物業管理是指業主選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同對房屋、配套設施設備及相關場地進行維修、維護和管理的活動，維護物業管理區域的環境衛生和相關秩序。 以下是為大家整理的關于有效發揮政府各相關職能部門在物業管理工作中的作用的文章14篇 ,歡迎品鑒！
第一篇: 有效發揮政府各相關職能部門在物業管理工作中的作用
根據市人大常委會2017年工作要點安排，5月9日至5月19日，城環農工委在市人大常委會王靖副主任的帶領下，采取調研與暗訪相結合的方式，聽取了12個市級部門和7個縣市區政府匯報，實地察看了25個住宅小區的物業管理工作，與市縣區有關職能部門負責人、部分房地產開發商、物業公司代表、業委會代表和業主代表近200余人進行了座談，在赴江蘇省南京、宿遷、鎮江三市實地考察學習的基礎上，暗訪了市區內10多個住宅小區物業管理工作情況，比較廣泛深入地了解和征求了大家對這方面工作情況的建議和意見，對群眾反映比較強烈的主要問題進行了歸類分析，形成了這一報告。
（一）
近年來，市政府及相關職能部門認真貫徹執行國務院《物業管理條例》和《陜西省物業管理條例》，將加強物業管理作為改善民生的重要途徑，逐步建立健全物業管理工作機制，不斷規范物業公司管理服務行為，特別是2013年《咸陽市人民政府辦公室關于進一步加強物業管理工作的通知》（咸政辦發〔2013〕152號）和2015年《咸陽市人民政府辦公室關于轉發〈市住房和城鄉建設規劃局關于理順物業管理體制的通知〉的通知》（咸政辦發〔2015〕18號）等文件的出臺，促使物業管理服務從原來單一的衛生清潔、房屋維修等有限的項目，擴展到現在保潔、安防、綠化、共有部位及小區內公共場所的維修養護等各個方面，并在改善小區人居環境、提供就業機會、推動社區建設等方面發揮了積極的作用。截至2016年底，我市從事物業管理且具備相應資質的物業公司212家（一級資質1家，二級資質12家，三級資質199家），外埠物業公司5家（一級資質2家，二級資質3家）；市區內物業管理從業人員8000余人，吸納下崗職工5000余人，其中管理人員的比例為22.5%，各種維修、養護等技術人員的比例為12.5%；市區內現有各類住宅小區692個，其中商品房小區295個，占小區總數的42.6%，保障性住房小區27個，占小區總數的3.9%，集資房小區370個，占小區總數的53.5%；市區內實施規范化物業管理的住宅小區308個，管理面積1500萬平方米，物業覆蓋面為75%，創建全國、省級、市級物業管理示范住宅小區30多個。另外，截止2016年底，市區內住宅專項維修資金累計歸集共13億元，其中維修金累計歸集11.4億元，涉及413個住宅項目，保修金累計歸集1.6億元，涉及137個住宅項目，目前已審核撥付維修資金632.11萬元，為71個小區的住宅進行了修繕。
（二）
雖然我市在貫徹執行《物業管理條例》過程中做了大量工作，但是我市物業管理工作起步晚、基礎差、歷史欠賬多，再加上城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，致使物業管理工作與廣大業主需求之間的矛盾日漸突出。歸納起來，主要有以下幾個方面的問題：
1、由于物業管理體制沒有理順，導致職能部門之間分工不明、責職不清，政策法規難以落實到位。物業管理工作不僅涉及到各級政府、街道辦事處和社區居委會，還涉及到住建、民政、公安、消防、工商、物價、環保、供電、供熱燃氣等十多個職能部門，市政府雖然在《關于進一步加強物業管理工作的通知》中明確提出了“各司其職、齊抓共管，共同做好物業管理工作”的要求，但目前我市物業管理還是以住建部門為主，“屬地負責、街道辦事處具體實施、社區居委會負責落實、房地產管理部門監督指導、相關部門密切配合”的工作機制尚未完全形成，街道辦和社區在物業管理工作中的作用發揮不夠，各相關職能部門的管理也大多各自為政，沒有形成聯合執法、齊抓共管的工作格局，導致物業管理方面的法律法規和政策得不到具體落實。如《物業管理條例》明確規定，物業公司不得擅自占用、改變小區共用部位、設施設備進行經營，由于監管不嚴，物業公司擅自占用、改變小區共用部位進行經營的現象時有發生，個別物業公司還將小區道路和部分公用綠地改成了露天停車位，并收取占用費和物業服務費，損害了業主的共同利益。
2、由于對《物業管理條例》宣傳力度不夠，業主對物業管理的相關規章制度了解不透，導致物業收費難現象比較突出。部分職能部門、物業公司對《物業管理條例》重視不夠，對條例內容領會不透，對自身的職能職責認識不足，對物業管理的理解還有偏差，再加上政策宣傳力度不夠，廣大業主對《物業管理條例》知曉率不高，有很多業主、特別是老舊小區的業主對自己的權利和義務不清楚，“有償服務消費意識”淡薄，思想觀念還停留在計劃經濟下的福利房時代，習慣于單位負責管理和無償接受物業服務，認為物業管理是政府該管的事，物業收費是企業在中間賺錢，拒交物業管理費用。有的物業公司在業主拖欠物業費的情況下，為降低成本，減員節流，降低物業服務標準；有的物業公司在日常維護上收支不透明，對公共設施經營的收益也不公示，業主對物業服務企業提供的服務缺少客觀的、可以量化的評價依據，造成業主對企業服務承諾是否真正兌現持懷疑態度；有的物業公司擅自增設收費項目，提高收費標準，比如同一個縣的不同小區電費的收繳標準都不統一，有的小區是0.6元/度，有的小區是0.65元/度，有的小區還達到了0.8元/度，從而引發業主與物業公司之間的矛盾。
3、由于物業公司的資質良莠不齊，從業人員素質不高，導致物業公司服務不到位的現象比較嚴重。在我市從事物業管理且具備相應資質的212家物業服務公司中，本地一級資質的物業公司僅僅1家，占比0.47%，二級資質的物業公司12家，占比5.7%，剩余199家全部為三級資質，占比達到93.83%，高資質物業公司偏少，與龐大的基數不成比例，臨時資質或暫定資質的物業公司較多，還有個別物業公司未在住建局備案，游離于主管部門監管之外，日常管理就是“掃掃地、看看門、攔攔車”。另外，絕大部分物業公司聘請的工作人員多是40—50歲的下崗職工和外來打工人員，屬于半路“出家”或來自“轉制、轉崗、轉業”人員，普遍缺乏物業管理的能力，現有的物業管理人員中專業的水、電、暖技術人員更是嚴重匱乏。有的從業人員在服務過程中，“以人為本”意識不強，坐等業主上門求助，臉難看、事難辦，對業主態度冷漠，言語生硬；有的從業人員缺乏前期從業教育和專業技術培訓，使管理服務的觀念、內容、質量很難到位，甚至擺不正服務與被服務的關系。
4、由于房產開發企業遺留過多的建設問題，導致廣大業主把矛盾糾紛轉嫁到物業公司，嚴重影響物業管理工作的正常開展。有的房產開發企業為追求利益最大化，擅自改變規劃，在委托房產銷售企業進行房屋銷售時，對購房者進行各種許諾，夸大房屋的質量和配套設施功能，等到房子出售之后，業主發現房屋格局和小區環境與售房時的承諾有較大差異；有的房產開發企業不負責任、唯利是圖，消防、綠化、休憩等配套設施不到位，房屋和附屬設備質量差，建設上存在偷工減料、以次充好的現象，出現房屋漏雨滲水、墻體塌陷裂縫、電梯無備用電源、安全故障頻發等現象，且把這些房屋質量問題拖過保修期；有的房產開發企業不向物業公司提供建筑圖紙和資料，導致公攤面積的劃分確定和附屬用房經營收益分配等問題成為業主與開發商爭議的核心問題；有的房地產開發商未能按照合同約定按期交房或者期限辦理房產證，有的小區房屋主體建成五年了卻因配套設施建設滯后，致使業主入住后無法安居樂業，為后期物業管理埋下了極大的隱患，有的小區業主入住十幾年了，還沒有把房產證拿到手，房屋產權仍屬于“不合法”狀態。另外，在前期物業管理過程中，大多數房產開發企業都是聘請下屬的子公司或者有“裙帶關系”的物業公司進行前期物業管理，形成“自建自管”的局面，這些物業公司完全受制于房產開發企業，對電梯、消防、供水、供配電、人防工程等設施設備的查驗“睜只眼閉只眼”，沒有進行有效的監督和制約，更談不上維護業主的權利。
5、由于業主參與物業管理積極性不高，導致業主大會和業委會成立運行困難，業主的合法權益得不到有效維護。在調研中發現，市縣兩級住宅小區的居住人員結構復雜，居民素質參差不齊，對物業管理工作的認識比較滯后，參與物業管理的積極性不高，只要不涉及到自己切身利益，對小區事務大多不聞不問，導致業主大會和業委會成立運行舉步維艱，普遍存在“成立難、運作難、維權難”的現象。一是業主大會和業委會成立難。絕大多數業主對業主大會和業委會的成立抱無所謂的態度，不愿參與兩會的選舉和被選舉，導致很多小區物業管理運行多年至今無法召開業主大會和成立業委會。目前，城區內僅有17個小區成立了業委會，其中能夠正常運轉的只有4家，1家業委會還實行的是業主自治模式管理小區，超過九成以上的小區都沒有召開業主大會，也沒有成立業委會。二是業委會正常運行困難。《物業管理條例》第十五條對業委會的職責有比較明確的規定，但在實際的工作中，很少有小區業委會將具體的規定落到實處，再加上業委會雖然是業主選舉產生的，但組成人員大都沒有津貼報酬，屬于無償服務，很難在物業公司和業主之間起到橋梁和紐帶作用，對物業企業和業主雙方也缺少有效制約，因此工作積極性普遍不高，遇到難題“撂挑子”的現象時有發生。三是業委會監管困難。業委會是一個自治組織，沒有明確具體的權力和責任以及與之對應的獎懲考核辦法，很難對其運行情況實施有效監管，有些業委會成員把業委會當做“特權機構”，除過不交水電暖氣費以外，還要求物業公司支付“好處費”，稍有不從，便鼓動不明真相的業主鬧事，更有甚者還暴力打砸小區內的公共設施，有些業委會還存在少數幾個人決定大多數業主共同利益的“一言堂”現象，損害小區業主的共同利益。
6、由于老舊小區存在問題較多，導致開展物業管理工作的難度較大。目前，我市城區的老舊小區已成為城市建設管理的薄弱環節和創建文明城市的重點難點所在，直接影響了居民的正常生活和城市整體形象的提升。據統計，我市城區老舊小區共330個，其中秦都區150個，渭城區180個，這些老舊小區大多規模小、分布散、房屋舊、管理亂，有的實行半市場化管理，有的由產權單位管理，有的實行自治管理，有的因修建年代久遠，房屋陳舊不堪，長期處于無人管理狀態。再加上這些老舊小區大多建于上個世紀七八十年代，房屋主體已嚴重老化，屋面防水功能年久失修，經常漏水、滲水，小區道路、給排水系統等公共設施也大多破損，導致物業公司不敢入駐這些老舊小區開展物業管理工作。
（三）
物業管理是一項民生工程，需要政府部門、物業企業、廣大業主、房產開發企業群策群力，特別是需要政府職能部門高度重視對物業服務行業的監督管理。為了促進國務院《物業管理條例》在我市的貫徹執行，提升物業管理的質量和水平，提出如下建議：
1、進一步加強組織領導，不斷增強做好物業管理工作的緊迫感和責任感。市政府及相關職能部門要進一步提高對我市物業管理工作重要性的認識，從創建全國文明城市、構建和諧社會的高度，真正把促進物業管理工作健康有序發展作為當前開展的打贏“四大戰役”中“規范市場秩序戰役”來抓實、抓好、抓到位。一是要借鑒外地可復制的先進經驗，按照“條塊結合、以塊為主”的原則，實行“屬地負責、街道辦事處實施、社區居委會落實、主管部門監管、相關部門配合”的工作機制，健全市、縣、街道辦事處、社區居委會“兩級政府、三級管理、四級網絡”的管理體制，積極探索物業管理工作網格化模式，努力形成職責清晰、分工明確、各負其責、齊抓共管的物業管理格局。二是要加強對物業管理工作的組織領導，建立全市物業管理工作聯席會議制度，適時啟動責任追究制度，對在物業管理工作中不積極履行職責，引發矛盾和事故的職能部門、物業公司和個人進行責任追究；各級政府要明確相應的物業管理工作機構，加強對物業管理的組織協調、監督檢查和業務培訓，確保組織領導到位，機構人員到位，推進措施到位。三是要在前期物業管理活動中，按照國家有關規定認真落實物業管理項目的招投標制度，由建設單位通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業公司，對達不到收交標準的小區堅決不讓交付使用，力爭從源頭上杜絕由于物業管理配套設施建設管理不規范帶來的糾紛和矛盾。四是要盡快研究出臺扶持物業服務行業發展的相關政策，嚴厲打擊水、電、暖等壟斷行業強行“攤費”的行為，鼓勵和引導物業管理工作向市場化、專業化、規模化方向發展。
2、進一步規范物業管理收費，盡快建立“質價相符”的物業服務收費機制。一是要合理確定物業收費服務項目和收費標準，分類制定普通商品房、經適房、保障性住房等小區物業管理服務收費的指導價格目錄，保證政府指導價格的權威性和代表性，使業主與物業公司協商約定收費標準有據可依。二是要增強收費透明度，監督物業公司嚴格按照物價部門審核批準或物業管理服務合同約定的收費項目、收費標準收費，及時在小區內公布物業服務的收費情況，定期向業主公布財務收支情況，主動接受業主和有關部門的監督。三是要完善物業服務質量評價體系，逐步建立物業服務質量的外部約束機制，出臺物業服務質量綜合評價標準，讓業主享受到“質價相符”的服務。四是要嚴格按照國務院《物業管理條例》的相關規定，大力推行“一戶一表、計量收費”辦法，盡快實現供水、供電、供暖等公用事業收費向最終用戶收費的目標。五是要加大對物業公司的監管力度，完善監督考核機制，定期進行檢查或抽查，對于違規收費或收費不規范的行為，發現一起查處一起，納入年底誠信考核，列入黑名單，并在咸陽主要門戶網站集中時間段進行公示，切實維護業主合法權益不受侵害。
