社區是指城市某一區域內具有相對獨立居住環境的大型居住區。同時，還配備了一整套生活服務設施，如商業網點、學校幼兒園等。 以下是為大家整理的關于老舊小區改造調研報告的文章4篇 ,歡迎品鑒！
【篇一】老舊小區改造調研報告
城鎮老舊小區改造是重大民生工程和發展工程。為深入貫徹落實國家關于實施城鎮老舊小區改造的決策部署，推進我市老舊小區改造工作，改善居民居住環境，提升城市品質形象，根據市政協2020年工作安排，x-x月份，由xxx副主席牽頭，組成專題調研組，通過實地走訪、召開多層面座談會、外出考察等形式，對我市老舊小區改造情況進行了調研。現將有關情況報告如下：
一、基本情況
城鎮老舊小區是指城市或縣城建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。據調研組不完全統計，我市20xx年底前建成的老舊小區xx個（樂成街道xx個、城東街道x個、城南街道xx個），總建筑面積xxx多萬平方米，涉及xxxxx戶，xxxxx人。其中，xxxx年底前建成的老舊小區xx個，涉及xxxx戶，xxxxx人。調研發現，老舊小區“三多”“三少”“三缺”現象突出，嚴重影響居民生活質量，居民改造意愿普遍強烈。
（一）建設標準不高，多孔預制樓板結構多、建筑管線老化多、安全隱患多。老舊小區建成時間較早，原建設標準較低，不少建筑是多孔預制樓板結構，經過二三十年的使用，老舊小區普遍存在建筑樓體、外立面、樓梯破損以及電氣線路、水污管網老化嚴重的問題，存在安全隱患，群眾反映非常強烈。如xx區xx棟建筑有多孔預制樓板結構的xx棟，xx小區xx棟建筑有多孔預制樓板結構的xx棟，調研組走訪發現其中部分房屋主體出現不同程度的傾斜，部分房屋地基下沉、墻體開裂、墻面脫落，看上去安全隱患較大。xx小區其中一條覆蓋一半以上建筑的電力線路，每逢用電高峰期就頻繁停電，今年夏天剛開始就連續三個晚上停電，群眾強烈要求后實行了線路分流改造。xx近幾年都出現了管道堵塞、化糞池溢出等情況，業主們不得不雇傭疏通公司來清理。多數老舊小區建筑住宅陽臺洗滌污水管與屋面排水管相連，導致雨污混排現象普遍，很多排水管還是球墨鑄鐵管，大部分已經腐蝕損壞嚴重，此外大多數消防栓都已損壞，無法正常出水。
（二）配套先天不足，電梯少、停車位少、公共服務設施少。老舊小區總體上存在著居住功能不足、配套設施短缺、公共活動空間不足等問題。如老舊小區大部分是x-x層建筑，基本沒有安裝電梯。據調研組初步統計，xx區老舊小區xxx幢建筑數千個單元樓，僅有電梯xx部。老舊小區由于建設之初規劃相對滯后，因停車位不足造成的亂停現象十分普遍，近年來雖然有開展公共停車區域的優化調整，但車位仍是“僧多粥少”，出入通道甚至消防通道被車輛占用停放情況依然存在，如xx二區居民車輛xxx多，停車位僅xxx個，居民反映每天回家都要搶車位。老舊小區文化娛樂、體育健身、養老托幼、社區服務等公共服務設施明顯缺失。據調研，xx個老舊小區中，僅xx個小區有固定的辦公場所（包括x個違建），x個小區有老年活動場所，x個小區有托幼場所；很多小區的公共娛樂設施如健身器材嚴重老化，甚至根本沒有配備；公共廁所配備不足，xx街道xx個老舊小區就有xx個沒有公共廁所。
（三）居住環境差亂，人防技防缺失、組織管理缺位、物業管理缺乏。老舊小區違章搭建、毀壞綠化、雜物亂堆、垃圾亂扔、污水亂排、房子亂租等現象十分常見。如老舊小區很多車庫住著老年人、新xx人，有的xx平方米的車庫住了x-x個人，在車庫內吃住同室，有些煤氣罐或電磁爐就在床邊，消防隱患相當嚴重；部分住戶將洗衣板直接放在車庫邊上，洗滌等生活污水直接排放到路上，嚴重影響小區面貌；部分建筑一樓或者車庫還被租用作為經營場所，如在xx小區車庫或者一層被用作美容美發、家電維修、教育培訓，存在較大安全隱患。老舊小區多數人防技防不到位，部分保安崗亭形同虛設、無人值班，部分監控攝像頭存在聚焦模糊甚至失效。如xx小區的監控室三臺監控屏幕在調研時竟然全部黑屏；xx區不少樓道門禁系統形同虛設，長期無法使用卻沒人修理。據調研，目前xx個老舊小區中，有xx個小區還沒有成立業委會，xx個小區沒有進駐物業管理，xx個小區沒有建立黨的組織，而且很多業委會只有組織，沒有固定辦公場所、沒有經費和專職工作人員，沒有開展有效的管理工作。
2019年x月以來，國家部委、xx省、xx市相繼出臺了推進老舊小區改造工作的文件，各級政府對老舊小區的改造極為重視。《xx市城鎮老舊小區改造三年行動方案》中我市2020-2022年改造老舊小區x個，目前我市已上報xx小區、xx區、xx、xx小區等x個小區改造項目，總建筑面積約xx.xx萬平方米，涉及約xxxx戶。
二、制約老舊小區改造的主要問題
（一）小區底數不清，改造機制不健全
我市城區老舊小區存量大，不同小區的改造規模差異明顯，改造任務復雜。但目前我市尚沒有編制老舊小區改造的整體規劃，小區情況掌握不夠，對改造的總量缺乏準確數據和具體安排，也缺乏具體的建設標準和政策支持。如市住建局、市文明中心、屬地街道都有部分老舊小區的簡單統計數據，但數據各不相同，老舊小區規模、房屋質量狀況和業主構成等關鍵數據缺失，配套設施、基層治理情況不清。同時我市老舊小區三年改造行動工作推進相對滯后，實施方案現在還沒有出臺，群眾關注的改造資金居民自籌比例、補助基數以及與水電氣污等權屬單位專項工程銜接的具體政策支持尚不明確，而對比兄弟縣市區，xx、xx已經出臺了老舊小區改造實施方案，xx、xx、xx也陸續公布了實施方案征求意見稿。此外，我市還沒有建立老舊小區改造工作的綜合性協調機構和工作專班，主要由住建部門的一個科室負責工作對接，工作機制還不夠健全，相關責任單位權責不夠明確，難以形成整體合力。
（二）資料檔案不全，改造技術有難題
據反映，部分老舊小區前期的設計圖紙和建設資料缺失，有的只有總平圖卻缺失地下綜合管線圖，有的干脆什么資料都沒有。如前期住建部門為今年啟動改造計劃的老舊小區做規劃設計，去檔案館等多處也沒找到建設時的設計圖紙，不得不聘請專業機構對小區情況進行重新測繪，無形中增加了時間成本和資金成本；xx街道干部為解決xx小區居民和村民權屬糾紛，找了幾個部門也沒有找到當時的規劃平面圖紙，無法明確四至，難以劃分權屬。同時，老舊小區建成后的二十多年時間里，各單位對小區進行了各種后期施工改造，建筑、綠化等部分結構改變了，電力、給水、排水、通信、天然氣等地下管線遷移了，即便拿著舊時的資料圖也不能照樣設計，需要實地核對，否則稍有誤差就可能挖破管線。據xx公司反映，xx區地下管線復雜，規劃設計完成后工程推進緩慢，至今現在仍未開工；xx小區地下管線走向不詳，社區、小區無人能說得清楚，給天然氣改造設計增加了很多困難。此外，改造施工需要使用一定的鋼筋、混凝土等建材，而老舊小區面積有限，樓距不足，空地較少，由于場地的限制會進一步加大改造的難度與施工的風險，甚至可能影響百姓生活與人身安全。
