物業管理是指業主根據物業服務合同，選聘物業服務企業對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、維護和管理，維護物業管理區域內環境衛生和相關秩序的活動。 以下是為大家整理的關于有效發揮政府各相關職能部門在物業管理工作中的作用的文章3篇 ,歡迎品鑒！
【篇1】有效發揮政府各相關職能部門在物業管理工作中的作用
根據市人大常委會2017年工作要點安排，5月9日至5月19日，城環農工委在市人大常委會王靖副主任的帶領下，采取調研與暗訪相結合的方式，聽取了12個市級部門和7個縣市區政府匯報，實地察看了25個住宅小區的物業管理工作，與市縣區有關職能部門負責人、部分房地產開發商、物業公司代表、業委會代表和業主代表近200余人進行了座談，在赴江蘇省南京、宿遷、鎮江三市實地考察學習的基礎上，暗訪了市區內10多個住宅小區物業管理工作情況，比較廣泛深入地了解和征求了大家對這方面工作情況的建議和意見，對群眾反映比較強烈的主要問題進行了歸類分析，形成了這一報告。
（一）
近年來，市政府及相關職能部門認真貫徹執行國務院《物業管理條例》和《陜西省物業管理條例》，將加強物業管理作為改善民生的重要途徑，逐步建立健全物業管理工作機制，不斷規范物業公司管理服務行為，特別是2013年《咸陽市人民政府辦公室關于進一步加強物業管理工作的通知》（咸政辦發〔2013〕152號）和2015年《咸陽市人民政府辦公室關于轉發〈市住房和城鄉建設規劃局關于理順物業管理體制的通知〉的通知》（咸政辦發〔2015〕18號）等文件的出臺，促使物業管理服務從原來單一的衛生清潔、房屋維修等有限的項目，擴展到現在保潔、安防、綠化、共有部位及小區內公共場所的維修養護等各個方面，并在改善小區人居環境、提供就業機會、推動社區建設等方面發揮了積極的作用。截至2016年底，我市從事物業管理且具備相應資質的物業公司212家（一級資質1家，二級資質12家，三級資質199家），外埠物業公司5家（一級資質2家，二級資質3家）；市區內物業管理從業人員8000余人，吸納下崗職工5000余人，其中管理人員的比例為22.5%，各種維修、養護等技術人員的比例為12.5%；市區內現有各類住宅小區692個，其中商品房小區295個，占小區總數的42.6%，保障性住房小區27個，占小區總數的3.9%，集資房小區370個，占小區總數的53.5%；市區內實施規范化物業管理的住宅小區308個，管理面積1500萬平方米，物業覆蓋面為75%，創建全國、省級、市級物業管理示范住宅小區30多個。另外，截止2016年底，市區內住宅專項維修資金累計歸集共13億元，其中維修金累計歸集11.4億元，涉及413個住宅項目，保修金累計歸集1.6億元，涉及137個住宅項目，目前已審核撥付維修資金632.11萬元，為71個小區的住宅進行了修繕。
（二）
雖然我市在貫徹執行《物業管理條例》過程中做了大量工作，但是我市物業管理工作起步晚、基礎差、歷史欠賬多，再加上城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，致使物業管理工作與廣大業主需求之間的矛盾日漸突出。歸納起來，主要有以下幾個方面的問題：
1、由于物業管理體制沒有理順，導致職能部門之間分工不明、責職不清，政策法規難以落實到位。物業管理工作不僅涉及到各級政府、街道辦事處和社區居委會，還涉及到住建、民政、公安、消防、工商、物價、環保、供電、供熱燃氣等十多個職能部門，市政府雖然在《關于進一步加強物業管理工作的通知》中明確提出了“各司其職、齊抓共管，共同做好物業管理工作”的要求，但目前我市物業管理還是以住建部門為主，“屬地負責、街道辦事處具體實施、社區居委會負責落實、房地產管理部門監督指導、相關部門密切配合”的工作機制尚未完全形成，街道辦和社區在物業管理工作中的作用發揮不夠，各相關職能部門的管理也大多各自為政，沒有形成聯合執法、齊抓共管的工作格局，導致物業管理方面的法律法規和政策得不到具體落實。如《物業管理條例》明確規定，物業公司不得擅自占用、改變小區共用部位、設施設備進行經營，由于監管不嚴，物業公司擅自占用、改變小區共用部位進行經營的現象時有發生，個別物業公司還將小區道路和部分公用綠地改成了露天停車位，并收取占用費和物業服務費，損害了業主的共同利益。