3、進一步強化對業主大會和業委會的指導監督，努力形成業主自我管理、自我約束的運行機制。一是要加強《物業管理條例》的宣傳力度，發揮示范小區的引領帶動作用，通過開展培訓、物業知識競賽、社區文藝演出等形式增強廣大業主的物業消費意識、公共責任意識、小區管理意識和民主監督意識。二是要盡快成立業委會，修訂完善符合實際、操作性強的小區業委會成立實施辦法，將業委會成立的情況納入各街道辦事處和社區居委會的業績考核體系，并對業委會成員的入選資格、職責和義務等出臺具體的規定，確保具有一定素質、熱心服務居民的業主成為業委會成員。三是要建立業委會激勵督導機制，明確業委會的工作任務和目標，給予業委會成員公平合理的報酬，引導業委會自覺規范自己的行為，自覺接受全體業主的監督；轄區街辦、社區要對業委會的活動進行定期監督檢查，對業委會活動中出現的違規行為要及時制止并限期整改，保證業委會在法定范圍內正常有序運行。四是積極探索建立政府物業管理應急機制，在出現業主大會無法召開履職、業委會不作為、業委會選舉后部分業主不認可選舉結果、物業公司擅自撤離服務等重大事項出臺應急預案，確保業主有一個穩定、安全的居住環境。五是要嚴厲打擊物業管理行業的違法行為，對小區內的沙霸、設置“門檻費”以及長期拖欠物業費、取暖費等違法行為依法提起訴訟，堅決維護物業公司正常開展業務的秩序。
4、進一步加強住宅專項維修資金管理和使用力度，有效維護資金所有者的合法權益。一是加大專項維修資金管理實施辦法的宣傳力度，通過各種形式加強宣傳，使社會各階層廣泛重視、關心、支持這項工作，加大老舊小區物業維修基金的收繳和管理，轉變房屋維修消費觀念，進一步推動物業維修資金制度的實行，為物業維修資金制度的健康發展打下堅實的社會基礎。二是進一步規范和完善物業維修資金監管體系，制定住宅安全應急維修使用專項維修資金的辦法和程序，在共用部位、共用設施設備突然發生嚴重問題或故障的情況下，能夠獲得資金保障，盡快予以維修，恢復正常使用。三是強化物業人員服務意識，主動定期檢查維修，保證住宅共用部位、共用設施設備得到良好的維護，以保證其安全運行和有效使用，使物業維修資金發揮最大效益。四是加大對住宅專項維修資金繳存、管理、使用和監管力度，進一步完善內部制約機制，定期公布維修資金增值保值情況，保證我市住宅專項維修資金的安全、有效運轉。
5、要進一步采取得力舉措，不斷加大老舊小區的綜合整治和后續管理力度。市政府及職能部門要堅持“政府主導、社會參與、業主自治、突出重點、分步實施、分類管理”的原則，切實加強老舊小區的綜合整治，力爭將這項工作辦成惠及千家萬戶的德政工程、安居工程和惠民工程。一是要盡快制定老舊小區綜合整治規劃，明確具體目標和時間節點，采取市政府牽頭，相關職能部門整體聯動的方式，加快整治改造步伐。二是要學習借鑒外地市的成功經驗和做法，研究制訂符合我市實際的老舊小區綜合整治方案及具體措施，明確劃分各級政府及相關職能部門的職責，努力形成長效機制。三是在緊緊抓住國家棚戶區改造機遇的同時，出臺優惠政策鼓勵引導社會資金進入老舊小區綜合整治項目，共同破解老舊小區綜合整治投入多、資金缺口大、籌措困難的難題。四是要按照符合老舊小區實際、尊重居民意愿的原則，采取靈活多樣的物業管理模式，促進老舊小區管理的良性循環。對于配套設施較為完善又有一定規模的老舊小區，可采取組織召開業主大會并選舉業委會，依法選聘物業公司進行管理；對于不具備實行物業管理條件的老舊小區，可按照居民自治的原則，由社區居委會代表社區居民，依法與設施維修、保潔和保安等公司簽訂委托管理和服務合同進行管理；也可由居委會組織社區待業、失業人員組成保潔、綠化等隊伍，自我管理、自我服務，為社區居民營造一個優美、整潔、有序的生活環境。
第二篇: 有效發揮政府各相關職能部門在物業管理工作中的作用
一、正視現實，進一步增強規范物業管理工作的責任感和緊迫感
我市的物業管理工作從1998年開始起步，多年來雖然在政府的領導下，經過物業工作者的不懈努力，使物業管理工作，有了一定的發展，但我認為還只是停留在初級階段。從企業認證情況看，全市物業管理企業中有資質的僅有5家，可以說少得可憐。從供暖情況看，*城區供熱面積214萬平方米，供熱樓房499棟，22213戶，鍋爐房125座，鍋爐167臺，總計558噸，目前自燒98座，承包27座。其中物業公司直管樓房122棟，面積49.2萬平方米，委托樓房36棟，13.2萬平方米。共有19座鍋爐房，33臺鍋爐，計150噸，固定資產2232萬元，直管供熱戶數8095戶。幾年來政府協調解決資金300萬元，對城區一些老樓房及全市大循環式樓房進行供熱分戶改造。現在已完成分戶改造69棟，4143戶，27.8萬平方米，占應改造的57%。由于煤電漲價，熱費欠繳、設備陳舊，管理不善，導致供熱溫度很難達到國家標準。從市直部門單位住宅樓物業管理情況看，目前市直部門單位所管的住宅樓341棟，面積151.5平方米。其中物業管理自己負責的有77個單位，263棟樓房，面積115.3萬平方米，租賃發包的有29個單位，78棟樓房，面積36.3萬平方米，這些單位住宅的物業管理還只是以供暖為主，其它服務項目如衛生保潔、四防安全、公用設施維護等都不到位。從開發小區的物業管理情況看，我市城區現有引資開發小區4個，即陽光苑、世紀花園、怡景花園、曙光小區，建有樓房28棟，建筑面積12.8萬平方米。其中物業管理由開發建設單位自管的有2個。租賃發包的有2個。除陽光苑小區物業管理較好外，其它小區的物業管理水平仍須急待提高。
在正視現狀的同時，必須清醒地認識到我市物業管理存在的突出問題。
一是行業管理不夠規范，機制不夠健全。我市物業管理辦公室成立較晚，未能全部履行行政主管部門職責，依照《條例》對轄區內的物業管理活動進行監督、檢查、指導的力度不夠。物業管理企業市場準入制度未能得到有效執行，導致物業管理企業大都沒有資質，無序進入市場，管理不規范，服務不到位，不講誠信，毀約棄管。并有開發商將配套公建私自轉賣給承包人，變成承包人的私有財產，承包人為了謀求個人利益，往往是多收費，少服務，隨意增加業主負擔，造成多起群眾上訪。
二是業戶欠費嚴重，國有供熱設備帶病運行。由于市場調節的燃煤價格迅速上漲，供暖必需的原材料與燃料價格的不斷上升，導致供熱成本不斷增加，20*—20*年供暖期每平方米供熱成本比上年度增加了10元，同時熱費收繳率年平均低于80%，每年熱費收繳率下降2-4個百分點，20*—20*年供暖期，業戶欠繳國有公司熱費就達340萬元。由于企業資金短缺，致使大量老化和已超過使用年限的供熱設備得不到及時更新改造，相當部分供暖系統存在隱患。
三是早期住宅物業管理缺失，供熱管網分散。由于我市沒有執行專項維修基金征繳制度，結果一些市直單位部門的住宅樓公共部分當出現下水堵塞、墻皮脫落、屋面防水滲漏等問題時，往往因為資金問題，隨之在維修養護時就出現了互相推諉、彼此敷衍的滯管現象，影響了居民的正常生活。另外全市共有鍋爐房125個，使用鍋爐167臺，鍋爐網點過密，未能集中和分戶供熱，造成能源消耗過大，環保質量較差。另外一些承包企業受供熱成本漲幅影響，未能達到供熱標準，群眾反應強烈。
四是物業企業負擔過重。目前物業服務是商品的社會氛圍尚未形成，大多數市民還習慣于計劃經濟下的福利住房分配和使用制度，花錢買服務的意識還不強，有些業主只想得到更好的物業管理服務，卻不被合同約定支付相應的費用，直接影響了物業企業經營性收入。有的開發小區建設不配套，遺留問題多，如地溝高度不夠，下水管道脫節、堵塞，臟水上返等問題不斷出現。物業管理法規與相關配套制度、政策不健全，影響了物業規范有序健康發展。這些問題在一定程度上影響了我市物業管理工作的發展，成為制約物業管理企業發展的難點。因此，我們必須正視現實，統一認識，加大力度，進一步增強加快發展物業管理工作的責任感和緊迫感。
二、全面履行部門職責，強化對物業行業的監管力度
1、明確物業行政管理部門職責。*市物業管理辦公室負責我市城區物業管理工作，是市政府下轄的獨立的城市住宅物業管理的行政主管部門，辦公室設主任一人，由*辦事處副主任常城兼任。下有4名工作人員。其職責是宣傳貫徹國家、省、市有關物業管理法律、法規、規章;指導業主成立業主大會，并選舉產生業主委員會;指定專門帳戶，存儲和代管業主交納的各項維修資金，并監督其使用;制定物業服務合同、業主公約、業主大會議事規則等示范文本;審查物業企業資質;監督、檢查、指導物業管理活動;糾正違反物業管理行為。
2、做好“專項維修基金”的征繳工作。《物業管理條例》第2章第7條第4款規定：“按國家有關規定交納專項維修基金”。專項維修基金可以解決因建樓比較早、已過保修期樓房屋面防水滲漏困繞住戶生產、生活等難題，以及公共設施設備的維修。市物業管理辦公室是物業維修基金的主管單位。依據上級有關部門要求，城市規劃區內新建商品住宅和現已使用的商品房其共用部分、共用設施、設備的維修基金，由開發建設單位代收，并與物管辦簽訂《物業維修基金收繳協議》;向購房者收取購房款2.5%的物業維修基金，購房者須持物業維修基金專用票據和其他資料辦理房屋確權手續;開發建設單位在售房期間，應將代收取的物業維修基金定期存入市物業維修資金專戶。現已使用的商品房，其公用部分、公用設施、設備的維修基金，由實際管理的開發建設單位或物業公司負責收取，按建筑面積每月每戶每平方米0.15元，非住宅用房以每月每平方米0.8元收取，管理單位按所管房屋的數量到市物管辦核準收繳數額領取專用票據，并及時將收繳的基金足額轉入物業維修基金專戶。
3、執行物業管理市場準入制度。根據《條例》規定，市物業管理辦公室要參與前期住宅小區規劃設計方案的論證，提出便于實施物業管理的具體意見，參與住宅小區竣工后的綜合驗收。今后凡進入社區(小區)的物業管理企業都要具備相應資質，同時要到市物業管理辦公室審核、備案。實施物業管理時，要與業主委員會簽訂物業管理委托合同，并向物管辦交納保證金或固定資產保證金，標準不低于5萬元。各部門、各單位所屬的住宅樓，物業管理工作必須接受行政主管部門的監督和指導，要堅持以人為本,自行加大管理力度，完善服務措施，提高服務水平，保證一方穩定。開發建設單位要在辦理“房屋銷售許可證”之前，通過招投標或采取協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。這樣做有助于完善市場競爭機制，做到建與管不留隱患，切實解決配備設施不完整或不切實際的超值服務承諾等問題，從而促使物業管理盡快走向規范化的市場軌道。
4、努力做好業主委員會的組建與管理工作。業主大會、業主委員會和業主是物業管理活動的主體，業主委員會是物業管理工作中的群眾性自治組織，在社區組織的配合下，由物業管理辦公室組織召開業主大會選舉產生，其委員應當由社區或樓區內熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任，今后凡是實行物業管理的住宅區，都要依法成立業主委員會。業主委員會要接受物業管理辦公室的監督、檢查、指導，同時積極配合社區組織依法履行自治管理職責，其權利和義務，《條例》有明確規定。在實際工作中要突出業主權益，同時明確業主應承擔的義務，促進業主自律和民主決策。要保證做到業主的權責一致，這是業主大會、業主委員會規范運作的關鍵。要形成一個有效的監管協調機制，及時化解業主委員會和物業管理企業發生的矛盾和糾紛。一個成熟的、挑剔的、高素質的、依法運作的業主委員會，肯定有力于物業管理行業高速健康發展，有力于減少投訴，保障社會穩定。
三、不斷完善服務功能，扎實做好物業管理工作
1、切實加快國有物業公司的管理機制改革。*市物業公司要全面進行企業內部管理機制改革，實行領導班子集體承包責任制，健全完善企業內部規章制度，切實形成規范長效的制約機制。要實行公開競聘制度，配齊配強中層領導;要實行雙向選擇制度，實現競爭上崗，定員定責;要實行承包經營制度，實現風險抵押，自負盈虧;要實行指標考核制度，實現績效掛鉤，獎優罰劣。通過改革，全面提高企業的經濟效益，增強公司的競爭實力，促進物業管理事業的健康發展。
2、努力做好城區供熱聯網和分戶改造。依據國家、省市有關規定，城區內凡實行“大循環”集中供熱的居民樓、商用樓都必須進行分戶改造，設計、安裝具有分戶計量及室溫調控功能的采暖系統，形成一戶一栓，水熱同位。國有物業公司直管樓房的分戶改造資金按規定由供熱單位和業戶共同籌集，委托管理和單位自管的樓房分戶改造資金由產權單位和業戶共同籌集。今年，如果委托管理單位樓房的分戶改造任務不能完成,或者不能及時出資搞好鍋爐、管道的維修養護而出現隱患的，物業公司有權停止供氣。同時物業公司要根據城市發展供熱總體規劃，積極爭取協調資金，逐步實現大面積供熱并網聯網，實現環保、節能、高效的目標，兩年內力爭全面完成供熱聯網和分戶改造工程。
3、加大力度清繳熱費。熱費收繳多年來一直是物業單位的難點問題。為此，市政府要求各相關部門和單位必須密切配合供熱企業，依法收繳陳欠熱費，并對拒交熱費的“釘子戶”，應履行法律手續，堅決收繳。對供熱托管單位多年所陳欠的熱費，托管單位要采取有利措施，在開栓前將欠款繳清，否則物業公司可以停止供熱。
4、強化服務意識，提升小區物業管理水平。物業管理的對象是建筑物和建筑物的配套設施設備，服務的對象是廣大群眾，所以說它是一種特殊的服務行業，既要做好“物”的管理工作，更要做好為“人”服務的事情。因此，物業企業要在物管辦的指導下，按照市場需求多樣化和實效性的原則，根據物業管理服務內容、服務質量和市民的經濟承受能力，確定相應的收費標準，與業戶簽訂服務合同，并提供質價相符的服務。根據《條例》規定，物業管理區域內，供水、供電、供氣等單位應當向最終用戶收取費用，物業管理企業不得代收。物業企業要積極組織不同類別的從業人員進行物業管理知識、法律知識和專業技能培訓，達到持證上崗。要不斷強化服務意識，切實解決好群眾生活中遇到的困難和問題，排查糾紛，化解矛盾，維護群眾的合法權益，把黨和政府的溫暖送到千家萬戶。
第三篇: 有效發揮政府各相關職能部門在物業管理工作中的作用
[摘要]在預防物業欠費糾紛中，政府相關部門通過明確其工作職責，依法行政，建立由街鄉聯動共管的機制，加強宣傳與引導，扶持與培育物業服務市場，完善細化物業管理的法規規章，為物業服務制定標準、規范各主體行為，發揮積極的獨特作用。
