物業管理論文12篇
物業管理論文(1)
停車場丟車該誰賠?
停車場的機動車輛被盜問題，已經成為物業管理行業的一大公害，成為阻礙物業管理行業健康發展的熱點、難點問題。由于我國在這方面的立法滯后，在機動車輛被盜后的賠償責任追究中，往往使眾多的物業管理公司陷入不公平的索賠糾紛之中。
一、 物業管理條例沖突現行法規
深圳物業管理發展較為成熟，在法規制定方面也積累了豐富的經驗。現行的《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》第三十條規定：“物業管理公司應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系，并按有關規定收取相應的保管費或車位使用費。”從停車場的管理成本來看，每次5元的收費，至多只能保管價值10萬元的車輛。如果再加上保管責任，那么充其量只能保管三輪摩托車。要以這5元錢來保管價值100多萬元的奔馳或寶馬，顯然不符合市場經濟等價交換的價值規律。所以目前深圳的5元收費，只能是停車位有償使用關系。但是，不僅工商行政管理部門不承認《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》所確立的停車位有償使用關系，只核發停車場車輛保管的工商營業執照；就連稅務部門所印制的發票，也只有車輛保管發票，而沒有停車位有償占用發票；至于法院更是不承認停車位有償使用關系。廣東省高級人民法院1998年3月13日“粵高法發[1998]7號”以《轉發〈廣東省法官協會民事審判專業學術委員會審理損害賠償糾紛案件研討會紀要〉的通知》明確規定：“凡提供停車場地讓車輛停放，收取所謂的‘場地出租費’、‘停車服務費’等費用的，收費人雖自定不負保管責任，仍應視為保管關系成立，不能認定是場地租賃關系，如停放車輛丟失，收費人應承擔賠償責任。”因此，《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》中關于“明確車輛保管關系或車位有償使用關系，并按有關規定收取相應的保管費或車位使用費”的規定，目前其實只是一紙空文，并沒有發揮法律約束的效力。
二、 國外對保管關系的法律界定
要公平徹底地解決車輛被盜的賠償責任問題，必須從法理上深入探討和研究。因此，我們有必要借鑒美國的典型案例，從保管合同的法律淵源和法理理論入手，對停車場機動車輛的保管關系與停車位的有償使用關系認真的進行分析和研究。
所謂保管合同，又稱為寄托合同、寄存合同或委托占有。保管合同發源于羅馬法，羅馬法上稱為寄托（Deposito）。在法國民法中，寄托分為通常寄托和訟爭物寄托兩類。通常寄托，是指寄托合同期滿后保管人將保管物原物返還寄托人的寄托。訟爭物寄托，是指將相互爭執的物品在判決生效前進行保管，于判決生效或當事人和解后將物支付取得所有權的人的寄托。德國民法典沒有對寄托合同類型進行劃分，但規定了旅店主人對旅客旅游中物品的責任。日本民法中將寄托分為一般寄托和消費寄托，消費寄托是指保管人取得保管物的所有權，于合同期限屆滿，只負返還種類、品質、數量相同的物品義務的寄托類型。原蘇聯民法典中稱“寄托”為“保管”，我國亦沿用了保管的稱呼。
在英美法中，寄托有三個構成要件：⑴。寄托人必須對所寄托的財物擁有所有權或占有權；⑵。寄托人必須將對所寄托的財物的排他占有（Exclusive?Possession）和實際控制權交付與受寄托人；⑶。受寄托人必須自愿接受和控制所寄托的財物，并且知道他有按寄托人的指令歸還該財物的義務，愿意承擔對該財物的保管和控制的責任。
如果車主將車停泊在停車場，自己拿著鑰匙并可以隨時將車開走，在停車場所停放汽車的實際控制權就沒有交付給受寄托人的停車場，那么，法院就應該認為這是停車場的一個停車位的場地租賃關系，雙方之間就不具備委托占有的寄托關系。自然該車的保管合同關系就不成立，法院就不可能判決要這個沒有該車的實際控制權的停車場，承擔該車丟失或損壞的賠償責任。
如果車主將車開到某停車場停放，由停車場管理員或自動售票機給車主取車憑證，車主只有持此憑證方可將該車從停車場取出，這就表明了停車場作為受寄托人接受了該車的交付并實際控制了該車的占有。既然所寄托的汽車在停車場的實際控制下，停車場就對該車有責任和義務保管，并按要求的時間和地點將該車歸還給寄托人，收回取車憑證。那么，法院就可以認定，對該車的委托占有的寄托關系就被車主與停車場雙方所創立，自然就構成了保管合同關系。因此，法院就應該判決有實際控制權的停車場承擔車輛丟失的賠償責任。 因此，機動車輛的委托占有的寄托關系與停車位的租用關系是截然不同的兩種法律關系，自然就形成了兩種不同的法律責任，而判斷和區分這兩種不同的法律關系的關鍵就在于，車主是否將其機動車輛交付給停車場實際控制。若交付給停車場實際控制，則委托占有的寄托關系就成立，否則沒有交付給停車場實際控制，那么就只能構成停車位的租用關系。這兩種涇渭分明的法律關系不僅在英國、愛爾蘭、美國、澳大利亞、新西蘭、印度、巴基斯坦、孟加拉、緬甸、馬來西亞、新加坡以及非洲和中南美洲等包括我國香港地區在內的英美法系國家和地區有著明確的法律規范和區別，就連德國、法國、加拿大、奧地利、西班牙、日本、比利時、荷蘭等大陸法系的國家也都在各自國家的民法典中以成文法的形式區分地一清二楚。目前在上述這些國家普遍推行的?“咪表停車收費”，就按照車主沒有實際交付車輛的排他性占有和實際控制權的原則，確認了市政管理部門不承擔車輛丟失損壞的賠償責任，認定了車主與市政管理部門之間的占用市政道路的停車位有償使用性質。
三、 深圳在車輛保管方面的法律實踐
我國由于長期以來受到全民公有制的計劃經濟體制的影響，至今都沒有從法律上確立停車位租用關系，只承認機動車輛停放的保管關系。在全民公有制的計劃經濟體制下，土地的所有權和使用權都是國家所有，不僅停車場的土地占用不用交付土地使用費用，甚至停車場的建設費用也是由國家承擔，機動車輛也是全民所有制的國家所有，因此機動車輛的停放就根本不存在要租用車位交費的問題。所以，一直到現在我國的法律制度中沒有停車位租用的法律關系，保管關系與停車位租用關系混為一體，唯有用保管關系來同意調整。
1996年9月20日深圳市人民政府第52號令《〈深圳經濟特區住宅區物業管理條例〉實施細則》第三十一條中，首次以市政府規章的形式，提出了物業管理“應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系，并按規定收取相應的保管費或車位使用費”的問題，并且在深圳市人大常委會1999年6月30日修改后的《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的第三十條中，以全國人大常委會授權立法的形式再次從立法上確認和重申了“物業管理公司應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系，并按有關規定收取相應的保管費或車位使用費”的問題。由于《中華人民共和國合同法》第三百六十七條規定：“保管合同自保管物交付時成立，但當事人另有約定的除外。”雖然從合同法立法的原意來看，保管物的交付實際上就是要將保管物的實際控制權和排他占有交付給保管人，但由于法律條文沒有明確這一點，同時對于如何來明確地界定區分車輛保管關系或車位有償使用關系沒有一個準確的判定標準和實際措施及方法，因此，往往只要機動車輛停放在停車場，在司法審判中法官就可能將車輛保管關系與車位有償使用關系這兩種截然不同的法律關系混淆在一起，仍然判定成為車輛的保管關系。針對這個問題，在去年起草《深圳經濟特區物業管理條例（草案）》的過程中，深圳的物業管理專家對此進行了專題的研究，依據《中華人民共和國合同法》第十條：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。”的規定，在《深圳經濟特區物業管理條例（草案）》第七十條中以授權立法的形式明確規定：“物業管理區域內的機動車輛的保管責任由物業管理企業或業主大會與車主以書面形式簽訂保管合同，未以書面形式簽訂保管合同的只可收取車位使用費。”同時也明確規定公安、工商、稅務等相關部門要按照這個規定的原則，分別給停車場出具車輛保管或停車位有償使用的許可證、營業執照和稅務登記手續，出具不同的發票和報銷票據供停車場使用。
四、 停車場管理切莫授人以柄
目前深圳許多物業管理公司的做法非常危險，容易陷入敗訴的陷阱之中。例如，許多停車場實行了出入憑條或者進出記時牌，并在出入憑條和進出記時牌上都注明了依照《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》規定，只收取車位有償使用費，而不承擔保管責任。豈不知這種做法只是掩耳盜鈴而已！事實上無論是車輛停放證，或者出入憑條，還是進出記時牌，都是事實上獲得車輛控制權的一種有效憑證，同時也是保管合同關系成立的有效證據。因為沒有這些憑證，停車場是不放行給這些無憑證的車輛出停車場的。如果車主持著這些憑證稱車輛丟失了，法院必然會判定停車場賠償！至于所注明的不承擔保管責任，按照《中華人民共和國合同法》以及《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定，這只是一種無效的格式合同條款，沒有法律的約束力。深圳就已經有過這樣的典型案例，在物業管理行業內引起了很大的震動。就目前深圳物業管理行業的硬件條件和軟件管理水平來看，承擔車輛保管的條件大都具備。惟獨是收費沒有體現出服務的質價相符原則，目前仍由政府制定統一的車輛保管收費標準，不符合市場經濟等價交換的價值規律。因此，必須按照契約自由的原則，通過車主與物業管理公司另行訂立書面的車輛保管合同來明確雙方的權利與義務，明確保管費用的收取數額和方法，明確車輛丟失的賠償責任。當然，如果車主所支付的保管費不能體現質價相符的服務原則，物業管理公司也可以不與車主簽訂書面的車輛保管合同，那么，車主與物業管理公司的停車場之間也只能是車位有償使用關系了。我們應該充分利用深圳經濟特區具有授權立法的優勢，明確停車場機動車輛的保管關系與停車位占用的有償使用關系的界定標準，建立起公平合理地收費體系與標準，徹底解決機動車輛管理上的立法滯后問題，使物業管理行業走向健康發展的正確軌道。
物業管理論文(2)
部隊基層管理論文軍隊基層管理論文提升公安消防部隊基層管理效益的路徑選擇摘要：提升消防部隊基層管理效益，必須從確立管理觀念入手，積極貫徹以人為本的根本要求，不斷改進管理方式方法，加強管理干部隊伍建設。
關鍵詞：消防部隊；管理；效益
管理是部隊建設的基本活動，是正規化建設的重要內容。嚴密的軍事組織、嚴格的軍事生活和嚴酷的消防作戰和搶險救援行動，決定了公安消防部隊必須加強管理，不斷提升管理效益。
一、樹立科學管理觀念
要深刻認識社會發展、時代變遷和部隊發展，給官兵思想行為帶來的多重影響，切實看到管理領域的不斷拓寬、管理內容的不斷豐富、管理地位的不斷提高給部隊管理工作帶來的機遇和挑戰，敢于站在時代制高點上，用創新的視角看待管理，用創新的思維謀劃管理，用創新的理論指導管理。推進科學管理，更新觀念是第一位的。從部隊管理實踐看，科學管理意識不強，思想認識落后，著眼點不實的問題還不同程度地存在，這是當前制約部隊管理創新發展的一個重要因素。提高部隊管理效益，必須樹立部隊管理新觀念。一是牢固樹立和諧管理理念。和諧管理要不斷強化官兵自律意識，增強自主管理、自主參與的事業心和責任感。二是牢固樹立與消防部隊職能任務拓展相適應的管理新觀念。部隊管理要創新發展，必須擺脫經驗主義、傳統思維的束縛，從消防部隊的特點和實際出發，堅持從嚴治軍與以人為本的統一，堅持嚴格管理與和諧管理的統一，深入研究消防部隊的特點和規律，努力提高部隊管理的質量和效益。三是牢固樹立與時代發展相適應的管理新觀念。著眼市場經濟發展新要求正確認識部隊管理，深刻認識市場變革、經濟轉型，對官兵思想觀念、價值取向、行為方式產生的沖擊和影響，以科學的眼光和思維推進部隊管理改進發展。
二、貫徹以人為本的根本要求
部隊所擔負的一切任務，歸根結底要依靠廣大士兵去完成。基層士兵的狀況如何，直接關系到部隊的穩定與戰斗力的強弱。當前，部隊管理以士兵為基礎，要著重做到以下幾個方面。一是確立士兵的中心地位。注重保障基層官兵的政治、經濟、文化權利。部隊的各項管理制度、管理措施要切實體現基層官兵的利益，以官兵為中心去制定和落實各項管理措施，使官兵能夠以主人翁的姿態參與部隊政治生活，能夠維護自己的合法權利。部隊各項建設要以士兵為中心，營房設施、生活設施、學習設施、文化設施等基礎設施，要能不斷滿足官兵的物質文化需求。確立士兵的中心地位，尤其是要剎住打罵體罰士兵、收受錢物等歪風，尊重維護士兵的名譽權、人身權和財產權。二是體現士兵的主體性。尊重維護士兵的知情權、參與權和監督權。士兵是部隊的主體，一切涉及士兵切身利益的敏感事項，都應該逐步推行辦事公開制度，尊重維護士兵的知情權、參與權和監督權。三是注重人性化管理。尊重維護士兵的休息權和健康權，不僅僅是部隊管理方法的問題，實質上是保障戰士的基本權益問題。當然，由于部隊的特殊性，在完成重大任務和突擊性工作時，連續作戰是難免的，不能提倡“八小時以外是我的自由”，不能照搬地方“加班就得給報酬”這些做法。但要從領導工作的指導思想上，應當學會關心愛護士兵，尊重他們的休息權和健康權，士兵群眾越是忘我工作，領導就越是要注意部隊勞逸結合，并抓好休假、體檢等制度的落實，保證戰士的身心健康。四是滿足士兵健康成長的需求。部隊管理要注重結合各種形式“寓教育于管理”，大力加強士兵思想政治教育，增強教育的針對性和有效性，切實做到入耳入腦入心，使廣大士兵能夠樹牢軍魂意識，堅持正確的政治方向，樹立正確的人生觀、價值觀、世界觀，走好人生的每一步。同時，要注重培養戰士的綜合素質和能力，即根據戰士成長進步的需要，創造環境，形成機制，讓戰士的文化知識、身體心理素質、實踐能力在各種環境、各種崗位中不斷提高。部隊領導者要做好培養造就高素質部隊人才的工作，切實做到“讓想干事的戰士有機會，能干事的戰士有崗位，干好事的戰士有地位”，在部隊管理中形成廣大官兵求知成才、奮發向上的良好氛圍。
三、切實改進管理方式方法
隨著時代的發展，部隊的兵員成分、裝備器材和內外環境等都發生了很大的變化，為此我們必須在繼承和發揚部隊管理工作優良傳統的基礎上，認真研究部隊管理工作中出現的新情況新問題，研究適合時代發展的管理方法和手段，使管理工作更具時代特點，更加符合新時期的要求。一是加強依法管理。堅持依法管理，就是要做到依法決策，依法指揮，依法治訓，依法管理，依法帶兵。對基層管理工作而言，“依法管理”就是要依法施管。條令條例是治軍的基本法典，是軍人行為的基本準則。堅持依法施管，就是要依據條令條例實施管理，把官兵的思想統一到認真貫徹落實條令條例上來，把一切管理活動置于條令條例的規范之下，一切以條令為依據，一切以條令為準繩；堅持依法施管，就是要強化管理者的法規意識條令意識，既要對被管理者強調服從命令聽從指揮，又要對管理者強調依據法規下達命令實施指揮；堅持依法施管，就是要堅決克服工作中的隨意性，徹底清除有悖于條令的土政策，土規定土章程，切實解決落實條令條例搞突擊不經常難持久的問題。二是加強管理方式方法研究。要在繼承部隊行之有效的方法手段基礎上，適應一體化訓練、一體化作戰、一體化部隊，一體化消防的發展趨勢，加強一體化管理理論和手段的研究，對傳統管理模式進行創新發展。三是善于借鑒創新。廣泛借鑒企業管理、校園管理、社會管理的做法，創新具有部隊特色，符合部隊實際的管理手段。四是增加管理手段的知識含量。注重吸取精確管理、風險管理、系統管理、矩陣管理等新手段的精華，使管理更具科學化。要增強管理手段的信息含量，積極適應信息網絡、傳播媒介和通訊技術迅速發展的時代潮流，拓寬信息采集手段，建立管理信息平臺，既保證信息快捷傳播，提高管理效益，又實現信息資源共享，降低管理成本。要增強管理手段的科技含量，對重點目標、重點部位，要充分吸納和引進遠程預警、電子監視、指紋辨認、圖像識別等高新技術，把人防與技防有機結合起來，真正實現全系統、全方位、全領域、全員額、全過程、全時制的一體化管理。
物業管理論文(3)
科學管理論文人性管理論文
以人為本 知人善任 營造和諧管理氛圍
摘要:教師是學校發展的根本,是提高教學質量的關鍵。因此,無論進行怎樣的教育教學改革,學校要適應社會發展的需要,除必須具備先進的教學設施、教學手段外,教師隊伍的優化管理尤為重要。本文從人本思想出發,提倡完善制度、知人善任、人制與法制相融合,以實現教師發展為起點,以促進學生發展為中心,以激活用人機制為突破口,以提高學校辦學水平為歸宿,實現學校科學發展、和諧發展。
關鍵詞:以人為本 知人善任 激勵機制 人性管理