2、由于對《物業管理條例》宣傳力度不夠，業主對物業管理的相關規章制度了解不透，導致物業收費難現象比較突出。部分職能部門、物業公司對《物業管理條例》重視不夠，對條例內容領會不透，對自身的職能職責認識不足，對物業管理的理解還有偏差，再加上政策宣傳力度不夠，廣大業主對《物業管理條例》知曉率不高，有很多業主、特別是老舊小區的業主對自己的權利和義務不清楚，“有償服務消費意識”淡薄，思想觀念還停留在計劃經濟下的福利房時代，習慣于單位負責管理和無償接受物業服務，認為物業管理是政府該管的事，物業收費是企業在中間賺錢，拒交物業管理費用。有的物業公司在業主拖欠物業費的情況下，為降低成本，減員節流，降低物業服務標準；有的物業公司在日常維護上收支不透明，對公共設施經營的收益也不公示，業主對物業服務企業提供的服務缺少客觀的、可以量化的評價依據，造成業主對企業服務承諾是否真正兌現持懷疑態度；有的物業公司擅自增設收費項目，提高收費標準，比如同一個縣的不同小區電費的收繳標準都不統一，有的小區是0.6元/度，有的小區是0.65元/度，有的小區還達到了0.8元/度，從而引發業主與物業公司之間的矛盾。
3、由于物業公司的資質良莠不齊，從業人員素質不高，導致物業公司服務不到位的現象比較嚴重。在我市從事物業管理且具備相應資質的212家物業服務公司中，本地一級資質的物業公司僅僅1家，占比0.47%，二級資質的物業公司12家，占比5.7%，剩余199家全部為三級資質，占比達到93.83%，高資質物業公司偏少，與龐大的基數不成比例，臨時資質或暫定資質的物業公司較多，還有個別物業公司未在住建局備案，游離于主管部門監管之外，日常管理就是“掃掃地、看看門、攔攔車”。另外，絕大部分物業公司聘請的工作人員多是40—50歲的下崗職工和外來打工人員，屬于半路“出家”或來自“轉制、轉崗、轉業”人員，普遍缺乏物業管理的能力，現有的物業管理人員中專業的水、電、暖技術人員更是嚴重匱乏。有的從業人員在服務過程中，“以人為本”意識不強，坐等業主上門求助，臉難看、事難辦，對業主態度冷漠，言語生硬；有的從業人員缺乏前期從業教育和專業技術培訓，使管理服務的觀念、內容、質量很難到位，甚至擺不正服務與被服務的關系。
4、由于房產開發企業遺留過多的建設問題，導致廣大業主把矛盾糾紛轉嫁到物業公司，嚴重影響物業管理工作的正常開展。有的房產開發企業為追求利益最大化，擅自改變規劃，在委托房產銷售企業進行房屋銷售時，對購房者進行各種許諾，夸大房屋的質量和配套設施功能，等到房子出售之后，業主發現房屋格局和小區環境與售房時的承諾有較大差異；有的房產開發企業不負責任、唯利是圖，消防、綠化、休憩等配套設施不到位，房屋和附屬設備質量差，建設上存在偷工減料、以次充好的現象，出現房屋漏雨滲水、墻體塌陷裂縫、電梯無備用電源、安全故障頻發等現象，且把這些房屋質量問題拖過保修期；有的房產開發企業不向物業公司提供建筑圖紙和資料，導致公攤面積的劃分確定和附屬用房經營收益分配等問題成為業主與開發商爭議的核心問題；有的房地產開發商未能按照合同約定按期交房或者期限辦理房產證，有的小區房屋主體建成五年了卻因配套設施建設滯后，致使業主入住后無法安居樂業，為后期物業管理埋下了極大的隱患，有的小區業主入住十幾年了，還沒有把房產證拿到手，房屋產權仍屬于“不合法”狀態。另外，在前期物業管理過程中，大多數房產開發企業都是聘請下屬的子公司或者有“裙帶關系”的物業公司進行前期物業管理，形成“自建自管”的局面，這些物業公司完全受制于房產開發企業，對電梯、消防、供水、供配電、人防工程等設施設備的查驗“睜只眼閉只眼”，沒有進行有效的監督和制約，更談不上維護業主的權利。
