工作總結報告主要針對員工的日常工作總結報告，如出差、考察等。 以下是為大家整理的關于物業管理工作調研報告共的文章3篇 ,歡迎品鑒！
【篇1】物業管理工作調研報告共
為推動我縣住宅小區物業管理工作健康、規范發展，縣人大常委會決定對縣城住宅小區的物業管理情況專題調研，并將此項工作列入常委會2012年工作要點。調研組自7月份起，利用大約三個月的時間，通過深入各住宅小區實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發放調查問卷、走訪群眾、利用互聯網征求意見、赴**西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區物業管理的整體情況，分析現狀，查找問題，學習借鑒先進經驗，認真研究對策和建議，圓滿完成了調研工作任務。現將調研情況報告如下：
一、我縣住宅小區物業管理的現狀
1、住宅小區的基本情況
根據住建局提供的住宅小區情況，本次實際調研居民住宅小區54個，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人。據不完全統計，即將投入使用和正在施工的小區大小約有30個，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區的入住人口將近到30000人。占到城區居住人口近50%。
分析我縣住宅小區的基本情況，主要呈現出以下幾個特點：
(一)住宅性質多樣。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價出售，住戶沒有完整的產權。如1993年建成的文筆小區。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住戶沒有取得產權證，目前多數已經轉手。這類小區有40個，占到小區總數的74%，但規模都比較小，多在30戶左右;三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房;四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，多處在新城區，一般規模也比較小，多自建自管;五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。
(二)建設標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區是蓋板房，逐步發展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力墻結構等。配套設施建設方面，有只有主體住宅，沒有任何公用建筑小區(如電信住宅樓);大多數配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等各種情況比較普遍;比較來說，寶鄉大廈、龍輝小區配套設施較好。
(三)規模差別較大。調研的54個小區中，大的有龍輝小區559套，幸福小區三個區650套，小的有煙草小區僅8套。其中，20戶以下的小區有14個，21-50戶的有19個，51-100有14個， 100-200戶的有5個，500戶以上的2個。
(四)舊住宅多且分散。調研的54個小區中，2005年以前建成的小區占到35個，大約占到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散;包括文筆小區在內，大多建設標準較低，多為磚混結構房。
2、物業管理的基本情況
(一)物業企業發展情況。目前我縣在工商注冊的物業公司有7家。其中目前在我縣開展服務業務的有4 家，服務小區6個，占小區總數的10%，住宅877套，占總住宅數量的22%;目前還沒有一家企業具有相應從業資質。
(二)業主大會及業主員會成立情況
目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有2家，分別為幸福小區、寶鄉大廈，但都沒有召開業主大會，通過逐戶上門認字、打電話征求意見等形式產生，目前都還沒有步入工作的正軌。
(三)小區的物業管理情況
調研的54個小區中，有3個由住建局的下屬物業服務部門管理，基本屬行政化管理，有29個小區由建設單位負責管理。物業機構管理的有14個小區，業主自治的有8個。建管不分，物業服務從屬于建設單位，沒有工程驗收的圖紙及相關資料，對小區工程建設的基本情況全然不知;服務項目少，大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，好一點的小區有保安服務和維修服務，服務質量相對都比較差，服務制度落實不到位，沒有明確的服務標準;收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元;物業從業人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業服務企業和從業人員都不穩定。