（三）居民需求多樣，現實矛盾不樂觀
調研組走訪調研了解到，多數居民希望拆老房子住新房、改裝使用天然氣省錢、加裝電梯方便老人，還對小區綠化與道路、停車場以及樹木的高度、防盜窗的改造存在多種意見。可以看出，老舊小區居民對改善居住環境的愿望迫切，對配套服務的需求多樣，對政府實施改造寄予高度期望，但居民需求與改造的條件、標準存在較大的差距，小區個體之間的差異、居民的經濟條件和社會背景的多樣性使得老舊小區的改造更加復雜。如電梯加裝方面，近年來老舊小區居民要求加裝電梯的意愿一直較為強烈，但因加裝電梯需要三分之二以上業主簽字、鄰居無一反對意見、房屋鑒定報告B級以上等條件限制，自20xx年以來申請加裝的成功者寥寥，僅有xx小區、xx、xx公寓x個小區共計x臺電梯。供水改造方面，一些老舊小區x樓以上住戶水壓不足，只能靠自家的水泵和水塔來增壓供水，一些住戶水管總是不間斷地出現黃水，飲水安全有隱患，一旦改造將是整個片區大面積停水，居民用水短期不能保障，且面臨低層用水正常的居民不同意改造的情況。適老化改造方面，調查發現老舊小區老年人比例明顯高于新小區，據街道統計數據顯示，xx歲以上的老人如xx小區xxx人（占xx%）、xx小區約xxx人（占xx%）、xx小區xxx人（占xx%）、xx小區約xxx人（占xx%），隨著老舊小區“老齡居民”人數的不斷增加，老年人無障礙出行、休閑娛樂活動、群體安全保障、社區養老服務等需求也日益明顯，但一些項目限于場地、資金處于無法可改、無處可建的尷尬境地。
（四）資金問題突出，業主共建意識弱
老舊小區改造資金需求總規模較大，據部門反映，部分老舊小區沒有物業維修專項基金，改造工作面臨著財政資金“投不起”、居民和社會資金不愿投、后期管護資金缺失等問題。據初步測算，假設按照補助基數xxx元/平方米計算，僅今年計劃的x個小區項目補助就超過x個億。雖然中央、省撥付一定專項補助基金（xx市級僅對xx、xx、xx區等各實際功能區實施補助），市財政仍然面臨較大壓力。并且根據現有文件規定，符合中央財政補助的改造對象主要是xxxx年以前建成的小區不包括居民自建房為主的老舊小區，但在我市該時間段內老舊小區或多或少夾雜著自建住房，如xx小區商品房xxx套、自建房xx套（間），xx小區商品房xxx套、自建房xxx套（間），xx小區商品房xx套，自建房xxx套（間）。因此我市大部分老舊小區改造無法享受上級財政補助，很大程度增加了本級財政的投入負擔，影響改造工作的大范圍推進。同時，調研發現部分居民缺乏“共享共建共治”和“購買服務”的觀念意識，認為老舊小區改造主要是政府的事情，自己不用花錢，等、盼、靠政府投入思想非常普遍，因此往往改造意愿很強烈，說到投錢就沉默。
（五）長效管理缺乏，改造成果難維持
老舊小區在歷年各類創建工作中，雖經過幾輪環境整治或單項改造，但“臟亂差”現象總是卷土重來。尤其是在今年新冠疫情期間老舊小區防控難度普遍大于新式小區，如多個開放式老舊小區為確保隔離到位，不得不封閉起來，但多次發生封閉隔斷障礙被破現象，進出人員的隔離防控存在疏漏。究其原因，主要是小區治理力量不足，長效管理機制不健全。業委會方面，很多小區業委會是退休干部、熱心人士在管理，他們沒有執法權主要以勸導為主，有時感嘆“管了也沒人聽”，有時認為管得多了會得罪人，業委會整體職能作用沒有發揮。如一些居民在綠化或空地上圈地種菜，甚至在公共場所養雞養鴨、搭建鐵皮棚等，屢勸不止。物業方面，老舊小區收繳物業費困難與物業管理不到位的矛盾比較突出。老舊小區多數住戶不愿意繳納較高的物業管理費，導致物業公司不愿進入老舊小區；即便引入收費標準較低的物業（據了解目前最低為xxx元），部分業主因對小區管理存在分歧不愿意交物業費，部分業主認為是自建房不需要交物業費，如xx小區xxx多戶，2019年大約xxx多戶居民沒有上交管理費；物業費收繳不到位，直接導致物業管理難以維持，最終降低服務標準或直接撤離棄管，形成惡性循環。街道社區方面，社區工作人員除書記、社工外，普遍沒有固定薪資，社區的很多工作人員要么是新進大學生，要么是臨時人員，基層工作經驗匱乏或工作主動性不夠，加上社區工作經費缺少，平時忙于完成上級交辦的各項業務指標，極少參與老舊小區的管理；街道及駐社干部走訪巡查小區時間不多，對現有的小區業委會很少開展培訓指導，往往造成“前期鼓勵成立業委會，最后卻任由其自生自滅”現象。如果改造完成后小區管理方繼續缺位，就會導致改造成果無法維持，步入“改造—破壞—再改造”的怪圈，造成人力和資金的浪費。
三、幾點建議
（一）健全機制，摸清底數，加快出臺規劃方案
老舊小區改造是個系統性工程，牽涉面廣，需要多個部門密切配合。市政府要發揮主導作用，牽頭成立相關職能部門參與的工作機構，明確部門分工，劃分目標責任。建立工作聯席會議制度，協調解決老舊小區改造過程中的重點難點問題。盡快組織開展全市老舊小區調查摸底，真實準確掌握老舊小區規模、房屋建筑本體、小區公共部分基礎設施和基本功能，老舊小區居民自治和物業管理的現狀，以及居民具體的改造需求等情況，建立全市老舊小區基礎數據信息庫，建議將調查對象范圍放寬至20xx年前建成的老舊小區。在此基礎上，盡快研究制定老舊小區改造規劃和“三年計劃”，明確老舊小區的具體分類和改造批次時間，明確改造的具體內容和建設標準，明確改造的投入保障和組織實施。規劃應統籌好老舊小區改造、保障性安居工程等項目的關系，建議將老舊小區改造和文明城市創建、“污水零直排小區”建設、未來社區改造等工作有機結合。創新機制，研究出臺針對完善類、提升類改造的政策措施，在政府公共資源配置和資金投入等方面給予傾斜。
（二）注重前期，統籌推進，合理把握改造節奏
住建、資規部門應先行做好各老舊小區原始資料和圖紙的查找整理，基礎資料不完善、與項目實際不符合的，委托相關設計單位及時進行補測補繪。市政、電力、通訊、供水、燃氣等部門單位和有關街道應協助提供各老舊小區地下管網分布圖，并對地上各類相應管線進行集中調查清理。街道社區應有序開展老舊小區改造宣傳動員工作，讓群眾充分認識到改造帶來的實效和好處，盡可能地取得廣大居民的理解和支持。同時，建議建立老舊小區改造項目庫制度，列入改造計劃項目應有序進行實地勘查和科學論證，比如對比改造與拆后重建的費用，若差距不大建議實施“就地重建”；有些房屋可以進行改造，但其不適合我市的長期發展規劃，要避免改造的重復浪費。在論證的基礎上，選取細化改造方案優、群眾改造意愿強烈、“共同締造”基礎好的項目，按“成熟一個，實施一個”的原則啟動改造。
