管理是指某一組織的管理者通過實施計劃、組織、領導、協調、控制等職能，協調他人的活動，使他人與自己共同實現既定目標的過程。它是人類各種組織活動中最常見、最重要的活動。 以下是為大家整理的關于稅務稽查中物業管理企業的涉稅問題與對策探析的文章6篇 ,歡迎品鑒！
第一篇: 稅務稽查中物業管理企業的涉稅問題與對策探析
稅務稽查執行是稅務稽查程序中的最后一個環節，它是根據審理作出的各種決定書送達被執行人，并督促或強制其依法履行的活動。執行效率的高低，執行效果的好壞，直接關系到稽查質量的高低，影響稽查的打擊力度和稽查的社會形象。盡管《稅收征收管理法》賦予了稅務機關相應的權力，但實際工作中，由于種種因素的影響，執行工作面臨著很多困難，執行難成了制約稽查工作順利開展的“瓶頸”。
一、 目前稅務稽查執行面臨的實際問題
1、法律限制造成了事實上的一些想逃避法律義務與法律懲罰者的可逃空間與時間。
（1）一般稅務執行中的問題。一般稅務執行的具體送達方式主要有直接送達、委托送達、留置送達、郵寄送達、公告送達五種。實際工作中直接送達、郵寄送達可行性較強；留置送達關鍵是“見證人”誰來當，法律未明示到底什么身份可以做“見證人”，通常理解“一個執法行為的主體”不應成為“見證人”，故稅務人員不應成為“見證人”，則事實無人愿做這招人仇恨的“見證人”；同樣委托送達無人愿做“受托人”則就無法采取此辦法；公告送達需要見諸適當的媒體，則將會需要相當的費用。所以一旦受送達人逃匿或拒絕、進而郵寄被諸如“查無此人、查無此單位”等理由退回，則相關法律文書就很難甚至無法送達受送達人，而送達相關法律文書是后續執法行為的首要條件。
（2）稅收保全、稅收強制執行中的問題。實際工作中，按法律規定被查對象簽收《稅務處理決定書》、《稅務行政處罰決定書》后15日內繳納稅款及其滯納金、罰款；過期不繳，則稅款可責令限期繳納，限時一般為15日。如果仍然不繳，則對稅款及其滯納金實施稅收保全、稅收強制執行措施；罰款則需稽查對象既不執行也不申請復議或者起訴的，方可實施稅收保全、稅收強制執行措施，此時限為法律文書履行期限屆滿3個月后。上述均必須按程序操作，否則將違法。這些前置條件與時限在保障納稅人的合法權益方面起了積極作用，但約束了稅務人員執法行為的實施，造成了事實上的一些想逃避法律義務與法律懲罰者的可逃空間與時間。
2、案件移送司法機關處理在實際操作中存在一定的難度。
（1）對涉嫌犯罪案件證據標準的認定問題。實際中，由于在證據的時效性、合法性等問題上，稅務機關與公安機關的認識不同、角度不同、手段不同，因而對案件的取證要求也不一樣，造成稅務機關的取證材料不符合公安機關的立案要求和標準而影響了案件的移送。
（2）對涉稅犯罪案件定性標準的認定問題。稽查執行環節主要移送涉嫌逃避追繳欠稅罪案件。但目前法律法規對如何認定納稅人為了不繳納欠繳的稅款實施了轉移或隱匿財產的行為，如何界定稅務機關無法追繳欠繳的稅款沒有進一步的司法解釋，取證非常困難，從而直接影響案件的定性和移送。
（3）移送司法機關處理的案件數量問題。現行移送標準移送案件將是一個不少的數量，對公安機關經偵部門造成一定的工作壓力，公安機關也表示，就目前公安機關的人力、物力是難以承受的，這將影響到辦案的效率和效果。因此在執行中造成案件移送難、結案難的問題。
3、銀行、公、檢、法等部門未完全履行協稅護稅的責任和義務，在一定程度上影響了稅務稽查執行工作。
（1）納稅人的全部真實賬戶難以全面掌握。由于受客觀因素影響，銀行向稅務機關提供的納稅人銀行賬戶不夠全面，稅務機關難以全部掌握納稅人真實的資金往來情況。而且有的銀行出于自身利益考慮，往往并不積極主動地配合稅務機關對案件的查處。當稅務機關要求查詢、凍結欠稅人銀行賬號時，采取拖延、包庇甚至通風報信的辦法，以各種理由阻撓工作的開展，使稽查執行工作處于被動局面。
（2）稅款優先原則未能完全體現。公、檢、法部門在查處經濟案件和處理經濟糾紛時，往往偏重于債權人的利益。如欠稅人財產被法院查封并處理時，法院往往沒有按照《征管法》第四十五條的規定對欠稅人的財產進行分配，也不會通知稅務機關，待稅務機關知道情況時再向法院提出行使稅收優先權追繳稅款時已為時已晚。同時，由于目前法院對稅務案件的移送、稅務機關申請行使稅收優先權、代位權和撤銷權都沒有明確的工作指引，實際執行起來比較困難。
4、其它執行無法到位的現象。
（1）小型個私企業、商貿企業檢查后難以執行。這些企業規模小，基礎管理薄弱，往往一查出問題就逃之夭夭，無法執行。
（2）無資產企業難以執行。有些企業資不抵債，或所拍賣財產不足以抵繳稅款。
（3）有的企業在產生查補欠稅后，在破產清算期間不主動向稅務機關報告，且清算機構也未能將有關情況及時反饋，《征管法》中的稅收優先原則不能得到很好體現，因而檢查稅款無法執行。
（4）一些疑難案件和大要案件，由于檢查、審理的周期都較長，一般短的兩三個月，長的有半年甚至一年，等到執行時，企業經營情況、資產情況都發生了改變，因而執行起來比較困難。
