關于房地產市場調研報告9篇
關于房地產市場調研報告(1)
瑞麗房地產市場調研報告
前 言
本次調研目的是進一步了解瑞麗房地產市場的現狀，為我們的項目制定合理的銷售策略提供依據。以下是本次調研的具體安排：
調研時間：5月28日至5月30日，共 3天時間
調研內容：瑞麗在售和待售樓盤的銷售情況（目前在售項目約12個，待售項目約8個。因時間有限，本次共調研13個項目；其中在售項目8個，待售項目5個）。
調研人數：1人
一、 芒市基本概況
瑞麗市是中華人民共和國云南省德宏傣族景頗族自治州的一個縣級市，位于云南和緬甸的邊境。當地的旅游很發達，加之傣族的風情，瑞麗江風光也都非常著名。瑞麗也是東南亞重要的珠寶集散地，為中國四大珠寶市場之一。全市共有大小珠寶加工廠800多家、珠寶店鋪1000多家，從業人員6000多人。
瑞麗，隸屬于云南省德宏傣族景頗族自治州，位于祖國西南邊陲，毗鄰緬甸國家級口岸城市木姐。這里地勢平緩開闊,無天然屏障，交通便捷，貿易興隆，城市功能配套齊全，是我國大西南通向東南亞、南亞的金大門。瑞麗是古代南方絲路的重要通道，是中緬兩國貿易的“中轉站”和“集散地”，是“中緬”、 “中印”公路的交匯點。中國東起上海的 320 國道，其終點在瑞麗，經此出境與緬甸原兩條交通主干線“滇緬公路”（昆明—瑞麗—木姐—臘戍—曼德勒—仰光）和“史迪威公路”（中國瑞麗—緬甸木姐—八莫—密支那—印度雷多）相連通。瑞麗因此成為發展國際陸路運輸業的交通樞紐。
2012年口岸進出口貿易總額首次突破百億大關；出入境人員突破千萬大關，達1053萬人次，比上年增長22.78%；出入境車輛突破兩百萬大關，達233萬輛次，增長19.52%。口岸進出口貿易總額，出入境人員、車輛多年位于全省之首。邊民互市蓬勃發展，瑞麗、畹町邊民互市貿易市場建成使用。當年完成互市貿易額16.2億元，其中瑞麗利民邊民互市貿易交易市場完成9.4億元，上繳稅款2722萬元，邊民交易11.5萬人次。
二、 房地產市場概況
自2011年5月30日建設云南瑞麗國家重點開發開放試驗區（即“橋頭堡”政策）正式啟動以來，城市建設進入了大跨步向前發展的階段。2012年固定資產投資超過50億元，許多項目同時開工，整個瑞麗市猶如一個巨大工地。
2010年11月16日，弄莫湖公園如期開工建設，這是一座集生態、旅游、商業、居住、休閑、康體為一體的復合型新城。公園規劃占地面積約1045畝，規劃水面面積約520畝，綠化景觀及其他公共設施用地約525畝。項目由深圳佳家豪房地產公司以BT模式承建，主要建設內容包括：水體及濕地恢復、綠化景觀建設、中國特色展示區、南亞及東南亞各國風情文化展示區、入口廣場及碼頭、健身娛樂等配套設施建設，至今完成投資總額約2.5億元。同時以公園為核心的弄莫湖生活片區也同步推進。
2012年之前，瑞麗的商品房建設以商業（含市場）和商住項目為主。隨著大批商業和商住項目的建成，2013年開始，大量的住宅項目和城市綜合體項目開始建設。而且這些項目的起點都較高，所面對的客戶群體也并不局限于本地居民，而是面向眾多的成功商家和投資客戶。由此，酒店公寓也正在悄然興起。這也表明瑞麗的房地產市場目前正步入改善與投資相結合的時代。
本次調研的商品房項目約有13個（其中在售項目8個，待售項目5個；住宅項目5個，商業項目1個，商住項目7個，詳見《瑞麗調研項目情況表》）。
芒市目前的主要購房群體商業為經營玉石、紅木及建材的老板，公務員及投資者；住宅以本地居民及周邊鄉鎮居民和一部分投資者為主。
三、 個案情況
本次調研費時3天，共調研樓盤13個，以下是個案具體情況：
四、 房地產現狀分析
通過本次調研我們發現：整個瑞麗的房地產市場正在逐漸轉型，投資需求的增加，造成投資型產品增多。其中的原因主要有兩點：
? 滇西地區的發展前景看好，尤其是瑞麗橋頭堡政策公布后，瑞麗作為政策實施地，擁有更多的機遇和更好的發展前景，因而當地的商業與投資氛圍會極大地增強，進而帶動投資性房地產的快速發展。
? 本地居民的生活已得到了極大地改善，加上城市化建設的發展，促使許多人加入到購房大軍中來。
? 外來客商和旅游者也將成為潛在的客戶群體。
? 大批有實力的開發商的加入，如中國華力集團、深圳佳家豪、景成集團等。
于此同時，我們也看到了一些不足，具體表現在以下方面：
? 本地的旅游資源有限，無法吸引更多的游客在此停留。
? 城市交通條件不夠理想，將會極大的阻礙城市的發展，進而影響到投資性產品的生命力。
由此我們可以看出，瑞麗的房地產發展擁有極好平臺和廣闊的前景。隨著城市化建設的深入，瑞麗將會成為投資者的熱土。
調研人：姚軼俊
關于房地產市場調研報告(2)
萬州區住宅房地產市場調研
第一章 萬州區分析
一、萬州區自然地理環境概述
1、地理位置
萬州區地處四川盆地東緣，重慶市東北邊緣，位于東經 107°55’22~108 53 25 ，北緯 30°24 25~31°14 58 。東與云陽，南與石柱和湖北利川，西與忠縣和梁平，北與開江和開縣接壤，東西廣97.25 公里，南北袤67.25公里，面積3457平方公里（耕地面積 100 萬畝，其中田 58.49 萬畝；大于 25 度坡地 50.14 萬畝，其中旱地 32.49 萬畝），城市面積 32.5 平方公里，直線距離重慶市 228 公里。
萬州區內山丘起伏，最高點普子鄉沙坪峰，海拔 1762 M，最低點黃柏鄉處長江邊，海拔 106 M，西北部高升鄉鳳山材肖埡口，海拔高度為 1373.3 M，境內相對高差分別為 184.5 M、 1266.8 M，低山、丘陵面積約占四分之一，低中山和山間平地面積約占四分之一，極少平壩和臺地，且零星散布。
（1）地理位置優越
萬州位于重慶“一圈兩翼”的渝東北翼，是渝東北翼的經濟中心。萬州同時也是重慶的第二大城市，長江流域的重要城市，因“萬川畢匯”而得名，因“萬商云集”而聞名。距重慶水路327公里，陸路328公里，位于三峽庫區中部，是長江沿岸十大港口之一。區位獨特，歷為渝東北、川東、鄂西、陜南、黔東、湘西的重要物資集散地，是長江上游地區區域性中心城市。
（2）環境亞熱帶濕潤季風氣候氣候，四季分明
萬州屬亞熱帶季風濕潤帶，氣候四季分明。冬暖、多霧；夏熱，多伏旱；春早，氣溫回升快而不穩定，秋長，陰雨綿綿，以及日照充足，雨量充沛，天氣溫和，無霜期長，霜雪稀少。
小結：區域位置極其優越，主城區以長江沿岸發展及獨特的山地地貌，導致主城內形成幾大板塊式發展。?
2、城市規模
全區幅員3457平方公里，轄52個鎮鄉街道，總人口175萬人，建成區面積55平方公里、城區人口80萬人，累計搬遷安置移民26.3萬人，是全市人口最多、移民任務最重、城市體量最大、經管單元最多的區縣，為重慶第二大城市。
據《重慶市萬州城市總體規劃（2003-2020年）》，主城區城市人口規模為：近期2007年62.5萬人；中期2010年70萬人；遠期2020年90萬人。?
