房地產市場調查報告6篇
房地產市場調查報告(1)
一、寶安區態勢分析
21世紀的寶安，與特區逐漸融合，寶安的發展是深圳持續前進的必然結果，寶安中心區將成為深圳濱海城市的形象代表，天時與地利將使寶安城市發展迅速升溫，房地產業迎來一個黃金周期。
1、寶安發展概述
寶安位于深圳西北部，珠江口東岸，是深圳市六大轄區之一，南接深圳經濟特區，北連東莞市，東瀕大鵬灣，臨望香港新界、元朗，處于深圳與香港、澳門、廣州乃至整個珠三角城市群聯系的交通要道之上。全區面積733平方公里，海岸線長30.62公里。于1992年11月11日建制。區政府駐新安（原寶安縣城）。全區轄新安、福永、沙井、松崗、公明、石巖、龍華、觀瀾8個鎮及光明街道辦事處，設16個居民委員會和106個村民委員會，人口130多萬。
寶安倚山傍海，風景秀麗，物產豐富，作為深圳市西部重要交通樞紐，是構筑由香港、澳門、深圳、廣州、珠三角城市群等組成的區域化、國際化的城市網絡的關鍵節點，同時也是深圳高新技術產業、先進工業、加工貿易、“三高”創匯農業和生態旅游基地。區政府駐新安鎮（原寶安縣城），與南山區一關之隔。
2、寶安經濟發展狀況
寶安區國民經濟保持快速發展，2002年完成國內生產總值433億元，增長19.6%，占深圳市的19.3%，人口160.6萬人，外來人口131.73萬人，人均GDP26959元，超過3000美元。固定資產投資69.3億元，增長24.7%；商品房銷售量為14081套，增長40.7%，銷售面積達到141.53萬平方米，收入64.1億元；城鎮人口人均收入，農民收入10980元，人均住房面積為29.41平方米。
3、寶安城市特點
城市化率較高
2002年底，深圳城市化率為72%左右，寶安城市化率為46%，處于一個相對較高的階段。各項城市基礎設施建設齊全，城市環境優美，道路交通暢通，寶安正處于城市化飛速發展的階段，未來幾年，龍華新城、寶安中心區、公明衛星城以及沙井新城的建設將如火如荼，寶安正全面建設21世紀的小康社會。
● 工業化水平高
寶安因為地廣人稀，一直是深圳工業發展的重要基地。2002年，全年工業總產值達到925.8億元，比上年增長36.2%，其中工業增加值為267.5億元，占深圳工業增加值的25%，占寶安區國內生產總值的61.8%，工業化水平相當高。
● 相對獨立的發展城區
寶安與特區一城兩制，在文化、經濟以及政策等方面都有不小差異，在特區二十多年的發展過程中，寶安的發展是相對獨立的，特別是在城市人文方面，呈現出明顯的獨立發展趨勢。
在未來幾年這一情況將有所改變，按照深圳未來的城市規劃，深圳將發展7個衛星城鎮：寶安區的新安中心城、龍華新城、沙井新城、公明新城和龍崗中心城、布吉新城、橫崗新城。未來，深圳將形成以特區為核心，以交通干線為指向，向北呈西、中、東放射的三條城鎮發展軸，寶安中心區作為深圳的次區域中心，服務于寶安片區及特區的周邊區域，與前海形成優美的濱海城區，未來的寶安與特區的關系將逐漸緊密起來。
4、寶安面臨大的發展機遇
● 城市化發展的黃金時期
城市化是人們的生產方式、生活方式、交換方式轉化升級過程中經濟、政治、文化等社會活動向特定空間集聚的過程。它主要表現為人口空間布局結構的改變，即人口密度的增大，表現為國民經濟發展載體的空間轉移。
世界城市發展史上，有一個共同規律——這就是被描述為“納瑟姆S曲線”的城市化規律：所有發達國家的城市化大體上都經歷了類似正弦波線上升階段的過程。這個過程包括三個時期：即初期的平緩準備階段，中期的高速發展階段，后期的平緩成熟階段；各階段對應的城鎮化水平分別為：小于30%、位于30％～70％之間和大于70％之后；所對應的工業化進程為啟動時期、高速發展時期，工業實現現代化時期。其中的兩個拐點為30％和70％。目前的寶安城市化率為46%，正是城市化、工業化的高速發展階段。
● 深圳城市功能溢出效應明顯
經過二十多年的發展，深圳市的城市建設進入了一個新的歷史發展時期，城市空間將不斷擴展。深圳市的城市化水平已超過了70%，處于城市化發展平緩階段、工業實現現代化時期，城市進入了平緩發展期，在這階段，中心城市的城市效應逐漸向周邊衛星城鎮轉移，最終形成中心城市與衛星城鎮聯合發展，整體協調的城市發展趨勢。
目前特區內開發土地有限，城市發展趨于飽和，城市功能已非常完善，表現在城市建設上是——越來越多的市政工程屬于修補、完善的性質，而不是提升、改變的性質。郊居化的潮流正出現，深圳的城市效應正在向關外轉移，南頭、布吉、梅林關的交通流量不斷增大，龍華、布吉等地的房地產開發量大幅度上升，關外置業已被越來越多的市民所接受，地鐵建設、港灣大道、鹽壩公路等道路體系布局更多的考慮到特區內外的緊密聯系，深圳特區內的城市功能的溢出效應越來越明顯。在特區城市效應的帶動下，寶安、龍崗兩抵的城市化水平將得到一個飛速發展的引擎，城市形象、城市面貌、城市功能等將得到充分的提升。
● 深圳、香港與珠三角聯結的節點
寶安位于深圳的西部，是深圳與東莞、廣州、珠海、佛山等城市連接的必經之路，107國道、廣深公路、沿海高速公路等均經過寶安境內，深圳機場也位于寶安，可以說，深圳與珠三角聯系的紐帶，有80%都位于寶安。寶安已成為深圳與珠三角聯系的節點。
在中國城市化大發展的時代，中國的三大城市群落已初具規模，珠三角城市群將成為帶動南中國發展的龍頭，深圳將越來越緊密的融入珠三角，在這深、珠一體化的時代，寶安作為深、珠聯系的節點，其戰略地位也不斷加強，其城市建設也將以此為契機獲取飛速的發展。
而從更大的眼光來看，粵港一體化已成為現實，寶安的戰略地位將上升為粵港一體化的重要節點，在粵港一體化進程不斷深入的背景下，寶安也將獲得更寬廣的發展空間。
● 濱海中心城區浮出水面
21世紀是海洋的世紀，21世紀的中國沿海城市也將走向海洋。深圳作為一個沿海城市，但在開發建設伊始即受傳統的內陸城市建設思想的影響，將深圳建設成有著濃郁內陸城市色彩的“沿海”城市，許多建筑都無法享受海洋與海景。海洋生活很難在深圳得到體現。21世紀的今天，深圳將逐漸改變這一城市建設道路，深圳大力提倡濱海生活，紅樹灣、前海、后海乃至大梅沙已成為深圳地產市場的熱點。寶安中心區的建設與城市濱海化的建設區域深刻融合，高度契合，以國際級的規劃和建設，成為深圳21世紀濱海城市的樣板。
寶安中心區面臨珠江出海口，擁有約4公里的海岸線。是寶安作為城市次中心，西部發展軸線的重要結點，前海物流中心的重要支撐，深圳大型會展功能的組成部分之一，同時還是寶安區的政治、經濟、文化、體育和信息中心。整個中心區規劃用地720公頃，規劃居住人口17萬人，其基礎配套服務輻射人口300萬。中心區的規劃以海洋生活形態為標準，在規劃結構上形成四大特點：一是沿濱海大道內側設置一個連續的帶狀城市公園，沿核心區外圍營造一個郁郁蔥蔥的都市綠環；二是設置兩條主軸線，中央綠軸以中央廣場、中央公園、海濱廣場為主線，發展主軸以購物廣場、步行街為主線；三是由行政、文化、商業金融及商務辦公組成的核心區、商業和商住混合組成的混合區、居住和居住配套設施組成的居住區組成；四是地鐵一號線經由深南大道至新湖路下通過中心區，并在區內設置了三個站點，周圍形成四個商業中心。
寶安中心區將與前海灣連為一體，形成一個類似香港維多利亞港灣式的濱海城市中心城區，其目的不僅在于刺激經濟的增長，制造旅游產業的發展，而且在于營造舒適的生活空間及創造高質量的城市空間，與羅湖、福田中心城區相呼應，共同構成具有亞熱帶特色的濱海城市中心的兩極，形成啞鈴結構，二者相輔相成，共同發展，共同促進深圳向更完善、更杰出的“以人為本”的集最佳居住、生活、創業等功能一體化的城市發展。
濱海城區開發是一個世界性的趨勢，寶安中心區因其自然條件的優越以及周邊設施的配合，加上市場經濟大發展的環境，使其開發水到渠成，同時還滿足了深圳打造濱海城市的發展方向，相信加以時日，一座代表寶安形象、提升深圳魅力的濱海中心城區將會浮出水面。
二、房地產態勢分析
寶安目前的房地產水平正處于一個相對落后的階段，但也是一個飛速發展的階段，未來幾年在承接深圳城市效應的基礎上，寶安的房地產市場將有一個大的發展。最大的表現將是住宅需求將從居家型向舒適型轉變。最終引發市場供應質的轉變。
1、從房地產階段論來看寶安房地產的開發水平
房地產市場調查報告(2)
泰州房地產市場調查報告
1. 泰州房地產市場競爭分析1.1. 泰州房地產市場分析1.1.1. 泰州概況
泰州市地處江蘇中部，長江北岸。1996年8月，經國務院批準，組建地級泰州市，下轄靖江、泰興、姜堰、興化四市和海陵、高港兩區，總面積5793平方公里，總人口503萬。
泰州是一個快速崛起的新興工貿城市。地級泰州市組建以來，全市國民經濟和社會事業取得了長足發展。2003年，全市實現GDP580億元，財政收入66.3億元，城鎮居民人均可支配收入8500元，農民人均純收入4065元，年末各項存款余額608億元。