[關鍵詞]物業欠費糾紛；政府部門；預防
doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2016.14.144
[中圖分類號]D923.2[文獻標識碼]A[文章編號]1673-0194（2016）14-0-02
在預防物業欠費糾紛中，政府相關部門要發揮其獨特的積極作用，依法行政、加強監管，完善物業管理法律法規，做好物業服務市場培育工作，為物業管理與服務營造良好環境。發揮市場調節作用，引導物業服務企業按市場規律辦事。
1政府相關部門要明確工作職責，依法履行好自己的職責
目前在一些地方，因為某些職能部門亂作為、不作為或履職不到位，加大了物業服務工作的難度。因此，需進一步明確政府各職能部門的職責，做好職權由法定，履職依法行；各職能部門要依法履行好涉及住宅小區消防、治安、規劃變更、違法建設的拆除等方面的職責；各部門要發揮各自優勢，在對住宅小區物業管理與服務監管、業主委員會指導、違法行為處置、矛盾協調等方面發揮積極作用，構建全方位、全過程的有效監管和處置機制，使住宅小區的物業管理與服務活動始終受到政府相關部門的指導和監管。
2建立由街鄉聯動共管的機制
物業費收繳雖然是住宅小區物業管理與服務中的一項活動，但卻是住宅小區物業管理與服務活動中一項比較重要的事項，一旦引發物業欠費糾紛就會影響整個社區的安全與穩定。引發物業欠費糾紛的原因是多種多樣的，也可能涉及到多個部門和單位，如規劃、房管、消防、電力、水務、燃氣、公安、環保、質檢等部門。為做好住宅小區的物業管理與服務工作，避免或減少產生物業欠費糾紛，應對住宅小區物業管理與服務進行綜合管理與指導。建議將物業管理與服務的監管納入社區管理，由街道辦事處或鄉政府作為總協調部門，由社區對物業服務的行為進行監督，調解處理物業矛盾，發揮預防與化解糾紛的作用。
3加強宣傳，引導業主和物業企業依法履責
調研發現，業主對自己的權利與義務不甚清楚，對基本的物業管理與服務內容不清楚，對業委會的工作和職責不清楚；物業企業員工存在同樣的問題。建議政府相關職能部門履行好自己的職責，加強對物業企業員工、住宅小區居民的宣傳，采用各種形式幫助他們學習《物權法》《物業管理條例》等法律法規，讓物業企業和業主都了解物業管理與服務的法律法規，明確物業企業和業主各自的權利與義務，了解物業管理與服務中各自行為邊界以及違反法律法規需相應的責任；督促物業服務企業承擔相應社會責任，做好物業管理服務，提升物業管理行業的社會形象。
4規范業主委員會的組建和換屆改選工作
由于業主委員會是一個新生事物，大家對其還比較陌生，對業委會的組建和改選都在摸索過程中，各地并未形成比較成熟的經驗與做法，導致有的業委會能發揮較好的作用，有的業委會沒有發揮什么作用，有的甚至還其起到相反作用。因此，政府相關部門要總結經驗與教訓，規范對業委會組建和換屆改選的工作流程。要總結推廣業委會發揮作用比較好的社區的做法，指導新建社區業主委員會的組建工作，同時，也不能忽視對已有業委會換屆改選工作的指導，要在新業委會的組建及已有業委會換屆選舉的程序、人選及議事規則等方面把好關，指導業主們按照法律規定程序和要求完成選舉，將人品好、素質高、愿意為大家服務的人選為業委會成員。同時，對新業委會成員進行必要的培訓，指導他們做好業委會的工作，督促他們為業主服好務。
5扶持物業服務企業，培育物業服務市場
近十多年來，隨著住宅小區的不斷發展，人們對物業服務的需求也在不斷增長，已初步形成了物業服務市場格局，但規范物業服務的法律法規明顯不能滿足需求。《前期物業管理招投標管理暫行辦法》是建設部2003年頒布的，已有十多年，在實踐中發揮的作用并不顯著。雖然各地方也頒布了關于物業管理招投標的地方性法規，但總的來講，物業服務市場還處于封閉或半封閉狀態，物業管理與服務不成熟、不規范，并未打破誰開發誰管理的經營局面。缺乏對前期物業管理招投標的監管，存在走過場和陪標的現象；沒有明確的法律法規來規范業主大會、業主委員會選聘物業服務企業。政府相關職能部門需進一步細化物業服務招投標規則，使之具有可操作性；制定規則，指導業主大會、業主委員會選聘物業服務企業；為物業服務營造公開、公平、公正競爭的市場環境，滿足廣大業主的物業服務需求。
6完善細化物業管理的法規規章，為物業服務制定標準
政府主管部門要在充分的調查研究和廣泛溝通的基礎上，在已有物業法律框架內，完善與細化有關物業管理與服務的法律法規、實施意見等，制定一系列物業管理與服務的可操作性強的政策法規等規范性文件，為物業服務制定合適的標準，用以指導物業管理與服務行業與企業的行為，處罰相關違法違規行為，使物業管理與服務有法可依，有法必依，違法必究。
6.1依法明確各類房產的用途
在法律上要明確各類房產的用途，比如：住宅就是住宅，不能用于經營；還有做到產權明晰，讓業主明白自己的權利邊界在哪里；也要讓物業公司明確自己的職責，依合同做好服務工作；讓大家依法行事，讓各方既享受權利，也自覺履行義務，達致社區和社會和諧。
6.2完善與細化物業服務標準，提供差別化服務
目前，雖有一些物業服務標準，但還需完善與細化。物業管理服務需要統一標準，但也要提供一些差別化的服務。比方說，不僅要保障老百姓最起碼有饅頭吃，還要有對那些想吃或有能力吃包子或餃子的業主，提供相應標準的服務。換句話說，政府相關部門要對物業服務制定不同的標準，每一項服務標準收費不一樣，優質服務可以收取較高的費用。首先要對基本物業服務提供一個標準和收費水平，其次還需對有不同物業需求的業主提供相應的服務標準和收費標準。 7嚴格執法，加強監管，預防物業欠費糾紛的產生
政府加強監管、預防物業欠費糾紛可從以下幾個方面著手。
7.1做好對物業管理服務質量和收費的監管
物業服務質量與收費，是業主們最為關心的問題，也是引發物業糾紛的主要焦點，政府相關職能部門要做好對物業服務質量與收費的監管工作。政府相關部門要根據不同物業的性質與服務質量，制定相應的物業服務質量與收費的標準，實行政府指導和市場調節相結合，“分等分級、質價相符”的服務質量與收費標準。如此，物業服務企業按相應標準提供服務、收取物業費用；業主也按自己享受的物業管理服務標準和應交納的費用，從而最大限度地避免物業欠費糾紛的產生。
7.2加強資質管理，嚴格執行準入與退出制度
對本轄區內的物業服務企業實行嚴格的準入制度，讓物業服務質量優、價格合理的企業進入物業服務市場；對已取得物業服務資質的企業實行動態管理：對存在物業服務問題的企業，要責令其在一段時間內進行整改，促使其提高服務質量，否則暫停其資質的評級資格；對于那些在服務方面存在問題嚴重的企業，則取消其物業服務的資質，迫使其退出物業管理市場。
7.3規范物業服務招投標行為
政府相關部門要出臺相關措施，規范物業服務招投標行為。對于無論是新建小區還是老舊小區，其物業服務公司的選聘都需通過公開的招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；對新建小區一定要促使房地產開發與提供物業服務分開，杜絕房產開發企業與物業服務企業有關聯；同時要查處物業服務招投標中的違法違紀行為。
7.4指導與規范物業管理移交行為
物業管理移交也是引發糾紛的原因之一，因此要規范物業管理移交行為。當業主選聘新的物業服務企業后，一定要明確新舊物業服務企業必須按時、按程序移交相關全部物業資料。如果他們拒不移交有關印章、會議紀要、業主清冊等檔案資料，政府相關部門要督促執行；并讓他們承擔不按時履行移交義務的法律責任。
7.5嚴格執法，依法履行職責
對于已制定有關物業管理與服務的法律法規，政府相關部門要克服畏難情緒，嚴格執行，依法履行自己的職責，要及時對違法搭建、居改非、群租等各類損害公共利益的違法行為堅決查處，并予以改正；并對其中不認真履行職責、濫用職權的部門和人員進行糾偏與處罰，督促相關部門和工作人員認真履行職責，及時化解物業服務糾紛，維護廣大業主的合法權益。
8結語
政府相關部門要明確工作職責，制定符合物業管理實際的政策、法規，對物業企業加強指導和監督，并創造物業管理發展良好市場環境；加強宣傳與引導，扶持與培育物業服務市場，規范各主體行為，能夠在預防物業欠費糾紛中發揮積極的獨特作用。
主要參考文獻
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第四篇: 有效發揮政府各相關職能部門在物業管理工作中的作用
同志們：
這次召開物業管理工作會議意義十分重要，首先我代表××地產公司對業主入伙以來一直辛勤服務于我們社區的物業公司全體管理人員和一線員工表示衷心的感謝。剛才，陳科長、師副總已就××的物業管理工作做了總結及布署，我完全贊同，下面我代表建設單位對我們物業公司提幾點期望和要求：
一、提高認識，切實增加做好物業管理工作的責任感、使命感。
物業管理工作涉及我們社區1000多戶業主，可以說是千家萬戶，事關業主的居住質量，關系到我們“時代海岸”的品牌建樹和延續，再說大的也關系到社會的穩定。我們建設單位也高度重視社區的物業管理工作，我們深深意識到交樓之后并不代表我們建設單位開發經營工作就結束了，后期的物業管理工作更是我們建設單位開發經營的一種延續。時代海岸項目開發建設經過三年多的精心打造，目前已成為三亞地產第一品牌并已贏得了社會及各界同行的認可，如何確保我們和業主物業的保值、增值成為交付樓之后我們戰略經營當中的重要工作。所以我們成立了物業公司，希寄托很大的希望。
二、加強人力資源管理，創高管理水平的`物業管理企業。
嚴把員工招聘關，招聘管理人員須畢業于物業管理專業，招聘維修工程人員須具有相關工作技能的多面手，并持有《上崗證》，做好員工入職前的培訓工作，對小區的基本情況，在崗職責心中有數減少盲目性。大力提高我們物業管理從業人員素質，要大力開展物業專業技能競賽活動，推動專業技術進步，提高專業知識能力及管理服務水平，造就一支懂經營、善管理、精業務、守道德的專業人員隊伍，要抓好人員培訓工作，加強企業關鍵崗位和一線員工的技能培訓，提高我們從業人員的素質。使員工的個人素質得以提高，從而提高企業的管理服務水平和管理效益，樹立良好的企業形象。
從實際出發，嚴格管理iso9000質量體系動作，制定嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準、根據每個員工的工作職責，制定全方位的考核方法，制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增加考核的可操作性，減少考核時的人為因素影響，建立完善的考核制度，實行末位淘汰制，增加員工的危機感、緊迫感、促使員工不斷的提高自身素質。
當然，由于我們項目的特殊性—舊城改造，目前入職的部分員工屬原被拆遷戶及公司員工親屬，沒關系，給足三個月時間的機會培訓，考核合格后方能正式錄取上崗。
三、建立一支高素質的保安隊伍，形成我們社區的一道亮麗風景線。
保安人員的素質、形象的好壞，直接影響到業主直觀地評價一個物業管理公司管理水平的高低，所以我在這時要重點地強調一下：要建立并完善各項治安管理制度及應急預案，對新聘的保安人員要進行上崗前基本知識和操作技能培訓，加大對在職保安的培訓力度、注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力的培訓。從而增加保安人員的工作責任心和整體素質、強化服務意識、樹立“友善和威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責，保安人員在做好治安管理職能外，還要為業主提供各種服務，讓保安隊伍形成我們時代海岸社區的一道亮麗風景線。
結束語：
同志們，物業管理工作涉及千家萬戶，是一種全方位、多功能的管理，同時也是一種平凡、瑣碎、辛苦的服務性工作。因此，在物業管理實際工作中要時刻牢記物業管理無小事，以業主的需求為中心，一切以業主的需求出發，樹立“想業主之所想，急業主之所急、做業主之所需“的服務宗旨，不斷學習和創新、與時俱進。最后希望我們物業公司全體員工增加責任感、使命感、提高服務意識、齊心協力、扎實工作，開創”管理無盲點、服務無挑剔、業主無怨言“的物業管理工作新局面。
第五篇: 有效發揮政府各相關職能部門在物業管理工作中的作用
為貫徹落實省、市、縣委關于黨建引領紅色物業工作部署要求，總結工作、交流經驗，6月29日上午，縣住房保障中心與十字路街道聯合召開了莒南縣黨建引領紅色物業提升社區治理水平工作推進會，就深入推進全縣黨建引領沂蒙紅色物業提升社區治理水平工作進行再動員、再部署。
會議傳達了《關于轉發《莒南縣關于進一步深化黨建引領紅色物業工作提升城市基層治理水平的意見》的通知》，并對我縣十幾家物業服務企業進行表彰。孫勇同志要求：一要堅持黨的領導，建強紅色物業隊伍，打造“紅色堡壘”，不斷增強沂蒙紅色物業政治“牽引力”。二要強化紅色領航，加大攻堅力度，制定務實管用措施，全面提升沂蒙紅色物業黨的組織和工作全覆蓋水平與物業服務全覆蓋水平。三要堅持共建共享，深入推進紅色物業融入城市基層治理，以“大發展”，推動“大提升”，健全完善矛盾排查化解機制，深入推進沂蒙紅色物業融入城市基層治理，實現事務共商、活動共辦、工作共抓。
第六篇: 有效發揮政府各相關職能部門在物業管理工作中的作用
同志們：
這次全市物業管理工作會議，是在全市深入學習貫徹北京市“兩會”精神，全面落實建設世界城市目標的新形勢下召開的，內容重要，意義重大。剛才農科同志對全市物業管理形勢進行了分析和總結，對下一步工作做出了部署和安排，希望各區縣、各物業管理企業認真學習領會，主動抓好落實。這次受到表彰的物業企業代表以及業主委員會代表和區縣房管部門的代表也做了經驗介紹，希望進一步起到推動行業發展、社區和諧的示范作用。也借此機會，向戰斗在物業管理服務一線的全體同志表示衷心的感謝!向為物業管理工作做出突出貢獻，受到通報表彰的先進單位表示熱烈的祝賀!
