八至三十層。超高層建筑一般為三十層以上。因此，這就為建筑層數的挑選提供了可能和廣闊的天地。
大多數消費者在挑選底樓時，一般不會去過問其有關防潮設計的具體細節，但是，在天連續下雨的情況下不去觀察房屋的潮濕程度，就太不應該了。底層還有一個特點是下水管道容易堵塞。因此，消費者在挑選底層時一定要看各排水管道、系統是否經過特殊處理。底層的排水系統是否單獨和獨立。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來自上面各層的排水，自成系統，那么就不會出現由于上面各戶的不正常使用而使一樓發生堵塞的局面。如果底層的管道與上面各層是相連，那么消費者要看其管道是否在一樓變粗、變大。底層最容易接受地面環境的影響，如果地面植物繁茂、景色優美，底層的住戶當然是“近水樓臺先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底層四周下水道管處理不當、化糞池處理不當，往往會造成臭氣熏天、蚊蟲蒼蠅滋生。對這些底層自然是首當其沖、深受其害，故消費者在看完底層的室內時，千萬不要忘記要看看室外。看陰、陽溝是否通暢，看化糞池口是否離自己住宅較遠。地面的排水系統是否完善，有沒有積水的可能？有沒有一些死角地帶等。消費者在選擇底層時，對這些問題一定要—一察之，不然等搬進去再后悔，已是悔之晚矣。
一些家庭之所以選底層，就是考慮到家中有老人，可避免上下樓之苦。但是，買房不在冬天，一到冬天才知此房終日不見太陽。老人住的房屋沒有陽光，不是讓人苦不堪言嗎？提前請有關技術人員進行咨詢還是有必要的。
手把手教你買房子（選房篇）
通過對自身的消費需求狀況（購買能力、欲購買樓盤位置、居住小區的配套、環境、物業管理、總價格、面積等）進行全面、綜合的衡量與分析，初步確定一個適合自身實際需要的購房框架，然后結合收集的各種樓盤信息進行篩選、比較，確定幾個備選項目。
可以通過以下幾點選房：
1.網上選房——可以從房地產專業網站搜房網上，通過價格、區域等條件來搜索您最需要的房子
2.專家指點或朋友推薦——專家、朋友的意見一定不要忽視，他們一定會從親身體驗的經驗當中告訴你方式方法
3.實地考察——只有實地考察，才能切身的了解到這個樓盤的交通是否便利，周邊配套是否完善、小區規模是大是小等等。
教你如何看樓書
看圖畫
經過美化的樓盤效果圖，不合比例的卡通式的交通位置圖都不足信。眼下，隨著彩印技術的不斷提高，售樓書越做越精美，但同時距離實際也越來越遠。購房者應該注意，樓書上的平面圖也有學問，購房人應由大到小進行閱讀，首先應研究小區總體規劃平面圖，確定小區的環境布局是否理想，是否有足夠的綠化率與車位，樓與樓之間的間距是否夠大，是 否影響采光，仔細了解小區內外的道路交通情況，進出小區是否方便，是否有保安系統，垃圾是否集中處理等。然后看整幢樓的平面圖，最后看自己擬選購的單位平面圖。
看方向
有些房地產項目的樓書時首先要明確：“上北下南，左西右東”的原則。通常坐北朝南的建筑最好賣，房地產發展商宣傳惟恐不及。
看文字
銷售單張上標注的價格一定要搞清，起價、均價、開盤價、清盤價各不相同，有時樓書上出現的價格只是供應幾套的優惠價。另外，樓書上承諾的交樓日期、建設材料、配套設施等也可能在日后發生變化，因此簽約之前一定要落實清楚。
看戶型
過去的許多老戶型，過于強調出房率，戶型設計得往往過于直露、簡陋。進入戶門后往往沒有玄關設計，廳內景象一覽無遺，臥室、書房的私密性和安適度受到影響，現在買房應避免此類戶型。
目前普遍看好的戶型設計一般都重視功能分區明確，既有層次感又不宜設置過多隔斷墻，用一條較短的走廊連接臥室和起居室，進入戶門以后起居室分為會客和餐廳兩個區域，餐廳和廚房相連，臥室和衛生間相連，兩者互不干擾。
住宅里不同房間的門戶朝向也很有學問。如衛生間的門向著廳開，私密性不強，形成主客間的尷尬。如果套房的面積較小，兩者難以保持較長的距離，其房門也最好別設計成相對或并列的形式。在起居室最好不直接看到衛生間的房門，可通過套房的整體戶型設計和曲折巧設衛生間。廚房由于多和餐廳相連，可以設在靠近戶門的位置。
近年來，“動靜分開”成為體現戶型設計成功與否的一個重要因素。過去由于設計的不足，主人去臥室、廚房、衛生間都要反復穿過起居室，造成起居室靜態區域內的紊亂。同時，一旦起居室有客人，家中的所有成員都難以回避，這是在選擇新居的時候應該注意避免的。
價格位置的考慮因素
價格：如何在您能夠承受的價格范圍內做出一個最合理的投資， 您需要考慮月收入、預期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當然，最好還是聽聽專家建議。看看百家雜談（什么樣的地段最火、那種戶型最熱、何等價位熱銷等）
交通狀況：衣食住行、人生四事，交通是買方考慮的重要因素，四通八達、進出方便，有停車位物業才算物盡其用。目前被交通相對方便 。的地區是地處地鐵、京通、京昌、京順、京石快速路的居住小區。
社區環境：在人口越來越密集的大城市，社區環境已經成為購房者投資前越來越重視的因素，小區內的綠化程度、人文環境、安全性、配套設施都可能對您入住后的生活產生重大影響。
1、居住密度及私密性
住宅之間的距離除考慮日照、通風等因素外，還必須考慮視線的干擾。一般情況下，人與人之間的距離24米內能辨別對方，12米內能看清對方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜，高層住宅的側向間距宜大于20米。此外，若設計考慮不周，塔式住宅側面窗與正面窗往往形成“通視”現象，選擇住宅時應予以注意。
2、公共建筑
居住區內配套公建是否方便合理，是衡量居住區質量的重要標準之一。稍大的居住小區內應設有小學，以排除城市交通對小學生上學路上的威脅，且住宅離小學校的距離應在300米左右(近則擾民，遠則不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務半徑最好不要超過150米。
3、小區綠化
居住環境有一個重要的硬性指標——綠地率，指的是居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區總用地的百分比。值得注意的是：“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個不同的概念，綠地不包括陽臺和屋頂綠化，有些開發商會故意混淆這兩個概念。由于居住區綠地在遮陽、防風防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關規范規定：新建居住區綠地率不應低于30%。北京城近郊居住區綠地率應在35%以上，在市區附近，如果住區綠地率能達到40%甚至50%，就比較難得了。
4、小區布局
在居住區規劃中，應使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規定的日照時間和日照質量，要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。北京地區的日照間距條形住宅采用1.6至1.7H(H為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照間距標準。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。
5、小區內交通
居住區內的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前作為樓盤賣點的“人車分流”，汽車在小區外直接進入小區地下車庫，車行與步行互不干擾，因小區內沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾，小區內的步行道兼有休閑功能，可大大提高小區環境質量，但這種方式造價較高。
人車混行的小區要考察區內主路是否設計得“通而不暢”以防過境車流對小區的干擾。是否留夠了汽車的泊位，停車位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車盡量不進住宅組團，停車場若不得不靠近住宅，應盡量靠近山墻而不是住宅正面。另外，汽車泊位還分為租賃和購買兩種情況，購房者有必要搞清楚：車位的月租金是多少；如果購買，今后月管理費是多少，然后仔細算一筆賬再決定是租還是買。
戶型結構：戶型的選擇主要考慮家庭人員的構成及主人房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。
位置
如果您想購買的是房子，那么，首先要考慮的是位置是否優越，因為處于好位置的房子才能滿足您的各類需求。它通常具有下列特征：
1.城市上風上水。在城市中心區的上風上水方向，城市主要工業區的上風上水方向，如北京的上風上水方向為西北方向。
2.交通便捷。從住所到工作地點或常去的其他地點或市中心區，不超過可接受的時間并且有保障，一家兩三口人都有些要求時，應盡可能多的照顧到，并考慮將來可能的變化情況，如工作調動、升學、轉學等。
3.城市化水平高。應在那些各種市政設施齊全地段挑選房子，這些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不應超過1公里，否則有些設施難以接通，對外交通也會有麻煩。郊區和偏僻地帶，要么基本設施不全，要么花大量投資搞市政設施，導致房價增加。
4.生活便利。步行10分鐘左右即可到達各類商業服務業網點，滿足日常生活物品的采購及其他服務需求，醫療衛生、托幼。文體設施也可就近找到。
5.環境宜人，自然、人文景觀優雅。綠地、公園步行可達，空氣清新、水面清澈，有早晚休閑運動、周末游玩娛樂之所，社會風氣、治安狀況良好。
樓層
低層建筑一般為一至二層。多層建筑一般為三至七層。高屋建筑一般為八至三十層。超高層建筑一般為三十層以上。因此，這就為建筑層數的挑選提供了可能和廣闊的天地。
大多數消費者在挑選底樓時，一般不會去過問其有關防潮設計的具體細節，但是，在天連續下雨的情況下不去觀察房屋的潮濕程度，就太不應該了。底層還有一個特點是下水管道容易堵塞。因此，消費者在挑選底層時一定要看各排水管道、系統是否經過特殊處理。底層的排水系統是否單獨和獨立。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來自上面各層的排水，自成系統，那么就不會出現由于上面各戶的不正常使用而使一樓發生堵塞的局面。如果底層的管道與上面各層是相連，那么消費者要看其管道是否在一樓變粗、變大。底層最容易接受地面環境的影響，如果地面植物繁茂、景色優美，底層的住戶當然是“近水樓臺先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底層四周下水道管處理不當、化糞池處理不當，往往會造成臭氣熏天、蚊蟲蒼蠅滋生。對這些底層自然是首當其沖、深受其害，故消費者在看完底層的室內時，千萬不要忘記要看看室外。看陰、陽溝是否通暢，看化糞池口是否離自己住宅較遠。地面的排水系統是否完善，有沒有積水的可能？有沒有一些死角地帶等。消費者在選擇底層時，對這些問題一定要—一察之，不然等搬進去再后悔，已是悔之晚矣。
