買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同， 以下是為大家整理的關于房屋買賣合同訴訟時效5篇 , 供大家參考選擇。
房屋買賣合同訴訟時效5篇
房屋買賣合同訴訟時效篇1
房屋買賣合同
目前，我國存在著多種性質的房屋，主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產公司開發建造的可在市場上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售給個人的房改房，按照地方人民政府政策指導價購買的經濟適用房，這主要是指單位集資房和安居房，城鎮私有房屋以及在農村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院于*年出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，為審理商品房買賣合同糾紛提供了法律上的依據。而在現實生活中，更為常見的則是非商品房買賣合同糾紛。非商品房因其地理位置優越，價格相對便宜，吸引了眾多二手房買主。但因為我國對非商品房的買賣設置了許多限制，又沒有很明確的對二手房買賣的司法解釋，致使在買賣發生后容易產生糾紛。大多數的情況是一方在買賣后反悔，要求認定買賣合同無效。那么，這幾種房屋的買賣合同是否有效呢？
一。房改房買賣合同效力。
1．*年，國務院出臺《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》，將國有公房產權出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價購買，產權完全歸個人；一種是以成本價購買，產權也歸個人；一種是低于成本價的標準價購買，產權由個人和單位共有。
2．*年，為了促進房地產市場的發展和存量房的流通，建設部出臺了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規定了許多限制條件。比如：已取得房產證的房改房才允許買賣；個人擁有部分產權的住房（指標準價房），還應當提供原產權單位在同等條件下保留或者放棄優先購買權的書面意見；如果有共有權人時應當征得共有人的同意；在出賣時應當補交國有土地使用權出讓金或土地收益，以及交納其他稅費等。《河北省公有住房售后首次交易管理暫行辦法》也規定了類似內容。對于賣房款，辦法規定，以成本價購買的住房，其交易收入按規定繳納有關稅費后歸住房所有權人所有。以標準價購買的住房可以先按照成本價補足房價款，全部產權歸住房所有權人所有后再進行交易，交易收入按前款的規定執行。也可以直接進行交易，按規定繳納有關稅費后，交易收入由住房所有權人與原產權單位按房屋的產權比例分成。原產權單位撤銷的，其應當得所部分上交同級財政，專項用于住房補貼。
3．實踐當中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價格賣出，但兩三年以后房價漲至十幾萬時，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時房產證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權賣房；簽訂合同時夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權獨自處分夫妻共同財產；房改時是以標準價購買的房屋，單位有優先購買權，在出賣時未征得單位同意應屬無效；《城市房地產管理法》和〈〈城市私有房屋管理條例〉〉規定，城市房地產、私有房屋進行轉讓、買賣時均需到房地產管理部門辦理變更登記手續，當初買賣時違法沒有進行登記導致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢？是否能導致買賣合同無效呢？
4．以尚未辦理房產證為由主張合同無效者，其理由是根據〈〈城市房地產管理法〉〉和〈〈物權法〉〉的相關規定，只有取得房產證和房產登記以后，原房主才有房產所有權，才能將房產轉讓。因此，在未取得房產證前，原房主還不是法律上認可的所有權人，對房屋就進行出賣的行為當然無效。趙律師認為，此說法不對。理由有二：1。雖然在房產證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經構成了事實上的房主，且房產證也正在申辦之中，應當認定原房主具有處分該房產的權利。2。即使原房主沒有房產證就出賣房產，依據〈〈合同法〉〉51條的規定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當房產證辦理下來之后，房產證寫的是原房主的名時，此時效力待定的合同就轉化為有效的合同。
5．簽訂合同時夫妻一方未到場簽名的合同是否無效呢？趙律師認為，如果房產證上明確寫明了夫妻兩個人的名字，則一方單獨對外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權委托書。因為買方此時應當知道此房系夫妻共有財產，應當征得另一方的同意，此時買方不構成善意取得，沒有兩人的簽名也無法辦理產權過戶手續。如果有了授權委托書，買方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣方構成表見代理，買方構成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對配偶的行為進行了追認，也應當認定合同有效。如果另一方在事后不予認可，則買賣合同是無效的。而當房產證上只有一個人的名字時，此時夫妻一方對外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。因為，買房人為善意第三人，符合善意取得的條件時，法律為了維護市場交易秩序，應當認定合同有效。趙律師認為，在買賣任何性質房屋時，為了將來沒有任何后顧之憂，買方應當讓賣方夫妻兩人共同簽名，以防將來產生爭端。本人就曾代理過相關訴訟，一個案子打了兩年，打完一審打二審，打完二審再發還重審，后來總算達成了調解。
6．房改時是以標準價購買的房屋，單位有優先購買權，在出賣時未征得單位同意是否有效呢？在房改時是以市場價或成本價購買的公房不存在此問題，買房者取得房產證后公房即變成私房，此時可以自由買賣，不必征得單位同意。但當房改是以標準價購買時，單位和個人對于房屋是共有關系，原房主對于房屋只享有部分產權，房產證上也肯定標明了共有權人。此時，買房人應當知道此房的權利人并非只有原房主，應當知道還有單位的產權。買房人不構成善意取得，買賣合同應當認定為效力待定。如果事后單位予以了認可，則應當認定合同有效。如果單位在知道或應當知道自己的合法權益受到侵害之日起一年內申請撤銷合同的，應當予以撤銷。但原房主無申請撤銷的權利。7．法律規定，對城市房地產、私有房屋進行轉讓、買賣時，均需到房地產管理部門辦理變更登記手續，當初買賣時沒有進行登記是否導致合同必然無效呢？趙律師認為，《城市房地產管理法》和相關法規定中要求買賣雙方對房產進行過戶登記的規定是行政管理法規，而不是合同有效性的規定。合同的訂立有效性和進行房產變更登記是兩種法律關系，合同有沒有效力在訂立時已經確定，至于進行房產過戶登記則是屬于合同履行的內容，與合同的效力無關。我國〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》
56條規定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續。”〈〈物權法〉〉第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”
8．總之，趙律師認為，買賣房改房合同如果沒有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會支持已經成立并生效的合同，保護善意第三人的合法權益，維護合同的穩定性，保護“誠實信用”這一民法的帝王規則。和商品房買賣合同相比，最大的不同點就是在交易時，必須支付土地使用權出讓金，在其他方面沒有很大的區別。
二．集資房、安居房買賣合同效力。
１．我國經濟適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內部職工居住困難而在單位取得的國有劃撥地上興建的住房。由單位進行了補貼，個人也出資購買，產權歸職工個人所有。安居工程房是由政府批準并提供劃撥地興建、由符合購買經濟適用房條件的個人出資購買的保本微利房。
２．按照建設部**年出臺的《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和*年出臺的《經濟適用住房管理辦法》及國務院*年８月７日出臺的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規定，經濟適用房經濟適用住房屬于政策性住房,購房人擁有有限產權。購買經濟適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因各種原因確需轉讓經濟適用住房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經濟適用住房滿5年,購房人可轉讓經濟適用住房,但應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后,也可以取得完全產權。同時還對單位集資房規定，在優先滿足本單位住房困難職工購買基礎上房源仍有多余的,由城市人民政府統一向符合經濟適用住房購買條件的家庭出售,或以成本價收購后用作廉租住房。各級國家機關一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經濟適用住房供應對象出售。
３．但在實踐中，也出現了買賣此兩種經濟適用房的情況。經濟適用房在有的是買賣房號，有的是在居住后五年內出賣，有的是在居住五年后出賣。在房地產市場漲價的情況下，有的賣方反悔，起訴至人民法院請求確認買賣合同無效。理由大致有：將單位集資房賣給了非本單位人員，其沒有本單位職工購房資格；在房產證未辦理下來之前就賣了樓號，買賣房屋必須要有房產證，無證買賣無效；原房主未居住滿五年就將經濟適用房賣掉，違反國家政策；原房主將經濟適用房賣給了不符合購買經濟適用房的買方，違反國家政策無效等等情況。那么，他們的這些觀點是否能成立？是否能導致合同的無效呢？
３．趙律師認為，在國務院*年８月７日出臺《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以前，經濟適用房買賣合同依據《合同法》的規定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門應當辦理過戶登記。合同是雙方真實意思的表示；買房人構成善意第三人；將房屋賣給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣給不符合購買經濟適用房的條件的買方，雖然不符合相關經濟適用房相關的政策，但這些政策只是部門規章，不是法律或行政法規，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據，且房屋管理部門也會予以辦理過戶登記。
４．趙律師認為，經濟適用房和商品房有很大的區別，政策性極強，相關的政策規定越來越嚴格。經濟適用房的原房主只有有限的產權，經濟適用房不能自由在市場上流通。通過炒作經濟適用房而獲利與政府投資興建經濟適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經在*年６月份叫停了集資房和經濟適用安居工程房的過戶登記。《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是國務院發布的意見，雖然不是行政法規，不是認定合同有效性的依據，但具有強制性，房屋行政管理部門必須遵照執行。買賣雙方如果違反了相關規定，則不能辦理過戶手續。因此，今后，雖然經濟適用房的買賣合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過戶，房屋管理部門將不會單純依據雙方的合同，在交納相關出讓金后為新房主辦理過戶登記。新房主將無法取得房產證，不受法律的保護。因此，趙律師認為，買賣合同雖然有效，但無法得到履行，經濟適用房不能在市場上自由流通。如果想買經濟適用房，只能通過正當渠道，通過政府購買，而不要和原房主自由協商購買。
三．村證房（小產權房）買賣合同效力。
１．在農村集體土地上，只為本集體內部成員興建的房屋為村證房，或稱小產權房。由于是在集體土體上的房屋，而未經過征收轉為國有土地，因此，無法取得市證，或稱大產權。
２．在本集體內部成員之間的房屋買賣合同是有效的。
３．非本集體內部的成員或城市居民，沒有在本集體購房的資格，雙方所簽訂的買賣合同是無效的。即使有的集體出臺相關政策，允許外集體或城市居民購買，但村規民約無法對抗法律和行政法規。首先，這類房屋買賣必然涉及到宅基地和集體土地的買賣，而宅基地買賣、集體土地的買賣是我國法律、法規所禁止的。其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。第三，目前，農村這類房屋買賣無法辦理產權變更登記，故買賣雖完成，但買受人始終無法獲得所有權人的保護。第四，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求關系到其生存權益。因此，所簽訂的合同均為無效。趙律師提醒那些圖便宜的買房者，村證房萬萬買不得，買房人不會取得房管部門的房產證，得不到法律保護，隨時都會被認定為無效，在房屋拆遷時也不會得到充分的補償。
房屋買賣合同訴訟時效篇2
商品房買賣合同訴訟時效
篇一：《商品房買賣合同》違約之訴訟時效簡析
《商品房買賣合同》違約之訴訟時效簡析
作者:syjwb 20XX-10-25 17:12 星期四 晴
《商品房買賣合同》違約之訴訟時效簡析
陜西泓瑞律師事務所 朱政 趙玲玲
陳某與西安某房地產公司（下稱“房產公司”）于20XX年11月25日簽訂了一份《商品房買賣合同》（下稱《合同》），合同約定，房屋總價款為30萬，交房時間為20XX年3月31日，交房條件為取得《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》及《竣工驗收備案表》，并辦好大產權證，交房后90日之內辦理房產證。付款方式為分期支付：合同簽定后7日內支付第一筆款項20萬元；剩余款項付款時間為20XX年3月31日，逾期交房的，房產公司交房后支付。逾期付款按應付款日萬分之三支付違約金；逾期交房或逾期辦理房產證按已付房款日萬分之五支付違約金。
合同簽訂后，陳某按時支付了第一筆款項后，房產公司未能按約交付房屋，陳某由此也未在20XX年3月31日支付尾款，期間陳某多次電話聯系該房產公司要求交房和支付違約金，房產公司一直沒有滿足要求。直到20XX年4月26，房產公司才取得大產權證，并于20XX年7 月13日通知陳某收房付款和辦理房產證，陳某辦理了收房手續，但拒絕支付剩余款項，認為房產公司逾期三年交房之違約金已經超過剩余款項，因此主張兩相沖減，并要求房產公司盡快辦理產權證。房產公司不同意其解決方案，陳某因此于20XX年7月17日訴至法院，要求法院判定其與房產公司兩相沖抵，并判定房產公司盡快辦理產權證。并提供了20XX年3月15日的催告函、 20XX年8月23日和9月17日的律師函及對應的特快郵寄郵件詳情單作為證據。房產公司隨后提起反訴，要求陳某支付剩余房款。
法院經審理認為，房產公司違約是實，但陳某主張的違約金有一部分已超過兩年訴訟時效，故只支持其未超過訴訟時效部分的請求，最后判決陳某向房產公司補足折抵后不足部分款項，房產公司于收到該款后90日內為陳某辦理房屋房產證。
律師解析：
本案主要涉及訴訟時效問題：
