企業管理是對企業生產經營活動進行計劃、組織、指導、協調、控制等一系列活動的總稱，是社會化大生產的客觀要求。企業管理就是要充分利用人力、物力、財力、信息等資源，達到節約、快捷、多、好的目的，實現投入產出效率的最大化。 以下是為大家整理的關于中小型物業管理企業的資產運營模式探討的文章3篇 ,歡迎品鑒！
第1篇: 中小型物業管理企業的資產運營模式探討
摘要：隨著我國經濟的快速發展和人們物質生活水平的提高，人們的消費理念已經慢慢從實物性消費轉向服務性消費，對服務行業的要求也越來越高。
物業管理是隨著房地產業的興盛而逐漸壯大的行業，對于人們日常生活的基本需求有著重要影響，是保障人民生活質量的重要服務行業。
本文通過對物業管理企業運營模式的研究，提出其創新發展的相關建議，為物業管理行業的健康運作提供借鑒。
關鍵詞：物業管理;企業營運模式;創新
一、我國物業管理企業營運模式現狀分析
現代企業制度的建立是以先進的管理技術和方法為依靠的，此外，還要借助一定的制度背景和政策因素實現企業的發展壯大。
雖然具有整體上的突破，但是受到市場不良運作模式的影響和企業自身經營規模的限制，我國的物業管理企業目前仍存在很多較為嚴重的問題。
(一)物業管理企業營運現狀分析。
1.物業市場競爭不規范。
目前我國對物業管理企業的市場規范實行的是加強建管的相對分離，通過招標投標的方式引入物業服務。
在市場經濟改革不斷深化的今天，這種措施的本來意圖是進行物業管理企業的優勝劣汰，以實現資源的最優化配置，但是在實際的市場運作中，出現了很不規范的市場競爭。
例如“暗箱操作”、“低價競爭”、“陪標修場”、“盲目承諾”等惡劣現象的出現使物業管理為了企業的生存把價格壓的極低，大部分處于保本微利的營運狀態，甚至出現虧損運營。
2.物業管理的高成本。
物業管理屬于服務業的范疇，是勞動密集型行業，企業的成本構成很大一部分應用于人力資源的開發和培養。
由于近年來我國勞動者權益意識的提高，國家加大了對勞動者權益保護的力度，不斷提高最低工資標準和福利待遇。
物業管理行業內的從業人員本來屬于低收入人群，但是由于政策的執行使之享受到優惠越來越多，加大了物業管理企業的運營成本，出現了政府做善事，企業來買單的尷尬局面，這種狀況讓本來就微利的物業經營成本又進一步加大，對企業的發展設置了資金上的障礙。
3.管理規模小，資源配置不合理。
企業營運的最終目的是獲取利潤，在取得經濟效益的同時兼顧社會效益和環境效益。
物業管理屬于微利行業，資源配置很不合理，產品單一化，很難獲得巨大的效益。
雖然現在我國出現了一些大型的物業管理企業，其經營項目種類齊全，抵抗風險的能力較強，因此經營收入相對較好，但是大部分的企業還是處于小規模的發展階段，使企業項目管理的穩定性和連續性受到挑戰，難以保證良好的經濟效益。
4.物業管理水平低下，整體形象受到損害。
由于物業管理市場的不規范和經營規模的限制，出現了一些企業素質低下的物業管理公司，以大幅度降低服務標準和管理水平來節約成本或者運用其他不正常的運作方式攫取利益，使物業管理企業的整體形象受到了嚴重的傷害，更進一步加大了企業良性運行的難度。
(二)我國物業管理營運模式的發展歷程。
我國的物業管理企業起步較晚，基礎較為薄弱，并且具有較大的依附性，因此從物業管理行業正式進入市場到現今的發展現狀分析可以幫助我們了解在物業管理企業運營中出現的問題和機遇。
總體來講我國的物業管理企業營運模式經歷了三個階段，分別是營銷型管理模式、服務標準化管理模式和品牌化管理模式。
物業管理發展中的最初模式為營銷型模式，這種管理模式基本理念是運用營銷學的知識和行為指導物業管理和物業服務，通過將經營融于管理之中，實現物業管理的價值增值和平穩運營。
由于大多數的管理公司在人力資源和技術力量上的薄弱，加之缺乏專業的咨詢、估價人員這種模式的局限性使其很快被新型的市場所淘汰;第二階段是服務標準化模式，物業管理企業的行業定位是服務性企業，因此其經營要點必須放在對服務質量的提升上。