物業管理是關系群眾安居樂業、涉及社會生活各方面的一項綜合性工作，對于改善城市形象，提升城市品位，美化人居環境，提高居民生活質量，增強城市綜合競爭力，具有重要的意義。北京奧運會的成功舉辦和新中國成立60周年慶祝活動的圓滿舉行，使首都的現代化建設進入了一個新的發展階段。劉淇書記在市委十屆七次全會工作報告中號召，要瞄準建設國際城市的高端形態，從建設世界城市的高度，全面落實人文北京、科技北京、綠色北京行動計劃。郭金龍市長在今年北京市十三屆人大三次會議的政府工作報告中提出，要“著眼建設世界城市”，以更高標準推動首都經濟社會又好又快發展。這給我們建設房管工作提出了新的更加艱巨的任務，也給物業管理行業健康發展提出了新的更高的要求。因此，我們要著眼建設世界城市的長遠目標，解放思想，勇于創新，不斷探索適應時代發展要求的物業管理體制機制，積極促進物業管理行業向產業化和高端形態發展，全面提高我市的物業管理水平。下面，我再講幾點意見。
一、著眼形勢發展，進一步提高對物業管理重要性的認識
隨著土地資源開發利用和城市化建設進程的加快，北京將會由城市建設主導期逐步向城市管理主導期進行轉變。認真梳理和解決現行管理體制、管理手段和管理方法中不符合、不適應的矛盾，是擺在我們面前的首要任務。具體到建設房管系統，進一步提高對物業管理重要性的認識，深入研究既有房屋的使用管理問題，也迫在眉睫。
第一、物業管理是完善和發展現代城市功能的基礎。現代城市功能的內涵十分豐富，既涉及城市原有功能的利用、發展和改造，也涉及城市遠景規劃布局的調整、社會經濟結構的轉變和社會生產生活等基礎設施功能的提升。城市基礎設施建設與房地產的開發、改造與建設，是為城市功能的完善與發展所創造的物質基礎。在城市的運轉過程中，無論是基礎設施還是住宅與公共建筑等，都要隨著時間的推移，投入相應的人力、物力、財力，使其保持原有功能或完善發展其功能。物業管理可以滿足業主和用戶在物業使用過程中多元化的需求，創造與硬環境相適應的管理服務軟環境，并使硬環境充分發揮效用，提高人們的生活質量。從這個意義上說，物業管理工作實際上就是城市基本組織單元的管理工作，物業管理工作者，實際上就是城市管理工作者。
第二、物業管理是現代城市管理體制的重要組成部分。物業管理作為一種新型的管理
模式，順應了住宅商品化和社會化需求，以其專業化的服務明顯改善了居民的居住環境，逐步得到了社會的認可和歡迎。現在我市的物業管理覆蓋面在不斷擴大，其重要性日益提高，已經成為城市管理的重要組成部分。截至2009年底，全市物業服務企業達3052家，有5210個項目實施了物業管理，其中住宅3557個項目，住宅物業管理覆蓋率達到了80%以上。居住區是人們生活的重要空間，是建設和諧社會的重要載體，作為社區中管理服務的主體，物業服務企業在提高人們居住質量和生活質量的同時，也承擔著居住區精神文明建設的重任。一個小區管理得好，小區就會平安祥和，居民就能夠安居樂業;管理不好，就會留下隱患，容易產生糾紛，影響社會穩定。
第三、物業管理是提高人民群眾生活工作質量的手段。經濟發展的根本目的是提高人民生活水平，提高居住質量是全面建設小康社會的重要任務。隨著國民經濟發展戰略目標的順利實現，居民消費需求逐步向注重生活質量提高轉變，向更高生活水平邁進。在住房方面，居民住房需求進入面積增加與質量提高并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉變的新階段。提高居住質量，既要靠住宅建設的科技進步，大力推進住宅產業現代化，提高住宅規劃、設計和建設水平，也要有良好的物業管理。好的物業管理改善了人居環境和工作環境，促使人們安居樂業，改進人們的精神面貌，促進人際關系融洽、社會和諧穩定。
第四、物業管理是維護社會和諧穩定的基本保障。維護社區和諧、加強社區精神文明建設是城市發展進步的基礎。物業管理是社區服務的重要組成部分，物業管理企業對于維護社區環境和秩序具有積極促進作用。近年來的實踐告訴我們，通過規范社區建設與物業管理各主體之間的關系，整合資源，可以推進物業管理與社區建設的協調發展，形成推進社區建設的整體合力，既有利于為居民創造良好的居住環境，也有利于促進社區和諧和社區精神文明建設。
二、理清工作思路，切實把握做好物業管理工作的突破口和著力點
近幾年，通過行業管理部門和物業服務企業的共同努力，我市物業管理工作取得了優異的成績，尤其是在2008年北京奧運會和2009年新中國成立60周年慶祝活動期間，我們的物業服務企業不僅為奧運場館和涉慶活動場所提供了優質服務，還為廣大市民生活提供了周到的日常服務保障，為維護社會和諧穩定，實現“平安奧運”和“國慶平安行動”作出了突出的貢獻。今年，按照市委市政府的工作部署，著眼建設世界城市，圍繞實施人文北京、科技北京、綠色北京發展戰略目標，進一步加強、完善和改進物業管理，繼續推動物業管理納入社區建設，全面落實各方主體責任，建立健全長效管理機制。
第一、要積極推進行業誠信建設，促進行業健康發展。“誠以立己、信以待人”，是企業生存發展的基本準則，也是行業健康發展的基礎。物業管理企業及從業人員的信用，是社會信用體系的有機組成部分。物業管理行業直面社會公眾，提供長期服務，誠信經營對行業發展至關重要。下一步，我們將逐步完善物業管理企業信用檔案系統，以信用檔案系統為載體推動行業誠信建設，要抓住服務行業的特點，推動管理重心的轉移，把信用管理落實到項目上，落實到項目負責人上，落實到崗位上，使每一位從業人員的誠實守信行為成為企業的信用基礎。
第二、要切實加強對業主大會和業主委員會的指導監督，強化業主自律意識。業主是房屋的所有權人，是物業管理的權利和責任主體，強化業主自律意識，充分發揮業主大會和業主委員會的作用是搞好物業管理的基礎。一是要加大業主大會和業主委員會組建力度。要加強對組建業主大會和業主委員會的指導，促進業主自我管理，自我約束機制的形成。要通
過規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，依法維護自身合法權益。二是要強化業主的權利意識和自治意識，充分發揮業主大會和業主委員會的作用。廣大業主要充分行使對業主委員會和物業企業的監督權，物業企業應當自覺接受監督。同時，要監督業主委員會不得做出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。三是要強化業主的責任意識和自律意識，樹立花錢買服務的理性消費觀念。物業管理企業要積極引導、增強業主物業服務消費意識，要完善管理規約和物業服務合同條款，將業主履行交費義務條款和制約措施納入管理規約和物業服務合同，使個別不自覺履行交費義務的業主受到規約和合同的限制和約束。
第三，要努力提高物業企業綜合素質，為居民提供優質的服務。物業管理的根本目的是為業主、為住戶提供優質的服務，物業事業的發展，關鍵在于企業素質的提高。各物業企業要切實加強內部管理，努力提高綜合素質，不斷提高服務水平。一是切實加強企業基礎建設。物業企業要完善企業內部管理制度，加強自身建設，苦練內功，增強發展后勁，適應市場競爭的需要。二是大力提高物業管理從業人員職業素質。要抓好多層次的人才培訓，加強企業關鍵崗位和技能培訓，提高從業人員素質。要把培訓重點放在項目負責人身上，通過加強對項目負責人的培訓與管理，提升物業項目的服務品質，提高物業企業的管理水平，推動行業整體素質的提高。三是要努力增強服務意識。各物業企業都要轉變觀念，把搞好服務放在一切工作的首位，要堅持以人為本，努力搞好人性化服務，要大力推行精細管理、精心服務，要充分發揮業主大會的作用，緊緊依靠業主委員會開展工作，物業企業要與業主委員會和諧相處，共同構建和諧社區，共同創造整潔、文明、安全的居住環境。四是培育一批品牌企業。各物業企業都要牢固樹立品牌意識、競爭意識、開拓進取意識，努力使企業上規模、上檔次、上水平，以高質量的管理和以人為本的優質服務，打造自己品牌。
第四，積極開展管理機制創新，不斷提升行業發展層次。一是要進一步處理好社會管理與行業管理的關系。物業管理是一個復雜交叉的管理問題，經過這幾年的實踐，我們對物業管理的認識不斷深化，特別是《物權法》的頒布實施，使我們深刻認識到物業管理不僅是行業管理問題，更是社會管理的問題，需要相關社會管理職能部門共同承擔;物業管理不單單是物業企業的事，更是業主的權利和責任，需要更多服務企業和業主共同負責。這種社會和行業交織在一塊的管理局面，要求我們必須樹立大局意識，講協調、講配合，不斷開展管理體制、機制和模式的創新。在這個問題上，希望大家和我們一起來思考、來研究，為做好工作打下基礎。二是要正確處理好前期管理與后期管理的關系。前期開發遺留問題是引發物業矛盾糾紛，影響物業企業和業主構建和諧互信關系的的主要原因，為此我們要把前期開發與后期管理的責任分界點后移。在業主大會成立前，由開發商負責前期物業服務，協助業主成立業主大會，業主大會成立后選聘物業服務企業，并且可以委托第三方機構按照物業項目交接的技術標準對共用部位和共用設施設備進行驗收。開發商應當及時處理解決物業使用中出現的物業質量缺陷以及配套完善等問題。要通過這種制度設計使物業企業從前期矛盾糾紛中擺脫出來，專心為業主服務，提高服務品質，提升行業發展層次。三是要積極探索資質和信用體系建設相結合的管理體系。資質和信用互為表里，要通過加強企業資質等級晉升核定工作完善資質管理，通過建立項目備案制度，加強對項目負責人的培訓與管理進一步強化信用體系建設，把靜態管理和動態監管結合起來，把對企業的監管落實到對人的管理上來，推動企業不斷加強自身建設，不斷提高從業人員素質，從而推動行業整體素質和服務品質的提
升。四是要深入研究引入第三方監管機制問題。要立足于構建業主和物業服務企業之間的長期和諧互信關系，嘗試引入第三方評估監理機構，為業主、物業企業和建設單位提供物業項目承接驗收、物業服務標準確定、服務費用評估、服務質量測評等方面的服務，努力在物業服務項目交接、推動物業服務質價相符、促進公平交易、化解矛盾糾紛等方面發揮積極作用。
三、認真履行職責，確保物業管理各項工作真正落到實處。
物業管理涉及面廣，社會影響大，特別是居住區物業管理，與廣大人民群眾的切身利益息息相關。不僅關系到人民群眾合法權益的實現，還涉及基層民主政治建設和社會穩定，是做好和諧社區建設、維護首都社會穩定工作的基礎環節。因此，各職能單位和部門必須高度重視，切實加強組織領導，明確職責分工，認真履行職責，強化協調配合，扎扎實實抓好這項與群眾切身利益密切相關的系統工程。
市區縣行政主管部門，要把強化物業管理工作作為提升城市管理水平、創建文明城市、維護社會穩定工作的一項重要內容，切實擺上議事日程，落實實施機構，明確工作任務，建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為物業管理工作提供有力保障。要進一步加大管理服務力度，充分發揮職能作用，努力轉變作風，不斷提高效率。要努力為物業管理企業排憂解難，為物業行業發展創造有利條件;要努力解決好群眾反映的熱點、難點問題，認真受理群眾投訴，加大調處力度，解決實際問題，努力化解矛盾，維護社會穩定;要加強指導和服務，努力推進全市物業管理的全面發展。
物業管理行業協會，要正確定位，進一步增強全局意識和責任意識，充分發揮匯聚行業智慧、加強行業自律、展示行業風采、提升行業形象的功能，發揮其服務、咨詢、溝通、監督、自律、協調的中介作用，不斷提升協會的影響力。要繼續完善物業示范項目評定機制，激勵物業服務企業不斷提高服務品質，推廣先進的物業服務經驗，充分發揮優秀物業管理項目的示范效應，促進行業健康有序發展。
物業管理服務企業，要深入研究我市物業服務市場的商機和問題，不斷學習和借鑒外省市先進的服務理念和成功的管理經驗，強隊伍，精業務，優服務，上高度，要緊緊抓住首都建設發展時機，積極作為，做強做大，樹立品牌。要全面加強職業道德教育和業務素質教育，建立健全企業章程和各項管理制度，積極推行人性化管理和親情化服務，逐步完成企業精神的沉淀積累，認真打造誠信、規范、負責、友善的企業文化，形成具有首都特色的物業服務行業新風。
同志們，物業管理工作千頭萬緒，矛盾和問題很多，我們要站在以人為本、構建和諧社會的高度，盡職盡責地開展工作。相信在全社會的理解和支持下，通過大家銳意進取，同舟共濟，創新發展，扎實工作，我市的物業管理工作一定會有新的起色，一定會創造出讓政府放心、讓社會滿意的物業管理新局面。新春佳節即將來臨，我代表市住房和城鄉建設委向辛勤工作在物業管理與服務工作崗位上的全體同志拜個早年，祝大家新春快樂，闔家幸福!
第七篇: 有效發揮政府各相關職能部門在物業管理工作中的作用
為推動我縣住宅小區物業管理工作健康、規范發展，縣人大常委會決定對縣城住宅小區的物業管理情況專題調研，并將此項工作列入常委會2012年工作要點。調研組自7月份起，利用大約三個月的時間，通過深入各住宅小區實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發放調查問卷、走訪群眾、利用互聯網征求意見、赴**西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區物業管理的整體情況，分析現狀，查找問題，學習借鑒先進經驗，認真研究對策和建議，圓滿完成了調研工作任務。現將調研情況報告如下：
一、我縣住宅小區物業管理的現狀
1、住宅小區的基本情況
根據住建局提供的住宅小區情況，本次實際調研居民住宅小區54個，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人。據不完全統計，即將投入使用和正在施工的小區大小約有30個，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區的入住人口將近到30000人。占到城區居住人口近50%。
分析我縣住宅小區的基本情況，主要呈現出以下幾個特點：
(一)住宅性質多樣。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價出售，住戶沒有完整的產權。如1993年建成的文筆小區。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住戶沒有取得產權證，目前多數已經轉手。這類小區有40個，占到小區總數的74%，但規模都比較小，多在30戶左右;三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房;四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，多處在新城區，一般規模也比較小，多自建自管;五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。
(二)建設標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區是蓋板房，逐步發展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力墻結構等。配套設施建設方面，有只有主體住宅，沒有任何公用建筑小區(如電信住宅樓);大多數配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等各種情況比較普遍;比較來說，寶鄉大廈、龍輝小區配套設施較好。
(三)規模差別較大。調研的54個小區中，大的有龍輝小區559套，幸福小區三個區650套，小的有煙草小區僅8套。其中，20戶以下的小區有14個，21-50戶的有19個，51-100有14個， 100-200戶的有5個，500戶以上的2個。
(四)舊住宅多且分散。調研的54個小區中，2005年以前建成的小區占到35個，大約占到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散;包括文筆小區在內，大多建設標準較低，多為磚混結構房。
2、物業管理的基本情況
(一)物業企業發展情況。目前我縣在工商注冊的物業公司有7家。其中目前在我縣開展服務業務的有4 家，服務小區6個，占小區總數的10%，住宅877套，占總住宅數量的22%;目前還沒有一家企業具有相應從業資質。
(二)業主大會及業主員會成立情況
目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有2家，分別為幸福小區、寶鄉大廈，但都沒有召開業主大會，通過逐戶上門認字、打電話征求意見等形式產生，目前都還沒有步入工作的正軌。
(三)小區的物業管理情況
調研的54個小區中，有3個由住建局的下屬物業服務部門管理，基本屬行政化管理，有29個小區由建設單位負責管理。物業機構管理的有14個小區，業主自治的有8個。建管不分，物業服務從屬于建設單位，沒有工程驗收的圖紙及相關資料，對小區工程建設的基本情況全然不知;服務項目少，大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，好一點的小區有保安服務和維修服務，服務質量相對都比較差，服務制度落實不到位，沒有明確的服務標準;收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元;物業從業人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業服務企業和從業人員都不穩定。
二、存在的主要問題
調研組認為， 我縣城區居民住宅小區物業管理總體還處于起步階段，物業管理還不規范，不能健康有序地運行。存在的突出問題主要有以下幾個方面：
1、工程建設的遺留問題
小區工程建設的.遺留問題是形成物業糾紛主因，也是物業管理健康運行的最大難題。一是許多小區建設手續不完善，住戶入住后一直不能辦理房屋產權證;二是工程質量把關不嚴，房屋在質保期內就出現一些質量問題，比如寶鄉大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴重等現象;三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門前地下室還是個大坑，雨天不能排水，居民出行不便;四是未嚴格按照規劃建設公共建筑和共用設施，如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設施、物業用房等。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會轉假到物業管理頭上，使得部分小區物業管理矛盾激化。
2、歷史原因形成的問題
一是政府于早期建設住宅小區，劃拔土地、定價出售，按照現行政策，住戶沒有完整的產權，不能辦理房屋產權證，出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責任權利不清，無法解決。如文筆小區政府還保留有部分產權，沒有任何利益，卻還要承擔維修責任;幸福小區屬政府定價出售，專項維修基金至今沒有著落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時條件限制，規劃、建設、用地等方面不夠規范，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經撤并，由住戶自管。這類舊住宅小區約有半數以上，已成為廣大住戶反映強烈的熱點和難點。
3、專項維修基金收繳不到位
調研的54個小區中，僅有7個小區收繳了專項維修基金，僅占13%。收繳標準不統一，有按房價2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問題已嚴重影響到住戶的正常生活，維修資金沒有著落。由政府建設的文筆小區和政府定價出售的幸福小區目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項維修基金的7小區，只有寶鄉大廈存入了專戶。
4、物業企業的發展嚴重滯后
通過當工商注冊的僅7家，掛靠服務的1家，都沒有取得相應的服務資質;物業服務人員素質偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規的培訓，管理人員持證上崗率只有5%左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10%。
5、物業管理模式落后，經營活動不規范
部分建設單位、開發商把自建小區的物業服務作為照顧自己親友就業的一個途徑，把物業服務變成了管理，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個小區中，只有不到10個是聘請物業企業管理。這種模式的運行無形中加大了物業服務企業的數量，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低，造成企業管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環機制無法建立。部分單位建設小區，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點報酬，有的是義務服務。部分物業企業管理人員簡單認為物業服務就是看大門、打掃衛生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，有的小區住戶反映有時幾天也看不打掃人員，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。調研的 54個小區，物業服務企業都沒有工程驗收的圖紙和相關資料，對小區建設的基本情況不清，大多小區沒有制定物業管理活動的相關制度或公約，少有的部分也得不落實。
6、業主大會、業主委員會的運作機制尚未形成
業主對物業管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關系。調研統計，有95%以上的業主對《物業管理條例》不了解或知道一點，對物管企業的服務要求往往會超出合理范圍。例如：在調查中，各個小區反映最多的頂層住戶出現樓頂漏水的問題，在業主與物業交涉未果時，往往會采取拒交物業費的方式來處理。有些業主認為我不交物業管理費是因為我不住或者不需要物業管理。使業主與物管企業之間關系僵化，陷入惡性循環的怪圈。
召開業主大會、成立業主委員會困難，業主委員會發展極度滯后。住房對業主大會缺乏認識，不愿意參加業主委員會，全縣成立業主委員會的小區僅有幸福小區和寶鄉大廈2個，都是在相關部門確定好候選人之后通過上門簽字，打電話征求意見的方式產生。政府部門的宣傳教育和指導工作做的不夠。
三、 意見和建議
針對物業管理中存在的突出問題，為了進一步加強我縣物業管理工作，提高物業管理水平，調研組提出如下意見與建議：
1、加強居民住宅小區的工程建設管理
工程建設的遺留問題是物業管理工作的源頭問題，相關職能部門要認真落實工程建設的各項監管措施，要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。規劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、對車位數量、綠地面積等內容;工程建設要嚴把工期和質量關;組織驗收，應將小區各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內容;要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。
2、加強對小區物業管理工作的管理和監督
一是督促開發商依法在銷售房屋之前選聘物業管理服務企業，制定臨時管理規約并將之明示房屋買受人;二是嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料并向房管部門備案的制度;三是強化日常管理，政府職能部門與居委會相互配合，形成合力加大執法力度，及時查處物業服務違法行為和物業管理區域內發生的違法行為;四是加大調處力度，及時化解各類物業管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，甚至取消在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主合法權益。
3、要強化對物業管理工作的指導
一是要主動介入，認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開，業主委員會建立并有效開展工作，促進規范的物業管理公司入駐小區有較大進展;二是加強物業服務企業的培育扶持，對物業企業的發展給予政策的扶持，組織好物業服務從業人員的崗前培訓，條件成熟時可以組織其成立行業協會，為其自我發展創造優越的條件。
按享受服務的等級收費機制沒有建立。區的物管運行成本不同、服務標準不同，收費標準自然不同，但現在的情況是各個小區之間互相參照，無論何種服務質量收取標準相差無己。
二是要加強引導，盡快形成以質論價、質價相符、合同約定的收費體系，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍;三是廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規范物業管理企業和業主的行為。區別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，促進物業服務健康運行。積極探索市場化運行的物業管理新機制，真正實現物業管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區的現狀及特點，宜選擇部分條件較好的小區，如龍輝小區，寶鄉大廈、幸福小區，先行搞好試點，逐步推行。
4、要健全物業管理體制機制
首先，完善和規范物業管理行政管理體系，加強物業管理隊伍組織建設，配備專職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發揮城管委，居委會等在日常物業管理活動中的優勢作用。其次，要健全完善物業管理各項制度，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的管理機制，確保物業管理工作健康運行。(本文來自于范-文-先-生-網)第三、要逐步建立一整套物業管理信息系統，全面、及時、準確反映我縣所有從事物業管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實施物業管理的物業管理企業情況、我縣所有物業的基礎情況、業主委員會情況等內容，為提高物業管理服務水平打下一個良好的基礎。
5、要深化物業管理法規宣教
縣政府及相關職能部門要運用互聯網、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業管理條例》、《山西省物業管理條例》等法規的宣傳活動，強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位;促使物業管理企業遵紀守法，規范管理，更好地為業主提供服務;增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行應盡的義務。
6、要規范物業管理服務行為
物業管理服務企業要樹立質量意識，規范管理、優化服務，取得廣大業主和業委會的支持和配合。一是加強從業人員業務培訓，提高其專業素質和服務水平。二是應當按規定實行明碼標價，統一收費，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，對物業管理企業、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、舉報電話等進行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業主明白消費。三是要加強企業內部管理，嚴格履行物業服務合同約定，為廣大業主提供相應服務并達到服務承諾標準，對業主和業委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業承接驗收制度，物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位，共用設施進行查驗，以減少工程建設遺留問題引發的物業矛盾和糾紛。
7、要強力落實專項維修資金的收繳工作
新近建成的小區條件較好，應嚴格督促落實，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動作用，如龍輝小區;對新開發的小區一定形成制度，確保落實;對政府及部門早其建設小區如文筆小區等，應盡快研究，加以解決。
8、要積極推進舊住宅小區的物業管理
調動各方積極性，針對舊住宅小區物業規模小，較為分散，尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難于起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業管理用房缺乏等問題，整合物業管理資源，完善物業管理條件，促進其盡快開展正常的物業管理工作，改善舊住宅小區的居住環境。可著手先行對幾個無物業管理小區進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。
第八篇: 有效發揮政府各相關職能部門在物業管理工作中的作用
同志們：
這次全市物業管理工作會議，是在全市深入學習貫徹北京市“兩會”精神，全面落實建設世界城市目標的新形勢下召開的，內容重要，意義重大。剛才農科同志對全市物業管理形勢進行了分析和總結，對下一步工作做出了部署和安排，希望各區縣、各物業管理企業認真學習領會，主動抓好落實。這次受到表彰的物業企業代表以及業主委員會代表和區縣房管部門的代表也做了經驗介紹，希望進一步起到推動行業發展、社區和諧的示范作用。也借此機會，向戰斗在物業管理服務一線的全體同志表示衷心的感謝!向為物業管理工作做出突出貢獻，受到通報表彰的先進單位表示熱烈的祝賀!