一些家庭之所以選底層，就是考慮到家中有老人，可避免上下樓之苦。但是，買房不在冬天，一到冬天才知此房終日不見太陽。老人住的房屋沒有陽光，不是讓人苦不堪言嗎？提前請有關技術人員進行咨詢還是有必要的。
設施
業主們都希望項目內“家園”內有一個好的環境，這是千真萬確的。但業主們如果知道項目里要建公園，則會有不同意見 特別是當他們認識到，這項投資及以后的維護費用要由他們來出的話，可能更有爭議。我看到有些報道說，某項目花了幾千萬造了什么空中花園或空中巴比倫之類的，就個人觀點而言，實屬不當投資。有人會說我土老帽，其實不全是這么回事。一個好的家園，環境應該是干凈、整潔、方便，有樹、有花、有草，車、人各行其道，訪客停車方便。
另外，園林建設還可以發揮業主的積極性，如一樓的住戶可在開發商以樹籬或其他方式標出的花園內種樹、種花、種草，不僅可以美化環境，突出個性，而且不用花開發商和以后的物業管理一分錢。總之，環境綠化實屬必要，但實在沒有必要投資搞華而不實的公園式的園林，特別是投資巨大，維護費用很大的園林，這一點，買房者在選房需引起重視。
至于會所，當然是很必要的，高檔社區更少不了。但是，會所體量應與項目大小相匹配，也就是利用率和維護費用的問題。另外，會所內容也很重要。我個人覺得，除其他設施外，有兩樣設施必不可少，特別是對高檔家園而言：一是健身設施，包括健身器械室，還有可用于健美操等的室內空間；二是室內游泳池。成功的業主都十分注重鍛煉，至少每周二至三次或更多，越是“新新人類”越是如此，這是健康的生活方式。其他的可視需要和預期利用率加以考慮。本人看到有的會所搞什么棋牌室，個人認為不當，搓麻當然可以，但不是健康的生活方式，如要搓，可以到家里去，不必要會所用大家的錢來建棋牌室，畢竟高檔社區應該倡導健康生活方式，這和今后社區的環境直接相關。
判斷開發商實力及樓盤自身素質
看樓要綜合考慮樓盤各方面的情況，一般有以下幾點:
第一，開發商的實力：有實力的發展商在開發樓盤時，處處為客戶著想，往往精益求精，推出精品樓盤。
1、開發商以往的業績；2、項目總開發量和開工量。這點非常重要。試想一下，一個總建筑面積為60萬平方米的大項目，可是首期只開工兩懂樓，這樣的開發商是有實力嗎？3、市場占有率，像萬科這樣的企業，同期開工的項目較多，市場占有率非常高，如果沒有一定的實力是很難應付的；4、工程進度情況。建設工期是否有保障也能看出開發商實力。
第二，樓盤的合法性：對樓盤的用地、規劃等進行審查，看樓盤是否符合國家規定，重點是要看樓盤有沒有“七證”，是否屬商品房;
第三，樓盤的自身素質：
1、是否滲水。不但要看選購單位的屋頂是否漏水，還要看樓下單位的屋頂是否漏水。
2、噪音、照明。噪音和照明在白天很難看出情況如果，需要晚上去看，去實地考察。
3、樓內垂直交通。對高層電梯而言看其配備的電梯質量如何，安全通道是否暢通。
4、結構。一套房建成之后，建筑格局很難改變，要想得到最佳的使用效果，一開始就得選擇合理的格局。
5、其他細節。看窗沿、墻角、天花等做工是否仔細，水、電等配件是否安裝到位等。
第四，用戶的口碑。向住戶附近的居民、物業管理人員咨詢，看樓盤的物業管理，治安善如何，樓宇有無法法律糾紛等。
怎么考察施工現場？
在查看房屋的內部時，您要對房屋的建筑面積、使用面積的大小，房屋的建筑質量，裝修標準，裝修質量，房屋的附屬設施是否完備，房間的隔音效果如何，天花板、墻壁、地面、門窗是否有損壞，以及內部設計是否合理等方面進行仔細地考察。
此外，在對房屋外部進行查看時，要注意房屋的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等情況。
買房經驗豐富的人士還要對戶外景觀、周邊環境、交通條件以及各種公共配套設施的設置等情況進行了解。對一些無法實地考察到的情況，要向售樓人員了解，同時，也要多方面打聽相關的信息。
手把手教你買房子（合同篇）
選定項目后，交訂金前，最好向房地產行業的律師或懂行的朋友咨詢一下簽訂合同時應注意的問題，如有條件最好聘請一位房地產專職律師代為辦理，從而確保購房后萬一與開發商產生糾紛時不至于太被動。
做好上述準備后，去售樓處交訂金，并同時簽訂認購書和確定簽署正式合同的時間。（這期間特別要注意詳細查看開發商提供的“五證”及相關文件）。
購買現房的注意事項
下面說說購買現房應注意的事項：
一、注意房地產開發企業出售商品房的條件
2001年4月4日，建設部發布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當年6月1日起正式施行。規定房地產開發企業現售商品房應具備下列條件：
（一）現售商品房的房地產開發企業應當具備企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；
（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；
（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（四）已通過竣工驗收；
（五）拆遷安置已經落實；
（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
（七）物業管理方案已經落實。
不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。
房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用。
二、了解商品房買賣合同中應當明確的內容
（一）當事人名稱或者姓名和住所;
（二）商品房基本情況；
（三）商品房銷售方式；
（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
（五）交付使用條件及日期；
（六）裝飾、設備標準承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；
（八）公共配套建筑的產權歸屬；
（九）面積差異的處理方式；
（十）辦理產權登記有關事宜；
（十一）解決爭議的方法；
（十二）違約責任；
（十三）雙方約定的其他事項。
按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理：
1、面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），據實結算房價款；
2、面積誤差比絕對值超出3% 時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
簽訂認購書流程
簽定流程
你在選好房源，談妥價格后，便是該去簽訂認購書了，這個時候還得交付一定額度的定金， 發展商此時會把有關的資料和相關文件交給你，并講清項目進展情況。
認購書主要內容包括：
1.認購物業；
2.房價，包括戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等；
3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；
4.認購條件，包括認購書應注意事項、定金、鑒定正式條約的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。
在簽定完認購書后，銷售方還應給購房人發放《簽約須知》，以便使購房者明白下一個細節，購房人只有明白其中內容，才能順利簽定購房契約，其內容包括：簽約地點、購房者應帶證件、購房者委托他人簽約時有關委托書的證明、有關貸款憑證的說明、繳納有關稅費的說明。
簽訂購房合同流程及注意事項
簽定合同
簽訂購房合同時一定要慎重對待，因為您的權利和義務都體現在內了。另外，一旦將來與銷售方發生糾紛，購房合同可是解決的重要根據和憑證。所以，在簽合同之前，您需要仔細查驗發展商的資格和"五證"(即計委立項可行性研究的批件、規劃許可證、土地使用證、開工建設許可證、商品房預售許可證)；如果是現房, 根據規定，發展商已經不需要再辦理"銷售許可證"，而改為辦理大產權證的審批手續，去產權登記部門進行房屋所有權的初始登記，辦理《房屋產權證》。您一定要看清楚發展商的《房屋產權證》是否包括了您想買的房子？一切檢查完畢后，您還需要交納一定數額的定金。
在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來，通常，發展商會將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應，但是等到實際交付的時候，很可能就會出現問題，而引起糾紛。發展商會把先前的承諾推翻，說合同中沒寫。所以，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實在合同里。
您如果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協助辦理，律師可以幫助您起草補充協議、審查稅費明細表、審核契約須知、制定簽約后的付款進程表、審查付款情況等等。(注意： 還有可能會出現的情況是，購房者在交付了定金之后，隨著對該房產項目了解的加深而感覺不好，不想購買的時候，發展商能否退還定金？這就需要購房人和發展商在雙方協議中明確何種情況下，購買者可以終止協議，拿回定金。
簽訂購房合同是所有購房環節中最重要的一環，購房者務必重視。請一個律師為您作顧問是非常必要的，簽約的具體過程如下：
1、談妥價格后，購房者應簽訂認購書（附錄樣本），并交付一定額度的定金，雙方在協議中應明確購房者在什么情況下可終止協議、索回定金。認購書主要內容包括：認購物業、房價（包括戶型、面積、單位價格、總價）、付款方式、認購條件（包括認購書應注意事項、定金、簽訂正式條約的時間、付款地點等）。
2、簽完認購書后，售方應給購房者發放《簽約須知》，內容包括：簽約地點、購房者應帶證件、貸款憑證說明、繳納有關稅費的說明。
3、完成以上環節，就該簽訂正式的購房合同了。內容包括：