遠期5個近郊組團的人口規模分別為：高峰鎮5萬人，高梁鎮2萬人，熊家鎮3萬人，長嶺鎮2萬人，新田鎮3萬人。
在土地可供開發資源固定前提下，城市人口規模的不斷增長會使得剛性需求不斷增加，進而推動房地產業的發展
3、萬州區行政區劃及人口
萬州區直接經管鎮鄉、街道，轄13個鄉、28個鎮、11個街道，2015年總人口175萬人，幅員面積3457平方千M。
4、城市交通
2016年萬州區交通建設為主題的新聞發布會上獲悉，萬州將在5年內完成270億元交通建設投資，大力推進“兩橫兩縱”鐵路骨架網、“一環七射”高速公路網和“一空一港”建設，逐步完善“快捷、舒適、高效”的鐵、公、水、空多式聯運立體綜合交通運輸體系，基本建成長江上游區域性綜合交通樞紐和渝東北綠色交通走廊核心區。
（1）對外交通：萬州以“八高八鐵一空一港” 著力打造重要綜合交通樞紐
鐵路:
確立渝東北鐵路樞紐地位
建成通車渝萬客運專線、鄭萬高速鐵路，新增鐵路里程66公里，力爭開工建設達萬鐵路擴能改造工程，一縱一橫的“十字”型鐵路骨架網正式形成，真正融入全國鐵路網絡，徹底改變萬州乃至整個三峽庫區鐵路發展邊緣化的落后局面。
屆時，萬州與全國主要經濟腹地之間的時空距離將大為縮短，將形成萬州到重慶、宜昌1小時，萬州到武漢、西安2小時，萬州到北京、上海、廣州6小時快捷到達的時空格局。
高速公路:
基本建成公路運輸樞紐
建成通車萬州至忠縣、萬州至利川、城市外環新田至高峰連接線3條高速公路，萬州經安康至西安的北上高速通道將正式打通，新增高速公路里程124公里，全區通車高速公路達到6條228公里，并形成總長80公里、合圍面積300余平方公里的城市外環高速。全區對外高速通道將由現在的3個增至5個，萬州向東、向南、向西、向北等主通道方向均實現1條或多條高速公路連接，一環五射的高速公路網絡基本形成。推進萬忠北線、萬達直線高速公路前期工作，力爭“十三五”末開工建設。
碼頭：
提升庫區航運服務功能
按照“二客五貨”港口規劃布局，建成新田港一期工程、望天咀作業區，全區港口年貨物吞吐能力達到3500萬噸，集裝箱年通過能力達到70萬標箱。
重點推進新田港口物流園區建設，建成新田港疏港大道、新田港鐵路專用線、新田至高峰連接線等對外集疏運體系，萬州新田港將成為三峽庫區輻射功能最廣、服務能力最強的現代化綜合性鐵水、公水聯運樞紐港，形成輻射長江流域與華東、華北、西南及西北地區的鐵水聯運物流新通道。
（2）中心城交通、
州區城鄉建委公布了《萬州區城市公共交通系統規劃技術方案公告》，公告明確提出了未來萬州的公交服務體系要以軌道交通為骨架。輕軌規劃了3條線路：從塘坊至高峰的1號線站點最多，有18個；從密溪溝到觀音巖的2號線站點最少，只有6個；從玉龍路到長嶺的3號線則有8個站點。
2015年建成城區道路510公里，主次干道實現“白改黑”。城區公共停車場達到385個、停車位4.3萬個，設置臨時占道停車位4340個。新投放公交車130輛、出租車564輛。
小結：完善發達的交通系統網絡，是促進城市發展及城市化的基礎，對城市房地產的加快發展也有促進作用。
二、萬州區經濟發展
1、萬州區經濟概述
2015年萬州生產總值828.22億元，按可比價格計算，同比增長11.1%，比全國、全市分別高4.2和0.1個百分點。其中，第一產業增加值59.62億元，同比增長5.2%；第二產業增加值409.59億元，同比增長13.1%；第三產業增加值359.01億元，同比增長10.1%。按常住人口計算，人均萬州生產總值51570元（8280美元），同比增長10.6%。三次產業結構比由2014年的7.1:50.8:42.1調整為7.2:49.5:43.3，第三產業占萬州生產總值的比重比上年提高1.2個百分點。
2、財政和金融
2015年實現金融業增加值42980萬元，比上年增長8.2%。年末全區銀行機構人民幣存款余額216.4億元，比年初增長13.2%，其中個人儲蓄存款145.5億元；金融機構人民幣貸款余額121.3億元，比年初增長15.3%，存貸比達到58.81%。
2006年-2015年金融機構存款和貸款余額
3、消費情況
萬州區2015年實現社會消費品零售總額達到288億元，社會消費品零售總額年均增長17.3%是“十一五”末的2.2倍。新增金融機構30家，存貸比由“十一五”末的45.85%提高到58.81%，金融業增加值占地區生產總值比重由1.5%提高到4.35%。
分析：
從各種數據中可以看出，萬州區2015年社會消費品零售總額出現上升的，銀行存款成上升狀態，人均可支配收入逐年提高，人均消費旺盛。
三、人口情況
2015年末，全區戶籍人口175.47萬人，比上年末減少3008人。其中，非農業人口78.58萬人。常住人口160.74萬人，比上年末增加0.28萬人。全年出生人口17185人，人口出生率為9.79‰；死亡人口9576人，人口死亡率5.45‰；人口自然增長率為4.33‰（公安口徑）。
非常住人口為14.73萬，說明萬州人外出人口不多，政府要加強外出務工計劃。
外出務工緩解了當地的就業壓力,而且又可以刺激當地的消費。大多數的外出務工人員在掙到收入之后,會選擇回到家鄉進行消費,有的人會買一些現代化的家用電器和交通工具等,提高生活質量,也有的人會購買樓房或者選擇商鋪,在縣鎮里落腳生根,成為城區房地產發展的新需求,這些都可以成為縣鎮經濟的消費熱點。
四、城市規劃與發展
萬州區出露地層的地質年代多見于中生代三疊紀和侏羅紀，以侏羅紀分布最廣，三疊紀次之，局部地方有古生代二疊紀地層，也有新生代第四紀地層。地質構造線屬新華夏系第三巨型隆起帶武陵山褶皺帶西緣與大巴山弧形褶皺帶控制的四川菱形構造盆地的北東三北東方向延伸出境外，消失于七曜山背斜構造的北西側，形成向突向北西的萬縣弧形構造線。境內山丘起伏，最高點普子鄉沙坪峰，海拔1762M，最低點黃柏鄉處長江邊，海拔106M，低山、丘陵面積約占四分之一，低中山和山間平地面積約占四分之一，少平壩和臺地，且零星散布。
萬州區境內河流、溪澗切割深，落差大，呈枝狀分布，均屬長江水系。長江自西南石柱、忠縣交界的長坪鄉石槽溪入境，向東北橫貫腹地，經黃柏鄉白水灘流入云陽縣，流程80.4公里。
萬州區地貌及地勢特點決定了其規劃與發展大方向。
1、規劃定位
萬州位居重要的地理位臵，政府也給予其非常重要的定位主要包括：成渝經濟區的東北部經濟中心、區域性貿易物流中心、長江三峽旅游集散中心、三峽庫區航運中心、區域性金融中心、江南萬億工業走廊重要核心、渝東北地區文化中心等。
據《重慶市萬州城市總體規劃（2003-2020年）》確定萬州的城市性質為：重慶第二大城市，三峽庫區經濟中心城市。
2、城市結構規劃
總規確定城市用地結構形態為多中心組團式布局結構，城市用地采用“多中心、組團式”的布局結構，分為“二水三岸三片區八組團”。??
三片區分別為：龍寶片區，位于長江以西、苧溪河以南；天城片區，位于長江以西、苧溪河以北；五橋片區，位于長江以東。??
??八個組團分別為：??
??1、龍寶片區3個組團??
??高筍塘組團：是舊城核心區，也是全區商業金融中心。??
? 龍寶組團：北部主要發展居住及第三產業，南部為公路、鐵路、航運交通樞紐，重點發展鹽化工、建材等三類工業和現代物流業，為萬州近中期產業發展中心。????
山頂組團：主要功能為居住和科研文化教育。???
?2、天城片區3個組團??
??申明壩組團：主要發展食品、制藥等二類工業。????
周家壩組團：是天城片區中心，主要功能為居住、商貿。???
枇杷坪組團：西段為居住用地，東段為危險品專用倉儲區。???
?3、五橋片區2個組團??
陳家壩組團：即江南新區，為區級行政中心，以及旅游服務、居住、高新技術產業等功能。
??百安壩組團：是五橋片區中心，布置旅游服務、居住及部分一類工業用地。
3、城區交通規劃
截至到目前，萬開高速公路、萬石高等級公路建成通車，萬開、萬云、萬梁、萬忠、萬利五條高等級公路配套設施得到進一步改善，萬云高速公路路基、橋隧工程全部完工，將于今年底通車。渝萬（沿江）、萬達、萬利高速公路前期工作進展順利。宜萬鐵路建設加快推進，達萬鐵路電氣化改造列入鐵道部“十一五”建設規劃。鞍子壩客運港區已建成并投入運行，紅溪溝碼頭改擴建工程完工，江南集裝箱碼頭一期工程進入設備制造階段，青草背作業區完成進港道路建設。萬州機場安全設施Ⅰ類工程完工。?
近幾年重點實施了以下重大交通設施的建設：?
對外交通建設方面
已啟動實施鐵路長江大橋、宜萬鐵路萬州段、沙河大橋等重要對外通道的建設。?
在交通物流方面
啟動了萬州物流園區基礎設施建設，推進了三峽庫區鋼材集散中心、中藥材物流中心、江南集裝箱碼頭、桐子園碼頭、青草背碼頭等重點工程建設。?
在城市道路方面
實施了北濱大道建設與整治、太陽山遂道立交橋、沙龍路一段、北山大道綜合改造、大河溝回填、苧溪河滾水壩、天子城上山梯道等工程建設。電報路、復興路、太白路、白巖路、新城路等城市干道綜合改造工程竣工投入使用，南北濱江大道實現通車。
4、城區綠化規劃
2008年現狀綠地423.98公頃，比2003年增加了55.43公頃；離2020年遠期規劃目標相差542.94公頃，相比規劃目標實施完成率為43.84%。?
從綠地的實施情況來說，近年來萬州區實施了大量的區級公園和主干道、濱江地帶的景觀綠化帶工程，因此，綠地增量實際大于55.43公頃，這一點在重大工程的實施中可以得到反映。
綠地實施情況對比分析表
五、萬州區“十三五”目標及2016年重點工作
（1）萬州區“十三五”目標
“經濟發展水平顯著提升，發展平衡性、協調性、可持續性不斷增強。地區生產總值年均增長9%左右，到2017年，地區生產總值和城鄉居民人均可支配收入比2010年翻一番；到2020年，人均地區生產總值超過1萬美元，城鄉居民收入與經濟增長保持同步。
——建成長江上游重要臨港經濟產業基地。以水港為核心，空港、公路物流港和鐵路物流港為支撐，著力打造縱橫向聯系緊密、港產融合聯動發展的臨港特色產業基地。充分發揮經開區工業支撐、創新引領、開放平臺作用，建成重慶重要現代制造業基地。建成渝東北商貿物流中心、金融中心和西部地區通江達海重要開放門戶，建設國家級現代農業示范區。
——建成長江上游濱水宜居旅游城市。優化城市空間布局，推進城市空間有序拓展，城區面積達到100平方公里，城區人口達到100萬，城鎮化率提高到65%。景城一體化加快推進，依山親水、生態休閑的城市特色進一步彰顯，建成長江三峽國際黃金旅游帶集散中心和重要目的地。
——建成長江上游區域性綜合交通樞紐。大力推進“兩橫兩縱”鐵路骨架網、“一環七射”高速公路網和“一空一港”建設，“快捷、舒適、高效”的鐵、公、水、空多式聯運立體綜合交通運輸體系逐步完善。
——建成渝東北地區科教文衛高地。教育現代化取得重要進展，文化軟實力顯著提升。全社會研究與開發經費支出占地區生產總值比重達到2.5%，科技創新引領作用明顯增強。醫療衛生服務體系更加健全，城鄉基本公共服務均等化基本實現，集聚、輻射、帶動能力日益凸顯。
——建成三峽庫區生態安全重要屏障。生態空間格局更加優化，生態環境質量持續改善，生態文明制度逐步健全，生態涵養能力進一步增強。長江干流、重要次級河流及重要湖庫水質總體良好，單位地區生產總值能耗下降10%，完成節能減排目標任務，城區空氣質量不低于現有水平，綠色生活方式普遍推行，建成國家生態文明先行示范區。
（2）2016年萬州區政府重點工作
推動工業轉型升級發展
以經開區為主戰場，走新型工業化道路，改造提升傳統產業，發展壯大戰略性新興產業。加快推進“713”產業培育工程，建成投產一批重大工業工程，打造一批具有核心競爭力的產業集群。加快經開區“一區五園”開發，推進基礎設施建設，建成區面積達到30平方公里，增強產業承載和集聚能力，加速產城融合。構建公平競爭、平等準入的市場環境，促進各類市場主體共同發展。到2020年，工業總產值達到1700億元，經開區規上工業企業產值占全區規上工業企業產值的85%。
不斷加快現代服務業發展
完善商貿物流規劃布局，構建城區、鎮鄉、村社三級商業服務體系。加快形成“一核四圈”，建成一批重點商貿工程，培育一批重點商貿企業，建設一批專業市場，引進一批商業品牌。促進生產性服務業與生活性服務業協同并進。發展多層次、多樣性的新興消費業態。完善“一區四帶”旅游布局，大力發展都市旅游和鄉村旅游，打造“一湖、一瀑、一泉、一潭”旅游精品，創建一批4A級、5A級景區。加快金融業發展，新增金融機構10家，推進三峽銀行升級為全國性股份制商業銀行，力爭金融業增加值占地區生產總值比重達到5%，加強房地產業宏觀調控，推動房地產業平穩健康發展。
大力促進臨港產業發展
充分依托鐵、公、水、空多式聯運優勢，發揮和擴大經開區在發展臨港產業中的主導和主體作用，打造功能要素高聚集、運行經管高效率的臨港產業空間。大力發展分裝組裝、保稅加工、轉口貿易加工等臨港加工貿易業。積極構建與臨港產業發展相配套的現代物流配送體系。
六、本章小結?