目前我國物業管理企業多引入了ISO9000質量標準，對物業管理的很多服務項目進行了定性和定量的規范，使物業管理的整體服務質量和效率都有了大幅度提升。
但是目前存在的問題也不容忽視，就是很多的物業管理企業把引進質量標準作為相互攀比或對外宣傳的招數，作表面文章，只管引進，不管實施和變革，使質量標準淪為空談;物業管理的第三階段目前還處于探索階段，同時也將是物業管理企業發展的整體趨勢。
物業管理品牌是一個整體性的概念，用來對不同的物業管理企業進行區分和評價，用于區別和評價的因素涵蓋了技術、能力、信用、形象、文化等多個方面的內容。
通過一系列的品牌打造、品牌推廣、品牌整合和品牌管理過程能夠使一個物業管理企業獲得長久的發展動力，保持強大的核心競爭力。
二、物業管理企業營運模式的創新
物業管理企業營運模式的創新目的是為了改善經營狀況，在實現挖取利潤的同時保持自身的核心競爭力，實現企業的可持續發展。
(一)物業管理企業營運的管理創新。
科學有效的管理是企業取得良好經濟效益的保證，在物業管理企業的營運中，要時刻保持管理方式和技術上的創新，重點是把握好以下幾點：第一是實行標準化管理，建立起以質量、安全、環境三位一體的管理體系，明確員工的職權;第二是建立業主投訴系統，推行“首問追究制”，建立24小時電話服務平臺，加強對業主投訴處理的力度和效率;第三是進行買單式物業管理，就是指也住在享用服務之后，根據對服務的評價繳費買單;第四是建立完善的業主投訴消協賠償機制，這種機制的施行能夠有效避免物業管理市場中的暗箱操作，使消費者和物業公司的權益同時受到保護。
(二)開發物業管理新領域。
企業的發展如果只注重于自身領域內的建設，進行單純性的盈利將是非常危險的，這樣會使企業難以抵御市場風險的壓力。
物業管理企業應該樹立風險意識，開拓服務新領域，積極擺脫房地產業附庸的地位，這樣即使上游行業出現較大的振蕩，對自身的影響也在可控范圍之內，既拓展了利潤空間又有效地規避了行業風險。
物業管理的新領域建設可以從兩個方面著手，即內部市場的控制和外部市場的拓展。
內部市場主要是指物業小區的內部基礎建設、服務設施等內容。
例如可以加大在小區內部健身場所、購物場所和業主生活服務等內容的投入和控制，增加物業管理企業的創收。
(三)以精品服務打造企業品牌資產。
隨著現代人們消費理念的轉變，品牌的吸引力越來越大，有研究表明，在同一質量和價格水平上，人們更傾向于市場認可度高、品牌效應好的物業管理企業。
打造企業品牌一方面要靠過硬的服務質量，為住戶提供人性化、個性化、便捷化的服務以贏得住戶的信賴和認可，另一方面還要加強品牌的市場運作能力，通過專業的團隊和技術對企業文化進行合理的包裝，運用傳播學知識和各種途徑將企業的服務理念進行有效擴布，從而加大對市場受眾的影響，為企業贏得形象上的無形資產。
三、結論
物業管理企業作為當代社會經濟活動的主體，擔負著提供城市生活服務和維持房地產行業良性運作的重要使命。
但是從近年來行業發展的整體情況來看，其經營效益并不理想，行業利潤一再降低，企業虧損面日益擴大，這就對物業管理企業營運模式的創新提出了迫切的要求。
通過分析物業管理企業面臨的現狀和問題，可以看出加強企業管理創新水平、開發物業管理新領域并在提升服務質量的基礎上打造企業品牌是取得企業模式創新的有效途徑。
將這些創新措施積極應用于物業管理企業的實際運營中，必將取得行業的整體突破，使其更好地為建設和諧社會服務。
第2篇: 中小型物業管理企業的資產運營模式探討
一、利用好資本市場的上升周期,實現股東價值的最大化
企業上市的根本目的是什么?對這個問題的認識,就決定了企業在資本市場的作為。個人認為,企業上市的根本目的就是將企業未來的現金流變成實實在在的可變現資產,從而提升股東價值。因此,一種絕對估值方法,折現現金流估值法(DCF,DiscountedCashFlow),就成為主流的估值方法。
企業價值是如何實現的?