（1）售房人土地使用依據及商品房狀況，包括位置、面積、現房、期房、內銷房、外銷房等；
（2）房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等；
（3）付款約定，包括優惠條件、付款時間、付款額、違約責任等；
（4）交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等；
（5）質量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等；
（6）產權登記和物業管理的約定；
（7）保修責任；
（8）購房人使用權限；
（9）雙方認定的爭議仲裁機構；
（10）違約賠償責任；
（11）其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。
在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關注以下幾項基本問題：
1、購房合同的各項內容要盡可能全面、詳細、各項規定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規相沖突；文字表述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應是項目立項批準文件的投資建設單位，也不能以上級主管單位或下屬機構的名義簽訂合同，簽字人應是法人代表本人，或公司章程上授權的主要負責人。
2、合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯系在一起，以免日后有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如××市××區××街××號××花園××號樓××層××房。
近年來，購買商品房糾紛呈上升趨勢，或因面積不符，或因價格有詐，或因交付太遲等等，給購房者帶來了一定的財力和精神上的損失。大部分原因是購房者在簽訂購房合同時粗心大意所致。許多購房者任由銷售人員填寫合同，拿過來只看看價格就馬上簽字，使合同失去了它應有的作用。近日，記者就如何正規地簽訂購房合同采訪了市房管局的專業人士。
首先，購房人在正式簽訂合同之前一定要審查開發商的資格，并確認你所要購買的房產是否具備銷售條件。你可以要求開發商出示工商營業執照，以確認開發商的主體資格；你可以要求開發商出示所售樓盤的土地使用證、建筑許可證、施工許可證及商品房預（銷）售許可證，也就是通常所說的四證，以確認你所要購買商品房的合法性。通過對四證的審查和你對所購樓盤的實地察看，你可以放心地簽訂正式的《商品房買賣合同》了。
在簽訂購房合同時，一定要堅持使用國家認定的商品房買賣合同的規范文本，不要使用房地產開發商單方制定的合同文本，以防在合同中出現欺詐行為。購房者對合同中的各項條款一定要弄清楚，特別是有關房屋面積和購房者付款金額、付款方式等關鍵條款。尤其是在違約條款中，必須寫明如果產生質量問題、面積不符問題、交房拖后、配套設施不全以及其他與合同內容不符時的索賠辦法和賠付金額。目前我市使用的商品房的規范文本是由河南省工商局和河南省建設廳共同監制的《商品房買賣合同》。正式的《商品房買賣合同》由開發商提供，是在當地房管部門登記過的格式合同。該合同由三部分組成：格式條款，選擇條款，協議條款。格式條款是合同雙方不能變更和選擇的，沒有商量的余地，雙方必須同意；而選擇條款和協議條款則必須在雙方協商一致，或者以補充協議的形式在合同中表現出來，只要把握好選擇條款和協議條款，就能充分保障購房人的權利。
如何退定金
對于目前在房地產買賣合同交易過程當中開發商或中介公司要求買房人先交定金再簽訂正式商品房買賣合同的做法導致的眾多買房人定金不能退回的問題，引起眾多已購房者的憤怒，也引發了準備購房者的擔心與疑慮。那么對于購房定金問題，購房人是如何理解的，遇到購房定金問題又是如何做的，對購房定金問題法律又是如何規定的，購房定金什么情況下能退，什么情況下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退？怎么樣將不能退的定金退回？
一、定金能不能退。目前開發商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金。如果買受人不來與開發商簽合同或雙方對合同的條款達不成一致意見，大多數開發商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對買受人極為不利，使買受人在簽約時處于受制于人的境地，買受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開發商的不平等條款，自己的真實意思也不能體現在合同中，有失合同公平、公正的原則。好多購房人認為，購房定金與其它商品交易一樣，就像平常買東西一樣，交了定金就是這個東西給我留著，我準備要了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類推到房子上，認為一旦簽訂了商品房認購書，無論什么原因房子最終沒有買成，定金就一定不能返還了，有些人甚至自動放棄了取回定金，這其實是一種誤解。其實定金是可以退的。那么在什么條件下定金可以退，什么條件下定金不能退？
二、定金的法律規定。到目前為止，涉及到定金的法律規定有下：《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》。部門規章有：《商品房銷售管理辦法》等。《中華人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問題規定如下：給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。《中華人民共和國擔保法》第八十九條規定：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。《中華人民共和國擔保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。另外，建設部的《商品房銷售管理辦法》規定：“符合商品房銷售條件的房地產開發企業，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款，當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用”。除了法律法規及部門規章的規定之外，北京市房屋交易相關主管部門也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建設委員會和北京市工商行政管理局聯合制定了《北京市商品房認購書》格式合同，要求開發商按此格式合同的內容執行。認購書的格式條款內容實際上是對《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》等具體法律法規的具體化。該認購協議書的第四條規定：認購人同意在支付定金之日起_____日內，與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款(本款約定的期限為協商簽約的起始時限，而非終止時限)。第六條規定：認購人在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認購書自動解除；雙方也可以協商解除本認購書。出賣人應當在本認購書解除之日起___日內將已收取的定金退還認購人。從以上的法律規定及具體行政措施我們可以得出如下結論：商品房認購書作為商品房買賣預約合同，其中的定金條款，是在一方違約，導致無法簽訂商品房買賣合同時，對守約方的保護和救濟。然而，當雙方對正式的商品房買賣合同主要條款不能協商一致時，不能認為任何一方存在違約行為。在這種情況下，認購書中的定金條款就不適用了。如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理，即買受人因自己的原因放棄購買此房屋，不來簽訂買賣合同，或者出賣人違約，不賣此房屋，那么不履行約定的義務一方無權要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的義務，應當雙倍返還定金。因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。如果買賣雙方對預售或銷售契約及補充協議內容難以達成一致，而未能簽約的，不能歸責于任何一方，所以出賣人應把定金全數返還買受人。
三、如何避免定金陷阱。要避免定金陷阱首先不要與開發商簽訂認購協議書，不要交定金。在商品房的交易過程中在簽訂商品房買賣合同前簽訂認購書、交定金并不是簽訂商品房買賣合同的一個必經程序，雙方經協商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何后患。其次是將“定金”寫成“訂金”、“預付款”、“保證金”、“誠意金”、、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項能退回，退回的法律依據有兩個：一是《擔保法司法解釋》第一百一十八條規定：當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。另外，司法實踐一般認為，“訂金”等費用是預付款性質，因雙方未簽訂商品房買賣合同開發商取得了該款項，屬于不當得利，因此因按不當得利的法律規定來處理。再次是在簽訂認購協議時明確約定對自己有利的內容，如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責任如何承擔。最后是要求開發商簽訂北京市建設委員會及北京市工商行政管理局聯合制定的《北京市商品房認購書》，不同意開發商對此認購書的內容做修改。
四、如何退定金才能成功。通過以上的分析，我們知道退定金是有一定條件的，即因合同條款達不成一致意見可以退，另外，必須是在認購書約定的期限內來簽合同，要想退定金必須要證明這一點。購房人可以通合同條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過增加補充協議的方式達到了退定金的目的。另外，對于內部認購等無銷售許可證或產權證的項目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。
手把手教你買房子（貸款篇）
合同登記后，需要辦理購房貸款的，可以著手辦理抵押貸款手續。具體辦理辦法，可向有關部門咨詢。