□?基本情況????位于地處四川盆地東緣，重慶市東北邊緣，東與云陽，南與石柱和湖北利川，西與忠縣和梁平，北與開江和開縣接壤，面積3457平方公里，地理位置優越；轄13個鄉、28個鎮、11個街道，總人口175萬人，城際間交通發達，快捷便利；市內道路寬闊通達，市政基礎設施投入大；人文資源、旅游資源、歷史文化民俗資源豐富。
?□?宏觀經濟????經濟基礎較好，經濟發展平穩，經濟增長速度較快，2015年萬州區GDP增長11.1%幅度；三次產業結構比由2014年的7.1:50.8:42.1調整為7.2:49.5:43.3，第三產業比重高，有利于加快經濟發展，提高經濟素質和綜合國力，拉動消費。
□?人口情況???2015年底，萬州區總人口達到175萬人，近4年萬州區的總人口變化不大。常住人口從2010年的156萬人到2015年的160萬人每年都在進行遞增，城鎮居住人口從2010年86萬到96.8萬。說明鄉下人口再向城市入住比率增多，為主城的消費帶來活力。
□?主城區整體規劃：根據《萬州區城鄉總體規劃（2015-2030年）》可以看出由萬州區整體城市用地采用“多中心、組團式”的布局結構，分為“二水三岸三片區八組團“城鎮空間發展結構，目前政府已經將三片空間基本打造完成，現加強各片的產值，促進經濟發展，讓萬州人收入增多，全面進入小康。
□主城區發展方向：?根據《萬州區城鄉總體規劃（2015-2030年）》城市用地主要發展方向為“南通、東進”。“南通”即火車站以南地區，結合綜合交通基礎設施配置城市土地資源，布置為物流園區和工業園區，充分發揮萬州的區域交通樞紐和物流中心作用；“東進”即城市過江發展，以行政中心建設為先導，全面啟動江南新區（陳家壩組團）建設，以疏散舊城過于復合集中的部分功能。
?□?經濟特征????人均可支配收入逐年提高，但從經濟收入來看，整體收入水平較高；居民儲蓄額不斷增大，購買力增強；持幣待購情緒增加。
?□2016年?政府重點工作推動工業轉型升級發展,大力促進臨港產業發展,不斷加快現代服務業發展。
第二章 萬州區房地產市場分析
一、萬州區縣房地產投資市場分析
1、固定資產投資與房地產開發投資
2015年全年完成固定資產投資額725.09億元，第三產業投資476.7億元，同比增長20.4%，占固定資產投資的65.7%。房地產固定投資68.9億元，占總投比重為9.5%。
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二、萬州區住宅市場分析
1、萬州區近期建設土地情況
分析：從表中可以看出目前萬州土地交易市場比較受歡迎陸續的土地被各大開發商購買，其中最高的拿地價格為397萬/平方M，最低為114萬，說明本地的拿地價格差異化比較大。根據上表可以得出萬州主城區拿地價格大約在205萬/畝左右。
2、樓盤開盤情況
2015年樓盤加推（開盤）情況
數據來源房管局
2015年1月-12月共有70次樓盤審批預售許可證，有145.6萬㎡住宅面積，將在萬州區市場放出。
3、萬州區樓市成交情況
（1）2015年商品房成交情況表
2015年，商品房期房銷售的住宅房全年銷售10353套，建筑面積為104.68萬平方M，銷售面積同比增長1.27%；非住宅房全年銷售981套，建筑面積為7.76萬平方M。
在商品房現房銷售中，住宅房全年銷售2330套，建筑面積為25.41萬平方M，銷售面積同比增長88.59%；非住宅房銷售743套，建筑面積為4.15萬平方M。
從存量房市場銷售數據看出，住宅房銷售情況穩定。二手房全年銷售9909套，面積89.76萬平方M，同比增長7.73%；其中住宅房銷售8723套，銷售面積82萬平方M，同比增長9.16%，非住宅房銷售1186套，銷售面積7.77萬平方M。
“不僅是健康和平穩，而且是穩中有升。”
（2）2016年商品房成交情況表
2016年1-6月，萬州商品房預售許可面積54.78萬平方M，同比增長7.62%。新建商品房登記成交8932套、建筑面積86.27萬平方M、金額40.74億元，同比分別增長30.03%，25.21%，23.53%；其中住宅均價4620.81元/平方M，同比上漲0.65%。二手房成交面積54.08萬平方M，同比增長10.23%。
4、部分組團房地產市場分析
萬州房地產開發集中與三大板塊、7大組團
枇杷坪組團和江南組團由于其成熟配套及區域位置處于將價格峰值，主城組團內濱江路沿線樓盤價格較高，龍寶組團及百安壩組團主要為區縣客戶置業區，屬于價格洼地。
萬州房地產開發區圖
萬州樓盤分布
1）枇杷坪組團
枇杷坪組團以江景高層為主，已經基本開發成熟
? 區域樓盤主要依托成熟的區域配套和優越的江景資源
? 目前區域在售樓盤均為高層江景房
? 除個別開發較早的大盤外，近兩年新工程多維10萬方一下的小盤
? 主要由于區域基本開發成熟，可供開發土地稀少。
枇杷坪組團主要依托成熟配套和江景資源，能實現較高的價值
? 區域高層售價約為5500-7500元/㎡。
? 一線江景房北濱華府目前均價約7000元，比心水岸（非一線江景）價格高1000元以上。
購買人群：
● 片區購房客戶中，主城客戶占多數，另有部分云陽、開縣等區域客戶前來購房。
● 片區主要自剛需購房為主，主力需求為三房，面積區間咋90-120㎡，130㎡以上戶型由于總價高去化較慢。
● 片區內多個樓盤出現了小戶型產品，主力戶型在70-80㎡基本上以2房為主，銷售比較良好。
2）高筍塘組團
高筍塘組團配套成熟。現有天仙湖區域部分工程在售
高層價格約4800-5300元/㎡，個別樓盤均價在7100元/㎡
? 區域樓盤主要依托成熟的區域配套和優越的湖景資源
? 作為萬州老城區，開發已經成熟，現有開發樓盤多位于高筍塘邊緣沙河片區，在售的幾個工程均位于天仙湖畔的高層江景房。
3）江南新區組團
江南新區是萬州中高端住宅聚集區，產品形態豐富
高層均價約5800元/㎡，洋房價格級差較大，均價約6800㎡
? 作為城市新興住宅開發區，目前區域規劃合理，景觀綠化，市政道路等基礎設施相對完善，隨著建設的推動，區域成熟度將有明顯的提高。
? 區域樓盤主要依托新區的規劃，以及優越的江景資源吸引了大量購房者。
? 目前區域內在售樓盤主要以高層和洋房為主的住宅工程，片區已經成為萬州高端洋房集聚區
4）龍寶組團
區域內樓盤 眾多，多以高層為主，但部分樓盤會計劃推出洋房產品
高層價格差異大，濱江沿線約6500元/㎡，次之約5000元/㎡，其次4500元/㎡左右。
小結：
1）主城片區市民改善首選枇杷坪及江南新區，而鄉鎮客戶呈現典型的聚集效應，周家壩組團、百安壩組團級雙河口組團分別吸引鄰近鄉鎮客群置業。
2）萬州購房者對江南新區認可度非常高，認為宜居指數最高。但由于區域以中高端物業為主，銷售價格較高，仍有不少購房者改選擇其他區域置業。
3）枇杷坪片區由于其優越的江景資源和成熟配套，成為熱門購房區域，該區域高層價格為5300起，一線江景房6500起。
5、物業分布情況說明
萬州物業主要還是以高層為主要的需求，洋房物業逐步興起
高層物業：
高層物業目前除了江南新區，其他各組團未來幾年將主要供應，僅有部分樓盤規劃洋房產品。
洋房物業：
目前中高端洋房物業主要集中在江南新區，而且目前客戶購置洋房物業已經形成江南新區為首選的習慣。
6、面積需求
萬州客戶對面積控制越來越關注，緊湊型產品有市場機會
主力戶型：
三房是目前萬州的主力需求，尤其是區縣進城客戶，三房需求占比超越50%
戶型面積：
? 三房建筑面積基本控制在120平方M一下，其中90-105平方M的緊湊型三房最受追捧。
? 隨著房價的上漲，小戶型住宅需求逐步增多，目前部分主打兩房的小戶型住宅也比較火爆，面積普遍控制在70-85㎡。
7、萬州地產價格水平
各大組團中高筍塘和枇杷坪依托區位優勢，成熟配套及良好的景觀資源，能夠實現比江南新區洋房價格更高的價值。
8、個別樓盤解讀
1）國瑞·北濱熙案
基本信息
● 占地面積：15.6萬方
● 建筑面積：34.9萬方
● 容積率：3.5
● 綠化率：30%
● 開發商：重慶嘉萬房地產開發有限公司
● 物業心態：高層+商業
● 銷售面積區間：108-136㎡三房
● 層高：27層、28層、29層
● 梯戶比：2梯4戶、2梯6戶
成交均價：起價5900元/㎡。均價6500元/㎡
去化情況：約3萬方的商業待售，高層已經全部推售，去化良好，108㎡三房戶型取回最好。
暢銷戶型：客群主要以萬州區本地為主，周邊區縣占比少數比例。
2）歐鵬·天境
基本信息:
● 占地面積：150畝
● 建筑面積：35萬方
● 容積率：2.9
● 綠化率：30%
● 物業形態：高層+商業
● 主力面積區間：90-110㎡
● 層高：20層/26層
● 梯戶比：2梯6戶、2梯7戶、2梯8戶
成交均價：均價4200元/㎡，最低3700（一期的尾房）
暢銷戶型：80㎡純2房
客群來源：客群以萬州本地為主。
3)金悅灣
基本情況
占地面積：200畝
建筑面積：40萬方
容積率：2.3
綠化率：35%
物業形態：洋房、高層
面積區間：高層主力面積90-100㎡、洋房主力面積100-140㎡
層高：20層、26層
高層梯戶比2T6H 洋房1T2H。
銷售均價:高層5400元/㎡，洋房均價7000元/㎡。
客群來源：以高筍塘拆遷戶，大周，小周等周邊鄉鎮為主。
9，萬州房地產市場研究歸納總結
? 萬州房地產市場投資市場仍有發展空間：。2015年房地產固定投資68.9億元，占固定投資比重只有9.5%，遠低于重慶的水平線。房地產投資仍有一定空間。
? 未來土地剩余供應較少。土地出讓2012-2013年井噴后，未來土地剩余供應量較少。
? 整體城鎮化將帶來大量剛需置業客戶。
? 市場庫存量大。競爭異常激烈。萬州近年住宅市場年去化量穩定小幅上漲約180-200萬方，但由于2012-2013年土地出讓的井噴，住宅潛在供應量將在300萬方以上，僅龍寶組圖就有100萬方以上，加上市場現有存量，市場競爭十分激烈。
? 90-105㎡三房戶型暢銷，高總價房源去化艱難。
第三章綜合結論
1、萬州區沿江極少平壩和臺地，且零星散布，中亞熱帶暖濕東南季風氣候，全年無霜期長，霜雪稀少，地勢與天氣都為城市的發展奠定了方向，為房地產發展創造了大空間環境?。
2、萬州區近幾年人口的變化不大，外出務工人群的不斷增多以及二胎政策開發，人口將會增多，人口的增多對教育、房地產等各方面都能促進發展。
3、目前萬州區政府對外布局了“兩橫兩縱”鐵路骨架網、“一環七射”高速公路網和“一空一港”建設，逐步完善“快捷、舒適、高效”的鐵、公、水、空多式聯運立體綜合交通運輸體系，基本建成長江上游區域性綜合交通樞紐等，完善發達的交通系統網絡，是促進城市發展及城市化的基礎，對城市房地產的加快發展也有促進作用。
4、萬州區的年生產總值每年都處于上升階段，社會固定投資，房地產投資都進行了相應的增長，其中2015年房地產開發投資額所占比例僅為9.5%，房地產市場尚未發展成熟與飽和，房地產行業的發展空間仍然很大，仍有更為廣闊的發展前景。人均可支配收入逐年提高。，居民儲蓄額不斷增大，購買力增強；持幣待購情緒增加。
5、2016年萬州區政府的“十三五”規劃，明確了萬州區市用地主要發展方向為“南通、東進”，“南通”即火車站以南地區，結合綜合交通基礎設施配置城市土地資源，布置為物流園區和工業園區，充分發揮萬州的區域交通樞紐和物流中心作用；“東進”即城市過江發展，以行政中心建設為先導，全面啟動江南新區（陳家壩組團）建設，以疏散舊城過于復合集中的部分功能。
6、根據以往拿地數據得出可以看出萬州區的拿地價格在205萬元/畝，但房地產開發企業在拿地情況上不是很熱情。
7、萬州區房地產市場相對平穩，不溫不火，房地產銷售總體平穩，無大起大落，房價漲幅較低。
8、萬州區2011-2013年出現井噴的拿地情況，但房地產土地目前存放體量較大，相應土地都進行了房屋施工期，因此2015年后房屋的供應量將會大增，市場競爭將會越來越激烈。
9、歸納總結：萬州區氣候與地理、交通都比較適合房地產發展，交通資源就有火車站，水路站，客運站，眾多資源存在。
萬州區房地產市場有較大的發展前途，，市場未開發或者在發開發的體量較大，政府重點打造江南新區，江南新區在萬州人眼中是最宜居的組團，所以在未來的市場中，江南新區房價將會出現上漲的情況。
關于房地產市場調研報告(3)
房地產市場調研報告案例
篇一：項目市場調研案例
某花園可行性研究工作坊成果
報告
第