5、由于業主參與物業管理積極性不高，導致業主大會和業委會成立運行困難，業主的合法權益得不到有效維護。在調研中發現，市縣兩級住宅小區的居住人員結構復雜，居民素質參差不齊，對物業管理工作的認識比較滯后，參與物業管理的積極性不高，只要不涉及到自己切身利益，對小區事務大多不聞不問，導致業主大會和業委會成立運行舉步維艱，普遍存在“成立難、運作難、維權難”的現象。一是業主大會和業委會成立難。絕大多數業主對業主大會和業委會的成立抱無所謂的態度，不愿參與兩會的選舉和被選舉，導致很多小區物業管理運行多年至今無法召開業主大會和成立業委會。目前，城區內僅有17個小區成立了業委會，其中能夠正常運轉的只有4家，1家業委會還實行的是業主自治模式管理小區，超過九成以上的小區都沒有召開業主大會，也沒有成立業委會。二是業委會正常運行困難。《物業管理條例》第十五條對業委會的職責有比較明確的規定，但在實際的工作中，很少有小區業委會將具體的規定落到實處，再加上業委會雖然是業主選舉產生的，但組成人員大都沒有津貼報酬，屬于無償服務，很難在物業公司和業主之間起到橋梁和紐帶作用，對物業企業和業主雙方也缺少有效制約，因此工作積極性普遍不高，遇到難題“撂挑子”的現象時有發生。三是業委會監管困難。業委會是一個自治組織，沒有明確具體的權力和責任以及與之對應的獎懲考核辦法，很難對其運行情況實施有效監管，有些業委會成員把業委會當做“特權機構”，除過不交水電暖氣費以外，還要求物業公司支付“好處費”，稍有不從，便鼓動不明真相的業主鬧事，更有甚者還暴力打砸小區內的公共設施，有些業委會還存在少數幾個人決定大多數業主共同利益的“一言堂”現象，損害小區業主的共同利益。
6、由于老舊小區存在問題較多，導致開展物業管理工作的難度較大。目前，我市城區的老舊小區已成為城市建設管理的薄弱環節和創建文明城市的重點難點所在，直接影響了居民的正常生活和城市整體形象的提升。據統計，我市城區老舊小區共330個，其中秦都區150個，渭城區180個，這些老舊小區大多規模小、分布散、房屋舊、管理亂，有的實行半市場化管理，有的由產權單位管理，有的實行自治管理，有的因修建年代久遠，房屋陳舊不堪，長期處于無人管理狀態。再加上這些老舊小區大多建于上個世紀七八十年代，房屋主體已嚴重老化，屋面防水功能年久失修，經常漏水、滲水，小區道路、給排水系統等公共設施也大多破損，導致物業公司不敢入駐這些老舊小區開展物業管理工作。
（三）
物業管理是一項民生工程，需要政府部門、物業企業、廣大業主、房產開發企業群策群力，特別是需要政府職能部門高度重視對物業服務行業的監督管理。為了促進國務院《物業管理條例》在我市的貫徹執行，提升物業管理的質量和水平，提出如下建議：
1、進一步加強組織領導，不斷增強做好物業管理工作的緊迫感和責任感。市政府及相關職能部門要進一步提高對我市物業管理工作重要性的認識，從創建全國文明城市、構建和諧社會的高度，真正把促進物業管理工作健康有序發展作為當前開展的打贏“四大戰役”中“規范市場秩序戰役”來抓實、抓好、抓到位。一是要借鑒外地可復制的先進經驗，按照“條塊結合、以塊為主”的原則，實行“屬地負責、街道辦事處實施、社區居委會落實、主管部門監管、相關部門配合”的工作機制，健全市、縣、街道辦事處、社區居委會“兩級政府、三級管理、四級網絡”的管理體制，積極探索物業管理工作網格化模式，努力形成職責清晰、分工明確、各負其責、齊抓共管的物業管理格局。二是要加強對物業管理工作的組織領導，建立全市物業管理工作聯席會議制度，適時啟動責任追究制度，對在物業管理工作中不積極履行職責，引發矛盾和事故的職能部門、物業公司和個人進行責任追究；各級政府要明確相應的物業管理工作機構，加強對物業管理的組織協調、監督檢查和業務培訓，確保組織領導到位，機構人員到位，推進措施到位。三是要在前期物業管理活動中，按照國家有關規定認真落實物業管理項目的招投標制度，由建設單位通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業公司，對達不到收交標準的小區堅決不讓交付使用，力爭從源頭上杜絕由于物業管理配套設施建設管理不規范帶來的糾紛和矛盾。四是要盡快研究出臺扶持物業服務行業發展的相關政策，嚴厲打擊水、電、暖等壟斷行業強行“攤費”的行為，鼓勵和引導物業管理工作向市場化、專業化、規模化方向發展。