◆一次性付款
是過去最為常見的付款方式，目前一般多用于那些低價位小單元的樓盤銷售。
利：一次性付款一般都能從銷售商處得到房價款的5%左右的優惠，如是現房則能很快獲得房屋的產權，如果是期房則這種付款方式價格最低。
弊：一次性付款需要籌集大筆資金，且損失此項資金的利息，對經濟能力有限的購房者壓力較大。如果是期房的一次性付款，開發商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款損失，購房風險大。
◆ 分期付款
又分為免息分期付款和低息分期付款，是目前比較吸引人的付款方式。
利：緩解一次性付款的經濟壓力，也可用房款督促開發商履行合同中的承諾。
弊：分期付款隨著付款期限的延長，利率會越高，房款額比一次性付款的房款額高。
◆ 按揭付款
即購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作抵押，由銀行先行支付房款給開發商，以后購房者按月向銀行分期支付本息的付款方式，因為它能使市場潛在需求迅速轉化為有效需求，所以成為促進房地產市場活躍的最有效手段。
利：可以籌集到所需資金，實現購房愿望，花明天的錢圓今天的夢。
弊：目前手續繁瑣、限制較多。
◆ 公積金貸款
居民購房除了動用歷年的積蓄，購房資金不足部分一般都首先申請個人住房公積金貸款，仍不足部分則再申請由銀行個人住房按揭貸款解決，目前運用此種個人住房公積金貸款與銀行個人住房按揭貸款相結合的"組合貸款"已是購房最普遍的貸款方式。因為它比較符合現實又較為合理，畢竟每戶家庭可以計貸的個人住房公積金額度不會很多，若全部向銀行貸款又會在利息上負擔太重。
個人住房公積金貸款屬政策性的個人住房貸款，具有一定的政策補貼性質，只要個人所在單位建立過住房公積金且按期繳交了公積金的均有權申請貸款，它最大的優點是利率低，1年至5年檔，年利率只有4.14%，6年至30年檔，年利率也不過4.59%，不僅低于現行同期銀行個人住房按揭貸款利率（一般比銀行個人住房按揭貸款利率低1個百分點左右），而且要低于現行同期的銀行存款利率。也就是說，在公積金貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。下面以五年期的儲蓄存款和公積金貸款為例進行比較：十萬元存五年定期，五年后，客戶可得利息14400元；申請公積金貸款十萬元，在貸款利率水平不變的情況下，五年后，客戶需支付利息10880元，存貸之間的利差為3520元。而且，貸款金額越大、期限越長，利差就越可觀。
申請商業貸款需要提供的材料
(1)貸款人及其配偶的居民身份證、戶口簿，如果夫婦雙方不在同一戶籍，需要提供結婚證明。
(2)具有法律效力的購房合同、預付款收據(總房款的30%以上)及兩者的復印件。
(3)夫婦雙方單位出具的收入證明或者銀行認可的具有還貸能力的其他證明。
(4)個人住房借款申請書、住房借款合同、保證合同等。
(5)房地產抵押申請表和房地產抵押合同，售房單位作為擔保方必須蓋章簽字。
(6)銀行方面規定的相關證明。
商業性住房貸款的流程
(1)咨詢辦理貸款的相關知識。
(2)提出購房貸款申請。
(3)提供貸款所需的相應資料。
(4)銀行審核批準。
(5)同銀行簽訂借款合同、住房抵押合同。
(6)到公證處辦理公證手續。
(7)到當地的房地產登記處辦理登記手續。
(8)辦理房屋產權抵押登記。
(9)向銀行提供抵押證明。
(10)到指定的保險公司辦理保險業務（采取自愿的原則）。
(11)借款人開始按月還款。
商業性住房貸款的注意事項
(1)按期償還貸款的本息。
(2)不能提供虛假的文件或資料。
(3)在未經銀行同意的情況下，不得私自將設為抵押或質押的財產或權益出售、轉讓、贈與、拆遷或重復抵押。
(4)不得擅自改變貸款用途，挪用貸款。
(5)具有配合銀行對貸款使用情況進行監督和檢查的義務。
(6)不能同其他法人或經濟組織簽訂有損銀行權益的合同或者協議。
(7)保證人違反保證合同或者喪失了承擔連帶保證責任能力；抵押物遭到意外損毀不足以全部償還貸款本息；質物明顯減少而影響貸款人實現質權。如果出現以上三種情況，借款人必須按照貸款銀行的要求重新落實新保證或新抵押(質押)。
(8)借款人在征得貸款銀行同意后，可以按照相關規定提前還款(部分或全部)，貸款銀行根據實際還款的期限和數額計收貸款利息。
(9)當借款人死亡或者法律上宣布死亡或者失蹤時，貸款的償還人改為其財產的合法繼承人，而擔保人需要繼續擔保至合同解除。
手把手教你買房子（驗收篇）
驗房、收房要仔細 看合同或房屋質量是否有變動
購房者接收房產時必須要求賣方再次陪同實地察驗，看是否有所變動，是否按合同要求進行過維修改造，維修改造質量和水平是否滿意，有關文件是否符合、齊全等，都應仔細察驗。只有購房人對房屋進行驗收并簽署房屋交接單、領取房屋鑰匙，開發商的交付義務才算履行完畢。
即使您掌握不了上述專業的驗房方法，沒關系，因為在您入住小區前，您所在小區的物業管理公司與開發商簽訂委托物業管理協議前，為了減少將來自身的麻煩或糾紛，他們已代您對小區所有房子進行了質量驗收，在此您不妨了解一下物業管理公司有關《驗收與接管物業的事項》另外,我還要提醒您別忘了國家對房屋交易的新規定，即：商品房交付使用時，預售人必須向預購人提供《商品房住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，其與合同具有同等法律效力。
牢記新房驗收15招 保修期從交付之日起計算
那么，新房入住前，如果沒有專家的陪同，普通購房者該怎樣自己驗房呢？北京市房屋修建工程監督站的高級工程師給記者做了詳細的講解。
第1招：看“備案”留“兩書”
新房入住前，業主應看到該項目有關備案文書的復印件，以便確認該項目是合法建筑；同時，應得到開發商提供的《住宅質量保修書》和《住宅使用說明書》。
2006年1月1日起，本市所有新建住宅竣工時，都要進行一戶一驗，并出具《住宅工程質量分戶驗收表》。住宅工程質量分戶驗收不合格的，建設單位不得組織單位工程竣工驗收。
第2招：衛生間不滲不存
檢查衛生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛生間蓄一些水，24小時后，到對應的下層衛生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進行，這樣既可檢測自家衛生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛生間的頂部是否滲漏。
檢查衛生間地面是否存水，也是先在衛生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現象。合格的地面不應有積水存在，因為安裝地漏處是衛生間最低處。但是，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。
第3招：門窗靈活嚴又亮
試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關上門窗聽聽隔音效果，同時也了解了它們的密封程度。不過，衛生間的門不要求嚴絲合縫，為了防水，反而規定下方須離地面1.5厘米。門窗的油漆質量主要看有無流墜(油漆滴淌的痕跡)，各個門的頂部那面都必須刷漆，衛生間的門還要刷下邊那面。
第4招：輕敲各面聽空裂
墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。
第5招：頂層住戶查滲雨
如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求，所交工的房屋要么經過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監理單位的監督下進行過雨淋實驗。
第6招：陽臺裂縫危險大
一般而言，墻面的裂縫大多不是結構裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋的結構問題常出現在陽臺，萬一發現房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關單位。
第7招：保溫不好墻滴水
冬天，房間里的墻面如果有結露現象(類似夏天冰鎮的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現的水滴)，這個墻面的保溫層肯定有問題。
第8招：大開龍頭查漏堵
上下水管道有無滲、漏、堵現象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。
第9招：暖氣支管有坡度
暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%。
第10招：供暖管道要套管
供暖管道穿墻及穿過樓板應設套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。
第11招：拉閘斷電不可少
電閘及電表在戶外的，應檢查其是否能控制室內的燈具及室內各插座，方法是拉閘后戶內是否完全斷電；戶內有分閘的，也應同樣分別檢查各個分閘是否能完全控制各分支線路。
第12招：保險插座護幼童
為防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置。
第13招：衛生間插座規矩多
衛生間內的電源插座應是防潮插座并有防濺措施?熏衛生間的照明燈座必須是磁口安全燈座?熏洗手盆的上方不應有插座。
第14招：廚衛緊臨通風道
廚房、衛生間應與通風道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內空氣的清潔。
第15招：開關接口拉一拉
檢查一下開關、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設。
對所購商品房進行驗收主要應注意以下幾點：
第一、詳細檢查房屋質量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現象；
第二、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符；
第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；
第四、檢查是否有規劃、設計變更或小區縮水等問題；
第五、檢查相關質量問題及室內有害氣體超標等問題；
第六、對發現的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字、蓋章。
