?城中村的實質是城鄉二元經濟結構存在的差異和矛盾在城市化進程中的集中反映，對于城市化管理者而言是一個必須面對的現實問題，又沒有一個現成的可以照搬照抄的模式。 以下是為大家整理的關于談一談引導城中村城市化的若干對策的文章16篇 , 歡迎大家前來參考查閱！
第1篇: 談一談引導城中村城市化的若干對策
全國各大城市都有大量城中村的存在。比如，北京有城中村231個，西安有187個，廣州有138個，南京繞城公路以內有71個，太原有83個，在鄭州，這樣的城中村共有141個。
城中村形成的原因
1.城鄉二元體制和政策原因。城中村出現是城鄉土地所有制矛盾、社會轉型過程中的制度真空以及法律法規不健全、村落社會關系網絡的頑強存續、城市管理疏漏的結果。政府趨利型的土地征用是導致城中村形成的主要原因;城鄉二元社會保障政策刺激了對城中村空間需求;城市就業結構滯漲促進了城中村非正規就業環境的發展;二元化的市政與行政體制加劇了城中村的形成。
2.城中村是一個類型獨特的社區，其存在的經濟基礎和生存的依賴之源是土地和物業。村民主要的經濟來源是村集體經濟分紅、出租屋收入以及小規模的商業。村集體擁有大量的土地、廠房、房產等，以村籍為邊界的高收入和高福利的支持、非正式經濟體制外的強化促使城中村問題越來越嚴重。
3.宗族通常是村落的一個重要組成部分，宗族和村落重疊現象比較嚴重。宗族文化遲滯了從鄉村聚落到都市村莊的演進。傳統觀念的文化土壤、都市環境的心理適應以及經濟利益的內在牽引是都市村莊得以存續的條件。
城中村存在的問題
城中村在發展中缺乏統一規劃，整體建筑非常混亂，村內建筑密度高、建筑間距小，街道臟亂差;城中村對外交通落后，數千人的城中村往往只有一兩條寬度5米左右的街道，多以房屋間距作為不倒，只有2-3米;公共配套極度缺乏，沒有綠地、公共廣場、教育配套等公建配套;市政管線工程薄弱，各種市政建設極不規范，隨意拉線鋪管，存在不少隱患;城中村消防管理時空，到處都是出租屋，若發生火災，消防車、救護車無法進入;城中村居住人口復雜，各種刑事、治安案件層出不窮。
城中村已成為我國大多數城市科學發展亟待解決的問題。城中村改造是國內城市發展的必然選擇與結果。對于城市的發展具有重大的意義，城中村改造有利于改善居民居住環境，提高居民生活水平，改變城市形象與面貌，增強城市輻射力和帶動力，不斷提高城市知名度和競爭力;解決城鄉并存的二元結構，集約、節約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經濟發展空間，提高居民經濟收入;完善社會公共管理職能，優化社會公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫療 、教育、社保等保障問題。
八大困境及對策
瑞安的新天地成為上海的新名片，南京夫子廟改造重新秦淮風情，深圳華僑城打造成為國內最成功的主題公園。國內房地產市場上，越來越多的開發企業遇到土地資源瓶頸，城市土地資源隨著開發日益減少，而多數城市老城區的功能及定位重新確立，因此房地產開發重新已經移到舊城區。然而在舊城的城中村改造中，存在諸多困境，從深層次考慮，這些困境的成功解決是項目成功的要素。同致行對于城中村改造總結了八大困境。
1.改造成本困境
拆遷補償費用是城中村改造項目中開發企業投入的一項重要成本，城中村高密度的建筑體量和居民數量，未開發前期的安置增加的巨大的成本投入。開發企業不但進行拆遷補償安置，還要承擔大量道路拓寬、市政管線等市政配套費用。使得城中村改造項目用于拆遷補償的費用在總投資中比重過大，上海世茂濱江花園當時僅拆遷就耗費22億元。因此，拆遷補償安置所占的總投資可能高達50%以上。面對成本困境，開發企業應該進行詳細的成本預算和資金平衡管理，詳細計算整個項目的成本收益，在項目周期內，保持資金的平衡管理。
2.拆遷補償困境
城中村的原村民頭腦中有著根深蒂固的“舊土”觀念，不愿意離開固有的居住區域。由于這些村民主要依靠出租房屋維持生計，害怕失去房屋后，自身收益受到影響，因而會過高提出拆遷補償標準，而且由于村民數量眾多，很難達成一致的補償意見。在一些城市舊城改造中就出現了“釘子戶”現象。針對拆遷難、補償難的問題，開發企業必須爭取政府部門的配合與支持，用政府的公信力來主導城中村拆遷工作。
3.利益協調困境
在城中村項目改造過程中，會涉及到諸多利益關系，包括：市政府、區政府、開發商、村委會、村民等利益主體。如何協調這些利益主體，對于城中村項目的順利改造十分重要。開發商與政府的利益關系主要體現在：土地規劃、公用配套建設、土地費用返還、項目報建等方面;開發商與村委會的利益關系主要是村民安置房建設與選址，最主要的是開發商與村民的利益關系，主要體現在補償標準和方式。征求多方利益主體要求，共同商量。
4.土地權屬困境
土地權屬不清是城中村改造最大的制度障礙，經過長時間的積累，城中村土地基本被各種建筑覆蓋，許多建筑屬于違規建筑。由于違法行為具有普遍性難以強制拆除，因此一旦承認其合法性必將加大改造補償成本并引發新的搶建;如不承認其合法性，又無法進行拆遷補償，改造難以進行。在進行城中村改造之前，必須對城中村所有建筑進行摸查，計算出需要拆遷的總面積以及各種建筑的產權、年代、功能等，為下一步的補償做好準備。
5.容積率困境
城中村改造項目容積率(紅線范圍內建筑面積與土地面積之比)不提高，開發商無利可圖則無積極性。鄭州內城中村平均容積率接近3.0—5.0，要想有利可圖，容積率要提高到6.0—8.0。即使在城中村范圍內維持現狀的開發強度都難以達到改善城市環境的目的，容積率再提高，不但將犧牲城市環境，市政公用配套的壓力也太大。
6.規劃設計困境
由于城中村改造項目成本投入高、容積率高、總體量大，因而給項目整體規劃設計造成一定難題，如何來對項目進行科學定位策劃成為規劃的關鍵。開發企業一般需要借助于專業策劃公司來進行前期的定位。項目前期根據項目自身的狀況、區域特點、周邊配套、競爭樓盤、市場需求等多方面，對項目進行了全新的超前定位與科學規劃，實現項目收益的最大化，從而較好解決了項目規劃設計難的問題。
7.開發周期困境
各利益主體博弈的時間決定了整個城中村改造項目開發的周期。很多城中村房屋拆遷過程中，由于開發企業與村民之間矛盾與糾紛并沒有很好解決，結果造成了拆遷工作沒有順利完成，使得整個項目處于停滯狀態，后續的開發建設工作無法開展。同時，由于土地面積大和容積率相對較高，整個項目的總體量非常大，一般在30--50萬平方米，甚至一些項目超過100萬平方米。上述原因造成了城中村改造項目開發周期長，開發周期過長增加了開發企業資金管理的成本與風險。解決這一困境，需要協調開發企業內部各個部門工作，規劃、施工、報建、銷售等部門密切配合，同時開展多項工作，盡量縮短開發周期。
第2篇: 談一談引導城中村城市化的若干對策
【摘要】從對城市化過程園林管理問題及對策探討，介紹了城市化園林綠化工作的現狀，探討了城市化園林綠化工作存在問題，給出了城市園林綠化工作的對策，提出了城市園林綠化工作要加強管理做好總體規劃，為城市化園林綠化工作的探索，給出了城市園林綠化的新思路。
【關鍵詞】城市綠化；園林現狀；對策探索
當前我國城市化過程園林管理得到了一定的發展，園林綠化是美化人居環境和提升城市品位，是城市化過程園林管理綠化，實現城市發展的重要保障。但園林管理仍然存在一些問題，其中有社會經濟的原因，也有體制等其他各方面的原因，它們阻礙了城市園林的可持續性發展。對加快我國城市化進程，受到了影響。目前，我國城市園林綠化建設投入多，規模大，實現了跨越式發展，有了突破性增加。然而，對于生態城市建設和經濟社會發展而言，仍普遍存在一些問題。我國的園林管理仍未從根本上消除計劃經濟時代的管理模式，跟不上市場經濟的發展要求。
１．城市化園林綠化工作的現狀
改革開放30多年來，我國城市化建設得到高速的發展，高樓大廈平地而起，展現在人們面前的是一幅絢麗的景觀，但這絢麗的建筑景觀必須有城市園林綠化的襯托才顯得更有氣勢。回首建國以來我國城市綠化工作的發展的過程，可以概括為是以植樹種花的綠化過程。在城市綠化是根據各地區的實際環境，需要一個長期的合理規劃。因此，在選擇綠化植物種類時，選擇的品種基本上是以城市的偏愛為主。例如：木棉、澳洲鴨腳木、細葉欖仁、麻楝、大葉榕、橡膠榕、秋楓、雪松、和其他灌木，至于選擇花卉植物，來覆蓋地面和草坪很少考慮的。改革開放以后，我國的園林技術人員，通過考察西方先進國家的綠化工作，建立了國外景觀建設的新理念，通過我國園林綠化工作與西方國家城市園林化的學習、接觸和廣泛交流，使我國城市景觀的規劃思路也越來越開放、景觀的形式越來越豐富。使我國在園林中的開始設計越來越多種類的樹種和植物，使城市綠化工作設計更靈活，布局更合理的水平上。
2.城市化園林綠化工作存在問題
城市化園林綠化工作，目的是為了在城市化過程園林中林木的綠化率，觀賞景觀質量得到改善。達到人與自然和諧。但是在我國園林綠化工作中，許多城市，只是結合舊城的改造，對新區進行了建設，因此，在我國城市進行合理規劃城市園林的綠化工程，還需要一個較長的時間才可以完成。存在如下問題。
2.1城市化園林綠化工作管理不到位
我國城市的綠化景觀規劃還缺乏一個長期和科學的長遠觀念。缺乏統一協調的管理體制，相關職能部門的綜合協調作用未能充分發揮。由于在設計思想上沒有更穩定、長期的規劃，因此在具體指導城市綠化規劃系統的時候，還沒有樹立堅實城市園林建設的基礎，導致城市景觀規劃的編制與實施數量的脫節，致使城市綠化中的各類綠地的嚴重不足。由于城市園林管理體制問題，職能部門的綜合協調作用難以發揮，時有發生侵占城市園林綠地的事件。
2.2城市園林綠化與監督機制問題
分析園林綠化工作和布局發展不均衡原因。一是社會綠化的熱情不高，道路和街道和公共園林綠化數量相對較少，老舊住宅的設計規定，村莊改造的布局和城市的規劃，例如道路拓寬改造重建是利國利民的事，但是改造重建中對毀林不在少數。這主要是由于監督機制不健全。但在我國，很多城市園林管理部門還沒有監督機制。所以監督本身具有缺陷和信息不完全透明狀況。盲目追求景觀，一味追求大氣派，又不注重城市園林綠化施工的質量，又缺少施工技術人員的指導和規范，為施工單位片面追求高額利潤創造了條件，導致綠化成活率不高，損害了城市園林綠色工作的建設。給城市的園林建設造成很大的浪費，更重要的是貽誤了現代城市園林的建設的寶貴時間。
2.3城市園林綠化與自然生態問題
任何事物的發展都必須從長遠著眼，要樹立人與自然的和諧觀念，堅決不能破壞自然環境，否則，農村的樹木被移植到城市，不僅起不到綠化的作用，而且很容易發生沙塵暴等災害。而移植到城市的樹木成活率又低，得不償失。另外，許多城市為了使城市外貌變美，單純追求外在的表面的綠化，把已成材的名貴樹木，花費較大的投資從邊遠地區移植到城市中，初看起來城市街道大樹參天、綠樹成蔭，感到壯觀魅力。但這種綠化的方式卻使人擔憂，移植的成材樹木，成活率不高，到最后，人材兩空。因此，在城市園林化中要注重具有實用功能的綠色空間，要考慮廣大群眾的需求，不盲目追求高檔。要樹立“以人為本”的理念和服務功能，從滿足人民的需要做起。要利用科學的指導理念，在城市園林綠化中要對綠化的植物采用多樣性與生態環境結合的形式。園林綠地的設計要符合規格，要按照自然規律綠化，決不能只追求短暫的美麗。
3.城市園林綠化工作的對策
3.1城市園林綠化工作要加強管理做好總體規劃
城市園林綠化工作要根據當地的條件，進行整體規劃。要在設計中堅持可持續發展的理念，加強城市綠化規劃的制度化、規范化，制定發展城市綠地指標，合理安排各種園林城市綠地建設與城市綠化環境的空間布局、綠地結構布局，向人們最需要他們的地方，提高綠化平衡，保護和改善城市生態環境、優化城市居住環境，促進城市可持續發展的目的，確保質量的規劃。根據城市的特點，充分利用城市本身現有地形地貌，將城市文化和風格，體現在園林綠化的設計之中。
3.2城市園林綠化要布局合理
城市園林綠化要主次要分明，園林植物配置生物要多樣性、要呈現豐富的層次，要多栽培四季鮮花，要遵循景觀與環境的和諧、生態和諧、人的和諧。提倡在植物配置上以當地品種為主。要慎重引進稀有的樹種。要注意結合當地的生態環境，保護生態安全。要構建結構合理的綠色空間布局。植物配置和生長的生態法律應當遵守科學確定植株密度，形成喬、灌溉、花、草各種植物多樣性相結合的模式，促進城市綠色生態效率。
3.3加大投資探索城市園林綠化新思路
探索城市園林綠化的新思路，利用有限的空間達到綠化、美化的目的。例如利用城市屋頂綠化、垂直綠化途徑，都能增加綠化程度和美化程度。讓城市居民享受城市景觀的美感。城市化園林綠化應以不同種的植物有機結合為原則。應樹立以花草配灌木、以灌木輔喬木的科學綠化觀念。速生與慢生樹種結合，近期遠期結合，有計劃使慢長樹種替速生樹種。形成春季有花、夏季有蔭、秋季有果、冬季有綠的北方城市園林景觀。
4.結語
城市景觀是美化人們生活環境，改善城市的生態環境，保護環境，提升城市品位，實現城市可持續發展的一個重要城市基礎設施建設。為了使城市景觀得到發展，提出探索城市園林綠化的新思路。[科]
【參考文獻】
［１］徐長水.淺論城市化過程中園林管理出現的問題及相關對策[J].才智,2011,(31).
［２］王偉貞,湛開宏.城市園林綠化問題探討[J].技術與市場,2011,(8).