2、進一步規范物業管理收費，盡快建立“質價相符”的物業服務收費機制。一是要合理確定物業收費服務項目和收費標準，分類制定普通商品房、經適房、保障性住房等小區物業管理服務收費的指導價格目錄，保證政府指導價格的權威性和代表性，使業主與物業公司協商約定收費標準有據可依。二是要增強收費透明度，監督物業公司嚴格按照物價部門審核批準或物業管理服務合同約定的收費項目、收費標準收費，及時在小區內公布物業服務的收費情況，定期向業主公布財務收支情況，主動接受業主和有關部門的監督。三是要完善物業服務質量評價體系，逐步建立物業服務質量的外部約束機制，出臺物業服務質量綜合評價標準，讓業主享受到“質價相符”的服務。四是要嚴格按照國務院《物業管理條例》的相關規定，大力推行“一戶一表、計量收費”辦法，盡快實現供水、供電、供暖等公用事業收費向最終用戶收費的目標。五是要加大對物業公司的監管力度，完善監督考核機制，定期進行檢查或抽查，對于違規收費或收費不規范的行為，發現一起查處一起，納入年底誠信考核，列入黑名單，并在咸陽主要門戶網站集中時間段進行公示，切實維護業主合法權益不受侵害。
3、進一步強化對業主大會和業委會的指導監督，努力形成業主自我管理、自我約束的運行機制。一是要加強《物業管理條例》的宣傳力度，發揮示范小區的引領帶動作用，通過開展培訓、物業知識競賽、社區文藝演出等形式增強廣大業主的物業消費意識、公共責任意識、小區管理意識和民主監督意識。二是要盡快成立業委會，修訂完善符合實際、操作性強的小區業委會成立實施辦法，將業委會成立的情況納入各街道辦事處和社區居委會的業績考核體系，并對業委會成員的入選資格、職責和義務等出臺具體的規定，確保具有一定素質、熱心服務居民的業主成為業委會成員。三是要建立業委會激勵督導機制，明確業委會的工作任務和目標，給予業委會成員公平合理的報酬，引導業委會自覺規范自己的行為，自覺接受全體業主的監督；轄區街辦、社區要對業委會的活動進行定期監督檢查，對業委會活動中出現的違規行為要及時制止并限期整改，保證業委會在法定范圍內正常有序運行。四是積極探索建立政府物業管理應急機制，在出現業主大會無法召開履職、業委會不作為、業委會選舉后部分業主不認可選舉結果、物業公司擅自撤離服務等重大事項出臺應急預案，確保業主有一個穩定、安全的居住環境。五是要嚴厲打擊物業管理行業的違法行為，對小區內的沙霸、設置“門檻費”以及長期拖欠物業費、取暖費等違法行為依法提起訴訟，堅決維護物業公司正常開展業務的秩序。
4、進一步加強住宅專項維修資金管理和使用力度，有效維護資金所有者的合法權益。一是加大專項維修資金管理實施辦法的宣傳力度，通過各種形式加強宣傳，使社會各階層廣泛重視、關心、支持這項工作，加大老舊小區物業維修基金的收繳和管理，轉變房屋維修消費觀念，進一步推動物業維修資金制度的實行，為物業維修資金制度的健康發展打下堅實的社會基礎。二是進一步規范和完善物業維修資金監管體系，制定住宅安全應急維修使用專項維修資金的辦法和程序，在共用部位、共用設施設備突然發生嚴重問題或故障的情況下，能夠獲得資金保障，盡快予以維修，恢復正常使用。三是強化物業人員服務意識，主動定期檢查維修，保證住宅共用部位、共用設施設備得到良好的維護，以保證其安全運行和有效使用，使物業維修資金發揮最大效益。四是加大對住宅專項維修資金繳存、管理、使用和監管力度，進一步完善內部制約機制，定期公布維修資金增值保值情況，保證我市住宅專項維修資金的安全、有效運轉。
5、要進一步采取得力舉措，不斷加大老舊小區的綜合整治和后續管理力度。市政府及職能部門要堅持“政府主導、社會參與、業主自治、突出重點、分步實施、分類管理”的原則，切實加強老舊小區的綜合整治，力爭將這項工作辦成惠及千家萬戶的德政工程、安居工程和惠民工程。一是要盡快制定老舊小區綜合整治規劃，明確具體目標和時間節點，采取市政府牽頭，相關職能部門整體聯動的方式，加快整治改造步伐。二是要學習借鑒外地市的成功經驗和做法，研究制訂符合我市實際的老舊小區綜合整治方案及具體措施，明確劃分各級政府及相關職能部門的職責，努力形成長效機制。三是在緊緊抓住國家棚戶區改造機遇的同時，出臺優惠政策鼓勵引導社會資金進入老舊小區綜合整治項目，共同破解老舊小區綜合整治投入多、資金缺口大、籌措困難的難題。四是要按照符合老舊小區實際、尊重居民意愿的原則，采取靈活多樣的物業管理模式，促進老舊小區管理的良性循環。對于配套設施較為完善又有一定規模的老舊小區，可采取組織召開業主大會并選舉業委會，依法選聘物業公司進行管理；對于不具備實行物業管理條件的老舊小區，可按照居民自治的原則，由社區居委會代表社區居民，依法與設施維修、保潔和保安等公司簽訂委托管理和服務合同進行管理；也可由居委會組織社區待業、失業人員組成保潔、綠化等隊伍，自我管理、自我服務，為社區居民營造一個優美、整潔、有序的生活環境。