律師指點 室內空氣不合格也可拒絕收房
大成律師事務所吳建中律師告訴記者，在收房過程中，如發現房屋質量問題，應分別情況作不同的處理。如果是房屋主體結構不合格或者室內空氣質量不合格(特別是精裝修房屋)的，業主有權拒絕收房，并要求開發商退房并賠償損失。
而其他質量問題的處理方式，一般在合同中均有約定，大體上分為先修復再交房和先收房再修復兩種。如果在購房時選擇了后者，則業主就不能以房屋存在質量問題拒絕收房，只能在收房后要求開發商進行修復。
此類質量問題又可分為兩種，一是不影響裝修施工或入住的一般性質量問題，二是影響裝修和入住的嚴重質量問題，如漏水、墻體開裂、精裝修嚴重不合格等。無論何種情況，業主都需要在與開發商及物業簽署房屋驗收交接單時，把需要修復的質量問題確認下來，并明確修復的期限。由于集中交房期間問題比較多，業主要主動地多與開發商、物業聯系，督促其盡快修復，不要等待。
對于嚴重影響業主裝修或入住的質量問題，如果開發商拖延修復，給業主造成損失的，業主有權依法索賠，但要注意搜集和保留好證據。此外，對于較嚴重的問題，業主可以要求在修復前先制定修復方案，并經原設計單位或其他有專業資質的單位進行鑒定、認可。
貼心提醒 新房保修期從交付之日起計算
《住宅質量保證書》是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。
房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，開發商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中注明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。
住宅工程交付使用時，《住宅工程質量分戶驗收表》應當作為《住宅質量保證書》的附件一并交給業主。并且，《住宅質量保證書》中有五項內容必須在住宅單元入口進行公示，公示期不得少于6個月。另外，住宅工程竣工驗收前，施工單位要制作工程標牌，并鑲嵌在建筑外墻顯著部位。
住宅質量保修正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期
1.屋面防水3年；
2.墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；
3.墻面、頂棚抹灰層脫落1年；
4.地面空鼓開裂、大面積起砂1年；
5.門窗翹裂、五金件損壞1年；
6.管道堵塞2個月；
7.供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期；
8.衛生潔具1年；
9.燈具、電器開關6個月；
10.其他部位、部件保修期，由房地產開發企業與用戶自行約定。
備注：住宅保修期從開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。
怎樣認定房屋質量不合格
根據《解釋》第12條和第13條，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人有權解除合同，并要求出賣人賠償損失。因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人有權請求解除合同和賠償損失。
那么，應如何認定房屋的“主體結構”、“不合格”和“嚴重影響正常居住使用”這些概念呢？從技術角度看，所謂“主體結構”是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體。
主體結構必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現結構性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應當視為主體結構存在問題。
所謂“不合格”，應指房屋未能通過驗收或經核驗被認定為不符合質量要求的情形。“嚴重影響正常居住使用”應指由于房屋質量問題，嚴重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等，不屬于房屋的主體結構性問題，而屬于非結構性的質量瑕疵，出賣人應當對此予以修復，買受人不能因此要求退房。
專家從房屋質量、公共設施、材料等談驗房
商品房質量是當前投訴較多的糾紛。為幫助消費者順利收樓，給大家講講收房的要點。
免除收房傷痛從簽合同開始
為避免出現房屋質量問題，建議消費者在買房時選擇資信良好的開發商，將風險控制在前期。
簽合同時應明確各有關細節，包括收樓時間，收樓程序(如先驗樓，無異議后再收等)；驗樓時從配套設施到房內各項交付物指標的具體詳細驗收標準(面積、地面、廚廁等等)，最好附上設計圖紙及施工圖，并在合同中注明以其為準。同時注明收樓時原開發商的廣告、售樓書、樣板房等都可成為房屋結構驗收標準。最妥當的做法是請上一位有經驗的律師，分析購房合同中有無標注不明或易成歧義的條款陷阱，免除收樓時的麻煩。
切記查看“三書一證一表”
“三書”是指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》，“一證”是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。
根據國務院頒布的《城市房地產開發經營管理條例》規定：“房地產開發項目竣工后，經驗收合格后，方可交付使用”。“三書一證一表”齊全是樓房質量經過國家有關部門權威認可的標記，是發展商交樓的必要條件。
業主一旦簽了有關文件，就視為對樓宇質量的認可。因此，專家提醒，收樓前千萬記住要求發展商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署人住單，收樓。但時下不少發展商交樓時，大多未能出具完整的文件，若買家確實想收樓的，驗收過《住宅質量保證書》，有關部門出具的關于永久水電、消防、電梯使用等單項驗收合格證書后，確保具備居住條件的，亦可收樓。
先驗房后收樓
先驗樓再繳費、辦理入住手續是收樓的正常程序，但目前發展商能讓買家先驗樓后辦手續的并不多。通常的做法是讓業主先在收樓文件上簽字，再發批條，讓業主到物業管理處去拿鑰匙。等業主進得房去，發現貨不對板，申訴起來也軟弱無力——負責任的發展商會積極善后，無良的則會實施“拖字訣”，讓買家勞心勞力，這對買家來說是不公平的。
為避免出現這種情況，買家應事先在購房合同中特別約定先驗房后收樓，另一方面如合同已成事實，則可采取在收樓文件上注明“室內情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。
2、商品房驗房細則
答：開發商在為業主辦理入住手續時竟然是“無證可依”!一番調查下來，不禁為那些即將辦理入住手續的業主捏了一把汗。如此看來，要想日后麻煩少，只有靠業主自己把好“驗房關”了。在請教了一些專業人士后，他們提醒購房者在辦理人住手續時要加倍小心，不要草草看房，輕易簽字，以致裝修人住后發現問題時開發商找借口推諉責任。驗房時要帶好筆、紙、卷尺、直尺、小刀片、照相機等，便于測量、記錄、取證，主要應檢查以下內容：
1、檢查房屋有無裂縫。首先要仔細查看房屋主臥及客廳靠近露臺的地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質量問題，但基本不存在危險，修補后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結構性質量問題。其次要看露臺處的兩側墻面是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴重的質量問題。最后看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該房存在危險隱患，對這類房屋，購買者一定不能抱僥幸心理。
2、檢查房屋有無傾斜。雖然檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器，但購房者用目測的方法從四周不同角度，遠近距離仔細觀測也能基本上發現問題。有時，可在房頂上用細繩拴上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。
3、檢查房屋有無滲漏。購房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰的現象，這些都是滲漏的跡象。還應察看廚房、衛生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。驗收房屋最好在下過大雨之后，可在交房之前要求物業公司工作人員一同前往，把廚房、衛生間的水放一放，過兩天再來察看是否會滲漏。
4、供水、供電、煤氣、電話線、閉路電視線是否暢通到位。要檢查強電、弱電的垂直距離是否超過一米，距離達不到要求，日后會影響電視的收看效果。
5、檢查衛生間的排水情況。看水是否能通暢無阻地排向出水口，否則將給今后的居住帶來不便或增加裝修改造費用。
6、測量房間的層高是否達到要求。建筑層高為2．8米，實際高度不能低于2．6米，層高3米的實際高度不能低于2．75米，住宅層高不能低于2．8米。
7、所用的材料是否是當初承諾的品牌。
法律界人士還提醒購房者：在辦理人住手續時，應要求開發商提供該房產項目的竣工驗收備案表，并查看所購的房屋是否在該表的范圍內；購房人要仔細驗收房屋，確信沒有質量問題再辦理人住手續；如果發現房屋有一般質量問題，應立即找開發商或建筑商，要求其對有質量問題的地方予以書面確認并加蓋公章，在對方解決好該問題后再辦理入住手續。如果在短時間內解決不了，應要求開發商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。如果發現是嚴重的質量問題，購房者認為就是修復了也無法正常居住，就可直接找開發商提出
解除合同并賠償損失。如果協商不成，可向法院起訴解決，依據新的司法解釋，法院應當支持購房入的請求。
精裝修房屋如出現質量問題，也可按上述辦法解決。因房屋的許多地方都被裝修掩蓋了，不易發現問題，在辦理入住手續時，最好找一些專業人員查看，還要注意使用的裝修材料和當初合同約定的是否一致。在入住以后，如果出現質量問題，不管是房屋本身還是裝修部分，只要在保修期內，都可以找開發商解決。
3、如何對所購商品房進行面積驗收？
答：房屋面積直接關系到購房者的切身利益，如何知道房屋銷售面積多了還是少了，如何計算房屋的銷售面積呢?