第3篇: 談一談引導城中村城市化的若干對策
提要：從城市化的角度出發，分析了城市快速發展中城中村存在的問題，指出城中村的村民處于弱勢競爭的地位，他們的素質急需要得到提高，并從優化空間結構布局、管理制度、城市規劃的功能和完善文化教育功能等方面提出了合理的建議。
關鍵詞：城中村；城市化；和諧發展
作者簡介：殷乾亮（1970-），男，江西財經大學旅游與城市管理學院講師，碩士，研究方向為城市生態學。（江西南昌330032）
隨著農業用地逐漸被轉換為非農業用地、第一產業向第二產業和第三產業大規模轉移、農村人口向城市人口轉換，城中村的發展面臨著巨大的挑戰。在城市發展、用地向外擴展、農村被城市征用土地而“被牽引”走向城市化的過程中，城鄉結合部位在地域空間上具有破碎、零亂和不連片的特點。近年來，城中村現象已成為社會各界的熱門話題，幾乎每年的中國城市規劃年會都會把“城中村”列入大會的參考議題，研究城中村的文獻也日漸增多。
一、城中村的概述
隨著社會的迅速發展，城市的規模急劇膨脹，在城市的邊緣地帶發生了日新月異的變化。關于城市邊緣地帶的界定，從不同的研究角度出發，雖然有“城中村”、“城鄉邊緣區”、“城鄉過渡帶”、“城鄉結合部”等不同的描述，但落實到具體的城市地域上，它們都有一定程度上的重疊，甚至有些概念根本上就是對同一地域的不同定義：如周一星教授對北京市“近郊區”地域范圍的描述與顧朝林教授對北京市“邊緣區”范圍的描述其實質內容一致。吳良鏞教授也曾指出城中村是城市與鄉村的交接地區，即位于城市和鄉村之間的過渡地區。
從上述的研究可以看出，城中村是城市化的結果，城中村不和諧的問題也是由于快速城市化所產生的，成為城市化的巨大阻力，不僅對人居環境的塑造以及和諧社區的創建產生不良的影響，而且隨著城市的擴張，城中村問題有進一步擴大的趨勢。解決了城中村存在的問題，也就解決了城中村的民生問題。因此，城中村問題是值得研究和探討。
二、城中村問題的特征
（一）勞動力閑置，整體生存技能不高
農業生產力的提高，不僅滿足了日益增長的人類基本需求，而且導致了越來越多的農業剩余勞動力。工業化的快速發展吸收了大量的農業人口，使之轉化為城市人口，城市圈層式的向外擴展，吞并了周圍的農業用地，失去土地的農民也就由農業人口變成了非農人口。但就適應城市生活的技能而言，這些人普遍一無技術、二無文化、三無任何其他優勢，工業的發展雖然為城中村的村民提供了大量的就業崗位和機會，但處于城市邊緣地帶的農民則感到束手無策，大量農民只能從事簡單的體力勞動，面對復雜的工業化生產則可望不可及。相當部分農民“種地無田，就業無崗，低保無份”。
（二）流動人員大量集聚，環境惡化
在城市轉型過程中，因城中村的行政邊界劃分不明確和管理不到位，城中村就為外來人員暫時的落腳提供了方便。由于生存競爭力的制約，他們大多數只能從事臟、苦、累的行業，不但工作不穩定、收入較低甚至有工資拒付的風險，而且缺乏社會保障、合法權益常被嚴重侵犯。工作上的不穩定往往導致經濟上的困難，甚至難以維持最低標準的生活需要，從而引發犯罪行為，給城中村帶來了社會環境的惡化，嚴重影響人與社會、人與人和諧關系。另外，由于區位關系，城中村常成為工業區污水排放，垃圾隨意堆放等污染嚴重的地帶，生活、居住、生態環境逐漸惡化。
（三）思想觀念陳舊，制約城中村的發展
對于城中村的村民來說，他們祖祖輩輩以土地為生，依靠土地獲取基本的生活資料，對土地有著特殊的感情。在城市化過程中，既使城市政府或工業化的企業提供了一定職業崗位，他們也有十分不情愿或抵觸情緒。再者，在城市政府轉讓開發土地的過程中，村民也從土地上看到了巨大的商機和土地的使用價值，村民對土地的依賴程度和利用方式也發生積極變化。因此，對土地的開發和占有則不擇手段，先下手為強地進行了圈地建房，出租私房的“生財”運動，繼而在整個村中蔓延，并成為“高密度、高容積率”為空間特征的城中村出租屋私宅建設惡性發展的催化劑。這種落后的自私自利、發家致富的思想觀念嚴重影響了城中村健康良性發展，他們缺乏建設和發展城市的義務感和責任感。
（四）產業結構調整帶來的負面影響
城市政府強調產業結構升級，鼓勵資本密集型產業與高新技術產業的發展思路，加劇了失業下崗職工再就業的困難，使結構性失業問題更加突出，對于處在弱勢群體的城中村的村民來說，無疑是雪上加霜，始終處于競爭的被動局面，痛恨城市化剝奪了他們賴以生存的土地，激化了村民與社區或地方政府部門的矛盾，增加了社會的不安定因素。
三、解決城中村問題的建議
（一）優化城中村與城市的空間結構布局
城中村的租住問題，可以通過城市經濟總量的擴大和產業結構調整來解決，在城中村改造的過程中，通過調整城市空間結構，尤其是產業結構、改善優化城中村的區位條件，結合城中村村民就業技能的實際情況，建議將一些產業技術含量不高、基本能滿足村民就業要求的產業布局在城中村的區域許可范圍之內。同時城市政府可建立多核心、多組團的發展格局，降低城中村人口聚集密度，分解分流外來人口的能量關系，改善城中村的社會、文化、衛生居住環境，緩解城市交通、公共服務設施的壓力，分散城市發展的機會和能力，吸納、化解城中村的矛盾，促進城中村良性互動發展。
（二）消除制度不到位的管理缺陷
在改造和發展城中村時，城市政府要積極引導市場進入，協調市場規則，健全相關法律法規，完善公共政策的服務力度，創建以城市帶動鄉村發展的新機制。公共政策作為政府調控利益主體，利益集團之間關系的基本工具，應具有鮮明的“價值立場”，即應按照“公平邏輯”，優先關注、關心和救助社會弱勢群體。社會保障制度是國家社會穩定與和諧發展的基石。所以，要構建和諧發展的城中村，就要掌握和了解城中村存在的問題、性質和治理原則與方法，將城中村居民的子女教育、失業保護、防病治病納入社區管理，并建立以養老保險、醫療保險和最低生活保障為主要內容的社區社會保障制度，承擔社區居民就業和社會保障的救助責任，保障城中村居民的利益不受侵害，避免補償不足而產生負面效應，實現社會的總體和諧與公平。解決好農民尤其是失地農民和進城農民工的社會保障問題是緩解與抑制社會問題的重要措施。
（三）充分發揮城市規劃的作用
在當前城市化進程加速發展的形勢下，要打破規劃上的城鄉二元結構，把城中村建設納入統一的規劃管理，進一步增強規劃意識，通過統一規劃，統一布局，推進城中村基礎設施建設，實現公共設施資源共享。在具體實施過程中，建議按照節約利用資源的原則和小區化、公寓化的形式，建設一批具有樣板效應的城中村，帶動其他城中村的建設。避免大規模推倒重建現象發生，對于一些富有地域特色的村莊盡可能保留其原有的空間結構，延續其文化文脈，遵循規劃建設的“門檻理論”。城中村不是貧民窟，更不是難民營所在地，他們和城市富人享有同等的權力。城市規劃、住房建設塑造的是一種凝固的社會架構，如果這種凝固的架構是以貧富分化為前提，那么就可能把已有的貧富差別固定下來。這對社會而言，是莫大的威脅。
（四）完善文化教育功能
對于城中村而言，由于外來人口的大量匯集與本土居民在有限的就業空間中產生了一定的競爭矛盾，以及在多元文化、多種生活方式、人生觀、價值觀相互沖擊的條件下，迫切需要加強和完善文化教育功能。首先要創辦創業就業培訓機構，幫助無業、失業人員獲得創業和就業的知識技能，并為創業人員提供創業啟動資金扶持。其次要培育健康的社區文化，可以從居民的風土人情、飲食習慣、建筑空間特色、建筑環境特色、建筑格局特色等方面人手，培育出具有人才型的市民素質，學習型的社區風氣，創新型的社區主流文化。再次可建立健康的社區心理。健康的社區心理有助于建立和維護社會的穩定。它不但可以使社區成員之間形成互幫互助的社區文明氛圍，也可凝聚社區成員的歸屬感和責任感，齊心協力，共同建設好城中村健康的社會環境。
四、結語
城中村的形成和產生實際上是社會經濟發展中一個必然現象，當前，構建和諧社會的一個重要任務就是關注民生問題，逐步縮小城鄉之間發展的差距、解決城中村人口的生活保障問題。生計問題是人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。文化教育是民生之基，創業就業是民生之本，收入分配是民生之源，社會保障是民生之安全網。因此，當前解決城中村的問題，對維護社會穩定和社會公平，促進社會和諧及可持續發展，具有十分重要的意義。
第4篇: 談一談引導城中村城市化的若干對策
今天出版的《求是》雜志發表了習近平總書記的《扎實推動共同富裕》。共同富裕，不僅是黨和國家根據我國的發展階段與形勢審時度勢提出的奮斗方向，也是廣大人民群眾共同的心聲，是中國人民幾千年來夢寐以求的生活理想。
扎實推動共同富裕，必將對我國社會的方方面面產生廣泛而深刻的影響，一些與共同富裕相悖或方向不一致的政策措施將會被修正優化。近年來如火如荼的“城中村”改造，無疑也應當置于共同富裕的背景下加以再審視。以下三個方面可能需要引起“城中村”改造各參與方的高度關注：
一、搬遷補償標準需要進一步優化與規范
根據《土地管理法》的規定，農村宅基地兼具“福利性”與“財產性”，且以“福利性”為主：村集體經濟組織成員才能申請獲取宅基地，且無償取得、“一戶一宅”、不能轉讓。宅基地的這種屬性，決定了在“城中村”改造時，補償安置應當“補人頭”與“補磚頭”相結合，且以“補人頭”為主。
然而，實際工作處于順暢推進的考慮，往往采取尊重現狀的“綏靖主義”，基本按照現狀宅基地以及地上房屋的實際面積予以補償。
這樣做的結果，將一些歷史違法建設面積也給予的合法的補償；而村中遵紀守法之人或經濟條件欠缺之家，由于現狀建筑面積不足，而無法獲得公平的補償安置。
這種完全從現狀出發的補償安置無疑與由宅基地基本屬性所決定的“補人頭”為主的要求背道而馳，也有借助改造“洗白”違法建設的嫌疑。既不符合共同富裕的方向，也不盡公平合理。
比較合法合理的做法是以“人頭”為主確定補償安置標準，這是由宅基地的“福利性”所決定；同時對超標準的建筑面積則給予建筑成本價的貨幣補償，這是“補磚頭”，是尊重現實推進改造的需要。
“補人頭”與“補磚頭”相結合的思路，在廣東省一些地區（如茂名市）得到推行，取得良好效果。
二、偏門致富的平臺公司需要進一步規范
盡管平臺公司在早期的城中村改造中發揮了穿針引線、鋪路搭橋的積極作用，但也存在收費畸高、炒賣項目、灰色操作等問題，導致不合理地抬高改造成本、村民利益受損、影響廉潔環境。
這種過度依賴“關系”的偏門致富路徑，對城中村改造的推進而言，總體上弊大于利，也與共同富裕的方向相悖。習近平總書記在《扎實推動共同富裕》中指出：“靠偏門致富不能提倡，違法違規的要依法處理。”
如何規范平臺公司？首先是要治理其無序生長的環境，提高城中村改造各項規則制度及各項政府審批工作的透明度，公開競爭招標確定各種合作機構，補償安置信息充分公開，加強對相關各項資金往來的深度審計，使各種不正當的“關系”無法在城中村改造發揮作用。“壞土壤”治理了，平臺公司自然無用武之地了。
其次要加強對平臺違法違規行為的查處，使其規范經營，靠技術實力吃飯，靠資金實力賺錢，而不是靠“關系”、走偏門發財。
三、城中村改造不但要實現村民的物質生活的共同富裕，還要實現精神生活的共同富裕。
習近平總書記在《扎實推動共同富裕》中將“促進人民精神生活共同富裕”作為重要內容之一。
如何促進精神生活的富裕，這將是下一階段城中村改造工作面臨的重大課題。無疑，這對城中村改造的規劃設計、開發建設、運營提出了更高的要求。
共同富裕，是一個共同奮斗的目標，也是一個新時代背景下的新課題。新課題，需要探索，需要示范。新時代、新形勢需要一批“城中村改造共同富裕示范村”，帶動城中村改造的轉型升級與高質量發展。
第5篇: 談一談引導城中村城市化的若干對策
一、“城中村”的定義
對于“城中村”的定義，眾多學者從不同的角度作出了不同的闡述。呂宏芬、王積瑾認為：“城中村”是指在城鎮中仍然保留和實行農村集體所有制和農村經營體制的農村社區，它是改革開放以來中國城鎮化進程的產物，是城鎮發展到一定階段的特殊現象。高迎伏、黃仕偉和董平指出：“城中村”就是指原來是農村，由于城市的擴張成為社區，現已基本沒有耕地，沒有農業，也沒有農民，但仍按村的行政管理體制來管理的城市中的特殊社區。筆者認為“城中村”是城市發展過程中，將城市周邊的村莊列入城市規劃管理范圍，而又在特定的時期內存留城鄉二元體制的狀況。城市的飛速發展，需要通過征用周邊農村耕地獲得擴展的空間，提升城市的容量，不斷蠶食周邊的耕地，這就形成了“城市―農村一城市―農村”環形衍射的空間布局，也就是我們所說的農村包圍著城市，城市又包圍著農村，城村交替出現的現象。
二、“城中村”產生的原因
問題的產生，總有其原因。我們既要看到其產生的內在根源，又要清楚其外在的推力。只有全面客觀地分析、把握它的本質，才能為解決“城中村”問題提供科學的方法。
(一)城鄉分離的二元結構體制是“城中村”產生的本質原因
建國后優先發展城市，限制人口流動，制定嚴格的地籍和戶籍制度，形成了城鄉分治的二元體制，“城中村”就在這種城鄉二元結構體制下產生了。而城鄉二元土地制度是城鄉二元結構制度的核心。所謂城鄉二元土地制度就是農村土地實行集體所有制，城市土地實行國家所有制。在二元土地結構所有制的基礎上，相應地形成了兩種產權，即國有土地所有權和集體土地所有權。正因為兩種所有權的差異，造成了國家可以征用農業生產的農用地，而很難征用作為農民生活的宅基地，特別是《物權法》頒布后，國家對村民宅基地的征用，未經村民同意是不能執行的，否則是違法，所以說這種二元土地結構制度是“城中村”產生的關鍵。由于制度的差異和條件的不成熟，地籍和戶籍沒有統一，就保留原來的村落，形成了所謂的“城中村”。
(二)可觀的租金收益是“城中村”存在的經濟根源“城中村”交通便利，房租廉價，吸引很多外來打工的中低收入者，本地居民通過出租房屋獲得很大的收入。在這些巨大利益驅動和誘惑下，村民想盡一切辦法，甚至違章違規加建、擴建、改建，根本不會考慮房屋建設如何與環境相協調，是否可擴建等問題，這就使原來規劃不合理的“城中村”更加密集擁擠、雜亂無章。當“城中村”的房屋加建或建成后，政府想整改或拆遷非常困難，改造的成本更高，涉及到復雜的產權和賠償問題，在條件不允許的前提下，政府只能留存“城中村”，等待改造的時機。“城中村”這種特殊的建筑群體和村落體制的形成，主觀上是原村民突破各種政策法律限制追求自身利益的結果，是城中村居民在房屋租金快速增值的驅動下，追求租金的后果；客觀上是城市按照其經濟規律以扭曲形式釋放其應有價值的必然。
(三)村落的歷史淵源、傳統風俗是城中村存在的又一因素
“城中村”有自己特定的歷史文化淵源，有著濃厚的傳統觀念和生活風俗，表現為鄉土性很濃的血緣和地緣社會意識。村民都有一種依戀故土的情感，在村民傳統意識觀念中，村落就是他們生存的根，是世代相傳繁衍的地盤，村落改造或整體性搬遷，就意味著失去生存的根，失去繁衍生存的窩，所以部分村民極力反對“城中村”改造或拆遷。人是情感的動物，村民很難擺脫根深蒂固傳統教化和歷史風俗的束縛，先進和文明作為一種軟力量在短期內不能將其瓦解同化。“城中村”在這種特有的歷史文化、傳統風俗的內在意念的力量框架下，暫時留存下來。
三、“城中村”存在的問題
“城中村”的問題，是一個社會問題，表現出利益性和復雜性。“城中村”在城市的發展過程中，像雨后春筍般冒出，各地城市的發展情況不同，其具體現狀也不一樣，但都存在共同的特征。
(一)管理體制和政治選舉還保留農村模式
“城中村”名義上納入了城市管理的范圍，但現實中還游離在城市管理的邊界之外，由于體制和管理的滯后，很多的“城中村”仍然沒有撤銷村民委員會，建立居民委員會，實現民主的居民自治。筆者所調查的南寧市西鄉塘區秀靈村就是一個典型，在行政管理上還是以村委會主導，村委會作為村中公共權力的執行者和維護者，實行半封閉式的村治管理，按《中華人民共和國村民委員會組織法》實行自我管理，自我服務，自我監督。這就使農村集體經濟組織在“城中村”管理中起主導作用，村委會成了村中一切大小事情的裁決者，成為村治的公共權力機構。“城中村”兩委的選舉換屆，是村里的一件政治大事，但內容和形式上類似于農村的選舉換屆，村黨支部委員會和村民委員會是三年進行一次選舉，兩者同步進行，兩委的換屆都表現出宗族式、大姓氏的選舉，一般來說村支書和村主任都是由人口多的姓氏的人來擔任。秀靈村本土人口1700人左右，張、梁、盧、陳、黃五姓氏的人口占總人口的百分比分別為30％、28％、27％、8％、7％，這么多年來，兩委委員大多數是由張、梁兩姓來擔任。