1.1.2. 規劃情況
從近幾年泰州市的發展態勢來看，總體呈“由北向南”的趨勢。北部地區以及中部地區由于是泰州是老市區，開發時間較早，因此發展較成熟；東部部次之，南部由于緊鄰高港開發區，泰州市政府為了使高港經濟開發區與泰州主城連成一片，因此泰州市的南部地區成為了泰州市的開發重點，向南發展是進一步呼應沿江開發，主要為：拓展新區，建設新的商務區、高教區與居住區，提升新區綜合功能；高新技術開發區沿泰高路西側向南拓展,不斷放大產業效應。在城市向南發展的同時,應積極整合城市西北側用地，協調好九龍與城市同步發展的關系，不斷改變北側的交通狀況與生活環境。
按照把泰州市三年形成大城市框架，五年達到大城市標準。的功能定位，未來五年，泰州市將以增強綜合經濟實力為核心，堅定不移地實施“科教興區”戰略和可持續發展戰略，加快城市建設和發展，進一步提升城市綜合競爭力，并在更大范圍、更廣領域、更高層次上參與國際經濟技術合作與競爭。2005年預測，城市發展上，城市從49平方公里擴展到55平方公里，城市化人口比重達到70%左右。
1.1.3. 泰州市城市情況
1、 交通配套
泰州與上海、蘇南的快速通道。328國道、寧通高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路以及新長（新沂——長興）鐵路、寧啟（南京——啟東）鐵路在泰州境內縱橫交錯。泰州城市面貌日新月異。
泰州市市區內部道路的網絡格局，完成環城內城市主次干道的改造，老城區北部主干道路的改造，新區鳳凰路至周山河的主干道路建設。期末共建道路36條，橋梁82座，總投資35.37億元。一系列的市政投入成為泰州的整體商業、經濟的發展有了堅實的基礎。
2、 綠化情況
泰州市綠化覆蓋率達35％，人均公共綠地12平方米，廢污水實際集中處理率達80％左右。泰州市被命名為全國第一批國家生態示范區，興化市、姜堰市被國家環保總局批準為國家級生態示范區試點市。全市已有7個村和2個城鎮被省環保局等有關部門命名為百佳生態村和經濟與環境協調發展示范鎮。13個企業被省命名為清潔文明生產企業。城區另外一批大型公園綠地年內陸續興建，建成環城河風景區，完成泰山公園、人民公園等一批重要景點建設，啟動建設生態森林。初步形成點成景，線成蔭、面成林的城市綠地景觀系統。
3、 商業配套情況
完善商業街區布局，形成一核一街一區商業商務布局。
坡子街商業核心：包括五一路、府前路、東進東路北側商業區，成為老城區最繁華的商業街區，集購物、休閑、娛樂、健身于一體的具有較強吸引力的開放空間； 濟川路商業街：建設成為具有現代都市特征的新型商業街；新區商務中心：為集行政管理、商業商貿、文化娛樂、酒店公寓為一體的現代商務中心。
2004年度，重點建設坡子街商業核心，啟動濟川路商業街建設。開工面積13萬M2，投資5.2億元。2005年度，重點續建坡子街商業核心和濟川路商業街，開工面積14萬M2，投資5.6億元。
4、 房地產開發狀況
改善老城區居住環境，降低人口密度；提升完善新區居住環境，增強新區人口集聚，高品味開發建設居住樓盤；適度建設平價安居房。期末，共建設街區8個，改造街區10個，建筑面積170萬M2，總投資47 億元。共搬遷企業26個，其中：2004年度，重點改造海陵路以東的環城河街區，完善蓮花居住區，開發建設府南街區，啟動市區平價房和安置房建設。建設街區2個，改造街區3個，搬遷企業8個，開工面積55萬M2，拆遷面積45萬M2，竣工面積40萬M2，投資14億元，建設21＃，20＃街區，改造1＃、2＃、6＃街區。主要有：盛和花園、府南居住區二期、蓮花6號小區、高港銀杏苑、東進東路街區改造、肉聯廠東側低洼地改造、解放路街區改造、環溪路街區改造、盛塘花園安置房和安居苑平價房等。
2005年度，重點建設府南街區，啟動周山河街區開發，改造環城河內西北及南部街區，完成蓮花居住區建設。建設街區2個，改造街區4個，搬遷企業12個，開工面積60萬M2，拆遷面積50萬M2，竣工面積50萬M2，投資15億元，建設23＃、24＃街區，改造3＃、5＃、8＃、10＃街區。主要有：盛和花園、府南居住區二期、周山河街區一期、高港銀杏苑、海陵南路街區改造、下壩以北危舊房改造、通泰南路街區改造、解放路街區改造、高港府后花園等。
1.2. 項目競爭區域的市場特征泰州市目前房地產市場按照地理位置劃分為城中、城東、城南（開發區）、泰州市競爭區域的選取： 城東為泰州市的老工業區所在地房地產開發力度較為緩慢，域內僅有一座拆遷安置房銷售。應此不作競爭板塊考慮。
1.2.1. 城中區域市場特征
1、 區域發展概述
該板塊處于泰州市中部，在交通和商業配套環境上都比較完善，隨著泰州市整體規劃的推進，使得區域內可供開發的土地變得稀少，從而更加劇了該地區在各大開發商以及購房者心中的地位，該地區主要以高檔樓盤為主，作為泰州市的核心區域，這個地區房價已經成為泰州市房價的標桿。
2、 住宅小區發展特點
■ 該地區主要以高檔住宅為主
■ 物業形態以小高層和高層為主；
■ 該地區有大量的已建樓盤，由于地處泰州市成熟核心地段區域內在售的樓盤較少僅有兩座樓盤。
■ 區域內在售的樓盤都兼有商業部分
■ 該區域內銷售的樓盤均未開盤2005年4月－5月間將是一個集中上市的階段
表：目前該板塊在售樓盤項目：
3、 營銷手法與特征
鵬欣麗都：該項目在營銷手法上主要是突出環境區位優勢，把小區內部品質與卓越的區位優勢聯合起來引起人們的購買欲望。
坡子街商業中心：該項目位于市政府極力打造的坡子街商業區內。是市中心區域內唯一的26層的高層建筑。在營銷手法主要市突出環境區位優勢與配套優勢。將項目的高層優勢與周邊便捷的配套及景觀聯合起來促使人購買
從整體上來看，由于板塊開發的日趨成熟可供用來開發的土地越來約少因此區域內銷售的樓盤也較少，區域內銷售的樓盤在泰州市都屬于高檔樓盤，營銷手法較為傳統，普遍以突出地區的“區位優勢”結合產品本身的價格優勢為主。不過區域內的兩個住宅項目還為開盤已經得到市場的認可認購勢頭較為“火爆”
4、 后續供應量狀況
表：后續供應量初步統計
該地區基本上已經處于開發飽和狀態，基本上已經沒有太多的地塊可以用來開發，除了一些在建的樓盤外，未來不會有大規模項目。但是該地區尾盤與次新房中拋出房源，再加上近期新供應的小盤，短期內供應比較充裕。
5、 重點樓盤分析
1） 鵬欣麗都（一期）
a) 基本資料
地址：動進路與鼓樓路交匯處（濱河綠地廣場對面）
占地面積：10萬㎡（整盤）
建筑面積：12萬㎡（全部售完）
容積率：1.3
綠化率：40%
建筑類型：帶電梯小高層
開發商：泰州市鵬欣房地產開發有限公司
銷售代理商：無
主力戶型：未開盤
價格：均價約3400－3500元/平方米
b) 優勢與劣勢
? 優勢
? 小區周邊已經有一批建成的上規模的居住區，生活配套完善。小區門口就有一家規模較大的買場
? 交通便利。小區周邊有多條公交線路通過
? 小區外部環境優異，南部就是泰州市政府新新打造的濱河綠地廣場景觀帶。
? 低密度產品，棟距較大，視線比較開闊。
? 劣勢
? 地段的便利度相比其他項目略低，距離市中心月城廣場還有一定的距離，小區自建有商業中心。噪音必將對今后的生活產生一定的影響。
2） 坡子街商業中心
a) 基本資料
地址：泰州市坡子街
占地面積：5萬㎡
建筑面積：10萬M2（其中住宅約4萬M2）
容積率：2
綠化率：20%
建筑類型：高層
開發商：泰州市寶江置業有限公司
代理商：無
主力戶型：單身公寓：56M2
三房：122M2－154M2
價格：均價約3400－3500元/平方米
b) 優勢與劣勢
? 優勢
? 該小區建有商業內街、超市，在很大程度上滿足了業主的一些生活需求。緊靠泰州市月城廣場也可以滿足業主更多生活文化的需求。
? 交通便利。真正的泰州市中心多條公交線路經過，出行比較方便。
? 小區邊建有小學，解決了業主子女的就學問題。
? 劣勢
? 該項目為高層項目得房率較低。且項目房型偏大總價較高一般市民購買壓力較大購買
1.2.2. 城南（開發區）區域市場特征
6、 區域發展概述
該區域是泰州市發展沿江戰略，逐步拉近泰州市主城區與高港開發區的聯系，在交通與生活配套上興建了一批大型的超市（世紀華聯）與公交線路，隨著泰州市整體城市規劃的推進，新區的開發已經進入蓮花8區，大批新新小區的建立。大量的人群聚集使得區域內一個新興的新泰州展現在人們眼前。在區域的西北面是剛剛遷入的泰州市的政務新區，泰州市政府的遷入。該地區的前進越來越被大部分人看好。
7、 住宅小區發展特點
■ 該地區主要以中、低檔住宅為主。也零散的分布著一些拆遷安置房
■ 物業形態以多層和小高層為主；
■ 產品分布比較密集，在該地區有大量的已建樓盤和在建樓盤；