按照國家質量技術監督局1998年12月22日批準實施的國家計量技術規范0JFl058—1998)《商品房銷售面積測算與計算》的規定，商品房銷售面積以建筑面積計算。建筑面積是套內或單元內建筑面積與應分攤的共有建筑面積之和。
套內建筑面積。指套內使用面積、套內墻體面積及套內陽臺面積，按房屋的內墻線水平投影計算。套內墻體面積包括本套獨用墻體面積和套與套之間的分隔墻的一半面積。套內陽臺建筑面積系指陽臺地面底板外沿在水平面的投影，套內有多個陽臺的，全部計算。該技術規范沒有區分開放式陽臺和封閉式陽臺、外挑式陽臺和內含式陽臺。按照有關規定，原始設計為封閉式陽臺的，全部計算建筑面積；原始設計為開放式陽臺的，計算一半。
共有建筑面積。指各產權人共有占有或共同使用的建筑面積，由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公用門廳和過道、地下室、值班警衛室，以及其他功能上為整幢建筑之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。
購房者單靠自身力量要測量、計算公(共)用建筑面積及本套應分攤的共有建筑面積是相當困難的，但可以測算本套套內建筑面積。如果套內建筑面積與合同約定的面積或開發商出示的測繪報告顯示的面積出入過大，應向測繪機構問明原因或要求復測。
4、如何對房屋質量進行工程驗收？
答：室內工程驗收應把握以下幾點
一、房屋結構
如何對房屋質量進行工程驗收
結構是房屋的骨架，其質量好壞至關重要，但實踐中卻因其驗收的難度而被購房者所忽視或放棄。購房者可要求開發商出示建設工程質量監督站對樓宇結構工程的驗收報告，注意報告標明的質量等級是合格還是優良、優質；如果是不合格，說明該房屋不能居住。如有可能，購房者還應了解鋼材的材質、規格、水泥的標號，木材的等級及磚塊的寬實等。此外，還需把握以下幾點：
——是否有鋼筋外露；
——墻壁是否有裂縫，墻面是否滲水；
——承重墻、梁、柱是否符合設計規范。
二、平面布局
對照購房合同中的房屋平面圖，檢查房間的結構是否與圖紙一致，房間的面積、跨度、長寬是否合理；臥室、起居室、門廳、廚房、衛生間、儲藏間布局是否合理；門窗位置、是否過于曲折，是否影響家具的擺放。
三、層高
住宅層高較理想的高度應在2.8米—3.2米之間。層高過低就會給人壓抑感，通風、采光也受影響；層高過高固然舒適，但建設成本和土地成本都高，房價也會相應提高。按規定：臥室、起居室凈高不應低于2.5米，屋高不應抵于2.8米。如果購房合同對層高或凈高有約定的，應符合約定。
四、地板樓板
這一點往往不為購房者重視。樓板的厚度、單位面積的荷載量，應當是驗收房屋的重點之安全的要求，也為家庭裝修、選配家居設施提供了重要參數。
五、墻體
這不僅是墻面是否有裂縫，是否有水淋痕跡，是否有墻皮脫落、起鼓，墻面是否平整。更重要的是，墻身是否筆直，有無傾斜。
六、通風采光
現代住宅設計一般要求戶戶有窗，間間敞亮。衛生間、廚房更應開窗，這才能保證采光和通風，有利于健康，有利于提高居住品質。
七、衛浴工程
衛生間面積、尺寸是否符合合同約定標準；衛生設備的品牌、規格、件數是否與合同相符；上水、排水是否通暢；是否有裂痕、滲水現象；地面是否防滑；開窗的通風采光效果如何，如無窗，是否有排氣扇；是否有裝修，如無裝修，各種管線是否排放到位，便于裝修。
八、廚房工程
廚房的面積、尺寸是否與合同相符，裝修標準是否與合同相符，地面是否防滑，墻身有無1.5米以上的瓷磚，灶臺高度是否合適，灶具安全性如何，脫排油煙機效果如何，熱水器品牌、規格是否達到約定標準，管道線路是否通暢，整個廚房是否具備清洗、烹調、儲藏等基本功能。如果沒有裝修，是否把各種管道、線路、插口位置預留好。
九、水電工程
上水、下水管道、門閥材質如何，大小開關是否正常；衛生間、廚房上、下水是否通暢；用電線路排是否合理、安全、方便、開關、燈座、插座是否正常通電，燈具安裝是否牢靠，能否正常使用。
十、門窗工程
分戶門是否牢固，安全，有無防盜功能，如果沒有，能否安裝防盜門；門的厚度，材質和規格、密封性如何；窗子的材質、規格與厚度，玻璃的品種與厚度是否安全，窗子的開關是否靈巧、方便、密封性如何。以上是否符合合同規定標準。
十一、私密性
檢查陽臺、廚房、衛生間、臥室能否被外部窺視，衛生間的窗不得直對樓梯間，門不能直對起居室，居室門窗勿與鄰居衛生間的門窗相對，墻壁的隔音效果如何。一般來說，外墻、分戶墻、樓板的空氣隔聲標準，計權隔聲量應大于等于45分貝。
十二、安全性
煤氣管、避雷裝置等垂直管線不能安裝在臨近陽臺或窗的部位；非封閉陽臺是否與公用走道接近，有無翻越可能。
十三、電信設備
電話線、電腦網絡線、閉路電視線、衛星天線是否到戶，接插口是否預留，分布是否合理，每套有無對講設備。
5、公共設施驗收標準
答：對公共設施進行驗收應把握以下幾點：
一、樓梯
標準樓梯角度應適中，轉向處設有平臺供休息；樓梯高度也應注意：階高在22厘米上下，階面在15厘米以上，角度為45度；樓梯應設扶手。公用走道和樓梯應符合消防要求。
二、電梯
電梯數、品牌、制造商、型號、承載量、升降速度；電梯是自動還是專人操作，有無緊急呼救系統，有無監視系統，有無應急疏散系統，是全天候運行還是分時段運行。
三、供水工程
公共供水是否正常，水壓和水流量，水質是否達到飲用水標準，是否經過特殊凈化處理(如果售房合同有承諾)，是否24小時供應熱水(如果事前有書面承諾)。多層住宅不宜采用水箱給水方式，而應采用地壓式供水。高層住宅的鋼筋混凝土水箱內壁應鋪白瓷磚。供水管道是采用鐵管(易銹蝕)，還是采用清潔衛生的PVC和UPVC管。
四、供電工程
公共供電是否正常，有無雙路供電，是否會出現限電時間，電壓是否穩定，電表系統工作是否正常，電表有無抄數。
五、供氣工程
供氣的種類(煤氣、天然氣、液化氣)和方式(管道、罐裝)，供氣容量大小，管道、計量是否正常，氣表有無抄數記錄。
六、停車場地
有無專用停放非機動車和機動車的場地，容量大小；有無必要的安全防護，是否與合同約定一致。
七、公共綠地
小區公共綠地面積和綠化率是否達到了政府規定的最低標準(30％)，或合同、廣告承諾的標準。必要時可要求開發商出示建設工程竣工規劃驗收合格證明，查看證明中核定的數據。
八、其他公共設施
有些開發商在合同或銷售廣告中承諾有網球場、游泳池、健身房、會所、下沉式音樂廣場等，交房時是否兌現；承諾的智能化安全保衛系統是否有著落，有無中央監控、信息采集、預警系統，有無24小時保安。
九、房屋間距
房屋間距對通風、采光影響很大，所交房屋是否符合政府規劃間距要求。
十、驗收記錄和房屋交接
購房者對以上內容一一驗收，逐一記錄，符合政府規定和合同約定的，通過驗收；存在問題的，作好記錄，限期整改，不能整改的，應給予經濟補償；問題嚴重，對房屋使用功能影響重大的，可依法追究開發商相應責任，甚至退房。
手把手教你買房子（入住篇）
辦理房屋產權證流程以及準備材料
1.產權人需準備資料：
商品房買賣契約正本；
購房發票復印件產權人身份證復印件（無身份證者需提供有效身份證件復印件，年滿十八歲以下需提供戶口本復印件）；契稅發票上報聯；物業維修基金繳款憑證第二聯。