第一章 項目市場調研
1.1調查方案設計
1.1.1調查路線
1、調查人員：
3、調查方式：抽樣調查和全面調查相結合，對天津居民采取抽樣調查，對其他信息獲取采取全面調查。
4、實施概況：8人分工合作，6人對天津居民發放問卷調查表收集資料，樣本容量共計500份，2人走訪幾個天津市內豪華的住宅區。
5、人員安排：鄭澤宇、李世貴、馬云燕、肖萌萌同學負責整理資料和匯總；馬云燕、孫毓唯同學進行數據資料分析，得出結果；敖海、劉佳煬同學撰寫調查報告。 6、工作階段內容、時間與人員安排：
1.1.2調查方案設計
1、 調查主題
天津房地產項目市場形勢的調查 2、 調查目的
（1）、為房地產項目構思和策劃人應付競爭，把握房地產市場提供決策依據包括項目投資決策分析、項目區位選擇、市場定位、消費者行為分析、規劃設計、市場營銷策劃。 （2）、以消費者為對象，了解消費者在購房方面的購買動機、過程和事實，以便適應市場發展的需求。 3、 調研范圍及對象
（1）、調研范圍：天津市內六區
（2）、調研對象：天津市民、天津市內周邊知名樓盤。 4、 調查內容
（1）、天津居民的基本信息：性別，年齡；學歷；收入；工作；家庭
（2）、天津居民對于房地產的需求及偏好：是否需要購買房地產；購買用途；戶型；面積；建筑形態；建筑風格；地區選擇；獲取房地產信息來源；可接受單價和總價。
（3）、天津房地產市場的基本情況和供求情況：目前市場上在售樓盤及銷售情況的基本信息；天津南開區二手房市場的基本信息；天津南開區2019年的房地產投資總額；新開工面積；竣工面積。
5、 市場調查質量控制
高質量的房地產市場調查有三個顯著標志：系統性、準確性和及時性。對市場調查來說要求互為必要條件，缺少任何一方面，都將導致市場信息"失真"，使市場調查失去意義。因此，房地產市場調查的質量控制非常重要，其主要把握的原則如下：（1）、客觀性原則
關于房地產市場調研報告(4)
關注民生，讓百姓實現“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照2009年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關部門及規模較大的房地產企業征集相關資料，并在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。
2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
2006年榆林市區商品房均價1646元/㎡，2007年漲至2300元/㎡，2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2009年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。
經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。2006年--2008年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中2006年完成22萬㎡；2007年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%；2008年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。
廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建筑面積7.7萬㎡（1540套），總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產市場的主要表現及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大（見圖2），充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。2008年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區2009年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是救市政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了2009年三季度樓市的大爆發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于2009年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場較快回暖。
2、區域發展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部6縣區房產市場正處于起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣2006年-2008年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。2006年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從2008年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規范，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從2001年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升（見表4）：
2005年以前，榆林城區土地價格畝均價為57.43萬元，而2006—2008每畝均價為207.4萬元，2009年畝均價94.1萬元，基本與2005年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，2009年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。2008年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。榆林市房地產開發企業的土地購置費用，從2006到2008年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍；之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得2007年至2008年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格（現價），從2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，2008年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將“生地”變為“熟地”資金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從2006年—2008年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。2006年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到2008年上升到33%；企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。2009年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別占到27%、25%。
企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發展”目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。
三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用
1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到2008年，房地產行業年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到2008年，扣除土地購置費后的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到2008年榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。
2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：
3、房地產業對消費增長的貢獻。2006年以來房地產銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇（見表7）：
4、房地產業對財政收入的貢獻。2006年—2007年房地產稅收呈平衡增長態勢，凈增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。2008年房地產稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。2009年1—10月份，房地產營業稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。2009年1—10月份，房地產稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。
此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。
從表8可以看出，2006年全市房地產稅收占稅收總收入的2.87%，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大，2007年房地產稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進入2008年，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。2009年1—10月份，房地產行業稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。
四、對規范我市房地產的幾點建議
促進房地產業持續健康發展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產業近年來的迅猛發展，對于推動榆林經濟快速發展，促進區域中心城市建設發揮了重要作用。
為了加快榆林房地產的健康有序發展，應加強以下幾個方面的工作：
1、政府要加強對房地產業的調控和監管。房地產業的大起大落對國民經濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業中的政府職責，對于促進房地產業具有重要意義。
一是要穩定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經濟發展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩發展。要通過建設經濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經濟適用住房的建設過程中，既要把握規劃建設時機，確保經濟適用住房建設真正起到抑制房價作用；又要科學、合理地控制投放數量；既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進步和經濟發展的成果，又要尊重市場規律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產市場造成較大影響，破壞市場發展規律。同時要對低收入人群進行深入調研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內。