【篇2】有效發揮政府各相關職能部門在物業管理工作中的作用
最近從各方面了解到江蘇揚州市在推動物業管理規范發展上所做的大量有成效工作，很受鼓舞。抽時間到揚州作了一次調研，了解到揚州市委市政府對物業管理發展給予的高度關注，把“采取有效措施，全面提升物業管理水平”寫入了市政府工作報告，確定2013年為“物業管理提升年”；按照“提升物業管理水平、提高群眾居住滿意度”的總體要求，經市政府常務會專題研究通過，今年3月下發了《市政府辦公室關于進一步加強市區物業管理工作的意見》（簡稱《市政府意見》），之后召開了市區物業管理工作推進大會，成為貫徹《江蘇省物業管理條例》行動最快、力度最大的城市。在調研中感到，這是揚州市在近幾年大力推動物業管理工作的進一步發力，他們的以下做法值得各地借鑒。
一、在管理模式上，采取市場化物業管理和基本物業服務“兩條腿”并進，大幅度提高物業管理覆蓋面
近年來，揚州采取了市場化物業管理和基本物業服務“兩條腿”的并進。對市區新建商品住宅小區，要求100%推行專業化、市場化的物業管理，由物業企業依據合同實施管理；對暫時不具備市場化條件的老舊住宅區，結合綜合整治，全面實施由街道（鄉鎮）成立基本物業服務中心提供的包括治安防范、清掃保潔、綠化養護、維修服務、停車管理的“五有”基本物業服務。由此大幅度提高了物業管理和服務的覆蓋面，使得近幾年政府投資改造后的老舊住宅小區能保持完好狀態，讓居住在老舊小區的居民得到基本的物業服務。這次我們調研的建有28幢多層住宅，居住789戶居民的荷花池老舊住宅小區，在2010年市政府實施了整治改造后，由街道建立了荷禾物業服務中心，徹底改變了過去“大門四處敞，路燈鬧下崗；水泥路不平，停車要靠搶；垃圾難入箱，隨地到處放；花園不見花，雜草茁壯長”面貌，呈現“小區有保安，大門設門崗；路燈個個亮，路平下水暢；車輛停車位，垃圾全入箱；衛生有保潔，綠地花兒放”景象，在小區整治和管理上，交出了一份讓居民滿意的答卷。新建小區市場化物業管理和老舊小區基本物業服務的全面推進，對揚州城市整體管理水平的提升，文明城市的建設，以及社會的和諧，都作出了重要貢獻。
二、在工作推進上，建立社區居委會、業主委員會、物業服務企業“三位一體”的協調機制，打造物業管理與社區建設的良性互動
成立由社區居委會、物業服務企業、業主委員會參加的議事班子，建立工作例會制度，形成統一的管理協調機制，以物業管理推動社區服務發展，拓展社區服務范圍，建設管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、生活便利、人際關系和諧的現代化社區，是揚州推進物業管理的重要抓手。僅荷花池老舊住宅小區在整治改造和基本物業管理推進過程中，針對停車位不足的問題，社區居委會、小區業主委員會、基本物業服務分中心就召開了40多次“圓桌會議”和80多次現場協調會，與每一戶居民進行協商，共建立18座79間1400多平米的合用車庫，在原有40個停車位的基礎上合理規劃、裁邊補角再增加了40個停車位，有效解決了居民停車難問題。
在管理體制上，落實市、區、街道、社區“兩級政府、三級管理、四級網絡”的行政監管和公共服務責任，將加強市區物業管理的工作落到實處
揚州《市政府意見》提出，按照“統一領導、分級負責，以塊為主、綜合協調”的原則，落實行政監管和公共服務責任，進一步明確市、區兩級職責分工，健全市房管部門行業管理、各區政府（管委會）屬地負責、街道（鄉鎮）具體組織、職能部門密切配合的工作體制，有效發揮社區基層組織和業主自治組織作用，共同推進市區物業管理工作。市政府建立市相關職能部門和各區政府（管委會）參加的物業管理聯席會議制度，主要研究物業管理重大事項，會商區級機構無法處理解決的物業管理重點工作，協調推進條塊協作，研究提出重大政策建議。