（三）以人為本，突出重點，改造提升居住環境
城市的發展和社區的建設都是牢固樹立“以人民為中心”的思想。針對建筑改造、道路交通和停車、管網系統、景觀綠化、適老化改造、社區服務體系6大方面，因地制宜來確定各小區菜單式改造內容，優先安排居民群眾反映集中、涉及共同利益的問題。一是支持存在多孔預制樓板等安全隱患較多的老舊小區拆舊建新。此類小區進行綜合改造價值不大，反而還會增加安全隱患，建議采取拆舊建新的辦法。可在危房鑒定的基礎上，根據實際情況和群眾意愿采取不同的安置方法。具備開發潛力地段的小區可引進開發商進行重新開發，適當提高容積率，一并將托幼、養老、醫療等便民服務嵌入，提升土地的利用價值；借鑒鹿城等地做法，向需拆遷改造的住戶發放安置房“房票”，購買房地產開發的商品房實現異地安置。二是鼓勵多層住宅加裝電梯。參照xx、xx等地做法，盡快出臺電梯資金補助方案（xx按電梯加裝費用xx%給予最高不超過xx萬元/臺、xx給予符合條件的xx萬元/臺補助），進一步優化電梯安裝申報和審批流程，小區改造條件成熟的可適當降低加裝電梯的啟動門檻。若財政緊張可采取以獎代補、先建后補等方式。三是實施打通消防生命通道工程。實行老舊小區“一區一策”治理，結合老舊小區的建成年代、建筑高度、周邊環境、道路管網等方面情況開展改造，制定實施消防車通道治理方案，按照先急后緩、先易后難的原則盡快打通消防通道。四是完善老舊小區公共服務功能。優先解決水、電、氣、路、排污等問題。改造零星空閑用地、改造綠化帶或與周邊單位共建等方式增加停車位，有條件的增設汽車充電樁和電瓶車充電棚。拓展居民公共活動空間，及時維修翻新小區內破損的公共休閑設施，增設小區健康步道、休閑游憩場地和健身器械，條件成熟的要建立完善老年人活動中心，引入社會資本建設養老托育機構。
（四）多元投入，加大保障，健全資金籌措機制
市政府要研究明確基礎類、完善類、提升類改造的政府和居民資金負擔比例，做好財政投入保障，探索構建政府政策性引導、居民共建性出資、企業市場化參與、社會全方位支持的多元化融資機制。一是加強與銀行等金融機構的溝通對接，探索老舊小區專項債券等融資方式，鼓勵金融系統開發針對老舊小區改造的優惠金融產品，探索居民戶內改造、裝修、節能減排等消費領域的個人貸款金融服務。二是探索利用增建商業設施、翻建結合擴建等措施，合理利用小區及周邊閑置土地或簡陋房屋占地，在不影響規劃的情況下進行二次開發；通過制定稅收優惠等政策措施吸引社會資金投入，減輕財政資金壓力，實現資金平衡。三是出臺提取個人公積金用于加裝電梯等老舊小區改造的政策，適當降低物業專項維修基金用于改造的申請門檻，減輕老舊小區改造籌資壓力。四是充分發揮責任企業和責任單位資金作用，加大對水電氣網等垂管部門協調力度，在預算審批、資金撥付等方面提高靈活度，為老舊小區改造提供便利。
（五）綜合施策，規范運作，促進小區長效管理
要堅持改造與整治相結合，建設與管理相結合，持續加強老舊小區后續管理，鞏固改造成果。一是黨建進小區，以黨建引領小區治理。加大街道對老舊小區的管理力度，建立駐社干部聯系老舊小區的工作制度，加強對業委會的培訓管理，規范業委會資金管理和物業監管等制度。已經成立業委會的可以進一步充實業委會的紅色力量，還未成立業委會的可以幫助成立小區臨時業委會，在管理過程中逐步物色小區的能人志士加入業委會，建立健全居民自治管理機構，夯實小區管理基礎。條件成熟的小區可以建立黨支部，提供黨組織為民服務清單，以“紅色”力量激發老舊小區管理“新動能”。還可以借鑒xx做法，出臺文件明確黨員機關干部必須兼任所住小區樓長、單元長等，賦予其社區服務職責，帶動居民共同參與到小區治理。二是物業進小區，以專業服務促進小區管理。根據不同小區居民的經濟承受能力以及對物業管理的實際需求，采取社會化管理、準物業管理、社區自治管理等多樣化的物業管理模式。建議建立物業管理征信系統，對業主惡意拖欠物業服務費用的行為納入個人征信系統進行警示，對物業企業管理失信并造成小區嚴重后果的進行曝光。對于一時難以引進物業企業的，可由街道設立物業管理服務機構，在各準物業小區設置管理處，形成系統的管理網絡，實施準物業管理。三是執法進小區，以亂象整治規范小區管理。聯合司法、綜合行政執法、公安、消防、市場監管、衛健等多部門集中梳理小區常見違法違規行為問題，明確執法責任單位，編制違法事項清單并在小區公告。通過“城市大腦”建設延伸到小區，采取攝像頭抓拍違法行為的形式，開展“非接觸性執法”，由指揮中心分派給各執法部門依法處理。同時，加強業委會、物業和屬地社區、街道的溝通，定期召開小區社情研判會，對小區的各種違法情況進行分析，加強對小區管理的支撐，完善小區執法治理體系。
【篇二】老舊小區改造調研報告
城鎮老舊小區改造是重大民生工程和發展工程。為深入貫徹落實國家關于實施城鎮老舊小區改造的決策部署，推進我市老舊小區改造工作，改善居民居住環境，提升城市品質形象，根據市政協2020年工作安排，x-x月份，由xxx副主席牽頭，組成專題調研組，通過實地走訪、召開多層面座談會、外出考察等形式，對我市老舊小區改造情況進行了調研。現將有關情況報告如下：
一、基本情況
城鎮老舊小區是指城市或縣城建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。據調研組不完全統計，我市20xx年底前建成的老舊小區xx個（樂成街道xx個、城東街道x個、城南街道xx個），總建筑面積xxx多萬平方米，涉及xxxxx戶，xxxxx人。其中，xxxx年底前建成的老舊小區xx個，涉及xxxx戶，xxxxx人。調研發現，老舊小區“三多”“三少”“三缺”現象突出，嚴重影響居民生活質量，居民改造意愿普遍強烈。