物業管理是關系群眾安居樂業、涉及社會生活各方面的一項綜合性工作，對于改善城市形象，提升城市品位，美化人居環境，提高居民生活質量，增強城市綜合競爭力，具有重要的意義。北京奧運會的成功舉辦和新中國成立60周年慶祝活動的圓滿舉行，使首都的現代化建設進入了一個新的發展階段。劉淇書記在市委十屆七次全會工作報告中號召，要瞄準建設國際城市的高端形態，從建設世界城市的高度，全面落實人文北京、科技北京、綠色北京行動計劃。郭金龍市長在今年北京市十三屆人大三次會議的政府工作報告中提出，要“著眼建設世界城市”，以更高標準推動首都經濟社會又好又快發展。這給我們建設房管工作提出了新的更加艱巨的任務，也給物業管理行業健康發展提出了新的更高的要求。因此，我們要著眼建設世界城市的長遠目標，解放思想，勇于創新，不斷探索適應時代發展要求的物業管理體制機制，積極促進物業管理行業向產業化和高端形態發展，全面提高我市的物業管理水平。下面，我再講幾點意見。
一、著眼形勢發展，進一步提高對物業管理重要性的認識
隨著土地資源開發利用和城市化建設進程的加快，北京將會由城市建設主導期逐步向城市管理主導期進行轉變。認真梳理和解決現行管理體制、管理手段和管理方法中不符合、不適應的矛盾，是擺在我們面前的首要任務。具體到建設房管系統，進一步提高對物業管理重要性的認識，深入研究既有房屋的使用管理問題，也迫在眉睫。
第一、物業管理是完善和發展現代城市功能的基礎。現代城市功能的內涵十分豐富，既涉及城市原有功能的利用、發展和改造，也涉及城市遠景規劃布局的調整、社會經濟結構的轉變和社會生產生活等基礎設施功能的提升。城市基礎設施建設與房地產的開發、改造與建設，是為城市功能的完善與發展所創造的物質基礎。在城市的運轉過程中，無論是基礎設施還是住宅與公共建筑等，都要隨著時間的推移，投入相應的人力、物力、財力，使其保持原有功能或完善發展其功能。物業管理可以滿足業主和用戶在物業使用過程中多元化的需求，創造與硬環境相適應的管理服務軟環境，并使硬環境充分發揮效用，提高人們的生活質量。從這個意義上說，物業管理工作實際上就是城市基本組織單元的管理工作，物業管理工作者，實際上就是城市管理工作者。
第二、物業管理是現代城市管理體制的重要組成部分。物業管理作為一種新型的管理
模式，順應了住宅商品化和社會化需求，以其專業化的服務明顯改善了居民的居住環境，逐步得到了社會的認可和歡迎。現在我市的物業管理覆蓋面在不斷擴大，其重要性日益提高，已經成為城市管理的重要組成部分。截至2009年底，全市物業服務企業達3052家，有5210個項目實施了物業管理，其中住宅3557個項目，住宅物業管理覆蓋率達到了80%以上。居住區是人們生活的重要空間，是建設和諧社會的重要載體，作為社區中管理服務的主體，物業服務企業在提高人們居住質量和生活質量的同時，也承擔著居住區精神文明建設的重任。一個小區管理得好，小區就會平安祥和，居民就能夠安居樂業;管理不好，就會留下隱患，容易產生糾紛，影響社會穩定。
第三、物業管理是提高人民群眾生活工作質量的手段。經濟發展的根本目的是提高人民生活水平，提高居住質量是全面建設小康社會的重要任務。隨著國民經濟發展戰略目標的順利實現，居民消費需求逐步向注重生活質量提高轉變，向更高生活水平邁進。在住房方面，居民住房需求進入面積增加與質量提高并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉變的新階段。提高居住質量，既要靠住宅建設的科技進步，大力推進住宅產業現代化，提高住宅規劃、設計和建設水平，也要有良好的物業管理。好的物業管理改善了人居環境和工作環境，促使人們安居樂業，改進人們的精神面貌，促進人際關系融洽、社會和諧穩定。
第四、物業管理是維護社會和諧穩定的基本保障。維護社區和諧、加強社區精神文明建設是城市發展進步的基礎。物業管理是社區服務的重要組成部分，物業管理企業對于維護社區環境和秩序具有積極促進作用。近年來的實踐告訴我們，通過規范社區建設與物業管理各主體之間的關系，整合資源，可以推進物業管理與社區建設的協調發展，形成推進社區建設的整體合力，既有利于為居民創造良好的居住環境，也有利于促進社區和諧和社區精神文明建設。
二、理清工作思路，切實把握做好物業管理工作的突破口和著力點
近幾年，通過行業管理部門和物業服務企業的共同努力，我市物業管理工作取得了優異的成績，尤其是在2008年北京奧運會和2009年新中國成立60周年慶祝活動期間，我們的物業服務企業不僅為奧運場館和涉慶活動場所提供了優質服務，還為廣大市民生活提供了周到的日常服務保障，為維護社會和諧穩定，實現“平安奧運”和“國慶平安行動”作出了突出的貢獻。今年，按照市委市政府的工作部署，著眼建設世界城市，圍繞實施人文北京、科技北京、綠色北京發展戰略目標，進一步加強、完善和改進物業管理，繼續推動物業管理納入社區建設，全面落實各方主體責任，建立健全長效管理機制。
第一、要積極推進行業誠信建設，促進行業健康發展。“誠以立己、信以待人”，是企業生存發展的基本準則，也是行業健康發展的基礎。物業管理企業及從業人員的信用，是社會信用體系的有機組成部分。物業管理行業直面社會公眾，提供長期服務，誠信經營對行業發展至關重要。下一步，我們將逐步完善物業管理企業信用檔案系統，以信用檔案系統為載體推動行業誠信建設，要抓住服務行業的特點，推動管理重心的轉移，把信用管理落實到項目上，落實到項目負責人上，落實到崗位上，使每一位從業人員的誠實守信行為成為企業的信用基礎。
第二、要切實加強對業主大會和業主委員會的指導監督，強化業主自律意識。業主是房屋的所有權人，是物業管理的權利和責任主體，強化業主自律意識，充分發揮業主大會和業主委員會的作用是搞好物業管理的基礎。一是要加大業主大會和業主委員會組建力度。要加強對組建業主大會和業主委員會的指導，促進業主自我管理，自我約束機制的形成。要通
過規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，依法維護自身合法權益。二是要強化業主的權利意識和自治意識，充分發揮業主大會和業主委員會的作用。廣大業主要充分行使對業主委員會和物業企業的監督權，物業企業應當自覺接受監督。同時，要監督業主委員會不得做出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。三是要強化業主的責任意識和自律意識，樹立花錢買服務的理性消費觀念。物業管理企業要積極引導、增強業主物業服務消費意識，要完善管理規約和物業服務合同條款，將業主履行交費義務條款和制約措施納入管理規約和物業服務合同，使個別不自覺履行交費義務的業主受到規約和合同的限制和約束。
第三，要努力提高物業企業綜合素質，為居民提供優質的服務。物業管理的根本目的是為業主、為住戶提供優質的服務，物業事業的發展，關鍵在于企業素質的提高。各物業企業要切實加強內部管理，努力提高綜合素質，不斷提高服務水平。一是切實加強企業基礎建設。物業企業要完善企業內部管理制度，加強自身建設，苦練內功，增強發展后勁，適應市場競爭的需要。二是大力提高物業管理從業人員職業素質。要抓好多層次的人才培訓，加強企業關鍵崗位和技能培訓，提高從業人員素質。要把培訓重點放在項目負責人身上，通過加強對項目負責人的培訓與管理，提升物業項目的服務品質，提高物業企業的管理水平，推動行業整體素質的提高。三是要努力增強服務意識。各物業企業都要轉變觀念，把搞好服務放在一切工作的首位，要堅持以人為本，努力搞好人性化服務，要大力推行精細管理、精心服務，要充分發揮業主大會的作用，緊緊依靠業主委員會開展工作，物業企業要與業主委員會和諧相處，共同構建和諧社區，共同創造整潔、文明、安全的居住環境。四是培育一批品牌企業。各物業企業都要牢固樹立品牌意識、競爭意識、開拓進取意識，努力使企業上規模、上檔次、上水平，以高質量的管理和以人為本的優質服務，打造自己品牌。
第四，積極開展管理機制創新，不斷提升行業發展層次。一是要進一步處理好社會管理與行業管理的關系。物業管理是一個復雜交叉的管理問題，經過這幾年的實踐，我們對物業管理的認識不斷深化，特別是《物權法》的頒布實施，使我們深刻認識到物業管理不僅是行業管理問題，更是社會管理的問題，需要相關社會管理職能部門共同承擔;物業管理不單單是物業企業的事，更是業主的權利和責任，需要更多服務企業和業主共同負責。這種社會和行業交織在一塊的管理局面，要求我們必須樹立大局意識，講協調、講配合，不斷開展管理體制、機制和模式的創新。在這個問題上，希望大家和我們一起來思考、來研究，為做好工作打下基礎。二是要正確處理好前期管理與后期管理的關系。前期開發遺留問題是引發物業矛盾糾紛，影響物業企業和業主構建和諧互信關系的的主要原因，為此我們要把前期開發與后期管理的責任分界點后移。在業主大會成立前，由開發商負責前期物業服務，協助業主成立業主大會，業主大會成立后選聘物業服務企業，并且可以委托第三方機構按照物業項目交接的技術標準對共用部位和共用設施設備進行驗收。開發商應當及時處理解決物業使用中出現的物業質量缺陷以及配套完善等問題。要通過這種制度設計使物業企業從前期矛盾糾紛中擺脫出來，專心為業主服務，提高服務品質，提升行業發展層次。三是要積極探索資質和信用體系建設相結合的管理體系。資質和信用互為表里，要通過加強企業資質等級晉升核定工作完善資質管理，通過建立項目備案制度，加強對項目負責人的培訓與管理進一步強化信用體系建設，把靜態管理和動態監管結合起來，把對企業的監管落實到對人的管理上來，推動企業不斷加強自身建設，不斷提高從業人員素質，從而推動行業整體素質和服務品質的提
升。四是要深入研究引入第三方監管機制問題。要立足于構建業主和物業服務企業之間的長期和諧互信關系，嘗試引入第三方評估監理機構，為業主、物業企業和建設單位提供物業項目承接驗收、物業服務標準確定、服務費用評估、服務質量測評等方面的服務，努力在物業服務項目交接、推動物業服務質價相符、促進公平交易、化解矛盾糾紛等方面發揮積極作用。
三、認真履行職責，確保物業管理各項工作真正落到實處。
物業管理涉及面廣，社會影響大，特別是居住區物業管理，與廣大人民群眾的切身利益息息相關。不僅關系到人民群眾合法權益的實現，還涉及基層民主政治建設和社會穩定，是做好和諧社區建設、維護首都社會穩定工作的基礎環節。因此，各職能單位和部門必須高度重視，切實加強組織領導，明確職責分工，認真履行職責，強化協調配合，扎扎實實抓好這項與群眾切身利益密切相關的系統工程。
市區縣行政主管部門，要把強化物業管理工作作為提升城市管理水平、創建文明城市、維護社會穩定工作的一項重要內容，切實擺上議事日程，落實實施機構，明確工作任務，建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為物業管理工作提供有力保障。要進一步加大管理服務力度，充分發揮職能作用，努力轉變作風，不斷提高效率。要努力為物業管理企業排憂解難，為物業行業發展創造有利條件;要努力解決好群眾反映的熱點、難點問題，認真受理群眾投訴，加大調處力度，解決實際問題，努力化解矛盾，維護社會穩定;要加強指導和服務，努力推進全市物業管理的全面發展。
物業管理行業協會，要正確定位，進一步增強全局意識和責任意識，充分發揮匯聚行業智慧、加強行業自律、展示行業風采、提升行業形象的功能，發揮其服務、咨詢、溝通、監督、自律、協調的中介作用，不斷提升協會的影響力。要繼續完善物業示范項目評定機制，激勵物業服務企業不斷提高服務品質，推廣先進的物業服務經驗，充分發揮優秀物業管理項目的示范效應，促進行業健康有序發展。
物業管理服務企業，要深入研究我市物業服務市場的商機和問題，不斷學習和借鑒外省市先進的服務理念和成功的管理經驗，強隊伍，精業務，優服務，上高度，要緊緊抓住首都建設發展時機，積極作為，做強做大，樹立品牌。要全面加強職業道德教育和業務素質教育，建立健全企業章程和各項管理制度，積極推行人性化管理和親情化服務，逐步完成企業精神的沉淀積累，認真打造誠信、規范、負責、友善的企業文化，形成具有首都特色的物業服務行業新風。
同志們，物業管理工作千頭萬緒，矛盾和問題很多，我們要站在以人為本、構建和諧社會的高度，盡職盡責地開展工作。相信在全社會的理解和支持下，通過大家銳意進取，同舟共濟，創新發展，扎實工作，我市的物業管理工作一定會有新的起色，一定會創造出讓政府放心、讓社會滿意的物業管理新局面。新春佳節即將來臨，我代表市住房和城鄉建設委向辛勤工作在物業管理與服務工作崗位上的全體同志拜個早年，祝大家新春快樂，闔家幸福!