教學是學校工作的中心,而教師是學校工作的主體。教師的知識水平、業務素質能否得到科學釋放,積極性、主動性和創造性能否得到極大的發揮,直接反映了學校管理者的管理素質,折射出管理者的管理水平和管理能力。實踐證明,我縣幾年來的教育綜合改革,在加強學校管理、深化內部改革、提高教師積極性方面起到了一定的助推作用,但其間也潛伏著許多消極因素,阻礙著學校、教師和諧健康的發展。筆者在多年的校長崗位上,幾經實踐磨練,認為學校管理者應以人為本、知人善任、重視教師隊伍的優化管理,才能實現管理工作的科學化、規范化、目標化,最終實現學校管理最優化,提高學校教學質量,促進學校健康和諧地發展。本人現就任校長多年來的感受與同行們一起共勉。
一、知人善任是學校發展的核心
古人說:“為政之要,惟在得人;人盡其才,才盡其用,則百事興。”江澤民也說:“領導干部要有識才的慧眼、用人的氣魄、愛才的感情、聚才的方法,知人善任,廣納群賢。”
知人善任是領導者的用人藝術。知人善任,具體來說,可以分為擇人藝術和人才管理兩個方面。擇人藝術就是要“知人”。“知人”,首先要對所需、所用之人有一個較全面的了解,在“知人”的基礎上才有可能“選擇”合適的人才。在某種程度上講,“知人”即為“擇人”,因而“知人”就成為領導者用人的第一要素和前提。當然,“知人”識才是為了“善任”,通過“善任”人才來獲得學校的可持續發展,才能提高學校辦學水平,提高教學質量。
作為一校之長,要做到“人盡其才,物盡其用”,就必須對學校的所有教職工的道德品質、專業水平、興趣愛好、個性特長、家庭狀況和社會關系等有一個比較全面的了解認識。因為只有在全面了解的基礎上,才能科學用人——善任。說到這兒,使我想起三國時的劉備和諸葛亮。在用人方面,劉備要比諸葛亮強多了。劉備在的時候,有關、張、趙、黃、馬五員上將,有伏龍、鳳雛謀士,再加上川中的人才,其勢強矣。劉備臨死的時候,囑咐了諸葛亮幾件事情:一是阿斗難以扶持,不行諸葛亮就自代之;二是馬稷言過其實,慎用。結果諸葛亮這兩件事情都沒有辦好,扶著一個扶不起的阿斗,街亭之戰,馬稷敗軍,痛失好局。到后來蜀國基本上就沒有什么可用之人了,蜀中無大將,廖化當先鋒。諸葛亮鞠躬盡瘁,事必躬親,結果也沒有保住劉備的基業,令人扼腕。這說明知人容易、善任難,因為一個人,不可能具備種種才能、勝任一切崗位。我們只有根據每個教師的能力將其安排到適宜自己展才的工作崗位上,才能使它們充分展示自己的才干,發揮自己的業務專長,在自己滿意的工作崗位上積極主動、熱情滿懷地工作,最終以達到展示自我、實現自我的目標。在這兒,我要強調的是,我們既然坐在了學校管理——校長這把交椅上,在知人善任上,一定要有公心,要從學校發展的大局出發,切不可“感情用人”——任人唯親。用人上,不要因某人在某時、某事上沒有向著自己,或是說了自己的不是,不管有無才能,一切遠之、棄之;而對投自己所好、擁其政的人,就算不勝任或不適合某項工作也委以重任。其實,在工作中,有時因政見、學識等原因出現分歧,這是自然而然的事,從某種角度講還是好事,我們應充分張揚這種風氣,寬容而納之。只有這樣,學校中的“能人”才能真正釋放能量、各盡其能、各得其所,學校也才會和諧發展、健康發展。也只有這樣,我們才能獲得“雙贏”。
當然,在用人上,我們還要做到“用人不疑,疑人不用”。有時候對某人,雖然對他能否真正勝任工作一時不敢肯定,但學校要發展,潛力終歸還是蘊藏在每一個教職工之中,我認為,只要使用得當、指導到位、管理有方,他定能張揚“閃光點”,激情四射。這也是校長的人才管理藝術。
物業管理論文(4)
危機管理論文公共危機管理論文危機公關管理論文-
高校應對突發公共危機的管理機制探究
當前,在眾多因素的綜合作用下,我國高校突發公共危機時有發生且呈上升趨勢,不僅嚴重影響高校正常的秩序,而且還會威脅到師生員工的生命、財產安全,甚至還危及社會穩定。因此,高校必須采取有效措施積極應對。而在導致高校突發公共危機的眾多因素當中,高校危機管理的缺失或不到位無疑是非常重要的因素。所以,構建高校應對突發公共危機的管理機制無疑具有十分重要的現實意義。
一、高校應對突發公共危機的管理現狀
近些年來,我國高校在應對突發公共危機方面的表現,大體以2003年"非典"的爆發為界。"非典"之前,我國高校在應對危機方面,有關危機的理論研究少,危機意識淡薄,危機應對、管理的能力較低。"非典"之后,則有了較大進步,這主要表現在:理論界開始廣泛關注高校危機管理理論的研究,并取得較大成果;高校的危機意識增強,開始采取措施預防危機的發生;高校在危機發生后能積極主動地采取應對措施,以減少危機造成的損害和影響。
但同時,我們也看到,高校在危機管理方面還存在著一些突出的問題:有關危機管理的法律法規體系尚不健全;在應對危機方面,高校在組織、財政保障、危機預警、應急處理、善后處理和信息公開上做的都很不到位。
因此,為了有效預防危機的發生,降低危機造成的損害并盡快恢復正常秩序,高校應構建以保障機制、運行機制、輔助機制為子機制的突發公共危機管理機制。三個子機制又分別包括:完善的法律法規、組織機制、財政保障機制;預警機制、應急處理機制、善后處理機制;信息公開機制。三個子機制中當以運行機制為主體。
二、高校應對突發公共危機的管理機制構建
高校應對危機的管理應是高校針對潛在或現實的突發公共危機,"制定有效策略,整合多方資源,為實現阻止或延遲事件的發生、最大程度降低事件造成的損害、盡快恢復事件平息后的局面的目標所采取的最適宜的系統性管理活動"[1]。如上所述,高校應對危機的管理機制應包含三個子機制:保障機制、運行機制和輔助機制。
(一)保障機制構建
只有建立應對危機的保障機制,高校才能在危機發生后有條不紊地采取行動,高效應對。而合理的保障機制,應是多種資源的有效整合,它至少應包括相關法律法規、組織機制、財政機制三個部分。
1、健全的法律法規體系
建國后,我國先后頒發了《民法通則》、《刑法》、《高等教育法》,這幾部法律對高校突發公共危機鮮有涉及。而2002年9月、2006年1月和2007年11月先后頒發的《學生傷害事故處理辦法》、《國家突發公共事件總體應急預案》和《中華人民共和國突發事件應對法》雖對學校突發公共危機表示關注,但并不是專門的針對學校突發公共危機的法律法規,也沒有詳細、系統地規定高校在應對各種類型的突發公共危機中的權利義務和應對程序。因此,我國當前應加強高校應對突發公共危機的立法建設,建立和完善專門的針對學校突發公共危機的法律法規,為高校應對突發公共危機提供法律依據。
2、完善的組織機制
管理、組織機構是高校有效應對危機的組織保證。高校應成立一個完善的應對危機的組織機制,一般來說這個組織機制應包括以下幾個部分:由學校核心黨政領導組成的領導決策組,由各院系、保衛處、學生處、后勤部門等組成的執行組,由學校醫務人員、心理咨詢人員、信息管理人員等組成的咨詢輔助組。三個組應各設負責人一名,其他人員若干。其中,領導決策組是這一機制的領導核心,在危機應對中起領導和決策作用;而執行組則負責實施領導決策組制定的應對方案;咨詢輔助組為以上兩組提供信息支持和幫助。三個部門應分工明確,通力協作。另外,三個組的成員都應有針對性的接受危機意識、危機知識和危機管理等方面的系統培訓。
3、合理的財政機制
從危機的預防、應急處理到善后處理,都需要一定的資金投入。高校應根據自己的實際情況,建立合理的應對危機的財政機制。可以考慮由學校財政處負責這部分資金的管理,財政處要對學校應對危機作出科學的、詳細的財政預算。各單位需使用此部分資金時,當向財政處提出申請,并由學校相關負責領導簽字。而上面所述的領導組則對這部分資金的管理和使用情況進行監督。
(二)運行機制構建
高校的危機管理應根據危機發展的潛伏、爆發、平息三個階段,采取不同的措施,建立不同的應對機制。
1、預警機制
首先,高校應建立危機的應急預案。在預案中,高校應根據危機的不同類型,制定不同的應對措施。同時,還應規定相關責任人的權利和義務。
其次,高校應做好信息的收集和分析。高校應加強對各類重大事件的信息收集、整理和分析,并存入檔案,通過各種途徑了解廣大師生的思想動向,以備有針對性地采取措施。
再次,高校應采取多種措施提高廣大師生的危機意識,加強對師生的危機教育和應急能力培訓。高校可聯合相關部門編寫有關地震、火災、傳染病等突發公共危機的防范和自救知識讀本,并向師生發放;高校可將預防危機的知識設為選修課或必修課,向學生普及;高校應"通過法制宣傳教育、思想道德教育、理性愛國教育等,傳播法律知識、培養良好的道德情操,增強大學生的社會責任感和遵紀守法的意識,提高辨別是非能力、行為自控能力和自我防范能力"。此外,學校還應組織廣大師生進行綜合演練,以提高師生應對突發公共危機的能力。
最后,在硬件設施方面,高校應定期組織人員對住宿樓和教學樓進行檢查,排除安全隱患;要嚴格按照國家標準建設校舍,保證其質量,并配備相關的防災減災設施,提高校舍的抗災能力;
2、應急處理機制
危機發生后,高校相關部門應及時、積極、高效地進行應急處理。領導決策組應迅速對危機的各因素進行分析,然后做出決策。執行組和咨詢輔助組則應根據領導決策組已確定的應對策略,迅速開展應急處理,如疏散人員,營救、救治受害人員。同時,這兩組還應及時協調和解決危機中產生的各種矛盾,穩定相關人員的情緒,對受害人員開展心理干預和救治。
3、善后處理機制
在對危機應急處理后,高校應當迅速啟動善后處理機制,恢復校園的正常秩序。善后處理包括:第一,評估危機給學校所帶來的損失。第二,上述三組聯合制定科學合理的恢復方案,并貫徹落實。第三,追究相關人員的責任,對在危機應對中表現突出的單位和個人進行表彰。第四,反思危機發展的整個過程,總結經驗教訓,查找不足,并存入檔案,進而反思和革新危機管理機制。
物業管理論文(5)
施工成本管理論文項目成本管理論文
淺談高速公路施工項目成本管理影響因素
摘要：影響高速公路施工項目成本管理的因素很多，既有外部原因，也有內部管理原因，既有客觀原因，也有主觀原因。本文羅列了8個主要方面的影響因素。 關鍵詞：招投標 成本 1 招投標對成本的影響 招投標是市場經濟中的一種競爭方式，是公路建設市場的一種交易行為，在理論上符合商品經濟和價值規律的基本原理。實行高速公路建設項目招投標，對于創造擇優的競爭環境、提高企業經濟效益、全面降低工程成本，進而使工程造價得到合理有效的控制，具有十分重要的意義。 對于施工企業和項目經理部來講，合理的標價是企業和項目得以生存和發展的首要條件。由于市場競爭的日益激烈，在招投標過程中各投標單位為了能夠中標，競相壓低報價，使得工程造價不斷降低。這對于建設項目單位(或業主)來講是比較有利的，可以盡可能地節約資源的消耗；但對于施工企業和施工項目來講，若低于成本價中標，則是非常的不利，不僅會給企業和項目帶來嚴重虧損，還會影響工程質量，甚至使施工企業的信譽受損。 因此，在招投標的過程中，高速公路施工企業必須充分考慮企業自身的技術和經濟實力、管理水平、市場價格等各因素，以合理的標價中標。只有這樣，企業和項目才有管理的立足點，才能從管理中要效益，成本管理也才能發揮其效果。否則，中標價格若低于成本，會造成嚴重虧損，那時企業和項目連生存和發展都難以實現，也就談不上成本管理，更別說提高經濟效益了。 2 施工方案對成本的影響 施工方案主要指施工方法(特別是冬季和雨季施工以及技術復雜的特殊施工方法)、施工程序(施工順序及工序之間的銜接)，以及決定采用的新技術、新工藝、新材料和新設備、技術安全措施、質量保證措施等。 施工項目中標后，施工單位必須結合施工現場的實際情況制定技術上先進可行、經濟上合理和施工安全有保證的施工方案。由于施工方案涉及內容較為廣泛，并且涵蓋了項目施工的整個過程，其中任何一項內容不合理，都會對項目成本有所影響。同時，在項目施工的過程中，對于出現的新情況和新問題要及時分析其原因，并對施工方案進行修正和調整，從而實現成本管理的目標。 3 施工進度對成本的影響 公司越來越視時間為競爭的關鍵因素，做事快有助于增加收入和降低成本。一個工程項目能否在預定的時間內交付使用，直接關系到投資效益的發揮，因此，對工程項目進度進行有效的控制，使其順利達到預定的目標，是項目管理實施過程中的一個必不可少的重要環節。進度控制的最終目的是確保項目進度目標的實現，工程項目進度控制的總目標是建設工期，因此合理制訂施工進度目標并確保其實現，往往對項目的經濟效益產生很大的影響。進度加快，需要增加資源(人力、物力、財力)的投入，但間接費用則會降低；但是若為了減少資源的投入而造成施工進度延緩，則有可能會影響項目的交付使用，即總工期延長了，同時造成其它成本費用的增加而得不償失。所以施工進度與項目成本必須同時兼顧，在項目實施的各個階段分別制訂進度計劃并付諸實施、對出現的偏差及時進行分析和調整，同時也要將因此而發生的成本費用控制在最小的范圍之內，從而達到施工項目的既定目標。 4 施工質量對成本的影響 “百年大計，質量第一”，這是人們對建設工程質量重要性的高度概括。工程質量是基本建設效益得以實現的基本保證。從我國高速公路項目建設近20年的發展歷程上看，盡管高速公路項目建設的質量要求越來越嚴格，但每年由于質量問題而造成的項目建設成本上升及企業整體效益受損的比例仍高居不下。糾其原因，可以歸結為是項目建設系統的環境影響，和施工企業對工程質量與成本的關系認識不足，片面追求項目成本的最低化及項目建設工期目標的完成所致。這不僅給企業甚至國家都造成了人力、物力、財力上的巨大浪費，而且給企業在市場競爭和生存的能力上帶來了巨大壓力。 從整體和長遠來看，提高工程質量與降低工程成本是統一的。沒有質量，就沒有效益。施工項目必須建立健全質量保證體系、質量管理制度等，強化質量管理，尋找質量保障投入與成本支出的最佳平衡點。 5施工安全對成本的影響 施工安全涉及到施工現場所有的人、物和環境，凡是與生產有關的人、單位、機械、設備、設施、工具等都與安全生產有關。安全管理工作貫穿于工程項目施工生產的全過程，存在于每個分部分項工程、每道工序中。施工項目生產的特點決定了組織安全施工的特殊性。施工安全管理做的是否到位，安全管理活動是否發揮了作用，對施工進度、施工質量、施工成本以及施工項目的最終效益都有很大的影響，尤其是在高速公路路基工程中的橋梁作業、深基坑開挖、水下作業等高危險的工序中。所以通過對生產因素狀態控制，消除或減少生產因素不安全行為和狀態，尤其是消除或減少使人受到傷害的事故，不僅可以減少不必要的人、財、物等資源消耗和工程工期保障，也會使項目效益目標的順利實現得到充分保證。 6變更與索賠對成本的影響 變更指的是合同變更，它包括工程設計變更、施工方法變更、工程量的增減等。對于公路建設項目實施過程來說，變更是客觀存在的。特別是當工程量變化超出招標時工程量清單的20%以上時，可能會導致項目部的施工現場人員不足，需增加人工的投入；也可能會導致項目部的施工機械設備失調，工程量的增加，往往要求項目部增加機械設備數量等。人工和機械設備的需求增加，則會引起項目額外的經濟支出，這樣就會擴大工程成本。反之，若工程項目被取消或工程量大減，又勢必會引起項目部原有人工和機械設備的窩工和閑置，造成資源浪費，導致項目的虧損。 索賠是成本管理中非常重要的組成部分，是指根據合同及法律規定，合同一方因對方不履行或未能正確履行合同對規定的義務而遭受損失，受損方可以就遭受的實際損失憑有關證據要求對方給予補償。在施工項目中，實際損失可能表現為成本的增加、工期的延誤和利潤的損失等。公路建設工程往往具有工期長、規模大、技術復雜等特點，在施工過程中，由于受到基礎施工地基條件的不確定性、氣候條件復雜多變及市場波動等與設計內容不相符因素的影響，會造成工程量的增加、工程進度延緩以及臨時停工或施工中斷，從而導致成本費用的增加。隨著市場競爭的加劇，搞好索賠管理越來越成為體現項目成本控制水平高低的重要內容。工程索賠形成于施工的全過程、全方位，是施工項目挽回成本損失、增加企業效益的重要手段，因此必須重視索賠工作。 7物價變動對成本的影響 在愈加激烈的市場競爭中，高速公路施工企業要想立于不敗之地，必須充分掌握市場動態，廣泛組織經營活動，以盡可能少的資源消耗完成滿足要求的建設工程項目。而價格是市場中最活躍的因素，它能夠靈敏地反映市場供求狀況和動向。施工項目部要在約定工期內完成建設工程項目，必須投入大量的人力、物力和財力，而市場價格的變動則會直接影響到其投入資源的多少，即影響項目的成本費用。在路基工程施工中，尤其是大量鋼材、水泥、砂、石灰等材料的投入，施工價格變動對成本的影響尤為突出。 8企業管理水平對成本的影響 施工企業作為市場的主體，處在日益激烈的競爭中，其生存與否，完全取決于對市場的適應能力，所以施工企業的經營管理水平必須滿足市場競爭的需要。一個企業如果沒有先進的管理理念、沒有科學的管理方法、沒有有效的管理制度，要想獲得經濟效益是不可能的。而成本管理作為企業經營管理系統的一個部分，其效果的好壞，直接反映出企業經營管理水平的高低。由于高速公路建設項目具有一次性的特點，管理活動貫穿于施工過程的始終，任何一個環節的紙漏，都可能會造成工程項目成本的增加，因此，要降低成本，提高項目的經濟效益，必須重視企業管理者素質和整體管理水平的提高。 參考文獻 [1]魏治國.高速公路路基工程施工成本管理分析[J].科技資訊，2010-08-23. [2]韓壯龍. 阿東西高速公路西標段W7制梁廠選址[J].交通世界(建養.機械)，2009-06-08.