2.開發公司需準備資料：商品房銷售許可證復印件或商品房交易代碼；商品房登記備案證復印件或商品房交易代碼；竣工驗收報告復印件或商品房交易代碼授權委托書。
3.辦證須知：產權人帶全資料到房管局辦理，交納相應的住房交易產權登記費。
房屋產權證辦理流程
（1） 登記收件。產權登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機關接受產權人主張權利的申請。因此，產權人必須填寫申請書，并交驗有關證明、證件；經審查符合登記條件的，予以收件。即接受申請書，收存需要進一步審查的有關證明、證件。
（2）勘丈繪圖。它是對已申請產權登記的房地產逐戶、逐處進行實地勘察，查清房地現狀，丈量計算面積，核實墻體歸屬，繪制分丘平面圖，補測或修測房屋分幅平面圖，為產權全面審查和制圖發證提供依據。
（3）產權審查。對申請登記的房屋，經過認真細致的實地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實況資料以后，即可轉入產權審查。
產權審查是以產權檔案的歷史資料和實地調查勘察的現實資料為基礎，以國家現行的政策、法律和有關的行政法規為依據，對照申請人提交的申請書、墻界表、產權證件、證明，逐戶、逐棟認真審查其申請登記的房屋產權來源是否清楚，產權轉移和房屋變動是否合法等整個復雜細致的工作過程。
需要說明的是，這里的產權審查是全面的、更為細致的產權審查，是經過了登記收件勘丈繪圖后的產權審查。
（4）繪制權證。對申請人申請的房地產，經過審查確認可以頒發產權證后，應及時轉入制權證階段。這個階段的主要工作是繪制應頒發的產權證件。
（5）收費發證。它是產權登記發證工作的最后程序，要求把應收的登記費收繳入庫，把應發出的權證發放到所有權人手中。
發放產權證前，必須全面檢查應發放的權證有無差錯，是否已交納契稅。
個人購買商品房，辦理房產證應當向登記機關提交：
1、購房合同（正本）；
2、購買發票（原件）；
3、竣工決算書（原件）；
4、個人身份證及復印件。
必須本人親自到場辦理，如果委托他人辦理須提供經過公正的委托書。
二、單位購買商品房，辦理房產證需持：
1、購房合同（正本）；
2、購買發票（復印件）；
3、竣工決算書（原件）；
4、單位介紹信（同時還需注明單位性質、委托何人前來辦理）；
5、《住房質量保證書》、《住房使用說明書》。
辦理產權登記以及產權證在使用中常出現的問題
買房后應及時到房屋主管部門申請產權轉移過戶登記。買進的房產，只有在進行了合法的產權登記，并取得《房屋所有權證》（即房屋產權證明文件）后，你對房屋的所有權及其他權利才會得到法律的保護，通過產權登記，可以使你驗證所購買房產是否存在產權問題。若發現產權問題，可及時通過法律向賣方索賠。
請注意，在產權登記過程中，有些手續需要賣方協助辦理，這一條必須在合同中列明。產權登記費用，一般由買方承擔。
若您買的是商品房，則按有關規定，開發商在交房時應向房管局做好商品房竣工產權總登記，并在領取《竣工驗收證書》后的5個月內為購房者申辦房地產證。
產權證在使用過程中常出現的法律問題
什么是房地產產權？
城市房地產產權指房屋所有權和該房屋占用國有土地的使用權。房地產產權具有絕對性和排他性。絕對性是指只有產權人才具有對房地產的充分、完整的控制、支配權，以及從而享有的利益，排地性，是指產權人排除他人占有、干涉的權利。這種權利包括直接的物權，也包括由此派生的典權、抵押權等他項權利。
房地產產權是指房地產所有者對其所有的房地產享有的占用、使用、收益、處分的權利。所謂占有，是合法取得和擁有的意思。它是指事實上對房地產的控制和支配。占有是房地產產權的基本內容，占有房地產的可以是所有者本身，也可以是非所有者通過合法手續對房地產的占有。
所謂使用，是指房地產的占有者按照房屋的性能及使用價值對房屋合理地加以利用。房地產的權屬所有人可以自己行使使用權，如自住、自用等；也可以依一定的條件把房地產的使用權轉讓給他人，如出租、出借、抵押等。
房地產的使用權和占有權是密不可分的，沒有占有權，使用權就失去了存在的基礎，而使用權又可以從所有權中分離出來，即有使用權不一定就有所有權，但卻一定有占有權。所謂收益，是指房地產所有權人按照法律規定，從履行權利義務關系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地產收益是房地產所有權的內在固有的要求，它是所有權實現的重要途徑之一。所謂處分，是指房屋所有權人在法律允許的范圍內，根據自己的意志，對房地產進行處置的權利如依法對自己所有的房地產出售、贈與、變換等。
一、遺失《房地產證》如何申請補領
《房地產證》毀滅或遺失的，權利人應聲明遺失，并向房地產所在地的房地產管理部門報失，申請補發。登記機關收到申請后
【篇四】房屋買賣合同的種類及簽約注意事項
房屋買賣合同糾紛種類及處理方法
在一些房屋買賣中，簽訂合同的主體合法，雙方對合同本身無異議，而在實際履行中往往發生糾紛，主要種類如下：
1、因房屋或房款的交付發生糾紛。
在一般的房屋買賣合同中都約定房屋和房款的交付方式或時間，但由于有的合同對房屋和房款交付的先后約定不明而發生糾紛。一方要求對方先交付房屋和房屋產權證，而另一方要求先付清房款。雙方各執己見爭執不下。也有的雙方對合同的理解或實際履行的情況不同，往往產生異議，往往是各說各的理。
2、因對合同的履行是否合適即是否適當發生糾紛。
在房屋買賣中雙方往往對如何履行交款和交付房屋，包括交款的時間、次數、數量、幣種或房屋交付的時間、房屋的狀況、房屋的裝璜等有約定。但由于對約定的一些具體內容的理解不同而發生糾紛。如在一起房屋買賣中A公司向B公司出賣正在開發建設的一棟大廈的四層，雙方約定：總價款900萬元，合同簽訂后先付600萬元，交房前付200萬元，交房后再付100萬元。遲延付款或延遲交房均需承擔違約責任，逾期一日，違約方向對方支付相當于上述房款價格0.3%的滯納金。合同簽訂后B公司向A公司交付800萬元，A公司向B公司交付了大廈四樓毛坯房但沒有任何峻工及驗收合格手續。B公司向法院起訴要求A公司交付房產相關手續并起訴其承擔違約金;A公司辯稱自己已經完全履行了交付義務，并反訴B公司違約，遲延交付房款，應該立即交付100萬元并承擔違約金。法院審理后認為，A公司與B公司所簽訂的合同合法有效，雙方應該全面履行。但在本案中A公司雖然交付了房產，但法律上規定的房產，是有合法手續的房產，并不是只是作為物的房產。其只交付毛坯房，沒有交付相關峻工及驗收合格的手續，不具備交付條件，不能認定為已經交付了房產，當然也不能認定其全面履行了合同。A公司只是實際履行了合同，并非適當履行地履行合同，屬于違約行為，應承擔違約責任。因為在合同中約定了A公司在交付房產后B公司才交付最后的100萬元，因其履行合同不適當，不能認定為真正交付了房產，因而無權要求對方交付100萬元。
3、因一房二賣發生糾紛的處理。
現實生活是豐富多彩的，在實際生活中出現的房屋買賣糾紛也是多種多樣的。由于各種不同的原因，一房二賣甚至一房多賣的情況也屢見不鮮。
(1)由于賣房方的過失造成的一房二賣。這種情況多是房屋的產權人或者是同一房屋的共有人都履行了賣房的權利，或者是賣房方是法人單位，法定代表人和具體工作人員工作上聯系有失誤，重復賣房所致。比如一家要賣房，夫妻或父子同時在外答應或與人簽訂了賣房合同，甚至交付了定金。在這種情況下應該考慮以下因素：