第九篇: 有效發揮政府各相關職能部門在物業管理工作中的作用
2020年黨建引領物業管理工作總結經驗做法 x區打造“紅色物業” 更好服務居民 近年來，x市x區聚焦物業管理突出問題，因地制宜開展“黨建引領提升物業服務管理水平”試點工作，打造“紅色物業”，更好服務居民生活。
突出黨建引領，把工作體系建起來。建立區、街道、社區三級協調聯動體系，明確各部門的職責任務，明確街道社區黨組織的主體責任，堅持每月“一研判一調度一講評”，及時研究試點過程中難以協調解決的重點、難點問題。按照“一小區一方案”的工作思路，分小區制定《物業問題臺賬》《調研排查摸底臺賬》和《物業問題清單及整改臺賬》，由工作專班集中研究，逐條制定整改措施，區委組織部按照各部門職能進行任務分解并明確整改時限。目前已有忠厚里、秀水苑等26個小區在綠化、道路、停車位等多方面發生較大改觀。
堅持因地制宜，把特色品牌樹起來。在東方苑等23個物業公司管理的小區創新推行“社區黨組織+物業公司+志愿者隊伍”三方聯動管理機制，充分發揮社區黨組織的政治引領作用。在龍山水郡等37個小區建立健全“全天候巡邏、全方位監控、全覆蓋環衛”的工作機制，物業管理水平進一步提升。構建“國有物業集團黨委—街道分公司黨總支—社區管理處黨支部”三級組織架構，全面推行社區物業管理處掛職社區黨組織委員、社區書記兼任管理處副經理的“兩位一體、雙向交叉”運行模式，對學院路小區等127個無主樓院實行兜底管理，分類分檔制定“協商式收費”等服務制度，有效破除物業管理死角，惠及居民2.3萬戶。建立小區“黨員示范帶動+群眾自管自治”模式，居民黨員充分發揮先鋒模范作用，引導醫生、教師、律師等在職黨員積極“認崗定責”，讓居民在家門口就能享受健康體檢、公益家教、法律咨詢等高品質服務。
加強信息化建設，把治理格局筑起來。搭建“一圖一網一云”技術架構，建立了一個當期可應用、未來可擴展的智慧平臺。一圖，即利用三維地圖，以花園小區為試點，將小區樓棟精準呈現;
一網，即建設一張專用網絡，將人、車等要素進行網絡連接;
一云，即將各類數據通過一網傳到大數據中心，進行存儲挖掘應用，逐步實現“人過留影、車過留牌、機過留號、卡過留痕”，實現物業的精細化管理。
第十篇: 有效發揮政府各相關職能部門在物業管理工作中的作用
主任、副主任、秘書長、委員會:
根據市人民代表大會常務委員會2017年的工作要點和監督計劃，從3月13日到16日，市人民代表大會常務委員會組織了一部分成員和市人民代表大會代表，在市人民代表大會常務委員會副主任王慶的指導下，調查了我市的物業管理狀況。調查組聽取市政府和市住宅建設局、民政局、城市管理行政執法局、房地產協會等有關部門的情況報告，深入梅列區、沙縣、將樂縣、建寧縣、鄉鎮(街)、社區居民委員會、房地產企業、房地產經紀人、產業委員會、業主代表進行座談，實地調查梅列區龍澤區、沙縣西園區、將樂縣濱江華府、建寧縣萬星首府等10個小區的調查點，深入了解我市房地產管理工作情況。現將調查情況報告如下:
一、基本情況和主要工作效果。
我市自1993年首家房地產服務企業成立至2016年底，全市共有148家具備資格的房地產服務企業，其中二級資格11家，三級資格113家，暫定資格24家，員工約8300人，管理服務面積約1100萬平方米。市區企業58家(本地52家，外地進駐6家)，從業人員約3500人，管理服務面積約430萬平方米。物業管理以小區為主，涵蓋商業、辦公、現場、醫院、學校等領域，管理形式主要有專業物業管理、單位物業管理、社區居委會管理和無人管理四種，物業服務費實行政府指導價格，收費標準與收費等級相對應，每月每平方米0.5元至1.9元
近年來，市政府認真貫徹落實國務院頒布的《物業管理條例》和省人民代表大會常務委員會通過的《福建省物業管理條例》，加強物業管理，提高物業管理水平，取得了一定的效果。
(一)輔助政策逐漸完善。市政府相繼制定了《關于進一步加強全市物業管理工作的通知》、《三明市物業服務收費實施方法(試行)》、《三明市開展規范提高城市住宅區物業管理專業行動方案》等10多項規范文件和實施細則，涉及社區物業管理、物業服務收費和實施地化管理等多個方面，逐步建立物業管理規章制度，推進相關工作的順利開展。各縣(市、區)也相繼出臺了物業管理相關政策。例如，沙縣制定了《沙縣人民政府關于加強物業管理的意見》、《沙縣提高住宅區物業管理工作方案》等文件，進一步完善了物業管理機制，優化了運營流程。
(二)管理基礎越來越強化。一是做出示范選擇。市住房建設局組織開展2016房地產管理年活動，對全市各管理項目進行3次評價，獎優罰劣，確立典型。2009年至2016年，全市共建9個省級物業管理示范項目，32個市級物業管理示范項目。二是創新工作機制。市區引進信息化管理，率先成立福建省易萬家物業管理信息服務公司，委托三鋼信息技術公司開發具有三明特色的易萬家物業管理信息平臺，提高物業服務質量和效率。樂縣建立房地產管理糾紛調整機制，2016年以來接受房地產服務合同糾紛210件，審查199件，其中協調所有者支付房地產費后，房地產企業撤銷198件，判決1件永安市建立履約保證金制度，房地產企業進入新住宅區時，根據住宅區規模，支付3萬至5萬元履約保證金，協調解決房地產企業撤銷后住宅區遺留問題。
(三)行業監管落實。一是加強源頭管理。行政主管部門要求房地產開發企業在項目開發階段按照相關標準和條件規范建設，減少檢查住宅遺留問題，完善售后服務，為后期房地產管理工作奠定基礎。二是推進信用建設。2016年全市建立房地產企業信用綜合評價制度，落實日常動態更新、社會各方評價、年度綜合評價制度，初步建立誠信激勵、失信懲戒機制。在全省發布的第一批房地產服務企業信用綜合評價結果中，我市8家房地產企業評價良好，占全省9.5%。
(4)協會的作用發揮得更好。2014年成立市物業管理行業協會，在聯系企業、聯系市場等方面起到了一定的作用。市住房建設局依托房地產協會開展員工培訓、繼續教育、技能競賽等活動，提高員工職業素養、技能和服務水平。從2014年到2016年，各種培訓和繼續教育達到1800人。從2016年開始每月邀請省內業界專家進行專業技術講座，一些大企業也制定了內部訓練計劃，開展以動態評價為中心的行為管理，及時向社會公開。
二、存在的主要問題。
隨著城市化的快速推進，我市物業管理面積增加，物業管理行業發展穩步推進，但總體發展水平與先進地區相比，與人民群眾期待相比，存在一些問題，主要表現如下
(一)指導監督不足。由于體制不健全，缺乏有效的執法監督，住宅區居民物業管理糾紛時發生。一是管理權利的責任不清楚。目前，市區現有58家房地產服務企業，約60家行業委員會和150家房地產服務項目，市級和兩區從事房地產行業管理的員工不足5人(市級打工1人，兩區各2人)各縣(市、區)由住宅建設局負責此項工作，沒有設置專業機構和負責人管理的鄉鎮(街道)、社區居民委員會責任不明，大部分鄉鎮(街道)和社區居民委員會沒有將房地產監督協調責任納入日常工作范圍。主管部門疏于指導，監督不足，業主、產業委員會與房地產企業、社區居民委員會四者關系不合理，在協調房地產管理企業與業主之間的矛盾糾紛、指導、監督業主大會與產業委員會工作和管轄區內日常房地產管理活動等方面尚未發揮作用。二是執法能力不足。對于亂停車、毀綠、經營干擾、養狗、亂建等行為，行政執法不足。由于社區居民委員會、房地產企業沒有執法權，對這些行為進行勸說和制止是有效的，房地產糾紛投訴率高，解決率低。2016年梅列區翡翠城區200多名業主集體訪問，反映開發人員對園區內違法建筑沒有管理，有虛假宣傳嫌疑，社會影響很大。三是住宅專業維修資金使用管理不足。住宅專業維修資金提取程序繁瑣，使用率低，許多住宅區公共部位、公共設施設備無法及時維修。目前，市區支付住宅專業維修資金2.1億元，至今僅使用360.83萬元。建寧縣住宅專業維修資金累計支付1283.35萬元，住宅維修基金使用方案尚未形成，至今尚未使用，業主、房地產企業意見較大。四是舊住宅區問題越來越突出。我市老舊小區多無物業管理，基本由小區居委會代管，公共維修資金不足，小區配套不全，綠地面積小，停車位不足，環境臟亂差，房屋立面損壞嚴重等問題已成為廣大業主反映強烈的熱點、難點問題。
(二)行業委員會的作用尚未充分發揮。由于各方對其地位、作用和運營規律認識不足，部分縣(市、區)行業委員會建設率低，全市建設工作和進展不平衡。首先，工業委員會很難成立。大多數業主對行業委員會的認識有偏差，自治管理意識弱，參與物業管理的積極性低，不愿參與行業委員會的選舉和選舉，許多小區物業管理運行多年來無法成立行業委員會。二是行業委員會正常運行困難。行業委員會是業主選舉產生的，但組成人員大多沒有津貼獎勵，屬于免費為小區業主服務，缺乏有力的手段和方法，很難在房地產企業和業主之間起到橋梁和紐帶的作用，對房地產企業和業主雙方也沒有有有效的制約，因此工作積極性普遍不高，遇到困難和矛盾不想管理的現象時有發生，行業委員會的維權和協調作用無法發揮。三是行業委員會監督困難。行業委員會是自治的大眾組織，機構松散，沒有明確具體的權力和責任，沒有相應的獎懲評價方法，很難有效監督其運營狀況。梅列區東安25棟產業委員會到期，長期不公開收支賬目，損害業主利益，業主意見大。另外，一些小區業主對行業委員會產生的程序、權利、責任、地位、作用認識不足，一些形狀虛設，很難發揮其應有的作用。
(3)收費難的現象比較突出。物業管理費用難是長期困擾我市物業管理的領導問題，成為制約我市物業管理行業快速健康發展的重要因素。從調查的情況來看，費用困難的現象主要表現在四個方面。一是開發建設部門的遺留問題，費用困難。一些房地產開發企業未按合同執行水、電、氣、房地產服務用住宅的一些房地產開發企業未能及時履行住宅質量保證責任，住宅滲水等問題未能及時修理，一些開發企業未能按合同約定期限辦理住宅生產證，一些業主不滿二是房地產企業未能按合同約定提供質量價格一致的服務。調查顯示，許多住宅區停車位管理不規范，車輛隨意停車，停車位收費標準不統一的住宅區公開制度不健全，住宅區日常維護不足。據梅列區人民法院初步統計，2016年受理的房地產服務合同糾紛案件504起，90%以上由于業主對房地產服務質量不滿意。三是部分業主房地產有償服務消費意識薄弱。一些業主的思想觀念習慣于公司負責管理和免費接受房地產服務，缺乏花錢買服務的思想準備，沒有確立商品意識和房地產消費意識，認為房地產管理是政府應該管理的事情，拒絕支付房地產管理費用。根據市房地產協會2015年對55家企業的調查統計，2012~2014年度房地產服務費累計不足2033萬元。四是低收入群體的經濟承受能力有限。目前，我市許多購房者屬于中低收入家庭，由于市政建設、舊城改造搬遷、取舍等原因改善了居住條件，但超過了他們支付能力的消費，使他們對房地產費用產生抵觸感，同意按規定支付房地產費，但一拿到鑰匙就拖欠。
(4)服務水平需要提高。一是忽略房地產企業自身建設。一些房地產企業沒有建立嚴格的各級人員崗位責任、工作標準和評價標準，有錄用人員沒有取得相關房地產管理監視證就上崗的現象，員工整體素質不足，服務水平參差不齊。二是物業管理工作不規范。一些房地產企業擅自增設收費項目，提高收費標準，引起與業主的矛盾。《物業管理條例》明確規定，物業企業不得擅自占有、改變住宅區共享部位、共享設施設備經營。由于監督不嚴格，房地產企業擅自占有、改變住宅區公共部門經營的現象有時會發生。三是物業管理服務質量不高。我市從事物業管理的企業總體規模較小，無法有效地將管理和服務有機地結合起來，部分物業企業的經營在微利、平衡的情況下運營。物業服務，特別是小區物業服務，僅僅停留在清潔衛生、綠化養護、治安巡邏等基本服務內容上，物業企業提供的服務還不能滿足業主的要求。
三、今后工作意見建議。
針對本次調查發現的問題，對下一次物業管理工作提出以下意見和建議
(一)完善物業管理結構。市政府應盡快整理關系，加強物業管理體制建設。必須加強業務指導。明確物業管理工作監督部門，參考漳州市做法，建議在市住建局設立物業管理機構，明確工作責任，配備專職人員，核定工作經費。進一步細化責任落實，順應房地產企業、產業委員會、鄉鎮(街道)和部門之間的關系，加強政府、社區居民委員會對業主、產業委員會、房地產企業的指導、指導和協調，形成多方合作、共同推進的良好局面。二要嚴格監督管理。破壞住宅結構、違法建設、違法改變房地產用途、破壞住宅區環境、侵犯業主公共利益等違法行為，通過社區居民委員會、鄉鎮(街)、職能部門與房地產機構的聯動，形成工作合作力，立即依法處理。三要擴大物業管理的壟斷范圍。在規范新建住宅區物業管理的同時，市、縣(市、區)二級政府應繼續加強舊住宅區的整備、改造，對整備改造后的舊住宅區定義物業服務范圍和標準，由行業委員會或社區居民委員會引進物業企業，從秩序維護、衛生清潔、綠化養護的基本服務內容開始，擴大舊住宅區的物業壟斷面。四要完善住宅專業維修資金的使用管理。住宅專業維修資金是住宅的養老金和保命金，市政府積極協調有關部門，盡快整理住宅專業維修資金的使用管理機制，征收住宅專業維修資金，公開透明使用，使住宅專業資金更好地發揮利益。
(二)提高業主的管理意識和能力。業主物業管理意識和行業委員會自我管理能力的提高直接影響住宅區物業管理水平。必須提高業主的積極參與度。各級政府和有關部門應進一步加強國務院頒布的《物業管理條例》、省人民代表大會常務委員會通過的《福建省物業管理條例》等法律法規的宣傳力度，開展法律法規訓練、物業知識競賽、社區文藝公演等大眾喜愛的活動，提高很多業主的物業消費意識、公共責任意識、小區管理意識和民主監督意識。二要加強行業委員會組織建設。要細化《市住建局關于規范業主委員條件的指導意見》，加強鄉鎮(街道)、社區居委會對行業委員會工作的指導，創新行業委員會的組織模式。
增強業主參與小區事務的積極性。引入業委會委員薪酬服務機制，提高其履職能力，提升業委會對小區事務的管理水平和決策的公正性。三要規范業委會工作。鄉鎮(街道)、社區居委會要對業委會的活動進行定期監督檢查，對業委會活動中出現的違規行為要及時制止并限期整改，保證業委會在法定范圍正常有序運行。業委會在換屆時，要委托第三方機構對收支賬目進行審計，并向業主公告結果，接受業主的監督和質詢。