物業管理論文(6)
Xxxx杯·xx市第四屆物業管理論壇
會 議 接 待 方 案
論壇主題：文明城市創建 物業真抓實干
主辦單位：xx市住房和城鄉建設局
xx日報傳媒集團
冠名單位：xx市xx房地產開發有限公司
xx房地產開發有限公司
xx市xx有限公司
承辦單位：xx市規劃和建設管理局
xx市物業管理行業協會
xx市郵政局
會議時間：10月18日（暫定），一天；待與主辦單位對接后確定
會議地點：xx市
與會范圍（暫定160人）：
1、與會領導：
市住房和城鄉建設局副局長、市物業管理行業協會會長；
局物業科科長、市物業管理行業協會常務副會長；
市物業管理行業協會副會長；
xx日報傳媒集團副總編輯、全媒體新聞中心總監；
xx晚報采訪部執行主任；
xx日報傳媒集團小報童發行有限公司副總經理；
2、邀請列席嘉賓：
市物價局核價科科長；
xx市規劃和建設管理局主要領導；
中國xxx黨xx委員會副主委、xx市物業管理行業協會副秘書長；
xx市物業管理行業協會法律專業委員會副主任。
3、參會人員：
各縣市區物業主管部門的分管領導、物業主管科室（辦、處）的主要負責人；
市房協理事以上單位的物業企業董事長或總經理；
部分會員單位的主要負責人。
4、擬邀：
省領導；
媒體：xx電視臺、xx電視臺、今日xx。
一、論壇籌備階段：
1、時間：10月7日至10月16日
2、籌備小組（部門）名單:
Xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx。
物業公司、策劃部、工程部、采購部等部門。
3、各負責人和部門工作范圍及時限：
（1）總經理召開相關會議，全面負責活動的實施步驟，協調監督審核各負責人（部門）籌備活動的進行；總經理助理協助總經理工作。
（2）供應部負責活動相關物品的購買和租借（礦泉水、拱門、條幅、簽字筆、紀念品、筆記本、簽到本、參會證件等）；具體物品及數量由會議承辦方和策劃公司及各觀摩小區確定，及時采購，全部物品在10月16日前到位。
（3）策劃部負責制作此次論壇幻燈片和龍族地產簡介幻燈片及影音宣傳資料，并組織相關介紹文稿、采訪稿等，負責活動現場的報道、攝像；具體的資料名目及要求由會議承辦方和策劃公司及各觀摩小區確定，及時制作并報總經理審核，在10月16日前定稿。
（4）王xx負責邀請相關領導，負責與主辦單位和承辦單位聯系接洽，負責與會務外協單位（會議服務單位、會場單位）聯系接洽，隨時向總經理匯報。
（5）王xx負責此次論壇會場提供方和旅行社的挑選工作，報總經理確定；在10月8日前確定。
（6）工程部負責觀摩小區施工現場的整潔工作；在10月16日前完成。
（7）各物業小區負責人負責安排落實所屬區片的具體實施步驟，觀摩計劃安排在10月10日前匯報給總經理，10月16日前確定方案。
4、重點工作：
（1）選聘會議服務單位：擬定“xx旅行社”； 并與會議服務單位洽談確定接待方案；由王xx負責。
（2）選定會場（包含會議室、客房、宴會廳）：擬定“xx國際會議中心”； 并與會場單位確定接待方案；由王xx負責。
（3）安排會議用車（擬定四輛大巴車、一輛高檔中巴），確保停車位的使用數量，預留參會領導的專用停車位；由會議服務單位負責，由王xx監督落實。
（4）確定會場的布置：?根據會議內容，門口安置歡迎和慶祝標語，在場內懸掛橫幅；在會場內擺放適當的輕松盆景、盆花；桌面上擺放礦泉水；坐席的配置要和會議的風格和氣氛統一，講究禮賓次序；主席臺的擺放等；由會場單位負責，由王xx監督落實。
（5）確認用餐時間、菜單、標準、形式、酒水及主次桌和其他相關安排等工作；由會場單位負責，由王xx監督落實。
（6）準備接待資料：與會人員簽到后領取資料袋，包含會議日程表、筆記本、筆、xx地產宣傳資料（公司總體介紹及開發項目介紹）、xx市xx物業有限公司宣傳資料各一份。
①會議日程表根據接待方案精簡確定，以一張A4紙排版打印，在10月16日前完成；
②xx地產宣傳資料（公司總體介紹及開發項目介紹）、xx市xx物業有限公司宣傳資料由公司策劃部確定并安排印刷；參會人員證件制作，擬由策劃部確定文案，并安排制作；在10月16日前完成。
③各觀摩小區的情況介紹、交流學習文稿由各小區物業負責人組織文稿，由策劃部協助，報總經理審核確定，在10月16日前完成。
④領導講話稿、代表發言稿、媒體的采訪搞等，由公司策劃部負責，報總經理審核確定，在10月16日前完成。
⑤提供給媒體單位的新聞通稿，由公司策劃部負責文案，由媒體單位編輯定稿，根據媒體要求時限提供，由王xx負責與媒體單位溝通。
⑥印刷代表通訊錄，擬定在簽到時發放。
⑦選定會議全體人員拍照人員，并負責沖洗照片
（7）觀摩小區的安排：
①觀摩小區：擬定“xxxx”、“xxx”；
②確定觀摩路線，觀摩小區應保證大巴車抵達時的停車位；
③各觀摩小區要組織培訓、提升精神面貌、整頓衛生、檢修物業設施，觀摩當天全員到崗，并且制定觀摩方案書面匯報給公司，公司在會前到各觀摩小區進行現場彩排審核；
④各觀摩小區的拱門、標語等迎賓設施自行聯系安置，由供應部協助。
（8）會前考察（審核）：10月16日邀請會議主辦單位和公司領導實地考察會議舉辦場所和觀摩小區等準備工作，10月17日對考察中發現的問題改正情況進行復查。
二、會議階段：
1、時間：10月18日上午10：00至10月18日晚宴結束
2、地點：會場（大廳）、觀摩小區、會議室、宴會廳
3、報到環節：
（1）10月18日上午10點前參會人員自行到會場報到；
（2）簽到：設一張簽字臺，備簽字筆、鋼筆和簽到本，配2名工作人員（待定：
公司人員或派禮儀小姐承擔），簽到后發放會議資料和賓館房卡（方便參會人
員將不方便攜帶的隨身物品放置賓館房間），接待人員應經常向會議組織者匯
報到會人數。
（3）對重要領導應先引入休息室，由xx市和公司領導（待定）親自作陪，乘車時由xx市和公司領導（待定）陪同乘坐專車（中巴）。
4、第一部分：（上午現場參觀）
（1）10：20到會場門前乘坐大巴車（四輛），10：30出發參觀擬定的觀摩小區物業管理項目（2個），現場聽取相關情況介紹，交流學習等；講解人員待定：公司人員或會議服務單位人員。
（2）11：30開始返回會場，中午在xx會議中心就餐（自助餐）。
（3）餐后在各自房間午休。
5、第二部分：（下午論壇議題）
（1）會議時間：14：30—16：30
（2）14：20參會人員開始入席，對重要領導應先引入休息室，由xx市和公司領導（待定）親自作陪，會議開始前幾分鐘再到主席臺就座。
（3）14：30（主持人：市住房和城鄉建設局物業管理科科長、市物業管理行業協會常務副會長）致辭并宣布論壇開幕。
（4）xx市規劃和建設管理局相關領導賀詞。
（5）市住房和城鄉建設局副局長、市物業管理行業協會會長講話。
（6）xx日報傳媒集團副總編輯、全媒體新聞中心總監講話。
（7）此次活動贊助商代表發言，擬定：xx地產總經理。（發言稿由策劃部起草，經總經理審核定稿）
（8）與會代表圍繞論壇議題典型交流發言，每人發言不超過7分鐘。
（9）與會代表自由交流發言，接受媒體記者現場采訪。
（10）領導作總結講話，待定。
（11）主持人宣布會議結束（告之到門口合影）。
6、第三部分：（會后合影）
（1）16：10將照相場地、椅子等布置好，攝影師做好攝影的準備；
（2）16：30會議結束后，引到參會人員到照相場地，由xx市和公司領導（待定）陪同參會領導到第一排就座照相。
7、第四部分：（晚宴）
（1）17：30晚宴開始，xx市和公司領導（待定）陪同參會領導在VIP房間就餐。
（2）晚宴結束后，有當晚返回的，由組織方（擬定王xx）送別參會人員；參會領導由xx市和公司領導（待定）送別。
三、經費預算：
1、會議服務費：待定，選定會議服務單位后確定。
2、會場（會議室、賓館）費：待定，選定會場單位后確定。
3、餐（午餐、晚宴）費：待定，根據標準與會場單位確定。
4、材料費：待定，參會證件制作、簽字筆、筆記本、文件袋、宣傳資料、通訊錄、礦泉水、簽到本、拱門租賃、條幅制作、公司宣傳資料、紀念品等費用。
5、汽車租賃費：待定，與車輛出租方確定（四輛大巴、一輛高檔中巴）。
6、攝影費：待定，全程拍照攝影、會議后的合影。
7、擬邀領導費用：待定。
8、擬邀媒體費用：待定。
9、其他：待定，用以支付不確定項目。
共計約：
5771001803090012095 579036822859633082
5771001803090012386 576137399735760696
5771001803090013594 578077579902515512
5771001803090012387 577164982601818051
5771001803090012138 572131192158918326
5771001803090012359 579036822361076053
5771001803090012356 576135286143791742
5771001803090012355 575087869704693279
17088100343355274 101229944325833379
17088100343355275 101866732938832008
17088100343356107 101581152501500522
17088100343356108 101000180059871732
17088100343354295 101074194142687017
17088100343356184 101878660869628802
17088100343356185 101775831174086674
17088100343356109 101086014373572846
17088100343356110 101152207216014916
17088100343355237 101027041605702709
17088100343355238 101229364861425414
17088100343356169 101862204402635718
17088100343354928 101760654089788804
物業管理論文(7)
物業管理論文范文兩篇
物業管理論文范文兩篇 篇一 摘要：物業管理專業是一門實踐性很強的學科，不僅要求學生系統掌握與物業經營管理有關的理論知識，而且要求學生具有較強的實際操作技能。通過分析不同年級學生在模擬中的培養任務，探討基于模擬的物業管理實踐教學模式的運行，以此推動物業管理專業實踐性教學改革。 關鍵詞：物業管理;模擬;實踐教學 隨著我國社會經濟的發展，物業管理行業不斷發展壯大，已經成為新興的朝陽產業。隨著物業管理行業的深入和發展，對人才的需求也越來越迫切。2005年月1日開始，我國物業管理行業建立注冊物業管理師制度。為了適應這種變化，必須深化物業管理專業教學改革，要根據物業管理的從業要求，確定學生培養目標，加強技能訓練，提高實踐能力，培養和造就符合國家注冊物業管理師基本要求的優秀專業人才。 一、物業管理專業人才的培養需求 從目前來看，物業管理頻頻發出人才招聘信息，表現出對能夠獨當一面的物業管理人才的渴求，但無論是本科學校還是高等職業院校，這個專業的招生數量都在逐年下降;在招生數量減少的同時，我們看到的是，由于物業管理專業人才的缺乏，整個行業的人員素質難以滿足社會經濟發展對物業管理人才的需求，使這個行業的發展和總體管理長期處于比較低的水平。 物業管理本科教育作為培養高素質專業人才的重要方式，在人才培養的過程中應該充分考慮職業特點來完善教學思路。結合行業的綜合性強、實踐性強的特點，物業管理專業本科的培養目標應該是培養具備房地產、法律、建筑、信息系統等方面的知識和能力，知識面廣、溝通協調能力強，熟悉相關法律法規，能適應智能化、絡化、信息化等高質量物業管理的管理人才。在物業管理本科專業教學中，必須做到實踐與理論的結合，運用各種教學方法和教學手段，課內與課外相結合，使知識與能力同步發展。 二、基于模擬公司的物業管理專業教學 為增強學生實踐能力，培養高素質的物業管理專業人才，在物業管理專業教學中，采取成立模擬公司的教學方法，充分發揮學生主動性，調動學生興趣，培養學生實際操作能力，保證培養目標的實現。 模擬公司起源于20世紀50年代的德國，是指人為創造的經濟活動仿真模擬環境，作為經濟類專業的實踐教學場所和組織形式。學生在其中可經歷全部業務操作過程，了解和弄清其各環節之間的，而又不必承擔任何經濟活動風險。 模擬物業作為物業管理學生的實踐場所和學習的組織形式，通過構建虛擬的經營管理平臺與氛圍，學生在“模擬公司”中可經歷物業管理行業的主要業務操作過程，了解公司各環節、各部門之間的，與各相關部門之間關系。運作的基本方法在教學過程中，把教學內容按照公司運作，分成相關模塊，通過教師講授和學生自學，讓學生主動參與到公司運作過程，在相應的“工作崗位”上學習，提高崗位實操能力，增強“實際”工作經驗，提升職業素質和能力，保證人才培養目標的實現。教學過程中教師可采用的模擬教學法、引導教學法、案例教學法、角色教學法等等。 整個教學過程中，要注意三點：一是以學生為中心、自主性學習為主;二是學生參加教學全過程：收集信息、制定計劃、作出決策、實施計劃、反饋控制、評估成果;三是教師是學習過程的組織者、咨詢者和伙伴。 三、不同年級學生的參與方式與培養任務 不同年級的學生在參與物業公司運作的過程中，由于知識結構的深淺不同，參與模式也不有一樣，著重培養的能力也有所不同。 大一學生剛剛入學，對大學的一切都還處于不斷適應階段，這一階段主要以培養學生從事職業活動所需要的社會行為能力和基本素質為主。具體任務如下。 1.引導學生樹立正確的價值觀 價值觀是人們對于什么是價值、怎樣判斷價值以及如何創造價值等問題的最根本觀點，是個體核心的信念體系，是個體評價事物與抉擇的標準，價值觀決定著人們行為的取向，它通過影響態度而最終影響行為。大學階段是大學生人生觀、價值觀形成的重要階段。因此，對大學生進行價值觀教育至關重要，這會對他們明確自己的未來定位和發展方向，積極努力地塑造自我，為社會需要的有用之才起著導航作用。 為此，可以組織學生在班級展開對價值觀及職業生涯規劃的大討論，讓不同的學生講述自己的價值觀并探討。 2.培養基本素質與能力 人際交往能力。在物業管理實踐中，無論執行任何技術或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠為業主提供優質的。通過物業管理者與業主之間的溝通，可以使業主能夠明白具體事件的發生起因、處理方法、進展及一系列相關情況，從而妥善解決問題。 組織協調能力。組織協調能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問題解決能力和領導力。物業管理工作的開展是伴隨著矛盾問題進行的。一個合格的物業管理人員，不僅不懼怕問題，而且要有解決問題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說，對工作中出現的矛盾和問題，要有準確的判斷。 自主學習能力。大學生在校期間掌握良好的學習方法，培養較強的學習能力，對提高學習效率和學習成績，增強大學生的社會適應能力具有重要的作用。隨著高科技及信息絡時代的到來，業主對物業管理的要求逐步提高，面對新時期的巨大挑戰，物業管理人員必須重視各類專業管理技術的掌握，不斷更新、學習新的管理技術，適應現代物業管理的技術要求，加強管理技術的學習，努力提高管理技術水平，才能保證自己的管理實力始終與物業相關設備的科技進步同步。 社會適應能力。適應社會能力主要包括競爭能力、承受挫折的能力和團隊合作能力等方面。物業管理人員在的過程中，涉及到方方面面，會遇到各種環境，會遇到各種各樣的人和事，同時還要處理好各方面的關系。沒有良好的適應能力往往容易出現偏差。 篇二 現代高層建筑具有設計復雜,技術含量高,建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業正常使用和發揮功能,對物業實施有效管理需要物業管理的前期介入。目前一些富有遠見的開發商已開始嘗試對物業項目實施前期介入管理,但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的,主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議,為接管驗收做前期準備,在深度和廣度上都存在一定的缺陷,仍然難以解決、開發商給物業管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。 一、從項目設計開始提前介入,參與物業建設項目的優化設計,對物業實施超前管理,為完善物業建設提出建設性意見,避免物業建成后的使用和管理問題。 物業的設計人員不是專業的物業管理者,在項目規劃設計階段,規劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題,其在制定設計方案時,不可能全面考慮后期的物業管理經營中可能出現的問題,或者很少從業主長期使用和后續物業管理正常運行的角度考慮問題,造成物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。 