（一）建設標準不高，多孔預制樓板結構多、建筑管線老化多、安全隱患多。老舊小區建成時間較早，原建設標準較低，不少建筑是多孔預制樓板結構，經過二三十年的使用，老舊小區普遍存在建筑樓體、外立面、樓梯破損以及電氣線路、水污管網老化嚴重的問題，存在安全隱患，群眾反映非常強烈。如xx區xx棟建筑有多孔預制樓板結構的xx棟，xx小區xx棟建筑有多孔預制樓板結構的xx棟，調研組走訪發現其中部分房屋主體出現不同程度的傾斜，部分房屋地基下沉、墻體開裂、墻面脫落，看上去安全隱患較大。xx小區其中一條覆蓋一半以上建筑的電力線路，每逢用電高峰期就頻繁停電，今年夏天剛開始就連續三個晚上停電，群眾強烈要求后實行了線路分流改造。xx近幾年都出現了管道堵塞、化糞池溢出等情況，業主們不得不雇傭疏通公司來清理。多數老舊小區建筑住宅陽臺洗滌污水管與屋面排水管相連，導致雨污混排現象普遍，很多排水管還是球墨鑄鐵管，大部分已經腐蝕損壞嚴重，此外大多數消防栓都已損壞，無法正常出水。
（二）配套先天不足，電梯少、停車位少、公共服務設施少。老舊小區總體上存在著居住功能不足、配套設施短缺、公共活動空間不足等問題。如老舊小區大部分是x-x層建筑，基本沒有安裝電梯。據調研組初步統計，xx區老舊小區xxx幢建筑數千個單元樓，僅有電梯xx部。老舊小區由于建設之初規劃相對滯后，因停車位不足造成的亂停現象十分普遍，近年來雖然有開展公共停車區域的優化調整，但車位仍是“僧多粥少”，出入通道甚至消防通道被車輛占用停放情況依然存在，如xx二區居民車輛xxx多，停車位僅xxx個，居民反映每天回家都要搶車位。老舊小區文化娛樂、體育健身、養老托幼、社區服務等公共服務設施明顯缺失。據調研，xx個老舊小區中，僅xx個小區有固定的辦公場所（包括x個違建），x個小區有老年活動場所，x個小區有托幼場所；很多小區的公共娛樂設施如健身器材嚴重老化，甚至根本沒有配備；公共廁所配備不足，xx街道xx個老舊小區就有xx個沒有公共廁所。
（三）居住環境差亂，人防技防缺失、組織管理缺位、物業管理缺乏。老舊小區違章搭建、毀壞綠化、雜物亂堆、垃圾亂扔、污水亂排、房子亂租等現象十分常見。如老舊小區很多車庫住著老年人、新xx人，有的xx平方米的車庫住了x-x個人，在車庫內吃住同室，有些煤氣罐或電磁爐就在床邊，消防隱患相當嚴重；部分住戶將洗衣板直接放在車庫邊上，洗滌等生活污水直接排放到路上，嚴重影響小區面貌；部分建筑一樓或者車庫還被租用作為經營場所，如在xx小區車庫或者一層被用作美容美發、家電維修、教育培訓，存在較大安全隱患。老舊小區多數人防技防不到位，部分保安崗亭形同虛設、無人值班，部分監控攝像頭存在聚焦模糊甚至失效。如xx小區的監控室三臺監控屏幕在調研時竟然全部黑屏；xx區不少樓道門禁系統形同虛設，長期無法使用卻沒人修理。據調研，目前xx個老舊小區中，有xx個小區還沒有成立業委會，xx個小區沒有進駐物業管理，xx個小區沒有建立黨的組織，而且很多業委會只有組織，沒有固定辦公場所、沒有經費和專職工作人員，沒有開展有效的管理工作。
2019年x月以來，國家部委、xx省、xx市相繼出臺了推進老舊小區改造工作的文件，各級政府對老舊小區的改造極為重視。《xx市城鎮老舊小區改造三年行動方案》中我市2020-2022年改造老舊小區x個，目前我市已上報xx小區、xx區、xx、xx小區等x個小區改造項目，總建筑面積約xx.xx萬平方米，涉及約xxxx戶。
二、制約老舊小區改造的主要問題
（一）小區底數不清，改造機制不健全
我市城區老舊小區存量大，不同小區的改造規模差異明顯，改造任務復雜。但目前我市尚沒有編制老舊小區改造的整體規劃，小區情況掌握不夠，對改造的總量缺乏準確數據和具體安排，也缺乏具體的建設標準和政策支持。如市住建局、市文明中心、屬地街道都有部分老舊小區的簡單統計數據，但數據各不相同，老舊小區規模、房屋質量狀況和業主構成等關鍵數據缺失，配套設施、基層治理情況不清。同時我市老舊小區三年改造行動工作推進相對滯后，實施方案現在還沒有出臺，群眾關注的改造資金居民自籌比例、補助基數以及與水電氣污等權屬單位專項工程銜接的具體政策支持尚不明確，而對比兄弟縣市區，xx、xx已經出臺了老舊小區改造實施方案，xx、xx、xx也陸續公布了實施方案征求意見稿。此外，我市還沒有建立老舊小區改造工作的綜合性協調機構和工作專班，主要由住建部門的一個科室負責工作對接，工作機制還不夠健全，相關責任單位權責不夠明確，難以形成整體合力。
（二）資料檔案不全，改造技術有難題
據反映，部分老舊小區前期的設計圖紙和建設資料缺失，有的只有總平圖卻缺失地下綜合管線圖，有的干脆什么資料都沒有。如前期住建部門為今年啟動改造計劃的老舊小區做規劃設計，去檔案館等多處也沒找到建設時的設計圖紙，不得不聘請專業機構對小區情況進行重新測繪，無形中增加了時間成本和資金成本；xx街道干部為解決xx小區居民和村民權屬糾紛，找了幾個部門也沒有找到當時的規劃平面圖紙，無法明確四至，難以劃分權屬。同時，老舊小區建成后的二十多年時間里，各單位對小區進行了各種后期施工改造，建筑、綠化等部分結構改變了，電力、給水、排水、通信、天然氣等地下管線遷移了，即便拿著舊時的資料圖也不能照樣設計，需要實地核對，否則稍有誤差就可能挖破管線。據xx公司反映，xx區地下管線復雜，規劃設計完成后工程推進緩慢，至今現在仍未開工；xx小區地下管線走向不詳，社區、小區無人能說得清楚，給天然氣改造設計增加了很多困難。此外，改造施工需要使用一定的鋼筋、混凝土等建材，而老舊小區面積有限，樓距不足，空地較少，由于場地的限制會進一步加大改造的難度與施工的風險，甚至可能影響百姓生活與人身安全。
（三）居民需求多樣，現實矛盾不樂觀
調研組走訪調研了解到，多數居民希望拆老房子住新房、改裝使用天然氣省錢、加裝電梯方便老人，還對小區綠化與道路、停車場以及樹木的高度、防盜窗的改造存在多種意見。可以看出，老舊小區居民對改善居住環境的愿望迫切，對配套服務的需求多樣，對政府實施改造寄予高度期望，但居民需求與改造的條件、標準存在較大的差距，小區個體之間的差異、居民的經濟條件和社會背景的多樣性使得老舊小區的改造更加復雜。如電梯加裝方面，近年來老舊小區居民要求加裝電梯的意愿一直較為強烈，但因加裝電梯需要三分之二以上業主簽字、鄰居無一反對意見、房屋鑒定報告B級以上等條件限制，自20xx年以來申請加裝的成功者寥寥，僅有xx小區、xx、xx公寓x個小區共計x臺電梯。供水改造方面，一些老舊小區x樓以上住戶水壓不足，只能靠自家的水泵和水塔來增壓供水，一些住戶水管總是不間斷地出現黃水，飲水安全有隱患，一旦改造將是整個片區大面積停水，居民用水短期不能保障，且面臨低層用水正常的居民不同意改造的情況。適老化改造方面，調查發現老舊小區老年人比例明顯高于新小區，據街道統計數據顯示，xx歲以上的老人如xx小區xxx人（占xx%）、xx小區約xxx人（占xx%）、xx小區xxx人（占xx%）、xx小區約xxx人（占xx%），隨著老舊小區“老齡居民”人數的不斷增加，老年人無障礙出行、休閑娛樂活動、群體安全保障、社區養老服務等需求也日益明顯，但一些項目限于場地、資金處于無法可改、無處可建的尷尬境地。