(三)規范物業管理收費。物業服務是監測商品房小區治理狀況的“晴雨表”和“風向標”。其中物業費價格水平、物業費收繳率、物業財務透明度和物業服務質量則是衡量物業服務狀況的主要指標。市政府及有關部門要加強引導，盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍。一要簡化物業費追繳程序。探索將物業欠繳案件作為簡易類案件，由物業企業采取向基層法院申請支付令的方式，降低追索物業費欠繳的管理成本、司法成本。二要增強收費透明度。要監督物業企業嚴格按照相關部門審核批準或物業管理服務合同約定的項目、標準收費，及時在小區內公布物業服務的收費情況，定期向業主公布財務收支情況，接受業主和有關部門的監督，讓業主明明白白消費。三要強化獎懲引導。要認真研究對策，對參與管理、成效顯著的業委會成員，給予表彰鼓勵;對違法失信行為，納入個人征信、考核體系。引導黨員干部和機關事業單位職工，帶頭繳納物業管理費用，帶頭維護好小區環境秩序。
(四)提升物業企業服務效能。物業企業要樹立質量與品牌意識，規范管理、優化服務，取得廣大業主和業委會的支持和配合。一要加強行業自律。物業管理企業要不斷提升誠信自律意識，逐步提高科學管理水平和服務質量，促使企業向規范化、科學化、標準化發展，牢固樹立“誠實守信、優質服務、文明從業”的服務宗旨，力求“業主滿意、企業受益、行業順意”。二要落實物業承接驗收制度。物業管理企業承接物業時，要嚴格落實《物業承接查驗辦法》，應當對物業共用部位，共用設施進行查驗，杜絕項目“帶病”交付，減少因開發商遺留問題引發的物業矛盾和糾紛。三要引領行業規范運作。要積極培育市場，通過以獎代補、組建國有物業公司等形式，建立示范點，使部分優秀企業組成物業產業龍頭，帶動我市物業管理規范化。四要更新服務理念。物業服務應朝著商業化與公益化相結合的方向發展，將以人為本的理念深入到服務中，如在社區內設立“心理咨詢”、“醫療服務”、“家政服務”等社區服務中心，以滿足業主不同層次的需求。
第十一篇: 有效發揮政府各相關職能部門在物業管理工作中的作用
為貫徹落實中央和省、市關于加強基層黨的建設決策部署，進一步發揮黨建引領作用，提升物業管理服務工作水平，推進全區物業管理工作科學、規范、健康發展，近日，在濟寧游客服務中心二樓會議室，組織召開太白湖新區加強黨建引領推進社區物業管理工作會議，區黨工委委員、管委會副主任張成俊出席會議并作重要講話，區黨工委委員、組織部部長張德強主持會議。
濟寧市太白湖新區加強黨建引領推進社區物業管理工作會議
會議首先由許莊街道黨工委副書記、辦事處主任劉君妮傳達了《關于加強黨建統領完善社區物業管理的實施意見》，就強化黨建引領，推進物業服務融入社區治理，提出了指導性和針對性都比較強的意見，對社區物業管理工作也作了周到、細致的安排;其次由區建設局局長唐玉玲傳達了《關于加強業主委員會監管的若干意見（試行）》的通知，作為住宅小區成立業主委員會的指導性文件，具有很強的可操作性;最后區黨工委委員、管委會副主任張成俊作了重要講話，張主任在講話中指出這些措施和意見，對進一步加強全區物業管理、提升管理水平將起到積極推動作用，希望大家要深入研究思考，認真學習借鑒，嚴格按要求抓好貫徹落實。
會議指出，當前物業管理與社區管理相互脫節，造成各類物業矛盾糾紛時有發生，群眾訴求、投訴較多，物業管理工作已成為城市管理中的熱點、難點、焦點問題，直接影響到社會和諧穩定。物業管理是關系群眾安居樂業、涉及社會生活各方面的一項綜合性工作，是城市管理工作的重要組成部分，是改善人居環境、提高生活和工作質量的重要手段，也是促進社會和諧穩定的重要保障，對于改善城市形象，美化人居環境，提高居民生活質量，增強城市綜合競爭力，都具有重要的意義。今年市政府將“全面提升物業管理水平”列為為民所辦十件實事之一，各級各部門要高度重視，以開展物業服務規范化管理提升年活動為契機，進一步強化黨建引領，健全機構體系，創新監管模式，全力打造具有“綠色、智慧、品質、集群、和諧”理念的物業服務行業，全面提升物業管理整體服務水平。
會議強調，要深化黨建引領推進物業管理的認識。近年來，全區物業企業發展迅速，物業企業已經成為推動社會治理、服務居民群眾的一支重要力量。區黨工委、管委會對強化黨建引領推進紅色物業融入社會治理高度重視，區黨工委強化黨建統領推進“雙基”工作三年行動計劃，專門作出安排，就強化黨建引領，推進物業服務融入社區治理提出明確要求。這為強化黨建引領推物業管理融入社會治理提供了政策支撐和工作遵循。各級要充分認識堅持黨建引領推進紅色物業融入社會治理重要意義，認真落實區黨工委、管委會安排部署，強化工作措施，積極穩妥推進。要準確把握推進“紅色物業”工作的目的，就是通過加強黨組織對物業服務管理工作的領導，提高物業服務管理水平，推動物業服務管理融入社區治理，把物業服務企業打造成一支“紅色服務隊”，共同做好服務群眾工作。要突出黨建引領、組織覆蓋、為民服務，切實加強黨對物業服務企業和業主委員會的全面領導。要聚焦提升組織力，把物業企業和業委會黨組織建設成為宣傳黨的主張、貫徹黨的決定、團結動員群眾的堅強陣地。
第十二篇: 有效發揮政府各相關職能部門在物業管理工作中的作用
最近從各方面了解到江蘇揚州市在推動物業管理規范發展上所做的大量有成效工作，很受鼓舞。抽時間到揚州作了一次調研，了解到揚州市委市政府對物業管理發展給予的高度關注，把“采取有效措施，全面提升物業管理水平”寫入了市政府工作報告，確定2013年為“物業管理提升年”；按照“提升物業管理水平、提高群眾居住滿意度”的總體要求，經市政府常務會專題研究通過，今年3月下發了《市政府辦公室關于進一步加強市區物業管理工作的意見》（簡稱《市政府意見》），之后召開了市區物業管理工作推進大會，成為貫徹《江蘇省物業管理條例》行動最快、力度最大的城市。在調研中感到，這是揚州市在近幾年大力推動物業管理工作的進一步發力，他們的以下做法值得各地借鑒。
一、在管理模式上，采取市場化物業管理和基本物業服務“兩條腿”并進，大幅度提高物業管理覆蓋面
近年來，揚州采取了市場化物業管理和基本物業服務“兩條腿”的并進。對市區新建商品住宅小區，要求100%推行專業化、市場化的物業管理，由物業企業依據合同實施管理；對暫時不具備市場化條件的老舊住宅區，結合綜合整治，全面實施由街道（鄉鎮）成立基本物業服務中心提供的包括治安防范、清掃保潔、綠化養護、維修服務、停車管理的“五有”基本物業服務。由此大幅度提高了物業管理和服務的覆蓋面，使得近幾年政府投資改造后的老舊住宅小區能保持完好狀態，讓居住在老舊小區的居民得到基本的物業服務。這次我們調研的建有28幢多層住宅，居住789戶居民的荷花池老舊住宅小區，在2010年市政府實施了整治改造后，由街道建立了荷禾物業服務中心，徹底改變了過去“大門四處敞，路燈鬧下崗；水泥路不平，停車要靠搶；垃圾難入箱，隨地到處放；花園不見花，雜草茁壯長”面貌，呈現“小區有保安，大門設門崗；路燈個個亮，路平下水暢；車輛停車位，垃圾全入箱；衛生有保潔，綠地花兒放”景象，在小區整治和管理上，交出了一份讓居民滿意的答卷。新建小區市場化物業管理和老舊小區基本物業服務的全面推進，對揚州城市整體管理水平的提升，文明城市的建設，以及社會的和諧，都作出了重要貢獻。
二、在工作推進上，建立社區居委會、業主委員會、物業服務企業“三位一體”的協調機制，打造物業管理與社區建設的良性互動
成立由社區居委會、物業服務企業、業主委員會參加的議事班子，建立工作例會制度，形成統一的管理協調機制，以物業管理推動社區服務發展，拓展社區服務范圍，建設管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、生活便利、人際關系和諧的現代化社區，是揚州推進物業管理的重要抓手。僅荷花池老舊住宅小區在整治改造和基本物業管理推進過程中，針對停車位不足的問題，社區居委會、小區業主委員會、基本物業服務分中心就召開了40多次“圓桌會議”和80多次現場協調會，與每一戶居民進行協商，共建立18座79間1400多平米的合用車庫，在原有40個停車位的基礎上合理規劃、裁邊補角再增加了40個停車位，有效解決了居民停車難問題。
在管理體制上，落實市、區、街道、社區“兩級政府、三級管理、四級網絡”的行政監管和公共服務責任，將加強市區物業管理的工作落到實處
揚州《市政府意見》提出，按照“統一領導、分級負責，以塊為主、綜合協調”的原則，落實行政監管和公共服務責任，進一步明確市、區兩級職責分工，健全市房管部門行業管理、各區政府（管委會）屬地負責、街道（鄉鎮）具體組織、職能部門密切配合的工作體制，有效發揮社區基層組織和業主自治組織作用，共同推進市區物業管理工作。市政府建立市相關職能部門和各區政府（管委會）參加的物業管理聯席會議制度，主要研究物業管理重大事項，會商區級機構無法處理解決的物業管理重點工作，協調推進條塊協作，研究提出重大政策建議。
在今年一季度末召開的市區物業管理工作推進大會上，聞道才副市長在講話中要求市相關職能部門進一步將工作觸角延伸到小區，立足職能、分工協作、密切配合，對房屋建筑質量、違章開店、油煙噪音、犬類管理等與群眾生活息息相關的民生實事，該管的必須管，要管就管到位；要求各區政府對轄區內的物業管理工作負總責，建立相應的聯席會議制度和物業管理工作機制，落實轄區物業管理責任，積極推進物業管理進社區；要求強化部門聯動、構建大物管工作格局，切實提升業主滿意度。
揚州市將有關事項的具體組織實施落腳到街道，由此構筑覆蓋全市的物業管理工作網絡。《市政府意見》明確要求街道（鄉鎮）建立物業管理專門機構，明確分管領導具體負責，配備2—3名專、兼職人員，具體組織轄區物業管理工作；負責物業服務項目監督管理和矛盾投訴調解等工作，調解本轄區物業管理方面的投訴，完善社區公共服務體系；牽頭組織召開業主大會，成立業主委員會或物業管理委員會，并指導、監督其日常運作；對轄區內的老舊住宅小區，按照要求負責為居民提供基本物業服務。
在工作重點上，強化部門聯動、齊抓共管，群策群力解決群眾關注的熱點難題。
揚州市下發的《市區物業管理工作聯席會議成員單位工作職責》對各區政府、市房管局、公安局、民政局、中級法院、財政局、人社局、規劃局、建設局、城管局、民防局、環保局、物價局、政府法制辦、地稅局、工商局、質監局、消防支隊、揚州報業傳媒集團、揚州廣電傳媒集團（總臺）的職責做了明確分工。
市政府把緩解住宅小區停車難，提高物業服務費收繳率，擴大維修資金應急使用通道，加大違章搭建管控力度等作為近階段打好攻堅戰的突破關鍵。區別不同情況，《市政府意見》對加強物業管理從四方面提出了分類指導意見。
一是對新建商品住宅小區，以建立市場化的物業管理機制為主要措施，加強對前期物業服務招投標的監管，重點解決物業服務市場資源合理配置、承接查驗制度建立、住宅小區配套設施建設和落實等問題；二是對已經實施市場化物業服務的住宅小區以提高物業服務水平和建立協調矛盾調處機制為主要措施，重點解決部分住宅小區物業服務水平不高、物業服務企業不誠信經營、物業服務費市場化機制不健全、矛盾突出小區的停車難、拆違難、物業服務費收費難、調價難等問題；三是對老舊住宅小區以開展老小區綜合整治和落實基本物業服務為主要措施，重點解決基礎設施配套不完善、財政補貼資金保障等問題，保證老舊住宅小區有治安防范、有清掃保潔、有綠化養護、有維修維護、有停車管理等有償性基本物業服務；四是對拆遷安置和保障性住宅小區以增加配套服務設施建設面積、落實建設單位監管責任和提高物業費收繳率為主要措施，重點解決小區物業服務經費不足、物業服務水平不高等問題。
五、在政策引導上，多措并舉加大扶持力度，促進物業管理整體水平的提升
《市政府意見》明確：“對不具備市場化物業服務的老舊住宅小區實施基本物業服務的，市、區財政給予0.15—0.2元/㎡/月的資金補貼”；“拆遷安置和保障性住宅小區配建的配套服務設施經營收益用于彌補物業服務經費缺口。如仍有不足，由市、區財政各承擔50%給予補貼”；對物業
服務企業為“2004年前建成住宅小區提供的物業服務質量考核達標后，對其在物業服務過程中所繳納的營業稅地方留成部分實行先征后返政策”；對物業服務企業錄用的“40—50”人員，依勞動合同時限，區分給予基本養老、醫療、失業、工傷、生育社保補貼，及明確資金列支渠道；對物業服務企業新招用符合條件的人員，區分勞動合同時限與考核，給予職業培訓補貼。市政府還通過以獎代補，加大物業服務爭優創先獎勵力度，促進物業服務水平不斷提升。
第十三篇: 有效發揮政府各相關職能部門在物業管理工作中的作用
近日我局組織專人，先后深入22個居民住宅小區采取座談討論、發放調查問卷等方式，開展了物業管理工作專題調研。現將調研情況報告如下：
一、物業管理現狀
我縣物業管理工作經過多年的發展，已形成了類型多樣、層次廣泛的服務形式。目前主要有四種管理類型：一是物業服務企業專業化管理型;二是開發商售后自管型;三是業主自主管理型;四是過去類似單位集資建設的單棟樓，即老舊樓房，不具備實行專業化的物業管理屬無人管理型。
目前，我縣共有11家物業企業，其中本地物業企業5家,引進物業企業6家,物業從業人員共約100余人，平均年齡為56歲。全縣共有居民住宅小區84個，建筑面積158萬平方米，共住居民16400多戶，近4萬人。公司化物業管理覆蓋率為33.3%，小區成立業主委員會14個，占全部小區的19%。
近年來，我局主要采取了以下幾項措施：一是廣泛宣傳，增強了業主的物業消費意識，使業主在一定程度上了解、參與、支持物業管理，為物業管理工作營造了較好的氛圍;二是組織培訓，提高了參訓物業管理人員素質。每年與就業局共同舉辦物業從業人員培訓班，并多次組織各物業企業負責人、業主代表、社區負責人赴臨河區、杭錦后旗、五原縣、烏拉特前旗等周邊地區考察學習物業管理工作，不斷提高物業服務質量水平。三是積極開展老舊小區改造、社區化物業管理、片區化大物業等創新工作。今年我局又積極招商引資，擬實施物業管理與安保運營一體化建設項目，對全縣范圍內的老舊住宅小區，進行統一化的安保、安防等全方位專業化物業服務，不斷提高全縣的物業管理水平。
二、存在的主要問題
一是物業管理機構、人員缺位，監管作用無法發揮。目前，全縣內僅有4名專職工作人員負責物業管理的監管工作，人員嚴重缺乏，監管不到位造成事無人管、無人管事的現象非常嚴重，從而導致物業監管工作無法落實。如：物業前期招投標、從業人員定期崗位培訓、業主滿意度調查、業主委員會成立與培訓、小區承接驗收等物業管理工作無法正常開展。
二是在項目的規劃設計、開工、竣工驗收等環節上，沒有嚴格的監管標準。很多小區在一期工程未規格設計物業用房、活動室、自行車棚等，由于后期資金困難，項目中斷，導致配套設施無法落實。
三是部門之間沒有形成管理合力。有的業主隨意丟棄垃圾、違反規定飼養寵物、私搭亂建，有的擅自改變房屋用途，在裝修中損壞建筑物結構安全或造成滲漏，影響相鄰業主的正常居住等。對此，物業服務企業難以管理，相關政府職能部門也很少監管過問。
四是業主自我管理意識欠缺，業主委員會尚未真正發揮作用。從目前我縣成立的14個業主委員會中，有2個業主大會不能順利召開，民主決策的作用得不到有效發揮。