同時由于設計階段與物業的建成存在較長間隔,建筑、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理作為物業的管理經營維護者,對物業可能出現的問題有比較清楚的了解,其前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論,完善設計細節,提出一些合理的建議,使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理,可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。 在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈,其絕大部分設計工作是1996年內完成的,若全部按照設計圖紙建設,則會與后期使用和經營管理要求就產生距離。作為前期介入該大廈的物業管理公司,積極組織物業管理專業人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統進行了深入細致的調研,參與設備、材料的選型及供應商的考察選用,并親臨有關生產廠家進行實地考察。在此基礎上,從完善大廈設計細節、更好搞好大廈經營的角度提出了一系列建議,并對項目進行補充和完善。這些項目經同開發商和業主方溝通后,最終做出了更加合理的方案并付諸實施,取得了很好的效果。 二、積極參與工程監理工作,從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控,及早發現和解決問題,避免物業建成后給使用和管理帶來的缺憾。 物業項目一旦建成,物業管理就要天天和此物業打交道,并且要面對所管物業可能發生的各種問題,在關系到切身利益的條件下,它可能比工程監理的要求更嚴格,工作更細致、更周密。在建設施工階段,施工環節多,施工單位參差不齊,設備安裝、管線布置錯綜復雜,對工程質量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關鍵時期,開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上,盡管從開發商的本意來說,總是希望能保證工程質量,使所建物業達到優良乃至優質工程目標,但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監控。盡管建設項目都有監理公司監理,但監理公司與開發商往往只注重結構安全等大的質量問題,對物業使用過程中經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經常忽視,而這些卻是物業管理在日后的維修養護中必須面對的,通過物業管理的前期介入,為以后的維修養護工作省去很多麻煩。 現在的物業建設,特別是高層物業建設,其結構、管線等十分復雜,安裝、施工工程中,粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難,甚至導致極大的浪費,特別是在目前房地產施工安裝單位尚不很了解和重視物業管理工作的情況下,某些作業者很可能為方便自己工作,而不是從有利于業主使用角度去安裝施工,從而給人住后的物業管理帶來諸多難以解決的問題。物業管理派出專業人員入住樓盤,從業主的角度監督施工單位的各項工作,從物業管理的角度提出整改建議,確保了施工中較少甚至不出現不利于物業管理的弊端,為業主爭得了良好的.硬件條件。 此外,前期介入使物管公司能夠對物業的每一單元逐一檢查驗收,建立工程設備檔案,為業主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業管理公司介入深圳某大廈的管理后,嚴格按照優質工程標準.進行動態監控,在開發商聘有監理公司的情況下,還是發現并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質量問題,這些問題涉及到材料選用設備選型、配套設施、管線布置等多方面。回若物業管理采取提前介入,就可以很好監督和解決此類問題。 三、提前熟悉所安裝的設備設施,嚴格按規范做好接管驗收工作,確保物業理單位從物業開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理。 有的開發、設計單位在物業配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處,造成可維護性不足,特別是在接管驗收階段,開發商往往只注重物業.整體的交付使用,而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要,給物業建成后的使用維護帶來諸多不便,也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理帶來影響。 有物業管理公司提前介入后,發展商可以得到物業管理公司的緊密配合,使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求,對接管的物業從使用功能上嚴格把關,就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉,監督并促使改進發現的問題,避免了扯皮推萎事情的發生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中,對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題,促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決,確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護,同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。 同時,由于有了提前介入,物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數,對物業可能出現的隱患了如指掌;所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決,既節省了費用,也大大縮短物業開發、經營和使用之間的過渡期。如果在發展商的授權下,在竣工驗收合同中,發展商全權委托物業管理公司在保修期內代表發展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質量進行監督、協調,確保物業建設質量,物業管理單位就能夠確保接管驗收工作順利,接管后即能技入使用,及時為業主提供可靠的。 此外,物業管理前期介入可以更好鍛煉隊伍,避免因倉促上陣而導致的不應有失誤,給業主留下不好的印象。 四、前期介入的立法意義 實踐證明,讓物業管理單位提前介入物業開發建設,對完善物業功能、確保物業建設質量和順利維護保養等方面,有無可替代的重要作用。但是,由于目前設計飛建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識重視不夠,致使物業管理行為滯后,給后期物業管理帶來諸多不便。如果從法律的高度,規定所有物業開發建設項目必須有符合一定資質條件的專業物業管理單位介入,那么,這將對我國今后的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民生活質量產生極大的促進作用,其意義將是深遠的。 1、法定前期介入能夠進一步促進物業建設質量的提高。 如果讓具有一定資質條件的物業管理單位提前介入物業建設項目,那么作為專業的物業管理單位將從規劃、設計階段開始,從物業管理的角度,對開發項目的規劃、設計、建筑、安裝、維護和保養等工作按物業管理的要求進行主動控制,更加確保物業建設質量。 2、法定前期介入可以為保證物業建成后長期管理的質量奠定良好的基礎。 當前,很多物業的管理質量不能令人滿意,其關鍵因素不全是物業管理單位的管理水平不高,其設計開發建設質量不符合物業管理的要求,也是影響物業管理質量的重要因素。如果有良好的物業管理前期介入,就可以避免或減少那些影響物業管理質量的因素,從而使業主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍,保證物業管理的質量才有基礎。 3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業建設和管理質量。 隨著經濟持續增長,我國每年建設的物業數量相當龐大,然而,從物業管理的角度去考察,真正符合物業管理要求,或者說沒有物業管理缺憾的物業并不是全部。這一方面與全國物業管理普及發展的不平衡有關,另一方面與物業設計、建設單位缺乏物業管理意識也很有關。從法規上規定物業管理前期介入,對提高我國物業建設、物業管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業管理發展不平衡的情況下,對加快推行物業管理體制也有極大的推動作用。（編輯：露露）
1．下列溫度最接近23 ℃的是( C ) A．人體的正常體溫 B．北方冬季的平均氣溫 C．讓人感覺溫暖、舒適的房間溫度 D．冰水混合物的溫度2．當溫度發生變化時，物質的狀態通常會發生變化。下列現象中物態變化判斷正確的是( C ) A．初秋的早晨，草葉上出現的晶瑩剔透的露珠屬于固態變為液態現象 B．曬在太陽下的濕衣服變干是氣態變為液態現象 C．擦在皮膚上的酒精很快變干是液態變為氣態現象 D．初冬樹上的霜是液態變為固態現象3．下面是四位同學用溫度計測水溫的實驗操作過程，其中正確的是( C )4．在測量水的溫度時，甲、乙、丙三位同學按如圖所示方法讀數，正確的是__乙__，水的溫度是__42__℃，溫度計的工作原理是利用液體的__熱脹冷縮__。5．攝氏溫度規定，在標準大氣壓下，沸水的溫度為( B ) A.120 ℃ B.100 ℃ C.90 ℃ D.80 ℃6.下列溫度值最接近實際的是( B ) A．健康成年人的體溫是39 ℃ B．讓人感覺溫暖而舒適的室內溫度是25 C．洗澡時淋浴的適宜水溫是60 ℃第一節 物態變化與溫度 D．在一個標準大氣壓下鹽水的凝固點是0 ℃7．下面分別表示幾位同學在“練習用溫度計測液體的溫度”實驗中的做法，正確的是( D )8．如圖所示的溫度計，關于它的說法正確的是( D ) A．該溫度計是根據固體熱脹冷縮的原理制成的 B．在使用該溫度計測量物體溫度時，可以離開被測物體讀數 C．該溫度計的量程是20 ℃～100 ℃ D．該溫度計此時的示數約為21 ℃9.如圖所示是實驗室常用溫度計，關于它的說法正確的是( A ) A．該溫度計的示數為39 ℃ B．該溫度計的分度值是0.1 ℃ C．常用溫度計是根據固體熱脹冷縮的原理制成的 D．在使用該溫度計測量物體溫度時，可以離開被測物體讀數10．物質通常有三種狀態：__固__態、__液__態和__氣__態。在1個標準大氣壓下5 ℃的酒精、氫氣、鐵三種物質中，有固定的體積和形狀的是__鐵__，既沒有固定的體積又沒有固定的形狀的是__氫氣__。11．把①糖、②醋、③白霧、④碗、⑤勺子、⑥味精、⑦水蒸氣、⑧二氧化碳、⑨干冰按物質的狀態進行分類：屬于氣態的是__⑦⑧__；屬于液態的是__②③__；屬于固態的是__①④⑤⑥⑨__。(均填序號)12．氣象學里的平均氣溫是一日當中的2時、8時、14時、20時這四個時刻氣溫的平均值，若某地某日這四個時刻的氣溫如圖所示，則此地的最高氣溫是__5 ℃__，最低氣溫是__－2 ℃__，一天的溫差為__7 ℃__，平均氣溫是__1.25 ℃__。13．在寒冷的冬天，河面上結了一層厚厚的冰，若冰面上方氣溫是－10 ℃，那么，下列說法中正確的是( A ) A．冰的上表面為－10 ℃，下表面是0 ℃ B．整個冰層的溫度都是－10 ℃ C．整個冰層的溫度都是0 ℃ D．冰層下表面的溫度是－10 ℃14.科學家發明了一種世界上最小的溫度計“碳納米管溫度計”。研究人員在長約10－6米，直徑10－7米的碳納米管中充入液態的金屬鎵，當溫度升高時，管中的金屬鎵會膨脹，通過電子顯微鏡就可讀出溫度值。其測量范圍為18 ℃～490 ℃，且精確度高，可用于檢查電子線路是否異常毛細血管的溫度等許多方面。根據以上信息，你認為下列推測錯誤的是( C )A．碳納米管的體積在18 ℃～490 ℃之間隨溫度變化很小，可忽略不計B．金屬鎵的熔點很低，沸點很高C．金屬鎵的體積在18℃～490℃之間隨溫度變化很小，可忽略不計D．金屬鎵的體積在18℃～490℃之間隨溫度變化比較均勻15如圖所示，甲是體溫計，乙是實驗室用溫度計，它們都是利用液體__熱脹冷縮__的性質制成的。可用來測沸水溫度的是__乙__；沒有甩過的體溫計的讀數是38℃，用兩支這樣的體溫計給兩個病人測體溫，如果病人的體溫分別是37.3℃和38.6℃，則這兩支體溫計的讀數將分別是__38__℃和__38.6__℃。16．如圖所示是小明同學設計的一個氣體溫度計的示意圖。瓶中裝的是氣體，瓶塞不漏氣，彎管中間有一段液柱。(1)這個溫度計是根據__氣體__的熱脹冷縮來測量溫度的。(2)將此裝置放在室內，溫度升高時液柱向__左__(選填“左”或“右”)移動。(3)若放到冰水混合物中，液柱處的刻度應標__0__℃。(4)該溫度計測量溫度時__會__(選填“會或“不會”)受到大氣壓的影響17．有一只刻度均勻，但實際測量不準確的溫度計，把它放在冰水混合物中，示數是4 ℃；把它放在1標準大氣壓下的沸水中，示數是94 ℃。把它放在某種液體中時，示數是22 ℃，則該液體的實際溫度是__20 ℃__，當把該溫度計放入實際溫度為40 ℃的溫水中時，溫度計的示數為___40 ℃__。第四節 地球上的水循1．水是生命的乳汁、經濟的命脈，是自然界奉獻給人類的寶貴資源。下列關于地球上的水循環和水資源，認知正確的是( A )A．水循環的過程伴隨著水的物態變化過程B．水循環按照固態→液態→氣態的固定順序循環進行C．地球上的淡水大約占地球總水量的3%，淡水資源豐富D．大量開采地下水，對環境不會造成損害，可以解決部分地區飲水問題2．霜、露、霧、冰、“白氣”中，由液化而形成的是( C ) A．霜、霧、“白氣” B．霜、露、“白氣” C．露、霧、“白氣” D．露、霧、冰3．冬天晾在室外的濕衣服里的水會結成冰，但是冰凍的濕衣服也能晾干，這是因為__衣服上的冰升華成水蒸氣了__。4．有下列物態變化：①灑在地上的水慢慢變干的過程；②放入衣箱中的樟腦球變小的過程；③冬天室內的水蒸氣在玻璃窗上形成“冰花”的過程；④出爐的鋼水變成鋼錠的過程。其中屬于凝華的是__③__，屬于吸熱過程的是__①②__(填寫序號)。5.有一天，雨、露、冰、雪四姐妹在一起爭論自己的出生由來，誰也不認同誰。下列她們的說法中，你認為正確的是( C )A．雨說：我是水汽化而來B．露說：我是水蒸氣凝華而來C．冰說：我是水凝固而來D．雪說：我是水升華而來6.對下列現象的成因解釋正確的是( D ) A．早春，河中的冰逐漸消融——汽化 B．盛夏，剝開包裝紙后冰棒會冒“白氣”——熔化 C．深秋，清晨的霧在太陽出來后散去——液化 D．嚴冬，堆起的雪人逐漸變小——升華7.下列有關物態變化的敘述中正確的是( D ) A．蒸發和沸騰在任何溫度下都能發生 B．燒水時在壺口上方看到的“白氣”是水蒸氣 C．衣柜里的樟腦丸逐漸減少是汽化現象 D．霜的形成是凝華現象，放出熱量8.以下常見的物態變化實例中，放熱的是( C ) A．春天，冰雪消融 B．夏天，積水干涸 C．秋天，草木上出現了霜 D．冬天，冰凍的衣服變干9.下列有關物態變化的判斷，正確的是( C ) A．擦在皮膚上的酒精很快變干，是升華現象，需要吸熱 B．夏天會看到冰棒周圍冒“白氣”，是汽化現象，需要吸熱 C．秋天的早晨花草上出現小露珠，是液化現象，需要放熱 D．寒冷的冬天室外飄起了雪花，是凝固現象，需要放熱10．關于自然界的水循環，下列說法中正確的是( C ) A．水蒸氣在高空遇冷吸熱液化成小水珠 B．冰山上的積雪只能先熔化，再蒸發成水蒸氣升騰至空中 C．江河湖海中的水吸熱蒸發成水蒸氣升騰至空中 D．積雪放熱熔化成水歸入大海11.英國科學家研發出一種“激光橡皮”。在激光照射下，紙張上的黑色碳粉直接__升華__(填物態變化名稱)為高溫碳蒸氣，字跡消失；經過特殊冷卻裝置，高溫碳蒸氣又直接__凝華__成碳粉。這樣，廢紙和碳粉重新得到了利用，可有效地節約資源并保護環境。12．夏天，從冰箱中取出飲料瓶，可觀察到瓶子表面有小水珠，擦干后很快又形成，這個過程中發生的物態變化是__液化__；南極地區年平均氣溫是－25 ℃，降水量很小，但這里的空氣卻很濕潤，這是由于冰發生了升華現象，升華過程需要__吸熱__(選填“吸熱”或“放熱”)。13．隨著科技的發展，過去“呼風喚雨”的神話已成為現實。