二、存在的主要問題
調研組認為， 我縣城區居民住宅小區物業管理總體還處于起步階段，物業管理還不規范，不能健康有序地運行。存在的突出問題主要有以下幾個方面：
1、工程建設的遺留問題
小區工程建設的.遺留問題是形成物業糾紛主因，也是物業管理健康運行的最大難題。一是許多小區建設手續不完善，住戶入住后一直不能辦理房屋產權證;二是工程質量把關不嚴，房屋在質保期內就出現一些質量問題，比如寶鄉大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴重等現象;三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門前地下室還是個大坑，雨天不能排水，居民出行不便;四是未嚴格按照規劃建設公共建筑和共用設施，如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設施、物業用房等。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會轉假到物業管理頭上，使得部分小區物業管理矛盾激化。
2、歷史原因形成的問題
一是政府于早期建設住宅小區，劃拔土地、定價出售，按照現行政策，住戶沒有完整的產權，不能辦理房屋產權證，出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責任權利不清，無法解決。如文筆小區政府還保留有部分產權，沒有任何利益，卻還要承擔維修責任;幸福小區屬政府定價出售，專項維修基金至今沒有著落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時條件限制，規劃、建設、用地等方面不夠規范，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經撤并，由住戶自管。這類舊住宅小區約有半數以上，已成為廣大住戶反映強烈的熱點和難點。
3、專項維修基金收繳不到位
調研的54個小區中，僅有7個小區收繳了專項維修基金，僅占13%。收繳標準不統一，有按房價2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問題已嚴重影響到住戶的正常生活，維修資金沒有著落。由政府建設的文筆小區和政府定價出售的幸福小區目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項維修基金的7小區，只有寶鄉大廈存入了專戶。
4、物業企業的發展嚴重滯后
通過當工商注冊的僅7家，掛靠服務的1家，都沒有取得相應的服務資質;物業服務人員素質偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規的培訓，管理人員持證上崗率只有5%左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10%。
5、物業管理模式落后，經營活動不規范
部分建設單位、開發商把自建小區的物業服務作為照顧自己親友就業的一個途徑，把物業服務變成了管理，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個小區中，只有不到10個是聘請物業企業管理。這種模式的運行無形中加大了物業服務企業的數量，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低，造成企業管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環機制無法建立。部分單位建設小區，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點報酬，有的是義務服務。部分物業企業管理人員簡單認為物業服務就是看大門、打掃衛生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，有的小區住戶反映有時幾天也看不打掃人員，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。調研的 54個小區，物業服務企業都沒有工程驗收的圖紙和相關資料，對小區建設的基本情況不清，大多小區沒有制定物業管理活動的相關制度或公約，少有的部分也得不落實。
6、業主大會、業主委員會的運作機制尚未形成
業主對物業管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關系。調研統計，有95%以上的業主對《物業管理條例》不了解或知道一點，對物管企業的服務要求往往會超出合理范圍。例如：在調查中，各個小區反映最多的頂層住戶出現樓頂漏水的問題，在業主與物業交涉未果時，往往會采取拒交物業費的方式來處理。有些業主認為我不交物業管理費是因為我不住或者不需要物業管理。使業主與物管企業之間關系僵化，陷入惡性循環的怪圈。