■ 該板塊在項目規模上主要還是以大盤為主導，周邊有一定的小盤跟隨。
■ 價格相對市區主城較低，具有較強的價格優勢。
■ 主力戶型二房在90 平方米左右，三房在130 平方米左右，被中低端市場較為接受的面積為主。
表：開發區房地產板塊用途表：
表：目前該板塊在售樓盤項目：
8、 營銷手法與特征
盛世華庭：該項目在營銷手法上主要是突出環境優勢與大盤開發理念，把小區內部品質與舒適的居住環境優勢開吸引購房者的興趣。小區內部規劃注重結合配套，以生態休閑為重點，規劃有20000平方米生態景觀水系，泰州新區CLD首席地段，濱水豪華全功能休閑會所。
泰河名府：項目核心營銷手法以凸出生活的舒適度為訴求，極力打造泰州新區超舒適度的住宅。
景泰苑：該項目是開發區內目前在售的唯一的高層項目。項目從產品的本質出發從開發區大環境、空間、功能化的角度闡述產品的超前性。演繹未來趨勢倡導一步到位兒孫無憂的新生活模式。吸引購房者的注意。
西湖翠苑：其營銷較為注重其低總價的宣傳，采用相關優惠措施，根據市場對前期大房型滯銷的市場反應，及時調整銷售房型面積配比，并不斷的保持其與周邊樓盤房價上差價來保持市場的優勢。
沁蓮。錦繡華庭：該項目是區域內在售樓盤中唯一的一個位于蓮花4區的樓盤。因此該樓盤的營銷手法多從項目周邊的商業氛圍，以及教育優勢。且交通極為便利是開發區在售樓盤中距離主城最近的樓盤。
從整體上來看，由于城南（開發區）板塊開發的日趨成熟目前開發狀態已經進入蓮花8區，區域內銷售的樓盤除個別拆遷安置房外在泰州市都屬于中、高檔樓盤，個別樓盤是代理公司進行銷售，應此在營銷手法上相對于城中的樓盤來說有所提升，但主題較為單一。
9、 后續供應量狀況
表：后續供應量初步統計
該地區的房地產開發自老蓮花村的居民被安置、以及周邊遷入的機關職工的住宅設立后城南（開發區）整體進入了一個高速發展期。目前已經開發至蓮花8區。因受地價以及泰州市沿江戰略規劃的影響區域內的在售樓盤將會更多的以大盤為主。未來一年內區域內將會有大規模項目上市。對于別墅項目來說今年4－5月間也將會有一批項目集中上市。
10、 重點樓盤分析
盛世華庭
a) 基本資料
地址：泰州市鳳凰東路99號）
占地面積：23萬㎡（整盤）
建筑面積：30萬㎡
容積率：1.3
綠化率：40%
建筑類型：多層/小高層/聯排別墅/獨棟別墅
開發商：江蘇盛和房地產開發有限責任公司
銷售代理商：無
主力戶型：多層/小高層：二房88－99M2、三房114－142M2
聯排別墅：256-273M2 獨棟別墅：380－440M2
價格：多層：2580 小高層：2780聯排：2600獨棟：3500
b) 優勢與劣勢
? 優勢
? 小區位于泰州市政務新區內，周邊環境優異，項目西依泰高路北靠鳳凰大道，與市政府共享新區最便利的交通動線。有多條公交線路通往市區
? 項目目前是泰州是開發規模最大的項目。項目自身規劃有生活配套設施。
? 小區是泰州是第一個產品復合型小區。各類人士都能在這選到合適的房源。
? 低密度產品，棟距較大，視線比較開闊。
? 劣勢
? 項目自帶的商業配套開發相對滯后。購買前期必須忍受一段時間的配套不足所帶來的生活上的諸多不便。
景泰苑
a) 基本資料
地址：泰州市海陵路
占地面積：3。7萬M2
建筑面積：8萬M2
容積率：2
綠化率：35%
建筑類型：高層
開發商：泰州市寶江置業有限公司
代理商：南京聚博
主力戶型：三房147－153M2，
四房155－163
價格：均價2580元/平方米
b) 優勢與劣勢
? 優勢
? 泰州市開發區內目前在售樓盤中唯一的高層建筑。建筑從設計上以及戶型上體現了項目的超前性。
? 交通便利。位于泰州新區CLD中央。
? 小區邊建有小學，解決了業主子女的就學問題。
? 劣勢
? 項目一期房型偏大一般消費者購買難度較大。
? 高層項目得房率低
1.3. 泰州市場總體評述泰州市房地產整體市場自2002年泰州市政府提出沿江開發戰略以來，城市改造拆遷力度的加大使得房地產業發展迅速。泰州市先后建成以明珠花園為代表的一批商品房。商品房一經推出立即得到市場的回應。2004年下半年期由于受國家宏觀調控以及建筑原材料上漲的影響。泰州市房價出現了自2002年以來的首次大幅上揚。但泰州市的房地產并未應此低落。相反在人們買漲不買跌的心理作用下市場整體銷售勢頭依然旺盛。主要原因是1、泰州是每年拆遷力度依然較大市場供需比例仍然是需大于供的局面。2、泰州市整體經濟持續高速發展吸引了大批投資人群的關注。目前市場整體供應量不足，預計2005年4－5月間市場整體將會有一批物業集中上市，在市場熱銷的同時。我們清楚的看到泰州市整體房地產營銷水平還較為傳統。多為開發商自建自銷。銷售勢頭旺盛是市場所致并非是營銷引導所起作用。
房地產市場調查報告(3)
一、寶安區態勢分析
21世紀的寶安，與特區逐漸融合，寶安的發展是深圳持續前進的必然結果，寶安中心區將成為深圳濱海城市的形象代表，天時與地利將使寶安城市發展迅速升溫，房地產業迎來一個黃金周期。
1、寶安發展概述
寶安位于深圳西北部，珠江口東岸，是深圳市六大轄區之一，南接深圳經濟特區，北連東莞市，東瀕大鵬灣，臨望香港新界、元朗，處于深圳與香港、澳門、廣州乃至整個珠三角城市群聯系的交通要道之上。全區面積733平方公里，海岸線長30.62公里。于1992年11月11日建制。區政府駐新安（原寶安縣城）。全區轄新安、福永、沙井、松崗、公明、石巖、龍華、觀瀾8個鎮及光明街道辦事處，設16個居民委員會和106個村民委員會，人口130多萬。
寶安倚山傍海，風景秀麗，物產豐富，作為深圳市西部重要交通樞紐，是構筑由香港、澳門、深圳、廣州、珠三角城市群等組成的區域化、國際化的城市網絡的關鍵節點，同時也是深圳高新技術產業、先進工業、加工貿易、“三高”創匯農業和生態旅游基地。區政府駐新安鎮（原寶安縣城），與南山區一關之隔。來源于： -
2、寶安經濟發展狀況
寶安區國民經濟保持快速發展，2002年完成國內生產總值433億元，增長19.6%，占深圳市的19.3%，人口160.6萬人，外來人口131.73萬人，人均GDP26959元，超過3000美元。固定資產投資69.3億元，增長24.7%；商品房銷售量為14081套，增長40.7%，銷售面積達到141.53萬平方米，收入64.1億元；城鎮人口人均收入25.369.9元，農民收入10980元，人均住房面積為29.41平方米。
3、寶安城市特點
城市化率較高倍訊易 //pxyi.net/
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2002年底，深圳城市化率為72%左右，寶安城市化率為46%，處于一個相對較高的階段。各項城市基礎設施建設齊全，城市環境優美，道路交通暢通，寶安正處于城市化飛速發展的階段，未來幾年，龍華新城、寶安中心區、公明衛星城以及沙井新城的建設將如火如荼，寶安正全面建設21世紀的小康社會。
● 工業化水平高
寶安因為地廣人稀，一直是深圳工業發展的重要基地。2002年，全年工業總產值達到925.8億元，比上年增長36.2%，其中工業增加值為267.5億元，占深圳工業增加值的25%，占寶安區國內生產總值的61.8%，工業化水平相當高。
● 相對獨立的發展城區
寶安與特區一城兩制，在文化、經濟以及政策等方面都有不小差異，在特區二十多年的發展過程中，寶安的發展是相對獨立的，特別是在城市人文方面，呈現出明顯的獨立發展趨勢。
在未來幾年這一情況將有所改變，按照深圳未來的城市規劃，深圳將發展7個衛星城鎮：寶安區的新安中心城、龍華新城、沙井新城、公明新城和龍崗中心城、布吉新城、橫崗新城。未來，深圳將形成以特區為核心，以交通干線為指向，向北呈西、中、東放射的三條城鎮發展軸，寶安中心區作為深圳的次區域中心，服務于寶安片區及特區的周邊區域，與前海形成優美的濱海城區，未來的寶安與特區的關系將逐漸緊密起來。
4、寶安面臨大的發展機遇
● 城市化發展的黃金時期
城市化是人們的生產方式、生活方式、交換方式轉化升級過程中經濟、政治、文化等社會活動向特定空間集聚的過程。它主要表現為人口空間布局結構的改變，即人口密度的增大，表現為國民經濟發展載體的空間轉移。
世界城市發展史上，有一個共同規律——這就是被描述為“納瑟姆S曲線”的城市化規律：所有發達國家的城市化大體上都經歷了類似正弦波線上升階段的過程。這個過程包括三個時期：即初期的平緩準備階段，中期的高速發展階段，后期的平緩成熟階段；各階段對應的城鎮化水平分別為：小于30%、位于30％～70％之間和大于70％之后；所對應的工業化進程為啟動時期、高速發展時期，工業實現現代化時期。其中的兩個拐點為30％和70％。目前的寶安城市化率為46%，正是城市化、工業化的高速發展階段。
● 深圳城市功能溢出效應明顯