人工降雨的原理是用飛機在空中噴灑干冰(固態二氧化碳)，干冰在空氣中迅速吸熱__升華__，使周圍空氣溫度急劇下降，空氣中的水蒸氣遇冷__凝華__成小冰粒，冰粒逐漸變大而下落，下落過程中遇到暖氣流就__熔化__成水滴，水滴降落就形成了雨。(均填物態變化名稱)14．農諺說“霜前冷，雪后寒”，其中蘊含的道理是：氣溫低的時候水蒸氣會__凝華__形成霜，雪熔化形成水的過程中需要__吸__熱。15．陽光照射下，海洋、陸地上的水會不斷地__汽化__成水蒸氣；夜間氣溫降低時，水蒸氣會__液化__成小水珠，附著在空氣中的浮塵上，形成了霧。冬天，夜晚氣溫如迅速降到0 ℃以下，你家窗戶的玻璃上會形成一層冰花，這是水蒸氣__凝華__而成的，這層冰花在你家窗戶玻璃的__內側__(選填“外側”或“內側”)。16．某同學在探究物態變化的實驗中，在試管中放入少量碘。塞緊蓋子放入熱水中，觀察到試管中固態碘逐漸消失，變為紫色的碘蒸氣并充滿試管。(1)此過程固態碘發生的物態變化是__升華__(填物態變化名稱)。(2)在上述實驗中，小明同學猜想：固態碘是先變成液體，再變成氣體，因為速度太快，液態碘出現的時間太短，因而沒有觀察到。為驗證猜想，他查詢了一些小資料：碘的熔點是113.5 ℃；碘的沸點是184.4 ℃；水的沸點是100 ℃。請你根據上述資料分析說明小明的猜想是錯誤的原因：__熱水溫度低于碘的熔點，碘不可能熔化__。(3)為了進一步探究此類現象，小明在試管中放入適量溫水，然后放入一小塊干冰(固態二氧化碳)，此時觀察到水中有大量氣泡產生，同時水面上有大量白霧。水中大量的氣泡是由__干冰升華吸熱__形成的。水面上大量的白霧是由__水蒸氣遇冷液化__形成的17．有霜的季節，農作物常被凍壞，這就是人們常說的遭到霜凍。實際上，農作物不是因為霜而受凍的，0 ℃以下的低氣溫才是真正的兇手。當空氣干燥時，即使溫度降低到－20 ℃～－10 ℃，也不會出現霜，但此時農作物早就被凍壞了，農民們稱這種情況為“黑霜”。(1)霜是由__水蒸氣__直接變為小冰晶形成的，對應的物態變化名稱是__凝華__。(2)請根據短文，對“霜”形成的條件提出猜想。猜想：霜的形成條件是__空氣濕潤__和__氣溫在0 ℃以下__。(3)某同學為驗證上述猜想，做了如下實驗：從冰箱取出一些－10 ℃的冰塊，放在不銹鋼杯子里，一段時間后可看到在杯底出現一些白色的小冰晶(即霜)。你認為該實驗能否驗證上述猜想，請簡要陳述理由第三節 汽化和液1．下列措施中，能使蒸發加快的是( D )A．給播種后的農田覆蓋地膜B．把新鮮的蔬菜裝入保鮮袋中C．把盛有酒精的瓶口蓋嚴D．給濕頭發吹熱風2．下列哪一種現象屬于液化？( C )A．鋼水澆鑄成火車輪B．倒在地上的水一會兒變干了
C．清晨，草的葉子上有露水凝結D．用久了的燈泡的鎢絲比新時3．如圖是對一定質量的水持續加熱過程中溫度隨加熱時間變化的圖像，由圖像可知：水的沸點是__98__℃；水在沸騰過程中，需要不斷__吸熱__(選填“吸熱”或“放熱”)，其溫度__保持不變__。第3題圖題圖4．如圖是草葉上出現的露珠，露珠的形成是__液化__現象，形成的過程中需要__放__(選填“吸”或“放”)熱。5．張家界景區雨后云霧繚繞，猶如仙境。關于霧，下列說法中正確的是( D ) A．霧是水蒸氣 B．霧是山中冒出來的煙 C．霧是水蒸氣凝固形成的 D．霧是水蒸氣液化形成的6.人游泳上岸以后，風一吹感覺身上很涼。這是因為( C )A．水中的溫度比岸上的氣溫高B．人的皮膚產生的錯覺C．人身上的水分蒸發，要從人體吸熱D．風把身上的熱量帶走了．下列說法正確的是( B ) A．春天，早晨經常出現大霧，是汽化現象 B．夏天，從冰箱中取出的易拉罐過一會兒表面出現水珠，是液化現象C．深秋，枯草上出現的霜，是凝固現象
D．冬天，窗玻璃上會出現冰花，是汽化現象8.如圖甲、乙所示，是在“探究水的沸騰”實驗時，兩組同學分別安裝的實驗裝置，圖丙是他們根據實驗數據繪制的水的溫度跟時間的關系圖像。根據有關信息，下列說法中正確的是( C )A．圖線a對應的是乙實驗中的數據B．圖線b對應的是甲實驗中的數據C．水的沸點跟水的多少無關D．到100 ℃時溫度不再上升是因為水不再吸熱9.夏天，人們常吃雪糕解暑，剝開雪糕包裝紙時，雪糕周圍冒“白氣”，下列說法正確的是( C ) A．吃雪糕解暑，是因為雪糕熔化時要放熱 B．吃雪糕解暑，是因為雪糕汽化時要放熱 C．雪糕周圍冒“白氣”是液化現象 D．雪糕周圍冒“白氣”是汽化現象10．下列關于水沸騰的實驗說法正確的是( B ) A．水沸騰時冒出的“白氣”是水蒸氣 B．水的沸點隨氣壓的降低而降低 C．水沸騰的現象只發生在液體的表面 D．水沸騰后繼續加熱，水的溫度會不斷升高11.取一只大的注射器吸進適當的乙醚，用橡皮帽堵住注射器的小孔，向拉
物業管理論文(8)
項目范圍管理論文-項目管理論文
項目范圍管理論文 - 項目管理論文
啟動階段是正式認可一個新項目的存在，或者是對一個已經存的項目讓其繼續進行下一階段工作的過程。在一些組織中，一個項目計劃的正式啟動，是在必要的學習、初步的計劃和其他相當于劃分項目開始階段的工作完成后才進行的。有些項目形式，如特殊的內部服務項目和新產品開發項目，它們的啟動不是很正規，要受到所做的工作數量的制約，目的是為項目正式啟動時，職員能牢固地掌握這些工作方法。項目通常是由于以下的需要而被核準的
-市場需求(比如:一家石油公司核準一個建立新煉油廠的項目，是對長期的汽油發展戰
略作出
的反應)。
-商業需求(比如:一個旅游公司為了增加收入核準的項目是開辟一條新的旅游線路，以
增加它
們的收入)。
-客戶的需求(比如:一家電力公司核準一個建一家新的發電廠的項目，為新的工業園服
務)。
-工藝的進步(比如:電力公司核準一個引進音像設備的項目，是為了發展影視娛樂業)。
-法律要求(比如:涂料生產廠家核準的項目是，建立一個處理有毒物品的生產線)。
這些動因也可能被稱為是問題、機遇或商家的要求。無論叫什么，其核心的問題是管理部
門通常要做出怎樣對應的決策出來。
對啟動階段的投入
1(產品說明。產品說明應該能闡明項目工作完成后，所生產出的產品或服務的特征。產品說明通常在項目工作的早期闡述少，而在項目的后期闡述的多，因為產品的特征是逐步顯
現出來的。
產品說明也應該記載已生產出的產品或服務同商家的需要或別的影響因素間的關系，它會對項目產生積極的影響(看上面的清單)。盡管產品說明的形式和內容是多種多樣的，但是，
它應能對以后的項目規劃提供詳細的、充分的資料。
許多項目都包括一個按購買者的合同進行工作的銷售組織。在這種情況下，最初的產品說
明通常是由購買方提供的。
2(戰略計劃。所有的項目組織都應該提供項目執行組織的戰略目標--在項目決策的選擇中，
執行組織的戰略計劃應該作為一個考慮的因素。
3(項目選擇標準。項目選擇標準通常是通過項目產品界定的，它涉及到管理可能包含的
全部范圍(如:財政收入、市場份額和公眾的觀念等)。
4(歷史資料。歷史資料包括以前項目選擇決策的結果和以前項目執行的結果，在可獲得的范圍內對它們加以考慮。在項目啟動階段，就包含了對項目下一階段工作的認可時，有關
前階段結果的信息通常是非常重要的。
為啟動階段投入的工具和技術
1(項目選擇方法。項目選擇方法通常是下列兩種模型之一:
-利潤測量方法--比較研究法、評分模型、利潤貢獻或經濟模型。
-制約最優化方法--數學模型、用線性的、非線性的、動態的、完整的及混合目標項目規則
系統。
這些方法通常被作為決策模型來考慮。決策模型既包括常規技術(決策樹、核心選擇和其他)，也包括特殊技術(歷史進程分析、邏輯結構分析及其他)。在一個成熟模型中，對項目
選擇標準的應用通常被作為一個分離獨立的階段。
2(專家評審。專家評審通常是要對這個項目的投入進行評估。象這種專家評價，可以通過一個組織或擁有特殊知識和受了專門培訓的個人來進行，可以通過許多途徑獲得。包括:
-這個執行組織中的其他單位
-顧問
-專家和技術聯合會
-工業集團
啟動后的成果
1(項目證書。項目證書是正式認可項目存在的一個文件。它對其他文件既有直接作用，
也有參考作用。
-既定的商業目標。
-產品說明書。
項目證書應該通過管理者對項目及項目所需的條件進行客觀的分析后頒發，它提供給項目
經理運用、組織生產資源，進行生產活動的權力。
當一個項目按照合同執行時，合同條款通常象項目證書一樣，為銷售者服務。
2(指定/委派的項目經理。通常，項目經理應該盡可能在項目的早期進行指定和委派是比較合適的。項目經理應該在項目計劃實施開始之前被委派，更應該在許多項目規劃完成之前
就委派好。
3(制約因素。制約因素是限制項目管理團隊進行運作的要素。例如:事先確定預算是制
約項目團隊的操作范圍、職員調配和進步計劃的一個很重要的因素。
當一個項目按照合同執行時，合同條款通常是受合同制約的。
4(假設因素。為了規劃目標的準確性，考慮到的假設因素必須具有科學性、真實性和確定性。例如:如果關鍵人物的到場日期不能落實，那么項目團隊就應該設置一個具體的開始時間。假設通常包含有一定程序的風險。在此它們可能被確認或它們可能是一個風險界定的
輸出。
物業管理論文(9)
中國某某信息學校
學生畢業設計(論文)
題 目 ： 論住宅小區物業管理與服務
姓 名 ： 000
班級、學號 ： 0000班、000號
系 (部) ： 經濟管理系
專 業 ： 物業管理
指導教師 ： 000
開題時間 ： 2008-6-4
完成時間 ： 2009-11-12
2009年 11月12日
目 錄
畢業設計任務書…………………………………………………1
畢業設計成績評定表……………………………………………2
答辯申請書……………………………………………………3-5
正文……………………………………………………………6-22
答辯委員會表決意見……………………………………………23
答辯過程記錄表…………………………………………………24
課 題 論住宅小區物業管理與服務
一、 課題(論文)提綱
0.引言
1.我國住宅小區物業管理與服務存在的問題
1.1 物業服務企業方面
1.2 政府監督方面
1.3 社會評價方面
2.對我國物業管理與服務問題的分析
2.1 物業管理市場不健全
2.2 物業管理人才缺乏
2.3 企業服務不到位，管理水平低，糾紛問題多
2.4 住宅小區物業管理規模化、專業化水平低
2.5 社會各界對物業服務認識不足，社會評價低
3.我國住宅小區物業管理與服務未來的發展方向
3.1 加快住宅小區物業管理市場的規范化與法制化發展
3.2 努力培養高素質物業管理人才，提高物業服務質量
3.3 規范服務，提高服務水平
3.4 加快住宅小區物業管理企業專業化和規模化水平建設
3.5 加強對住宅小區物業管理的引導，提高對住宅小區物業管理的認同
4.結論
二、內容摘要
在我國，物業管理目前已初步形成了前景廣闊、充滿生機、最具發展潛力的新興行業之一。但是，像其他的新鮮事物一樣，發展到一定時期就會出現“瓶頸”狀，暴露出各種各樣的問題：在住宅小區物業管理中，存在企業服務不到位，對服務認識不足，住宅小區物業管理規模化、專業化、水平低等問題；在住宅小區物業管理市場中，存在法律體系不完善，各地政府行為略有偏差，住宅小區物業管理人才缺乏等問題。面對現狀，我們必須認識到加快住宅小區物業管理專業化、規模化、規范化和法制化發展，努力培養住宅小區物業管理人才，提高服務水平，才是我國住宅小區物業管理的發展方向。
三、 參考文獻
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[8] 趙方池《住宅小區與大型商廈物業管理》， 中國經濟出版社，2003
論住宅小區物業管理與服務
000
中文摘要：在我國，物業管理目前已初步形成了前景廣闊、充滿生機、最具發展潛力的新興行業之一。但是，像其他的新鮮事物一樣，發展到一定時期就會出現“瓶頸”狀，暴露出各種各樣的問題：在住宅小區物業管理中，存在企業服務不到位，對服務認識不足，住宅小區物業管理規模化、專業化、水平低等問題；在住宅小區物業管理市場中，存在法律體系不完善，各地政府行為略有偏差，住宅小區物業管理人才缺乏等問題。面對現狀，我們必須認識到加快住宅小區物業管理專業化、規模化、規范化和法制化發展，努力培養住宅小區物業管理人才，提高服務水平，才是我國住宅小區物業管理的發展方向。
關鍵詞：住宅小區；物業管理；現狀；發展方向
0.引言
物業管理是一個新興的綜合性經營服務行業。近幾年，隨著我國城市建設和房地產業的發展，城市化進程的推進，物業管理經營范疇在不斷擴大，業務量在逐年增加，行業體系在逐步形成，展現出廣闊的前景。物業管理作為一個新興行業，要保持這種旺盛的發展勢頭，形成與我國城市建設發展相適應的整體規模，就要注重解決物業管理現實中的問題，必須對困擾物業管理行業發展的問題進行分析和研究，找出對策，以推動物業管理行業向更高層次發展，逐步實現住宅小區物業管理的發展與創新。
1.我國住宅小區物業管理與服務存在的問題
物業管理服務是通過管理物業為物業所有人和使用人提供高標準、高質量的服務，集高度統一的管理、全方位多層次的服務、市場化經營于一體，寓經營于管理于服務之中。住宅小區物業管理是目前我國物業管理的主要形式，其管理服務的質量不僅直接關系到居民的生活工作的質量，同時對物業公司自身的生存也起著決定作用，這就要求物業管理企業認真搞好物業管理工作，努力營造住宅小區優美、舒適、安全、安靜的居住環境。物業管理企業與小區業主之間是先對自由的社會關系，是以共同的目標為基礎，通過共管共建來調和不同社會角色的差異，最終達到居住小區精神文明、舒適度、安全保障系數的提高，共同營造現代人的生活空間。然而物業管理作為一個新興行業，在住宅小區物業管理中還存在許多問題。
1.1物業服務企業方面
由于物業管理人員素質較低，專業人才的缺乏，以及物業管理作為一個新行業，規模化不夠，專業化水平低和企業化水平不高等原因，導致物業管理服務不到位，物業管理水平低，與業主產生糾紛多等問題。服務市場不成熟、行業競爭不規范。由于社會、政府、開發單位、業主和物業服務企業等多方面的原因，物業服務市場目前還尚未達到“公開、公平、公正”、誠實守信和健康有序的良好狀態。
1.2政府監督方面
地方立法跟不上，相關政策不配套。一些地方政府以及有關部門對物業管理不重視，對行業發展不關心。《物業管理條例》以及企業資質、維修資金、服務收費等管理辦法，國務院和中央部委都已制定公布多年，但許多地方至今尚未制定具體實施的配套細則、辦法。政府協調和執法不力，與相關專業部門關系不順。
1.3社會評價方面
物業管理在我國發展才二十多年，有些地區甚至剛有，社會對物業管理還沒有普遍全面的認識，物業管理社會地位不高，物業服務消費觀念不強；業主公共意識不強，守約觀念淡薄，欠費現象嚴重。
2.對我國物業管理與服務問題的分析
2.1物業管理市場不健全
各地政府行為略有偏差，物業管理企業難以順利發展。在我國物業管理行業的發展過程中，各級政府起到了有力的推動作用，政府行為總體上來評價是好的、積極的。但也不能否認，政府行為中也存在著一些偏差，這些偏差正阻礙著物業管理行業的發展，歸納起來主要在以下幾方面：
首先，各地政府對住宅小區物業管理認識還不夠，未將住宅小區物業管理作為我們現代經濟部門體系中重要的一環來看待，而是或多或少地把他視為一種“權宜之計”，所謂權宜之計，主要是指在傳統房屋管理體制已經成為國家財政包袱的情況下，當地政府僅僅將住宅小區物業管理作為一個替代方法來減輕負擔，政府只注意這種減輕的作用是片面的、偏頗的。其次，政府管理體制尚須改進，物業管理的對象雖是房地產產品，但它的服務對象卻是業主，這一行業與眾多的公用部門、政府部門以及其他企業部門形成了復雜的關系，需要政府組織一套完整的管理體制來管理這些部門之間的復雜關系。第三，由于以前物業管理作為房地產業的一個售后服務部門，沒有能引起有關部門的重視，物業管理又涉及部門過多，因而導致物業管理法規制定不及時不完善。第四，物業管理作為一個新興行業，政府沒有出臺相應的扶持政策，導致住宅小區物業管理過分依賴于開發商，或者受制于受欺于開發商，難以真正獨立出來。
法律體系仍須完善。不管從事什么行業，都必須有法可依才能夠保證整個行業的健康快速發展，到目前為止，關于物業管理的最高法律法規就是2004年5月1日開始施行的《物業管理條例》,由此可見物業管理體系的建構還需要時日，同時，我國物業管理立法近年才開始，而物業管理的實踐則早在80年代中后期就有了一定的發展，立法顯然落后于實踐。雖然《物業管理條例》已經出臺，卻仍存在“執法難”的問題，如《物業管理條例》明確推行前期物業管理招投標制度，但在實踐中并未得到完全貫徹，據2008年6月《物業管理行業生存狀況調查報告》統計中，被調查企業管理物業項目總數30831個、總建筑面積203906.4萬㎡，按項目獲取方式分如圖：
項目獲取方式情況表
物業項目（單位：個） 建筑面積（單位：萬m2）
獲取方式
物業項目
比例
建筑面積
比例
協議
22409
72.68%
132473
64.97%
直接接管
6335
20.55%
39317.81
19.28%
招投標
8422
27.32%
71433.02
35.03%
以上數據表明，公平競爭的住宅小區物業管理市場尚未形成，行政主管部門的執法監督有待加強。