(二)租金是村集體組織和居民的主要收入
村黨支部委員會和村民委員會都屬于非營利性組織，是沒有經濟來源的，主要是靠出租土地、房屋等集體資產和上級政府的補助來維持兩委的正常運轉及兩委委員工資的發放，很多“城中村”都充分利用土地、房屋等有償使用的集體資源。秀靈
村把靠近街道的兩棟大樓出租給友愛醫院和水電工程學校，每年的租金收入大概有幾十萬元，這些錢大部分投入村公共基礎設施建設6村民的收入來源主要是租金、土地征用后的賠償、集體資產出租后的分紅和從事第三產業的收入。由于城市的發展狀況不一樣，這個賠償金和租金是有所差異的，由于土地賠償金低和房屋租金廉價，秀靈村村民的生活還是很困難。總體來說，以上兩種主體很大程度上都是依賴租金收入維持生存與發展，有些學者稱之為新型的租金食利階層。
(三)道德價值的差異性和村民思想觀念落后
“城中村”的流動人口比較多，人員構成相當復雜，造成了這個群體中人員的道德素質良莠不齊，利益觀、價值觀呈現多樣性。由于生活方式和意識觀念也不一樣，現實生活中就有可能引發多種矛盾。“城中村”村民的思想觀念保守落后，生活方式跟不上時代和城市發展步伐，成為城市中的弱勢群體；小農經濟思想很嚴重，只圖吃飽穿暖，滿足于現狀，缺乏競爭意識和開拓進取精神；思想道德素質和科學文化素質低，文明禮儀不講究，不懂技術，角色上沒有從村民徹底轉變到市民，這樣就非常難以融入現代文明的都市。沒有文化，沒有技術，沒有追求，“城中村”的本土居民都是從事一些臟、苦、累的工作，或者干脆不工作，就靠租金度日。
(四)社會治安欠佳
“城中村”管理滯后或不規范，警力巡查和監管有限，綜合管理相對薄弱，賭博、吸毒、賣淫、打群架、超生等行為時有發生，“城中村”也就成了“問題村”，成為藏污納垢的地方。有人將“城中村”稱為城市中的死角、貧民區和犯罪發生區。根據相關調查發現“城中村”的案發率和犯罪率比城市的其他地區偏高。鑒于“城中村”社會環境復雜，治安欠佳，西鄉塘區公安分局在秀靈村設立民警值勤點，打擊各種非法行為。面對有著1萬流動人口的復雜群體，村里成立了由民兵組成的護村隊，不定時地在村落范圍內巡邏，對各種違法行為在一定程度上起著震懾作用。
(五)身份沒有明確，地位尷尬
“城中村”無法與城市同步協調發展，很多的城市專門為“城中村”的管理出臺規章條例，把它們列為所謂的城市“特區”，這就使“城中村”更加難以融入大都市。“城中村”處在城市管理的邊緣，由于政策、制度、條件的不成熟，管理的滯后，不能完全按照城市的管理模式，在一定程度上介于城市的管理范疇和農村管理行列之間。這樣尷尬的管理定位，造成許多村民享受不到城市就業、養老、低保等相應的待遇，也享受不到農村的優惠政策。“城中村”的村民對自己的身份界定很困惑，有時辦理有關手續、證明等相當麻煩。秀靈村的秀靈小學的學生，如果他們屬于農村的，又享受不到九年義務教育學雜費的減免；如果屬于城市的，又享受不到城市教育的待遇和保障。
(六)建筑混亂，衛生條件差
村民不規范建筑，形成了“握手樓”、“接吻樓”、“貼面樓”、“一線天”等這樣的“城中村”典型的建筑景觀，而這些雜亂、陳舊、矮小的建筑影響整個城市的整齊美觀和生機活力。由于建筑的混亂，沒有整體性規劃，許多的功能沒有完善，特別是排污系統和垃圾的處理很隨意，直接排放或倒在街道上，造成污水橫流，臭氣熏天。鑒于“城中村”的建筑物無序、衛生環境差，與城市里的金碧輝煌的摩天大廈及清潔寬敞的公路形成鮮明的對比，有人把“城中村”稱為都市的“疤痕”。
四、“城中村”改造的建議
從國家構建和諧社會，統籌城鄉發展，推進城鄉一體化大局來看，“城中村”改造是時代的要求，符合國家和國民的利益；從一個城市的協調發展來看，“城中村”改造是提升城市品位，創建文明和諧都市的必然要求。
(一)加強政府宏觀調控。對“城中村”實行綜合管理
政府充分發揮國家公共行政權力管理者和城鎮公共產品管理者的雙重作用，在堅持公共性、公平性、參與性的前提下，統籌規劃，協調各方面的利益，既要保障好村民的利益，也要考慮改造單位的利益，讓市場參與商業性運作。在城區一級政府，廢除舊的行政管理體制，組建綜合性部門，提高綜合協調能力和行政效率；防止條塊分割，成立綜合辦公室，對“城中村”的經濟、文化、教育、衛生、建設、安全、拆遷、安置等實行有效管理。
(二)改革城鄉二元體制，對集體資產進行股份制改造
從體制上轉變城鄉二元結構，實現城鄉一體化，將“城中村”的土地集體所有變為國家所有。只有土地國有：才能從根本上制止村民對土地的獨立處理權，一切土地使用都歸土地規劃部門管理。在“城中村”實行集體資產股份制，這是我國改革的一個新探索，按股份制的原則改造集體經濟，對村集體資產進行清查核算、資產評估，使村集體資產的產權明確清晰。經營管理上按照《公司法》的規定進行操作，量化資產，明確股權分配，村民按出資額大小來分紅，個人所擁有的股份可以自行支配，有權利贈送、轉賣給他人。村民獲得了實惠，他們會很積極地參與到“城中村”的改造。
(三)加強立法。依法推進改造
由于“城中村”改造是前所未遇到的，涉及戶籍、土地的變更，還有行政管理體制和城鎮管理體制等復雜問題。國家的法律法規至今沒有明確統一的規定，因而操作上也沒有統一的方法，各地城市都是根據自己的實際情況，出臺一些粗糙的管理條例。需要出臺一些可操作性更細化的法律法規，以法律推進“城中村”的改造，以法律保障“城中村”改造的成果。
(四)妥善安置村民，給予合理的補償
“城中村”改造之所以那么困難，主要是利益問題沒有協商解決好，安置或補償沒有達到村民的要求。村民的房屋被拆遷后，戶籍劃入城市管理，身份變為城市居民，給予合理補償，應按照城市居民的管理標準保障村民的利益，解決好醫療保險、養老保險、失業保險、就業、子女上學問題等。只有以村民的根本利益為出發點，才能得到他們的支持，順利、穩定地推進“城中村”改造。
(五)轉變村民思想觀念，提高素質，培養技能
村民在特定的群落聚居生活，由于受村俗傳統文化的影響，思想觀念還比較守舊，生活方式還比較單一，文化技術還比較低，缺乏競爭進取的精神。只有轉變他們的思想觀念，提高他們的科學文化素質，培養他們的技能，才能為“城中村”的改造減少阻力。比如免費舉辦一些掃盲脫產班或技能培訓班，摒除陋習，使他們的腦袋充實起來，樹立勤勞致富、科技致富的意識。知識素質高了，有了一技之長，生活就有了保障，利益得到了維護，村民對改造的抵觸情緒自然就降低了。
(六)對城市的空間發展進行科學規劃
“城中村”的形成有一個過程，開始時不給予足夠的重視，造成“城中村”泛濫，問題惡化，這給我們后人很大的教訓。因此，必須樹立超前意識和前瞻性，規劃好未來藍圖，對郊區、城市周圍有可能將來再成為“城中村”的村莊、村群進行調查，了解它們的現狀，在宏觀上把它們劃入城市管理范圍，嚴格控制土地的投放，做到合理規劃，不能讓“城中村”在無序的狀態下肆意發展，減少或杜絕一邊改造“城中村”一邊產生“城中村”。
“城中村”是城市發展過程中普遍的產物，是城鄉發展不協調的代名詞，制約了我國城市經濟健康發展，影響了社會的和諧發展，其問題的利益性和復雜性使我們面臨很大的挑戰，需要政府加強宏觀管理，采取強有力的措施，讓“城中村”真正融入都市之中。
第6篇: 談一談引導城中村城市化的若干對策
[摘要]隨著土地資源的日益緊缺以及城中村土地增值效益的增加，越來越多的房地產公司積極投入到城中村改造中來。本文以市場主導為切入點，針對城中村改造中存在的問題，結合規劃設計實踐，對該類項目的規劃設計提出相關的對策。
[關鍵詞]城中村改造；市場化運作；規劃設計；存在問題；相應對策
中圖分類號：C913文獻標識碼：A
1城中村改造的模式
目前，城中村改造主要有政府主導、村集體自行改造以及市場化的公私合作開發三種改造模式。在政府主導的城中村改造模式中，地方政府作為城中村改造的主體和責任人，全面負責城中村改造政策、村民住宅拆遷補償和村民安置方案、村民安置過渡方案的制定和具體實施。在村集體自行改造模式中，往往是村委會自行籌資開發，完成拆遷安置、回遷建設和商品房建設的全部工作。改造完成后，村集體將多余的房產進行市場運作，形成滾動開發。在市場化的公私合作開發模式中，政府、村委會和開發商三方合作，由政府完成土地轉性及戶籍調整，由開發商出資完成舊村改造建設，并通過結余土地的增益來平衡投資成本。本文所研究的城中村改造模式即為第三種改造模式。
2市場主導的城中村改造的主要特征
2.1以村為單位的就地改造方式居多
雖然政府對城中村改造已有一定的規劃安排，但由于城市建設的持續性，城中村改造就地改造的方式居多，這主要表現在三個方面：①大多數的城中村安置點在短期內不能滿足建設條件，難以實現集中安置；②由于多數城郊村村民希望原地回遷，不愿離開自己已經熟悉的環境；③由于各村之間的經濟條件差異較大，適合改造的時機也有所不同。由此可見，以村為單位的就地改造居多。
2.2需要通過土地收益平衡支撐城中村改造
雖然城中村改造會獲得政府適當的經濟支持，但對于建設工程來講仍然是杯水車薪。因此，在城中村改造中，勢必需要集約使用土地，將多余土地進行收益平衡才能完成改造工程。為了保證正常的市場運作，一般需要將土地性質轉為國有后才能進入常規的房產開發程序。
2.3需要對局部控制性詳細規劃進行調整
控制性詳細規劃(以下簡稱“控規”)作為城中村改造中規劃主管部門的管理依據之一，無疑需要對其進行嚴格執行。由于城中村改造的權屬復雜、矛盾較多，而控規無法在各個方面(短期需求及長期控制之間)做到面面俱到，因此往往在城中村改造可行性報告初步確定后，還需要獲得相關部門的認可，并進一步對控規進行局部調整，提供完善的規劃設計條件。
2.4需對失地的回遷居民提供生活保障
城中村改造的目的不僅僅是從戶籍上將村民變為城市居民，最重要的是引導村民適應城市的生活形態。由于本身的技能原因，村民在城中村改造后將面臨一系列生存問題。因此在城中村改造中，往往是通過增加商業出租房或者增加集體物業等方式對居民的日后生活提供生活保障。
3、市場主導的城中村改造的規劃設計難點
3.1傳統控制性詳細規劃指標的不適性
由于市場化的城中村改造多是在原地拆遷、原地資金平衡的條件下完成，其控規指標的不適性主要表現在以下幾方面：
①“一村一策”的實際操作需求，造成規劃管理部門在可行性研究階段對控規指標的需求具有模糊性；
②開發單位經過利益平衡后帶來了控規指標需求的變化；
③城市區域開發強度變化后引起了城市空間環境及基礎設施的變化，從而引起控規的調整。
3.2規劃技術管理規定中部分指標的不適性
由于城中村本身是在按照規劃標準建設的城市規劃區內自行建設的區域，自其形成時就存在土地屬性混雜、與城市管理規定相沖突的問題，加之在城中村改造中必須實現資金平衡，故在規劃實施中往往需要對城中村改造提出專項的控制指標，這主要體現在以下幾方面：①城中村用地的混雜性造成土地使用效率的降低；②基地周邊現狀建筑或設施引起了建筑退界的變化；③改造的資金平衡以及對商業用房后期經營收益的需求使開發強度得到增強，進而產生用地屬性的復合性，并帶來了傳統居住區概念的變化；④住宅高強度的開發帶來了對周邊建筑的日照影響。
3.3傳統規劃設計思路的不適性
市場化的城中村改造涉及市政府、區政府、開發商和村集體等多方利益，實施中又存在規劃管理、土地管理、政府政策等方面的協調問題，因此簡單的“設計條件―規劃設計方案―修建性詳細規劃―建筑設計”的設計流程無法適應市場的需求，而多采用“專項規劃―設計條件―總體規劃及建筑概念設計―分期修建性詳細規劃及建筑設計”的流程，以適應以下幾方面的要求：①改造村民有多種多樣的訴求，要相對明確的回遷方案，這樣他們才會支持拆遷工作；②回遷房區域是否轉為國有土地后與商品房區統一開發，以及未來回遷房的產權及管理等問題，各地均有不同的計劃安排；③城中村改造是自我滾動的平衡開發，分期的資金平衡及規劃的可實施性將成為項目成敗的重要標準。
3.4傳統改造利益群體的不適性
城中村改造除涉及開發商和村集體等多方利益，由于改造主體――村民的話語權較大，以往的改造通常過多的集中在村民的改造補償問題上。大把改造更涉及到廣大社會群體――外來中低收入租賃者的利益，改造完成后，城中村往往搖身一變成為高檔居住社區，將中低收入租賃者拒于門外，租賃者只能往更為偏遠的城中村移居，而城中村房源因改造而逐漸短缺，造成中低收入群體的成活成本大幅上漲，最終導致城市的包容性及競爭力下降。
4市場主導的城中村改造的規劃設計對策
4.1通過城中村專項規劃來保證相關
部門制定切實可行的改造政策城中村的市場化改造往往通過兩種途徑來完成改造，一是政府積極引導，通過公開招標形式進行自上而下的項目改造；二是村集體自行招商，在獲得政府相關部門的認可后，自下而上完成項目改造。無論采用哪種方式，都必須堅持“政府引導、市場主導、村民認同”的原則以獲得共贏。因此，在可行性研究階段由開發單位編制城中村改造專項規劃，從經濟、政策和城市協調等方面全面分析項目的成本及對周邊區域的影響，尤其應在交通及城市基礎設施承載力方面做深入研究，了解該項目的最低改造成本及最大承載力，以為相關部門制定相應的“一村一策”提供改造政策。
4.2從城市功能的角度引導市場化城中村改造
城中村是存在環境差及安全隱患等問題，但不能因此而對其一味地否定，應該肯定其在城市發展初期，城市房源嚴重不足的情況下，為城市中低收入人群提供廉租房的功能。因此，如果簡單地將其視為毒瘤，通過建設一個現代化的高端居住社區而改善了環境，實際上是破壞了其重要的城市功能，因此，對其實用功能及設計中應注重對城市層面的分析研究，以公共利益與市場利益的平衡作為基本原則，避免由于市場化引起的利益最大化效應而帶來的對城市發展的損害，應將改造后的城中村納入保障住房體系。
4.3形成規劃管理與多方公眾參與并重的機制
城中村改造不僅僅是一個技術問題，還是一個復雜的社會問題。規劃設計不僅需要滿足相關的技術管理規定及改造地的業主村民的需求，從城市綜合利益出發，更應傾聽現狀大量的租賃者意見，以確保改造項目符合各方利益要求地進行。
4.4分期開發，穩步推進的改造思路
對于城中村改造來講，通過全村改造一蹴而就確保全體村民利益的改造模式是理想，但面對現實多方不一的意見，往往造成項目難以推進，影響城市發展的進程。因此，整體改造分期實施，通過細化制定分期開發的改造方案，在規劃設計中平衡近期及遠期的利益，成熟一塊改造一塊的改造模式更值得推薦。通過讓部分人先體驗到改造的成效，增加村民對改造的信心，更利于推進全村改造及實現保障村民近期及遠期的利益。
4.5充分運用社區模式打造混合住區
在城中村改造過程中，短期內可能會產生集體用地與國有土地、無償使用土地與有償使用土地并存的情況。同時，在居民生活方面，也會存在回遷居民、租賃者、普通城市居民和富裕城市居民的分區管理問題。雖然改造在短期內對土地價值及社會生活有一定的影響，但從長遠來看，卻給了我們打造階層融合、創造活力社區的機遇。
(1)“大社區、小組團”的社區模式適
用于市場化開發多物業類型的需求。在城中村改造中，由于品質及客戶人群的不同，回遷房與商品開發房之間需要進行適當的分隔，即使是在回遷房之間，由于各村管理方式的不同，各村的回遷區域也需要進行適當的分隔。因此，采用“大社區、小組團”的社區開發模式將適用于多數城中村改造區域，即公共區域將各組團聯系為一個統一共享的整體，并提供各組團之間交流的平臺；各組團實行獨立封閉管理，以保證各區域的相對獨立性，并利于未來的管理。
(2)“社區中心―組團配套”模式適用于市場化開發多層次的居住配套。
在城中村改造中，一般都需要設置適量的村民公共配套物業，作為村民未來經濟收入的重要來源。但該類物業往往以臨街商業形式出現，其主要功能也僅限于中低檔的出租商業業態。另外，商品開發區需要較高檔次的物業配套，以滿足市場的需求。因此，通過多層次的社區配套，并根據城市建設的發展進行配套建設，有助于營造良好的居住氛圍。
5結語
以上對采用市場手段完成的城中村改造項目的總結，均為近幾年筆者在工作中做的總結性論證，因具體項目不同，在實際的實施中存在的問題更為多樣化，這也是今后工作中需要重點論證和實踐的方面。綜上所述，隨著我國土地資源的緊缺及城鄉一體化的發展，位于城市規劃區范圍內的城中村，在優惠的舊村改造政策的支持下，成為了眾多開發商爭相改造的重點區域。在城中村實現自我改造的過程中，除了會遇到規劃管理方面的問題，還會面對社會、經濟、政策以及村民心理上的問題。因此，堅持“政府引導、市場主導、公眾監督、因地制宜”的原則，更加注重城市規劃的經濟性、動態性與社會性，才能真正引導城市建設的健康發展。