一、基本法律。
訴訟時效，是權利人在一定期間內不行使權利，即喪失請求人民法院依訴訟程序強制義務人履行義務權利的制度。 超過訴訟時效，原告有權提起訴訟，但不能獲得勝訴判決，即有訴權而無勝訴權。我國法律關于訴訟時效的規定，包括兩大類：
第一，一般訴訟時效，即《民法通則》第135條的規定：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外。”根據該條規定，在我國，一般訴訟時效為2年。
第二，特殊訴訟時效，根據上述《民法通則》的規定，訴訟時效除該條規定的2年外，另有規定的從其規定，因此法律另有規定訴訟時效不是2年的則被認為特殊訴訟時效。如民法通則第136條規定“下列訴訟時效期間為一年：①身體受到傷害要求賠償的；②出售質量不合格的商品未聲明的；③延付或者拒付租金的；④寄存財物被丟失或者損毀的。”另有環保法規定環境污染訴訟時效為三年等特殊訴訟時效的規定。
對于商品房買賣合同違約行為追究違約責任的訴訟時效，我國沒有特殊的法律規定，因此適用一般訴訟時效，即2年訴訟時效的規定。
二、本案分析
本案的關鍵問題在于陳某追究違約金的權利是否超過訴訟時效，這就涉及到訴訟時效的起算問題。民法通則第137條的規定，“訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害之時起計算”。根據該條規定，陳某追究房產公司逾期交房之違約金的訴訟時效應從約定的交房之日起算，這也是大多數人的觀點。但是同時，也有一些人認為，開發商逾期未交房是一個持續行為，是對買受人權利的持續侵犯，根據《最高人民法院關于貫徹執行《民法通則》若干問題的意見》１９４條規定“侵權行為是持續發生的，訴訟時效從侵權行為實施終了之日起計算”，因此，計算其訴訟時效應從實際交房之日即侵權行為終了之日起算。
我們認為，房產公司未按合同約定如期交房屬于違約行為，而不是侵權行為。因此《最高人民法院關于貫徹執行《民法通則》若干問題的意見》關于持續侵權行為之訴訟時效自侵權行為終了計算的規定，并不適用買房人追究房產公司違約責任的訴訟時效起算。前者應以約定的交房日期為起算點，但在實際操作中，也并不是說一旦超過2年時間，買受人就一概喪失了追究違約責任的權利，而是應對具體情況具體分析：
（一）合同約定“出賣人逾期交房，按合同總價款固定比例支付買受人違約金”。那么從債權的角度分析，此時的違約金是一個可以確定的數額，屬于一時性債權，應當從約定的交房之日起算訴訟時效；
（二）合同約定“出賣人逾期交房，每逾期一日需向購房人支付房款總價固定比例的違約金”。此時的違約金屬于一種繼續性債權，它是按日計算并支付的，即違約一日就有第一日的違約金，違約二日便有第二日的違約金，每日單獨發生的違約金從債法的角度講叫個別性債權，因此每日發生的個別違約金債權應當單獨計算訴訟時效。如采用本案判決中認定的方法，即起訴之日起倒數兩年之內的違約金債權的訴訟時效還未屆期，予以保護。
三、律師建議
除前述逾期交房的違約行為外，實踐中經常發生的還有逾期辦證、交付的房屋質量不合格，以及買受人未按期付款等情況。其中關于逾期辦證行為，根據《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定，辦理土地使用權變更及房屋所有權登記手續是買受人的法定義務，同時出賣人房地產開發企業具有法定協助義務，對于法定義務，不應受到訴訟時效限制，因此即使超過2年時間，買受人依然有權利也有義務辦理房產證。但是對于逾期辦理房產證的違約金、房屋質量不合格的違約賠償、逾期付款的相應款項及違約金等，對于權利主體均存在因未及時主張違約責任導致喪失勝訴權的風險，律師在此建議房產公司及買受人，在合同對方出現違約行為時，及時行使權利，在對方拒絕主動承擔責任時，及時訴至法院，尋求司法救濟。或者采取其他能夠引起訴訟時效中斷的措施，如：通過向對方發函或簽署協議的方式，向對方主張權利，同時保留好相關證據，包括但不限于郵寄單據、共同簽署的文件、電話記錄等等。
訴訟時效因訴訟或權利人主張權利而發生中斷以后，重新計算，即重新開始2年的訴訟時效，并可以
再次發生中斷。但是同時，須注意的是，根據我國《民法通則》第137條規定“從權利被侵害之日起超過二十年，人民法院不予保護”。該條規定的訴訟時效屬于“最長訴訟時效”，即從權利被侵害之日起計算，權利享有人不知道自己的權利被侵害，時效最長也是二十年，超過二十年，人民法院不予保護，該20年的最長訴訟時效不因任何情況發生中斷、中止或延長。
開發商延期辦證違約金的訴訟時效計算——自起訴之日往前倒推
20XX-07-17 09:25:43| 分類： 經典案例 | 標簽：商品房買賣經典案例 |字號大中小 訂閱
案情簡介
20XX年6月15日， 鮑春鳳與永廈房地產開發有限公司（以下簡稱永廈公司）簽訂《商
品房買賣合同》1份，約定：
1、 由鮑春鳳購買永廈公司開發預售的位于江岸新城小區的住宅房屋一套，購房總價款為2,158,430元。并約定甲方（即永廈公司）應當在20XX年5月31日前，將已進行竣工
驗收備案登記的商品房交付乙方（即鮑春鳳）使用；
2、在商品房交付使用后60日內，應辦理《房地產權證》，如因甲方的責任，致使乙方不能在規定期限內取得房地產權屬證書，乙方不予退房的，從逾期之日起，甲方按已付房價款總額，依照人民銀行同期貸款利率向乙方支付違約金。合同簽訂后，鮑春鳳以部分現金、
部分按揭貸款方式付清房款。
20XX年5月31日前永廈公司按合同約定將商品房交付鮑春鳳使用。20XX年6月4日，永廈公司完成初始登記，并取得相應《房地產權證》。20XX年12月25日，鮑春鳳填具《土地房屋權屬登記申請書》交付永廈公司，20XX年1月13日，永廈公司將鮑春鳳所購房屋的辦證資料提交市土地房屋權屬登記中心。20XX年3月4日，該房屋登記在鮑春鳳名下。
鮑春鳳訴稱：永廈公司遲延辦證的行為已構成違約，現要求永廈公司支付違約金
370,元（以總房價款為基數，按同期貸款利率，從鮑春鳳收房第61日起計算至《房地
產權證》下發之日止）。
永廈公司永廈公司辯稱，對鮑春鳳陳述的事實無異議，但我公司僅是接受鮑春鳳的委托為其辦理產權證，且即使我公司存在辦證遲延，但在我公司辦證遲延后，鮑春鳳應當知道因我公司遲延辦證致使其合同權利遭到侵害，根據買賣合同糾紛訴訟時效為2年的有關法律
規定，鮑春鳳的請求部分已超過訴訟時效，應當依法駁回鮑春鳳的部分訴訟請求。
裁判結果
法院判決：永廈公司于本判決生效后7日內支付鮑春鳳自20XX年11月30日起至20XX年1月13日止，以已付房款2,158,430元為基數，按中國人民銀行同期貸款利率計算的逾期
辦證違約金；
法理剖析
本案系商品房預售合同糾紛，其爭議焦點在于鮑春鳳要求永廈公司支付遲延辦理房屋
產權證違約金的訴訟請求是否超過訴訟時效。
根據雙方合同約定，永廈公司未在規定期限內為鮑春鳳辦理房地產權屬證書，應當至
逾期之日起，按人民銀行同期貸款利率向鮑春鳳支付違約金。
而永廈公司應承擔的違約責任作為繼續性債權來確定違約金數額，每個個別的債權應
分別適用訴訟時效，訴訟時效期間為2年。
鮑春鳳于20XX年11月30日起訴主張逾期辦證違約金。因此，自20XX年11月30日起至20XX年1月13日永廈公司將鮑春鳳所購房屋的辦證資料提交市土地房屋權屬登記中心時止期間的違約金未過訴訟時效，20XX年11月29日以前的違約金已超過訴訟時效。
關于按日計算之遲延辦理權屬登記違約金訴訟時效起算問題andy
一、按日計算遲延辦理權屬登記違約金是否超過訴訟時效問題，核心問題是訴訟時效應從何時起算。本人認為，應從商品房出賣人（即開發商）違約行為終結之日（即具備辦理權屬登記條件且通知商品房買受人之日，下同）起算。
1、鑒于商品房買賣合同規定的違約金系按日累計方式計算，直到違約行為終結之日，違約行為一直處于持續發生的狀態。也就是說，只要商品房出賣人（即開發商）的違約行為持續存在，每過一日，違約金就持續增加。另外，商品房買受人對于商品房出賣人（即開發商）何時具備辦理權屬登記手續無從知曉，對遲延違約金何時終結無法確定，只有在商品房出賣人（即開發商）違約行為終結之日，商品房買受人才可以真正清晰知道該項違約金的具體數額。
2、對法律規定“知道或應當知道”之含義，我們認為，其不可缺少的條件之一就是在“知道或應當知道”之日，商品房買受人應對其所受到的損失可以量化且可最終確定數額。在開始計算遲延違約之日，商品房買受人知道的只是違約金開始計算，其還無法具體確定違約金數額，此刻還不具備“知道或者應當知道”的量化且可最終確定的客觀條件。所以，訴訟時效不能從此刻起算，而只有到商品房出賣人（即開發商）違約終結之日，商品房買受人才可確切知道違約金數額，此刻才具備起訴的基本條件之一----就是訴訟請求的具體確定且是最終的。
3、從訴訟效率、減少訴累、民事案件一事不再理的原則出發，訴訟時效亦應從商品房出賣人（即開發商）的違約行為終結之日起算。否則，會導致基于同一事實發生多次訴訟，這樣將極大的浪費司法資源。因為在此種情況下，案件雖然在審理中，遲延違約金卻還在發生，而且完全有可能在判決生效之日，基于同一違約事實的遲延違約金還在發生，難道還要求商品房買受人再行起訴？顯然，這對于商品房買受人，沒有起碼的公平可言。
4、商品房出賣人（即開發商）主張從遲延違約金開始計算之日起計算訴訟時效，還是實踐中有人主張從商品房買受人起訴之日倒推兩年的方法計算訴訟時效，都是對訴訟時效片面、機械的、形而上的理解，違反訴訟時效制度的本質要求。訴訟時效的本質在于對于那些怠于行使權利的當事人不再給予法律上強制意義上的保護，遲延違約金并非商品房買受人怠于行使權利，而是違約行為持續存在，商品房買受人無法最終確定訴求數額。
二、眾所周知，誠信是社會生活和經濟生活的基石，法律上對訴訟時效的制度的確定，某種程度上，會導致部分商品房出賣人（即開發商）以商品房買受人喪失訴訟時效進行抗辯進而獲益，這是對誠信制度的一種背離。如果偏離訴訟時效制度的本質要求，進而作機械的、片面的、形而上的理解，系對背離誠信行為的漠視甚至默許，將對社會及經濟生活造成難以承受的負面影響。
三、辦理商品房權屬登記，還有另外一個基本事實就是：商品房出賣人（即開發商）是否具備辦理權屬登記手續的條件，并非法院可以以判決方式強制要求辦理可以解決。因為辦理商品房權屬登記手續商品房出賣人（即開發商）應具備
篇二：房屋買賣合同訴訟時效
依據合同法135、136條規定：出賣人所承擔的主給付義務是房屋的占有，尤其是轉移房屋的所有權，如果出賣人僅僅把房屋交給了受讓人，而沒有履行房屋所有權移轉這個最重要的主給付義務，那么出賣人已構成違約，訴訟時效應當起算。
等規定，出賣人移轉所售房屋的占有和所有權為其主要義務。盡管買賣的房屋已經按照房屋買賣合同規定的日期交給了購房人占有、使用，但這只是出賣人履行了移轉所售房屋占有的義務，只要在合同規定的期限屆滿時因出賣人的原因仍未辦理過戶登記手續場合。
就屬于百三十七條關于訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道其權利被侵害時起算的規定，訴訟時效自合同規定的辦理過戶登記手續的期限屆滿的次日起算。據此觀點，上述案件中，出賣人有權援引訴訟時效已經完成的抗辯，拒絕辦理房屋所有權過戶登記手續，并拒絕交付《房地產權證》。 3.第一百三十五條【出賣人的基本義務】出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務。
證以外的有關單證和資料。
5.第一百三十七條 【長期訴訟時效】訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。但是，從權利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間。
篇三：房屋買賣合同糾紛中訴訟時效抗辯的四種類型及裁判規則
房屋買賣合同糾紛中訴訟時效抗辯的四種類型及裁判規則
一、不動產交付與產權變更登記是否適用訴訟時效
1、案例
王某和A公司于20XX年11月簽訂《商品房認購合同》。合同約定了王某支付房款的時間，同時明確A公司應在20XX年11月18日前交付房屋。合同簽訂后，王某按約支付了房款，但截止20XX年1月．A公司依然沒有向王某交付房屋，也未辦理產權證書。20XX年1月，王某訴至法院，要求A公司交付房屋并支付自20XX年12月2日起至20XX年1月逾期交房違約金97405元。A公司則認為：依合同約定，如果王某在20XX年11月18日前沒有收到房屋，應當在兩年內行使訴訟權利，故其訴訟請求超過訴訟時效。
2、案例
20XX年3月，張某與B公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：房屋總價款為164155元．B公司當在20XX年10月31日之前將房屋交付張某，并在交付房屋后90日內到登記機關辦理備案，備案后90日內辦理房屋產權證書。后張某按約支付購房款，但B公司直到20XX年11月26日才向張某交付房屋，且未辦理房屋權屬證書。20XX年7月，張某起訴至法院，要求B公司辦理房屋產權證書并支付逾期交房、辦證的違約金46000元。B公司辯稱：依照約定，我公司當在20XX年5月1日前辦好房屋權屬證書，張某從知道權利受侵害到起訴之日已經超過訴訟時效，法院不應支持。
3、案例
20XX年10月，鄭某與C公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：房屋總價款為282069元．C公司應當在20XX年8月30日前，將符合約定的房屋交付給鄭某，遲延交房的，當按日支付已付購房款萬分之二的違約金。后鄭某依約定支付了購房款，但C公司直到20XX年11月8日才將房屋交付鄭某。20XX年11月19日，鄭某將C公司訴至法院，要求其支付違約金44860元。C公司認為：自20XX年9月1日起，我公司遲延交房的事實已定，故張某的主張已經超過兩年的訴訟時效，應當駁回其訴訟請求。
上述3則案例所涉及的均是在房屋買賣合同糾紛中，當買受人要求出賣人履行交付房屋、產權變更登記、支付違約金等義務時，出賣人以訴訟時效為由拒絕履行相關義務。
從司法實踐來看，不動產買賣合同糾紛的爭議點主要集中在3個方面：交付不動產、產權變更登記和違約金的支付。在買受人因上述事由訴至法院之后，出賣人時常以訴訟時效為由提出抗辯。由于不動產買賣在履行的過程中，涉及的問題具有多樣化的特征，故本文擬以房屋買賣合同糾紛為視角，從當事人所提出的不同類型的訴訟時效抗辯入手，分析不動產買賣過程中訴訟時效的適用范圍。此外，由于房屋買賣合同涉及的種類較多，為了便于分析，本文在論述中將房屋的性質限定為可自由上市交易的商品房，并將開發商與自然人之間的新建房屋買賣、自然人與自然人之間的二手房屋買賣中房屋產權的獲得方式統稱為產權變更登記。
二、不動產買賣糾紛中以時效抗辯的四種類型
具體到司法實踐，不動產買賣糾紛中，出賣人援引訴訟時效抗辯的情形較多，以房屋買賣合同糾紛為例，主要有以下四種。
第一，無房無證型抗辯。即如本文所舉案例1中的情形。合同簽訂后，買受人已按約支付房款，出賣人卻并未將房屋交付給買受人也未辦理產權變更登記，而買受人也未在約定的義務履行期限屆滿后的兩年內向出賣人主張上述權利，履行期限屆滿兩年之后，買受人起訴要求出賣人履行交付房屋和辦理產權變更登記的義務，出賣人以超過訴訟時效為由進行抗辯。
在因房屋未交付而引發的爭議中，還存在兩種情形：其一是房屋已具備交付條件，買受人卻并未在約定期限屆滿后兩年內主張交付：其二是自約定的房屋交付期限屆滿之后一段時間甚至于買受人起訴之時，房屋始終未具備約定的交付條件。
第二，有證無房型抗辯。合同簽訂后，買受人已按約支付房款，房屋也已辦理了產權變更登記，但房屋并未交付使用，而買受人也未在約定的義務履行期限屆滿后的兩年內向出賣人主張上述權利，履行期限屆滿兩年之后，買受人起訴要求出賣人履行交付房屋的義務，出賣人則以超過訴訟時效為由進行抗辯。
第三，有房無證型抗辯。即如本文所舉案例2中的情形。合同簽訂后，買受人已按約支付房款，房屋也已交付給買受人，但出賣人卻并未在約定期限屆滿之后的兩年內辦理產權變更登記，履行期限屆滿兩年之后，買受人起訴要求出賣人辦理產權變更登記，出賣人以訴訟時效進行抗辯。