經過二十多年的發展，深圳市的城市建設進入了一個新的歷史發展時期，城市空間將不斷擴展。深圳市的城市化水平已超過了70%，處于城市化發展平緩階段、工業實現現代化時期，城市進入了平緩發展期，在這階段，中心城市的城市效應逐漸向周邊衛星城鎮轉移，最終形成中心城市與衛星城鎮聯合發展，整體協調的城市發展趨勢。
目前特區內開發土地有限，城市發展趨于飽和，城市功能已非常完善，表現在城市建設上是——越來越多的市政工程屬于修補、完善的性質，而不是提升、改變的性質。郊居化的潮流正出現，深圳的城市效應正在向關外轉移，南頭、布吉、梅林關的交通流量不斷增大，龍華、布吉等地的房地產開發量大幅度上升，關外置業已被越來越多的市民所接受，地鐵建設、港灣大道、鹽壩公路等道路體系布局更多的考慮到特區內外的緊密聯系，深圳特區內的城市功能的溢出效應越來越明顯。在特區城市效應的帶動下，寶安、龍崗兩抵的城市化水平將得到一個飛速發展的引擎，城市形象、城市面貌、城市功能等將得到充分的提升。
● 深圳、香港與珠三角聯結的節點
寶安位于深圳的西部，是深圳與東莞、廣州、珠海、佛山等城市連接的必經之路，107國道、廣深公路、沿海高速公路等均經過寶安境內，深圳機場也位于寶安，可以說，深圳與珠三角聯系的紐帶，有80%都位于寶安。寶安已成為深圳與珠三角聯系的節點。
在中國城市化大發展的時代，中國的三大城市群落已初具規模，珠三角城市群將成為帶動南中國發展的龍頭，深圳將越來越緊密的融入珠三角，在這深、珠一體化的時代，寶安作為深、珠聯系的節點，其戰略地位也不斷加強，其城市建設也將以此為契機獲取飛速的發展。
而從更大的眼光來看，粵港一體化已成為現實，寶安的戰略地位將上升為粵港一體化的重要節點，在粵港一體化進程不斷深入的背景下，寶安也將獲得更寬廣的發展空間。
● 濱海中心城區浮出水面
21世紀是海洋的世紀，21世紀的中國沿海城市也將走向海洋。深圳作為一個沿海城市，但在開發建設伊始即受傳統的內陸城市建設思想的影響，將深圳建設成有著濃郁內陸城市色彩的“沿海”城市，許多建筑都無法享受海洋與海景。海洋生活很難在深圳得到體現。21世紀的今天，深圳將逐漸改變這一城市建設道路，深圳大力提倡濱海生活，紅樹灣、前海、后海乃至大梅沙已成為深圳地產市場的熱點。寶安中心區的建設與城市濱海化的建設區域深刻融合，高度契合，以國際級的規劃和建設，成為深圳21世紀濱海城市的樣板。
寶安中心區面臨珠江出海口，擁有約4公里的海岸線。是寶安作為城市次中心，西部發展軸線的重要結點，前海物流中心的重要支撐，深圳大型會展功能的組成部分之一，同時還是寶安區的政治、經濟、文化、體育和信息中心。整個中心區規劃用地720公頃，規劃居住人口17萬人，其基礎配套服務輻射人口300萬。中心區的規劃以海洋生活形態為標準，在規劃結構上形成四大特點：一是沿濱海大道內側設置一個連續的帶狀城市公園，沿核心區外圍營造一個郁郁蔥蔥的都市綠環；二是設置兩條主軸線，中央綠軸以中央廣場、中央公園、海濱廣場為主線，發展主軸以購物廣場、步行街為主線；三是由行政、文化、商業金融及商務辦公組成的核心區、商業和商住混合組成的混合區、居住和居住配套設施組成的居住區組成；四是地鐵一號線經由深南大道至新湖路下通過中心區，并在區內設置了三個站點，周圍形成四個商業中心。
寶安中心區將與前海灣連為一體，形成一個類似香港維多利亞港灣式的濱海城市中心城區，其目的不僅在于刺激經濟的增長，制造旅游產業的發展，而且在于營造舒適的生活空間及創造高質量的城市空間，與羅湖、福田中心城區相呼應，共同構成具有亞熱帶特色的濱海城市中心的兩極，形成啞鈴結構，二者相輔相成，共同發展，共同促進深圳向更完善、更杰出的“以人為本”的集最佳居住、生活、創業等功能一體化的城市發展。
濱海城區開發是一個世界性的趨勢，寶安中心區因其自然條件的優越以及周邊設施的配合，加上市場經濟大發展的環境，使其開發水到渠成，同時還滿足了深圳打造濱海城市的發展方向，相信加以時日，一座代表寶安形象、提升深圳魅力的濱海中心城區將會浮出水面。
二、房地產態勢分析
寶安目前的房地產水平正處于一個相對落后的階段，但也是一個飛速發展的階段，未來幾年在承接深圳城市效應的基礎上，寶安的房地產市場將有一個大的發展。最大的表現將是住宅需求將從居家型向舒適型轉變。最終引發市場供應質的轉變。
1、從房地產階段論來看寶安房地產的開發水平
綜觀中國的房地產市場，我們不難發現，發育得最成熟的是廣州、上海及深圳特區等發達地區。這些地區經歷了十幾年的發展和摸索，領先形成了比較成熟的市場競爭機制。我們可以從這些地區經驗中總結出房地產市場發展的幾個階段：
寶安 廣州、特區
注：粗虛線代表寶安房地產市場目前所處的階段，
細虛線代表廣州、深圳特區房地產市場目前所處的階段。
從上表我們大致可判斷，目前廣州、深圳特區的房地產市場正處于一個基本成熟的層次，而寶安與他們相比較，則還基本處于：結構性短缺市場——賣家居向賣環境過渡——注重小區設計——追求看得見摸不著的階段。主要表現在：
在這個階段房地產市場正從無序到有序的轉變，市場將會規范化。市場將對房地產開發公司進行洗牌，一些有實力和開發經驗、品牌的公司與善于學習、借用外腦的公司將迅速發展，并且越來越強。相反將有大批的中下游開發商被市場淘汰。這也是一個產生黑馬的時代，將有一批新生力量成為地產翹楚。
需要說明的是，廣州、上海等地的房地產市場發展并沒有先例可循，是一個階段一個階段按部就班地走過來的。而寶安則可以借鑒先進地區的一些經驗，從而快速成長，某些階段可以同時發展，并形成跳躍式的發展模式。
小結：從寶安房地產市場發展的階段論看，要使本項目引領潮流，脫穎而出，必須：跨越整體市場的賣家居階段，進入賣環境階段和賣生活方式中間階段。
2、寶安房地產市場現狀
寶安區歷年房地產數據（單位：萬平方米）
資料來源：2002年深圳房地產年鑒，及相關報刊
● 在2000年之前，寶安的房地產市場的上市面積比較小，但在2001年受前兩年市場求大于供的供求關系影響，預售面積大幅度提升，比2000年增長了85.4%，產生了井噴的行情。
● 自1996年以來，寶安的需求量呈逐年上升的趨勢，但自2001年起，增長的勢頭突然加速，2001年的需求比2000年增長了21%，而2002年又比2001年增長了51.5%，2003年一季度，需求更是旺盛。在整體上，寶安市場呈現出供求兩旺的趨勢。
● 自1996年至2000年，寶安的房地產價格指數呈現出不斷下降的趨勢，但下降幅度不是很大，表明寶安的房地產市場價格比較平穩，波動幅度不大。
● 按國際通行的標準，目前寶安的空置房比例已突破18%，大大高于國際上通行的14%的警戒線，市場壓力很大。1999年，受需求突然增長的影響，空置房得到一定的消化，空置量有了較大幅度的下降，但2001年以來，空置量又逐漸增長起來，應該值得警惕。
3、寶安房地產市場供求特征與趨勢分析
根據寶安房地產的現狀和階段論，以及市場調查的情況，對寶安房地產市場供應與競爭的特征大致可以總結為以下幾點：
(1)產品特點
● 注重戶型實用
產品中等戶型偏多，占主力位置的是100平方米左右的三房二廳，120平方米以上的三房很少，其余即是80平方米左右的二房，市場供應較多。
● 產品素質不高,升級換代不明顯
寶安地區文化略為傳統和保守，不僅僅表現在生活習俗上，還表現在房地產開發方面，大量的借鑒港式的建筑設計風格，小區環境只有綠化沒有園林,處于粗放的開發方式,注重細節的精品社區至今沒有出現，只是近來開發的產品有一些新的建筑符號出現，但本質上還沒有革命性的產品升級換代。
● 以一梯6戶以上高層塔樓為主
由于老城區的開發地塊偏小，大多是舊城改造，因此開發商不得不提高容積率以獲取利潤，高層塔樓便成為市場的主要產品。這些塔樓大多一梯六戶以上。
(2)價格特點
● 寶安均價逐季攀升
從2001年開始，寶安的住宅成交均價開始逐漸上升，2003年一季度，相比2001年一季度上升了大約15%，2002年4季度，住宅成交均價攀上高峰，達到3955元。
● 新安均價寶安最高
在寶安新安地區，房地產價格也逐漸走高，從市場表現來看，2003年區域平均價格已在5000左右，高于寶安其他各個區域，包括龍華區域。
新安的房價以107國道為界，南部均價僅為4200元左右，北部均價達到了5200元左右。南部比北部價格偏低1000多元，原因主要在于城市環境、配套的影響。
● 寶安中心區起價偏低
寶安中心區的價格表現并不理想，富通好旺角僅以均價3600元/平方米的價格面市，低于行業預期，使得寶安中心區的價格起點略顯偏低。但也為未來價格提升留下了足夠的空間。
在近兩次中心區土地拍賣中，中心區的地價大幅度上升，樓面地價已超過1500元，使得未來只有提高價格才可回收投資，預計未來兩年，中心區的價格將普遍達到4500元以上。
(3)開發與競爭特點
● 大發展商壟斷寶安市場