（5）轉辦案件難執行。一是內部轉辦案件。如一部分舉報案件、納稅評估移送案件等，往往是經營不善、內部矛盾激化、難以為繼的企業，由于執法責任，不查就是不作為，但查出來后執行又十分困難，有的甚至連送達都比較困難。二是由公、檢、法、司等部門轉辦的案件。這些案件查處時間要求緊，絕大部分已經進入司法程序，有的案件的偵查已經進入倒計時。而稽查部門在查處這些案件時仍必須按規定程序逐步進行，等到程序走完，再去執行時，司法部門早已審判終結，并已判處相關罰金，法人已判刑，企業很可能因此而倒閉。因此稅款執行已十分困難。
（6）協查案件存在時間上的不確定性，有的案件時間跨度相當長。收到協查函進行檢查或協查回復定性處理時，有些企業的情況已經發生變化，有的已變更，有的已注銷，盡管案情明確，但稅款入庫已無法落實。
（7）企業采取轉移資產等逃避納稅義務的行為。一些企業在被查處偷稅行為后，面臨追繳稅款、加收滯納金、處以高額罰款等，采取轉移（出售）資產、另起爐灶、假停業等方法，逃避納稅義務。上述行為進行十分隱蔽，無法跟蹤與取證，使稽查執行工作十分被動。
（8）其它特殊原因造成的稅款執行困難。比如在查處和執行過程中企業法人或老板因突發事件死亡等情況。
二、 加強稽查執行工作的對策思考
1、法律授權為稽查執行工作松綁。修訂相關法律條款，盡快發布有關司法解釋，增強稅收保全、稅收強制措施的可操作性，不予想逃避法律義務與法律懲罰者的可逃空間與時間。積極考慮在稅務部門內部成立自成體系的獨立受理涉稅案件的稅務警察和稅務法庭。當前應盡快降低法院對稅款的執行費率。目前法院對稅款的強制執行費率在2.5%左右，執行費在執行前都要有稅務部門代付。如果提請法院執行的案件，連法院也執行不到位的話，執行費就得有稅務部門開支，這無形中加大了稅收成本和稅務機關的執行風險，客觀上增加了稅務稽查執行的困難。
2、構筑嚴密的協稅護稅網絡，保障稽查執行工作開展。一方面，銀行、公、檢、法等部門應切實貫徹落實新《征管法》的有關規定，積極履行協稅護稅的責任和義務，對不配合稅務機關甚至干擾、阻撓稅務機關查處案件、追繳稅款的行為，要嚴格按照新《征管法》的有關規定進行追究和處罰。另一方面，要建立健全信息共享制度，稅務機關必須盡快與工商、國土局、法院等政府部門、政法部門建立起納稅人守法經營與誠信納稅信息網絡系統，實現信息資源共享。
3、建立專業化的納稅能力評估體系，加強執行基礎建設。納稅能力評估是稅務機關對納稅人經營綜合狀況進行調查，確定納稅人實際償付稅款能力的一項專業化極強的工作。納稅能力評估結果，是稅務機關實施法定追繳欠稅措施的重要依據，在客觀、充分的納稅能力評估基礎上，有針對性地實施稅收保全、強制措施，保障稅款的及時入庫。
4、將執行工作前置，使執行工作及時有效開展。將執行環節的準備工作前移至稽查環節進行，確保執行工作有效地開展。如檢查時一旦發現被查單位有偷稅情況，即責令其在稅款預儲賬戶上備足相關存款，并復印其解款憑證，否則可通過停供發票等辦法對其約束；又如稽查人員在進行稽查檢查時，要求納稅人對其銀行賬號、存款金額和擁有所有權的無形資產、固定資產、流動資產極其抵押、質押、留置等狀況以及債權債務情況進行確認，以便為執行環節依法實施各項法定措施提供客觀的依據，特別是可作為確認涉嫌“逃避追繳欠稅罪”、實施代位權和撤銷權的依據。
5、稅務報對“公告”免收費用。真正使“公告送達”發揮作用，讓想逃避法律義務與法律懲罰者無理可逃、逃無可逃。
第二篇: 稅務稽查中物業管理企業的涉稅問題與對策探析
隨著房地產行業的迅猛發展，物業管理行業應運而生，成為新興行業。物業公司大致分為兩類，一類是房地產公司設立的物業公司，法人代表與房地產公司相同，這類物業公司致力營造良好的樓盤形象，為房地產公司樹立品牌，物業管理較為規范，工作人員及投入較多，每個樓盤開盤后逐步納入物業管理，并為房地產公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業公司非房地產公司設立，而是為管理某些樓盤或單位物業而成立的物業公司，其管理物業規模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。
一、物業公司的收入及征收特點
（一）規模較大的物業公司的收入及代收費用包括：物業管理費收入、租金收入、經營停車場、游泳池、各類球場等公用設施收入、清理生活垃圾收入、物業大修收入、中介收入、廣告收入、其他收入及代收水費、電費、燃氣費、房租、維修基金、暖氣報裝費、排污費、寬帶入網費、有線電視入網費等。一些規模較小的物業公司只有以上項目中的幾種收入。
（二）物業管理行業企業收費及收入現狀。
1、物業收費面對的是廣大業主，個性千差萬別，收取難度不一，部分業主因房屋質量問題、物業服務質量問題、業主已入伙但未實際入住等因素拒交物業費。造成部分物業費收入不能到位。