二是定時發布房地產有關信息制度。要建立準確、真實的房地產統計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學決策和房產企業的健康發展提供依據。要對榆林的房地產市場進行深入調查研究，通過統計分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數量、戶型、面積、位置、價格等相關統計信息進行定期發布，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業的健康發展提供一個權威、科學的獲取信息的平臺。
三是加強對房地產企業的監管。目前，全市共有房地產開發企業129個，其中具有二級資質的開發企業12個，三級資質開發企業31個，四級資質開發企業73個，暫定資質開發企業13個，有項目的房地產開發企業僅占總房地產開發企業的三成左右，且房地產企業良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業的核心競爭力；另一方面企業太多也造成了監管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經營效益好的房地產企業，通過資源整合、優勢互補、強強聯合，使他們的企業做大做強，培養造就幾個全省、全國的品牌房地產企業，讓他們充分發揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時對那些經營管理差、技術水平低、有名無實且經營業績差的小企業，逐步退出房地產市場或進行轉產、資產整合，根據自身的技術和優勢，另辟生存發展空間。
四是要進一步規范房地產市場開發秩序。要嚴格依法查處“小產權房”違法用地、違法建筑行為。“小產權房”實質是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉規劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規房產。在國家未出臺“小產權房”處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發秩序。
2、加強土地管理，確保房地產業的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規范土地市場，加大對劃撥用地的監管力度。對因企業破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發的，必須按原土地用途開發；如果要改變用途為經營性用地的，必須由政府收購儲備，進行招拍掛出讓；對以其他方式變相進行經營性開發的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發生。三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據市場需求及時供地，從而穩定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發商的利潤情況等信息。七是加強房地產中介服務機構的監督管理。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。
3、開發理念要不斷提高，進一步增強房產企業的市場競爭力。首先開發理念要與榆林發展同步。榆林城市發展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發達城市的開發理念直接接軌。鄂爾多斯市現在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產業為代表的第三產業的強勢增長也功不可沒。據統計，鄂爾多斯市房地產業占gdp的比重為40%多，遠高于榆林房地產業18.7%的比重。未來要使榆林房地產飛速發展，必須首先加快城市發展，讓先進的開發城市理念進入榆林，帶動榆林房地產更好地發展。榆林房地產開發必須順應未來發展的總趨勢，走整體性、規模化發展之路。其中，政府必須強化其總體規劃功能，否則必然導致開發水平參差不齊。隨著房地產業的蓬勃發展，最終整個產業必然朝著品牌化的道路發展，其中尤其體現在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業本身的特點，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產開發品質要求的提高，房地產企業必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規模、配套、價格、環境、戶型以及今后的物業管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務意識，做到“以產品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進行細致準確的產品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務質量，從而提高產品附加值的創新。
4、公開稅費項目，規范稅費征管行為。據有關統計數據顯示，土地出讓金、稅費三項合計流向政府的收入占房地產開發企業總支出的59.42%。據不完全統計，我市共向房地產企業征收的稅費共50余項:
其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業負擔，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進行一次清理整頓，對國家、省上明令規定繳納的稅費項目予以保留；對一些地方性或與國家法律、法規、規定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發商負擔，增大房地產企業的投資動力。
5、加強城市配套建設，提高城鎮居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動房地產企業的發展具有重要作用，隨著人們的生活節奏的不斷加快，對追求生活品質的要求逐步提高，消費者對于住房的社區配套設施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加注重了對生活品質的追求。榆林開發區作為區域中心城市建設的重點之一，近年來發展日新月異，但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產市場產生積極而深遠的影響。城鎮居民收入的增加是購房置業的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質量，提高生活品質。要按照科學發展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經濟快速發展的成果，不斷提高和改善居住的環境和居住條件。
6、進一步放活二手房交易市場。目前，我市的二手房交易市場還處于初級階段，規章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規范，這對于房地產業的發展有重要影響。健康有序的房地產業離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強二手房交易市場的建立、工作機構的設立和人員的配備，建立健全完善的規章制度。同時要減免部分稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動榆林房地產業的健康有序發展。
總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產業發展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。要進一步完善房地產開發市場，積極引導房產業向規模化、集約化、品牌化方向發展，為城鄉一體化建設和區域中心城市建設做出積極的貢獻。
關于房地產市場調研報告(5)
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江陰房地產市場調研報告
2012年2月，江陰共成交房源560套，環比增加109套，增幅為24.17%；成交面積為9.34萬方，環比增加2.66萬方，增幅為39.82%；成交金額為72713.68萬元，本月江陰商品房成交均價為7787元/平米，環比下降117元/平米。
由于1月樓市歷經元旦、春節假期，樓市陷入歷史性低點，成交數據偏低。因此2月份城市環比數值偏大，全國各大城市成交量環比1月紛紛上漲。在調控政策高壓之下，大量的庫存使得開發商的紫金流轉不通，為了去化現有庫存，大多數的開發商均選擇“降價促銷優惠”， 自然而然形成了“價降量升”的局面。
一、新上市樓盤基本資料
2012 年2月1日至3月13日，全市共有7個新項目上市銷售,永康五金城（222套、15638.56㎡）、金都御庭（84套、9224.34㎡）、佳兆業廣場(壹號公館)(459 套、86971.55 ㎡)、皇冠花園(44 套、17090.44 ㎡)、中海花苑(425 套、52804.19 ㎡)、名豪山莊(75 套、26374.88㎡)、西石橋南園路商住樓(77 套、10804.31 ㎡)等樓盤。
截止2012年3月13日，全市共有506個上市樓盤，上市總房源97528套，待售房源26350套，去化率73%；上市房源總面積13148366.39 ㎡,待售房源3836928.86㎡,去化率71%。
二、近期熱點樓盤情況
三、2月銷售排行前十位樓盤
四、個案點評
a.萬達廣場
價位：高層8800（實際成交7800至8500）
戶型：高層90-170 ㎡、商鋪100-110 ㎡
優惠措施：1、公寓認籌一萬抵兩萬；2、按時簽1%總價優惠；3、一次性96 ，按揭99
近期活動：
項目點評：受其萬達品牌的影響，萬達所到之處，都能夠形成一個新的商圈，多數城市的先例也證明了此點，適合投資。江陰萬達的地段偏近主城區，且價格相對其他同類位置的樓盤略低，優惠多，因此得以銷售良好。
b.東方王府
價位：一口價6400元/㎡
戶型：90-150 ㎡
近期活動：
項目點評：該項目之所以能順利銷售，跟其價格不無關系。目前整個敔山灣高層的均價在8000上下，金科的直接抄底，使得其他項目均價也直速下降，例如愛家。
c.御峰花園
價位：高層9500（實際成交7200至8000）
戶型：高層90-360 ㎡
優惠措施：全部優惠下來接近8 折
項目點評：項目前期走量較快，當前主要以消化庫存為主，低價走量。
d.皇冠花園
價位：別墅3-4萬/㎡
戶型：別墅225-605 ㎡
優惠措施：暫無優惠
項目點評：該項目位于黃山湖邊，是江陰所有別墅項目中真正意義上的湖景別墅，加之其產品為江陰較為罕見的獨棟別墅，從而引導更多的購房者的青睞。
e.錦繡天城
價位：報價5000，抄底價4180元
戶型： 70-150 ㎡
優惠措施：30套特價房，一口價4180
項目點評：該項目位于江陰市中旁，且目前已然形成一個較為成熟的社區；戶型適中，價格略低于周邊樓盤。
f.壹號公館
價位：報價8500左右
戶型：90-530 ㎡
優惠措施：全部過程優惠后，7200-7800
項目點評：受佳兆業前期品牌及蓄客的影響，壹號公館開盤得以隆重舉行；由于其價格上的層層優惠，致使更多的業主為其買單。
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關于房地產市場調研報告(6)
瑞麗房地產市場調研報告
前 言
本次調研目的是進一步了解瑞麗房地產市場的現狀，為我們的項目制定合理的銷售策略提供依據。以下是本次調研的具體安排：
調研時間：5月28日至5月30日，共 3天時間
調研內容：瑞麗在售和待售樓盤的銷售情況（目前在售項目約12個，待售項目約8個。因時間有限，本次共調研13個項目；其中在售項目8個，待售項目5個）。
調研人數：1人
一、 芒市基本概況