在今年一季度末召開的市區物業管理工作推進大會上，聞道才副市長在講話中要求市相關職能部門進一步將工作觸角延伸到小區，立足職能、分工協作、密切配合，對房屋建筑質量、違章開店、油煙噪音、犬類管理等與群眾生活息息相關的民生實事，該管的必須管，要管就管到位；要求各區政府對轄區內的物業管理工作負總責，建立相應的聯席會議制度和物業管理工作機制，落實轄區物業管理責任，積極推進物業管理進社區；要求強化部門聯動、構建大物管工作格局，切實提升業主滿意度。
揚州市將有關事項的具體組織實施落腳到街道，由此構筑覆蓋全市的物業管理工作網絡。《市政府意見》明確要求街道（鄉鎮）建立物業管理專門機構，明確分管領導具體負責，配備2—3名專、兼職人員，具體組織轄區物業管理工作；負責物業服務項目監督管理和矛盾投訴調解等工作，調解本轄區物業管理方面的投訴，完善社區公共服務體系；牽頭組織召開業主大會，成立業主委員會或物業管理委員會，并指導、監督其日常運作；對轄區內的老舊住宅小區，按照要求負責為居民提供基本物業服務。
在工作重點上，強化部門聯動、齊抓共管，群策群力解決群眾關注的熱點難題。
揚州市下發的《市區物業管理工作聯席會議成員單位工作職責》對各區政府、市房管局、公安局、民政局、中級法院、財政局、人社局、規劃局、建設局、城管局、民防局、環保局、物價局、政府法制辦、地稅局、工商局、質監局、消防支隊、揚州報業傳媒集團、揚州廣電傳媒集團（總臺）的職責做了明確分工。
市政府把緩解住宅小區停車難，提高物業服務費收繳率，擴大維修資金應急使用通道，加大違章搭建管控力度等作為近階段打好攻堅戰的突破關鍵。區別不同情況，《市政府意見》對加強物業管理從四方面提出了分類指導意見。
一是對新建商品住宅小區，以建立市場化的物業管理機制為主要措施，加強對前期物業服務招投標的監管，重點解決物業服務市場資源合理配置、承接查驗制度建立、住宅小區配套設施建設和落實等問題；二是對已經實施市場化物業服務的住宅小區以提高物業服務水平和建立協調矛盾調處機制為主要措施，重點解決部分住宅小區物業服務水平不高、物業服務企業不誠信經營、物業服務費市場化機制不健全、矛盾突出小區的停車難、拆違難、物業服務費收費難、調價難等問題；三是對老舊住宅小區以開展老小區綜合整治和落實基本物業服務為主要措施，重點解決基礎設施配套不完善、財政補貼資金保障等問題，保證老舊住宅小區有治安防范、有清掃保潔、有綠化養護、有維修維護、有停車管理等有償性基本物業服務；四是對拆遷安置和保障性住宅小區以增加配套服務設施建設面積、落實建設單位監管責任和提高物業費收繳率為主要措施，重點解決小區物業服務經費不足、物業服務水平不高等問題。
五、在政策引導上，多措并舉加大扶持力度，促進物業管理整體水平的提升
《市政府意見》明確：“對不具備市場化物業服務的老舊住宅小區實施基本物業服務的，市、區財政給予0.15—0.2元/㎡/月的資金補貼”；“拆遷安置和保障性住宅小區配建的配套服務設施經營收益用于彌補物業服務經費缺口。如仍有不足，由市、區財政各承擔50%給予補貼”；對物業
服務企業為“2004年前建成住宅小區提供的物業服務質量考核達標后，對其在物業服務過程中所繳納的營業稅地方留成部分實行先征后返政策”；對物業服務企業錄用的“40—50”人員，依勞動合同時限，區分給予基本養老、醫療、失業、工傷、生育社保補貼，及明確資金列支渠道；對物業服務企業新招用符合條件的人員，區分勞動合同時限與考核，給予職業培訓補貼。市政府還通過以獎代補，加大物業服務爭優創先獎勵力度，促進物業服務水平不斷提升。
【篇3】有效發揮政府各相關職能部門在物業管理工作中的作用
[摘要]在預防物業欠費糾紛中，政府相關部門通過明確其工作職責，依法行政，建立由街鄉聯動共管的機制，加強宣傳與引導，扶持與培育物業服務市場，完善細化物業管理的法規規章，為物業服務制定標準、規范各主體行為，發揮積極的獨特作用。