2、部分物業公司物業費收取未能按照物價部門批準標準收取，在實際收取中采用低于批準的物業費標準收取物業費，再綜合入伙率、入住率、物業費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業費征收率在30%---80%之間。部分物業公司存在微利經營、艱難經營狀態，少數物業公司需房地產開發公司的補貼收入才能略有贏利。
二、物業管理行業企業在涉稅上存在的問題及成因：
（一）收入不真實。主要表現在以下幾種方式：
1、部分收入不入賬。業戶在繳納物業費或租金時，未能索取發票，部分物業公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計收入。
2、收入不確認，記入其他應付款等科目。部分物業公司在取得物業管理費收入或租金收入時，暫掛預收款、其他應付款等科目，以收入不能確認為由，不計入收入，造成預收款、其他應付款科目余額較大，收入長期得不到確認，收入與其物業管理規模不相符。少數物業公司以住戶裝修保證金抵業主應繳的物業管理費時，不作收入處理。
3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業費少收兩個月或幾個月；對新入伙戶一年收半年；為房地產公司介紹他人買房，減免當年物業管理費等方式，相應減少了公司應收物業管理費收入。形成應計收入而未計的情況。
4、應收取的物管費以“工資、費用”的形式減少收入，少數物業公司在收取單位物業管理費時，未按規定開具發票，而是以工資、日常發生的費用等方式，向對方取得該部分物業管理費，不入賬或不作收入處理，從而少計收入。
5、補貼收入記往來賬。少數物業公司對于房地產公司物業管理補貼收入，不作收入處理，長期掛其他應付款，以暫借款的名目，少計收入。
（二）納稅申報不規范
1、納稅義務發生時間的變化形成會計準則與稅法差異，造成營業稅當期計稅依據不準確。就一次性收取的物業管理費或房屋租賃收入，根據《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）中第五條“關于納稅義務發生時間”的規定，單位和個人提供應稅勞務、轉讓專利權、非專利技術、商標權、著作權和商譽時，向對方收取的預收性質的價款、包括預收款、預付款、預存款、預存費用、預收定金等，其營業稅納稅義務發生時間按照財務會計制度的規定，以該項預收性質的價款被確認收入的時間為準。也就是說發生在2008年的上述業務可以按照財稅[2003]16號文件規定執行。2009年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營業稅暫行條例》第十二條規定，營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得營業收入款項憑據的當天。第二十五條第二款規定，納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。其納稅義務發生時間具有了收付實現制的特點而不完全屬于權責發生制的性質，在會計處理與稅法存在差異的情況下，應按稅法規定辦理。物業公司應在收到款項時一次性申報營業稅，而不需考慮所屬期。部分物業公司在收取物業費等款項時，采用預收款方式，一次收取半年或一年的物管費等，根據所屬期按月分攤結轉收入，按結轉收入申報營業稅，而不是一次性全額申報，按月分攤方式既不符合稅法規定，稅務機關也很難把握，難以核對，會造成申報和稅務管理的混亂，同時滯延了應納稅款。
2、代收費用扣除不規范。國稅發[1998]217號《國家稅務總局關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》規定：“物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業稅‘服務業’稅目中的‘代理’業務，因此，對物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業稅。”部分物業管理公司向其他公司收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費，不作為計稅依據申報繳納營業稅。隨著社會的發展，代收費用中的暖氣報裝費、排污費、寬帶入網費、有線電視入網費等代收費用政策上未明確是否要繳納營業稅。代收的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租等費用長期掛其他應付款，歷年結轉，既反映不出代收的手續費，也反映不出其余額中有多少是代收費用，長期掛賬幾年的其他應付款未結轉收入申報稅款。