瑞麗市是中華人民共和國云南省德宏傣族景頗族自治州的一個縣級市，位于云南和緬甸的邊境。當地的旅游很發達，加之傣族的風情，瑞麗江風光也都非常著名。瑞麗也是東南亞重要的珠寶集散地，為中國四大珠寶市場之一。全市共有大小珠寶加工廠800多家、珠寶店鋪1000多家，從業人員6000多人。
瑞麗，隸屬于云南省德宏傣族景頗族自治州，位于祖國西南邊陲，毗鄰緬甸國家級口岸城市木姐。這里地勢平緩開闊,無天然屏障，交通便捷，貿易興隆，城市功能配套齊全，是我國大西南通向東南亞、南亞的金大門。瑞麗是古代南方絲路的重要通道，是中緬兩國貿易的“中轉站”和“集散地”，是“中緬”、 “中印”公路的交匯點。中國東起上海的 320 國道，其終點在瑞麗，經此出境與緬甸原兩條交通主干線“滇緬公路”（昆明—瑞麗—木姐—臘戍—曼德勒—仰光）和“史迪威公路”（中國瑞麗—緬甸木姐—八莫—密支那—印度雷多）相連通。瑞麗因此成為發展國際陸路運輸業的交通樞紐。
2012年口岸進出口貿易總額首次突破百億大關；出入境人員突破千萬大關，達1053萬人次，比上年增長%；出入境車輛突破兩百萬大關，達233萬輛次，增長%。口岸進出口貿易總額，出入境人員、車輛多年位于全省之首。邊民互市蓬勃發展，瑞麗、畹町邊民互市貿易市場建成使用。當年完成互市貿易額億元，其中瑞麗利民邊民互市貿易交易市場完成億元，上繳稅款2722萬元，邊民交易萬人次。
二、 房地產市場概況
自2011年5月30日建設云南瑞麗國家重點開發開放試驗區（即“橋頭堡”政策）正式啟動以來，城市建設進入了大跨步向前發展的階段。2012年固定資產投資超過50億元，許多項目同時開工，整個瑞麗市猶如一個巨大工地。
2010年11月16日，弄莫湖公園如期開工建設，這是一座集生態、旅游、商業、居住、休閑、康體為一體的復合型新城。公園規劃占地面積約1045畝，規劃水面面積約520畝，綠化景觀及其他公共設施用地約525畝。項目由深圳佳家豪房地產公司以BT模式承建，主要建設內容包括：水體及濕地恢復、綠化景觀建設、中國特色展示區、南亞及東南亞各國風情文化展示區、入口廣場及碼頭、健身娛樂等配套設施建設，至今完成投資總額約億元。同時以公園為核心的弄莫湖生活片區也同步推進。
2012年之前，瑞麗的商品房建設以商業（含市場）和商住項目為主。隨著大批商業和商住項目的建成，2013年開始，大量的住宅項目和城市綜合體項目開始建設。而且這些項目的起點都較高，所面對的客戶群體也并不局限于本地居民，而是面向眾多的成功商家和投資客戶。由此，酒店公寓也正在悄然興起。這也表明瑞麗的房地產市場目前正步入改善與投資相結合的時代。
本次調研的商品房項目約有13個（其中在售項目8個，待售項目5個；住宅項目5個，商業項目1個，商住項目7個，詳見《瑞麗調研項目情況表》）。
芒市目前的主要購房群體商業為經營玉石、紅木及建材的老板，公務員及投資者；住宅以本地居民及周邊鄉鎮居民和一部分投資者為主。
三、 個案情況
本次調研費時3天，共調研樓盤13個，以下是個案具體情況：
四、 房地產現狀分析
通過本次調研我們發現：整個瑞麗的房地產市場正在逐漸轉型，投資需求的增加，造成投資型產品增多。其中的原因主要有兩點：
滇西地區的發展前景看好，尤其是瑞麗橋頭堡政策公布后，瑞麗作為政策實施地，擁有更多的機遇和更好的發展前景，因而當地的商業與投資氛圍會極大地增強，進而帶動投資性房地產的快速發展。
本地居民的生活已得到了極大地改善，加上城市化建設的發展，促使許多人加入到購房大軍中來。
外來客商和旅游者也將成為潛在的客戶群體。
大批有實力的開發商的加入，如中國華力集團、深圳佳家豪、景成集團等。
于此同時，我們也看到了一些不足，具體表現在以下方面：
本地的旅游資源有限，無法吸引更多的游客在此停留。
城市交通條件不夠理想，將會極大的阻礙城市的發展，進而影響到投資性產品的生命力。
由此我們可以看出，瑞麗的房地產發展擁有極好平臺和廣闊的前景。隨著城市化建設的深入，瑞麗將會成為投資者的熱土。
調研人：姚軼俊
關于房地產市場調研報告(7)
房地產市場調研報告
中睿房地產顧問有限公司
2015年12月1日
一、全國市場分析
1、房地產市場動態
【央企拿地】兩月內豪擲400億搶地。
得益于今年良好的銷售業績，加之融資成本較低，資金充足的央企在土地市場上加快拿地速度。從年初至今，保利地產共拿地19次，土地成交總價達到了286.3億元，不僅是資金用于土地儲備最多的央企，高于萬科267億元的拿地金額。11月28日，中海以20億元競得深圳寶安尖崗山一宗土地，地塊總價創造了深圳今年的新地王。該地塊不計公共建筑建設與運營成本，樓面價達到了10983元/平方米。中海計劃全年用于拿地的金額250億元，而至今只用了146億元。
截至11月20日，第四季度已經有8家大型房企發布了債券融資計劃，融資額度高達39億美元，約為人民幣243億元。這其中，中海兩次發行債券共計10億美元。而另一家央企方興地產則在10月發行了5億美元債券。而今年9月份，保利通過高利息融資，從中國建設銀行為其北京商業地產項目貸款12億元人民幣，貸款期限為三年。
一般來說，房企的土地儲備計劃與其銷售目標緊密相關。如果房企想達到100億的銷售目標，需要有200億的存貨值，300億的土地儲備值。而根據央企今年已公布的前10個月的銷售金額來看，要想在明年保持銷售額的穩定增長，增加土地儲備顯然是十分必要的。
房企拿地的計劃與其未來發展布局有密切關系，央企頻頻拿地表明對后市看好。
【房產稅擴容箭在弦上】統籌推進房地產稅費改革，逐步改變目前房地產開發、流轉、保有環節各類收費和稅收并存的狀況。
財政部部長謝旭人日前撰文指出，將統籌推進房地產稅費改革，逐步改變目前房地產開發、流轉、保有環節各類收費和稅收并存的狀況。謝旭人指出，要認真總結個人住房房產稅改革試點經驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進單位房產的房產稅改革。
財政部財政科學研究所所長賈康近日也表示：“擴大房產稅試點范圍的改革方向已被鎖定”。“房產稅改革是大勢所趨，土地財政糾偏、現有房地產稅費制度改革、建立正確的激勵制度，都需要房產稅。相信中國房產稅落地的聲音不會太遠。”財經評論員葉檀指出，目前試點城市房產稅收入只是土地收入的零頭，因此以往交易環節增量部分收稅的辦法必須有大突破，才能實現兩步走的目標：第一步讓房地產稅與土地稅合并，解決雙重收稅所引發的質疑；第二步以大的房地產稅取代土地財政，逐漸過度，以防出現地方政府的兌付危機。
房產稅擴大試點，房產調控政策發生轉變后調控時代即將到來。
二、/市場分析
1、供應分析
（1）現有供分析
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根據11月份房地產市場調研，目前/在售樓盤約19個，市場供應量約350萬㎡，新入市項目2個（億博豪軒11月份銷售約400套；陽光世界城3期交1萬元首付訂房，預計11月份認購200套左右）。
● 億博豪軒
億博豪軒一期規劃10棟7層電梯洋房，1棟17層高層，2棟18層高層保障房，可售房源約750套。2012年5月份啟動銷售前期準備工作，排號蓄客250組，對外報價均價不高于2900元/平米，排號客戶享受5000元抵10000元活動。于11月10日開盤銷售，開盤當日銷售約180套，預計11月份共銷售約400套。億博豪軒推廣手段主要為：圍擋、DM單派發、短信、北方傳媒。
● 世界城3期
世界城3期位于112國道與五一路交叉口路東，11月份推出4棟高層住宅項目，總建筑面積約5萬㎡、共400戶。2012年11月中旬啟動銷售工作，目前項目尚未完成拆遷工作，處于內部認購中。首付只需1萬元，其余房款2013年5月1日補交。一次性付款客戶總房款9.5折優惠、貸款客戶總房款9.9折優惠。世界城三期近期的推廣方式為：DM派發、隆基泰和陽光社區條幅宣傳。
/目前在售樓盤的建筑規模超過50萬㎡的項目１個，占總數比例5.3%；建筑規模在30～50萬㎡的項目1個，占總數比例5.3%；建筑規模在20～30萬㎡的項目4個，占總數比例21.1%；建筑規模在10～20萬㎡的項目8個，占總數比例42.1%；建筑規模在10萬㎡以下的項目5個，占總數比例26.3%。
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/房地產項目規模在10～20萬㎡的樓盤較多
通過上述分析看出，目前在售項目中公園大道、畢加索花園、林語國際、錦繡華庭等2010年較早入市項目的銷售率較高。2011年后入市的萬和城、景陽麗都、中央公館銷售率較低，不足建筑規模的10%；2012年后入市銷售項目京港國際、億博豪軒、等項目銷售率不足1%
（2）潛在供應分析
根據市場調研，12月份/京廣國際潛在入市，市場投放量約6萬㎡，銷售均價約2800元/㎡。
根據最新市場調研，京廣國際項目11月份開始大面積招聘銷售人員，預計12月份或2013年元月啟動銷售工作，預計銷售均價2800元/㎡。
2、需求分析
（1）客戶區域分析
根據12月份/房地產市場調研，購房客戶分布區域包括/市區、/周邊村鎮（方官、新城、辛橋、辛立莊、肖官營、泗莊鎮、東馬營、黃辛莊等周邊鄉鎮）、/周邊縣市（涿州、定興、白溝、淶水等）和北京客戶。
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分析認為，近期/房地產市場購房客戶仍以/市區為主，但北京和外圍縣市購房客戶比例出現略微上升。
（2）客戶需求分析
通過對比分析，自2012年3月份以來，連續7個月客戶對于3居室的需求比例明顯增長，說明客戶置業觀念發生轉變，購房首先考慮資金預算有限的情況下，客戶置業需求由2居室向3居室轉變；客戶對于1居室的需求很少，項目在戶型設計配比中應與根據項目定位和客戶需求適當增加暢銷戶型（3居室）比例。
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根據統計數據分析，目前市場暢銷戶型包括：
● 客戶對80～95㎡的2居，需求占總量比例32%；
● 客戶對90～100㎡的2居，需求占總量比例26%；
● 客戶對100～115㎡的3居，需求占總量比例40%；
● 其他戶型（1居室50㎡-70㎡、2居室、3居室和4居室/躍層）占需求總量比 例約2%。
市場滯銷戶型為：
● 50㎡-70㎡1居室；
● 95㎡以上的2居室；
● 130㎡以上的3居室和4居室；
● 大面積總價高的4居室和躍層；
近期3居室（90～120㎡的3居室）需求出現較大幅度上升。客戶對于2居室和1居室的需求出現小幅下降。
3、銷售分析
（1）銷售數量分析
/11月份房地產市場銷售數量有所上升，/市場共銷售約560套，主要是近期億博豪軒、陽光世界城3期、八十一號院低價入市和低首付，吸引前期觀望客戶購房。銷售情況比較好的項目包括億博豪軒、八十一號院、萬和城。
（2）銷售價格分析
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根據統計數據，11月份/房地產市場報價、實際成交價格均出現降低。分析其原因，其一，在11月份有低價入市項目，實際成交價格下降；其二，近期萬和城推出新房源，采取多項優惠措施。
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● 市場報價在3000元以下的項目4個，占總數比例19.0%；
● 銷售價格在3001-3300元/㎡的項目有3個，占總數的14.3%；
● 銷售價格在3301-3600元/㎡的項目有5個，占到了23.8%；
● 銷售價格在3601～3900元/㎡的項目7個占到了總數量33.3%；
● 銷售價格在3901元～4200元/㎡的項目1個，占總數比例4.8%；
● 銷售價格在4200元/㎡及以上的項目1個，占總數比例4.8%。
（3）優惠分析
萬和城給出的優惠幅度較大，購房客戶享受總價減1600元、一次性9.7折、貸款9.8折優惠，首付4.6萬元，剩余房款可按揭，老帶新最高現金獎勵6000元，對市場影響較大。
/各售樓處目前給出的優惠幅度在9.2折～9.8折，平均9.5折。
（4）銷售推廣分析
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根據市場調研，10月份/目前的推廣方式包括：DM派發、短信群發、路牌、燈箱廣告、工地圍擋、條幅廣告、大屏幕廣告、鑼鼓車、傳媒報紙、電視廣告。