寶安房地產市場呈現寡頭壟斷的態勢，泰華、鴻榮源、富通三大發展商占據了寶安大約70%左右的市場，其他十余家發展商僅能占據不多的市場。不僅市場份額被其瓜分，寶安的市場推廣渠道上也相互分割。比如泰華就占據前進路兩側的路燈旗位置，其他樓盤就不能在前進路上發布路燈旗廣告。
● 創新能力差，同質化競爭
寶安目前處于同質化競爭階段，主要體現在項目的規模、定位、外形、園林、戶型、包裝手法趨同等方面，從目前市場上的項目來看，幾個主要的項目都集中在20萬平方米左右，且多半仍舊沿襲著港式的建筑、園林風格，在產品定位上所謂的高檔樓盤之間并沒有形成特色，如雅豪軒、冠城世家、御景臺、新安湖花園等項目之間差異化就很不明顯，導致市場競爭同質化，這種相互抄襲的階段已經落伍，只有革新創奇，形成個性化，才能夠跳出同質競爭的層面。
● 開發節奏慢
寶安房地產開發節奏較慢，究其原因，一是市場單一，三大發展商市場份額大，消費者對其有長期認同感；二是其他開發商品牌發育滯后；對寶安房地產市場來說，這一特征是階段性的。
● 配套中強調良好的教育資源
寶安文風昌盛，擁有良好的教育資源，民間素來注重子女教育，客戶購房時對教育資源的配套要求就比較高，教育配套成為購房時的重點考慮因素。而發展商開發時，也對教育資源的整合特別看重，要么毗鄰名校，要么自己建校，或者合作辦學，千方百計強調良好的教育資源。
(4)未來發展趨勢
● 產品形勢正由單一走向多元化
未來一段時間，寶安的樓市最大的變化將是產品走向多元化，在建筑形式改變目前高層塔樓為主的格局，板樓、小高層等將成為市場的主流，在戶型供應上則改變以緊湊型的二房、三房為主的狀況，戶型多元，面積舒適。而環境設計也更加豐富多彩。整個市場將呈現多元化的趨勢。
● 土地資源的絕對優勢，會使得市場供應量持續上揚
《深圳房地產市場發展戰略（1999—2010）》指出，深圳尚未開發的可建設用地總面積為535.8平方公里，其中特區37.6平方公里、寶安為289.6平方公里，龍崗208.6平方公里。據現時規劃，特區內居住用地僅余9.4-11.3平方公里。按目前的市場走勢，未來十年內，深圳僅商品住宅用地的需求將達21.62平方公里。特區內的土地供應已遠遠不足于市場的發展需求，房地產增量市場的發展重點必然轉向特區外，寶安鄰近特區，同時還是城市次中心，土地市場異常火爆，這標示著寶安房地產市場的供應將持續走高。
● 三大企業統治市場的局面將被打破
因為離市中心較遠，早期深圳特區城市化的大發展對于寶安的影響力很小，應該說南山板塊的崛起到如今成熟并趨于飽和才帶動了寶安房地產市場的興起，所以，寶安房地產市場相對落后于特區，主要的市場被泰華、鴻榮源、富通三大發展商瓜分，其他中、小企業只能夠長期采取跟進策略，而如今這種局面即將被打破。首先，富通、鴻榮源、泰華為了企業更上臺階，將主要的精力投入其他市場，近期在寶安的項目推出量都不大；第二，關內的知名發展商開始逐漸進駐寶安，深業、和黃、高發都有土地，且開發量很大，而萬科、招商、百仕達也表示了對這一市場的極大興趣，這種相互滲透的發展趨勢將會打破現有的市場格局，出現市場更新與洗牌，在這期間，通過打造優質項目，一些中小企業會以黑馬的姿態躍升為市場主角。
● 西鄉板塊崛起
房地產消費的重點方向已經發生轉移；新安老城區逐漸退出多年占據的老大地位，逐步被西鄉大道取而代之；這同時引起了房地產開發方向的轉移，實力較強的開發企業已經逐漸向北轉移，目前寶安主要的明星樓盤基本匯聚于此，以大益廣場、天驕世家、海灣明珠、蟠龍居、麗景城為代表。
● 中心區成為熱點
未來幾年，將是寶安中心區大力建設的幾年，不斷有新的樓盤涌現，而老城區由于土地資源稀少，新盤幾乎沒有。中心區將成為市場的熱點，在二、三年內將有150萬平方米左右的量上市，大約有10家左右的樓盤、企業將在中心區擺下戰場。寶安中心區將成為寶安乃至深圳樓市的熱點區域。
（5）寶安新安地區典型樓盤調查表
4、寶安地產市場消費行為特征及趨勢
（1）需求特點
● 主要消費群體
相對于關內地產以白領為購房主體不同的是，新安住宅基本上由本土消化，90%是由本地人、本地企業主或者在新安居住三年以上的客戶消費，很少有其它區域的人來這里置業，外銷比例更是不到8%，這與寶安80%以上為外資企業很不諧調的，這種情況的出現即與關外白領工資普遍較低，能夠置業的比例極其有限有關，又與寶安工廠人員的流動性較強，白領也很少在周邊置業的需求有關。因此新安-西鄉區域的營銷推廣大多僅僅限于本土區域，很難與外來消費者有密切關系，另新安的樓盤開發又基本上是由本土企業開發，沒有能提升整個區域形象的大項目出現，當然也就不會出現龍華、布吉那樣的郊區置業潮。
● 品牌意識較強
從寶安三大龍頭企業泰華等的市場占有率不斷提高既可看出消費者品牌意識很強烈，對企業品牌、企業實力比較注重。甚至有很多客戶喜歡跟著三大發展商而走，對這三個企業所開發的樓盤無條件跟隨。因此這三個發展商的樓盤銷售狀況均比較理想，銷售價格也相對略高。
● 消費觀念務實、傳統、保守
在新安，大多數消費者思想傳統,注重家庭，對新的事物不是憑概念來接受，要眼見為實。這與新安的主要消費群大多為寶安本地人有關系。深圳移民很少在新安購房。新安更表現出一種內地縣城的感覺，市場波動小，消費觀念保守。這一特點在新安樓盤的創新能力不強，概念炒作幾乎沒有這一現象上得到充分的驗證。
● 口碑相傳，群居生活
寶安人的生活更多的是小城鎮生活，在二十年前，還處于家族群居的時代，人與人之間的關系緊密，到今天，仍有群居的思想傳統。同一家族、朋友大多在一起居住、生活。人們很信任朋友之間的口頭傳播，因此寶安樓盤最有效的傳播途徑是客戶的人脈傳播。
● 經濟實力及購買力強
雖然寶安的房價較低，市場的主力總價在40-50萬之間。但寶安客戶的經濟實力卻不低，2002年人均國民生產總值達到26959元，超過3000美元。按戶籍人口計算的人均存款達到20727元。多數本地人均可以輕松的購買總價在80萬左右的住宅，擁有與市場價格不相符合的購買力。寶安的市場有著較大的發展空間。
（2）未來發展趨勢
● 居家型需求將向舒適型轉變
從目前市場供應看，居家型住房已經供應過剩，而一些偏大戶型卻顯示了較好的市場反映，表明下一階段，再次置業者的需求必然將轉向舒適型的住房，其換房的目的在于提升現有居住條件，因此在戶型上將偏向于中大戶型，需求有一個更為舒適、寬敞的住房，同時對小區的硬軟件要求也將大大提高。
● 居住環境、社區服務意識提高
寶安人注重實在，消費比較理性，跟寶安當地的文化有關，隨著生活水平的提高，寶安人開始注重居住的環境和社區服務等因素，近期寶安樓盤漸漸開始突顯小區環境或園林景觀等因素，除園林面積越來越大以外，也漸漸地在向特色化園林靠攏；在社區服務方面，物業管理水平也成了評價一個樓盤素質高低的重要方面，因此，寶安房地產在物業管理水平上已漸漸朝著品牌化道路邁進，如中商花園聘請深圳萬夏居業，御景臺引進中海物業，西海岸聘請金地物業。
5、龍華、布吉的房地產市場特點
龍華、布吉同屬關外，但近兩年來卻發展迅猛，特別是龍華鎮，大盤不斷涌現，吸引了大量的關內人士購房居住，成為近年房地產是市場的熱點區域，完全區別于新安地區的房地產市場，成為深圳郊區化居住開發的熱點區域，
（1）龍華布吉房地產市場的特點：
● 大規模開發
大盤具有聚合效應，對于區域的拉動效果是毋庸置疑的，大盤具備可持續發展的特點，能夠起到長期帶動作用；大盤配套齊全，能夠保證郊區化生活的便利。大盤樓價偏低，可以滿足多數人的置業需求。
作為深圳最早興起郊區化居住的熱潮城鎮，布吉能夠將這股熱潮堅持到底，則是因為萬科四季花城、中海怡翠花園、中城康橋花園、桂芳園等大項目對布吉住宅市場的持續拉動。龍華市場的崛起于近一兩年，這是城市重心西移的結果，同時也顯得更加從容和大氣，如今的龍華可謂大鄂云集，大盤圍城，美麗365、風和日麗、錦繡江南不斷吸引深圳白領，很快將要動工的金地格林小鎮更將提高龍華的號召力和提升區域形象。
● 多樣化的產品
布吉、龍華主要客戶為本地工廠管理人員以及關內白領，因此需求層面廣，所以產品也多樣化發展，首先建筑、園林風格不拘一格，歐式、現代、江南式匯聚一堂，不一而足，其次是戶型跨度也比較大，從小戶型到大戶型，甚至300平方米以上的戶型均可提供，再次是建筑類型的多樣，從多層到小高層，乃至TOWNHOUSE、別墅等，讓消費者有充分的選擇。
● 強大競爭力的價差
與關內樓盤均價6000元的價格水平相比，關外樓盤的均價僅僅是3500元，2500元的差距使得單套的總價差大約在20萬左右，20萬甚至可以購買一輛中高檔次的家庭轎車，解決郊區化所帶來的交通問題。巨大的價差使得大量在關內無法置業的小白領選擇了在關外置業，與福田羅湖最近的龍華和布吉因此成了選擇的重點。
（2）布吉、龍華房地產市場的缺陷
● 基礎配套欠缺
布吉、龍華的房地產持續高溫，使得兩鎮的人口增長速度較快，而城鎮基礎