第四，一次阻斷型抗辯。與上述3種情形相隨而生的是違約金。房屋買賣合同糾紛中所產生的違約金大致有兩種類型。其一為數額確定的一時性違約金，其敘述方式大致如下：如出賣人未按照約定期限交付房屋，則自違約之日起10日內，一次性支付買受人違約金20萬元：其二為按日（月）計算的繼續性違約金，其敘述方式大致如下：如因出賣人的原因，導致買受人未按合同約定的期限取得房屋產權證書，則出賣人自約定期限屆滿之日起按日向買受人支付已付購房款的萬分之三的違約金，直至買受人取得房屋產權證書之日止。
上述兩種類型的違約金中，第二種較為多見。就違約金是否應適用訴訟時效而言，肯定說當無異議，然實踐中存在的另外一個分歧在于，對于繼續性違約金的訴訟時效適用，是一次性阻斷權利人關于所有違約金的勝訴權，還是將其劃分為段，參考分期履行債務的規則，分別適用訴訟時效。但對于出賣人而言，在面對有關違約金的請求權時，其多引用"一次阻斷型"的時效抗辯，即如本文所列案例3中的情形。
三、法院判決的三大分歧
針對實踐中存在的上述四種情形，各地法院的認識并不統一，故而裁判結果也存有差異。
1．支持與判駁并存
對于第1種情形，有的法院在判決中并未針對訴訟時效是否應適用進行深入論述，如在本文列舉的案例l中，法院認為出賣人的違約行為一直持續，其所提出的訴訟時效抗辯，缺乏依據，故最終判決出賣人將房屋交付買受人并支付相應的違約金。但同時也有法院判決認
2
為，買受人未在約定期限屆滿之后的兩年之內履行相應的請求權，在賣房人提出訴訟時效抗辯的前提下，應當駁回買房人要求交付房屋和違約金的訴訟請求。
2．物權屬性排斥訴訟時效
對于第2種和第3種情形，筆者通過中國裁判文書查詢方式，共搜集到10則案例。通過分析，筆者發現，對此兩類情形而言，只要房屋已交付或已辦理完畢產權變更手續，那么買受人起訴要求辦理產權變更登記或者交付房屋，都得到了法院的支持。其理由大多認為在房屋已交付的前提下要求辦理產權變更登記或者在已變更完畢產權變更登記的前提下要求交付房屋的請求權不適用訴訟時效。
3．訴訟時效起算點各異
對于第4種情形，即關于逾期交付房屋或者辦理產權變更登記所產生的違約金應如何適用訴訟時效，各地判決亦是在有限統一的基礎上存在差異。當然，此一問題存在是建立在房屋交付和辦理產權變更登記不適用訴訟時效的基礎上，否則，在房屋交付和產權變更登記喪失勝訴權時，違約金的主張必然難以得到法院的支持。對于上述情形中產生的違約金請求權是否應當適用訴訟時效，實務界和理論界意見趨于一致，即違約金請求權從本質上而言，屬于債權請求權，應適用訴訟時效，然對于違約金約定為繼續性計算性質者，訴訟時效該如何具體適用？筆者通過對搜集到的相關判例進行分析后發現，司法裁判中大致存在4種思路。
第一種思路認為，違約金請求權的訴訟時效期間應當從出賣人逾期沒有辦理房屋產權變更之日起開始計算，如果買受人向法院起訴請求出賣人支付違約金時，已超過了2年的訴訟時效期間，則不再受法律保護，而買受人認為逾期辦證的違約金是在違約期間每天都產生的，屬于分期履行的債務，各期債務的訴訟時效期間分別從各次履行期限屆滿時起計算，所以出賣人應當支付其起訴的時間倒推兩年期間的違約金，缺乏法律的依據，法院不予支持。依照此思路，逾期交付房屋的違約金同樣適用此規則，即只要從約定的履行期限屆滿之日超過2年，則違約金的請求權被徹底"斬斷"，權利人不再享有勝訴權。本文所列舉案例3的最終裁判理由和結果即是如此。
第二種思路認為，訴訟時效期間應分段計算，既然買賣雙方約定了違約金按日（月）計算，則出賣人在逾期通知辦證第1天（月）起支付違約金，故此，關于逾期辦證第1天（月）的違約金，訴訟時效期間應當從該天（月）起計至滿兩年止，逾期通知辦證第2天（月）的違約金的訴訟時效期間從該天（月）起計至滿兩年止，其他依次類推，故買受人有關違約金的請求權從起訴之日向前計算兩年期間內的受法律保護，其他因已過時效，不予保護。此種裁判思路參考了分期履行債務適用訴訟時效的方式，最大限度地保護了權利人的訴訟利益。
第三種思路認為，合同有效成立之后，出賣人未按照合同約定交房的行為構成違約，且至買受人起訴之日，出賣人的違約狀態一直處于持續之中，故對于出賣人以訴訟時效作為抗辯的理由，不予采納，出賣人應當支付給買受人從應當交房之日起到實際交房之日止的全部違約金。與第一種裁判思路徹底"斬斷"勝訴權截然相反，該思路的結果是徹底支持，即只要違約行為依然持續，則訴訟時效無適用空間，其裁判思路與持續性侵權的請求權保護頗為類似。
3
第四種思路認為，因合同簽訂后，買受人已按合同約定履行了支付購房款的義務，但出賣人沒有依照約定的時間交付房屋，直到20XX年4月20日才實際交房，出賣人逾期交房的行為是持續性行為，應參照侵權行為的訴訟時效起算訴訟時效，因遲延交房的天數到實際交房時才能確定，故買受人知道出賣人逾期交房的實際天數，應從實際交房時起算，訴訟時效也應從實際交房之日起算（即20XX年4月20日），買受人在20XX年2月15日起訴至法院，并未超過兩年的法定訴訟時效。該裁判思路與第三種在本質上具有相同之處，只不過其將違約行為的終止之日明確為訴訟時效的起算之日。
四、不動產的交付與產權變更登記是否適用訴訟時效？
不動產的交付與產權變更登記是否適用訴訟時效，解決該問題的前提無疑需要明確兩個問題：其一是訴訟時效適用何種范圍：其二是不動產交付和產權變更登記的性質是否屬于訴訟時效的適用范圍。
（一）訴訟時效的適用范圍
訴訟時效本身具有一定的適用范圍。盡管我國《民法通則》中沒有明確規定訴訟時效是適用于債權，還是適用于物權請求權，但目前多數法律界人士共識的觀點是，訴訟時效適用的是債權，至于物權是否適用，則存在著不同意見，但主流觀點認為物權請求權不應當適用訴訟時效。至于其中具體理由，限于篇幅和關注重點不同，本文不再深入闡述。故而，在上述主流觀點的基礎上，對不動產交付與產權變更登記的法律性質作出分析是解決本文所提出之問題的一大關鍵。
（二）不動產買賣的法律階段分析
就不動產買賣合同而言，其法律意義上的階段可細分為三：一是買受人支付價款的行為：二是出賣人交付不動產的行為：三是出賣人協助買受人辦理產權變更登記的行為。與動產買賣不同，上述第三個階段為不動產買賣產生公示效力的普遍性行為。對于此類合同中，出賣人所負有的兩項義務的性質，理論界存在不同認識。有觀點認為交付不動產是出賣人的從給付義務，辦理產權變更登記才是主給付義務：有觀點認為買賣的不動產已經按照合同規定的日期交給了買受人，就是出賣人履行了主給付義務，至于未辦理產權變更登記手續，只是出賣人未履行從給付義務。
暫時脫離義務的性質之爭，從合同的本質出發，與上述買賣合同中的行為所緊密依附的無疑是請求權的集合：出賣人對買受人支付價款的請求權，買受人請求出賣人交付不動產的請求權，買受人請求出賣人協助辦理產權變更登記的請求權，以及在發生違約行為之時，守約方請求違約方支付違約金的請求權。對上述請求權做進一步的分析，明確其屬于物權范圍還是債權范圍，無疑是區別訴訟時效適用范圍的重要前提。
（三）不動產交付與產權變更登記的法律性質
1．不動產交付的法律性質
不動產交付依賴于請求權，不動產交付的請求權屬于何種性質，債權請求權說有之，物權請求權說亦有之。何為債權請求權？其是指權利人基于債的關系而產生的、請求特定人為特定行為的權利。何為物權請求權？其是指物權的圓滿狀態受到妨害或者有被妨害之虞時。
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物權人為恢復其物權圓滿狀態，得請求妨害人為一定行為或不為一定行為的權利。物權請求權，"在所有權存在之期間，不斷地發生，其為獨立之權利，蓋無可疑，蓋物上請求權以回復物權支配力為目的，得隨物之所在而追及之。"鑒于不動產買賣交易的徹底完成包括交付和產權變更登記兩個重要環節，故筆者認為，對于不動產交付的請求權性質需要分情況進行分析。
(1)不動產買賣合同簽訂后，不動產并未交付和辦理產權變更登記。
在此前提下，物權并未轉移，對于買受人而言，其本質上并未獲得物權，只是基于合同的約定獲得了對出賣人交付不動產的請求權，故此，此時買受人所享有的不動產交付請求權當屬于債權請求權，原則上應當適用訴訟時效。然在此情形中，尚有一個問題需要明確：訴訟時效的起算時間是否需要考慮不動產本身具備不具備交付條件。筆者認為訴訟時效的本質含義，在于催促權利人及時行使權利，勿使權利處于睡眠狀態，但如果不動產本身在約定的交付期限屆滿之時甚至之后更長的時間內根本就不具備交付的條件，此時依然從約定交付期限屆滿之時起算訴訟時效就有失偏頗。
因為此種情形下，如果嚴格按照合同約定的不動產交付期限起算訴訟時效，則買受人只能有以下3種權利可行：一是繼續要求出賣人履行合同交付不動產：二是追究出賣人未按時交付不動產的違約責任；三是解除合同。
在第一種情況下，因為不動產未經過竣工驗收或其他程序，本身不具備法定的交付條件，故此，如果買受人要求出賣人交付不動產，根本就不存在事實履行的基礎，出賣人也無法履行交付的義務；在第二種情況下，買受人雖可得到經濟上的補償，但其簽訂合同的目的并未實現；在第三種情況下，如果買受人行使解除的權利，勢必造成在出賣人違約時，大量合同被解除，從而破壞交易市場的穩定，同時在不動產的價格上漲時，還將對買受人產生不利后果，也會成為惡意出賣人謀取不法利益的慣用手段。
訴訟時效的核心功能是什么？誠如史尚寬先生所言：時效制度之設，在于尊重久已繼承之事實狀態，即在于社會秩序之維護。事實上，維持交易安全和既定社會秩序、維護社會公共利益才是訴訟時效的核心價值之所在。故而，在不動產未具備交付條件之前，如果以買受人怠于行使訴訟權利為由而適用訴訟時效的話，不僅有失公允，亦違背了訴訟時效制度的最初目的。
(2)不動產買賣合同簽訂后，出賣人已經將不動產產權變更到買受人名下，但是并未交付不動產。此時，買受人對于不動產的交付請求權與第一種情況存在本質區別。就不動產買賣而言，出賣人的義務主要包括兩方面內容：交付不動產給買受人；將不動產所有權證交付給買受人，即辦理或協助辦理權屬證書。
在典型的不動產即房屋買賣合同中，崔建遠教授就認為：盡管買賣的房屋已經按照房屋買賣合同規定的日期交給了購房人占有、使用，但這只是出賣人履行了移轉所售房屋占有的義務，只要在合同規定的期限屆滿時因出賣人的原因仍未辦理過戶登記手續場合，就屬于主給付義務不履行，構成違約，甚至是根本違約，按照《民法通則》第137條的規定，訴訟時效自合同規定的辦理過戶登記手續的期限屆滿的次日起算，據此觀點，出賣人有權援引訴訟時效已經完成的抗辯，拒絕辦理房屋所有權過戶登記手續，并拒絕交付房地產權證。照此觀
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篇四：房屋買賣合同與訴訟時效
房屋買賣合同與訴訟時效
1. 某房屋買賣合同規定，出賣人須于取得《建設工程竣工驗收證書》后150天內書面通知買受人，向某房地產產權登記機關申請房地產權屬轉移登記，出賣人和買受人共同辦理房產證，如買受人不能按法定期限領取《房地產權證》，從出賣人取得房地產《建設工程竣工驗收證書》之日的第180天起，由出賣人向買受人承擔違約責任。實際情況是，出賣人于1998年9月28日領取了所建房屋的《建設工程竣工驗收證書》。自該日起加上180天，就是到1999年3月26日，出賣人應當在此前為買受人辦理好所買賣房屋的過戶登記手續及《房地產權證》。實際上，直到20XX年7月16日，買受人仍未取得所買房屋的《房地產權證》。在這種情況下，當買受人請求出賣人辦理房屋所有權過戶登記手續及交付《房地產權證》時，出賣人可否以訴訟時效期間已經屆滿為由，拒絕辦理房屋所有權過戶登記手續，拒絕交付《房地產權證》
2.按照我國合同法第一百三十條、第一百三十五條和第一百三十八條等規定，出賣人移轉所售房屋的占有和所有權為其主要義務。盡管買賣的房屋已經按照房屋買賣合同規定的日期交給了購房人占有、使用，但這只是出賣人履行了移轉所售房屋占有的義務，只要在合同規定的期限屆滿時因出賣人的原因仍未辦理過戶登記手續場合，就屬于主給付義務不履行，構成違約，甚至是根本違約。按照民法通則第一百三十七條關于訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道其權利被侵害時起算的規定，訴訟時效自合同規定的辦理過戶登記手續的期限屆滿的次日起算。據此觀點，上述案件中，出賣人有權援引訴訟時效已經完成的抗辯，拒絕辦理房屋所有權過戶登記手續，并拒絕交付《房地產權證》。
有的專家不贊同上述觀點，認為買賣的房屋已經按照合同規定的日期交給了購房人，就是出賣人履行了主給付義務，至于未辦理過戶登記手續，只是出賣人未履行從給付義務。在主給付義務已經履行的情況下，從給付義務不得單獨適用訴訟時效，以真正發揮從給付義務使債權
人的合法權益得到最佳實現的功能。因而，在買賣的房屋已經按照合同規定的日期交給了受讓人的情況下，即使出讓人未辦理過戶登記手續自合同規定辦理的期限屆滿的次日開始計算已經超過了2年期間，受讓人也有權請求出賣人繼續辦理過戶登記手續。
對此，筆者持不同意見。其原因在于：依據合同法第一百三十五條、第一百三十三條等條文的規定，出賣人所承擔的主給付義務為移轉房屋的占有，尤其是移轉房屋所有權。出賣人僅僅把房屋交給了受讓人，在合同規定的日期屆滿時尚未辦理房屋所有權的過戶登記手續，就是沒有履行移轉房屋所有權這個最重要的主給付義務，已經構成了違約，訴訟時效的期間應該起算。
有專家說，在實務中，由于種種原因，許多情況下是出賣人(基本上為發展商)故意拖延，致使房屋所有權的過戶登記手續遲遲未辦下來，同時因購房人(大多為小業主)的法律意識不強而往往未于訴訟時效期間內主張辦理過戶登記手續。按照訴訟時效完成處理這些問題，顯然使已經交足了房價款的小業主遭受了重大損失。實際上，小業主恰恰值得同情，進而應該受到法律的保護。若保護，就不應認為上述案型中小業主關于辦理過戶登記手續的請求權已經罹于訴訟時效。
就我個人而言，也十分同情小業主，但仍然痛苦地堅持上述案型中小業主關于辦理過戶登記手續的請求權已經罹于訴訟時效的觀點。其道理在于：其一，小業主完全有機會、有能力及時向發展商主張辦理過戶登記手續，造成訴訟時效中斷，從而使其債權得到法律的保護，但小業主卻躺在權利上睡眠，于是，就沒有充分的理由對小業主再予以優惠的保護。其二，把發展商未按合同約定的期限辦理過戶登記手續，定為違約，意味著賦予了小業主追究發展商違約責任的權利，并且，發展商逾期辦理過戶登記手續給小業主造成嚴重損失時，小業主可以依據合同法第九十四條的規定解除合同，以便盡快甩掉包袱，進行有效益的新交易。其三，如此確定。
也是雙刃劍，即，使小業主獲得較大數額的違約金或者損害賠償額，因為把發展商的違約時間定得越早，其所負違約金的累積或者可得利益損失的數額就越多。
3.買賣的房屋已經按照合同規定的日期交給了受讓人占有、使用，并且在合同規定的期限屆滿前也辦理了過戶登記手續，但房屋所有權證(房地產權證)一直未交付，主給付義務已經履行完畢，即房屋所有權已經移轉給了受讓人，只是交付房屋所有權證(房地產權證)的從給付義務尚未履行。而房屋所有權證(房地產權證)系房屋所有權的憑證，它只起證據的作用，已經登記的房屋所有權不因該證件的有無而發生改變。既然如此，在合同規定的辦理過戶登記手續的期限屆滿的次日至今已經超過了2年，購房人一直未請求出賣人辦理該手續的情況下，如果對該請求權適用訴訟時效，使出賣人有權抗辯，仍然拒絕辦理過戶登記手續，反倒是人為地制造麻煩。如果聯系到房屋所有權人遺失了房屋所有權證(房地產權證)還可以補辦的現狀，罹于時效的觀點更顯得失去權衡。此其一。其二，如果說“盡管債權證書是動產，但是它的所有權卻不能獨立轉讓。該所有權與債權不可分離，歸各自的債權人所有。”(曼弗雷德·沃爾夫：《物權法》，吳越、李大雪譯，法律出版社，20XX年9月版，第320頁)那么，房屋所有權證(房地產權證)同樣應與房屋所有權聯系在一起，二權不得分離。若對交付房屋所有權證(房地產權證)的請求權適用訴訟時效，恰恰會造成房屋所有權與房屋所有權證(房地產權證)分離的結果，所以，對于此類請求權不宜單獨適用訴訟時效。