A、首先應該審查一房二賣一方與他人達成協議的人誰是真正的產權人或者誰真正能夠代表產權人，如果二人的地位不同，那么應該認定產權人、有權代表人所簽訂的協議有效，非產權人或非法定代表人所簽訂的可以撤銷。
B、如果出賣人均為產權人或有權代表人在同等條件下可以在買房人之間達成諒解，由買房人協商由誰自愿放棄購買權。但放棄的一方有權要求出賣方承擔違約責任。如果條件不同，可以由出賣方進行選擇，根據賣房獲利情況決定，但要承擔對另一方違約的責任。
(2)由于賣房方的故意造成的一房二賣。有些一房二賣是賣房人的故意所為，但由于這種故意產生的時間不同，故意的內容不同，也應該區別對待。
A、僅僅是一般違反合同法的故意。在賣房人僅僅是違反合同法的規定，出于違約的心理時，應審查一房二賣合同簽訂的時間和合同履行的狀況。大多時候出現一房二賣，是由于房主出于某種利益的考慮，或者是后買者出的價格高，或者是后買者是房主的同志、朋友、親戚、鄰居、戰友等。如果二合同都處于未實際履行階段，且不能在買房人之間進行調解或和解，可以按照“誠實信用”原則，以時間先后確定哪個合同應該履行。但后一個合同的買方可以保留違約的追訴的權利。
B、賣房人出于占有他人財物的故意，情節嚴重的構成詐騙。出賣人在收取了他賣房款后，又以占有他人的財物為目的與第二人或者是第三人簽訂合同，意在騙取他人購房款或者定金，數額較大的構成詐騙的犯罪，應以刑事案件處理。當事人可以向公安機關控告，法院也應該對這類案件進行移送。
(3)如何處理已經辦理產權轉移的一房二賣。在一房二賣或多賣中，如果都沒有辦理產權轉移應該如前所述去處理。如果有的已經辦理了產權轉移登記，即已經辦了產權證照，那么，就不能簡單地以簽訂合同的時間順序去確定支持誰了。因為證照的辦理具有產權轉移的公示作用，一般情況下法院在這種房屋買賣民事案件的審理中不能用判決的方式去變更所有權。而應該認定該買賣關系已經成立，而沒有辦理產權證照的只能按照違約處理。由違約方承擔雙倍返還定金或者賠償損失。當然，如果房產證照是違法地通過私人辦理的，沒有經過正常的辦照程序，利害關系人可以首先向房產管理部門提出申請，申請房產部門撤銷錯誤發放的證照，如果行政機關不撤銷或者是不作為，當事人可以向法院起訴。
因房屋質量問題發生糾紛的處理
1、因一般質量問題發生糾紛的如果屬于保修期內的質量問題，應該判決房屋出賣單位對確實存在的質量問題進行修理或者對應予修理的部位進行鑒定，評估出修理價格判決房屋出賣者給付買房者相應的價款，由購房者自行雇請他人修理。對于已經超過保修期的一般質量問題，房屋出賣者不再承擔修理義務。如果購房者向物業交納了房屋修理費用，應由相應的物業部門進行修理;如果沒有物業部門或者沒有向物業部門交費則應由購房者自行修理。
2、對于房屋主體結構不合格的，應該尊重購房者的意見，購房者要求賠償損失的，應判決賠償損失;購房者要求退房的應該允許。如黃某經人介紹購買了某單位的集資樓，在入住前又對房屋進行了裝修，花費5000余元，但在入住后發現房屋天棚下現澆板與預制空心板之間發生不同程度的裂縫，并有漏水遺跡。黃某多次找賣房單位，該單位對漏水部位進行了維修，但仍然不能徹底解決問題。于是，黃某起訴要求退款并要求賣房者賠償裝修損失。一審法院認為賣房單位所建住宅樓確實存在瑕疵，影響居民正常生活，且造成一定經濟損失，有責任和義務對存在的質量問題妥善處理，按照建筑工程質量標準進行修繕，并對因房屋質量問題而造成的損失予以補償。遂判決賣房單位在60日內對黃某住房按照住房建筑工程質量標準進行修繕，以房屋質量檢驗部門驗收合格為準，并賠償因裝修房屋造成的損失5000元。黃某不服上訴。二審法院委托建筑工程質量監督站對房屋進行質量鑒定，結論為房屋防水部分工程及室內橫墻墻體部分工程不合格。有關建設主管部門答復該部分屬于房屋主體部分之一。《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條規定，商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗，確屬主體部分質量不合格的，購買人有權退房，給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。于是，二審法院判決購房人于判決生效后60日內將房屋返還賣房單位，賣房單位返還購房款5萬元;賠償購房人經濟損失5000元;承擔評估費400元，鑒定費800元及一、二審案件訴訟費。
以上是競聘上崗演講的內容。
【篇五】房屋買賣合同的種類及簽約注意事項
竭誠為您提供優質文檔/雙擊可除【房屋買賣合同范本】房屋買賣合同-房子買賣
房屋買賣合同-房子買賣房屋買賣合同本合同雙方當事人：賣方（以下簡稱甲方）：身份證號：
買方（以下簡稱乙方）：身份證號：
甲乙雙方就房屋買賣事項，經協商一致，達成以下協議條款。一、甲方房屋（如有共有權人，甲方已經取得了共有權人對轉讓該房屋的一致同意）坐落于建筑面積平方米，房屋用途為。二、雙方商定該房屋轉讓價格為：總金額萬元（大寫：拾萬仟佰拾元整）。
三、乙方于年月日向甲方支付首付款萬元（大寫：拾萬仟佰拾元整）。
待房屋過戶后公積金貸款支付剩余房款萬元（大寫：拾萬仟佰拾元整）
乙方保證房屋過戶后一個月內付清余款。
(四、甲方應于乙方付清全部房款之時，將上述房屋及全部鑰匙交付
竭誠為您提供優質文檔/雙擊可除
乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進行接收。接收后房屋的占有、使用、收益和處分權利歸乙方行使，該房屋所發生的物業管理費、水費、電訊費、網費等相關費用由乙方負責支付。
五、甲方負責將該房屋所有權更改給乙方所有。辦理產權時所發生的相關費用由乙方承擔。
六、甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任。
七、甲方保證已如實陳述上述房屋權屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋不受他人合法追索。
甲方保證自己對該轉讓房屋擁有處分權，并保證不管以后房價如何上漲，絕不反悔。
八、除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同規定的時間將房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約利息。甲方保證在房款付清時，將房屋交付乙方，否則乙方有權追究甲方責任。
九、甲方及配偶共同擁有一套住房，辦理房產證所產生的費用，全部由乙方承擔。若甲方及配偶擁有兩套及以上住房，所發生的相關費用，全部由甲方承擔。
十、本合同未盡事宜，由雙方另行協商，并簽訂補充協議。補充協議與本合同具有同等法律效力。
十一、本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。
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甲方（簽章）：乙方（簽章）：聯系電話：聯系電話：年月日年月日