配套設施的建設過于滯后且檔次水平較低，在醫療、學校、購物等方面，住戶還得借助關內配套，這無疑增加了關內的壓力，所以加快城鎮配套的建設和提高水平是龍華、布吉必須解決的問題，也是保證房地產業持續發展的要求。
● 通關能力的限制
關外大盤的大量開發吸引了眾多的關內客戶，也因此帶來了通關問題，大量的白領在早上和下午形成了出入關的高峰，造成了通關時間的延長和不可確定。并且，由于車輛的大量出入，也造成了道路交通的阻塞，對上下班交通產生了負面的影響。近兩年來這一問題越來越嚴重，很多關內客戶由于這一原因而不愿在關外置業，影響了關外房地產市場的發展。
● 城市環境的影響
關外城鎮的發展屬于工業化帶動的結果，而不是自身城市化進程的結果，城市為各大工業區所瓜分，造成了城市環境和城市面貌的落后，也帶來了社會治安、城市管理的混亂，各項基礎配套很不完善。這種落后的城市環境抑制了大量的關內客戶來關外置業。
6、教育地產分析
教育地產是泛地產的一種類型，是指地產與教育相嫁接，教育作為引擎，其最終目的是實現房地產的最終銷售。根據不同項目，房地產與教育有不同的嫁接方式，具體表現為：
● 自主辦學
房地產商自身不僅出資金，還得承擔辦學任務，這種情況一般會出現在遠郊大盤，其因為區位原因，無法吸引足夠的消費者維持項目的銷售，必須尋找一個拉動市場的砝碼，教育應該是其中的一個選擇，在深圳，桃源居是一個典型的例子，由當初一個問題項目到引進清華實驗學校來共同辦學后，成為深圳銷售面積冠軍，充分發揮了教育泛地產的核心能力。
● 輔助辦學
房地產商出資建學校，保證業主的學位，這種情況一般出現在城區或者是近郊大盤，房地產商在激烈的競爭中，為了提高項目開發的成功率，對其它樓盤形成競爭壁壘，一般會選擇這種方式，也比較常見。蔚藍海岸、城市綠洲、星海明城就采用這種方式，教育奠定了他們在項目開發初期就取得成功。
● 整合學校
房地產提供一定的資金支持，學校返還一定的學位，這種方式能夠為項目提供一定的買點和市場支撐，但是由于并不能夠做到惟一性和排他性，項目的銷售還絕大部分還得取決于樓盤自身的素質。鼎太風華就屬于這種。
教育與地產嫁接在深圳仍之全國范圍內都屢見不鮮，如同旅游、休閑、商業于住宅聯姻一樣，已經演變為房地產的一個重要組成部分，在現今房地產市場競爭如此激烈的情況下，常常能夠取得意想不到的效果。
在深圳，由于教育學位的短缺，學校成為很好的賣點，對樓價也起了很大的支撐作用。深圳樓市中主打教育地產的樓盤很多，比如桃源居、城市綠洲花園、百合星城等，均取得了很好的銷售業績，而深圳在近些年已出現了大量的北京各大學附中、附小等學校，甚至有學校準備聯姻國外的教育機構。目前深圳樓市普遍采用輔助辦學的模式，整合教育資源。
7、前海片區重點樓盤分析
前海片區濱海，臨港口，是連接蛇口與寶安的通道，2000年，星海名城的開發標志著其房地產市場的啟動，但由于片區配套和形象不好，一直不受關注，之后，隨著后海與南山中心區開發成熟，給前海提供了一定的市場空間。2002年，中海陽光棕櫚園及鼎太風華的進駐，由于項目規模大，產品素質高，托起了前海板塊，近兩年，前海出現了較多的樓盤，如港灣麗都、椰風海岸等，但整體上形成由南到北，鼎太風華、陽光棕櫚園、星海名城的三足鼎立之勢。
（1）三個主要項目比較
總結：從目前市場反映來看，陽光棕櫚園定位準確，營銷傳播方式比較獨特，效果也最好；鼎太風華定位及傳播都很好，但是糾紛太多，有一定影響，不過其教育體系的打造成功，會帶來較好的反映；星海名城相對前兩個項目檔次較低，性價比不高，且主要的拉動引擎—學校收費過貴，目前基本處于劣勢，只能走低價路線。
（2）前海樓盤的開發特點
● 大規模的社區開發
大盤的開發具有極大的拉動、烘托版塊的效應。前海片區的啟動同樣也是依托大盤的效應，鼎太、中海以及振業的項目，總建筑面積基本在40萬以上，屬于大規模的社區開發，整個小區配套齊全，各項生活設施完備。這三個樓盤托起了前海的整個區域，前海也因此成為近兩年樓市的開發重點。
● 價格競爭能力
價格是最主要的競爭手段，任何產品到最后都離不開價格戰，前海能在近兩年成為一大熱點區域，價格是一個重要的因素。在振業開盤之初，3200元的起價吸引了四百多位買家排號購買，成為2000年春交會的熱點樓盤。至今，前海樓市的平均價格在5500元左右，一些小樓盤的價格甚至只有4800元的均價。價格成為前海樓市的競爭利器。
● 獨特的產品優勢
前海的三個代表作在產品上均有獨特的優點：鼎太以小區環境出名，整個社區環境非常出色，意境深遠，韻味十足。而中海的產品風格獨特，小區生活氛圍濃郁，營造出宜人的社區氛圍，振業的產品則規模宏大，配套齊全，以一站式居家著稱。三個產品各有特色，以不同的產品優勢吸引市場的購買力。
前海樓市的戶型都很實用方正，屬于中小戶型，面積在90-120平方米的居多，非常符合年輕白領、首次置業者的要求。
（3）前海樓盤的缺陷
● 交通
由于前海片區屬于新開發區域，開發之前僅深圳西站位于前海，整個區域的交通條件很不理想，大中巴士僅兩三條線路，甚至連的士也很少，這一點制約了很多客戶的選擇，這與其中小白領的定位有著很大的差距。
● 市政配套
前海短小的開發歷史決定了其市政配套的欠缺，學校、醫院、乃至污水處理等設施都嚴重不足，生活配套可以通過小區建設來補足，但學校、醫院等的建設卻需要政府的協調和支持。
三、寶安中心區房地產市場分析
在2002年深圳市政府的土地拍賣中，關外拍賣土地是最引人注目，而其中焦點的都集中在寶安，尤其是新中心區一直是眾人關注的熱點。業內人士認為，在幾大衛星新城中，新中心區的優勢較為明顯，這不僅是深圳最大填海土地，且擁有豐富的海景資源，是一片從未開發的土地，易于規劃與建設，有著良好的發展前景。未來二、三年內，寶安中心區的開發量將有一個大幅度的越升，上市量將超過150萬平方米，樓盤數量將達到10個左右。而最有可能先期開發的區域將位于創業路延伸線兩側。
1、開發量分析
寶安中心區720公頃，分為都市核心區及外圍的中心城區。中心城區以商業、居住為主要功能，分為七大居住中心，沿新湖路，以地鐵為核心分布五個居住區，西北部分布兩個區域，以創業路分割。總體規劃面積約為400公頃，未來開發面積將超過500萬平方米，將是這幾年深圳房地產開發最集中的區域，近兩年將推出超過250萬平方米住宅。
2、首先啟動的區域分析
中心區目前道路基本完工，規劃形態已經初現，外圍的中心城區土地也所剩無幾，基本出讓完畢，政府計劃由南向北，率先啟動新湖路沿線，但是從目前寶安房地產態勢以及主要企業的狀況分析，可能會出現幾種情況：
● 環體育中心的區域
體育中心是目前中心區唯一建成的基礎配套設置，與年底完工的行政中心隔路相望，區域的形態初現，且鄰近北部較成熟的寶安中心城，容易形成人氣；中心區第一個住宅項目富通·好望角銷售情況十分好，無疑給其他發展商更多的信心支持，最先形成熱點的可能性最大。
● N17、N18、N19地塊
這三塊地都是去年拍賣土地，N17、N18為深業左右，N19為高發竟得，這三塊地環境相對單純，與政府、體育中心相鄰，距離翻身村農用返還用地較遠，更重要較其他地塊擁有更好的海景資源，相信深業的品牌以及產品打造方面一定會給消費者很強的信心，但是目前寶安房地產相對過剩，且好望角的大眾路線讓消費者對中心區認識造成一定的影響，突然走高有壓力。
● 新湖東路以北區域
新湖東路以北是中心區的形象門戶，政府一直希望先期啟動，新湖路也是中心區未來交通便利的地段，與新城大道、新湖路相鄰，地鐵直線通過，同時還是商業最發達的地段，市場前景很好，但是由于區域內地塊相對較碎，沒有知名發展商帶動，地鐵更是遠期概念，如果新關以及深南大道的延伸線不快速建成，形成熱點的難度較大。
3、供應與競爭特點預測
● 競爭升級
按照寶安中心區的整體規劃，在此開發的住宅都必須是高尚小區，政府會嚴格把關，中心區目前匯聚十幾家發展商，有深圳的品牌企業，有寶安的領先品牌。深業、深發為了弱化競爭，建立自身競爭壁壘，會帶來特區內優秀的開發理念及產品，泰華、鴻榮源必定會力爭一搏，強化自身品牌實力，他們之間的競爭碰撞必然會撞出火花，這會給寶安創造出與市內媲美的產品，彌補寶安高端產品的空白。
● 價格戰
從長遠來看，寶安中心區的前景十分看好，但是在未來兩三年，中心區將推出250萬平米左右的住宅，除了出現同質化競爭以外，寶安目前的市場承載能力有限，是無法消化的，必須依托關內市場，但是在沒有更多利好消息的情況下，很難在特區引發寶安置業潮，如果積壓嚴重，銷售周期拉長，價格戰肯定是刺激市場的最終解決辦法。
四、基地分析
項目位于中心區N8地塊，呈長條形，總面積約150畝。地塊東臨新圳河，處于新湖路與新城大道之間，西面N9地塊為醫院發展用地，南面的地塊為寶安實驗學校發展用地。是中心區生活配套最齊全的居住組團.