第7篇: 談一談引導城中村城市化的若干對策
近年來，我國城市化進程不斷加快，其中城市農村改造工程是一項極其重要的改造工程。在我的家鄉也正在推進城鎮化，大量城中村也在面臨城中村改造，這其中所涉及的一些關于城中村改造的問題，面對各種問題，我們應該有相應的管理辦法，讓城市化發展歧途變坦途。
城中村是指在推進新型城鎮化建設進程中，廣大農村的耕地被大量征用，失去耕地的農民仍在原村落居住，但生活方式、收入來源等都發生改變的居民區。廣義上講，城中村是指在快速發展的城鎮化進程中，居住在城鎮，但在基礎設施、公共服務、經濟收入和文化理念等方面落后于城鎮發展的居民區。城中村在一定程度上為城鎮建設做出了貢獻，但是隨著城鎮化水平的提高，城中村與城鎮整體的發展越來越不協調，負面影響越來越突出，迫切需要改造。
通常所說的城中村改造是指物質形態的改造，主要包括對城中村房屋、道路、綠化景觀、社區規劃布局等方面的重建，這種改造的結果還會導致土地所有權屬方面的變革、管理體制的變革、經濟體制的轉型和村民素質的轉型等。城中村改造不僅使村民享有真正意義上的市民待遇，享有均等化的公共配套服務和優美的居住環境，過上高水平的城鎮現代文明生活，而且使整個城鎮環境得到改善，體現社會經濟的發展和時代文明的進步。
城市規劃對城市發展的意義非常明顯，其主要內容應當以城市各項政策為基礎，以此在城中村改造規劃當中強化社會更新、充分發揮出規劃人員左右，并且在促進公眾參與、完善實施評價及反饋制度優化方面加強其先導作用。在整個過程中，要充分體現公共政策的本質屬性，將居民社會保障內容納入社會更新規劃，科學配置教育和就業培訓資源。積極承擔對居民進行職業技能培訓的責任，充分提高他們融入城市社會的能力，最終加快由村民角色向居民角色的轉變；針對城中村居委會在社會公共治理當中的職責，應當強化對居委會的經濟支撐，促使社會事務管理從集團公司當中分離，由此形成全新的管理模式。
針對土地權屬問題的研究，當前土地政策的推行與實施早已成為城市產業引導與城市空間健康發展的重要手段。首先應當做好土地儲備，積極完善土地儲備運行機制，在此基礎上不斷增強政府對于土地資源的管控力度。具體需要結合實際的城中村改造工程實際情況，在今后的規劃工作中，將其作為城市村鎮的公共基礎設施用地加以推廣，從而納入政府土地儲備的范圍。其次，要建立良好的協調和互動機制，重新安排土地儲備、城市更新辦公室和征地拆遷辦公室之間的關系。最后通過拓展資金渠道的方式，廣泛的吸納社會資金參與其中。
主要需要計劃拆遷，促使拆遷工作進展具備一定的靈活性。由于拆遷安置所涉及的不動產處置迅速成為利益沖突的主要環節。拆遷安置這項工作因為直接涉及到居民們的不動產處置問題，因此很容易成為利益矛盾沖突的關鍵點，其針對城中村改造規劃的推行而言意義重大：一是充分依照拆遷可行性研究來針對拆遷費用進行科學估算，并將拆遷費用作為其規劃方案的重要依據。二是應當充分結合近期的改造規劃方案，以此制定出科學合理化的、符合實際情況的編制拆遷計劃，并且需要提前進入其中進行調查，以此來明確界定拆遷范圍當中土地產權關系。三是需要不斷優化市場環境，由此構建和培訓專業化的拆遷服務隊伍，據此來切實提升服務人員的素質，實現工作模式的改革。三是應當不斷優化土地市場環境，需要構建專業化的拆遷服務隊伍，大力體系隊伍當中服務工作人員的素質水平，促使該隊伍真正符合市場發展需求。
總之，淺談城市村鎮改造的運作，并指出了存在的一系列問題，提出了相關針對性的標準規劃和優化措施，對城市村鎮改造進行了規劃。提出了加強規劃對實現公共政策轉變、加強土地管理和調控、搞好安置補償工作的指導作用，以期完善城市村鎮改造規劃，實現城市穩定發展。
第8篇: 談一談引導城中村城市化的若干對策
隨著我國城市化進程快速發展和推進，城中村成為了必然趨勢，并且在一定程度上對城市的發展形成了阻力，同樣山西太原也不能避免這種問題的出現。據其2008年到2020年城市建設規劃,360km2規模土地被規劃建設中心城區。總計有154個城中村，共77634戶，人口總數更是達到了35.6萬；有286.2km2的土地面積、89.9km2的建設用地以及212km2的未用土地。該區域絕大部分土地屬于太原市城郊建設中的可開發利用土地。在太原市，城中村改造也同樣面臨著重重困難，自從太原市規劃在2003年正式開展城中村改造以來，其進度緩慢，造成城中村的改造與城市現代化建設和人們對其改造的期望相距甚大。
一、城中村的概念及類型
（一）城中村的概念
城中村是城市化快速推進的結果。關于城中村的定義，從不同的角度其定義也不盡相同。歸納出一下幾點：
（1）土地之間的相互關系以及其形成的原因：指快速推進城市化的進程中，將距新城區或者老城區近的村莊規劃為建設用地，這些村莊叫做城中村；
（2）在房屋建筑上進行定義：指在市區內，和城市有很大反差的居民點；
（3）在戶籍和社會關系上定義：指已經是城市范圍的一些地方，但其仍然是傳統的農村居民點；
（4）產權以及經營制度上：指屬于城市化進程中總體規劃的范圍，但在該區域內其實行的產權和經營制度仍然和農村的一樣，是在城市化一定發展階段出現的特殊情況。
以上定義，在一定程度上體現了城中村的一些基本特征，但是這些定義僅僅只是從科學這一單一角度或者是從一個局部的地區上的相應情況為出發點，因此不可避免的會有一定的片面性，不能更加徹底而全面的闡明其實質，也不能系統的對其基本情況進行概括。就以上的分類概括，城中村的定義為：在快速推進城市化的進程中城市總體規劃的范圍內，存在很少或者沒有農用耕地，其農村的職業以及生活方式已或多或少向城市發生轉型，但是其建筑情況和精神文明水平以及風俗習慣與城市的仍然存在著差距，土地性質是集體所有制，本地村民的經濟來源主要是以出租住房來獲取，外地居民在該社區內承租住房以獲得臨時的居住地，經濟類型主要是其內部的服務型經濟的過渡性社區。
（二）城中村的類型
從形態上,分為3種類型：一是成熟型村落,地處繁華區，沒有農耕地；一是擴展性村落，其坐落在市區的周邊，存在少量的農耕地；還有一類是初生型村落，其地處遠郊，存在較多的農耕土地。以上3重類型的村落的詳細情況見下表：
村落各項屬性特征表
（三）太原城中村改造的必要性
1.改造城中村是推進城市化進程的迫切需要
太原是一個經濟增長快、聚集能力以及輻射能力都很強的現代化城市，其城市化的程度在一定程度上體現了其綜合實力，也是社會發展和進步的標志。城市化的建設要從多個方面著手：
（1）盡快將城中村中剩余的勞動力轉移到農村；
（2）實行地域轉移；
（3）實現戶籍的轉變；
（4）對城中村中居民的思想觀念進行轉變；
（5）生活和居住方式轉變。
只有認真做好城中村的改造，讓城市和鄉村的建設以及其管理與城市的經濟發展水平、人民的生活水平相適應，才能建設一個現代化的城市，讓城市真正的實現可持續發展的戰略目標。
2.改造城中村是建設太原現代化城市、營造良好發展環境的迫切需要。
要建設一座高度現代化的大城市，一方面要有高度發達的精神和物質文明；另一方面，城市要有齊全的設施、功能，適居環境等；同時還應該具有這個城市獨有的特色，以便能夠吸引更多的外來投資，而且對旅游產業的建設等多方面的投資項目也具備強有力的吸引力。要形成一個經濟上可發展、文明、社會長治久安以及具有平衡可持續的生態的良好的生活居住環境，就一定要做好城市建設規劃。然而，城中村中密集而無序的現狀、“臟亂差”的居住條件等在一定程度上影響了城市形象，這就極大的減少了城市對外來投資的吸引力，，同時也阻礙了城市的輻射力。
3.改造城中村是加強城市管理的迫切需要
城中村改造完成后，當地居民雖然在一定程度上變為了城鎮居民。但是他們的思想高度仍然沒有得到提升，仍然還是小農思想；生活的方式也不可能在短時間內得到轉變。因此，在村民失去農田后，他們沒有一技之長，就會把他們的生存都寄托在他們僅有的住房上面，依靠出租他們的住房來保障日常生活。這是造成社區各種問題的最根本原因，例如：
（1）社區的建筑雜亂無章，而且還相當的密集；
（2）大量聚居的外地人口，生活環境雜亂不堪；
（3）社區中的治安問題頻頻發生。
不僅如此，在城關村中基礎設施不全；村民的文化程度一般都很低，造成他們很難找到工作，進而完全不能滿足發展的需求。因此，要從根本上解決社區的治安問題，讓城中村能長治久安；以及加強對社區發展的管理。就要加強社區的基礎建設以及經濟建設，改造其物質環境；同時，加強社區的思想文化建設，以改變村民的思想和觀念以及不斷提高村民的自身素質。
4.城中村改造是解決城中村農村人口長期出路的需要
城中村的改造要從長遠發展著手。城中村中的居住人口要有長遠的發展，就必須對城中村進行改造。改造城中村，不僅能夠讓居民的素質得到一定的提升；同時，還能讓城中村中的居住人口更具有競爭力；除此之外，這也是村民解決自身出路的切實可行的方案。
二、郝莊城中村改造特色
（一）郝莊村改造現狀
太原市迎澤區郝莊鎮郝莊村擁有著源遠的歷史，在國家改革開放最初，郝莊人就開始跟隨潮流，對傳統思想進行變革，積極投身開放的市場經濟發展。結合農村的發展特點，積極匹配市場經濟發展的動向，先后在村成立了二十多個企業點，形成了綜合性的工業體系，其中主打機械制造、餐飲以及房建材料等。漸漸的，這些企業逐步的開始發展并形成了較大的規模，走向了集團化的發展道路。1990年，郝莊鄉政府主持建設了當地第一個服裝批發市場，落址在朝陽街上，它的建成標志著服裝批發行業的正式發展。因為選址得當，地方支持力度大，同時周邊交通便捷，其本身設施完善，慢慢的發展成了山西省十大市場的榜首。一個企業的成功，帶來的不僅僅是自身的發展，同時帶動了和它一起發展的諸多企業，朝陽街批發市場的成功，帶動了郝莊的其他產業共同走向了繁榮，為集體的發展提供了極大的助力。多年來，郝莊都被當地省委、省政府授予“小康文明村”、“小康示范村”等榮耀。時至2005年，太原市人民政府將郝莊作為城市改造的試點地區，由此，郝莊走向了接軌現代化的實質性階段。
（二）郝莊城中村改造特色—–打造商圈經濟，郝莊成為“樣板”
回想二十多年前，朝陽街上的服裝城并不起眼，但隨著它的努力發展，現在儼然成長為太原服裝城集團，打出了郝莊的招牌，讓郝莊成為了地方發展的標桿。
原來的郝莊只有寥寥三十多戶居民，而現在已發展成為了擁有十萬流動人口的大型社區。其占地不足1平方公里，位于太原名剎雙塔寺腳下，在朝陽街北側。相對其占地面積，比之迎澤公園還要小上一點。本地居民人數較少，僅有七百多戶，但是隨著它的發展，其名氣已然飄蕩在整個太原，甚至全國。
郝莊老一輩的原住民曾言，以前，這里的耕地可謂是少之又少，在以往的合作社生產模式下，一個老農戶帶著十多個青壯年就能完成整個村子里的耕種，村民的口糧都需要去外面高價購買。
面對這樣的局面，郝莊人實在沒辦法，靠著屈指可數的糧田根本滿足不了全村人的需求。農業上不行，那就只能搞起工業，于是，村委會牽頭先后城里了多個集體企業。一點一滴的積累，就這樣，靠著不屈的精神，郝莊人從無到有，逐漸積累了豐厚的財富。那個年代，一切以經濟為先，靠著流血流汗，郝莊人走向了經濟的成功，但是經濟的成功卻帶來了環境的污染。隨著時代的發展，市場經濟逐漸完善化，社會提倡綠色可持續發展模式，郝莊人開始思考，以后的發展路線該如何規劃，自身的優勢在哪？交通，郝莊靠近太原火車站、建設路、朝陽街以及高速公路，同時離飛機場也非常的近。
機會永遠不是天上掉下來的，是靠著不斷的發掘。利用交通的便利，郝莊人開始走出了一條具有自我特色的發展道路。1991年，在政府的牽頭下，依托之前眾多小企業積攢的啟動資金，郝莊人建立起了第一座服裝批發市場，至今，該服裝城都是標志性產業。
發展永不止步，在之后的幾年時間內，郝莊人利用不斷累計的資金，繼續發展集體企業，各類批發市場出雨后春筍，紛紛開辦。時至2001年，綜合了各個批發市場的資源，郝莊成立了太原服裝城(集團)有限公司，吸納國內數千戶個體經營者進駐。由此，太原服裝城徹底在國內市場打響。
這次，郝莊真的出名了，不論白天還是夜晚，都是喧囂不斷。只有在中華名族最大的春節時期，在外打拼的人們紛紛回家團聚之時，這里才顯得有些靜謐。
經濟的發展帶來人口的流動，郝莊在城市化的道路上也不斷加快。到了2005年，太原市政府將郝莊作為了城市化建設的試點區域。在2008年8月，郝莊村委會正式掛牌更名為社區居委會，作為迎澤區首批完成城市化改革的試點村，其在2011年成為了地區改革的示范村。
三、郝莊城中村改造中存在的問題
（一）郝莊城中村改造存在的的教育和犯罪問題
表1對郝莊19—45歲人群的文化程度調查表
范圍高中初中小學文盲
19—30歲41%29%29%3%
30—45歲25%31%25%17%
從90年代開始，民眾都加大了對城市犯罪的重視程度。一項關于邊緣社區社會穩定問題的研究指出:邊緣社區違法犯罪問題成為影響城市社區穩定發展的主要因素；而且它演變成了全國范圍內都尤為突出的社會問題。
由表可以看出，這些處在勞動力階段的村民群體受教育程度低，阻礙了郝莊與外界關系的交流與發展，使村民思想封閉，更多的注重眼前利益和自身利益，缺乏大局觀念與法制觀念，加上社會管理機制薄弱，容易成為城市藏污納垢的死角和犯罪高發區。
50多歲的郝莊村莊村村民郝駿寶一家六口人，常年住在村里建成的新小區內，一路之隔的老村宅基地上，蓋著兩排三四層、共50多間房子。他說：“2010年前后，家里就沒地了，全靠這些房子每年30多萬元的租金過日子。兒子初中畢業就不上學了，30多歲了也沒個正經干的。”前幾年村里耕地被全部征用后，90%以上的村民靠房租為生，成了典型的“食利族”。成了“食利族”的“城中村”村民，除了出租房子，大多沒其他就業渠道，也不愿就業。一些有錢村民由此染上炫富、賭博、吸毒等惡習，既影響社會風氣，又產生不穩定因素。
眾所周知，在某些區域人際關系不夠順暢、鄰里互動不夠友好、社區活動缺乏，他們的犯罪率比很多地方都要高，這意味著城中村特別地復雜以及擁擠，這些導致了犯罪行為的大量出現。并且，我們還應該知道，因為每個城市都對“邊緣社區”不具備很好的控制，導致很多的違法犯罪問題都懸而未決，促使了犯罪分子有更囂張的氣焰。
郝莊多位村民表示，由于流動人口過多，村里經常發生偷盜、搶劫、強奸、賭博、販毒、賣淫等案件，總讓人“心里不踏實”。太原公安部門數據顯示，僅去年前三季度，發生在“城中村”的刑事案件達7700多起，占全市刑事案件的31%；受理治安案件5.4萬余起，占全市案件的55%。
（二）違法違章建設突出
走進社區，縱橫交錯的道路大多只有兩米左右寬，逼仄處不足一米，僅容行人和電動車通行。道路兩旁滿是五六層高的院落，住滿了租客，一個院落少則十幾人，多則百十人。這些被稱作“握手樓”、“一線天”的建筑和道路間，布滿了電線、管道等。位置好的地段林立著餐館、棋牌館、洗頭屋等營業場所，晚間成了燈紅酒綠的世界。據不完全統計，太原市“城中村”存在的各類安全隱患建筑多達7.5萬平方米。郝莊的村主任坦言：“每天看著那么多隱患，感覺就像在火上烤著一樣！
由于房屋租賃市場不斷升溫、個人非法謀利驅動，城中村宅基地上違法違章加建、改建、擴建行為日趨嚴重，“握手樓”、“一線天”、“吐舌頭”等現象比比皆是，使城中村的問題重中加重、改造難上加難。絕大多數民房是私人違章建造的“六無工程”：1.質量安全隱患嚴重。2.建筑密度高。目前社會流傳的所謂“握手樓”，“接吻樓”,“一線天”，都是城中村特有的現象。建筑密集、擁擠，對居住者的健康不能不造成損害。3.配套設施嚴重不足，與城市基礎設施建設不同步,排水、消防、抗震、抗臺風等防災減災方面存在重大隱患,同時由于布局雜亂,交通、進出十分不便并影響救災應急。4.衛生環境極差，成為城市衛生死角,極易滋生公共衛生突發事件。5.人口稠密，商業活動過度,使居住空間顯得更加擁擠散亂。6.改造無序。在老村改造中,每戶各自為政,把整個村莊變成了混亂的大工地,拆拆建建,建筑噪音、垃圾隨處可聞可見。
由此可知，因為城中村存在很多的盲目建設現象，使得民眾對居住空間的訴求愈發地減小，它不但未能給民眾提供較好的生活環境，而且安全情況也較為嚴峻。城中村與城市作為一種現代住所的要求相差甚遠，并且有時候還達不到農村居住條件。所以先不管城市的整體形象是否被破壞，就居住生活而言，城中村也還需要進一步的完善，而且改造不僅僅是對細節層面的修補，而是需要整體優化以及重建。
（三）城市內中村的失業問題嚴重