召開業主大會、成立業主委員會困難，業主委員會發展極度滯后。住房對業主大會缺乏認識，不愿意參加業主委員會，全縣成立業主委員會的小區僅有幸福小區和寶鄉大廈2個，都是在相關部門確定好候選人之后通過上門簽字，打電話征求意見的方式產生。政府部門的宣傳教育和指導工作做的不夠。
三、 意見和建議
針對物業管理中存在的突出問題，為了進一步加強我縣物業管理工作，提高物業管理水平，調研組提出如下意見與建議：
1、加強居民住宅小區的工程建設管理
工程建設的遺留問題是物業管理工作的源頭問題，相關職能部門要認真落實工程建設的各項監管措施，要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。規劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、對車位數量、綠地面積等內容;工程建設要嚴把工期和質量關;組織驗收，應將小區各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內容;要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。
2、加強對小區物業管理工作的管理和監督
一是督促開發商依法在銷售房屋之前選聘物業管理服務企業，制定臨時管理規約并將之明示房屋買受人;二是嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料并向房管部門備案的制度;三是強化日常管理，政府職能部門與居委會相互配合，形成合力加大執法力度，及時查處物業服務違法行為和物業管理區域內發生的違法行為;四是加大調處力度，及時化解各類物業管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，甚至取消在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主合法權益。
3、要強化對物業管理工作的指導
一是要主動介入，認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開，業主委員會建立并有效開展工作，促進規范的物業管理公司入駐小區有較大進展;二是加強物業服務企業的培育扶持，對物業企業的發展給予政策的扶持，組織好物業服務從業人員的崗前培訓，條件成熟時可以組織其成立行業協會，為其自我發展創造優越的條件。
按享受服務的等級收費機制沒有建立。區的物管運行成本不同、服務標準不同，收費標準自然不同，但現在的情況是各個小區之間互相參照，無論何種服務質量收取標準相差無己。
二是要加強引導，盡快形成以質論價、質價相符、合同約定的收費體系，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍;三是廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規范物業管理企業和業主的行為。區別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，促進物業服務健康運行。積極探索市場化運行的物業管理新機制，真正實現物業管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區的現狀及特點，宜選擇部分條件較好的小區，如龍輝小區，寶鄉大廈、幸福小區，先行搞好試點，逐步推行。
4、要健全物業管理體制機制
首先，完善和規范物業管理行政管理體系，加強物業管理隊伍組織建設，配備專職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發揮城管委，居委會等在日常物業管理活動中的優勢作用。其次，要健全完善物業管理各項制度，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的管理機制，確保物業管理工作健康運行。(本文來自于范-文-先-生-網)第三、要逐步建立一整套物業管理信息系統，全面、及時、準確反映我縣所有從事物業管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實施物業管理的物業管理企業情況、我縣所有物業的基礎情況、業主委員會情況等內容，為提高物業管理服務水平打下一個良好的基礎。
5、要深化物業管理法規宣教