企業價值=未來自由現金流折現值+流動性溢價+估值溢價
未來自由現金流主要受企業的核心能力和行業景氣周期影響;流動性溢價主要受貨幣政策和資本市場資金供求關系影響;估值溢價主要受資本市場本身景氣循環影響。因此,企業價值既有自身經營情況的影響,也受資本市場外部環境的影響。在企業價值出現估值泡沫時,就是投資者套現的最佳時機,也是職業經理人實現股權激勵價值的黃金時刻。
我們看一個真實的例子。2007年,工商銀行的凈利潤是822億,巔峰期估值26409億;2017年,工商銀行的預計凈利潤為2850億,目前的市值為23772億。
一般認為,一個處于景氣周期的新興行業剛剛進入資本市場后,隨著上市公司的數量的增加,行業估值會緩慢上升,但當行業內全部上市公司的市場占有率(資本市場滲透率)達到45%時,會出現估值崩潰的情形。所以,企業要想降低股權融資成本,就要把握好這個估值上升的周期。
在估值上升的周期里,企業可以通過發行股票募集數倍于經營利潤的資金,通過收購兼并或投入經營項目,贏得快速發展的先機。從這個角度看,以當前的市場氛圍,物業企業越早上市越好。
目前,整個A股市場估值較高,還和股票市場沒有實行注冊制有關。若股票市場注冊制落地,整個市場的估值會有很大的回落空間。所以,在注冊制實施前上市,毫無疑問是上佳的選擇。
二、利用收購兼并等資本行動,提升股東價值
(一)上市公司分拆業務上市可以提升股東價值
案例1:某凈利潤10億的地產企業A,市場估值150億。若將其全資持有的凈利潤0.5億的企業B發行上市(假定發行后股權稀釋到70%),通過關聯交易,向B輸送凈利潤1億,再通過企業上市后擴張和成長,增加凈利潤1億,就可以輕松地創造一個新的價值100億的估值40倍的上市公司,為股東創造的新價值約47.5億。
計算方法是這樣的:A企業在B企業的投資,權益價值是70億(=100×70%);A企業為增加B的企業價值,主動放棄的利益1.5億(=0.5+1),降低了A企業的價值22.5億[=1.5×(150÷10)];通過分拆B企業上市,增加的企業價值為47.5億(=70-22.5)。
目前,物業企業在資本市場的估值遠高于房地產企業。因此,房地產企業有充足的動力和理由將物業企業分拆上市。同理,物業企業也可以將某些估值更高的業務分部分拆獨立上市。
(二)上市公司并購非上市企業可以提升股東價值
案例2:某凈利潤為1億元的企業M,PE估值40倍,企業價值為40億。假定其利用自有資金2億,以10倍PE并購了另一個企業N。即:N的凈利潤為2000萬元。
那么,M企業并購了N企業后,估值為48億[=(1+0.2)]×40,并購創造的價值為6億(=48-40-2)。
說明:為便于理解,未考慮稅收等其他因素。香港的匯豐銀行就是利用自身的高估值,以低估值換股購入非上市銀行,成為香港最大的商業銀行。
(三)通過并購后的資源整合,提升股東價值
案例3:續案例2。M企業并購了N企業后,通過組織架構的調整,建立了更加扁平化的組織,通過管理的協同,降低了經營成本800萬元,增加凈利潤600萬元。
那么,并購和整合完成后,又創造了2.4億(=40×0.06)的新價值。這里,估值提升的倍數,就是資本市場估值的杠桿倍數。
事實上,不同的并購目標決定了不同的并購后整合管理的策略。本文關注的是以市值管理和投資為核心的并購,其重心在于資本層面的整合。另外,還有以提升產業鏈競爭力、降本增效為目標的并購,其重心在于戰略資源的協同;以及以全方位融合為目標的并購,其重心在于對管理和業務的深度整合。
三、通過市值管理,提升股東價值
(一)回購股份
企業上市后,若出現短期的低估的錯誤定價,可以通過回購股份穩定股價預期,提升股東價值,并且可以通過回購增加在上市公司的持股比例。
案例4:回購股份創造價值的機理
1、D公司凈利潤為1.2億,發行股票0.2億股,股本增加到1.2億,市場PE估值30倍;C公司為D公司的控股股東,持股7200萬股。