城中村除了未能有效地將就業難題進行解決，反而導致了實業問題的出現，這是一種結構性的。很多的勞動力都未能就業，尤其是年齡超過四十歲以上的群體，大部分都無所事事，生活特別閑置。究其原因，是他們不希望就業，或者是不具備就業機會呢？在經過調研后知道，大部分民眾都說明自己不具備就業機會，并不是本身不愿意加入工作。不過，在很多的城中村里，都具備特別濃烈的商業氛圍，多種不同類型的店鋪大量存在，按理說是應該有很多就業機會的。為什么村民喜歡將店鋪租給別人，而不自己經營呢？是因為利潤太低不想干么？其實，除開規模較小的商業外，城中村其實還具備很多不同類型的就業崗位，例如，一些企業內部就有很多的就業空缺，并且很多人員也是外部招聘而得到的。總體而言，城中村的很多就業職位都是從外部招聘而來。就上述失業問題而言，筆者覺得主要是由于下述原因導致的。一是因為很多收入都特別易于得到，并且有很大的持續性以及穩定性，因此導致民眾出現了好逸惡勞的情緒。并且，“村辦社會”的發展路徑讓所有家庭都不用未生活擔憂。二是城中村臟、亂、差的環境連這些村民自己都不認同,而出讓工作機會、選擇失業反而可以顯示自己與外來人口的身份差別。三是以前不同家庭間由于經營模式、種植類型、以及生產技能的不一，使得他們在收入層面有很多的區別，不過現在因為都在相等面積的宅基地上建房出租和參與集體分紅而出現了罕見的平等格局不存在較大的貧富差距，每個家庭也就不再有很多的收入差別，并且由于都在相等面積的宅基地上建房出租和參與集體分紅而出現了罕見的平等格局，不存在很多的貧富差距，很多家庭就不具備了互相激勵以及競爭的發展動力。四是不思進取，不具備滿足當今工商業發展訴求的技能以及知識，不具備很強的競爭能力，無法具備二次就業或者創業的風險，這些都是導致他們不敢進入村外勞動力市場的關鍵因素。
（四）基礎設施不完善，環境臟亂差。
因為城中村的人口數量增長迅速，有很大的密度，村內的公共配套以及基礎設施也不夠完善。城中村的地理位置雖然屬于城市的范疇，不過很多生活習慣都沿用以前，并且由于管理水平不高，導致出現了很多的臟、亂、差現象，而且有很大的消防隱患。
郝莊社區是太原“城中村”的典型代表。筆者在對這個村進行調研的時候發現，部分的租客以及居民都指出，他們周圍的生活環境特別糟糕，并且還時常擔憂安全。其中一個租戶說，臟亂差是“城中村”環境的代名詞。每回到夜晚的時候，村里都充滿了污水以及垃圾，都無處放腳。通過數據可知，太原市“城中村”日產生活垃圾1916噸，占全市的42.6%，其中85.6%的生活垃圾沒有納入城市整體管理；全市“城中村”每天產生污水9.83萬噸，而76.3%的“城中村”沒有配套的市政污水管網。
四、解決對策
因為太原城中村在環境保護、社會管理、就業與社會保障等方面的各類問題，出現了不適應于城市的現代化經濟發展模式，其已經成為了制約太原發展的一個重要因素。當斷不斷反受其亂，在現下，如果還不能完成改革，那么上述問題將會一直延續，即使在今后想要施行改造，其費用與現在也是不可同日而語。所以，太原政府必須高度重視如何加快城中村改造的問題。當然改造是一種對以往模式的變革，必然會有諸多的困難，尤其是在資金、改造的體系制度、改造的過程管理、地方的思想觀念等方面。城中村的改造是一項惠及后代的，科學的發展模式，雖然現在改造的過程異常繁雜，有可能一代人都未必能完成，但是只有我們去了，才能慢慢感受到改造帶來的益處。誠然，改造的過程不可操之過急，要對具體問題具體分析，本著造福百姓的目的，徐徐圖之。
時下是市場化經濟發展模式，在改造的問題上，不僅需要政府的協助，同時開發商和村民的助力也不可忽視，只有在各方的共同作用下，才能實現地方集環境、社會管理、生活方式的一體化改革。城中村的改造任重而道遠，各級政府必須做到科學合理的安排，站在發展的制高點，立足于造福百姓的目的，將改造推行到底。
（一）創造機遇，協調合作
城中村的改造從經濟到制度，從集體到個人，包含了各種相關問題，比如集體土地資源、就業、社會保障制度等。綜合這些方面依賴于政府的一個部分是無法實現的，需要多個部門通力合作。城市的各級政府要積極做好資源的整合和調配，確保順利的推進改造工作，同時在改造過程中要積極組織招商引資，吸引開發商和注入資金參與改造。
（二）盡快出臺城中村改造的相關政策。
城中村改造內涵多重利益的轉化，需要政府從法律、制度等方面出臺相關的支持措施，尤其是關于城中村的就業、補償機制、社會保障、集體資源管理等方面，確實將上述上面的保障機制落實到位，讓群眾放心改造、讓群眾積極參與改造。
（三）引進“以人為本”的管理觀念，重視對人的改造。
改造是把原有的轉變為新興的，那么資產利益如何得到保障，這就是所有村民最關心的現實問題。因此在改造的進程中，核心難點就是在于村民其本身。要積極進行宣傳活動，提升農民的認可度。當下的社會以可持續、綠色環保、以人為本的發展思維進行發展，所以政府需要針對這部分特殊群體展開各類就業培訓、技能培訓、精神建設活動等，加強法制建設，提高村民文化素養，適應于今后的生活。
（四）發揮城市政府的主導作用，實現政府、開發商、村民三方共贏。
改造的主體多為政府、開發商、村民三方參與，而政府作為改造的主導方，需要積極發揮自我引導作用，實現改造的三方共贏。計劃經濟體轉變至市場經濟體的過程中，市場發育度不高，村民自我管理意識不強，此時需要政府的加入，積極引導，促進優勢競爭，以獲得短期的成本收益。參與三方的共贏是改造的核心，也是改造的保障。但凡參與到改造過程中的一方，都是以自我利益為先的，所以需要制定科學、全面的政策用于推進改造，讓三方都滿意。這其中最好的方式就是堅持公平、公開、公正的原則，然后引導三方主體都按照原則辦事，最終促進三方的共贏。
（五）統籌城鄉發展，科學制定涉及城中村的各專項規劃。
城市規劃、城鎮規劃、鎮村級規劃，每一級的改造進程都應該對地方的自然環境已經歷史文化予以保護，根據具體情況制定對應的專項措施，以保證規劃的科學性。政府需要密切關注外來人口和本城自有的低收入居民在生活問題，解決其相應的就業、社會保障等，以保證不出現新的城中村問題。
（六）城中村的改造各地城市政府都在探索，專家學者對城中村改造的研究也方興未艾。為推動太原城中村改造工作，建議:
1.進行深化實地調研，具體把控太原城中村實際情況，發現其中的共性和差異性。精準的把握各個城中村的具體問題，對其分布、嚴重程度、歷史發展等整體把控。具體問題具體分析，抓住核心矛盾，對癥下藥。同時對各個城中村的改造做好總結，對出現的問題以及成功的經驗制定經驗反饋，在后續的改造過程中予以借鑒。
2.盡快出臺從宏觀角度出發的各類指導策略已經配套的制度要求。在當前的城中村改造過程中，其政策上的影響依然存在，因為政策和制度針對的是普遍性的問題，適用度較廣，而每個地方的城中村改造問題又獨具特色，所以需要各個部門的合作，針對具體問題，提出具體的改造方略，利用科學完善的指導方針來推動城中村改造工作的施行。
3.針對太原城中村改造的相關問題進行具體分析，具體對待。政府財政畢竟有限，面對改造過程中的村民再就業以及相應的社會保障問題，還是顯得捉襟見肘。那么，如何才能有效的解決我國社會高速發展模式下面對的，比如為數眾多的外來人口居住問題如何解決？如何吸引開發商主動參與城中村改造？如何利用現有的土地資源滿足城市發展需求？有著太多的問題急待政府和學者們的研究，解決好上述問題，才能有序的、穩定的推進城中村改造的進程。
第9篇: 談一談引導城中村城市化的若干對策
近年來，我國城市化進程不斷加快，其中城市農村改造工程是一項極其重要的改造工程。在我的家鄉也正在推進城鎮化，大量城中村也在面臨城中村改造，這其中所涉及的一些關于城中村改造的問題，面對各種問題，我們應該有相應的管理辦法，讓城市化發展歧途變坦途。
城中村是指在推進新型城鎮化建設進程中，廣大農村的耕地被大量征用，失去耕地的農民仍在原村落居住，但生活方式、收入來源等都發生改變的居民區。廣義上講，城中村是指在快速發展的城鎮化進程中，居住在城鎮，但在基礎設施、公共服務、經濟收入和文化理念等方面落后于城鎮發展的居民區。城中村在一定程度上為城鎮建設做出了貢獻，但是隨著城鎮化水平的提高，城中村與城鎮整體的發展越來越不協調，負面影響越來越突出，迫切需要改造。
通常所說的城中村改造是指物質形態的改造，主要包括對城中村房屋、道路、綠化景觀、社區規劃布局等方面的重建，這種改造的結果還會導致土地所有權屬方面的變革、管理體制的變革、經濟體制的轉型和村民素質的轉型等。城中村改造不僅使村民享有真正意義上的市民待遇，享有均等化的公共配套服務和優美的居住環境，過上高水平的城鎮現代文明生活，而且使整個城鎮環境得到改善，體現社會經濟的發展和時代文明的進步。
城市規劃對城市發展的意義非常明顯，其主要內容應當以城市各項政策為基礎，以此在城中村改造規劃當中強化社會更新、充分發揮出規劃人員左右，并且在促進公眾參與、完善實施評價及反饋制度優化方面加強其先導作用。在整個過程中，要充分體現公共政策的本質屬性，將居民社會保障內容納入社會更新規劃，科學配置教育和就業培訓資源。積極承擔對居民進行職業技能培訓的責任，充分提高他們融入城市社會的能力，最終加快由村民角色向居民角色的轉變；針對城中村居委會在社會公共治理當中的職責，應當強化對居委會的經濟支撐，促使社會事務管理從集團公司當中分離，由此形成全新的管理模式。
針對土地權屬問題的研究，當前土地政策的推行與實施早已成為城市產業引導與城市空間健康發展的重要手段。首先應當做好土地儲備，積極完善土地儲備運行機制，在此基礎上不斷增強政府對于土地資源的管控力度。具體需要結合實際的城中村改造工程實際情況，在今后的規劃工作中，將其作為城市村鎮的公共基礎設施用地加以推廣，從而納入政府土地儲備的范圍。其次，要建立良好的協調和互動機制，重新安排土地儲備、城市更新辦公室和征地拆遷辦公室之間的關系。最后通過拓展資金渠道的方式，廣泛的吸納社會資金參與其中。
主要需要計劃拆遷，促使拆遷工作進展具備一定的靈活性。由于拆遷安置所涉及的不動產處置迅速成為利益沖突的主要環節。拆遷安置這項工作因為直接涉及到居民們的不動產處置問題，因此很容易成為利益矛盾沖突的關鍵點，其針對城中村改造規劃的推行而言意義重大：一是充分依照拆遷可行性研究來針對拆遷費用進行科學估算，并將拆遷費用作為其規劃方案的重要依據。二是應當充分結合近期的改造規劃方案，以此制定出科學合理化的、符合實際情況的編制拆遷計劃，并且需要提前進入其中進行調查，以此來明確界定拆遷范圍當中土地產權關系。三是需要不斷優化市場環境，由此構建和培訓專業化的拆遷服務隊伍，據此來切實提升服務人員的素質，實現工作模式的改革。三是應當不斷優化土地市場環境，需要構建專業化的拆遷服務隊伍，大力體系隊伍當中服務工作人員的素質水平，促使該隊伍真正符合市場發展需求。
總之，淺談城市村鎮改造的運作，并指出了存在的一系列問題，提出了相關針對性的標準規劃和優化措施，對城市村鎮改造進行了規劃。提出了加強規劃對實現公共政策轉變、加強土地管理和調控、搞好安置補償工作的指導作用，以期完善城市村鎮改造規劃，實現城市穩定發展。
第10篇: 談一談引導城中村城市化的若干對策
近年來，我國城市化進程不斷加快，其中城市農村改造工程是一項極其重要的改造工程。在我的家鄉也正在推進城鎮化，大量城中村也在面臨城中村改造，這其中所涉及的一些關于城中村改造的問題，面對各種問題，我們應該有相應的管理辦法，讓城市化發展歧途變坦途。
城中村是指在推進新型城鎮化建設進程中，廣大農村的耕地被大量征用，失去耕地的農民仍在原村落居住，但生活方式、收入來源等都發生改變的居民區。廣義上講，城中村是指在快速發展的城鎮化進程中，居住在城鎮，但在基礎設施、公共服務、經濟收入和文化理念等方面落后于城鎮發展的居民區。城中村在一定程度上為城鎮建設做出了貢獻，但是隨著城鎮化水平的提高，城中村與城鎮整體的發展越來越不協調，負面影響越來越突出，迫切需要改造。
通常所說的城中村改造是指物質形態的改造，主要包括對城中村房屋、道路、綠化景觀、社區規劃布局等方面的重建，這種改造的結果還會導致土地所有權屬方面的變革、管理體制的變革、經濟體制的轉型和村民素質的轉型等。城中村改造不僅使村民享有真正意義上的市民待遇，享有均等化的公共配套服務和優美的居住環境，過上高水平的城鎮現代文明生活，而且使整個城鎮環境得到改善，體現社會經濟的發展和時代文明的進步。
城市規劃對城市發展的意義非常明顯，其主要內容應當以城市各項政策為基礎，以此在城中村改造規劃當中強化社會更新、充分發揮出規劃人員左右，并且在促進公眾參與、完善實施評價及反饋制度優化方面加強其先導作用。在整個過程中，要充分體現公共政策的本質屬性，將居民社會保障內容納入社會更新規劃，科學配置教育和就業培訓資源。積極承擔對居民進行職業技能培訓的責任，充分提高他們融入城市社會的能力，最終加快由村民角色向居民角色的轉變；針對城中村居委會在社會公共治理當中的職責，應當強化對居委會的經濟支撐，促使社會事務管理從集團公司當中分離，由此形成全新的管理模式。
針對土地權屬問題的研究，當前土地政策的推行與實施早已成為城市產業引導與城市空間健康發展的重要手段。首先應當做好土地儲備，積極完善土地儲備運行機制，在此基礎上不斷增強政府對于土地資源的管控力度。具體需要結合實際的城中村改造工程實際情況，在今后的規劃工作中，將其作為城市村鎮的公共基礎設施用地加以推廣，從而納入政府土地儲備的范圍。其次，要建立良好的協調和互動機制，重新安排土地儲備、城市更新辦公室和征地拆遷辦公室之間的關系。最后通過拓展資金渠道的方式，廣泛的吸納社會資金參與其中。
主要需要計劃拆遷，促使拆遷工作進展具備一定的靈活性。由于拆遷安置所涉及的不動產處置迅速成為利益沖突的主要環節。拆遷安置這項工作因為直接涉及到居民們的不動產處置問題，因此很容易成為利益矛盾沖突的關鍵點，其針對城中村改造規劃的推行而言意義重大：一是充分依照拆遷可行性研究來針對拆遷費用進行科學估算，并將拆遷費用作為其規劃方案的重要依據。二是應當充分結合近期的改造規劃方案，以此制定出科學合理化的、符合實際情況的編制拆遷計劃，并且需要提前進入其中進行調查，以此來明確界定拆遷范圍當中土地產權關系。三是需要不斷優化市場環境，由此構建和培訓專業化的拆遷服務隊伍，據此來切實提升服務人員的素質，實現工作模式的改革。三是應當不斷優化土地市場環境，需要構建專業化的拆遷服務隊伍，大力體系隊伍當中服務工作人員的素質水平，促使該隊伍真正符合市場發展需求。
總之，淺談城市村鎮改造的運作，并指出了存在的一系列問題，提出了相關針對性的標準規劃和優化措施，對城市村鎮改造進行了規劃。提出了加強規劃對實現公共政策轉變、加強土地管理和調控、搞好安置補償工作的指導作用，以期完善城市村鎮改造規劃，實現城市穩定發展。
第11篇: 談一談引導城中村城市化的若干對策
一、城中村的概述
隨著社會的迅速發展，城市的規模急劇膨脹，在城市的邊緣地帶發生了日新月異的變化。關于城市邊緣地帶的界定，從不同的研究角度出發，雖然有“城中村”、“城鄉邊緣區”、“城鄉過渡帶”、“城鄉結合部”等不同的描述，但落實到具體的城市地域上，它們都有一定程度上的重疊，甚至有些概念根本上就是對同一地域的不同定義：如周一星教授對北京市“近郊區”地域范圍的描述與顧朝林教授對北京市“邊緣區”范圍的描述其實質內容一致。吳良鏞教授也曾指出城中村是城市與鄉村的交接地區，即位于城市和鄉村之間的過渡地區。
從上述的研究可以看出，城中村是城市化的結果，城中村不和諧的問題也是由于快速城市化所產生的，成為城市化的巨大阻力，不僅對人居環境的塑造以及和諧社區的創建產生不良的影響，而且隨著城市的擴張，城中村問題有進一步擴大的趨勢。解決了城中村存在的問題，也就解決了城中村的民生問題。因此，城中村問題是值得研究和探討。
二、城中村問題的特征
（一）勞動力閑置，整體生存技能不高
農業生產力的提高，不僅滿足了日益增長的人類基本需求，而且導致了越來越多的農業剩余勞動力。工業化的快速發展吸收了大量的農業人口，使之轉化為城市人口，城市圈層式的向外擴展，吞并了周圍的農業用地，失去土地的農民也就由農業人口變成了非農人口。但就適應城市生活的技能而言，這些人普遍一無技術、二無文化、三無任何其他優勢，工業的發展雖然為城中村的村民提供了大量的就業崗位和機會，但處于城市邊緣地帶的農民則感到束手無策，大量農民只能從事簡單的體力勞動，面對復雜的工業化生產則可望不可及。相當部分農民“種地無田，就業無崗，低保無份”。
（二）流動人員大量集聚，環境惡化