4.依據合同法第一百五十八條的規定，買受人應當在約定的或者法定的期間內將標的物的數量或者質量不合格的情形通知出賣人，怠于通知的，視為標的物的數量或者質量符合約定，除非出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定。此處所謂約定的期間或者基于法律規定而確定的期間，簡稱為質量異議期間。一種觀點認為，它屬于短期時效。筆者對此持有不同意見，認為質量異議期間不同于訴訟時效期間。理由如下：其一，質量異議期間首先表現為約
定期間，而訴訟時效期間為法定期間。其二，質量異議期間適用對象含請求權和形成權。其中所謂請求權，依據合同法第一百五十五條和第一百一十一條的規定，包括買受人請求出賣人修理、重作、更換標的物的權利，買受人請求減少價款或者報酬的權利(有學說認為這是形成權)，在解釋上，合同法第一百一十一條后段所謂“等違約責任”包括損害賠償。合同法第一百一十一條后段規定的“退貨”的救濟方式，一般情況下為解除合同，有時轉為更換，有時轉為重作，個別情況下可以轉換為代物清償。為了把退貨同修理、更換、重作相區別，不宜將它解釋為含有更換、重作的類型。從權利的角度著眼，解除合同的權利顯然屬于形成權。正是因為質量異議期間適用的對象包括請求權和形成權，就同僅僅適用請求權的訴訟時效區別開來了。其三，訴訟時效期間屆滿不消滅權利本身，質量異議期間屆滿則消滅權利本身。其四，于質量異議期間內買受人向出賣人主張，轉換為訴訟時效期間的進行;若為訴訟時效期間則不會發生這種現象。其五，質量異議期間不發生中止、中斷、延長，與訴訟時效期間不同。其六，質量異議期間的起算點，在該期間為當事人約定的期間場合，自約定的第一天開始起算;在無約定場合，自能夠檢驗貨物時起算(第一百五十七條)，或者說自發現或應當發現標的物存在瑕疵時起算(第一百五十八條第二款前段);若有質量保證期，自規定的質量保證期的第一天起算(第一百五十八條
第二款后段)。訴訟時效期間一般自當事人知道或者應當知道權利被侵害時起計算。
正因為質量異議期間不屬于短期訴訟時效，所以，只要買受人在質量異議期間內將標的物不符合約定的情形通知了出賣人，質量異議期間就功成身退，讓位于訴訟時效制度。該訴訟時效期間的起算點，為買受人請求出賣人承擔物的瑕疵擔保責任的期限屆滿的次日。
附帶指出，質量異議期間也不同于除斥期間，其理由如下：其一，質量異議期間首先為約定期間，無約定時才依據法律規定的方法予以確定;而除斥期間原則上為法定期間，只有合同法第九十五條規定的解除權的除斥期間系惟一的例外。其二，除斥期間的客體為形成權，而質量
異議期間制度的客體包含請求權和形成權。其三，在質量異議期間內，買受人向出賣人主張修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等，質量異議期間便完成使命，訴訟時效粉墨登場。其四，如果買賣合同規定有質量異議期間的，該期間的起算點為當事人約定期限的開始之日;如果買賣合同未規定質量異議期間的，該期間的起算點，有時為買受人發現標的物的數量或者質量不符合約定之日(合同法第第一百五十八條第二款前段)，有時為買受人收到標的物之日(合同法第一百五十八條第二款中段)。與此不同，除斥期間的起算點則比較復雜。合同法規定，在可撤銷的合同場合，撤銷權的除斥期間自撤銷權人知道或者應當知道撤銷事由時起算(第五十五條第一款)。在效力未定的合同場合，追認權的除斥期間自相對人催告確定的開始追認的時間起算(第四十七條第二款及其司法解釋、第四十八條第二款及其司法解釋);相對人的撤銷權在除斥期間的長短方面不確定，只有最后限定，即追認權行使之前，起算點應為合同成立之時(第四十七條第二款及其司法解釋、第四十八條第二款及其司法解釋)。在債權人撤銷權的情況下，撤銷權的除斥期間自債權人知道或者應當知道撤銷事由之日起算，在債權人不知道也不應當知道撤銷事由的情況下，自債務人的行為發生之日起算(第七十五條)。在合同解除的情況下，解除權的除斥期間自法律規定或者當事人約定的起算之日開始計算，無此規定或者約定的，自債務人催告確定的開始之日起算(第九十五條)。
篇五：房屋買賣合同糾紛中訴訟時效抗辯的四種類型及裁判規則
房屋買賣合同糾紛中訴訟時效抗辯的四種類型及裁判規則
發布時間： 20XX-11-25 13:28:15史智軍： 《法律適用》我要評論(0) 摘要：
近年來的司法實踐中，因房屋等不動產買賣所引發的糾紛呈現出常態化的趨勢。由于多種原因，不少買受人在合同約定的義務履行期限屆滿后的兩年內，并未積極主張己方的請求權，從而導致了買受人起訴至法院之后，出賣人時常以訴訟時效為由提出抗辯。對于交付不動產、產權變更登記以及違約金的支付是否應適用訴訟時效，理論界和實務界均存在多種觀點，各地法院的處理方式也缺乏一致性。
文/史智軍 北京市第三中級人民法院法官
/《法律適用》 20XX年第11期
一、不動產交付與產權變更登記是否適用訴訟時效
案例
王某和A公司于20XX年11月簽訂《商品房認購合同》。合同約定了王某支付房款的時間，同時明確A公司應在20XX年11月18日前交付房屋。合同簽訂后，王某按約支付了房款，但截止20XX年1月．A公司依然沒有向王某交付房屋，也未辦理產權證書。20XX年1月，王某訴至法院，要求A公司交付房屋并支付自20XX年12月2日起至20XX年1月逾期交房違約金97405元。A公司則認為：依合同約定，如果王某在20XX年11月18日前沒有收到房屋，應當在兩年內行使訴訟權利，故其訴訟請求超過訴訟時效。
2
案例
20XX年3月，張某與B公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：房屋總價款為164155元．B公司當在20XX年10月31日之前將房屋交付張某，并在交付房屋后90日內到登記機關辦理備案，備案后90日內辦理房屋產權證書。后張某按約支付購房款，但B公司直到20XX年11月26日才向張某交付房屋，且未辦理房屋權屬證書。20XX年7月，張某起訴至法院，要求B公司辦理房屋產權證書并支付逾期交房、辦證的違約金46000元。B公司辯稱：依照約定，我公司當在20XX年5月1日前辦好房屋權屬證書，張某從知道權利受侵害到起訴之日已經超過訴訟時效，法院不應支持。
3
案例
20XX年10月，鄭某與C公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：房屋總價款為282069元．C公司應當在20XX年8月30日前，將符合約定的房屋交付給鄭某，遲延交房的，當按日支付已付購房款萬分之二的違約金。后鄭某依約定支付了購房款，但C公司直到20XX年11月8日才將房屋交付鄭某。20XX年11月19日，鄭某將C公司訴至法院，要求其支付違約金44860元。C公司認為：自20XX年9月1日起，我公司遲延交房的事實已定，故張某的主張已經超過兩年的訴訟時效，應當駁回其訴訟請求。
上述3則案例所涉及的均是在房屋買賣合同糾紛中，當買受人要求出賣人履行交付房屋、產權變更登記、支付違約金等義務時，出賣人以訴訟時效為由拒絕履行相關義務。
從司法實踐來看，不動產買賣合同糾紛的爭議點主要集中在3個方面：交付不動產、產權變更登記和違約金的支付。在買受人因上述事由訴至法院之后，出賣人時常以訴訟時效為由提出抗辯。由于不動產買賣在履行的過程中，涉及的問題具有多樣化的特征，故本文擬以房屋買賣合同糾紛為視角，從當事人所提出的不同類型的訴訟時效抗辯入手，分析不動產買賣過程中訴訟時效的適用范圍。此外，由于房屋買賣合同涉及的種類較多，為了便于分析，本文在論述中將房屋的性質限定為可自由上市交易的商品房，并將開發商與自然人之間的新建房屋買賣、自然人與自然人之間的二手房屋買賣中房屋產權的獲得方式統稱為產權變更登記。
二、不動產買賣糾紛中以時效抗辯的四種類型
具體到司法實踐，不動產買賣糾紛中，出賣人援引訴訟時效抗辯的情形較多，以房屋買
賣合同糾紛為例，主要有以下四種。
第一，無房無證型抗辯。即如本文所舉案例1中的情形。合同簽訂后，買受人已按約支付房款，出賣人卻并未將房屋交付給買受人也未辦理產權變更登記，而買受人也未在約定的義務履行期限屆滿后的兩年內向出賣人主張上述權利，履行期限屆滿兩年之后，買受人起訴要求出賣人履行交付房屋和辦理產權變更登記的義務，出賣人以超過訴訟時效為由進行抗辯。
在因房屋未交付而引發的爭議中，還存在兩種情形：其一是房屋已具備交付條件，買受人卻并未在約定期限屆滿后兩年內主張交付：其二是自約定的房屋交付期限屆滿之后一段時間甚至于買受人起訴之時，房屋始終未具備約定的交付條件。
第二，有證無房型抗辯。合同簽訂后，買受人已按約支付房款，房屋也已辦理了產權變更登記，但房屋并未交付使用，而買受人也未在約定的義務履行期限屆滿后的兩年內向出賣人主張上述權利，履行期限屆滿兩年之后，買受人起訴要求出賣人履行交付房屋的義務，出賣人則以超過訴訟時效為由進行抗辯。
第三，有房無證型抗辯。即如本文所舉案例2中的情形。合同簽訂后，買受人已按約支付房款，房屋也已交付給買受人，但出賣人卻并未在約定期限屆滿之后的兩年內辦理產權變更登記，履行期限屆滿兩年之后，買受人起訴要求出賣人辦理產權變更登記，出賣人以訴訟時效進行抗辯。
第四，一次阻斷型抗辯。與上述3種情形相隨而生的是違約金。房屋買賣合同糾紛中所產生的違約金大致有兩種類型。其一為數額確定的一時性違約金，其敘述方式大致如下：如出賣人未按照約定期限交付房屋，則自違約之日起10日內，一次性支付買受人違約金20萬元：其二為按日（月）計算的繼續性違約金，其敘述方式大致如下：如因出賣人的原因，導致買受人未按合同約定的期限取得房屋產權證書，則出賣人自約定期限屆滿之日起按日向買受人支付已付購房款的萬分之三的違約金，直至買受人取得房屋產權證書之日止。
上述兩種類型的違約金中，第二種較為多見。就違約金是否應適用訴訟時效而言，肯定說當無異議，然實踐中存在的另外一個分歧在于，對于繼續性違約金的訴訟時效適用，是一次性阻斷權利人關于所有違約金的勝訴權，還是將其劃分為段，參考分期履行債務的規則，分別適用訴訟時效。但對于出賣人而言，在面對有關違約金的請求權時，其多引用"一次阻斷型"的時效抗辯，即如本文所列案例3中的情形。
三、法院判決的三大分歧
針對實踐中存在的上述四種情形，各地法院的認識并不統一，故而裁判結果也存有差異。
1．支持與判駁并存
對于第1種情形，有的法院在判決中并未針對訴訟時效是否應適用進行深入論述，如在本文列舉的案例l中，法院認為出賣人的違約行為一直持續，其所提出的訴訟時效抗辯，缺乏依據，故最終判決出賣人將房屋交付買受人并支付相應的違約金。但同時也有法院判決認為，買受人未在約定期限屆滿之后的兩年之內履行相應的請求權，在賣房人提出訴訟時效抗辯的前提下，應當駁回買房人要求交付房屋和違約金的訴訟請求。
2．物權屬性排斥訴訟時效
對于第2種和第3種情形，筆者通過中國裁判文書查詢方式，共搜集到10則案例。通過分析，筆者發現，對此兩類情形而言，只要房屋已交付或已辦理完畢產權變更手續，那么買受人起訴要求辦理產權變更登記或者交付房屋，都得到了法院的支持。其理由大多認為在房屋已交付的前提下要求辦理產權變更登記或者在已變更完畢產權變更登記的前提下要求交付房屋的請求權不適用訴訟時效。
3．訴訟時效起算點各異
對于第4種情形，即關于逾期交付房屋或者辦理產權變更登記所產生的違約金應如何適用訴訟時效，各地判決亦是在有限統一的基礎上存在差異。當然，此一問題存在是建立在房屋交付和辦理產權變更登記不適用訴訟時效的基礎上，否則，在房屋交付和產權變更登記喪失勝訴權時，違約金的主張必然難以得到法院的支持。對于上述情形中產生的違約金請求權是否應當適用訴訟時效，實務界和理論界意見趨于一致，即違約金請求權從本質上而言，屬于債權請求權，應適用訴訟時效，然對于違約金約定為繼續性計算性質者，訴訟時效該如何具體適用？筆者通過對搜集到的相關判例進行分析后發現，司法裁判中大致存在4種思路。
第一種思路認為，違約金請求權的訴訟時效期間應當從出賣人逾期沒有辦理房屋產權變更之日起開始計算，如果買受人向法院起訴請求出賣人支付違約金時，已超過了2年的訴訟時效期間，則不再受法律保護，而買受人認為逾期辦證的違約金是在違約期間每天都產生的，屬于分期履行的債務，各期債務的訴訟時效期間分別從各次履行期限屆滿時起計算，所以出賣人應當支付其起訴的時間倒推兩年期間的違約金，缺乏法律的依據，法院不予支持。依照此思路，逾期交付房屋的違約金同樣適用此規則，即只要從約定的履行期限屆滿之日超過2年，則違約金的請求權被徹底"斬斷"，權利人不再享有勝訴權。本文所列舉案例3的最終裁
判理由和結果即是如此。
第二種思路認為，訴訟時效期間應分段計算，既然買賣雙方約定了違約金按日（月）計算，則出賣人在逾期通知辦證第1天（月）起支付違約金，故此，關于逾期辦證第1天（月）的違約金，訴訟時效期間應當從該天（月）起計至滿兩年止，逾期通知辦證第2天（月）的違約金的訴訟時效期間從該天（月）起計至滿兩年止，其他依次類推，故買受人有關違約金的請求權從起訴之日向前計算兩年期間內的受法律保護，其他因已過時效，不予保護。此種裁判思路參考了分期履行債務適用訴訟時效的方式，最大限度地保護了權利人的訴訟利益。
第三種思路認為，合同有效成立之后，出賣人未按照合同約定交房的行為構成違約，且至買受人起訴之日，出賣人的違約狀態一直處于持續之中，故對于出賣人以訴訟時效作為抗辯的理由，不予采納，出賣人應當支付給買受人從應當交房之日起到實際交房之日止的全部違約金。與第一種裁判思路徹底"斬斷"勝訴權截然相反，該思路的結果是徹底支持，即只要違約行為依然持續，則訴訟時效無適用空間，其裁判思路與持續性侵權的請求權保護頗為類似。
第四種思路認為，因合同簽訂后，買受人已按合同約定履行了支付購房款的義務，但出賣人沒有依照約定的時間交付房屋，直到20XX年4月20日才實際交房，出賣人逾期交房的行為是持續性行為，應參照侵權行為的訴訟時效起算訴訟時效，因遲延交房的天數到實際交房時才能確定，故買受人知道出賣人逾期交房的實際天數，應從實際交房時起算，訴訟時效也應從實際交房之日起算（即20XX年4月20日），買受人在20XX年2月15日起訴至法院，并未超過兩年的法定訴訟時效。該裁判思路與第三種在本質上具有相同之處，只不過其將違約行為的終止之日明確為訴訟時效的起算之日。
三、不動產的交付與產權變更登記是否適用訴訟時效？
不動產的交付與產權變更登記是否適用訴訟時效，解決該問題的前提無疑需要明確兩個問題：其一是訴訟時效適用何種范圍：其二是不動產交付和產權變更登記的性質是否屬于訴訟時效的適用范圍。
（一）訴訟時效的適用范圍
訴訟時效本身具有一定的適用范圍。盡管我國《民法通則》中沒有明確規定訴訟時效是適用于債權，還是適用于物權請求權，但目前多數法律界人士共識的觀點是，訴訟時效適用的是債權，至于物權是否適用，則存在著不同意見，但主流觀點認為物權請求權不應當適用訴訟時效。至于其中具體理由，限于篇幅和關注重點不同，本文不再深入闡述。故而，在上
篇六：房屋買賣合同糾紛中訴訟時效抗辯的四種類型及裁判規則
房屋買賣合同糾紛中訴訟時效抗辯的四種類型及裁
判規則 一、不動產交付與產權變更登記是否適用訴訟時效
1案例
王某和A公司于20XX年11月簽訂《商品房認購合同》。合同約定了王某支付房款的時間，同時明確A公司應在20XX年11月18日前交付房屋。合同簽訂后，王某按約支付了房款，但截止20XX年1月．A公司依然沒有向王某交付房屋，也未辦理產權證書。20XX年1月，王某訴至法院，要求A公司交付房屋并支付自20XX年12月2日起至20XX年1月逾期交房違約金97405元。A公司則認為：依合同約定，如果王某在20XX年11月18日前沒有收到房屋，應當在兩年內行使訴訟權利，故其訴訟請求超過訴訟時效。
2案例
20XX年3月，張某與B公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：房屋總價款為164155元．B公司當在20XX年10月31日之前將房屋交付張某，并在交付房屋后90日內到登記機關辦理備案，備案后90日內辦理房屋產權證書。后張某按約支付購房款，但B公司直到20XX年11月26日才向張某交付房屋，且未辦理房屋權屬證書。20XX年7月，張某起訴至法院，要求B公司辦理房屋產權證書并支付逾期交房、辦證的違約金46000元。B公司辯稱：依照約定，我公司當在20XX年5月1日前辦好房屋權屬證書，張某從知道權利受侵害到起訴之日已經超過訴訟時效，法院不應支持。