11月份市場宣傳方式較多的是文藝演出活動、DM派發。
附：2012年11月份/樓盤分布圖（紅色為在售項目，藍色為潛在入市項目）
關于房地產市場調研報告(8)
市房地產市場調研報告一、市基本概況
市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線長144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設中的溫福鐵路、將動工建設的寧武高速公路、規劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內陸省份的重要通道。產業特色明顯，工業形成了以三個主導產業，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業，電力、冶金鑄造、建材、醫藥化工和包裝印刷為特色的地方工業體系，2009年生產總值147.39億元，增長12.6%，躍居全省“縣域經濟發展十佳”第三位；工業總產值248.88億元，增長11.3%，省2009年縣市國內生產總值前20名+人均GDP市位于省內第十二位。
二、市房地產行業前景
政府發展思路：按照“強化中心社區，建設小城鎮集群”的發展思路，“十五”期間，以建設中心市區為主體，中心集鎮為骨干，加快了南部“金三角”城鎮群的建設和以國道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮帶發展。初步建立起了有利于增強城市整體服務功能、有利于生產生活、城市市容美觀、市政設施較完善的中心城區和布局合理、交通便捷、設施配套、環境優美的小城鎮群。通過中心城區和小城鎮群的功能互動和優勢互補，為建成城市化水平較高、輻射能力較強、規模較大，集政治、經濟文化為一體的港口工業城市打下了良好基礎。
市人口60多萬，城區20多萬人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經濟中心城市和閩東工業重鎮。龐大的人口基數本身就組成了一個龐大的居住消費、投資的市場。2010年市政府工作報告中第五點：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀。城市建設步伐加快，城鎮化水平達47.2%，比上年提高1.2個百分點。完成富春溪兩岸、坂中片區、南湖舊城片區、賽岐鎮區、甘棠鎮區控制性詳規以及溪尾鎮、溪柄鎮、曉陽鎮總體規劃編制。該點突出表現了市為促進海西建設打造文明城市的合理規劃，從中領悟到市合理規劃中加快了房地產市場的迅速發展，在這人口密集居住的城市，房產做為可增值性固定資產的投資及有效的利用、合理的市場資本運作，促進市經濟的快速發展。在市政府“十一五”規劃草案中加快城市建設爭取至2020年，城市建設用地面積達30平方公里，城市規劃區面積達180平方公里，市區人口達31萬人。
三、市房地產行業市場調查
1、房貸市場余額：
隨著近幾年房地產的迅速發展，08年房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；2010年1-5月份房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；隨著市經濟的快速發展，金融危機的遠去，經濟的快速回升，從以上數字可體現出房貸市場的活躍性。部分已經抵押按揭于各大銀行的房產，隨著房價的上升，資本的市場最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產。
2、個人經營性貸款附房產抵押
市以三個主導產業，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業為主要經濟產業。隨著三大產業的快速發展，企業家的有效資本運作，08年個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；2010年1-5月個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；該部分抵押貸款附于個人經營性貸款當中審批過程煩瑣、手續復雜等問題，現可用于該司做為100%抵押擔保貸款，使其資產最大化合理利用，企業得到充足的流動資金。
3、擔保行業狀況
市現有工商注冊備案在冊擔保公司20多家，如：恒實擔保、誠信擔保、信合擔保、恒順擔保等，此20多家擔保公司現擔保對象全部以企業及企業法人經營性貸款進行扶持，截止2010年5月的擔保額余額為億元，在寧德地區該司所經營的以房產抵押為前提，100%對其抵押物抵押擔保的擔保模式為閩東地區首家擔保公司，在我市現有的擔保背景條件下該司以“謹慎操作、嚴防風險、確保目標、有序擴展”為方針，以“積極探索、穩健經營”為準則，擔保業務嚴格遵循公司《章程》和《實施細則》，形成“大小并舉、助強扶弱、優質優先、劣者淘汰”的擔保運行機制。是專業從事個人融資信用擔保、抵押加成個人貸款、企業融資信用擔保、風險投資擔保及金融中介服務的智力型現代化企業。
四、該司前景
信泰擔保有限公司注冊資本10068萬元，該司位于市廣電大廈第十二層。該司在目前正以市政府“十一五”規劃草案相吻合，加快城市規劃建設，促進經濟發展為首要，打造海西文明城市。該司可在以下幾點快速發展業務：
（1）、目前市房產抵押貸款余額為億元，其中大部分已抵押按揭各大銀行時間期限已久，隨著近幾年房價的上升房產的增值，從中大部分客戶合理利用抵押物，以該司100%的抵押貸款方式，資本市場最大化；
（2）、現有市企業法人經營性貸款附加房產抵押于中國工商銀行的貸款，由于辦理程序煩瑣、手續復雜等原因，抵押50%-60%的抵押物可轉移部分到該司以100%抵押為企業及個體工商戶提供有效的流動資金；
（3）、隨著城市的有效規劃，城市建設的加快發展，開拓新的市場空間大。
五、公司優勢
（1）、專業把控風險--公司股東來自電機、貿易、蓄電池等相關行業，出資人不依賴公司融資，能更客觀把握公司對外擔保風險；
（2）、專業人員--公司主要管理人員具有銀行及擔保公司多年行業經驗；
（3）、專業服務―公司提供房產抵押加成及個人經營貸款服務，目標客戶明確。
六、合作效益及風險分析：
風險分析：在貸款的風險控制方面，信泰擔保有限公司可以通過優化貸中管理流程，形成對于小額貸后管理的個性化服務，分擔銀行的管理成本，免去中行后顧之憂。
其次，事后風險釋放方面，信泰擔保有限公司的優勢更是無可替代的，中行直貸的項目出現風險，處置抵押物往往周期長，訴訟成本高，變現性不佳。信泰擔保有限公司的現金代償，大大解決了中行處置難的問題，使得不良貸款及時得到消除，之后更加靈活的處理手段進行風險化解。
合作優勢：信泰擔保有限公司的時效性快。有時候一些貸款模式流程，造成中小企業主大量時間浪費；而信泰擔保有限公司的恰恰表現出靈活多變的為不同企業設計專用的融資方案模式，大大節省了企業主的時間與精力，能迎合企業主急用資金的需求。
另外，信泰擔保有限公司在抵押基礎上的授信，額度大大超過抵押資產值。為中小企業提供更多的需求資金。目前，信泰擔保有限公司在貸后管理和貸款風險化解方面的規范和高效運營，獲得了各家銀行的充分信任，雙方合作都取得比較好的合作效果。
擔保公司與銀行合作是長期發展的趨勢，發達的民營企業、正規金融機構與民間擔保機構之間存在的相互促進的關系，促使金融機構與投資擔保公司加大合作，那么金融機構在為小企業提供貸款時存在的問題能在一定程度上得到解決，民間金融能更快更好地踏上陽光化的征途，更重要的是，中小企業融資難的問題能得到有效緩解，形成正規金融機構、投資擔保公司、中小企業三方共贏的良好局面，為經濟的發展注入活力。
關于房地產市場調研報告(9)
房地產市場調研
房地產市場細分與定位(一)
操作程序
第1操作環節：房地產市場定位實戰價值分析
第2操作環節：房地產市場定位誤區及對策
第3操作環節：房地產市場定位概念精要
第4操作環節：房地產市場細分定位的具體策略
第5操作環節：房地產市場定位要點分析
第6操作環節：房地產市場定位實戰流程設計
使用指南
進行準確的市場定位，從而銷定目標客戶，是樓盤暢銷的先決條件。賣點和定位是兩回事，定位不清的賣點不能稱之為真正的賣點。本手冊對房地產市場細分提出了具體策略，并設計了市場定位的操作流程，是發展商重要的實戰指引工具。
第1操作環節：房地產市場定位實戰價值分析
分析A：樓盤暢銷的先決條件
進行準確的市場定位從而鎖定目標客戶是樓盤暢銷的先決條件。從近兩年熱銷的國際文化大廈、星河明居、東方玫瑰園、萬科四季花城等來看，無一不是以準確的市場定位最終取股市場獲得買家的認同。國際文化教育大廈的目標客戶是“創業新生化’，星河明居、東方玫瑰園的目標客戶是二次置業者，海悅華城、中海恰翠山莊的目標客戶是香港人。位于皇崗中岸的海悅華城堪稱為目標客戶度身訂造的典范，二棟35層高的樓共520個單位，不到二個月銷售率為卯九樓賣得快價格也高，海悅華城的價格，比周邊樓盤價格每平方米高出一二千五。分析B：明確定位的市場沖擊力海悅華城的目標客戶十分明確，用發展商的話來說就是，以該項目所處的位置，深圳入不可能去買，它的對象只能是香港人，發展商別無選擇。因此，海悅華城可以說是為香港入度身計造。它的鉆石形結構、它的戶型、它的陽臺以及陽臺上的欄桿、它的交樓標準等等，全部按港人的喜好以及港人能夠接受的方式設計，比如海悅華城沒有生活陽臺，在客廳只有一個一米寬的陽臺，有一個透明的有機玻璃群欄桿，這一點足以讓港人從心里得到滿足。因為在香港，這種只有一米寬帶透明欄桿的陽臺只有富人才有可能享用。再如海悅華城只有四種產型，交房標準就是樣板房的裝修標準，包括樣板房所展示的潔具廚具及所有電器。在樣板房還別出心裁地掛有承建商以及所用主要裝修材料廠商的資質證書，發展商的誠實和細致給購房者留下好印象。也就是說，一個樓盤很難做到既能外銷又能內銷，讓深圳人和香港人都滿意。這一點也應該適合其它內銷樓盤，即你的客戶不可能既是富豪，又是普通白領。
第2操作環節：房地產市場定位誤區及對策
誤區A 市場定位=目標市場
這兩者是市場營銷的基礎和根本，沒有明確的目標市場和清晰的市場定位，一切的策劃和營銷就會變得無的放矢和搖擺不定，就不能在營銷大戰中把握自我。但目前許多人包括一些營銷策劃人員混淆和重復了這兩個概念，認為目標市場即市場定位，市場定位即目標市場，兩者混為一談一。其實兩者在概念上和功能上都明顯不同，目標市場是指企業對市場經過細分后，確定自己的產品所要進入的細分的領域；而市場定位則是指企業要把產品留在顧客心目中的位置和印象。比如，廣東有兩個著名的樓盤，碧枝園的目標市場是香港中下層居民和廣州的部分富裕家庭；它的市場定位是度假、休閑（給你一個五星級的家）；麗江花園的目標市場是廣州市的白領人士，它的市場定位是文化豐富的和諧居家場所。市場定位不止局限在功能特征上，它還體現在檔次上、情感上、個性上、文化上、與競爭對手的比較上、或以上其中幾種的混合上等等，它是項目充分張揚的起點和基礎，讓樓盤“未成曲調先有情”。目標市場是市場定位的前提，市場定位是為目標市場服務，起一個點睛的作用，若沒有一個準確而生動的市場定位，整個房地產的策劃和營銷就顯得呆板、蒼白、缺乏方向性，樓盤就缺乏活力和生機。
誤區B：缺乏文進的權稱定位