在城市轉型過程中，因城中村的行政邊界劃分不明確和管理不到位，城中村就為外來人員暫時的落腳提供了方便。由于生存競爭力的制約，他們大多數只能從事臟、苦、累的行業，不但工作不穩定、收入較低甚至有工資拒付的風險，而且缺乏社會保障、合法權益常被嚴重侵犯。工作上的不穩定往往導致經濟上的困難，甚至難以維持最低標準的生活需要，從而引發犯罪行為，給城中村帶來了社會環境的惡化，嚴重影響人與社會、人與人和諧關系。另外，由于區位關系，城中村常成為工業區污水排放，垃圾隨意堆放等污染嚴重的地帶，生活、居住、生態環境逐漸惡化。
（三）思想觀念陳舊，制約城中村的發展
對于城中村的村民來說，他們祖祖輩輩以土地為生，依靠土地獲取基本的生活資料，對土地有著特殊的感情。在城市化過程中，既使城市政府或工業化的企業提供了一定職業崗位，他們也有十分不情愿或抵觸情緒。再者，在城市政府轉讓開發土地的過程中，村民也從土地上看到了巨大的商機和土地的使用價值，村民對土地的依賴程度和利用方式也發生積極變化。因此，對土地的開發和占有則不擇手段，先下手為強地進行了圈地建房，出租私房的“生財”運動，繼而在整個村中蔓延，并成為“高密度、高容積率”為空間特征的城中村出租屋私宅建設惡性發展的催化劑。這種落后的自私自利、發家致富的思想觀念嚴重影響了城中村健康良性發展，他們缺乏建設和發展城市的義務感和責任感。
（四）產業結構調整帶來的負面影響
城市政府強調產業結構升級，鼓勵資本密集型產業與高新技術產業的發展思路，加劇了失業下崗職工再就業的困難，使結構性失業問題更加突出，對于處在弱勢群體的城中村的村民來說，無疑是雪上加霜，始終處于競爭的被動局面，痛恨城市化剝奪了他們賴以生存的土地，激化了村民與社區或地方政府部門的矛盾，增加了社會的不安定因素。
三、解決城中村問題的建議
（一）優化城中村與城市的空間結構布局
城中村的租住問題，可以通過城市經濟總量的擴大和產業結構調整來解決，在城中村改造的過程中，通過調整城市空間結構，尤其是產業結構、改善優化城中村的區位條件，結合城中村村民就業技能的實際情況，建議將一些產業技術含量不高、基本能滿足村民就業要求的產業布局在城中村的區域許可范圍之內。同時城市政府可建立多核心、多組團的發展格局，降低城中村人口聚集密度，分解分流外來人口的能量關系，改善城中村的社會、文化、衛生居住環境，緩解城市交通、公共服務設施的壓力，分散城市發展的機會和能力，吸納、化解城中村的矛盾，促進城中村良性互動發展。
（二）消除制度不到位的管理缺陷
在改造和發展城中村時，城市政府要積極引導市場進入，協調市場規則，健全相關法律法規，完善公共政策的服務力度，創建以城市帶動鄉村發展的新機制。公共政策作為政府調控利益主體，利益集團之間關系的基本工具，應具有鮮明的“價值立場”，即應按照“公平邏輯”，優先關注、關心和救助社會弱勢群體。社會保障制度是國家社會穩定與和諧發展的基石。所以，要構建和諧發展的城中村，就要掌握和了解城中村存在的問題、性質和治理原則與方法，將城中村居民的子女教育、失業保護、防病治病納入社區管理，并建立以養老保險、醫療保險和最低生活保障為主要內容的社區社會保障制度，承擔社區居民就業和社會保障的救助責任，保障城中村居民的利益不受侵害，避免補償不足而產生負面效應，實現社會的總體和諧與公平。解決好農民尤其是失地農民和進城農民工的社會保障問題是緩解與抑制社會問題的重要措施。
（三）充分發揮城市規劃的作用
在當前城市化進程加速發展的形勢下，要打破規劃上的城鄉二元結構，把城中村建設納入統一的規劃管理，進一步增強規劃意識，通過統一規劃，統一布局，推進城中村基礎設施建設，實現公共設施資源共享。在具體實施過程中，建議按照節約利用資源的原則和小區化、公寓化的形式，建設一批具有樣板效應的城中村，帶動其他城中村的建設。避免大規模推倒重建現象發生，對于一些富有地域特色的村莊盡可能保留其原有的空間結構，延續其文化文脈，遵循規劃建設的“門檻理論”。城中村不是貧民窟，更不是難民營所在地，他們和城市富人享有同等的權力。城市規劃、住房建設塑造的是一種凝固的社會架構，如果這種凝固的架構是以貧富分化為前提，那么就可能把已有的貧富差別固定下來。這對社會而言，是莫大的威脅。
（四）完善文化教育功能
對于城中村而言，由于外來人口的大量匯集與本土居民在有限的就業空間中產生了一定的競爭矛盾，以及在多元文化、多種生活方式、人生觀、價值觀相互沖擊的條件下，迫切需要加強和完善文化教育功能。首先要創辦創業就業培訓機構，幫助無業、失業人員獲得創業和就業的知識技能，并為創業人員提供創業啟動資金扶持。其次要培育健康的社區文化，可以從居民的風土人情、飲食習慣、建筑空間特色、建筑環境特色、建筑格局特色等方面人手，培育出具有人才型的市民素質，學習型的社區風氣，創新型的社區主流文化。再次可建立健康的社區心理。健康的社區心理有助于建立和維護社會的穩定。它不但可以使社區成員之間形成互幫互助的社區文明氛圍，也可凝聚社區成員的歸屬感和責任感，齊心協力，共同建設好城中村健康的社會環境。
四、結語
城中村的形成和產生實際上是社會經濟發展中一個必然現象，當前，構建和諧社會的一個重要任務就是關注民生問題，逐步縮小城鄉之間發展的差距、解決城中村人口的生活保障問題。生計問題是人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。文化教育是民生之基，創業就業是民生之本，收入分配是民生之源，社會保障是民生之安全網。因此，當前解決城中村的問題，對維護社會穩定和社會公平，促進社會和諧及可持續發展，具有十分重要的意義。
第12篇: 談一談引導城中村城市化的若干對策
摘要：城中村是指由于城市的迅速擴展而包裹在城市地域中的農村居民點。由于我國長期實行的城鄉隔離制度造成的管理上的缺陷，使得城中村出現建設管理混亂、居住環境惡劣等問題，已嚴重影響到城市的整體發展，給城市日常管理和進一步發展，造成很多困難。隨著唐山市經濟的快速發展，越來越多的工業企業項目落戶高新區，使得高新區內可建設用地的規模越來越小，相反城中村的建設用地數量越來越多。這些城中村由于環境雜亂，公共設施不足，交通堵塞，市政管網缺乏等已成為影響城市景觀和制約城市發展的重要因素。因此，如何進行城中村改造，實現土地的集約利用，提升產業園區發展的總體實力和品位，成為高新區當前最為緊迫與關鍵的問題之一。
關鍵詞：城中村；城市化；改造；規劃
在城市建設與發展過程中，每一座城市都會遇到“城中村”改造問題。這是因為“城中村”指的是位于建成區邊緣、規劃建成區范圍之內、已被建成區包圍或半包圍的村莊。這些村莊在城市規模不斷擴大、城區不斷向外拓展中不斷地改造成城市建成區。因此，“城中村”改造的過程就是城市建設發展的過程。這項工作是城市發展的需要，是推進城市化的需要，是改善城市環境和提高城市質量的需要，是盤活城市資產、提高土地利用率的需要，也是控制各個“城中村”自行盲目發展、違法城市規劃布局所引發出的諸多違章建筑的需要。
以唐山市高新區為例，“城中村”改造的過程就是城市建設發展的過程。高新區規劃面積31平方公里，建成區人口由10萬增長到200余萬，高新區現轄20個村，目前中心區9個村已全部納入全市城中村改造計劃。新劃轉的11個村，按照外環線10公里之內全部納入城市總體規劃的要求，也將全部納入城市建設范圍。在未來幾年內，高新區城中村改造將全部完成，高新區村民變市民就要變為現實。
一、城中村改造將要面臨的主要問題
1.市政基礎設施配套差。
2.公用服務設施不配套。銀行儲蓄網點少、面積小、服務差、水平低；科教文體衛等設施不能滿足需要，餐飲、修理、商貿等各項配套設施嚴重不足等。
3.城中村傳統的村落文化面臨斷層。在城市文化和大量外來人口的沖擊下，城中村傳統的村落文化面臨衰落，同時，村民的角色又沒有轉變成現代城市市民，村民面臨角色轉變的陣痛。
4.城中村村民的就業率普遍較低。
二、根據上述的問題。對城中村改造提出以下的建議
1.實行分類指導與“一村一策”相結合的改造策略
城中村改造，既要根據城市未來的發展方向確定改造的目標和方向，又要根據城中村的具體特征，采取“在整體改造戰略上實行分類指導，在具體改造措施上實行“‘一村一策’相結合”的改造策略。實行“成熟一村、改造一村，加快成熟城中村的改造與防止新城中村的產生相結合”的指導方針。
2.嚴格執行《中華人民共和國城鄉規劃法》。在今后規劃建設中要符合規劃要求、規劃布局和規劃內容。小區建設要尊重村民意愿，體現地方特色，依據“城中村”的具體地理位置，因地制宜的規劃、建設。
編制“城中村”改造規劃，一要堅持將建設現代化大城市與推進新農村建設相結合，系統規劃、分布實施。二要堅持從環境生態性、生活舒適性和居民方便性等“三性”原則，做到優化組合，合理布局。三要將居住形態、社會形態、生活形態與城市協調統一，使“城中村”真正融入城市之中。四要堅持以人為本、實用為先；精心規劃、綜合環境注重居住、休閑、服務相配套，努力做到設施齊全、功能完備、環境優美。
3.統籌考慮“城中村”居民的社會保障問題。一是參照外地的做法，要按照城鎮職工最低檔的養老保險標準制訂“城中村”的養老保險政策，使“城中村”居民真正與城市居民同等看待。二是要做好失地農民養老保障辦法與城鎮居民養老保障辦法的銜接。沒有實行“城中村”的失地農民，要先實行失地農民養老保險辦法，實施“城中村”后，原村民將不再繼續享受新型農村養老保險和農村養老保障，建議全部轉為城鎮職工養老保險或城鎮居民基本養老保險。三是要從政策上解決養老統籌資金問題。主要從四個方面解決資金：一是村集體房產土地轉為國有出讓土地，從房產資產拍賣所得中解決；二是對未利用地和農業用地實行統征，農村勞動力安置費直接用于養老保障資金；三是政府對征地村要繼續留有發展空間，發展空間土地由政府回收，按商業用地標準返一定比例給村里；四是市、區政府補助。
4.積極發展現代服務業，優化第三產業結構。為進一步優化第三產業結構和提升城市功能，高新區在有選擇地發展傳統第三產業、努力提高就業水平的同時，要注重加強發展現代服務業，積極吸引高端人才來我區就業。目前高新區已經出臺《鼓勵和支持發展現代服務業的指導意見》，對包括總部經濟、金融服務、現代物流、高端中介服務、服務外包等行業進行重點鼓勵。現在發展現代服務業的配套政策已經齊備，以后的重點工作是要加強對相關項目的招商引資。
第13篇: 談一談引導城中村城市化的若干對策
摘要分析了推進城中村發展中存在的問題及引發的原因,并從強化規劃引導,推進城中村物質形態城市化;消除城鄉差別,促進城中村社會管理形態城市化;加強教育培訓,實現城中村完全城市化等方面提出發展對策,以供參考。
關鍵詞城中村;發展;存在的問題;原因;對策
中圖分類號TU984.114文獻標識碼A文章編號1007-5739(2010)23-0397-02
城中村是我國城市建設進程中的一種特有現象,是城市化快速發展中出現的一種新的社會問題,也是城市發展面臨的難題。在城市化、工業化快速推進的背景下,深入研究探討城中村如何發展的問題,打破目前這樣一個盲目、被動、低速發展的格局,增加搶抓機遇的意識,樹立大氣魄,提升大境界,統一思想認識,調整產業結構,創新工作機制,找準發展路徑,充分發掘發展空間,推進城中村經濟跨越發展;加快實現城中村從農村向融入城市轉變、從農民向居民轉變,真正將城中村管理完全納入城市政治、社會管理體系中,納入城市福利與公共產品分配體系中,從而加快實現農業向二、三產業轉變的歷史性跨越[1-4]。
1存在的問題
1.1文化素質問題
城中村村民受教育程度普遍偏低,由于農民科技知識低下,對新事物、新技術缺乏認識,從而阻斷了接受新事物、學習使用新科技的能力,存在嚴重的“等、要、靠”思想。這些認識制約了社區文化的快速健康發展,導致城中村城市化進程的被動和激進化,使傳統農村文化尚未轉變為現代城市文化,物質財富急速增長并未帶來村民素質迅速提高;加之本地文化與外來人口帶來的外地文化的沖突,使村民城鄉二元性和社會邊緣性凸顯[5]。
1.2現實生活問題
城中村村民土地被征用后,要將村民轉變為居民,村委會改為居委會困難眾多。目前的現狀是大多數城中村的村委與居委會合并為社區委員會,村民仍保留農業戶籍,沒有轉變為居民,形成二元結構,給城市管理及社區建設帶來困難。根據國家和省的現行政策,村民能享受到計生、建房、殯葬、參軍、子女教育等優惠政策,而轉變成居民后就不能繼續享受,村民不愿轉變為居民。村民擔心身份轉變后,原有的集體財產、集體經濟等利益分配受到影響。同時,歷史上長期的城鄉二元分制,使教育資源向城市過度集中,村民普遍文化素質不高,一些城中村的村民由于有高額房租收入,生活相對富裕,就業高不成低不就,無所事事。一些經濟條件差希望就業的村民,在城市就業競爭中處于明顯的弱勢,發展面臨許多困難。從理論上講,城市化進程加快,為城中村村民生產、就業提供了更多條件,但事實并非如此。在喪失基本生產資料,由農民轉變為市民后,自身素質低,勞動技能單一,限制了村民參與市場競爭的能力。不愿從事勞動強度大、收入不高的工作,只依賴村里股份分紅和出租房屋收入維持生活,使村民在就業等方面存在的城鄉差別,也使村民難以獲得與城市居民平等的待遇。此外,普遍存在的規劃滯后、社會治安混亂等問題,嚴重影響整個城市現代化進程。
1.3“寄生型、外生式”村集體經濟問題
城中村村民由于保守和小農意識根深蒂固,普遍存在“小富即安”心理,缺乏干大事創大業的開拓進取精神,導致發展集體經濟觀念弱化,氛圍不濃。隨著改革的不斷深入,城中村村民發展集體經濟的意識逐漸淡薄,認為黨的政策是鼓勵發展個體經濟、民營經濟,發展集體經濟已經過時,認為搞市場經濟就是誰有本事誰致富,只要經濟發展了,農民富裕了,有無集體經濟無關緊要;也有人認為現在國有企業都改制了,各地都在放手發展個體私營經濟,再提發展村集體經濟是走回頭路,不合時宜。導致城中村集體經濟以三產尤其是純土地出租等為主業,經濟收入依賴出租房租金、政府或開發商征地補償金,為典型“寄生型外生式經濟”,村民家庭收入主要源于集體分紅和出租屋收益[6]。
2引發城中村問題的原因
2.1城鄉二元結構矛盾是直接原因
隨著發展加快,計劃經濟時期二元體制缺陷在城市化發展中的制約作用越來越突出。二元土地管理制度使農民憑借村集體土地使用權,成為“食利”階層,導致城中村經濟增長的外生性。二元行政管理制度使城中村仍保留農村行政建制,在一定程度上導致村集體經濟利益與城市公共利益發生矛盾。
2.2人口增多與土地短缺是根本原因
城市快速發展,需征用周邊農村耕地獲得擴展空間,于是周邊農村逐漸被納入城市,形成城中村。以失去土地為代價的城市人口不斷增加,社保壓力越來越大。由于配套制度缺乏,使城中村村民難以獲得平等教育等社會權利。同時,土地成為稀缺資源,城中村仍保留農村傳統宅基地和一部分村集體土地,地價上漲使村民得到以建房出租或土地出租為主要收入來源的機會。安于現狀,不思勞作,使自身發展和城中村發展處于停滯狀態,此外,城中村村民和城市人口之間發展機會的不均等,也制約著城中村發展和城市化水平的提高。
3對策
3.1強化規劃引導,推進城中村物質形態城市化
將城中村納入城市發展軌道,一是實現城中村物質形態城市化,在規劃中,應立足長遠、統籌考慮、高標準制定城中村發展規劃。即打破原行政村區域界限,搞好與城市周邊環境和設施銜接,提高土地集約利用率和基礎設施共享率。二是堅持政府調控,市場引導,充分發揮土地等資源市場運作效率,同時確保村民、開發商、政府三方利益的共同實現。推進城中村物質形態城市化,從而達到改善居民生活,提升城市競爭力的目的。
3.2消除城鄉差別,促進“城中村”社會管理形態城市化
推動村委會向社區居委會轉變,運用城市社區的管理體制對城中村進行管理。一是通過健全管理機構,轉變管理職能,使其納入城市統一管理體系。二是通過逐步縮小城中村與城市在社會保障等方面的差距,實現城鄉一體化,最終使城中村完全納入城市發展軌道。
3.3加強教育培訓,實現城中村完全城市化
一是用先進文化塑造村民思想觀念,通過教育指導,逐步改變部分農民依賴思想,樹立正確擇業觀念。二是通過就業技能培訓,提高村民就業能力。三是為村民參與勞動力市場競爭、進行自主創業提供良好的政策環境和必要的信息支持,使城中村村民完全融入城市經濟生產和社會分工中,逐步實現城中村思想觀念和生活方式的城市化。
4參考文獻
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[6]城市化進程中的“城中村”改造[J].中國經濟報告,2010(4):123-127.