3案例
20XX年10月，鄭某與C公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：房屋總價款為282069元．C公司應當在20XX年8月30日前，將符合約定的房屋交付給鄭某，遲延交房的，當按日支付已付購房款萬分之二的違約金。后鄭某依約定支付了購房款，但C公司直到20XX年11月8日才將房屋交付鄭某。20XX年11月19
日，鄭某將C公司訴至法院，要求其支付違約金44860元。C公司認為：自20XX年9月1日起，我公司遲延交房的事實已定，故張某的主張已經超過兩年的訴訟時效，應當駁回其訴訟請求。
上述3則案例所涉及的均是在房屋買賣合同糾紛中，當買受人要求出賣人履行交付房屋、產權變更登記、支付違約金等義務時，出賣人以訴訟時效為由拒絕履行相關義務。
從司法實踐來看，不動產買賣合同糾紛的爭議點主要集中在3個方面：交付不動產、產權變更登記和違約金的支付。在買受人因上述事由訴至法院之后，出賣人時常以訴訟時效為由提出抗辯。由于不動產買賣在履行的過程中，涉及的問題具有多樣化的特征，故本文擬以房屋買賣合同糾紛為視角，從當事人所提出的不同類型的訴訟時效抗辯入手，分析不動產買賣過程中訴訟時效的適用范圍。此外，由于房屋買賣合同涉及的種類較多，為了便于分析，本文在論述中將房屋的性質限定為可自由上市交易的商品房，并將開發商與自然人之間的新建房屋買賣、自然人與自然人之間的二手房屋買賣中房屋產權的獲得方式統稱為產權變更登記。
二、不動產買賣糾紛中以時效抗辯的四種類型
具體到司法實踐，不動產買賣糾紛中，出賣人援引訴訟時效抗辯的情形較多，以房屋買賣合同糾紛為例，主要有以下四種。
第一，無房無證型抗辯。即如本文所舉案例1中的情形。合同簽訂后，買受人已按約支付房款，出賣人卻并未將房屋交付給買受人也未辦理產權變更登記，而買受人也未在約定的義務履行期限屆滿后的兩年內向出賣人主張上述權利，履行期限屆滿兩年之后，買受人起訴要求出賣人履行交付房屋和辦理產權變更登記的義務，出賣人以超過訴訟時效為由進行抗辯。
在因房屋未交付而引發的爭議中，還存在兩種情形：其一是房屋已具備交付條件，買受人卻并未在約定期限屆滿后兩年內主張交付：其二是自約定的房屋交付期限屆滿之后一段時間甚至于買受人起訴之時，房屋始終未具備約定的交付條件。
第二，有證無房型抗辯。合同簽訂后，買受人已按約支付房款，房屋也已辦理了產權變更登記，但房屋并未交付使用，而買受人也未在約定的義務履行期限屆滿后的兩年內向出賣人主張上述權利，履行期限屆滿兩年之后，買受人起訴要求出賣人履行交付房屋的義務，出賣人則以超過訴訟時效為由進行抗辯。
第三，有房無證型抗辯。即如本文所舉案例2中的情形。合同簽訂后，買受人已按約支付房款，房屋也已交付給買受人，但出賣人卻并未在約定期限屆滿之后的兩年內辦理產權變更登記，履行期限屆滿兩年之后，買受人起訴要求出賣人辦理產權變更登記，出賣人以訴訟時效進行抗辯。
第四，一次阻斷型抗辯。與上述3種情形相隨而生的是違約金。房屋買賣合同糾紛中所產生的違約金大致有兩種類型。其一為數額確定的一時性違約金，其敘述方式大致如下：如出賣人未按照約定期限交付房屋，則自違約之日起10日內，一次性支付買受人違約金20萬元：其二為按日（月）計算的繼續性違約金，其敘述方式大致如下：如因出賣人的原因，導致買受人未按合同約定的期限取得房屋產權證書，則出賣人自約定期限屆滿之日起按日向買受人支付已付購房款的萬分之三的違約金，直至買受人取得房屋產權證書之日止。
上述兩種類型的違約金中，第二種較為多見。就違約金是否應適用訴訟時效而言，肯定說當無異議，然實踐中存在的另外一個分歧在于，對于繼續性違約金的訴訟時效適用，是一次性阻斷權利人關于所有違約金的勝訴權，還是將其劃分為段，參考分期履行債務的規則，分別適用訴訟時效。但對于出賣人而言，在面對有關違約金的請求權時，其多引用"一次阻斷型"的時效抗辯，即如本文所列案例3中的情形。
三、法院判決的三大分歧
針對實踐中存在的上述四種情形，各地法院的認識并不統一，故而裁判結果也存有差異。
1．支持與判駁并存
對于第1種情形，有的法院在判決中并未針對訴訟時效是否應適用進行深入論述，如在本文列舉的案例l中，法院認為出賣人的違約行為一直持續，其所提出的訴訟時效抗辯，缺乏依據，故最終判決出賣人將房屋交付買受人并支付相應的違約金。但同時也有法院判決認為，買受人未在約定期限屆滿之后的兩年之內履行相應的請求權，在賣房人提出訴訟時效抗辯的前提下，應當駁回買房人要求交付房屋和違約金的訴訟請求。
2．物權屬性排斥訴訟時效
對于第2種和第3種情形，筆者通過中國裁判文書查詢方式，共搜集到10則案例。通過分析，筆者發現，對此兩類情形而言，只要房屋已交付或已辦理完畢產權變更手續，那么買受人起訴要求辦理產權變更登記或者交付房屋，都得到了法院的支持。其理由大多認為在房屋已交付的前提下要求辦理產權變更登記或者在已變更完畢產權變更登記的前提下要求交付房屋的請求權不適用訴訟時效。
3．訴訟時效起算點各異
對于第4種情形，即關于逾期交付房屋或者辦理產權變更登記所產生的違約金應如何適用訴訟時效，各地判決亦是在有限統一的基礎上存在差異。當然，此一問題存在是建立在房屋交付和辦理產權變更登記不適用訴訟時效的基礎上，否則，在房屋交付和產權變更登記喪失勝訴權時，違約金的主張必然難以得到法院的支持。對于上述情形中產生的違約金請求權是否應當適用訴訟時效，實務界和理論界意見趨于一致，即違約金請求權從本質上而言，屬于債權請求權，應適用訴訟時效，然對于違約金約定為繼續性計算性質者，訴訟時效該如何具體適用？筆者通過對搜集到的相關判例進行分析后發現，司法裁判中大致存在4種思路。
第一種思路認為，違約金請求權的訴訟時效期間應當從出賣人逾期沒有辦理房屋產權變更之日起開始計算，如果買受人向法院起訴請求出賣人支付違約金時，已超過了2年的訴訟時效期間，則不再受法律保護，而買受人認為逾期辦證的違約金是在違約期間每天都產生的，屬于分期履行的債務，各期債務的訴訟時效期間分別從各次履行期限屆滿時起計算，所以出賣人應當支付其起訴的時間倒推兩年期間的違約金，缺乏法律的依據，法院不予支持。依照此思路，逾期交付房屋的違約金同樣適用此規則，即只要從約定的履行期限屆滿之日超過2年，則違約金的請求權被徹底"斬斷"，權利人不再享有勝訴權。本文所列舉案例3的最終裁判理由和結果即是如此。
第二種思路認為，訴訟時效期間應分段計算，既然買賣雙方約定了違約金按日（月）計算，則出賣人在逾期通知辦證第1天（月）起支付違約金，故此，關于逾期辦證第1天（月）的違約金，訴訟時效期間應當從該天（月）起計至滿兩年止，逾期通知辦證第2天（月）的違約金的訴訟時效期間從該天（月）起計至滿兩年止，其他依次類推，故買受人有關違約金的請求權從起訴之日向前計算兩年期間內的受法律保護，其他因已過時效，不予保護。此種裁判思路參考了分期履行債務適用訴訟時效的方式，最大限度地保護了權利人的訴訟利益。
第三種思路認為，合同有效成立之后，出賣人未按照合同約定交房的行為構成違約，且至買受人起訴之日，出賣人的違約狀態一直處于持續之中，故對于出賣人以訴訟時效作為抗辯的理由，不予采納，出賣人應當支付給買受人從應當交房之日起到實際交房之日止的全部違約金。與第一種裁判思路徹底"斬斷"勝訴權截然相反，該思路的結果是徹底支持，即只要違約行為依然持續，則訴訟時效無適用空間，其裁判思路與持續性侵權的請求權保護頗為類似。
第四種思路認為，因合同簽訂后，買受人已按合同約定履行了支付購房款的義務，但出賣人沒有依照約定的時間交付房屋，直到20XX年4月20日才實際交房，出賣人逾期交房的行為是持續性行為，應參照侵權行為的訴訟時效起算訴訟時效，因遲延交房的天數到實際交房時才能確定，故買受人知道出賣人逾期交房的實際
篇七：房屋買賣超過訴訟時效
超過訴訟時效，買房人能否要求開發商交付房屋并支付逾期交房違約金
[案例]：
20XX年初，張先生與某開發商簽訂《商品房購銷合同》，約定甲方（開發商）應于20XX年3月1日前，將經建設單位組織驗收合格并符合本合同約定的商品房交付給乙方（張先生），若逾期交房應按日支付已付房款萬分之三的違約金。合同簽訂后，張先生按約付清了全部房款，開發商也于20XX年2月28日在報紙上刊登交房通知。但張先生按通知要求去接房時卻發現其購買的第一層的商品房怎么高出地面一大截，要上一截樓梯才能入戶，原本可以享用的房前花園變成了樓下車庫業主的便利了。于是，張先生找開發商交涉，開發商卻以張先生的房號并未變化，樓下車庫只是因地勢原因有半截露出地面對張先生房屋無任何影響，《商品房購銷合同》并未約定房前花園由張先生享有等理由予以拒絕，張先生因此也拒絕接收房屋。后來，雙方也口頭商談過換房問題，但均未達成一致意見。（注：這些交涉及商談過程沒有任何證據可以證明，只是張先生的口頭陳述）。20XX年10月20日，張先生向法院起訴要求開發商交付合同約定的房屋并支付自20XX年3月1日起至實際交付房屋之日止的逾期交房違約金。
[雙方抗辯主要觀點]：
原告認為：開發商雖然于20XX年2月28日在報紙上刊登了交房通知，但開發商通知交付的房屋不符合法定和約定的交房條件，如：20XX年11月29日才取得消防驗收合格證明，將地下一層的車庫建成地上一層，違反規劃，導致原告所購第一層的房屋實際已變成第二層，違反了《商品房購銷合同》的約定，且原告一直在與開發商交涉，開發商的違約行為處于持續狀態，原告的全部訴訟請求均應予以支持。
被告辯稱：被告開發建設的商品房已于20XX年2月20日經建設單位組織勘察、設計、施工、監理單位驗收合格，有五方簽章認可的《工程質量竣工驗收記錄表》和《單位工程驗收證明書》為據，并于20XX年2月28日在報紙上刊登了交房通知，被告沒有任何違約行為，不應當承擔違約責任；其次，退一萬步講，即使要追究被告的違約責任，原告也應于20XX年3月2日至20XX年3月2日期間提出其權利主張，但原告直至20XX年10月20日才向法院提起訴訟，顯然已超過訴訟時效，其權利主張已依法喪失勝訴權，因此，請求法院駁回原告的全部訴訟請求。
當然，被告也表示：被告在取得法院駁回原告全部訴訟請求的生效判決的前提下，被告還是愿意按現狀向原告交付房屋的。
[一審判決主要內容]：
1、被告提交的《工程質量竣工驗收記錄表》和《單位工程驗收證明書》可以證明訴爭房屋于20XX年2月20日已經建設單位組織驗收合格，符合合同約定的交房條件；且被告也于20XX年2月28日在報紙上刊登了交房通知，履行了合同約定的通知義務。
原告訴稱被告將地下一層的車庫建成地上一層，違反規劃，導致原告所購第一層的房屋實際已變成第二層，因原告并未提供被告有違反規劃行為的相應證據予以證明，且原告的房號與合同約定一致，相關法律并沒有規定：要上一截樓梯才能入戶的房屋一定是第二層，因此，原告的這一辯解不予支持；原告訴稱的爭議房屋于20XX年11月29日才取得消防驗收合格證明，從而認為爭議房屋20XX年11月29日才符合法定交房條件，本院認為，雖然消防法等相關法律和行政法規明確規定相關建筑工程須經有關行政主管部門進行消防、環保、規劃等驗收或許可，但相關規定從性質上來說，均屬于管理型的法律規范，并不能因此否定
買賣雙方當事人根據需要和實際情況自行約定具體的交付條件。違反該相關規定不必然導致合同不能履行，也不必然導致當事人履行合同不符合約定或規定，而應由相關行政部門根據規定予以處罰或責令整改等，因此，原告的該項辯解也不予支持。
2、《商品房購銷合同》約定20XX年3月1日前交付房屋，逾期交房的，從次日起計算違約金，因此，20XX年3月2日至20XX年3月2日期間的兩年內，原告應提出權利主張，而原告20XX年10月20日才向本院起訴，已超過兩年的訴訟時效，其權利主張已喪失勝訴權。
根據上述兩大理由，一審法院判決駁回原告的全部訴訟請求。
[二審判決主要內容]：
1、爭議房屋所屬建設工程的消防驗收意見書（20XX年11月29日××市消防大隊出具）中的如下陳述“××房地產開發經營有限公司：你單位報送的……《建筑工程消防驗收申報表》及全套消防竣工資料于20XX年11月28日收悉，該工程經你單位組織設計、施工、監理、檢測等工程相關部門按照國家現行技術規范進行自檢合格，并書面出具了《建筑工程消防驗收自檢報告》及由××消防檢測評價有限公司出具的《電氣設施檢測報告》和《消防設施檢測報告》”可以證明：被告組織設計、施工、監理、檢測等工程相關部門按照國家現行技術規范對爭議房屋的消防設施進行自檢合格后于20XX年11月28日報送××市消防大隊進行消防驗收，××市消防大隊于20XX年11月29日出具消防驗收意見書確認合格。而消防設施也是房屋的組成部分，也應經建設單位組織驗收合格后才可交付使用。本院確認：爭議房屋于20XX年11月29日符合交付條件，因此，在《商品房購銷合同》約定的20XX年3月1日，爭議房屋尚不具備交付條件，被告存在違約行為；爭議房屋于20XX年11月29日符合交付條件后，被告還應再次通知原告接收房屋，但被告沒有通知原告，因此，在原告沒有證據證明被告拒絕交付房屋的情況下，本院確認被告的違約狀態一直延續到本案一審證據交換之日20XX年12月2日。
2、因20XX年3月1日房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時效期間應從房屋具備法定的交付條件之日即20XX年11月29日起計算，原告于20XX年10月20日向法院起訴，并未超過訴訟時效，一審的處理有誤，本院依法予以糾正。
根據上述理由，二審法院遂判決：1、被告于判決生效之日起10日內向原告交付合同約定的房屋；2、被告于判決生效之日起10日內向原告支付逾期交房違約金135688元（自20XX年3月2日起至20XX年12月2日止，按原告已付房款××元乘以萬分之三計算）。
[律師點評及相關法律規定提示]：
問題一：關于買受人在約定交房期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人交付房屋以及支付逾期交房違約金是否超過訴訟時效期間的問題，有兩種意見：第一種意見，買受人主張出賣人交付房屋的請求權應在兩年訴訟時效期間內行使，超過兩年訴訟時效期間請求出賣人交房的，因其怠于行使權利的狀態經過訴訟時效期間喪失勝訴權。第二種意見，買受人在約定交房期間屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房的不能一律簡單地認定為已超過訴訟時效，而應區分出賣人在約定交房期限是否具備交房條件分別進行處理。
[最高人民法院民一庭傾向性意見]：商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人根據合同約定可以請求出賣人交付房屋。其請求權屬于債權請求權，應當適用《民法通則》有關訴訟時效的規定。但在訴訟時效期間的起算上，應當區分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計算；如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時效期間應從房屋具備法定的交付條件之日起計算。
《中國民事審判前沿》20XX年第1集，第218頁，最高人民法院民事審判一庭編，法律出版社
《中華人民共和國民法通則》
第一百三十五條 向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外。
第一百三十七條 訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。但是，從權利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間。
第一百四十條 訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。
問題二：商品房買賣合同示范文本關于交付條件的約定應如何理解？
[最高人民法院觀點]《房地產司法解釋實例釋解》，人民法院出版社，最高人民法院副院長黃松有主編。103頁——113頁