1、中心區居住組團
N8地塊是中心區一個最特殊的區域，四周由中心區的四條主干道圍合，交通可謂異常便利，更由于新圳河的隔離，其與N9地塊自成唯一的獨立中心區居住組團，而項目又是這個組團唯一的居住項目，惟一性、獨特性彰顯無疑。
2、配套最齊全
N8、N9地塊形成的獨立居住組團內，有新寶安實驗學校、寶安人民醫院及商業廣場三大基礎配套，同時距地鐵口500米，距游艇碼頭及海濱公園1公里，自成一個結合商業、娛樂、游憩、購物、居住、教學、醫療為一體的多元化區域。是中心區基礎配套最齊全區域。
3、關口最近
N8由于鄰近前海，是中心區當仁不讓的南大門，屆時，新城大道與深南路貫通后，南頭二關設立于此，不僅拉近了地塊與特區的距離，更促進了中心區與特區的關系。
4、規模較大
從目前已出讓土地情況來看，都市核心區為政府控制土地，在已批出的土地中，新湖路沿線的土地分割都比較零碎，只有深業（N17、N18）、深發(N19)、恒豐（N28）、屹海達（N8）、新錦安（N6）地塊較為規整且面積較大，N8地塊面積排第四，僅次于深業、恒豐及新錦安，但是從開發規模來看，由于規劃容積率東面比西面高，所以這幾個項目的建筑總量應該相差無幾。
5、項目比較
中心區已知的項目開發狀況比較
6、SWOT分析
本項目最大優勢在于生活配套的齊全，而最大的劣勢則在于新圳河的影響，機會點在于項目的影響力可以跨越特區與寶安兩地，有可能成為新安地區關內客戶的首選樓盤。這也決定了項目必須直面中心區與前海樓盤的競爭。
（1）項目優勢
● 企業方面
? 具有良好的社會關系及廣泛的社會資源。
● 項目自身
? 項目與周邊的醫院、商業中心、學校形成一個獨立的居住中心。
? 項目位于中心區的東南面，鄰近南頭二關，處于中心區、甚至寶安區門戶地位，不僅具有很強的象征意義，更具有對特區客戶的號召力。
? 項目地塊是深圳立體交通網絡的一個節點地帶，特區內的主要交通干道匯聚于此，從此發散至寶安及珠三角其他區域，公路交通十分便利。
? 最近地鐵出口位于新湖路與甲岸路交匯處，距離地塊不到500米，軌道交通也很便利。
? 是中心區開發面積最大的幾個項目之一，具備大盤的規模效益。
小結：項目的最大優勢資源在于二點
? 一是交通便利，給客戶帶來直接的便利。
? 二是與學校，醫院形成一個相對獨立的居住中心，不受其他項目的影響。
（2）項目劣勢
● 企業方面
? 在房地產方面沒有品牌。
● 市場劣勢
? 中心區形象還沒有完全形成，保守的客戶會缺乏信心。
● 項目自身
? 項目鄰近關口、學校及交通主干道在享受便利的同時，也帶了嘈雜。
? 項目西北面的新圳河為寶安排污、瀉洪河道，常年臭氣熏天，帶來空氣污染。
? 項目的海景資源相對貧乏。
? 項目距離中心區中心較遠，對于享受體育館、中心綠化帶等大型配套相對不便。
? 項目容積率較高。
小結：項目的劣勢比較明顯，尤其是新圳河的環境污染以及交通便利帶來的噪音污染對項目的影響很大，但是都是可以改善和削弱的，所以一定要妥善處理。
（3）項目機會
? 政府希望中心區項目兩年內動工，五年內出形態，因此會加大對這一片區的基礎投資及環境改善
? 中心區群雄聚集，項目的成功將會使企業以黑馬姿態樹立自身品牌
? 新圳河的覆蓋可以為項目帶來更多的空間和綠地，間接降低了項目的容積率
? 通過資源整合，可以將醫院、學校與項目整體打包為一體，形成項目獨特的排它性。
? 與項目同期啟動的學校，具有匯聚人氣的效果，能夠提高項目的認識度。
? 項目可能是新湖路沿線近期啟動的唯一項目，可以彰現這一片區的所有優勢概念。
? 寶安住宅消費需求日趨理性化，目前市場產品相對平實過剩，但個性化、生態化、人文化的差異產品具備相當大的發展空間。
? 城市重心的西移，關內房價繼續走高，對于吸引關內客戶，寶安有更多價格空間。
? 深南大道、濱海大道延長線的貫通，項目是最佳的受益者。
小結：無論政府如何加快中心區的投資和速度，都是對項目有利的，但是這些機遇都是共享的，機會均等，把握這些機遇，成為寶安房地產市場的黑馬，是我們的目標。
有三點機遇非常重要
? 一是，治理新圳河，如果能夠覆蓋，對于項目的來說是變害為利。
? 二是，寶安目前的市場空間還很大，一定要抓住這一機遇，為寶安人打造他們想要的心水樓。
? 三是，學校如何整合，變為自身獨占的資源，是我們形成排他性最大的賣點。
（4）項目威脅
? 西鄉地區的市場也處于上升勢頭，目前多個項目均已啟動，勢必分流部分客戶，大項目同期啟動，也具有很強的吸引力。
? 前海地域的房地產價格趨穩，且還有很大量未推出，對于關內人士寶安置業形成一定阻隔。
? 深業、深發是關內品牌企業，與屹海達相比，具有更強的號召力。
? 深業、福中福、深發項目比本項目有更好的景觀優勢。
? 作為一個小型房地產企業，如何在中心區激烈的市場競爭中出品牌、出團隊、出效應。
小結：這些挑戰都是不可回避的，是發展商不能控制的，而且對項目的影響很大，這為項目增加了難度，成為制約項目發展的瓶頸。
五、項目開發策略
企業戰略圖
企業戰略
寶安一流企業 長期利潤最大化
企業行為 項目開發 價格 建面 客戶忠誠度
公共關系 企業管理 開發目標 開發策略 開發節奏 開發模式 性價比 合理建面 市場口碑
政府 業主 社會團體 服務機構 企業制度 企業文化 項目品牌 火車頭 差異化 快做 星河灣模式 AN
C
房地產市場調查報告(4)
房地產市場調查報告
一、xx房地產市場發展現狀
優越的地理環境，濃厚的商業氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業的發展的主要特質。從20**年起至今，xx商品房價格一直呈現穩步上漲的態勢，xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區域，同時，也成為優勢地產竟相博弈之地。總體而言，xx房地產無論從產品定位還是創新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區域房地產格局呈現出新變化。一方面，房產的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業業態于一體。房地產開發不再以某類物業為主，而是深化為產業概念，地產對城市的影響力進一步增強。另一方面，項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使xx的房地產業不能滿足細分市場的要求。20**年后，這一局面被打破，xx濱江地產及商業地產呈現出積極的發展態勢。20**年，xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。
目前，xx房地產呈現出住宅、商業并進的格局，物業形態上以高層為主，投資型物業不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩步上升。
二、xx商品住宅發展特征
產品特征：xx中心區域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征：xx城區商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區域。
供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區域占據了39.54%，xx區域樓盤供求基本平衡。
消費者特征：包括公務員、商人、公司職員、企業老總、外來人員等。
產品定位：中高端產品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業、娛樂等都市文化特征。
三、20**年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析
房地產市場調查報告(5)
房地產市場調查報告
房地產市場調查報告
一、背景介紹
從 至今，房地產行業經歷了萌芽、發展、壯大的規模態勢，企業也從最初的混亂向平穩和有序邁進。據不完全統計，xx市當前的房地產開發企業近千家，有項目企業預計300余個。單拿xx為例，房地產企業已達428家，開發項目120余個，我們從稅收這個角度就能夠衡量出房地產業這幾年的發展。 稅收收入0.9億， 截止11月份，已增到12億，房地產行業已占地方稅收收入50%以上。能夠說，房地產行業已成為小店區支柱型產業，該行業的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。
縱觀 － xx市房地產走勢，我們發現，在經歷了“控制房價過快上漲” “抑制房價過快上漲” “遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價一直打著政府宏觀調控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上，關于對財稅體制的改革，集體土地使用權的變化，以及房地產稅的開征及推廣，這些政府宏觀調控政策的實施都會對房價產生一定影響。
我們辯證地得出結論，對普通住宅的剛性需求穩中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。
二、影響房價的變動因素
1、房價組成要素：
土地費用：當前這是重要組成部分。政府是土地財政，財政中一大部分源于政府轉讓土地使用權的收入，也就是賣地，地價越高，土地成本越大，這部分成本都會轉稼到消費者頭上。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革，土地財政的現象會逐步改進，那么關乎國計民生的普通住宅的供應將會增大，也就是說未來房地產市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉變，根據經濟學中需求供給函數的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。
配上圖：需求供給曲線
稅金及費用： 房地產企業的稅負率7%左右，當前的稅負率近13%。拿當前銷售不錯的首開房地產來說，當年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負就要達到600萬，平均每套房多承擔稅負7.5萬，平均每平米房價增加535元。
房產稅的開征現狀：對從價的按房產的1.2%征收，從租按照12%，但對國家機關企事業單位以及軍隊的房產免稅，對個人的非營業用房產免稅。
三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業用房產我們認為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，因此我們認為普通住宅會按照市場供求關系確定價格，從趨勢來看應該是上升的。
對于非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調查，恒實平陽的房產銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米，當前已升至6萬/平米。隨著房產稅的開征，投資者會轉向別的投資市場，導致市場上房屋供大于求房價會下跌。拿星河灣來說，開盤時一房難求2萬/平米，到當前已降至1.8萬/平米，該處房產代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。
建安成本、配套設施費、廣告開發費用、開發商利潤
2、社會因素
國民經濟的發展水平
體制改革的深化程度
居民收入水平的變化
政策導向
社區環境選擇
地理位置
其中，國民經濟發展水平、居民收入水平，隨著經濟社會的發展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。一般來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經濟發展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發展。
三、政府的調控政策
三中全會提出，要讓市場在資源配置中起決定性作用，那么政府的調控政策就是保障，不能主導，真正將資源推向市場，與國際接軌。
體制改革的深化程度
稅制的設置
房地產稅的開征
規范性文件的出臺
國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升；但也有相關人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業，加大了（銷）預售證等相關證件的審評力度，這在一定程度上將導致部分有合法證件的房價正再一次漲價。
四、房地產公司如何確定未來的經營戰略。
一線城市由于經歷了幾輪調控的洗禮，開發商相對比較理性，經過降價來促進銷售已經成為一種常態，那么就需要減少開發商的利潤來降低房價，吸引消費者，達到銷售目標。