3、跨年度租金收入企業所得稅問題的政策因素。《企業所得稅法實施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產生歧義，但第十九條第二款規定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現，對租金收入的處理作出了具體規定。一次收取跨年度租金收入應一次結轉。根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）關于租金收入確認問題規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業所得稅法實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。
按照以上規定，筆者認為，企業的跨年度租金收入在2008年1月1日前可按年度分攤結轉，2008年度、2009年度則應全部結轉，2010年1月1日后則可一次結轉或按年分攤結轉。在實際工作中，一次結轉還是按年結轉這兩種觀點一直存在，大部分企業的表現形式為按年分攤結轉，主管稅務管理部門予以默認，實際操作上兩種情況都存在。
（三）發票使用不規范。部分物業公司在收取個人業主物業管理費時使用自制收據收取物業管理費，而在收取單位物業費或出租給單位使用的門面時才使用稅務發票，從而造成未按規定向業主開具發票。一方面是業主索取稅務發票的意識不強，按入伙時簽訂的物業管理合同或租賃合同的約定付了物業管理費或租金后，索取稅務發票的意識不強，合法權益未能體現；另一方面，物業公司開具發票的意識不夠，收取款項時未向業主開具稅務發票，或出于某種目的，向個人業主收取款項不開具稅務發票。部分物業公司申報營業稅等稅款后，未領購相對應的發票，造成應開具而未開具發票、可以領購又未領購發票的現象。
（四）賬務不健全或不建賬。部分規模較小的物業公司人員少，收入成本核算簡單，設立簡易賬或不建賬，不能全面反映收入、成本、費用等情況，稅務機關不能掌握其真實的收入、費用等情況。
（五）稅務管理部門收入難核實。采用自制收據收取的應稅收入是否全部入賬核算方面同時也就相應地存在問題，稅務部門在核實物業公司管理情況時，可能調查到物業公司管理了多少幢、多少套，但入住業戶多少則較難掌握，已入伙業主也有長期不在的情況，已入住的業戶物業管理費也存在征收率的問題，并不能100%到位。物業面積、入住率、征收率、物業收費標準與實際收費標準的差異，物業公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務機關核實收入難。
三、管理措施
（一）宣傳與輔導。一方面稅務機關要加強對物業公司行業政策的宣傳與業務培訓，加強涉稅輔導，向企業財會人員宣傳行業最新政策，提升財會人員對政策的正確理解，準確、及時確定收入，誠信納稅，提高企業對稅收的遵從度。另一方面要通過多途徑向業主宣傳，提高業主索取發票意識，把索取發票當作一種常態，形成維護自己的合法權益的一種習慣。
（二）規范使用發票，強化“以票控稅”。1、物業公司使用稅控機向業主開具機打發票，但大部份物業費需管理人員上門征收，適用于自行繳納物業費率較高的單位，并且允許該部分企業領用定額發票，方便物業公司因業主未自行繳納而需上門收取物業費。2、領取定額發票，但業務量較大的企業領用發票的數量較大，使用也不是很方便，適用于規模相對較小的企業，3、領用裁剪式發票或允許企業自行印制專業發票，稅務機關加強控管。4、建立發票違規舉報制度，打擊發票違章行為，規范發票開具和使用，維護納稅人的合法權益。
（三）日常管理。建立物業管理明細臺賬，企業每半年報送一次納入物業管理的樓盤、房屋、門面相應的入住、使用及收取物業管理費情況，主管稅務機關在審核后可建立相關動態臺賬，后期的每期數據應呈遞增狀態，如發現異常，及時跟蹤管理。稅務機關應加強稅源調查，實地調查、詳細了解企業物業管理項目，各小區物業面積，入住情況、門面出租情況，物業費收費標準、其他經營項目等情況，與企業自報資料進行比對，分析異常，加強巡管。
（四）規范納稅申報及賬務管理。規范企業的納稅申報，企業應及時確入收入，明確應稅收入、應稅代收費用對應的應納稅種納稅義務發生時間，及時、準確申報納稅。引導企業規范建賬，規范各科目收入、費用、成本的確認，如各項收入、發生的費用、各種代收費用的收取與支付的核算等。對無建賬能力的規模較小的企業，根據物業面積，收費標準、入住率等各項指標核定應納稅額。加強評估管理，對零申報戶、異常申報戶，與掌握的企業相關情況進行比對，及時評估，糾正企業不規范行為。
（五）部門協作。與房管、工商、公安、房地產開發公司加強協作，了解、掌握樓盤開盤、出售情況、物業公司登記及進入小區情況、物業收費標準情況、門面出租情況、業主入住情況，及時跟進管理。
第三篇: 稅務稽查中物業管理企業的涉稅問題與對策探析
存在的問題
1、財務管理觀念落后由于我國中小學校長期屬于公益性質且校長基本都是教師出身。