20XX年由建設部、國家工商行政管理總局制定的商品房買賣合同示范文本第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：1.該商品房經驗收合格；2.該商品房經綜合驗收合格；3.該商品房經分期綜合驗收合格；4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。且合同另有一空白欄以便雙方當事人自行約定交付的條件。
如果當事人約定的交房條件是第1種，那么以開發商是否取得其當地建設管理機構發出的《竣工驗收備案證》為標準。開發商在合同約定的交房時間取得了備案證，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。
如果當事人約定的交房條件是第2或第3或第4種，則都以開發商是否取得當地房地產開發管理機構發出的《房地產開發經營項目交付使用許可證書》為標準。開發商在合同約定的交房時間取得了該證書，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。
如果商品房買賣雙方在示范合同約定的除以上四項以外的其它交付條件，應如何認定呢？
我們認為，商品房經驗收合格唯一有效法定的證明文件是《建筑工程竣工驗收備案證》。如開發商在辦理房屋交接手續時，不能根據合同約定和法律規定取得并出示擬交付房屋的《建筑工程竣工驗收備案證》，買受人有權拒收該房屋，由此產生的逾期交房的違約責任由開發商承擔。
但地方法院卻往往與最高法院觀點不一致，如某區法院認為：根椐《建設工程質量管理條例》第16條第1款規定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。”第49條規定：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起１５日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。建設行政主管部門或者其他有關部門發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。”從上述兩條可以明確看出，建設工程竣工驗收是以建設、設計、施工、監理四家聯合驗收為標準的。在通過竣工驗收后，公安消防、環保部門也會進行驗收，但公安、環保等部門的驗收屬于綜合驗收的范疇，是公安消防、環保部門履行行政權利的行為，履行的是一種監督權，而不屬于竣工驗收的范疇。建設行政主管部門的備案是
行使管理權的一種方式，也不屬于竣工驗收的范疇。出賣人（開發商）約定：“該商品房經建設單位組織勘察、設計、施工、監理單位驗收合格”符合上述法律規定。
商品房交付的有關問題解析
1、實務中的爭議
商品房買賣實踐中關于逾期交房的糾紛越來越多，據不完全統計，逾期交付的商品房占到整個銷售商品房的40%左右，逾期交房糾紛具有人數眾多、賠償金額巨大、社會影響大、政府關注的特點，對房地產企業影響巨大。
主要有以下幾種類型：第一種是開發商在合同約定的交房期限通知購房人交付房屋，但購房人認為開發商未達到交房的條件拒絕領取鑰匙，進而要求開發商承擔逾期交房的違約責任；第二種是有的購房人在接受房屋后，以開發商不符合房屋交付條件為由追究開發商的違約責任。
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“商品房司法解釋”）第十一條規定，房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。明確規定了移轉占有即我們通常所說的“交鑰匙”為商品房的交付使用。該條所規定的“交付使用”是一種基于當事人之間的商品房買賣合同關系而享有的有權占有的事實狀態，并不必然的產生所有權變動。
在商品房交付爭議的案件中，買賣雙方對于什么樣的商品房具備交付條件爭議頗大。相當一部分開發商認為，根據現行法規，建筑工程不需建設行政機關組織驗收和批準，作為建設單位的開發商組織了設計、施工、監理單位進行工程竣工驗收，經驗收合格即可交付使用。還有的開發商提出沒有任何法律規定未經竣工驗收備案不能交付使用，因此只要竣工工程的實質條件達到使用要求就可交付房屋。
2、我國法律關于商品房驗收的規定
根椐我國現行法律法規的規定，商品房的驗收包括：工程質量驗收和綜合驗收，綜合驗收是指質量監督、規劃、消防或公安消防、人防、環保等有關部門或單位進行的驗收。
（1） 商品房工程質量的驗收的規定。
主要是《建筑法》、《建設工程質量管理條例》（國務院發布，20XX年1月30日實施）。《建筑法》第六十一條規定，交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。《建設工程質量管理條例》第十六條規定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程竣工驗收應當具備下列條件：
（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；（二）有完整的技術檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；（四）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。第四十九條規定，建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。建設行政主管部門或者其他有關部門發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。
（2）商品房綜合驗收的規定。
《城市房地產開發經營管理條例》（國務院發布，1998年7月20日實施）第十七條規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可使用；未經驗收或者驗收不合格，不得交付”、“房地產項目峻工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門提出峻工驗收申請。房地產開發主管部門應當在收到峻工驗收申請之日起30日內對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。”
建設工程竣工驗收備案制是加強政府監督管理，防止不合格工程流向社會的一個重要手段。中華人民共和國國家標準《建筑工程施工質量驗收統一標準》（GB50300-20XX）中的強制性條文第條規定：“單位工程質量驗收合格后，建設單位應在規定時間內將工程竣工驗收報告和有關文件，報建設行政管理部門備案。”建設部在《關于發布國家標準＜建筑工程施工質量驗收統一標準＞的通知》中明確規定編號為的條文為強制性條文，必須嚴格執行。上述國家標準條文說明中明確規定：“建設單位應依據《建設工程質量管理條例》和建設部有關規定，到縣級以上人民政府建設行政主管部門或其他有關部門備案。否則，不允許投入使用。”
3、商品房交付的驗收條件應為綜合驗收，而不僅僅是質量專項驗收。
《建設工程質量管理條例》規定的是建設工程質量專項驗收，主要反映了建設工程質量驗收情況。《城市房地產開發經營管理條例》規定的是綜合驗收，是強調了要求政府部門和開發商要嚴把商品房的使用關，堅決杜絕不合格的商品房進入市場。商品房驗收產生的法律關系的主體是開發商與政府主管部門、工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或單位；客體是指商品房的質量；內容是商品房的質量是否合格；產生的法律后果是商品房可以進入市場，可以交付給業主使用。商品房竣工驗收不僅包括該工程土建部分和配套設施安裝部分的驗收，還包括建設工程檔案的驗收、消防設施的驗收、特種設備的驗收、防空工程的驗收、環境質量的驗收、規劃驗收等，涉及許多其他專業部門必須參與的強制性的驗收，而以上驗收內容不合格的直接法律后果是申請驗收的工程不能交付使用，不具備工程竣工驗收備案的條件，無法取得《竣工驗收備案證》，且建設行政機關在審查備案資料時，對不符合備案要求的工程，有權責令建設單位重新組織竣工驗收，并給予行政處罰。因此，商品房質量的驗收僅有開發商自行組織的驗收是遠遠不夠的，不僅其公信力受到質疑，而且也不可能完成對房屋和相關配套設施進行全面的驗收。
為此，商品房作為居住物首先要符合建設工程質量驗收，同時其又是房地產市場中特殊商品，還應符合綜合驗收的標準，為此商品房的交付條件應為通過商品房綜合驗收。
4、買賣雙方簽訂的《商品房購銷合同》中約定的“甲方（開發商）應于20XX年3月1日前，將經建設單位組織驗收合格并符合本合同約定的商品房交付給乙方（張先生）”中的“經建設單位組織驗收合格”如何理解？
《商品房購銷合同》中約定的“經建設單位組織驗收合格”不能簡單地理解為“地基基礎經建設單位組織驗收合格”或者“主體結構經建設單位組織驗收合格”，而應是“所有分部工程均應經建設單位組織驗收合格”，理由是：自20XX 年1 月1 日起施行的《建筑工程施工質量驗收統一標準》（GB50300-20XX）中的強制性條文第條規定，單位（子單位）工程質量驗收合格應符合下列規定：1.單位（子單位）工程所含分部（子分部）工程的質量均應驗收合格；2.質量控制資料應完整；3.單位（子單位）工程所含分部工程有關安全和功能的檢測資料應完整；4.主要功能項目的抽查結果應符合相關專業質量驗收規范的規定；5.觀感質量驗收應符合要求。即不僅：地基與基礎、主體結構、建筑裝飾裝修、建筑屋面、建筑電氣、建筑給排水、通風分部工程等應經建設單位組織驗收合格，而且：室外工程、物管中心
篇八：商品房買賣合同中逾期辦證的違約責任
商品房買賣合同中逾期辦證的違約責任
發布時間： 20XX-09-25 13:40:08姚虎明： 山東眾成仁和律師事務所我要評論(0)
摘要：
城建房地產法律事務部一部 姚虎明
【基本案情】
原告：甲某
被告：乙公司
20XX年6月10日，原告甲某與被告乙公司簽訂《商品房買賣合同》（期房），約定原告甲某購買被告乙公司開發建設的位于濟南市市中區某樓盤1104號房屋，建筑面積為126平方米，房款總計358760元人民幣，付款方式為首付107628元，其余為銀行按揭貸款，在合同簽訂后30日內辦理完畢銀行按揭貸款，被告乙公司于20XX年3月31日前向原告甲某交付經驗收合格的商品房，被告乙公司保證20XX年10月底前原告甲某取得房產證，未約定原告甲方未能取得房產證時被告乙公司應承擔的違約責任。
合同簽訂后，原告甲某按照合同約定向被告乙公司支付全部購房款，被告乙公司向原告甲某出具購房發票，20XX年4月30日，雙方辦理商品房交接手續，但原告甲某到20XX年4月底之前仍未取得商品房房產證。
期間，原告甲某到濟南市房管局咨詢關于該小區房產辦證的情形，得到的答復是，該小區開發商即被告乙公司尚未到房管局進行初始登記。訴訟中得知20XX年4月27日，被告乙公司才完成其開發的某小區商品房的初始登記。被告乙公司自商品房交接后到訴訟前一直未通知原告甲某辦理房產證。
為此，原告甲某于20XX年5月16日訴至濟南市某區人民法院，要求被告乙公司限期為其辦理房產證、支付逾期辦證違約金及承擔全部案件受理費。
【法院裁判】
濟南市某區人民法院經審理認定甲某的訴訟請求錯誤，因為辦理房產證的義務主體是房管部門，甲某要求乙公司限期為其辦理房產證是錯誤的，欲駁回原告的訴訟請求，鑒于此，甲某申請撤訴，后重新立案變更訴訟請求為：要求被告乙公司支付逾期辦證違約金及承擔全部案件受理費。
被告乙公司的答辯理由主要是：一、合同中未約定我公司負責為甲某辦理房產證，故我公司不應當承擔逾期辦證的責任；二、即使我公司應當承擔逾期辦證的違約責任，合同約定20XX年4月底之前甲某取得房產證，到20XX年5月16日，本案已經超過法定的訴訟時效，請法院駁回原告甲某的訴訟請求。
法院經審理認定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。原告甲某與被告乙公司之間簽訂的合同不違背法律、行政法規的強制性規定，應為有效
合同。根據有關房屋權屬登記的規定，購買新建商品房的權利人到房屋主管部門辦理產權登記的，必須以開發商就其所開發的房地產進行初始登記為前提，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條約定，在商品房買賣合同約定的期限內，原告甲某由于被告乙公司的原因未能取得房屋權屬證書的，乙公司應當承擔違約責任，本案中，被告乙公司直到20XX年4月27日才完成開發商品房的初始登記工作，被告乙公司應當承擔逾期辦理辦證的違約責任。
由于雙方在合同中沒有約定逾期辦證違約責任，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。被告乙公司辯稱，即使被告的行為構成違約，該違約行為自20XX年4月30日起至20XX年4月27日原告起訴時將近四年，超過法定訴訟時效期間。法院認為被告的違約行為自20XX年5月1日起一直延續到20XX年4月27日，違約金的計算應該從20XX年5月1日起開始計算至20XX年4月27日止，而原告直到20XX年5月16日才訴至法院，未有證據證明在起訴日前向被告主張過權利，自起訴日前兩年內的違約金請求權威超過訴訟時效，法院予以支持。綜上形成判決：乙公司于判決生效之日起10日內向甲某支付違約金（以房款358760元為本金，自20XX年4月26日起參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算至20XX年4月27日止）。
被告乙公司收到判決后未上訴。
【案件評析】
本案涉及以下幾個方面的法律問題：
一、關于辦理房屋權屬證書的義務主體問題。
關于辦理房屋權屬登記的義務主體問題，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條與《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條的規定不一致，導致對辦理房屋權屬證書義務主體的理解不同。
在上述規定不相一致的情況下，一般辦理房產證需要通過開發商完成初始登記（備案工作）、購房人向房管部門提出申請、房管部門審查材料發證等程序，即辦理房產證的“開發商、購房人、房管部門三方共同行為”，缺少任何一方行為均無法辦理房產證，所以無法準確界定辦理房產證的義務主體。
二、辦理房產證三方義務主體的責任承擔問題。
辦理房產證的三方行為具有一定的關聯性、順序性，只有完成前者工作才可以啟動后面的程序或者進行下一步工作。
1、開發商完成房屋的初始登記（備案）工作，并履行通知義務后，不承擔逾期辦證的責任。
根據建設部20XX年8月15日《城市房屋權屬登記管理辦法》第16條的規定，購買新建商品房的權利人到房地產主管部門辦理產權登記的，必須以開發商就其所開發的房地產進行初始登記為前提。同時，開發商尚須履行相應的告知義務或者通知義務，才算完成辦證的義務。只有履行完畢上述兩項工作，開發商才不承擔逾期辦證的違約責任。
2、購房人在知悉開發商的通知后，向房屋主管部門申請房屋權屬登記申請，不再承擔逾期辦證的責任。
開發商完成上述兩項工作后，購房人應當向房管部門提出申請，辦理房屋權屬轉移登記工作，這樣便不再承擔逾期辦證的責任。
3、房屋主管部門接到購房人申請后審查開發商的備案資料對是否符合發證進行審查，在規定的期限內及時發證變不再承擔逾期辦證的責任（注：該責任屬于行政責任，非合同違約責任）。
至于開發商完備了辦證的手續（備案工作），購房人提出辦理權屬轉移的登記申請，由于房管部門的原因未能按期辦證或者遲延辦證，這屬于政府的不作為，購房人可以提起行政訴訟，這與開發商承擔的合同違約責任不同。
正是因為上述主體各自承擔責任的不同，原告甲某最初立案時，法院認為原告的訴訟請求錯誤即在于此。
三、被告乙公司應否承擔本案逾期辦證的違約責任。
上述分析了，辦理房產證者涉及的幾個義務主體應當履行程序和進行的工作以及責任承擔的界限。被告乙公司在合同中約定“保證原告甲某在20XX年10月底前取得房產證”，這種約定未明確辦理房產證的義務主體，只能按照一般辦理房產證的三方共同行為來理解，根據合同約定20XX年10月底之前甲某取得房產證，被告乙公司至遲應當于20XX年10月底之前完成房屋的初始登記（備案）工作，但被告乙公司卻遲于20XX年4月27日才完成房屋的初始登記（備案）工作，并且完成備案工作后未通知原告甲某，依法應當承擔逾期辦證的違約責任。