現行物業管理法規體系不協調、不配套。表現在：（1）在房屋管理的歷史與現實中存在兩種管理模式，即行政管理模式和企業化管理模式。與此相適應，對房屋管理的全國性法律法規也不統一。如《城市共有房屋管理規定》和《城市新建住宅小區管理辦法》這兩個行政管理規章在實用范圍、管理方式等方面存在著明顯的沖突。（2）地方性法規與全國性法律法規不協調。我國現行物業管理方面的地方法規盡管是以全國性的法律法規為前提的，但大部分已突破了全國性的法律法規，破壞了法制的統一性。
2.2 物業管理人才缺乏
當前住宅小區物業管理市場消費需求快速增加，進入市場的物業服務企業數量持續增加，可是專業人才和技能人才的短缺卻成為制約住宅小區物業管理行業發展的“瓶頸”。人員素質較低，專業人才缺乏，使住宅小區物業管理行業難以向高水平、深層次發展。據2008年6月《物業管理行業生存狀況調查報告》統計，中專以下學歷的從業人員所占比例高達83.86%，而具有碩士研究生以上的從業人員卻僅占0.21%，從業人員學歷情況如下圖：
可見，住宅小區物業管理人員學歷層次低，提高從業人員的受教育水平是當務之急。
據2008年6月《物業管理行業生存狀況調查報告》統計，被調查企業的企業經營管理人員中具有高級職稱的6667人，占管理人員總數5.56%；中級職稱32351人，占管理人員總數總數26.96%；初級職稱29461人，占管理人員總數24.56%；無技術職稱人員51449人，占42.92%。企業操作人員有高級技工18873人，占操作人員總數2.89%，中級技工46498人，占7.14%，初級技工80071人，占12.28%，無技術人員506612人，占77.69%。以上數據表明，物業管理行業管理人員中有67%沒有中級以上職稱，操作人員中90%沒有中級技工證書，技術力量的薄弱是顯而易見的。這意味著大量涉及技術水平的設施設備維護工作需要通過外包專業公司來完成，同樣企業對外包單位的技術指導和監督也存在力不從心的問題。
物業管理是專業化程度很高的勞動密集型行業，管理經驗與管理技能非常重要。隨著物業裝修標準和設施設備高檔化、復雜化，住宅小區物業管理的難度必然越來越大，從業人員必須具備多方面與之相關的專業知識和專業技能。
2.3 企業服務不到位，管理水平低，糾紛問題多
目前住宅小區物業管理中存在著諸如物業管理達不到標準，這類矛盾和沖突的存在引起了住宅小區物業管理企業與業主之間的糾紛，嚴重影響住宅小區物業管理企業與業主關系的和諧發展，也使客戶關系管理危機埋下了隱患。
物業公司因從屬于房地產開發企業，這種建管不分的“父子關系”體制，決定了住宅小區物業管理依附、受制于房地產開發企業，以致于住宅小區物業管理企業在接管驗收過程中，無法為業主真正把關，為日后的糾紛埋下了隱患。部分住宅小區物業管理企業角色錯位，行為不規范。作為物業服務合同的受托方，住宅小區物業管理企業應當按照業主的委托從事住宅小區物業管理事務，代表并且維護業主的利益，為業主提供服務，二者是平等主體之間的合同關系。而現實的情況是，住宅小區物業管理企業與業主關系出現錯位，住宅小區物業管理企業往往將自己凌駕于業主之上，無視甚至侵害也主的利益，有的只收費不服務，或者多收費少服務，甚至以押金、罰款等不正當手段強制業主服從管理，從而使矛盾激化。
在管理水平上，住宅小區物業管理企業主要還是靠手工操作，管理技術落后，科技含量不高；在員工素質方面，從業員工素質不夠高，培訓教育質量不高，職業化隊伍尚未形成，這些因素導致了住宅小區物業管理難以提高水平以及服務能力不夠強的問題。特別是有些住宅小區物業管理企業把物業管理只是看成收費服務和簡單生產活動，僅僅把物業管理定位于基本的修修補補上，對主動維修、提高物業的使用功能和經濟價值未能很好顧及，更談不上有特色的便民利民服務。許多住宅小區物業管理企業服務的責任心不強，遇事扯皮推諉，不能讓業主滿意；由于一些體制的欠缺，使一些在房屋生產建設管理過程出現的問題在進行物業管理時顯現出來，責任關系混亂；一些住宅小區物業管理企業缺少管理規范和規則，把過去針對公有住宅的那一套管理方式用到住宅小區物業管理服務當中去。隨著社會的不斷發展與進步人們的生活水平逐步提高，簡單粗線條的服務已滿足不了人們的要求。優勢的、細化的綜合性服務是人們追求的目標，住宅小區物業管理企業要學會服務，做精服務文章，用優質的服務產生更大的價值，從而化解企業與業主之間的糾紛。
2.4 住宅小區物業管理規模化、專業化水平低
據2008年6月《物業管理行業生存狀況調查報告》統計：在被調查的4600家企業中，一級資質365家，占7.93%；二級資質713家，占15.5%；三級資質3287家，占71.46%；其他未取得資質的企業235家，占5.11%。如下圖：
以上數據說明，現階段物業服務企業的整體規模較小，多數企業無法取得規模效益，整個行業仍處于發展初期，整體抗風險能力差。
住宅小區物業管理規模效益特別明顯，對于住宅小區物業管理企業而言，客觀上要求各個管理項目的面積總量達到一定規模才能維持企業必需的收支平衡，實現一定的經濟效益。而小型住宅小區物業管理企業往往“麻雀雖小，五臟俱全”，造成機構臃腫，人浮于事，企業服務成本增加，不利企業發展，如果增加物業費則不利于業主接受。因此，只有比較大型的小區，或是地理位置比較集中的數個零星小區，選擇一家具有一定規模、實力的物業管理企業實施管理服務時，業主才有可能獲得比較實惠的物業服務價格而物業管理企業才有可能降低服務成本形成規模效益，提高抗風險能力。同時，住宅小區物業管理規模化是住宅小區物業管理產業化的前提；住宅小區物業管理企業只有通過規模化，才能達到效益化；住宅小區物業管理企業資源配置的合理化也只有通過規模化才能形成優化；社會平均勞動成本的降低與企業成本的下降也只有通過規模化才能得以實現。
任何一個物業管理企業，即使擁有數百名員工，管理數百萬平方米的物業，也不可能全部具備物業所有人和使用人要求提供服務的各類設施、技術、機構和人才，而這專業服務公司恰好密保了這個空缺。一般情況下，物業管理企業不必自己建立全套的服務機構，只需建立高效的管理機構和配備精干的管理人員，依靠專業服務公司和使用人提供全方位服務，從而取得最佳的經濟效益和社會效益。物業管理企業將一些專業管理或專業服務以經濟合同的方式交與相應的專業經營服務公司，而物業管理企業要做的則是對這些工作的組織、調度和監督過渡。
可是，目前的住宅小區物業管理企業習慣于全套服務，不懂得利用專業服務公司。為提供全套服務，住宅小區物業管理企業必須建立全套的服務機構，這樣極容易造成幾個臃腫，人浮于事，增加服務成本。
2.5 社會各界對物業服務認識不足，社會評價低
部分物業企業本身對物業服務認識不足。物業管理實際上是對小區物業的管理，最終目的是達到對小區業主的服務，我們服務的核心是業主，可有些住宅小區物業管理企業卻忽視了“服務”，還往往把自己當做以前的房管所，把業主當做普通居民而不是顧客。還有許多住宅小區物業管理企業不能分清房地產開發商和物業管理企業的關系，往往把自己當做房地產開發商的代言人為房地產開發商受過，而不是充分的維護業主的利益，為業主著想。
行業社會地位不高，社會普遍認為物業服務屬于簡單的勞務服務，勞動強度大、行業技術含量低、從業人員待遇差；行業偏見普遍存在，社會上有一部分群眾把業主與物業服務企業之間的關系看作是“雇傭關系”或“主仆”關系，動不動就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業；輿論導向存在偏差，這些年來，各種輿論媒體對于物業管理行業的正面報道很少，少數媒體片面追求眼球效應，不作深入的調查研究，不問青紅皂白，肆意誤導群眾，給行業造成很大負面影響；物業服務消費觀念不強，人們對物業管理行業提供管理服務的社會性、公共性、有償性認識不足，對物業服務企業的服務活動不積極支持、不主動配合。
3.我國住宅小區物業管理與服務未來的發展方向
3.1 加快住宅小區物業管理市場的規范化與法制化發展
目前物業管理企業的成立極不規范，房地產開發企業自建的物業管理企業居多，而完全市場化的專業物業管理企業則居少，政府應積極穩妥地推行房地產開發和物業管理的分業經營，進一步發揮市場機制的作用。鼓勵物業管理企業的規范化發展，通過優勝劣汰，塑造一批實力強、管理服務質量高信譽好的物業管理品牌企業。隨著市場經濟條件的不斷改善，物業管理市場趨向規范化。
物業管理法律、法規不完善，各物業管理法律主體之間的關系不明確，在住宅小區物業管理的經營過程中，出現問題后無法追究相關責任方的責任，這給物業服務企業帶來了危機。為促進物業管理市場法制化發展，我國必須建立起一套完善的與之相適應的法律制度。從五月管理基本業務來看，應建立起與房屋及維修管理、設施設備管理、環境衛生管理、保安保衛及消防管理向適應的法律、法規、規章；從市場主體來看，應建立物業管理行業管理辦法、物業管理企業管理辦法、業主委員會管理辦法等。
任何產業的發展都離不開政府的支持，而政府扶持的關鍵是制定符合市場規律和產業發展要求的科學、合理、系統的政策體系，由于認識到物業管理行業在國民經濟、城鎮建設管理中的地位和作用，政府肯定會繼續為扶持物業管理行業的規范化發展提供強有力的支持，并形成較為完善的物業管理體系，形成整個物業管理行業的規范化。那么，政府的規范化發展就需要以成熟的行業法規、條例為基礎，家大烏鴉管理的立法力度，使行業發展有法可依，徹底實現法制化。
3.2 努力培養高素質物業管理人才，提高物業服務質量
現代企業的競爭是人才的競爭。人才是企業發展的動力，人員素質的高低也決定了企業水平的高低，物業管理企業也是一樣。住宅小區物業管理投入的不是資本的實力，而是人才的實力。有一支素質高、能力強、作風好、品行正的人才隊伍，是管理公司生存與發展的根本條件，也使管理公司參與競爭，志在必取的信心所在，管理公司不光要注重引才，注重用才，更應注重育才，還要留住人才。
一是引進人才。 各高校應該抓好學歷教育，適應市場需求，培養大批物業管理行業急需的高素質人才、高技能人才。這樣，物業管理企業可以直接從各大院校招收物業管理專業的畢業生加以培養，做到能招到人，能用上人。二是強化技能培訓，提高從業人員素質。員工整體素質是提高和保證企業規范化、制度化運行的關鍵；管理人員的經驗和知識，高校到公司應對困難、解決問題能力；員工的業務技術水平的高低，直接關系到服務的質量，關系到服務的工作效率。因此無緣公司加強對關鍵崗位的服務一線操作人員的培訓和教育，培養專業服務技能，提高員工綜合素質，扶植包括基建、財務、法律、公關等方面的物業管理專業人才，盡快建立于現代社區相適應的物業管理人才體系，努力創建物業管理與社區建設良性互動的新機制。三是建立崗位責任制，實施內部激勵機制，只有人盡其職，才不會認浮于事，才能真正把工作做到實處，實施內部激勵機制，采用各種有效的激勵手段，充分調動員工的工作積極性，留住人才，使企業永葆活力。四是注重素質教育、作為服務行業僅有服務技術是不夠的，還要有為業主服務的理念，在房屋態度上首先要熱情，要以業主為上，從小事做起，務實求細，急業主所急，想業主所想，樹立物管員工高尚的情操。
物業管理企業還可以通過理論研討等形式，提高住宅小區物業管理人員的理論水平和業務素質；通過組織物業管理人員到國內外考察，學習借鑒國外和其他省市住宅小區物業管理的經驗，取人之長，補己之短。加速提高住宅小區物業管理服務的水平和質量，努力為小區業主創造更加舒適、優美、安全的生活環境。
3.3 規范服務，提高服務水平
要規范服務，提高服務水平，首先得規范成立物業管理企業，有效的增加完全市場化的專業物業管理企業的數量，劃清與房地產開發商的“父子關系”，在接管驗收過程中努力為業主把關，減少日后因開發商的問題而產生的不必要糾紛。其次，住宅小區物業管理企業要擺正自己的角色，提高對物業服務的認識。作為物業服務的受托方，住宅小區物業管理企業應當按照業主的委托從事住宅小區物業管理事務，代表并且維護業主的利益，為業主提供服務。第三，提高員工素質，培養高素質服務團隊，住宅小區物業管理企業為市場提供產品服務，人才是住宅小區物業管理企業能夠提供優質服務的關鍵。第四，引進智能管理，住宅小區物業管理企業應該充分利用自動化設施，加大住宅小區物業管理智能化的科技含量，更加有效地實施各方面的管理服務。
服務于住宅小區的物業管理企業，必須在服務上下功夫。服務，是物業管理的靈魂，也是住宅小區物業管理企業對小區業主的情況掌握得非常清楚，與業主接觸很近很多，可以根據業主的情況提供量身定做的服務內容。住宅小區物業管理企業不但擔當了小區公共管理者的角色，還擔當了業主的生活顧問和生活管家。住宅小區物業公司通過提供這種貼身的服務，將與業主的關系拉得很近，而業主也將物業公司融入了自己的生活中去，須臾不能離開。服務如果到了這種層次，住宅小區物業管理企業就具備了強大的生存力，其壯大僅是一個時間的問題。住宅小區物業公司應該在服務方面大練苦功，不要盲目隨物業市場潮流走。
3.4 加快住宅小區物業管理企業專業化和規模化水平建設
現在很多住宅小區物業管理企業大包大攬，過分強調自己的隊伍，一些本可以外包給專業服務公司的業務，也要自己干，很勉強地為業主提供各種服務，這樣，既使自己的管理成本居高不下，也使專業服務公司無事可做。而隨著社會的發展，社會分工逐漸趨于專業化，物業管理行業將走向專業化道路，到那時物業管理企業僅僅是一個管理機構，其他如清潔、綠化、保安服務、設備維護等均由專業化公司去實施，物業管理企業要做的則是對這些工作的組織、調度和監督過渡。
專業化的物業管理企業的理想架構是網絡型組織，公司只配備必須的管理人員，專項服務職能全部依賴市場競爭所形成的社會分工，由物業管理企業通過招標、分包或臨時購買等方式解決，從而在更深層次上實現住宅小區物業管理的專業化。或者規模較大的物業管理企業成立專業性的服務公司對本公司物業管理項目進行分類管理，同時對外承接物業項目。
住宅小區物業管理的專業化是市場經濟的必然結果，其優點在于一是將克服已體化管理中機構龐雜人員眾多、管理成本高的弊端；二是將有利于物業資源的優化配置，對整個物業管理行業的健康發展起到很大作用；三是能使物業管理企業為業主或用戶提供更完美、周到、專業的服務，在激烈的市場競爭中處于優勢地位，從而使物業管理企業獲得較佳的經濟效益。
住宅小區物業管理企業要想在激烈的競爭中形成自己的核心競爭能力，必須要有規模化的經營作為堅強后盾。眾所周知，物業管理被政府確定為微利行業，形不成規模化的經營，就不可能贏得可觀的利潤，而沒有經濟作基礎，一切都將會是空談。因此，物業管理企業必然要走兼并重組之路，擴大企業的規模和托管的物業面積，形成規模經營。
破產和兼并將是今后物業管理市場的主旋律。一是經營規模小、服務水平差、信譽低的物業管理企業因不能適應市場變化，最終破產倒閉；二是這些公司被實力較強、具有專業服務水平的物管企業兼并。
通過物業管理規模化經營和物業管理重組，一方面是全社會的住宅小區物業管理向品牌化大規模的企業集中，另一方面住宅小區物業管理中的專業技術開始專業技術公司集中。
3.5加強對住宅小區物業管理的引導，提高對物業管理的認同
住宅小區物業管理作為社會管理的一部分，其社會效益、經濟效益與環境效益是顯而易見的，主要表現在其為居民提供一個安全、舒適、和睦、優美的生活環境。這一環境不僅是指居室、樓層內的，而且還指整個小區的治安、交通、綠化、衛生、文化、教育、娛樂等方面，這對于調節人際關系，維護社會安定團結，都有著十分重要的意義。
我們必須加強物業行業引導規范，提高各層面人群對住宅小區物業管理的認同、政府主管部門給予住宅小區物業管理企業更多的關懷，要做好行業發展規劃，深入宣傳住宅小區物業管理政策法規，積極引導物業企業創新發展思路，給予企業一定的優惠政策，把企業做大做強。強化全過程的物業市場執法，規范物業企業行為，及時調解處理各類物業糾紛，化解矛盾。充分發揮行業協會為企業服務，為政府服務，為行業服務的職能，維護企業的合法權益，協助政府開展工作，落實相關政策法規，促進業內行業交流。各社區居民委員會要把轄區內的小區納入統一管理，形成社區、業委會、物業公司三位一體的各類模式。各類媒體也要善待物業企業，作更多的正面輿論引導。
各級政府、社會各部門加強認識，優質的物業各類有利于提供城市的整體管理水平；有利于政府職能轉換；有利于提高居民群眾生活質量；有利于加強社會主義精神文明建設。
4.結論：
隨著我國城市建設和房地產業的發展，城市化進程的推進，物業管理已經是住宅小區管理中不可或缺的一個重要部分，涉及到廣大業主的切身利益，我們必須針對住宅小區物業管理現狀進行分析，找出發展對策，以推動物業管理行業向更高層次發展。
參考文獻：
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1. 基于C8051F單片機直流電動機反饋控制系統的設計與研究
2. 基于單片機的嵌入式Web服務器的研究
3. MOTOROLA單片機MC68HC（8）05PV8/A內嵌EEPROM的工藝和制程方法及對良率的影響研究
4. 基于模糊控制的電阻釬焊單片機溫度控制系統的研制
5. 基于MCS-51系列單片機的通用控制模塊的研究
6. 基于單片機實現的供暖系統最佳啟停自校正（STR）調節器
7. 單片機控制的二級倒立擺系統的研究
8. 基于增強型51系列單片機的TCP/IP協議棧的實現