縣政府及相關職能部門要運用互聯網、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業管理條例》、《山西省物業管理條例》等法規的宣傳活動，強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位;促使物業管理企業遵紀守法，規范管理，更好地為業主提供服務;增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行應盡的義務。
6、要規范物業管理服務行為
物業管理服務企業要樹立質量意識，規范管理、優化服務，取得廣大業主和業委會的支持和配合。一是加強從業人員業務培訓，提高其專業素質和服務水平。二是應當按規定實行明碼標價，統一收費，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，對物業管理企業、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、舉報電話等進行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業主明白消費。三是要加強企業內部管理，嚴格履行物業服務合同約定，為廣大業主提供相應服務并達到服務承諾標準，對業主和業委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業承接驗收制度，物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位，共用設施進行查驗，以減少工程建設遺留問題引發的物業矛盾和糾紛。
7、要強力落實專項維修資金的收繳工作
新近建成的小區條件較好，應嚴格督促落實，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動作用，如龍輝小區;對新開發的小區一定形成制度，確保落實;對政府及部門早其建設小區如文筆小區等，應盡快研究，加以解決。
8、要積極推進舊住宅小區的物業管理
調動各方積極性，針對舊住宅小區物業規模小，較為分散，尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難于起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業管理用房缺乏等問題，整合物業管理資源，完善物業管理條件，促進其盡快開展正常的物業管理工作，改善舊住宅小區的居住環境。可著手先行對幾個無物業管理小區進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。
【篇2】物業管理工作調研報告共
近日我局組織專人，先后深入22個居民住宅小區采取座談討論、發放調查問卷等方式，開展了物業管理工作專題調研。現將調研情況報告如下：
一、物業管理現狀
我縣物業管理工作經過多年的發展，已形成了類型多樣、層次廣泛的服務形式。目前主要有四種管理類型：一是物業服務企業專業化管理型;二是開發商售后自管型;三是業主自主管理型;四是過去類似單位集資建設的單棟樓，即老舊樓房，不具備實行專業化的物業管理屬無人管理型。
目前，我縣共有11家物業企業，其中本地物業企業5家,引進物業企業6家,物業從業人員共約100余人，平均年齡為56歲。全縣共有居民住宅小區84個，建筑面積158萬平方米，共住居民16400多戶，近4萬人。公司化物業管理覆蓋率為33.3%，小區成立業主委員會14個，占全部小區的19%。
近年來，我局主要采取了以下幾項措施：一是廣泛宣傳，增強了業主的物業消費意識，使業主在一定程度上了解、參與、支持物業管理，為物業管理工作營造了較好的氛圍;二是組織培訓，提高了參訓物業管理人員素質。每年與就業局共同舉辦物業從業人員培訓班，并多次組織各物業企業負責人、業主代表、社區負責人赴臨河區、杭錦后旗、五原縣、烏拉特前旗等周邊地區考察學習物業管理工作，不斷提高物業服務質量水平。三是積極開展老舊小區改造、社區化物業管理、片區化大物業等創新工作。今年我局又積極招商引資，擬實施物業管理與安保運營一體化建設項目，對全縣范圍內的老舊住宅小區，進行統一化的安保、安防等全方位專業化物業服務，不斷提高全縣的物業管理水平。
二、存在的主要問題
一是物業管理機構、人員缺位，監管作用無法發揮。目前，全縣內僅有4名專職工作人員負責物業管理的監管工作，人員嚴重缺乏，監管不到位造成事無人管、無人管事的現象非常嚴重，從而導致物業監管工作無法落實。如：物業前期招投標、從業人員定期崗位培訓、業主滿意度調查、業主委員會成立與培訓、小區承接驗收等物業管理工作無法正常開展。
二是在項目的規劃設計、開工、竣工驗收等環節上，沒有嚴格的監管標準。很多小區在一期工程未規格設計物業用房、活動室、自行車棚等，由于后期資金困難，項目中斷，導致配套設施無法落實。
三是部門之間沒有形成管理合力。有的業主隨意丟棄垃圾、違反規定飼養寵物、私搭亂建，有的擅自改變房屋用途，在裝修中損壞建筑物結構安全或造成滲漏，影響相鄰業主的正常居住等。對此，物業服務企業難以管理，相關政府職能部門也很少監管過問。