本案《商品房買賣合同》（期房）未約定逾期辦證的違約責任，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規定，合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
四、關于逾期辦證的違約金請求權是否存在訴訟時效問題。
根據《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條規定：向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外。對于逾期辦證的違約金請求權應當存在訴訟時效問題。實踐中，有的購房人買到房屋后長期無法取得房產證，應當注意2年的訴訟時效期間的規定，本案的審判即考慮到兩年的訴訟時效問題，即超過訴訟時效期間部分的違約金未予支持。
篇九：商品房買賣合同的判例
對一起商品房買賣合同案的評析
王忠北京市第一中級人民法院民一庭副庭長 , 張國棟
【案件介紹】
上訴人（原審原告）甲某。
被上訴人（原審被告）乙公司。
一、基本案情
20XX年8月10日，甲某與乙公司簽訂《北京市內銷商品房預售契約》，約定由甲某購買乙公司開發的位于北京市某區某里公寓B座1604號房屋，房款總計952575元，房屋交付日期為1999年12月28日。付款方式為首付192575元，余款760000元以按揭方式付款。合同簽訂后，甲某依約支付了房款，應付乙公司的952575元房款于20XX年10月16日全部付清，乙公司亦出具了正式發票。雙方另約定，雙方同意房屋符合交用條件時按規定共同到房地產交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續，申領房地產權屬證件，并按規定交納有關稅費。甲某于20XX年1月8日提前清償了按揭貸款。
20XX年9月20日，甲某辦理了收房手續。此后，甲某于20XX年1月8日結清了個人購房貸款，并于同年4月15日向乙公司交納了契稅及公共維修基金。但乙公司長期未能辦理房屋的初始登記，致使甲某無法辦理所購房屋的產權證。現甲某訴至法院，要求乙公司支付逾期辦理房產證的違約金，并由乙公司承擔本案訴訟費用。另查，20XX年8月24日，北京市某區房屋土地發證事務所向某區房地局交易管理科出具了證明，證明乙公司開發的北京市某區某里1、2號樓房屋具備產權登記發證條件，已在該所登記備案。此后，乙公司為涉訴房屋所在樓宇內的部分買受人辦理了房屋所有權證。又查，乙公司于20XX年9月向該公寓業主發放了通告，該通告載明，乙公司于20XX年底前協助公寓業主辦理產權手續；同時要求辦理產權手續的業主交納契稅、維修基金，并需準備個人辦理產權手續的相關資料。再查，乙公司于20XX年1月7日始取得了訴爭房屋所在的北京市某區某里1號樓、2號樓的房屋所有權證。
二、一審法院的認定與判決
北京市某區人民法院判決認定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。甲某與乙公司所簽商品房預售契約系雙方協商一致的真實意思表示，且不違背相關法律規定，應為有效合同。根據某區房屋土地發證事務所20XX年8月24日出具的證明可以證實，乙公司于甲某交納契稅及公共維修基金前已具備了產權登記發證條件，并已登記備案。甲某在交納了契稅及公共維修基金后，未能及時取得房屋權屬證書，并非由于乙公司的過錯所致，故判決駁回甲某的訴訟請求。
三、當事人的上訴請求與答辯理由
甲某不服一審法院判決，向二審法院提起上訴。上訴請求是：1、由被上訴人支付逾期辦理房產證的違約金；2、由被上訴人承擔本案訴訟費用。上訴理由是：被上訴人遲至20XX年1月才辦理了所開發房屋的初始登記（取得大產權證），據此導致上訴人在四年的時間里無法取得房屋產權證，已構成違約，應承擔遲延辦證的責任。
乙公司辯稱，同意一審判決。甲某由我公司購買了涉訴房屋后，之所以辦證遲延，系因甲某未及時提供應繳納的辦理產權證的費用及相關資料所致。甲某的契稅直至20XX年4月才繳
納，相關資料至今未提交。另外，預售商品房的辦證義務屬于甲某，我公司承擔的只是協助義務。甲某未提交委托我公司辦理產權證的手續，未與我公司共同辦理產權證，亦未及時繳費及提交手續。我公司應提交的資料已經提交房管部門，我公司在辦理手續上已無瑕疵。故我公司不同意甲某的訴訟請求。
四、二審法院的認定與判決
鑒于被上訴人所提交的“某區房屋土地發證事務所20XX年8月24日出具的證明”與涉訴房屋20XX年1月7日才辦理初始登記的時間相互矛盾，為充分保護雙方當事人的訴權，進一步查清開發商乙公司是否存有逾期辦證的事實，二審法院依職權于20XX年6月13日赴北京市某區房屋土地管理部門、相關檔案部門調取了乙公司所開發的北京市某區某里1、2號樓房屋產權登記發證檔案材料，包括：
證據1.北京市房屋產權登記申請書，座落是北京市某區某里1、2號樓房，申請人是乙公司，申請日期是20XX年12月13日；
證據2. 乙公司承諾書；
證據3.編號（20XX）年第475號，竣工項目地價款核實復函，項目名稱是乙公司開發的北京市某區某里1、2號樓房，出具人是北京市土地利用事務中心，出具日期20XX年12月9日；
證據4. 北京市規劃委員會某分局行政處罰決定書，處罰日期20XX年10月8日；
證據5.北京市規劃委員會某分局監督檢查科向北京市某區房屋土地登記發證事務所出具的回復函，主要內容是已對乙公司進行了處罰，同意北京市某區房屋土地登記發證事務所按規定辦理有關產權手續，出具日期20XX年10月8日；
證據6.案例編號20XX006779號業務受理單，受理時間：20XX年12月13日，業務類別：初始登記，申請人：乙公司，座落：北京市某區某里1、2號樓房，出具單位：某區國土房管局服務大廳；
證據7.收繳證件附頁。
二審法院于20XX年6月15日組織雙方當事人對上述調取的證據進行庭審質證。雙方當事人對上述調取證據的真實性、關聯性、合法性均無異議。結合一審、二審的相關證據，本院查明：被上訴人作為申請人于20XX年12月13日向某區國土房管局服務大廳報送了其開發的北京市某區某里1、2號樓房的初始登記所需的完備的材料，[1]至此，被上訴人才完成了辦理報送新建房屋初始登記的法定義務。
另查明，雙方均承認20XX年8月10日所簽訂的雖然為《北京市內銷商品房預售契約》，但所購商品房在簽約時是現房。
二審法院認為，根據有關房屋權屬登記的規定，購買新建商品房的權利人到房地產主管部門辦理產權登記的，必須以開發商就其所開發的房地產進行初始登記為前提。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規定，訴爭的商品房為現房，自合同訂立日20XX年8月10日起９０日內（即20XX年11月8日前），上訴人由于被上訴人（出賣人）的原因，未能取得房屋權屬證書的，被上訴人應當承擔違約責任。本案中，被上訴人遲至20XX年12月13日才辦理報送初始登記，因此被上訴人關于逾期辦證的責任不在自己的抗辯，與本院查明的事實不符，不予采信。被上訴人自20XX年11月9日起到20XX年12月13日止應對上訴人承擔逾期辦證的違約責任。
由于雙方在合同中對逾期辦證的違約責任沒有規定，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規定，合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。被上訴人在二審庭審中辯稱，即使被上訴人構成逾期辦證違約，那么該
違約行為自20XX年11月9日起到20XX年12月15日上訴人起訴時已長達四年之久，其中有兩年已超過了法定訴訟時效期間。
二審法院認為,被上訴人的違約行為從20XX年11月9日起一直延續到20XX年12月13日止。違約金的計算應該從20XX年11月9日起到20XX年12月13日止。而上訴人卻遲至20XX年12月15日才起訴被上訴人要求支付逾期辦證違約金。由于上訴人未舉證證明在起訴日（20XX年12月15日）前向被上訴人主張過權利，自起訴日之前兩年之內的違約金請求權未超過訴訟時效，自起訴日之前兩年之前的違約金請求權已超過訴訟時效。故對20XX年12月15日起至20XX年12月13日止這一違約期間的違約金請求權應予支持，對20XX年11月9日起至20XX年12月14日止的違約金請求權已經超過訴訟時效，不予支持。
綜上所述，原審法院關于被上訴人沒有逾期辦證的事實認定不清，適用法律不當，判決結果失當，依法應予糾正。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項、《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規定，判決如下：
一、撤銷北京市某區人民法院（20XX）某民初字第551號民事判決；
二、乙公司于本判決生效之日起十日內向甲某支付違約金（以房款總計952575元為本金，自20XX年12月15日起參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算至20XX年12月13日止）。
【評析】
綜合本案案情及當事人的訴、辯意見，本案審理的爭議焦點為：1、關于辦理房屋權屬證書的義務主體問題。2、被上訴人乙公司是否逾期辦證。3、如果被上訴人乙公司逾期辦證，向上訴人支付的違約金是否存在超過訴訟時效的問題。4、如果被上訴人乙公司逾期辦證，違約責任如何承擔。
1、關于辦理房屋權屬證書的義務主體問題
為保護交易安全和第三人利益，物權的變動必須公示。[2]房地產是不動產，我國法律規定其公示方法是進行登記。登記雖然不作為物權變動合同生效的要件，但未經登記即不發生物權變動的法律后果。因此，開發商完整意義的交付房屋的主給付義務包括兩方面內容：一是交付房屋給買受人占有和使用；二是將房屋所有權移轉給買受人，即辦理或協助房屋產權登記。[3]
關于房屋產權登記的義務主體問題，我國《合同法》第一百三十條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第十八條與《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條的規定不一致，[4]導致對辦理房屋權屬證書義務主體的理解不同。
一種意見認為，辦理房屋權屬證書的義務主體是買受人，房地產開發企業僅負協助義務。因為《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條明確規定，預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
另一種意見認為，房屋權屬的移轉登記，通常作法是房地產開發企業提交必要的手續，買受人提出申請，房屋管理部門進行審查登記，頒發權屬證書，即通過三者的共同行為完成的，因此無法概括地確定辦證的義務主體是誰。[5]
而通說認為，開發商作為房屋的出售人負有向買受人交付房屋以及轉移房屋所有權即辦理產權登記手續的義務。因為《合同法》第一百三十條與《解釋》第一條，均規定出賣人有義務
轉移標的物所有權于買受人，且《解釋》第十八條亦列舉了由于出賣人原因導致買受人不能按期取得房產證應承擔違約責任的情形，這充分說明出賣人是辦證的義務主體。只不過，出賣人作為辦證義務主體，其具體義務是有范圍的，不能概括而論。根據建設部20XX年8月15日第99號令《城市房屋權屬登記管理辦法》第16、17條有關房屋權屬初始登記的規定，購買新建商品房的權利人到房地產主管部門辦理產權登記的，必須以開發商就其所開發的房地產進行初始登記為前提。但房地產開發企業只要在法定期限內（新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內）向登記機關申請房屋所有權初始登記,并履行了相應的告知義務，即完成了辦證義務。此后，應由房屋買受人提出申請，辦理移轉登記。而根據《解釋》十八條規定，若出賣人履行了其辦理初始登記的相關義務后，是由于買受人沒有向房屋主管部門提出申請，導致房屋所有權無法移轉，則不屬于由于開發商的原因導致未能取得房屋權屬證書的情形，開發商不應承擔違約責任。
對于在房地產開發企業提交了完備的手續后，買受人也提出辦理權屬移轉的申請，但由于政府原因未辦證或遲延辦證的，此屬于政府不作為，買受人可提起行政訴訟，這與房地產開發企業承擔的合同義務是兩個不同的法律關系，不應混同。
2、關于被上訴人乙公司是否存在逾期辦證的問題
乙公司是否存在逾期辦證,首先是一個實體法上的事實判斷問題。在民事訴訟中，實體上的事實是證明對象的一種，是指民事實體法規定的，引起當事人的民事實體權利義務關系發生、變更和消滅的事實。[6]實體法上事實的證明對主張事實的當事人與反駁事實的當事人而言，其證明程度是不同的，主張事實的當事人應該提供證據使法官確信該事實的存在，反駁事實的當事人應該提供證據使法官對該事實的存在產生動搖或懷疑。[7]本案中，上訴人提供了被上訴人直到20XX年1月7日才辦理初始登記的證據，對此證據被上訴人也予以承認。所以20XX年1月7日為初始登記時間這一事實應被采信。又根據建設部20XX年8月15日第99號令《城市房屋權屬登記管理辦法》第16、17條的規定，已經可以認定乙公司逾期辦證的事實。但是乙公司又提出證據稱，在20XX年8月24日北京市某區房屋土地發證事務所出具證明, 證明乙公司開發的北京市某區某里1、2號樓房屋具備產權登記發證條件，已在該所登記備案。此后，該公司為涉訴房屋所在樓宇內的部分買受人辦理了房屋所有權證。一審法院也據此判定被上訴人沒有逾期辦證。對此，上訴人訴稱，根據《城市房屋權屬登記管理辦法》的規定，被上訴人乙公司應該首先辦理所建房屋的初始登記而后才可以辦理業主的分戶轉移登記，而被上訴人辦理初始登記的時間是20XX年1月7日。所以，逾期辦證的焦點已不是初始登記時間的確定問題，而是初始登記與事務所出具的證明之間關于乙公司是否具備產權登記發證條件的證明效力大小問題。
鑒于被上訴人所提交的“某區房屋土地發證事務所20XX年8月24日出具的證明”與20XX年1月7日辦理初始登記的時間相互矛盾，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第77條的規定，20XX年1月7日所辦理的初始登記作為國家專門權屬登記機關依法制作的權屬證書，在證據的效力上應該大于某區房屋土地發證事務所20XX年8月24日所出具的證明。從先初始登記再分戶移轉登記的權屬登記的邏輯出發，在沒有辦理訴爭房屋所在樓宇的初始登記的前提下，該公司為訴爭房屋所在樓宇內的部分買受人辦理了房屋所有權證（分戶移轉登記），不符合《城市房屋權屬登記管理辦法》的相關規定。二審法院針對上述疑點，為進一步查清乙公司是否存有逾期辦證的事實，二審法院依職權調取了乙公司開發的北京市某區某里1、2號樓房屋產權登記發證的相關檔案材料，并組織雙方當事人對這些證據進行庭審質證。雙方當事人對所調取的證據的真實性、關聯性、合法性均無異議。結合一審、二審的相關證據，法院查明被上訴人作為申請人于20XX年12月13日才向某區國土房管局服務大廳報送了其開發的北京市某區某里1、2號樓房的初始登記所需的完備材料，至此，被上訴人才完成了報送辦理新建房屋初始登記的法定義務。