學者型法人導致中小學校普遍存在重教學l而輕財務、重建設而輕管理的現象發生。往往認為只要把教學指標完成好就行了，財務管理可有可無。大部分學校領導認為，會計就算記賬、報銷，有沒有財務管理對學校全面工作影響不大。從而導致中小學校的財務管理工作普遍薄弱、水平偏低。無法與當前的教育發展趨勢相適應。另一方面。會計人員自身的素質水平不高，財務管理的主動性不足，學校財務管理制度建設的不完善。更加重了對中小學校財務工作的輕視程度。
2、財務管理缺位現象突出在資產管理中。學校普遍存在重錢輕物、重買輕管的現象。對購置教學設備形成的固定資產管理不嚴，往往存在不能及時建立固定資產卡片或賬存實亡現象;對購置教學設備形成賬外資產部分，管理更是流于形式：對社會捐贈的物資則不在賬面傲任何反映。由于相應的資產管理制度不健全或落實不到位，造成資產不清、登記不全、保管不善。導致教學辦公用具時有流失。在預算管理中，由于學校收入受政策性影響較大，很多是學校不可控因素，導致預算編制不實。在預算執行中，由于領導重視程度不夠。開支隨意性大，往往有“總盤子內隨意花”
的思想這樣就造成了資金占用、移用現象嚴重。在預算分析評價中，財務部門對預算執行過程缺乏必要的監督管理。難以有效的分析評價教育經費執行結果。
3、內部牽制機制不健全財務管理水平的高低取決于內部控制制度執行的好壞。中小學校在經費使用中，基本支出和項目支出界定不清。往往專款不能專用，甚至用項目支出來彌補基本支出經費不足，以維持日常公用支出：在專項資金使用過程中，重撥款輕管理，審批報銷手續不規范，超支浪費現象難以杜絕：究其原因主要是單位內部控制牽制制度設計不嚴格，或設計完備的內部控制得不到有效執行。這些管理中的漏洞不僅給腐敗有可乘之機。而且嚴重影響了財政資金的安全、有效使用。
解決對策
1、轉變財務管理觀念《會計法》規定：“單位負責人對本單位會汁丁作和會計資料真實性、完整性負責。”校長掌管“一支筆”。雖然具有一定的權利，但也承擔r一定的法律責任。所以，財務管理工作應該是學校領導的一項主要工作，應引起其足夠的重視，要樹立節約辦學的思想，增強審批的責任感，嚴格按規定權限進行審批。同時財務人員要主動參與學校財務管理行為。監督并維護國家財經紀律，保證中小學校會計質量的不斷提高，對違反收支規定問題嚴重的財務行為不予辦理并建議進行調查處理。
2、強化預算編制制度隨著我國教育事業的改革與發展。中小學校自主創收部分越來越小，對財政撥款的依賴程度越來越高。所以定期分析收支狀況。編制好預算尤為重要。首先，要根據《中華人民共和國預算法》的規定，在充分調查論證的基礎上，確定下一年度按照國家政策能獲得哪些收入。按照以收定支的原則，來合理規劃來年的支出，確保經費不透支。以保障學校的正常運轉。其次，在預算執行過程中，要確保預算執行的剛性，做到無預算的不辦，超預算的不支，把預算工作全面落實到位。最后，要加強預算執行分析工作，學校的財務分析包括事前、事中和事后分析，重點應落實事前和事中分析，用客觀詳實的財務數據為領導決策提供依據。同時也為學校加強財務管理提供可靠的依據，以防止亂收費、侵占挪用教育經費、資產流失等情況的發生。
3、嚴格財務管理行為首先，嚴格經費使用開支制度。制定符合學校實際的經費開支制度并嚴格執行，落實財務會簽制度。用完善的內部牽制制度來最大限度的堵塞費用開支中的漏洞。其次，要加強資產管理。規定購買有請購申請，避免盲目購買，造成浪費，對購人資產，要健全登記或入庫簽字手續。確保存貨明細賬和固定資產臺賬登記不遺漏。全面反映學校各項財產物資的增、減、存情況。同時要定期或不定期對財產物資進行清查。確保賬實相符。最后，要嚴格按照國家規定的收費標準執行。規范教育收費行為，從而達到杜絕亂收費和私設“小金庫”現象的發生，確保學校收入取得的正規性4、提高會計人員綜合素質一是，要提高會計人員的業務素質。加強會計人員從業資格管理。
第四篇: 稅務稽查中物業管理企業的涉稅問題與對策探析
伴隨著改革開放,我國物業管理行業走過了近三十年的發展之路。特別是2000年至2009年是中國物業管理行業快速發展的十年,據第二次全國經濟普查數據顯示,至2010年全國物業服務企業總數達到5.8萬家,物業管理已成為現代城市管理和房地產經營管理重要組成部分,成為國民經濟新的經濟增長點,成為保民生、保穩定、促就業的重要力量。然而,由于物業管理行業入行門檻較低、專業管理人員匱乏、企業經營管理不善,以及稅費負擔較重,相關政策支持不足等等,物業服務行業整體經營效益不容樂觀,我國物業管理行業面臨較大的生存與發展問題。本文試就物業管理行業涉稅問題進行分析,提出相應措施,以促進物業管理行業又好又快發展,以此進一步推動中國城市的文明化進程。
一、我國物業管理行業涉稅現狀及分析