[關鍵詞]物業欠費糾紛；政府部門；預防
doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2016.14.144
[中圖分類號]D923.2[文獻標識碼]A[文章編號]1673-0194（2016）14-0-02
在預防物業欠費糾紛中，政府相關部門要發揮其獨特的積極作用，依法行政、加強監管，完善物業管理法律法規，做好物業服務市場培育工作，為物業管理與服務營造良好環境。發揮市場調節作用，引導物業服務企業按市場規律辦事。
1政府相關部門要明確工作職責，依法履行好自己的職責
目前在一些地方，因為某些職能部門亂作為、不作為或履職不到位，加大了物業服務工作的難度。因此，需進一步明確政府各職能部門的職責，做好職權由法定，履職依法行；各職能部門要依法履行好涉及住宅小區消防、治安、規劃變更、違法建設的拆除等方面的職責；各部門要發揮各自優勢，在對住宅小區物業管理與服務監管、業主委員會指導、違法行為處置、矛盾協調等方面發揮積極作用，構建全方位、全過程的有效監管和處置機制，使住宅小區的物業管理與服務活動始終受到政府相關部門的指導和監管。
2建立由街鄉聯動共管的機制
物業費收繳雖然是住宅小區物業管理與服務中的一項活動，但卻是住宅小區物業管理與服務活動中一項比較重要的事項，一旦引發物業欠費糾紛就會影響整個社區的安全與穩定。引發物業欠費糾紛的原因是多種多樣的，也可能涉及到多個部門和單位，如規劃、房管、消防、電力、水務、燃氣、公安、環保、質檢等部門。為做好住宅小區的物業管理與服務工作，避免或減少產生物業欠費糾紛，應對住宅小區物業管理與服務進行綜合管理與指導。建議將物業管理與服務的監管納入社區管理，由街道辦事處或鄉政府作為總協調部門，由社區對物業服務的行為進行監督，調解處理物業矛盾，發揮預防與化解糾紛的作用。
3加強宣傳，引導業主和物業企業依法履責
調研發現，業主對自己的權利與義務不甚清楚，對基本的物業管理與服務內容不清楚，對業委會的工作和職責不清楚；物業企業員工存在同樣的問題。建議政府相關職能部門履行好自己的職責，加強對物業企業員工、住宅小區居民的宣傳，采用各種形式幫助他們學習《物權法》《物業管理條例》等法律法規，讓物業企業和業主都了解物業管理與服務的法律法規，明確物業企業和業主各自的權利與義務，了解物業管理與服務中各自行為邊界以及違反法律法規需相應的責任；督促物業服務企業承擔相應社會責任，做好物業管理服務，提升物業管理行業的社會形象。
4規范業主委員會的組建和換屆改選工作
由于業主委員會是一個新生事物，大家對其還比較陌生，對業委會的組建和改選都在摸索過程中，各地并未形成比較成熟的經驗與做法，導致有的業委會能發揮較好的作用，有的業委會沒有發揮什么作用，有的甚至還其起到相反作用。因此，政府相關部門要總結經驗與教訓，規范對業委會組建和換屆改選的工作流程。要總結推廣業委會發揮作用比較好的社區的做法，指導新建社區業主委員會的組建工作，同時，也不能忽視對已有業委會換屆改選工作的指導，要在新業委會的組建及已有業委會換屆選舉的程序、人選及議事規則等方面把好關，指導業主們按照法律規定程序和要求完成選舉，將人品好、素質高、愿意為大家服務的人選為業委會成員。同時，對新業委會成員進行必要的培訓，指導他們做好業委會的工作，督促他們為業主服好務。
5扶持物業服務企業，培育物業服務市場
近十多年來，隨著住宅小區的不斷發展，人們對物業服務的需求也在不斷增長，已初步形成了物業服務市場格局，但規范物業服務的法律法規明顯不能滿足需求。《前期物業管理招投標管理暫行辦法》是建設部2003年頒布的，已有十多年，在實踐中發揮的作用并不顯著。雖然各地方也頒布了關于物業管理招投標的地方性法規，但總的來講，物業服務市場還處于封閉或半封閉狀態，物業管理與服務不成熟、不規范，并未打破誰開發誰管理的經營局面。缺乏對前期物業管理招投標的監管，存在走過場和陪標的現象；沒有明確的法律法規來規范業主大會、業主委員會選聘物業服務企業。政府相關職能部門需進一步細化物業服務招投標規則，使之具有可操作性；制定規則，指導業主大會、業主委員會選聘物業服務企業；為物業服務營造公開、公平、公正競爭的市場環境，滿足廣大業主的物業服務需求。