第14篇: 談一談引導城中村城市化的若干對策
摘要：改革開放以來，在一些經濟發展較快的地區，由于城市建設速度加快，導致城市用地緊張，把以前圍繞城市周邊的部分村落及其耕地納入城市建設用地的范圍，在這些用地上原來的行政村被“卷入”城市，形成現在許多的城中村現象。本文參照深圳城中村改造的成功經驗進一步探討“城中村”改造的可實施性。
關鍵詞：“城中村”現象;透視分析;城市化;改造對策
一、“城中村”的特征分析
城中村是城市化推進過速的產物。隨著城市化進程的加速，城市用地的急劇擴張，越來越多的村莊被納入了城市建設用地范圍之內。在發展的初期，政府因無力妥善安置村民，不得已預留一些村民居住和維持生存的空間。這些地塊和以前的村民住宅用地基本保持集體所有制性質不變，實行農村管理體制，形成了相對封閉的小社會。城中村所在的街道又難以按照城市管理體制實施管理。這種城鄉二元管理體制，實際上使城中村處于“兩不管”的狀態，造成城中村的規劃、建設、管理長期處于混亂無序的狀態。當前，城中村普遍存在的基礎設施建設薄弱，村內建設混亂，環境衛生惡劣，社會治安復雜等問題，已經嚴重影響到城市化進程的推進，影響到城市整體形象功能的發揮。
1、空間形態和內部功能與周圍環境的劇烈反差：
全國快速城市化進程中，一部分地區由于規劃跟不上或者沒有按照規劃及時實施及規劃管理不嚴和政策的引導不當，在由第一產業向二、三產業轉型的過程中，發生村鎮用地范圍內用地功能混亂的現象。居住、工業、商業等用地相互交織，綠化、停車、疏散等公共空間用地幾乎為零，建筑物雜亂無章，建筑密度高達60%―80%。村民建房一般建至3―4層甚至6―7層，容積率超過3.0甚至4.0。日照、采光、衛生、通風等居住自然條件相當惡劣。其次，這些地區城市基礎設施和公共設施建設嚴重缺乏，道路狹窄一般寬度為6-7米甚至3-4米不等，并且曲折、不成系統，無法滿足居民的使用和停車、消防的基本要求。市政設施缺乏導致經常性內澇，尤其北方城市冬季不能及時清掃積雪導致冰雪消融時環境臟亂差的現象。學校、幼兒園、醫療衛生、市政公用設施、人防等設施的數量和質量更無從談起。再次，“城中村”是一個充滿矛盾的地域空間，人口構成混雜，人群密度大而社會管理薄弱，外來人口較多管理不到位，亂搭亂建、亂堆亂放導致社區環境臟亂差，社會治安問題較為突出，人口組成包括本地村民、城市人口及外來流動人口。這些不同地域、社會地位、心理價值、籍貫、語言的群體在此匯集產生了文化上的沖突和融合。
2、用地、人口的性質和規模難以界定：
首先，《城市用地分類與規劃建設用地標準》中對這類用地的性質一般歸為E6類用地(村鎮建設用地)，但其又處在和城市用地交錯位置，用地功能難以用城市用地分類標準進行界定。其次，居住在這些地區的村民既能享受到城市居民所能得到的一切公共服務設施，又能享有國家賦予農民的特權，占地建房和計劃生育方面的特殊政策。傳統的城鄉二元結構所帶來的農業人口和非農業人口之間的差距在這里蕩然無存。城市總體規劃中計算城市人口時又難以分類，難以統計;另外，這些地區具有優越的區位優勢和低廉的建設成本，使出租屋(村民自建房)，生意異常火爆。同時，第三產業的發達和出租屋帶來的大量流動人口也使得這里人口構成復雜，相應的帶來了諸多的社會問題。
3、行政體制和管理機制上的混淆和疏漏。
首先，在農村行政體制上村集體一把手說了算，很多鄉村干部不懂規劃，不知道盲目建設是違法的，會帶來嚴重后果，相反還認為是做了好事。有的甚至將村集體土地出租、買賣，給國家和集體利益造成了重大的損失。其次，村民很少有人過問村集體利益及資產，村里很少或者不召開村民代表大會，管理上存在很大漏洞。在農村城市化發展的今天使得“城中村”的管理建設顯現出了諸多問題。
二、“城市里的鄉村”的負面影響
1、土地資源的浪費
“城中村”的土地資源由于缺乏統一的規劃、建設和管理，造成土地的占有率高，利用率低，產出率更低，形成不了開發的規模效益，破壞了城市土地利用的整體性，造成城市土地資源的嚴重浪費，“城中村”所具有的優越的區位優勢和低廉的價格使這些地區不規范的房地產“二級市場”特別活躍。一方面，對城市規范化的房地產市場形成了不公平競爭;另一方面，使本應屬于城市房屋、土地使用的交易收益流入個人或某些單位的囊中，房屋、土地收益流失。
2、從社會、文化發展上的種種弊病
社會發展要求“改善醫療、重視教育、增加就業、提高人口素質等”，由于“城中村”內的村民和外來的暫住人口由于歷史的原因普遍文化素質不高，再加上改革開放以后富裕的物質生活，容易滋生游手好閑、惟錢獨尊的價值觀念，缺乏在文化和專業知識技能上提高的動力。如果不及時進行更新改造，將引發諸多社會問題，使整個社區的生活質量下降和惡化，導致穩定的社會結構趨向于動蕩。
3、從政策方面分析
“城中村”這種獨特的發展模式，使得普通的城市居民很難去理解和關心這些地區的村民，而村民本身也缺乏參與城市生活的追求，從而形成公眾參與的盲區。
由于“城中村”涉及“三農”中許多深層次的問題，現在城市規劃管理部門對“城中村”的存在和發展還缺乏系統的研究，無法形成一個明確的政策，這和城市這幾年新區建設量太大，政府無暇顧及這些地區的發展有關。
三、“城中村”改造的新嘗試
1、本地區“城中村”問題影響
改革開放使我市的城市建設突飛猛進，并迅速朝著現代化的方向發展。城市化及城市的發展，村改居政策的實施使“城中村”村民變成城市居民，邁出了縮小與“城市人”身份差距的第一步。但是，由于這些“城市單元”仍然實行農村集體所有制和農村管理體制，成為“城市里的村莊”。由于經濟利益的驅動，村民紛紛在彈丸之地隨意建設、加層、搭接出租房，建了不少“握手樓”、“貼面樓”、“連體樓”，致使基礎設施適應不了人口密度增大的要求，出現了消防隱患無法消除，疏散通道、水、電、下水管道和地基等難以承受的問題。同時，居住人口密集造成的環境衛生惡劣、社會治安混亂等現象成為城市管理的死角。所有的這些問題，嚴重地影響到我市城市綜合競爭力的提升、城市功能的發揮、旅游城市形象的樹立和城市現代化的推進。改造“城中村”，是實現農村城市化、推進城市現代化的需要，是社會發展的要求，勢在必行。
2、深圳“城中村”改造經驗
以深圳為例，近幾年在政府對“城中村”改造的支持下，村干部群眾，依靠自己的力量，在改造“城中村”的試點中取得了明顯的成效。
“城中村”改造涉及戶籍制度、土地利用制度、財政體制、投融資體制等多方面的問題。面對問題，地方政府鼎力支持村股份公司實行“統一組織、統一設計、統一建設、統一管理”，堅持“自行改造、整體重建”。村股份公司在上級的支持下創造了靈活的融資機制。由股份公司擔保、銀行貸款、政府貼息，在建戶出資，工程竣工后，銀行把貸款轉成樓宇按揭貸款，各戶按揭年限三到十年不等。由于領導高度重視，村干部群眾擰成一股繩，使工程提前六七個月竣工。新住宅區的設計和建筑，體現了當地特色和城市文化的品位。規劃全面考慮市政設施配套，道路、幼兒園、青少年活動中心、老年娛樂室、圖書館、健身房等，“城中村”改造取得了成功。
深圳“城中村”改造之所以成功，一是政府掌握了管理社會的主動權，土地資源得以有效整合。政府的管理工作由被動變主動，管理成本有所降低。在新住宅區內，制定了居民規范準則、外來人員入住規定等等，出租屋也納入了社會化的規范管理，良好的內外環境吸引了更多的“打工族”入住。這種管理是由過去的“人治”向“法治”轉變，使社區管理走上了良性循環的軌道。同時，把村民原有的宅基地、村集體土地變為國有土地，使地價升值;政府通過合理調整住宅和商業用地，合理規劃布局和公共配套設施，使居民的住房面積、居住環境都大為改善。二是村民向居民轉變。在改造過程中，事事都與干部群眾商量，征得同意后才定案實施。不僅增強了干部群眾的民主法制觀念，還加強了基層民主法制建設。在管理體制改革方面，由過去的村委會變成了居委會。城中村被改造為現代城市社區，人們從物質生活到行為方式和思想觀念，逐步與城市人融為一體，生活水平和質量都大為提高，從而加快了城市化步伐。
“城中村”是城市發展到一定階段的特殊現象，改造“城中村”是城市化進程中必須破解的一道難題。深圳城中村改造的實踐，為“城中村”改造提供了寶貴的經驗。
四、“城中村”合理城市化對策
1、“城中村”改造，必須以思想觀念更新為前提。
要在大范圍內進行“城中村”改造，必須大膽解放思想，不斷更新觀念。各地“城中村”的狀況不同，干部群眾的思想水平、物質基礎不一樣，解放思想、更新觀念的任務各有側重。政府要重點圍繞加快建立和完善社會主義市場經濟體制和機制，強化市場經濟觀念和城市經營理念，在改進工作作風、加強服務上下功夫。“城中村”的干部群眾，要富而思進，加快城市化步伐，樹立向現代城市人轉變的觀念。
2、“城中村”改造，必須遵循科學規劃、為城市發展留下空間的原則。
總結其他城市“城中村”改造規劃的經驗，重要的是規劃要有前瞻性和科學性，做到一二十年都不落后，以適應城市發展的需要。規劃要與城市化水平相適應，高起點、高標準地完善市政公用設施，完善環境規劃和空間設計，特別要注意保護國土資源和防止環境污染。建成完善的、相對獨立的、體現出地區和民俗特色的新型旅游城市和城市文明社區。
3、“城中村”改造，必須以推動經濟和社會發展為出發點。
改造是否推動經濟和社會發展是衡量“城中村”改造成功與否的一條根本標準。從充分挖掘土地利用的潛力，改善居住環境，提高人的整體素質著眼，提升無形資產和有形資產的價值，以獲得最大的經濟效益和社會效益。改造后的住宅區，應能達到房屋面積增加，居住環境優美，服務功能齊全的標準，這樣才能獲得良好的市場效應。
4、“城中村”改造，政府必須始終堅持依靠村民自己搞改造的原則。
“城中村”改造，觸及到群眾的既得利益。要從實際出發，在不損害國家利益、集體利益的前提下，給群眾一些政策性的補償和一定的資金扶持，使群眾得到實實在在的好處。制定符合實際的補償政策。即：在建期的貸款利息由各區財政全額補貼;區政府撥出部分啟動資金，作為基建前期市政配套建設補助費;妥善安置村民過渡房，合理補貼村民拆遷損失費;分別情況，給予面積補償;原村集體在舊村改造范圍內的留用地、工業用地，同樣與住宅用地一樣免交有關費用，并納入統一規劃、改造，土地升值的收益由村集體、舊村居民共同享有。在正確制定和運用政策的同時，充分發揮“城中村”黨組織、群眾自治組織、股份經濟組織的作用，號召干部、黨員起模范表率作用，調動群眾參與舊村改造的積極性。
5、“城中村”改造，必須實行政府調控與市場運作相結合。
“城中村”改造是是城市化進程中的一件大事、難事。這其中既有做群眾思想工作的難度，又有實行政策補償的難度，還有成本投入的難度。如何破解這一道道難題?深圳城中村的改造經驗是把政府調控與市場調節結合起來運作。比如，改造一個“城中村”需要龐大的資金，這一大筆錢從哪里來?單靠某一方面的投入是不夠的，必須多元化融資。除了群眾集資一部分、銀行貸款一部分、財政情況好的補助一部分以外，要用優惠政策激起投資者的投資興趣，以此吸收大量的民間資本，從根本上解決建房資金缺口的困難。又如，建房質量的好壞，與房產開發商的綜合素質直接相關，只有靠市場規則公平運作，在公平、公正、公開招標中競爭，杜絕“寫條子、拉關系、用物質打通”等歪門邪道，才能把一些開發商中的佼佼者挑選出來，保證高質量完成“城中村”改造的任務。再如，通過舊城改造新建的住宅，面積增加了，質量標準高了，居住環境改善了，要按增值的市價租賃出去，也要善于通過市場來運作，才能收到好的經濟效益。因此，只有把“看得見”的手和“看不見”的手結合起來運作，才能闖出一條“城中村”改造的成功之路。
6、“城中村”改造，還必須與加強城市社區建設和村民就業相結合。
首先，接納“城中村”市民的城市社區，要全面推行勞動預備制度，各區勞動就業培訓機構為“城中村”居民進行專門培訓。培訓措施有聯合辦學、短期技能培訓等。就業措施有獎勵自主擇業、進行創業資助、社區招工等。政府還需充分利用市、區、街道、社區居委會四級勞動就業網絡，為農轉非居民提供推薦就業服務。使“城中村”居民就業納入社會再就業工程，為“城中村”居民改變以前的靠集體分紅和出租房屋的謀生方式提供了機遇。實現謀生方式的職業化，是“城中村”居民從農村村民轉型為現代意義上的城市居民的最重要的標志。其次，要針對農民變市民這類人群的特點，最大限度地發揮社區管理和服務的功能。要進一步明確工作方向、對象、職責、方式、作用，把社區辦成新型市民之家。社區要以居委會為核心，圍繞居民群體“求安、求樂、求知、求富”的心理和要求，采用大眾喜聞樂見的有效形式，開展各種有益的群眾性的活動。把“知識技能推廣、防火防盜安全措施、優生優育政策、健康向上的文化娛樂形式”等寓于各種活動之中。潛移默化地進入市民頭腦，落實到創新實踐中去。要通過社區優質服務、優良管理，全面提升新型市民的整體素質，把城市提升到一個更新、更高的層次，使城市的經濟建設、社會穩定得到更快更好的發展。
參考文獻
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[2]陳鵬.“城中村”改造的策略轉變.規劃師，2004，(5).
[3]周銳波，閻小培.“城中村”文化透視.規劃師，2004，(5).