對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售，如正規、知名房地產商，如首開等，房價緩中有升，對于高檔房，如星河灣，房產商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。
瀘州市是四川南部一個中等規模的城市，一個時期以來，瀘州市的房地產業取得了長足的發展，房地產在經濟和社會生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產市場形勢，能夠了解西部同類型城市房地產業的基本特點。
一、瀘州房地產市場現狀
(一)城鎮居民住房條件有巨大改進，但仍有較大需求
據統計， ，全市城鎮人均居住面積10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37.4%增加到了1999年的65%。但總的說來，居民住房狀況與全國、全省相比還有巨大差距。1999年，全年仍有危房面積 3.5萬平方米，城鎮居民缺房戶6722戶，城市現有平房住宅 173.36萬平方米。據有關資料顯示，全市城鎮人均居住面積與全國相比低一倍左右，與全省相比低l.4平方米。現有城鎮居民現實和潛在需求巨大。
(二)住房制度改革全面推進，住房社會化、商品化的條件基本成熟
截止 6月，全市公有住房272萬平方米，按房改政策已出售217.8萬平方米。批準房改房上市2.48萬平方米。住房租售價格比進一步協調， 租金標準達到了雙職工家庭收入的10.81%，新房達到了14.4%，均達到了國家和省政府提出的10-15%的要求。
(三)房地產開發投資快速平穩增長，商品住宅價格平穩上升
完成房地產開發投資5.32億元，為1992年的10.23倍，平均增長率44.23%，施工面積為167.7萬平方米，比92年增加 2.86倍，年均增加35.7%。92年至 ，累計竣工面積為330.6萬平方米(含拆遷安置用房)，累計銷售237.81萬平方米，產銷保持平衡。至 7月，空置房為3.66萬平方米，且多為樓層、環境、位置不佳的住房。
92年以來，全市商品住宅價格基本保持平衡上升趨勢，沒有出現大幅波動。當前普通商品住宅價格為800-1500元/平方米，近十年間增幅為300-800元/平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100-300元/平方米。
(四)土地供應進一步規范，招商引資工作獲得進展
以往，房地產開發用地多為開發商自行分散征用，或相互間轉讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級市場的決定，加大了對土地供應的調控力度。為適應實施西部大開發戰略的需要，加強了房地產招商引資工作，已敲定數宗大型房地產開發項目，并相繼實施，為房地產市場的發展變化增添了外來因素。
二、房地產市場發展存在的主要問題
(一)房地產市場導向不夠明確，商品房開發成本偏高
如過去對土地一級市場實際上未壟斷，土地與規劃銜接差，招投標機制不健全。在小區建設、有形市場建設等方面缺乏明確的規劃，到當前為止尚未建成一個10 萬平方米以上的小區，單個市場的規模也較小。這個問題當前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺了有關政策，加大了調控引導力度，逐步形成有利于房地產市場發展的大環境。
瀘州市商品房售價與相鄰地區相比并不高，主要是售價與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府、行業部門應投入的水、電、氣、綠化、公共設施等配套打入成本;二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高;三是土地市場的管理不夠嚴格，開發商和有的單位炒買炒賣，提高了用地成本。
(二)房地產融資規模小，房地產開發企業素質不高
一是金融貸款資源利用差。據銀行提供的數據，全市金融機構的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產開發資金來源中所占比例為32.45%。因無置業擔保公司承擔風險，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進外地投資少，我市當前引進的十余個外地投資項目，已投入資金不足3億元。
主要是數量多、規模小、實力不強、信譽差，尚未形成集約化、規模化經營。全市開發企業86家，市區72家，平均注冊資金僅有700余萬元，無一家一級資質企業。企業在開發經營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產品品質、經營信譽不高，企業發展缺乏活力。
(三)房改相關環節不配套
一是房改房上市須原產權單位蓋章和房改部門審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級市場活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設，住房公積金管理、使用與房改政策脫節，職工對自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時用于購置新房、維修補貼，加上住房補貼未到位，一定程度上削弱了個人買房支付能力。
三、未來房地產市場發展前景預測
市人口預計達到480萬人，其中非農業人口將達到 120萬人，比當前增加50萬人左右，絕大多數將流向市區居住。未來 中，對住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。
經濟發展和市民收入水平的提高，實際購買力將不斷增強，住宅的有效需求量將增加。 全市城鎮居民人均可支配收入6324元，人均住房消費為709元，人均居住面積為10平方米。今后 市區平均住宅的有效需求量將大于理論需求量，是能夠實現的。
不同消費群體對不同檔次的住宅產生不同的需求量。根據有關調查分析，高收入者對高檔住宅的需求，中值收入者對中檔住宅的需求，以及低收入者對普通經濟適用房的需求，三者之間的比例關系大致分別為20%，40%和40%。
四、發展房地產市場的對策措施
一要加大政策動力，制定扶持制政策和創造良好的軟環境，提升房地產業在國民經濟中的地位，把它作為新的經濟增長點來培育。二要刺激、搞活住房需求，增強發展的內在動力，實現健康、有序、協調發展。三要選準方向，根據城市功能定位和發展戰略，集中力量重點突破。
房地產開發是房地產業和房地產市場發展的基礎、生產環節，因此，必須遵循有關原則。一是住房消費的社會化、商品化。二是土地供應的規范化三是住宅建設小區化。四是市場建設體系化，結合瀘州建設區域性商貿中心城市的戰略，對市場開發建設應做到統籌規劃，合理布局，圍繞產業特征進行配置。
具體應制定和實施以下政策：采取積極的金融信貸政策，刺激住房消費;新區開發和舊區改建統籌規劃，做到使房地產開發實施有重點、有規劃;引導企業重組，實行集約化經營。逐步改變企業規模小、實力不強、能力弱的狀況;打破限制、徹底放開房改房上市。對已辦理完房產證、土地證的住房，除國家規定不能轉讓的外，都可上市交易;發展和規范中介機構，搞活流通;加強物業管理。
屏蔽此推廣內容
房地產市場調查報告(6)
房地產市場調查報告
一、背景介紹
從2007年至今，房地產行業經歷了萌芽、發展、壯大的規模態勢，企業也從最初的混亂向平穩和有序邁進。據不完全統計，xx市目前的房地產開發企業近千家，有項目企業預計300余個。單拿xx為例，房地產企業已達428家，開發項目120余個，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產業這幾年的發展。2007年稅收收入0.9億，2013年截止11月份，已增到12億，房地產行業已占地方稅收收入50%以上。可以說，房地產行業已成為小店區支柱型產業，該行業的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。
縱觀2007年－2013年xx市房地產走勢，我們發現，在經歷了“控制房價過快上漲” “抑制房價過快上漲” “遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價一直打著政府宏觀調控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上，關于對財稅體制的改革，集體土地使用權的變化，以及房地產稅的開征及推廣，這些政府宏觀調控政策的實施都會對房價產生一定影響。
我們辯證地得出結論，對普通住宅的剛性需求穩中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。
二、影響房價的變動因素
1、房價組成要素：
土地費用：目前這是重要組成部分。政府是土地財政，財政中一大部分源于政府轉讓土地使用權的收入，也就是賣地，地價越高，土地成本越大，這部分成本都會轉稼到消費者頭上。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革，土地財政的現象會逐步改善，那么關乎國計民生的普通住宅的供應將會增大，也就是說未來房地產市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉變，根據經濟學中需求供給函數的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。
配上圖：需求供給曲線
稅金及費用：2007年房地產企業的稅負率7%左右，目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產來說，當年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負就要達到600萬，平均每套房多承擔稅負7.5萬，平均每平米房價增加535元。
房產稅的開征現狀：對從價的按房產的1.2%征收，從租按照12%，但對國家機關企事業單位以及軍隊的房產免稅，對個人的非營業用房產免稅。
三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業用房產我們認為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認為普通住宅會按照市場供求關系確定價格，從趨勢來看應該是上升的。
對于非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調查，恒實平陽的房產銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米。隨著房產稅的開征，投資者會轉向別的投資市場，導致市場上房屋供大于求房價會下跌。拿星河灣來說，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。
建安成本、配套設施費、廣告開發費用、開發商利潤
2、社會因素
國民經濟的發展水平
體制改革的深化程度
居民收入水平的變化
政策導向
社區環境選擇
地理位置
其中，國民經濟發展水平、居民收入水平，隨著經濟社會的發展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經濟發展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發展。
三、政府的調控政策
三中全會提出，要讓市場在資源配置中起決定性作用，那么政府的調控政策就是保障，不能主導，真正將資源推向市場，與國際接軌。
體制改革的深化程度
稅制的設置
房地產稅的開征
規范性文件的出臺
國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升；但也有相關人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業，加大了（銷）預售證等相關證件的審評力度，這在一定程度上將導致部分有合法證件的房價正再一次漲價。
四、房地產公司如何確定未來的經營戰略。
一線城市由于經歷了幾輪調控的洗禮，開發商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經成為一種常態，那么就需要減少開發商的利潤來降低房價，吸引消費者，達到銷售目標。
對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售，如正規、知名房地產商，如首開等，房價緩中有升，對于高檔房，如星河灣，房產商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。