我國現行稅制中,物業管理服務業所要繳納的各類稅種一般包括:營業稅、城建稅、教育費附加、企業所得稅、車船使用稅、印花稅、個人所得稅(代扣代繳)。多年來,國家稅務總局一直沒有明確地對物業管理行業在營業稅稅目中歸類,行業內約定俗成地比照“服務業――其他服務業”繳納流轉稅,按收取的全部物業服務費5%的比例計算繳納營業稅,把服務費結余,按調整后應稅所得額的25%稅率作為企業經營成果計算繳納所得稅。城建稅和教育費附加按營業稅的7%、3%分別繳納,車船使用稅則是以物業管理行業擁有的應稅車船為征稅對象實行定額征收。在實際工作中,物業管理公司依據所涉及的業務不同,還可能涉及增值稅及其他子稅目營業稅問題。物業管理行業由于國家稅收扶持政策的缺失和物業收費水平的停滯,在稅收成本和人工成本的雙重壓力下,已經舉步維艱,部分城市已經出現了物業管理行業萎縮的情況,留下了一系列的社會問題,對構建和諧社會造成一定的負面影響。
1、物業管理業歸屬“服務業”,適用5%的稅率,相對于交通運輸業、建筑業、郵電通信業、文化體育業等行業3%的稅率明顯偏高。據北京市政府2007年對本市行業平均利潤率的調查顯示,主要行業的平均利潤率水平呈現明顯的兩極化特征,其中文化體育業的平均利潤率達到了24.7%,郵電通信業的平均利潤率更是高達33.6%。作為建筑業的后續產業,物業管理業利潤率與建筑業不可比,而行業利潤率最低的物業服務業,卻承受著高于其他行業的營業稅稅率。此外,與物業管理業同稅率的金融保險業,享受著國家營業稅多項稅收優惠政策,卻沒有一項優惠政策惠及物業管理行業,明顯存在著行業高低收入的差別和減免優惠政策的不同。
2、物業管理業的營業稅是以企業營業額為依據計算征收,企業負擔沉重。在酬金制收費模式下,物業服務企業的營業額為向業主收取的物業服務資金,由物業服務支出和物業服務酬金兩部分構成,物業服務收費標準是用“以支定收”的方式確定的,具有明顯的代理業性質,其中物業服務支出屬代業主收取并用于支付維持清潔、維護秩序、綠化養護、設備設施維修保養等物業服務日常開支,具有代收代付的性質,不應作為稅基。
3、目前,物業管理行業在保潔、設備維修等專項服務外包存在重復征稅的問題。隨著社會專業化分工的日趨細化,物業服務企業大多存在不同程度的專業分包,相關工作必須由相應專業技術部門來完成,物業服務企業不可能擁有龐大的專業技術隊伍。如屬于國家法律法規規定的消防、電梯維護等必須委托具備相應資質的專業單位承擔;專業外墻清洗、日常專業保潔、中央空調維保等專項服務,也應分包委托給其他專業公司完成。物業服務企業與專業分包公司之間存在收入共享問題,在申報本企業營業稅時,應允許將外包服務的支出從物業服務資金收入中予以扣減,以余額作為計征營業稅的依據。而目前稅務機關對物業服務企業在計征營業稅時,不允許將各分包專業公司的收入扣減,而是按照收入全額計征,明顯存在重復征稅的問題。
4、所得稅方面,國家稅務總局所發《企業所得稅應稅所得率核定表》中,將物業管理這一特殊業態籠統并入“服務業”中的“其它行業”,此舉有失偏頗。其一,據中國物業管理協會2008年發布的《物業管理行業生存狀況調查報告》顯示,目前大多數物業服務企業的經營規模偏小,創富能力差,多數企業生存狀況困難,缺乏可持續發展的經濟基礎,40%以上物業服務企業仍處于虧損狀態,近20%的企業經營狀況“持平”,物業服務行業的微利特征明顯,而根據現行所得稅關于小型微利企業的稅收優惠政策的條件對比,物業管理業被排除在外。其二,物業管理業更不符合國家需重點扶持的高新技術企業,無法享受相應的優惠政策,物業管理業在夾縫中求生存。
二、完善物業管理行業稅收政策的具體建議
近年來,國家推出了住宅產業化的一系列政策,促進了我國住宅產業從粗放型、數量型向集約型、質量型轉變;同樣,物業管理行業也亟待借鑒發達國家及地區的物管經驗,探索符合國際慣例并適合中國國情的物管體系,建立社會化、專業化、企業化的物管新路,以求企業健康穩定發展。在相關政策支持上,稅收政策的扶持應為最直接、最行之有效的辦法。
1、獨立稅目、調整物業服務企業的營業稅稅率。隨著社會的發展和進步及城市現代化程度的進一步提高,物業管理業將面對更加廣闊領域和空間。隨著各種現代管理措施、先進的服務理念及高科技的應用,物業管理服務將向高端化、技術化的方向發展,物業管理行業逐步成為一個集管理、經營、服務為一體的覆蓋全社會的綜合管理行業。鑒于此,建議在營業稅稅目中單獨設立“物業管理業”子稅目,比照郵電通信業、建筑業、交通運輸業、文化體育業,將物業管理企業營業稅由現行5%的稅率調低為3%的稅率。
2、調整營業稅稅基,對物業服務業實現差額征收。其一,對代管代付性質的資金,采取以扣減代管代付資金后差額作為計稅依據。其二,結合目前物業管理行業在保潔、設備維修等專項服務外包存在重復征稅的問題,建議比照旅游業、交通運輸業的征稅方式,合理扣減外包服務的支出,將剩余的服務費收入作為計征營業稅的依據。如:比照旅游業將全部的旅游收入扣減替旅游者支付給其他單位的房費、餐費、交通費、門票或者支付給其他接團旅游企業的旅游費后的余額為營業收入計征營業稅;比照廣告代理業以其全部收入減去支付給其他廣告公司或廣告發布者(包括媒體、載體)的廣告發布費后的余額,為營業收入計征營業稅,以體現合理稅基,避免重復征稅。