2、D公司在公司PE估值短暫回落到15倍時,用自有資金回購了2000萬股,隨后,公司估值水平恢復到回落前。D公司通過回購股份創造的價值為3億元(=0.2×(1.2÷1.2×30)-0.2×(1.2÷1.2×15)。
3、C公司在上市公司的持股比例從60%增加到72%。
4、每股盈利EPS從1元提升到1.2元。
2016年2月16日,中奧到家曾發布了回購股份的意向,次日股價最高時上漲了23%。彩生活在2017年上半年也曾回購少量股份,起到了穩定市場和扭轉股價預期的作用。
(二)在估值更高的市場里發行新股,跨市場套利
案例5:
1、F公司為港股上市公司,凈利潤為0.6億,股本1.2億,市場PE估值20倍;E公司為F公司的控股股東,持股7200萬股。
2、若F公司在港股市場私有化后退市,在A股市場發行新股,發行市盈率為30倍,并維持此估值水平,不考慮財務費用,公司股東價值增加6億[=0.6×(30-20)]。
四、通過上市平臺加強企業財務管理
(一)降低融資成本
企業上市后,資信等級就會有大幅度的提升,不論是通過股票市場進行股權融資,還是通過銀行進行間接融資,兩個融資渠道都會暢通,從而增強企業抗經濟周期風險的能力。
(二)改善資產負債結構
企業可以發行股份,籌集資金,償還部分負債,從而降低企業的經營杠桿。以彩生活為例,由于收購萬象美(原萬達物業分部),負債率大幅度提升,若2018年實現業績倍增和估值提升,公司就可以通過在較高的估值發行新股,從而降低經營杠桿。這是非上市公司沒有辦法做到的。
(三)通過資產證券化,增加資產的流動性
如將物業管理費的受益權轉讓,發行資產支持證券,從而提前獲得營運資金。
上市公司也可以將上市公司股份質押,獲得股票質押融資,這是交易便利、成本低廉的融資方式。
在研究資本運營時,要重點關注四個因素,即:經濟形勢、股市周期、行業景氣度和發展趨勢、企業自身的實力和發展階段。從過去20年的歷史看,所有牛股板塊無不是產業變遷的映射。而成長股投資策略是抵御熊市估值下挫和實現牛市業績和估值的戴維斯雙擊的最佳策略。可以預見,在未來的10~20年里,物業管理行業將無懼宏觀經濟環境的變化而將穿越經濟周期保持增長,也正因為如此,物業管理板塊必將在資本市場中強勢崛起。
第3篇: 中小型物業管理企業的資產運營模式探討
物業管理企業作為我國市場經濟的重要組成部分，對我國經濟發展具有重要作用。物業管理企業作為現代企業的分支，本身也要追求企業的經營發展和經濟效益。傳統的物業管理企業運營方式日漸僵化，以收取物業費作為企業經濟效益的來源，已明顯不適應當前的經濟發展狀況。物業公司本身屬于微利行業，單純依靠物業費的收取已難以維持生計，更別說有所發展。因此，物業管理企業要想獲取良好的經濟發展效益，必須調整企業的資產運營模式。
一、物業管理企業的經營現狀
物業管理企業的業務范圍涵蓋了居民住宅小區、企業辦公樓、學校、甚至是市政基礎設施等多個層次和各個方面。然而，從物業管理企業自身的經營現狀來看，物業管理企業屬于慘淡經營的微利行業。目前，我國大多數物業管理企業經濟實力較弱，盈利能力不強，無法取得與物業管理企業規模相適應的經濟效益。這是嚴重制約物業管理企業發展的。物業管理企業單純依靠收取物業費已經難以維持生計，遑論取得良好的可持續發展了。物業企業只有大力改善服務質量，提高物業費的收取率，或者是增加物業企業的經濟增值點，才能在當前激烈的市場競爭中獲得生存與發展。因此，物業管理企業要改善企業的運營模式，調整物業企業的資產運營[1]。
二、物業管理行業發展趨勢
1、物業管理行業將逐步向資產運營管理模式發展
物業管理企業為了克服長期以來的微利困境，將逐步向資產運營管理模式發展。這是物業管理企業發展的大勢所趨。近年來，我國一些先進的物業管理企業已經對物業管理企業的資產運營模式進行了研究和探索，并且在社會實踐中獲得了良好的經濟效益。物業管理企業的資產運營模式具有先天的優勢條件。物業管理企業在實際工作中，建立了覆蓋面極為廣泛的物業管理平臺，物業管理企業利用現有的物業管理平臺開展資產運營管理業務，是具有巨大的優勢的[2]。物業管理企業開展資產運營管理模式，對于物業管理企業的經濟效益和企業發展具有重要的意義。一方面，物業管理企業開展資產運營管理業務，可以有效延伸物業管理企業的服務內容，改進傳統的物業服務，能提高物業服務水平從而更好地服務業主生活。另一方面，物業管理企業開展資產運營管理模式能有效增加經濟增值點，為物業企業創造更多的收入途徑和渠道，進而提高物業管理企業的經濟效益，扭轉物業管理企業長期以來的微利困境[3]。