四是業主自我管理意識欠缺，業主委員會尚未真正發揮作用。從目前我縣成立的14個業主委員會中，有2個業主大會不能順利召開，民主決策的作用得不到有效發揮。
五是業主與物業服務企業矛盾日益尖銳，不穩定因素開始凸顯。近年建設的部分小區，由于存在暖氣不熱、水壓不足、綠化不達標、無停車場、無公共活動場所、安全無保障等問題，給業主生活帶來不便。由此，業主希望所有問題讓物業企業解決。但因有些問題超出了物業公司的服務范圍，物業公司無力協調，使得原本簡單的個體性問題發展成為大的群眾性問題。部分業主因此而拒交物業費，物業企業因收不足物業費而降低了服務質量，業主與物業服務企業的矛盾日益突出。經調研，引發業主和物業服務企業糾紛的原因多數與開發商遺留問題有關。有的開發商在建設過程中不講誠信，偷工減料，房屋質量存在嚴重問題。有的擅自改變設計規劃，小區建設先天不足,有的在售房時關于供水、供氣等方面的一些承諾無法兌現，有的在管道維修時甚至找不到設計圖紙，成了業主拒交物業費的理由。這些問題業主從開發商處得不到及時解決，只能同物業服務企業交涉，從而引發雙方的矛盾和糾紛。
六是物業管理企業經營不規范，服務不到位，從業人員素質較低。目前，在全縣的物業管理小區中，大部分沒有通過招投標方式選聘物業服務企業，多數小區或是由原開發企業委托其子公司代管，或是由開發商通過前期物業選聘的物業企業管理。這種“自建自管”的管理模式所帶來的直接后果就是物業管理市場缺乏競爭，物業服務企業沒有活力，管理水平很難令業主滿意。
三、下一步工作建議
(一) 加強領導，健全組織機構，逐步完善物業管理工作。針對全縣物業管理的復雜性，健全以物業主管部門、巴鎮社區居委會、業主委員會為主的三級物業管理體系，理順解決物業糾紛投訴中出現的問題，建立主管部門行業指導，社區居委會具體負責，各部門協同配合的物業管理工作機制，逐步形成條塊結合、以塊為主、各負其責、齊抓共管的物業管理新局面。
(二)要進一步規范物業管理招投標行為。按照房地產開發與物業管理相分離的原則，住宅物業的建設單位，必須通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于三個或者住宅規模小于2萬平方米的，經物業所在地房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。同時建立物業公司信用檔案，按季度上報，年終評定，從而推動物業服務企業優勝劣汰，加快物業管理市場化進程。特別是要引入競爭機制，徹底改變物業管理工作由開發建設單位“自建自管”的狀況。
(三)嚴格把好驗收關。開發商遺留問題是日后小區物業管理的最大難題，所以在小區竣工驗收時，需讓物業公司參與驗收，以增強專業間鑒定。相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。要有詳細精確的小區管道設計圖紙，以便日后的管理和維修。物業管理企業在驗收時也要詳細檢查、檢驗小區配套設施及公共設施情況，包括小區業主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經營管理埋下隱患。規劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、車位數量、綠地面積等內容;工程建設要嚴把工期和質量關;組織驗收，應將小區各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內容;以源頭上杜絕因工程質量引發的物業管理問題。
(四)加強對物業管理企業的監管，一是加強從業人員業務培訓，提高其專業素質和服務水平;二是強化日常管理，政府職能部門與社區居委會相互配合，形成合力加大執法力度，及時查處物業服務違法行為和物業管理區域內發生的違法行為;三是組織考核。要不定期對物業企業考核巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，并建立黑名單、信用檔案制度等，情節嚴重的取消在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主合法權益。
(五)加大老舊住宅小區改造工作力度。目前我縣2000年以前建成的老舊住宅小區22個，面積9.3萬平方米。這部分老舊住宅小區都是規模相對較小，維護成本較高，配套設施不完善急需改造維修，且均未交納維修資金。都存在管網老化、道路難行、路燈不亮、缺少綠化、殘墻斑駁、亂停亂放等現象，缺乏基本的物業管理條件等問題。一是全面清理所涉及的老舊小區，摸清情況，整理出需要改造的范圍項目，將完善基礎設施作為當前老舊住宅小區改造整治的主要內容，優先解決道路和地下管網破損陳舊老化問題。二是制定并逐步出臺相關改造扶持政策，對配套設施不齊全的老舊小區，采用政府補助一點，供水、供電、供氣企業承擔一點，業主個人籌一點的方式，實現供水、供電、供氣等專業經營設施設備的分戶計量、分戶控制，為小區引入物業公司管理創造基礎條件。三是力爭在五年內，完成老舊小區環境綜合治理工作，在完善老舊小區硬件配套設施的基礎上，完善物業管理，實現“路平、燈亮、草綠、水暢、衛生、安全”目標。滿足老舊住宅小區居民出行和居住生活的最基本需求，改善小區面貌，提升管理水平。四是積極探索新的物業管理模式。老舊小區基礎設施改造完成后，可以采取社區居委會代管、業主自治、專業物業服務等模式，實現物業管理基本覆蓋，逐步建立老舊小區的物業管理長效機制。