6完善細化物業管理的法規規章，為物業服務制定標準
政府主管部門要在充分的調查研究和廣泛溝通的基礎上，在已有物業法律框架內，完善與細化有關物業管理與服務的法律法規、實施意見等，制定一系列物業管理與服務的可操作性強的政策法規等規范性文件，為物業服務制定合適的標準，用以指導物業管理與服務行業與企業的行為，處罰相關違法違規行為，使物業管理與服務有法可依，有法必依，違法必究。
6.1依法明確各類房產的用途
在法律上要明確各類房產的用途，比如：住宅就是住宅，不能用于經營；還有做到產權明晰，讓業主明白自己的權利邊界在哪里；也要讓物業公司明確自己的職責，依合同做好服務工作；讓大家依法行事，讓各方既享受權利，也自覺履行義務，達致社區和社會和諧。
6.2完善與細化物業服務標準，提供差別化服務
目前，雖有一些物業服務標準，但還需完善與細化。物業管理服務需要統一標準，但也要提供一些差別化的服務。比方說，不僅要保障老百姓最起碼有饅頭吃，還要有對那些想吃或有能力吃包子或餃子的業主，提供相應標準的服務。換句話說，政府相關部門要對物業服務制定不同的標準，每一項服務標準收費不一樣，優質服務可以收取較高的費用。首先要對基本物業服務提供一個標準和收費水平，其次還需對有不同物業需求的業主提供相應的服務標準和收費標準。 7嚴格執法，加強監管，預防物業欠費糾紛的產生
政府加強監管、預防物業欠費糾紛可從以下幾個方面著手。
7.1做好對物業管理服務質量和收費的監管
物業服務質量與收費，是業主們最為關心的問題，也是引發物業糾紛的主要焦點，政府相關職能部門要做好對物業服務質量與收費的監管工作。政府相關部門要根據不同物業的性質與服務質量，制定相應的物業服務質量與收費的標準，實行政府指導和市場調節相結合，“分等分級、質價相符”的服務質量與收費標準。如此，物業服務企業按相應標準提供服務、收取物業費用；業主也按自己享受的物業管理服務標準和應交納的費用，從而最大限度地避免物業欠費糾紛的產生。
7.2加強資質管理，嚴格執行準入與退出制度
對本轄區內的物業服務企業實行嚴格的準入制度，讓物業服務質量優、價格合理的企業進入物業服務市場；對已取得物業服務資質的企業實行動態管理：對存在物業服務問題的企業，要責令其在一段時間內進行整改，促使其提高服務質量，否則暫停其資質的評級資格；對于那些在服務方面存在問題嚴重的企業，則取消其物業服務的資質，迫使其退出物業管理市場。
7.3規范物業服務招投標行為
政府相關部門要出臺相關措施，規范物業服務招投標行為。對于無論是新建小區還是老舊小區，其物業服務公司的選聘都需通過公開的招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；對新建小區一定要促使房地產開發與提供物業服務分開，杜絕房產開發企業與物業服務企業有關聯；同時要查處物業服務招投標中的違法違紀行為。
7.4指導與規范物業管理移交行為
物業管理移交也是引發糾紛的原因之一，因此要規范物業管理移交行為。當業主選聘新的物業服務企業后，一定要明確新舊物業服務企業必須按時、按程序移交相關全部物業資料。如果他們拒不移交有關印章、會議紀要、業主清冊等檔案資料，政府相關部門要督促執行；并讓他們承擔不按時履行移交義務的法律責任。
7.5嚴格執法，依法履行職責
對于已制定有關物業管理與服務的法律法規，政府相關部門要克服畏難情緒，嚴格執行，依法履行自己的職責，要及時對違法搭建、居改非、群租等各類損害公共利益的違法行為堅決查處，并予以改正；并對其中不認真履行職責、濫用職權的部門和人員進行糾偏與處罰，督促相關部門和工作人員認真履行職責，及時化解物業服務糾紛，維護廣大業主的合法權益。
8結語
政府相關部門要明確工作職責，制定符合物業管理實際的政策、法規，對物業企業加強指導和監督，并創造物業管理發展良好市場環境；加強宣傳與引導，扶持與培育物業服務市場，規范各主體行為，能夠在預防物業欠費糾紛中發揮積極的獨特作用。
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