（四）資金問題突出，業主共建意識弱
老舊小區改造資金需求總規模較大，據部門反映，部分老舊小區沒有物業維修專項基金，改造工作面臨著財政資金“投不起”、居民和社會資金不愿投、后期管護資金缺失等問題。據初步測算，假設按照補助基數xxx元/平方米計算，僅今年計劃的x個小區項目補助就超過x個億。雖然中央、省撥付一定專項補助基金（xx市級僅對xx、xx、xx區等各實際功能區實施補助），市財政仍然面臨較大壓力。并且根據現有文件規定，符合中央財政補助的改造對象主要是xxxx年以前建成的小區不包括居民自建房為主的老舊小區，但在我市該時間段內老舊小區或多或少夾雜著自建住房，如xx小區商品房xxx套、自建房xx套（間），xx小區商品房xxx套、自建房xxx套（間），xx小區商品房xx套，自建房xxx套（間）。因此我市大部分老舊小區改造無法享受上級財政補助，很大程度增加了本級財政的投入負擔，影響改造工作的大范圍推進。同時，調研發現部分居民缺乏“共享共建共治”和“購買服務”的觀念意識，認為老舊小區改造主要是政府的事情，自己不用花錢，等、盼、靠政府投入思想非常普遍，因此往往改造意愿很強烈，說到投錢就沉默。
（五）長效管理缺乏，改造成果難維持
老舊小區在歷年各類創建工作中，雖經過幾輪環境整治或單項改造，但“臟亂差”現象總是卷土重來。尤其是在今年新冠疫情期間老舊小區防控難度普遍大于新式小區，如多個開放式老舊小區為確保隔離到位，不得不封閉起來，但多次發生封閉隔斷障礙被破現象，進出人員的隔離防控存在疏漏。究其原因，主要是小區治理力量不足，長效管理機制不健全。業委會方面，很多小區業委會是退休干部、熱心人士在管理，他們沒有執法權主要以勸導為主，有時感嘆“管了也沒人聽”，有時認為管得多了會得罪人，業委會整體職能作用沒有發揮。如一些居民在綠化或空地上圈地種菜，甚至在公共場所養雞養鴨、搭建鐵皮棚等，屢勸不止。物業方面，老舊小區收繳物業費困難與物業管理不到位的矛盾比較突出。老舊小區多數住戶不愿意繳納較高的物業管理費，導致物業公司不愿進入老舊小區；即便引入收費標準較低的物業（據了解目前最低為xxx元），部分業主因對小區管理存在分歧不愿意交物業費，部分業主認為是自建房不需要交物業費，如xx小區xxx多戶，2019年大約xxx多戶居民沒有上交管理費；物業費收繳不到位，直接導致物業管理難以維持，最終降低服務標準或直接撤離棄管，形成惡性循環。街道社區方面，社區工作人員除書記、社工外，普遍沒有固定薪資，社區的很多工作人員要么是新進大學生，要么是臨時人員，基層工作經驗匱乏或工作主動性不夠，加上社區工作經費缺少，平時忙于完成上級交辦的各項業務指標，極少參與老舊小區的管理；街道及駐社干部走訪巡查小區時間不多，對現有的小區業委會很少開展培訓指導，往往造成“前期鼓勵成立業委會，最后卻任由其自生自滅”現象。如果改造完成后小區管理方繼續缺位，就會導致改造成果無法維持，步入“改造—破壞—再改造”的怪圈，造成人力和資金的浪費。
三、幾點建議
（一）健全機制，摸清底數，加快出臺規劃方案
老舊小區改造是個系統性工程，牽涉面廣，需要多個部門密切配合。市政府要發揮主導作用，牽頭成立相關職能部門參與的工作機構，明確部門分工，劃分目標責任。建立工作聯席會議制度，協調解決老舊小區改造過程中的重點難點問題。盡快組織開展全市老舊小區調查摸底，真實準確掌握老舊小區規模、房屋建筑本體、小區公共部分基礎設施和基本功能，老舊小區居民自治和物業管理的現狀，以及居民具體的改造需求等情況，建立全市老舊小區基礎數據信息庫，建議將調查對象范圍放寬至20xx年前建成的老舊小區。在此基礎上，盡快研究制定老舊小區改造規劃和“三年計劃”，明確老舊小區的具體分類和改造批次時間，明確改造的具體內容和建設標準，明確改造的投入保障和組織實施。規劃應統籌好老舊小區改造、保障性安居工程等項目的關系，建議將老舊小區改造和文明城市創建、“污水零直排小區”建設、未來社區改造等工作有機結合。創新機制，研究出臺針對完善類、提升類改造的政策措施，在政府公共資源配置和資金投入等方面給予傾斜。
（二）注重前期，統籌推進，合理把握改造節奏
住建、資規部門應先行做好各老舊小區原始資料和圖紙的查找整理，基礎資料不完善、與項目實際不符合的，委托相關設計單位及時進行補測補繪。市政、電力、通訊、供水、燃氣等部門單位和有關街道應協助提供各老舊小區地下管網分布圖，并對地上各類相應管線進行集中調查清理。街道社區應有序開展老舊小區改造宣傳動員工作，讓群眾充分認識到改造帶來的實效和好處，盡可能地取得廣大居民的理解和支持。同時，建議建立老舊小區改造項目庫制度，列入改造計劃項目應有序進行實地勘查和科學論證，比如對比改造與拆后重建的費用，若差距不大建議實施“就地重建”；有些房屋可以進行改造，但其不適合我市的長期發展規劃，要避免改造的重復浪費。在論證的基礎上，選取細化改造方案優、群眾改造意愿強烈、“共同締造”基礎好的項目，按“成熟一個，實施一個”的原則啟動改造。
（三）以人為本，突出重點，改造提升居住環境
城市的發展和社區的建設都是牢固樹立“以人民為中心”的思想。針對建筑改造、道路交通和停車、管網系統、景觀綠化、適老化改造、社區服務體系6大方面，因地制宜來確定各小區菜單式改造內容，優先安排居民群眾反映集中、涉及共同利益的問題。一是支持存在多孔預制樓板等安全隱患較多的老舊小區拆舊建新。此類小區進行綜合改造價值不大，反而還會增加安全隱患，建議采取拆舊建新的辦法。可在危房鑒定的基礎上，根據實際情況和群眾意愿采取不同的安置方法。具備開發潛力地段的小區可引進開發商進行重新開發，適當提高容積率，一并將托幼、養老、醫療等便民服務嵌入，提升土地的利用價值；借鑒鹿城等地做法，向需拆遷改造的住戶發放安置房“房票”，購買房地產開發的商品房實現異地安置。二是鼓勵多層住宅加裝電梯。參照xx、xx等地做法，盡快出臺電梯資金補助方案（xx按電梯加裝費用xx%給予最高不超過xx萬元/臺、xx給予符合條件的xx萬元/臺補助），進一步優化電梯安裝申報和審批流程，小區改造條件成熟的可適當降低加裝電梯的啟動門檻。若財政緊張可采取以獎代補、先建后補等方式。三是實施打通消防生命通道工程。實行老舊小區“一區一策”治理，結合老舊小區的建成年代、建筑高度、周邊環境、道路管網等方面情況開展改造，制定實施消防車通道治理方案，按照先急后緩、先易后難的原則盡快打通消防通道。四是完善老舊小區公共服務功能。優先解決水、電、氣、路、排污等問題。改造零星空閑用地、改造綠化帶或與周邊單位共建等方式增加停車位，有條件的增設汽車充電樁和電瓶車充電棚。拓展居民公共活動空間，及時維修翻新小區內破損的公共休閑設施，增設小區健康步道、休閑游憩場地和健身器械，條件成熟的要建立完善老年人活動中心，引入社會資本建設養老托育機構。