五是業主與物業服務企業矛盾日益尖銳，不穩定因素開始凸顯。近年建設的部分小區，由于存在暖氣不熱、水壓不足、綠化不達標、無停車場、無公共活動場所、安全無保障等問題，給業主生活帶來不便。由此，業主希望所有問題讓物業企業解決。但因有些問題超出了物業公司的服務范圍，物業公司無力協調，使得原本簡單的個體性問題發展成為大的群眾性問題。部分業主因此而拒交物業費，物業企業因收不足物業費而降低了服務質量，業主與物業服務企業的矛盾日益突出。經調研，引發業主和物業服務企業糾紛的原因多數與開發商遺留問題有關。有的開發商在建設過程中不講誠信，偷工減料，房屋質量存在嚴重問題。有的擅自改變設計規劃，小區建設先天不足,有的在售房時關于供水、供氣等方面的一些承諾無法兌現，有的在管道維修時甚至找不到設計圖紙，成了業主拒交物業費的理由。這些問題業主從開發商處得不到及時解決，只能同物業服務企業交涉，從而引發雙方的矛盾和糾紛。
六是物業管理企業經營不規范，服務不到位，從業人員素質較低。目前，在全縣的物業管理小區中，大部分沒有通過招投標方式選聘物業服務企業，多數小區或是由原開發企業委托其子公司代管，或是由開發商通過前期物業選聘的物業企業管理。這種“自建自管”的管理模式所帶來的直接后果就是物業管理市場缺乏競爭，物業服務企業沒有活力，管理水平很難令業主滿意。
三、下一步工作建議
(一) 加強領導，健全組織機構，逐步完善物業管理工作。針對全縣物業管理的復雜性，健全以物業主管部門、巴鎮社區居委會、業主委員會為主的三級物業管理體系，理順解決物業糾紛投訴中出現的問題，建立主管部門行業指導，社區居委會具體負責，各部門協同配合的物業管理工作機制，逐步形成條塊結合、以塊為主、各負其責、齊抓共管的物業管理新局面。
(二)要進一步規范物業管理招投標行為。按照房地產開發與物業管理相分離的原則，住宅物業的建設單位，必須通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于三個或者住宅規模小于2萬平方米的，經物業所在地房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。同時建立物業公司信用檔案，按季度上報，年終評定，從而推動物業服務企業優勝劣汰，加快物業管理市場化進程。特別是要引入競爭機制，徹底改變物業管理工作由開發建設單位“自建自管”的狀況。
(三)嚴格把好驗收關。開發商遺留問題是日后小區物業管理的最大難題，所以在小區竣工驗收時，需讓物業公司參與驗收，以增強專業間鑒定。相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。要有詳細精確的小區管道設計圖紙，以便日后的管理和維修。物業管理企業在驗收時也要詳細檢查、檢驗小區配套設施及公共設施情況，包括小區業主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經營管理埋下隱患。規劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、車位數量、綠地面積等內容;工程建設要嚴把工期和質量關;組織驗收，應將小區各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內容;以源頭上杜絕因工程質量引發的物業管理問題。
(四)加強對物業管理企業的監管，一是加強從業人員業務培訓，提高其專業素質和服務水平;二是強化日常管理，政府職能部門與社區居委會相互配合，形成合力加大執法力度，及時查處物業服務違法行為和物業管理區域內發生的違法行為;三是組織考核。要不定期對物業企業考核巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，并建立黑名單、信用檔案制度等，情節嚴重的取消在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主合法權益。
(五)加大老舊住宅小區改造工作力度。目前我縣2000年以前建成的老舊住宅小區22個，面積9.3萬平方米。這部分老舊住宅小區都是規模相對較小，維護成本較高，配套設施不完善急需改造維修，且均未交納維修資金。都存在管網老化、道路難行、路燈不亮、缺少綠化、殘墻斑駁、亂停亂放等現象，缺乏基本的物業管理條件等問題。一是全面清理所涉及的老舊小區，摸清情況，整理出需要改造的范圍項目，將完善基礎設施作為當前老舊住宅小區改造整治的主要內容，優先解決道路和地下管網破損陳舊老化問題。二是制定并逐步出臺相關改造扶持政策，對配套設施不齊全的老舊小區，采用政府補助一點，供水、供電、供氣企業承擔一點，業主個人籌一點的方式，實現供水、供電、供氣等專業經營設施設備的分戶計量、分戶控制，為小區引入物業公司管理創造基礎條件。三是力爭在五年內，完成老舊小區環境綜合治理工作，在完善老舊小區硬件配套設施的基礎上，完善物業管理，實現“路平、燈亮、草綠、水暢、衛生、安全”目標。滿足老舊住宅小區居民出行和居住生活的最基本需求，改善小區面貌，提升管理水平。四是積極探索新的物業管理模式。老舊小區基礎設施改造完成后，可以采取社區居委會代管、業主自治、專業物業服務等模式，實現物業管理基本覆蓋，逐步建立老舊小區的物業管理長效機制。
(六)多渠道加大宣傳力度，為物業管理工作創造良好的環境。物業管理事關千家萬戶，是和諧社會建設的重要組成部分。政府及各職能部門要廣泛深入宣傳《物權法》、《物業管理條例》，加強對居民的物業消費意識教育，使物業管理的直接參與者—業主和物業服務企業知法明理，對在物業管理活動中各自的權利和應承擔的義務有清醒的認識，以《條例》規范自己的行為。
第十四篇: 有效發揮政府各相關職能部門在物業管理工作中的作用
xx年是總公司尋求改革的一年，也是總公司快速發展的一年。這一年來，物管中心按照總公司年初提出的“質量、改革、發展”的工作目標要求，在總公司領導的關懷下，全體員工團結一心，艱苦奮斗，扎實工作，不斷創新，進一步提升了物管中心的管理和服務質量，取得了一定的成績，現將xx年的工作總結如下
一、品牌建設
物管中心始終把提高物業管理服務的質量作為中心運行的首選目標，堅持總公司“敬業報校，誠信服務，保障有力，追求卓越”的宗旨。今年年初開始，中心便著手打造物管中心“第一時間，第一服務”的品牌效應，提高物管中心的運作效率和競爭力。
(一)貫徹iso質量管理體系
物管中心始終貫徹iso9000質量管理體系，貫徹總公司“質量年”的要求，堅持每月1-2次物業質量交叉檢查，通報，實施改進的工作，制定并實施了《優質服務方案》、《平安紅五月服務方案》。另外還按照iso質量管理要求，對管理體系文件進行了部分修改。
(二)形成以客戶滿意為中心的質量體系
“服務為本，客戶至上”，在今年的工作中，物管中心注重加強與業主和使用人的溝通聯系，主要做了以下工作
1、積極與各教學樓、辦公樓辦公單位聯系，做好日常物業管理工作以及其他各項臨時交代的突擊任務，保障了各大樓、辦公樓正常的教學、辦公秩序。如協助教務處做好學生各項考試工作以及全國英語四六級等級考試工作，配合國資處和研究生部對明德樓五、六樓教室的1000套桌椅的搬運工作，配合學校職能部門舉行茅以升基金頒獎大會、迎新場地、紅歌會場布置及周邊環境布置工作等。
2、遇到緊急重要情況，及時張貼溫馨提示，堅持在家屬區及時張貼板報、黑板報;如元旦、春節、勞動節、60周年大慶等專題板報及抗擊甲流黑板報等。
3、舉辦“13月18日后勤總公司物業客服聯系接待日”活動，發放“交大物業安全優質服務卡”，廣泛征求家屬區業主對物業服務意見建議;張貼服務聯系電話，方便大家在第一時間聯系物管中心進行相關事宜的處理，力爭讓全校師生員工滿意放心。
二、內部日常管理工作
(一)人員素質方面
為了提高物管中心的運作效率和核心競爭力，今年年初，物管中心便制定了一系列培訓計劃，積極開展各項知識培訓，努力提高員工的綜合素質和服務質量。培訓分為兩大類，一是普通員工的培訓，二是管理干部的培訓。員工培訓包括：利用每周各部門的早會，分別對員工進行素質、禮儀、技能及質量要求進行培訓，培訓內容主要包括企業文化培訓，專業技術培訓等;對管理干部的培訓則主要圍繞新版的《XX市物業管理條例》以及新版的《gb/t19001--xx》質量管理標準展開。通過培訓，提高了員工的綜合素質，改善了員工的工作態度，激發員工團結合作，大大提高了服務質量。
(二)保安方面
xx年，在總公司領導的正確領導下，保安部全體隊員堅持為學校正常的教學科研秩序和廣大師生員工生命財產安全服務為宗旨，加強對學校園區進行綜合治理，利用各種宣傳教育手段、現有的物業管理條例、總公司內部保衛工作條例及物權法，充分發揮了保安的“人防、技防、群防”的有利條件，全面維護了校區內的人、車、物的安全，具體工作1、根據總公司提出的“安全、質量、發展”的思路為切入點，結合保安部具體工作為實際重點，加強對校區的人、車、物管理。
2、制定門崗管理制度，來人來訪、物品出入登記，車輛實行“一車一桿一證”的放行制度。
3、加強整個區域的巡邏范圍，白天隊員實行交叉巡邏，不定時對各區域設崗布控。晚上實行分時間段進行巡邏，以季節變化為準。隊員分批進行巡邏，做到防患于未然。
4、加強對校區內所有消防設施設備的安全檢查。做到“預防為主，防消結合，隱患險于明火，責任重于泰山”的高度責任感。
(三)保潔及環境衛生方面
1、始終按照iso質量管理體系要求，堅持以《清掃質量檢查月報表》逐項對各責任區進行了嚴格考核，基本上完成了總公司交給的各項任務。
2、嚴格執行清潔工作規程，全天候清掃各教學大樓、辦公大樓、衛生間、走廊等;全天候清擦垃圾箱、扶手、門等，及時清理垃圾，為廣大師生員工創造了一個干凈、舒適的的生活、辦公環境。
3、對家屬區主干道及家屬區樓前后影響住戶的樹木進行了適當修枝，對綠地雜草，按每個清潔工以責任區的形式分片包干負責。
(四)維修方面
1、在公共設施、設備的管理方面，制定了完備的維護、保養計劃和應急方案，及時定期對各種設施進行保養、檢查，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄，發現問題及時維修，及時處理，做好電梯、消防設備的維保工作。
2、利用假期配合維修部門對第二教學樓各樓層爆裂地板磚約1000多平方的地板磚進行了維修、更換。
3、部分家屬樓房頂漏水、自來水管銹壞，許多住戶水電氣方面問題的出現，使維修任務重，難度大，物管中心積極與住戶進行協調，配合能源中心、工程隊，使能源中心、工程隊對家屬區水電氣、土木的維修工作得以順利進行。
4、為節約經費，對于一些損壞程度較低的設施設備自行進行維護，修繕，如維修第一、四教學樓的桌椅200多套，門窗100多扇。
分頁閱讀第1頁：物業管理中心年終工作總結第2頁：綠化方面
(五)綠化方面
1、負責全院范圍內20多萬平方米的綠化種植和日常管理工作以及為院內各部門辦公室、各種大小會議提供各種植物和花卉。
2、協助工程公司及基建處完成游泳池、青紅樓、總公司處、大坪校區等地的植物移植工作，共移植喬木600余株，灌木1000余株，地被500米，在車隊新植草坪150余平方米。
3、在開學迎新、國慶、迎接人大副主任及交通部副部長等各項大小型會議中，布置草花量共計5萬多盆。
4、繁殖植物：冷水花上萬苗;菊花xx盆;春季草花3000盆;扦插苗木(包括蚊母、金葉女貞、紅繼木、芙蓉花、毛葉丁香等)上萬苗。
5、在學校開展的“弘揚生態文明，共建綠色校園”和學生義務植樹等活動中，共同種植植物上百株。
6、在綠化租擺業務中，向外拓展業務2起(南坪、應技院)租花量增加100余盆。
(六)其他方面
1、積極配合學校各種會議及各二級單位的各種會議服務工作，全年共完成交通部副部長來校檢查工作等重要會議服務工作178次，普通會議500余次。
2、做好學校內的郵件收發工作及報刊、雜志的征訂工作，全年共完成各種郵件的收發工作共計25828件
3、抓好消防防范工作及安全隱患的處理。先后組織了一百三十余人次，對家屬區28棟家屬樓進行了樓道亂堆亂放的各類雜物處理，消除了安全隱患，保持了消防通道的暢通。
4、主動與家屬區住戶聯系，更換存在安全隱患的空調腳架，為生銹的腳架去鐵銹，刷防銹漆，做好家屬區師生員工的安全防范工作。
5、加大了對農貿市場秩序的整頓和“臟、亂、差”的治理，使市場的秩序和環境衛生煥然一新。每周兩次對市場門市頂棚雜物進行清理，為市場每家住戶增添消防滅火器，對亂擺亂放，超攤越位的經營進行了整頓，市場內外所有人力車實行統一歸位，機動車做到停放有序。
6、做好家屬區和農貿市場的“除四害”工作，安排了每周一次的打藥防治工作，不定時的投放鼠藥;及時對出現在家屬區和校園內的馬蜂窩進行處理，確保師生員工的人身安全。
7、抓好節能工作，除經常向員工宣傳節能知識、提高他們的節能意識外，還編制了一些宣傳節能知識的小標語，并在各教學樓和行政樓內進行了張貼。
8、做好總公司辦公室搬至青樓底樓的工作，抽調人員及時對青樓辦公室和過道進行清潔衛生清掃工作，對辦公用品、電器設備進行打包、搬運及安裝工作。
三、今年完成的重要工作
(一)做好甲型h1n1病毒的防控工作。在學校、總公司的領導下，全面負責甲流期間紅樓、青樓、西山樓隔離區的清潔衛生工作、生活垃圾及醫療廢品出渣工作、鋪設新增床墊及日常更換工作、隔離區域的日常消毒、隔離人員的飯菜運送等工作。
(二)貫徹總公司以餐飲為龍頭的方針，除做好生態食堂的物業管理工作，積極配合飲食公司做好第一屆美食節各項工作，配合飲食公司對知園三食堂廁所、門窗及周邊環境進行整治工作等，在飲食中心向外拓展的同時，還協助飲食中心做好各項后備保障工作，如抽調人員到彭水、合川、科技館、南開中學等地進行保潔、維修、管理等工作。
四、存在的問題和經驗教訓
雖然我們在xx年的工作中取得了一定成績，但我們也深刻的認識到我們的不足，還有很多需要完善與加強的地方
第一，管理人員整體素質、服務意識有待進一步提升，今年的工作中，因管理服務不到位致使明德樓、第二教學樓個別辦公室物品丟失，造成了不好的影響，實際處理事務的能力還有待提高;
第二，與業主的溝通不夠，了解不足;
第三，維修服務、保安服務和保潔服務質量還有待加強和提高;
第四，物管中心專業性不強、經營方式過于單一。
針對以上幾個問題，在xx年工作中，我們將吸取經驗與教訓，努力提高員工的業務技能與管理水平，開展豐富多彩的業主溝通活動，把工作做得更好。
在新的一年里，我們將加快步伐，不斷提高自身物業管理水平，不斷完善各項管理工作，在前行的路上腳踏實地，再接再厲，勇往直前，為總公司的發展添磚加瓦。