9. 基于單片機的蓄電池自動監測系統
10. 基于32位嵌入式單片機系統的圖像采集與處理技術的研究
11. 基于單片機的作物營養診斷專家系統的研究
12. 基于單片機的交流伺服電機運動控制系統研究與開發
13. 基于單片機的泵管內壁硬度測試儀的研制
14. 基于單片機的自動找平控制系統研究
15. 基于C8051F040單片機的嵌入式系統開發
16. 基于單片機的液壓動力系統狀態監測儀開發
17. 模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機實現
18. 一種基于單片機的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制
19. 基于雙單片機沖床數控系統的研究
20. 基于CYGNAL單片機的在線間歇式濁度儀的研制
21. 基于單片機的噴油泵試驗臺控制器的研制
22. 基于單片機的軟起動器的研究和設計
23. 基于單片機控制的高速快走絲電火花線切割機床短循環走絲方式研究
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25. 基于PIC單片機的智能手機充電器
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27. 基于單片機的遠程抄表系統的設計與研究
28. 基于單片機的煙氣二氧化硫濃度檢測儀的研制
29. 基于微型光譜儀的單片機系統
30. 單片機系統軟件構件開發的技術研究
31. 基于單片機的液體點滴速度自動檢測儀的研制
32. 基于單片機系統的多功能溫度測量儀的研制
33. 基于PIC單片機的電能采集終端的設計和應用
34. 基于單片機的光纖光柵解調儀的研制
35. 氣壓式線性摩擦焊機單片機控制系統的研制
36. 基于單片機的數字磁通門傳感器
37. 基于單片機的旋轉變壓器-數字轉換器的研究
38. 基于單片機的光纖Bragg光柵解調系統的研究
39. 單片機控制的便攜式多功能乳腺治療儀的研制
40. 基于C8051F020單片機的多生理信號檢測儀
41. 基于單片機的電機運動控制系統設計
42. Pico專用單片機核的可測性設計研究
43. 基于MCS-51單片機的熱量計
44. 基于雙單片機的智能遙測微型氣象站
45. MCS-51單片機構建機器人的實踐研究
46. 基于單片機的輪軌力檢測
47. 基于單片機的GPS定位儀的研究與實現
48. 基于單片機的電液伺服控制系統
49. 用于單片機系統的MMC卡文件系統研制
50. 基于單片機的時控和計數系統性能優化的研究
51. 基于單片機和CPLD的粗光柵位移測量系統研究
52. 單片機控制的后備式方波UPS
53. 提升高職學生單片機應用能力的探究
54. 基于單片機控制的自動低頻減載裝置研究
55. 基于單片機控制的水下焊接電源的研究
56. 基于單片機的多通道數據采集系統
57. 基于uPSD3234單片機的氚表面污染測量儀的研制
58. 基于單片機的紅外測油儀的研究
59. 96系列單片機仿真器研究與設計
60. 基于單片機的單晶金剛石刀具刃磨設備的數控改造
61. 基于單片機的溫度智能控制系統的設計與實現
62. 基于MSP430單片機的電梯門機控制器的研制
63. 基于單片機的氣體測漏儀的研究
64. 基于三菱M16C/6N系列單片機的CAN/USB協議轉換器
65. 基于單片機和DSP的變壓器油色譜在線監測技術研究
66. 基于單片機的膛壁溫度報警系統設計
67. 基于AVR單片機的低壓無功補償控制器的設計
68. 基于單片機船舶電力推進電機監測系統
69. 基于單片機網絡的振動信號的采集系統
70. 基于單片機的大容量數據存儲技術的應用研究
71. 基于單片機的疊圖機研究與教學方法實踐
72. 基于單片機嵌入式Web服務器技術的研究及實現
73. 基于AT89S52單片機的通用數據采集系統
74. 基于單片機的多道脈沖幅度分析儀研究
75. 機器人旋轉電弧傳感角焊縫跟蹤單片機控制系統
76. 基于單片機的控制系統在PLC虛擬教學實驗中的應用研究
77. 基于單片機系統的網絡通信研究與應用
78. 基于PIC16F877單片機的莫爾斯碼自動譯碼系統設計與研究
79. 基于單片機的模糊控制器在工業電阻爐上的應用研究
80. 基于雙單片機沖床數控系統的研究與開發
81. 基于Cygnal單片機的μC/OS-Ⅱ的研究
82. 基于單片機的一體化智能差示掃描量熱儀系統研究
83. 基于TCP/IP協議的單片機與Internet互聯的研究與實現
84. 變頻調速液壓電梯單片機控制器的研究
85. 基于單片機γ-免疫計數器自動換樣功能的研究與實現
86. 基于單片機的倒立擺控制系統設計與實現
87. 單片機嵌入式以太網防盜報警系統
88. 基于51單片機的嵌入式Internet系統的設計與實現
89. 單片機監測系統在擠壓機上的應用
90. MSP430單片機在智能水表系統上的研究與應用
91. 基于單片機的嵌入式系統中TCP/IP協議棧的實現與應用
92. 單片機在高樓恒壓供水系統中的應用
93. 基于ATmega16單片機的流量控制器的開發
94. 基于MSP430單片機的遠程抄表系統及智能網絡水表的設計
95. 基于MSP430單片機具有數據存儲與回放功能的嵌入式電子血壓計的設計
96. 基于單片機的氨分解率檢測系統的研究與開發
97. 鍋爐的單片機控制系統
98. 基于單片機控制的電磁振動式播種控制系統的設計
99. 基于單片機技術的WDR-01型聚氨酯導熱系數測試儀的研制
100. 一種RISC結構8位單片機的設計與實現
101. 基于單片機的公寓用電智能管理系統設計
102. 基于單片機的溫度測控系統在溫室大棚中的設計與實現
103. 基于MSP430單片機的數字化超聲電源的研制
104. 基于ADμC841單片機的防爆軟起動綜合控制器的研究
105. 基于單片機控制的井下低爆綜合保護系統的設計
106. 基于單片機的空調器故障診斷系統的設計研究
107. 單片機實現的尋呼機編碼器
108. 單片機實現的魯棒MRACS及其在液壓系統中的應用研究
109. 自適應控制的單片機實現方法及基上隅角瓦斯積聚處理中的應用研究
110. 基于單片機的鍋爐智能控制器的設計與研究
111. 超精密機床床身隔振的單片機主動控制
112. PIC單片機在空調中的應用
113. 單片機控制力矩加載控制系統的研究
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物業管理論文(10)
西安工業大學北方信息工程學院
《社區物業管理》課程論文
題目：淺析如何處理物業管理企業與業主的關系
系 別 管理信息系
專 業 公共事業管理
班 級 B080507
姓 名 楊 楨
學 號 B08050729
老 師 郭 西 平
2011年11月23日
淺析如何處理物業管理企業與業主的關系
處理好物業管理公司與業主的關系是物業管理活動中永恒的話題，由于物業管理是一項涉及面廣，法律關系復雜的綜合活動。牽扯到房屋、土地、環境、人與物、人與人等錯綜復雜的關系，加上地區的不同，業主的不同等許多差異，形成了物業管理活動本身的多樣性和復雜性，在現階段國情與現行法律框架下，在物業管理企業與業主經濟利益存在差異上，出現問題，產生矛盾與糾紛是在所難免的，許多問題和矛盾的出現，不可能完全歸咎于一方，往往不是一個主體單方面原因造成的，可能有物業管理企業行為不規范的原因，可能有業主自律性不強的原因，也可能有開發商在開發建設時遺留問題的原因，任何一個單方面舉動都有可能導致物業管理活動中問題的出現，矛盾的出現。因此物業管理這一“矛盾共生體”的活動中處理好物業管理企業與業主的關系尤為重要，即可防止出現問題激化升級又利于行業健康發展。則樣才能處理好這一關系，我認為首先雙方要達成一個共識，有一個良好的社會氛圍，從以下第三方面著手。
一、明確雙方定位，利益共享
在總律層面上，《物業管理條例》中已確認了雙方是兩個獨立的平等民事主體，在經濟層面上，是兩個合同當事人的平等關系，在勞動關系層面上，是服務與被服務的平等關系，不能簡單的定位為誰為主，誰為輔，誰為上，誰為下。但是在社會層面上，人們受傳統思維的影響，在觀念上使得雙方原本平等的關系地位產生錯位，部分業主采取了拒絕的態度，給物業管理增加了困擾。因此，明確雙方的定位與平等關系地位，是處理好物業企業與業主關系的前提。
物業管理企業與業主在物業管理活動中，雖然在經濟利益點上有差異，但目標一致，是“對立的統一”尋求雙方的共同利益，才是處理好雙方關系的根本保證。人們常常忽視了物業管理活動中推廣的“合伙經營”理念，營造一種“合作伙伴”的氛圍。社會上人們更多的關注兩者通常意義上的服務與被服務，雙方的思維都單方面的局限于一般的商品交換遵循著市場經濟原始規則，即“以最小的付出，獲取最大的利益”，這勢必造成雙方在根本利益上的沖突，由于部分業主尚未形成建立個人資產經營概念，未能體會到資產統籌經營的實惠，再加上業主經濟意識上存在較大的差異，部分業主較看重個人記得利益的獲取，漠視長遠利益造成推廣“合伙經營”、”合作伙伴“概念上也認識不足，追求短期利益，僅實行一般意義上的服務與管理，因此雙方都應清楚地認識到，在物業管理活動中雙方都處于同一個“利益共同體”中，是合作伙伴，應該同舟共濟，互為依存，合作建立一個雙方都能接受的“利益共同點”、互惠互利才是雙方利益的根本所在。
二、 建立互信機制，共存共榮
有了“利益共同點”，只有彼此“互不設防互相信任，真誠合作才能達成共識，因此建立一個機制相當重要。
作為物業管理企業應該正確對待業主利益，要把業主利益擺在首位，力戒追求現實利益的短期行為，在提高服務品質與管理水平，提高檔次服務、推行“品牌’效應上下足功夫，要在員工的思想意識中肯定和樹立“業主”第一的觀點，認真對待和處理業務的訴求，同時，在提升一線員工素質上要下足功夫，動用企業一切資源作為支撐，這樣才能促使員工有效地與業主進行友善溝通，才能給業主留下良好的印象，對提供那些的服務服務水平達到什么樣的標準，實現什么樣的管理服務目標，應該切合企業綜合能力，必須充分尊重業主意愿服務，才能最大限度的得到業主認可。
作為業主，在物業管理活動中，不能以監督者自居，不能冷眼旁觀，吹毛求疵或者故意挑刺，對于出現意見和分歧，應置身于“合作伙伴”角色之中，在認識上求得統一，在行動上給予物業管理企業最大的支持和妥協，業主應當運用監督機制，而不應當簡單隨意的行使監督權和否決權，要認識到合法監督。
成功的小區，業主和物業管理企業都將對方作為不可缺少的合作伙伴，業主和物業管理企業應當共同使業主委員會成為一個有效的交流平臺，建立一個健全的信息反饋系統。
三、 促進交流溝通，完善法制
溝通是把思想、情感、知識、信息等人文在個人或群體間傳遞、交流的過程，他是增加感情，拉近距離、求同存異，達成共識的最有效手段，作為合作雙方都必須具備強烈的溝通意愿彼此應該充分的信任，不管是業主還是物業管理企業，都要注重彼此的溝通，這樣才能關系融洽，相互信任，和睦共處。
由于物業管理是市場經濟的產物，在國內推行時間還很短，正處在成長和發展階段，為保證其發展壯大，盡快完善法律法規是前提。政府應該結合本地實際情況，做好地方性法規的建設，細化條款簡化程序。在政府逐漸淡出市場的時期，加強行業協會指導調節功能，充分發揮行業協會“橋梁”作用，才能確保物業管理市場的健康、有序。規范發展。
總之，要處理好業主與物業管理企業的關系，除了當事者雙方各自的因素和 努力，確定地位，共同利益，良好的溝通，完善的體制，公正的社會環境，正確的輿論導向，缺一不可。
物業管理論文(11)
物業管理論文 物業管理畢業論文范文
物業管理專業是高職教育中的新興專業,由于物業管理行業的特殊性及其專業發展歷史較短等因素,專業建設存在著與行業管理實踐相脫離的問題。
下面是小編為大家推薦的物業管理畢業論文，供大家參考。
物業管理畢業論文范文一：信息系統在物業管理中的應用一、物業管理信息系統的作用(一)良好的可視性與可控性物業管理信息化有助于建立規范、合理的業務流程，明確不同崗位的責任，保障相關業務高效的開展，盡可能地規避管理上的不足以及人為因素的不利影響，使企業擁有更為理想的運營效率，最終幫助企業在日趨激烈的市場競爭中占據主動地位。
(二)支持全方位的快速查詢物業管理涉及大量資料(如房產資料等)，若采用手工整理方式，不僅工作量大，且相當煩瑣，對房產資料進行查詢時往往耗時較長。
利用信息系統能夠通過設置不同條件分類(如業主姓名、房號以及面積等)進行查詢，快捷且準確，大幅提升了查詢效率[1]。
(三)完整的工程服務檔案在物業管理工作中，需要對工程服務(如維修等)進行管理。
信息系統可對工程服務檔案進行收集整理，如此一來，為管理人員及時掌握現狀提供了極大便利，有助于管理人員科學規劃自身的工作時間。
(四)各項費用的自動化計算在物業管理中，各項費用的計算和整理屬于核心工作之一，但費用項目眾多，再加上計算方法煩瑣，若采用手工模式，很容易出錯，且耗時耗力。
信息系統不僅運算速度快，而且準確率高，能夠讓相關費用的計算和整理變得簡單起來。
(五)為決策奠定堅實的基礎物業管理信息系統之中的決策系統可以對相關數據進行綜合分析，如此一來，決策者能夠在大量的決策方案中篩選出最為合理的，指導企業實施科學的管理行動。
二、物業管理信息系統的主要功能模塊及操作(一)基礎資料基礎資料模塊主要由三大模塊組成，即組織機構模塊、職員模塊以及輔助資料模塊[2]。
組織機構模塊可以對不同組織機構(如總公司等)進行定義，職員模塊可對不同組織機構之下的職員信息進行定義以及管理，輔助資料模塊能夠對相關輔助資料(如樓宇結構等)進行定義。
以基礎資料模塊為工具，可對各項基礎數據進行收集和整理，為物業管理企業建立信息化構架奠定堅實的基礎。
對系統進行初始化設置時，一般將物業管理企業規劃成三級，一至三級分別是總公司、區域公司以及管理處;對于普通居民小區，通常設置三個級別的管理處;當完成對組織機構的設置之后，便可以在不同機構之下進一步設立與之對應的職員信息[3]。
(二)房產管理房產資源管理模塊主要包含了下述信息：(1)管理區信息;(2)樓宇信息;(3)房間信息;(4)停車場信息等[4]。
依據不同類別對上述信息進行歸納整理，形成Excel表格后導入信息系統，實現對數據的初始化準備。
對房產管理的同時，還能夠執行房產驗收作業，便于物業管理企業更加高效地驗收項目，管理驗收結果。
這一模塊還有一個比較重要的功能，就是可以對公共維修資金進行管理，能夠十分清晰地記錄每一戶所對應的公共維修資金信息，有效提升了物業管理企業資金管理的規范性。
(三)客戶關系管理物業管理企業開展客戶服務工作時離不開客戶關系管理模塊的支持。
在該模塊的幫助下，不僅能夠建立一個信息較完整的客戶檔案，對所有住戶的姓名、身份信息、聯系方式等重要信息予以管理，還能針對每一位客戶建立健全家庭成員的檔案。
對于以寫字樓為代表的綜合項目，信息系統能對業主和租戶的信息分別進行詳細的記錄，為相關管理工作提供極大便利。
通過客戶服務，可以對內部服務進行合理派工，同時還可以開展投訴處理以及裝修管理等工作。
借助系統跟蹤功能，對各項服務進行管理，做好內部溝通工作，及時且有效地解決客戶提出的各項合理的服務申請，從而逐步提升客戶的滿意度[5]。
(四)收費管理所謂收費管理模塊，指的是物業管理企業對各類費用予以管理的一種功能模塊，全部收費項目以及標準等均可根據需要進行自定義。
應收費用主要有四大類，即常規費用、抄表費用、車位費用以及臨時費用。
以單個房間為單位，明確當月各個房間的應收費用，對于那些較特殊的收費標準，允許單獨設置，設置好相應的收費標準之后，每月便可以執行生成費用操作。
以水電收費為例，對水電表執行遠程抄表操作之后，形成Excel數據，然后將其導入收費管理模塊便可形成抄表費用[6]。
對交費通知單，可通過自定義方式進行設置，并打印出來。
繳費方式主要包括三種，一是現金交款，二是銀行托收，三是預收款。
收費員在收費管理模塊中執行繳費操作之后，應收費用便會自動納入已收費用，與此同時，還可以打印出對應的票據。
對于收費管理模塊而言，其還提供了不同類型的查詢和統計服務，常見的如當期應收費用之中的當期應收、往期欠費以及提前預收等，僅需執行報表統計這一操作即可實現。
(五)系統維護系統維護模塊主要包含角色管理、用戶管理、系統重置三大功能。
角色管理功能能夠以不同角色為對象，對其名下的功能以及數據權限進行設置。
用戶管理功能能夠對用戶角色進行定義。
通過前面提到的兩種功能可以建立一個比較靈活、完善的授權機制。
項目人員僅可以對所屬項目的相關信息進行操作，而不同級別的管理人員在獲得授權之后可以進行相應操作。
(六)設備保運信息化將大量設備設施相關數據錄入信息化系統，形成一個大數據庫，系統根據數據生成卡片式、線性操作規程，保運人員按照設定的路線進行標準化操作，操作記錄實時傳到系統內，生成數據并對其進行分析，使設備設施也納入到物業的信息化管理之中。