（四）多元投入，加大保障，健全資金籌措機制
市政府要研究明確基礎類、完善類、提升類改造的政府和居民資金負擔比例，做好財政投入保障，探索構建政府政策性引導、居民共建性出資、企業市場化參與、社會全方位支持的多元化融資機制。一是加強與銀行等金融機構的溝通對接，探索老舊小區專項債券等融資方式，鼓勵金融系統開發針對老舊小區改造的優惠金融產品，探索居民戶內改造、裝修、節能減排等消費領域的個人貸款金融服務。二是探索利用增建商業設施、翻建結合擴建等措施，合理利用小區及周邊閑置土地或簡陋房屋占地，在不影響規劃的情況下進行二次開發；通過制定稅收優惠等政策措施吸引社會資金投入，減輕財政資金壓力，實現資金平衡。三是出臺提取個人公積金用于加裝電梯等老舊小區改造的政策，適當降低物業專項維修基金用于改造的申請門檻，減輕老舊小區改造籌資壓力。四是充分發揮責任企業和責任單位資金作用，加大對水電氣網等垂管部門協調力度，在預算審批、資金撥付等方面提高靈活度，為老舊小區改造提供便利。
（五）綜合施策，規范運作，促進小區長效管理
要堅持改造與整治相結合，建設與管理相結合，持續加強老舊小區后續管理，鞏固改造成果。一是黨建進小區，以黨建引領小區治理。加大街道對老舊小區的管理力度，建立駐社干部聯系老舊小區的工作制度，加強對業委會的培訓管理，規范業委會資金管理和物業監管等制度。已經成立業委會的可以進一步充實業委會的紅色力量，還未成立業委會的可以幫助成立小區臨時業委會，在管理過程中逐步物色小區的能人志士加入業委會，建立健全居民自治管理機構，夯實小區管理基礎。條件成熟的小區可以建立黨支部，提供黨組織為民服務清單，以“紅色”力量激發老舊小區管理“新動能”。還可以借鑒xx做法，出臺文件明確黨員機關干部必須兼任所住小區樓長、單元長等，賦予其社區服務職責，帶動居民共同參與到小區治理。二是物業進小區，以專業服務促進小區管理。根據不同小區居民的經濟承受能力以及對物業管理的實際需求，采取社會化管理、準物業管理、社區自治管理等多樣化的物業管理模式。建議建立物業管理征信系統，對業主惡意拖欠物業服務費用的行為納入個人征信系統進行警示，對物業企業管理失信并造成小區嚴重后果的進行曝光。對于一時難以引進物業企業的，可由街道設立物業管理服務機構，在各準物業小區設置管理處，形成系統的管理網絡，實施準物業管理。三是執法進小區，以亂象整治規范小區管理。聯合司法、綜合行政執法、公安、消防、市場監管、衛健等多部門集中梳理小區常見違法違規行為問題，明確執法責任單位，編制違法事項清單并在小區公告。通過“城市大腦”建設延伸到小區，采取攝像頭抓拍違法行為的形式，開展“非接觸性執法”，由指揮中心分派給各執法部門依法處理。同時，加強業委會、物業和屬地社區、街道的溝通，定期召開小區社情研判會，對小區的各種違法情況進行分析，加強對小區管理的支撐，完善小區執法治理體系。
【篇三】老舊小區改造調研報告
根據20xx年工作計劃安排，4月上旬，縣人大常委會組成調研組，在縣人大常委會副主任呂高驥帶領下，對全縣老舊小區改造工作進行了深入調研，察看了部分現場，召開了專題座談會，聽取了有關部門負責同志匯報。現將調研情況報告如下。
一、老舊小區改造基本情況
(一)老舊小區現狀。全縣城區已上房小區共有107個：其中有物業管理的35個;無物業管理的72個(單位自管7個、居委會管理56個、業主自治9個);已落實物業管理尚未入住小區20個;成立業主委員會的小區有22個(其中有物業小區成立7個、無物業小區成立15個)。
(二)20xx年改造情況。20xx年縣委、縣政府以創建省級文明城市為契機，決定全面提升城區老舊小區的基礎設施使用功能，大力改善居民生活環境質量，真正把政府為民辦實事工程落到實處，從20xx年至2020年，利用五年時間，分批次對鼓樓、明珠園等30個規模較大的老舊小區進行綜合改造整治。20xx年縣政府制定下發了《沛縣老舊小區綜合改造整治暨長效管理工作實施方案》，將鼓樓小區一二三期、鼓樓小區四期、明珠園等三個老舊小區列入了為民辦實事工程項目。由縣城管局牽頭、沛城街道配合，投資2000余萬元，對三個老舊小區的道路、上水、雨污管網、停車設施、路燈、監控、門禁、立面、綠化等基礎設施進行了全面改造。通過改造，老舊小區變成了一個個環境優美、行車有序、停車規范、排水通暢、干凈整潔、生活舒適的宜居社區。
(三)20xx年改造計劃。20xx年，縣政府計劃對鑫達園、江南山水、陽光一、二、三期、鑫糧苑、子隆小區、城市花園、紫荊花園、江南名都城、香頌雅苑、新沛東西區共計12個小區進行改造。
二、老舊小區改造存在的幾個問題
(一)停車難問題突出。隨著社會的發展，物質生活的不斷豐富，家庭轎車擁有量越來越多，而老舊小區建設較早，沒有地下停車場，地面停車位又嚴重不足，業主車輛停放較為混亂，隨意占據公共道路，阻礙交通，居民怨言較多。
(二)公共設施缺失破損嚴重。老舊小區建設時間較早，部分小區規劃設計先天不足，多數老小區未鋪設燃氣管道，雨污不分，沒有物業用房、公共廁所、居民活動中心等公共設施。有些小區原有的門衛房、公共用房被占用或出租、出售。如鼓樓四期、明珠園小區傳達室被出售、明珠園小區公共用房被開發商出租開辦幼兒園等。小區內道路破損，坑洼不平，出行困難;停車棚破爛不堪，有礙觀瞻;墻面污損嚴重，形象不佳;路燈不亮，成為擺設;電線、網線私拉亂接現象隨處可見，以上情況嚴重影響了老舊小區居民的生活質量。
(三)改造資金籌措困難。20xx年12個老舊小區綜合整治的概算投資總額約7862萬元，投資較大。但目前陽光一二三期、鑫糧苑、子隆小區、城市花園、紫荊花園、江南名都城、香頌雅苑等8個小區的資金還沒有落實，概算編制招投標工作進展緩慢，影響了小區整治進度。
(四)毀綠現象普遍存在。部分業主擅自毀綠種菜，破壞小區綠地。部分業主私自破墻開窗、拉墻圍院，大搞“圈地運動”，搶占綠地，硬化土地。有些業主為方便車輛停放，私自毀綠自建停車位。