一些房地產項目的策劃人員，經過一番討論、研究篩選后，以為為樓盤找到了個漂亮的口號就大功告成，而沒去細心衡量這是否一個貼切有力的定位，即使設計了一個準確的定位，但沒能夠在整個策劃和營銷中堅定不移地去執行和以此為策劃的依據，只是把所設計的定位停留在吆喝的層面，噪子喊破了之余，僅給人留下了只聞樓梯響不見人下來，或者是雷聲大雨點小的印象。定位是發展商用來為樓盤設計個性和風格的前提條件，起著為策劃和營銷導航的作用，不是僅僅作為廣告或廣告之一部分出現。當發展商在經過廣泛深入的市場調查而找準項目的定位后，就必須在說和做方面保持一致和連貫，各方面都要統一和相通，讓買家真正感受到所聽到的和所見到的東西都是來自一個項目的，都是一脈相承的。從規劃、平面、立面、環境、綠化、雕塑小品到室內外建筑和裝飾材料、配套功能、包裝和識別系統再到營銷策劃和物業管理，無處無時不體現樓盤的定位，策劃人員用定位這一主線貫穿于整個房地產全程策劃的始終。比如說上述廣州某定位為環保家園的小區，環保這一功能性定位應該大有文章可作，人均綠地是否足夠，有否達到環保專家測定的人均50平方米的草地？小區的整體利用率及室內空間利用率是否合理，是否出現因車占人道而減少住戶活動空間的現象？在戶型設計上有否出現過道廳面積大小，開門太多利用率不高或是陽臺深度大小而不實用，造成浪費？其它因素如油煙排放、通風采光、隔音效果等等，這些都有否從使用和環保角度考慮。這一切都需要規劃、設計人員嚴格按照定位來執行。在營銷當中，VI設計、宣傳物料、交通工具、廣告、促銷和公關活動，以及售前售后的物業管理是否都有能以環保這一定位作為指導思想？如 VI中的基準色可以綠色為主，看樓車可用無污染的電瓶車，參與和贊助社會的環保活動，售樓都和辦公室內不用一次性的杯，小區環境明亮整潔，有明顯的環保宣傳指示牌，垃圾桶不用塑料袋等等，這里不—一細表。總之，全方位全過程地體規定位，才是定位的真正意義所枉，才能算是真正意義上的全面營銷和全程策劃。房地產項目的市場定位不僅是功能特性的展現，更多時候還是個性的體現，只有定準位并且執行好，才能在警警眾多的樓盤中脫穎而出，才能在產品越來越趨向于同質化的房地產市場競爭中樹立自己品牌的個性和魁力。
誤區c：花樣翻新定位缺乏核心
據悉，內地某城市一樓盤，推出一年嘗試了多種營銷手段。其營銷過程大致是：
1、推出之初，定位為“成功人士的心水華庭”。
2、兩個月后，定位為“孩子們成長的地方”，集中表現其配套齊全的特點。
3、又過了兩個月，宣傳客戶所購房產即將升值。
4、后來，該按盤重新定位為“智能豪宅”。
5、年底時，眼看年關談市已近，發展商心里著急，于是又降價促銷。營銷手法雖然在不斷花樣翻新，但效果總是難盡人意。
從以上可以看出，該樓盤在營銷手法上存在明顯的缺點：定位不明，角色變換大頻繁。從“成功人士的心水華庭”、“孩子們成長的地方”到說不出名堂的“智能豪宅”，使潛在客戶感到莫衷一是。要避免營銷失誤，銷售策劃還須遵循以下三個原則：
第一，銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。
第二，主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。
第三，操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
房地產市場細分與定位(二)
第3操作環節：房地產市場定位概念精要
精要A：房地產市場細分準則
（1）、細分市場必須足夠大以保證其有利可圖。
（2）、細分市場必須是可以識別的。
（3）、細分市場必須是媒體能夠接觸到的。
（4）、不同細分市場對營銷組合應該有不同反應。如果用一種市場營銷設計就能夠達到所有的細分市場，就沒有必要把它們分開。
（5）、就其大小而言，各細分市場應該是穩定的。
（6）、細分市場應該具有合理的一致性。
（7）、細分市場應該不斷增長。
（8）、細分市場不應該主要被競爭者占領，以免我們的項目達到失敗。
精要B：房地產市場定位的任務
房地產開發營銷，必須有科學的市場定位，而不應由經驗引導定位。所謂市場定位：就是將產品置于某個特定的細分市場中，針對目標客源，設計規劃出符合消費者需來的產品。房地產市場定位包括：項目定位、品質定位、客源定位、房型和面積定位、價格定位。
（1）、項目定位
拿到一塊地，首選的問題就是確定開發項目，而這必須建立在了解客戶需求的前提下，抓住市場空白點，準確地進行定位。滬北地區的錦秋加州花園之所以暢銷，就是因為開發商充分了解了客戶的儒求，及時推出別墅公寓，填補了市場空白，取得了良好的經濟和社會效益。
（2）、品質定位
一哄而上的 INTERNET網絡、閉路電視、管道熱水與你的樓盤的品質是否相匹配？高品質按盤帶來高價位又是否能被客戶所接受？目前市場上，一些品質適中的樓金在市場上取得了比高檔接盤更好的銷售業績，因此，一個樓盤的銷售成功與否，并不在于其品質的高低，而在于其品質檔次能否適合市場的實際采求。
（4）、房型和面積的定位
從目前上海積壓的商品房來看，其原因不外乎是房型設計過時，面積配比不合理，不是過大，就是偏小。要改變這種局面的根本途徑就是要了解消拓者的囊求，設計出符合目標客源來求的產品，以保證市場的供求平衡。
（5）、價格定位
高價的樓盤，雖然在短期銷售中可能會有較高利潤，但若不為購房者所接受，將會造成樓盤的長期滯銷。若價格定低7，雖然能在相當短的時期內暢銷，但也有可能因價格太便宜，使開發商無利可圖。制定一個合理的價格是保證開發商資金盡快回籠并取得相應銷售周期內最高利潤的一個重要條件。新近推出的浦東“新世紀花苑”就是開發商在了解了客戶需求的前提下，結合市場實際情況，制定了一個合理的價格，其結果既保證了消鉆者的利益，又使發展商取得了應有的經濟效益。
精要C：日地產市場鋼分定位的變色設計
1、通過產品特征或顧客利益點定位
應用最多的定位戰略是將某一事物與產品特征或顧客利益點（DTOdUCt characteristics of customer benefit）相聯系。以多種產品特征定位總是有誘惑力的，當我們的品牌擁有一些好的產品特征而不能向人們宣傳時，那種感覺不太好，但包合大多產品特征的廣告目標將很難實施，這種定位的結果常常是形象模糊、混亂，對品牌十分不利。
2、以價格和質量定位
由于價格與質量非常重要，我們不必要對之單獨加以考慮。在產品類別中，一些品牌的服務、產品特性和產品表現等方面做得越多越好，這些品牌的制造商一般也會將價格定得較高，一方面是為了抵消其較高的成本，另一方面是為宣傳其較高的質量。
3、以用途或應用定住
另一種宣傳形象的方法是將產品與用途或應用聯系起來雖然多重定位戰略會明顯增加困難的風險，但某些產品仍然可以采用這種方式。一個以用途定位的戰略常常表現出品牌的第二、第三定位以試圖擴大品牌的市場。
4、以產品使用者定位
另一種定位方法是將產品與使用者或某一類使用者聯系起來。希望通過模特或名人與產品聯系趕來，并能通過他們的特征和形象來影響產品形象。
5、以產品類別定位
某些產品益要與產品等級聯系起來進行定位。
6、以文化象征定位
許多廣告用文化象征來差別化他們的品牌。其基本任務就是要發現某種對人們很有意義的內容，這些內容具有象征性而又被其他競爭者用于其品牌。
7、以競爭者定住
在大多數定位戰略中，競爭者的定位都被直接或間接地作為參考。在某些場合，參者競爭者可能是確定定位戰略的最主要方面。參考競爭者來定位之所以必要，主要有兩方面理由：其一，競爭者可能有一個穩固的、擁有多年塑造起來的良好形象，競爭者的形象可以作為一種橋梁來幫助宣傳另外一個形象。如果某個人想找一個地址在哪，告訴他靠近該地址的美國銀行大樓比向他描述各種街道的走法更好。其二，有時，顧客認為你如何好并不重要，重要的是你比某個競爭者更好，或與它同樣好。為了創造一種產品特征定位，采用與競爭者聯系的方式可能是非常有效的，特別是用價格和質量定位更是如此。以競爭者定位可以通過比較性廣告進行。在這種廣告中，競爭者要被明確地指出來，共產品的一個或多個特性也要被比較
房地產市場細分與定位(三)
第4操作環節：房地產市場細分定位的具體策略
策略A：很好入文因素細分定位
1、年齡
購房能力隨著年齡的增加在不斷的變化。二十歲、三十歲、三十五歲、四十歲、四十五歲、五十歲……其消費水準皆有大的差異。
2、性別
性別區分為男性與女性。隨著女權運動的高漲與女性經濟能力的不斷提升，在行銷企劃時，除了對傳統男性特質的訴或外，愈來愈需要對女性的觀點與特質作毅穎的計劃與訴求。正如同有愈來愈多的雜志是針對女性市場作開發與訴求。
3、所得
可將所得精分為高所得、中所得、低所得。市區的房子通常為中上所得購置，到區及較偏遠區則為中下所得所光顧，而最高級的地段則為最高所得所聚居。而書所得劃分為年八二萬、三萬、四萬……八萬……十萬……等時，則所得區隔更乒細分與威力。
4、職業
可分為會計師、律師、醫師、企業界經理級、政府高級官員、老師、一般公務員，一般商人、勞工朋友、技術人員、家庭主婦·。…·等。
5、教育
區分為小學、中學、專科、大學、研究生等學歷。
6、宗教信仰
道教、佛教、基督教、天主教等。
7、社會階層
可區分為下下、上下、下中、上中、下上、上上等階層。社會階層有以下之特征：
（1）同一階級的人群具有類似的行為。
（2）社會階層的地位有高低。
（3）社會階層乃是職業、所得、教育……等綜合的結果。
（4）社會階層的內涵會變動，而且個人亦會提升到較高階層或下降到較低階層。
8、家庭成員
1人、 2人、 3人、 4、 5人、 6人、 7入、 7人以上……等。
9、家庭生命循環
可區分為年輕單身、年輕已婚無子女、年輕已婚最小小孩6歲以下，年輕已婚最小小孩6歲以上，年老已婚有小孩，年老已婚無18歲以下小孩，年老單身……等。另如新婚市場、單身市場、老入市場等。
策略B：根據地理因素細分定位
1、居住區
區分為市區、郊區、鄉村等、或老市區、新發展區等。
2、行政區
如廣州市的天河區、海珠區、東山區、越秀區等。
3、大區域
都市人。多寡如 5萬人以下， 5萬人一 10萬人， 10萬人一 30萬人， 50萬
人、100萬人等。
策略C：根據心理特征細分定位
l、個性
內向、外向、沖動型、理智型、合群型、獨斷型、野心型……等。
2、生活型態
平實型、寒酸型、炫耀型、名土型……等。
策略D：消費行為因素細分定位
1、購屋率
第一次購屋、第二次購屋、第三次購屋、多次購屋等。
2、購買動機
經濟型、地位型、理智型、投資性、投機型……等。
3、品牌忠誠性
強、輕、沒有等三種。
4．準備購買時
不知、已知、很清楚、有興趣、有欲望…··。等。
5、對產品之態度
狂熱、喜歡、無所謂、不喜歡、敵視……等
第5操作環節：房地產市場定位。
1. 房地產市場細分
2. 選定目標市場
3. 房地產市場定位
4 .確定競爭對手
5. 如何認識和評價競爭對手
6. 確定競爭對手的定位
7.分析顧客
8.比較定價法
要點分析
要點A：應當用經濟分析格導決策
任何目標的成功大多取決于兩個因素：潛在的市場規模乘以滲透的可能性。除非這兩個因素都適合，否則難以獲得成功。要點B：定位通常暗示一種細分保證定位通常表示做出公開的決策，忽略市場的其他部分，而集中于某些細分市場。這種方法要求保證和紀律，因為不顧潛在的購買者并不是一件容易做到的事。采取明確的、有意義的定位的結果就是集中于目標細分市場，而不被其他細分市場的反應束縛。將市場進一步細分，并且針對非常特殊的市場是可能的。最近一些研究表明，在一個品牌的同一個廣告中宣傳幾個不同的特征（而不是在幾個廣告中），可以使品牌讓人看上去與其他同類產品差別更大，可被看作特殊產品或此類產品中的一個子類，甚至被看作是與標準產品根本不同的產品。要點C：有軟的廣告自堅持出下去一個廣告經理常常會對一個定位戰略感到厭煩，希望進行一些改變，但廣告的個性和形象就如同人一樣，是許多年發展起來的，時間的持續價值不能被忽略。
要點D：不回該回成為你根本不足的事物
有些營銷者將自己的產品假定為它根本不是的事物，以期利用市場采來或機會。這種定位決策看上去有些誘惑，但卻是天真的，其中大多歸于失敗。在將產品定位前，考慮不同競爭對手的定位是很重要的。這一步包括顧客分析。什么細分變量最相關？什么利益點細分最相關？
要點E：考慮象征
一個或一系列象征可以具有很強的聯系性，在定位決策前應當考慮。一個定位目標應當是可操作的，并且是可衡量的。
要點F：形成量身定做的解決方實在如此激烈競爭的市場中，有些地產商已在琢磨捷徑，瞄準細分市場做文章了。比如有的開發商打出了“本科生打劉折，研究生打XX折，博士打xX折”、“一切為了孩子”等口號，針對某一特定市場展開促
銷。可以說，這是目前房地產界“有效德來不足與供給盲目這一主要矛盾”的理
性化解決方式之一，也是今后房地產經營的基本思路。金地聚園就是“置身定發’的典型案例。此項目除了”地利”這個先天優勢之外，無其它優勢可言。但金地人做足7功夫，使它平添了許多后天優勢，其核心內容就是“星體裁衣”、“置身定造”。首先，其市場定位是社會上最穩定、有效成求最充足的白領工薪階層，而非像金地海景那樣的二次置業機會市場。其次，我們的專業人員對目標市場進行了詳盡的市場調查，對其主要特征進行了科學的分析。然后，又根據這些特征對金地翠園進行整體策劃，確定項目的個性；實用、現代、自然、有品味、重視孩子、價格合理等。同時，在廣告策略上，對目標市場推出針對性宣傳；在物業管理服務上，特別對孩子作出獨具匠心的服務承諾。