第15篇: 談一談引導城中村城市化的若干對策
摘要：城中村是城市化進程中必然產物，隨著城市建設的迅速推進，農民可耕作的土地被國家逐步征用，村莊被逐步包圍，而村民集聚而居的村莊仍然存在，遺留的土地、生活方式及管理制度等仍保留傳統農村特征。為加快城市新區建設，拉大城市框架，提升城市品味，城中村改造勢在必行。文章以浙江省寧波市象山縣為例，對此進行了探討。
關鍵詞：城中村改造城市規劃困難對策
中圖分類號：F292
文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2013）01-039-03
一、城中村基本情況
浙江省象山縣的丹東、丹西街道行政區域78個村莊，可劃分為三類：一是建成區內完全沒有農用地的“城中村”；二是城區毗鄰土地被收儲或留有部分農用地的“城邊村”；三是仍有大量農用地，已納入城市遠期規劃建設的“城郊村”。筆者為方便起見，將以上三類統稱為城中村，主要有以下幾個方面的問題。
1.村莊規劃落后，現代城市難以相容。城中村大多沒有規劃，住宅、商業、工業和農業生產等用房混雜。城市規劃控制后，除有些村民擅自建房外，很少有按城市規劃新建的房屋。村莊建筑密度大，風格單一，品位低，與象山縣現代生態旅游濱海城市要求不相協調，影響城市綜合景觀。2001年，象山縣城市總體規劃出臺后，初步統計有60%以上村莊都涉及城市道路和公建等設施拆遷。
2.村莊用地粗放，土地資源浪費嚴重。村民住宅都為低層（1～2層）房屋，90%為一戶一宅，10%一戶多宅，多數為本村村民，也有少數外地常住戶，合法建筑容積率在0.7左右。房屋布局不合理，村內空閑地多，多數無法利用或難利用。如黃家塔村128戶村民，已有村莊建設用地89.9畝，還有缺房戶40戶，需向村外擴展宅基用地20畝，按改造后安置用地62畝對比，該村將粗放多用地48畝，城區各村在不同程度上都有這種浪費現象。
3.違章建筑泛濫，外來人口集聚。由于城市多年規劃控制，村民建房得不到及時解決，加上外來人口劇增，有大量出租房需求市場，多數村民在自家庭院、自留地及承包地上違章搭建出租房和其它房屋，特別是“城邊村”更為突出。如上半河村70戶村民212人，就有1000余人外來人口租住，村內擠滿人，有的還在村外違章搭建違法占地7畝左右。出現廢品回收站、油污處理點、小販經營場所等，成為城鄉藏污納垢之所。盜竊窩贓、聚眾賭博，鬧事斗毆等社會丑惡現象時有發生，給社會治安問題造成很大壓力。
4.環境質量低下，基礎和社會服務設施落后。城中村集體經濟仍比較薄弱，村集體或政府對村基礎設施投入較少，大多村莊地勢低洼，臺風季節經常受淹，有的村莊淹水達1米左右，抗災能力低；村中供水、供電、電信、煤氣、排水等市政設施不完善，隨意拉線鋪管隨處可見，排污不暢，垃圾成堆，環境“臟、亂、差”；道路狹窄彎曲，消防通道嚴重受堵，存在著嚴重的消防安全隱患；村內生活服設施缺乏，多數村莊沒有規范的幼兒園、公共文化娛樂場所，沒有衛生服務站等服務設施，村民社會保障滯后。
5.村莊管理混亂，社會矛盾突出。城中村都保留農民集聚而居的農村生活方式和傳統的管理體制，又與城市緊密相連，容納于城市之中，形成城鄉并存的二元結構。普遍存在以下矛盾：（1）城市規劃控制同農民宅基用地建設需要之間的矛盾，出現大量違章建筑和土地違法交易。（2）村莊本位主義與服從城市規劃建設需要之間的矛盾，出現部分村民阻礙城市建設土地征用和道路等公共設施建設拆遷工作，借集體或其他團體名義要挾政府及建設單位獲取個人利益。（3）村民生活保障和城市建設提前儲備用地之間的矛盾，許多農民過早失去土地后，生活保障問題得不到落實，存在就業難、醫保額少、無養老保險等現象。同時政府低價征用和高價出讓土地造成農民心態失衡，對舊村改造要求獲得利益的期望值很高。（4）村基層組織權力之爭和村民內部派系斗爭等內部矛盾，隨著城市建設帶動周邊村莊經濟迅速增長，村基層組織權力之爭更加激烈，有些村班子缺位，組織渙散。村民關系復雜，帶有情緒和派系之爭，少數不良分子開始蓄意破壞、搗亂，阻礙拆遷改造工作。
二、城中村改造面臨的主要困難
城中村改造是一項宏大的系統工程，涉及經濟社會發展等各個方面，其出現的問題是城市建設過程中必須解決的問題。主要困難有：
1.思想不統一，工作缺少合力。城中村改造涉及計劃、土地、規劃、建設、街道、財政等多個部門的職能，需各部門統一思想合力工作。象山縣城中村改造客觀上說，還沒有形成一種合力，各自為政，缺少銜接。由各部門共同討論制定的象政辦發[2004]110號《關于加快城區改造實施意見》文件，在具體實施中仍有部門指導思想認識不到位，對改造模式、程序和優惠政策等存有異議，卻又沒有及時根據各自職能提出調整方案，采取更好的辦法。出現改造主體、規劃選址、規劃條件、安置用地面積難確定，項目審批及程序操作不能按文件規定順利進行，各環節不配套，大小事務都要通過縣政府多次協調解決，有的還不能解決，制約改造進度。
2.政策配套滯后，程序難以操作。城中村拆遷改造以征用集體土地拆遷村民住宅為主，有關政策在全市內都不盡一致，不夠完善，表現為：（1）象山縣以村自主改造模式有別于寧波市內其他縣市以政府統一拆遷改造模式，政策上有很多不能類同，程序不一致，給我們項目報批帶來了困難。如村民余留安置用地就不能以村經濟組織為主體報批，余留安置用地不得按市場評估價補交出讓金轉讓等。在村民都能夠自愿接受改造的情況下，報批手續仍十分繁多，程序復雜，挫傷村民自主改造積極性。（2）寧波市里原有政策中有些主要條款，在象山縣試點改造實施中，難被農民接受。如調產安置政策，在250m2內按擁有合法房產等同面積為標準實行調產安置，該規定使經濟困難、房屋少的村民得不到公平的安置補償，執行政策受到抵觸，普遍要求安置與原有房產分離，每個村民都應平等享受農村宅基地政策，在250m2內平等享受安置房屋。（3）縣里改造配套政策不夠完善，城區改造配套政策已顯滯后，原有的實施細則和拆遷補償標準等規定，操作性不強，拆遷標準粗略又不靈活，使評估不能正確、公平地體現實際價值，試點改造工作中，進度已明顯受到影響。 3.規劃導向不夠明確，缺乏總體改造計劃。城區內村莊改造規劃目前還沒有一個明確的方案，也沒有將城中村改造納入區域性的開發規劃，改造缺少計劃性和前瞻性。村莊修編的規劃大都是在原村莊上進行適當調整，拓寬道路，擴展用地，仍保留原有小村莊和農村一戶一宅的居住特點，與現代城市集約用地、規范建筑的社區建設要求有很大差離。改造村莊缺少整體規劃的引導，哪些村莊需要整村拆遷改造，哪些村莊需要完善村莊規劃進行道路拆遷改造，哪些村莊需要合并選擇統一安置區進行異地改造，還沒有根據象山縣城市總體規劃功能布局、公建設施建設、城市建設計劃、村莊集體留用地規劃、土地利用規劃、房地產宏觀調控政策和經濟狀況等要求，出臺詳細的改造規劃和總體實施方案，改造帶有隨意性，政府缺乏主導作用。隨著城市進一步推進，城中村矛盾會更突出，改造時間更緊，難度更大。
4.政策優惠力度不夠，整村拆遷改造缺乏信心。象山縣與廣州、深圳等外地優惠政策比較力度不夠，整村拆遷改造按村莊現有建設用地（包括紅塊圖）實行等地調換，多數村民缺乏信心。主要原因：（1）改造集約下來的余留安置房用地，按土地市場評估價20%～25%補交給國家出讓金，財政增加了收入，村民只享受到很少部分利益，還不能達到村民最低要求。（2）道路等公建設施拆遷村民住房，政府把應該出資的補償費納入等地調換的安置用地內，由村莊自行處理，不給予資金補償，使村自主拆遷改造成本明顯增加，有些村莊最低利益不能保障，改造難以啟動。（3）近幾年國家房地產宏觀調控，房地產形勢并非像前些年火爆，市場運作競爭不激烈。
5.村集體經濟薄弱，改造工作技術力量不足。城中村改造工作面廣、政策性強，從政府職能和角色看，不宜包辦拆遷、開發建設、安置和房屋出售等一切事務。從村集體本身的職責、人員素質、技術力量及其本位利益等角度看，存在許多不足和不宜之處。所以，以村經濟合作社為主體，自主改造實踐中，雖有很多成功之處，但村里無法獨立操作，只有由政府把關，幫助操作，做好全面服務工作，才能完成。目前，縣公共建設管理中心，只有一個科室3至4人從事工作，存在力量不足，協調乏力，權責不對稱的情況，改造工作步履艱難。
三、城中村改造的對策建議
針對象山縣當前城市改造存在的實際問題，要推動城中村改造工作，必須按照國務院《關于控制城鎮房屋拆遷規模，嚴格拆遷管理的通知》精神，從社會和諧穩定發展的大局出發，堅持正確的輿論導向，做群眾耐心思想工作，充分發揮村民自主改造的積極性。制定統一改造政策，堅持統一標準、公開操作、依法拆遷，堅持等地調換、補償自給、讓利于民，堅持統一規劃、統一開發、統一管理三項基本原則。以群眾滿意為標準，認真擬定改造方案，切實為民謀利益，維護廣大群眾的合法利益。
1.正確認清形勢，認識改造重要意義。正確認清城中村改造形勢，是推進城中村改造的基礎，當前象山縣城中村改造面臨良好的機遇。城中村改造是一項政府和廣大群眾都能夠獲得“雙贏”的實事民心工程，對構筑和諧社會，發展象山縣經濟具有戰略性的意義。城中村改造有利于改變城市整體面貌，提升城市品位；有利于改善村民生活環境，提高村民生活質量；有利于合理利用集約用地，發揮土地效益，增加財政和農民收益；有利于城市公建道路等設施順利建設，拉大城市框架，加快推動新城區建設；有利于拉動全縣經濟增長，促進兩個文明建設和社會全面進步。
2.理順各項關系，加強組織領導。按《象山縣城市建設征用集體所有土地房屋拆遷實施細則》中規定，縣各級部門和街道，根據各自職責，協同做好城中村改造工作。（1）明確職責，理清主管部門和被管理單位之間的關系。城中村改造主要涉及集體土地的政策處理，縣國土資源管理局是象山縣征用集體土地房屋拆遷的主管部門，建議專門設立一個管理科室，及時出臺相關政策，對從事縣城中村改造的單位、拆遷人以及被拆遷人加強政策指導和業務管理，要求各部門積極配合，理順省、市審批操作程序，加快改造工作。（2）理清國家、集體、村民之間的關系，在村民自愿的基礎上積極開展改造工作。城中村改造要讓百姓真實了解實際得到的利益，真正享受到國家的優惠政策和集體利益。通過民主推選成立村級改造議事及工作小組，直接接觸村民，做到公開信息、公平補償、公正處事，使大多數村民支持改造，形成良好的改造氛圍。（3）理清城中村改造專設機構的職能關系，加強隊伍建設。縣公共建設管理中心是城中村改造專設機構，法律及法規上都沒有明確的行政職能，現有的工作職能只能依附于有關部門發揮作用，涉及集體土地的要依靠土地部門，涉及部分國有土地的要依靠建設部門。建議專設機構的應對口歸屬，配備專業人員，加強隊伍建設，必要時成立集體土地房屋拆遷公司，或者抽調土地、建設、規劃、計劃、街道等有關部門專職人員合署辦公，它對城中村改造成敗起著至關重要的作用。
3.統一規劃引導，確定改造實施計劃。城中村改造專項規劃和改造實施總體計劃，應是象山縣開展城中村改造的首要任務。科學的規劃是“龍頭”，它能夠杜絕新“城中村”的產生，防止城市改造重復建設，能夠合理消化土地存量，有效控制房地產年增量。一要遵循城市總體規劃和土地利用總體規劃，補充城中村改造規劃內容，完善總體規劃，及時調整土地利用規劃，保證安置用地落實。二要區別對待“城中村”、“城邊村”、“城郊村”三種不同類型村莊改造的詳細規劃和實施計劃。三要充分考慮縣對房地產市場宏觀調控政策，以及改造地塊土地政策和經濟上是否具備可行性，在計劃內分片安排，成熟一個改造一個。具體按以下方案進行：（1）規劃選址。按照就地、就近安置原則。“城中村”外遷安置的，在城東、城西規劃兩處安置用地，可通過“城邊村”整村拆遷改造統一解決安置用地；“城邊村”和公建設施涉及拆遷量大的“城郊村”，要求其進行整村拆遷改造，結合土地征用和村集體留用地進行就地安置，也可在本村或他村進行地級差價補償調整實行異地安置；“城郊村”原則上在村內空閑地上及村邊緣土地上安置，符合條件的小自然村按村莊拆擴并要求合并改造。（2）建設條件。以保證安置區幾十年規劃不落后，具有中檔及以上品位。以提高容積率，集約用地，提高土地效益為原則。規劃“城中村”、“城邊村”以多層為主，鼓勵建設小高層和高層建筑，嚴控低層一戶一宅建筑。城郊村以聯體房建設為主，鼓勵建造多層復式房。（3）安置面積。對完全失土的“城中村”外遷拆遷戶轉變集體土地為國有土地性質，由政府統一落實安置區，按國有土地拆遷政策規定實行調產安置或安排經濟適用房解決；對有足夠宅基地及有大量耕作土地的村莊，制定統一辦法和標準落實安置面積，確保村與村之間平衡。可以按村現有的建設用地加上村缺房戶及公建用地進行等地調換，確定凈土地安置面積，或者按農村宅基地管理辦法要求，按村常住總農戶數（包括依法可分戶的農戶）每戶250m2或以內安置房建筑面積，以安置建筑面積和容積率關系確定村安置用地面積；政府再對改造集約出來的建設用地，根據土地的實際價值，給予適當資金返還，加以調節。（4）實施計劃。改造規劃按分步實施、先易后難、先急后緩的原則實施，根據每年房地產需求量多少來控制改造量。為加快改造速度，縣房地產開發用地盡量要滿足城中村改造需要，保證每年整村改造1至2個村，落實外遷安置200至300戶。 4.明確改造模式，規范操作程序。按象山縣“政府主導、自主改造、市場動作”的城中村改造模式，靈活確定主體，做到合法程序，按規范操作，簡化各個環節。建議按以下規范程序操作：（1）村集體申請。以村民自愿改造為前提，以村支部、村委會支持開展具體工作為基礎，規定要有80%以上村民簽名同意，并由所在街道審核同意后，向縣公共建設管理中心提出申請。（2）縣政府確定改造項目。按縣城中村改造專項規劃和改造實施總體計劃要求，由縣公共建設管理辦公室報縣政府，組織有關部門論證，對條件成熟的村莊予以批復，防止一哄而上。（3）各部門各司其職，相互配合。先由規劃部門選址，劃定紅線，確定規劃條件（或詳細規劃），由土地部門確定安置用地面積。由縣公建中心及街道組織村基層組織和村民開展具體工作，討論確定村民安置和拆遷補償方案及其它配套問題，搞好市場評估。由計劃發改局立項及有關部門辦理招標所需的手續。由有資質單位制定改造項目招投標標書，由土地管理部門組織，在縣招投標中心進行公開招投標，招標內容包含改造代建項目和土地使用權出讓等內容，一次性綜合處理。（4）拆遷、建設、安置。村經濟合作社按程序領取房屋拆遷許可證，委托有資質的評估單位評估，與拆遷戶簽訂拆遷補償安置協議書，妥善處理好臨時過渡，然后實施房屋拆除、地塊的改造開發建設、權證登記和安置房分配工作。
5.抓緊完善政策，加快落實改造措施。城中村村改造政策主要是土地政策、舊房拆遷補償政策和優惠政策。（1）把余留安置用地中的政府收益納入村莊改造進行市場公開處理，以村經濟合作社為拆遷主體，整體報批用地，對余留安置用地按市場評估價補交出讓金，作抵價抵押轉讓給代建單位，允許進入市場。也可以把村莊改造成本及要求納入政府土地市場公開處理，即村民的回遷安置用地由村經濟合作社直接報批用地，余留安置用地納入土地儲備，把村莊改造成本及要求作為余留安置用地公開招、拍、掛的前置條件，直接出讓給開發商，政府依據市場地價按規定補交出讓金的標準收取出讓金，余額全部返還給改造村莊。村民回遷安置房統一按國有劃撥用地供地，余留安置用地按出讓用地供地。為了穩定社會和房地產市場調控管理，對村民回遷安置房屋在取得合法權證五年內規定不得轉讓。（2）城中村改造是否合理化主要是舊房拆遷安置補償政策，象山縣主要依據是象政辦發[2004]195號《象山縣城市建設征用集體所有土地房屋拆遷管理實施細則》和象價[2004]66號《關于城市建設征用集體所有土地房屋拆遷補償安置有關價格和費用的通知》文件。在試點工作中仍有許多規定有待調整完善，特別是安置辦法和舊房補償標準，應盡快出臺更具體、更符合實際、更便于操作的配套政策。（3）城中村改造是否人性化在于改造優惠政策，象山縣改造優惠政策優惠幅度仍有余地，可對地段差，公建設施占用多、村莊建設用地不足的整村改造村莊給予適當傾斜，在規定應交費率、建筑容積率上以及調整部分村集體留有用地等辦法，再給予優惠配套政策，調動改造積極性。
6.加強與社區結合，綜合解決各類配套問題。城中村改造完成舊房拆遷和安置工作后，必須與街道和民政部門聯系，解決配套問題，促使農村體制向城市體制的整體轉換，傳統農村居民向城市居民演變。（1）正確處理好集體經濟。在改造過程中對村余留少部分土地進行一次性處理，收儲或集體回收委托街道統一土地流轉和按約定協議處置；落實村集體留用地，按縣集體留用地政策處置和使用；全面進行清產核資，處理不良資產和債權債務，實行集體經濟股份制改革。（2）逐步撤村改社區。安置小區建成后，一切都按社區要求配套，處理好村民安置區的物業管理等問題，促使村委會向社區轉換。（3）完善社會保障體系。在農村現有的保障機制中，允許選擇與城市居民同等保障機制。處置集體經濟時，首先解決村民養老、醫療、就業等社會保障問題，確保村民無后顧之憂。
參考文獻：
趙紅平.關于城中村改造的思考.價值工程，2011（21）
第16篇: 談一談引導城中村城市化的若干對策
城中村存在的問題
1、人口雜亂。城中村是由村民、市民以及流動人口混合構成的，流動人口成為了主要的犯罪群體，治安形勢非常嚴峻。
2、城市規劃滯后，違法違章建筑比較集中，“一線天”、“握手樓”、“貼面樓” 等風景獨特。由于房屋的密度較高、采光通風的條件較差，村民的居住環境也比較差。
3、基礎設施不完善，衛生條件很差。各種管線雜亂無章，排水排污不暢，垃圾成災。街巷狹窄、擁擠，存在嚴重的消防隱患問題。
4、土地使用存在諸多問題。宅基地、工業用地、商業用地相互交織，非法出租、轉讓、倒賣，管理混亂等。
城中村改造的原因
由于城中村集體土地的邊緣性、稀缺性、區位性、固定性、多樣性、復雜性以及相比較于國有土地使用權的低廉性，因此它擁有者旺盛的需求市場，土地使用權的差別使得“城中村”得以客觀的存在，那為什么要改造呢?
1、城中村存在著大量的違章違規建筑，而且還沒有任何規劃，也沒有建設部門的批準。
2、存在者大量亂占、亂圈地，且非法租賃土地的現象。
3、城中村中有大量以土地入股，開辦各種實業的現象，還有用集體土地作抵押貸款的行為。
4、有用集體土地進行非法的房地產開發、經營等。
城中村改造的補償標準
1、宅基地補償
不同地區的補償標準是不同的，一般情況下，一線城市一戶宅基地可以置換300平方米同一地段的高層住宅。這是政府倡導并決定的補償方式，這也是底線，不能低于這一標準。當然各村基本參照此標準履行，也有個別村甚至會提高補償標準，比如將300平方米一套的面積發給本集體組織村民。
2、臨時安置費、搬遷費
臨時安置費按15元/平方米計算，搬遷費按10元/平方米，按兩次計算，這是截至2011年的標準。不過最近國有土地征收拆遷將該兩項數額進行了提高。城中村改造補償想必也會參考此標準進行相應提高。
3、地上房屋補償款及裝修款
無明確具體標準可供參考，一般由評估機構進行評估確定，當然評估機構有評估具體標準。屋內裝修補償基本類似。
4、停產停業損失
該項費用主要針對營運性房屋進行的補償，如對沿街門簾、在城中村內的企業或公司進行的停業期間內補償的損失，一般由協商確定或評估確定。
5、拆遷獎勵
各村制定各村獎勵標準，不能統一。
6、電器移機費
一般按照市場價位進行補償，目前家用電器移機費：空調200元一臺;有線電視150元一戶;電話移機88元一部;熱水器100元一臺等。如果拆遷時市場價格有所提高，也應當相應的提高補償。
7、其他補償或補助
各村根據以上標準或參考以上標準的基礎上，另行對困難住戶或另行支付和補償費用，這主要由村集體組織通過補償方案確定，因村而定。