(五)物業管理混亂。多數老舊小區都沒有物業管理，小區內違建隨處可見，技防設施基本沒有，電動車輛失盜現象時有發生。小區內種菜養禽現象普遍存在，小商小販隨意進出，缺乏管理。新建小區大部分沒經過驗收就先行上房，前期物業管理大多由開發商自己負責選擇。房子一旦售完，物業公司解散，許多遺留問題遲遲不能得到解決。業主利益受損，把矛盾轉移到后來的物業公司頭上，不解決問題就拒繳物業費，而物業公司沒有能力解決，如此惡性循環，三到五年，一個新小區就變成老舊小區。
三、對下步老舊小區改造工作的幾點建議
(一)加強領導，形成合力。老舊小區改造涉及多個部門，目前我縣老舊小區改造工作主要由縣城管局牽頭，建議縣政府成立老舊小區改造工作領導小組，加大統籌協調力度，各相關部門明確職責、任務、目標，充分調動城管委、城管執法局、住建局、房產局、園林局、物價局、街道等單位的積極性，進一步加快我縣老舊小區改造工作。
(二)統籌規劃，科學安排。在詳盡掌握老舊小區數據的基礎上，進行分類評估，統籌科學規劃，對確定的改造項目要拿出有針對性、可操作性的改造方案，按照輕重緩急、先易后難的原則組織實施。要把小區改造工作與我縣城區路網、管網改造相結合，要從居民期盼的小區停車難、小區燃氣使用等熱點問題入手，重點解決老舊小區環境、公共秩序、物業管理等問題。老舊小區整治涉及群眾切身利益，制訂整治方案前要多種形式廣泛征求居民意見，方案出臺后要向小區居民公示，整治方案根據小區的實際情況實行“一區一策”，區別對待。
(三)多方籌資，加大投入。縣政府要加大財政投入的力度，做好資金投入保證，“兵馬未動，糧草先行”，只有把資金投入到位，才能把老舊小區整治這項德政工程、惠民工程實實在在做好。同時，要積極探索小區改造資金多元化、多渠道的投資機制。對小區規模大、入住時間長、基礎設施缺失嚴重的小區，建議列入縣“為民辦實事工程”，由縣政府組織實施全面改造提升。對規模較小的小區，建議由街道根據各小區實際情況，投入資金對道路、公共照明、下水道、窨井、停車位、監控等基礎設施實施改造。
(四)加大宣傳，統一認識。要創新宣傳方式，加強輿論宣傳，提高老小區改造的認同度和知曉度。要發揮示范工程導向作用，通過改造前后的對比，使業主真正理解改造的意義，自覺支持，減少整治過程中的矛盾和工作阻力。
(五)健全機制，長效管理。在改造提升的基礎上，實施“四位一體”(社區黨支部、居委會、物業服務站、小區業主委員會)和建立“四支隊伍”(保潔、保安、運維、治安)相結合的管理模式。老舊小區綜合整治后，街道辦事處是管理主體，要成立街道物業管理辦公室和物業管理服務公司。物業管理辦公室負責對老舊小區日常管理工作的監督、指導和考核，物業管理服務公司實行準物業化管理，各小區成立物業服務站，納入“四位一體”監督機制，社區黨支部和居委會是第一監管責任主體。明確老舊小區工作質量標準及量化考核辦法，縣城管委每月抽查考核街道辦事處，通報考核結果，并作為年終考核的重要依據。街道辦事處每周督查考核社區居委會及各小區，每月考核通報，兌現獎懲。
【篇四】老舊小區改造調研報告
老舊小區改造作為一項重大民生工程，群眾熱切期盼，改造意愿非常強烈。2019年國家住建部等三部門聯合出臺文件將其列為保障性安居工程，給予中央資金補助。我省住建廳等三部門也聯合出臺文件，對我省老舊小區改造工作提出具體實施意見。我市也在2019年政府工作報告中，將老舊小區改造列為“民生十件實事”之一試點實施。據了解，目前我市此項工作推進困難重重、進展緩慢。為深入查找原因并向市政府提出工作建議，市政研督查辦成立調研組，先后召集住建、發改、財政等部門和榆陽區、高新區相關工作人員及部分老舊小區的居民代表進行座談交流，并赴山東省淄博市、福建省廈門市和我省西安市開展專題調研，形成如下調研報告。
一、老舊小區改造的重大意義
在國家棚戶區改造政策漸趨收緊的大背景下，通過改造讓老舊小區“舊貌換新顏”，在改善群眾居住環境、平抑城市房價、穩投資和穩就業、提升城市基層治理水平等方面具有重要意義，是順民意、得民心的重大民生工程。
(一)大幅改善居民生活環境，提升城市整體形象。根據在淄博、廈門等地調研了解，通過老舊小區改造，小區設施設備陳舊、功能配套不全、物業管理缺失、小區環境臟亂差等群眾反映強烈的城市管理“頑疾”得以解決，居民生活環境和設施都得到根本提升，生活質量顯著改善，群眾的滿意率達到90%以上，都衷心地對黨和政府的惠民政策點贊。
(二)有利于平抑房價過快增長，促進房地產市場健康發展。與棚改不同，老舊小區改造并不會產生短期購房需求大量激增現象。相反，小區生活設施和整體環境改造提升后可降低房屋空置率，促進存量住房的交易和周轉，釋放居民改善型住房需求。根據淄博市統計，改造后的老舊小區房價和租金平均上漲約15%到20%左右，房屋空置率大幅下降。
(三)是當前穩投資、促消費的重要途徑。與其它重大基礎設施項目、工業投資項目相比，城鎮老舊小區改造項目投資周期短，一般為半年左右即可完成，資金周轉很快，同時邊際效益明顯，能迅速轉化為消費能力。另外也可激活居民更新房屋內部裝修、購買家具等消費。可以說老舊小區改造是一項既能保民生，又能穩投資穩就業，還能拉動消費的多贏工程。
(四)有利于提升城市基層社會治理水平。老舊小區改造的是環境，凝聚的是人心。根據淄博、廈門、西安等地經驗，通過發動群眾共同締造美麗家園的歷練，群眾精神面貌大幅提升，主動維護小區環境，自覺參與社區管理的主人翁意識得到很大提升，許多人成為了老舊小區改造的義務宣傳員、講解員，基層社會治理能力和治理水平也相應提高。
二、我市工作現狀及主要困難
據統計，我市僅中心城區在2000年前建成交付的老舊小區就有176個(榆陽區162個，高新區有14個)，7層以下(以6層、5層居多)無電梯住宅樓868棟，總建筑面積132.61萬平方米，涉及群眾約1.1萬戶、4萬多人。這些小區普遍存在困難群眾相對集中、房屋建筑老化、基礎設施缺失、外觀立面破損、生活環境臟亂差、治安和消防隱患突出、管理力量薄弱等問題，居民改善居住環境、提升生活質量的愿望非常強烈。
(一)工作現狀。根據調研組調查了解，截止2019年10月底，我市老舊小區改造工作目前剛剛起步，面臨很多問題和困難，整體工作推進緩慢。
1.改造試點推進緩慢。因靈秀街、保齡球館片區居民意見征求難以統一等原因，市政府第53次專題會議決定重新選定改造小區。市住建局和榆陽區政府經摸底調研，先后2次變更改造對象，最終選定大有當巷、桃園小區、市建設局質監站家屬院3個小區作為改造試點項目，截止2019年9月底，大有當巷改造工程已經開工，其它2個小區正在辦理前期手續，預計2020年春季開工。