二審法院認為，被上訴人作為訟爭房屋的出售人負有向作為買受人的上訴人交付房屋以及轉移房屋所有權即辦理產權登記手續的義務。根據有關房屋權屬登記的規定，購買新建商品房的權利人到房地產主管部門辦理產權登記的，必須以開發商就其所開發的房地產進行初始登記為前提。根據《解釋》第十八條的規定，訴爭的商品房為現房，自合同訂立日起９０日內買受人由于出賣人的原因，未能取得房屋權屬證書的，出賣人應當承擔違約責任。本案中，被上訴人本應在20XX年8月10日至20XX年11月8日前辦理初始登記手續，但是被上訴人遲至20XX年12月13日才報送辦理初始登記，因此被上訴人關于逾期辦證的責任不在自己的抗辯，與法院查明的事實不符，法院不予采信。原審法院僅根據某區房屋土地發證事務所20XX年8月24日出具的證明，認定被上訴人于上訴人交納契稅及公共維修基金前已具備了產權登記發證條件，上訴人在交納了契稅及公共維修基金后，未能及時取得房屋權屬證書，并非由于被上訴人的過錯所致，屬認定事實不清。故，上訴人關于被上訴人逾期辦證的行為查證屬實，應承擔遲延辦證違約責任的上訴理由成立。被上訴人自20XX年11月9日起到20XX年12月13日止應對上訴人承擔逾期辦證的違約責任。
3、關于逾期辦證的違約金請求權是否存在超過訴訟時效的問題
被上訴人在二審庭審中辯稱，即使被上訴人構成逾期辦證違約，那么該違約行為自20XX年11月9日起到20XX年12月15日上訴人起訴時已長達四年之久，其中有兩年已超過了法定訴訟時效期間，喪失了勝訴權。
所謂訴訟時效制度是指權利人不行使權利經過法定期間，即發生權利功效減損法律效果的制度。[8]我國法律規定，訴訟時效過后，義務人即取得拒絕履行義務的抗辯權。[9]同時，我國《民法通則》第137條規定：“訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算”，這種訴訟時效期間的起算標準被學界認為是主客觀相統一的標準。[10]本案中，根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第16、17條有關房屋權屬初始登記的規定，購買新建商品房的權利人到房地產主管部門辦理產權登記的，必須以開發商就其所開發的房地產進行初始登記為前提。房地產開發企業應在法定期限內,即在竣工后的3個月內申請初始登記。又依據《解釋》第十八條的規定，訴爭的商品房為現房，自合同訂立日起９０日內買受人由于出賣人的原因，未能取得房屋權屬證書的，出賣人應當承擔違約責任。即出賣方應在合同訂立后的90日內，辦理完初始登記手續，以便買方辦理相關的產權登記。本案中，雙方簽定合同的時間為20XX年8月10日，按規定乙公司（被上訴人）應在20XX年11月8日前辦理初始登記手續，但是被上訴人遲至20XX年12月13日才報送辦理初始登記。所以，被上訴人的違約行為發生在20XX年11月9日，即本案訴訟時效期間應從20XX年11月9日起算。我國現有法律規定，一般訴訟時效期間為2年，上訴人遲至20XX年12月15日才起訴，是否已經過訴訟時效呢？這個問題應該進一步細分。單從要求乙公司履行初始登記這一行為來說，從20XX年11月9日起兩年后，即過訴訟時效。但是由于乙公司沒有進行初始登記而產生違約金是一個持續的狀態，會隨著登記時間的延長而增長。也就是說，由于未進行初始登記這一違約行為一直延續到20XX年12月13日止，因此而產生的違約金也應該從20XX年11月9日起計算到20XX年12月13日止。
但是，由于上訴人遲至20XX年12月15日才起訴被上訴人要求其支付逾期辦證違約金，此后，上訴人也未舉證證明在起訴日（20XX年12月15日）前向被上訴人主張過權利，自起訴日之前兩年之內的違約金請求權未超過訴訟時效，自起訴日之前兩年之前的違約金請求權已超過訴訟時效。又由于被上訴人違約責任期間為：20XX年11月9日起至20XX年12月13日止，故對20XX年12月15日起至20XX年12月13日止這一違約期間的違約金請求權應予支持。20XX年11月9日起至20XX年12月14日止的違約金請求權已經超過訴訟時效，法院不予支持。[11]
4、關于被上訴人逾期辦證違約責任如何承擔的問題
房屋買賣合同訴訟時效篇3
房屋買賣合同
賣方（以下簡稱甲方）：
買方（以下簡稱乙方）：
根據《合同法》、《房地產管理法》及相關法律規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房屋及宅基地達成如下協議，以供雙方共同遵守：
第一條 轉讓房屋情況：
甲方所售房屋位于______ 鎮______ 村______組 號，為______ 結構；甲方所售房屋所有權戶主名為： ，證號為"______ 號"，房屋土地使用權證號為"______ 號"；甲方所售房屋建筑（占地）面積____ 平方米（含豬圈） 。另轉讓耕地：田 畝，土 畝，竹林面積約 平方米，（長期轉讓）。
第二條 房屋價格：
房屋總價為（人民幣）___ 萬___ 仟___ 佰 拾 元整（含豬圈等附屬設施費用）。經雙方協商，轉讓稅費由 方承擔。
第三條 付款方式：
分期支付；由乙方現金支付。甲方收到以上款項必須向乙方出具收條。
第四條 房屋交付：
? 乙方支付首期款（定金）___ 萬___ 仟___ 佰 拾 元整，經甲、乙雙方在相關單位辦理完過戶手續（繳納稅費）后 ___ 日內，甲方將房屋交付乙方使用，甲方并應在交房當日將_______等費用結清。 未交房款金額（ 元）乙方必須在公歷 年 月底前一次性付清。（過戶手續費由 方負責。）
第五條：違約責任條款
乙方逾期付款的違約責任：乙方未按本合同規定的付款方式付款，每逾期一日，按照購房總價的的2%，支付違約金，逾期達一個月以上的，即視為乙方不履行本合同，甲方有權解除合同，屆時將由乙方承擔此次交易中雙方的全部交易稅費，并向甲方支付購房價的 20%違約金。
?甲方逾期交房的違約責任：甲方未按本合同第四條規定將房屋及時交付使用，每逾期一日，按照購房總價的2%，支付違約金，逾期達一個月以上的，即視為甲方不履行本合同，乙方有權解除合同，由甲方承擔此次交易中雙方的全部交易稅費，并向乙方支付房價 20%的違約金。
反悔違約責任：若甲方在簽約后，反悔此次賣房交易，則甲方不但要退還乙方所交房款（或定金），還另按乙方所交房款（或定金）的100%付給乙方違約金。若乙方在簽約后，反悔此次買房交易，則甲方不予退給乙方所交房款（或定金），乙方也無權收獲所交款額。
第六條： 甲方保證在交接時該房屋沒有產權糾紛和財務（債務）糾紛及宅基地邊界糾紛，如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛和財務（債務）糾紛及宅基地邊界糾紛，由甲方承擔全部責任。
第七條：本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議，補充協議與本合同具同等法律效力。
第八條：本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成的，甲、乙雙方可依法向該房屋所在地人民政府或人民法院起訴（或XX仲裁委員會提起仲裁）。
第九條：本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。
第十一條：本合同一式 份，甲、乙雙方各執一份，其他 份交 存檔。
第十二條：其它說明：1、本合同及附件中的手寫文字與打印文字具有同等法律效應。
房屋買賣合同附件：1、《房屋使用權證》
2、《住宅基地使用證》及（住宅基地使用平面圖）
出賣方(甲方簽字)： 購買方(乙方簽字)：
身份證號碼： __________________ 身份證號碼： ___________________
地 址： 地 址：
電 話：___________________ 電 話：____________________
代理人(甲方)：_________________ 代理人(乙方)： __________________
身份證號碼：___________________ 身份證號碼： ___________________
見 證 人（簽字）：
日 期： 年 月 日 日 期： 年 月 日
房屋買賣合同訴訟時效篇4
房屋買賣合同出賣人（甲方）：證件名稱：證件號碼：共有權人：證件名稱：證件號碼：買受人（乙方）：證件名稱：證件號碼：共同買受人：證件名稱：證件號碼：居間人（丙方）：
根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規的規定，出賣人、買受人和居間人在平等、自愿、公平、協商一致的基礎上就存量房屋買賣及委托居間事宜達成如下協議：
第一條房屋基本情況及權屬情況
（一）出賣人所售房屋（以下簡稱“該房屋”）坐落于：沈陽市房產證號為：，登記建筑面積共平方米（本款所述房地產信息以房地產證或相關正式法律文書上的記載為主）。
（二）該房屋規劃設計用途為：囗住宅/囗公寓/囗別墅/囗辦公/囗商業囗工業／囗其他:。
（三）買賣雙方均清楚該房屋以現狀出售，買受人己檢查或己授權代表代為檢查該房屋，故買受人不得以不清楚房屋情況或產權現狀拒絕交易。
該房屋產權現狀如下及若存在抵押狀態需贖樓的辦理方式為以下哪種（單選）：
出賣人對該房屋產權現狀的真實性負責并保證沒有查封情況，如與實際情況不符則出賣人應按本合同第十二條承擔違約責任。
囗該房屋沒有設定抵押，出賣人對該房地產享有完全的處分權，出賣人須于簽署木合同后日內將紅本房地產證原件交予雙方指定的監管定金和交房保證金的第三方。
口該房屋處于抵押狀態，出賣人承諾于買賣取方辦理完資金監管手續及買受人辦出貸款承諾函之日起日內還清貸款，辦妥注銷抵押登記手續，出賣人于辦理注銷抵押登記手續當日將紅本房地產證原件交予上述第三方或第三方指定的擔保公司。
（四）該房屋的租賃情況為以下哪種方式（單選），口甲方未將該房屋出租。
口甲方己將該房屋出租，甲方保證己取得承租人放優先購買權或放棄購買權之書面證明。
買賣雙方同意以下哪種方式處理租賃等事宜：
口出賣人須于前解除原租賃合同，買受人對因原租賃合同而產生之糾紛不承擔任何責任。第二條成交價格
經出賣人和買受人協商一致，該房屋成交價格為人民幣（小寫）元（大寫元），該成交價格不含稅費，因本次交易所產生的相關稅費根據本合同第八條之的定承擔。
本次交易約定交付的附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品等見附件清單，清單所列設備、裝修及物品等無需買受人另行付費，成交價己包含清單所列物品價值。第三條交易定金
定金交付：買受方在簽訂合同日內，支付購房定金共計人民幣（小寫）元，大寫元。本條所約定的定金交由雙方所約定的第三方監管，監管方式、放款、退款條件等事項依買賣雙方與第三方所簽的監管協議或類似文件而定，買受人將定金支付給監管方或打入出賣人己簽署的監管協議或類似文件上指定的監管賬號中以后，視為出賣人本人己收訖定金，出賣
人應向買受人出具定金收據，出賣人拒絕向買受人出具定金收據的，不影響定金的生效。
第四條交房保證金
出賣人應結清房產交付前所欠的物管、水電及其他設備設施等應付費用，并保證按約定的交房條件如期向買受人交付房產，為此出賣人同意從定金中預留人民幣（小寫）元（大寫元；）作為交房保金，此款托管于第三方，待出賣人結清所有應付費用，并辦理完畢水電及其他設備設施過戶手續，按約定交房條件如期交付房產后10日內，由第三方無息退還給出賣人。出賣人拒不結清所欠費用或未按約定條件如期交付房產及家私家電的，買受人有權要求將此款用于抵扣所欠費用或用于補償損失不足部分仍由出賣人承擔（如附有家私家電的，包括家私家電交付）。第五條房款付款方式
雙方同意買受人按如下方式支付除購房定金以外的房款：
1、買受人須于年月日之前支付首期購房款（不包括定金）人民幣（小寫）元，（大寫元）到買受人貸款銀行作資金監管或到第三方辦理資金監管，并依據監管合同存入監管帳戶，出賣人應在接到買受人或第三方通知后積極配合辦理相關手續，并簽訂資金監管協議等相關法律文件．
2、買受人應在買賣雙方辦理首期購房款監管截止日前向銀行或住房公積金管理中心提交貸款申請的相關資料，貸款金額以銀行或住房公積金管理中心承諾的貸款金額為準，如銀行或住房公積金管理中心承諾的貸款（組合貸款則以銀行與住房公積金管理中心承諾的貸款金額之和計算）少于應交房款余額的，買受人應于銀行出具貸款承諾函之日或住房公積金管理中心通知之日起（如屬組合貸款，則以較后發生的時間計算）七日內向第三方或監管銀行補足首期款，如多于應交房款余額的，買受人可向監管銀行要求將多出部分退回，出賣人應無條件配合買受人辦理監管銀行要求的手續。出賣人應一同辦理首期款監管手續并配合買受人辦理貸款申請手續，并簽署《收款帳戶確認書》等銀行或第三方要求簽署的相關文件。
房屋買賣合同訴訟時效篇5
2007年玉州區法院受理李某訴黃某一案后，最高法有關訴訟時效的規定尚未出臺，合議庭成員接受法理理論教育及認知能力不同，對該案的處理形成了兩種完全相反的意見是完全可以理解的。我們考察部分外地法院做法和國內外立法，并結合我市的實際情況，在充分研究租賃合同作為繼續性合同的特性后，認為黃某的抗辯理由不成立。主要理由是：1、房屋租賃合同約定的租金支付實際上是同一筆債務，只不過是約定租金分為不同的履行期限，但各期租金并不是獨立的債務，而是在合同訂立時已確定的各期租金的總和，僅是在合同中約定就總租金分期履行、而非一次性履行而已，該債務在合同訂立就具有確定性和整體性。2、結合房屋租賃合同作為繼續性合同的特點，合同的履行特別重視信賴基礎，要求雙方當事人各盡其能實現合同目的。一般房屋租賃合同期限較長，租金分期支付是將承租人的義務分開履行，有利于減輕承租人的負擔，也可理解為合同互為履行上的擔保，這對承租人的利益是一種更為有效的保障。分期支付租金避免承租人因一次性支付產生經濟壓力而無法簽訂合同，有利于促進商業交易的完成，增加社會財富。3、房屋租賃合同作為長期的繼續性合同，信賴基礎是維系雙方當事人各自履行義務、實現合同目的的關鍵。出租人沒有及時追索承租人沒有履行的一期或多期債務，是出租人基于維護雙方業已存在的承租關系及對承租人的信任和諒解（否則其完全可以行使合同解除權），并不能據其怠于行使權利的行為而認定其放棄該權利。從簽訂合同目的角度分析，出租人讓房屋出租并收取租金是其最大的目的，如認定其放棄該權利顯然與其簽訂合同的目的不符。故我們認為黃某抗辯拖欠租金起一年內的部分租金已過時效不應支持，對出租人李某的合理信賴利益應予以保護和支持。否則，必然造成容忍承租人違約行為而守約的出租人受到損失、違約的承租方得益的情形發生，這明顯與我國法律規定的誠實守信原則及社會倡導的善良風氣相悖。4、有利于穩定社會交易秩序，節約司法資源，減少訴累。在快速發展的現代社會，促進交易和穩定交易秩序意味著社會財富的增加。如果認定房屋租賃合同每期租金為獨立的債務，具有單獨的訴訟時效起計點。可能導致出租人頻繁地主張權利，或僅由部分債權受侵害而頻繁提起訴訟，導致租賃雙方關系的惡化。在我國社會誠信度不高的情況下，經過訴訟對決的雙方當事人繼續履行一份長期的房屋租賃合同的可能性可以說是微乎其微。這明顯不利于市場交易關系的健康發展，同時增加了雙方的訴訟成本、浪費國家有限的司法資源。5、從訴訟時效制度的價值取向分析。訴訟時效設置的初衷是衡平保護各方當事人的利益，促使債權人及時主張權利，以穩定業已固定的民事關系，防止當事人的權利義務狀態處于不明的情形下。雖然超過訴訟時效債權人的利益不受法律保護，但訴訟時效制度的價值取向并不是為債務人規避債務而設置。從倡導誠實守信的原則出發，應做有利于債權人的解讀和考慮，才能真正實現對雙方權利的平衡保護。6、我國訴訟時效制度規定租金的訴訟時效期間為1年，較之國外的訴訟時效期間的立法明顯偏短，不利于保護出租人的利益，也不利于穩定交易關系。《德國民法典》明確規定：“（2）第1款第2項的請求權以定期重復的給付或者扶養給付為內容，第1款第3項至第5項的請求權以將來到期的定期重復的給付為內容的，30年的消滅時效期間，即由普通消滅時效期間代替。”“消滅普通時效期間為三年。”[10]另《法國民法典》明確規定：“下列款項的支付之訴，時效期間為5年——房屋租金與土地租金。”[11]德、法兩國均對分期租金規定了較長的訴訟時效期間，故出租人有較大的選擇余地，相反我國對租金規定的訴訟時效期間僅為1年，明顯不利于保護出租人的合法權益。故我們認為分期支付租金的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計。最高人民法院2008年9月1日施行《關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第五條規定也印證了我們當時意見的正確。