(六)多渠道加大宣傳力度，為物業管理工作創造良好的環境。物業管理事關千家萬戶，是和諧社會建設的重要組成部分。政府及各職能部門要廣泛深入宣傳《物權法》、《物業管理條例》，加強對居民的物業消費意識教育，使物業管理的直接參與者—業主和物業服務企業知法明理，對在物業管理活動中各自的權利和應承擔的義務有清醒的認識，以《條例》規范自己的行為。
【篇3】物業管理工作調研報告共
主任、副主任、秘書長、委員會:
根據市人民代表大會常務委員會2017年的工作要點和監督計劃，從3月13日到16日，市人民代表大會常務委員會組織了一部分成員和市人民代表大會代表，在市人民代表大會常務委員會副主任王慶的指導下，調查了我市的物業管理狀況。調查組聽取市政府和市住宅建設局、民政局、城市管理行政執法局、房地產協會等有關部門的情況報告，深入梅列區、沙縣、將樂縣、建寧縣、鄉鎮(街)、社區居民委員會、房地產企業、房地產經紀人、產業委員會、業主代表進行座談，實地調查梅列區龍澤區、沙縣西園區、將樂縣濱江華府、建寧縣萬星首府等10個小區的調查點，深入了解我市房地產管理工作情況。現將調查情況報告如下:
一、基本情況和主要工作效果。
我市自1993年首家房地產服務企業成立至2016年底，全市共有148家具備資格的房地產服務企業，其中二級資格11家，三級資格113家，暫定資格24家，員工約8300人，管理服務面積約1100萬平方米。市區企業58家(本地52家，外地進駐6家)，從業人員約3500人，管理服務面積約430萬平方米。物業管理以小區為主，涵蓋商業、辦公、現場、醫院、學校等領域，管理形式主要有專業物業管理、單位物業管理、社區居委會管理和無人管理四種，物業服務費實行政府指導價格，收費標準與收費等級相對應，每月每平方米0.5元至1.9元
近年來，市政府認真貫徹落實國務院頒布的《物業管理條例》和省人民代表大會常務委員會通過的《福建省物業管理條例》，加強物業管理，提高物業管理水平，取得了一定的效果。
(一)輔助政策逐漸完善。市政府相繼制定了《關于進一步加強全市物業管理工作的通知》、《三明市物業服務收費實施方法(試行)》、《三明市開展規范提高城市住宅區物業管理專業行動方案》等10多項規范文件和實施細則，涉及社區物業管理、物業服務收費和實施地化管理等多個方面，逐步建立物業管理規章制度，推進相關工作的順利開展。各縣(市、區)也相繼出臺了物業管理相關政策。例如，沙縣制定了《沙縣人民政府關于加強物業管理的意見》、《沙縣提高住宅區物業管理工作方案》等文件，進一步完善了物業管理機制，優化了運營流程。
(二)管理基礎越來越強化。一是做出示范選擇。市住房建設局組織開展2016房地產管理年活動，對全市各管理項目進行3次評價，獎優罰劣，確立典型。2009年至2016年，全市共建9個省級物業管理示范項目，32個市級物業管理示范項目。二是創新工作機制。市區引進信息化管理，率先成立福建省易萬家物業管理信息服務公司，委托三鋼信息技術公司開發具有三明特色的易萬家物業管理信息平臺，提高物業服務質量和效率。樂縣建立房地產管理糾紛調整機制，2016年以來接受房地產服務合同糾紛210件，審查199件，其中協調所有者支付房地產費后，房地產企業撤銷198件，判決1件永安市建立履約保證金制度，房地產企業進入新住宅區時，根據住宅區規模，支付3萬至5萬元履約保證金，協調解決房地產企業撤銷后住宅區遺留問題。
(三)行業監管落實。一是加強源頭管理。行政主管部門要求房地產開發企業在項目開發階段按照相關標準和條件規范建設，減少檢查住宅遺留問題，完善售后服務，為后期房地產管理工作奠定基礎。二是推進信用建設。2016年全市建立房地產企業信用綜合評價制度，落實日常動態更新、社會各方評價、年度綜合評價制度，初步建立誠信激勵、失信懲戒機制。在全省發布的第一批房地產服務企業信用綜合評價結果中，我市8家房地產企業評價良好，占全省9.5%。
(4)協會的作用發揮得更好。2014年成立市物業管理行業協會，在聯系企業、聯系市場等方面起到了一定的作用。市住房建設局依托房地產協會開展員工培訓、繼續教育、技能競賽等活動，提高員工職業素養、技能和服務水平。從2014年到2016年，各種培訓和繼續教育達到1800人。從2016年開始每月邀請省內業界專家進行專業技術講座，一些大企業也制定了內部訓練計劃，開展以動態評價為中心的行為管理，及時向社會公開。
二、存在的主要問題。