2.亟需啟動中省補助項目。2019年4月國家三部委《通知》文件發出后，為爭取中省補助資金，市發改委在全市范圍內遴選了33個(其中中心城區15個)住宅小區，編制上報了《榆林市2019年老舊小區改造配套基礎設施建設中央預算內投資建設計劃》，9月初省發改委已下達我市15個小區的改造資金3267萬元，其中榆陽區10個、子洲縣4個、佳縣1個，這些項目亟需市區兩級財政配套資金，盡快啟動實施。
(二)我市工作中存在的難點。根據調研情況，調研組認為我市老舊小區改造工作中存在的難點有以下四個方面：
1.部門間協調機制不順。由于老舊小區改造在我市剛剛推行，各部門之間缺乏配合協作機制。一是在項目申報上，上下級政府、相關部門之間沒有明確的申報流程，存在相互推諉現象，造成項目申報無所適從。二是項目審批手續繁雜，涉及發改、規劃、消防、住建、執法、質檢等多個部門，尤其是電梯加裝審批手續更為復雜。三是施工過程中需要協調電力、供水、供暖、通訊等管道線路設施運營單位同步實施，各管道(管線)經營單位之間協調難度很大。
2.居民自治力量薄弱。大部分老舊小區缺乏能力強又不怕麻煩的“牽頭人”或自治組織，小區改造面臨無人組織實施的局面。一是我市住宅小區沒有業主委員會或業主委員會不發揮作用的現象較為普遍，全市496個老舊小區中無物業管理或物業管理不健全的小區有434個，占87.5%。二是社區居委會因職能和人員等方面的制約，對老舊小區改造的推進上心有余而力不足，沒有能力充分發動群眾，更沒有能力組織實施。
3.居民意見統一困難。據調查，我市老舊小區改造前居民意見統一難度普遍較大。主要原因:一是大部分居民參與公眾事務的意識不強，對小區改造工程不參與也不關心，坐等政府推動;二是由于小區居民之間自身思想素質、文化差異、個體需求差異等原因，對改造的內容、標準等方面眾口難調;三是部分居民擔心改造影響自身利益而強烈反對，比如擔心改造會拆除違章建筑，一樓和二樓居民擔心電梯加裝影響采光和通風等。
4.資金籌集渠道單一。我市老舊小區改造資金來源目前主要靠政府財政投入，居民出資難度較大，引入企業進行市場化改造還無從談起。一是爭取中省資金補助比例過少，2019年國家向陜西省下達老舊小區補助資金13.4億，其中下達我市僅3267萬元，僅占2.4%，主要原因就是我市相當一部分老舊小區因各類審批手續缺失而無法申報。二是部分居民存在等、靠思想，過分依賴政府財政投入，自己不愿出資。尤其是電梯加裝費用財政相對補助較少，個人出資比例大，高低樓層之間費用分擔比例協商難度很大。
三、工作推進建議
針對我市老舊小區改造工作中存在的難點問題，借鑒其它地市先進經驗做法，調研組認為推進我市老舊小區改造工作必須要堅持問題導向，先保民生、后做提升，政府在盡力而為的同時要量力而行，具體做好以下四個方面工作。
(一)建立協調推進機制。一是在市級成立老舊小區改造領導小組，由政府主要領導或分管領導任組長，住建、發改、財政、資源規劃、城管執法、水務、電力等部門為成員單位，建立項目快速申報審批通道。二是明確各部門工作職責，由住建部門負責老舊小區改造的總體規劃和協調推進;發改部門負責建立改造項目“儲備池”，積極爭取中省補助資金;財政部門負責市級補助資金撥付;其它部門在職責范圍內各負其責;三是明確各縣市區政府和開發區管委會老舊小區改造的屬地工作責任，參照市級領導小組成立專門機構，統籌協調各部門和單位工作職責，整合歸集各類小區改造資金。四是明確街道辦事處和社區居委會為老舊小區改造申報和實施主體，開展小區改造的宣傳、全面摸排小區居民改造意愿，并具體實施小區改造項目。五是建立電梯加裝綠色審批通道，在原建設項目用地范圍內加裝電梯的，建議不再辦理土地占用等相關手續，免收土地價款、城市基礎設施配套費等行政事業性收費。在業主意見統一的前提下，不考慮加裝電梯后住宅采光、日照間距等問題，同時簡化規劃、設計、施工、消防等審批流程、縮短審批時限。
(二)發動群眾主動參與。一是在改造前由社區居委會指導小區選舉產生業主委員會，由業委會負責與居民充分溝通，提前做好群眾思想工作，充分發揮社區黨員干部、社會賢達和其它熱心群眾的帶動引領作用，爭取居民理解和支持。二是改造時組織業主全程參與，由居民就改造內容和小區后續管理充分討論，由街道辦事處作為主體開展項目申報、方案設計和改造施工。三是在既有住宅加裝電梯上，借鑒西安、廈門經驗，即在社區居委會或業主委員會組織下，本單元三分之二以上業主同意即可批準實施，由業主自行協商確定資金分擔辦法和低層住戶利益補償辦法，財政給予適當獎補。
(三)合理劃分政府和業主責任。在老舊小區改造中，政府的角色應該是推進者和引導者，財政資金應更多發揮正向激勵和兜底作用，而不是大包大攬。一是合理劃分改造內容。將改造內容分為環境整治、民生基礎設施、綜合提升類三個類別，制定老舊小區改造內容“菜單”和改造標準，根據小區現狀確定改造的“必選項”和居民“自選項”。二是明確政府和居民資金負擔比例。對于小區環境整治和水、電、氣、暖等樓體外的民生基礎設施，根據現行政策，由各級財政負擔;對于居民自選類的小區綜合提升類和住宅樓本體的改造內容，由居民自行決定是否改造，資金主要由居民承擔，市、區財政給予適當獎補(詳見附表)。小區改造項目的前期設計、評審等手續辦理費用建議由財政承擔。
(四)探索市場化改造模式。探索以市場化方式引入社會資本參與小區改造，切實減輕財政支出壓力。一是對具備市場化運作條件的老舊小區，采取小區業主利益捆綁開發(包括賦予小區特許經營權、建設停車位、加層改造)、商業捆綁開發(與城市其他優質項目打捆)等政策激勵方式，引導有實力的企業參與投資改造。二是探索政府和物業服務企業按照一定比例出資聯合改造，物業服務企業通過獲得特許經營和政府物業補助等方式，逐步回收改造成本。三是探索物業服務企業和其他企業按照一定比例出資聯合改造，通過加裝電梯和建設停車場等設施設備的出售、租賃收益，逐步回收改造成本。四是探索多方共建，通過制定優惠政策，引導水、電、氣、暖等經營單位更新維護相關管道、線路設施。
(五)建立小區管理長效機制。老舊小區改造不僅僅改造的是硬件設施和小區生活環境，更重要的是做好改造小區的后續管理，避免“前改后亂”現象。要充分發揮社區居委會或基層社區黨組織作用，一是對于已有物業管理的小區，加大對物業服務企業的管理力度，切實提升物業服務水平。二是對于物業管理不健全的小區，在健全居民自治的基礎上，引導業主根據小區情況，靈活自主選擇專業物業公司、社區準物業管理、自我管理等物業管理模式。三是對未建立住宅專項維修基金的機制老舊小區，引導業主補交住宅專項維修基金，為后續小區設施維修維護提供資金保障。