3、在所得稅上,應尊重物業服務業利潤率低的實事,實行適當的稅收傾斜政策。因物業服務業既非小型微利企業,又非高新技術企業,在所得稅上不能享受相關優惠政策。建議國家稅務總局能夠盡快出臺相關政策,明確物業服務企業的各項不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的項目,作為應納稅所得額,計征企業所得稅。對于物業管理企業自身而言,亦應加強管理人員素質,加強自身管理,進行相關稅收政策籌劃,如:在物業服務業有關所得稅征收方式上,對于內部管理較為規范,具有一定規模和較強實力的企業,可申請實行查帳征收方式則較為有利;而對小規模且財務管理不健全的物業服務企業,建議采取向稅務機關申請核定征收的辦法更為有利。
第五篇: 稅務稽查中物業管理企業的涉稅問題與對策探析
中小學財務管理是學校整體工作的重要組成部分。近年來，地方黨委和政府對中小學校的財務管理作了一系列的規定，也進行了治理整頓，收到了一定成效。但通過今年以來的幾起人民教師職務犯罪案件的審理發現，雖然中小學在財務管理方面都建立了相應的管理制度，配備了高素質的財會工作人員，加強了學校財務管理。但也還存在著一些不容忽視的問題，需要采取切實有效的措施予以解決。
一、存在問題
（一）私設“小金庫”現象仍然存在。相關學校利用食堂賬戶多報支出、截留學生伙食費、虛報食堂菜款、截留寄宿學生生活補助、截留困難學生補助、虛報辦公用品采購費、出售廢舊物品及教輔資料費結余等多種資金私設“小金庫”。
（二）存在學校經費“公款私存”情況。相關學校將私設的“小金庫”和趁全省中小學義務教育學校債務化解之機，通過簽定假合同，虛構工程，虛報債務，從而取得的債務化解資金，存放在校領導或財務人員個人銀行賬戶，有的甚至將學校日常使用款項也存放在其個人銀行賬戶，給個從挪用公款提供了方便。
（三）財務收支缺乏公開。學校在財務收支方面，理財不民主，開支不透明，除校長、財務人員知道學校財務情況外，其他人員對學校的財務狀況基本不了解，往往是支出前不征求意見，支出后不公布賬目，缺乏應有的財務公開。
（四）資金使用方面缺乏有效監管。在校園建設工程、校服采購、教輔資料采購、學生補助款發放等工作中，存在暗箱操作，校長“一言堂”現象較為普遍，缺乏監督，這樣很容易就導致權利尋租。
二、對策建議
（一）針對存在的問題進行全面排查，排查出的問題要及時進行整改。排查中可以采取學校自查自糾與縣區教育局組織集中檢查相結合的方式進行，真正做到全方位排查，對排查出的問題及時采取措施進行整改，并追究相關人員的相應責任，情節嚴重觸犯法律的，應及時移送司法機關處理。
（二）針對財務管理方面存在的漏洞，要進一步完善相關的管理制度。可以通過強化財務公開，進一步完善民主理財制度。科學設置學校的內部崗位，明確責任和分工，進一步加強監督，真正達到互相制約，增強學校財務管理的透明度，堅決杜絕“小金庫”和公款私存行為。
（三）要建立校長離任和任中審計制度。要進一步加強對學校財務的監督管理，縣區教育局要成立專門的檢查小組，定期或不定期地組織檢查，并建立有效監督管理機制。通過實行校長離任審計和任中經濟責任審計，盡早發現問題，及時整改，凈化財務環境。
（四）要加強對學校的重點事項的專項檢查。針對易發生問題的學校建設工程項目，校服和教輔資料采購，學生補助，學生伙食等事項建立專項檢查制度，定期或不定期開展檢查，防止違法亂紀行為發生。
（五）要進一步強化對校領導和財務人員的教育培訓。首先要加強學校的法制教育，嚴肅學校財經紀律，增強管財用財責任；其次要強化校領導和財會人員的職業道德教育，使他們增強責任心和監管意識；此外，還要強化廉政教育，用身邊的案例，對他們進行警示教育，使他們在工作中廉潔自律。
近年來，中小學財務管理越來越成為社會普遍關心的熱點問題。及時解決中小學財務管理中的問題，直接關系到教育事業的健康發展。為此要針對中小學財務管理中存在的問題，加強對學校財務監督管理，進一步完善學校財務管理制度，加強學校財務管理工作，有效促進教育事業健康可持續發展。
第六篇: 稅務稽查中物業管理企業的涉稅問題與對策探析
【摘要】隨著義務教育撥款的逐年提高，中小學公用經費的支出管理也納入財務管理的重點，筆者根據所處的地區大部分學校財務管理過程中普遍存在的問題進行剖析，并根據自己的工作經驗結合國家相關規定做對策研究和改進建議。
【關鍵詞】中小學；財務管理；對策探析
中小學校收入主要來源為義務教育經費撥款，從2016年起，山東省將用2年時間調整完善義務教育經費保障機制。2016年確定生均公用經費基準定額，小學每生每年710元、普通初中每生每年910元，自2017年春季學期起，統一城鄉義務教育學生“兩免一補”政策。如何管理好中小學公用經費也成為一項重要財務管理工作，現就本人所在的山東省臨沂市地區中小學校財務管理現狀做探討分析。