隨著城市化的快速推進，我市物業管理面積增加，物業管理行業發展穩步推進，但總體發展水平與先進地區相比，與人民群眾期待相比，存在一些問題，主要表現如下
(一)指導監督不足。由于體制不健全，缺乏有效的執法監督，住宅區居民物業管理糾紛時發生。一是管理權利的責任不清楚。目前，市區現有58家房地產服務企業，約60家行業委員會和150家房地產服務項目，市級和兩區從事房地產行業管理的員工不足5人(市級打工1人，兩區各2人)各縣(市、區)由住宅建設局負責此項工作，沒有設置專業機構和負責人管理的鄉鎮(街道)、社區居民委員會責任不明，大部分鄉鎮(街道)和社區居民委員會沒有將房地產監督協調責任納入日常工作范圍。主管部門疏于指導，監督不足，業主、產業委員會與房地產企業、社區居民委員會四者關系不合理，在協調房地產管理企業與業主之間的矛盾糾紛、指導、監督業主大會與產業委員會工作和管轄區內日常房地產管理活動等方面尚未發揮作用。二是執法能力不足。對于亂停車、毀綠、經營干擾、養狗、亂建等行為，行政執法不足。由于社區居民委員會、房地產企業沒有執法權，對這些行為進行勸說和制止是有效的，房地產糾紛投訴率高，解決率低。2016年梅列區翡翠城區200多名業主集體訪問，反映開發人員對園區內違法建筑沒有管理，有虛假宣傳嫌疑，社會影響很大。三是住宅專業維修資金使用管理不足。住宅專業維修資金提取程序繁瑣，使用率低，許多住宅區公共部位、公共設施設備無法及時維修。目前，市區支付住宅專業維修資金2.1億元，至今僅使用360.83萬元。建寧縣住宅專業維修資金累計支付1283.35萬元，住宅維修基金使用方案尚未形成，至今尚未使用，業主、房地產企業意見較大。四是舊住宅區問題越來越突出。我市老舊小區多無物業管理，基本由小區居委會代管，公共維修資金不足，小區配套不全，綠地面積小，停車位不足，環境臟亂差，房屋立面損壞嚴重等問題已成為廣大業主反映強烈的熱點、難點問題。
(二)行業委員會的作用尚未充分發揮。由于各方對其地位、作用和運營規律認識不足，部分縣(市、區)行業委員會建設率低，全市建設工作和進展不平衡。首先，工業委員會很難成立。大多數業主對行業委員會的認識有偏差，自治管理意識弱，參與物業管理的積極性低，不愿參與行業委員會的選舉和選舉，許多小區物業管理運行多年來無法成立行業委員會。二是行業委員會正常運行困難。行業委員會是業主選舉產生的，但組成人員大多沒有津貼獎勵，屬于免費為小區業主服務，缺乏有力的手段和方法，很難在房地產企業和業主之間起到橋梁和紐帶的作用，對房地產企業和業主雙方也沒有有有效的制約，因此工作積極性普遍不高，遇到困難和矛盾不想管理的現象時有發生，行業委員會的維權和協調作用無法發揮。三是行業委員會監督困難。行業委員會是自治的大眾組織，機構松散，沒有明確具體的權力和責任，沒有相應的獎懲評價方法，很難有效監督其運營狀況。梅列區東安25棟產業委員會到期，長期不公開收支賬目，損害業主利益，業主意見大。另外，一些小區業主對行業委員會產生的程序、權利、責任、地位、作用認識不足，一些形狀虛設，很難發揮其應有的作用。
(3)收費難的現象比較突出。物業管理費用難是長期困擾我市物業管理的領導問題，成為制約我市物業管理行業快速健康發展的重要因素。從調查的情況來看，費用困難的現象主要表現在四個方面。一是開發建設部門的遺留問題，費用困難。一些房地產開發企業未按合同執行水、電、氣、房地產服務用住宅的一些房地產開發企業未能及時履行住宅質量保證責任，住宅滲水等問題未能及時修理，一些開發企業未能按合同約定期限辦理住宅生產證，一些業主不滿二是房地產企業未能按合同約定提供質量價格一致的服務。調查顯示，許多住宅區停車位管理不規范，車輛隨意停車，停車位收費標準不統一的住宅區公開制度不健全，住宅區日常維護不足。據梅列區人民法院初步統計，2016年受理的房地產服務合同糾紛案件504起，90%以上由于業主對房地產服務質量不滿意。三是部分業主房地產有償服務消費意識薄弱。一些業主的思想觀念習慣于公司負責管理和免費接受房地產服務，缺乏花錢買服務的思想準備，沒有確立商品意識和房地產消費意識，認為房地產管理是政府應該管理的事情，拒絕支付房地產管理費用。根據市房地產協會2015年對55家企業的調查統計，2012~2014年度房地產服務費累計不足2033萬元。四是低收入群體的經濟承受能力有限。目前，我市許多購房者屬于中低收入家庭，由于市政建設、舊城改造搬遷、取舍等原因改善了居住條件，但超過了他們支付能力的消費，使他們對房地產費用產生抵觸感，同意按規定支付房地產費，但一拿到鑰匙就拖欠。