2、物業的資產化運營管理與物業集成化結合
物業管理企業作為現代企業分支，其宗旨是獲取豐厚的利潤。物業管理企業的最終利潤，深受物業終端客戶數量的影響。作為服務性企業，物業管理企業的服務對象是廣大的業主，這就為物業管理企業創造了大量的終端客戶，奠定了物業管理企業獲取經濟效益的基礎。其次，物業管理企業在不斷發展過程中，物業已逐漸成為物業管理企業的巨大運營資產。因此，物業管理企業應該打破傳統物業管理模式的束縛，尋求商業合作伙伴，積極整合物業的各種資源，在服務業主的同時，也為物管企業創造可觀的經濟效益。所以物業的資產化運營管理與物業集成化結合，將構成物業管理企業全新的價值鏈，推動物業管理企業的發展[4]。
三、物業管理與資產運營融合創新的經濟價值
1、物業資產運營的內涵
廣義的資產包括多種類型，諸如不動產、無形資產、金融資產等。物業資產運營主要指的是不動產運營。從物業管理企業的目標來看，物業的資產運營是對物業所有的不動產進行經營和維護，以實現獲取經濟效益的目的。物業資產運營大體上有兩種模式，一種是投資經營視角下的資產運營模式，另一種是組織管理視角下的資產運營模式。從宏觀上來說，投資經營視角下的資產運營模式是通過對房地產進行投資，并對資產進行組合管理和經營，從而獲取經濟收益。組織經營視角下的資產運營模式是組織物業管理企業擁有的不動產，對不動產進行運作，實現經濟效益的增長[5]。本文主要對物業管理企業的不動產運營進行分析。
2、物業管理企業不動產運營的具體措施
（1）加強對住宅小區的商鋪運營、停車場運營。物業管理企業要在居民住宅區規劃建設高質量的商鋪，將商鋪對外承租出去，一方面能方便居民的日常生活，另一方面物業管理企業可以收取商鋪租金，實現物業管理企業拓展收入來源的目的。另一方面，物業管理企業要加強對停車場的運營。物業管理企業首先要科學合理地規劃建設高質量的停車場，為業主提供優質的停車服務，同時加強對停車場的安全管理和日常維護。通過停車場的運營向客戶收取合理的停車費用，增加物業管理企業的收入來源。（2）加強對物業管理企業旗下的商業樓宇管理運營。物業管理企業旗下的商業樓宇是物業管理企業重要的不動產資源。物業管理企業要合理規劃利用商業樓宇，在市場調研和評估的基礎上，對商業樓宇進行出租，收取豐厚的租金，增加物業管理企業的經濟收益。另外，物業管理公司也可以利用旗下的商業樓宇，自主進行商業活動，在無租金的優勢上開展商業活動，為物業管理企業開拓財源。（3）維護物業管理企業在管項目，提升在管項目價值，提高物業費水平。物業管理企業要加大對在管項目的維護力度，為業主提供更為便利和高質量的物業服務，在此基礎上，適當增加合理的物業費用，增加物業管理企業的物業費收入。（4）加強對物業管理企業旗下的不動產投資，獲取高額回報。物業管理企業要整合企業旗下的不動產資源，統籌規劃，合理安排，加大對不動產的投資力度，并確保投資收益。通過對企業旗下不動產的運營來實現高額的經濟效益。（5）維護管理物業產權，賺取豐厚租金。物業管理企業要加強對物業產權的管理，改善物業的基礎設施，為業主提供各項便捷的增值服務，增加物業經濟效益的增值點。
四、結語
我國的物業管理企業長期以來一直是微利行業。微薄的經濟收益嚴重制約物業管理企業的生存和發展。加之經濟形勢趨于復雜，市場競爭日益激烈。傳統的物業管理運營模式已經不能適應時代的發展要求。也不能滿足物業管理企業自身的存在和發展要求。物業管理企業調整資產營運模式，能有效增加物業管理企業的經濟收入，改善物業管理企業的經濟發展效益，為物業管理企業的生存和發展提供動力支撐。因此，中小型物業管理企業應該勇于探索資產運營模式，以促進企業的發展。