三、信息系統如何更好地應用于物業管理(一)政府和行業支持相關政府以及行業部門應重視信息系統在物業管理中的應用，并落實到實際行動中去，組織建筑單位、研究單位以及其他相關單位制定物業管理信息系統的行業標準，明確具體的實施內容，并立足于具體情況，允許多重定位的存在，從而更好地滿足不同檔次及各類投資規模的實際需求。
除此之外，政府部門還應基于更高層次視角制定和實施配套的協調性政策法規，突破行政壁壘的束縛，推動相關收費的社會化轉變，制定城市物業管理的信息化發展規劃，進一步明確物業管理信息系統的規模和類型，為其提供各類資源支持，從而促使信息系統更好地應用于物業管理系統，服務于現代智能物業社區的建設和發展[7]。
(二)開發商支持開發商對工程進行規劃時，便應該充分明確住宅的市場定位，即向何種社會群體提供何種檔次的住宅，通過了解購房人在物業管理方面普遍關心的問題，確定物業管理信息系統應當具備的功能，如若缺少必要的事前調查環節，就會出現功能過剩，或者功能不齊全的情況。
與此同時，還應立足于市場需求，對自身的投資能力進行理性分析，參考物業管理等各個方面的合理意見，邀請專業的物業管理企業進行系統的、高效的策劃，結合項目具體的市場定位來研究其配套的信息化物業管理問題，不但要考慮項目的經濟性、可靠性，同時還應考慮項目的可持續發展性。
住宅是一項長期工程，物業管理企業通常會為業主提供長達數十年的服務。
現今，科技正處于飛速發展之中，特別是信息技術的發展日新月異，所以，在建設物業管理信息系統的過程中，應積極地考慮技術的升級問題，如何賦予物業管理信息系統以理想的超前性及可拓展性，將成為開發商在和相關企業協商的過程中另一重要的議題。
(三)健全各項規章制度完善的規章制度是至關重要的，這是做好小區物業管理工作的重要保障之一。
物業管理企業應基于物業管理信息系統的具體特性制定和實施配套的維護制度與保養制度，并嚴格落實定期檢修工作;建立并完善資料管理制度，及時對系統設備自動運行所涉及的資料予以整理和歸納，然后在此基礎上制定針對性的防范措施，做好預防工作;除此之外，物業管理企業還需要建立和完善相關工作所對應的標準化流程，制定和實施以崗位責任制為代表的一系列規章制度。
只有建立了較完善的規章制度體系，才能使物業管理信息系統真正發揮出應有的作用。
(四)建立高素質的物業管理隊伍物業管理企業應重視和做好對在職員工的培訓工作，使他們及時了解并掌握物業管理信息系統的相關功能，與此同時，還應做好新員工招聘工作，為自身源源不斷地補充新鮮血液，從而建立一支穩定的、業務素質過硬的物業管理隊伍。
建議物業管理企業將一些專業設備的操作、維修以及保養工作委托給相關專業企業，從而達成節約成本，提升自身管理質量和效率的目的[8]。
四、結語總而言之，物業管理只有積極引入和應用信息系統，尤其是采用聯網管理模式對信息系統進行管理，才能使得各項物業管理工作更加標準化，為物業管理工作的高效開展提供有用的參考信息，方便物業管理企業及時且準確地制定相關決策。
與此同時，也方便了物業管理企業實時掌握自身的運營狀況，在此基礎上可以作出針對性的經營決策，推動物業管理朝著現代化、智能化的方向不斷邁進。
物業管理畢業論文范文二：物業管理中業主歸屬感分析業主歸屬感是影響物業服務企業進行有效物業服務的重要因素，它是指小區業主將自己居住的物業區域劃定為一種精神狀態的聚集區域，既包含對房屋、居住環境，以及物業管理的情感依戀，又帶有較濃厚的個人感情色彩。
辨明業主歸屬感的影響因素，提升業主的認同感和歸屬感，對物業服務企業提供有效服務和長期業務發展具有重要意義。
一、研究基礎1.研究綜述。
我們對業主歸屬感的研究主要借鑒于社區歸屬感的研究理論。
物業管理論文城鎮化的快速發展和社會人口流動性的加劇，不斷地沖擊著人們對居住地的依賴，淡化著村落情感。
王思斌研究了社會流動對傳統文化和共同意識的沖擊。
黃玉捷指出，城市居民之間的情感在變得冷漠缺乏信任。
潘允康等研究了人們在傳統文化的影響下需要重構社區意識和歸屬感。
王銘銘指出在城鎮化進程中傳統文化力量在進行著強大的反抗。
雅諾維茨等國外學者，從居民是否愿意在自己的社區長期居住，并認可自己屬于該社區，是否關心社區內發生的事情并積極參與，搬離社區后是否會感到懷舊和回憶等方面對社區歸屬感進行了研究。
本文對業主歸屬感的研究借鑒了雅諾維茨等學者的社區研究理論。
二、業主歸屬感的因素分析影響業主歸屬感的因素非常多，本文根據雅諾維茨等人的研究，將相關影響因素按照特征性分為：是否認可自己屬于該群體、是否愿意長期在此居住、對居住小區事務的關心程度、是否愿意積極參與小區事務。
并在此基礎上，細化分析了對物業服務的滿意度業主的社會經濟狀況(主要指在物業管理區域內的層級)業主在小區內的社會關系業主對小區事務的參與度物業服務品牌認可和物業服務收費認可等相關性指標。
為了方便測量，我們將業主的社會經濟狀況指標轉化為業主的受教育程度和實際收入;業主在小區內的社會關系納入到業主間互動的頻率和接觸數。
消減誤差比例(proportionatereductioninerror)。
分析結果表明，只有社會經濟地位因素并未呈現出顯著的統計學意義。
在業主群體歸屬意愿居住時間事務參與程度三個指標和業主歸屬感之間呈現明顯的正相關性。
相應的皮爾森相關系數分別為0.1816、0.1967、0.2243，同時顯著程度為0.005和0.0005。
這說明，意愿居住時間越長的業主，越積極地參與社區活動，所能感受到的業主歸屬感也就越強;反之，業主歸屬感越弱。
但值得注意的是，這三個指標的相關系數不高，只是弱相關性因素。
也就是說，業主群體歸屬意愿居住時間事務參與程度并不是影響業主歸屬感的主要因素。
影響業主歸屬感的最重要因素是社會關系程度物業服務綜合認可程度，其中物業服務認可涵蓋物業服務質量、物業服務品牌和物業服務收費等。
皮爾森相關系數分別為0.6162和0.5901，顯著程度已經達到了0.0005的水平。
這表明在業主的小區生活中，社會關系程度是促進業主留戀的重要因素，也是一種歸屬感。
同時，小區業主對物業服務的認可也有著明顯的影響。
業主在小區的社會關系越密切，對物業服務認可度越高，他們的業主歸屬感也越強。
根據測量結果，我們進一步對社會關系程度物業服務綜合認可程度進行指數回歸分析。
依據業主歸屬感影響因素的回歸分析，可以構建出回歸方程：Y=0.3114X1+0.3956X2+1.618經標準化后,回歸方程為：Y=0.4101X1+0.3678X2其中，Y代表業主歸屬感，X1代表物業服務綜合認可程度，X2代表業主社會關系程度。
通過對標準回歸方程的分析，我們發現，上述兩個影響因素對業主歸屬感有很強的正向作用，即物業服務綜合認可程度和業主的社會關系程度是影響業主歸屬感的關鍵因素。
也就是說，提升業主在小區的社會關系程度和業主對物業服務綜合認可程度，可以有效地提高業主歸屬感，對物業服務公司進行長期、有效的物業服務有較大的促進作用。
三、物業服務綜合認可從物業管理行業在我國的發展來看，已由管理向服務轉變。
從一開始物業管理中的重點為物的管理，轉向為人的服務和物的管理并重，進一步轉向為物業管理+互聯網或者互聯網+物業管理。
物業管理論文在這一轉變的過程中，人(業主)的因素被逐漸重視，同時在其背后不可忽視的依然是基本服務。
在此次的調查研究中，我們還對物業服務綜合認可進行了細化調研。
物業服務綜合認可度包含物業服務質量、物業服務品牌、物業服務收費等方面。
其中物業服務質量又包含傳統的物的管理質量和人的服務質量;物業服務品牌和口碑對帶給業主自豪感和認同感這方面的影響較強;物業服務收費的影響相對較小，因為目前物業收費的差異化并不大(在選取的調查樣本當中)。
綜合前文分析的業主歸屬感的兩個重要影響因素——業主在小區的社會關系程度和業主對物業服務綜合認可程度，可以發現，物業管理中人(業主)的服務愈發重要。
其涵蓋的范圍包括服務態度、細節服務、人性化服務和社交服務。
服務態度給業主以最直接的感受，是物業服務基本標準，各物業服務企業在該方面都很重視，并且做得也很到位，差異性不大。
細節服務、人性化服務則是服務態度的進一步延伸，是物業服務的規范化和細化。
社交服務是物業管理中最容易讓業主產生歸屬感的，其直接聯系著另外一個重要影響因素：業主在小區的社會關系程度。
目前，業主在小區的社會關系更多是通過自發形成的，以鄰里關系和非官方組織的形式為主。
物業服務企業應該主動介入到業主在小區中社交關系的形成過程中，促使其形成更和諧、更穩定的社交關系。
通過該次調查我們發現，已經有相當一部分物業服務企業開始介入到業主在小區中社交關系的形成過程中，以娛樂、愛好、運動等形式組織業主交流，促進業主間的溝通和關系建立，也有一部分物業服務企業通過信息化的手段搭建了業主間的溝通平臺，主要以物業服務軟件中的社交功能為主。
調查結果顯示，業主對進行了社交服務的物業企業的認可度(86.5%)明顯高于未進行社交服務的物業企業的認可度(71.3%)。
四、結束語在提高業主歸屬感的因素中，最重要的兩個因素即業主在小區的社會關系程度和業主對物業服務綜合認可程度，都是物業服務企業可以主動參與和改進提升的，尤其是物業服務中的社交服務，需要引起物業服務企業的重視。
提升物業服務中社交服務，幫助業主建立穩定的在物業區域內社會關系，重新構建傳統的村落情感或集體情感，有助于獲得業主對物業管理區域的歸屬感。
伴隨業主歸屬感的增加，物業服務公司會獲得業主更多的信任和認可。
物業管理論文(12)
柳州市保障性住房物業管理問題解析-物業管理論文-管理論文——文章均為WORD文檔，下載后可直接編輯使用亦可打印—— 摘要：隨著全面建設小康社會目標的逐步實現，產生了保障性住房這一體現民生政策的產物，但隨之帶來了物業管理費的問題。本文結合柳州市保障性住房物業管理的實際，闡述了保障性住房物業管理現狀及問題，分析了產生問題的原因，并有針對性地提出了對策，對進一步完善保障性住房管理，提高物業服務水平具有一定的指導意義。 關鍵詞：保障性住房;物業管理;問題;探討 黨的十八大報告指出，加強社會建設，必須以保障和改善民生為重點，改善城市低收入居民的居住條件和居住環境，是關系到社會和諧與穩定的重要民生問題。如何做好保障性住房的物業管理服務工作，改善城市低收入居民的居住環境，成為社會各界關注的熱點問題。柳州市作為廣西第一大工業城市，保障性住房開發量、完工率多年來在廣西一直處于前列，其保障性住房各項工作多次得到國家領導及自治區領導的肯定，其保障性住房物業管理工作遇到的問題具有很強的代表性，對開展好廣西乃至全國的保障性住房物業管理具有很好的借鑒作用。 一、柳州市保障性住房物業管理現狀及問題 目前，柳州市保障性住房的建設單位主要有柳州市經濟適用房中心、柳州市東通公司、柳州市房地產開發公司、柳州市建投公司。根據國家對保障性住房建設的指導精神，柳州市除了經濟適用房中心建設的經濟適用房與公租房、廉租房相互結合單獨在一個小區外，其他單位建設的限價商品房、改制企業職工危舊房、城市 住房、公租房、廉租房等保障性住房均采取插花的形式與商品房合建在一起。目前，柳州市保障性住房物業管理的模式主要為：建設單位建成后，即交建設單位投資成立的物業公司接手進行管理。柳州市保障性住房物業管理模式承擔保障和改善民生的政府職能具有一定的優越性，但也存在一些問題，比較突出的問題主要體現在如下方面：1.收費標準與提供的服務不匹配。為緩解中低收入人群的經濟困難，保障性住房的物業管理費執行政府指導價，收費標準低于普通商品房的收費標準。對一些特殊群體，物業公司還實行免收或者減免政策。按接手樓盤的時間不同，各樓盤收費價格從0.25元/平方米到1.2元/平方米不等。其中，許多保障性住房一直沿襲最初的20元/月的收費標準。但是，為了體現政府對低收入人群的關心和關懷，維護社會和諧穩定，物業公司提供的物業服務水平往往不低于同地段普通商品房的物業服務水平，收費標準與提供的服務不匹配。2.公共配套設施維護成本高，且都由物業公司承擔。保障性住房都是剛性需求，入住率高，人口密度大，公共配套設施破損快，維護頻率比普通住宅小區快，維護成本比普通住宅小區高。有的小區從交付使用起，公共配套設施小的維修不斷，而且不到20年就都進行了大的維修。但由于業主收入低，無法承擔維修費用，只能由物業公司承擔。3.物業服務費收取率低。保障性住房住戶都是低收入人群，再加上拆遷安置等歷史遺留問題，物業服務費收取率一直比較低，一般在50%-60%左右，有的甚至低于20%，遠低于普通商品房小區的物業服務費收取率，嚴重入不敷出。4.物業公司虧損嚴重。物業公司新接收的保障性住房小區前三年由建設單位補貼物業服務費，所發生的費用大多由建設單位承擔，基本上能做到收支平衡。但是，建設單位的物業服務費補貼期一過，物業公司基本上年年收不抵支，處于虧損狀態。特別是柳州市最低工資標準近年來連年提高，2009年最低工資標準670元/月，2015年提高到1400元/月（2015年以后不再公布），增長了兩倍多。人工成本是物業管理成本中占比最大的一項，人工成本快速增長，但物業服務費卻一直不變，物業公司連年虧損且呈現出不斷擴大的趨態。 二、柳州市保障性住房物業管理存在問題的原因分析 1.有關保障性住房物業管理政策落實不到位。根據有關文件要求，在新建安置住宅小區中，項目業主要提供適當經營性公共建筑資產，所得經營收益專項用于補助安置住宅小區高層建筑電梯費、特困戶和低保戶的物業管理及其他費用。有關文件還規定，廉租住房、“五保戶”和“三老”人員免交物業管理費，享受低保家庭按40%支付物業管理費，低保線以上廉租房家庭按60%支付物業管理費，以上免交和減交部分由財政給予補貼。但目前，柳州市建成的保障性住房小區中幾乎沒有配套經營性公共建筑資產，物業公司也沒有收到相關的補貼資金。2.建設單位、施工單位未能按要求移交配套設施設備及施工資料，未能及時整改房屋的質量問題。目前，部分保障性住房小區建設單位為了避免違約，趕在合同約定的日期交房給業主，在配套設施設備、施工資料尚未完善的情況下就交房給業主，要求物業公司接收，給小區住戶裝修、生活帶來很大影響。由于趕工，部分房屋質量存在問題，業主報修施工方又不能及時處理，建設單位也沒有及時督促施工方整改，在住戶與各方交涉無果的情況下，不管是否物業公司的責任，都找物業公司反映和論理，并以此為由拒交物業管理費。3.建設單位和物業公司沒有理清關系。目前，柳州市保障性住房建成后都是由建設單位投資成立的物業公司提供物業服務，建設單位把物業公司當作自己的一個部門，隨意要求物業公司提供超合同的服務，要求物業公司承擔不合理的費用支出，不支付空置房物業費、建設單位減免保障性住房住戶的費用、前期介入管理費用等；物業公司也把自己當成建設單位的一個部門，沒有成本費用控制意識，人員配置不合理，物業服務費催收力度不足。特別是在三年減免物業服務費期內，保障性住房小區公共配套設備設施所發生的維護、維修支出，不管是應由業主承擔、物業公司承擔還是應由建設單位承擔，物業公司大多都要求建設單位支付，沒有理清雙方關系。4.保障性住房住戶的觀念跟不上發展的要求。部分保障性住房的住戶，雖然住進了新房子，但觀念還停留在住舊房子時的狀態，沒有商品化物業服務的意識，不愛護甚至隨意損壞公共配套設施，亂扔垃圾，私養家禽，自行車、電動車推進電梯開回家等現象時有發生，這些都增加了物業服務的成本。 三、完善保障性住房物業管理的建議 1.加強監管，確保保障性住房各項政策落實到位。政府有關部門應定期或不定期的對保障性住房各項政策執行情況進行檢查，對檢查中發現的問題及時要求責任單位整改，確保保障性住房規劃設計、物業管理費補貼等政策落實到位。2.加大物業管理知識的宣傳力度。物業管理作為一項新興的管理模式，許多保障性住房住戶不了解，不理解，需要媒體和政府的正確引導。建議政府及房管部門利用各種媒體平臺，加大物業管理知識的宣傳力度，使保障性住房的業主多了解物業服務知識，提高保障性住房住戶的物業管理意識，明確物業服務是一項有償服務，按合同約定支付物業管理服務費是每一位業主的義務。3.加強保障性住房的質量監管，確保物業管理順利開展。保障性住房業主與物業公司的矛盾、糾紛，大多源于房屋的質量問題。因此，要使保障性住房物業管理順利開展，保證保障性住房的質量是關鍵。建設保障性住房作為政府一項責無旁貸的責任，政府有關部門要切實抓好建筑質量的監管，督促建設單位、施工方按規定要求移交配套設施設備、施工資料，及時整改房屋的質量問題。4.理清建設單位和物業公司的關系。建設單位和物業公司在投資上是母子公司關系，在委托物業服務上是平等的民事權利主體關系。因此，建設單位在委托自己的物業公司進行物業服務時，應嚴格按照合同約定辦事，不應隨意要求物業公司提供超出合同的服務，要求物業公司承擔不合理的費用支出，按照合同約定支付物業服務費、補貼、空置房物業費、前期開辦費等；物業公司也應嚴格按照合同約定的標準提供服務，不應隨意要求建設單位支付應向保障性住房住戶收取的費用或應由物業公司承擔的費用。5.改變目前保障性住房物業管理模式，引入市場競爭機制。保障性住房物業管理目前這種誰建設誰管理的模式，是缺乏市場競爭機制的情況下建設單位的被動選擇。這種模式下，物業公司缺乏市場競爭，極易產生寄生思想，成本意識淡泊，經營效率低下，不利于物業公司自身生存發展。在保障性住房物業管理規劃設計、補貼等政策落實到位，形成充分的市場競爭后，應改變目前這種模式，通過招投標的方式，引入市場競爭機制，使物業公司為保障性住房住戶提供價廉質優的服務。