(4)服務水平需要提高。一是忽略房地產企業自身建設。一些房地產企業沒有建立嚴格的各級人員崗位責任、工作標準和評價標準，有錄用人員沒有取得相關房地產管理監視證就上崗的現象，員工整體素質不足，服務水平參差不齊。二是物業管理工作不規范。一些房地產企業擅自增設收費項目，提高收費標準，引起與業主的矛盾。《物業管理條例》明確規定，物業企業不得擅自占有、改變住宅區共享部位、共享設施設備經營。由于監督不嚴格，房地產企業擅自占有、改變住宅區公共部門經營的現象有時會發生。三是物業管理服務質量不高。我市從事物業管理的企業總體規模較小，無法有效地將管理和服務有機地結合起來，部分物業企業的經營在微利、平衡的情況下運營。物業服務，特別是小區物業服務，僅僅停留在清潔衛生、綠化養護、治安巡邏等基本服務內容上，物業企業提供的服務還不能滿足業主的要求。
三、今后工作意見建議。
針對本次調查發現的問題，對下一次物業管理工作提出以下意見和建議
(一)完善物業管理結構。市政府應盡快整理關系，加強物業管理體制建設。必須加強業務指導。明確物業管理工作監督部門，參考漳州市做法，建議在市住建局設立物業管理機構，明確工作責任，配備專職人員，核定工作經費。進一步細化責任落實，順應房地產企業、產業委員會、鄉鎮(街道)和部門之間的關系，加強政府、社區居民委員會對業主、產業委員會、房地產企業的指導、指導和協調，形成多方合作、共同推進的良好局面。二要嚴格監督管理。破壞住宅結構、違法建設、違法改變房地產用途、破壞住宅區環境、侵犯業主公共利益等違法行為，通過社區居民委員會、鄉鎮(街)、職能部門與房地產機構的聯動，形成工作合作力，立即依法處理。三要擴大物業管理的壟斷范圍。在規范新建住宅區物業管理的同時，市、縣(市、區)二級政府應繼續加強舊住宅區的整備、改造，對整備改造后的舊住宅區定義物業服務范圍和標準，由行業委員會或社區居民委員會引進物業企業，從秩序維護、衛生清潔、綠化養護的基本服務內容開始，擴大舊住宅區的物業壟斷面。四要完善住宅專業維修資金的使用管理。住宅專業維修資金是住宅的養老金和保命金，市政府積極協調有關部門，盡快整理住宅專業維修資金的使用管理機制，征收住宅專業維修資金，公開透明使用，使住宅專業資金更好地發揮利益。
(二)提高業主的管理意識和能力。業主物業管理意識和行業委員會自我管理能力的提高直接影響住宅區物業管理水平。必須提高業主的積極參與度。各級政府和有關部門應進一步加強國務院頒布的《物業管理條例》、省人民代表大會常務委員會通過的《福建省物業管理條例》等法律法規的宣傳力度，開展法律法規訓練、物業知識競賽、社區文藝公演等大眾喜愛的活動，提高很多業主的物業消費意識、公共責任意識、小區管理意識和民主監督意識。二要加強行業委員會組織建設。要細化《市住建局關于規范業主委員條件的指導意見》，加強鄉鎮(街道)、社區居委會對行業委員會工作的指導，創新行業委員會的組織模式。
增強業主參與小區事務的積極性。引入業委會委員薪酬服務機制，提高其履職能力，提升業委會對小區事務的管理水平和決策的公正性。三要規范業委會工作。鄉鎮(街道)、社區居委會要對業委會的活動進行定期監督檢查，對業委會活動中出現的違規行為要及時制止并限期整改，保證業委會在法定范圍正常有序運行。業委會在換屆時，要委托第三方機構對收支賬目進行審計，并向業主公告結果，接受業主的監督和質詢。
(三)規范物業管理收費。物業服務是監測商品房小區治理狀況的“晴雨表”和“風向標”。其中物業費價格水平、物業費收繳率、物業財務透明度和物業服務質量則是衡量物業服務狀況的主要指標。市政府及有關部門要加強引導，盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍。一要簡化物業費追繳程序。探索將物業欠繳案件作為簡易類案件，由物業企業采取向基層法院申請支付令的方式，降低追索物業費欠繳的管理成本、司法成本。二要增強收費透明度。要監督物業企業嚴格按照相關部門審核批準或物業管理服務合同約定的項目、標準收費，及時在小區內公布物業服務的收費情況，定期向業主公布財務收支情況，接受業主和有關部門的監督，讓業主明明白白消費。三要強化獎懲引導。要認真研究對策，對參與管理、成效顯著的業委會成員，給予表彰鼓勵;對違法失信行為，納入個人征信、考核體系。引導黨員干部和機關事業單位職工，帶頭繳納物業管理費用，帶頭維護好小區環境秩序。
(四)提升物業企業服務效能。物業企業要樹立質量與品牌意識，規范管理、優化服務，取得廣大業主和業委會的支持和配合。一要加強行業自律。物業管理企業要不斷提升誠信自律意識，逐步提高科學管理水平和服務質量，促使企業向規范化、科學化、標準化發展，牢固樹立“誠實守信、優質服務、文明從業”的服務宗旨，力求“業主滿意、企業受益、行業順意”。二要落實物業承接驗收制度。物業管理企業承接物業時，要嚴格落實《物業承接查驗辦法》，應當對物業共用部位，共用設施進行查驗，杜絕項目“帶病”交付，減少因開發商遺留問題引發的物業矛盾和糾紛。三要引領行業規范運作。要積極培育市場，通過以獎代補、組建國有物業公司等形式，建立示范點，使部分優秀企業組成物業產業龍頭，帶動我市物業管理規范化。四要更新服務理念。物業服務應朝著商業化與公益化相結合的方向發展，將以人為本的理念深入到服務中，如在社區內設立“心理咨詢”、“醫療服務”、“家政服務”等社區服務中心，以滿足業主不同層次的需求。