一、目前本地中小學財務管理的現狀
根據《中小學校財務管理》第五條規定“中小學校財務管理實行校長負責制。學校的財務活動在校長的領導下，由學校財務部門統一管理。”
目前各縣直學校設置獨立的財務部門，獨立核算本單位會計業務和進行日常會計監督。各鄉鎮學校會計核算在縣教體局會計集中核算中心處理，學校原會計人員為報賬員，每月到核算中心報賬。各學校設立校產管理員崗位，并在山東省中小學教育資產管理系統中登記增減資產和盤查情況。
二、目前本地中小學財務管理存在的問題
1.基建項目財政撥款不及時
近兩年，為實現教育均衡化發展，很多縣城新建了新的學校，同時對于各鄉鎮中小學硬件不達標的學校配備了先進的教學教研設備和重建或改建了原有校舍。而地方財政因近兩年房地產開發行業、建筑、建材行業等滑坡影響，縣財政吃緊、出現資金鏈脫節現象，工程招標付款方式為四年支付完畢，導致工程、內配設備招標時投標方的報價皆包含了工程款利息，造價增加、成本增大，同時也因付款不及時而導致學校不能按照預定的時間正常使用校舍和教學設備。
2.公用經費收支預算差額較大
進城化趨勢形成了大部分鄉鎮學生涌入縣城讀書，導致各鄉鎮中學在校生少的可憐，某些鄉鎮中學全校不超過200人，新建或擴建的校舍也空著。中小學公用經費的撥付數額按所在學校在學生數量確定的，學生少了，公用經費撥付也少，學校正常的辦公開支也受到影響。
3.公用經費支出預算不科學
財務預算制定的前提是以收定支，而中小學目前公用經費的主要來源是義務教育撥款，目前大部分學校對于公用經費支出預算都是根據以往年度平均支出額預計，缺乏科學的依據和合理性，部分中小學校長也忽略財務管理工作，沒有嚴格執行財務預算，超預算現象時有發生。
4.部分物資采購未辦理政府采購審批手續
根據各級政府采購部門的要求，各預算單位每年年初需要上報第二年的政府采購預算。每年政府采購部門官方網站也會公布當年的新政策和當年的政府采購目錄，按照要求凡是在政府采購目錄內的商品需上報預算。每年政府采購部門和教育局主管業務部門也會召開專題會議部署政府采購預算的填報和注意事項等。然而部分學校不夠重視，粗略的根據以往的大額支出情況制定了下一年的政府采購預算上報到財政部門，而沒有深入細致的考慮學校未來財務支出項目，導致學校實際需要支出時，才發現年初沒有報政府采購預算，無法申報支出，部分學校就開始尋求政策的擦邊球到導致違規支出。
5.財務人員的財務監督不到位
大部分學校的財務人員都不是學財會出身，而是專任教師轉行或者是其他工勤人員半路出家從事財務工作，非財務專業人員對于財務知識的欠缺，加上財務制度和會計制度的更新，好多財務人員只是局限于日常處理會計業務。甚至一部分財務人員對于財務管理工作和會計核算工作混為一談，也沒有認真學習《中小學校財務制度》，2012年12月31日，財政部會同教育部對《中小學校財務制度》進行了修訂，明確了中小學校財務管理的主要任務其一就是：“建立健全財務制度，加強經濟核算——加強對學校經濟活動的財務控制和監督，防范財務風險”。
6.會計主管的任職資格不夠
根據《會計法》規定會計主管人員應具備會計中級資格，而實際大部分學校會計主管只是具有會計證，具備會計初級資格的人也不多。
7.財務公開流于形式
盡管各學校也成立了理財小組，理財小組成員也是經職工大會選出的教師代表，學校大額支出也經過理財小組蓋章或集體簽字，但都是已經發生了支出，直接告訴理財小組簽字或未做詳細解釋，理財小組成員的審核流于形式。
三、針對上述中小學財務管理存在問題的解決辦法、對策的建議
1.學校參與基建項目的全部過程
學校制定基建項目預算上報教育局和財務部門后，針對于基建項目工程款的支付、預算的變更等情況往往處于被動地位，建議學校應積極提出作為校方的建議。
2.編制、執行科學的財務預算
財務預算編制的合理性和科學性直接影響預算的執行效果。每年年初學校應根據本年義務教育撥款和專項撥款的預算，制定財務預算，以收定支，財務支出預算應結合政府采購預算要求，即需要公開招標或可以自行采購的項目要明確，不需要辦理政府采購審批的支出項目有哪些及數額是多少？財務支出的時間節點必須明確，因義務教育經費撥款按學期劃撥，支出也應按學期細化。每年年初應由校長組織本校各部門召開專題會議，各部門根據業務需要按學期擬定采購預算和費用支出預算，財務部門做審核，并與近3年歷史各期實際發生額做對比，對于增減數額分析原因。同時，注重零基預算的編制，要求各部門擬定發生的超出常規以外的支出需要詳細列明支出的必要性，經財務部門匯總后報校長審核定案。
日常財務預算的執行應嚴格按照預算執行，避免超預算支出，財務部門應隨時登記預算執行情況，按時間節點執行預算，及時堵塞漏洞。
每年年終財務部門匯總各項支出，對于超支和結余項目的原因做匯總分析報校長決策。
